房地產代銷龍頭愛山林（2540）2020年獲利大噴出，EPS達6.18元，創下近七年最高紀錄，董事會將發放出十年首見的2元股利，訂於10月26日除權息；展望第四季，因剛好搶搭上高鐵評估延伸屏東、台積電進駐高雄等利多題材，將首度轉戰國境之南的屏東，推出自建案「花園帝寶」，挑戰區域最高單價。

愛山林將配發最近十年第一筆股利，包括現金、股票各1元，合計共2元，訂10月26日為除權息交易日，其中現金股利發放日為11月30日。

愛山林表示，目前在手的案量，包括代銷案、自建自售案至少2,000億元，其中開發規模最大的指標案，為愛山林創辦以來首筆微造鎮案「新竹寶山」案，總銷初估至少700億元。

愛山林董事長祝文宇表示，愛山林正積極擴大自地自建案的比例，從傳統代銷公司，朝向資產股轉型，對於股本只有14億餘元的公司來說，相當不容易，二、三年後自建案將進入交屋入帳高峰，屆時有能力配發更多股利。

愛山林指出，2021年已陸續推出新北市板橋江翠總銷約40億餘元的「天禧2」，台北市中山區總銷逾45億元捷運宅「中山綻」，基隆總銷180億元「新橫濱」，高雄總銷達175億元的興富發「美術一號院」等案件。

另外，屏東自建案「花園帝寶」是第四季的另一重頭戲。愛山林表示，該案位於屏東大學旁，占地面積逾5,100多坪，總銷估計逾50億元，產品規劃約64戶透天、360戶電梯公寓，每坪單價可能落在平均28萬左右。

據悉，由於「花園帝寶」開發戶數達400多戶，可望成為屏東近20年來規模最大的開發案；近期高鐵評估延伸到屏東、屏東科技園區推動開發等題材，也使得南台灣房市能見度逐漸拉高；而2022年的指標大案是「新竹寶山」微造鎮案，近期推出。

台北市住宅老化嚴重，政府希望透過都更與危老政策加速老舊建物改建，除了主幹道老舊建築改建熱門外，巷弄內的老宅改建也相當積極，據統計，目前台北市統計核准的559案中，有55％的改建案門牌位在巷弄內，台北市巷弄內老宅受惠危老政策，也動了起來。

統計顯示，台北市危老的容積獎勵方面，目前已核准的559件重建計畫案中，有249件獲得容積獎勵最高上限40％；申請容積獎勵平均為33.48％。基地面積50坪以下，平均可爭取到24％容積獎勵；100坪以上則平均可以爭取到36％的獎勵，基地面積愈大，可獲取高額容積獎勵的機率愈高。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市大馬路旁的老舊商辦、飯店，因為所有權人單一，參與危老改建還可以獲得40％的容積獎勵，申請狀況踴躍。不過台北市危老案件，有一半通過審核的個案都處於巷弄內，受限於基地條件，小基地的建築物規劃不易達到退縮或耐震相關條件，平均申請到的容積獎勵較低，100坪以上的建築物容積獎勵，比起50坪以下多了將近五成。

台北市巷弄內危老改建參與意願高，也與地主意願有顯著關係，通常主幹道一樓店效較強，但改建前後價值增值效益有限，屋主參與意願也會受到影響，巷弄內的一樓通常店面效益較弱，反倒比大馬路的一樓店面更有機會整合。

店面租金高漲，一樓店面風光不再，台北市僅有45％營業人設址一樓，新北市也僅60％，房仲業者指出，由於社群媒體發達，店面創造聲量與黏著客戶的效益日減，加上微型創業風潮，業種型態多元化，愈來愈多營業營業地點不限於非一樓不可，對於店面房東考驗更形沉重。

根據財政部針對營業人地址登記樓層最新統計，全台152.5萬家營業人中，有113.7萬家設址一樓，約占74％，不過營業設址一樓的狀況南北及城鄉差距極大，台北市僅45％、新北市僅60％，基隆71％，台北以外都會區約在75~80％左右，而中南部非都會區縣市及花東地區則高達95％以上。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，店租行情居高不下，許多行業不再鍾情於一樓店面，選擇往上或往下發展，2至5樓的低樓層、甚至地下室也占了相當的比重，開業時間愈長者愈偏好在一樓營業，開業30年以上的營業人有84%設址一樓，不過開業在一年以內的營業人設址一樓僅66％，有較高比例位於中高樓層或地下室。

因為業種特性不同，不同業種設址樓層差異極大，最喜愛設址一樓者前三名為彩券銷售、典當服務與檳榔零售，均有超過99％設址一樓；設址二至五樓比例最高的業種為證券商，一半以上券商設址低樓層；六至十樓比例最高的業種為一般保險公證；超過四成以上廣播電台設址在十樓以上的高樓層。

一些營業面積需求大，例如月子中心與健身房，或是以專業性吸引客戶的產業，如保險、專利人與報關行等，就會轉進其他樓層，甚至於地下室以節省租金開支。

徐佳馨表示，傳統上需要一樓在才利於觸及消費者，同時有廣告效益，後疫情時代下，營業人會更多元的展示自己的競爭優勢，多元通路下不限於一定要在一樓營業，將會是日後的大趨勢。

受到前遠東航空董事長張綱維涉掏空案拖累，包括遠航、樺福建設名下淡水小坪頂105戶「環遊郡」遭法拍，加計天母「富安天母」商場等資產同案拍賣賣，此次拍賣合計總底價約17.9億元，預計11月1日開標，這也是「環遊郡」在遠航停業以來，最大規模的法拍屋釋出。

根據台灣金服公告，小坪頂「環遊郡」共有105戶遠東航空、樺福建設等持有的戶別被拍賣，多數建坪數約在18~166坪之間，每標底價約在399萬~3,484萬元間，總建坪約5,002坪，平均底價每坪約20萬元。

此外，張綱維母親許女士名下資產也遭到法拍，該案為「富安天母」商場，位於天母北路上，建物面積約569坪，目前無人承租，處於閒置荒廢狀態，底價為5.79億元；還有一筆位於台北市內湖文德段約35.9坪土地也同案拍賣，底價4,200萬元，加計相關土地房屋，此次法拍總底價將近17.9億元。

法拍業者表示，今年2月也有二戶「環遊郡」拍賣，最後在三拍時拍出，拍定價約為一拍底價的七折左右，每坪約13.5萬元，此次拍賣由於該案地處偏遠、屋齡多已達十餘年，且釋出戶數不少，恐怕仍需至三拍才會有機會脫標。

根據寬頻房訊統計，遠航及張綱維所持有的相關不動產，近一年來已有十餘件不動產遭法院拍賣，一拍的總底價約近57億元，其中包含龍江街整棟公寓、館前路遠航大樓店面等九件已經拍出，拍定總金額合計約12億元，目前尚未拍出較大規模的不動產，還包括淡水樹興段1102地號土地、北投「輕行旅」商務旅館、永和頂溪「樺福千金」共構宅商場等。

根據全國不動產企研室統計全台六都「建物買賣移轉棟數」，比較疫情爆發前後走勢，發現在6~8月時，因反映5~7月疫情警戒，全台六都買賣移轉棟數跌到谷底，隨著疫情明顯趨緩，9月全台六都月增表現大增近3成，顯見全台買氣超旺，證實房市重返熱絡態勢。由於迎向Q4傳統旺季，部分地區看屋人潮大增2倍，成交量更增1倍，遞延報復性買盤明顯，預期接下來交易量仍相當樂觀。

全國不動產總經理藍怡婷指出，全台疫情嚴峻警戒時期在今年5~7月，由於購屋買賣流程約需1個月，因此反應在6~8月的買賣移轉棟數表現，可明顯看出全台六都交易量雪崩式下滑，而近來全台房市買氣之熱有目共睹，也反映在9月買賣移轉數據上，六都皆出現明顯向上趨勢，其中高雄市更大增4成，北中南買氣皆如日中天。

全國不動產內湖捷運店店東洪瑞喜表示，全台房市買氣爆量真的非常有感，不只疫情遞延性買盤紛紛出籠，年底Q4本就是傳統購屋旺季，市場出現大量剛性需求購屋潮，舉內湖為例，9月買賣移轉棟數為322件，相較8月257件成長25%，買氣明顯成長，分析此波買方客群，都是自住客，幾乎沒有投資客，疫情趨緩後單店詢問度、帶看量比平時大增2倍，成交量更比平時高出1倍，全店同仁每天都忙著帶看、簽約，都快忙不過來，因此樂觀看待後市發展。

藍怡婷指出，迎接購屋年底旺季，全台房仲業者都忙得不可開交，要搶食報復性買盤市場大餅，除了比拚各家房仲業者服務品質，祭出的購屋好康優惠更不能少，因此由全國不動產主辦，僑馥建經、安新建經協辦，攜手推出「買好屋 找全國 食衣住行月月送活動」，即日起至今年12月31日止，只要在全國不動產官網預約留言看屋，至全台全國不動產加盟店下斡旋、買賣成交，皆能參加抽大獎活動。

獎項部分，藍怡婷表示，成交簽約抽SAMSUNG 50吋大螢幕智慧電視、GIANT CHIRON 2 城市時尚折疊車等豪華大禮；​下斡旋抽SWITCH遊戲機、米家掃拖機器人​，預約看屋也能抽CITY CAFE咖啡券、foodpanda優惠券，好禮獎項十分豐富，詳細內容歡迎至官網查詢。

全國不動產總經理藍怡婷透露，由於搭上房市超熱列車，活動推出後響應相當熱絡，也提高全國不動產加盟店的來客量和帶看量，接下來迎向年底購屋旺季，雖然央行打炒房警示意味濃厚，但在自住買氣撐盤下，不只看好Q4全台加盟店成交業績，也看好全年整體房市交易量，超旺買氣應能持續延至年底。

台北市豪宅大洗牌，不少新豪宅創新高價，最高成交紀錄均站上200萬元大關，其中「元利信義聯勤」、「西華富邦」有元利家族、張忠謀家族加持，穩居200萬豪宅寶座，位於信義區的「琢白」亦是星光閃閃，有「麻吉大哥」黃立成、陳怡蓉，以及向佐、郭碧婷夫婦為社區增添光彩，大倉久和陳家、航海王之一的長榮家族也不約而同砸下近4億元買進台北市中山區「頂高豪景」各2戶。

591房屋交易網新聞組組長畢務潔表示，高資產族群買房，跟你我想的都不一樣，除了絕佳的地段環境外，更多是為了身分地位的象徵，特別是在台北市就有不少名人聚落，富豪出手不只是看房更是看鄰居，然而藝人名流入住，也有助穩定買氣及價格，並且把豪宅住成「名宅」。

像位於中山區大直的「西華富邦」為地上42層超高豪宅，為大直水岸首屈一指之地標建築，採用萬豪酒店頂級管理服務，部分高樓層面向可眺望水岸景色，吸引不少富豪入手，除了半導體教父張忠謀家族持有2戶以外，萬豪酒店劉文治家族、富邦集團蔡福安家族、印尼紡織大王宋家、聯華神通集團苗豐強等也都是該社區住戶，今年上半年已經交易12筆，暫居豪宅交易王。

另外，大安區「元利信義聯勤」成屋後以單價299萬元一舉衝上台北豪宅之首，而且200萬身價也受到官方認證，該案不僅在2020年奪下北市十大單價7個名次，元利建設總裁林敏雄及其大公子力挺自家建案分別買下，糖果大王徐福記家族、歌唱天后江蕙也是知名住戶，據傳周杰倫也買下一戶送給愛妻昆凌。

畢務潔也指出，觀察實價資料，可看出富豪置產不單只有在大安、信義傳統蛋黃區，中山區也是許多好野人的首選，除了「西華富邦」，同時受到大倉久和陳家、航海王長榮青睞的「頂高豪景」也是富豪們包層之社區。

「頂高豪景」規劃地上22層、地下6層，單層雙拼，每戶約146坪，目前為南京東路一段成交單價最高之豪宅個案，最高單價為15樓2戶，每坪達147萬元，正是長榮集團張榮發三子張國政之妻所持有，而19樓2戶則被大倉久和陳家包下。

畢務潔認為，富豪們買房不只看產品規劃及地段，同時也是買鄰，用同為鄰居的情感連結，或許未來在商業上會有更多合作的機會，創造其他的可能性。

由星展集團及台北富邦銀行統籌主辦鼎固 - KY(2923-TW) 旗下富樂國際有限公司（以下簡稱富樂國際）6.6 億美元聯貸案，於 10 月 18 日完成簽約，本案由北富銀擔任額度及擔保品管理銀行。

鼎固此一聯貸案資金，將用於支應富樂國際償還既有金融借款及充實營運週轉金，獲得 20 家銀行踴躍參貸，超額認購率達 1.75 倍，為 2021 年不動產開發商在台募集規模最大美元聯貸案。

鼎固在 2001 年即赴大陸投資成立北京鼎固房地產開發，隨後陸續於上海、重慶等地深耕發展，營運穩健，並於 2012 年 12 月成功回台上市，目前為台灣營建業中資本額最大的公司，也是台灣第一家主營大陸房地產回台上市公司。鼎固擁有穩健的財務結構，2020 年剔除預收款後的資產負債率 53 %、淨負債率 77% 及現金短債比 1.89 倍，並嚴守專注本業的經營策略，持續創造穩定成長，帶動本次銀行團踴躍參與聯貸的熱潮，也顯示市場看好鼎固發展前景。

北富銀執行副總經理莊慧玫表示，北富銀長期深耕聯貸市場，從債權結構、預設利率到資金回流節點設置，為企業及參貸銀行規劃創新完善的融資方案。

星展銀行（台灣）總經理林鑫川表示，鼎固是星展集團長期合作的重要夥伴，具有豐沛產業資源、卓越經營團隊及穩健之財務結構，能適時應對外在環境變化，充分掌握市場脈動。期待鼎固未來能開展更多不動產市場相關計畫，再創營運佳績。

富樂國際則為鼎固於香港設立的轉投資公司，旗下開發項目包括黃浦日月光中心與上海嘉定造鎮項目，前者是由大型高檔餐飲及購物中心的「日月光中心廣場」與結合甲級辦公樓及服務式公寓所組成的綜合體商業地標；後者為鼎固在上海的第二個旗艦項目，嘉定造鎮計畫圍繞上海地鐵「嘉定北站」為中心，採軌道式經濟地產開發，打造結合商辦大樓、商場、住宅、酒店等為一體的複合式建案，建設完成後，可望帶動周遭商業活動與地產價值。

除此之外，鼎固今 (2021) 年宣布首次回台進行住宅開發案，並與宏璟建設 (2527-TW) 共同取得台中 14 期市地重劃區土地，面積約 5000 坪，藉由產業大廠於大台中的群聚效益，激發就業增多的住宅需求。鼎固未來也將透過在台灣不動產項目，加深在台灣的投資佈局，與星展集團、北富銀等優質銀行攜手開創共好新猷。

不動產驟增，引來國稅局注意！南區國稅局表示，個人選案時，發現轄區內有民眾不動產遽增，進一步查核資金來源時才發現，當事人透過海外獲利逐年購買保單，保費逾6,665萬元，卻從未申報基本所得額（最低稅負），連補帶罰最高恐達到1,770萬元。

南區國稅局發現，這位富豪是2017年到2020年陸續購買利率變動型美元終身保險共計10張，投資的保費約為217萬美元，換算新台幣約6,665萬元。

國稅局好奇資金動向，並查核其外幣帳戶，發現帳戶金額變動不大。所以請他說明美元保單的資金來源和性質，這位富豪才坦承，是投資香港的公司，該公司幾年來獲配的股利都未匯回到國內，而是由該帳戶直接投資保險公司帳戶購買外幣保單。

這位富豪以為，拿海外所得去買保單就不用申報基本所得額，南區國稅局說，海外所得依規定應申報基本所得額；如果保單有收益又是另一件事情，應分階段來看。

為此，南區國稅局核定，這位富豪2017年到2020年的海外所得6,665萬元，應補徵基本稅額達885萬元，此外，這是屬未申報案件，最高可罰漏稅額1倍，連補帶罰上看1,770萬元。

南區國稅局指出，除民眾的個案外，近日轄區內還發現另一件類似個案；提醒納稅義務人如果個人海外所得，每一申報戶全年海外所得超過100萬元就應該全數計入基本所得額，並依規定申報繳納基本稅額，以免漏報遭補稅及處罰鍰。

台中首購熱區之一的太平區，近幾年隨著重大建設逐步到位，人口紅利吸引開發商爭相搶進推案，低基期房價，卻擁有蛋黃區機能及明星學區等高性價比優勢，吸引置產族勇於追價，房價從2字頭直奔3字頭！包括陞霖、大毅、櫻花、聚佳、春福等建商逾百億推案，開案速度追不上銷售速度，新案頻傳銷售捷報。

太平區近十年來發展迅速，人口爆量成長，躍升為台中人口第四大行政區。以區域內的「新光國小」為例，完工不到六年就招生額滿，新規劃「新高國小」紓緩鄰近學校滿額壓力，不料，新高國小第一屆學生都還沒開學、就發現招生爆量，二期工程只得加速趕建。

因應大量湧入的人口，太平區交通建設陸續啟動，預計2024年完工的「六順橋南向入口匝道」及「十九甲北向出口匝道」計畫，東區、大里、太平等區域都將因此受惠。

而太平區最受矚目的區段就屬新光重劃區，由於地理位置佳，臨近一中街、旱溪商圈、軍功商圈，區內還有樹德、樹孝等商圈，生活機能完善。不僅生活便利性外，國四豐潭段及大台鐵計畫擴展的交通路網，讓新光重劃區成為中部首購客呼聲最高區域。

其中，大毅建設「熊幸福」規劃38~53坪、三至四房產品，每坪開價33至34萬元，三房產品已完銷，四房1,800萬起，目前銷售突破九成。

另外，「陞霖執美」規劃24~36坪、二至三房產品，每坪開價30萬元。該案規劃空中樹院、星光露營區等綠化公設，後疫時代頗受台中首購族的青睞。

櫻花建設「恰恰好」規劃37~53坪、三至四房產品，每坪開價30~33萬元，鄰近還有位於環中東路及中山路口的櫻花「大櫻國3」，規劃27~55坪、二至四房產品，均賣出好成績。

至於環中東路對側的「聚佳大砌」案，產品規劃27~38坪，目前進入封盤惜售階段，預估重新開盤價上看3字頭。

根據中華民國統計網資料顯示，台灣「物價指數」10年期間上漲8.93％，永慶房產集團2021年第4季房產趨勢報告，63％受訪者看漲房價，70％消費者認為近一年房價上漲5％以上，第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄認為，「房地產的確具備抗通膨優勢。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，「銀行利率很低，利息所得還要扣稅，而通膨讓錢越來越薄，還不如拿來置產保值。」

通膨潮流！置產2房產品變成搶手貨

通膨壓力蔓延全球，不動產保值特性受到注意，具備「低總價、易入手、好轉手」特性的「2房格局」產品成為市場搶手貨，這類產品，成為年輕首購族、資產保值族的新寵。台中「崇德薈」預售案「2小時50戶2房產品銷售一空」，引起內政部與台中市政府關切，無論銷售過程是否合程序，但可看到「2房」產品搶手程度。另外，基隆熱銷的「新橫濱」建案，開賣不到一個月就成交100餘戶，主力坪數都是2房26坪格局居多。所以，現階段買房「鎖定2房格局就對了！」

置產雙選！重劃區穩健上漲4原因

全台灣房地產的重點發展區域就是全新的重劃區，根據過去經驗認證，重劃區會出現房地產價格穩健上漲的主要原因有4點，(1)街廓整齊規劃，有國際城市開發概念，(2)公共建設推動，引領區域房地產增值，(3)入住門檻整齊，形成高品質居住環境，(4)使用分區明確，清楚規劃商業住宅區。這4個特質，是目前已開發都會區(舊市區)無法做到的城市規劃，因為重劃區生活區域的建設新穎與未來增值性，造成越來越多人買房的選擇焦點，會鎖定在新開發區/重劃區。

聰明置產！14分鐘捷運車程，房價省1/3

板橋「江翠北側重劃區」具備房地產持續增值4大原因，還鄰近捷運板南線的暢快通勤路網，根據捷運局網站調查，從捷運板南線江子翠站出發前進忠孝復興站僅需約14分鐘捷運車程，每坪房價卻有高達百萬元的價差，同樣的全新建築，兩站之間在江子翠站僅需1/3的總價(見附表)，就可以達成置產目標，是年輕人高CP值的買房區域。

新北優選！板橋江翠北側重劃區

以新北市來說，「置產選擇蛋黃區的板橋是不會錯的選擇！」房地產業者這麼說道，而板橋「江翠北側重劃區」是現階段房市最熱門的區域，置產挑熱門區域就對了，然後再把握建築產品必須具備「近捷運車站」的條件。以座落於華江六路的「日健滙」建案為例，位於江翠北側重劃最精華的D、E區地段，處於重劃區與板橋市區交界的地段，生活機能近距離接軌市區的成熟機能，方便性更高。該建案距離含金量最高的捷運板南線江子翠站僅約350公尺，符合「捷運宅」最佳通勤500公尺定義的範圍內。

最佳理財！通膨時代買房置產最保值

在通貨膨脹的時代裡，把錢放在銀行領利息是最不聰明的理財，把錢放進股市則是「有輸有贏」，股市老手都知道，投資股市只有20％的投資者真正獲利，因此，「挑一個好地段、好產品、合理價」的房地產，進行長期持有，則是對抗一場長期通膨的最佳理財手段。

迪馬股份10月19日晚發佈2021年三季度經營情況簡報，1-9月，公司房地產業務實現銷售面積238.2萬平方米，銷售金額304.94億元，其中合併報表權益銷售面積136.66萬平方米，合併報表權益銷售金額為162.24億元。

房地產項目開竣工方面，1-9月，公司房地產項目新開工面積351.25萬平方米，竣工面積141.28萬平方米。此外，1-9月，公司新增房地產項目11宗，計容建築面積188.94萬平方米。

迪馬股份系一家多元化實業集團企業，主營業務包括房地產和專用車製造兩大板塊。房地產開發方面，公司旗下東原地產擁有房地產一級開發資質，從事住宅地產、商業地產及產業地產開發，擁有“印長江”“印”兩個產品品牌，產品分佈在上海、杭州、蘇州、南京、成都、重慶、武漢、鄭州、長沙、西安等強一二線城市。

大學區招生、打擊學區房炒作、二手房指導價……政策連放大招下，深圳頂流學區價值正接受市場考問。

深圳福田區百花片區的一位房產經紀人告訴《每日經濟新聞》記者：“自從深圳說要推行大學區招生政策以來，我這邊接觸到南天二花園有意成交的業主，房子總價普遍降了200萬~300萬元，旁邊的國城花園降價就更多了，降價400萬~500萬元的都有。”

在多個利空消息的共同作用下，一些學區房業主開始降價賣房，一些家長開始變得猶豫，整體市場觀望氛圍濃厚，以前在深圳居高不下的學區房，現在價格開始鬆動。

深圳福田區百花片區某專案樓盤 每經記者 陳榮浩 攝深圳福田區百花片區某專案樓盤 每經記者 陳榮浩 攝
有業主降價六七百萬求賣

7月30日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》在深圳市人大常委會網站上公開徵求意見，擬通過立法推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共用機制。

自此以後，深圳學區房市場的買賣方在心理上產生了微妙變化，部分業主擔心政策實施後影響學區房源價值，從而多次調低報價。當然，也有業主一點都不慌，認為學區房擠出一些“泡沫”實屬正常，未來深圳學區房的價值會一直在。

百花片區是深圳當之無愧的頂流學區，片區內聚焦了實驗小學、百花小學、實驗中學等名校。片區內的國城花園甚至在2021年年初時爆出過32萬元/平方米的成交單價，上述提到的南天二花園就是該片區的樓盤之一。

郭達是福田區百花片區的房產經紀人，他告訴《每日經濟新聞》記者，自從深圳開始實行大學區招生政策後，百花片區業主降價都比較厲害，普遍降價在200萬~300萬元，甚至有600萬~700萬元。他們在推房的時候，一般會主推這些降價、誠心賣房子的業主。

郭達向記者推薦了南天二花園5棟中層的一套房子，該房源為89平方米三房，市場參考價為1870萬元，但實際成交價在1530萬元左右，降價約340萬元。

郭達告訴記者，該房源是南天二花園性價比較高的，均價約在17.2萬元/平方米，那些不誠心賣的也有均價掛在23萬元/平方米的，那就另說了。“雖然社區舊了點，但百花片區的教育環境和居住氛圍還是很不錯的。”

《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，百花片區多為上世紀90年代建造的樓盤，項目間整體樓距較寬，且戶型基本都是南北通透那種。

劉樂是一位兩歲孩子的媽媽，一直在留意深圳學區房的情況，因為聽聞最近深圳學區房降價比較厲害，所以打算過來看一看有沒有合適的“撿漏”機會。但由於資金沒到位，且家裡對於學區房的判斷出現了分歧，所以劉樂遲遲沒下手。

“其實我也早就注意到深圳部分學區房開始降價的消息了，不過我們一直沒下手，感覺從這回深圳對學區房的整頓，以及大片區政策的出臺，可以看出深圳對實現教育公平的決心還是很大的，現在買，我們也害怕高位站崗。”劉樂告訴《每日經濟新聞》記者，他們決定先觀望。

抱有同樣心態的並非劉樂一個。許楠原計劃將福田下沙片區的某頭部房企三室一廳的住房賣掉，來換一套百花片區的兩居室，但現在他打消了這樣的念頭。

許楠告訴記者，當初買房子看准的就是地段，覺得未來一定有升值空間，但有了孩子後想法有些變化，想過換個“名校片區”，不過現在他們決定不折騰了。“下沙的學位雖然比不上百花片區，但隨著大片區招生政策和教育輪崗制的實施，以前沒那麼好的學校，也有機會享受到同等的教育資源，我們暫時打算先觀望。”

深圳學區房還能買嗎？

“百花片區作為深圳優質學區房最為集中的片區，受新政的影響還是很大，最直觀的感受就是掛牌價降了，成交少了。”郭達告訴《每日經濟新聞》記者。

對很多打算更換學區房的購房者來說，是否要在現階段買入學區房，成了他們的最大困擾之一。深圳新政實施後，對深圳的學區房會帶來哪些影響？學區房還能買嗎？

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為，深圳大學區招生政策的推出，並不會導致深圳名校以及學區房的消失。深圳的名校是在長期競爭中生長起來的，有著難以匹敵的“制度”“管理”“校風”“生源”等優勢，大部分優秀師資還在，不可能因此改變名校的師資結構和實力，比那些非名校仍將長期保持明顯優勢。

不過，宋丁同樣強調現在學區房的價值極有可能會相比之前打折扣。“原來買了學區房，百分之百可以上名校，現在大學區制度下，這種好處不存在了，你只有X分之一的幾率上名校。原有的學區房價值必將大打折扣，房價出現顯著下跌將是大概率事件。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《每日經濟新聞》記者，過去學區房之所以上漲顯著，源于心理預期。而這次深圳的調控，相當於在給超高價位的學區房“擠泡沫”，是在打掉學區房持續上漲預期，有利於防止市場對學區房的炒作。當調控進入精細化時代，各地的調控政策也在見招拆招。事實上並非只有深圳學區房熱度下降，如北京、上海、合肥等地的學區房熱度都有所下降。

郭達也表達了相類似的觀點，“要不要買學區房，我覺得還是看個人需求。比如我認識的一些業主，他們並不擔心政策會讓學區房價值大幅下降，因為他們當初買入百花片區，也並不只是讓孩子上學，核心區位和成熟配套也是他們看中的要素之一。”

此外，對於最近深圳學區房遇冷，一位在深圳某股份制銀行業從業多年的業務經理從不同視角向《每日經濟新聞》記者闡述了自己的觀點，“深圳實行二手房指導價後，存在這樣一個現象，二手房指導價和當下的市場成交價還存在一定價差，比如一套1000萬元的房子，在政策前3成貸款可以貸300萬元，而政策後指導價變成800萬元，但銀行是按指導價放款的，只給放240萬元，這差出來的60萬元就得購房者自己補上。學區房作為二手房裡的‘房價天花板’，需要自己掏出真金白銀補的錢只會更多，自然購房者的觀望情緒會更重。”

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理瑞安房地產今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹瑞安房地產上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，瑞安房地產實現營收119.8億元，上年同期為14.5億元，其中非房地產收入占比為14.24%。

規模與盈利方面，2021年上半年瑞安房地產毛利率41.28%，淨利率10.75%；歸母淨利潤10.8億元，上年同期則為-16.2億元。上半年的銷管費用率為4.98%，ROE為2.76%。總資產1097億元，貨幣資金143.7億元，歸屬股東權益為397億元。

銷售情況

銷售方面，上半年瑞安房地產實現合約銷售額121.2億元，上年同期為62.2億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第111位；實現合約銷售面積23.6萬平米，上年同期則為9.7萬平米；銷售均價為51400元/平米，上年同期為64200元/平米。上半年合同負債59.3億元，存貨周轉率為0.35。

土地儲備

土地儲備方面，上半年瑞安房地產上年拿地金額為21億元；今年上半年拿地面積11.8萬平米，上年同期為12.3萬平米；上年拿地價格為17073元/平米。根據估算，瑞安房地產總土儲貨值約為4317.6億元。

財務狀況

財務狀況方面，上半年瑞安房地產總有息負債356.9億元，短期借款占比為23.46%。機構評級方面，標普評級NR；穆迪評級NR；惠譽評級NR。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為45%，現金短債比1.72。

隨著房地產行業調控的深入，“三道紅線”新規、房貸集中度管理制度、“集中供地”等政策陸續實施，房地產行業面臨新的變革。市場正逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，行業集中度將持續提升，有更強綜合競爭力的企業會獲得更多的市場份額，只有穩健發展的房企才更具能力取應對行業變更新挑戰。

本期新浪財經梳理新湖中寶(2.890, -0.01, -0.34%)今年以來的經營業績表現，並與去年同期資料、主流上市房企經營資料均值進行比較。主要從基礎業績資料、銷售情況、土地儲備、財務狀況4個方面介紹新湖中寶上半年的業績。

基礎業績資料

上半年，新湖中寶實現營收74.4億元，上年同期為47.3億元，其中非房地產收入占比為28.22%。

規模與盈利方面，2021年上半年新湖中寶毛利率21.38%，淨利率26.73%；歸母淨利潤20.3億元，上年同期則為23.3億元。上半年的銷管費用率為6.34%，ROE為5.21%。總資產1306億元，貨幣資金125.8億元，歸屬股東權益為395.2億元。

銷售情況

銷售方面，上半年新湖中寶實現合約銷售額160.8億元，上年同期為71.2億元，上半年克而瑞銷售榜全口徑金額排名第112位；實現合約銷售面積69.8萬平米，上年同期則為53.2萬平米；銷售均價為23035元/平米，上年同期為13385元/平米。上半年合同負債251億元，存貨周轉率為0.11。

土地儲備

土地儲備方面，上半年新湖中寶拿地面積54.9萬平米，上年同期為21.2萬平米。

財務狀況

財務狀況方面，上半年新湖中寶平均融資成本6.57%，總有息負債450.3億元，短期借款占比為32.01%。機構評級方面，標普給予“B”評級，展望“穩定”；穆迪評級WD；惠譽給予“B-”評級，展望“穩定”。

“三道紅線”指標方面，淨負債率為80.81%，剔除預收款後資產負債率61.95%。

在房產稅信號越來越明確之時，一部分人早已坐不住了。

近期，上海已有多套房持有者操作“換倉”，將手中持有的房產進行優化配置。過去儘管上海實施房產稅試點已經長達十年，但根據相關辦法，並未對試點前的存量房持有者產生過太大影響。“這次的邏輯很可能變了。”一名本地投資者稱。

日前，華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康接受媒體採訪時提到，深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地產稅立法這一漫長過程，可先加入試點範圍進行“動真格”改革。

房產稅已討論多年，被視作房地產調控長效機制最後的“核武器”。隨著今年來多地祭出空前嚴格的樓市調控舉措，市場參與者越來越相信房產稅已漸行漸近。

因此，一批敏感的市場投資和投機者已經開始付諸行動，開始逐步拋售多餘房源。據鏈家網資料，一線城市中，北京近三個多月二手房掛牌量增加了一萬多套，廣州近一個多月增長了8000多套。

聞風而動的換倉操作

“近期有一部分手中持有多套房的業主，原本都把房子放在我們這邊租，現在要提前解約，寧願賠付違約金。據他們說，現在急著要把房子賣掉。”一家市場份額較大的房屋租賃機構內部人士對第一財經稱。

“這部分人群現在很少了，他們手中持有10套以上的房子，現在要做的事情就是‘換倉’。”熟悉上海樓市的本地投資客黃煒告訴記者，身邊確實出現這種案例，而他本人也在此輪調控政策之前賣掉了手中投資的兩套次新房，結果自8月初上海實行“三價就低”新政後，二手房房價就進入下行通道，因此黃煒認為自己操作得很及時。

據黃煒介紹，上海的多套房持有者，多為2011年限購前的生意人，本地拆遷戶或者港商、台商投資者。現在，他們的策略多是重新配置手頭資產。

“有些人會把資金投入不同城市的房產中，‘雞蛋不裝在一個籃子裡’；有些人則是把10套房子賣掉，換成兩套上海最核心的資產，所以豪宅市場依然穩定。”他稱。

在業內人士看來，多套房持有者選擇此刻出售房屋或者調倉，是基於房產稅消息的影響。近日，中國房地產報報導稱：種種信號表明，房地產稅落地真的快了。隨著國家積極推進房地產稅立法與改革，積極設立試點城市，房地產稅推進只是時間問題。這意味著，房地產稅試點城市將從上海、重慶進一步擴圍。

早在2011年1月31日，上海出臺了落實新“國八條”房地產調控政策的上海版細則。也是在差不多同一時間，上海市政府印發《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》的通知，正式試點個人住房徵收房產稅，距今已經整整十年。

值得注意的是，上海版房地產稅試點，其徵收對象是“本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”，即只對增量徵稅，不對過往存量徵稅。因此，過去未對2011年之前已經持有多套上海的房產的業主產生過太大影響。

“2011年之前就持有的房產，過去是沒有什麼持有成本的，但未來徵稅的邏輯可能生變。而且，早期就購入上海房產的人，到現在資產增值已經夠多了，現在是大家可以接受的一個高點價位。”黃煒表示。

不過中原地產分析師盧文曦認為，上海二手房市場將較為平穩，房產稅預期的影響不會那麼快出來。“不會出現大面積的拋售，上海這幾年的房產投機客越來越少，大部分人買房是想中長期持有。”盧文曦對第一財經表示。

北京廣州二手房掛牌激增

上海的二手房掛牌價格確實在降。

“主要是政策原因，7月出調控政策之後就往下調了，現在按照審核價，在原市場價基礎上打個九折左右。”盧文曦表示。這一部分業主的動向，尚未對上海二手房市場產生太大作用力。

掛牌量也在下滑。今年9月，上海的二手房網簽約9800套左右，相較於8月的約1.8萬套下降約40%。

“上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾對第一財經表示，上海二手房掛牌量近期微降，掛牌減少、市場降溫，主要原因還是“核驗價格”和“三價就低”新政的出臺對市場產生效果，上海二手房成交量來到近幾年底部水準。

“我負責的片區，大約有超過一半的房源降價，急售的業主多是為了去‘打新’，置換新房，如果看房者能全款購房，可立刻獲得10萬元左右的議價空間。”一名房產經紀人對記者稱。

因此上海二手房市場目前面臨的是成交量減少、價格下跌，同時掛牌量也在減少的特殊情況，反映出二手房流動性降低。

同樣是一線城市，上海的掛牌量微降，北京和廣州的城市掛牌量卻在激增。

根據鏈家網資料，截至10月19日，北京二手房掛牌量為8.94萬套。而之前的6月~8月，鏈家掛牌資料分別為7.66萬套，7.81萬套，8.26萬套。也就是說，三個多月時間，北京的二手房掛牌量增加了一萬多套。

在廣州，9月1日鏈家網上的二手房掛牌數字是8.3萬套，10月19日的數字是9.13萬套，一個多月增長了8000多套。進入10月，二線城市佛山的二手房掛牌量也首次突破7萬，相比兩個月前增加了5000多套。

“炒房致富”時代行將落幕

房產稅話題，正被黃煒這樣的多套房持有者密切關注。

今年以來，中央多次在重要會議上提及“積極穩妥推進房地產稅立法和改革”。今年5月11日，財政部官網發佈消息稱，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局在京召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取了部分城市政府負責人及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

有專家表示，徵收房地產稅，一方面將有力縮小居民財產差距，調節房地產市場住房供給；另一方面可助力地方政府擺脫土地財政依賴。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，過去全國僅上海和重慶試點房地產稅，試點較少且整體效果不明顯，缺乏全國推廣經驗。

“所以我認為，未來新的房產稅政策，將會對多套房持有者產生較大打擊，對擁有自住房的普通人影響較小。”黃煒稱。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文此前接受媒體採訪時表示，從徵稅範圍和稅率來說，會有比較大的免稅面積，普通老百姓(50.430, -0.07, -0.14%)不用交稅。

華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康則認為，一般而言，三四線城市不會進入“第一批”的先行位置。

陳文靜認為，預計部分核心城市先行試點概率較大，一方面這些城市普遍面臨居民住房難題，房價相對較高，亟待推進住房保障體系建設，而房地產稅有助於增加二手房和租賃房市場流動性，促進資源合理配置。另一方面，這些城市目前處於或逐步進入房地產存量市場，房地產稅可以作為地方稅收的重要補充。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房地產稅立法、改革和試點，是基於規範調節高收入的目標而進行的，房地產稅和其他政策一起，將形成組合拳，真正為當前開啟的共同富裕探索之路保駕護航。當前房地產各參與者需要注意，“炒房致富”想法不可行、不可靠、不可有。後續居民家庭的可支配收入也應該更多投入實體經濟，執迷于炒房將面臨很大的風險。

本就不樂觀的房企融資環境，又被評級機構潑去一盆冷水。

10月18日，國際評級機構穆迪下調多家房企的企業評級，包括綠地控股（600606.SH）、陽光城（000671.SZ）、中國奧園（03883.HK）、佳兆業（01638.HK）、祥生控股集團（02599.HK）、富力地產（02777.HK）、中梁控股(02772.HK）等。

此前，花樣年等出現償債風險的企業，大多逃不過被機構下調評級。“多米諾骨牌”效應下，行業的融資情緒也被違約事件影響，進而導致更多房企陷入發債艱難、評級下調的命運。但是，一天內超十家房企“中招”，還是頭一次出現。

從穆迪報告中看，如此密集地下調房企評級，系出於對房企未來銷售、融資前景的不樂觀，擔憂其流動性出現風險。確定的債務、不確定的發債環境，成為評級異動的“導火索”。

值得注意的是，日前央行第三季度金融統計資料新聞發佈會，對房地產信貸管理等問題進行回應。多家券商認為，政策“至暗時刻”已過，房價回穩的城市信貸端政策或迎來改善，銀行也將更準確地理解及執行對踩線房企的信貸措施，房企資金壓力有望緩解。

房企批量被機構“看空”

地產商的“多事之秋”還未結束。

18日，穆迪將綠地控股的企業家族評級由“Ba1”下調至“Ba2”，將綠地全球中期票據計畫的高級無抵押債務評級從“（P）Ba2”下調至“（P）Ba3”，高級無抵押票據評級從“Ba2”下調至“B”。

與此同時，將綠地香港的企業家族評級從“Ba2”下調至“Ba3”，中期票據計畫的高級無抵押債務評級從“（P）Ba3”下調至“（P）B1”，高級無抵押美元票據評級從“Ba3”下調至“B1”。主體評級展望由“穩定”調整為“負面”。

穆迪認為，綠地控股不太可能以合理的融資成本發行新的境外債券，以便在未來6-12個月為其到期債務進行再融資；同時預計，綠地控股的合同銷售將在未來6-12個月下降，原因是由於資金條件緊張，購房者信心減弱。

出於對融資及銷售的擔憂，穆迪認為，這將削弱該公司的信用指標、營運現金流、以及其流動性。綠地可能會使用內部現金償還債務，這將減少未來12-18個月可運營的資金。

不久前，綠地便因穆迪評級回應媒體稱，穆迪為協力廠商評級機構，相關情況以其官方發佈的報告為准。當時，穆迪維持綠地控股集團的“Ba1”企業家族評級，以及綠地全球的“Ba2”高級無抵押票據評級，如今相關評級已被進一步下調。

佳兆業也遭此“待遇”。18日，穆迪將佳兆業企業家族評級由B1下調至B2，列入“負面”觀察。原因則是，佳兆業在未來12-18個月內，是否有足夠現金流償還所有到期的離岸債券存在不確定性，因此進一步下調其評級。

評級展望同在“負面”行列的還有富力。穆迪將富力地產的企業家族評級從“B2”下調至“B3”，並將富力地產(香港)有限公司的評級從“B3”下調至“Caa1”。

穆迪認為，進入境內和境外資本市場的管道被削弱，將阻礙富力以合理成本籌集新債務、償還到期債券的能力。考慮到市場情緒疲弱和融資條件緊張，富力地產的資產處置時機也存在高度不確定性。在資金緊張的情況下，獲得離岸資金的機會減弱。

此外，穆迪將祥生評級展望從“穩定”調整至“負面”；確認領地控股“B2”公司家族評級，評級展望從“穩定”調為“負面”；確認三盛控股“B2”企業家族評級，評級展望由“穩定”調至“負面”；確認合生創展“B2”公司家族評級，評級展望從“穩定”調為“負面”。

陽光城也遭到“狙擊”，穆迪將其企業家族評級由B1下調至B2，主要考慮到近期債市動盪，陽光城以合理資金發行新債券，面臨不確定性。報告稱，截至2022年年底，陽光城有大量在岸和離岸債務到期，包括11億美元的離岸債券和101億元的境內債券。

地產商苦等基本面回暖

從被下調評級的房企名單看，富力為三道紅線全踩的“紅檔”房企，綠地控股截至2021年中期踩中兩道紅線，陽光城、祥生控股、中梁控股等房企踩中一道紅線，不過合生創展、佳兆業則是三道紅線全達標的“綠檔”房企。

某種程度上看，各檔房企被機構大範圍“狙擊”，已不單是企業層面的因素，而是受房企整體融資及經營環境影響。

在海外債市，房企正在迎來難熬的冬天。公開信息顯示，自10月份以來，房企海外發債幾近停滯，僅海倫堡發出一筆綠債，鑫苑置業也要用債務置換的方式暫渡難關，公司預計將發行約2.05億美元新票據，以置換15日到期的2.08億美元票據。

除了個別試圖闖關的企業，總體而言，目前中資地產美元債境外新發幾近停滯，少見成功案例。從債券指數方面看，克而瑞表示，9月30日至10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計下跌12.62%，在各債券品種中跌幅領先。

“地產美元債二級市場大幅震盪，說明近期房企再融資和獲現能力面臨考驗，行業信用風險加速暴露。”上述研究機構稱。

值此之際，房企評級被批量下調，一定程度上會影響房企的進一步融資。“展望的下調，通常意味著企業財務指標或經營指標有所惡化或有惡化預期，例如並表杠杆率不斷上升，融資能力有所減弱，核心市場經營環境嚴峻等。”億翰智庫認為。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，從數量和結構上看，被下調評級的房企數量略多，且很多是規模相對較大，說明信用品質惡化的情況在大房企中明顯增多。雖然政策方面存在調整空間，但從市場行情好轉到企業財務好轉，是有時滯的。

房企的償債壓力，聚焦在今年四季度和2022年。據克而瑞證券監測，10月14日至12月31日房企到期未償還規模達79.37億美元，2022年到期規模547.86億美元。這意味著，未來15個月，將有627.23億美元到期未償還債務。

債市風起雲湧，那些躺在賬上的債務，將是房企需要啃下去的“硬骨頭”。一旦無法籌到足夠資金、兌付即期債務，排隊違約的現象將難以避免。

在2021年第三季度金融統計資料發佈會上，人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，目前相關部門已關注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發債企業及其股東嚴格遵守市場紀律和規則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。

值得住的是，央行方面還稱，部分金融機構對30家試點房企“三線四檔”存誤解，對要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成一些企業資金鏈緊繃。

中泰證券認為，基於上述會議，預計四季度，房價回穩的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或迎來改善；銀行將矯正偏緊的房地產信貸政策，更準確理解和執行對踩線房企的信貸措施，對紅檔企業也將給予相應的信貸支持，房企資金壓力有望緩解。

盈健醫療(01419)公布,以2500萬元收購物業以作為集團總部.

該集團指,將予收購物業位於企業廣場2期20樓5及6號單位連5樓P5號泊車位.該物業為非住宅物業,總建築面積約3271平方呎.該物業現時與獨立第三方租客的租賃為期3年,該物業將於成交時以「現狀」連同現有租賃交付.代價將以內部資源及╱或按揭貸款撥付.

該集團指,連同早前收購同棟建築物之指定物業包括12樓部分,將提供額外建築面積以用作其總部.另一方面,該集團將可根據該物業現有的租賃收取租金收入.

爪哇控股(00251)公布,已於公開市場出售本金總額3200萬元(美元．下同)(約2.49億港元)之碧桂園(02007)所發行的票據,總代價約3205.2萬元(約2.49億港元),料虧損約49.6萬元(約385.8萬港元).

該集團指,有關票據票面息率為每年4.75%至8%,由明年1月27日至2026年4月8日到期,而出售事項可提供即時流動資金,以及能讓其重新分配所得款項,用作日後出現的其他投資機遇,出售所得款項淨額將用作一般營運資金及用於未來合適投資.

陽光房地產基金(00435)公布2022財年之首季度營運數據,於2021年9月30日,整體物業組合之租用率為93.8%,上季度為93.7%.寫字樓物業組合的租用率輕微改善至93.1%,而零售物業組合的租用率則溫和下降至95.3%,相對今年6月30日所錄得的96.5%.

於9月30日,物業組合的整體現行租金為每平方呎46.8元,較上一季度下降1.9%.反映2019冠狀病毒病的持續影響,寫字樓及零售物業組合分別錄得5.3%及5.4%續租租金負增長.

大新金融中心的租用率為88.5%,上季度為88.3%,而個別乙級寫字樓物業的需求持續復甦,當中永樂街235商業中心及渣華道108號商業中心的租用率分別改善至94.1%及98.1%.九龍區方面,豐怡中心及富時中心於9月底近乎悉數租出.

零售物業組合方面,上水中心購物商場及新都城一期物業的租用率於9月30日分別為94.1%及95.4%,而相應的現行租金則為每平方呎101.6元及每平方呎56元.

國際信貸評級機構穆迪投資服務,確認弘陽地產(01996)企業家族評級為「B2」,高級無抵押債券務評為為「B3」,但將其評級展望由「正面」改為「穩定」.

穆迪解釋,評級展望調整為穩定,反映了公司預期寶龍的信用指標可能無法達到升級所需的門檻,因為時經營環境及和融資條件具挑戰性.

不過,其評級獲確認,則反映了穆迪預期寶龍有良好的流動性,以應付未來6-12個月運營和融資條件的風險.

穆迪指,弘陽的「B2」企業家族評級反映了公司長期經營歷史和在江蘇省的住宅物業發展中的強大市場地位,並反映了其優質土地儲備,經營規模不斷擴大和流動性良好,惟其評級亦受限於其中等信用指標,高度集中的地理覆蓋範圍和對其合營業務的顯著風險敞口,這將增加其或有負債和削弱企業透明度.

資金作潛在收購 分析推測助母周轉

內房企業面對資金緊絀，還債壓力急增，部分企業為撲水扭盡六壬。據銷售文件顯示，世茂集團（00813）旗下物管公司世茂服務（00873）擬以先舊後新方式配售1.08億股，配股價每股15.18元至15.68元，較昨天收市價16.82元折讓介乎6.78%至9.75%，籌最多16.93億元；募集資金將用於潛在收購、業務擴張及一般營運資金用途，摩根士丹利為獨家簿記行。

同時，世茂服務間接全資附屬公司Crystalide Group，發行總價31.1億元2022年到期具擔保可換股債券，集資31億元；世茂服務作為擔保人，債券票息1.75厘至2.25厘，獨家簿記行同樣是大摩。世茂服務配股及發債合共獲得近48億元。該公司去年10月底上市，當時集資約97.6億元，該股昨收報16.82元，升0.5%，較招股價16.6元僅高1.3%。

母企近年多項併購或需還債

儘管世茂集團未有觸及「三條紅線」（扣除預收款後資產負債比例高於70%、淨負債率100%以上、現金兌短債比率低於1倍），但分析員指出，內房市道持續低迷，多間公司資金緊張，世茂集團過去兩年收購福晟物業控股權、泰禾及粵泰等公司旗下多個項目似乎已「食滯」，現需要償還私募債，惟融資渠道受限；而世茂服務上市不足一年，IPO集資所得款項尚未耗盡，而且7月至今股價累挫37.4%，現時並非配股及發債的良機，不排除是有意間接幫母公司融資。

分析員又說，現市況下投資者對內房仍然相當審慎，今次世茂服務配股及發債能否獲足額認購有待觀察，很可能要由大摩「包底」；至於其他水緊的內房也是「配到就配，只是無人問津。」

另一內房股奧園（03883）早前向其主席郭梓文及恆地（00012）聯席主席李家傑配售共2.7億股，集資淨額9.98億元，分析員預料，奧園往後或會把舊改項目轉售予恆地。

穆迪下調世茂集團評級展望

穆迪昨天把世茂集團評級展望由「正面」下調至「穩定」，確認其企業家族評級（CFR）「Bb1」。穆迪副總裁兼高級分析師楊昱穎表示，調整世茂評級展望是反映預期該公司經營和融資情況充滿挑戰，其信用指標可能無法達到評級上調所需的門檻；確認其評級，則顯示世茂有足夠流動性紓緩未來6至12個月經營和融資困難的相關風險。世茂集團上周五悉數贖回2018年發行的8.2億美元6.375厘優先票據，該股周一升3.6%後，昨天回吐1.5%，收報13.16元，股價7月至今累跌逾三成。

近期不少內房放售物管資產套現，財力較雄厚的房企則趁勢壯大規模，併購個案明顯增多，例如碧桂園服務（06098）上月先後以100億及33億元人民幣，收購富力地產（02777）系內物管公司及彩生活（01778）旗下物管公司。大和認為，具實力的物管公司未來有望進一步壯大，因市場合理收購機會多。瑞銀稱，內房債務問題導致近期物管同業併購活動趨活躍，尤其是當賣方要撲水還債而急於求售。

中國海外發展（00688）公布，集團今年第三季度收入為432.4億元（人民幣．下同），經營溢利80億元；今年首9個月，集團收入1511.2億元，按年上升27.7%，經營溢利則為394億元，較去年同期增加1.5%。


中海外首九月收入升27.7%
星島日報

中國海外發展（688）截至今年9月底止首三季業績，收入為1511.2億元（人民幣，下同），按年上升27.7%，經營溢利394億元，按年升1.5%。單計第三季，收入為432.4億元，經營溢利80億元。該集團表示，中國經濟於第三季度繼續保持恢復態勢；中央堅守「房住不炒」的調控政策，旨在確保房地產市場平穩發展。該集團又對香港地產市道充滿信心，並計畫把握機會增加投資，及持續提升市場份額。

中海外今年首三季，集團系列公司實現合約物業銷售額為2753億元，按年增長7%。單計第三季，在內地14個城市新增28幅土地，新增總樓面面積455萬平方米，總地價543.6億元。

截至上月底止，該集團銀行結餘及現金為1161.1億元，淨借貸比率為35.6%。中海外表示，房地產調控政策持續加碼，加速優勝劣汰的行業整合；而香港住宅市場表現穩定，土地巿場交投良好，集團對香港樓市保持充分信心，並將持續把握機會增加投資，及持續提升市場份額。

中海外亦公布，常穎因其他工作安排辭任公司非執行董事，由今日（10月20日）起生效；常穎確認其與董事局並無分歧意見。董事局宣布，經公司提名委員會建議，趙文海獲委任為公司非執行董事，同於今日起生效。中海外昨收報17.38元，升0.3%。

老牌建築商周勝記置業家族近期頻出貨，最新以約1.54億元沽出大角咀周勝記商業大廈全幢，較放售意向價低23.1%。

土地註冊處資料顯示，大角咀塘尾道25號周勝記商業大廈，於上月20日登記售出，作價約1.54億元，新買家為堡誼有限公司。該物業早前曾推出放售，叫價2億元，最終減價4620萬元或23.1%沽出。

周勝記商業大廈佔地1850方呎，於1993年落成，樓高15層，總樓面面積約20334方呎，以成交價計算，呎價約7564元。由於地皮位於「住宅（甲類）」地帶，具重建成商住物業的潛力。新買家堡誼有限公司的董事包括吳天偉、黃惠琪等人，即元朗錦綉花園發展商、俊業集團的執行董事。

上址由周勝記置業有限公司於1971年以30萬元購入，是次沽出賬面大幅升值512倍。周勝記置業今年8月曾以5.25億元沽售銅鑼灣本德大廈一籃子商舖，兩個月內連環沽出物業套現約6.79億元。

另外，中環雲咸商業中心27樓全層，建築面積3480方呎，由已故「毛紡大王」兼港龍航空創辦人曹光彪創立的永新光電實業以7650萬元購入，呎價約21983元。

資料顯示，該廈18樓全層在2018年中曾以呎價26282元創下該廈新高；最新成交單位樓層更高，惟呎價較高位低16.4%。

傅老榕家族：可即時保育 一力承擔開支

特首林鄭月娥提出收回700公頃私人魚塘設立3個濕地公園，包括恆地 （00012） 及傅老榕家族持有的南生圍、甩洲項目。

為避免被政府收地，發展商代表昨日首度開腔稱，希望容許私人參與方案，濕地保育開支將由發展商一力承擔，並可即時展開保育。

《施政報告》提出的北部都會區願景，包括收回包括尖鼻咀、南生圍、豐樂圍、大生圍、三寶樹、蠔殼圍、沙嶺/南坑等一帶地方具保育價值的私人濕地和魚塘，設立南生圍、三寶村及蠔殼圍3個濕地保育區，面積合共約2,000公頃，估計須收回約700公頃的私人濕地和魚塘。

當中面積400公頃的南生圍濕地保育公園，便包括南生圍及甩洲兩幅由恆地及傅老榕持有逾半世紀的濕地，而發展商日前就為其提出的「雙生共融」發展方向，向城規上訴委員會申請上訴。

免收地賠償 可獲數十億補地價

據傅氏家族代表公司回應指，希望沒有任何人刻意影響城規上訴委員會的決定。並稱環境保護署於2004年公布的新自然保育政策，當時政府表明不會收回私人濕地進行保育，理由是所涉及的開支非常龐大。

發展商強調，按照其提出的濕地保育方案，開支由發展商一力承擔，並可以即時為濕地進行保育。若果方案獲通過，政府將免費取得144公頃濕地，以及數十億元補地價款，項目將會為社區供應2,500個住宅單位，當中部分能成為政府資助房屋單位或青年旅社。

根據發展商在2017年提出的方案，將會興建28幢高層住宅及140幢洋房，涉及2,521伙，並撥出1.2億元作為濕地保育基金。

另一邊廂，有財團申請在南生圍東成里一幅57.7萬平方呎、已被政府鎖定研究作公營房屋的棕地以興建大型私人屋苑。根據該申請，將會以地積比率3.028倍作發展，總樓面約174.6萬平方呎，較兩年前提出舊方案的約183.5萬平方呎，減少約5%。

東成里棕地 申建3565伙

舊方案原本計劃興建16幢分層單位及34幢洋房，但新方案已經縮減至14幢分層單位及9幢洋房，當中分層單位樓高26至44層不等，洋房高度則約2成，將提供3,565伙，較舊方案的3,848伙，減少7%或283伙。

高力國際昨日發布2021年第三季的《季度報告》，資料顯示，寫字樓市場的租金調整放緩，整體租金按季微跌0.3%，而第二季度的按季跌幅則為1.6%。有些市場甚至開始出現反彈，中環/金鐘租金按季微升0.3%，這是自2019年第二季度以來首季錄得正數。

此外，受來自香港島的共享辦公室營運商及用戶需求帶動，加上九龍區內搬遷需要，尖沙咀亦錄得按季1.4%的租金反彈。

淨吸納量反彈至7.1萬呎

香港及大灣區研究部主管鄧淑賢表示，隨着商業活動陸續恢復，寫字樓租賃需求在2021年第三季度續見復甦。整體淨吸納量反彈至約7.1萬平方呎，是自2019年第三季度以來，首次錄得正數的季度，而整體空置率則為10.4%。另外，市場對核心商業區的需求亦有回升，中環空置率連續兩季下跌，由本年第一季度的7.6%，下跌至第三季度的7.2%。

至於投資市場的前景，她補充，鑑於經濟好轉，料會增加投資者對各個物業類別的信心，並預計投資活動將在本年底前進一步增加，尤其是某些房地產基金，因相關基金需要在年底前按投資指示部署資本。

該行亦預料，隨着「跨境理財通」計劃及「來港易」計劃已於9月推出，應會進一步推動長遠租賃需求，並為跨境商務旅遊鋪路。

住宅樓面逾168萬呎 規模較兩年前減7%

元朗作為「北部都會區」的重要一環，已被政府列為重點發展地區之一，有財團趁機重提發展方案，計劃於元朗發展大型住宅項目。城規會近日接獲一宗大型規劃申請，來自元朗南生圍東成里，財團計劃興建14座大樓及9座洋房，住宅樓面涉約168.87萬方呎，料提供3,556個分層單位及9間洋房，合共即3,565伙。

東成里項目位於博愛醫院以東。申請文件顯示，地盤現時屬於「未決定用途」，申請人計劃作綜合住宅發展，地積比率約3.028倍，其中住用樓面約168.87萬方呎，非住用約57,674方呎，將興建14座26至44層高分層住宅（不包括1至2層地庫），以及9座約2層高洋房，提供3,556個分層單位及9間洋房，合共3,565伙。私家車位有509個，另有40個電單車車位及238個單車車位。

地盤已閒置超過30年

資料顯示，上述地段於2019年亦曾向城規會提交申請，當時計劃以約3.182倍地積比率發展，提供3,848伙，總樓面約183.5萬方呎，惟有關申請及後已撤回。若以最新申請作對比，以總樓面計算，規模較2年前微減了7%。若項目獲批，將為區內繼新地YOHO Town、PARK YOHO樓盤系列後，另一個大型指標住宅項目。

項目鄰近新地東成里項目，但新地曾經否認持有項目。申請人於文件中提到，地盤為一大片具有極高發展潛力的平坦土地，擁有完善的道路和鐵路網絡。但由1990年指定為「非指定用途」地帶，至今已閒置超過30年，主要因為多年來需等候西鐵線以及元朗排水繞道確定最終走線，令發展遲遲未有定案，但隨着兩項重要工程於2003及2006年完工，土地用途有檢討需要。

申請人指，目前地盤上被不少零碎的寮屋及棕地作業所佔據，引致工業與住宅之間的界面問題，令環境質素下降。由於項目被西鐵線高架橋一分為二，申請人表示，會活化西鐵線高架橋下未善用的空間以建立一道東西走向的綠化走廊，改善行人通道及通風，亦會把歷史遺產融入休憩用地設計中，作保留及予公眾享用。

而為了尊重鄰近的東成里鷺鳥林，申請地點的東北部分只會作低密度住宅發展及園境設計以保育自然、提升生物多樣性及減少環境干擾。而為配合政府公私營房屋七三比的方向，申請人擬備總網發展藍圖，全面發展整個「未決定用途」地帶，包括今次私人項目在內，整個範圍合共提供15,212伙。

「潘屋」申改建美術館

另外，屬於一級歷史建築的元朗傳統客家大宅「潘屋」，佔地46,634方呎，屬「未決定用途」地帶，業主承禧有限公司向城規會申請發展。業主於申請文件中指出，物業在沒有適當保養和修復的情況下，處於日久失修破損的狀況，計劃將其重新用作美術館、收藏品展館及保育教育用途，及藉此機會提供3幢安老院舍及附屬食堂，總樓面9.88萬方呎，提供530個床位。

潘屋（又名「獅子屋」）建於1934年，是以傳統客家風格設計興建的客家大宅，結構屬兩堂兩橫布局，屋前為半月形之風水池，甚具文化歷史價值。申請人指，發展符合政府就私人市場提供安老院舍發展推行的政策方向，透過保育及發展計劃亦會帶來社會效益。翻查資料，地盤2011年曾申請做「靈灰安置所」，但被城規會拒絕。

新盤市場急升溫，多個新盤磨拳擦掌快將推售，其中將軍澳海茵莊園將於周內上載樓書及開價，元朗洪水橋LYOS亦計畫本周上樓書，預計下周開價。而一向罕有的中環區，區內One Central Place正待批預售，發展商計畫最快在下月應市。　

九龍建業高級銷售經理陳淑芳表示，將軍澳海茵莊園推售前期的準備工作已接近尾聲，最快周內上載樓書，然後開價，希望周末前開放示範單位。首批將不少於單位總數的兩成，即不少於312伙，定價參考同區相若面積的細單位成交價。

九龍建業（市務及銷售部）高級市務經理鄭子宏表示，項目屬康城區內唯一提供開放式單位樓盤。單位樓底高度約3.5米，引入垂直空間概念，住戶可從上下把單位空間劃分，使間隔用途能媲美1房單位。項目開放式示範單位，亦會向參觀客展示這樣的改動。

另一方面，長實洪水橋LYOS趁勢出擊，該公司高級營業經理楊桂玲稱，項目為北部都會區公布後，區內首個推出新盤，並接獲約800至900宗查詢，本周將上載樓書，可望下周開放示範單位及開價，首張價單不少於69伙，售價參考都會區域新盤的售價，例如啟德區。

楊氏再指，示範單位裝修工程快將完成，將設1及2房戶型，項目的花園複式戶命名為「層層叠趣」，涉及51伙，面積778至806方呎，全屬3房1套間隔，花園面積由85至759方呎，另連天台。此外，項目地積比1.26倍，屬同區少有的低密度發展。

項目涉及341伙，提供開放式至3房單位，202至806方呎，其中逾30%單位設有花園。標準單位遍布5幢住宅大樓，面積202至471方呎，提供開放式至2房戶型。

此外，信和集團聯席董事田兆源表示，旗下與市建局合作的中環卑利街One Central Place共提供121伙，料最快11月推出，現正待批預售。至於另外3個合作項目，包括錦上路站項目則提供2200伙，最快今年年底至明年初開賣，料分兩期推盤。另外，日出康城第11期項目共分3座，提供1880伙，料最快明年首季推售。此外，港島南第4期共提供800伙，料最快明年第4季開賣。以上4個項目共涉5000伙。

田氏指，市區住宅項目深受買家歡迎，例如旗下觀塘凱滙交通方便，同時享海景及交通方便的雙重優勢。凱滙共提供1999伙，至今已賣1870伙，佔全盤約93%，套現近240億。由年初至今，共售出240伙，套現近37億。至於維港匯項目至今賣出550伙，套現近80億。兩個項目均於周五再作銷售。

百利保旗下沙田九肚山項目富豪．山峰昨招標售出1伙分層單位，為2座8樓B室，屬3房3套間隔，面積2107方呎，連裝修及車位，成交價6388萬，呎價30318元，成交期為720日。百利保集團執行董事兼首席營運官范統表示，是次成交單位創項目標準分層戶呎價新高。而香港疫情近日持續穩定，股市漸漸回暖，加上新盤銷情理想，期望第4季樓市交投持續暢旺。

南豐旗下日出康城LP10昨沽2伙，包括1A座32樓C室，面積921方呎，以1757.9萬成交，呎價19087元；另外2B座2樓A室，面積880方呎，造價1370萬，呎價15568元。

另外，太古地產昨推出旗下大嶼山HAM TIN VILLAS租賃住宅項目，提供9幢洋房，面積由1500至1700方呎，均為3房設計，各設3700至5700方呎花園，其中兩幢洋房已經租出，太古地產發言人指，洋房招租價每月75000元，包括每月管理費、差餉和地租。太古地產住宅業務董事杜偉業表示，項目將大嶼山南岸獨特怡人的景色融入其中，頌揚大嶼山的本土自然文化，融合健康生活及自然共生概念。同時開放預約參觀。

豪宅紛錄承接，市場指，大潭紅山半島棕櫚徑單號屋，面積2623方呎，以8600萬易手，呎價32787元。

中原高級營業董事李詠欣表示，西半山富景花園1座低層C室，面積603方呎，原則2房間隔，後改成1房，望樓景，以1288萬易手，呎價21360元，據悉，買家為自用客，原業主於10年以780萬買入單位，帳面獲利508萬。

香港置業首席分區董事梁偉雄表示，何文田皓畋7座高層E室，面積約527方呎，2房間隔，以1328萬售出，呎價約25199元，屬市價成交。

原業主於17年以約1490.4萬購入，帳面蝕約162.4萬。

中原高級資深分區營業經理黃俊傑表示，青衣長安邨安洋樓（2座）低層7室，443方呎，現為1房間隔，綠表市場叫價360萬，放盤約2個月，新近以316.8萬沽出，呎價7151元。買家為一對年輕夫婦，心儀物業位置方便，鄰近港鐵站及商場、街市，加上銀碼符合承造高成數按揭的條件，見近日成交加快，怕遲買會貴，睇樓2日即購入。原業主於2005年7月以29.38萬綠表價買入，16年帳面獲利287.42萬，升值9.8倍。