台中水湳經貿園區又見大面積私有地釋出，成交金額有機會破百億元。某上市公司大股東18日與戴德梁行簽約，將標售15年前、六人合夥持有的水湳經貿段30地號3,528.84坪土地，屬於第一種經貿專用區土地，可興建星級觀光飯店、百貨公司及高級辦公大樓，目前市價每坪約300萬元。

實際每坪標售底價，將由戴德梁行訂定，預定2022年第一季標售，預料將掀起水湳的精華土地搶標風。

這也是繼台中幾位地主10月委託世邦魏理仕，擬出售水湳文商段面積2,986.96坪土地，底價達113.5億元，換算每坪標售底價約380萬元之後，又一宗大型水湳土地標售案，一旦成交，有機會超過台中市政府4月標出水湳文商段79地號，每坪標出約280萬元的價位。

水湳經貿園區私有地準備標售同時，台中市政府也釋出該園區經貿段6、8地號的設定地上權招商案，及文商段86地號的台灣智慧營運塔BOT案等，進一步炒熱該園區土地標售案。

某上市公司大股東透露，該土地旁邊就是水湳的台中國際會展中心，如同台北信義計畫區－台北世貿中心展覽館旁的君悅大飯店，與台北101大樓的位置，可做國際級的星級飯店、百貨公司及頂級商辦大樓，18日與戴德梁行簽訂合作意向書，將委託評估之後，再公布該筆每坪土地標售價格及總價。

該大股東認為，台中市政府目前推出招標案，均以設定地上權及BOT招商案為主，只有經營權沒有土地所有權，但該土地標案，得標人可擁有土地所有權，未來土地具增值空間。

戴德梁行此次受託，執行水湳經貿段30地號土地銷售，該基地面積達3,528.84坪，土地使用分區為第一種經貿專用區，容積率達360％，建蔽率80％，若申請綠建築，最高樓高可至84米，未來絕對可建成台中地標門戶建築，勢必吸引眾多金控集團、大型企業、金融保險及百貨集團進場評估，有望再次改寫台中土地的交易紀錄。

台北市中正區信義路2段48年透天老宅，在建經公司協助代建之下，危老都更成功案例再添一筆。本案於2020年9月建造執照核准，並於2021年4月12日正式開工動土，預計2023年完工，打造地上十樓、地下二樓的全新住宅大樓。經過多年漫長的等待，屋主一家人即將擁有夢寐以求的嶄新智慧住宅，扣除地主自住部分，其餘將進行銷售，亦可獲得銷售後收益。

信義路二段的透天老宅，屋齡48年，地上四層、地下一層，基地面積為90.45坪，目前為地主及家人自住，住宅外觀及內部陳設尚且得宜，但畢竟房屋老舊，加上歷經多次地震撼動，壁面已出現多處裂痕，深怕居住安全受到威脅，地主在三年前即有重建意願，並與建設公司洽談合建，但發展並非想像中順利，所遇建商掌握主控權，卻遲遲未有動作，眼看即將錯過危老時程獎勵，地主心急如焚卻求助無門。

建管處處長劉美秀表示，危老重建整合有許多方式，此案即為透過建經公司「全案管理」典型承作案例，所有權單純的透天厝，所在地段及基地大小亦符合開發經濟效益，重點是滿足及解決地主有關重建所有問題的需求。因此建經公司從合作銀行得知此案的狀況，立刻與地主接洽，協助申請危老重建作業，至2019年11月重建計畫正式核准，期間僅花三個多月，即順利為地主爭取到最高40％的危老容積獎勵。從接受代建委託後，即陸續提供地主危老自建的相關服務，期間除了邀請優質建築師，針對地主需求量身訂作，進行建築規劃設計，且高效率地通過危老重建計畫，同時攜手長期合作金融機構，順利取得融資並加速老舊房屋的改建更新。

台北市因屬台灣開發較早之地區，全市屋齡超過40年以上的老舊房屋有相當高之比例，自柯文哲市長上任後，「危險老舊建物重建」一直是重點推動之政策。另也提醒民眾，危老時程獎勵逐年遞減，基準容積獎勵6％期限只到2022年5月12日止，若有需要的民眾千萬不要錯過。

建管處表示台北市府將持續推動「危險老舊建物重建」政策，以加速台北市老舊建築物之更新，改善市容觀瞻，並達到都市防災之目的。

新竹房價漲不停！最新預售屋實價登錄結果顯示，竹北高鐵特區合石建設推出的換屋產品預售案「合石如馥」，揭露了14筆交易價格，逾半戶別單價站上6字頭，最高單價達每坪62.8萬元，刷新大新竹房市新高單價，新竹過去4字頭曾是房價天花板，在供給缺貨、市場看好後市表現之下，房價快速向上攀高。

「合石如馥」位於竹北六家一路，鄰近康乃爾中小學，屬基地600多坪中型建案，規劃42戶、62?65坪三房換屋型產品，在928檔期預售，預計2022年動工。

實價登錄顯示，該案成交總價約在4,000萬?4,400萬元，單價每坪58.7萬?62.8萬元，9樓以上戶別單價均站上6字頭，14樓頂樓戶最高單價每坪62.8萬元，超越了「若山3期若蒔山」，成為新竹房市最高單價建案。

新竹住宅週報社長陸敬民表示，近年竹北各重劃區因建商大力開發，基地千坪以上土地逐漸稀有，多數建案基地面積，約在400?800坪左右，這類規劃單層二?三併的產品，社區戶數不多，由於地段優質，建商品牌加持及理念訴求型的產品，更易獲得當地買盤青睞，創造高單價行情。

自疫情趨緩以來，新竹房市以高所得的竹科職工為主要客源，不論投資或剛性需求均強勁，無論成屋或預售屋都快速去化，供給緊縮、需求強勁，過去精華地段蛋黃區3字頭、蛋白區2字頭的房價，已不復見，一年多的時間，精華區新推案開價4字頭、5字頭節節高升，預期2022會有更多新竹市及竹北精華區推案，開價直接上看6字頭。

實價登錄顯示，除「若蒔山」、「合石如馥」最高成交單價站上6字頭，2021年來包括竹北的「坤山央央」最高每坪58.2萬、豐邑機構「豐采520」最高單價每坪52.1萬元；新竹市關埔「致家人」、食品路「新竹之昇」，最高價分別為每坪52.2萬、50.7萬元，愈來愈多預售案最高成交單價，站上5字頭。

市場游資豐沛、低利率時代、產業回流支撐下，讓台灣房地產市場交易動能強勁，六都土地價格、商辦市場、蛋白區房價漲勢也猛烈。根據高力國際最新發布「2021年第三季全台商用不動產暨土地投資報告」顯示，台灣自2019年下半年起，單季的商用不動產加計土地交易額，都穩定維持千億的交易動能，邁入2021年第三季，單季已有1,073億元的水準，其中335億元為商用不動產，738億元為土地。而當中土地多半位於蛋白區，也凸顯台北市核心蛋黃區土地的稀有，讓最具價值的大安區，地段置產價值浮現！

大安路素地零供給 雙併產品更少

大安區是北市蛋黃中的蛋黃，一直以來房價增值、保值力道都相當強勁，其中又以敦化、忠孝、復興、信義圍塑大安路名人巷價值更加凸顯，過去近十年期間，新個案屈指可數，台北優質建商「興富謙建設」即看準市場產品稀缺性，於大安路一段推出雙併43坪3房產品，甫推出不久就受到關注。

興富謙過去都是於台北市大安區、中正區精華地段，推出精品質感宅，如「寬心富謙」、「謙邸」、「元亨無界」等知名個案，此次於大安路一段整合基地推出「大安謙韵」。此案於隱身於大安最核心靜巷，從大安捷運站短短200公尺，就可以感受到寧靜、人文氛圍，加上一旁的和安公園綠意，在繁華與寧靜之間取得最佳的平衡。

通膨指數創30年來新高 置產大安區保值

大安區門牌向來是身份的彰顯，以大安路為中心，周邊名人巷弄，都是國內知名政商名流、名人鍾情的地段，像是國泰集團蔡家等，而加上5年內周邊推出產品多半是10-20坪小坪數或是60坪以上大坪數規劃，「大安謙韵」43坪雙併坪數產品幾乎沒有，對於自住客而言，這樣的產品與時機點，反而成為入主大安區最佳機會。

房地產專家表示：美國2021年10月最新一期的CPI指數創下30年來最高，CPI指數若持續上揚，代表通膨有升溫跡象，因此資金轉往保值資產、尤其時房地產市場的情況相當熱烈。而大安區相較於蛋白區保值，未來較不需要擔心泡沫問題，是熱錢資金適合停泊的區域。

雙併、公園、學區、捷運 一次擁有

「大安謙韵」興富謙建設也集結建築團隊共同操刀，由如榆設計劉宇傑建築師規劃，營造工程由地樺營造包辦，地樺營造實績遍及，像是近期開幕知名飯店的「台北時代寓所」。「大安謙韵」整體外觀設計運用多元的設計語彙並結合機能與妥切的比例美感，與大安路街區人文地景相互結合，更顯個案優雅氣質。

業者強調：「雙併43坪、和安公園旁、捷運大安站200米」是相當少見的產品特色，加上鄰近師大附中學區，讓不少大安區外客戶購入，除了通膨影響，也是因為大安區外其他地區價格也不斷攀升，此時置產大安區反而是最佳起點。

依市調機構統計，2021 年截至 11 月 15 日止，台北市新成屋、預售屋建案（統計範圍為華廈、大樓建築，不含 5 層樓以下的公寓、透天）平均公設比為 35%，較 2020 年略降約 0.2 個百分點，中止連 3 年上升走勢。

不過，新北市 2021 年同期平均公設比則為 33.9％，比去年增加約 0.4 個百分點，並連續 4 年締造歷史新高。住展研發長何世昌表示，雖然新北市建案平均公設比再寫下新紀錄，但上升幅度已經比前幾年較為緩和，而台北市更不增反減，顯示灌虛坪風氣稍有克制。從實務面上來看，公設比灌越高的房子越難賣，而 35％是消費者心理很難過得了的障礙，預期 2022 年公設比應難大幅升高。

何世昌分析，今年大台北建案公設比變動幅度較溫和，主因可能包括，「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應，已陸續於前幾年反映完畢；近年來，輿論要求改革公設比的聲浪漸長，內政部也已擬定改革大體方向，主要方向為限縮「免計容積」上限，而為了避免政府出重手，業界已開始出現自律的聲音。

同時，由於今年來房價漲幅擴大，台北市房價創下新高，普遍達到建商的利潤滿足點，沒有必要再大舉灌虛坪，況且虛坪愈多的建案也不好賣。而新北市房價因尚未過前高、且原本公設比基期相對低，所以公設比還在持續增加當中，但預期 2022 年增長空間會更小。

統計顯示，台北市今年建案公設比從 27％至 50％不等，區間範圍較大，反觀新北市落在 28-45％之間，區間範圍較小。但整體來說，公設比最大公約數與去年相同，仍是 30-34.99％，台北市、新北市各約有 51％、79 % 建案的公設比數值落在這個區間，主因是 35％以下公設比的建案較好賣，消費者購買抗性較低。

何世昌認為，雖然今年大台北建案公設比升勢減緩，但公設比的極限到底在哪裡，答案要視消費者接受程度；畢竟消費者若不買單，建商灌再多也沒用。何世昌建議，消費者買房時除了看公設比高低外，也可以從「主建物坪數」換算出實坪價，能夠比較出哪個建案實坪價更划算。另要留意極少數不肖業者刻意低報公設比，消費者應仔細審視契約內容，勿輕信銷售人員片面之言，以保障自己的購屋權益。

藏身在新北市貢寮區桃源谷的超夯景點「人腦聖地」驚傳出售，佔地3600坪的農業用地總價高達36億元，除了價格驚人外，更吸睛的是賣家還強調此地為地球中心，是世界唯一的穴場寶地，但因為自己只是個平民百姓承擔不起，所以決定要將其轉賣給真正有錢有勢的人。

超夯景點「人腦聖地」在新北市貢寮區的祕境桃源谷之中，而這個稱號是有人發現衛星空拍圖上看來，該地的地貌看起來很像是人的臉，吸引許多民眾前往，而在當地豎立的「人腦聖地」石碑，更相傳摸了會變聰明。

不過，近日「人腦聖地」卻傳出要出售的訊息，根據591房屋交易資訊顯示，物件名稱為「天地原只到於此之地球的中心-人腦聖地」，總佔地3,600坪屬農業用地，售價每坪100萬元，總價高達36億元。

除了價格引人注目，賣家還強調此地為「地球中心」、「台灣的原始點」、「世界唯一穴場寶地」，並表示「使用者隨時可安座，與天、地、原對接。」

介紹完此地的特點後，賣家也分享轉讓此地的緣由說「穴場所負有的使用是如此之大，我又是個平民百姓，雖然受到此寶地的傳導知道造天、地、宇宙其一切萬物的機制，而且又沒那麼多的資源與那麼大的人脈和權力，依當下也擔負不起，也不敢阻礙人類發展。」所以決定要轉讓給真正有錢有權有勢的人。

根據《財訊》報導，在政策因勢利導下，都更及危老重建速度持續加溫中，近1、2年也進入歡喜收割期。重建案以新人之姿加入預售推案的戰局，不僅銷售告捷開出亮眼成績單，還不乏成功挑戰區域高價，成為市場新焦點。

《財訊》報導指出，過去老屋重建堪稱舉步維艱，在歷經《都市更新條例》和《危老條例》雙雙修法後，才一改過去的窒礙難行，掀起重建風氣。在推行4年後，不論都更及危老申請和核准件數皆突破性成長。以最為熱門的台北市來說，危老案累計核准達560件，重建面積已經超過10萬坪，等同是一個大安森林公園。

《關鍵1》案源多在精華區

根據《財訊》報導，都更及危老案已經是開發商重要土地來源之一，在素地難尋的大台北地區尤為明顯，因此重建新案也逐漸在市場上嶄露頭角。根據《住展》雜誌統計，大台北地區截至10月底為止，危老推案量已達887億元，超越去年整體案量，成長幅度逾6成，估計全年可望突破900億元，近3年連年成長；至於都更案量則相較去年縮減近一半，推案量僅有1297億元。

反觀今年的新案市場受到政府出手打房、本土爆發疫情等因素干擾，建商明顯放緩推案腳步，總體推案量不若往年，呈現量縮價漲的現象。而重建推案（包括危老和都更）量雖然因為都更案量縮減，但占整體案量已達38%，估計全年總案量上看2000億元，顯示重建新案已躍居市場上推案的重要勢力。

《住展》雜誌研發長何世昌，接受《財訊》採訪時表示，老屋重建推案量與日俱增已經是成形的趨勢。主因是雙北地區素地稀缺，重劃區不若外縣市多，對建商而言，若要在大台北推案，老屋重建是一個愈來愈重要的標的。

再者，政策上的推波助瀾，近年政府積極推動老屋重建 ，一直在修改法規給予更好的獎勵，這也是一個很大的誘因。

《關鍵2》線上線下拚銷售

對於今年都更案量縮減，危老案量一度迎頭趕上，9月中，危老推案量便一度彎道超車都更案。何世昌說，下半年還有都更大案「Diamond Towers」、「元利森活莊園」陸續開賣，都更案量有可能追上來。不過危老案訴求快速通關、獎勵明確、稅負優惠，對開發商而言，開發時程短、重建速度也明顯快上許多，相較於都更案需經過審議程序，時間不確定，整合危老案具有優勢，因此推估危老推案量和件數會一路增長，早晚有一天會真正超越都更案。

根據《財訊》報導，重建新案加入預售市場，也成為代銷業者的重點案源。創意家行銷副總經理柯仲武表示，創意家今年總接案金額估算逾800億元，推案20件，未受到上半年疫情的影響，反而有1成增幅，當中都更危老新推案占整體接案量就達8成之多。

《財訊》分析，時序進入第4季，創意家的新推案「全坤X101」、「蒲陽南山」、「鼎隆大苑」也是都更危老新案，總銷達62億元。另外，市場上指標個案，還有新聯陽手上的「國泰悠陽」、「元利森活莊園」、「新美齊画世代」，以及傳真「宏國大道城B區」、甲桂林「大承」、慕樺「城心曜曜」等案也都在近期推案。柯仲武說，建商上半年延遲推案，接下來的第4季和明年第1季都會較多新案推出，市場仍以剛性自住需求為主。

《財訊》報導指出，除了推案量占大宗，銷售方面其實也表現不俗，光是這一年來，士林「僑駿ONARI」、北投「奇岩綠境」、大安「永康壹號」、永和「仁愛柏麗」、蘆洲「崇利中山」等新案個個完銷，雖然依個案分配比率可銷售戶數有限，但買氣依舊強強滾。購屋客群多半是區域客占7成，其中父母替子女置產比率也明顯增加。

向來新建案銷售訴求不二價的富都新開發，一件握有10餘年才整合完成的都更案「永康麗莊」也趕上今年推案。該案位於素地難求的永康商圈，開價每坪180萬至190萬元，可售戶50戶。疫情期間結合信義代銷線上賞屋機制，短短2個月內就完銷，也為重建新案刷新成交速度。

綜觀今年陸續登場的重建新案，何世昌分析，推案熱區就北市而言，以中山、松山區最多，而新北市則集中在緊靠北市外圍的行政區，例如板橋、永和、三重一帶。在產品規畫方面，今年出現變化，過往危老案基地小，多為小宅居多，但今年有幾個危老新案基地面積大，坪數有放大化的趨勢，例如「衍見築」、「序東騰」，甚至以豪宅型產品為主訴求，像是「敦仰」。

《關鍵3》品牌建商規畫得宜

因此也有不少重建新案擔綱大樑，成交行情擠進豪宅圈200萬俱樂部。以10月揭露實價登錄顯示，前身為蘇黎世大樓的「敦仰」，預售成交單價有3筆超過每坪200萬元，高樓層的17樓成交2.68億元，換算每坪單價221.9萬元。同樣在敦南商圈的都更案「富邦藝樹」，揭露預售實價，17樓兩戶以總價1.74億元、1.77億元成交，拆算車位每坪單價為200.4萬、202.3萬元。外界還看好大陸建設的共和大廈都更案「耑序」、正義國宅改建的「Diamond Towers」，開價一定是突破200萬元身價。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，很多重建案子都是位處精華地段，如果本身基地具一定規模，加上品牌建商產品規畫得宜，就具有再創高價的條件，尤其是現在房市熱絡，更是推升預售案行情最主要的原因。

都更危老新案在大台北地區獨領風騷，在一片推案浪潮中成為熱門焦點。專家推估，這一波房價上漲橫掃全台，等到全台房價基期墊高，重建風潮將從大台北擴散，帶動其他5都都會區。屆時，台灣才能全面擺脫又老又舊，讓重建新案遍地開花。（本文出自《財訊》雙週刊646期）

皇翔（2545）第三季因操作「貨櫃三雄」失利下，出現近八季首見的虧損，單季每股稅後虧損0.26元，累計前三季EPS為3.05元；皇翔表示，近期籌備推出四筆新案，合計總銷共85億元，對今、明年業績頗有信心。

皇翔18日應邀舉辦法說會，今年操作「貨櫃三雄」的績效，受到7月後航運股大幅震盪所影響，第三季財報果然灰頭土臉，單季營收12.12億元，其他利益及損失認列3.1億元，本期淨損8,622萬元、單季每股虧損0.26元，為近八季首見虧損，比去年同期的淨利9.85億元、EPS 3.01元明顯衰退。

累計前三季營收43.79億元，本期淨利10億元，EPS為3.05元；不過較2020年同期本期淨利12.69億元，EPS 3.87元，獲利呈現下滑。

皇翔表示，目前雙北市待售餘屋包括「皇翔御琚」、「皇翔國鼎」等多筆新案、共294億元；其中已銷售、未認列約18億元，可望在第四季陸續貢獻業績。

皇翔目前握有雙北市土地存量無虞，其中公辦都更案就有四筆，都集中在新北市，新莊文德2,261坪的住宅案，已核准建照，土城頂埔住宅及辦公案3,506坪，目前都更事業計畫、權變已獲核准，板橋民權段住宅案1,117坪，年底可以取得使用執照，至於中和保三3,055坪的住宅和辦公案，已準備事業計畫及權變報核。

皇翔表示，目前籌備推出銷售的新案共有四筆，包括北市民生東路32億元、新北市板橋民權案20億元；至於預售則有二筆，分別會在2024年12月、2025年3月完工入帳。

新北市新店寶高產業園區在鴻海（2317）將進駐下，區域周邊房市動態引起關注。據悉，該區為傳統工業區，目前區域周邊僅有華固建設與正大尼龍工業合作的「正大尼龍都更案」浮上檯面。由於該區未來擁有捷運環狀線加持，且為傳統工業區、鮮少開發商出手，可謂高含金量的房市潛力區。

寶高產業園區位於新店寶橋路、寶高路口南側，占地約1萬2,523坪，為新北市政府今年才完成的產業園區，冀以打造成為數位健康、AI、資通訊及雲端運算等次世代產業為目標。

建商表示，寶高產業園區周邊為傳統工業區，大多為工業用地，土地需經過變更，才有機會「廢土變黃金」。園區周邊最為知名的是新店裕隆城開發案，惟因該案住宅區喊卡，僅先開發商場，目前園區周邊最大筆僅有華固建設與正大尼龍合作的「正大尼龍都更案」。

華固建設指出，「正大尼龍都更案」基地面積逾1.9萬坪，由於該案需進行土地變更以及走都更流程，預計最快也要2023年才會推出；該案因擁有捷運環狀線南環站Y5，加上擁有景美溪第一排河岸景觀，因此看好該案未來銷售成績。

國家住宅及都市更新中心2021年11月18日在新北市三重區盛大舉辦「富貴好室」及「五谷好室」社宅開工典禮，國家住宅及都市更新中心執行長黃景茂、營建署署長吳欣修，以及各方貴賓皆蒞臨出席，祈求工程順利進行，過程平安順利。

「富貴好室」、「五谷好室」兩處社宅，分別位於二重疏洪道沿岸地區規劃重劃區以及重陽重劃區內，一橋之隔即通台北，為三重地區新興發展第一環。富貴好室基地前方為吉祥街親水公園，鄰近集賢環保公園，步行約15~20分鐘可抵達捷運中和新蘆線徐匯中學站；五谷好室基地鄰近神農公園及三級古蹟先嗇宮，步行約10分鐘可抵達捷運中和新蘆線先嗇宮站，人文氣息豐沛且交通便利。

2處基地預計興建規模為地下3層及地上11~14層社會住宅，戶數合計共303戶，預計將於2024年完工。本案以白色立體框架與棕色系作為設計亮點，同時規劃設置托嬰中心、幼兒園及日照中心，讓青年安心成家也惠及周邊居民共享服務。
國家住都中心加速推動社宅興建，2021年已開工8處社宅基地，社會住宅2021年度已決標戶數也達8,826戶，兼具品質、數量以及社福公益需求，期盼藉由社會住宅之興建，改變城市風貌，重新定義居住與進步城市的關係，讓居住在此的居民，共同加入推動城市進步的行列。

中國恆大（03333）脫手恆騰網絡（00136）籌錢應急，昨早宣布悉數沽售所持有的恆騰網絡16.62億股（佔已發行股份約18%）予李少宇，總代價21.28億元。每股作價1.28元，較恆騰周三收市價折讓約24.26%。恆大表示，根據代價與銷售股份截至6月底賬面價值之間的差額計算，預計將從交易中產生約85億元虧損。恆大擬把交易所得款項用作一般營運資金。

標普料明年極可能違約

恆騰網絡昨天股價逆市飆升24.9%，收報2.11元；恆大則跌5.7%，收報2.64元。恆大表明有意出售部分恆大汽車（00708）及恆大物業（06666）持股，但仍未找到買家，兩股昨分別下挫7.3%及4.1%。

標普認為，恆大極有可能會違約，由於該公司明年3月及4月將面臨更大規模的美元債券償付壓力。該行又指出，恆大旗下新盤難以賣出，實際上其主要商業模式已無法運轉，故此不太可能全額清償債務；內地政府希望恆大預售樓盤的完工數量能夠最大化，以保護買家利益，並償還承包商和其他小公司的欠款。

否認鄭州恆大解散傳聞

此外，日前傳出恆大計劃於本月底前完成公司機構合併及人員調整，昨天隨即流傳一張「鄭州恆大解散」的截圖，稱該地區公司將解僱全部員工並停止銷售所有項目，內地傳媒引述該公司人員澄清，目前沒有收到相關通知，故視之為謠言。

整體打包改為最高6.5萬 / 平單套轉讓

這是近一年內京基禦景瓏庭沙一回遷專案第四次出現在深圳聯合產權交易所的官網上。而上次成功出讓後，由於投資公司啟動全城仲介推銷，價格一路走高，隨後被線民投訴，引發市場監管和熱議。

備受爭議的深圳寶安沙井京基禦景瓏庭回遷專案，要再次掛牌出讓了。

11月16日，深圳聯合產權交易所發佈公告，京基禦景瓏庭沙一回遷住宅144套物業轉讓，掛牌期至11月29日。掛牌期滿後，將採用網路競價一次報價方式確定最終受讓方。相較之前，此次轉讓主要有三點變化，交易透明度也大大提高。

這是近一年內京基禦景瓏庭沙一回遷專案第四次出現在深圳聯合產權交易所的官網上。而上次成功出讓後，由於投資公司啟動全城仲介推銷，價格一路走高，隨後被線民投訴，引發市場監管和熱議。

單套轉讓，最高6.5萬/平

時隔半年，在市場並不太樂觀的大環境下，京基禦景瓏庭回遷項目的所有者深圳市沙井沙一股份合作公司（下稱沙一股份）一改之前的整體出售策略。

據悉，京基禦景瓏庭回遷項目總占地約28168.71平方米，建築面積約105830平方米，容積率3.76。1層為商業鋪位（局部2層）、社區配套主要有文化活動室、社區健康服務中心、入戶大堂等。第1、2、3、4棟為住宅，第5棟樓為商務公寓，第6棟樓為保障房，第7棟樓（A、B座）為辦公樓，地下室2層，主要為汽車庫及設備用房，共配用752個標準車位，各棟高度均小於100米。

沙一股份在京基禦景瓏庭獲得回遷住宅144套物業，3-31層，2.95米層高，回遷建築面積合計17055.79平方米，產權70年，物業裝修狀況為毛坯。

梳理之前的出讓公告，此次出售主要有三點變化。

第一，轉讓方式由之前的整體打包出售，轉為以單項形式轉讓。意向受讓方應在掛牌截止日前向聯交所指定帳戶交納交易保證金，金額為單套物業總掛牌價格的30%。

掛牌期滿後，任一標的只產生一個符合條件的意向受讓方的，將按掛牌價與受讓方報價孰高原則直接簽約；任一標的產生兩個（含）以上符合條件的意向受讓方的，則採取網路競價（一次報價）方式確認最終受讓方。

第二，房源總套數和價格有所變化。這次只轉讓住宅144套，沒有打包之前的辦公和公寓，價格也從之前估值13億元，成交14億元降到此次的估值10億元。

此前該回遷項目是打包轉讓共389套物業，總建築面積共約32573.79平方米，其中住宅物業共計144套(建築面積合計17055.79平方米)，辦公物業162套(建築面積合計10220.98平方米)，公寓物業共計83套(建築面積合計5297.02平方米)。

明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強表示，從此次掛牌出讓方式可以看出，現在整個市場的預期確實變了，在目前市場預期下，住宅還是最優質和最容易變現的資產，公寓和辦公差很多，辦公物業在深圳的收益太低。

第三，成交價款支付方式變化。從整體打包出售的分三期支付，變為了單項轉讓的兩個月內一次性付款。

根據本次交易合同內容，要求競得人採用一次性付款方式，將轉讓價款在合同生效後兩個月內匯入沙一股份指定銀行帳戶。競得人如需要辦理銀行按揭貸款，同樣應當在本合同生效後兩個月內完成按揭貸款手續辦理並向甲方付清轉讓價款。

值得注意的是，深圳聯合產權交易所此次公佈了出讓的144套回遷住宅評估單價，做到了一房一價公示，透明度相較之前大大提高。記者梳理物業專案登記表獲悉，該批回遷住宅的評估單價為5.7萬-6.5萬元/平方米，掛牌總價為544萬-855萬元。

曾因投資公司全城推介被喊停

據《每日經濟新聞》此前報導《5000萬撬動22億？一家投資公司掀起炒賣深圳回遷房巨浪》，今年4月28日前後，仲介在朋友圈大肆推售該專案稱，“緊急通知！沙井住宅單價6.5萬/平！（深圳）西部最後不用搖號的住宅！”此後，項目單價一路跳漲，最高至8萬元/平方米等過山車的經歷，一套130平方米左右的房子，在極短時間內火速漲價近300萬元！

而記者查詢貝殼找房平臺獲悉，目前該專案周邊二手房的參考均價為4.9萬-5.2萬元/平方米。

艾振強表示，這些資產如果在去年應該是比較好賣的，如今不僅二手房市場成交斷崖式下跌，位置相對偏一點的新房成交也慘澹了很多。

在上次交易中，深圳市雲數空間科技有限公司(下稱雲數空間)支付了5000萬元保證金，隨後在聯交所公開競得京基禦景瓏庭回遷物業權益，最終成交價14.8億元。按照協定，雲數空間分別應在協議生效至日15日內、6個月內、9個月內向沙一股份支付總價款30%、30%、40%的款項。

也正是交易價款的三期支付空檔，給了雲數空間一定的操作空間。為達到快速銷售回籠資金的目的，雲數空間重金砸向深圳全城仲介推銷。有的仲介為了獲客，最初對客戶宣傳單價為6萬元/平方米。熟悉深圳樓市的經紀人們，將最能吸引購房者關注的住宅挑出來做重點宣傳，全城鋪開，加持不搖號等概念，獲得了很好的市場效果。

同時房價也水漲船高，兩天之內房子的單價從6萬元/平方米漲到7萬元/平方米，最高時喊價到了8萬元/平方米。

這一行銷現象被線民投訴，一則關於“5000萬撬動22億房產”的新聞被送上熱搜。由此，一種隱藏在深圳樓市的ABC單交易模式也走向公眾視野。在這一模式下，房東上家是A，炒房客是B，真實買方是C。

有網友分析稱，競買人支付5000萬保證金，簽訂正式合同，即刻把房源投放市場，分拆出售，無縫對接，大約值22億元，幾個月時間賺七八個億。不過競買人並未如網友分析那樣肯花幾個月時間慢慢消化，而是短短兩三日內加價銷售，被質疑“炒房，空手套白狼”。

隨後，住建局介入，全城“熱盤”又極速遭遇“鎖盤”。針對線民針反映沙井京基禦景瓏庭回遷物業涉嫌違規炒作銷售的情況，寶安區住建局發佈風險提示並採取約談、鎖盤、進一步調查等系列舉措。

省會城市作為所在省域的政治、經濟、文化、教育、醫療、交通等各個領域的中心，也是城鎮化過程中，人口流入的主要方向。近期以來，省會城市的二手房房價有何新變化？

第一財經記者根據國家統計局公佈的2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，對拉薩之外的26個省會城市二手房同比和環比資料進行梳理發現，有24個城市二手房價格環比下跌，其中廣州、西寧、石家莊等三城環比跌幅最大。同比來看，有8個省會城市二手房價格低於一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽、長春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。

廣州環比跌幅為何大？

資料顯示，統計的26個省會城市中，只有海口1個城市的二手房價格環比上漲0.3%。成都與上月持平。其餘24個城市均出現環比下跌。這其中，廣州、石家莊、西寧環比均下跌了0.6%，環比跌幅並列第一。

其中，一線城市廣州的走勢頗為引人關注。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經分析，幾個月前，廣州房價漲幅還在全國前幾位，近兩個月跌幅在全國居前，變化幅度非常大。

李宇嘉說，廣州房價變化如此大，有幾個原因，一個是廣州的房貸利率上升得特別快。原來位於一線城市後面，但現在已經漲到了一線城市最高。這是房價變化的一個很重要因素。

根據第一財經8月份的報導，今年來，廣州房貸利率已水漲船高，到8月已經連續上調了五次。至8月中旬，廣州首套房貸利率普遍為LPR+120BP，即5.85%，二套房貸利率為LPR+140BP，即6.05%。

另外一個因素是部分熱點區域人才購房通道的變化。8月初，黃埔區成為廣州首個明確發文取消人才購房政策的區域；半個月後，南沙調整2019年底發佈的《關於進一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》，收緊人才購房政策並提出非本地戶籍需提供1年個稅或社保繳納證明。

李宇嘉說，黃埔、南沙人才政策變化，導致外來投資者的效應消失。原來黃埔、南沙的房價之所漲得比較快，一個因素就是外來購房者比較多，尤其是深圳的購買力外溢。在這些外來購買力退潮後，這些區域的樓市也受到了明顯影響。

同時，華南有較多民營開發企業，本輪開發商債務危機“暴雷”對廣州樓市影響明顯，開發商降價促銷力度也比較大。有媒體粗略統計，近期廣州推出工抵房的樓盤數量達到十餘個，項目既有位於增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的主城區。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，廣州發佈二手房指導價後，對二手房市場形成的影響不容小覷，對購房者、房東心態也產生了較大影響，不少社區房價也進行相應調整，目前二手房市場降溫提現得較為明顯，與此同時，很多開發商近期加快出貨，新房降價促銷力度較大，新房價格調整對二手房影響也比較大。

在成交量方面，根據廣州中原研究發展部資料顯示，2021年10月，廣州市二手住宅成交量為5253宗，環比下跌15.2%，同比大降50.8%，二手市場的“金九銀十”並未如期出現。

8城市房價跌回一年前

雖然環比跌幅大，但由於去年四季度以來尤其是今年上半年漲幅較大，因此廣州二手房價格同比漲幅仍高達8.3%，在26個城市中位居第一。

廣州之後，海口、西安、杭州、長沙、南京這些城市同比漲幅也都超過了5%，這些熱點城市中，只有西安來自北方地區，其餘城市均來自南方地區。

相比這些熱點城市，有8個省會城市房價低於一年前，分別是太原、石家莊、呼和浩特、貴陽、長春、哈爾濱、南寧、烏魯木齊。這些城市主要來自華北、東北和西南、西北地方。

張波分析，相比華東、華南區域，東北、華北區域市場降溫幅度更大。從市場供求來看，相比深圳、寧波、杭州、蘇州等人口流入多的東南沿海一二線城市，華北、東北的省會城市雖然對所在省的人口集聚能力也比較強，但在全國來說，對人口的吸引力總體是比較弱的。

張波說，由於供應量不斷增加，導致供大於求，加之市場降溫，因此短期內的成交量和成交價格也出現一些變化。同時，很多開發商在這兩個區域的降價比較明顯，新房價格下行對二手房的影響也比較大。

面對較大的下行壓力，這些區域不少城市相繼出臺了包括鼓勵人才購房在內的政策。比如，今年10月，為促進哈爾濱市房地產市場健康平穩發展，哈爾濱市住建局聯合哈爾濱市財政局等多個部門制訂了《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見 》，《意見》提到，為吸引留住具有大中專以上學歷的人才在哈購房，施行購房補貼政策，對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務協定、繳納6個月社保的，以及已自主創業的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼。購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

8月31日，吉林省長春市房地產業協會發佈《關於房地產市場穩定發展有關情況的通報》。長春市將為首次購買90平方米以下商品住房的就業人才以及進城農民，按人才50元/平方米、農民80元/平方米額度予以購房補貼。同時，長春市政府投放5000萬元資金，以抽取消費券形式，向符合條件的購房人才和農民發放。消費券可用於家電、汽車消費。

東北、華北之外，西南地區近年來經濟增長較快，城鎮化提升幅度也比較大，但這一區域的幾個省會城市樓市下行壓力也不小。比如貴陽，同比下跌了1.3%，南寧同比下跌了0.2%，昆明雖然二手房價同比上漲，但漲幅比較小。另外，西南一些三四線城市下跌幅度也比較大。

從漲幅收窄到環比略降，房價終於在調整中出現了拐點。

日前，國家統計局公佈了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動，及1~10月全國房地產開發投資增長情況。

10月，新房價格環比下跌的城市數量為52個，相比9月份36個明顯增多。同時，南京、海口、重慶、無錫、溫州5個城市環比持平，這意味著僅13個城市房價環比上漲，其中三亞、銀川、北京漲幅最高。

今年前10個月，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%，但增速較1~9月下滑1.6個百分點。

三亞新房價格領漲

全國國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀，10月70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續略降態勢，同比漲幅繼續回落。

值得關注的是，三亞以0.8%的漲幅領跑全國，大理、瀘州以0.9%的跌幅領跌70城。

據國家統計局資料，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，其中北京和上海環比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。

北京、上海兩地環比漲幅分別達到4.9%和3.8%，研究機構表示，包括上海在內的部分城市事實上已經出現了回暖跡象。

中指研究院上海高級分析師束端接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“10月單月商品住宅價格指數環比略有下降，但就典型代表城市上海而言，10月新房價格指數略有上漲，主要原因是4批次集中開盤的產品，從產品類型到區域分佈，都更加側重滿足首次改善需求。”

“目前70城房價指數環比連跌兩個月，類似信號需要關注。若從過去房地產市場的週期看，一般會下跌8個月。隨著信貸政策的放鬆以及其他配套政策的推進，對於市場下行不需要過多恐慌。尤其是11月預計部分城市銷售市場會有底部反彈可能，客觀上也會使得房價指數下跌的空間減少。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示。

二手房降價城市64個

從國家統計局公佈的資料看，二手房降價城市數量達到了64個。一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%、二線城市環比下降0.3%、三線城市環比均下降，除一線城市降幅持平外，二三線城市降幅均有擴大。

“這一波二手房降溫是全國範圍性質的。從房地產風險角度看，對於此類影響面比較大的降溫態勢，也是需要積極關注的。換句話說，要防範在房企金融風險的基礎上，二手房市場的風險也擴大。”嚴躍進說。

但部分城市已經在信貸結構性放鬆之下有了回暖。

束端指出：“10月上海的二手房成交量突破了13000套，整體出現了一個量升價穩趨勢，也體現出了上海強勁的樓市韌性。近一個月以來，央行對於居民端信貸邊際改善的信號不斷釋放。10月單月，居民中長期貸款餘額自今年5月以來首次出現上升，漲幅為4%，首套房的房貸利率也首次出現環比下降，至5.4%，這是一個相對低點。因此我們預判，由於居民端信貸的結構性邊際放鬆，未來更加有針對性、側重性地去滿足剛需以及首套改善的客戶需求，接下來今年的樓市，預計整體會保持穩定，或有邊際性改善的可能性。”

房地產開發投資多項指標增速均下滑今年前10個月，全國商品房銷售額147185億元，較1-9月增長11.8%，但增速繼續下滑4.8個百分點；商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%，同樣增速下滑4個百分點。全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%，增速再度回落1.6個百分點，回落幅度有所擴大。

束端分析，短期內部分市場調整壓力較大的城市政策仍存微調預期，但疊加去年同期高基數影響，全國商品房銷售規模累計同比增速或將進一步放緩，單月全國商品房銷售面積和金額同比或繼續下降。

前10個月，房地產開發企業房屋施工面積942859萬平方米，同比增長7.1%；新開工面積下降7.7%，竣工面積增長16.3%。

值得關注的是，1~10月，房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%，房企土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%。

“1~10月全國土地市場成交量持續下降，一定程度上拖累了全國房屋新開工速度，疊加近期房企資金端壓力持續增加，1~10月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大，單月新開工面積連續7個月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅較上月擴大19.6個百分點，達到歷史第二低位，僅好於去年2月。短期來看，近期市場融資環境有所改善，但地方預售資金監管趨嚴下房企流動資金壓力增加，全國房屋新開工面積和開發投資額單月降幅或保持下降態勢。”束端表示。

11月18日，碧桂園服務發佈短暫停牌公告，公司於2021年11月18日上午9時起於港交所短暫停牌，以待公司發佈一則公告，內容與根據一般授權配售新股份有關。此前，融創服務、世茂服務等多家物業類上市公司也發佈了與配售相關的公告。業內人士表示，物業企業並購案例持續增多，頭部企業通過配售獲得資金優勢，有利於提高物業企業在收並購市場中的競爭力。

配股案例較多

據瞭解，配股作為上市公司再融資的手段之一，與增發相比，面對的通常是原有股東。實際籌資相比目標籌資完成度高，一定程度上說明股東參與配售的積極性較高。

資深投行人士王驥躍在接受中國證券報記者採訪時表示，配股是針對原有股東，而增發需要引入新的股東。近期配股案例較多，有可能是增發不太好做。配股最大的問題是要強迫股東增加資金，配股價格一般都有折扣，原有股東具備一定的認購積極性，不跟進的話，持股份額被攤薄了。配股對每股收益影響並不大，因為融資還是會帶來業績增長的。配股並不一定會帶來股價下跌，因為本身不除權。股價變動關鍵還是看公司，以及配股的打折力度。

11月17日，融創中國發佈公告，融創中國配售條件及融創服務股份配售事項的條件均已全部達成。根據配售及認購協定的條款及條件，配售代理已將3.35億股配售股份以配售價每股15.18港元配售予不少於六名承配人。根據融創服務股份配售協定的條款及條件，配售代理已將1.58億股現有融創服務股份以每股14.75港元配售予不少於六名承配人。配售事項及融創服務股份配售事項的所得款項淨額（扣除相關費用後）合計約為73.43億港元（折合約9.42億美元）。這一金額與此前發佈的配售方案擬募集金額一致。

獲取充足現金流

“港股的配股一般是給某些機構定向配售，並非面向全體股東配售。”克而瑞物管研究總監李斌在接受中國證券報記者採訪時表示，“配股是港股裡面比較常見的融資方式，一般沒有禁售期，因此存在一定的套利空間。”

李斌表示，物業企業通過配售進行再融資的案例已屢見不鮮。近期，世茂服務、旭輝永升服務也進行了配股融資。

從行業角度看，物業企業並購案例持續增多，頭部企業通過配售獲得資金優勢，有利於提高其在收並購市場中的競爭力。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林對中國證券報記者表示，配股是公開再融資的一種手段，往往在股價較高的時候發起。股東參與配股，需要拿出真金白銀，不參與配股，則會被稀釋股權。對於原有股東來說，需要在二者之間做出選擇。對於上市公司，配股後負債率會下降，公司獲得一筆流動性支持。但對於投資人，在權益占比方面，參與配股的投資人權益比重上升，不參與配股的人權益比重下降。

背靠午山森林公園，面朝石老人海灘，西鄰金家嶺國際金融新區，東臨石老人觀光園及高爾夫園。在青島嶗山區，有這樣一個帶著光環的豪宅項目，一度因背山面海的優越區位而受到青島富豪們的追捧。如今，它卻成為交易臺上的拍賣品。

近日，青島魯德海德堡二期土地及在建工程於網上公開拍賣，涉及79419平方米土地、在建的98972.46平方米建築面積，在建工程中包含12幢雙拼別墅、10幢電梯洋房和8幢高層公寓，共計502套房源。

最終，鮮少出現在公開市場的青島本土房企海信地產以22.5億元的底價順利拿下該專案。這也意味著，魯德海德堡終於等到了重生的一天。

臨沂“土豪”折戟

此次拍賣之前，被譽為“青島十大豪宅”之一的魯德海德堡已擱淺三年。

2015年年末，魯德海德堡一期入市，2.5萬元/平方米的均價為該項目打上“豪宅”的標籤。要知道，那一年，整個青島市，除了嶗山區和市南區的房價能夠沖上2萬元/平方米之外，其他區域的售價基本都在1.6萬元/平方米以下，甚至在距離市中心較遠的區域，均價不足萬元。

並且，在一期開盤後短短半年時間內，魯德海德堡幾度漲價，由最初的2.5萬元/平方米漲至2.6萬元/平方米。到了第二年的7月，僅剩少量聯排別墅戶型的魯德海德堡，售價更是突破4萬元/平方米。

高價沒有阻擋富豪們的腳步，儘管去化週期長達1年多，但魯德海德堡一期房源還是全部銷售一空，包括洋房、公寓和聯排別墅。按照合同的約定，業主們將在2017年年底拿到心心念念的房子，未曾想，意外發生了。

約定交房日期到來之前，魯德海德堡一期業主就收到來自開發商的延期交付通知，稱因為施工原因，交付日期需延至次年7月底，後再次延期至2019年年初。而在這期間，魯德海德堡二期房源正在如火如荼的銷售，2019年，原本應該是二期交付的日子，但一期已然幾度延期交付，二期難免受到影響。

很快，魯德海德堡開發商資金鏈斷裂的消息就傳了出來，嶗山區政府在多次接到業主投訴後，也迅速介入專案，要求開發商保證交付之餘，還需額外對業主做出補償。結果，一期的交付姍姍來遲，二期卻難逃爛尾命運。

一位青島業內人士向時代財經透露，實際上，魯德海德堡由臨沂一位“土豪”花重金收購而來，由於前期收購專案花了大量資金，在建設一期的過程中就碰到了資金的問題，完成一期交付之後，便沒有能力再負擔二期的開發建設，於是專案逐步停工，最後變成“爛尾樓”。

魯德海德堡背後的開發商為“青島凱旋地產有限公司”，通過天眼查查詢到，該公司的大股東為魯德建設，實際控制人為季曉菲。2016年，魯德建設曾為該項目引入平安系投資人，這一變更記錄或側面佐證了上述業內人士說法。

關於魯德海德堡遇到資金問題更直接的證據是，2019年，工商銀行青島市南第四支行將青島凱旋地產及魯德建設告上了法庭。根據裁決文書顯示，工商銀行指出，其自2017年3月起，多次與青島凱旋地產簽訂借款合同、最高額抵押合同和保證合同，並接連向青島凱旋地產發放借款，借款總額超過5億元。

但是，2018年11月之後，青島凱旋地產及其關聯方出現逾期還款現象，截至2019年1月22日，青島凱旋地產逾期未付的本金利息為25.81萬元。最終，法院判決青島凱旋地產在十日內歸還5億元借款及相應利息1350.78萬元。

就這樣，臨沂“土豪”倒在了青島樓市中。

“佛系”海信地產接盤

魯德海德堡二期的拍賣，業內外期待已久。而對於海信地產的接盤，業內普遍用“毫無懸念”來形容。

從法拍資訊中可以看出，這是一次有“門檻”的拍賣。根據法拍資訊，魯德海德堡二期總價值30.14億元，其中土地使用權評估值為14.7億元，在建工程評估值為15.44億元，參拍保證金高達3億元，且附有幾條參拍條件。

具體來看，參拍條件規定競買人必須單獨競買，還需具備房地產開發一級資質且註冊資本金10億元人民幣（含10億元）以上，競買人及其控股子公司近十年須在青島市嶗山區完成住宅建設面積不低於40萬平方米（以竣工備案證載面積為准）。

不僅如此，按照規定，競買人2020年的財務指標應滿足國家對房企融資“三條紅線”政策要求，成交後應當承擔整個專案續建費用，並保證維續完成該專案的工程及驗收合格和交付，配合完成居民安置、化解該專案的信訪維穩工作等。

“有本土優勢的龍頭房企更能契合所有參拍限制，例如海爾產城創、海信地產。”前述業內人士透露，之所以最後由海信地產拿下該項目，更深一層的原因或與前些年市場中相傳海信地產曾對魯德海德堡提供資金幫助有關。

該業內人士還認為，對於海信地產來說，能夠拿下魯德海德堡二期也是一件好事。此次拍賣的魯德海德堡二期的在建部分就包含502套房源，有媒體做過統計，該專案已經網簽179套，也就是說，僅在建部分就有323套可售房源，4年前，這批房源的單價就超過4萬元/平方米。

這也是海信地產年內在“大本營”青島通過公開管道拿下的第一個專案。此前青島集中出讓的時候，都不曾看到海信拿地的身影，時代財經進一步查詢發現，今年以來，海信地產共獲得兩個項目，除了此次拍下的魯德海德堡二期之外，今年5月，其在濟南斬獲一宗地鐵上蓋地塊。

“佛系”是外界對於海信地產的印象，如果放在幾年前“以規模論英雄”的時代，過於“佛系”和偏安一隅也是海信地產屢被詬病的地方。

打開海信地產官網“項目展示”一欄可以看到，不同于許多全國性房企遍地開花的佈局，涉足房地產20餘年的海信地產，項目所在的城市只有9個。其中，青島、濟南、煙臺、威海均位於山東省內，在外省，海信地產僅佈局了深圳和南京，另外在美國和澳洲各擁有一個項目。

外界一度認為是外來房企的湧入對海信地產和海爾產城創這樣的本土房企造成衝擊。不過，有分析師告訴時代財經，雖然像融創這樣的外來房企增長勢頭十分兇猛，但海信地產規模受限與其類似於國企的體制相關，在這樣的體制下，海信地產對於投資和“走出山東”會更加謹慎。

“其實這麼多年以來，海信地產一直是比較保守的發展思路，專注在自己熟悉的山東省內，有足夠的土儲就滿足了。這次拿下魯德海德堡，海信地產在青島的土儲進一步擴充，可能接下來一段時間，海信地產又會從土地市場‘消失’。”該分析師說到。

克而瑞統計資料顯示，今年前十個月，海信地產在青島的銷售額為103.19億元，僅次於融創。

中交建(01800)(滬:601800)公布,持有91%股權的天津智投以約3.15億元人民幣出售智運置業股權和債權予中交智運,料不會錄盈虧.

該集團指,智運置業從事房地產開發經營等業務,未正式運營,淨資產帳面值1845萬元人民幣,負責開發商業辦公地皮,建成後將作為中交智運的總部辦公使用,建議出售有助於避免雙方在不同類型、不同功能的項目合作因管理差異帶來的損失,理順管理,明確雙方權益;同時天津智投亦可集中資金與資源專注另一地皮的開發.該集團建議出售事項收益擬用於後續項目的開發建設.

國際信貸評級機構惠譽確認遠洋集團(03377)的長期外幣發行人違約評級為「BBB」,但評級展望從「穩定」調整為「負面」,並將其從標準觀察名單(UCO)中移除.

惠譽指,負面的評級展望,反映了惠譽預測遠洋集團以淨負債╱淨開發物業資產衡量的槓桿可能長時間保持在40%以上.

據《財新》報道，佳兆業與錦?財富投資者代表的第二輪正式溝通16日進行，佳兆業總裁麥帆在會上透露，正設法促成各地關聯案件指定深圳法院進行集中管轄，深圳多個政府部門已介入事件。
　　
投資者在會上提出，設立資金專戶以確保專款兌付理財本息。麥帆表示，潛在訴訟可能波及錦?財富的帳戶，佳兆業爭取深圳集中管轄，以防止資產因訴訟頻發不斷遭遇查封。此前佳兆業稱有金融企業違規把公司資金轉走。
　　
麥帆稱，深圳市多個政府部門已介入這一事件，公司一直在相關部門的監督下開展資產處置工作。據報政府機構工作人員也列席了會議。
　　
早前由深圳錦?財富管理發行、佳兆業集團（深圳）擔保的財富產品出現兌付逾期事件，涉資128億元人民幣。

據交易文件顯示,碧桂園服務(06098)計劃配售1.5億股新股,每股配股價為53.35元,較停牌前報價折讓9.5%,集資約80億元,將用於未來收購機會、業務發展需要及一般企業用途.

是次配售的1.5億新股,相當於公司擴大後已發行股本4.5%.公司及主要股東有90日鎖定期.

碧桂園服務今早短暫停牌,以待發布配股公告.

物管股成內房提款機 集資潮湧至

內房資金緊張，房企難以發債及再融資風險急升，物業管理業務頓成提款機，被用作在市場籌集資金的權宜之計，單是過去兩個月已有多間內房及同系公司配股或以換股債方式融資，集資額合計至少274.9億元，最新抽水行動包括碧桂園（02007）旗下碧桂園服務（06098）配售1.5億股籌集80.03億元，以及雅居樂（03383）發行雅生活（03319）8799.1萬股可換股債券（CB）本金24.18億元，兩企單日向市場籌集過百億元。分析認為，內房經營難改善，面對明年首季還債壓力，相信借助物管業務配股集資將接踵而來。

碧服折讓9.5%配股覓收購

碧桂園服務配股價為每股53.35元，較該股周三收市價折讓9.5%；大股東楊惠妍持股量將由45.09%攤薄至43.09%，承配人佔4.45%，其他股東由54.91%降至52.46%。集資所得淨額80.02億元，擬用作與其主業相關的未來潛在收購、新業務拓展、再融資及營運資金。該股今天復牌。碧桂園服務5月已配售1.045億股籌集最多78.9億元，同時發行38.75億元可換股債券。

雅居樂發CB 可換雅生活6.2%

雅居樂則宣布發行2026年11月到期債券，年利率7厘，債券可行使交換相當於雅生活6.2%股份，若悉數交換，雅居樂於雅生活的股權將由54.32%下降至48.12%。換股價每股27.48元，較雅生活周三收市價溢價20%；所得款項淨額23.7億元，擬用於一年內到期現有中長期離岸債務再融資。

碧桂園昨收報6.92元，挫5.1%；雅居樂跌3.6%。物管股捱沽，雅生活曾瀉13.2%，見19.88元的逾兩年低，收報19.98元，仍下滑12.8%，成交額2.85億元。金科服務（09666）急插10.5%。

內房明年首季將有總額134億美元的美元債及相當於126億美元的人民幣債券到期，內房分析員表示，明年1月及3月為境外債到期高峰，房企要提前一個月準備資金入境外戶口；在樓盤銷售減慢和政策放鬆只聞樓梯響下，房企正以各種途徑撲水，而過去一周物管股揚升約15%至20%，相信靠配售物管業務持股在短期內籌措資金的趨勢會持續。對於哪些內房有較大機會配股，分析員指主要取決於公司明年首季是否有大量債券到期。

助母企還債 下行風險高

另一名房地產分析員說，現時內房所有非投資級別貸款均無法再融資，靠銷售回款去償還境內債已捉襟見肘，面對境外債到期只好透過配股及出售資產套現境外資金。分析員形容，行業艱難情況將持續，內房已「只求生存，不管盈利」，而且他們均認為政府不會再如以往般放水托市，面對困境需要籌錢自救。

兩名分析員均指出，物管股今年初急漲，市盈率曾達35倍至36倍，惟現已回落至25倍左右，因8月以來政策風險升溫，投資者擔心物管公司因與母公司的關連交易而受拖累，包括母公司延遲還款、要配股助母企還債等，令物管股估值難有高增長。分析員稱，目前市場價格尚未反映相關風險因素，預期物管股將會下行。

世茂集團（00813）過去兩年大舉進行收購，今年需要償還相關私募債款，但遇上行業融資困境，外界一直擔心其表外債務情況，6月份至今其股價已累跌55.4%。高盛發表報告，認為世茂短期再融資問題似乎可控，但市場對行業的信心仍是關鍵，基於其業務最新情況，把世茂評級由「買入」降至「中性」，目標價由21元大降至13元。該股昨收報9.73元，跌3.9%，成交額1.32億元。

賣樓難達標 毛利率受壓

高盛指出，世茂股價走弱兼跑輸同業，主要是市場關注其表外財務問題；預計該公司今年難以達成全年3300億元（人民幣．下同）的全年銷售目標，尤其10月份合約銷售僅得203.4億元，按年大減32.4%，超過同業同期約20%的跌幅，因此調低該公司全年預售預測12%至2900億元。世茂首10個月合約銷售額約2418.4億元。

該行表示，面對流動性收緊的大環境，世茂大幅放慢買地，下半年更未有大型收購，其管理層早前直言明年第一季的經營環境仍可能會持續艱難，更預告要加快銷售策略以催谷銷售，相信其毛利率壓力會上升。

長和系創辦人李嘉誠及主席李澤鉅繼續增持長實集團（01113）股份。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，一間李嘉誠（環球）基金會全資附屬公司於11月12日，以平均價每股46.6315元購入長實共28萬股。根據《證券及期貨條例》，李嘉誠持有長實的權益由46.26%增至46.27%；李澤鉅所持權益由46.33%增至46.34%。

九龍灣重建項目皓日樓書曝光 單幢294戶

新盤購買力源源不絕，會德豐地產發展的九龍東啟德MONACO ONE昨天閒日出擊仍近乎被掃清光，次輪發售150伙即日售出141伙，令項目推售短短6天累沽482伙。而?隆地產（00101）的九龍灣淘大工業村重建項目亦為短期出擊作準備，項目昨日命名為皓日，正式揭開推盤序幕。

MONACO ONE昨日分A及B組揀樓，A組時段共售出24伙，有兩組大手客各掃入兩伙，最大手一組動用共2022.4萬元認購一個2房及一個1房單位，A組餘貨緊接全數撥落B組發售，早段時銷情明快，惟踏入9時半後銷售速度明顯放緩，最終全日共售出141伙，售出率達94%，連同上周六（13日）首輪即日售罄的341伙，項目至今累沽482伙。

會德豐地產常務董事黃光耀指出，該盤唯一的天際特色戶正處於招標階段，視乎次輪銷情，集團將盡快公布招標結果。位於沐泰街10號的MONACO ONE共提供492伙，實用面積319至1471方呎，預計2023年3月中落成入伙。

?隆期望盡快開價

至於屬重建項目的皓日樓書昨日首度曝光，僅設有1座，提供294伙，涵蓋1房至3房單位，實用面積289至898方呎，佔288伙屬標準戶，另有6伙特色單位，分別為兩個頂層連天台戶及4個位於3樓的連平台單位，當中全盤最細屬3樓H室，1房間隔，連135方呎平台，項目預計入伙日期為2023年10月2日，樓花期近兩年。

?隆地產物業銷售部高級經理彭頌欣表示，皓日設有交樓標準及連裝修示範單位各兩個，已籌備到最後階段，稍後將對外開放，集團期望盡快開價及推售，定價參考九龍東包括啟德等新盤，強調項目屬於剛需盤，已接獲不少準買家查詢。

新地（00016）、會德豐地產及?地（00012）合作發展的西環堅尼地城單幢項目KENNEDY 38首輪銷售已進入倒數。

KENNEDY 38累收1300票

消息指出，該盤截至昨日累收登記增至約1300個，以周六（20日）發售130伙計，超額約9倍。項目位於卑路乍街38號，設有341伙，實用面積207至1000方呎，預計2023年2月底落成入伙。

新地同系港島東半山超級豪宅項目Central Peak II（Central Peak發展項目第2期）推出Bliss Link 1號洋房由下周一（22日）至下月31日進行每日招標，實用面積3723方呎，連1413方呎花園及前庭。另外，百旺都集團發展的長沙灣單幢項目君凱豪庭，同日盡推4伙餘貨，以先到先得形式發售，售價688萬至1500萬元。

政府全方位增加住宅用地供應，近年隨着傳統工業陸續轉型，政府不時建議把工業用地改為住宅用途。規劃署近月完成就全港工業用地最新一輪檢討，建議把上水和沙田共約11.71公頃工業用地改劃，其中沙田小瀝源一帶約7.48公頃土地，政府重提作住宅發展，建議改為「住宅（戊類）」用途，以淘汰區內現有的工業活動。

規劃署去年展開就工業用地最新一輪檢討。最新資料顯示，截至今年6月，全港共有1342幢私人工業樓宇，坐落於工業、商貿甚或住宅等用途的土地上，工廈數目較2015年公布同類研究時的1448幢減少106幢（7.3%）；工廈用途以貨倉和貯存等為主。分區而言，以九龍東共有323幢工廈佔最多。

規劃署：全區積極轉型

當局近年陸續把工業用途的土地改為商貿等其他用途，研究顯示，截至去年為止，全港劃為工業用途的土地有219公頃，較2000年時的551.6公頃大減60.3%。規劃署因應最新的檢討，進一步提出把約11.71公頃工業用地改劃。其中，小瀝源源順圍和源安街一帶共約7.48公頃土地，鄰近沙田第一城和居屋愉翠苑等，現時建有7幢工廈，以及位於正中央的載通（00062）旗下巴士廠等。

規劃署指出，區內有兩幢工廈已經獲准改為商業發展，另有一幢正在進行申請，由於全區積極轉型中，並且位置鄰近住宅區，建議把大部分範圍改為「住宅（戊類）」用途，以逐步透過重建或改建等改為住宅發展；至於新地（00016）旗下帝逸酒店所在土地則擬改為商業用途。

資料顯示，規劃署曾在2010年公布工業用地檢討時，建議把該區改為「住宅（戊類）」用途，惟2015年則指前述巴士廠未有任何搬遷計劃，決定不再建議把該用地改為住宅用途，結果6年後重提住宅發展的建議。冠華鏡廠許氏家族或有關人士持有的冠華大廈，正申請重建為商業樓宇，另區內矚目業主亦包括金利來集團（00533）等。

此外，規劃署亦建議改劃鄰近上水石湖墟污水處理廠共4.23公頃工業地，其中新運路、新寶街和嘉富坊一帶的上水第4區建議改為「商貿」用途，以促進該區土地用途的重組和增加發展彈性；珍寶廣場等所在的上水第30區，則改為商業用途。

該署指出，前述改劃建議已經考慮該區轉型情況，鄰近地區的規劃狀況等，以審慎和循序漸進的方式進行，相信最新改劃建議有助推動私人土地因應新規劃用途轉型。

中環民耀街新海濱3號商業地王早前由?地（00012）豪擲508億元中標，區內大地主置地公司認為，新地王誕生反映中環地位舉足輕重，將有利更多跨國企業重返中環。

置地公司執行董事周明祖表示，有發展商以理想價錢投得新海濱地皮，反映中環仍然是香港甚至全亞洲最重要的金融中心區域，區內未來發展前景「一定向好」。

利跨國巨企回流設總部

未來中環將陸續有新商廈落成，除新海濱地皮外，亦包括The Henderson及長江集團中心二期，周明祖認為不會對旗下商廈構成競爭，反而新建設更加有利區內發展，令中環生態圈更趨完善，吸引更多公司、特別是跨國巨企回流中環設總部。他又提到，置地公司在香港發展百多年，會定期審視旗下物業翻新的機會。

另外，置地公司旗下中環置地廣場今年聖誕夥拍3間慈善機構舉行互動遊戲體驗及慈善攤位義賣，置地公司高級企業社會責任經理胡玉怡表示，活動所有收益將全數捐贈予該3間慈善機構。

北部都會區發展概念成為元朗樓價爆升引擎，區內一連兩天錄得破頂成交，其中入伙逾4年的世宙高層單位以1020萬元易手，創屋苑單一戶售價新高紀錄。

中原地產副區域營業經理王勤學表示，世宙2座高層A室3房戶，實用面積646方呎，減價20萬元後以1020萬元沽出，呎價15789元，樓價屬屋苑單一戶售價新高。原業主2015年以869.4萬元一手買入，賬面升值150.6萬元（17.3%）。

他透露，不少買家已消化北部都會區消息，加上同區新盤好賣，怕遲買更貴而加快入市；區內本月暫已錄88宗成交，全月料有力超越10月的137宗。

灣仔萃峯3房雙破頂

中原地產市務經理林忠煜謂，灣仔萃峯高層A室3房戶，實用面積1185方呎，連雙車位以4498萬元易手，呎價37958元，樓價及呎價同創該廈新高。原業主2012年共斥3152.9萬元入市，賬面獲利1345.1萬元，升值42.7%。

九龍灣新盤皓日推售前夕，同區的淘大花園卻錄蝕讓。代理稱，M座中層4室，實用面積322方呎，原則開放式改1房戶，獲同區上車客以578萬元承接，呎價17950元。原業主2018年以584萬元入市，賬面貶值6萬元（1%）。

杜偉業：投資看長綫回報

太古地產 （01972） 近年積極拓土儲，剛以45.4億元完成柴灣中巴車廠補地價，供應800伙。

太古地產住宅業務董事杜偉業表示，集團投資以長期回報作首要考慮，未來續在香港、內地及東南亞市場尋找發展機會；明年重頭項目為港島南岸黃竹坑站第4期。

杜偉業接受本報訪問時表示，集團在港正積極發展兩個住宅項目，其中佔80%權益、夥拍中華汽車 （00026） 發展的柴灣中巴車廠，剛完成補地價45.4億元，項目將建3座住宅大樓及零售樓面，總樓面約69.4萬平方呎，提供約800伙。項目亦將提供一個有蓋公共交通交滙處，以及比鄰約43,000平方呎的公共空間供社區人士使用。「柴灣項目將是港島區僅有為數不多的大型屋苑，融合了都市繁華和綠化空間之元素。」他說。

明年重頭戲 黃竹坑站4期

另一個重頭項目，為夥拍信置 （00083） 、嘉里 （00683） 及港鐵 （00066） 發展的港島南岸黃竹坑站第4期，提供約800個單位。項目現正進行地基工程，預計2024年落成，將於明年推盤。太古地產佔25%權益。

而明年太古地產會繼續推售位於星街小區的EIGHT STAR STREET特色單位，包括2個一層一戶設計的3房單位，以及兩個頂層複式戶，其中一個更享私人天台。項目共37伙，已售出27伙，佔項目總數73%，總成交金額近5.93億元。

指房策對經濟民生 正面影響

杜偉業指出，2021年的住宅市場受惠於香港整體樓市需求穩，因此表現良好。預期2022年利好因素持續，在低利率支持下，加上短至中期供應有限，相信後市將繼續受剛性需求支持，堅穩發展。

對於2021年施政報告，他認為，對於長遠土地供應着墨頗多，政府着意解決本港房屋問題，太古地產非常支持有關政策，相信對香港整體民生及經濟均帶來正面影響。長遠而言，香港對住宅需求強勁，整體將繼續平穩發展。

另外，太古今年成功以總值2.93億新加坡元（約港幣17億元）售出新加坡頂級豪華住宅項目EDEN全部20個單位。集團亦同步進軍海外市場，看好東南亞地區住宅市場，除了新加坡豪華項目EDEN外，亦正於印尼雅加達南部發展豪宅項目，提供超過400單位；以及在越南胡志明市興建一個3幢住宅大廈，提供525伙。

港島二手豪宅交投持續活躍，土地註冊處資料顯示，淺水灣曼赫頓大廈高層B室，實用面積1,999平方呎，屬於4房間隔，外望淺水灣及深水灣一帶海景，成交價9,000萬元，呎價逾4.5萬元，創屋苑新高。

買家為維他奶羅氏家族

據了解，曼赫頓大廈是位於淺水灣道63號，由萬泰製衣田北俊家族發展，一共提供40個單位，早於1978年入伙，發展商現時仍持有大部分單位作長綫收租，月租約13萬元。區內代理透露，上述單位新買家為維他奶 （00345） 羅氏家族後人。

其次，同區淺水灣道98號（樓齡66年）低層A室，實用面積約1,460平方呎，剛以約3,400萬元易手，呎價約23,288元。資料顯示，原業主於2005年以約1,242萬元購入，持貨16年，帳面獲利2,158萬元離場。

另一方面，中原地產分行經理李克崢表示，西貢銀線灣海天灣單號屋交投，洋房實用面積1,965平方呎，剛以5,025萬元易手，呎價25,573元，屬市價成交，新買家為同區業主，因家庭成員有所增加，為提升居住環境及空間，決定斥資入市該址自用。

據悉，原業主於2005年以1,980萬元購入單位一直自住至今，持貨16年，現易手賬面獲利3,045萬元離場，洋房期內升值1.5倍。

近期整體甲廈買賣仍非常淡靜。而疫情緩和下，租務氣氛有改善，個別甲廈租務成交上升，租金表現頗理想。

甲廈交投淡靜，據中原每月10大指標甲廈買賣上，錄得零成交，為今年首次出現，反映整體交投氣氛極淡靜。個別投資者於非核心區入市，如正八集團主席廖偉麟，以1.43億元購入九龍灣企業廣場高層全層，面積約1.61萬平方呎，呎價約8,900元。據了解，成交價低市價逾20%，創疫市以來呎價新低。原業主於2008年以1.05億元購入，持貨13年帳面獲利3,800萬元，物業期間升值約36%。

甲廈空置率高見10%

目前整體甲廈空置率仍偏高，中原（工商舖）資料顯示，9月港島區整體甲廈空置率為10.00%，對比8月上升0.21個百分點，較2020年同期更大幅遞增1.83個百分點，最新空置率數字接近歷來次高，對上一次新高水平為今年7月的10.02%，反映今年港島區空置情況仍見嚴重。

分區方面，金鐘區情況最差，9月空置數字為9.02%，為一綫核心商業區中最高，按月上升0.23個百分點，對比去年9月則輕微增加0.01個百分點。至於中環區方面，甲廈空置率升幅較輕微，由8月約7.29%，上升0.35個百分點至最新9月約7.64%；比鄰的上環區向來維持於約9.00%水平，9月輕微遞增0.20個百分點至約9.61%。而灣仔及銅鑼灣空置情況對比8月有所改善，然而整體空置率則處於偏高水平，兩區9月空置率分別為13.12%及10.59%。

?地投得地王 料推動市況

中原工商舖黃瑋琮認為，整體投資氣氛今年轉好，惟甲廈持貨業主仍叫價硬淨，令交投仍淡靜。另外，近日中環新海濱3號商業地公布結果，由?地以約508億元成功投得，按項目扣除政府設施報的商業樓面約161萬平方呎計算，每平方呎樓面地價高達約31,463元。他認為，地皮成交反映財團看好中環前景，對核心區甲廈租售仍是正面消息。

黃瑋琮表示，近期租務市場亦稍有改善，個別租務成交個案中，租金表現不俗，如力寶中心1座中高層單位，面積約950平方呎，成交呎租約50元，另上環新紀元廣場中層單位，面積約2,211平方呎，成交呎租約41元。他分析，疫情緩和下，整體營商氣氛改善，機構租寫字樓興趣提升，故趁租金回調，租用核心區優質甲廈，他料租金即使未有明顯反彈，跌勢現已喘定，短期內平穩發展。