張金鶚︰社宅非萬靈丹
業界︰首購青年也買房

中經院副院長王健全昨指出，房價越炒越高，世代剝奪感會越深，建議政府應課「世代正義稅」，稅收可用於興建社會住宅，即使年輕人買不起、至少要租得起房；但清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚直言，社宅非解決房價問題的萬靈丹，政府應先終結租屋黑市、健全房市秩序等根本問題；瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說，世代正義稅的確反映了社會相對剝削的對立緊張，但買房也有首購的年輕人，且法源依據為何？是否符合公平原則？都得從長計議。

王健全指出，房價不理性上漲會產生少子化、世代對立等外部成本，建議政府短期應檢視持有逾五戶多屋族的資金、出租狀況；長期則應課徵世代正義稅，例如在房地合一稅既有稅率上，再附加三％稅率，這部分稅收可用於興建社會住宅。

張金鶚對此指出，與其新開名目課稅，還不如加重既有的房屋稅、地價稅等持有稅，以補貼買不起房的年輕人；且興建社宅緩不濟急，政府應先終結租屋黑市與健全房屋買賣市場秩序，之後才能利用租金補貼、包租代管或興建社會住宅等多元方式解決居住不正義等問題。

黃舒衛表示，低利率環境加上金融槓桿，的確讓房價越炒越高，但買房也有首購的年輕人，或真的有換屋需求者，世代正義稅該怎麼課？恐怕爭議不小。

疫情降溫，房市出現報復性反彈。根據591新建案調查，第三季七都房市推案、房價、來人三大指標全面翻揚，推案總銷金額4,559億、季增29％，在中南部房市大漲的帶動下房價季漲8％，平均周來人20組、大增110％，尤其「全民瘋台積」的高雄，各項指標成長驚人。

591新建案調查顯示，第三季七都共有366個建案進場銷售，總銷金額4,559億元，推案戶數2.98萬戶，分別較上季增加7％、29％、46％。

房價因隨營建成本攀升，加上持續寬鬆的經濟環境，新案成交價季增8％，相對於台北市回檔4％，新北、桃園上漲7％，中南部更是漲翻天，新竹、台中、台南漲幅均逾一成，高雄更達29％。591市調指出，第三季疫情緩和後，案場人潮回籠，強化業者進場意願，加上中南部受疫情遞延的新案動能持續釋放，帶動推案量、價動能大幅增溫。

新案看屋來人組數爆增，顯示民眾對購屋置產意願及需求大增，第一季進場個案平均周來人17組，第二季因5月中起疫情管制驟降至9組，但第三季大幅提升至20組，除了新竹以外，各都看屋來人組數，甚至都超越房市起飛、熱度陡升的2020年第三、四季。

七都中最值得注意的是高雄市，推案量543億、季增逾一倍，平均成交價每坪26.9萬元、季漲29％，量、價增幅雙居全台七都之冠，平均看屋周來人19組，較上季增加211％，增幅僅次於台中市。

高雄在指標案「美術一號院」、「遠雄琢蘊」助攻下，市況漸入佳境，伴隨台積電議題發威，北高雄市況迅速增溫，不僅各路投資客集結，在地置產客同樣磨刀霍霍，「掃房大軍」儼然成形。

591市調表示，左營、楠梓及仁武等區，無論新成屋及預售屋均遭到買方「地毯式轟炸」，市場供貨急遽減少，往往一有案源釋出，便有多組人馬加價搶購，甚至傳出有案場為控制銷售速度，祭出以價制量、如「一坪漲3萬」策略，依舊無法逼退買方，預期「全民瘋台積」的搶購狂潮，仍會持續一陣子。

A辦租金4,000俱樂部 再添一員
台北市辦公室市場空置率探底，帶動租金持續走揚，據最新實價登錄顯示，信義計畫區的「新光信義金融大樓」16樓，8月實價租金達到每坪4,042元，成為信義計畫中第五棟實價每坪租金破4,000元A辦大樓。

目前台北市實價租金每坪超過4,000元的A辦大樓，以「南山廣場」38樓每坪4,672元最高，「國泰置地」38樓每坪4,568元次之，「台北101大樓」在2014年83樓則有每坪4,411元的租金行情，「台北101大樓」38樓今年8月租金亦達每坪4,150元。

此外，「信義經貿大樓」、「新光金融大樓」也都有最高租金逾每坪4,000元的租金個案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區的辦公大樓供不應求，頂級A辦大樓每坪租金4,000元，從租金天花板變成租金的地板，目前信義計畫區內興建中的辦公大樓，未來也都會是租金4,000俱樂部的一員。

新光信義金融大樓成為整信義計畫區裡，第五棟實價租金4,000元的A辦大樓，從該A辦大樓的歷年實價租金，可以看出信義計畫區的租金上揚趨勢，2013年該大樓11樓實價租金每坪3,098元，2014~2017年每坪3,300~3,412元，2018年實價租金每坪3,500元，最新租金則達到每坪4,042元，反應近三年信義計畫區A辦租金明顯走升。

今年以來台灣房市交易活絡，建商也加速購置推案建地，房仲業者統計今年度前三季上市櫃建商於全台購地面積前 10 名行政區，以台中市最熱，台中市烏日區、西屯區強勢搶下第一、二名，桃園市中壢市、台南市安南區其次，緊追在後的第五名為新竹縣竹北市。

第一太平戴維斯也指出，台中市持續成為建商競逐土地的重點區域，特別是西屯區、台中烏日高鐵特區、北屯的 11 期與 14 期重劃區等區域，包括興富發 (2542-TW) 集團、宏璟建設 (2527-TW)、達麗 (6177-TW) 與華建 (2530-TW) 等建商，在該區的購地金額都超過 30 億元，上市櫃與區域建商獵地動能強勁。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，建案之可開發地整合、取得往往費時不易，而建商對一區的利多利空消息又多較一般大眾敏感，從其購地狀況，可提前了解到哪些行政區的未來展望是值得期待的。台灣都市地區發展成熟，可利用開發之大面積土地相對有限，因此不少建商會著眼於重劃區或蛋白區，在未來推案開價上，也有較多空間，而吸引大量就業人口的科學園區周邊，也是建商眼中的房市高潛力區。

今年前三季上市櫃建商熱門購地區前十榜由台中市搶下最多席次，其中台中烏日、西屯即包辦了第一、二名寶座，而北屯也登上第六名，建商購地前十名榜單中，台中市就搶佔三席。

統計顯示，台中市烏日區建商購地總面積達 8841 坪奪冠、總金額約 83 億元，達麗建設、寶佳旗下的大華建設分別在今年 4 月標下烏日高鐵特區精華地，其中前者以 96 萬元 / 坪刷新區域行情新高。

陳金萍指出，比起台北買房大不易，台中的可開發地相對多，價格上民眾也更可負擔，居冠的烏日區以高鐵特區購地為主，其具三鐵共構優勢，加上原有的國道一號、國道三號以及行車 10 分鐘便可抵達七期的台 74 線，不論南來北往或日常通勤，都十分便捷。陳金萍指出，此區腹地廣大，東臨發展成熟的烏日車站商圈、明道商圈，商業不動產招商也亮眼，包含備受矚目的超級娛樂城今年由廣三 SOGO 拿下，誓言打造全台最大規模的高級購物中心，根據實價登錄資料統計，烏日近一年住宅單價約 20.2 萬元 / 坪，相信隨生活機能愈臻成熟，未來房價仍有上漲空間。

建商購地排名第二為台中市西屯區，購地總面積約 7537 坪、總金額高達約 175 億元，觀察此區域近一年住宅單價落在 24.9 萬元 / 坪。業者分析，位於西屯的七期重劃區作為台中政經核心，集結各大商辦、百貨，又有台中歌劇院、秋虹谷公園、朝馬運動中心等利多建設，捷運市政府站未來更是藍綠線交會處，整體房價具支撐性，吸引建商購地推案。陳金萍指出，另一個建商購地熱區則是水湳經貿園區，其緊鄰逢甲商圈，而區內不但有全台第四大的中央公園提供休憩運動，未來幾年中台灣電影中心、綠美圖、國際會展中心、水湳轉運中心等重大建設陸續完工也對房價具激勵作用，房價較七期親民許多，對於想進駐西屯區的民眾有不小吸引力。

新竹縣竹北市是購地面積前十名行政區中唯一非六都者，前三季建商共砸 15.47 億元掃進總計 5728 坪土地，名列第五，近一年住宅單價則來到 26.5 萬元 / 坪。陳金萍說明，近期新竹縣市合併升格討論不斷，呼聲之高從房市也可看到一些端倪。

大新竹地區科技新貴群聚，以 2019 年綜合所得平均數來看，新竹市、新竹縣分別拿下第一、三名，竹北市更是蟬聯全台行政區冠軍，而根據科技部 7 月統計，光是竹科新竹園區、新竹生醫園區一年內新增就業人數就達 6799 人，加上台元科技園區與打造中的 AI 智慧園區，面對高所得族群、需求人數穩定成長，建商自然對此區搶地不手軟。陳金萍指出，央行第三波信用管制除了六都，特別點名新竹縣市，可見此區房市之熱絡，而竹北地區除了交通優勢，在今年底將迎來大遠百開幕，新建的嘉豐國小、勝利國中也預計在明年開始招生，未來竹縣總圖亦會坐落於此，受惠剛性需求與利多題材，房價易漲難跌。

陳金萍表示，通常建商會積極購地的區域，勢必有不少重大建設、產業、人口移入等題材加持，讓建商對該區推案富信心，房市具備發展前景，民眾也可多留意這些區域的房市表現。

台北市政府地政局發布2021年第2季房市指標溫度計。住宅市場供給面維持偏冷黃藍燈，構面分數上升；需求面維持偏冷黃藍燈，構面分數上升；交易價格面維持過熱紅燈，構面分數持平；交易量能面維持偏熱黃紅燈，構面分數上升；負擔面維持過熱紅燈，構面分數持平。

供給面─第2季維持偏冷黃藍燈，構面分數高於前5年均值，仍低於2020年同期及前10年均值，市場供給維持保守

供給面第2季維持偏冷黃藍燈。受到住宅建築貸款餘額、住宅建築貸款核准金額及住宅建築貸款周轉率指標上升影響，構面分數由3.25分上升至4.00分，高於前5年均值(3.74分)，仍低於2020年同期(綠燈6.00分)及前10年均值(4.08分)，近期市場供給維持保守。觀察前5年及前10年均值趨勢，長期供給仍稱穩定。

需求面─第2季維持偏冷黃藍燈，構面分數高於2020年同期，仍低於前5年均值及前10年均值，市場需求持續不振

需求面第2季維持偏冷黃藍燈。受到家戶購屋比指標上升影響，構面分數由2.33分上升至4.00分，高於2020年同期(黃藍燈3.00分)，仍低於前5年均值(4.37分)及前10年均值(4.43分)，近期市場需求仍保守。觀察前5年及前10年均值趨勢，長期需求微降。

交易價格面─第2季維持過熱紅燈，構面分數高於2020年同期、前5年均值及前10年均值，市場價格持續居高

交易價格面第2季維持過熱紅燈。各項指標及構面分數皆持平，且高於2020年同期(紅燈8.80分)、前5年均值(8.55分)及前10年均值(8.07分)。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期市場價格走勢持續居高。

交易量能面─第2季維持偏熱黃紅燈，構面分數高於2020年同期、前5年均值及前10年均值，市場量能持續偏熱　　

交易量能面第2季維持偏熱黃紅燈。受到買賣移轉棟數及不動產經紀業開業家數增加影響，構面分數由6.67分上升至8.00分，高於2020年同期(綠燈5.33分)、前5年均值(5.40分)及前10年均值(4.44分)，近期市場交易量能持續偏熱。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期市場量能持續走升。

負擔面─第2季維持過熱紅燈，構面分數高於2020年同期、前5年均值及前10年均值，住宅負擔仍高

負擔面第2季維持過熱紅燈。各項指標及構面分數皆持平，且高於2020年同期(黃紅燈7.50分)、前5年均值(7.80分)及前10年均值(8.06分)。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期住宅負擔仍高。

疫情降溫，房市「滿血復活」，根據591新建案調查，第三季七都房市推案、房價、來人三大指標大幅翻揚，推案總銷金額4,559億、季增29%，房價在中南部大漲帶動下季漲8%，平均周來人20組、大增110%，「全民瘋台積」下，高雄各項指標成長驚人。

591新建案調查顯示，第三季七都共有366個建案進場銷售，總銷金額4,559億元，推案戶數2.98萬戶，分別較上季增加7%、29%、46%。

房價因隨營建成本攀升，加上持續寬鬆的經濟環境，新案成交價季增8%，相對於台北市回檔4%，新北、桃園上漲7%，中南部更是漲翻天，新竹、台中、台南漲幅均逾一成，高雄更達29%。591指出，第三季疫情緩和後，案場人潮回籠，強化業者進場意願，加上中南部受疫情遞延的新案動能持續釋放，帶動推案量、價動能大幅增溫。

新案看屋來爆增，更顯示民眾對購屋置產意願及需求大增，今年第一季進場個案平均周來人17組，第二季因5月中起疫情管制驟降至9組，但第三季大幅提升至20組，除了新竹以外，各都看屋來人組數，甚至都超越房市起飛、熱度陡升的去年第三、四季。

各都中最值得注意的是高雄市，推案量543億、季增逾一倍，平均成交價每坪26.9萬元、季漲29%，量、價增幅雙居全台七都之冠，平均看屋周來人19組，較上季增加211%，增幅僅次於台中市。高雄在指標案「美術一號院」、「遠雄琢蘊」挹注下，市況漸入佳境，伴隨台積電議題發威，北高雄市況迅速沸騰，不僅各路投資客集結，在地置產客同樣磨刀霍霍，「掃房大軍」儼然成形。

591市調指出，左營、楠梓及仁武等區，無論新成屋及預售屋均遭到買方「地毯式轟炸」，市場供貨急遽減少，往往一有案源釋出，便有多組人馬加價搶購，甚至傳出有案場為控制銷售速度，祭出以價制量如「一坪漲3萬」策略，依舊無法逼退買方，預期「全民瘋台積」的搶購狂潮仍會持續好一陣子。

財政部國稅局表示，房地合一2.0自2021年7月上路，個人、企業持有不動產期間計算則以「移轉登記日」期間為主。不過，如果是未上市櫃公司價值五成以上皆為不動產的過半數股權交易，則持有期間以股東取得過半數股分或出資額日起至交易日。

官員指出，我國交易2016年後取得房地、地上權、預售屋及其坐落基地等皆屬於房地合一稅範圍。依規定，境內個人、法人持有境內不動產兩年內出售均課徵45％稅率，而持有超過兩年、未逾五年出售皆課35％。境內法人若持有五年以上、境內個人持有五年到十年皆適用20％；而境內個人持有十年以上可適用15％

但官員表示，不動產交易依「移轉登記在自己名下」期間計算持有年度，如是繼承、配偶贈與等，合併計算被繼承人或配偶持有期間。

舉例來說，配偶A自2012年購入一棟房屋，並在2020年贈與給配偶，若配偶在2021年賣出，則持有期間為2012年到2021年，即為九年。

而過去有不肖人士運用未上市櫃空殼公司收購不動產，再將公司以股權交易賣給下一個不動產買方，等於將房地合一稅轉換為未上市櫃證交所得（現停徵所得稅，自2021年起計入基本稅負），最高可將房地合一45％稅負降為0％。

為防堵該漏洞，我國房地合一規定，未上市櫃公司過半數價值為境內不動產為特定不動產，只要交易該類公司五成以上股份，將比照買賣不動產課徵房地合一稅。

官員指出，特定股權交易持有期間是依「超過半數股權或資本總額」時間而定，並不是以企業持有不動產期間計算。例如一家未上市櫃空殼公司，其股東有A、B、C三人各持有1/3，無人股權過半。若一位合夥人在2022年1月把股權賣給企業主，導致股權過半，此時才開始計算持有年度。

據實價資料顯示，台北市信義計畫區「新光信義金融大樓」在今年8月中16樓租賃交易，以月租240萬元、每坪月租金達4,042元，成為區域第五棟實價租金破4,000元的A級辦公大樓；另外「台北101大樓」今年8月38樓出租交易中，月租金也達每坪4,150元，顯示A辦租金行情持續上揚。

目前台北市信義計畫區內每坪月租金破4,000元之實價行情的A級辦公大樓中，包括「台北101大樓」、「國泰置地廣場」、「南山廣場」、「信義經貿大樓」與最新揭露的「新光信義金融大樓」；其中「南山廣場」在2018年12月出現38樓租賃交易、寫每坪月租金4,672元最高，暫居A級商辦租金王寶座，其次是「國泰置地廣場」35樓在2019年7月交易，每坪月租4,568元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區A級辦公大樓供不應求，讓頂級商辦大樓每坪租金4,000元從天花板變成地板價。目前信義計畫區興建中的辦公大樓如富邦A25等，未來也將是租金4,000元俱樂部成員。
據實價登錄網最新揭露，今年8月信義計畫區共有兩筆頂級商辦租賃行情揭露，其中「新光信義金融大樓」16樓租金以每月每坪4,042元租金行情，月租金共240萬元，單坪月租金首度打入4,000元俱樂部，也是區域內第五棟站上租金4,000元之頂級商辦。

曾敬德分析，從「新光信義金融大樓」的歷年實價租金可發現，2013年11樓實價租金每坪3,098元，2014至2017年每坪3,300至3,412元，2018年實價租金每坪3,500元，最新一筆則達每坪4,042元，可看出近三年信義計畫區A級商辦大樓租金出現明顯上揚趨勢。

全球資產管理分析，最新台北市第3季空置率下降至1.74%，超低空置率主要反映商辦供不應求市況，包括老舊商辦投入危老市場供給減少、大型企業舊換新需求、新大樓多已預招租或自用等，都是影響並推升整體商辦租金走揚的原因。

據市調機構591新建案調查統計，第3季七大縣市新建案總銷達4,558.9億元、季增近三成，顯示建商信心轉強；惟受營建成本攀升、熱錢效應，除北市外，新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄新推案價格全上漲，以台積電擬進駐的高雄季增29%最大。

591新建案統計，第3季六都加上新竹縣市之新推案總銷金額達4,558.9億元，季增29%；新推案個案數366個、季增7%；以區域來看，高雄總銷達543億元、季增126%最多，其次是台中季增75%、新北季增38%及北市季增27%。

591新建案分析，第3季房市預售、新成屋推案轉強，主要兩大原因，第一案場人潮回籠，強化業者進場意願。第二中南部遞延新案出籠；不過日前央行再度出手打炒房，隨著政策持續發酵，恐替第4季房市注入變數。

值得注意的是，第3季六都加上新竹縣市之新建案每坪可能成交價中，除了台北市因房價基期高、每坪可能成交價99萬元、季減4%外，其餘六大縣市新案房價全數上漲，推升整體漲幅達8%。

由台北市長柯文哲拍板的大直違規住宅區特赦案，已在內政部都委會卡關兩年，北市府後又補上全市的商業違規宅解套通則，概念類似大直大彎北模式，繳回饋金就可變更為合法住宅。都委會將在本月底啟動初審，此案再度闖關能否通過，眾所矚目。
內政部次長、都委會代主席花敬群直言，此案敏感又爭議，公平合理、可行性、甚至社會觀感，都是審查重點。各界估計此案至少還要一年半載，才會審出結果。

美麗華摩天輪周遭的大直大彎北段，都市計畫為商業區及娛樂區，不准做住宅，但近十多年來，長期有商業事務所違規當住宅使用，總戶數逾千，不乏有每戶總價七、八千萬以上的豪宅。兩年前柯文哲全面解禁，不僅既有違規戶繳交每坪五點二萬元回饋金後，可「就地合法」，連尚未開發的空地，每坪繳交八萬多元，也可蓋一半比例的住宅。

市場人士估算，大彎北的既有違規商業宅，合法後可再多漲一、二成；新蓋的豪宅每坪至少可賣到一五○萬元，有水岸景觀還有兩百萬元的實力。原不少深耕大彎北的財團大地主，都想推出住宅案，但因解套案遲未通過，許多素地早已先行開發成商辦，只有已蓋好的美福大飯店樓上五十幾戶豪華商辦，還在期待變更。

大彎北解套案至內政部都委會審議時遭批「頭痛醫頭」，去年十月被打回票，因除了大彎北，北市還有多處商業違規宅問題。都發局去年底將「台北市都市發展暨商業區檢討變更策略」送都委會，解套通則的概念比照大彎北，繳回饋金就可變更為合法住宅，但金額多寡各處不同。

都委會專案小組將在本月底初審「變更策略」，審查聚焦在公平性與配套上，例如每坪交五萬就可合法，是否公平，及同棟大樓若有人沒交回饋金，造成管理困難。北市都發局官員說，台北市很多地區都是合法的「住商混合」，大彎北當初設定為第二個信義計畫區，但發展不如預期，現在要把它回歸成「通案」。

業界人士說，有點像柯文哲在明年卸任前，想一次解套大送利多，但花敬群還是學者時，就曾批大彎北是最大違規使用豪宅區。柯花兩人屢屢在住宅議題上針鋒相對，兩人如何互動也成這場闖關賽焦點。

其實除了商業宅，各地仍然存在許多不合法的工業宅，價錢雖然較一般住宅便宜，但購買時潛藏風險，包括貸款成數低、市場接受度低、轉手不易、出入複雜，及被官方盯上等，甚至還有可能被拆除。

為擴大租屋供給，北市率全國之先，擬定「台北市個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例」，於2021年10月13日經台北市議會三讀通過，俟發布公告令後法案內容即生效。個人房東若將非自用住宅委託包租代管業者出租管理，地價稅及房屋稅均可減免40％，金額以1萬元為上限。冀由減稅誘因，增加包租代管房源，鼓勵租賃住宅服務業發展，健全租屋市場。

房東有誘因，擴大租屋供給

地政局指出，2018年6月27日俗稱「租賃專法」的租賃住宅市場發展及管理條例公布施行，明確規範住宅租賃雙方權利義務、建立包租代管專業制度，對於個人房東委託包租代管業管理的租賃住宅，除減徵租金收入所得稅外，並授權各地方政府得減徵地稅、房屋稅，期增加房東加入包租代管的意願，透過專業服務，協助個人住宅所有權人處理繁雜的租屋管理事務，保障租賃雙方權益。為鼓勵個人住宅所有權人釋出閒置住宅，台北市政府地政局經3次產官學座談、數場跨局處會議進行政策溝通、凝聚共識，率先訂定「台北市個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例」，對於委託包租代管業出租管理之非自用住宅且供居住使用1年以上者，地價稅及房屋稅均可減免4成，並以金額1萬元為優惠上限(稅賦優惠對照表如下)。

地政局特別感謝台北市議會各位議員肯定市府的施政，支持本自治條例，順利完成三讀。這次推動減稅法案，係專屬個人房東，建商或企業房東不適用。除為擴大租屋供給，也期藉增加包租代管房源，逐步導入專業租賃住宅服務，協助房東、房客處理租約簽訂、房屋日常修繕及溝通協調等事務，以提升租屋品質，保障民眾賃居權利，進一步創造租賃雙方及業者三贏。

地政局呼籲，在北市擁有非自用住宅的市民朋友，將房屋委託給包租代管業者出租管理，可同時享有專業服務及地價稅、房屋稅減免優惠，別再猶豫，共同為擴大租屋供給，鼓勵包租代管，健全租屋市場，盡一份心力。

日前，國家統計局發佈最新70城房價資料。中新經緯整理發現，新房和二手房價格環比上漲城市數量縮減勢頭不減。其中，新房價格環比上漲城市“四連減”，9月份僅有27城上漲；二手房價格環比上漲城市“六連減”，9月份僅有17城上漲。四季度房價咋走？價格戰來了？來看看專家怎麼說。

房價逾6年來首次普跌


國家統計局70城資料顯示，9月份新建商品住宅銷售價格環比漲、平、跌城市數分別為27、7、36；二手住宅銷售價格環比漲、平、跌城市數分別為17、1、52。

其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平；二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

機構分析指出，9月份房價，無論新房還是二手房均為逾6年來首次出現普跌。

“根據簡單算術平均計算，9月份70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，2015年5月份以來首次下跌。換句話說，這是77個月以來首次下跌。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，要高度重視此類資料走勢，明確認識到當前房價的矛盾，警惕房價從“過熱”轉為“過冷”的風險。

“當下房價已經是2015年2月後，資料最差的一次，而且從普漲到普跌。”中原地產首席分析師張大偉表示，9月份二手房資料第一次出現52城下調現象，下調成為市場絕對主流。“新房、二手房環比最高漲幅也全部低於0.6%，也是2015年來首次出現。”張大偉進一步指出。

諸葛找房資料研究中心分析稱，9月，作為傳統的樓市銷售旺季，面臨三道紅線重壓之下的房企為了加速回款，促銷優惠行為不斷，加之近期以來樓市調控頻頻升級，從加強限購限售到發佈二手房指導價、打擊學區房炒作等全國範圍的樓市調控動作貫穿整個房地產行業，房企面臨的銷售壓力加強，以價換量現象增多。

據中原地產統計，9月單月全國房地產調控累計62次，疊加1-8月的420次，2021年房地產調控次數刷新歷史同期紀錄，高達482次！計算到10月上半月，2021年房地產調控累計已經超過500次！平均每個月房地產調控超過50次，是歷史以來的新紀錄。

價格戰來了？

樓市資料圖。中新經緯 萬可義 攝樓市資料圖。中新經緯 萬可義 攝
展望後市，嚴躍進分析稱，儘管近期有一些政策放鬆的表現，如信貸政策放鬆，但是其要真正影響市場基本面，是有時間滯後的。從降溫週期的歷史規律看，往往會持續8個月的時間。“當前房地產市場明顯進入降溫週期。要密切關注降溫週期中各類市場交易，注意風險的把控，防範各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。”嚴躍進進一步指出。

“整體看，全國一二線熱點城市價格有可能出現價格戰。”張大偉給出如此判斷。

張大偉分析稱，二手房價格更反應市場真實情況。對於一二線城市來說，二手房市場已經佔據了市場的主體地位，特別是一線城市，二手房市場佔據了市場成交量的80%以上，相比新建住宅的價格調控，二手房房價調控是過去的市場空白點，從深圳等城市開始，重啟定價調控，最近已經有超過9城市針對自媒體、仲介、二手房業主，開啟一輪定價調控。

預計四季度全國大部分城市將進入明顯的調整週期，在成交量冰凍影響下，如果從10月開始，房貸沒有明顯放寬，價格戰將成為四季度房地產市場的主要關鍵字，張大偉進一步分析說。

嚴躍進也認為，二手房市場降溫的趨勢會更加明確，從本輪市場降溫看，也先于一手房市場。“對於此類市場來說，要充分認識到虛高價格交易有風險，也不現實。本輪樓市管控相比過去，一個很大的變化就是要嚴管房東的高價掛牌行為。”嚴躍進表示，二手房價格去泡沫的工作持續開展，有助於二手房市場回歸平穩態勢。

貝殼研究院最新報告顯示，10月監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。10月房貸利率回檔是年內首次環比下降，代表著信貸環境有所改善。

報告指出，9月底以來央行多次釋放積極信號，預計四季度住房信貸投放將回歸“平穩有序”，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調的城市範圍將擴大，另一方面放款週期將有所縮短。信貸環境的邊際改善有利於市場預期改善，帶動剛需群體入市啟動換房鏈條，利於市場平穩健康發展。

諸葛找房資料研究中心也指出，近日央行多次召開會議，對房地產市場多有提及，強調要維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。呈現出一定的政策微調跡象，釋放出積極的市場信號，或將會對穩定市場預期、緩解市場低迷情緒起到重要作用。

恆大資產出售再現變數。

10月20日，合生創展（00754.HK）、恆大物業（06666.HK）、中國恆大（03333.HK）三家公司再次同時刊發公告，綜合公告內容，合生創展將終止對恆大物業相應股權的收購，三家公司將於21日恢復股票交易。

本月初的10月4日，在港上市的中國恆大、恆大物業和合生創展停牌等待刊發相關收購事宜。合生創展在最新的公告中稱，公司與恆大物業大股東方面訂立了相關協議，同意購買恆大物業已發行股本之50.10%，代價約為200.4億港元，相當於每股銷售股份 3.70港元，根據當時的協定，交易本該於10月12日完成。但到12日，賣方沒有完成向該公司出售相應股權。

而恆大物業第一大股東中國恆大則在最新公告中解釋交易未能完成的原因為：從證券及期貨事務監察委員會以外的其他方所得的資訊，本公司有理由相信受讓方（合生創展）未能符合對恆大物業股份作出全面要約收購的先決條件，故而該公司於2021年10 月13日行使權利解除╱終止該協議。

恆大出讓物業股份，原本為緩解流動性壓力。對於該公司目前出現的流動性危機，該集團早在8月中旬就發佈公告稱，為緩解流動性壓力，欲出售恆大物業、恆大汽車（00807.HK）等旗下資產以快速回籠資金。此後，市場消息稱，碧桂園服務及萬科（000002）都曾與恆大進行過接觸洽，商談物業並購事宜，但均沒有落地。

至9月中旬，恆大表示，“尚未與投資者或買家簽訂任何有約束力的協議，不能保證能夠簽訂出售協定”。這則公告一度讓市場感到焦慮，恆大系股價不斷探底。

到9月29日，隨著約百億元出售盛京銀行部分股權的消息出臺，恆大系資產出讓終於迎來實質性進展。

原本市場以為合生創展會成功接盤恆大物業，但此番出現變數，恐再度讓海外資本市場感到不安。

19日，中國恆大已如期支付了公司債“20恆大05”的利息，該債權發行規模為21億人民幣，期限五年，票面利率5.8%。

但市場擔心的是，中國恆大能否在23日支付一筆美元債的利息。該筆利息本應於9月23日支付，但恆大未就該筆資金作出安排，故而觸發30天的寬限期，若到23日該筆債務的利息無法如期支付，恐將造成該公司債務的實質性違約。中國恆大在20 的公告中亦提及了該筆債務利息，但稱寬限期未到，而未作出是否如期付息的表態。

2021年第三季度，上海房地產市場整體保持復蘇回暖趨勢。戴德梁行近期發佈的三季度報告顯示，在上海寫字樓租賃市場成交持續五個季度攀升後，三季度雖出現小幅下滑，但整體仍呈現持續強勁的態勢。值得注意的是，大宗交易市場方面，2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達833億，過往兩年內被抑制的投資需求在今年第三季度起被逐步釋放，上海房地產大宗交易市場有望重回千億規模。

甲級寫字樓空置率環比下降1.3%

在寫字樓市場方面，戴德梁行三季度報告顯示，在上海寫字樓租賃市場成交持續五個季度攀升後，今年三季度雖出現小幅下滑，但整體仍呈現持續強勁的態勢：甲級寫字樓淨吸納量錄得39.05萬平方米，環比二季度下滑2.48%，甲級寫字樓空置率17.5%，環比上季度下降1.3%。第三季度核心區表現良好，淨吸納量環比上揚65.2%，空置率環比下探2.47%。

據戴德梁行統計，三季度，上海寫字樓市場供應加碼，共有四個新增項目入市，合計帶來29.5萬平方米的體量，全部位於新興區。而從租金表現來看，報告顯示，三季度上海甲級寫字樓平均租金8.11元/平方米/天，環比二季度微漲0.37%；其中核心區為9.29元/平方米/天，環比上揚0.43%；新興區在優質項目入市的帶動下漲幅明顯，租金環比增長1.57%，達到6.47元/平方米/天。

從行業表現來看，戴德梁行方面注意到，三季度，電子資訊科技及金融行業成交繼續保持領先，批零貿易行業成交增幅明顯。電子資訊科技行業成交占比增長，張江及漕河涇依然是熱點板塊，其次是五角場-新江灣板塊，在明確的產業定位導向下無論是租賃市場還是土地市場都較為活躍；金融行業成交活躍，陸家嘴(11.400, 0.15, 1.33%)、竹園、北外灘仍是首選板塊；批零貿易行業成交占比上揚，交易板塊多點分佈，其中南京西路、淮海中路傳統商圈成交數量較多，而在新興區的新入市的綜合體專案吸引了品牌快消品企業搬遷入駐。

仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監黃臻表示：“科技新媒體和金融服務業企業積極尋求擴租機會。與此同時，來自生物醫藥企業的租賃問詢量也有所增加，尤其在前灘板塊尤為明顯。”據仲量聯行近期發佈的報導，內資金融服務業與專業服務業公司的需求在陸家嘴區域依然活躍，而浦西中央商務區的需求則由一系列行業（包括金融服務業、專業服務業、零售和科技新媒體等行業）共同推動。非中央商務區淨吸納量錄得21.2萬平方米，需求主要來自內資企業。

大宗交易市場方面，據戴德梁行統計，2021年前三季度上海共錄得61宗成交，總金額達833億，其中第三季度成交共20宗，總交易金額為531億，交易活躍度同比、環比皆有大幅提升，過往兩年內被抑制的投資需求在今年第三季度起逐步釋放，上海房地產大宗交易市場有望重回千億規模。

另據仲量聯行研報透露，三季度，辦公物業資產仍是首選的收購標的，占總交易量一半。辦公物業開始受到關注，主要得益於上半年強勁的辦公樓租賃市場復蘇，尤其是在上海等一線城市。該份研報還指出，在29宗投資型交易中，社區商業/購物中心/商鋪等零售商業資產成交共8宗，總金額近364億，這主要得益於悅薈資產包和凱德資產包內3處位於上海的購物中心成交，總計交易對價突破300億。自用買家方面，企業購樓趨勢延續，政府及其投資平臺看好商辦，政府類買家大多偏好於交易對價在10億以下的寫字樓，大虹橋板塊為熱點區位。

上海市場將迎來全面復蘇

展望四季度，戴德梁行中國區專案及企業服務主管、董事總經理魏超英表示，預計四季度上海辦公樓整體供應或將放緩，核心區承壓相對較小，新興區供求壓力持續不減。“目前，京滬渝杭穗深六城試點營商環境創新，進一步破除區域分割和地方保護，取消對企業跨區域經營不合理限制，打破城市壁壘後未來企業落戶將更為便捷。”

魏超英向《華夏時報》記者解釋說，分行業發展來看，今年前八個月上海社會消費品零售總額保持穩步增長，在商業數字轉型方案實施及國際消費中心城市培育的積極政策導向下，有助於推動電商類及IT網路技術服務型企業以及快消品企業發展壯大，從而帶來對辦公市場新的擴張需求。另外值得注意的是，伴隨體育十四五規劃出臺，上海將建成全球著名體育城市將推動體育產業下體育製造及相關企業新需求。

對於大宗交易市場的走勢，戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，上海市場將迎來全面復蘇，今年上海大宗交易市場總成交金額有望突破千億大關；由於上海辦公市場短期內租金上調空間有限，未來投資型交易的物業類型將進一步分散化，打破以往以辦公為絕對主流的趨勢。

仲量聯行中國區投資與資本市場部負責人龐樹東也對中國商業地產市場的走勢保持了樂觀的態度：“今年中國商業地產市場正在經歷快速轉型。市場存在諸多不確定性，但與此同時也帶來了更多機遇。”龐樹東指出，“REITs的出臺給投資機構者提供了明確的退出方案，我們預計投資者對物流地產、產業園區和長租公寓的機會將繼續保持高度關注。”

北京房市：銀行貸款額度緊張 部分銀行處暫停狀態

今年下半年，多個城市出現房貸收緊情況。為此，《證券日報》記者近日走訪了北京地區多家銀行網點調查，結果卻發現房貸額度依然緊張。不少銀行表示，首套及二套房貸申請需等待長達數月的審批。還有銀行經理建議購房者“明年再來”。

針對上述現象，博通諮詢金融行業資深分析師王蓬博對《證券日報》表示，“主要還是季節性原因所致，每年的第四季度房貸都會緊張。”

央行金融市場司司長鄒瀾近日表示，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩後，這些城市房貸供需關係也將回歸正常。

北京地區房貸情況暫無變化

今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市的多家國有行、股份行及城商行的房貸開始收緊，房貸申請週期也有所拉長，普遍都在3個月以上。多家銀行表示，貸款額度緊張。有不少貸款人反映稱，申請銀行貸款需要排隊等待，部分銀行甚至出現對二手房停貸的現象。此外，銀行對資金的來源和資質的審批也愈發嚴格。

近日，《證券日報》記者走訪北京多家銀行網點後發現，目前各大銀行依然面臨個人住房貸款額度不足的問題，甚至有些銀行網點的新房、二手房貸款業務依然處於暫停狀態，尚未出現額度放寬的情況。

“最近確實有客戶在詢問是否房貸額度要開始放寬了，但目前在我行申請房貸的購房者依然需要排隊。我一般會建議客戶明年再來申請貸款，說實話，今年我們不一定能放出款來。”一家股份制銀行的客戶經理對記者無奈地表示。

一家城商行的客戶經理也對記者表示，“目前沒有聽說房貸額度要放寬的消息，我們最近處於暫停按揭貸款業務狀態，根本沒有貸款額度。”

零壹研究院院長于百程在接受《證券日報》記者採訪時表示，“關於今年下半年房貸緊張的原因主要有兩個。一是年初央行推行房地產貸款集中度管理制度；二是針對房地產企業的‘三道紅線’等監管政策，以及部分房企出現的風險事件，令銀行放貸趨於謹慎，因此多個城市出現房貸額度緊張、放款週期拉長、貸款利率上調等現象。”

第四季度房貸額度有望鬆動

對於第四季度房貸市場的趨勢來看，于百程認為，根據9月底召開房地產金融工作座談會的表述，房地產金融監管的主基調是保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。因此，四季度房貸額度緊張的情況有望得到部分緩解，但房地產貸款集中度管理制度已進入常態化實施階段，部分集中度超標的銀行涉房貸款依然會受到控制。在房地產貸款集中度調整過渡過程中，房地產貸款整體緊平衡狀態也將維持。

王蓬博也對記者表示，房貸額度主要與市場情況掛鉤，也會受季節性因素影響，因此在年初更容易申請下來。

北京地區的房貸會否鬆動？IPG中國首席經濟學家柏文喜對《證券日報》記者表示：“根據央行堅持‘平穩有序’的要求，北京地區房貸投向和運作基本趨於正常，畢竟房貸屬於相對優質的貸款業務。預計第四季度北京地區或其他部分重點城市的房貸有可能會鬆動，銀保監會可能會允許將明年的房貸額度提前到今年使用。”

房貸收緊對剛需購房者的影響如何？中國房地產資料研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者採訪時表示，房貸收緊，勢必會削弱部分民眾的購房能力，對剛需購房者造成一定的誤傷。因此，銀行需要進一步加強審核，判斷購房者是否屬於剛需，以便更合理、更精准地進行放貸。

記者還注意到，受申請房貸需等待較長時間的影響，一些有門路的仲介乘機做起了“助房貸”的生意。在記者暗訪過程中，有仲介對記者表示，自己是金融從業人員，可以幫助購房者使用抵押手段或信貸手段，獲得100萬元至上千萬元不等的貸款額度，放款時間從1天到7天不等。當記者繼續深入諮詢具體獲貸方法時，該人員出於警惕心理，並未透露。

房價下跌範圍擴大！一線城市二手房全部下跌，6年來新房價格指數首次下降

資料顯示，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。

9月36城新房房價下跌，最大環比跌幅為1%，房價下跌城市較8月增加16個；9月52城二手房房價下跌，最大環比跌幅0.8%，房價下跌城市較8月增加18個。

9月27城新房價格上漲，環比漲幅較8月有所回落，較8月減少19個；9月僅17城二手房價格上漲，較8月減少10個。21世紀經濟報導記者統計發現，受學區房價格上漲等影響，今年3月二手房價格上漲城市最多，達58個，從 4月開始，70城二手房價格上漲城市持續減少，到9月已經連減6個月。

整體來看，9月70城新房價格指數環比下降0.1%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這是2015年5月份以來新房價格指數首次下跌，即77個月以來新房價格指數首次下跌。

“要高度重視此類資料走勢，明確認識到當前房價的矛盾，警惕房價從‘過熱’轉為‘過冷’的風險。”嚴躍進說。

一線城市二手房全部下跌

資料顯示，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由8月上漲0.3%轉為持平，一線城市二手住宅銷售價格環比由8月上漲0.2%轉為下降0.4%。

就新房而言，一線城市中上海和深圳新房價格均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點；北京環比由8月上漲0.2%轉為持平；廣州下降0.1%，與8月相同。

就二手房而言，一線城市二手房價格全部下跌，北京、上海和廣州環比分別由8月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月擴大0.1個百分點。

嚴躍進指出，對於一線城市而言，去年開始二手房市場出現了“房荒”現象，二手房明顯強勢。當前隨著二手房參考價政策和信貸政策的管控，市場持續降溫。

同比來看，9月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.3%和7.7%，漲幅比8月分別回落0.4和1.4個百分點，市場降溫明顯。

房地產明顯進入降溫週期

繩國慶分析，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由8月上漲0.2%轉為持平；二手住宅銷售價格環比由8月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由8月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比8月擴大0.1個百分點。

嚴躍進表示，三線城市新房價格指數環比下降0.2%值得關注，因為這是2020年3月以來三線城市新房價格指數首次下降，“對於三四線城市而言，需要格外注意此類風險。”

9月52個城市二手房價格下降，即近3/4的城市二手房價格環比下降。嚴躍進認為，二手房降溫先於新房市場，後續二手房市場降溫趨勢會更加明確。“近期部分房東還是咬住價格或者乾脆不賣，估計後續市場運行過程中，各類降價現象還會有所增加。”

同比來看，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.1%和3.0%，漲幅比8月分別回落0.3和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.3%和1.4%，漲幅比8月均回落0.5個百分點。

嚴躍進指出，相較過去，本輪樓市管控的很大變化就是嚴控房東高價掛牌行為，“二手房價格去泡沫的工作持續開展，有助於二手房市場回歸平穩態勢。”

整體而言，嚴躍進認為儘管近期房地產有一些政策放鬆的表現，但政策有時間滯後性，按歷史經驗看降溫週期可能會持續8個月，“當前可以認為房地產市場明顯進入降溫週期。”

大陸國家主席習近平15日在《求是》雜誌刊登文章，文中表明要積極推進房地產稅立法與改革試點。但據美媒最新報導指出，習近平打算推動的房地產稅改革遭到中共黨內阻力，包括試點城市已從原先規畫約30個減為約10個。習近平也已接受這個相對謹慎、在有限範圍內試行稅種的建議，但官員仍在爭論如何設定試點計畫稅率、可否給予優惠及豁免區域等。

據知情人士表示，中共中央政治局常委、國務院常務副總理韓正以影響甚廣為由，建議習近平暫時不要太廣泛推動房地產稅的改革試點。同時因為面臨黨內強烈反對，大陸官方可能只會推出規模有限的徵稅計畫，並由國家提供經濟適用房的方式作為替代方案。

「房住不炒」是這幾年大陸房市調控的核心思想。根據《華爾街日報》報導，習近平毫不掩飾希望消除大陸的房地產泡沫，許多經濟學家和分析師長期以來一直認為，透過房地產稅項可增加房地產投機的成本，有助於降低房價。此舉也將幫助減輕中產家庭的財務負擔，符合習近平實現「共同富裕」的目標。

回顧過去10年，大陸僅在幾個城市對部分房產進行房產稅試點。知情人士指出，今年稍早習近平指派大陸國務院4位副總理中，分管改革、也是政治局常委的韓正來負責擴大房產稅徵收範圍，韓正曾任上海市長、市委書記，對於治理房市很有經驗。

但據了解，大陸中央商議情況的知情人士透露，習近平在規畫改革、實施大陸全國性房地產稅的政策上面臨到阻力。在中共內部討論裡，包含黨內精英與普通黨員對習近平推行房地產稅計畫的反饋訊息中，絕大多數都是負面的。

其中許多官員表示，徵收房地產稅可能導致房價崩跌，進而重創民間消費，嚴重損害整體經濟。甚至部分退休的資深中共黨員也請求不要開徵房地產稅，理由是無力負擔額外的稅負。

黎明楷：沒時間表何時停止收縮 勸退業績不達標員工

內地樓市急速降溫，房產中介亦受影響。昨日內地媒體披露一份中原中國內部文件，指公司會調整內地業務規模與架構，所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮。中原中國主席黎明楷昨回應查詢，坦言公司近月大部分門店錄得虧蝕，尤其是二手交投業務，將會削減約三成門店，亦會削減部分分公司規模。他又預測今次跌市會維持一段較長時間，「目標是削減到不虧蝕的狀態，沒有時間表何時停止收縮，假設市場一直差下去，就只能繼續削減規模。」

內媒澎湃新聞獲悉中原中國一份內部文件，指「受市場持續低迷，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調整內地業務規模與架構，所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮，目標是在第四季度達到收支平衡。」

要求員工降薪拚業績

據文件，合肥、鄭州、濟南、南昌、哈爾濱、南京、寧波7家分公司內部編制調整為事業部形式經營，需大幅削減經營規模。另外亦有人員調動，以集中精力處理地區業務。同時間，據悉上海中原正通過降薪形式要求員工拚業績「自救」，連續3個月以上無業績人員會被要求立刻轉為無底薪或勸退處理。

而本月開始，1至4級人員，月業績低於1,000元（人民幣，下同）的無底薪處理，店董級以上月人均業績不達標將直接對管理人員進行降薪，其中月人均業績低於5,000元，全額底薪打七折；月人均業績低於1.2萬元，全額底薪打八折；月人均業績低於2萬元，全額底薪打九折。上海分店由之前400間削減至300間。

黎明楷昨日回覆香港文匯報時表示，最近內地樓市疲弱，公司對前景並不樂觀，憂慮較2008年金融海嘯時情況更差，因當時量寬下令樓市快速回升，但今次根源來自中央對房地產市場的取態改變，所以預料今次調整期會較長，估計到明年首季都不會有改善。他說：「如果只是調整幾個月就可以恢復，我們都會撐住，但這次預計會更長。」

深圳二手交投跌九成

他坦言公司正在縮減規模，持續虧損的分公司會轉做事業部形式經營，以減低後勤等支出，亦會削減一些沒有盈利的項目。他又指由於大部分門店此前都處於蝕本狀態，不少分公司已有個別收縮，但現在已是由集團所下的一個整體收縮決定。

公司今次削減的主要是一些靠二手交投業務為主的門店。他解釋，一手市場部分開發商願意減價，反而二手市場的小業主不願減價，加上銀行在貸款上亦對二手物業更審慎，令到二手交投近月大跌，所以包括深圳、上海等，二手門店都減去大概30%的數量，內地門店由之前的1,000多間已削減至約700間。

據了解，中原中國二手業務多在一線城市，二三線城市主要做一手樓盤，所以目前公司的門店收縮主要集中在一線城市。黎明楷指，今次內地跌市影響最大的為深圳市，二手交投幾乎冰封，過往好市時大概每月有7,000至8,000宗成交，但上月只有1,900多宗，大跌約七成多。以他觀察，「10月情況更差，目前深圳交投對比高峰時可能已下跌八至九成。」

新房銷售同樣冷清

被問到何時會結束削減規模的行動時，他苦笑道：「沒有時間表，假設市場一直差下去，就只能繼續削減規模。」至於人手方面，他表示未有實際裁減數字，但預料會減至近3萬人，主要削減人手亦屬二手門店的部分。

黎明楷又指，新建商品房整體銷售量一直下跌，即使「金九銀十」期間發展商開出更多新盤，但除非是質量特別好的紅盤，一般樓盤銷售情況都並非特別理想，部分新盤只售出不足五成，甚至只賣出幾套，發展商紛紛傾向減價促銷，主要是非核心的公寓類別，減幅可達三至四成；住宅亦有略為減價。他預期未來一兩個月發展商開價會有更明顯下跌，並預料發展商追趕銷售目標下，降價潮最少會持續到年底。

華潤置地(01109)公布,與控股股東華潤股份持有25.48%股份的北京秀領潤睿信息諮詢中心(有限合夥)成立分佔51%和49%的合營企業溫州潤茂,發展溫州商住項目.

該集團指,溫州商住項目位於溫州鹿城區新地產項目,所涉地皮面積約4.06萬平方米.溫州項目涉及西式洋房、住宅公寓及商用零售店,預計竣工時間為2023年10月,而交付時間為2023年12月.溫州潤茂註冊資本增至24億元人民幣(約29.04億港元),其中北京秀領潤睿出資約11.56億元人民幣(約14.23億港元).

該集團指,擬議交易使其資本承擔方面的負擔及於內地房地產項目的相關風險減低.

根據聯交所資料顯示,恆隆集團(00010)副董事長陳文博於上周二及本周一(12日及18日)分別以每股平均價18.4878元及18.3679元,增持公司共8萬股,涉資147.5萬元,最新持股量增至39.29%.

五礦地產(00230)公布,截至今年9月底止九個月,錄得合約銷售額約150億元人民幣,按年上升87.5%;而合約總樓面面積約68.2萬平方米,按年上升84.8%.

中國物流資產（01589）宣布，有關京東（09618）旗下京東智能產業發展對公司的收購案，有關反壟斷機構已於本周19日正式接受申報。公司表示，與要約人將根據上市規則及收購守則，適時就買賣協議及要約的狀況及進展另行刊發聯合公告。

市區重建局（下稱市建局）紅磡和土瓜灣小區首個項目、紅磡庇利街/榮光街重建項目（下稱庇利街項目）上月由恆地（00012）斥資81.89億元投得，市建局昨天公布全部6個入標財團的出價，次標出價71.16億元，意味恆地的中標價，拋離次標出價10.73億元（15.1%）。

前述庇利街項目佔地約7.97萬方呎，可建樓面面積約71.75萬方呎，可建約1150伙，由恆地獨資於上月以81.89億元中標，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）11414元。落選財團的出價與中標價有一大段距離，即使次標出價71.16億元，中標價仍較其高約15.1%，出價最低的財團僅願意以51.2億元投地，較中標價低37.5%。以樓面呎價計，5份落選標書樓面呎價均不足1萬元，介乎7136元至9918元。

學者：發展商看好前景

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典形容，中標價與第二標價相差約15%「距離算好大」，反映恆地的出價志在必得，對重建後的紅磡和土瓜灣區前景充滿信心。

英皇國際（00163）公布，以5.85億元售出葵涌國瑞路45至51號Toppy Tower工廈，新買家為安樂工程（01977）。Toppy Tower已獲批重建成新式工廈，可建樓面面積約16.25萬方呎，以成交價計，樓面呎價約3600元。英皇國際2014年以4.18億元購入，賬面獲利1.67億元（40%）。

施政報告提出北部都會區發展，率先帶旺元朗區交投，亦帶動白居二入市信心。東涌居屋裕東苑10月交投勝過同區私樓，按月大增2.5倍，有剛取證的白居二買家以482萬元（未補地價）購入一個3房戶。

3房未補地價 482萬易手

裕東苑10月暫錄7宗二手交投，較9月2宗大增2.5倍。其中6宗屬未補地價（樓價介乎360萬至497萬元），美聯物業高級分區營業經理李錦榮表示，裕東苑C座高層3室，實用面積594平方呎，3房間隔，原業主早前以叫價510萬元（未補地價）放盤，終以482萬元（未補地價）成交，減價28萬元，實用呎價8,114元。新買家租樓多年，已睇樓多月，剛獲批購買資格證。

原業主於1997年7月以85.7萬元購入，持貨24年帳面獲利近396.3萬元，期內物業升值近4.6倍。

景泰苑開放式 綠表238萬

其次，富誠地產慈雲山分行高級物業顧問林惠芳表示，新蒲崗景泰苑高層6室，實用面積193平方呎，開放式間隔，向東望市景，單位於今年1月以250萬元（未補地價）放盤，終以238萬元（未補地價）易手，實用呎價12,332元。新買家為長者公屋客。原業主於2017年1月以119萬元（未補地價）購入，持貨4年帳面獲利119萬元，單位升值1倍。

另一方面，長沙灣居屋凱樂苑錄首宗二手成交，凱樂苑E座（凱瞳閣）低層2室，實用面積386平方呎，以480萬元（未補地價）沽。

原業主於2019年以243.5萬元購入，帳面獲利236.5萬元，但持貨不足3年轉售，需繳付樓價1成（即48萬元）SSD稅項，有關稅項由業主承擔，扣減稅項後，業主仍能獲利188.5萬元。

廣播道罕有豪宅地 料吸中小發展商

位於九龍塘廣播道79號，前港台教育電視大樓地皮或將變豪宅，地皮將於明日截標，市場估值最高15.7億元，樓面地價達2.2萬元，由於市區豪宅地皮罕有，而且規模較小，料主要吸引中小型發展商競投。

規模小有噪音 未達超豪宅要求

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，地皮未必合適發展超豪宅項目，原因是地皮質素未達到超豪宅要求水平，例如地皮規模較小，未必可以配置到豪華的會所設施，加上沒有優秀的開揚景觀，而且會受噪音影響，如發展做超豪宅項目未必太樂觀，反而適合發展面積介乎800平方呎至1,200平方呎的中型分層住宅單位。

陳超國認為，地皮規模雖小，但同區豪宅地皮罕有，是當區最後兩幅住宅官地之一，料會吸引到不少中小型發展商參與投標，或會掀起「地皮爭奪戰」。

陳超國估計，地皮成交估值大約為12億，而樓面呎價每呎約1.7萬元，同區對上一幅推出的官地是2006年，由信和置業以創新高成交價投得的廣播道1號地皮，當時每呎樓面地價為9,868元，創下當年九龍塘區官地呎價新高。

估成交呎價 難超2萬創新高

他認為，是次成交呎價未必會創新高，有鑑於之前龍翔道有地皮成交呎價約2.85萬元，而綜觀廣播道79號地皮規模、環境及噪音問題，成交價就未必會超越2萬元。

九龍塘廣播道79號項目，面積約2.3萬平方呎，可建樓面面積約7.1萬平方呎，綜合市場資訊，地皮估值介乎10.7億至15.7億元，每呎樓面地價大約1.5萬元至2.2萬元。

甲廈新租務較少，空置率偏高，美聯工商舖統計，指標甲廈空置率10.3%，創紀錄新高。

首9月租金 僅累升2.1%

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，受制於寫字樓空置率仍然高企，今年首九個月整體甲廈售價累積升幅僅約1.8%，表現近乎持平，而今年首九個月整體甲廈租金累積升幅亦僅約2.1%。

商廈空置率繼續上升，整體甲廈空置率上升至10.3%，屬紀錄新高水平，其中，東九龍高見15.3%，灣仔及銅鑼灣雖然按月輕微回落，但亦錄得10.6%空置率，而上環也上升至9.2%。

由於物流公司DHL遷出企業廣場5期，其公司原租用企業廣場5期多層單位，其總樓面面積佔約十萬平方呎，推高東九龍指標甲廈空置率上升至15.3%，連帶全港整體空置率上升至10.3%，屬紀錄新高水平。

售價方面，上月整體甲廈售價按月微升0.1%，表現持平，當中以尖沙咀區表現最好，按月上升4.8%，而上環表現較為落後，按月下跌1.2%。

由其士與市建局合作的旺角傲寓已屆現樓，發展商昨加推新一批單位，涉及17伙，折實價681.8萬起，折實平均呎價22906元，對比去年9月開價首批20934元，高逾9.4%。

其士國際發展部總經理司徒世華表示，項目已落成及取得滿意紙，隨即會安排交樓入伙，並會開放25樓附設家具及交樓標準的單位供準買家參觀。項目至今共推出99伙，當中已售出75伙，佔已推出單位逾七成。

項目現已落成，昨加推17伙，面積300至340方呎，定價710.2萬至811.1萬，提供4%折扣之後，折實價681.8萬至778.7萬。值得留意的是，最高折扣率由5.75%下調至新價單4%，舊價單亦有更新，部分單位售價上調，以13樓A室為例，價單售價由773.5萬，上調至796.7萬，幅度3%。發展商同步公布新銷售安排，本周日（24日）以先到先得形式發售17伙。

傲寓位於福澤街8號，共涉144伙，面積262至706方呎，主打1房單位，佔88伙，開放式單位佔46伙，特色單位佔10伙。

嘉里何文田瀚名推出21樓A室頂層戶招標，於本周日（24日）招標2小時，單位1990方呎，平台253方呎，天台1320方呎。成交紀錄冊顯示，項目至今累沽3伙。

Q房網．香港早前公布，本港市場將改以特許經營店模式運作，現時世紀21香港與云房網絡（香港）代理的原班人馬成立「世紀21 Q動力」，成為世紀21的特許經營商，世紀21香港行政總裁吳啟民稱，目前已有約200名代理加盟，目標為悉數吸納該批人士，往後亦打算於港島區增設分行。

世紀21吳啟民稱，集團一直打算擴充地產代理業務，現夥拍云房網絡（香港）代理的前員工，成立「世紀21 Q動力」，並成為該行的特許經營商，同時將承租云房網絡（香港）的分行，目前已接手約5間分行，目標為接手合共9間分行。

吳氏亦認為，近期市況向好，專業的地產代理服務於市場上仍具需求，而且該批員工均屬精英，故此作出合作，現時已有約200名代理加盟，亦期望可悉數吸納，往後亦有機會於港島區增設地鋪分行。另一方面，前Q房網香港董事總經理楊永健，將出任世紀21 Q動力總經理一職。

Q房網．香港早前公布，為專注內地業務發展，本港市場將改以特許經營店模式運作，並由前線代理自行組建公司繼續營運部分分行。

而該行於本港共設有9間分行，全線員工約500人，後勤員工約30人，而設於銅鑼灣的總部及後勤支援服務，均會於本月29日後停止運作，當中後勤人員會按照勞工法例遣散。

另外，該行隨後將成立特別部門及委託會計師事務所，為前線代理及客戶處理一切未收的佣金，並按相關協議發放佣金，以及一手回贈予相關客戶。

Q房網本身為深圳大型龍頭代理行之一，以互聯網為主導，並以地產交易為主營業務，業務遍布中國不同地區，包括北京、上海、廣州及深圳等地，全國合夥經紀達2.5萬人。於15年6月正式進駐香港，於高峰期曾有50間分行，但由17年起，開始陸續減少分行數量。

華懋旗下西半山大學閣首錄成交，項目1座9樓A室，面積1584方呎，採4房連雙套房間隔，連車位以8010萬招標售出，呎價50568元。招標文件顯示，單位每月管理費16591元，每方呎約10.5元。該單位亦曾開放供參觀，大廳以長形開則，外望開揚海景，惟是次成交不連家具出售。大學閣原為華懋收租住宅項目，但發展商早前公布銷售安排出售單位。

資料顯示，該盤共3座，每座樓高14層，共提供75伙，面積1584至3237方呎。發展商計畫先推第1座發售，2、3座則保留作收租用途。

新盤不乏承接，由會德豐地產及信和等合作發展的西九龍維港滙，昨售出2伙，共套現2974.86萬，包括維港匯II第5座7樓A室，面積797方呎，3房1套連多功能房及洗手間，以2073萬沽出，呎價26010元。另維港滙III第1B座20樓B室，面積315方呎，採開放式間隔，成交價901.86萬，呎價28630元。

恆基旗下鰂魚涌THE HOLBORN昨沽B座20樓7室，面積235方呎，造價653.112萬，呎價27792元。

宏安地產售出青衣薈藍17樓B1室，面積207方呎，開放式設計，成交價498.6萬，呎價24087元。白石角新盤陸續獲承接，嘉華昨沽出嘉熙7座5樓A室，面積696方呎，以1286萬成交，呎價18477元。

美聯首席高級營業經理王俊安表示，天后莊苑中層B室，約413方呎，2房間隔，單位質素不俗，加上物業鄰近港鐵站，交通方便，故獲外區客垂青，業主原先開價月租約2.2萬，議價後以約2.1萬租出，呎租約50.8元。業主於2021年5月以約930萬購入，若以目前租金計算，回報約2.7厘。