房市旺，近月單周平均來客量、成交量，已恢復到疫情之前的水準，使得房市屢開紅盤，不動產「代銷雙雄」業績也傳出捷報。海悅國際（2348）前十月營收創19年新高，愛山林（2540）更刷新史上最高紀錄，全年成長力道強勁，股利行情可期。

據海悅最新統計，在代銷案順銷，加上認列子公司新案「微笑海悅」完工交屋的挹注，10月合併營收6.34億元，改寫史上單月新高紀錄，年增66.9％；累計前十月營收40.59億元，年增51.02％，刷新近19年新高紀錄，呈現連續五年攀升趨勢。

愛山林最新出爐的10月營收達6.24億元，月增2.27％，年成長75.04％，刷新史上單月第三高紀錄；累計前十月營收高達40.05億元，年增11.58％，改寫歷史同期最高紀錄，並呈現連續四年攀升趨勢。

海悅表示，10月合併營收6.34億元，主要是來自代銷案、子公司自建案所挹注。另外子公司悅大建設的鶯歌「微笑海悅」建案完工交屋，也貢獻房地收入約1.97億元。另外海悅持股70％的海研建築公司，其推出的新莊「海悅花園」也已全數完銷，預計於2023~2024年可望完工交屋。

目前「代銷雙雄」在手代銷案量，都分別超過1,000億元以上。展望未來房市趨勢，代銷業者分析，未來全球通膨情況、利率走勢，將會是房市後續觀察的兩大指標。

海悅分析，依據中華民國不動產估價師公會全聯會日前宣布，因應營建工程材料類及勞務類雙漲趨勢，為跟上營建成本飆高速度，調高全台「營造或施工費標準表」平均達20％~40％，因此預期營建成本下修不易；然在央行打炒房不打房的原則下，首購、首換剛性需求還是主力買盤，在利率維持相對低檔時，不動產仍將是資產配置的主要選項之一。

實價登錄2.0上路四個月，全台各地預售案價格全都露！根據預售屋實價登錄顯示，六都高價個案台北市集中在敦化南北路，新北市板橋新埔、新店大坪林及央北三區鼎立，桃園青埔特區一支獨秀，中南台灣高價個案則是多點遍地開花，帶動各地房天花板一路向上墊高。

根據樂居網統計，六都近一年來最高單價預售案前十名，台北市以敦化北路「璞永敦仰」平均每坪194萬最高、直逼200萬大關，新北市則以板橋新埔「達永冬慶」每坪74.5萬元最高，台中市七期「聯聚瑞安」、高雄市愛河畔「京梧桐」均站上6字頭，桃園青埔「中悅ITC」每坪44萬元居冠，台南則以東區平實重劃區的「和宜世界巨星」高達每坪37萬元最高。

土地價格居高不下、營建成本上漲，擔憂通膨效應的追價買盤出籠，供需結構向賣方市場傾斜，拉出今年疫情趨緩後的房市一波熱潮，多數預售推案普遍銷售率不錯，過去較少推案的區域、品牌規劃具優勢、或熱門重劃區的預售個案調高價格屢見不鮮，領銜一步步墊高了預售市場房價認同。

觀察這波房市熱潮下各地高價預售案，台北市敦化南北路三大指標案，「璞永敦仰」、「富邦藝樹」二案均逼近每坪200萬大關，「衍見築」每坪156萬元，此外不乏位於市黃蛋區、都更或危老改建的小基地個案。

新北市以板橋新埔站房價最高，三大指標案除了「達永冬慶」外，「欣璞綻」、「潤泰鼎峰」均近7字頭，新店央北重劃區包括「聯上澐朗」、「宏普Grand Park」等多案，房價亦達每坪65萬元以上。

桃園預售高價個案集中在近年迅速發展的青埔地區，桃園前10大高價個案中就有七個位於青埔，房價普遍站上4字頭；台中市除了過去的七期重劃區外，高價個案區段也逐步擴及到水湳經貿園區、中科、單元一等地。

過往房價最低的台南，預售推案房價漲幅最為驚人，不僅東區平實重劃區的「和宜世界巨星」高達每坪37萬元，不少位於永康市區、北區鄭子寮、安平五期、安南九份子的預售案都在每坪32萬以上，即使過去屬低價蛋殼區的善化，新案「桂田磐古」均價也站上3字頭。

預售房價向上攻堅，再度拉大與成屋市場的房價差距，根據樂居網統計近一年來各地預售屋及屋齡五年內的新成屋平均房價差距顯示，桃園、台中預售房價高出新成屋均逾16％，新北市達一成，台北、台南、高雄則約在4~6％之間。預售價格領漲，未來成屋轉化為實質供給，帶動市場房價水準上揚，整體房價欲跌不易。

樂居網統計顯示，桃園、台中近一年預售均價分別達每坪27.3萬、31.7萬，超過當地新成屋均價16.7％、16.1％，近年大興建設、重劃區發展，帶動建商搶地、預售市場推案熱絡，預售價格已遠遠高出新成屋一大截。台北市預售均價達每坪88萬元、新北預售均價每坪43.4萬元，分別高出當地新成屋均價4.5％、10.4％。

樂居網創辦人李奕農表示，預售房價為期貨價格，可視為房價的領先指標，由於預售屋對賣方來說更具價格創造性，對買方來說付款彈性更具吸引力，在多頭市場時，更易領漲價格。

近年低利環境，加上通膨壓力下，市場出現「今天不買、明天更貴」的氛圍，帶動預售房價逐步拉大與成屋房價的差距，不少具話題性、推案火紅，或過去較少預售推案的區域，預售價格跳空開出，甚至比當地新成屋高出20~25％。

李奕農表示，房地合一2.0新制上路，將預售屋納入課稅範圍，預售屋買方重稅期間長達七、八年以上，原先市場擔憂可能燒熄預售市場熱度，不過追價買盤似乎未見退燒，買方對新制下長期持有房屋信心樂觀，籌碼高度穩定下，未來房價欲跌不易。

房市買氣熱絡，台中建商加碼購地，從台中一路買到彰化、南投、雲林，甚至台南、高雄也不放過；往北從苗栗、新竹買到桃園、新北。富宇近日購入新竹縣寶山鄉寶山段逾3,000坪土地，由於土地鄰近寶山水庫，絕美湖景及藝術氛圍擁有「秘境」之稱，最快將於2022年推出景觀度假宅。

此外，鎖定首購市場的櫻花建設，購地範圍更加廣泛，目前庫存土地在台中、彰化縣與新竹縣，9月斥資約5.3億元取得桃園中壢913坪土地，10月再砸近8億元購入台南永康逾千坪土地；富旺進軍苗栗、新竹、雲林與高雄楠梓，目前已陸續推案；豐謙建設跨足新竹、桃園推案，位於竹北的完銷案「豐謙Vita」，總銷約21億元，力拚2022年第四季完工。

據悉，新竹縣寶山水庫一帶，唯一的咖啡館「沙湖壢咖啡」，是隱藏在山林之中的湖景咖啡兼藝術空間，湖畔幽靜氛圍、吊橋及石板步道，是近年逐漸打開知名度的湖畔秘境。富宇地產斥資4.1億元購入的寶山段沙湖壢小段土地，位於山湖路旁，基地面積達3,273餘坪，天然環境條件罕見，預期新案將主打環湖景觀及度假條件，朝景觀度假宅及大坪數方向規劃。

富宇地產總經理鍾堯明表示，不僅六都房市動能強勁，新竹建地日趨稀有，天然景觀條件好的大面積土地更是少，雖營建業目前面臨缺工、缺料問題，導致建築成本暴增，但富宇2022年推案計畫不變，維持每年一至二案的推案節奏。

富宇第四季即將推出新竹縣新豐鄉坪頂段新案「明星樂」，鄰近明新科大，基地位於明新十街、明新八街及明新三街口，產品規劃26至32坪、二至三房，目前售價與總銷尚未確定。

第四季還將於台中推出「大悅」預售案，基地位於清水區中興北街，規劃兩房24坪、三房34坪的純住家產品，總銷約8.5億元。鍾堯明說，在海空交通利多及建設、生活機能加持下，是清水區少見、由七期建築團隊擘劃的五星級飯店宅。

台中市水湳經貿園區成立「特區」有譜了！台中市經濟發展局長張峯源表示，市府將透過地方自治法令，把水湳經貿園區變成「特區」，未來進入園區的商業條件、市容統一、交通順暢及智慧化，都有規範，有點像內湖科技園區一樣。

這將成為台中市特區的首例，未來水湳經貿園區可望成為企業總部的聚集地，進而發展台中的總部經濟。

張峯源表示，水湳經貿園區未來會有自治條例及管理機關來發展該園區，且園區未來的發展前景，將如同目前的台北信義區，水湳的中央公園等同台北大安公園，未來發展可期。

看好水湳經貿園區的發展，中國醫藥大學及逢甲大學都在該園區蓋新的校園，很多建商在水湳或附近開發建案，已陸續進場卡位，未來市府將把水湳的公共建設建好。例如，水湳會展中心正在興建中，預估四年內會落成啟用，再交給外貿協會營運，未來規劃一年展覽檔次，將超過60檔次。

此外，水湳的綠美圖目前工程進度正常，完工後，將是台中最好的圖書館及美術館，加上園區的「中台灣電影中心」，將襯托出當地建築景觀、人文、電影及美術的環境氛圍。

水湳經貿園區是台中市區最後一塊精華區、完整大面積開發的園區，隨著園區重大建設陸續到位，包括去年啟用的中央公園，塑造高綠覆率的生活環境。

該園區緊鄰商業機能繁榮的逢甲商圈，及就業人口超過5萬人的中部科學園區，區內更被逢甲大學、僑光科技大學及中國醫藥大學等學校所環繞，其生活機能佳與就學方便，使得水湳特區未來發展前景看好，預估可引進至少上千億元的資金，將陸續砸在水湳特區投資或置產。

為發展台中重大建設，台中市經發局最近共推出五個招商案，包括北屯區「市31」BOT案、豐原區豐富專案、水湳經貿園區的台灣智慧營運塔BOT案、西屯區經貿段6、8地號（第二種經貿專用區），及西屯區逢大段7、9地號（第一種創新研發專用區）等五大招商案。其中，後三者都位於「水湳特區」內。

水湳經貿園區的台灣智慧營運塔BOT案，土地面積2.86公頃，將打造中部指標性建築，未來將是企業總部及企業搶進的營運大樓。

台中市經發局上述五大案的招商說明會，繼台中場之後，11月9日將遠赴台北老爺大酒店，舉辦第二場招商說明會，期望吸引各大企業來台中水湳等地投資，進而帶動當地的都市發展。

立法院財政委員會上周協商「囤房稅2.0」修法，財政部長蘇建榮鬆口，允諾將在3個月內針對修法提出評估報告。國民黨立委李貴敏痛批，通膨蠢動，萬物齊漲，房價隨著房市熱絡持續走高，搞到年輕人買不起又租不起，難道政府都看不到嗎？行政部門怠惰無為、擺爛，呼籲政府別再模糊焦點，共同解決高房價炒作問題。

李貴敏指出，近期房價狂漲，年輕人抱怨根本買不起房，但政府作為明顯不足，也看不出想解決問題的決心，所幸在立委催促下，透過朝野協商，財長鬆口允諾將在3個月內針對修法提出評估報告，房屋稅、囤房稅調整算是邁出了一步。

她指出，這只是一小步，因為政府部門討論中透露可能研修方向，已擺明對朝野立委提出非自用房屋課稅稅率調高並不感興趣，也明白表示「囤房稅非抑制房價的萬靈丹」；甚至強調現行房屋稅率已含有囤房稅機制，還把問題全推到地方政府的稅基評定上。

李貴敏表示，政府部門其實不打算通過囤房稅，所以態度顯得相當消極。今年上半年房價飆漲已是不爭的事實，連央行理事都出面示警，現在家庭債務占GDP比率甚高，且多來自買房，若未來啟動升息，將加重房貸債務負擔。

她認為，尤其南台灣，今年房市已熱到不行，房價屢創新高，雖有利率措施干擾，依舊出現難以置信的高房價。投資客獲利甚豐不說，業者甚至自誇「房價越打越高」，網友更痛罵「打房就是笑話」。

李貴敏痛批，搞到年輕人買不起又租不起，這些問題，難道政府都看不到嗎？更別提地方稅基偏低問題，財政部自己沒有政策嗎？不能提供誘因嗎？行政部門怠惰無為、擺爛，混過國會質詢就了事了嗎？

她強調，房價居高不下將成為新常態，因此政府別再模糊焦點，只希望財政部的評估報告盡快送到財委會，展開朝野協商，共同解決高房價炒作問題，政府部門只要願意，就可以讓人民買得起房屋，「別再怠惰無為！」

望屋興嘆 張其祿：年輕人成躺平族

面對國內少子化、高房價問題，民眾黨立委張其祿受訪時表示，蔡政府執政5年多來，房價問題更加惡化，年輕人現在已成「躺平族」，少子化、高房價已成「台灣共識」。清華大學科管院榮譽講座教授張金鶚說「或許從某種程度來解讀，房市現在已經泡沫了」。

張其祿表示，近來連央行總裁楊金龍都出來表示要達成「一般民眾能買的房價」這一目標太難，而內政部雖打算將旅館轉成社宅，但這都是治標不治本，代表目前政府對房價問題無能為力。

他示警，房價飆漲，台灣泡沫經濟的危機恐迫在眉睫，有如灰犀牛效應（可預測的風險即將發生，卻無人處理）。高房價導致青年世代躺平、社會內卷化（involution），更遑論形成少子化、不婚化、勞動人力不足等國安問題。「有了房子沒了孫子」已成新的「台灣共識」，要是再炒下去，恐成亡國危機。

張金鶚說，台灣少子化已是事實，加上房地產投資炒作太嚴重，大家拚老命買房囤積，造成資源浪費，而台灣資金都放在房地產上，不拿去投資產業，也造成經濟衰退。

他認為，雖然人口越來越少，但房價短期內還是不容易受影響，主因在於，市場資金還很多、《囤房稅》等相關法規仍未落實，所以大家還是會借錢去買房子。這是政府跟市場失靈所造成的結果，現在就看政府何時要面對，讓房價合理下滑緩著陸。

張金鶚批評，明知少子化的現象是現在進行式，但政府目前還是不積極處理，這對台灣未來經濟發展是最不好的。此外，資金都在房地產，人民、企業都被房價壓得喘不過氣，對於振興實業經濟產業不是好事。

他表示，政府應盡快改革金融稅制、資訊公開，想辦法讓資源不要全集中在房地產，不然再拖下去，將造成產業危機。

台南市安平2期國宅的都更案僅剩最後1里路，有人也看好重建後的商機，想買這裡的海砂屋，日前1戶海拍屋以410萬元成交，相較金融海嘯時的6、70萬元，多了6倍。住戶說，詢問買屋的人多，因為重建後1戶上看2千萬元，但除非遭法拍，否則沒人要賣。

安平2期國宅都更重建案，預定興建3棟10樓高的公寓給原住戶，另興建2棟20層樓高的大樓外售，由於地點好，除被房仲業者看好，提早布局，也有人要搶這一塊大餅。

蘇姓、黃姓等住戶說，因海砂屋的關係，有人認為都更可能遙遙無期，之前已脫手，有些則是因經濟因素，房子遭拍賣，目前原住戶僅約1/3。最近有1戶遭法拍，拍定價是410萬元，較當初購物價200多萬元還高；而之前金融海嘯時期，安平2期的法拍屋曾低到6、70萬元。住戶表示，建築物已沒價值，看中的是都更重建後的價值。

也因為有商機，分自建自售、委建委售派，目前因委建委售居優勢，且近日要投票決定是否委建委售，連日來雙方忙著拉票，希望委建委售的人拜託住戶出來投同意票，讓參加人數超過規定的半數，以利都更案進行，但不同意委建委售的人，則請住戶不要出來投票，或是投不同意票，投票前的較勁已經開打。

桃園市鄰近台北市，也有高鐵、台鐵、捷運等交通工具，其中正在施工的捷運綠線將串聯桃園、八德、蘆竹、大園四個行政區。一名網友提及，除了高鐵離桃園市區較遠以外，似乎沒有其他缺點，提問是否「遠遠超越新竹了？」

一名網友在「PTT Gossiping」提及，桃園的地理位置相近台北，除了現有的三鐵：高鐵、台鐵、捷運之外，綠線也正在施工中。原PO說，蓋完綠線後，除了高鐵跟桃園市區有一段距離以外，提問「沒什麼缺點了？是遠遠超越新竹了？」

許多網友認為桃園不太可能超越新竹，「沒科學園區難吧」、「不容易，除非台積電沒了」、「不可能，新竹的高科技產業鏈統領全台」、「光是薪資就差一大截」、「桃園除了人口多，但是薪資看不到車尾燈」。

不過，也有網友認為，桃園也有勝於新竹的優點，「住起來比新竹舒服」、「桃園美食比新竹稍微好一點」、「桃園唯一的優點就是離台北近」、「新竹人口有人家的一半嗎」、「除了薪水外，桃園沒任何地方輸新竹吧」。

桃園捷運綠線全長27.8公里，共有21座車站，為橫跨北桃園主要捷運線，包括串聯桃園、八德、蘆竹、大園四個行政區，並預計在2025年底完成工程。

許多雙北地區民眾偏好「台北工作、新北生活」的生活，因此生活機能、交通區位就成為購屋首選條件之一。據實價登錄網資料顯示，新北市超市密度最高地區是永和區，平均每1平方公里就有超過五間超市，生活採買機能居新北市之冠。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，超市的遠近是決定生活機能的重要因素之一，尤其相對傳統市集來說，超市在環境、衛生、購物採買的舒適度上更佳，且疫情下開始有更多人習慣在家自煮、減少遠距離移動，讓超市密度成為購屋者的考量之一。

以新北市來說，超市密度最高的永和區，在僅5.71平方公里的行政區中，便有包含全聯、美廉社、家樂福等30家超市，即每1平方公里就有至少五間以上超市。據實價登錄網資料顯示，永和區近一年住宅每坪成交均價落在45.2萬元左右，也是新北市各行政區中最高者。

陳金萍指出，新北市永和區與台北市僅隔著新店溪相望，透過中正橋、福和橋、永福橋相連，距離台北市中正區或大安區都非常近，但區域房價卻僅約此二區的一半，尤其永和生活所需設施一應俱全，對於在台北就業的自住需求民眾來說十分有吸引力。

陳金萍分析，目前中永和地區有捷運中和新蘆線、環狀線通過，預計2025年萬大線第一期也將開通，此區域與大台北各處往來都將更便捷緊密，優質區位與生活機能讓永和區的購屋需求更加穩定，房價也相對有所支撐。

新北市蘆洲區、三重區則位居超市密度第二、三名，其中蘆洲近一年住宅每坪成交均價約34.3萬元，三重近一年住宅每坪成交均價約38.5萬元。陳金萍說，蘆洲、三重位處台北市西側，聯外道路多，連接北市就有中興橋、忠孝橋、台北橋、重陽橋四座橋，空間上也相較人口密度高的中永和更加舒適，生活機能也不錯，房價甚至更親民，是以台北為生活重心者的入手好選擇。

陳金萍補充，除了現有的捷運中和蘆洲線、機場捷運，未來北環線也將通過此區，同時區域還有二重、仁義重劃區持續開發中，而年底將動工的新北市政府第二行政中心也可望能為先嗇宮捷運站周邊帶來利多，都為該區房市帶來激勵作用。

陳金萍表示，新北市一直是全台人口最多的都會區，加上鄰近台北市，雙北生活圈成形，尤其台北市就業機會多，商業機能、生活機能與環境以及大眾運輸系統完善等優勢，是相當宜居的都會區，但北市房價高貴並非人人負擔得起，也讓新北市就成為台北市民眾移居的首選之一。

陳金萍指出，通常超市選址會就立地條件、交通便利性、商圈和生活圈狀況、人口分布與流向等來綜合考量，客源穩定的地方通常會吸引超市進駐，從新北市前五名超市高密度行政區來看，均可發現永和、蘆洲、三重、板橋、中和等五大行政區都有捷運線經過，具交通便捷優勢。另外商圈、生活圈發展已臻成熟，且常住人口也是位居新北市前段班的行政區，超市密度高實屬合情合理，不僅讓該區生活機能更完備，購屋需求相對穩定，房價也相對有支撐。

如果囤房稅不是解決高房價的萬靈丹，什麼才是？立法院財政委員會3日審查「房屋稅條例」修正草案，財政部長蘇建榮只回答，囤房稅不是解決高房價的萬靈丹；的確，課囤房稅不是抑制房價的必要手段，只是增加稅收而已，真正的問題在於，如何實現「住者有其屋」的政策吧！

平抑房價 效果有限

台中市議會日前進行業務質詢時，市議員張家銨要求地方稅務局提高囤房稅或對房屋標準單價修正提高，地方稅務局長沈政安表示，並無足夠證據顯示提高非自住房屋稅率（囤房稅）可顯著減少囤房或壓抑房價。稅務局官員也指出，屬國稅的房地合一稅實施多年，原也希望抑制房價，但如今看來效果有限。

美國政府依不動產實際買賣價格課稅，有所得即併入綜合所得稅的不同級距課稅。但台灣一個實價課稅搞了2、30年還只有半套，不動產又存在一堆公告地價、公告現值、房屋評定價格等複雜的稅制，在金融不動產財團與一般百姓存在極度資訊不對稱之下，讓金融財團與建築集團充斥了炒房的空間。

帝國資本主義產物

炒房不是今天的產物；早在民國初年，中國大陸被西方各國入侵割據及租界的時代，中華民國國父孫中山先生就在民生主義中寫出，西方人及歐美經濟潮流到了中國，便開始形成「炒地皮」；他甚至斷言「土地問題能夠解決，民生問題便可以解決一半了。」

在孫中山39歲建立同盟會時，提出的革命口號即包括「平均地權」，顯然他已看出歐美國家的資本炒作與基層人民的受壓迫，都與「炒地皮」極其相關，才會在驅逐韃虜、恢復中華、創立民國之外，加一條平均地權。

平均地權名存實亡

如今，平均地權早就名存實亡。多年前就聽到一名不動產上市公司總經理親口說，台灣的稅制對建築業非常有利。自台灣進入總統民選時代，從李登輝開始， 由中央到地方，哪一個民選首長、民意代表，沒有金融或不動產財團老闆的背後支持？台灣完全放任假自由市場經濟，讓炒作房地產成了全民運動。

事實上，在土地、房屋價格不透明之下，根本不存在真實的「自由市場經濟」。加上自金融海嘯以來，美國近幾年不斷的以救市為名大印美鈔，造成許多國家受資金面寛鬆影響而導致通貨膨脹，炒作不動產的資金利息成本極低，更令房價節節升高。

可效法組屋政策

在資金泛濫及通膨推波助瀾下，高房價很難以市場機制的供需法則加以抑制。單只是提高囤房稅一項工具也難有多大成效。

唯有學習新加坡，讓百分的八、九十的民眾都有能力負擔組屋；另外百分之二十左右的有錢人或外來投資者，要怎麼炒作其餘私有房地產，那便不關眾多基層人民的事。

如果不從住者有其屋的政策進行思考並進行改革，在美國不斷印美鈔製造通膨與資金泛濫的環境下，與美國政治、經濟連結甚深的台灣，一般大眾不但要持續受高房價之苦；一旦金融泡沫破滅，受害最多的，仍是那些辛苦半輩子存錢難買房的基層百姓。

11月5日，世茂集團召開投資者電話會議。針對償債能力問題，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇表示：“公司年內回款已經超過2000億元，預計明年回款也會超過2000億元，這是對債務最好的保障。”

許世壇介紹，公司在上海、北京、香港等核心城市擁有寫字樓、酒店等核心資產，基本上都是負債低、可變現的優質資產。“目前並不需要考慮出售這些資產，如出現極端情況，這些優質資產可以保底，也會考慮合適的價格。”

世茂集團半年報顯示，截至報告期末，公司資產負債率（扣除預收款）為68%、淨負債率為50.9%，現金短債比（不扣除預售監管資金及受限資金）為1.9倍，屬於“綠檔”房企。公司權益前土地儲備約7283萬平方米，貨值達1.18萬億元。

11月5日晚間，融創中國（01918.HK）披露10月份銷售業績。

資料顯示，10月份，融創中國實現合同銷售金額約人民幣509.8億元，同比減少27.6%；合同銷售面積約362.3萬平方米，合同銷售均價約人民幣14070元/平方米，2020年同期為13820元/平方米。

截至2021年10月底，融創中國累計實現合同銷售金額約人民幣5128億元，同比增長14%，累計合同銷售面積約3567萬平方米，合同銷售均價約人民幣14380元/平方米，2020年同期為13950元/平方米。

以融創中國2021年的銷售目標至少為6400億元來計算，目前已完成該目標的80.12%。

對於融創中國下半年的安排，融創中國在2021年半年報中稱，面對可能下行的銷售市場和具有不確定性的金融市場環境，公司將嚴格控制拿地總量並把握好節奏，確保公司流動性充裕的同時，進一步支持財務指標的持續改善和央行“三線四檔5%”管控指標的持續優化，預計下半年權益拿地銷售比將控制在20%以內，全年權益拿地銷售比將控制在30%以內。

10月29日，融創中國宣佈賣出持有四年多的貝殼找房（NYSE:BEKE）的部分股權。公告顯示，公司在6月1日至10月28日期間，累計出售約1863.9萬股貝殼美國存托股票（ADS），相當於5591.7萬股貝殼A類普通股，每股出售均價為29.71美元，總代價約為5.54億美元。融創中國稱，預計此次出售事項將在2021年度錄得稅前虧損約27.2億元。但其同時強調，自投資貝殼起至出售事項完成後，出售股票實現稅前利潤約24.3億元。

另外，在11月1日晚間，濱江集團(4.000, -0.03, -0.74%)公告，公司擬總計斥資16.73億元將之前和融創合作的兩個項目各50%的股權收回，融創退出。

值得一提的是，融創上述兩次賣股權和退出專案的舉動讓市場認為是為了儘快回籠可套現的資金，保證公司現金流的安全。

一邊是在賣項目，另一邊融創也沒有停下買項目的腳步。

11月1日，融創旗下的物業服務公司融創服務（01516.HK）宣佈，融創服務以6.92億元收購陷入流動性危機的當代置業（01107.HK）旗下的物業公司第一服務控股（02107.HK）總計約3.22億股股份，收購價格為2.15元/股，融創服務此次收購的股份占第一服務控股已發行股本的32.22%。融創服務在公告中提到，融創服務可能會向第一服務控股提出無條件強制性現金要約收購。在寄發綜合文件後四個月內，融創服務將收購不少於90%的要約股份及90%無利害關係股份，此後以強制性收購第一服務控股未根據要約收購的股份。完成強制性收購時，第一服務控股將成為融創服務的全資附屬公司，屆時將向港交所作出撤銷股份上市的申請。

截至11月5日收盤，中國融創報13.74港元/股，跌幅6.78%。

是A股首例！股價曾8天暴跌23%．．．

面對持續蔓延的房企美元債危機，越來越多房地產企業加入美元債贖回陣列，以提振投資者信心，其中以港股房企為主。

11月7日晚間，新城控股(29.600, -1.75, -5.58%)（601155）披露計畫提前贖回3.5億美元債，或將成為近期A股首例提前贖回美元債的房企上市公司。


A股首家提前贖回美元債的房企

據披露，本次新城控股擬提前贖回的美元債，系其境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（以下簡稱“新城環球”）在2019年12月16日完成在境外發行總額為3.5億美元的無抵押固定利率債券，上市公司提供無條件的不可撤銷的連帶責任保證擔保。

資料顯示，該筆美元債期限為2年；票面年息為7.5%，每半年支付一次，將在2021年 12月16日到期。

上市公司表示，本次提前贖回美元債，主要為了促進公司長期穩定發展，基於對自身價值及未來發展的信心，公司結合當前實際經營及財務狀況，計畫由新城環球提前贖回上述美元債券，並予以註銷。

同時，新城控股表示，本次提前贖回境外美元債券符合公司償債計畫及發展戰略，公司現金流充裕，本次提前贖回事項不會對公司經營情況和財務狀況產生不利影響，不會損害公司及全體股東的利益。

據接近上市公司人士透露，在近期房企同行出現債務危機後，公司就做好了預案，準備好了提前贖回的資金；本次應該是A股第一宗美元債的提前贖回，贖回力度也目前最大的，投資者可以選擇一次性提前贖回，或者持有到期日。

公告顯示，本次贖回的資金來源為公司自有資金。相關投資者可于2021年11月8日至17日期間進行贖回申報。新城環球將按照債券票面的原價進行贖回，並支付投資者申報贖回債券相應截止本次贖回日的未支付利息。

記者注意到，按照新城控股2020年年報披露，公司在境外通過發行高級美元債券，募集資金8億美元，為公司的發展提供了穩定的資金支援，整體平均融資成本為6.72%。按照應付債券口徑披露，公司有9支美元債，在應付債券期末餘額占比約六成。

從業績來看，今年前三季度新力控股營業收1091億元，淨利潤實現59億元，同比增長約24%，剔除預收賬款後的資產負債率為75.3%，環比略降。最新銷售業績顯示，10月份公司銷售金額、銷售面積均同比上年同期下降，整體來看，1-10月累計合同銷售金額約1929.11億元，比上年同期增長1.08%；累計銷售面積約1，882.99萬平方米，比上年同期增長5.97%。

前述人士向記者表示，有信心在規定時間內完成國家對房企的“三道紅線”要求。

從市場表現來看，自10月27日以來，新城控股股價累計跌幅約23%，總市值縮減至669億元。


業內呼籲房企放貸正常化

今年來房企美元債的信用危機早有醞釀，從1月份華夏幸福(3.480, -0.07, -1.97%)流動性危機開始暴露、違約，6月份恆大債務危機爆發，進一步加深房企信任危機，直至10月4日花樣年2.06億美元優先票據違約，超出投資人預期，市場恐慌情緒迅速蔓延，投機級指數斷崖式下跌，負面情緒逐漸向投資級傳導，投資級地產美元債指數明顯下行。據統計，本輪地產美元債跌幅明顯大於前兩輪，且範圍更廣，過半房企收益率上行超10%，中南、奧園、榮盛等美元債收益率上行超50%。

“以10月4日花樣年違約為界限，信用債市場走勢遭遇‘斷崖式’下行，”某民營上市房企高管向記者回顧，去年美元債的發行情況還是非常好，到今年7月中旬之前的情況也比較好，但是受同行信用債的影響，10月4號出現斷崖式下行，美債收益率普遍飆升；即便是達到“三道紅線”標準的綠檔房企，也會受到影響，只不過評級在BB+以上的房企情況能稍微好一些。


據Wind統計，中資地產債存量615支，合計規模2087億美元，10月份發行5支地產美元債，規模不到11億元，環比9月大幅縮減，較2020年同期發行規模也縮減超七成。另一方面，世茂集團、弘陽地產、正榮地產、中國奧園等房企計畫或已著手美元債回購，以期提振市場信心。


對此，中原地產首席分析師張大偉向記者表示恐怕影響有限。據介紹，現在主要的問題是信貸擠兌，房企面臨開發貸和按揭貸款兩頭收緊，所以恐怕提前贖回美元債也只是“走夜路喊口號”；更重要的舉措是需要銀行能回歸正常貸款。

“美元債不可能借新還舊，疊加過國內融資收緊，賣房難，銀行開發貸只給國企，所以導致三條綠線房企也暴雷，所以現在相當於踩踏行情了。” 張大偉向記者表示。

中國房地產協會10月16日在北京召開房地產開發企業座談會，各房企代表的訴求集中在堅持“房住不炒”的前提下調控政策能適當鬆綁，包括穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等。

“從最新情況來看，銀行按揭貸款的狀況現在有所好轉，”房企業內人向記者表示，開發貸的放款還待正常化；希望銀行能夠根據自身供應情況，在滿足房住不炒的前提下，滿足正常剛需購房需求和房企正常融資需求。

另外，記者從深圳地區仲介以及購房者瞭解，近期一手房、二手房的放款有所加快，以前估計放款速度大概在1到2個月，從10月中旬後大概新房放款正常需要兩周，有甚至1周也能放款。

不過，張大偉也提醒，放款速度加快並不代表信貸寬鬆。最近房貸需求銳減，排隊壓力減少，所以表現在放款速度有所提升。

多家物業公司上市進展陷入停滯。據不完全統計，10月25日-11月2日，海悅生活、富力物業服務、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知城市運營服務（下稱“東原仁知”）等五家物業公司招股書相繼失效。

與去年相比，今年物業公司赴港IPO的步伐有所放緩，且規模偏小。Wind資料顯示，按上市日為基準，截至11月1日，年內共10家物業企業於港股上市，且目前市值均低於百億港元。相比之下，去年全年共18家物業公司成功港股上市，目前市值超百億港元的公司有6家。

近四個月無新面孔

物業行業陷“上市荒”

最近一家物業公司登陸港股，還要追溯到7月16日康橋悅生活和融信服務上市。自此之後近四個月時間內，再沒有新的物業公司能夠上市，物業行業陷入了較長時間的“上市荒”。

當前排隊IPO的物業公司中，港交所網站顯示，海悅生活、富力物業服務、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知均在今年4月下旬遞表，目前招股書因滿6個月而未通過聆訊，被標注為“失效”狀態。稍早之前，天譽青創、新力服務的招股書也因過期失效，陽光智博則主動撤回。

招股書“失效”並不意味著上市終止，但公司闖關IPO的時間線將會拉長。東原仁知集團副董事長兼聯席總裁衡清達告訴《證券日報》記者，公司上市工作目前處於正常推進過程中。東原仁知母公司迪馬股份表示，申請資料失效不會影響東原仁知現有的上市計畫，東原仁知將於近期補充一期報告後進行二次交表，繼續推進上市事宜。

相對而言，去年物業公司的上市之路更加平坦。從第一次遞交招股書到上市日，去年登陸港交所的建業新生活、金融街物業、弘陽服務、綠城管理控股、卓越商企服務、合景悠活、世茂服務、金科服務、融創服務等物業公司所費時間均未超過6個月。

截至今年11月1日，年內共10家物業公司於港股上市，月均1家，低於去年的月均1.5家。從市值來看，今年上市的物業公司規模偏小，上述10家物業公司目前市值均低於100億港元，平均市值約為33億港元；去年港股上市的18家物業公司目前平均市值約為165億港元，市值超百億港元的有6家。

對於物業公司上市步伐的放緩，中國房地產資料研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者採訪時認為，一方面物業行業的估值在回歸正常；另一方面房地產上游的變動也會對物業公司的上市預期造成影響。

“對於一些自身財務出現問題的開發商而言，好的物業公司變成了一種‘斷臂求生’的資產，需要轉讓給其他大型物業公司，所以自身的上市計畫也就放棄了。”陳晟表示。

中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅認為，物業公司謀求上市是生存與發展的需要，當以適時適合為度，物業管理服務豐富性與延展性今非昔比，不斷提升服務水準才是其存活與發展之道。友鄰出行創始人、社區經濟分析師黃昇告訴《證券日報》記者，目前大環境的政策影響例如房地產稅的穩步推出、去房地產化等因素也會使得物業公司上市熱潮慢慢冷靜。

“賣身”取代上市？

赴港IPO或退潮

對於一些物業公司而言，退出上市是被動的。隨著地產行業信用危機延續，不少地產公司以“活下去”為第一要務，旗下物業公司的角色相對邊緣化，從“明日之星”變成“甩賣品”。萬物雲CEO朱保全在萬科業務交流會中就稱，頭兩年物業成香餑餑、成了“未來”，現在地產不行，很多公司就把“未來”給賣了。

以富力物業服務為例，9月22日，碧桂園服務發佈公告，擬以不超過100億元收購富良環球100%股權，交易完成後富力物業服務將納入碧桂園物業麾下。陽光城旗下陽光智博則委身萬物雲，以100%股權換取萬物雲4.8%的股份，放棄了獨立上市計畫。

哪怕是已經上市的物業公司，在地產母公司流動性缺乏的關頭，也難逃被擺上貨架的命運。

9月以來中國恆大擬出售恆大物業50.1%股份以緩解流動性問題，不過未能和潛在交易方合生創展達成協議。陷入債務違約風波的當代置業同樣不得不賣物業自救，11月1日，其旗下第一服務控股和融創服務聯合公告稱，融創服務擬以6.93億元收購第一服務控股約32.22%股份。藍光發展旗下的藍光嘉寶服務和彩生活核心資產鄰里樂，也都因為地產母公司的債務危機被賣予碧桂園服務。

陳晟認為：“目前物業行業的大體邏輯是，如果房企本身金融狀況穩定，物業作為重要賽道可以好好打磨和發展；如果地產母公司出現了相應的困難，那麼物業公司可以作為一種優質變現資源去補充母公司開發現金流的困難。”

“如果說上一波物業管理企業的熱度是被上市潮所催化的，那麼這一波物管企業熱度掀起的動力源於收並購。”IPG中國首席經濟學家柏文喜向《證券日報》記者表示，接下來行業內收並購案還會比較多，一是規模較大、業績較好的物管企業基本都已上市，剩下物管企業獨立上市難度較大，被收並購是比較好的選擇；二是房企母公司目前現金流和流動性壓力普遍較大，房企旗下現金流好、比較容易變現來輸血母公司的業務板塊也只剩下物業管理業務，導致房企不得不出售旗下物管業務板塊。

中國指數研究院發佈的《2021年物業管理行業收並購深度研究報告》顯示，據不完全統計，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生並購交易63宗，涉及並購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

其中，僅第一季度公告披露的並購事件達15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

大魚吃小魚的現象愈發明顯。若按交易金額排序，年內碧桂園服務公開披露的交易總額近190億元，占總交易金額的60.32%。“對中小型物業公司而言，如果沒有獨特的商業模式或高毛利的收益，越往後看，被上市物業公司收並購遠比自己籌謀獨立上市性價比更高。”黃昇認為。

值得注意的是，按照港交所修改後的主機板盈利規定，自2022年1月1日起，港交所主機板上市申請人三年累計盈利不得低於8000萬港元，盈利門檻提升了60%。

在此情形下，大多數中小物業公司上市或更難。平安證券研報認為，物管行業兼併整合邁向新階段，相比中小參與者，主流物企在管理規模拓展、存量市場競爭、社區增值服務等多元業務發展方面均更具優勢，集中度提升趨勢下仍舊大有可為。

從已掛牌的第三輪集中供地城市來看,競拍規則相較前兩輪有所變化，企業是否會“買帳”？土拍格局又是否會發生逆轉呢？

11月1日，無錫開啟第三輪集中拍地，領跑22城。

此次無錫共涉及20宗宅地塊，其中17宗底價成交，另外3宗有溢價，最終成交總額約273.8億元。

在此次三批集中供地中，無錫20宗地無一流拍，與以往相比也多了幾個標籤，速度快、溢價率低、無流拍......此外，土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%，也在一定程度上減緩房企的資金壓力。但從競拍結果來看，無錫三輪競拍中七成地塊由地方國企或央企國企與民企合作競得，未能激起民營房企的獨立參拍意願。

面臨寒冬，房企們正節衣縮食，拿地愈發謹慎，不復過往的一擲千金。

但從已掛牌的第三輪集中供地城市來看,競拍規則相較前兩輪有所變化，企業是否會“買帳”？土拍格局又是否會發生逆轉呢？

競拍規則有所放寬

進入11月以來，除無錫外，南京、蘇州、深圳、廣州、深圳、合肥等地均已掛牌第三次集中供地明細，從競拍時間來看，多數城市將在11-12月發聲。

相較于二批集中供地中出現的流拍、撤牌率上升等現象，此次三批集中供地中南京、蘇州等地在競拍規則中出現明顯放鬆跡象。

10月24日，南京率先掛出61宗地塊，總起始價482.86億元，合計出讓面積約274.16萬平方米。掛牌檔顯示，南京第三批集中供地取消“不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓”的要求，房企資質由二批土拍的二級或一級下調至三級及以上。

隨後，蘇州掛出26宗地塊，總出讓面積203.5萬㎡，總起始價405.61億元，計畫於11月24日開始出讓。與第二批集中供地相比，蘇州第三批集中供地的數量及面積均明顯增加，共增加5宗地塊，出讓面積增幅達到45.2%。

據業內人士分析，蘇州第三批次地塊的保證金全部下調至30%，而第二批集中供地中除吳江區出讓地塊保證金為30%外，其餘區域保證金比例大多為50%。

此外，第三批次地塊不僅將首次付款比例由60%下調至50%，還取消了土地市場指導價（除園區地塊外），這也意味著取消了因超溢價而需提前支付尾款的要求。這在一定程度上減少了企業需提前支付二期土地款的壓力。

11月3日，杭州掛牌51宗地塊，其中包含10宗曾在第二批集中供地中被臨時撤拍的地塊。杭州恢復了預公告，這也意味著房企又可以在正式競價前“勾地”，杭州土拍規則再次迎來調整。

而廣州的第三輪集中供地，部分“回爐”地塊起拍價出現小幅下調，部分地塊也取消了新房限售價。如南沙、黃埔地塊取消了“限房價”的要求，番禺、白雲在第二輪集中供地流拍後，本輪掛牌地價下降了1200-3200元/㎡不等（不扣除配建）。

整體來看，在目前的第三批集中供地中能夠看到一定的條件放寬跡象，但重點城市在優化第三批出讓條件時仍在圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，細化和完善供地土拍規則，落實好因城施策，借鑒實行“一地一策”。

房企表現恐不及預期

面對第三輪集中供地，房企將會有怎樣的表現呢？

從市場大環境來看，克而瑞資料顯示，10月全國29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降3%，同比下降22%，房地產市場在持續降溫。其中，一線城市成交環比增長4%，同比跌幅收窄至18%。25個二、三線城市成交環比下降4%，同比下降23%。

儘管房企推出了一系列促銷活動，推盤力度強度前所未有，但整體房地產市場的降溫，消減了這種努力所帶來的結果。

過往的“金九銀十”不僅是樓市的“晴雨錶”，也是開發商搶收的關鍵行銷節點。如今，這一標誌性階段的意義正在消退，背後則是樓市整體預期的改變，房企發展邏輯也在這種降溫態勢下，不得不進入“降負債、穩現金流”的基本面。

進入下半年,房企的回款面臨著巨大壓力，據安信證券資料顯示，2021年三季度47家樣本房企銷售回款（用經營+投資活動現金流入估算）1.6萬億元，環、同比分別下降16.5%、1.3%。其中民營房企回款回落更明顯，三季度樣本民營房企銷售回款環、同比下降26.2%、18.5%。

對於下半年整體的回款情況，金地集團副總裁郝一斌曾表示，房企的信貸集中管理，回款壓力繼續增大以及新增個人住房貸款大概率同比減少，都將為下半年房企帶來較大回款壓力。

在行銷及回款的“雙重作用”下，多位業內人士對於三批集中供地表現恐不及預期。

貝殼研究院分析師潘浩表示，目前的新房市場正處於高位回檔階段，疊加多方面監管，多數房企面臨較大的現金流壓力，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高。但多數房企也並沒有放棄在土地市場尋找機會，為補充2022年的可售貨值，預計11-12月還將迎來一波土地集中供應與出讓的行情。

中原地產首席分析師盧文曦認為，在市場大環境的影響下，三批集中供地整體仍會出現降溫的趨勢，但市場上有個相對好的消息是信貸方面一直在吹暖風，因此，房企壓力會相對緩和。但時值年底，房企壓力依舊很大，且政策存在不穩定性，在這種趨勢下，房企拿地的積極性不會超過預期。

“今年寫字樓市場招租情況確實比去年好，可以說是‘穩住’了。”滬上某甲級寫字樓招商部負責人李婕（化名）這樣向證券時報記者描述她觀察到的現象，“但在亮麗資料背後，也存在一些隱憂，比如不少辦公樓裡都有‘二房東’身影，一旦出問題，可能又是‘一地雞毛’。”

今年以來，上海寫字樓租賃市場持續回暖。來自多家房地產諮詢機構的資料顯示，今年三季度，上海淨吸納量創新高，空置率穩步下降，租金也止跌回升。

李婕告訴記者，今年寫字樓市場求穩，不會像去年那樣一味降價，“去年‘價格戰’打得最厲害時，都比著誰的價格低，租金實在不能降的，就補貼裝修費。”

三季度寫字樓市場

淨吸納量創新高

中國新天地商業管理（辦公）總經理王紅接受記者採訪時表示，與去年受疫情影響整體寫字樓市場租金和出租率都小幅下滑相比，2021年寫字樓租賃狀態恢復較好，公司在上海的寫字樓——企業天地5號和INNO創智的出租率目前均已實現近滿租的狀態，同時，瑞虹企業天地也已正式竣備完工並迎來首批租戶的入駐，其中T1辦公樓中低區域已基本滿租。

華潤置地商業華東寫字樓部負責人張帥印也向記者表示，陸家嘴濱江中心今年簽約了總部獨棟客戶四家，包括浦銀安盛基金、山西證券、芯鑫租賃和閱文集團，同時還吸引了數家金融、科技企業進駐，“目前陸家嘴濱江中心獨棟寫字樓僅余一席，且已有數家意向客戶在密切洽談中。”

上述辦公樓租賃情況是上海今年寫字樓市場回暖的縮影。世邦魏理仕發佈的報告顯示，今年三季度，上海寫字樓淨吸納量延續上漲態勢並創下單季新高，達到44.9萬平方米，搬遷擴租態勢進一步擴大，19個子市場約九成實現正增長。截至三季度末，上海寫字樓市場空置率環比下降0.7個百分點至17.1%。

“從成交類型與區位看，搬遷擴租需求占比高達70%。”世邦魏理仕報告顯示，“前灘和南京西路等市場出現一房難求的局面，季內前灘空置率更是低至4.3%，僅次於外灘。”

李婕告訴記者，最近兩年確實有不少核心商務區租戶搬遷至前灘等新興商務區，一方面是前灘等新興商務區的各類配套還不錯；另一方面，租金要比核心商務區低40%至50%，同時一些製造業企業傾向於到新興商務區購買或租賃整棟辦公樓。

在淨吸納量創歷史新高的同時，租金指標的趨勢性轉折也露出端倪。世邦魏理仕報告顯示，上海三季度寫字樓市場租金止跌企穩，報價和有效租金較上季度分別上調0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商務區、核心拓展區和新興商務區空置率分別為11.9%、17.9%和21.7%，環比分別下降0.9個百分點、0.9個百分點和0.2個百分點。

疫情緩和以及經濟復蘇——這是王紅給出的上海寫字樓租賃恢復良好的原因，“上海作為我國對外開放的視窗城市，基於優質新增供應量和戰略新興資本的加持，辦公樓市場的回暖跡象仍將持續。”

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越表示：“2021年寫字樓需求持續升溫顯示了上海作為國家對外開放的視窗城市良好的經濟基本面。浦東‘引領區’新政落地已逐步為區域市場吸引更多外資金融、專業服務等行業需求，第三季度浦東需求實現環比上漲近90%，外資占比明顯提升。”據透露，未來六個月，上海寫字樓市場預計將有69萬平方米左右新增體量入市，上海全年淨吸納量將創新高，租金有望持續提升。

非中央商務區空置率高

二房東模式存隱憂

租賃市場資料向好的同時，在業內人士看來，上海寫字樓市場也存在一些隱憂，比如非中央商務區空置率達到20%以上、層出不窮的“二房東模式”等。

“今年租賃情況還行，比去年肯定好很多，與2019年基本差不多。”一位非中央商務區的物業租賃人員向記者透露，“但周邊辦公樓層出不窮，租賃過程中的壓力也大了不少。”

儘管非中央商務區的租賃市場同樣活躍，但根據仲量聯行的報告，大量的新增供應導致空置率環比上升1.3個百分點至27.8%。“近年來上海甲級寫字樓發展較快，每年的新增供應量在100萬平方米至150萬平方米之間。”仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監黃臻向記者表示，“至於空置率是15%還是20%趨向于健康，目前並沒有一個特別的數字。”

另有業內分析人士向記者表示，從空置率來看，20%以上的數字確實不低，隨著供應持續增加，這可能是非中央商務區未來不小的隱憂。

相比非中央商務區的空置率資料，寫字樓市場冒出的“二房東”模式更讓業內人士擔憂。一些個人、科技公司或商務諮詢公司，以略低的價格整層租賃辦公樓，再裝修配置辦公傢俱後，分割成大小不同的辦公室，加價出租給中小租戶。二房東從業主方拿到的租金不高，同時可能還存在“偷面積”的行為。

“上海辦公樓裡的‘二房東’並不在少數，據我所知，周邊每棟辦公樓都有兩三家‘二房東’。”一位元知情人士向記者表示。李婕同樣給記者證實了這一現象，不過相比擔心二房東帶來的競爭，她更擔心後遺症，“之前出租工位元的模式，幾乎都退出舞臺了，留下了‘一地雞毛’，一旦‘二房東’出現問題，破產或跑路，租戶還在，問題又會留給業主，到時肯定又是‘一地雞毛’。”

世茂集團(00813)公布截至今年10月底止十個月未經審核營運數據,期內合約銷售額2418.4億元(人幣．下同)增長4.6%,合約銷售面積1366.5萬平方米增加3.6%.今年首十個月的平均銷售價格為每平方米17698元.

世茂集團今年10月份合約銷售額203.4億元按年跌32.4%,合約銷售面積117.5萬平方米減少31.4%.10月平均銷售價格為每平方米17307元.

根據聯交所資料顯示,恆隆集團(00010)副董事長陳文博於本周一至本周二(1日至2日)分別以每股平均價18.2757元及18.2103元,增持公司共4萬股,涉資72.9萬元,最新持股量增至39.31%.

另外,身兼恆隆地產(00101)副董事長的陳文博亦於本周一至本周三(3日)按每股17.96元、18.1716及17.782元,增持恆隆地產共104萬股,涉資1869.5萬元,持股量增至58.96%.

太古地產(01972)公布,截至今年9月底止第三季,香港整體辦公樓租用率96%,按年持平.首九個月太古廣場的租金減幅為4%,太古坊租金升3%,而港島東中心及太古坊一座租金升8%.

香港的零售物業方面,今年首九個月太古廣場購物商場的零售銷售額升32.2%,太古城中心零售銷售額升7.1%,而東薈城名店倉增幅為21.9%.

中國內地方面,太古匯辦公樓、頤堤港一座,以及香港興業中心一座及二座的辦公室租用率分別95%、95%及100%.內地零售物業中,北京三里屯太古里、廣州太古滙、北京頤堤港的零售銷售額分別錄得58.4%、48.3%及10.6%的升幅,成都遠洋太古里、上海興業太古滙分別升30.7%及51%.

雅居樂(03383)公布,並以「雅居樂」品牌銷售的房地產項目於今年10月的預售金額合計為109.6億(人民幣．下同),較去年同期的150.1億元下跌約27%;對應建築面積為86.6萬平方米;平均價為每平方米12651元.

截至10月底止10個月,集團連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為1131.4億元,按年增長約8%,對應建築面積為754.3萬平方米;平均價為每平方米14999元.

領展（00823）昨公布，以5.382億澳元（約31.2億港元）收購澳洲悉尼商業區3座購物中心各50%股權。領展今日恢復買賣。

各持有50% 作長線投資

據該公司通告指出，是次收購Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade各50%權益，估值分別為2.771億澳元、1.499億澳元及1.112億澳元，整個交易預計於2022年上半年完成。

交易總代價連同該等費用（相當於約33.13億港元），將以自身現金儲備及債務融資撥資，收購事項預期不會對其財務狀況構成任何重大不利影響。

領展認為，收購事項有助其現有投資組合的地域多元化，符合公司投資策略，即投資於可增加收益及創造收入，並具備長遠增長潛力的房地產。

有關物業成交後，將被持有作長線投資，這將擴大領展於澳洲市場的業務範圍，並且推動物業組合增長。

王國龍：可把握零售復甦

行政總裁王國龍表示，該物業組合擁有高租用率，租戶主要為澳洲和國際領先品牌，因此有信心該物業組合將能把握零售市場復甦及消費意欲改善的良機，加上與澳洲領先零售物業集團的戰略合作，雙方可通過合力優化該物業組合，確保該等地標資產為顧客帶來最佳的消費體驗，並充分釋放其長遠增長潛力。

近月二手市場屢現撻訂重售個案，有業主卻因禍得福。荃灣縉庭山一個2房單位，被撻訂後事隔約一個月，以800萬元重新賣出，帶挈原業主賬面多賺12萬元（1.5%）。

消息稱，上述單位為縉庭山2座中層B室，實用面積529方呎，2房間隔，原於今年7月中以788萬元易手，惟買家因無法上會，上月初選擇撻訂離場，料遭原業主殺訂共78.8萬元。原業主隨即於同月下旬以808萬元重新放售，新近降至800萬元再次沽出，未計殺訂金額，賬面已多賺12萬元（1.5%），呎價15123元，以原業主2011年斥435萬元購入計，該單位樓價升值365萬元（83.9%）。

南豐新邨650萬七個月最平

鰂魚涌南豐新邨樓價卻走低，代理表示，10座低層F室2房戶，實用面積391方呎，以650萬元賣出，撇除內部轉讓，為該屋苑近7個月造價新低，呎價16624元。原業主2016年以565萬元入市，賬面賺85萬元（15%）。

另一邊廂，多個新界焦點新盤過去周末兩日（6日至7日）先後發售，拖累新界藍籌屋苑交投回落。中原地產統計的十大屋苑，期內僅錄得3宗成交，創4個周末新低，按周急挫6宗（66.7%）；新界4個藍籌屋苑中，僅將軍澳新都城錄得1宗買賣。中原地產亞太區副主席陳永傑表示，過去周末兩天二手交投明顯受壓，新界更幾近癱瘓。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，新盤搶去市場焦點，二手屋苑交投冷清，該行分行網絡數據顯示，過去周末兩日十大屋苑只有5宗交易，對比前周末兩天少6宗（54.5%），同為4周最淡。不過，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，一手市場帶動購買力持續釋放，激發不少用家入市，個別一手向隅客已回流二手市場尋寶，令該行統計的十大屋苑期內增至11宗成交，按周多1宗（10%）。香港置業統計同期十大屋苑交投也按周回升4宗（66.7%），至10宗。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽謂，受惠低息環境兼剛需強勁等利好因素，預料年內樓市繼續向好。

年內8332宗創三載高

車位買賣交投回升，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，10月錄得759宗純車位註冊登記，較9月的521宗按月急升約45.7%，令首10個月車位買賣登記量突破8000宗。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，10月逾200萬元純車位登記有358宗，按月急增1.69倍，佔月內整體純車位註冊量約47%；逾100萬至200萬元個案亦達278宗，按月漲約13%。若以項目劃分，10月註冊量最多是將軍澳日出康城MARINI及鰂魚涌太古城。

隨着10月純車位註冊量回升，帶動今年首10個月登記量達8332宗，較去年全年6038宗多出38%，比2019年全年5944宗更高出40.2%，並創3年新高。

本地疫情漸消退，新盤交投回復熾熱，本年新盤成交數字已突破1.5萬宗，超越去年全年總數約2.4%。美聯物業預計，11月全月可望錄得約2,500伙一手成交，有望創今年單月新高。

11月過去一星期，合共錄約463宗成交，預計本月還有天水圍Wetland Seasons Bay第2期、堅尼地城KENNEDY 38、啟德MONACO ONE等新盤開售；另洪水橋#LYOS、將軍澳海茵莊園等，亦將繼續下一輪銷售，料可帶動全月一手成交量續升。

11月料錄2500伙 今年單月新高

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本月有多個新盤推出，在樓市基本利好因素不變下，預期一手交投持續暢旺，全月甚至可望錄得約2,500伙水平，屆時將創今年單月新高。

而統計2021年（截至11月7日）的一手市場錄約15,090宗成交，較去年全年14,733宗，多出約357伙。市場人士預計，本季新盤整體氣氛向好，多個大型項目推出均錄得理想銷情，預計全年成交有望逼近1.8萬伙水平，較去年成交量增加2成，甚至挑戰2019年錄得18,669伙的新高紀錄。

海怡半島2房半 放盤1天983萬沽出

新盤搶去市場焦點，周六、日二手交投回軟，10大屋苑兩天僅錄3宗成交，按周急跌66.7%，零成交屋苑增至7個。鴨脷洲海怡半島一個2房半單位放盤1天以983萬元沽出。業界認為待新盤向隅客回流，二手交投量才回升。

周六、日10大屋苑，中原地產錄3宗成交，按周急跌66.7%，零成交屋苑增至7個（包括港島兩大指標屋苑太古城和康怡花園）；美聯物業錄11宗，按周升10%，企穩雙位數水平；利嘉閣地產累錄5宗，按周跌55%，為近四周最少；香港置業錄10宗成交，與上周末6宗比較，上升約67%（四大代理10大屋苑各有差別）。

海怡半島11月累錄6宗成交，實用呎價17,050元，表現較港島其他兩個屋苑好。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指，月內成交單位造價吸引，正如海怡半島22座低層D室，實用面積590平方呎，2房半間隔，原叫價990萬元，放盤1天以983萬元沽出，實用呎價16,661元，因單位屬內園，叫價筍，放盤翌日即沽，早前此類單位叫價逾1,000萬元。

第一城2房555萬 微減5萬

沙田第一城一個2房微減5萬沽，美聯物業首席聯席區域經理翁凱傑表示，屋苑45座中低層H室，實用面積304平方呎，2房間隔，原叫價560萬元，以555萬元成交，議價幅度約1%，實用呎價18,257元。原業主於2004年11月以106萬元購入，持貨17年帳面獲利449萬元，升值4.2倍。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，一手主導二手明顯受壓，尤其是新界區，交投幾近癱瘓，相信要待新盤向隅客回流二手，交投量才會逐漸回升。美聯物業住宅部行政總裁布少明相信，一手帶動下，個別向隅客亦回流二手市場尋寶。

峻瀅兩房賣840萬 同類高

市場不乏高價成交，將軍澳峻瀅2期兩房戶賣840萬元，為同類高價。峻瀅2座高層H室，實用面積510平方呎，減價20萬以840萬元易手，實用呎價16,471元，售價為同類新高。原業主於2015年以567.6萬元購入，持貨6年帳面獲利272.4萬元，單位升值48%。

用家追低水，東涌東堤灣畔連錄2宗買賣，同屬套3房，售價分別996萬和998萬元。市場人士指，東堤灣畔6座中層A室，實用面積772平方呎，以996萬元易手，實用呎價12,902元。原業主於2015年以758萬元購入，持貨6年帳面賺238萬元，單位升值31%。

發展商加快推盤步伐，啟德MONACO ONE提速銷售，會德豐地產常務董事黃光耀指，該盤屬集團於啟德城中心最後一個壓軸登場項目，主打1及2房戶，以迎合市場需求，力吸區內外年輕分支家庭及投資者等客源；料未來加推具加價空間，惟幅度克制。

黃光耀指出，MONACO ONE推出以來反應理想，備受區內外上車用家、年輕分支家庭、專業人士及投資者歡迎，集團部署分階段推售，預告往後加推具提價空間，但幅度克制，計畫本周末首輪銷售。

黃光耀說，集團參考系內同區MONACO系列銷售經驗，由於該區對1及2房住屋需求龐大，故MONACO ONE在開則時亦迎合市場需求，主打該類1及2房細戶，佔全盤單位總伙數約80%，相信會吸引不少首置客及年輕分支家庭客，預計隨着區內商廈陸續落成，亦備受專業人士及投資者垂青。

另外，該盤僅有4伙特色單位，傾向以招標方式出售，而全盤唯一一伙天際平台特色單位，1471方呎，屬4房連工作間連洗手間戶，屬同區罕有，有信心呎價可挑戰區內新高紀錄。

MONACO ONE在設計上與集團毗鄰另一項目同步規劃，互相配合，設計及景觀相輔相承，發揮協同效應，故該盤單位可享3種景觀，如維港海景、園景及啟德景觀等。

為針對該盤的目標客群，更特意度身打造會所設施，如提供仿F1實景互動賽車遊戲、70米賽道、兒童航海天地、水晶宴會廳及露天電影院等；亦有逾3萬方呎的戶外園林等，以迎合年輕人士及小家庭需要。

作為啟德「大地主」之一的會德豐地產，在該區獨資連同合作項目共有8個住宅項目，涉及560萬方呎樓面，提供逾1萬伙供應，其中與嘉華及中國海外合作發展的4A區1號項目第1期，早前亦以申請預售，涉1017伙，料明年推出。對於該區未來仍有5幅商業地轉作住宅發展，他認為，是合適的做法，集團亦有興趣競投，惟政府須留意交通基建配套，以應對未來人口增長問題。

至於樓市走勢，黃光耀認為，市場資金充裕、就業及經濟環境改善、加上《施政報告》為中、長期土地供應定下明確方針，並主張一系列「拆牆鬆綁」措施加快土地供應，對樓市有正面影響，預期今年全年樓價有約6%至7%升幅。

展望明年，預期新冠肺炎疫情將漸消退，加政府正積極籌備通關，料通關後內地購買力將加快入市；預料明年市況將進一步明朗化，樓市亦會穩步上揚，整體樓價有約5%至10%升幅。另外，該公司正研究旗下新界區合適的地皮申請土地共享計畫，未來3至6個月內有機會再遞交新申請。

會德豐地產連同合作項目累售約1400伙，套現近250億。隨著全新盤MONACO ONE推售在即，銷售數字有望進一步上升，有機會打破2018年約260億集團新高紀錄。

武夷集團持有的土瓜灣北帝街一個地盤，佔地2132方呎，意向價1.28億。

上址為北帝街105至105A號，多寶地產董事總經理陳志寶表示，上址佔地面積約2132方呎，屬甲類地盤，住宅地積比約7.5倍，非住宅約9倍，若以9倍計算，可建總樓面為19188方呎，最高建築物高度為主水平基準以上100米，以叫價1.28億計算，平均樓面呎價6671元。

他續說，近年土瓜灣大變天，各大財團於區內擴展，購入市建局項或收購舊樓，隨着項目重建，令舊樓煥然一新，上址地盤適宜發展精品商住樓，地盤所位處的北帝街，附近設施一應俱全。

早前，恆基以81.89億奪得區內庇利街/榮光街重建項目，每方呎樓面地價約1.14萬，項目橫跨庇利街、榮光街、環安街等街道，地盤面積約7.97萬方呎，可建總樓面約71.75萬方呎，預計提供約1150個住宅單位，面積最少約300方呎，一半單位不少於約480方呎，另有約100個車位的公眾停車場。目前，區內尚有市建局鴻福街/銀漢街項目招標，鴻福街1至51號（單數）及銀漢街2至42A號（雙數），地盤面積約49310方呎，可建總樓面約443789方呎，預料可提供約750伙，市場估值約59.9億至62.1億，樓面呎價約13500至14000元。

本周共有3場拍賣，共承拍65伙物業。其中環亞於明日（9日）開拍37項物業，其中西半山CONDUIT 18高層連平台複式單位，1477方呎，以3880萬開拍，呎價約26269元。而忠誠就於周三（10日）承拍14項物業，其中土瓜灣旭日豪庭中層C室，屬銀主盤，604方呎，以780萬開拍，呎價約12914元。黃開基同日拍賣14項物業，包括筲箕灣居屋愛蝶灣4座低層A室，592方呎，綠表價618萬開拍，呎價約10439元。

祥益高級分行經理林英傑表示，屯門恆大．珺瓏灣5座中層J室，223方呎，屬開放式戶型，以7000元承組，呎租約31.4元。租客為外區客，見租金低水，故即睇即租。據悉，業主於20年5月以408.1萬購入單位，租金回報約1.4厘。

內房債繼續備受外界關注之際，亦有內房選擇提早還債，以此顯示資金充裕。新城發展（1030）旗下新城控股（601155.SH）發公告指，結恰當前實際經營及財務狀況，計畫由境外子公司新城環球提前贖回存續金額為3.5億美元的美元債券，並予以註銷。新城控股公告表示，此次贖回的資金來源為公司自有資金，不會對經營和財務產生不利影響。

新城控股指出，相關投資者可於2021年11月8-17日期間進行贖回申報，新城環球方面將按照債券票面的原價進行贖回，並支付投資者申報贖回債券相應截至該次贖回日的未支付利息。該筆債券將於2021年12月16日到期。

公告中披露，提前贖回境外美元債券符合公司償債計畫及發展戰略，同時，該公司現金流充裕，該次提前贖回事項不會對公司經營情況和財務狀況產生不利影響，不會損害公司及全體股東的利益。

新城控股的香港母公司為主要發展物管業務的新城發展，受累近期恆大（3333）債務危機影響，股價屢創新低。該公司上周五收報5.49元，較4月今年高位價9.97元計，累跌近45%。

受內房市場消極情緒影響，多家內房開發商選擇贖回公司的境外債券。正榮地產（6158）亦於上周一公布，計畫提前贖回及註銷2021年11月到期還息的5.95厘優先票據，截至11月1日，該筆票據的未償還本金額為2億美元，正榮地產在贖回該未償還票據後，所有已贖回票據將予以註銷，而正榮地產將申請撤回該票據的上市。該公司的公告透露，完成該筆優先票據贖回註銷後，正榮地產於今年底之前已無其他重大債務到期。