住展雜誌14日最新調查指出，北台灣都會區第三季新成屋、預售屋推案量達2,705億元、季增3％，但在建商惜售下，累計前三季推案量萎縮16％、僅8,060億元，估計全年推案量勉強守住1兆元大關、約1.05兆~1.1兆元，年減幅約12％~16％。此外，因營建成本高漲問題仍無解，部分建商即使開賣，開價竟「把西瓜當哈密瓜賣」，「賣方市場」來臨。 　

住展雜誌研發長何世昌表示，在推案遞延效應下，第三季推案量增至2,700億元，主要是本土疫情趨緩，房市穩定復甦，建商推案態度由觀望轉為積極；但因營造成本居高不下、建商惜售，第三季推案量低於預期，預期全年推案量縮應已成為定局，住宅市場供給不足的問題，暫時無解。 　

調查顯示，台北市前三季推案量約1,980億元、年減二成；推案量縮最大的區域，包括士林、內湖、信義，其中，士林今年推案量還不到百億元，年減幅飆破八成。 　

有趣的是，本土疫情重災區萬華區推案量不減反增，前三季案量近90億元、年增五倍，是北市案量年增幅最大的行政區；大同、文山區案量也比去年成長，年增幅六~七成多不等。 　

新北市方面，前三季推案量約3,162億元、年減19％。其中樹林、土城、八里衰退幅度都在六成以上；永和、蘆洲與鶯歌，因2020年基期頗低，因此逆勢成長逾一倍以上。較特殊的是三芝，往年推案量多不到10億元，但因銀髮宅建案帶動之下，2021年推案量已達35億元，竟超越三峽、樹林。 　

桃園方面，前三季推案量僅1,600億元、年減23％。何世昌分析，桃園推案量縮水，主要是A7、中路、小檜溪等新興重劃區，推案熄火所致，尤其以A7推案量縮最多，直接導致龜山前三季推案量年減幅高達七成三。 　

最旺的新竹，前三季推案量雖然年增近百億元、年增約一成，但逾半行政區案量都較2020年同期減少；案量逆勢激增原因，在於竹東，由於造鎮大案開賣，竹東前三季案量比2020年同期暴增近百億元、年增幅高達3.5倍。 　

何世昌分析，2021年北台灣房市持續復甦，但推案量急縮，與營造成本居高不下、打房效應、建照大塞車，及缺工問題嚴重等因素有關；由於市場需求強、而供給量減少，賣方市場的現象更加明顯，「西瓜當哈密瓜賣」的現象恐難避免。

國內整合近20年的永春都更案，目前以「森業永春」為社區名稱對外銷售，據最新實價資料顯示，該案已揭露超過50筆的實價行情，每坪成交單價多落在109~138萬元之間。

今年1月拿到使用執照的「森業永春」，目前實價登錄網資料，已有50多筆實價資料，實價揭露金額已經達到22.5億元，交易時間從2019年1月到今年8月。

若以不含車位的每坪成交價來看，該案每坪成交價落在109~138萬元之間，目前最高每坪成交價是21樓的138萬元，成交總價為5,375萬元，每坪最低單價在三樓、達109萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內耗時逾20年的都更案，多有整合上的複雜問題，加上早年都更制度上有些窒礙難行的部分，導致整個都更流程一拖再拖，甚至有些年邁的屋主等不到新房子改建落成，就已不在了。

不過，曾敬徳指出，這20年也讓參與者相當有感，恰巧搭上這一大波的房地產上漲歷程，房屋單價從兩位數飆漲到三位數，房產價值上漲幅度驚人。

苦盡甘來！永春案苦熬20年 房價兩位數漲到三位數

從整合到興建完工歷經20年的永春案，幾經波折後終於落成。信義房屋表示，該案都更20年間，見證了台北的房地產大多頭，目前該案以「森業永春」對外銷售，已揭露超過50筆的實價行情，每坪成交單價多落在109~138萬之間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年都更制度有些窒礙難行，導致此一都更案一拖再拖，有些年邁屋主等不到新房子落成，就已經不在了。不過，參與者這20年搭上這一波房地產上漲，房屋單價從兩位數飆漲到三位數，房產價值上漲幅度驚人。

曾敬德表示 「森業永春」50多筆實價紀錄，交易時間從2019年1月到今年8月，以有拆算車位單價的戶別來看，成交單價在每坪109萬至138萬之間，最高價是21樓每坪單價138萬元，成交總價為5,375萬元。全案實價揭露金額已經達到22.5億元。

除了永春案與文林苑已經完工銷售外，另外一個指標大案正義國宅，也以「Diamond Towers鑽石塔」預計對外銷售，該案是東區少見的大型開發案，結合了百貨商場與豪宅設計規劃，外觀造型也相當搶眼，個案的對外銷售價格也將是近年東區的新指標。

曾敬德指出，有鑑於都更案過去遇到的許多問題，政府積極修法讓都更可以更順暢，同時也另外提供危老的改建方案，危老政策才推動沒有幾年時間，台北市就已經核准超過500件，參與危老改建土地面積逾10萬坪，都更和危老已成為北市老屋更新的雙引擎。

高雄「城中城」大樓今（14）日凌晨發生大火，造成多人死傷，此一大樓曾是高雄最熱鬧大樓之一，有歌廳、商場、電影院，但隨商圈轉移快速沒落，淪為當地人口中「第一鬼樓」，最新成交價一坪僅3萬元，11.5坪套房總價僅35萬元。

台灣房屋趨勢中心經理李家妮說，城中城位於鹽埕區府北路，當地是高雄早期開發最早、最熱鬧地方之一，區域有相當多的套房大樓。

其中，屋齡已40年的城中城，曾是區域指標商業大樓，大樓地下2樓為停車空間、地下1樓為商場與歌廳，1~4樓為商場、5~6樓為電影院，7~11樓為住家，總戶數多達200多戶，12樓則是餐廳。

由於此一大樓曾經煞炙手可熱，套房一間百萬起跳，不過，隨著商圈轉移人潮不再，店面開始空置，早先住戶也紛紛搬走，目前多以獨居老人及經濟弱勢民眾為多，行情一落千丈。根據實價資料，城中城今年3月，4樓一戶交易，共11.57坪，總價35萬，一坪僅3萬元。

李家妮表示，當地其實區段不錯，近捷運鹽埕埔站、愛河風景區，高樓層還有愛河景觀，但由於當地除了城中城，還有多棟老舊大樓，整體街廓老舊，房價普遍不高。目前屋齡40年，8~10坪左右的套房，總價百萬有找，城中城大樓則曾有一戶25.5萬的最低成交紀錄。

李家妮說，城中城這類便宜老舊的物件，即使屋況差，但因房價低，還是有人買來收租，此區套房，每月租金約在2至3千元。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，這類都市老舊住商混和大樓，多是低價套房，投資客買下出租，住戶也多為社會底層的甘苦人，租金低，居住狀況自然也不好，缺乏管理的情況下，就成為充滿社會問題的死角。

她分析，該棟戶數超過200戶，資產價值低，所有權人無心聞問，難以聯絡，繼承人也無心處理，都增加都更整合難度，加上鹽程區商業逐漸沒落，開發價值不大，業者無意願整合，都更之路遙遙無期。

新竹大車站計畫綜合規畫案8度流標，第9次招標終於有廠商出手，市府指出，綜合規畫案5日已決標，後續將進行大平台建設細節、都市計畫變更案等規畫。由於新竹站前舊城區蕭條已久，地方對於大車站計畫是否真能活絡發展，看法不一。

大車站計畫為台灣首見的跨站平台型態，市府預計在既有鐵軌上面打造一座大平台，除了結合售票、商業空間等，也會結合公園遊憩等建設，透過跨站平台連結周邊的開發區，目標再創百年車站風華。大車站計畫獲中央支持納入前瞻計畫。

新竹市政府去年啟動大車站計畫綜合規畫案，但1年多來屢流標，原本期許今年完成綜合規畫確定告吹，經市府檢討探詢潛在廠商，第9次招標終於有1家廠商投標為台灣世曦工程顧問股份有限公司，評選合格並完成簽約，決標金額3860萬元。

近來網路熱議新竹站前發展沒落，新竹市議會民進黨團總召李妍慧認為，大車站建設有助活化站前發展，市府近年陸續改造站前廣場，並優化車流與人行空間，未來有了大車站銜接前後站，將成為城區重要樞紐；車站立體化經費高昂，大車站計畫相對經費低且建設期程短，也將導入商店、餐飲等服務元素，帶動發展。

議會國民黨團發言人黃美慧則持存疑態度，她說，大平台計畫只是在軌道上設置大型陸橋並引進賣場等設施，讓大家看看火車，對消弭前後站改善交通並無實質幫助，應推動鐵路立體化才有助城市發展，也憂心綜合規畫案明年完成，也剛好林智堅市長任期屆滿，新任市長接續上任，是否要跟著推大車站計畫也是問號。

時代力量竹市議會黨團總召廖子齊說，前站商圈蕭條有網購崛起、新式商城競爭、停車不便和整體環境老舊等複雜原因，市府僅憑建設大平台就期待帶來人潮，為商圈注入新活力恐過度樂觀；大車站計畫影響層面大，應開放公民參與意見表達，才能符合市民需求，而非一味由上而下塞給市民一個成效未知的建設。

市府都市發展處指出，大車站計畫綜合規畫案5日決標，得標廠商將針對計畫內容做更細緻規畫，包含工程工法、公共運輸整合、計程車停等、人行動線、客運轉運以及都市計畫變更等，合約要求1年完成，會請廠商加速進行，明年綜合規畫完成後，將進行細部設計與施工，目標仍訂在明年底開工。

據市調機構住展雜誌最新統計，北台灣今年第3季預售、新成屋推案量約2,705億元，季增3%，顯示房市好轉；不過若以今年前三季來看，推案量僅約8,060億元、年減15.9%，估全年減12~16%。

住展雜誌研發長何世昌分析，今年前三季北台灣推案量大減逾1,500億元、年減15.9%，看得出在打炒房、政府建照核發塞車，加上缺工、營建成本高漲等四大因素影響下，市場推案量萎縮。

何世昌表示，雖然今年前三季北台灣新建案供給量減少，但在買方對通膨預期心理下，加上自住型剛性買盤持續進場，市場需求強勁，房市賣方市場更加顯現，才會出現後疫情時代區域新建案多以創新高價開出，但買氣仍強的情況。

據住展雜誌統計，北台灣今年第3季預售、新成屋推案量約2,705億元，季增幅約3%，顯示疫情趨緩後，房市穩定復甦，建商推案態度由觀望轉為積極，讓單季推案量止跌回升。不過，因營造成本居高不下等因素影響，第3季推案量仍低於市場預期。

以今年前三季來看，北台灣推案量僅約8,060億元，比去年同期約9,581億元減少約1,521億元，年減幅約15.9%，今年全年推案量縮已成定局。何世昌認為，今年全年北台灣推案量估落在1.05兆~1.1兆元間、年減約12~16%，與先前預期不變。

細看各縣市情況，僅基隆、新竹因區域造鎮案開賣，成為今年前三季推案量「唯二」呈現正成長的地區，年增率各有230.5%、10.5%。其他地區如雙北市、桃園、宜蘭等地，前三季案量年減4.2~22.9%不等，又以桃園衰退22.9%最多，雙北市也有近二成量縮。

實價揭露，北投榮華三路一間30年公寓，屋主2014年以總價2000萬購入，每坪單價54.3萬。該棟公寓住戶於2016年向台北市申請增設電梯，外牆也整新修繕，該戶今年4月以2680萬、每坪68.2萬轉手，帳面房價大賺了680萬元，增值34%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年政府推出老公寓增設電梯、結構補強等補助方案，若能善加利用，除了提升居住品質提升，實價資料也顯示，對房價也有明顯助益。

她表示，根據內政部統計，台北市5層樓以下住宅約47萬戶，占全市約52%；新北市約84萬戶，占全市51%。老公寓想透過都更換新貌，整合時程艱辛，改走危老雖然行政流程較快，但仍需住戶百分百同意，難度亦不低。

但若申請加裝電梯，同意門檻相對寬鬆，工期也較短，可以說是最直接快速的住宅升級方式。

以台北市推出的「都市更新整建維護政策」來說，提供增設電梯、外牆整新修繕、結構補強等補助，其中增設電梯補助，最高補助220萬元，截至今年10月，有53案申請，其中已有20案已完工。

新北市也在2011年2019年推出「老舊公寓裝設電梯」和「電梯特快車」補助方案，最高可獲得320萬元補助，截至目前為止，該方案有25案申請、也已有6案完工。

張旭嵐表示，加裝電梯的費用依照每棟建築的情況而不同，通常五層樓高的電梯大約是400到500萬左右，政府可補助最高一半的費用，再由各層住戶依樓高照比例來分攤，每戶分攤的金額可能會從10~50萬元不等。相對房價增值動輒上百萬，是相當划算的投資。

張旭嵐指出，公寓加裝電梯，除了得考慮本身條件，最大的抗性大多是低樓層住戶，一來對電梯的需求量低，二來加裝電梯可能會占用到一樓1~2坪使用空間，後續還有電費分攤問題，讓一樓住戶往往意願不高。但如果公寓順利翻身變華廈，身價至少成長2~3成以上。

　信義全球資產公司統計2021年上半年上市櫃法人大型交易，總交易金額來到717億元，與2020年上半年交易金額354億元，創下歷年上半年新高記錄！主要買方動能來自科技業，占整體36％；其中，由科技生醫產業鏈群聚效的「台版NASDAQ（那斯達克）」新台五路一段所領軍的汐止，以33億交易總額稱霸新北。綜觀廠商辦總部市場，目前處於「高租金、低利率」和1兆3億元回流台灣所造成的產業高資金水位，催動企業全面「由租轉買」，厚植資產潛力。

　汐止新台五路一段由全新旗艦總部「遠雄U-TOWN」與對面老牌的「遠東科技中心」匯聚的短短500公尺內，竟匯聚逾40家上市櫃企業，和7家來自歐美日的跨國企業總部群聚，同樣以高科技和新藥生醫為主，堪稱「台版NASDAQ」。原本屬於蛋白區的汐止，近年能穩坐新北總部交易王座，主因是就近串聯台北含金量最高、國家隊群聚的內科和南港，且讓企業可用相對較低的總部成本，打入「汐港湖科技生醫圈」，不只手頭有更多資金可專注投資本業發展，甚至未來也極具不動產增值空間。

　遠雄房地產廠辦副總熊大成分析，這兩三年進駐「遠雄U-TOWN」的上市櫃企業，主要聚焦於「買總部」所能在財務、管理和企業形象這三大面向的加分效果。財務面，可免除未來漲租、搬遷的不確定性，同時增加資產實力，甚至還有機會透過出租閒置空間，創造額外收入。管理面，能幫助整合企業資源、組織調度、內部溝通。企業形象則能收獲透過友善創意環境吸引高階人才，且在跨國生意往來上展現格局與門面。

　「遠雄U TOWN」具備增值效益、產業鏈群聚、大樓具新穎設計與設施，已經成熟的便捷交通機能未來還有捷運汐止東湖線及基隆捷運利多議題加碼，是汐止新台五路這段高科技與生醫群聚的「台版那斯達克」的指標看板，像宜進相關企業在「遠雄U-TOWN」總投資金額就超過50億元，另外如醣聯、金萬林等數家知名生醫企業亦總投入近50億元卡位進駐「遠雄U-TOWN」。

品牌成立超過50年的老字號建商－太平洋建設，近期回歸蛋黃區，在「太平洋華園」、「太平洋商業大樓」、「太平洋SOGO百貨」的東區主場正核心內，推出的預售新案「太平洋敦南麗舍」，基地位在東區繁華靜巷內，坐擁大安區敦南燙金門牌，地段具備稀有價值。

該案步行至捷運忠孝敦化站僅約3分鐘，規劃獨棟地上12層建築，全區46戶，戶數均質統一，推出12~28坪精品輕豪宅，訴求「輕門檻」入主台北市蛋黃區東區正核心。

「太平洋敦南麗舍」最大賣點除了太平洋建設本身品牌力外，產品規劃獨具特殊與稀有性，打破市場上小坪數建案，大多規劃單層十幾戶的配置，社區出入複雜管理不易，相較該案單層僅規劃四戶，戶數相對單純，而且小坪數產品主打全方位機能宅，不僅格局方正外，坐擁媲美中坪數約3.65米面寬型配置，打造四進式空間規劃，包括開放式廚房、客廳、臥房與飯店級四件式豪華衛浴，而且套房衛浴有開窗設計，打造少見的獨立工作陽台，堪稱市場上稀有小宅物件。

中央銀行10月初找國銀主管「喝咖啡」，三令五申要求銀行辦理房貸應落實風險定價原則、避免殺價競爭；公股高層透露，在央行強烈建議下，各銀行已修改內規，全面拉高第二、三戶與豪宅貸款利率的地板價，「第二戶房貸慢一周核貸，利率就多加20點，每月多繳近千元利息。」

央行本月1日找36家國銀及信合社聯合社召開會議，要求銀行落實授信風險差別定價原則；公股行庫高層說，央行表達的意思很清楚，不樂見銀行房貸利率過低、助長炒房風氣，除首購族、第一戶的房貸利率最低可至1.31%外，第二戶房貸利率至少1.6%起跳，若第三戶或豪宅貸款，房貸利率一律1.72%以上。

以第二戶房貸而言，客戶向銀行貸款1,000萬元、20年期，並採本息均攤方式，先前利率最低可到1.4%，銀行到央行「喝完咖啡」回行修改內規後，利率即拉高至1.6%。

一名銀行高層說，「同樣信用條件，慢一周核貸，利率就多加20點（指基本點，1個基本點代表0.01個百分點)，每月還款金額從4萬7,796元拉高至4萬8,677元，每月得多繳920元，20年下來，等於多付22萬多元利息。」

央行近期要求銀行執行房貸差別化定價，除首購族、自住戶、公教人員等可適用最低1.31%利率，第二戶以上或豪宅，銀行都要調高利率。銀行高層說，「我們（指銀行）都聽出央行的意思，核給分行利率，第二戶不能低於1.6%，第三戶和豪宅不能低於1.72%。」換言之，未來同一名下、持有二戶以上房貸，「1.5」字頭利率恐全面絕跡。

金融圈主管說，房貸市場競爭激烈，銀行常流血殺價爭取菁英客戶，但低利率助長炒房風氣，這也是央行本次鎖定第二、三戶與豪宅等進行差別定價主因。

央行9月23日理監事會決議加碼房市信用管制措施，新規定六都與新竹縣市第二戶房貸不准用寬限期，並調降購地貸款、工業區閒置土地貸款成數上限；去年12月8日、今年3月19日後，央行第三度加碼打炒房。

今年928檔期全台房市推案量高達5721億元，創下近5年來新高，而雙十國慶連假期間的看屋、買氣狀況，正可用來檢視928檔期的實際銷售熱度，對此業界觀察，先前外界多半認為熱銷區將維持過去幾年「南熱北冷」的態勢，實際情況卻出乎意料，原本被視為「冷灶」的雙北地區，竟然出現許久不見的看屋人潮。

房地產代銷業者表示，雙十連假的看屋人潮只能用絡繹不絕形容，銷售人員忙得沒空休息，以今年台北市總銷金額最高的文山區指標建案「元利森活莊園」為例，六月開賣，過程雖然遇上疫情延燒，但公司稱至今銷售率已近五成，繳出亮眼成績單，業界分析，這或許與當地十幾年來累積的中大坪數換屋族紛紛出籠有關。

台北市另一受到矚目的推案熱區則是天母。新聯陽廣告副總闕山振表示，今年天母新推案眾案雲集、一線品牌建商搶進卡位推案，包括新美齊建設、大陸建設、聯上開發、力麒建設、桓邦桓鉅建設2021年在天母推出皆有新案，總銷金額逾150億元，讓許久未有新案天母都成為台北房市推案一級戰區。

他指出，相較於雙北市主流推案多鎖定置產為主的中小坪數，天母房市仍以45坪以上三房為熱門需求，以新美齊建設在天母所推出的「新美齊心岳」為例，坪數規劃46、64坪，被認為就貼和當地美國學校家長與榮總醫師的需求。

至於928檔期整體買氣加溫的原因，闕山振認為，最大關鍵恐怕還是受到通膨議題再起影響。揚昇集團董事長許典雅也表示，「這波鋼筋價格一下子漲了快60%，我問你，接下來的建案要不要蓋？你不要，別的建商搶著要，現在一堆建商搶不到原物料，你說房價要怎麼下來？」

許典雅從事房地產業四十年，對於近期因疫情造成缺工、建材造價不斷飆升非常有感。值得注意的是，由於營建成本大漲，但建商開發土地的速度趕不上造價漲幅，建商也從過往的「惜售」轉為「惜推」，寧願放緩推案的進度，也不願貿然推案犧牲利潤，在此之下，預期明天推案量應會較今年萎縮，預售屋供給量將銳減，這是否會牽動房價維持在高檔盤整，仍待觀察。

華僑城A（000069）10月14日晚間發佈公告稱，2021年9月份公司實現合同銷售面積25.38萬平方米，合同銷售金額69億元。2021年1-9月份，公司累計實現合同銷售面積312.02萬平方米，較上年同期增長24%；合同銷售金額663.42億元，較上年同期增長9%。

10月14日，華僑城A股價大幅下跌，收盤報每股7.11元，下跌6.08%。消息面上，10月13日晚間，公司公告稱，持股5%以上股東前海人壽以及一致行動人深圳市钜盛華股份有限公司計畫繼續減持不超過1.64億股公司股份。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理中交地產(5.560, -0.08, -1.42%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹中交地產上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，中交地產實現營收49.5億元，上年同期為60億元，其中非房地產收入占比為0.89%。

規模與盈利方面，2021年上半年中交地產毛利率20.49%，淨利率5.48%；歸母淨利潤1.6億元，上年同期則為1.2億元。上半年的銷管費用率為11.49%，ROE為5.16%。總資產1369億元，貨幣資金183.4億元，歸屬股東權益為31.9億元。

銷售情況

銷售方面，上半年中交地產實現合約銷售額320億元，上年同期為122.8億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第47位；實現合約銷售面積123.2萬平米，上年同期則為65.5萬平米；銷售均價為25974元/平米，上年同期為18762元/平米。上半年合同負債356.5億元，存貨周轉率為0.05。

土地儲備

土地儲備方面，上半年中交地產拿地金額為286.6億元，上年同期則為272.2億元；拿地面積261.5萬平米，上年同期為194.1萬平米；拿地價格為10961元/平米，上年同期則為14021元/平米；銷售價格/拿地價格為2.37；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.9。根據克而瑞資料，中交地產總土儲貨值約為3744億元，權益土儲貨值為2190.3億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年中交地產總有息負債572.7億元，短期借款占比為21.79%。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為294.2%，剔除預收款後資產負債率83.6%，現金短債比1.47。“三道紅線”中，淨負債率、剔除預收款後資產負債率兩項不合格，檔位為橙檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理寶龍地產今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹寶龍地產上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，寶龍地產實現營收207.3億元，上年同期為171.7億元，其中非房地產收入占比為11.14%。

規模與盈利方面，2021年上半年寶龍地產毛利率35.18%，淨利率24.49%；歸母淨利潤39.1億元，上年同期則為22.2億元。上半年的銷管費用率為7.73%，ROE為10.37%。總資產2174.3億元，貨幣資金265.2億元，歸屬股東權益為391.6億元。

銷售情況

銷售方面，上半年寶龍地產實現合約銷售額530.4億元，上年同期為315.3億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第42位；實現合約銷售面積338.6萬平米，上年同期則為204.7萬平米；銷售均價為15665元/平米，上年同期為15400元/平米。上半年合同負債253.8億元，存貨周轉率為0.19。

土地儲備

土地儲備方面，根據克而瑞資料，上半年寶龍地產拿地金額為104.3億元；拿地面積383.6萬平米，上年同期為237.6萬平米；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0.2。根據克而瑞資料，寶龍地產總土儲貨值約為4505億元，權益土儲貨值為2703億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年寶龍地產平均融資成本6.43%，總有息負債714億元，短期借款占比為28.85%。機構評級方面，標普給予“BB-”評級，展望“穩定”；穆迪給予“B1”評級，展望“正面”；惠譽評級NR。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為78%，剔除預收款後資產負債率69.98%，現金短債比1.09。“三道紅線”全部合格，檔位元為綠檔。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理北辰實業(2.330, 0.00, 0.00%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹北辰實業上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，北辰實業實現營收102.4億元，上年同期為33.5億元，其中非房地產收入占比為8.26%。

規模與盈利方面，2021年上半年北辰實業毛利率27.31%，淨利率2.24%；歸母淨利潤2.6億元，上年同期則為1.8億元。上半年的銷管費用率為6%，ROE為1.32%。總資產821.7億元，貨幣資金134.5億元，歸屬股東權益為171.1億元。

銷售情況

銷售方面，上半年北辰實業實現合約銷售額111億元，上年同期為49億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第124位；實現合約銷售面積60萬平米，上年同期則為28萬平米；銷售均價為18500元/平米，上年同期為17500元/平米。上半年合同負債164.6億元，存貨周轉率為0.14。

土地儲備

土地儲備方面，上半年北辰實業拿地金額為0；拿地面積0，上年同期為42.3萬平米；拿地強度（拿地金額/銷售金額）為0。根據克而瑞資料，北辰實業總土儲貨值約為1072.3億元，權益土儲貨值為870.7億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年北辰實業平均融資成本5.98%，總有息負債299.5億元，短期借款占比為27.01%。

上海土地市場平穩收官。

10月14日，上海土地市場公佈第二批集中供地成交結果，41宗地塊成交總價約538.38億元，平均溢價率3.35%，規劃建築面積401.06萬平方米。

澎湃新聞統計發現，41宗地塊中，徵收安置房地塊14宗、城中村地塊2宗、租賃住宅地塊7宗、普通商品住宅地塊18宗。

18宗普通商品房地塊成交結果

18宗普通商品房地塊成交總額為450.06億元，平均溢價率為3.87%，6宗地塊觸及中止價後進入一次性書面報價階段，9宗地塊底價成交。

參與此次競拍的房企人士表示，近期公司對土地競買的要求較為嚴格，僅參與市場安全度相對較高的城市，長三角區域是重點區域。

該人士稱，全國土地市場轉冷的情況下，上海的土地市場相對平穩，熱門地塊的競爭仍較大，說明大家依然看好市場，相信市場，相信拿地的安全性。

協力廠商研究機構中國指數研究院上海分院高級分析師劉喆認為，上海第二批集中供地熱度雖然回落，但平穩收官。土地市場降溫主要是房企資金壓力影響，銀行貸款政策收緊、房企回款壓力大、融資管道收緊均增加了房企拿地的難度。因此房企拿地意願受抑制，拿地更趨向於理性。

此次溢價率最高的為青浦區西虹橋滬青平公路北側48-06A地塊，由上海象嶼置業有限公司、煙臺招商局置業有限公司、上海雋翔房地產開發有限公司三家公司聯合競得，總價為63.95億元。

出讓檔顯示，該地塊起始價為58.21億元，中止價62.87億元，一次書面最高報價為64.03億元。

關注此地塊的上海房企人士表示，雖然該地塊僅有兩位競買人競拍，也拍到了中止價，主要是地塊位於虹橋商務區板塊，今年該板塊新房的銷售均觸發上海市新房積分排名規則，說明不缺客戶。就該競拍結果，說明大家依然看好這個區域。

該地塊位於熱門板塊虹橋商務區，東至涇南河路，南至滬青平公路，西至48-03地塊，北至會旭路。地塊規劃為普通商品房，出讓面積為77368.9平方米，容積率為2.2 。

據悉，上海第二批集中供地對商品住宅用地實行限價競價，設定地塊起始價格、中止價和最高報價。

即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。

另外5宗觸發一次性報價機制的地塊分別為奉賢區奉賢新城10單元13-02區域地塊、閔行區閔行新城梅隴社區MHPO-0303單元01-25-02地塊、自貿區臨港新片區PDC1-0103單元A01-02地塊、青浦區華新鎮華騰路北側21-08地塊、自貿區臨港新片區PDC1-0103單元A03-02地塊。

中星集團控股公布，繼早前已與一名潛在投資者訂立諒解備忘錄，以中大清遠後，已物色另一屬獨立第三方的潛在投資者，並於昨日訂立另一份諒解備忘錄，有關建議投資中大清遠。
　　
該集團指，雙方將就新潛在交易詳細條款進行磋商。新潛在投資者須支付可退還誠意金1000萬元人民幣，並在之後30日內獲獨家磋商期，以及之後終止與先前潛在投資者訂立之諒解備忘錄。該集團指，中大清遠擁有一幅位於廣東省清遠市地皮，將發展為一個產業園，當中包括工業大廈、商業大廈、公寓及宿舍，擬作出租或出售。

越秀交通基建公布，於昨天，華夏基金及中信証券已向中國證監會及深圳證券交易所提交有關華夏越秀高速公路封閉式基礎設施證券投資基金註冊及上市申請材料。
　　
該集團指，建議分拆方式為該集團向該基金出售持有漢孝高速公路項目的項目公司，將於建議上市時持有已發行基金單位總數約30％。由於預計建議分拆將導致於項目公司的權益由100％減少至約30％，建議分拆倘實現可能構成視作出售的一項須予披露交易。
　　
該集團指，香港聯交所已授出豁免嚴格遵守有關保留集團最低盈利要求外，亦獲豁免遵守上市規則規定，故不會向股東提供建議上市的保證權利。

正榮地產公布，就7項票據回購本金總額3300萬美元，將繼續監察市場狀況及財務結構，並可能於適當時候進一步回購其優先票據。
　　
該集團指，回購本金額介乎100萬至900萬美元，回購票據佔原已發行的票據百分比介乎0.286％至3％，將可酌情決定回購票據會否註銷。

遠洋集團(03377)公布,以約64.15億元(人民幣．下同)出售北京朝陽區一項正建設的寫字樓項目予其有份投資的合夥企業,料收益約13.15億元.

該集團指,所售項目位於北京市朝陽區東三環商務中心區核心區,地皮面積約1.1萬平方米,為甲級辦公樓.出售事項所得款項淨額將用作一般營運資金、償還債務及╱或投資事項.

*出4億美元組合夥投資北京商廈*

該集團指,合夥企業名為「Sino-Ocean Prime Office PartnersI LP」,業務包括收購、運營及出售北京市中心地段辦公樓項目的投資,以實現長期資本增值,有限合夥人將承擔總額14億美元,其中該集團作為保薦有限合夥人出資4億美元,將以內部資源撥付,而於合夥企業的投資將於其財務報表中入帳列作為對聯營公司的投資.至於其他外部有限合夥人將為全球主權財富基金或機構投資者.合夥企業將持有所購該項目第2至27層等,其餘部分則出售,還持有該區一個已落成甲級寫字樓項目遠洋光華國際,建築面積約10.8萬平方米.

該集團指,一直實施輕資產戰略,出售項目進一步加強此戰略,同時增加股東回報,產生的正現金流亦會降低槓桿率,完善財務指標.另一方面,投資合夥企業可保留於項目間接權益以於未來把握潛在機會,而引入外部有限合夥人將可提供財務資源、寶貴的投資推薦.

IBI Group (01547)公布,以約1.51億日圓(約1064萬港元)收購一幅位於日本的地皮以發展當地房地產開發市場.

該集團指,所購地皮位於北海道虻田郡俱知安町地皮,總土地面積約771平方米.該集團指,成立策略投資分部以有效利用資金,認為該土地擁有投資發展潛力.代價將由內部資源撥付.

內地樓市交投處於下行周期，加上樓按申請困難，以及內房財務危機的憂慮加深，信貸市場對行內相關股份取態日益謹慎，評級機構標準普爾把綠地控股（600606.SH）長期主體信用評級，由「BB」降至「B+」、優先無抵押債券長期債項評級由「BB-」降至「B」，同時把子公司綠地香港（00337）評級由「BB-」下調至「B」。此外，把易居企業（02048）評級及美元票據長期發行評級同步由「B+」降至「B」。

憂樓市交投弱 消耗現金

標普指出，綠地控股融資渠道不暢通，會限制應對行業下行的能力，而且銷售回款將跟隨大市放緩，預計未來12個月仍將持續消耗現金，若債價維持低企，不排除影響債權人、供應商及樓盤買家的信心，對其展望為負面。標普同時下調綠地香港評級，反映對該公司於大灣區的經營能力有所質疑，並指其收購廣州綠地可降低對長三角市場的依賴，但完成收購至今不足10個月，在大灣區的經營表現需要時間累積。

另外，標普下調易居評級，由於該公司槓桿率或會隨着樓市銷售轉弱而提升，而且其最大客戶對收入的貢獻減少，今明兩年房地產代理收入會大降；內房面對流動性收緊，可能要延長對易居的佣金結算時間，令其應收賬款天數及應收賬款註銷有機會增加，經營現金流將出現負數。

標普認為，易居的流動性可能會因離岸債務償還及營運資本補充而進一步消耗，其房地產代理業務也將受到未來12個月樓房銷售疲軟的影響，對其展望為負面。

沙田第一城僅錄4宗 兩載最靜

二手住宅觀望氣氛濃厚，加上接連有颱風吹襲及新盤搶客，拖累十大藍籌屋苑本月交投量只有49宗，創逾一年半新低；當中九個屋苑交投按月下滑，佔八個跌幅五成或以上。上車屋苑之一的沙田第一城劇減至只有4宗，創屋苑兩年新低；荔枝角美孚新邨成交亦近一年來首度回落至單位數，以5宗創近兩年最淡紀錄。

綜合市場消息，十大屋苑10月首兩周只錄得49宗買賣，為去年2月同期錄得46宗後的逾一年半最少，相比上月同期有105宗，大減56宗或53.3%。

十個屋苑中，只有鴨脷洲海怡半島交投量逆市上揚至7宗，按月增加2宗或40%；樓價表現同樣領先各屋苑，由上月報17130元，按月飆4.2%至本月的17841元。反觀其餘屋苑交投各跌28.6%至75%，沙田第一城成為重災區，宗數由上月有16宗，大降至本月僅4宗，創2019年10月低見4宗交易以來兩年最淡。

值得一提的是，沙田第一城本月錄得的成交中，25座中層D室的3房單位屬於凶宅，實用面積688方呎，日前僅以729萬元沽出，呎價10596元，造價對比市價低約三成，因而大幅拖低該屋苑本月平均呎價至14828元，與上月同期錄18270元比較大跌18.8%，若撇除該宗凶宅交易，屋苑平均呎價報17799元，按月跌幅收窄至2.6%。

美聯物業營業經理鄭志耀直言，市場早前觀望新一份《施政報告》出爐，入市步伐明顯放慢，加上沙田第一城鄰區的火炭新盤持續收票，吸走不少購買力，令沙田第一城本月成交大跌。雖然目前該屋苑未見大規模減價潮，但交投持續低迷下，相信會有業主「頂唔順作出相應減價」。

美孚業主擴議價空間

此外，放盤量長期維持近400個的美孚新邨，成交量亦自去年11月後首度回落至單位數，只錄得5宗，同時為2019年11月同錄5宗交易以來近兩年最少，按月計跌幅更達6宗或54.5%。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝解釋，早前股市下挫及市場籠罩不明朗因素，均成為美孚新邨交投滑落的致命傷，「買家連還價意欲都好低」。

他指出，鑑於入市氣氛轉差，美孚新邨部分業主已相應擴大議價空間吸客，由上月只有約20%業主肯提供2%至3%議價空間，增至現時多達約四成業主願意接受還價，幅度亦見擴闊，個別更不惜低市價約5%吸客，惟暫時仍佔極少數。

他坦言，新一份《施政報告》雖已出爐，消除不明朗因素，惟市場交投氣氛未見改善。

太古城呎價插11% 再失守二萬

樓價方面，本月十大屋苑佔七個錄得跌幅，按月下滑0.4%至18.8%，撇除沙田第一城的特殊因素，以鰂魚涌太古城平均呎價跌幅最大，期內報19850元，較9月錄22367元大跌11.3%，為該屋苑自今年3月錄19894元後再次失守2萬元關口。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運指出，近期太古城交投氣氛低迷，有個別單位質素次一級的業主已略為調低叫價。鑑於當前普遍買家仍傾向尋找買優質貨的機會，但叫價依然硬淨，令屋苑交投持續膠着。

此外，本月只有3宗買賣、按月跌幅達62.5%的東涌映灣園，樓價亦大跌，平均呎價由上月12655元，按月急降5.6%，至本月的11947元，創今年2月錄得11600元後新低。

中洲置業旗下沙田火炭星凱．堤岸入票成績超乎理想，項目昨天截票，發展商稱入票仍在核對中，今日始有實際票數公布，市場消息稱項目取得逾2.7萬票，實際收票已超越同區新世界（00017）大圍站上蓋發展項目第3期柏傲莊III首輪銷售收票成績，成為今年新盤首輪銷售新票王，以周末兩天（16日至17日）推售共536伙計算，超購49.4倍，約50人爭購1伙。

星凱．堤岸入票期間雖受兩個颱風連環襲港，連番打斷售樓處入票程序，依然無阻入票持續爆升，項目昨日結束9天入票程序，晚上8時截票，發展商稱由於大量入票處理中，仍須進行核對，今日始有實際入票成績公布。市場消息稱初步已取得逾2.7萬票，並超越柏傲莊III首輪銷售取得的27143票成績，成為今年新盤首輪銷售新票王。

港隊謝影雪現身入票

項目最後一天收票期間，市場消息稱東京奧運羽毛球混雙第4名的港隊組合成員謝影雪昨日現身星凱．堤岸九龍灣金利豐國際中心售樓處，並入票有意認購單位作自住用途，為樓盤添上一點星味。

位於㘭背灣街1號的星凱．堤岸提供1335伙，實用面積228至2001方呎，預計2023年3月底落成入伙。項目周末分兩天進行首輪銷售共536伙，若以逾2.7萬票作計算，超額逾49.4倍，約50人競購1伙。

火炭焦點盤凍結市場大批購買力，市場稱新盤昨日僅錄數宗成交，以南豐與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城LP10表現最佳，昨日連沽3伙，單日套現4563.8萬元；售價最高為1A座18樓C室，實用面積922方呎，以1767萬元售出，呎價19165元。

新地（00016）元朗PARK YOHO Milano亦售出33B座6樓A室，實用面積927方呎，成交價1707.04萬元，呎價18415元。

二手住宅租售氣氛同見低迷，尖沙咀九龍站5個主要屋苑（君臨天下、擎天半島、凱旋門、天璽、漾日居）本月租賃交投按月挫53.3%，其中天璽有3房戶減至每月6萬元租出，較上月底樓下單位跌租約4.8%。

消息稱，上述5個主要屋苑本月暫錄7宗租賃交易，較上月同期少8宗或53.3%。其中天璽與凱旋門各佔2宗較旺，包括天璽月鑽璽中層C室，實用面積1031方呎，3房間隔，由6.7萬元降至每月6萬元租出，呎租58.2元；業主2009年初斥1979.38萬元一手購入單位。

據了解，上址樓下一個低層C室3房戶，實用面積1028方呎，上月底以每月6.3萬元租出，呎租61.3元，即最新租金反較樓下單位平3000元或4.8%。

中原地產分行經理胡鴻洲表示，九龍站一帶的二手住宅業主一般會同時把單位放租及放賣，近期市況淡靜，大多數業主放售叫價維持硬淨，「放租（有人傾）可能都肯平少少」，部分甚至願略低市價2%至3%將單位出租，惟未見大規模租盤減價潮。

維港灣呎租35.6元低水4%

香港置業首席聯席董事文愛玲說，大角咀維港灣本月錄得6宗租賃成交，與上月同期相比略少1宗，當中5座低層B室3房戶，實用面積703方呎，以每月2.65萬元招租2個月，終由區內租客還價至每月2.5萬元承租，呎租35.6元，較市價平約1000元或3.8%。業主2002年底以305萬元一手購入上址。

工廈物業受市場歡迎，第一太平戴維斯發表2021年第三季香港工業樓宇銷售及租賃報告指出，全季錄得17宗逾一億元的大額工廈成交個案，總值超過73億元，宗數及金額分別較第二季高89%及約22%。

報告提到，第三季投資氣氛持續復甦，季內逾一億元的大額工廈成交共錄得17宗，總值逾73億元，超越第二季的9宗成交及總額逾60億元。工廈物業受投資基金、物流營運商及發展商追捧，基金主要作投資用途，物流營運商將留為自用，發展商則進行整幢重建。

5000萬以下買賣跌三成

除了一億元或以上的買賣大增外，5000萬元以上的成交亦有30宗，按季增加43%；惟低於5000萬元的交易則欠活躍，僅789宗，按季下跌31%。

今年第三季股市表現走下坡，部分業主割價求售，拖累二手私人住宅轉手獲利比率及每宗平均賺幅雙雙下跌。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料所得，第三季私人住宅轉手獲利比例連跌兩季至96.8%，創近11年以來季度新低；期內每宗平均賺幅為71.6%，亦創近5年的季度新低。

股市拖累 售樓平均賺71.6%

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示， 今年第三季全港共錄得10057宗私人住宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知買入價的二手買賣比例達96.8%，較第二季的97.4%下跌0.6個百分點，連跌兩季，並創2010年第三季後的44季、即引入樓市辣招11年以來新低。

至於每宗平均獲利幅度，今年第三季每宗私人住宅轉手個案平均賺幅為71.6%，較第二季的73.9%回落2.3個百分點，並創下2016年第四季以來的20季、即5年新低，反映股市不濟及樓價高位遇壓，令賣家賺幅減少。

當中沽樓獲利一倍或以上的轉手個案仍屬最多，達4377宗，佔整體二手私人住宅買賣比例約42.1%，惟按季下跌1.8個百分點。虧損個案有282宗，佔比2.7%，相關比例按季增加0.6個百分點。

按物業轉售價格劃分，樓價由601萬至800萬元的物業最受市場追捧，轉售獲利比率高見98.2%，惟按季跌0.6個百分點；平均賺幅亦按季降2.4個百分點，至80.3%。

陳海潮稱，倘股市回升，加上《施政報告》只針對長期供應而無礙樓市短期走勢，預期第四季轉手獲利比率有機會反彈，重返97%或以上；平均每宗賺幅亦可自低位回升，按季料增1.4個百分點至73%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年截至10月12日，撇除一手公營房屋外，一手及二手住宅共錄64114宗註冊，較去年全年的62292宗多約2.9%；登記金額約6167億元，更較去年全年高出約12.1%，創24年新高。

施政報告效應陸續浮現，當中建議東鐵設立白石角站，帶動區內一、二手成交，雲滙兩房以848萬元易手；而北部都會區計劃帶動洪水橋交投，區內翠珊園兩房戶則以485萬元沽。

市場消息透露，白石角雲滙9座低層B5室，實用面積466平方呎，採用2房2廳設計，主要望園景為主。業主曾開價約890萬元，議價後以848萬元成交，減價42萬元，減幅5%。根據資料顯示，業主在2018年8月以847.3萬元購入，持貨約3年，帳面賺約7千元，但扣除交易開支等，明賺暗蝕。

洪水橋翠珊園 兩房485萬售

另外，施政報告提出發展北部都會區，近日元朗洪水橋翠珊園錄得成交，該單位為2座低層A室，實用面積533平方呎，買家以485萬元買入，呎價不足1萬元。

經濟地產庫資料顯示，今年年初至今，翠珊園只錄得1宗成交呎價超過1萬元，該單位為11座低層B室，實用面積為445平方呎，買家以455萬元買入，平均呎價約為10,225元。

市場消息指，西半山恆柏園A座低層A室，面積1266方呎，3房間隔，以約2338萬售出，呎價約18468元。原業主於2015年11月以1580萬購入，轉手帳面獲利約758萬，升值約48%。該屋苑樓齡48年，共2座，每層4伙，提供136個單位，面積1266至2680方呎。

利嘉閣聯席董事余美寶表示，紅磡海逸豪園5期翠堤灣23座中層E室，約864方呎，3房套連儲物房間隔，以1800萬沽出，呎價約20833元。

據悉，原業主於2017年9月，以約1610萬購入，帳面獲利190萬，升值約12%。屋苑本月至今暫錄約2宗成交，現約有260個放盤，入場價920萬起。

利嘉閣分行經理黃志佳表示，西灣河嘉亨灣6座低層B室，面積約749方呎，3房套連工人套房間隔，以1750萬沽出，呎價約23364元。

據悉，原業主於2006年1月以約698萬購入，現轉手帳面獲利約1052萬，升值約1.5倍。屋苑現有約140個放售，1房單位入場價740萬起。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，牛池灣峻弦6座中層C室，面積857方呎，3房1套2廳連儲物室間隔，原開價1400萬，以1398萬成交，呎價約16313元。

據了解，原業主於2010年以802萬購入，帳面獲利596萬，升值74%。

中原分行高級分行經理陳耀堂表示，屯門市廣場（見圖）1座中層D室，318方呎，2房間隔，叫價510萬，原業主換樓，減價45萬以465萬沽出，呎價約14623元。買家為年輕人，買樓結婚，認為屯門區發展成熟，未來亦將受惠北部都會區發展，前景看高一線，且原業主肯減價助其上車，便迅速拍板承接。原業主早於1991年以72.5萬買入，自住30年轉售，帳面獲利392.5萬，升值約5.4倍。