先前台積電赴高雄設廠傳聞不斷，刺激高雄楠梓、橋頭、岡山甚至是屏東等地的房價上漲，不過台積電始終未證實將赴高雄設廠，引發下手買房恐被套牢的擔憂，對此，有專家點出，「不少產業園區周邊機能欠佳，待熱潮退了很容易呈現沒穿褲子的窘困，購屋還是要回歸理性衡量，如房價負擔、區域條件、自身需求與喜好等。」

10月初台積電到高雄楠梓煉油廠舊址設廠的傳聞不斷，但14日台積電召開法說會卻隻字未提高雄設廠計劃，反而先公布將前往日本設廠，初步規劃以22及28奈米的特殊製程為主，預計明年開始動工，2024年量產。

由於台積電並未證實高雄設廠的相關事項，如同對高雄房市潑冷水，進而引發搶買高雄房產的投資客恐被套牢的熱烈討論，不少PTT網友表示，「聽說？聽說？聽說？還是以台積電有正式公佈為準」、「投資客要涼了？準備套了」、「就說等確定再說吧，結果根本買在高點，糗了」、「繳不出來只能認賠了。」

對此，好房網報導，全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒，不少產業園區周邊機能欠佳，待熱潮退了很容易呈現沒穿褲子的窘困，民眾購屋還是回歸理性衡量，如房價負擔、區域條件、自身需求與喜好等，對於區域未來的話題建設則以有其雛形，或是拍板定案才能有所期待，畢竟不少重劃區即便發展多年都不見健全，對於模糊的願景型房市，民眾最好還是保守看待。

儘管網友們一片不看好，還是有內行人點出，高雄房價並不是台積電傳聞才開始漲，而是已經漲很久了，尤其全台房價不斷飆高，未來也很難下滑，「反正放5年、10年房價也會漲起來，房蟲根本沒差」、「反正都會漲，怕什麼」、「高雄已經炒很久，只是台積電那波是高點又有話題。」

房地合一稅今年上半年稅額直逼去年全年度表現。業者分析，房地合一2.0從宣布到7月上路時間很短，不過，今年上半年申報件數與稅額都相當驚人，顯見延長閉鎖期確實達到威嚇效果。

根據財政部針對房地合一稅的最新統計，今年上半年件數與稅額均直逼去年全年度表現。其中，稅額部分，今年上半年總稅額達新台幣121.6億元，相較去年全年近130億元，已達到去年度約93％；今年上半年件數達4.7萬件，對比去年約7.5萬件，已達約62％。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，房地合一稅2.0從宣布到上路時間很短，不過在件數與稅額上表現驚人，顯見閉鎖期延長確實達到威嚇效果。

徐佳馨說明，房地合一2.0除了擴大課稅範圍、降低扣除成本上限，20％稅率門檻從2年延長至5年，許多適用房地合一制度的屋主也因此試圖提前出售，並且反映在稅收件數和稅額上。值得注意的是，稅額大量增加，除了繳稅戶增加外，也顯現房價漲幅也回吐到稅收內。

根據資料顯示，去年是房地合一上路以來稅收與稅額最高的一年，今年有極高機率超越去年表現。她說，從各稅率來看，除政策剛上路時期外，往後數年均以20％為繳稅大宗，其次為45％。不過，時間也是成本之一，若所有權人發現苗頭不對，提前殺出的也大有人在。如果都撐過一年的所有權人，可能會選擇多忍一下以達到20％稅率。不過2.0上路後，所有權人是不是想多撐一下，仍值得觀察。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，房地合一稅2.0不僅是持有時間延長，可扣抵部分也從5％降到3％，並且設定30萬元為上限。建議近年買屋的購屋人一定要留下裝潢、服務費等相關費用發票，避免未來轉手時無法扣抵，讓自身權益受損。

根據第3季國泰房地產指數，全國大廈每坪可能成交價約29.1萬元、接近3字頭，創調查以來新高；其中，台北市新案每坪均價站穩9字頭，新北市飆上4字頭，新竹地區、台中市也站穩3字頭。

北市新案均價站穩9字頭
主要都會區中，目前新案均價還在2字頭的只剩桃園市、台南市以及高雄市，其中桃園市均價突破27萬元，房地產業者推測未來幾年很有機會站上3字頭，屆時2字頭房價只剩南台灣二都，甚至假以時日，2字頭將在主要都會區全面消失。

報告指出，第3季北市大廈每坪可能成交價約93.8萬元、年漲8.41%，連續2季站上9字頭；新北市每坪41.1萬元，重返4字頭；桃園市每坪27.4萬元、年跌2.14%；新竹地區每坪30.8萬元、年漲8.61%，連續2季站上3字頭；台中市每坪約30.2萬元、年漲17.6%；台南市每坪24.4元、年漲15.07%；高雄市每坪約22.9萬元、年漲5.96%。

這項計畫主持人、清華大學科管學院榮譽講座教授張金鶚表示，觀察目前調查資料，房價可謂全面上漲，甚至讓民眾產生買房焦慮，尤其在政府抑制房價措施效果有限的情況下，自住民眾被迫跟著買房，完全沒有緩買空間，擔心現在不買以後會更貴，而後續還有通膨等議題，此波全面上漲趨勢是相關部會應重視的難題。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雖然南二都平均單價還在2字頭，但以這種漲勢來看，恐怕半年後也要改觀。他指出，2018年以前高雄建照核發量都在1萬戶以下，但2019年達2.1萬戶，去年也有1.4萬戶，今年前8月超過1萬戶，膨脹的案量遇上暴增的營建成本，建商改為邊建邊售、降低風險，讓推案量追不上資金潮蔓延速度，形成供不應求現象，不然就大膽賣未來價，均強化房價上攻趨勢。

不到3個月 北市預售成交揭露逾162億元

「實價登錄2.0」7月1日上路，根據房仲業者統計，不到3個月，台北市揭露將近500戶正在銷售中預售屋實價，累積成交總額162.7億元，每件平均總價3369萬元，其中單戶每坪最高成交單價約221.8萬元。房產業者指出，此波政策上路時間剛好碰上房市熱絡，無疑是火上加油，推升房市買氣。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，7月實價登錄2.0上路後，預售屋揭露速度更即時；不過，一則以喜一則以憂，好處是價格揭露更快更透明，民眾有更多資訊可參考，但若遇到景氣大好時，民眾看到許多成交資料與價格，反而會急著入市。他表示，預售案揭露速度變快，也可做為個案熱銷與否的觀察指標，成為另類的房市溫度計。

根據統計，北市12個行政區中，預售案累積揭露總額最高為南港區44.9億元，其次則是松山區30.8億元，尤其知名危老案包括「鐫萃」、「敦仰」、「忠泰衍見築」均在該行政區，第3名則是文山區27.2億元，指標案有「元利森活莊園」。

至於今年第3季預售案實價揭露最高成交單價則是松山區「敦仰」，17樓總價2.68億元，拆算每坪約221.8萬元；最低價則是文山區「蔚來之森」，單戶25.38坪、總價1340萬元，每坪約52.8萬元；而且，今年第3季實價揭露北市還沒有單價不到50萬元的預售個案。

台中科學園區三期（后里七星基地）因面板廠租地縮減，將把土地轉為讓其他廠商進駐，因此需要進行環差審查，環保署27日環差案進入環評大會審查，經過討論後，環評委員同意變更。中科管理局表示，後續將有精密機械、生技、醫藥等11家廠商進駐，預計投資金額達101億元。

環保署27日召開環評大會，審查「中部科學園區第三期發展區（后里基地－七星農場部分）開發計畫第一次變更環境影響差異分析報告」，中科三期面積111.63公頃，中科管理局表示，原規劃友達面板廠租地大幅縮減15公頃，將引進其他產業，因此重新檢視調整化學物質清單而提出環差報告。

中科管理局說，這次環評變更為配合新進廠商需求，除調整園區的化學物質清單，也配合健康風險評估作業，在地方召開說明會，讓關心此案的鄉親、環保團體充分表達意見，審議過程中，也依環評委員、專家學者建議，調降污染排放總量、增加環境監測項目及持續強化節能減碳等，積極回應採行友善環境的環保措施。

值得注意的是，這次環差變更中，環評委員相當重視化學物品使用量與居民健康，過去兩次專案小組會議審查中，就有要求針對化學物質使用量及排放量詳細估算，針對健康風險評估中風險較高的化學物質及受影響較大的族群等，研擬風險管理策略，並估提高再生水使用量可行性等意見。

由於中科管理局補足相關資料後，經過環評大會確認化學物質的使用量及排放量危害性低，最後同意環差內容，並建議開發單位向地方加強溝通相關健康檢測。

中科管理局副局長施文芳透露，計劃設廠廠商包括藥華、光學業的金可旗下永勝光學、精密光學鏡頭的新鉅科技、智慧機械業的台灣麗偉、複材業的拓凱，及醫療技術設備製造業的新廣業等11家，總投資額101億元，相關投資案也已經送抵管理局。新進廠商將得以依其設廠計畫順利推動，有助於增加就業機會及地方發展，未來七星基地將可更加活絡發展。

其中，新鉅科技工廠位於台中外埔及台中工業區，在七星基地租地面積5公頃，已建廠完工，正著手準備投產，其餘廠商正規劃設廠作業。

台灣麗偉旗下台中工業區工廠用地，因賣給大立光興建廠房後，改在七星基地租地，面積6.44公頃。其他業者租地面積，分別為拓凱約5.1公頃、新廣業約1.5公頃、藥華約2.5公頃，及永勝光學約1公頃。

台北市長柯文哲拋出社宅停看聽，繼續蓋債留子孫。民團認為，北市社宅55年營運管理總成本公式應將房屋地價稅拿掉，否則沒資格提漲租。內政部營建署今天表示，台北市政府對於地價稅與房屋稅本不應視為社會住宅成本。

營建署表示，社宅房地稅賦免徵，在2017年就已是「住宅法」修法既定訴求，為尊重「稅捐稽徵法」，因而有實施年限的規定。內政部6月9日第2次修正「住宅法」刪除租稅優惠次數限制，並已報請行政院延長稅捐優惠至2027年1月12日，讓社宅租稅優惠常態化，因此，台北市政府對於地價稅與房屋稅本不應視為社會住宅成本。

營建署表示，依據現行「住宅法」第22條規定，社會住宅在興辦期間，地方政府應課徵的地價稅及房屋稅，可適當減免，目前依本條所訂自治條例均為免徵，其中租稅優惠年限部分，住宅法於6月9日修正，刪除租稅優惠以一次為限的限制。

營建署表示，後續將持續檢討社宅效能並常態化報請延長租稅優惠，穩健社宅照顧機能，賡續協助弱勢民眾居住需求，落實居住正義。

永慶房屋依據內政部公布的新建待售餘屋資料，篩選近一年的六都餘屋去化量前10名的行政區，並統計當地的房市數據。其中，高雄市在產業轉型的帶動下，有多達4個行政區入榜，其中左營區位居第一名；而新北市受惠於台北市人口外溢效應，也有3個行政區入榜，板橋區、三重區、汐止區都是需求熱點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，觀察待售餘屋的變化，代表供需強弱的指標。若待售餘屋數量減少，代表住宅需求量大於供給量，反之，若待售餘屋數量增加，則顯示住宅需求減弱、供過於求。因此民眾購屋時不妨參考此一指標，更有助於掌握市場脈動。

觀察入榜的十個行政區中，高雄市就有多達4個行政區入榜，分別為左營區、三民區、楠梓區以及鼓山區，其中，左營區及三民區高居榜單的前一、二名，而楠梓區也排在第四名，顯見北高雄強勁的住宅需求。

陳金萍說，產業升級、就業水準的提升是帶動北高雄房市表現亮眼的主因；新設的產業園區多以發展半導體、光電以及航太等精密工業為導向，吸引眾多知名廠商進駐，不僅帶來大量就業機會，也提升薪資水準，近來也因台積電設廠話題而受惠；以去化量最高的左營區為例，具備台鐵、高鐵及捷運等三鐵共構，周遭商家眾多，還有巨蛋及新光三越兩大百貨商場。

新冠肺炎疫情趨緩，遞延性買盤回籠，加上房貸市場競爭激烈，中央銀行日前公布9月五大銀行新增房貸利率滑落至1.346%，締造歷史新低紀錄；市場人士認為，或許就是著眼這個數據，讓央行在10月初找來國銀主管「喝咖啡」，要求銀行切勿殺價競爭、應給予合理的差別定價。

房貸利率屢屢探底，常被視為助長炒房風氣的元凶之一，銀行主管認為，央行下了政策指導棋後，銀行已調高第二戶、第三戶與豪宅貸款的地板價，房貸利率有機會自谷底回漲。

對於房貸利率探底，央行官員解釋，近幾個月，五大銀行中的少數銀行，自覺面對民營銀行在房貸市場的競爭，必須要強化購屋貸款，因此針對比較優質的客戶，提供較為優質的貸款利率，致五大銀行新承做購屋貸款利率出現下降趨勢；同時，部分銀行整批分戶貸款增加，也壓低了利率。

央行官員強調，已在10月1日，邀請36家國銀以及信合社聯合社召開會議，督促銀行辦理放款業務應落實授信風險定價原則，10月應不會再出現「價格競爭」，並強調央行不樂見資金過度流向不動產。

至於政府推出打炒房政策，是否發揮成效？央行官員說，從六都買賣移轉棟數來看，9月六都的買賣移轉棟數月增都是正成長，年增則僅有台南市和高雄市是正成長。這是因為台南地區鄰近南科，而高雄有台積電設廠等剛性購屋需求導致，至於台北市與新北市，9月分別年減7.3%與20.6%，台中、桃園年減17.6%及14.5%，9月六都買賣移轉棟數合計月增27.69%、年減12.2%。

民眾購屋時，無論是以自住或是長期置產為目的，都希望找到保值、市場需求穩定的好宅，而透過內政部定期公布的待售餘屋住宅數據，可以協助消費者掌握區域房市的供需關係，找到合適的購屋地點。據此，永慶房屋依據內政部所公布的新建待售餘屋資料，篩選六都餘屋去化量前十名的行政區，並統計當地的房市數據。其中，高雄市在產業轉型的帶動下有多達四個行政區入榜；而新北市受惠於台北市人口外溢的效應，也有三個行政區入榜。永慶房屋研展中心副理陳金萍解釋，觀察待售餘屋的變化，對於了解市場的供需關係十分有幫助，是為數不多能夠代表供需強弱的指標。例如，若待售餘屋數量減少，代表一段時間內住宅需求量大於供給量，反之，若待售餘屋數量增加，則顯示住宅需求減弱，市場出現供過於求的狀況。因此，民眾購屋時不妨參考此一指標，更有助於掌握市場脈動。

產業轉型帶動房市發展 北高雄住宅需求火熱

觀察入榜的十個行政區中，高雄市就有多達四個行政區入榜，分別為左營區、三民區、楠梓區以及鼓山區，其中，左營區及三民區高居榜單的前兩名，而楠梓區也排在第四名，顯見北高雄強勁的住宅需求。陳金萍說明，就業水準的提升是帶動北高雄房市表現亮眼的主要因素之一。過去，高雄市是台灣的石化工業重鎮，而近年則積極輔導產業升級，除了原有的加工出口區轉型為科技產業園區外，也積極劃設新的產業園區，目前共有路竹科學園區、橋頭科學園區、楠梓科技產業園區以及仁武產業園區等。這些產業園區多以發展半導體、光電以及航太等精密工業為導向，吸引眾多的知名廠商進駐北高雄，不僅帶來了大量的就業機會，對薪資提升也有很大的助益。

在就業動能提升下，周遭生活條件佳、發展成熟的區域自然成為房市發展的重點。陳金萍表示，以去化量最高的左營區為例，左營區具備非常完整的軌道建設，包括台鐵、左營高鐵站以及往返市中心的捷運系統，是全台少數擁有三鐵共構的地區；生活機能上，則以漢神巨蛋生活圈以及高鐵站前生活圈為主，周遭不僅商家眾多，還有漢神巨蛋及新光三越兩大百貨商場，不論是日常消費或是逛街購物都相當便利；另外，鄰近的蓮池潭以及原生植物園也提供民眾休閒的好去處，成熟的生活條件使左營成為就業機能提升下的主要受惠區域之一。

另一個亮點則是新北市，包括板橋區、三重區及汐止區都榜上有名，觀察其共通點，區位優勢以及親民的價格吸引了許多台北市外溢的人口，有效帶動住宅市場的需求。陳金萍說明，新北市入榜的三個行政區雖同樣受惠於台北市的外溢人口，但各自的消費族群仍有所不同。其中，板橋與三重分別有捷運板南線及中和新蘆線經過，乘捷運往返台北市中心只要10-20分鐘，對於習慣以捷運作為交通方式的大台北都會區來說相當具有優勢，而在此置產的族群也多以在台北市就業的通勤族為主。

而在新北市的另一端，汐止區的住宅需求則是受到區域整體發展的帶動。陳金萍表示，在東區門戶計畫的推動下，南港區多項公共建設逐步到位，也吸引民間投資積極進駐，甚至被看好成為下一個信義計畫區，而汐止區也連帶受到不少消費者關注。汐止區的住宅平均單價落在31萬/坪，相比南港的房價有明顯的優勢，不少購屋族都選擇在汐科車站、汐止車站一帶置產，除了生活機能成熟外，搭乘台鐵往返南港也十分方便，未來捷運民生汐止線通車後還可以串聯內湖、松山、中山等地，後市令人期待。

最後，陳金萍補充，待售餘屋的變化相當具有參考價值，不過不動產具有異質性，即便在同一地區，各類物件的需求也有所差異，建議消費者購屋時除了參考待售餘屋數據外，也可以多諮詢當地的不動產從業人員，以了解更全面的市場資訊，更有機會買到保值性佳的物件。

以文風鼎盛著名的台北市大龍峒，同時也是大同區最具人文素養之處，包含保安宮、孔廟等信仰中心衍生出來的週邊商圈，在此處形成在地文化特色，加上花博萬坪公園的休閒優勢，以及圓山捷運站與公車轉運站的交通之便，都讓花博商圈獨樹一格。

永慶房屋承德店店長李文成表示，花博公園以及圓山捷運站是周邊的房市重點，優勢是房價相對親民，北往的士林新屋行情均價約每坪100萬到110萬，南往台北車站的新屋行情為每坪100萬到120萬，在中間點的花博商圈，新屋價格為每坪80萬到90萬，相對親民。

李文成分析，花博商圈周邊鄰近大龍國小、重慶國中、明倫高中，從國小、國中到高中，都是步行皆可達，非常適合小家庭，公寓類型產品就是這個區域小家庭的主要購買標的，像是位於承德路三段的公寓，屋齡約38到45年，目前主力為三房屋型，總價約1600萬到 2000萬。

花博商圈的交通便利加上房價優勢，也相當吸引首購組，例如承德路三段上屋齡14年的圓山MRT，以及屋齡13年的賓特利等小豪宅建案，都是年輕首購的熱門社區；華廈類型產品以換屋族為主力，同樣位於承德路三段的圓山花博苑，屋齡約8年，三到四房的格局吸引不少換屋族，成交總價從3268萬到4480萬都有。

李文成表示，花博商圈換屋首選會推薦大同世界皇家特區，這個由大同公司起造的社區，可以遠眺陽明山、採歐式風格設計、有泳池、健身房、交誼廳、KTV、視廳室等完善公設，以60坪與33坪規劃，加上坡道平面車位。對於首購族，則會推薦圓山賓特利，因為有24小時管理、梯廳磁卡等管控措施，安全有保障。

此區域後續的建設，由占地達3000坪的北市公辦都更圓山綠水住商案最受矚目，前年12月由麗寶集團董事長吳寶田與國家住都中心代理董事長花敬群簽約，將投入43億元，打造飯店、商辦、住宅、美食廣場，預計2025完工，可望帶動周邊房市發展。

10月27日消息，招商蛇口(11.200, -0.09, -0.80%)發佈三季度報告。

公告顯示，公司前三季度營業收入81,757,575,013.99元，同比增加63.13%，歸屬上市公司股東的淨利潤6,351,074,888.43元，同比增加189.76%。

“個別銀行房貸放款提速，並不代表銀行房貸將全面放鬆，更不意味著房地產政策的轉向。”

對於買房人來說，房貸的重要性不言而喻。但今年的房貸辦理並不輕鬆，尤是進入三季度以來，各大銀行對個人住房貸款業務都表現出相當的謹慎，收緊動作不斷。

不過最近，隨著樓市政策暖風頻吹，不少地方似乎出現了房貸放鬆的跡象。真的是這樣嗎？

資料圖：城區樓宇林立。中新社記者 王東明 攝資料圖：城區樓宇林立。中新社記者 王東明 攝
房貸利率降低、部分銀行放貸加快

“10月15日辦理了抵押後問銀行多久可以放款，工作人員說都在排隊，放款時不固定，大概要半年左右。沒想到還沒到一個月就放款了。”身在廣東佛山的梁女士沒想到，本來以為怎麼也得明年才能批下來的房貸，這麼快就到手了。

“銀行前兩天突然打電話說要放款了，跟我核實了放款額度和還款方式，接著就收到了放款短信，放款距離批貸正好兩個月。”身在北京的章女士也表示，仲介一直給自己“打預防針”說大概要等到明年年初，沒想到這麼快就要進入攢錢還貸模式了。

最近，不少購房者表示感覺到了房貸放款速度的加快，也有統計機構的資料傳遞出一些好消息。

據貝殼研究院資料，10月90城房貸平均放款週期為74天，較上月有所延長。不過從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等城市放款週期較9月有所縮短。

與此同時，10月90城中主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。這也是年內首次環比下降，代表著信貸環境有所改善。

其中，20個城市房貸利率出現下調，14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

這在業內人士看來得益于9月底以來中央多次釋放的積極信號。如10月15日，在央行舉行的2021年第三季度金融統計資料新聞發佈會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構誤解銀行不得新發放開發貸款，未來將保持房地產信貸平穩有序投放。

資料圖：房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝資料圖：房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝
並非大規模鬆動

在被傳房貸放鬆的城市中，“青島建行、工行貸款額度全面放開，其他行也在陸續跟進”的消息在網上流傳甚廣。青島買房人王璿（化名）目前正在焦急等待著放款。

“審批用了正好一周的時間就通過了，仲介說算是比較快的。”王璿告訴中新網，銀行工作人員向她表示收到了政策有變的消息，目前銀行房貸額度稍有放鬆，內部走流程的速度也會加快。但因為目前到了年底變數比較多，還是說不準到底多久能放款。

中新網同時諮詢了某國有銀行青島支行的房貸業務。該行工作人員表示，利率沒有下降但放款速度確有提高，不過在審核等流程依然嚴格。“目前業務積壓比較嚴重，我們還在努力處理之前排隊的需求。”

工作人員還表示，目前感受到審批、放貸流程提速的，多是信用記錄良好、沒有負債的客戶。“不存在插隊的問題，但是如果客戶資料不齊全或資質有問題，審核時間會拉長，也就會出現有些申請晚但資質好的客戶先放貸的情況。”

與此同時，王璿的仲介向中新網表示，“放鬆”的情況也不具有完全的普遍性，目前自己只聽到部分國有銀行有提速消息傳來；而且為了保障剛需購房和幫助房企“去庫存”，目前主要額度還是用在一手房貸上，二手房貸吃緊情況依然比較嚴重。

中新網詢問了某國有銀行北京支行的工作人員，他表示聽說了放貸有可能放鬆的消息，也有不少顧客來詢問，但自己所在銀行尚未拿到新的額度，購房者們依然在排隊等候。“目前我的客戶排隊時間最長的已經將近半年，再有新購房者來諮詢我一般也會告知至少要排到明年。”

另一城市商業銀行的工作人員也表示，目前房貸整體額度仍較為緊張。“每天都有人來諮詢，我們也希望額度能寬鬆一點好多些業務。但目前平均放款週期大概還是要三個月左右。”

資料圖：正在建設中的房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝資料圖：正在建設中的房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝
預計明年放款速度整體好轉

“個別銀行房貸放款提速，並不代表銀行房貸將全面放鬆，更不意味著房地產政策的轉向。”中原地產首席分析師張大偉表示，從監測的情況來看，目前全國房地產市場暫未出現大面積鬆動的跡象。

“近幾個月樓市交易已經跌入冰點，因此銀行新增的貸款筆數普遍不多。而在每月房貸審批額度不變的情況下，交易下降也讓銀行有空間化解此前積壓的房貸，而表現出來即為放款有所提速。”張大偉表示，此外，一些銀行“先試先行”，不排除在試探監管層對房貸的態度。

光大證券(15.600, -0.24, -1.52%)金融業首席分析師王一峰預計，下一階段，監管層對涉房類貸款政策或將保持一定靈活度，不做“一刀切”，更不排除部分信貸額度適當前置，這意味著按揭貸款投放靈活度提升。

“未來銀行房貸大概率會有所鬆動，但不會完全鬆綁，且寬鬆跡象要到明年才會有所體現。”張大偉認為，當前防止樓市過快下調或成為未來政策趨勢，而今年各地區銀行仍然需要消化此前積壓的貸款需求，預計明年放款速度或將有所好轉。

22個熱點城市第二批集中供地尚未落下帷幕，深圳第三批集中供地便提前上線。

10月27日，深圳公共資源交易中心發佈11宗用地土地使用權出讓公告。公告顯示，深圳第三批集中供地共出讓11宗土地，其中光明區3宗，前海合作區1宗、蛇口工業區1宗、寶安區2宗、坪山區1宗、龍崗區2宗、福田區1宗。11宗地塊總起始價約351.99億元，將於11月25日拍賣。

時代週報記者獲悉，本次11宗地塊均採用搖號方式出讓。當有競買人報出競可售公共住房面積最高限制面積，且有2個或2個以上競買人接受競可售公共住房面積最高限制面積時，通過搖號方式確定競得人。

福田B106-0065地塊採取“雙限單競”方式出讓，即限地價；限住房銷售均價、最高售價及競地價，其餘10宗地塊均採取“三限雙競”方式出讓，即限地價；限住房銷售均價、最高售價；限出售型人才住房面積、競地價及競出售型人才住房面積。

“第二批集中供地集體遇冷時，深圳熱度還在，走出獨立行情。本次出讓的地塊位置都在熱門區域，福田也很多年沒有可售宅地出讓，還是值得期待。”10月27日，一名TOP5房企投資部人士對時代週報記者表示，本次出讓地塊熱度不一，預計拍賣時將出現分化。

嚴格控制土地溢價

深圳第三批集中供地嚴格控制土地溢價，防止出現哄抬地價情況。

根據出讓規則，同一企業及其控股的各公司，不得參加同一宗地的競買。業內人士認為，此舉是為防止同一家企業通過多個“馬甲”買地，出現競買人互相抬價行為，在規則上避免無序競爭。

值得注意的是，深圳第三批集中供地未禁止“馬甲”參拍。出讓規則顯示，同一企業參與本批集中供地競買最多可競得3宗用地（含聯合競買）。這意味著，若同一企業用其控股公司進行競買，便可用多個主體買地，每個主體最多可競得3宗土地。

9月28日，深圳第二批集中供地拍賣現場，保利置業旗下惠州市保置房地產開發有限公司因拿地達3宗而被收回號碼牌，而中海則因註冊多個公司拿地，成功拿到4宗土地。

對購房者而言，深圳第三批集中供地對銷售價格進行限制，無疑是重大利好。

以前海T201-0168地塊為例，該宗地普通商品住房最高毛坯價不得高於9.2萬元/米²，出售型人才房（不含室內裝修）平均售價不得高於5.52萬元/米²、最高售價不得高於5.8萬元/米²。

根據深圳房地產資訊網，目前前海新房單價均破10萬元/米²。其中，領璽二期均價約為10.25萬元/米²、前海天境花園均價約為11.2萬元/米²、天健悅桂府均價約為10.3萬元/米²。

深圳打新熱再現

“金九銀十”，深圳新房熱度回升，“打新熱”再現。

10月19日，深業中城222套房源4小時全線清盤。在2019年首次開盤實現“日光”後，該樓盤創下1分鐘1套房的銷售紀錄，二度售罄。在認購階段，該樓盤222套住宅共獲649批次認籌，凍結資金超32.4億元，中簽率僅為34.2%。

“日光”現象在9月亦曾出現。9月24日，寶安宏發璽玥、光明星河天地、寶安前海濱城花園、頤安都會中央4期四盤均進行線上選房。4盤共推售1907套房源，開盤當天全部售罄。

“現在二手房市場成交低迷，新房有首付優勢，購房者湧向新房的趨勢明顯。”10月27日，海貝找房總經理謝林鋒對時代週報記者表示，由於政府限價，熱點片區新房價格普遍低於二手房，因此熱度更高。但偏遠片區新房成交冷淡，開發商去化不甚理想。

“地房聯動”下，集中供地對交易市場影響頗大。深圳第二批集中供地中普通商品住房銷售限價曾在原限價基礎上，下調3%-9.2%，在第二批集中供地拍賣前，深圳一度出現新房供貨大潮。深圳第三批集中供地仍對銷售價格嚴格限制，將進一步穩定市場預期。

此前，第一太平大衛斯深圳公司董事總經理吳睿在接受時代週報記者採訪時曾表示，深圳第二輪集中供地將於1-3年後入市，對於穩定市場預期有指導作用。未來將有大批限價樓盤入市，購房者和開發商都要調整投資節奏，預計未來深圳市場新房價格將保持平穩狀態。

土地市場也要隨行就市。

21世紀經濟報導記者 唐韶葵 上海報導 10月24日，南京市規劃和自然資源局公佈第三批集中供地，將會推出61幅土地，總起拍價482.86億元，將於11月25日正式出讓。這比此前規劃的10月份第三次集中供地延後了一個月。

據透露，南京第三次集中供地將按“限房價、定品質、競地價”方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過核定價格（裝修價格另行核定），最高銷售單價不得超過售價均價的110%（裝修價格另行核定）。

緊隨南京之後，10月26日，蘇州也公佈了第三批集中供地情況，共出讓26幅涉宅地塊，其中吳江區8幅、高新區7幅、相城6幅、吳中3幅、姑蘇區1幅、工業園區1幅。該批地塊起拍總價405.6億，將於11月24日正式開拍。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦指出，從這兩個城市發佈的第三批集中供地土拍規則來看，土拍規則在不斷完善和細化。在此前提下，地價不可能再無序上漲。他認為，南京這次集中供地規則中關於拍地自有資金比例的規定，以及“一家最多參與11塊土地”的規則，讓拿地機會更均等。基於當前市場溫度下調，疊加嚴密的拿地制度，土地市場繼續保持冷靜是大概率事件。“南京第二批集中供地有不少土地終止出讓了，不排除這批也出現同樣的可能”。

准入門檻降低

南京第三批集中供地出讓規則有兩方面的明顯變化：對於租賃住房的傾斜力度加大了；調低拿地門檻，強調競拍人的公平性。

據瞭解，南京第三批集中供地中有8幅安置房用地以及7幅租賃住房用地。其中6幅為純單身職工公寓用地、1幅為單身職工公寓用地和住宅混合用地。

相比前兩次集中供地，南京第三批集中供地在商品住宅土地供應上有所減少，同時一定程度上降低了整體的競拍要求，並對租賃住房的建設和出租做出限定。比如，第二次集中供地的時候，有11幅土地要求不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓，而在本次則沒有這一約束。此外，南京土拍在房企資質方面要求也有所降低，本次供應地塊全部要求資質為三級及以上，而此前多數要求二級甚至一級。在對競買人方面的要求上，除溧水、高淳地塊外，同一競買人報名地塊數量不超過11宗。這從一定程度上保證了競買人的機會均等。

蘇州亦如此，第三批集中供地增加了商品住宅土地供應，同時下調了保證金和首付款比例、取消了土地的市場指導價，整體競拍要求降低。

此外，因應市場交易出現下調，傳導到房企投拓端出現收縮，南京第三批集中供地還規定，當網上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

南京對這次集中供地出讓地塊配建的租賃住房要求提高了：須以整幢、整單元或整層為最小單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中佈置，原則上以中小戶型為主，由競得人建成後用於租賃，對外出租單次租期原則上不得超過10年，不得上市銷售、不得轉讓、不得分割抵押（另有約定的除外），須遵守國家及南京市租賃住房管理政策相關要求。

進入第四季度，由於融資不順暢以及面臨即將到來的償債壓力，房企拿地意願降低了。不少企業表示“現金為王”，“手裡拿著現金有安全感”，並預期明年土地市場會有更好的機會。中指院10月21日發佈一份研報稱，9月房企融資總額跌至谷底，單月融資總額跌至千億以內，降幅超四成，單月融資規模同比連降7個月。傳統融資管道中，信用債、海外債、信託融資平分秋色，ABS發行歸零。此外，十余家房企海外評級或展望被下調。

拿地資本結構或有變數

南京對土拍規則做出相應調整，還有一個重要因素：前兩次集中供地的熱度仍集中于頭部房企與央企、國企身上。比如在第二輪集中供地中，大房企積極參與南京市場的土拍。這導致市區有11幅核心地塊溢價率觸頂，核心板塊競爭激烈；拿地房企以央企、國企為主，龍湖則活躍於多個城市第二次集中供地土拍現場。在第三批土地中，南京選擇了好壞參差的地塊，並且增加了土地數量，或許是出於控制溢價率，以及讓更多房企有參與機會的考慮。

在南京第二次土拍中，頭部房企拿地金額占比接近60%。從拿地數量來看，中海地產3幅，成交總價80.30億元，是投資額最大的房企。葛洲壩、龍湖、保利發展、珠海華髮、華潤置地、中鐵置業、杭州濱江、中國鐵建、首開股份、卓越置業等也有所斬獲。

顯然，隨著調控加深，房企開始收縮投資。南京已經關注到房企這一變化，第三批次土地同樣延續了量大的特徵，但總起拍價明顯下調了。

此前在首批和二批集中供地中撤銷出讓的棲霞區燕子磯街道G81、六合區龍袍街道G98、江甯區淳化街道G45三幅土地，第三次集中供地將再度掛牌。

除去這三幅土地的重複推地量，南京三批集中供地一共出讓761.74萬平方米，加上兩集中前推出的33.95萬平方米，今年全年供應涉宅地（含安置、租賃房）面積達795.69萬平方米。而據此前南京2021年度國有建設用地供應計畫顯示，全年預計推出住宅用地面積為919萬平方米。照此測算，南京2021年土地出讓數量為全年計畫的87%。

蘇州也把此前在第二批集中供地中終止出讓的相城區高鐵新城南天成路南、求索街東地塊，在修改了規劃指標後，放在第三次集中供地中再度掛牌，但起拍價上漲了1600萬元。

作為長三角最受關注、調控最密集的強二線城市，南京集中供地的地塊淨利率此前一直不高。在首次集中供地中，除一幅終止出讓之外，總共51幅土地賣出992.5億。據一名參與土拍並幸運地搖中了一幅地塊的房企人士透露，很多地塊測算下來，淨利率在2%左右。

南京第一次集中供地的時候，市場庫存處於新低狀態，去化週期只有5個月，位於主城區的32幅土地，去化優勢明顯，盈利空間可期，引發了資金實力雄厚的房企的爭搶。南京首批次集中供地中51幅土地有36幅觸及地價限價，進入搖號程式。包括萬科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭輝等等多家外來房企均搖中了，這些房企此前都在南京有過土儲。也有房企指出，南京土地利潤空間比杭州大。土地市場熱度如此，南京力求在讓開發商保有利潤空間的基礎上，保證房屋品質的意圖很明顯。

然而，南京第一、二次集中供地結束之後，市場變化漸趨明朗，調控更密集，政策補漏也成為地方政府的調控常態。一個背景是，近期一線城市在一二手房價管控上加大了力度。比如5月20日，在年初出臺二手房指導價之後，深圳要求進一步規範新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作，並啟用商品房定價評估系統。政策的實施令二手房市場成交進入下行週期。

參照上海第二次集中供地中，資金結構發生變化，南京第三次集中供地由於調低了拿地門檻，拿地資金結構或許也有變化。

上海第二次集中供地中，外資投資機構現身聯合國企拿下位於靜安區彭浦新村的一幅保障性租賃住房用地，成交價7.22億元，是全場成交價最高的一幅保障性住房用地。這幅地塊由上海寧音企業管理有限公司（簡稱“上海寧音”）與上海微和景明公寓管理有限公司（簡稱“上海微和景明”）聯合體拿下。啟信寶資訊顯示，上海寧音是上海靜安區國資委下屬企業；啟信寶資訊顯示，上海微和景明是在2021年8月13日註冊於上海自貿區的一家住房租賃為主的企業，該公司其中一名董事為張其奇，而張其奇又是華平投資的合夥人。在民營房企普遍缺乏拿地資金的當下，外資進場“撿漏”的意味頗濃。

由於剛剛啟動報名，南京第三批集中供地的拿地資金結構變化，還有待市場驗證。

中星集團控股(00055)公布,與廣東偉?訂立新施工協議,聘請廣東偉?就清城土地提供第二期施工工程,總合同價格約1.92億元人民幣(約2.32億港元).

該集團指,就第二期施工工程徵求投標及收到4份標書,廣東偉?報出最具競爭力的投標,第二期施工工程預期將於明年10月25日前完成,第二期開發將涵蓋19座總建築面積約11.8萬平方米的工業大廈及若干配套結構.預計合同價格將由內部資源、銀行及其他借貸以及預期出售粉嶺自置工業大廈所得款項分別撥付約60%、約25%及約15%.

中國通號(03969)(滬:688009)公布,截至9月30日止第三季純利約5.69億元(人民幣．下同),按年跌約35%,主因去年第三季度在疫情有效防控下利潤恢復性增長,對比基數較高,而本期鐵路新招標工程項目較少,原材料價格上漲及社保減免優惠政策取消增加人工成本,綜合導致淨利潤降幅較大,每股盈利6仙,扣除非經常性損益之盈利約5.63億元,跌約33%,營業收入約74.69億元,跌19%.

該集團指,今年首9個月盈利約24億元,跌約9%,每股盈利0.22元,營業收入約253億元,升約6%.經營活動現金流量為淨流入3.45億元,去年同期為淨流出6.68億元,主因積極催收回款,加強經營性現金流指標的考核力度,使經營活動現金流入穩步增加.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

昇捷控股(02340)公布,有關可能出售物業及設施管理業務,現正與一名潛在買方進行後期階段的討論.根據目前討論的條款,可能出售事項如進行將可能構成一項非常重大出售事項.

該集團指,目前各訂約方尚未就可能出售事項簽署任何具有約束力的買賣協議.

太和控股(00718)公布,斥3.7億元人民幣(約4.47億港元)向獨立第三方收購持有安陽購物中心業務全部股權.

該集團指,該物業位於安陽市的兩層地下商場,建築面積約2.53萬平方米,現有逾110個租戶,於9月底出租率約68%,過去3個年度平均續租率約80%,去年度盈利約151萬元人民幣,收購將拓展購物中心網絡.該集團指,代價將自內部資源以現金方式悉數支付.

上海中原地產數據顯示,上周(10月18日-24日)上海新房成交面積23.5萬平方米,環比大增88.8%,成交量重新回升至20萬平方米以上水平,也是今年8月以來成交量最高的一周.

從成交格局來看,仍然是以首次改善和剛需產品為主,中低價產品成交比較多,因此均價繼續下跌至每平方米4.62萬元人民幣,環比下跌8.9%.

供應方面,上周有11個項目入市,總面積達到38萬平方米,環比增加297.2%.四季度市中心項目供應短缺的現象預計會有緩解,加上價格不貴,預計還是會有不少買家關注.

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指,近期銀保監發聲支持首套房信貸需求,人行方面也對?大債務風險問題及房貸問題進行了說明,以平穩市場預期和信心.當前新房市場受困於供應以及簽約速度,一旦這兩個問題得到解決,成交就會馬上反彈.總體來看,新房受到諸多調控手段約束,即便有反彈,成交價也不會有明顯變化.個別市區項目可能還會有高積分現象,但市場
總體而言是有序平穩的.

據《路透》引述知情人士報道,中國監管機構要求部分持有大量美元債的房地產企業對其還款風險進行評估,在周二召集多家房企召開的會議上,有企業提出貸款展期和延長償還期等外債重組的建議,但目前未知是哪家企業提出有關建議.

其中一位知情人士透露,在發改委和外管局聯合召開的會議上,房企匯報了相關外債償付計劃,並對償還困難的部分加以說明.有企業表示,有意辦理外債延期變更.

*重點是了解房企自有資金籌措情況*

消息稱,對於有代表性的企業,將匯總和評估償債的最大風險到什麼程度,而重點還是對於面臨償債高峰又缺乏資金渠道的房企,了解其自有資金籌措情況.

本月,花樣年控股(01777)、新力控股(02103)和當代置業(01107)到期美元債違約,加劇了市場對負債高達3050億美元的中國?大(03333)能否履約的憂慮.

發改委外資司周二會同外匯局資本司召開部分重點行業企業外債座談會,要求企業不斷優化外債結構,嚴格按照批准用途使用外債募集資金;自覺遵守財務紀律和市場規則,積極主動做好境外債券本息兌付準備,「共同維護企業自身信譽和市場整體秩序」.

*傳與會者包括建業地產和泛海控股*

消息稱,與會的房企包括萬科(深:000002)、建業地產(00832)和泛海控股(深:000046).由於未能滿足與某些融資協議有關的某些豁免函中的某些先決條件,泛海控股間接子公司中泛控股上周違約了10月31日到期的債券.

據內媒今日報道,佳兆業(01638)、世茂集團(00813)和遠洋集團(03377)等八家開發商參加了周二的會議.

標普發表報告指出，在最嚴峻情景下，約三分一受評內房企業的流動性或面臨壓力。由於再融資風險及今明兩年大批債務到期，相信違約情況將會加劇。

料住宅銷售下滑至2023

報告預計，內地明年的住宅銷售將挫10%，有關趨勢料持續至2023年，屆時銷售恐再跌5%至10%。

標普的情景分析顯示，於最嚴峻情況下，多達三分一受評內房企業的流動性將受壓。風險最大的多數是處於標普B-至B+評級範圍的企業。這些企業較依賴透過聯營公司或信託貸款融資。不過，新的監管條例及疲弱的市場情緒令資本渠道受阻。

報告提到，受評的內房企業未來5季要償還達400億美元離岸債務，發行人評級B+或以下的企業將於明年1月面對債務償還的第一個高峰。

標普認為，監管措施限制內房企業為按揭及資本借貸至少持續至明年，可能推出的房地產稅或令情況更複雜。

另外，標普把佳兆業（01638）長期發行人信貸評級由B下調至CCC+，評級展望負面。佳兆業將有32億美元債於未來一年到期，再融資存在重大風險。

九龍建業（00034）位於將軍澳石角路的海茵莊園，本周六（30日）進行首輪銷售共438伙，市場稱，截至昨天累收逾5000票，超購10.4倍。而中洲置業沙田火炭星凱．堤岸周末未有新一輪銷售，項目推售至今不足兩周，累售逾690戶，套現近70億元，提早成為本月賣樓及吸金王雙料冠軍。

星凱．堤岸不足兩周套70億

海茵莊園趕及月底進行首輪銷售，項目持續收票，市場透露，昨天單日再收超過1000票，累計已增至逾5000票，超購10.4倍，項目將於明天截票。位於石角路1號的海茵莊園提供1556個單位，實用面積183至866方呎，預計明年8月底落成入伙。

中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示，星凱．堤岸昨天售出1座38樓H室，實用面積568方呎，為2房連工作間間隔，成交價1113.8萬元，呎價19609元，項目推售不足兩周累沽逾690伙，佔可發售單位近80%，套現約70億元。項目雖然未有新一輪銷售，但已成為本月賣樓及吸金王雙料冠軍。

九龍倉（00004）及南豐發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第三期重推單位標售，涉及6伙，實用面4186至4601方呎，將分兩天，即下月4及11日供有意買家入標競投。

信置（00083）旗下馬鞍山Silversands昨售出5A座8樓B室，實用面積449方呎的2房戶，以1096.8萬元售出，呎價24428元創同類單位標準戶新高；同系觀塘凱滙以2040.41萬元售出2座35樓A室，實用面積860方呎，呎價23726元。

近年扮演住宅供應庫之一的元朗區，持續有屋苑在額外印花稅（SSD）3年限期鬆綁即錄得二手成交，元朗朗城滙剛有業主持貨逾3年以705.2萬元沽貨，賬面賺28%。

中原地產副區域營業經理王勤學表示，朗城滙首宗二手成交為1座中層C室，實用面積331方呎1房戶，以705.2萬元易手，呎價21305元。

上址原業主於2018年10月以551.14萬元一手買入，逾3年賬面賺154.06萬元，獲利28%。

永光譚逢敬等再沽深灣9號

此外，香港仔深灣9號亦有一手入市的業主沽貨，消息稱，6座中高層B室4房單位，實用面積1650方呎，新近以約7500萬元易手，呎價約45455元。上址由耀能置業有限公司持有，公司董事包括永光地產大股東譚逢敬及相關人士，早於2011年斥4243.2萬元一手購入，賬面大賺約3256.8萬元或76.8%。譚逢敬及相關人士去年10月也曾以公司股權轉讓形式賣出同屋苑1座中層A室4房戶，作價8300萬元，即一年套現1.58億元。

另一邊廂，蚊型公屋錄得成交，富誠地產居二專組鄭穗香透露，黃大仙鳳德邨3座紫鳳樓高層6室開放式單位，實用面積149方呎，以已補地價255萬元售出，呎價17114元。原業主2017年以已補地價202萬元購入，賺53萬元或26.2%。

經濟好轉，上市公司高層豪租西貢獨立屋，西貢銀線灣銀景峰一幢連6547方呎巨無霸花園的洋房，剛由一名上市公司首席執行官（CEO）以每月25萬元承租，呎租83.9元，月租及呎租均貴絕西貢區。該洋房2年租期的租金共600萬元，幾可購買天水圍嘉湖山莊一個3房單位。

兩年租金600萬夠買嘉湖3房

中原地產區域營業董事陳沛堯表示，銀景峰一幢洋房，實用面積2981方呎，4房間隔，連440方呎平台、1225方呎天台及6547方呎花園，最新以25萬租出，租金創西貢新高，呎租83.9元，亦創同區紀錄。業主於2019年9月斥逾1.57億元一手入市，一度自用，直至一個月前以每月25.8萬元招租，並旋即以每月25萬元租出。

據了解，新租客為本港上市公司的首席執行官，前後睇樓兩次，因為鍾情上址擁有巨無霸特大花園，花園面積屬區內屋苑式洋房數一數二，故只考慮5天便拍板承租，是次租約為期2年。嘉湖山莊部分3房單位本月造價僅600餘萬元，如麗湖居6座中層D室，實用面積544方呎，本月中以606萬元易手，前述銀景峰洋房2年租金已近乎可以購買上述嘉湖單位。

再有內房未能如期還款付息，觸發債務違約。當代置業（01107）表示，公司無法在10月25日到期日支付2.5億美元、12.85厘優先票據的本金和利息，換算後涉資約20.8億港元。

信貸評級機構惠譽及穆迪隨即下調當代置業評級。惠譽表示，是次債務違約，已觸發公司其他美元債券的交叉違約條款，決定將其長期外幣和本幣發行人違約評級，自「C」下調至「RD（限制性違約）」，並確認其高級無抵押評級及其美元債券的評級為「C」。

穆迪亦將當代置業的公司家族評級由「Caa2」下調至「Ca」，高級無抵押債券評級由「Caa3」下調至「C」，展望降至負面。

而作為本次內房危機導火綫的恆大（03333）債務問題仍未解決，中國監管部門據報指示恆大主席許家印，動用個人身家償還債務。有傳媒報道，許家印夫婦曾居住的香港山頂布力徑一幢獨立屋，本月抵押予建行（亞洲）借按揭貸款，料可借3億元。

標普降佳兆業評級至CCC+

此外，標普指出，佳兆業（01638）未來12個月，將有32億美元境外票據到期，認為佳兆業無法完成再融資的風險很高，將其長期發行人信貸評級，由「B」調低至「CCC+」級，展望負面。而在境內部分，標普指佳兆業另有90億至100億元人民幣債務在12個月內到期。換言之，佳兆業未來一年到期債務規模，合共約371億港元（或305億元人民幣）。

另外，花樣年（01777）與彩生活（01778）聯合公布，由於彩生活未能在10月4日到期日償還總值7億元人民幣貸款，貸款人碧桂園服務（06098）已強制執行協議權利，要求彩生活轉讓從事物管服務的鄰里樂100%股權。

美聯林子彬：最多可建1800伙 可吸大發展商

屬上季唯一一幅港鐵 （00066） 項目的東涌牽引配電站物業發展項目，於今日截標，市場估值最高達75億。有測量師認為，鐵路項目買少見少，預計招標反應不俗，並料當東涌東站落成，可帶動該帶樓價上升約1成。

美聯測量師行董事林子彬表示，雖然地皮不是位於鐵路站上蓋，惟距離東涌港鐵站不算太遠，兩者步程約10多分鐘，加上鐵路項目買少見少，相信地皮具吸引力。其次，地皮的規模頗大，最多可以興建1,800伙，對發展商而言是一個頗優良的投資機會。同時，東涌的社區發展成熟，環境較市區休閒，對買家亦具吸引力，故估計這類的大型鐵路沿綫項目會受發展商歡迎，可吸引本地大型發展商入標為主。

料東涌東站落成 可帶動樓價升

他估計，鑑於這區由用家主導市場，所以日後落成項目開則相對細，以切合市場需求。「我估計發展商會採用較近代設計，即會打造面積較細、約300、400平方呎的單位為主。另外，同區樓齡較舊的項目目前每呎賣1.2萬至1.3萬元，而樓齡較新的住宅現時成交呎價1.4萬至1.5萬元，估計項目落成後呎價約1.4萬至1.5萬元。」

雖然地皮距離東涌市中心較遠，惟較近地皮的東涌東站預計在2029年竣工。他預測，當東涌東站落成後，可帶動東涌東的樓價上升8至10%。

據消息透露，該地皮補地價金額約47.65億元，即每平方呎樓面補地價約5,072元，屬於偏貴的水平，早前更有意見認為，有見補地價金額較估值更高，或有機會增加地皮流標風險。不過，林子彬認為，由於東涌是較受買家歡迎的區域，二手成交多，而且地皮擁上述優勢，所以不會受補地價價錢影響。「若計入基本入場費2.5億元，估計估值仍屬市場下限，因此地皮流標的機會不大。」

該地皮位處文東路及喜東街交界，旁邊是東涌北公園，對面是區內指標屋苑映灣園。地皮的住宅樓面面積上限約94萬平方呎，料提供1,400至1,800伙住宅。截標前市場對地皮估值介乎42.3億至75.2億元，每呎樓面地價約4,500至8,000元。

樓市升溫，加上白居二買家獲發購買證後，第3季二手居屋買賣錄得2,146宗，創逾10年最旺。另鑽石山鳳德邨納米戶破冰，冰封4個月後再錄得成交，以連地價255萬元沽出。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，據土地註冊處最新數據，今年第3季全港錄得2,146宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），較第2季的1,826宗再增18%，連升3個季度，並創近10年半（42個季度）最多；而季內物業成交總值約114.3億元，按季增加15%，破1996年有紀錄以來最多。

鳳德邨開放戶 255萬沽

今年第3季10大活躍成交的居屋屋苑中，8成屋苑按季錄得增幅，其中天水圍天盛苑升幅最大，按季急增2.15倍至63宗成交，同時成為第3季交投最活躍屋苑之首；天盛苑期內成交總值為2.98億元，按季大增2.08倍。

另方面，富誠地產鑽石山分行鄭穗香表示，鳳德邨（3座）紫鳳樓高層6室，開放式間隔，實用面積149平方呎，向南望開揚市景，單位於本年8月以270萬元（連地價）放盤，現以255萬元沽出，減15萬元，減幅約6%，實用呎價17,114元。原業主於2017年8月以連地價202萬元購入，持貨4年帳面獲利約53萬元，其間升值26.2%。

本港官方樓價指數近兩個月回落。信和置業(0083)副主席黃永光昨日於股東大會後表示，一手樓盤過去半年至九個月推售情況理想，不少用家入市，反映市場需求。又認為即使美聯儲有任何動作，利率仍會處低水平，看好香港樓市健康發展。此外，他支持發展北部都會區，助本港長遠持續發展，並透露正與社企研究興建過渡性房屋。至於信置主席黃志祥指，集團未來仍主力在港發展，並坦言最想快些全面通關。

研北部都會區投地機會

新一份施政報告提到發展北部都會區，黃志祥表示，政府每次土地招標，集團都有投標，會仔細研究北部都會區的投地機會，看看如何招標，再去參與。黃永光指，集團於北部都會區已有2個項目，包括元朗錦上路住宅項目及朗屏站旁的ONE LOFT商業項目，提供60萬方呎樓面。

未來1年擬推4住宅項目

信置集團聯席董事田兆源指出，信置未來1年將有4個住宅項目，分別是元朗錦上路項目(2,200伙)、日出康城第11期(1,880伙)、黃竹坑站港島南岸第4期(800伙)及中環卑利街ONE CENTRAL PLACE(121伙)，集團應佔權益約1,800伙。其中，與市建局合作發展的卑利街ONE CENTRAL PLACE有望年底前推售。

信置最近於新加坡與家族合作投資一幅「靚地」，黃志祥指出，集團投資額約2億新加坡元（約10億港元），若未來當地再有「靚地」，會繼續投資，但強調集團未來仍主力在港發展，亦會投資粵港澳大灣區項目，包括與嘉里建設於前海發展的商業項目，以及與九龍倉合作的前海工業項目，兩個項目仍在發展中，未來會繼續積極留意大灣區發展。

黃永光又指，集團沒有農地土儲，因此會用其他方式與政府合作幫助輪候上公屋的基層市民，包括正與一個社企研究興建過渡性房屋。據悉位於新界區。

商場最壞時候已過去

消費券及奧運熱帶動下，黃永光表示，旗下商場9月人流按年增21% ，形容最壞時候已經過去，相信租金已見底，商戶要求租金減免的情況已比去年大幅減少，租金水平見底反彈，近月亦有不少餐飲業租戶有意承租。

談到酒店業務持續虧損，黃永光坦言受疫情影響未能全面通關，酒店生意大減，會繼續控制好成本及發展本地staycation業務，惟最終都要靠通關才可令酒店生意回升。他表示，旗下富麗敦海洋公園酒店將於明年上半年開幕，提供425間客房。

黃志祥或再增持信置

黃志祥近月來持續增持信置股份，他表示「只要價錢啱會再增持。」至於會否趁現時股價低迷而增持大酒店(0045)股份，黃志祥稱，系內信和酒店（1221）現時持有約5%大酒店股份，暫時無計劃再增持。

山頂錄大額屋地成交。長實持有的山頂甘道38號屋地透過俗稱「賣殼」的公司股權轉讓形式沽出，市傳成交價超過7億元，即每呎樓面地價高達11.8萬元。

據土地註冊處資料，長實持有的山頂甘道38號屋地，原由JULI MAY LIMITED持有，公司董事原為趙國雄、周偉淦、譚理明、徐靖生、徐建東及楊逸芝等長實管理層，惟該批董事已於7月全部辭任。而JULI MAY LIMITED的董事現已變為陳德豪及蕭雲芳，意味該地皮已透過公司股權轉讓售出。

該屋地屬綠化地帶，獲批准日後改劃為「住宅（丙類）6」地帶，地盤面積約11,840方呎，將以地積比率0.5倍發展，可建樓面約5,920方呎，每呎樓面地價118,243元。

雖然租賃旺季已過，但樓價持續亦處於高位，不少準買家轉趨觀望，減慢入市步伐，加上部分業主沽出物業後，選擇先行租樓，本報追蹤20個大型屋苑，於9月及10月的租售量變化，雖然為傳統租務淡季，但所有屋苑均連續兩個月錄得「租多過買」。

據差估署9月私人樓價指數顯示，雖然連跌兩個月，但較歷史高位卻相差0.48%，仍然偏高，另一邊廂，最新租金指數卻連升七個月，本報追蹤20個屋苑，於9月及10月間的租務及成交表現，發覺已連續兩個月「租多過買」。

有地產界人士認為，由於樓價已接近歷史高位，不少準買家因無法追趕樓價升勢，暫緩入市計畫，當中部分急需住屋的人士，惟有「轉買為租」；亦有自住業主賣樓後，預料樓價將短期回調，亦決定先行租樓，從而撐起租務市場。此外，移民潮仍衍生一批業主沽貨後，但部分卻選擇暫時短租單位，再作部署，促使屬傳統租務淡季的9月及10月，出現租多過買的情況。

卓天置業營業董事楊伯強表示，土瓜灣近月轉買為租個案較暑假期間多兩成，主要由於樓價累積一定升幅，最近二手交投放緩，部分準買家索性先租樓觀望，區內有準買家由今年初起一直睇樓，原本預算700萬購買翔龍灣2房戶，惟樓價急升，買家即使提高預算至730萬仍無法覓得心水單位，故最近決定先租住387方呎的翔龍灣3座高層A室，月租1.5萬，呎租38.8元。

中原高級資深分區營業經理溫明峯指，馬灣珀麗灣近兩個月大約有3成業主沽貨後轉為租樓，暫停換樓，佔比較暑假期間有上升趨勢。部分看淡後市的業主賣樓套現後並不心急入市，打算先租樓觀望。例如843方呎的珀麗灣1座中層C室，自住業主放盤一周即減價35萬至1115萬沽出單位，現正物色荃灣區新入伙項目的2房租盤，暫未有再置業計畫。

港置分區董事劉浩勤指，將軍澳近月大約有半數業主賣樓後轉租，暫未計畫再入市。例如將軍澳中心12座中層F室，面積638方呎，新近以1000萬易手，呎價15674元，自用業主套現後暫時觀望，正預算月租2.5萬元物色同屋苑3房租盤。另外668方呎的南豐廣場3座高層D室，近期以1028萬沽出，呎價15389元，自住業主認為樓價短期內有機會下調，因此先預算月租2萬元物色坑口同區3房租盤。

利嘉閣總裁廖偉強稱，即使進入租務淡季，屋苑仍然租多過買，是由於樓價目前高企，惟買家擔心後市住屋供應增加，因此抱持觀望態度，部分看淡樓市的買家，但又急需住屋，故此決定先行租樓。

美聯住宅部行政總裁布少明認為，屋苑租務個案較買賣成交平穩，是由於本月施政報告出爐前，買家紛紛暫緩入市觀望，致二手成交量幾近冰封，惟租務則相對受施政報告影響輕微，因此租務市場企得較穩。