「桃園航空城區段徵收工程（A1、A2、A3標）開工典禮」於日前隆重舉行，由行政院副院長沈榮津、內政部長徐國勇、桃園市長鄭文燦等親臨主持，象徵著大型開發「航空城計畫」正式動土啟航，邁入施工階段，將充分利用機場周圍廣大腹地及國際運籌優越區位，引進AI科技、生物醫療科技、國際物流、航空輔助及綠色能源等產業，將航空城打造為桃園城市發展的堅實基盤。

「桃園航空城」第一期開發面積1,756公頃，包括市府主辦附近地區（第一期）及代辦海軍基地及周邊地區，總發包工程經費約581億元，依地理區及預算金額區分10標施作，未來桃園航空城計畫內道路串接9條聯外道路，包括國2甲線、國1甲線、台15線改線、台4線路段改善、桃5拓寬延伸、台31北延、客運園區至機場聯絡道路、機場捷運橋下道路（A15至A17），以及G12、G13a整體開發案之1-1-50M道路，結合捷運綠線增設三個捷運站，全面建立完善的交通路網，紓解航空城及周邊居住與就業人口的交通需求，也整合鄰近青埔地區的周邊建設，包含緊鑼密鼓推動中的「桃園市立美術館新建工程」、「桃園會展中心」、「桃園流行音樂露天劇場暨國際原住民族文化創意產業園區」、「亞洲矽谷創新研發中心」等，期待航空城開發計畫引領桃園市蓬勃發展，更可帶動臺灣產業轉型及提升國際競爭力。

市場資金充沛，但政策打房讓法人貸款成數降低，以法人現金不貸款買豪宅，漸成為富人主要資產配置模式之一，案例愈來愈多。最新實價登錄結果顯示，富達鋼鐵林姓家族以岑宏事業名義，10月斥資5.16億元現金，將「和平大苑」21樓二戶現金打包買下，換算單價分別為176.7萬、178.2萬元。

2021年北市的豪宅市場，如「西華富邦」、「信義聯勤」、「潤泰敦峰」、「天母御莊」、「信義首席公館」等，都出現法人以現金購買的交易，不乏一次買同層二戶，或一次買上下樓層四戶案例。「和平大苑」的最新買主，即是過去曾開價75億元，出售北市南京東路五段上都更案的富達鋼鐵林姓家族。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「和平大苑」低樓層成交價落在每坪145~160萬元，中樓層約在每坪160~190萬元，高樓層則約每坪190~225萬元，這次成交的中樓層21樓兩戶，單價每坪177~178萬元，略高於相鄰樓層行情，主要是因近期房市氛圍熱絡，買方出價相對積極。

張旭嵐還說，富豪一次購入多戶，除了擴大室內使用空間，也便於安置家族成員，就近互相照應，並達到企業資產配置的目標。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近期法人無貸款購屋的案例明顯增加，幕後推手其實就是央行。央行2020年底祭出信用管制，限縮法人購屋貸款成數，第一戶上限六成，第二戶以上僅可貸五成，且均無寬限期，3月又進一步將成數下修至四成，使法人購屋的融資部位銳減。

因法人購屋貸款額度明顯縮水，因此財力充裕的法人買家，直接砸現金購屋，既可省去貸款送件的流程，加速不動產的取得時程，對法人而言，還可以減少無預警管制生變的交易風險，省時又省事，並為往後的企業融資保留彈性，一舉數得，是不貸款購屋大行其道的主要原因。

對抗通膨，不動產成為富豪資產配置的主要選項，助攻台中七期豪宅買氣爆棚。據內政部實價登錄資料顯示，西屯區七期今年來，總價4,000萬元以上、屋齡10年內的豪宅大樓，累計成交量達94筆，每坪均價達53.51萬元，年漲幅逾7％，三年內漲幅更逼近三成。

市場專家表示，由於豪宅產品通常實登速度較慢，2021全年筆數會到2022年首季才會完全揭露，七期豪宅總成交量可望續創新高。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，通膨壓力瀰漫全球，且台股這兩年來在全球股市中表現搶眼，不少在股市獲利了結的高資產族群，開始尋求更穩定的資產配置方式，豪宅產品買氣明顯提升，大多鎖定七期新市政中心大型綠地旁、或市政路、惠中路等重要路段周圍。此外，具品牌力加持的個案，在市場上流動的數量相對稀少，置產族群對於這樣的物件，下手毫不手軟，部分社區轉手的數量雖不多，但轉手的成交準確度及獲利幅度，相對較高。

其中大陸建設委託義大利國寶建築Antonio Citterio及其團隊ACPV設計的「麗格」，2020年落成後、近一年共有16筆交易，2021年均價64.89萬元，較預售時漲幅近14％；其中，27樓及33樓均攻上7字頭大關。7月24樓實品屋以總價1.2億元成交，拆算單價高達91.3萬元，穩居全年單價最高的指標豪宅。

同樣獲得美國Luxury Lifestyle Award及英國國際房地產大獎（IPA）等國際獎項肯定的「寶璽天睿」豪宅案，近一年則有10筆交易揭露，社區均價目前已達68.1萬元，為台中均價最高的豪宅社區，備受海外返台置產的企業主青睞。

五區國稅局日前針對全國擁有10戶以上非自住房屋的多屋族展開租金專案查核，台北市有名囤房16戶的大戶收到輔導函後，自動補報3年租金所得新台幣200多萬元，補稅17萬元，因自動補報而免罰。

財政部轄下的台北國稅局今天舉行例行記者會，會中針對財政部日前啟動的「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」說明成果。

「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」主要鎖定全國擁有10戶以上非自住房屋的多屋族，強查是否漏報租賃所得，以遏止包租公包租婆逃漏稅，並合理增加多屋族稅負。

台北國稅局表示，專案計畫展開後，五區國稅局便針對轄內囤房大戶一一寄發輔導函，輔導其自動補報租賃所得，並補繳稅款及加計利息，若自動補報補繳可免罰。

台北國稅局分享，轄內有名囤房大戶持有16戶房屋，收到輔導函後，便據實填寫各處房屋使用情形，並主動提供14戶房屋租賃契約書及2戶空屋的水、電費資料佐證，自動補報3個年度的租金所得200多萬元及補繳稅款和利息17萬元，因而未受罰。

台北國稅局表示，隨輔導函已寄出，後續將視需要，近一步透過屋主的資金往來紀錄並執行實地訪查，確認是否已誠實申報各處房屋使用情形，如果查到有短漏報租金所得，除補稅外，還將加計罰鍰。

呼籲房東如有房屋出租，切記要誠實申報，如因不熟悉稅法規定有短漏報所得情形，只要在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，自動完成補報並補繳稅款及加計利息，就可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。

經一波房價上漲，加上「工作在台北、生活在新北」趨勢，新北第一環六大重劃區今年房價全面站上4字頭！根據永慶房產集團調查，新北第一環六大重劃區中，土城暫緩重劃區年漲8.7％居冠，二重疏洪道左岸年漲7.8％、新莊副都心年漲7.2％、新莊頭前年漲5.7％等，漲幅均超過5％。

根據永慶房產集團調查，土城暫緩重劃區、二重疏洪道重劃區左右岸、新莊副都心、頭前，以及板橋江翠北側等新北第一環的六大重劃區，近一年房價均已站上每坪40萬元，其中，二重疏洪道右岸以及板橋江翠北側、新莊副都心，平均房價更逼近5字頭。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，鄰近台北市的新北第一環熱門重劃區，除了具備一般重劃區的優點外，還有區位以及鄰近台北市的交通優勢，受到不少「工作在台北、生活在新北」的民眾青睞。

陳金澕指出，不少民眾願意以通勤時間換取生活空間，選擇到新北市購屋，加上相對台北市屋齡新穎、房價親民，在房價接受度與通勤時間取得平衡下，新北第一環成為購屋首選，重劃區相對低基期的房價，漲幅更為明顯。

今年房價站上4字頭的土城暫緩重劃區，平均漲幅8.7%居六大重劃區之冠，除近捷運板南線土城站、海山站，未來捷運萬大線通車將交會土城站外，屬醫學中心等級的土城醫院在去年正式營運，生活機能完備，預期未來房價相對有所支撐。

近年店面市場因疫情衝擊低迷，不過仍有業者逆勢大幅展店，知名電商蝦皮店數快速暴增，北部已展150店，近三個月每天至少開一間店，長期展店觸角向全台擴張，這波店面擴張持續中，成為近期店面市場不景氣下大舉展店的指標業者。

根據蝦皮官網徵求店面出租的告示內容，目前已經針對「北北基桃竹苗中彰」地區徵求出租店面，租賃的店面營業面積希望在10~50坪，目前招租範圍限於北北基、桃竹苗、以及台中、彰化地區。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然商圈起起落落，但每次災難性毀滅過後，也會帶來新的契機，這波疫情下不少企業趁著店面市場不景氣、箜置率提高，租金修正，逢低租了一些店面，包括連鎖餐飲業、跨界到實體的電商、鎖定都會人士的健康餐盒等，都成為這波不景氣下逆勢展店的業種。

動作最大的莫過於宅經濟的受惠業者蝦皮購物，今年8月時店數約20店，到11月已經成長到將近150店，目前主要展店的區域以雙北與桃園為主，開店策略鎖定熱門商圈的平價店面，除了現有網購的店到店服務外，店面內也有部分的零售行為，可預期未來將會發展更多元的商業模式。

曾敬德表示，過去連金業展店，不少承租方都希望在主幹道、大面寬、甚至三角窗角店，不過這波電商跨界展店，則基於網購「店到店」的取貨便利性，並不重度依賴沿街的消費人潮，要取件的人大多會查詢店址，電商具有「自帶流量」的優勢，透過大數據資料庫，對於商圈消費力資訊充足，展店時更有效率，實體通路具備一定規模後，還可以衍生更多的合作與多元商業模式。

據最新實價揭露，大安區指標豪宅「和平大苑」最新交易，10月由鋼鐵傳產相關的岑宏事業，斥資5.16億元現金將21樓2戶打包帶走，2戶合計坪數為327.96坪，換算單價分別為176.7、178.2萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「和平大苑」低樓層成交價落在145~160萬元上下，中樓層約在160~190萬元上下，高樓層則約190~225萬元之間，這次成交的中樓層21樓兩戶，單價177~178萬元，略高於相鄰樓層行情，主要是因近期房市氛圍熱絡，買方出價相對積極，且買家一口氣以現金買兩戶，足見其財力資產雄厚。

張旭嵐指出，今年北市豪宅像是「西華富邦」、「信義聯勤」、「潤泰敦峰」、「天母御莊」、「信義首席公館」等，都出現法人以現金購買的交易，甚至不乏一次買同層兩戶，或是一次買上下樓層四戶的案例，除了能擴大室內使用空間外，一次買多戶也便於安置家族成員，讓家人就近互相照應，並達到企業資產配置的目標。

第一建經研究中心副理張菱育表示，近期法人無貸款購屋的案例繁多，幕後推手其實是央行。央行去年底突然祭出信用管制，限縮法人購屋貸款成數，第1戶上限6成，第2戶以上僅可貸5成，且均無寬限期，今年3月，又進一步將成數下修至4成，使法人購屋的融資銳減。

由於法人購屋的貸款額度大不如前，財力充裕的法人買家，乾脆直接砸現金購屋，無債一身輕！且現金交易可省去貸款送件的流程，加速不動產的取得時程，對法人買家而言，能減少交易因央行無預警管制生變的風險，既省時又省事，還可為往後的企業融資保留彈性，一舉數得，使不貸款購屋大行其道。

抗通膨，滿手熱錢的富豪積極尋求現金停泊點，不動產成為資產配置的主要選項，助攻台中七期豪宅買氣爆棚！其中，指標案「大陸麗格」近一年成交16戶，傲視中台灣豪宅成屋市場；「寶璽天睿」、「國泰層峰」、「寶輝秋紅谷」三大指標豪宅成屋，交易量合計達25戶，同樣表現亮眼。

其中，大陸建設委託義大利國寶建築Antonio Citterio及其團隊ACPV設計的「大陸麗格」，今年拿下摩天大樓項目的國際建築獎（IAA）及高層建築年度設計項目的建築大師獎（AMP），兩項大獎均為今年全台唯一奪獎建築，令業界刮目相看。

大陸「麗格」自去年落成後即成為豪宅市場焦點，成交案頻傳，近一年共有16筆交易，今年均價達64.89萬元，較預售時期均價約57萬元，漲幅近14％；其中，27樓及33樓均攻上7字頭大關。今年7月，24樓戶實品屋以總價1.2億元成交，拆算單價高達91.3萬元，穩居今年單價最高的豪宅。

而今年同樣獲得美國Luxury Lifestyle Award及英國國際房地產大獎（IPA）等國際獎項肯定的「寶璽天睿」豪宅案，為加拿大國寶建築師Michael Green、日本神級空間大師片山正通、與亞洲最具影響力的室內設計公司Kydo Design聯手擘劃，近一年則有10筆交易揭露，社區均價目前已達68.1萬元，為台中均價最高的豪宅社區，備受海外返台置產的企業主青睞。

此外，位在市政北二路名人巷的「國泰層峰」，由華人建築巨擘李祖原操刀設計，憑藉國泰品牌力與堅實營建品質，穩居台中十大豪宅排行榜，近一年也有7筆成交表現，目前全案僅剩個位數戶別。

另外，「寶輝秋紅谷」曾以頂樓戶每坪97萬元、創下台中單價最高的豪宅交易！延續這股氣勢，近一年共有8筆交易，且有多筆7字頭以上成交，助攻社區均價已達61.35萬元。

全球都在談永續，永續是什麼？信義房屋認為，永續是讓所有利害關係人因有信義房屋而變得更幸福。信義房屋今年第七度獲得台灣永續獎「十大典範企業獎」，更連續四年獲得全球永續獎，包括台積電、台達電子等企業也獲此獎項。創辦人周俊吉表示，當一間企業欲經營百年甚至千年，但若地球環境遭破壞，單一企業做得再厲害也沒用。

被外界稱為台灣永續獎項的奧斯卡「TCSA台灣永續獎」，信義房屋今年獲得十大永續典範企業獎、社會共融領袖獎、服務業年度最佳報告書，其中，信義房屋第六度榮獲服務業年度最佳報告書獎；此外，在今年「GCSA全球永續獎」中，信義房屋獲永續報告書金獎、最佳案例獎，信義房屋創辦人周俊吉獲傑出人物獎。

這些獎項，來自信義房屋每日的永續管理日常，從ESG三面向落實，在環境面向，信義房屋是全球第一個查核碳足跡的不動產經紀業，今年更加入Net Zero 2030/2050淨零排放倡議，承諾將於2030年達成信義房屋淨零排放、2050年信義房屋全集團淨零排放目標。

減少碳排，信義房屋不僅放眼全球，更從員工每日工作流程做起，除了門市持續改用節能設備，在傳統的不動產仲介服務中，常用紙張行銷廣宣及法務文件使用，九年前即要求門市紙本派報減量，為了解決分店冷氣量過大，八年前首推夏季制服以短袖Polo衫取代西裝領帶，帶動冷氣升溫減碳。

過去十年來，信義房屋分店數從323家增加到465家、員工人數從3,429人增到4,997人，增幅45%，去年平均每人用電碳排放量比十年前減少55.13%，相較2010年，信義房屋經年累積的「用電碳排放量」減量超過30,000公噸CO2e。

在社會面向，包括客戶、員工、社區三利害關係人，信義房屋表示，客戶面以創新服務DINDON智能賞屋，3D線上賞屋，還能線上變裝潢，開啟消費者對家的想像；員工面則是每名員工發送1萬枚「信福幣」，用來支付學習成長、身體健康、家庭照顧的福利項目，員工第二胎生育獎勵金12萬元等福利，打造幸福職場。

信義房屋表示，社區面信義房屋「社區一家」計畫實行了17年（現名為「全民社造行動計畫」），一路走來以「純公益」支持全台九成以上鄉鎮，支持社區營造讓改變成真，今年更催生「台灣地方創生基金會」，希望串聯個人、組織、社會的相互支援。

在公司治理面向，信義房屋連七年獲公司治理評鑑上市組最高肯定，也因創新作為，營業淨利在疫情間逆勢成長三成。在供應鏈管理面向，信義房屋導入管理系統ISO 20400永續採購指南標準，並採「與企業倫理有約」供應鏈管理，促進經濟、社會、環境的永續發展。

高雄市政府青年局2021年11月17日指出，該局業已與都發局協調，盼保留興建中之苓雅凱旋青樹及三民新都住宅，依〈住宅法〉第四條及〈高雄市社會住宅出租辦法〉第四條，供一定比率予合乎資格之青年族群入住，此外，亦刻正研議有關政策，以補助型式實質協助高雄青年安居，務必在產業轉型的當下，掃除青年回流之障礙，讓青年在城市產業轉型後「無縫接軌」順利回流。

青年局表示，鑑於眾多指標企業、創業者看好高雄，帶動青年就業機會乃至相關居住需求大增，除已動土之左營區「崇實安居」外，市府與中央聯手加碼推動共一萬戶社會住宅，地點鎖定鄰近產業園區、大眾運輸系統及都市發展地區，力拚年底前動工率達五成，青年局也將以跨局處協調方式，爭取高雄市青年入住之戶數，確保青年安居，也令社區特色多元化；而高雄銀行亦有針對高雄市民所推出之「幸福高雄」首購房貸專案，自2020年10月推出後，至11月12日止，共承作706戶，貸款金額為46.22億元，有關專案亦持續辦理至2021年底，2022年度將視市場情勢與央行房貸政策，進一步開展更有利於青年市民之「青年好成家」專案。

青年局指出，已密切關注青年居住議題，將持續與市府各局處共同確保青年居住權益，盼各界共同關心青年居住與回流議題。

房山區努力構建“兩個核心、四大商圈、多點佈局、三大體系”的消費空間佈局，協調推進重點任務和重點專案高品質落地。房山區副區長高武軍表示，房山區將打造消費新地標及國際旅遊休閒區兩個核心，發揮首創奧特萊斯的引領作用，帶動長陽商圈成為“商業+旅遊+文化+科研”深度融合的消費新地標。

依託國家大熊貓科研繁育基地、樂高主題樂園、國際葡萄酒小鎮等重點項目，努力打造國際旅遊休閒區。優化提升拱辰、良鄉大學城、燕房、竇店等四大商圈，全方位、高品質滿足三大新城組團各類人群的購物、就餐、休閒、娛樂、文化、教育等多元消費需求。

同時，多點佈局社區級商業中心，在新城組團各社區和各鄉鎮多點佈局社區級商業中心，以社區規模以上商業設施和商業街為載體，滿足社區或鄉鎮居民更高品質的生活服務需求。

冰封的房企融資，似乎迎來緩和。

11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，21世紀經濟報導記者核實到，包括招商蛇口、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會，多家公司均申請了在銀行間市場發債融資。“國企相對快一些，目前民營企業的發債申請尚未最終落地。”

銀行間市場交易商協會座談會後，多家房企密集發行中期票據和超短期融資券。

據克而瑞地產研究不完全統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數額及發行企業數量相對較高。

另一方面，制約房企資金鏈的銷售回款——個人按揭貸款發放開始提速。

21世紀經濟報導獨家獲悉，某大型商業銀行的分行人士透露，該分行從2022年一季度調用了10億元個人按揭貸款額度，或側面印證了市場所傳的“央行會議透露開發貸和個貸都要上量，集中度可以臨時鼓肚子”相關消息。

但這並不意味著“鬆綁”，多位業內人士表示，即便房地產金融政策有向暖的跡象，但實際回饋沒有那麼立竿見影，房企整體融資環境依然嚴峻。金融機構也多偏好央企國企和經營穩健、信用好的頭部民企。

正如克而瑞地產研究和中指研究院同時指出的那樣：當前融資埠的破冰仍是經營狀況良好、資產優質企業的機會，房企仍應積極推動自身降負債，並加大現金回款保證企業資金鏈安全，控制規模、穩發展，長期主義、重經營等策略是房企行穩致遠的重要保障。

解封

此前，國家統計局發佈的房地產開發與投資月度資料顯示，房企到位資金的同比增速從今年3月份開始下滑，但6月份及之前依然保持了正數，進入7月，房企到位資金同比增速轉負，7-10月分別為-7%、-6.5%、-11.2%和-9.5%。

中指研究院統計資料也顯示房地產行業融資規模大幅下降。自今年3月起，房地產行業單月融資同比出現不同程度下滑，其中自8月起，單月降幅超過50%。

2021年1-10月，房地產行業非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下降21.2%。其中，債券融資占比超五成，仍為房企重要的資金補充形式，但海外債份額在逐漸向信用債轉移，海外債共融資2624.1億元，同比大幅下滑35%。

11月，事情開始出現轉機。

保利和招商蛇口總計80億元的發債方案給行業帶來了一劑強心針。

11月11日，保利發展披露2021年第四季度中期票據發行方案，計畫發行金額20億元，期限5年；11月12日，招商蛇口公告2021年度第一期中期票據發行方案，擬在銀行間市場註冊發行30億元中期票據，其中3年期和5年期發行規模均為15億元，同時，招商蛇口也將發行2021年度第九期超短期融資券，發行金額30億元，期限270天。

這一消息與11月9日舉行的中國銀行間市場交易商協會房企代表座談會，共同構成了近期暖意，業界普遍認為，此前在冰下潛行的房企融資或將有所鬆動。

與此同時，本輪房企融資審批速度相對較快，小商品城11月10日宣佈擬發行的10億元超短融計畫，已經於11月15日發行完成。而柳州建投11月15日將擬發行不超過8.8億元（含8.8億元）的中期票據的計畫確定為頂額8.8億元。

“多家企業的中票、短融等債券融資計畫的設立成功，顯示當前銀行間債券市場融資口子已經打開。”克而瑞地產研究分析師房玲表示，但她同時強調，當前發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進行背書，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。

提速

本輪房地產市場的急速變化，主要受信貸政策趨緊影響，房企資金面收緊，信用風險事件導致信心下滑、預期悲觀等原因造成供需兩端迴圈收縮。

而房企的資金鏈緊張，前端表現在融資受限，後端表現在商品房銷售明顯下滑，按揭貸款回款週期拉長，且預售資金監管加強，已銷售的部分也難以轉化為回款。

“融資和銷售回款是房企資金的兩條命脈。”一位元不願具名的規模型上市房企高管告訴21世紀經濟報導記者，“高速奔跑的房企依靠的是拉緊的資金周轉，收入和支出的剪刀差一旦拉大，就意味著原本用時間打出來的利潤可能隨之破滅，嚴重的會導致資金鏈斷裂。”

在前端融資有望破冰的同時，21世紀經濟報導記者瞭解到，銷售端的按揭貸款發放也在提速。

上海排隊超過6個月的個人按揭貸款開始陸續下款，長三角二三線城市個貸也開始鬆動，杭州有兩家“四大行”開始適度放鬆。

一位大型房地產經紀公司北京工作人員告訴21世紀經濟報導記者，北京的個貸發放週期比之前略微加快15-20天左右，之前組合貸的放款週期約為4-6個月，商業貸款放款週期約為2-3個月。

11月10日，央行罕見地首次發佈單月個人住房貸款統計資料。其中，10月居民中長期貸款增加4221億元，今年5月以來同比首次轉正。且在近十年的同期對比中，規模僅低於2016年10月。“按照之前慣例，這類資料是在每季度公佈的金融機構貸款投向統計報告中披露，維穩房地產意圖明顯。”業內人士分析認為。

但多個房企人士告訴21世紀經濟報導記者，全國來看，按揭貸款不能歸結為明顯放鬆，且仍未傳導到企業貸款上。

1-10月的企業端貸款仍顯不足，10月新增企業中長期貸款2190億元，同比少增1923億元；而從10月的房企到位資金來看，其中國內貸款1378億元，同比減少27.2%，降幅較9月擴大2.3個百分點。

“房企的開發貸、信託貸款方面的融資放鬆仍需時間傳導。”房玲表示，本次政策邊際放鬆的口子不會開得太大，另外政策在預售資金監管層面較嚴，房企仍面臨著層層限制，當前融資埠的破封仍是經營狀況良好、資產優質企業的機會，房企仍應積極推動自身降負債，並加大現金回款保證企業資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續建設。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步指出，金融政策調整重在解決市場失靈，而不是全面救助，而且，在貸款集中度、三道紅線依舊生效的情況下，有限的資金會投向優質開發商、投向新房市場。

短短數日，房企在銀行間市場發債悄然走暖，只不過主角是清一色的國企央企。

行業機構資料顯示，自11月10日以來，有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元。而就在11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，多家參會房企稱，計畫在銀行間市場註冊發行債務融資工具。

“房企融資環境確實有所好轉，銀行間市場率先放開，但近期公佈的發債計畫，很多是之前已有備案，現在加快審批通過。此外，ABS發行也微幅回溫。”有券商人士稱。

有銀行界人士同樣表示，要抓住今年四季度和明年年初，做好房地產貸款業務，爭取業績“開門紅”。不過在客戶選擇上，更傾向于信用資質較好的國企央企。

對民營房企方面，儘管金融機構的態度有所好轉，但融資整體回暖尚需時日。一家大型民營房企人士稱，行業融資確有好轉信號，包括中期票據發行加快、房貸基本面好轉等。但當下，銷售市場遠比資料呈現出來的冷清，民營房企除了融資艱難，仍然面臨規模被動收縮的現實。

融資市場現積極信號

11月16日，建發地產公佈了一份中期票據募集說明書。該公司計畫發行規模4.4億元的無擔保債券，期限5年，擬全部用於償還到期債務融資工具。

建發地產的融資動作，僅是近期房企“發債潮”的縮影。據第一財經不完全統計，11月1日~9日，房企披露的銀行間市場發債計畫，不超十筆；但從10日開始，各路央企國企、地方城投密集湧現，公佈中期票據、超短期融資券等發行計畫。

11月11日，保利發展（600048.SH)披露2021年度第四期中期票據發行檔，發行金額20億元，期限5年，保利擬將募集的20億元用於償還銀行貸款。

隨後，招商蛇口(001979.SZ)一口氣公佈了60億規模的融資計畫，包括30億元中票,擬用於償還其它債務融資工具；30億超短期融資券，擬用於償還“21招商蛇口SCP002”債券。

除了上述規模型房企，地方性城投公司也動作頻頻，常州城建、鎮江城建、烏魯木齊城建、漳州城投、泰興城投、濟南城建、宜春城投、柳州建投、毫州城建、北京城投等公司，均公佈已發行或擬發行的融資計畫，其中多筆規模超10億元。

據克而瑞研報，這些林林總總的發債計畫，總規模已近300億元。而在過去10月份，房企境內發債總額也不過203億元。貝殼研究院資料顯示，10月單月，房企境內債券共發行25筆，發行規模約203億元，環比下降51.1%，同比下降43.6%。

轉捩點似乎是從11月9日開始的。那天，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，多家大型國企及民營房企參加，被業內視作融資環境“解凍”的信號。從當下情況看，銀行間市場發債確實有所回溫，不過受惠的多是國資房企。

“整體來看，銀行間市場融資正在好轉，央企國企信用資質比較好，率先有所動作。”一位不具名的券商人士表示。有房企人士同樣稱，現在中期票據發行有所回溫，國慶以後，資金面轉變便出現苗頭，有銀行的貸款不再那麼緊。

銀行間債券市場，指具有法人資格的非金融機構在銀行間債券市場發行的、約定一定期限內還本付息的有價證券，包括短期融資券、中期票據、中小企業集合票據、超級短期融資券等。

值得注意的是，當前房企融資環境的變化，並不代表政策出現大面積鬆動，而是對房企合理資金需求的滿足，且銀行在風險偏好上更加嚴苛，受惠的仍是資質較好的房企。

‘當前發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府信用進行背書，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業，仍有待觀察。”克而瑞認為。

整體而言，“三穩預期”仍是政策的主基調。11月12日，銀保監會召開黨委擴大會議，會議強調要穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展。

民營房企融資逐步破冰

11月9日銀行間市場交易商協會召開座談會後，有相關房企代表向第一財經透露，後續短融及中票都有望向民營房企放開。

值得注意的是，近日，金科股份的一筆美元債發行計畫，受到市場關注，有觀點解讀為“房企融資好轉的信號”。這筆高等級債券，發行總額不超8億美元，期限預計不超過5年期，募集資金主要用於發展城市更新專案。

在中資美元債市場動盪之際，這筆債券發行計畫是否有信號意義？貝殼研究院資料顯示，10月份，房企境外融資共發行6筆債券，發債數量年內第二次降至個位數；境外融資規模約101億元，環比下降63.3%，同比下降69.6%。

“之前房企海外債發行量斷崖式下跌，主要是因為一些公司存量債券價格下跌過大。發債有個前提，需要發行人旗下債券價格較為穩定。如果債券價格下跌太大，投資者為什麼不從二級市場上買？”有業內人士表示。

一位券商人士同樣認為，海外債市和銀行間市場是兩個邏輯，國內受監管因素影響較大，而海外債市場更遵循市場邏輯。房企能否發債，要看投資者是否買帳。金科上述發債動作，更多是公司性質行為，受企業自身資質影響較大。

據悉，這筆美元債還處於申請階段，能否成功發行、後續用途如何，存在不確定因素。“還是要看企業自身的運營能力，穩健型房企在融資端受到的支持也大。如果存在明顯問題，現在這個節點很難發出來，或者需要付出較高的成本。”

“現在還不能太樂觀，房企融資仍是冰火兩重天。”另一名券商人士稱。

克而瑞也認為，本次政策邊際放鬆的口子不會開得太大，主要在於當前房企的流動性問題發酵未見底；另外政策在預售資金監管層面較嚴，房企仍面臨著層層限制。當前政策密集發聲，主要意在維穩，房企仍應積極降負債，加大現金回款，保證資金鏈安全。

“四季度房地產行業融資仍會保持較平穩運行，不會出現大幅回升，房地產行業融資環境的改善，旨在保障房企合理的融資需求和剛需群體的信貸需求，根本目的在於促進房地產市場健康平穩發展。”諸葛找房資料研究中心分析師梁楠告訴第一財經，穩健型民營企業仍有一定機會，受投資市場風險偏好影響，運營穩健的房企更為受益。

對許多民營房企來說，除了緊張的融資環境，銷售市場大幅走冷，更讓他們頭疼。“最近市場壓力太大了，大家預期都不好，消費者也不敢買。”有房企人士稱，今年下半年開始，民營企業極少拿地，將面臨規模的被動收縮。

不過，亦有聲音認為，物企估值下降只是暫時的。

中新經緯11月17日電 (薛宇飛)“到2021年底，上市物業服務企業總數會超70家。”面對物企前赴後繼在港交所遞交招股書，一家機構於2021年年初作出以上判斷。

但沒想到的是，在今年上半年還如火如荼的上市潮，到下半年就突然熄火，8月-10月沒有一家物企在港股上市。直到100多天后的11月10日，才有京城佳業成功登陸港交所。2021年只剩下一個半月，截至目前，A、H股一共有50餘隻物業股，當前還在港交所排隊的物企有20餘家，排隊數量創歷史新高，頗有堰塞湖之勢。

過去幾年，物業公司刮起赴港上市旋風，尤其是疫情下的2020年，物企的估值十分可觀。但隨著規模型物企相繼上市，餘下的中小公司由於體量、盈利上存在不足，資本市場並不看好，例如，在上市頭三天，京城佳業的股價就出現連續下跌。餘下排隊的物企，在管面積多數都在幾千萬平方米，上市後的估值同樣面臨考驗。

週期拉長

從5月10日在港交所發佈招股書到11月10日上市，京城佳業的上市週期正好卡在6個月，實現一次遞表就成功發行上市。如果對比前幾年物業公司從遞表到上市的速度，京城佳業並不算快，但放在2021年，這已經超過不少同行。

今年3月29日，中南服務在港交所遞表，但直到招股書於9月份失效也未能通過聆訊。到9月30日，中南服務二次遞表，並於11月12日正式通過聆訊，叩開了上市的大門。從首次遞表到通過聆訊，中南服務的週期比京城佳業長了一個月還多。

比京城佳業更早招股書的物企還有好幾家，但它們中的多數都進入失效狀態。今年3月，新力服務、天譽服務相繼在港交所發佈招股書，到9月招股書均失效。新力服務曾對外界透露會更新招股材料，但至今都未發佈新版內容，而隨著其母公司新力控股陷入流動性危機，外界對其上市已經不抱太大希望。天譽服務招股書失效後，一直沒有新的舉動。

在4月份遞交招股書、並且已經失效的物業服務公司還有海悅生活、富力物業、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知。它們中的明宇商服、東原仁知，已經分別於11月4日、10日進行二次遞表，其餘3家暫無新的消息。

億翰股份旗下的嘉和家業物業服務研究院近日公佈數據稱，今年新增上市物企平均上市用時已延長至190天，相較於2020年拉長51.2天，為近4年最長時間。今年前三季度新交表物企數量達33家，目前仍有24家在排隊中，數量處於歷史最高位。

如果物企仍按照這個速度通過聆訊的話，在未來一段時間內，還會有不少企業的招股書進入失效狀態。祥生活服務於今年5月28日發佈了招股書，如果近期不能通過聆訊，其招股材料將於11月底失效。禹佳生活於6月16日進行了二次遞表，到12月中旬，本次招股書也會再次失效。

由於今年有接近4個月沒有新股上市，截至京城佳業上市，2021年共有11只物業股在港實現上市，暫時低於2020全年的17只。中指研究院曾在年初判斷，到2021年底，上市物業服務企業總數會超70家，但截至目前，A、H股的物業股合計只有50餘隻。

地產拖累

對於物企上市週期變長、新股上市數量減少的原因，嘉和家業物業服務研究院院長唐卓對中新經緯說：“隨著多隻新股集中上市，物業股稀缺性正逐漸下降，資本市場的青睞度有所降低。”

在數年前的資本市場，物業服務公司還是一個新人，港股第一隻內地物業股——彩生活在2014年才上市，之後的幾年間，也只是零零星星地有企業去股市敲鐘。但從2018年開始，逐漸做大的物企開始頻頻進擊資本市場，2018年-2020年，A、H股共有6家、12家、18家物企上市，其中絕大多數是H股。如今，物業股快速擴充到了50餘隻，已變得不再稀缺。

除此之外，房地產形勢在今年下半年驟變，也牽連到物企。中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟對中新經緯稱，隨著今年房地產市場的遇冷和政策面的收緊，地產開發公司估值持續下降，經營壓力不斷提升，市場對物業服務企業的預期有所下降。唐卓稱，當地產母公司面臨現金流壓力時，物企成“回血”主力而被出售的可能性增大，即使能夠上市，未來發展的不確定性也會增加。

而從自身業績看，唐卓分析，那些招股書失效的物企，普遍都表現出外拓能力弱、對地產母公司依賴程度高的問題，這也會對上市進程造成一定拖累。

除了這些，港交所的上市新規也給物企帶來不利影響。港交所於今年5月20日刊文稱，對所有上市門檻作出調整，將主機板上市的年度溢利門檻上調了60%，要求最後一個財政年度的股東應占盈利不低於3500萬港元，三年累計盈利不低於8000萬港元，該標準將於2022年1月1日起生效。

中新經緯發現，當前遞交招股書的物企，大多數都是中小規模，即使滿足上市新規，也只是勉強達標而已。招股書顯示，2018年-2020年，眾安智慧生活的收入分別約為1.55億元、1.8億元、2.3億元，公司擁有人應占權益分別約為1322萬元、2053萬元、3654萬元。2018年-2020年，祥生活服務的淨利潤分別為1240萬元、2980萬元、4690萬元，力高健康生活的淨利潤分別為1110萬元、2980萬元、4400萬元。

剛剛完成二次遞表的明宇商服，其2018年-2020年的收入分別為0.84億元、0.89億元、1.51億元，年內溢利分別為1716.4萬元、1730.9萬元、3152.2萬元。由於明宇商服2021年上半年的溢利僅有1427.3萬元，如果今年不能上市，在明年想達到“三年累計盈利不低於8000萬港元”的要求還是有些困難。

估值承壓

2020年的疫情，讓市場看到了優質物業公司的價值，物企估值變得可觀，以衡量公司估值的指標之一——市盈率來看，市盈率達幾十倍的公司比比皆是，甚至個別企業能超過100倍。

但是，隨著市場熱情的下降，物企的估值正從高位回落。以新上市的京城佳業為例，在11月10日上市當天，公司股價微幅鬆動，11日、12日則相繼下跌了10.41%、5.41%，連跌三日。到15日、16日，京城佳業的股價小幅收漲，總市值10.7億港元，市盈率約15倍。

作為物業公司龍頭，碧桂園服務的股價在今年6月底還創下85.2港元/股的歷史高位，但之後，股價開始波動下降，至近日，停留在60港元/股左右。華潤萬象生活的市盈率一度是港股物企中最高的，其股價亦在6月底創下55.25港元/股的最高位，至近日，停留在40港元/股左右。

中新經緯根據Wind資料統計，在2021年初，已在港股上市的內地物業服務公司的平均市盈率約為36倍，而截至2021年11月15日收盤，平均市盈率已經下降至約18倍，跌幅達50%。

唐卓稱，物業股下跌，同樣是受地產行業調整的影響，同時，上市物企增多，物企間的同質化問題嚴重等情況，也導致板塊整體估值中樞下行，資本態度逐漸回歸理性。

已上市物企市盈率的下降，勢必會對準備上市的同行產生影響。資深券商人士王驥躍對中新經緯表示，物業公司的業績增長並不容易，尤其在房地產公司業績和資金鏈有問題的情況下，再加上政策約束資本無序擴張、某些概念退潮，估值有調整是正常的事。未上市物企的估值會參考已上市同行的價格，而當後者的股價下跌時，前者的估值肯定會受影響。

還需要注意的是，多數正在排隊上市的物企自身規模不大，絕大多數的在管建築面積規模都在5000萬平方米以下，在管面積2000萬平方米以下的物企更是達到一半，這在估值相對分化的物業服務行業，更加不佔優勢。

東北證券在一份研報中稱，主流物業公司呈現明顯的估值分化，業績狀況良好、不斷拓展新業務領域的龍頭物企得到的認可增加，而營收規模較小、且未被發掘增長潛力的中小型物企的市場認可度降低。在板塊逐漸擴張，可選股日漸豐富的環境下，除少數業績增速亮眼的企業外，中小型物企的關注度正在被拉開差距。

不過，亦有聲音認為，物企估值下降只是暫時的。牛曉娟稱，目前的股價下降，在短期內雖然會相應降低未上市物企的估值，但對具備業務優勢，擁有自身服務特色與業主口碑的物業服務企業並無實質影響。唐卓也稱，從短期來看，上市物企估值下降或對待上市物企造成一定的不利影響，但是從長期看，物業行業仍具有可觀的市場前景，市場的態度會回歸到對企業經營合理的估值。

整體上，當前房價保持了穩定，同比2020年略有小幅上漲，仍屬風險可控範圍。

11月15日，國家統計局發佈了2021年房地產開發和銷售情況月度報告。

從房地產開發投資完成情況來看，1—10月份，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1—10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。

我們認為，房地產開發投資正從“過熱”區間進入到“溫和”區間，後續要防範行業步入“過冷”區間，即房地產開發投資同比增長速度低於5%。隨著針對房地產開發企業合理的按揭貸款需求得到滿足，客觀上將有助於此類資料不會過快下滑。

從房地產開發企業土地購置情況來看，1—10月份，房地產開發企業土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%；土地成交價款11410億元，增長0.2%。

當前，行業的土地市場確實面臨一定壓力，但隨著第三輪供地節奏的加快以及各地對土地競拍規則的持續優化。我們預計，國內部分城市土地市場在年底依然有反彈的可能性。這關鍵取決於房地產開發企業自有的土地儲備情況，以及對2021年房屋交易市場的預期。

從房屋銷售情況來看，1—10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1—10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。商品房銷售額147185億元，增長11.8%；比2019年1—10月份增長18.3%，兩年平均增長8.8%。

2021年，房地產行業集中經歷了一波密集的政策調控，但從行業整體發展情況來看，我們預計全年房地產商品房銷售面積增長速度不會為負，仍將保持一定合理的發展規模。臨近年末，按照往常慣例，房地產開發企業的銷售節奏會加快，四季度有可能會加大降價促銷力度，這將有助於防範此類資料過快下滑。

從房地產開發企業到位資金情況來看，1—10月份，房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%；比2019年1—10月份增長14.8%，兩年平均增長7.1%。

短期之內，房地產行業整體的資金面還沒有過快改善的可能性。未來，房地產開發企業的資金面要實現真正的寬鬆，我認為必須有兩個前提條件：其一，房地產相關信貸政策真正實現了邊際放緩；其二，房地產在建工程項目，以及合理的購房需求能得到更為充足的金融支持。

從房價漲跌情況來看，根據國家統計局公佈的商品房銷售金額和商品房銷售面積計算，1—10月，全國商品房均價約為10290元/平方米，同比2020年上漲約4.2%。

整體上，當前房價保持了穩定，同比2020年略有小幅上漲，仍屬風險可控範圍。但在具體市場發展過程中，我們需要重點防範部分城市集中出現房價無序下跌的情況。近一段時間，一些城市雖然房價未有明顯下跌，但在實際購房過程中，已出現首付貸、首付分期等“打擦邊球”的操作手法。對此，相關部門需保持關注與警惕。

全築股份(滬:603030)在上交所發公告稱,公司與恆大地產集團及其相關成員企業因工程款糾紛事宜已向多地法院提起訴訟,已立案333宗,追討工程價款共計2.38億元人民幣及逾期付款利息,並承擔案件相關訴訟費用.

公告指,全築與恆大簽訂《工程施工合同》,恆大應於工程竣工驗收合格並辦理結算後30天內向公司支付工程結算款.截至起訴之日,恆大尚欠工程造價款共計2.38億人民幣.上述案件尚未開庭審理.

該公司表示,對於與恆大有關的已完工工程,公司正以訴訟等強制性方式積極主張,已向各地法院提交相關訴訟材料並陸續採取相應的財產保全措施.而就與恆大有關的在建工程,公司優先與各在建項目所在地政府溝通,積極開展復工談判.

據外電引述知情人士透露,華潤置地(01109)旗下公司獲批本周發行購房尾款資產證券化( ABS ),是首批開閘的以購房尾款為底層資產的 ABS 項目.

知情人士透露,海通華泰-海澱幸福里1期資產支持專項計劃獲批本周啟動發行,該 ABS 儲架規模20億元(人民幣．下同);其中1期規模5.2億元,優先級5億元.該 ABS 原始權益人為北京銘海置業有限公司,為華潤置地旗下公司.

正商實業(00185)公布,成功於國有建設用地使用權公開拍賣會中,投得中國河南省新密市一幅住宅地,代價約1.86億元人民幣.收購價按新密市自然資源和規劃局所發出的拍賣會文件而釐定.集團將以內部資源撥付收購代價及該地塊之發展.

上述地塊位於中國河南省新密市新惠街東、屏陽路南及惠豐街西,總佔地面積約4.39萬平方米,許可容積率介乎於1.0及1.8之間,指定為住宅用途,使用年限為70年及地下空間為交通運輸設施用途使用年限為50年.

集團管理層指,該收購事項符合集團擴大於中國河南省及其他第一、第二線城市發展的策略.

北京市住建委表示,今年以來北京市在建設籌集政策性住房、老舊小區改造等多個民生實事項目中,均提前完成任務.其中,建設籌集政策性住房5.51萬套,已完成全年任務的110%;竣工政策性住房80697套,完成全年任務的101%.

在老舊小區改造方面,截至10月底,已分5批新確認了558個小區納入老舊小區改造,新確認率140%.同時實現新開工196個小區,新開工率65%,新完工小區數量達到130個,新完工率為130%.

老樓加裝電梯是老舊小區改造「民生改善綜合體」的重要內容.截至10月底,全年新開工加裝電梯471部,完工227部,已提前完成全年任務.

此外,在物業管理方面,截至2021年10月底,自北京市物業管理條例實施以來,業委會(物管會)組建率達95%,黨的組織覆蓋率98.6%,物業服務覆蓋率94.9%.

國際信貸評級機構標準普爾發表報告，認為在銷售下降和再融資風險下，個別內房仍將出現債券違約問題，進一步打擊債權人的信心，而從今年底到明年將是內房債券到期的高峰期，預料違約情況或將持續至明年。
　　
報告指，房企會謀求通過增加表外負債來降低債務比率，令行業的透明度進一步減弱，因而加劇市場波動。但另一方面，地方或國有地產商，以及擁有優質庫存的民營房企等再融資渠道暢通的公司擁有相當的韌性，將利用當前環境趁機發展業務。然而，嚴重依賴槓桿或低庫存的開發商或土地儲備主要分布在小城市的房企，信貸質量可能有所下降。

內房企業不斷爆出債務問題，令整個行業都難以獲得融資。外電昨天引述消息指出，中國監管部門有意讓房企重啟發行資產證券化（ABS）產品，以紓緩高評級內房在市場信心欠佳所面對的流動性問題。

彭博引述消息報道稱，內房企業在8月開始，已全線停止發行ABS，金融監管部門近日向內地交易所表示，優質內房企業應可發行ABS籌集資金，並用於償還現有債務之用。

潤地料本周發ABS籌逾5億

由於內房是各行業之中，發行ABS集資額最大的板塊，現時未償還金額約為1520億美元（約1.18萬億港元），佔企業ABS總餘額達32%，今次重啟融資渠道對部分房企而言有如「輸血」；據悉，國企華潤置地（01109）預計會在本周發ABS，集資5.2億元人民幣。

所謂ABS，即企業把部分資產打包，再以證券化方式售予市場參與者並換取資金，由於投資者購入的是實體資產或項目，所以ABS風險會較企業發行的債券低，較易令投資者接受。

監管部門有意放寬發債條件

另一方面，彭博報道表示，監管部門亦正計劃放寬內房在銀行同業間債市發債的條件，對象僅限於高質素發行人，至於如何界定，則有待監管機構定奪。

今次兩內房債務危機已不再是單一行業問題，美國聯儲局早前在半年一度的《金融穩定報告》中提到，中國內地樓市活動有減慢跡象，惟個別內房身負龐大債務，風險可能波及其他經濟活動，導致金融市場動盪，甚至可能對美國有溢出效應，部分投行因為內房資金緊張，可能引發的連鎖效應，把中國經濟增長展望下調。

內地房地產市場資金渠道受限，房地產企業違約風險日益擴大，評級機構標準普爾發表報告指出，由於房企銷售下跌及面對再融資風險，預計明年內房行業仍將出現一些違約個案，可能會進一步打擊債權人的信心。

標普表示，今年尾至明年是內房債券到期的高峰，再融資壓力有增無減，相信房企將謀求通過增加表外負債去降低債務比率，屆時行業的透明度或進一步減弱，不排除會加劇市場波動。

該行認為，地方或央企國有地產商，以及擁有優質庫存的民營房企等再融資渠道暢通的公司，韌性十足，甚至可利用當前環境趁機發展業務；然而，嚴重依賴槓桿或低庫存的地產商或土地儲備主要分布在小城市的房企，信貸質量可能會下降。

雅居樂全數贖回到期優先票據

另外，雅居樂（03383）昨午公布，已滙出資金至受託人指定的銀行賬戶，以於今天（18日）全數贖回未償還的本金額1.9億美元的優先票據，資金相當於未償還本金額連同累計至到期日的利息。

該公司認為，贖回將不會對其財務狀況造成重大影響；贖回後沒有已發行而尚未贖回的優先票據。該股昨午後一度反彈0.9%，隨後再度轉跌，收報5.52元，挫1.6%。

香港置地去年11月捐贈1億元成立「置地公司家基金」，以促進年輕人向上流動及幫助有住屋困難的家庭，至今已投放5000萬元支持42個項目，涉及超過60間非政府機構，主要以年輕人為對象，並正展開不同的房屋項目，最新又推出以租戶及員工為目標的慈善捐款配對計劃，並把「家基金」擴展至內地。對於成立一年便動用一半資金，該公司高級企業社會責任經理胡玉怡表示，這是在預期之內，可按照需求適時投放新資金入基金。

推租戶員工捐款配對計劃

置地於中環持有約45萬方米物業，胡玉怡稱，捐款配對計劃利用中環生態圈為香港社會作出貢獻，相信社區具龐大影響力，可以凝聚社會；收到多少捐款，基金便會額外捐出等額款項；捐款門檻低，若參與計劃，員工可捐款100元至1.5萬元，租戶要以公司名義捐款5000元至5萬元。

為加強對年輕人的支援，該基金過去一年與6間非政府機構合作，並推出長期教育項目，目標讓超過1400名香港年輕人受惠，她指出，過去數個月投放很多資源幫助年輕人完成基礎教育，並協助他們提升正向思維及增強韌度。

支援住屋困難家庭方面，目前與香港社會服務聯會達成合作，8月落實與27間非政府機構為1000名居住油尖旺及深水埗劏房的青年及其家庭提供支援服務。胡玉怡認為，房屋是香港的特殊問題，置地在這方面有專長也有資源，具備協助的能力，未來將公布更多詳情。其次，公司有責任回饋社會，基金於去年成立，希望幫助香港人，不涉及政治壓力。

義工團隊覆蓋15%港員工

她提到，並無就各計劃設定投放比重，不同地方有各種需要，例如已在內地幫助留守兒童，其他內地項目仍在研究中，估計會優先選址有旗下寫字樓物業的地區，例如北京、重慶、南京、上海等，會視乎社會需要而投放資源。此外，6月組成的義工服務團隊已覆蓋公司15%香港員工，累積服務時數超過600小時，明年可望達1000小時，並提升員工參與率至18%。


置地：提升物業質素 鞏固商業王國
周明祖指「去中環化」難成趨勢 企業有意重返
(經濟)

中環是本港商業繁榮的象徵，作為持有500萬平方呎商業樓面的區內大地主，置地執行董事周明祖指出，中環區內雲集國際機構、人才，成為獨特的「生態圈」，故中環仍是各企業落戶首選，相信隨着疫情緩和，租務將轉活躍，集團亦繼續提升物業質素，鞏固商業王國地位。

疫情衝擊環球商業市況，作為金融中心的香港，甲廈租務活動難免受衝擊。周明祖指，目前置地旗下寫字樓的空置率約5.5%，在疫情期間稍為上升，「不過若與中環整體空置率約7%比較，置地甲廈租務情況算不錯。全世界任何一個地區，空置率5%也屬健康，其實接近全面租出。重點是置地空置率仍低於市場平均。」

集團空置率約5.5% 屬健康

中環租金早年曾一度創新高，超甲廈呎租高見200多元，令「去中環化」（decentralization）概念出現，個別機構遷出中環總部，搬至非核心區節省租金開支。中環地位是否受動搖？他則認為：「我看不到去中環化成為新趨勢，反而近來很多金融機構，有意重返中環。」

事實上，今年有國際評級機構標準普爾租交易廣場3期，相隔多年後重返中環，「中外機構認為在中環效率最高，帶來生意會更多，租金只是其次。」

他強調，多年來集團不斷為物業提升設備，鞏固商業王國地位「我們一直投資在中環項目的級數，包括設備及配套，質素之高可媲美任何一幢全新商廈。」

現時置地在中環持有500萬呎商業樓面，交易廣場、置地廣場、遮打大廈等，均為集團旗下中環地標物業。

硬件可以提升，而中環地位之鞏固，是因為「中環生態圈」非常獨特，周明祖笑說在中環必然遇到工作夥伴，「我試過站在交易廣場天橋上，朋友、生意拍檔一個接一個走過來傾談，持續大半個小時。若你在中環，一日可以開10個會，因為相關的律師、會計等人士全在區內，這個獨特生態是無可取替。」

目前置地旗下租戶，8成以上為金融及服務業相關，專才雲集，「中環是一個聚集精英之處，若機構辦公室設在中環，可吸引精英來上班。」

新海濱商地王 強化港地位

中環優越地位，吸引不同財團投信心一票。如本月初中環新海濱商業地皮，以508億元成交。周明祖認為，地皮以破紀錄價錢成交，可進一步強化中環，為香港商業及零售的優越地位。

疫情對商業活動造成衝擊，周明祖認為，封關一定對租務有影響，但香港本身商業活動仍然頻繁，因多項條件配合，「香港擁有數個重要優點，包括資金自由流通、法律健全、低稅等。同時中國是全世界經濟增長前景最理想地區之一，環球資金總是會流入發展潛力佳的地方，香港擁優勢，國際金融城市地位，我不看到會有改變。」

至於疫情下，衍生在家工作（work from home），對於機構會否減少租用寫字樓，他則認為在港不流行，「中環租戶9成員工已重返辦公室工作，在香港並不特別流行WFH，一來交通網絡太好，最重要家居環境細，出來效果不太理想，還是需要傳統辦公室。」

疫情緩和零售好轉 星咖啡店進駐

新冠肺炎疫情緩和，零售市道出現轉機，核心零售區地舖重現租金上升個案。面向銅鑼灣時代廣場、由祥益地產創辦人汪敦敬今年5月斥6680萬元購入的波斯富大廈地舖，近日以每月10萬元租予新加坡過江龍連鎖咖啡品牌Flash Coffee，租金急升約54%，成為近年罕有一線街舖加租個案。

祥益創辦人汪敦敬持有

剛租出的舖位為波斯富街77至83號波斯富大廈地下M舖，建築面積約200方呎，舖位面向勿地臣街，原租客為化妝品店，在去年11月起租用兩年，首年月租6.5萬元，呎租約325元；按租約，次年本來會加租15.4%至7.5萬元，呎租增至約375元。然而，儘管該化妝品店在市況低迷時承租，惟本港一直未能全面通關，此類需要遊客支持生意的行業無法受惠本土消費復甦，故決定不續租，僅經營一年即於本月結業。

據了解，舖位業主汪敦敬以每月10萬元重新放租，由於舖位月租不高，加上位置理想，火速獲租客洽商，最終落實以10萬元租出，呎租約500元，租期3年。

新租客是以外賣模式經營的新加坡連鎖咖啡品牌Flash Coffee，今年9月才打入香港市場，在上環開設首間店舖，是次租舖用以開分店。

Flash Coffee承租金額較舊租客高3.5萬元（53.8%），漲幅凌厲，屬2019年中社會事件爆發後，區內主要零售街道罕有地舖加租個案。翻查資料，舖位在2012年由一家美髮用品店以19萬元租用，呎租約950元，故現時該舖月租仍較高峰期低47.4%。

汪敦敬今年5月才以6680萬元購入上述舖位，原本租金回報約1.2厘，今次轉換租客後，回報提升至1.8厘。

汪敦敬接受本報查詢時確認舖位已租出，他指出，舖位面積雖然不大，但因為地段優越，放租後有最少3個商戶洽租，最終因為新租戶背景「幾好」，可吸引人流，故短時間內拍板租出。他直言，經濟逐步回復，市場上有不少行業都有意租舖，滿意是次租金增幅。

附近羅素街吉舖充斥

縱使是次波斯富大廈地舖在逆市成功加租，可是鄰近一帶仍有不少吉舖，如時代廣場對面的一段羅素街，目前仍有最少4個吉舖放租，每月叫租30萬至40萬元仍乏承接力。

至於波斯富街及利園山道中間一段羅素街，目前9個地舖全數租出，惟當中6個屬於短租舖位，月租僅10萬至12萬元。

中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，近期零售市況好轉，目前一線零售區地舖租金已較去年同期回升不少，所以今年簽約的租金會較去年高。不過，現時舖位租務市場仍然由餐飲業支撐，只做一般零售業的舖位要覓租客相對較困難。

去年5月以樓花形式推售的天水圍濕地公園路發展項目第2期Wetland Seasons Park，額外印花稅（SSD）3年限期未過一半，市場即有業主掟貨離場，一名地產代理入市僅一年多，剛以988.88萬元沽出別墅7一個3房單位，離場賬面賺122.95萬元（14.2%），惟扣除使費及辣稅料損手約17萬元。

988萬沽 扣辣稅使費損手17萬

消息人士指出，上述別墅單位為屋苑首宗二手成交，屬別墅7的中低層C室3房單位，實用面積677方呎，叫價990萬元，其後降至988.88萬元易手，呎價14607元，呎價創區內二手私人住宅標準分層新高。

消息透露，上址原由一名屯門區工作的地產代理持有並自住，「原先無諗住賣，但住住吓覺得唔太好住，所以先拎出嚟放，諗住換其他嘢，佢已經喺市場搵緊盤。」

該代理去年5月斥資865.05萬元一手買入該單位，是次離場賬面升值123.83萬元（14.3%），但因須支付相當於樓價10%的SSD即約98.89萬元，連同其他使費實質損手約17萬元。

目前第1期及2期Wetland Seasons Park共有4個二手放盤，業主各連SSD叫價980萬至1400萬元，較買入價普遍有約10%的潛在升幅。

君豪峰貶值21萬離場

另外，鰂魚涌君豪峰亦錄得蝕讓，利嘉閣地產聯席董事吳玉蘭表示，該廈低層D室1房戶，實用面積290方呎，獲區內工作的買家以688萬元承接，呎價23724元。

原業主2018年以逾709.17萬元購入，賬面貶值逾21.17萬元（3%）。

過去市場最吃香的藍籌屋苑今年表現失色，一眾二線屋苑取而代之成為新一代樓價爆升王。屯門大興花園呎價不足半年再度破頂，有2房單位呎價高見14206元，刷新全屋苑紀錄，並帶挈該屋苑本月平均呎價重上13181元，相比去年底大升13.9%，遠遠跑贏同期龍頭屋苑鰂魚涌太古城的僅0.4%升幅。

消息指出，大興花園1期3座中層E室，實用面積428方呎，2房間隔，附企理裝修，望同區卓爾居方向市景，原叫價620萬元，降至608萬元易手，呎價14206元，打破今年5月下旬該屋苑呎價舊紀錄14072元。原業主2016年中以330萬元入市，賬賺278萬元（84.2%）。

據了解，大興花園本月暫錄得4宗成交，平均呎價13181元，與去年12月全月的11569元相比，彈升13.9%；相反，太古城本月12宗成交平均呎價為18131元，即使撇除當中一宗凶宅成交，平均呎價為18665元，較去年12月全月錄得的平均呎價18587元僅高0.4%。

樂悠居呎價本月兩破頂

近日樓價首度晉身千萬元的荃灣「窮人恩物」樂悠居，呎價2萬元交易不但已成常態，近期更連環破頂。代理透露，該廈低層18室1房戶，實用面積312方呎，象徵式減價1萬元，以649萬元易手，呎價20801元，極速打破本月初相同面積中層6室1房單位以每方呎20353元創下的同廈標準分層戶呎價紀錄。原業主2018年以575萬元買入，賬面升值74萬元（12.9%）。上述樓王單位樓上高一層18室，去年12月以555萬元易手，即新樓王售價不足一年勁升94萬元（16.9%）。

另外，元朗受惠北部都會區概念，區內樓價續飆，中原地產元朗副區域營業經理王勤學說，蝶翠峰5期尚悅．嶺1座高層E室，實用面積266方呎1房戶，以513萬元沽出，呎價19286元，屬蝶翠峰整個項目二手呎價新高。原業主2018年以逾431.16萬元一手買入，賬面獲利逾81.83萬元（19%）。

利嘉閣（工商舖）地產—商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，根據土地註冊處最新資料顯示，今年10月全港共錄得126宗商舖買賣登記，較9月的148宗跌約15%，與年初1月並列今年以來宗數最少月份；買賣登記金額亦按月減少16%至30.18億元。

按物業價格劃分，在7個價格組別中，共有3個組別的登記量按月下挫，降幅24%至33%，以2000萬至5000萬元以內組別的登記量跌幅最勁，由9月的36宗減至10月的24宗，少逾33%。

11月宗數料反彈一成

鄭得明指出，雖然10月商舖買賣登記量及金額均回落，不過最細價及最高價的舖位交投則不跌反升，反映無論是用家或投資者仍然物色機會入市，尤以民生區較為熱鬧。展望後市，電子消費券及「來港易」計劃持續奏效，加上較大規模的通關安排正密鑼緊鼓籌備中，或刺激資金提早部署進入舖市，11月上半月商舖登記量已突破70宗，預期全月可有近140宗，按月升約一成。

去年初35億投得 啟德西營盤地仍放售

內房接連爆出財務危機，並頻放售資產套現，消息透露，佳兆業 （01638） 以約37.7億元出售旗下屯門住宅地皮予「玩具大王」蔡志明。

根據外媒引述的消息指，佳兆業在去年1月以35億元投得屯門青山公路住宅官地後，事隔不足2年，剛以約37.7億元轉售，預計扣除欠款後，佳兆業集團可獲約11.2億元淨現金流入。

另外，有指接貨的是「玩具大王」蔡志明及兒子，兩人正尋求40.15億元的抵押貸款以收購地皮。

涉14.6萬呎 料樓面地價6477

據悉，佳兆業主席郭英成與蔡志明同屬潮州鄉里，兩人關係不錯，以往集團陷入財困時，曾獲蔡氏注資協助。

上述地皮於今年初，已獲屋宇署批准興建4幢3層高的洋房、4幢樓高21層的分層住宅（需要在2層平台之上興建）連同康樂設施。如以獲屋宇署批出圖則後的總樓面約58.2萬平方呎計算，該項目的最新樓面地價約6,477元。

該地皮比鄰由香港小輪 （00050） 、帝國集團在2016年8月投得的住宅地，對面則為嘉里 （00683） 旗下半新盤滿名山。

據了解，屯門青山公路住宅地皮呈不規則形狀，佔地面積約為14.57萬平方呎，當年該地皮的可建樓面約58.3萬平方呎，每平方呎樓面地價約為6,005元，貼近當時的市場估值上限。

郭英成蔡志明 同鄉關係佳

雖然佳兆業在1999年已於香港成立，惟多年來主要發展內地房地產，而上述住宅地則屬集團首度奪取的本港官地。

事實上，外電早前已報道，集團擬出售旗下物業管理公司佳兆業美好及在港投得的地皮，以紓緩債務壓力。

翻查資料，集團於去年投得上述屯門住宅地外，亦曾於今年入主原由高銀持有的啟德第4B區4號地皮。另外，集團也於2019年斥逾5億元買入西營盤東邊街舊樓，2項目日前仍在市場放售。

近期內房的風波不斷，除了佳兆業外，亦接連有集團變賣資產，包括中國奧園 （03883） 以9億元沽出西半山羅便臣道舊樓，並虧損約1.77億元離場。

同時，早前恆大亦放售金鐘商廈恆大中心、元朗和生圍項目。至於海航於2019年曾以68.89億元，蝕讓啟德1L區2號地皮予會德豐地產，並已發展為現時的新盤MONACO ONE。

鰂魚涌半新樓君豪峰再錄蝕讓個案，1房688萬元易手，持貨3年帳面蝕21萬元，若連同釐印費等使費，實際損手約50萬元。

君豪峰錄本月首宗二手成交，利嘉閣地產聯席董事吳玉蘭表示，物業低層D室，實用面積290平方呎，1房間隔，外望泳池會所景，以688萬元獲承接，實用呎價23,724元。原業主於2018年7月以709.2萬元購入單位，持貨3年轉手，帳面蝕21.2萬元，連同釐印費等其他使費，實際損手約50萬元。新買家於區內工作，鍾情物業位置方便，3分鐘可步行至港鐵站鰂魚涌站和太古坊。

君豪峰今年5成交 4宗蝕讓

翻查成交紀錄，連同上述成交，君豪峰今年內所錄的5宗成交，4蝕1賺。當中蝕幅最大者為一個低層P室，實用面積384平方呎，採2房間隔，於今年8月以800萬元易手，實用呎價20,833元。單位於2018年7月的買入價為914萬元，蝕幅達12.5%。

樓市向好帶動投資氣氛，發展商亦趁勢拆售車位，今年首10個月車位註冊量達8332宗，不單止較去年全年高出約38%，更創下自18年以來，約三年的新高，當中以將軍澳及港島東交投量最多，業界人士指，部分地區車位供應量短缺，吸引該區住客購入自用，令交投量上升。

據土地註冊處資料，今年首10個月車位註冊量達8332宗，比起去年全年的約6038宗，高出38%，同時亦較19年全年的5944宗，高出約40%，同時亦創下18年以來，約三年的新高。

各區車位交投中，就分別以將軍澳、港島東，以及沙田區成交量最多，當中，將軍澳於今年首10個月，就錄得1187宗車位註冊，佔總數約14%，主要受惠於區內新晉屋苑，於今年內連拆售車位，當中包括日出康城LP6，以及晉海，其中，LP6年初至今已錄得261宗車位成交，至於晉海則錄216宗。

港島東於同期亦錄得1093個車位成交，當中以鰂魚涌太古城最多，涉及628宗，至於同區康翠臺亦錄得75宗。此外，沙田區一帶，於今年首10個月亦錄得917個車位成交，其中沙田第一城涉85宗，至於馬鞍山泓碧亦錄得75個。

另一方面，今年首10個月車位成交中，以售價約100萬至200萬的交投量最多，涉及3496宗，佔總數達42%，而相較比去年同期的2026宗，亦上升72.6%，至於價格逾200萬的車位成交達3191宗，而100萬以下圴車位成交亦達1645宗。

美聯住宅部行政總裁布少明指，今年車位成交量急增，主要由於樓市造好，連帶投資氣氛向好，事實上，本港車位供應長期短缺，尤其是部分新晉發展的區域，例如日出康城，故此發展商推出車位拆售即獲承接。

布氏再指，經濟漸見復甦下，買車人士有所增加，均刺激車位租售需求大增，導致成交量向好。尤其新界東車位售價不高，適合普羅投資者；而港島東一帶，因區內屋苑車位供應量有限，加上最近有多個單幢住宅入伙，住戶唯有向周邊屋苑車位入手，帶動成交量。

另一方面，今年以來，不少發展商趁勢拆售車位，相信為趁市況向好，陸續出售非核心項目套現，再「換馬」重整資產組合。由於車位供不應求，加上經濟復甦，預料車位租售繼續向好，今年全年售價料升8%，租金則升5%。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，今年車位成交量大增，主要是發展商出售車位所致，發展商趁新盤入伙後，拆售車位以回應市場需要，當中以將軍澳及沙田等新界東地區最多。

另外，車位銀碼較細，除了獲用家選購，亦吸引不少投資者入市。他再指，車位售價料緊隨樓價走勢，全年累升10%，而受惠於價格上升，租金也受帶動，料全年可錄約10%升幅。