台積電落腳高雄楠梓拍板定案，高雄房市聞「積」起舞！房仲業者觀察，很多買賣雙方都不再玩「猶豫遊戲」，甚至屋主改變主意、秒惜售，讓即將成交的物件中途喊卡。市場預期，護國神山可望為高雄房市點火。

醞釀多月的台積電進駐高雄楠梓投資設廠一案，終於正式拍板，該區域也被市場視為是房價漲聲響起的下一匹黑馬。台灣房屋集團趨勢中心調查，早在今年中旬，市場就傳出台積電將進駐高雄，隨著護國神山即將隆起，房價也蠢蠢欲動。

台灣房屋集團統計，楠梓區去年房價每坪大概在15.3萬元左右，今年已漲到16.2萬元，漲幅達6％；另外，左營、橋頭房價同樣漲聲響起，漲幅也有1.~1.8％。

在建商推出預售案方面，價格更是聞「積」起舞。據實價登錄資訊顯示，楠梓區預售市場指標案「聯上捷運之星」，今年初10樓每坪成交價約14.9萬元，到了9月，最新成交單價已站上16.5萬元，短短一年不到，已上漲一成。

此外，「銳揚天鵝堡」13樓頂樓戶交易，今年初單價18.4萬元，9月同棟同樓層最新交易已達24萬元，若兩戶銷售條件相當，光看帳面就已上漲三成。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台積電是台灣產業發展指標，護國神山不但扮演產業推手，其落腳之處，往往也成為房市向上發展的風向球，依照往年產業園區、科技園區帶動區內房價的經驗，預期台積電2024年員工正式進駐生產之際，房價不排除再迎來一~二成的增幅。

房仲業者透露，先前還對台積電到高雄抱持觀望態度的民眾，現在也沒有時間再玩「猶豫遊戲」了，尤其9日晚間台積電確定投資高雄設廠的消息一出，更為高雄房仲業掀起震盪，就有房仲業者原本當晚就要成交的案件，屋主看好後市，立刻改變主意，宣布封盤停售，讓業者瞬間秒飛百萬業績。

台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，台積電設廠高雄議題發酵的這幾個月，不論住宅、土地、或廠房等物件，全面較以往更加活絡，甚至更出現屋主漲價、封盤停售，有些案例，開價就是成交價，幾乎沒有議價空間。不但是楠梓區如此，整個高雄市場也都有上述現象。

馮紹清表示，高雄本身就擁有深厚的產業發展條件，如今台積電確定進駐，將為高雄房市更添柴火，助攻房市價量發展。

據實價登錄顯示，2019年有八家來自新加坡的投資公司，斥資41億元，買下台北市和平東路豪宅「和平大苑」其中的11戶。經查發現，這幾家公司的董事或負責人都有一名楊姓自然人，房仲推估該名人士是這些新加坡公司在台灣的代表，等於是一人豪買11戶。
「和平大苑」最廣為人知的住戶是藝人周杰倫買下頂樓戶，而購入該案的八家台灣公司，股權狀況均標註為僑外資，主要股東為新加坡商。

市場傳出，該案是中資透過新加坡公司身分來台購買。由於中資來台購買不動產有「543條款」及「總量管制」，但先前有中資以第三地身分來台置產，行走法規灰色邊緣。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說明，2002年內政部修正兩岸人民關係條例，許可陸資來台投資不動產，但限制不少。對於法人、第三地區公司自用而購置有一定規範，且採許可制方式申請，要經中央、地方的審查同意，申請許可也只有一年有效期限。

黃舒衛表示，「543條款」針對貸款成數上限、在台停留時間、處分時間等限制，對於總量管制、比例管制更嚴。內政部統計到今年第3季，僅有2017年因特定社區預售案大量交屋，單年成交破百件，整體來看，近20年僅成交666件。黃舒衛表示，正式管道關卡重重、不確定性多，又容易曝光，如有投資、置產需求，甚至避稅、藏富的目的，勢必尋求檯面下的管道，因此用第三地身分、第三地公司繞道而行，或是借名登記的方式，時有所聞。

據實價揭露，台北市豪宅「西華富邦」、「信義聯勤」都出現富豪購買多戶的交易案。大直豪宅「西華富邦」四樓戶7月成交2億1,950萬元、每坪142.3萬元，買家葉女士三年前曾以單價201萬元買下同社區24樓戶，這次加碼買進低樓層戶，所以入手成本較低。而大安區豪宅「信義聯勤」則有蔡姓買家豪砸近7.9億元，一次買下18樓兩戶共330坪，每坪約260萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年屢有富豪大手筆買多戶的豪宅交易，有的還無貸款買進，顯示高資產族資金豐沛程度。不少富豪出手買兩戶以上，且偏好同層，既可打通擴大使用空間，也可和子女同層分戶，增加規劃彈性，也能在保留獨立生活空間下就近照顧，成為豪宅家族最喜歡的居住規劃。

張旭嵐指出，目前低利率環境、市場熱錢豐沛，加上購置不動產還有抗通膨的優勢，指標性景觀型豪宅的市場指名度高、增值性高、鄰居身價也高，滿足富豪家族自住或投資等多重用途。

以「西華富邦」為例，高樓層享水岸景觀，單價多在200萬元以上，這次最新交易的是低樓層，觀察實價登錄過去交易行情，低樓層單價落在140萬至155萬元，這次以每坪142.2萬元買進，符合該社區行情。

而「信義聯勤one park」享有大安森林公園萬坪景觀，吸引富豪收藏，這次成交的18樓屬於中樓層，該社區中樓層每坪成交價在245萬至273萬元，這次成交260萬元，也在行情範圍內。

台積電宣布將在高雄設置7奈米及28奈米製程的12吋晶圓廠，在地房價恐將飆漲。民眾黨高雄市黨部主委、立委張其祿表示，近來高雄房價已因台積電進駐傳聞，出現劇烈波動，「政府根本沒在管」，民眾還沒享受到經濟果實，就先為房價飆漲所累，政府除應調查是否有聯合哄抬行為，也應調整稅基、加速推動囤房稅，才能抑制房價炒作。

張其祿指出，自從出現台積電要投資高雄楠梓地區的傳聞，楠梓加工區站周邊平均房價，已從去年每坪7.28萬元，飆漲至今年每坪14.99萬元，漲幅高達105.6%，「雖後來一度傳出沒有要到高雄，房價又下跌，但現在確定後，房價可能又要噴了」。

張其祿強調，十分歡迎台積電到高雄投資，但台積電最快要2022年才開始建廠、2024年開始生產，當地房價卻早已先行飆漲，並帶動周邊、甚至全高雄市房價上漲，民眾還不知道能否共享經濟果實，就先被高房價衝擊，公平交易委員會、消保官應介入調查建商調漲房價是否合理，避免聯合哄抬行為。

張其祿分析，台灣房價高漲及炒作的根本原因為「持有稅制」不夠健全，現行房地產的「稅基」，無論是公告地價、公告現值，抑或房屋評定標準等均遠低於真正市價，以致無論如何調整「稅率」，房地產的持有稅賦仍是遠低於其他任何投資工具，成為炒作標的。

他呼籲，財政部應透過中央統一制定稅率下限或藉統籌分配稅款或補助款的分配，要求地方政府對房地產稅基進行與市價一致的合理調整，並對於房價哄抬炒給予制止及懲治，加速推動囤房稅入法，多管齊下讓房市回到正常水準。

配合跨部會「打炒房」政策方向，傳出政府將扮演「秘密客」深入房市，公平會主委李鎂今（10）日證實，確實會派員以消費者的角度，去取得廣告資料，同時針對各種不同建案規模、促銷方式等，秘密客不是唯一的調查方式。

立法院經濟委員會今日審查明年度公平會單位預算，民進黨立委邱議瑩關切公平會扮演秘密客查處建案的作為。

李鎂指出，建案廣告不實，向來是公平會查處重點，不只會配合內政部進行聯合稽查，會內也會派員以消費者的角度，去取得廣告資料，來判斷是否有廣告不實的情況。

邱議瑩表示，此舉可能會讓建商為規避秘密客稽查，開始挑客人、閉門銷售，反而不利消費者；李鎂回應，公平會查處廣告不實的方式很多，針對不同情境、不同建案、不同促銷方式等，秘密客不是唯一的做法，也會從網路資訊等來源進行調查。

財政部統計處公布今（2021）年10月全國賦稅實徵淨額2,194 億元，比去年同月增481 億元、年增28.1%；累計1?10 月實徵淨額2兆 4,574 億元，年增22.5%，且已提前達到預算目標，為有統計以來史上首次、也是超出預算數最高的一次，今年稅收可望超徵達3000億元，超徵數也創下新紀錄。此外，與房地相關的稅目中，10月契稅中止連3個月年增下滑、轉而彈升，新北市、高雄市多區有新案交屋帶動稅額向上。

財政部統計處指出，10月實徵淨額與去年10月比較，以營利事業所得稅增加 318 億元、綜合所得稅增加 85 億元、證券交易稅增加 70 億元較多。累計1至10月實徵淨額與去年同期比較，以營利事業所得稅增加2,238億元、證券交易稅增加 1,131 億元、營業稅增加 539 億元、綜合所得稅增加 175 億元較多。累計前今年10月營所稅達6855億元，年增48.5%；而9月營所稅暫繳稅額遞延入帳與綜所稅股利扣繳稅款成長，帶動10月稅收動能。

10月土地增值稅96億元，較去年同期減少7億元、年減6.6%，年增率已連續四個月下降，主要是去年房地產熱度高、台商回流投資及企業積極購地帶動，基期也較高。統計處副處長陳玉豐表示，今年10月土增稅與2019年10月的91億差不多，可見去年基期確實較高。

土增稅今年10月幾個縣市與去年10月比較，台北市年增10.5億元、高雄年增2.3億元，主因包括北市因為有精華區域較大面積的土地出售案，該土地持有時間達20多年，面積1.6萬平方公尺（約4840坪），因持有時間長，土地漲價總數額也高升，帶動土增稅額增加不少。高雄市則也有持有時間長、面積不小的土地買賣案件。

至於今年10月契稅為15.9億元，比去年同期增加1億，年增率8.3%，在連三個月年增下滑後又再次彈升；其中新北市年增0.7億元，主要是土城有大型廠房移轉案，又有土城暫緩重劃區新建案交屋，以及汐止、新店、淡水都有新案交屋潮，因此帶動契稅稅額增加。另外高雄市契稅年增0.4億元，主要因有大型商場買賣，還有苓雅區、鼓山區有不少新成屋交屋。 而

10月房地合一稅為20億元，比去年同期增加10億元、年增率95.6%；今年1?10月房地合一稅共247億元，年增1.9倍。

發展多年的台南科學園區是南部科技重鎮，包括光電、積體電路、精密機械…等多個科技產業進駐，園區就業人口目前已超過8萬人。雖然南科帶動產業發展、就業人口，不過對於房價也推升很多，房市業者統計，近5年台南新市區大樓新案房價漲幅兇猛、達7成多。除了建商搶購地、推案多，投資客進場炒作也拉升房價，房地產學者表示，南科一些高薪的高階主管、資深工程師其實幾乎就是「專業投資客」。

新市區的新建案價格確實不低，觀察實價交易資訊，許多新大樓、華廈成交單價多來到2字頭，僅有一些1字頭尾的物件，相較過往房價基期較低，這樣的房價漲得猛。淡江大學企管系教授李文雄指出，台南房價這幾年來整體單坪價格漲了數萬也不為過，善化漲了50％一點都不誇張，因南科帶動房市熱度與需求，投資客也趁機跟著出動、哄抬房價。

不只長年在房市「流竄」的投資客炒作房地產，科技公司高薪者也成了投資客。崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦教授表示，南科就有一些高薪的高階主管、資深工程師，發現賣肝又勞心勞力、高工時辛苦賺到的錢，投入房地產賺到的錢更快更輕鬆。

柯伯煦透露，這些高薪的科技業工作者，擁有高收入、高年終，大家甚至會「一起團購，一次購買好幾戶，待時機不錯就轉手賣出大賺價差」，在這樣的氛圍與情況下，南科區域的房價也被推升，新市、善化的房價當然也高漲。他指出，不過若是長年居住在善化、新市的當地人，看到這樣的房價，並不一定會想追高，會更抱持觀望與冷靜的態度。

柯伯煦表示，這些高薪的科技人還會研究房地產報告，辦讀書會一起討論房市趨勢，分析價位、市場、買賣時機，根本就像專業投資客。此外，也有從竹科到南科開會的科技業主管，也順便觀察南科的房市，發現善化、新市的房價比新竹市及竹北更便宜，也判斷南科會跟竹科類似的發展軌跡，因此下手購屋，投資置產，待好時機再轉手。

台灣金融研訓院最新發佈今（2021）年10月TAIFRI台灣金融風險指數，比9月下滑1.0、來到98分，創下2020年1月以來20個月的新低，整體指數表現回到2020年初新冠病毒疫情以前的水準。此外，10月住宅的房價租金比上揚程度擴大，加上商辦房價租金比也呈現上揚，使10月份不動產風險再升高，創下2014年1月以來新高。

今年9月時，金融研訓院觀察指出，住宅房價租金比持續上揚，導致不動產風險明顯上升；金融研訓院金融研究所所長林士傑提醒，在營建成本、原物料等上漲下，使房價成長幅度大、房價租金比指數也持續上升，不動產整體風險升高，要密切注意。房價租金比數值若越大，顯示住宅房價越不合理，代表租金成長追不上房價上漲，因此若房價租金比越高，代表房市風險越高。

金融研訓院指出，全球因應疫情採資金寬鬆政策推動物價成長，除了原物料價格等建築成本導致新屋價格持續增溫，隨著疫情趨緩經濟活動恢復動能，房市交易量持續回流；而10月分住宅房價租金比上揚程度再擴大，加上商辦的房價租金比也同步呈現上揚，使10月不動產風險分項分數來到100.9，創下2014年1月以來新高。

此外，由於資金充沛及低利率環境持續，年底前疫情趨穩的自住購屋需求力道仍強；不過金融研訓院分析，應觀察熱門區域房價短期漲幅已過高、買賣雙方議價力道及空間增強影響成交意願、政府年底不排除再推出相關管制措施…等三大因素，對不動產市場可能產生的降溫效應須持續觀察。

股市部份，10月台股市場大盤本益比從9月的15.07上升至15.13，但仍是今年度以來次低；風險溢酬則從9月的6.19%略滑落至6.03%，但仍為今年度以來次高，顯示股市風險相對平穩。

金融研訓院指出，國內新冠病毒社區感染疫情持續下降，管制措施逐漸解封、經濟活動逐漸升溫，10月金融市場波動從月初後逐漸趨緩。而各國國內通膨數據屢創新高，使各國央行升息壓力加劇，也造成經濟成長的隱憂；由於美國聯準會宣布縮減購債規模措施已明朗，並對市場釋放升息仍保持耐心的訊號，市場解讀聯準會政策大致符合預期。

房價居高不下碰上人口結構轉變、不生不婚及小家庭的現象，讓住宅型態逐漸改變，內政部資料顯示，全國25坪以下的小宅自2018第二季起至2021第二季，已連續13季買賣佔比超過4成，小宅儼然已成為國人購屋新趨勢。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，造成小宅當道的原因眾多，市場供給面、需求面皆有所變化，其中社會結構的轉變恐怕是最主要的原因之一，包含單身率攀升、頂客族、少子化、高齡化及小家庭等趨勢，另一方面也因受限於預算、總價及自備款的考量，讓購屋族只好退而求其次，縮減購屋坪數，降低購屋負擔，選擇先入手門檻相對低之住宅商品，此時具低總價、低自備款特性的小坪數住宅便蔚為風潮。

永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料，整理2021年第二季全國及六都住宅交易，買賣交易共有44,391件，其中25坪以下的小宅便占了40.43％。

另外就六都來看的話，除了台中市及台南市之外，另外四都25坪以內小宅交易占比皆已超過全國水準，其中又以台北市49.67％最高，新北市以47.82％緊追在後，接著是台中市44.90％，高雄市40.73％，台中市40.16％、台南市28.72％，除了台南市外，其餘五都小宅交易占比皆已逾該縣市交易四成以上，小坪數住宅已悄然躍居市場主流商品。

陳金萍指出，「台北」與「新北」25坪以內小宅佔交易比重將近五成，等於在雙北市每兩間房屋交易，就有一間是25坪以內小宅。會有這樣的現象產生，主要因雙北房價偏高，購屋族在希望能成為有房一族，但又不想為此犧牲生活品質下，小宅坪數較小、總價低，負擔相對輕鬆，吸引購屋族目光；此外，雙北市也不乏離鄉北上就業、就學人口，擁有大量租屋需求，在居住上毋需太大空間，讓小宅在租賃也有一定市場。

另外，根據實價登錄資料，觀察六都2021年1月至2021年8月25坪以下小宅熱門交易行政區，由台北市中山區以756件交易奪冠，住宅均價為66.5萬元/坪。陳金萍說明，中山區位處台北市中心，地段精華、商業活動熱絡、生活機能皆成熟，以及捷運路網密度高、公車多元且班次密集，便於交通、通勤，加上小宅供給量相當充足，成為不少單身、首購族在台北購屋的優先選擇之一。

其次是桃園市中壢區以 592 筆交易居次，每坪住宅單價為 19.2 萬元。陳金萍表示，桃園近年發展快速，重大交通建設題材、生活、商業機能大幅提升，吸引不少雙北地區外移人口，加上桃園工業區多，也是近期企業回台投資設廠重點區域，就業機會增加也推升購屋需求。其中，中壢區因坐擁機場捷運、青埔高鐵、中壢火車站等便利的交通優勢，而深受矚目，周圍也因不乏小坪數物件，讓大量首購自住、置產投資買盤駐足。

若從六大都會區觀察，前十大小宅熱門交易行政區中，新北市就以中和、淡水、三重、新莊、板橋搶占5個名額。

最後，陳金萍提醒，雖然小宅具有低總價的優勢，大幅降低購屋門檻，但在入手小宅時還是要注意，許多銀行在進行房貸審核時，對於小宅坪數產品都會較於嚴格，貸款成數上限制也會比較多。因此，建議在挑選小宅時，盡量挑選格局方正、地段生活機能完善，或是鄰近重大建設或大眾運輸周邊為佳，如若未來有出租或是轉手計畫時，也會更具保值效益。

上海有「浦西、浦東」，台北市也有「城西、城東」雙區域，上海浦西正進行城市更新發展，出現許多價值非凡的「新區」，台北市西城同樣進行都市更新，也會產生地段再增值「新區」，這樣的案例在日本東京、英國倫敦等國際大城，也頻頻出現，就像是在蛋黃區的場域裡，經過城市更新規劃，打造出更超值的蛋黃核心區。在台北市大同區「西城新區」，士林開發(股票代號5324)「城心曜曜」新建築，位於承德大道精華路段，引領著台北市城西蛋黃區歷史創造「新區」的使命。

城心曜曜「承德大道、千坪地、萬坪綠」大同區最綠生活圈

士林開發規劃多年的「城心曜曜」建案，位於台北市城西蛋黃區的承德路二段、錦西街口難得千坪基地，緊鄰雙蓮國小、成淵國高中雙學區，以及面積約1530坪的蔣渭水紀念公園綠地，士林開發引入國際知名建築團隊P&T規劃「城心曜曜」，以向城市環境致敬的建築語彙，整合鄰近「學術文教、公園綠憩」的特色，規劃整棟建築，面對面積約8407坪的雙蓮國小與面積約8833坪成淵國高中的低矮校地建築，產生了建築環境最珍貴的永久棟距城市視野(City Vision)價值，「城心曜曜」在城心精華區段裡，創造台北市城西蛋黃區核心內「新區」的一線綠憩、城市視野「雙特色」，讓產品奇貨可居。

4要件成就Loccation，「城心曜曜」更上層樓

大家耳熟能詳的房價穩定增值因素不外乎(1)公共建設、(2)生活機能、(3)教育資源、(4)捷運路網等4要件，這些要件構成買房的Loccation(地段)，而「城心曜曜」除了完整具備房價增值4要件之外，位處城市核心區域內，能直接第一線擁抱千坪綠憩公園，是很多豪宅並不一定夠擁有的城市地段資源，這種獨特的綠色生活環境，帶來清新、樂活、無價的心理層面享受，讓「城心曜曜」房價得以加分。並由涵碧美學空間大師王勝正規劃北市豪宅少有的全層500坪俱樂部會館，提升「城心曜曜」豪宅居住品質與等級，更是事業有成追求居住更高品質企業主的絕對需求，同樣是一個加分項目。

享受頂級居家、品味生活、活氧綠憩的生活體驗

現場銷售人員表示，「城心曜曜」擁雙連站與民權西路站雙捷三線，享雙子星潛力與中山南西商圈，規劃24層鋼骨RC黃金級綠建築地標，更規劃全層500坪全齡俱樂部，結合東西方文化的新東方概念，為全家人提供飯店級的休閒饗宴。公共空間規劃包括:豪華交誼大廳、多功能文藝教室、電影院、圖書閱覽室、健身房、KTV、電競室、練琴室、棋藝室…等等，吸引大同區、中山北路沿線的隱形富豪和在地望族進場。現場銷售人員透露，45坪產品以為二代置產佔比最高，66坪產品以換屋和家族收藏傳家資產等需求為主。是台北市城西「新區」萬中選一的全新高端建築，讓未來居住者能夠享受頂級居家、品味生活、活氧綠憩的生活體驗。

10日盤中，融創中國、正榮地產、時代中國控股等地產美元債集體反彈。融創中國2026年1月到期、票息6.5%的債券每1美元漲8.6美分至59.4美分，創發行以來的最大單日漲幅。正榮地產2022年4月到期、票息5.98%債券每1美元漲6.8美分至64.8美分，創發行以來的最大單日漲幅。榮盛發展(4.180, 0.12, 2.96%)2022年4月到期、票息8%債券每1美元漲4.3美分至44.3美分，創發行以來的最大單日漲幅。時代中國控股2026年3月到期美元債、龍光集團2024年9月到期美元債、旭輝控股2024年到期美元債盤中亦大漲，每1美元漲3至6美分不等。

11月10日，杭州市規劃和結按道自然資源局（新抓簡稱“杭州市規自局”）發佈補充民於在公告稱，11月3日發佈的《杭州市國有建設用地使用權出讓資訊預告》的51宗住宅用地，繳納預約申請保證金、辦理預約申請手續截止時間順延至2021年11月18日17：00。

此前的11月3日，杭州市規自局發佈第三批集中供地出讓地塊預公告，總計51宗地塊，均為涉宅用地，總出讓面積約252.31萬平方米。從分佈區域來看，預公告地塊中有多宗地塊位於主城區，其中蕭山區6宗、余杭區7宗、臨平區4宗、錢塘區3宗、富陽區6宗、臨安區2宗。同時，杭州市規自局於11月3日發佈的公告中稱，如有意向參與上述地塊競買的，可於2021年11月10日17：00前繳納預約申請保證金、辦理預約申請手續，但暫未公佈具體競拍日期。

值得一提的是，在上述51宗地塊中，翠苑商住地、三墩競品質地塊、雲城杭騰未來社區地塊、富春灣新城地塊等均為杭州第二批集中供地臨時撤拍的地塊。

“三道紅線”發佈以來，隨著房企流動性危機的集中爆發，該指標對衡量房企債務情況是否足夠安全的意義與價值也越來越深遠。

各大房企也紛紛力求實現指標“綠檔”，尋求企業經營的安全邊界。

10月28日，榮盛發展公佈了三季度財報，公佈了公司的運營狀況。資料顯示，榮盛發展1-9月實現了營收459.2億元，經營性現金流62.5億元。累計實現了簽約面積816.03萬平方米，簽約金額923.17億元，同比分別增長21.54%、25.24%，業績增長保持著不錯的速度。

通過財報瞭解發現，榮盛發展期末的投資收益、資產處置收益，都有一個大幅度的增長，幫助企業經營實現了良好的資金補充。

值得一提的是，榮盛發展也在今年前三個季度中實現了“三道紅線”由黃轉綠的目標，成為了一家更具安全性的房企。

“三道紅線”均達標

一個明顯的趨勢變化是，房地產的經營邏輯已經發生改變，地產行業單純憑藉以往“高杠杆”即可叱吒風雲的時代，逐漸遠去。新形勢下，房企更多要考慮的是如何在發展與風險、資產與負債之間尋找一個新的平衡點。

今年隨著信貸收緊、監管擴容、集中供地等政策的陸續出臺，也讓這個資金密集型行業時刻繃緊著神經。

“三道紅線”成為考量房企財務健康狀況的硬指標後，也成為許多房企在經營策略上，主動考量的一個重要因素，絕大部分房企都在為實現“三道紅線”全部達標而努力。

今年上半年，榮盛發展財務狀況開始取得一定好轉，現金短債比為1.16，符合監管要求的大於1倍；淨負債率66.5%，遠低於監管要求的低於100%；剔除預收賬款後的資產負債率為70.81%，接近達到監管要求的70%。在“三道紅線”中已經有兩條達標，一條接近達標。

當時有業內人士分析表示，榮盛發展全年實現三條線轉綠，並不困難，只要公司業績保持良好的增長，有望在全年實現。

通過前三個季度的業績持續增長，榮盛發展提前實現了“三道紅線”全部轉綠的目標，成為一家穩健型“綠
檔
”房企。

資料顯示，榮盛發展前三季度現金短債比為1.05；淨負債率58.89%，較期初下降21.29個百分點；剔除預收賬款後的資產負債率為69.49%，較期初下降4.67個百分點。三個指標都已符合監管要求 。

AI財經社瞭解到，榮盛發展今年7月兌換到期美元債之後，下半年沒有了境外債壓力，有充裕的時間去做好外債兌付壓力。“三道紅線”轉綠之後，四季度負債依舊有再次降低的可能，本年的財務優化或許可以提升一個檔次。

結構化投資佈局，業績穩健增長

經過瞭解發現，榮盛發展能夠在今年三季度就成功實現“三道紅線”轉綠，或許並不是偶然，跟公司經營戰略調整有不可忽視的關係。

今年3月，榮盛發展進行過一次組織架構調整，為了形成“長三角+大灣區+京津冀”三大業務佈局，首次設立了“大灣區特區”，此前的主要戰場京津冀區域的七八個公司合併為北京、天津兩家公司。

據瞭解，近年來，榮盛發展持續加
大對長
三角、珠三角、環渤海、中西部的拓展力度，完成了全國性戰略佈局。

在完成全國區域佈局後，榮盛發展也有效
的
降低了區域性政策給企業銷售業績帶來的不良影響。可以更好
的
保證其銷售的穩定性，以及銷售規模的高速增長。

有媒體報導，去年，榮盛發展在長三角的浙江區域公司，完成了118億元的銷售業績，完成率達到121%，回款完成103億，完成率125%，簽約、回款完成率均居企業第一位。

今年上半年，面對疫情衝擊，融資收緊和市場下行多重壓力，榮盛發展也主要聚焦在長三角和珠三角區域，上半年投資了90.36億元，這兩個區域就佔據了投資總額的73.23%。上半年，其還實現了簽約金額567.67億元，這兩個區域占到了簽約總額的53.6%。

從資料表現來看，榮盛發展近幾年結構化的戰略調整，取得了不錯的成績。面對市場下行壓力，榮盛發展前三季度的銷售業績增速繼續在同行保持拔尖水準，實現了簽約金額923.17億元，同比增長25.24%.

近日，榮盛發展公佈了十月份的銷售業績，在房企單月市場普遍表現不好的狀況下，榮盛發展的銷售業績依舊保持穩定，單月實現了簽約金額113.23億元，同比增長1.49%。前十月也已經累計實現了簽約金額1036.40億元，同比增長22.12%，繼續保持著較快增長的態勢。

按照榮盛發展2021年公佈的簽約1300億銷售目標，以及計畫實現銷售回款1050億目標。目前榮盛發展銷售目標已經完成79.72%，全年目標完成難度並不大。上半年，回款率達到近82%，全年80%的回款目標也並不會太難。

及時的戰略調整，結構化的佈局，讓榮盛發展的經營業績能實現持續增長。榮盛發展也在前三季度實現經營性現金流62.5億元，同比大幅增加，並且連續四年為正，比肩萬科、龍湖、世茂、華潤等頭部房企。

榮盛•雲台古鎮王城巷實拍圖

企業安全的護城河

面對行業融資收緊的大環境，整個房地產行業都面臨著資金緊張的情況，積極降負債成為房企共識。隨著近幾個月房企的境外債暴雷，國際評級機構對於房企的信用等級集中下調等狀況，房企融資難度進一步加大。

業內人士表示，實現“三道紅線”轉綠，滿足國內監管標準後，國內的融資環境會略微寬鬆。由於市場下行，此時尤為考驗房企的運營能力，即使降價、降利潤，也要首先保證現金流。

目前眾多房企面臨的流動性危機，大致主要可以劃分為融資性現金流和經營性現金流受困所致。融資性主要體現在借新還舊，國內推出“三道紅線”標準後，每一檔有不同融資規模規定，只有綠檔可以實現有息負債規模接近15%。經營性現金流，主要就是通過賣房、回款實現，這是一條正路。面對市場行情下行，能夠保持業績穩定發展的企業就變得尤為可貴。這也是大多數頭部房企，為什麼在面對債務危機時，著重強調保交房的原因。

隨著融資收緊，眾多房企遭遇不同程度的資金危機。近日，央行營管部發聲，要準確把握房地產金融審慎管理政策要求，穩健開展房地產貸款業務，保持房地產信貸平穩有序投放。

目前來看，榮盛發展在“三道紅線”和“經營性現金流”上，都處於一個正向的發展區間。當一個企業能夠保持融資和經營業績的持續性，也將會給企業的經營安全性，帶來更多
得
保障，最終形成良性發展的局面。

只有熬過行業的“冬天”，才能真正迎來“明天”。

昨日央行公佈的10月金融資料中，最受市場關注的莫過於與房地產相關的貸款增長情況了。央行以一種少有的方式回應了市場關切——單獨公佈了10月份個人住房貸款統計資料。以往，外界主要通過當月住戶中長期貸款增長情況推測個人按揭貸款投放情況，此次直接公佈個人住房貸款環比多增1013億元，用資料證實了房地產貸款形勢已轉好。

個人房貸與房價走勢高度關聯，10月份個人房貸重回環比多增，顯示前期房價過快上漲得到抑制後，房貸供給回歸常態。正如央行此前所言，前期，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制；房價回穩後，這些城市房貸供需關係也在回歸正常。

不僅是個人按揭貸款的合理需求正被“提速”滿足，各地加快了個人房貸的審批投放，與房企直接相關的開發貸也在“解凍”。記者瞭解到，10月以來，多家銀行的房地產開發貸投放大幅增長，11月上旬銀行業的房地產貸款投放力度進一步加大，可以預計，本月房地產貸款環比增長的態勢仍將延續。

對房企來說，融資環境回暖的感受會越來越明顯。從9月底金融監管部門召開房地產座談會，到目前房貸投放逐步回歸正常，政策傳導的效率有目共睹。當前還僅僅是房貸回暖的開端，四季度隨著相關政策進一步傳導至更多的銀行，以及金融監管部門的協調配合，房貸政策糾偏的有利效應會持續顯現。

政策和貸款供給的改善，對市場預期的影響至關重要。或許是感受到了近期頻頻釋放的政策信號和轉好的房貸資料，房地產板塊在昨日迎來了久違的反彈，滬深港三市多數房企的股價逆勢上漲，地產債券亦回暖。不可否認，三季度，受個別房企債務風險事件的持續發酵，金融市場對房企尤其是民營房企的風險偏好快速下降，悲觀情緒的傳導波及一些財務狀況良好、經營穩健的房企，讓處在降負債、謀業務轉型的眾多房企，承受了巨大的現金流壓力。

穩定的市場預期，是一個行業平穩發展的重要前提，這也關乎企業可持續性融資的能力。壓垮一家企業的導火索，往往是因市場負面預期的傳染形成一致性的風險偏好，導致企業失去再融資能力，從而造成現金流的快速枯竭。而市場悲觀預期的修復，也往往受利好政策的引導，以及“先頭”資金的加入。當前，房地產行業同時擁有利好政策和信貸資金的“加持”，市場風險偏好將持續回升，在堅持“房住不炒”的基礎上，整個行業才能行穩致遠。

自二手房參考價推出以來，深圳二手住宅過戶已連續7個月跌至榮枯線5000套以下。不過，最近有關深圳二手房市場交易回暖的聲音不斷，市場情況到底如何？

記者注意到，二手房交易回暖確有資料支援11月開始每天的二手房成交備案數量都超過百套。記者在深圳市房地產資訊平臺看到，以11月8日為例，深圳二手住宅成交量為113套。與此對比的是，10月深圳二手房在售房源數量環比上升2.0%至30168套，但二手住宅過戶套數為1605套，環比下滑9.1%，10月二手住宅過戶套數為2012年3月以來的最低值。


樂有家研究中心表示，自深圳二手房參考價新政以來，購房者的觀望情緒已持續大半年之久，但被冷凍了大半年的深圳樓市在10月下旬已經有了回暖跡象。樂有家研究中心統計門店資料顯示，10月下旬客戶看房及成交量已出現上漲，並迎來了近八周的高峰。此外，在長達半年的博弈中，部分業主開始示弱。樂有家門店資料監控顯示，10月深圳二手住宅掛牌價呈現大面積下滑，絕大部分片區環比均下跌，跌幅多在0.5%~1.5%。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，10月深圳二手住宅成交量雖然再度下滑，但跌幅已比前兩個月有所收窄。另外，從仲介協會每週列印二手合同情況分析，10月每週二手合同的列印量已比9月有所提高，再加上從9月底開始市場上二手房的買賣開始有少許增加的情況看，深圳二手市場或已經築底，正等待時機回暖。

從深圳市房地產產仲介協會公佈的資料顯示，2021年第四十四周（10月25日~10月31日），全市二手房（含自助）網簽量已收復500套成交關口，當周網簽量556套，環比回升19.6%。11月1日至7日，全市二手房（含自助）網簽量為575套，環比持續上升3.4%。

不過，深圳市房地產仲介協會發展研究部主管華洪認為，二手房成交備案數量增加，或許是以前積壓的未備案房源集中備案，儘管目前二手房網簽量回升，但單周網簽量還沒有突破600套，11月二手房網簽量預計在2000到3000套左右，目前的交易情況談不上“回暖”，只能說回歸平穩。

記者在羅湖、福田多個片區採訪時，多位房產仲介經理均表示，二手房諮詢的客戶數量有所增加，但促成成交依舊不容易，調控趨嚴的預期依舊影響購房者的心態。

深圳中原地產總經理鄭叔倫表示，目前市場上不確定性因素較多，讓大家觀望氛圍濃厚，更加謹慎不敢輕易下手，成交量進一步走低。不過，等到市場上的不確定性因素消除，反而是二手房交易回升的機會。目前來看，房價短期內不會有太大的起色，房住不炒政策堅定不移，而近期反復提到的共同富裕是房住不炒的延伸，房價漲幅受限。

近日恆大集團債務危機急待「拆雷」，有3筆合計1.48億美元的境外美元債利息最後限期於10日屆滿，後續還需在12月28日支付另外2筆債券利息、總額超過2.55億美元。綜觀整體大陸房地產開發企業的財務地雷的不確定性引發市場憂慮，港媒《大公報》更點名恆大、新城控股、綠地控股、碧桂園、融創、旭輝、富力等7家大陸房企財務不達標。

如再加上已證實有債務危機的佳兆業、花樣年，實際上應該有9家。據了解，大陸官方對房企的財務指標，畫出淨負債率不得大於100％；剔除預收款的資產負債率不得大於70％；現金和短債比不少於1倍等3道紅線下，上述7家房企都至少踩中一條，其中恆大、富力更是高危族，恆大踩中兩條，富力更是三條全犯。

實際上，恆大流動性危機從9月以來愈演愈烈，之前已2度在30天寬限期截止前支付逾期利息、成功避免違約。但能否在10日兌付1.48億的境外美元債利息，成為債市投資者判斷市場走向的重要參考。

這也讓恆大近日不斷套現籌資，據港交所文件揭露，恆大連續3個交易日拋售旗下恆騰網路股權，4日拋售1.5億股、5日拋售1.8億股、8日拋售2億股，合計套現11.25億港元。減持後恆大持有恆騰網路股份比例降至20.82％，原本的第二大股東騰訊持股則增至23.9％，躍居為第一大股東。

此外，本月4日港交所也揭露恆大集團在盛京銀行的持股比例，從49.59％下降至19.85％，稍早的出售持股確定可變現110億元人民幣。

但恆大出售旗下公司持股也不光為還債，一邊「拆雷」同時，也加速朝新能源汽車轉型。恆大汽車10日宣布，將透過先舊後新方式，以每股2.86港元配售1.74億股，預計融資總額約5億港元。據恆大汽車公告，擬將融資專款用於集團新能源汽車的研發及生產製造，為恆馳新能源汽車順利投產奠定基礎。

人民銀行昨日(10日)公布的數據顯示,10月末,銀行業金融機構個人住房貸款餘額37.7萬億元(人民幣．下同),當月增加3481億元,較9月多增1013億元,金融機構房地產貸款投放明顯加快.

不僅是個人按揭貸款的合理需求正被滿足,與房企直接相關的開發貸也在「解凍」.內地多家媒體報道,10月以來,多家銀行的房地產開發貸投放大幅增長,11月上旬銀行業的房地產貸款投放力度進一步加大,可以預計,11月房地產貸款環比增長的態勢仍將延續.

光大證券金融行業首席分析師王一峰表示,此前,由於部分金融機構對於監管政策在理解上存在偏差,房地產融資各渠道有所收縮.隨著監管部門及時加強引導溝通,穩定市場預期,合規的房地產融資在一定程度上出現放鬆,以滿足房地產正常合理的融資需要.

渝太地產(00075)公布,獲主要股東張松橋告知,他間接全資擁有的 First Rose Global Limited 昨日以1﹒76億元售8800萬股,即約11%股權予執行董事黃云,每股作價2元.該集團指,交易後, First Rose 持股降至約6.1%,且不再為主要股東.至於黃云持股升至約20.98%,並成為主要股東.

另外,該集團指,自昨日起,張松橋已辭任執行董事、主席及董事總經理,董慧蘭已辭任執行董事,各自已確認其與董事會並無任何意見分歧,亦無任何有關請辭而需要提請股東或聯交所注意之事項.該集團指,同日黃云已獲委任為主席、董事總經理、提名委員會成員兼主席、薪酬委員會成員及授權代理.

北京能源國際(00686)公布,與興業金融租賃訂立融資租賃協議,興業金融租賃以總代價2.8億元(人民幣．下同)向其購買租賃資產,隨後將該等租賃資產租回予該集團,估計利息支出約3714萬元.

該集團指,租期60個月,估計利息乃按浮動利率計算,並將參考,中國人民銀行不時發布5年期以上貸款市場報價利率於首兩期減30個基點作出調整,即於融資租賃協議日期為4.35%,及剩餘分期加32個基點作出調整,即於融資租賃協議日期為4.97%.該集團指,租賃資產為內蒙古太陽能項目的各種太陽能發電設備於10月底帳面值約3.19億元,去年度純利約1900萬元.

港龍中國地產(06968)公布,連同合營公司及聯營公司在內,10月銷售額約10.02億元人民幣,按年跌約69%.

該集團指,今年首10個月銷售額約265.12億元人民幣,按年增約19%.

內地《証券時報》報道，銀行間市場交易商協會日前舉行房企代表座談會，意味着房地產企業境內發債的相關政策會有所鬆動，近期將會有房企在公開市場發債融資。銀行等機構投資者也會通過債券投資等方式為房企「輸血」，防止房企資金鏈進一步惡化。

報道指出，自人民銀行、銀保監於9月底召開房地產金融工作座談會以來，金融監管部門多次釋出房地產金融政策訊號，引導房企融資環境逐步「解凍」。

各地按揭貸款審批進度和利率定價，個人按揭貸款額度緊張情況已有所緩解，房企開發貸邊際放鬆的政策傳導仍需時日。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，圍繞房地產金融風險問題，預計今年第四季度和明年上半年還會有新政策，進而為房企經營創造更好的營商環境。

第三輪集中供地降價

近期房地產市場還有另一個顯著變化引起關注，第三輪集中供地政策現寬鬆，門檻較第二輪明顯降低，例如有城市下調了土拍保證金比例和首付款比例，部分地塊的起拍價也獲下調。

財聯社引述銀行間市場交易商協會於周二舉行房企代表座談會的參與人士透露，招商蛇口、保利發展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。

國盛證券分析師楊業偉表示，大型國有房地產公司本來就能夠繼續發債，市場關注焦點在民營企業。民企一直希望發債，問題是誰會來買這些債券，除非監管部門指導銀行認購。

另外，華潤置地（01109）公布，與一家銀行訂立15億元貸款融資協議，自提款日起計為期5年。

頻密掃貨 買東莞佛山物流園

領展（00823）連番展開收購行動，昨天宣布斥資58.2億元，向怡和集團收購兩幢分別位於柴灣及紅磡的綜合用途停車場大樓及倉庫物業全數權益，作價較物業於10月22日的估值折讓4.3%。領展以內部資金及債務融資安排支付此項收購，預計今年底完成交易，按截至9月底的財務狀況計，債務對資產總值比率將因此由21.6%上升至23.6%。同時，領展初步以7.54億元人民幣收購東莞及佛山兩項新落成現代物流物業的75%權益。

怡和售出 旗下仁孚租回

行政總裁王國龍表示，收購柴灣及紅磡物業，加上投資東莞及佛山兩個物流園，反映領展近年盡量改善資產組合，以提升抗跌力；目前收購仍朝這個方向去做，會繼續留意香港、內地、英國、澳洲、新加坡及日本等市場的不同機會，並沒有就特定市場設指定佔比目標。領展收購投資進取，上周日（7日）以5.382億澳元收購澳洲悉尼商業區3座購物中心各50%股權。

位於柴灣的倉庫物業樓高9層，總樓面43.83萬方呎，設有45個泊車位的停車場。紅磡物業樓高13層，總建築面積42.14萬方呎，有932個私人及公共泊車位的停車場。兩幢物業均定位為4S全方位汽車服務大樓。

交易設有售後租回條款，交易完成後，領展將與怡和旗下在香港代理平治汽車的經銷商仁孚行，簽訂租務協議及續租安排，領展可每年加租4%。王國龍稱，與現有用戶仁孚行簽訂長期租約及每年有指定租金加租比率，可帶來長線收入增長貢獻，至於停車場本身加價與否仍由仁孚行決定。

主席聶雅倫稱，收購柴灣及紅磡物業有助未來分派進一步提升；在港物色收購有不少競爭，買地方面也會繼續留意政府的賣地表，可夥拍合作方出手競投。領展計劃就約20個資產提升項目，合共投放超過10億元資本開支。

每單位半年分派增12.7%

領展公布截至9月底止半年度業績，可分派總額33.36億元，按年增長14.2%。每基金單位分派159.59仙，升12.7%。期內，收益上升10.4%至57.78億元；物業收入淨額升8.8%至43.91億元。每基金單位資產淨值較3月底升2.3%，至77.99元。該股昨午公布業績及收購計劃後止跌回升，收報70.4元，升1.3%。

截至9月底止，香港零售租賃業務出租率達97.5%，創歷史新高，平均續租租金調整率上升至3.4%，且商戶每方呎銷售總額增長8.9%，接近於2019年疫情前水平。

王國龍指出，近月商場人流增加，租客銷售成績改善，停車場使用量也有增長，旗下商場亦新開逾300間商舖。

摩根士丹利表示，領展每基金單位分派近1.6元，較該行預期高7%，維持增持評級，目標價86元。摩根大通表示，領展分派較預期高10%，相信全年分派可達3.18元，維持其增持評級，目標價87元。

物管股安能物流（09956）今天掛牌，根據耀才證券暗盤交易中心顯示，該股昨日暗盤價收報13.54元，較招股價跌2.45%，每手500股計，賬面蝕170元。另原定昨日公布每股定價及配售股份的內地金礦有害廢物處理公司鴻承環保科技（02265）延遲一天上市，該公司表示，由於需要更多時間落實公告及獲取監管當局批准，故將公司上市時間延期。

安能物流以下限每股13.88元定價，集資淨額約10.09億元。該股公開發售獲超額認購約1.8倍，國際發售部分獲約1.78倍超額認購，一手中籤率50%，抽3手穩獲一手。

另外，物管股京城佳業（02210）昨掛牌，首日開報8.28元，最高見8.3元，收報8.26元，較招股價低0.02元，每手400股計賬面蝕8元。京城佳業公開發售錄得超額認購約1.88倍，國際發售部分獲輕微超額認購，集資淨額約2.47億元。認購一手400股中籤率25.07%，抽5手穩獲一手。

鴻承環保上市延至周五

鴻承環保科技指出，由於需要更多時間落實公告及獲取監管當局批准，故將公司上市時間延期。其後晚上發公告指出，股份配發結果將不遲於11月11日發布，預期於11月12日（周五）掛牌。該公司發行2.5億股，招股價為1.02元至1.48元，集資最多3.7億元，原定於11月11日上市。該股集資所得款項淨額中，86.7%將用於設立新生產設施，包括兩間生產區；3.9%將用於加強研究及開發能力，以及9.4%將用作一般營運資金。

本月首10天 8宗一手刷新造價或呎價

多個焦點新盤推售，一手市場持續暢旺，新盤頻現破頂成交。本報統計，本月首10天已錄得8宗造價或呎價破頂個案，追平10月全月破頂宗數。最新一宗為新地（00016）長沙灣南昌站上蓋現樓項目匯璽III，昨天以6470萬元售出皇鑽匯一個4房戶，成交價創整個匯璽發展項目3期中單一單位新高。有業界人士表示，不少買家傾向認購質素較高的單位，尤以中上價新盤情況較顯著，在一手氣氛熾熱下，料將可持續錄得破頂個案。

追平10月全月紀錄

匯璽III破頂成交位於皇鑽匯8樓A室，實用面積2171方呎，屬4房間隔，為匯璽III面積最大單位，以6470萬元售出，呎價29802元，成交價不單創匯璽III新高，亦是匯璽發展項目3期中，造價最高的單一單位。

近月多個焦點盤連番推售，推高一手市場氣氛，破頂個案頻現。本報統計，上述匯璽III創新高成交已是本月截至10日的第8宗破頂個案，追平10月全月只有8宗的紀錄，可見新盤破頂步伐加快。本月最矚目破頂成交要數周二（9日）錄得、由九龍倉（00004）及南豐合作發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第三期16D室成交，該單位實用面積4544方呎，連3個車位以約6.4億元售出，呎價高見14.08萬元，打破今年2月長實（01113）港島半山21 BORRETT ROAD第1期23樓1室天池屋所造出的呎價13.6萬元紀錄，並重奪亞洲一手分層呎價新高寶座。

本月創新高價個案還有長實位於元朗洪水橋#LYOS，首輪銷售推出20伙「層層叠趣」複式花園戶以招標方式發售，共售出14伙，多個單位成交呎價高見2萬元或以上，貴絕洪水橋，其中呎價最高為複式B座地下及1樓10室，以及複式D座地下及1樓35室，實用面積同為778方呎，兩單位均以1588萬元售出，呎價高見20411元。

信置（00083）旗下馬鞍山Silversands更於5天內連環破頂，3座8樓A室，實用面1249方呎，於本月4日以3213.7萬元售出，呎價25730元，成交價及呎價齊創項目標準戶新高。其後同項目2座8樓A室於本月8日以2863.2萬元售出，單位實用面積1111方呎，呎價高見25771元，進一步推高項目標準戶的呎價紀錄。

布少明：豪客掃優質單位

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年經濟氣氛顯著改善，剛性需求強勁，一些中小型新盤成為買家上車目標，故認購單位時希望愈平愈好，但一些中上價樓盤，不少買家則主力認購較優質的單位，近期多個焦點盤連番推售，在熾熱氣氛帶動下，相信買家願以更高價錢覓心頭好，料新盤破頂情況持續。

二手市場購買力流入二三線屋苑，沙田單幢住宅勵城花園交投罕有跑贏市區藍籌屋苑，本月已錄得2宗成交，當中一個2房戶樓價衝上718萬元貴絕全廈，樓價較同類單位不足一年勁升19.7%；至於紅磡黃埔花園終打破悶局，錄得本月首宗交易。

消息指出，勵城花園中層F室2房單位，實用面積426方呎，裝修不俗，開價750萬元，終減至718萬元售出，呎價16854元，樓價及呎價同創該廈新高。原業主2017年斥529萬元購入，賬面升值189萬元（35.7%）。較上址高兩層的F室，據聞屬移民盤，去年12月初僅售600萬元，相隔逾11個月，剛易手單位售價賣貴118萬元（19.7%）。

勵城花園僅有160伙，提供城門河畔一帶少有實用面積逾400方呎單位，儘管是次呎價破頂，惟較毗鄰的河畔花園成交呎價仍明顯低水；後者本月暫有一宗成交，呎價為19793元。

尚譽迷你戶蝕12%易手

另外，中原地產分行經理袁顯岸謂，由超過1.03萬伙組成的黃埔花園，受累新盤搶客，本月只錄得一宗成交，較上月同期大減4宗（80%），最新成交為2期9座低層C室，實用面積389方呎，2房間隔，望球場景，原業主由740萬元，減價至733萬元沽出，呎價18843元，以1991年斥91.5萬元買入計，賬面賺641.5萬元（7倍）。

北角尚譽迷你戶繼續慘蝕，中原地產區域營業董事林龍南表示，一個高層E室開放式單位，實用面積198方呎，以500萬元易手，呎價25253元。原業主2018年中以逾570.94萬元一手購入，直至今年3月交吉放售，叫價550萬元本已低於買入價，惟仍要再減價始獲承接，逾3年賬面蝕逾70.94萬元（12.4%）。新買家見上址樓齡新及看好附近皇都戲院大廈重建潛力而入市。

可與鄰近城市接軌 引高端人才資金來港

今年特首於施政報告宣布打造「北部都會區」概念後，不少業界人士認為，對香港樓市有正面作用。嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明則認為，長遠要看政府怎樣落實規劃及實行，最重要是要香港可與鄰近城市接軌，引進更多有錢、有能力及有才幹的高端人士來香港。

近半年新冠肺炎疫情進一步回穩，温偉明指出，港人漸漸習慣了在疫情下生活，有實質住屋需求的市民開始出動置業，樓市表現正面，但暫未見數年前一窩蜂出動買樓的情況。從銷售數字看，今年全年一手樓銷售約1.5萬伙，與2018及2019年相若，反映樓市只是回復正常水平，未有因為疫情受控而出現銷量急增情況。

他指，近月政府計劃推出不少新政策，包括「北部都會區」發展藍圖，市場對樓市前景有憧憬，但長遠還需看政府怎樣落實政策，一個發展需要多個政府部門批准，包括地政總署、屋宇署及城規會等，形成架床叠屋的問題。

須避免多部門審批「架床叠屋」

他舉例指，「今時今日單計發展藍圖，首先要去城規會解釋，需花很長時間與地區人士進行研討；再例如批核圖則，由於政府尊重不同專業的意見，結果審批圖則時規劃署、屋宇署及地政總署也會參予。當然他們以不同的專業角度去審批，規劃署從規劃角度，屋宇署則根據建築物條例，地政總署根據地契，一層一層的批核，令整個審批流程需要很漫長的時間。倘政府統一三個部門使用同一標準，或將審批流程簡化，可將整個『北部都會區』的發展加快。」

另一方面，温偉明認為，「北部都會區」另一重點是如何令中港接軌，吸納人才及資金來港。「新發展藍圖，可說是解決香港房屋及基建問題，但重點是，未解決如何與鄰近城市接軌，如新界西北與深圳前海、蛇口接軌。」

「過去是香港對內地輸出資金及技術，今日香港反而需要內地輸入，不論資金、人才及技術方面。」他指出，目前內地房地產發展蓬勃，數年前最貴的樓每平方米售價20多萬元人民幣，即香港每平方呎2萬至3萬元；今時今日蛇口南山個別樓盤已上升到每平方米30萬元人民幣，香港應該思考怎樣吸納內地的高端人口，來港置業、工作，甚至落地生根。若香港多了一批有錢、有能力及有才幹的高端人口，來港工作、居住或投資，對香港未來發展都是一件好事。

温偉明強調，「北部都會區」概念不應單是修橋築路、增加住宅供應，而是需要作全面規劃，包括人口及經濟政策配合，香港才能穩定繁榮發展。

港人穩陣 未來樓市表現平穩

至於樓市前景方面，特首林鄭月娥宣布打造「北部都會區」概念後，心理上確實有正面影響，有業主即時反價，市場交投亦即時回升。

但長遠而言，香港人始終好穩陣，會觀望政策最終能否落實，觀察計劃落實得來，是過度供應，還是引發真正的需求。又謂即使美國加息，香港銀行未必跟隨，在沒有其他負面因素衝擊下，未來樓市表現會平穩發展。

內房債務問題持續發酵，市場擔心流動性風險，多間內房企昨日再被評級機構下調信貸評級。上月爆出債務違約而停牌的花樣年（1777.HK），昨日復牌最多曾瀉逾51%，低見0.27港元，即使臨近收市跌幅略收窄，收市仍挫逾36%，收報0.355港元。

停牌一個月的花樣年周二發通告指，已於10月4日到期的未償還債券涉及金額約2.06億美元，相當於約16.07億港元，至今未有相關到期債券持有人要求即時還款。但就收到未到期債券持有人要求還款，公司正就償付安排與貸款人展開討論。花樣年稱將繼續推行措施緩解流動資金問題，正與相關債權人積極磋商，以就與債權人重續或延長其借款，或其他安排達成協議。

穆迪再下調佳兆業信貸評級

而正在停牌中的佳兆業(1638.HK)昨日再被評級機構穆迪調評級。穆迪稱，將佳兆業的長期企業家族評級從Caa1下調至Ca，將其高級無擔保債務評級從Caa2下調至C，展望仍為負面。穆迪副總裁、資深分析師 Cedric Lai 表示，「降級反映了佳兆業流動性風險加劇，」「債權人的債務回收前景可能進一步弱化。」又指該公司「高度依賴離岸債券市場作為其主要的融資渠道，截至2021年6月30日佔其總債務的58%。」彭博匯總的數據顯示，佳兆業未償還的公開發行債券和貸款總額為786億元人民幣。

標普下調世茂集團評級

另外，標準普爾把世茂集團（0813.HK）的長期發行人信貸評級由「BBB-」下調至「BB+」，展望負面，以反映在艱難的商業環境下，該集團在去槓桿方面將面臨巨大困難。世茂集團被下調評級，惟其股價先跌後回升，早段曾跌近3%，但收市急升近17%，報10.5港元。

此外，外電報道指出，中國恆大（3333.HK）有一筆逾期1.48億美元的債券付款須在昨日完成，且公司還需在下月28日支付分別於2023年6月和2025年6月到期的債券利息，總額超過2.55億美元，相當於約19.9億港元。

傳部分央企倡調整「三條紅線」

內房企被評級機構下調評級，境外融資難度增加；在境內則需面對嚴厲的「三條紅線」監管。內媒財聯社昨引述知情人士稱，對於地產收併購，近期部分央企國企向監管部門反映，如果要做一些承債式收購，「三條紅線」就會被突破，建議監管部門對「三條紅線」相關指標予以調整。

新盤市場激戰連場，借北部都會區概念推售的洪水橋#LYOS突圍而出，昨第二輪銷售再開紅盤，即日沽清推售的90伙；在首輪銷情報捷的天水圍Wetland Seasons Bay第2期再接再厲加推單位，市場指，累收近2500票，續由年輕客源主導；此外，焦點盤啟德MONACO ONE暫收逾4500票，超額逾12倍，其中以1房戶最受捧。

長實旗下洪水橋#LYOS乘首輪沽清公開發售單位之勢，昨次輪推售90伙分層戶，於兩個半小時內沽出全數單位。換言之，全盤分層戶已全數售罄，餘下6伙「層層叠趣」複式戶則續招標推出。

長實執行董事趙國雄表示，是次銷售的前庭花園戶，於開售20分鐘內已全數被選購，銷售流程順暢，買家反應熱烈。項目剩餘的分層單位均已推出，未來續以招標形式推出「層層叠趣」複式戶。

趙氏指，項目吸引不少年輕買家，單位樓價於800萬以下，能承做高成數按揭，實屬他們開展置業階梯的好機會，能迎合他們的負擔能力，故受這個組別的客源垂青。

長實高級營業經理楊桂玲就指出，項目客源以用家為主，同時亦不乏投資者買入作長遠收租之用。

此外，會德豐地產啟德MONACO ONE續開放示範單位及收票，市場消息指，累收逾4500票，以周六公開發售341伙計，超額逾12倍，已大幅超越系內同區MONACO收3727票紀錄，創系列新高。而發展商將夥拍中原推出按揭優惠，今日公布詳情。

發展商指，項目主打中小型單位，目前1房及2房開放式廚房最受歡迎，吸引首置及小家庭入市。港置營運總監及九龍區董事馬泰陽指，入票客近一半傾向購入1房戶，大部分為投資客，2房戶佔三成，3房戶則佔兩成。

至於新地天水圍Wetland Seasons Bay第2期，首輪沽清推售的136伙，發展商旋即加推，市場消息指，連同首輪向隅客自動復活票，項目累收近2500票，以本周六公開發售164伙計，超額認購約14倍。此外，同日將會招標出售8伙。

項目首錄別墅成交，售出RV3的5及6樓B室，1124方呎，以1833.7萬成交，呎價16314元。區內代理指，昨日#LYOS次輪銷售，搶去市場部分注意力，雖然單日新入票比平日少，但市場預期將有大批向隅客將會再度入票。

過去數年樓價接連上升，除私樓售價升溫，連帶居屋樓價亦受帶動，本報追蹤多個新居屋，於三年額外印花稅捆綁期屆滿後，業主陸續推出市場放售，更頻錄止賺離場，樓價普遍升值約一倍，當中以荃灣尚翠苑升幅最為顯著。

本報追蹤多個新居屋屋苑，包括天水圍屏欣苑、荃灣尚翠苑、新蒲崗景泰苑、元朗宏富苑、沙田美盈苑及青衣青俊苑，於三年期SSD期屆滿後，接連於市場放售，而成交價跟原業主於3至4年前的買入價作對比，物業普遍升值約75%至140%不等。

其中，荃灣尚翠苑實屬備受矚目的新晉居屋之一，年中開始鬆綁後，更多次刷新界區未補地價居屋呎價紀錄，近3個月錄約13宗成交，單位升值幅度約由85%至140%。

近日再錄新高成交，屋苑C座的一間高層3室，面積439方呎，近日以居二市場價632萬沽售，呎價約14396元，再創新界未補地價居屋呎價新高。原業主於17年8月以約286萬購入單位，持貨4年轉手賺346萬，物業升值近1.21倍。

對於物業的價值上升逾倍，柯氏反映，惟就算如此，屋苑單位的價格對比區內一些樓齡相若的私樓，仍然有一段距離，故仍然受一眾合資格買家歡迎，因未具財力購入私樓，而把目光投到居屋放盤上。

另一方面，天水圍屏欣苑單位亦陸續鬆綁，近期開始進入二手成交的高峰期，近3個月錄約12宗成交，成交單位平均升值90%至130%。其中屋苑C座低層4室，面積約380方呎，2房間隔，以居二市場價420萬成交，呎價約11053元。對比原業主3年前約180.35萬的買入價，轉手賺239.65萬，升值132.9%。

祥益高級區域經理黃肇雯指，屏欣苑位於鐵路沿線，吸引買家選購，另一個較吸引的優勢為項目樓齡簇新，方便申請做未補價居屋最長25年的9成按揭。

新蒲崗景泰苑近日亦錄獲利轉手個案，其中層2室，面積391方呎，新近以488萬未補價成交，呎價12480元。據悉，原業主於2017年7月以213萬未補價購入，持貨約4年，帳面獲利約275萬，升值1.29倍。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，居屋總價細，吸引不少買家入市。其中部分屋苑更受惠於新界區整體樓價上升的趨勢，使對比買入價的升幅更明顯。

隨着新居屋接連出現二手沽貨獲利個案，促使業主放售心態轉趨強硬，不單止放盤時叫價進取，往往較原先買入價高出逾1.2倍，甚至逐步收窄議價空間，僅提供約2%至3%的議幅。

美聯高級分區營業經理柯志東表示，荃灣尚翠苑由於接連有滿三年SSD期鬆綁放售，目前只有約二手放盤，叫價均傾向進取，平均叫價約14300元。柯氏透露，屋苑其中一個放盤單位，業主的原買入價約270萬，而現時的叫價則約600萬，成功出售的話帳面賺約330萬，升近1.2倍。除此之外，業主普遍放售心態強硬，普遍僅提供2%至3%的議價空間，甚至有部分採零議價放售。

祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍屏欣苑近期未補地價買賣放盤約有60個，放盤平均呎價約12122元。其中項目的一間C座高層13室，面積380方呎，以居二價425萬放售，呎價約11184元。據悉，業主於2018年以190萬未補地價購入，如單位以現時叫價賣出，帳面能賺逾235萬，升值逾1.2倍。

世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，新蒲崗景泰苑現時約有10個居二市場放盤，平均叫價約12000至13000元水平。其中高層單位，面積293方呎，叫價398萬，呎價約13584元。以現時叫價對比約4年前約173萬的買入價，叫價高約225萬，即相差近1.3倍。

區內代理透露，青衣青俊苑現有約10個放租盤，全數叫價較買入價高逾1倍，其中1個低層單位面積438方呎，2房戶型，叫價530萬，業主以231.8萬買入上述單位，對比下叫價高約1.29倍。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示，儘管居屋樓價已錄高於市場其他板塊的升幅，惟對比私樓價格仍有一段距離，由於SSD鬆綁後轉手放售的居屋數量未算太多，料部分地理位置較優秀，及配套不俗的居屋，將繼續買家爭奪，預料居屋樓價將繼續上升。