政府禁令超過500坪的國有非公用土地不得標售，全台最大地主台糖為活化資產，設計「合建分屋附買回」的土地招標機制，沒想到「房地合一2.0版」今年7月1日實施，全台數十家得標建商，依照合約「附買回」台糖應分回的房地，卻因再次交易而被課45％「炒房懲罰稅」，建商叫苦，大喊政府稅制設計不合理、有欠公允。

由於已有許多台糖合建分售附買回的建案將交屋，且明年報稅在即，一位建商大老疾呼，中央政府要有擔當，盡速修法、或以行政命令解釋，將與國營事業台糖「合建分屋附買回」的標的，予以排除在「房地合一2.0版」的課稅對象。

台糖「合建分屋附買回」的機制被外界視為「變相標售土地」，因為，從2009年開始，行政院就規定，超過500坪的國有非公用土地不得標售，依此規定，台糖根本就不能「標售」或以疑似出售土地的模式，「處分土地資產」。

但台糖設計「合建分屋附買回」機制，民間建商在大面積土地難取得的情況下，也樂於競標台糖土地，但在「房地合一2.0版」7月1日實施後，扮演協助國營事業台糖活化資產的民間建商，開始叫苦了。

依建商與台糖「合建分屋附買回」合約，是由台糖提供土地給建商負責興建，根據合建契約第四條規定，在申請建照時，起造人必須由契約應分得房屋的建商和台糖各自擔任。

直到建案完工取得使用執照，開始辦理保存登記時，雙方的合建契約第11條、13條和14條規定，建商必須依約承購由台糖應分得的房地，因此，由台糖依約過戶給建商，再由建商銷售、過戶給一般民眾。

但根據7月1日實施的「房地合一2.0版」規定，建商與地主台糖合作，依照契約承購台糖應分得的房地，無法適用「營利事業交易其以起造人申請建物所有權第一次登記所取得的房及其坐落的土地」，而是必須適用「營利事業出售二手房屋、土地」的規定，且根據持有時間，適用不同的差別稅率級距。

換句話說，本來在「房地合一2.0版」實施之前，建商只要繳交20％的營利事業所得稅，但在「什麼事都沒改變」的情況下，建商也不是向台糖購屋炒房，而是依合建契約行事，卻得被無端加稅25％，只因根據「房地合一2.0版」規定，在二年內買賣過戶，就得課稅45％，建商大嘆「人在家中坐，禍從天上來」，一個建案憑空要多繳數千萬元的「懲罰稅」。

台糖合建想包贏 建商又愛又恨

擁地2,459公頃的台糖，可說是台灣最大地主，今年迄今標出六件「合建分屋附買回」土地，跟過去多年來的「單行合約」一樣，台糖穩賺不賠的無風險作風，令需要土地素材的建商又愛又恨。

根據台糖截至今年8月的統計，台糖可供活化的土地共有15,481筆，總面積高達24,597,375平方公尺（約2,459公頃），在國內獨有的「合建分屋附買回」、一般的地上權等土地招標案，台糖在土地釋出上扮演重要角色。

台糖土開單位表示，有關「合建分屋附買回」招標，今年已在北港、彰化、嘉義、和台南各招標一個案件，高雄則標出二案。

業界指出，台糖堅持擔任建案起造人之一，是造成建商遭不公平重稅的主因，但台糖為了規避不得出售土地的規定，與建商的合作案名稱，定為合建「分屋」附買回，而不是「分售」，進而奠定合約「不是賣土地」且必須擔任起造人的根本精神，也因此導致建商承受被加稅的風險。

業界表示，台糖合建契約最大法律精神是「台糖不承擔任何風險」，因此，土地公告現值調整時，台糖要求，如有調高，建商須將繳交差額，做為「土地增值回饋金」。

業界說，大部分的合約，條件相對有利於甲方，建商在競標招商時，也應該先行評估是否可以承擔合約風險，但做為甲方的台糖訂定的規則，讓人無法認同；例如，如果土地公告現值調低，台糖並未相對的給建商降價回饋金，且因大樓合建案，至少施工期可能會碰到三次公告現值調整，土地增值稅的差額，就要由建商吸收。

至於合建契約中表達的工期要求，建商當然深知12樓到15樓、或17樓以上的超高大樓等施工的工期，會因消防法規等不同規定而拉長，但台糖契約工期，因配合得標總金額的期款繳交，並提早取回全部價金，施工年限定的很短，幾乎合作的建商都吃過罰單，加上建案送審時程不定、以及目前的嚴重缺工、缺料，常常施工還不到一半，「建商就要把款項付清」。

建商透露，對於這些合建問題，曾多次與台糖協商解決之道，但台糖總是以「這是董事會通過的」，就撇開不管，實在令人難以接受。

財部：合約屬自願行為 依法課稅

台糖與建商近年採協議合建分屋合作，活化土地資產，卻因7月房地合一稅2.0上路讓建商叫苦，認為台糖包贏不管輸。對此，台糖表示，相關問題已由地方主管機關向中央反映，希望協助爭取在房地合一2.0法規上路前已簽訂合約不溯及既往，為建商解套。

而財政部則說，台糖與建商協議合建附買回已訂定在合作契約裡，屬自願行為無法放寬，除非修改法規，但未來不排除地方各國稅局可視國營事業特殊個案進一步檢討「非自願」售屋情況，另作放寬函釋，財政部對母法則尚未打算修法。

台糖表示，早年在房屋興建這塊是自建自售，但因建商抗議台糖與民爭利，後來才改以協議合建方式進行，台糖可分回部分房屋，近年因相關法規調整，台糖後續採取與建商簽訂附買回合約，主因若再由台糖銷售，會讓購屋民眾對於房屋保固求助無門，為避免爭議才會要求由建商全數負責。

不過外界批評，附買回條約相當不合理，因房地合一2.0上路，建商從台糖買回房屋短期內交易，需負擔45％重稅，建商叫苦連天。台糖解釋，高雄建築公會已啟動協商程序，這部分台糖也交由土開處檢討，希望讓雙方都可以解決問題。

財政部說明，以通案來說，若企業參與合建分屋，依有關房地合一稅規定，本身可享首次出售適用20％房地合一稅率優惠，且連建商完成建屋首次銷售也適用20％營所稅率，且還能減除相關成本費用，不至於造成企業租稅負擔增加態勢。

但企業以買賣契約明訂將合建分屋所獲配房屋先行出售給建商，屬雙方契約交易行為，建商在價額部分應考慮到未來租稅負擔，官員說，這是屬「自願」簽訂交易合約，不符合非自願因素，無法列入放寬適用範圍。

官員建議，若企業參與合建分屋銷售上有困難，也能考慮採用直接賣地給建商或是採合建分成，由地主企業與建商以共同名義或委託建商名義與承購人簽訂不動產買賣合約，按比例併同移轉給購買者，價金依雙方約定比例分配。

看好台灣觀光產業後市並為持續深耕市場，遠雄集團旗下遠雄遊憩休閒事業在國內飯店市場布局已補上最後一塊拼圖，隨著高雄洲際酒店21日開幕，遠雄遊憩休閒事業打造的環島遊憩鏈輪廓亦愈見清晰；董事長武祥生表示，遠雄遊憩事業後續將聚焦多品牌經營、聯合行銷、創新策略，以及人才培育等四大面向紮根，並逐布提高在觀光休閒產業市占。

遠雄遊憩架構四大品牌同步發展，從遠雄海洋公園、遠雄悅來大飯店、悅樂旅店到高雄洲際酒店，分別涵蓋主題樂園、五星度假、三星連鎖、國際奢華酒店不同客群定位與風格，配合國內快速拓點與國際品牌合作雙軌並行的經營策略，逐步進駐台北、台中、台南等主要城市，成為事業範疇橫跨樂園與飯店產業，且兼具多品牌多規格飯店休閒產業集團。

配合持續擴點與品牌需求，遠雄遊憩休閒事業已啟動徵才計畫，擴大招募飯店及遊樂園專業人才，釋出品牌總監、行銷業務主管、公關經理、儲備店長、舞台演出人員、專業劇場管理人員等職缺，也將招募飯店餐廳、客務、房務的服務夥伴，期望能快速建構內部遊憩人才庫，以因應遊憩多元品牌發展及營運挑戰。

遠雄遊憩休閒事業董事長武祥生表示，將藉由旗下悅樂旅店落實飯店同仁的多能服務培訓，從入住協助、旅客服務、景點推薦、空間維運到客房整理的全方位能力，搭配各品牌啟動導入訓練護照，打造專業人才培訓機制，配合不同職能要求，從初階基礎訓練到高階管理能力，每年並重新檢視同仁各項能力發展，搭配薪資合理化機制，提供具競爭力的薪資福利，從組織內部建構未來接班梯隊。

無畏疫情嚴重衝擊國內觀光旅遊產業，遠雄遊憩休閒事業仍積極投資硬體改裝與推動品牌整合，自去年啟動投資超過2億元的大型整改案，除海洋公園於2022年即將以全新面貌歡慶20週年，遠雄悅來飯店也已正式進行娛樂空間及客房改裝作業，可望逐步提供全新住宿與渡假體驗。

遠雄遊憩並透過跨品牌聯合行銷打通任督二脈，合作推出的五倍券聯合促銷，不論在遊樂園、飯店都能享有專屬專案優惠，同時還可拿到聯合優惠折扣券放大五倍券效益，推出一個月以來已吸引超過2萬人於遠雄遊憩體系使用五倍券，徹底發揮集團行銷綜效。

防疫期間為提升品牌價值與顧客黏著度，遠雄遊憩也啟動創新專案全力開拓年輕世代客源，旗下悅樂旅店與亞洲50大酒吧AHA Saloon聯名，邀請曾獲得Diageo World Class亞太冠軍的調酒師尹德凱，設計二款限量調酒，讓旅客即便遠在花蓮也能夠輕鬆無負擔的享用個人專屬調酒。

遠雄海洋公園經營的粉絲社群平台則打造台灣首個「線上玩樂園」直播系列節目，吸引眾多熱愛海洋生物的粉絲主動互動分享，創下單月超過80萬人在線觀看的台灣遊樂園直播記錄。

展望未來，武祥生表示，遠雄遊憩將以多品牌、多市場框架布局發展，並打造有機式組織，透過高度彈性、跨功能的內部流程與團隊，快速因應多變的疫情發展及市場環境。

不動產投資界聞人、凃碧投資開發董事長黃文雄，在不動產投資圈沉潛一段時間，日前以華康開發名義取得全國不動產60％股權，希望在目前全國不動產既有85店的規模基礎上，在未來三年內繼續再開百店。

黃文雄房地產大量投資在2011年遭國稅局查稅後，沉潛近十年，近年他重心轉向企業投資，包括土雞大廠凱馨實業、太陽能發電廠亞沃國際、燃氣電廠中佳電力、生技業天明製藥、詮營停車場、太陽能塗料廠天光材料、立昌先進等，都可見其遍及各產業的投資，據估他在30多家的企業投資，總資金部位約近30億元。

這次黃文雄取得全國不動產60％股權，創辦人、董事長葉春智則保有40％股權，未來仍擔任董事長。黃文雄指出，取得全國不動產後，便將啟動在台北市忠孝、仁愛、信義、和平四條主幹道打造旗鑑大店的「八德計劃」，未來各店至少有70名業務員的規模，且以台北市區房仲業鮮少擁有整棟透天自有不動產的方式，插旗台北市最精華地段，三年內以雙北地區為主再展百店，屆時，將會牽動房仲品牌版圖消長。

他指出，台北市在經過這波房市景氣變動的洗禮，除了二大直營品牌獨大外，品牌加盟體系從過去七成的市占率、降至三成，目前房市仍處於大多頭向上趨勢，不少想創業的業務人員想開店、卻因商圈房仲密度飽和沒有可選擇加盟的品牌，反而提供全國不動產很好的發展空間。

財政部台北國稅局表示，為維護租賃市場健全發展，讓房屋出租取得租賃所得的房東跟其他所得人相同繳納公平合理的所得稅，財政部核定「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」已於2021年8月展開，各地區國稅局將針對全國持有多戶房屋之所有權人逐一寄發輔導函，輔導自動補報租賃所得，並補繳稅款及加計利息。

該局說明，國稅局依前開作業計畫，已逐一寄發輔導函予持有10戶以上房屋的多屋族，請房屋所有權人自行檢視房屋使用情形並依限填復「非自住房屋租賃狀況記錄表」，如有短(漏)報租賃所得，請即自動辦理補申報並補繳稅款及加計利息，就可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。倘房屋所有權人未依限詳實回復房屋的使用情形，國稅局將視案況需要，查核房屋所有權人資金往來紀錄並執行實地訪(調)查，如查得房屋所有權人有短漏租賃所得者，除依所得稅法相關規定補徵稅款外，將另處以罰鍰。

該局進一步舉例說明，某囤房大戶持有16戶房屋，於收到國稅局輔導函後，據實填復各房屋的使用情形，及提供14戶房屋租賃契約書及2戶空屋的水、電費資料佐證，並自動補報租賃所得新台幣2百萬餘元及補繳稅款和利息，因而未受罰。

該局提醒，房東如有房屋出租，不要因為沒收到扣(免)繳憑單而漏未申報租賃所得，如因不熟悉稅法規定而有短漏報所得情形，只要在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前自動完成補報並補繳稅款及加計利息，就可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。

台中北屯區、東區、高鐵特區、台中港區喜迎四座大型商場投資進駐，全台重量級建商與上市櫃建商，看好新商場帶來的人潮與錢潮，早已在四大商場周圍圈地，商場周邊已躍升台中一級房市戰區，推升區域房價看漲。

其中，移入人口連年居冠的北屯區，隨著「漢神洲際購物中心」10月底動工，加上台中巨蛋園區明年動工等雙利多加持，為14期重劃區房市注入強勁撐盤動能，帶動土地交易熱絡。

根據信義全球資產統計實價登錄已揭露資訊，今年至今已揭露的14期土地交易件數逼近百件，成為台中最熱門的重劃區，今年包括國建、坤悅、宏璟與鼎固等上市櫃建商，爭相購地插旗；而今年第三季登場的國建、亞昕等預售案，每坪單價45萬元起，第四季預售案開價已全面站上5字頭，預料明年新推案將「坐5望6」。

位於東區的「三井LaLaport」購物中心預計2022年第三季開幕，吸引豐邑、坤悅、安美、勝美、永尚等建商搶進東區推案；其中最受矚目的指標案「浩瀚湖濱城」，總銷近200億元，成交單價站上4字頭，創區域新高價。

而台中「高鐵娛樂購物城」隨著11月中簽約完成後，觀察高鐵特區周邊新案，和峻「高鐵之星」、「登陽之驛」已從2字頭漲到3字頭；「惠宇上和」推案即傳出完銷；「龍寶園臻邸」成交價近4字頭；達麗、大華、櫻花建等上市建商預售案，最快明年陸續登場，房價可望創區域新高。

台中港三井OUTLET擴建二期，可望吸客逾千萬人次，為海線地區帶來龐大的人潮與錢潮，近幾年吸引遠雄、長虹、聯悅、富宇等建商搶進推案。

其中，遠雄「幸福成」第三季進場，單一個案總銷破150億元，遠雄建設堪稱台中「海線王」。

線上課程夯，相關業者也出現加碼投資台北市老商辦的新趨勢。根據實價登錄揭露的結果，巨匠集團旗下的巨匠雲科技，9月以約3.37億元無貸款的方式，買下中山區屋齡44年的老商辦「金萬萬商業大樓」，單價約每坪62萬元。

該戶原為酒店業者名仕會館承租，搬離後，被巨匠集團買下。房仲業者指出，近捷運、商業密集，且有學生及上班族等多元客源，數位教育業者買下整層商辦逾500坪的空間，可採輕隔間成小空間，不論做辦公室、線上課程或實體教室，乃至出租，都具使用彈性。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，該大樓是44年的舊商辦大樓，總戶數高達300戶，有不少20坪以下的小坪數商辦，二樓以上的商辦成交價，大多落在45萬~55萬元，最高成交單價是2014年交易的11樓，每坪63.3萬元，而這次最新成交的頂樓戶，單價61.9萬元，創下大樓次高價紀錄。

高端族資金充沛，加上通貨膨脹、疫情等因素，不少企業將資金轉往不動產，統計顯示，2021年總價逾2億元的商辦交易，法人不貸款購置的至少就有七件，其中四件是屋齡30年以上的老商辦。例如中華郵政日前以約3.56億元買下的「白宮企業大樓」一樓，屋齡43年，該案原本由中華郵政和地球村美日韓語承租，如今中華郵政「由租轉買」自己當起房東。

房仲業者分析，近年辦公室供給稀缺，空置率降低，租金穩定成長，價格也逐漸上漲，甚至有老商辦單坪價還破百萬的案例，買家買來出租或自用，未來也有改建機會。

也有不少買鎖定新興商辦，又以內湖、大直地區最多，例如盈福開發8月以2億元買下「大直CBD時代廣場」，和潤企業以近7.2億元買下2020年完工的內湖「識野科技大樓」七樓辦公室。

全台土地市場發燒，今年以來地上權土地前三季冷清，不過近來標售屢見熱潮，一個多月來大型指標地上權標售接連出脫，加計仁寶、康舒聯盟19日宣布取得的北士科土地在內，短短一個多月間，全台地上權土地成交金超過145億元。
據統計，今年前三季地上權土地成交金額不過29億元，不過近一個多月來，先是10月新光人壽以以44億元標下二筆北士科1.17萬坪土地，日前國產署標售北中南各地地上權土地，包括麗寶集團福容開發6.58億元標下台中干城土地在內，合計即出脫19億元，仁寶、康舒聯手以近82億元所標下的北士科地上權土地，則是今年脫標金額最高的地上權案，也推升今年地上權土地成交規模超過170億元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雖然今年沒有世貿三館或是信義區行政中心等市中心指標大案的地上權可釋出，但因投資市場景氣熱，投標狀況很踴躍，而且可看出幾大趨勢。

首先，因應製造業回流、升級，過去商業區土地掛帥的情形已經被工業需求所取代，金額最高的前四名全是製造業自用或是未來由壽險業興建相關廠辦設施。

其次，過去投資意願最強的壽險業退位，今年只剩新光人壽進場。第三、零售業在全聯全通路的擴張策略中，至少拿下台中、高雄、屏東共四筆，顯示輕資產的投資策略未來還會出現綜效。第四、麗寶集團以蠶食的方式，今年已經布局全台2.3萬坪，以面積稱雄，可做未來推案、旅館等產品使用。

第五、台北市蛋黃區的地上權住宅推案遭逢不少市場阻力，但6月微風南京館前的原東區憲兵隊還能獲得11家廠商青睞，且溢價率超過六成，顯示市場對房價、產品的評估或規劃已經不同於前。

土地、營建成本上漲雙殺，「平價推案王」寶佳機構也頂不住。寶佳機構旗下建商大華建設透露，新建案價格將調漲，漲幅至少三至四成不等，視區域而定。

寶佳少東林家宏團隊入主的大華建設近期動作不少，是各界關注的指標。業界認為，華建喊漲後，寶佳機構旗下建案全面上漲的可能性大增。

業者強調，土地、營造成本雙漲，加上市場需求大，到目前為止、甚至到2023年都看不到物價反轉向下的跡象；在土地、營造成本雙漲之下，加上長期置產客基於通膨預期心理持續出手，預料明、後年房價將持續反映成本和市場、向上走高。

年推案量達1.5萬~2萬戶的寶佳機構，近十年來除2017年外，其餘年度均穩坐國內最大推案王寶座。

華建董事長鄭斯聰指出，目前房市在低利、熱錢、通膨效應下，雖然帶起房市買氣轉強，不過大環境的改變也加劇建商經營困難度，其中土地、營造成本「雙殺」，就讓開發商吃足苦頭。

鄭斯聰直指，去年至今光是營建成本至少上漲了二成以上，華建推案策略已從預售改為「邊建邊售」因應，包括「青溪A」、「青溪B」、「樂捷A」三大案均已如期先行動工。

華建總經理吳裕國也證實漲價一事。至於寶佳機構是否全面漲價，他說，相關策略無法代表回應。不過這一波原物料上漲、缺工情況確實衝擊新建案價格，接下來「新推案價格將適時反映成本、買氣」，以求平衡。

業內人士分析，寶佳推案策略向來以「區域最平價」著稱，連平價推案王的寶佳也撐不住，必須喊漲，「當平價推案王不再平價」，可想而知，同一區域的其他建案價格當然直接上調，引發想像。針對營造成本持續攀升，所帶來的營運衝擊，建商指出，多數建商推案策略改採「邊建邊售」或是「先建後售」因應。

在資金進駐、台商回流、科學園區以及換屋需求種種因素下，大坪數房產買氣依然熱絡。

根據實價登錄資料顯示，在65坪-100坪的物件設定（華廈、住宅大樓、辦公大樓、店面、公寓、透天厝等資料）之下，以近三年六都中房價較高的區域為例，大坪數房產交易量並沒有想像中的少，反而從2019年-2020年買賣數據中，呈現出交易量穩定的現象。

今年建商推出的百億元指標案件中，舉凡板橋新美齊画世代、大安Diamond Towers鑽石塔等，都能發現三至四房的中大坪數產品占多數，顯見大坪數房型優點多，建商看好換屋族市場 。

受到新冠疫情、美中貿易戰、低利率的影響下，台商回流帶著大筆資金挹注房市，大坪數商辦、房產也成為該族群資產配置的布局重點。

此外，不少家庭成員增長的夫妻、退休世代因為想要更大的生活空間及居住環境，而衍生的換屋需求也不在少數。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，一般來說，大坪數的戶型通常格局方正、採光好，所在社區設施較為完善，且交通條件較好、環境優越、住戶素質較高、物業管理服務好，基於這些優點，大坪數的物件通常很受歡迎，一推出就吸引買家出手，房價也相當具有保值及升值空間。

挑選大坪數房型，專家建議注意三點。首先，針對家庭成員狀態挑選置產地點，銀髮族要考慮生活及醫療便利性，家中有小朋友的，則要考慮托育機構多寡及周遭國小國中等校區是否臨近，或者通勤上學的交通便利性。

第二，購買大坪數房產的多為大家族，大樓則要考慮社區停車位的配給率，透天則要看是否一樓有無足夠的停車空間，若是停車位不足夠給家族成員停放，將會影響日後停車的便利性。

第三，由於社區的管理費通常是依照權狀坪數做計算，購買前要把每坪管理費考慮進去，大坪數計算下來，每個月的管理費也是一筆不小的固定支出。

台灣銀行再度奪標公教人員「築巢優利貸」，為房貸業務注入數千億元的成長動能。台銀董事長呂桔誠昨（19）日指出，台銀再度得標「築巢優利貸」，明年1月1日至2024年12月31日、為期三年，內部已籌備5,000億元放款額度，可充分滿足客戶的貸款需求。

人事總處日前公布，公教員工房屋貸款「築巢優利貸」經公開徵選，由台銀與中國信託銀行獲選，辦理期間為明年1月1日起至2024年12月31日，為期三年。

據統計，台銀已三度拿下築巢優利貸承辦權，2006年首屆的築巢優利貸拿下獨家承辦權，承辦時間為2006年11月至2007年10月，接下來則是目前的2019年至2021年，這次是第三次取得承辦權。

呂桔誠指出，台銀授信結構採取穩健原則，公部門放款、消費性貸款及企業放款三面向平衡發展；截至今年10月底，房貸餘額接近9,300億，創下歷史新高，今年至今新增房貸近1,900億，同時也確定拿下自明年起、為期三年的築巢優利貸承辦權。

呂桔誠表示，房價持續上漲，估計公教人員的房貸需求也會隨之升溫，過去這三年，台銀辦理的「築巢優利貸」約2,000億元，至於土建融業務，則是維持現狀、審慎辦理。

展望明年，呂桔誠認為，雖然有通膨疑慮，但目前認為通膨為短期性，希望能慢慢排除，台灣無論是轉單效應、台商回台投資等利多因素持續存在，這些投資帶來很多能量、創造很多就業機會，加上前瞻基礎建設今、明兩年為密集投資期，他非常看好明年台灣景氣，並用「虎虎生風」四字形容。

確定續任台銀董座的呂桔誠，過去五年致力改善台銀的存款結構，活存比從五年前的38%，大舉提升至48%，同時也積極吸收美元存款，提升資金收益；在資產品質方面，台銀10月底逾放比僅0.14%，覆蓋率高達1,182%。

呂桔誠表示，台銀積極吸收美元存款，除放款需求外，還有餘裕可拆款給其他銀行，或到海外進行投資。而外幣資金不論是存款或拆款、投資的報酬率都較新台幣高出許多。

“繞過指導價的背後，是部分社區房產的成交價已經低於指導價了，指導價自然也就無效了。”

11月21日，網上突然傳出“廣州二手房貸可以不用參考指導價”的消息，並指出上述消息已獲幾家大銀行確認。

就此，第一財經向多家銀行求證，某國有大行否認了該消息。

不過，廣州某銀行業內人士對第一財經表示，該種情況確實存在，“繞過指導價的背後，是部分社區房產的成交價已經低於指導價了，指導價自然也就無效了。”該業內人士說。

房價連續兩月“雙降”

今年8月31日晚，廣州市住房和城鄉建設局發佈《關於建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》。通知指出，成交活躍的熱點區域，以住宅社區為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。

同日，廣州市住房政策研究中心發佈《首批熱點區域住宅社區二手住房交易參考價格表》，共涉及96個社區，覆蓋天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五個區域。

由此，指導價開始深入影響了廣州新房以及二手房成交市場。此前就有市場人士表示，後續廣州二手房量價都有下跌的可能。

9月15日，國家統計局公佈8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。其中，北京、上海和深圳新房價格環比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，而廣州則由7月的環比上漲0.2%轉為環比下降0.1%，是四個一線城市中唯一下跌的城市，也是今年以來首次出現房價下跌。

同時，廣州二手房房價環比上漲0.5%，相比7月份的環比上漲0.6%，其上漲幅度開始下降。

進入9月，無論是新房抑或二手房價格，均呈現環比下跌，其中，新房環比下跌0.1%，二手房環比下跌0.4%，這是廣州新房和二手房價格首度雙降；10月份，跌幅逐漸加大，新房環比下跌0.3%，二手房環比下跌0.6%，是北上廣深四個一線城市中跌幅最大的。


連跌之下，部分涉及指導價的社區，成交價已經低於指導價。

比如，有仲介群發消息，廣州萬博板塊內的廣地花園某套業主急售盤已經低於政府指導價。

不僅僅是廣州，在深圳，華潤城也出現了一套跌破二手房指導價的筍盤。

按揭申請不用排隊了

在市場上，人們對於房價走勢的預期也在悄然發生變化，最直接的體現就是銀行住房按揭業務量的下滑。

去年的這個時候，各家銀行的房貸額度基本已經用盡，不過，今年出現了例外。

“我們聽說，中行的額度基本用完，農行次之，其他銀行還是夠用的。”一位地產仲介對第一財經透露。

上述廣州某銀行業內人士也透露，由於市場成交太少，部分銀行的住房按揭貸款申請都已經不用排隊了。

“之前積壓的貸款申請基本已經消化完畢，尤其是股份行，現如今，各家銀行都開始在市場上搶‘生意’了，甚至是惡意搶單，如果貸款額度消化不完，對於銀行來說，將會影響明年的開門紅。”該銀行人士說。

房貸利率也是銀行貸款額度鬆緊的市場化體現。儘管5年期以上LPR穩如泰山，但自9月份開始，廣州的房貸利率已經悄然下滑，其中，四大行首套利率普遍降到5.85%（LPR+120BP），二套則是6.05%（LPR+140BP）。而8月，四大行還普遍執行首套5.95%（LPR+130BP）、二套6.15%（LPR+150BP）的房貸利率。

最新的全國熱點城市房貸利率亦顯示，廣州目前中行、農行、廣州銀行、招行、光大銀行(3.360, 0.03, 0.90%)等房貸利率已經較過往有所下降，其中，農行首套房貸款利率從6%降至5.4%，二套房也下調至5.6%。

11月19日，銀保監會新聞發言人在答記者問時表示，房地產合理貸款需求得到滿足。10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。個人住房貸款中90%以上用於支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

11月19日晚間，招商蛇口公告稱，為推動公司完善產業生態圈並協同公司業務發展，公司全資子公司深圳招商商置投資有限公司（下稱招商商置）與招商創投及其管理的招商創新基金擬共同投資招商蛇口（深圳）產業創新私募股權投資基金合夥企業（有限合夥），投資於消費、科技、互聯網等行業的優質項目，招商創投將作為基金管理人。
公告顯示，上述基金規模為20004萬元。其中，基金管理人招商創投作為普通合夥人及執行事務合夥人擬認繳出資4萬元，招商商置作為有限合夥人擬認繳出資1億元，招商創新基金作為有限合夥人擬認繳出資1億元。

招商蛇口表示，公司聯合招商創新基金、招商創投組建招商蛇口（深圳）產業創新私募股權投資基金合夥企業（有限合夥），將有效發揮專業能力和資源優勢，提升業務協同，促進公司突破產業邊界，不斷提升公司綜合競爭力。本次投資符合公司的發展戰略需求，不影響公司正常生產經營活動，不會對公司經營狀況和財務狀況產生不利影響，不存在損害公司及股東利益的情形。

海南近日公佈《海南省落實中央生態環境保護督察整改情況》(下稱《整改情況》)，披露中央第三生態環境保護督察組回饋的44個問題的整改進度。其中，三亞鳳凰島二期拆除工作持續推進，三亞紅塘灣新機場臨空國際旅遊商貿區專案超出審批部分拆除的物料用於新機場建設，並在填海施工過程中同步開展生態修復工作。

據《整改情況》，三亞市正在開展新機場專案立項、用海等申請工作。三亞協調簽訂軍地雙方協議，待新機場批准施工後將三亞新機場臨空國際旅遊商貿區專案超出審批部分拆除的物料用於新機場建設，並在填海施工過程中同步開展生態修復工作。

目前三亞市已委託民航設計院開展三亞新機場總體規劃的編制工作，將逐步考慮三亞新機場功能區配套，編制三亞新機場片區規劃。三亞市已與三亞機場公司溝通同意，將紅塘灣臨空產業園非法填海部分的拆除恢復海域原狀整改工作納入新機場建設統籌考慮。

三亞市鳳凰島填海專案方面，《整改情況》披露，經省市多輪會議審議，確定“三亞鳳凰島二期專案全部拆除，恢復建設前原狀。全部拆除後，郵輪母港碼頭功能另行考慮”作為鳳凰島二期項目整改拆除技術方案。計畫在2023年底前完成整改，目前鳳凰島二期項目的拆除工作在持續推進。

正在拆除中的三亞鳳凰島二期。(攝於2021年11月2日) 王曉斌 攝

《整改情況》通報，截至2021年6月，中央第三生態環境保護督察組回饋的44個問題190項具體任務，海南省已基本達到整改進度要求。其中，已達整改期限要求的91項整改任務，已完成整改89項，其他整改任務正在全力推進。督察組交辦的3877件群眾舉報件，已辦結3833件，階段性辦結44件。

繼保利發展、招商蛇口等逾10家房企在銀行間債券市場進行融資後，建業集團11月19日獲得中原銀行不超過100億元的綜合融資服務。

隨著房地產行業合理資金需求逐步得到滿足，市場情緒迎來改善。11月19日，房地產板塊大漲3.21%，保利發展漲7.29%，招商蛇口漲6.38%。

多家房企相繼融資

據建業集團微信公號消息，11月19日，建業集團和中原銀行簽署戰略合作協定，中原銀行意向為建業集團提供總額不超過100億元的綜合融資服務。

同日，上清所披露，綠城房地產集團有限公司發佈2021年度第二期中期票據募集說明書，擬募資20億元。其中10億元用於償還已發行的債務融資工具，10億元用於償還銀行貸款。發行日定為11月30日-12月1日。

11月16日，上清所披露，廈門象嶼集團有限公司發佈2021年度第十二期超短期融資券募集說明書，發行金額上限為20億元。

中證君觀察到，近期保利發展、招商蛇口等房企在銀行間債券市場發行中期票據，被投資者視作房企融資環境寬鬆的信號。11月以來，已有逾10家房企在銀行間債券市場融資。

11月19日，銀保監會表示，房地產合理貸款需求得到滿足，10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，個人住房貸款中90%以上用於支持首套房。

股市房地產板塊迎來反彈。Wind資料顯示，11月以來，房地產行業指數上漲5.44%，多隻個股迎來漲停。

房企融資環境逐步改善

整體市場方面，國家統計局11月15日公佈的資料顯示，前10個月，全國商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；商品房銷售金額147185億元，同比增長11.8%；房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%。

從銷售端看，保利發展、萬科A等頭部房企10月銷售資料環比增速提升明顯。

中信建投指出，自央行、銀保監會9月底召開房地產金融工作座談會以來，金融監管部門多次釋放房地產金融政策信號，引導房企融資環境逐步改善。多家金融機構披露的資料也印證了融資邊際改善的趨勢，預計四季度房企融資及個人貸款將得到改善。

中證君注意到，繼11月12日央行再度表態維護房地產市場平穩健康發展後，11月19日，央行發佈的《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》提到下一階段主要政策思路時表示，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

東三環黃金地塊，起拍樓面價僅2.8萬，全部現房銷售

雖然北京第二批土拍在冷清中結束，但第三批集中供地地塊仍然如期掛牌。

11月19日晚間，北京規劃和自然資源委員會官網掛出12宗住宅地塊，總起始價336億元。根據出讓檔，第三批次土拍掛牌競價截止時間為2021年12月24日15：00時止。

其中，朝陽區掛出6宗地，僅東壩地區就占3宗，總價為175.3億。門頭溝掛出2宗地、房山、豐台、密雲、延慶各1宗。

值得一提的是，北京第二批次延期的26宗地原定於第三批次出讓，但目前只有豐台王佐鎮魏各莊地塊和朝陽管莊地塊納入此次清單中。其中，管莊地塊拆分為兩個板塊重新上架，剩餘地塊並未在此次掛牌中出現。

若第三批次土地全部順利成交，北京商品住宅用地年度成交總量約350公頃，預計可完成年度供應計畫300公頃的117%。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波對時代週報記者表示，北京第三批次土地在區位方面具備一定優勢，12宗地塊中有7宗位於市中心，並且單宗溢價率均不高於15%。

與第一、二批次集中供地相比，北京第三批集中供地在競買條件上有所升級，其中現房銷售是最為“苛刻”的條件。對此，有市場分析人士指出，由於土地集中出讓將導致後期房源集中面市的情況，此番加大現房銷售力度或可在一定程度上緩解這一問題。

在全部12宗地塊裡，包括朝陽管莊、門頭溝、房山等5宗地塊採取競現房銷售面積的方式，朝陽勁松地塊更是要求全部現房銷售，這在北京房地產市場中較為少見。

勁松地塊位於東三環西大望路東側，是本次出讓土地中位置最好且競買條件最複雜的地塊，幾乎用到了全部政策工具。根據規定，當土地價格觸及13.11億元上限後，不再接受更高報價，轉而現場競報政府持有商品住宅產權份額，一旦觸及預設份額10%的上限，則轉為現場搖號確定競得人，同時規定參與現場搖號的競買人須投報高標準住宅建設方案。

由於該宗地塊較為優質，因此市場預計其將會受到開發企業的一致“圍攻”。一旦出現爭搶局面，則該宗地塊未來很有可能直接競拍至10%的份額，也就是說，購房人可得房屋的90%產權，相當於購房人在購房時房價打9折。而值得注意的是，該宗地塊起始樓面價僅為2.8萬元/平方米。

朝陽勁松地塊一級開發公司為合生創展，因此市場聲音普遍認為該宗地塊被合生拿下的概率較大。出讓公告顯示，該地塊容積率3.2、綠化率30%，性質為F2混合地塊，居住用地面積為1.2萬平方米。

同時，與第二批次供地時蕭瑟情景不同，貝殼研究院分析師潘浩認為，近期行業積極信號頻出，預計北京第三批次的市場熱情會有所提升。

張波對時代週報記者表示，目前房地產融資層面有一定向上微調的趨勢，房企對未來融資環境的預期也更偏中性，這在一定程度上會提升拿地動力。

但由於第三批次供地對住房品質仍有要求，房企參與的門檻並不低。“北京第三批集中供地或將延續此前第二批次情況，仍然以當地國企與財務穩健型房企為拿地主力軍。”潘浩向時代週報記者說道。

時代週報瞭解到，北京第一、二批次集中供地，呈現出比較明顯的分化趨勢。在第二批土拍中，北京共計收入513.43億元，與1109.7億元的首次集中供地相比，入帳腰斬。

同時，第二批土拍主要吸引的是中海、華潤、金隅、首開、中鐵置業、城建、中建三局五局等國企參與，而民企中僅有懋源和龍湖+北辰聯合體分別拿下兩宗地塊，與第一批次供地時多家開發商爭搶的局面形成鮮明對比。

在政策築底預期越來越強烈的當下，未來市場將如何走向？或許土地市場是窺探其真相的一個視窗。

潘浩告訴時代週報記者，基於地方國企與城投公司在第二批次集中供地中拿地占比較高，且預期第三批次仍會佔有一定份額，在“追求利潤”與“術業有專攻”的背景下，不排除當地國企與城投公司會拿出所競得地塊尋求外部合作。

“因此，在高風險房企逐漸曝光並退出市場後，財務穩健且具有品牌效應的房企會迎來更多發展機遇，“代建模式”未來或成為行業的重點關注業務。”潘浩說。

人民銀行發布第三季度貨幣政策執行報告指,下一階段穩健的貨幣政策穩字當頭,以我為主,根據國內經濟形勢和物價走勢,把握好政策力度和節奏;堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,加大住房租賃金融支持力度,配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展;要繼續綜合施策,積極穩妥應對發達經濟體貨幣政策調整.

報告指,目前房地產市場風險總體可控,房地產市場健康發展的整體趨勢不會改變,保持房地產金融政策的連續性和一致性,實施好房地產金融審慎管理制度.

*增強境內人民幣資產吸引力*

報告又指,深化人民幣匯率市場化改革,增強人民幣匯率彈性;深化金融雙向開放,增強境內人民幣資產吸引力.

全力做好存量風險化解工作,堅決遏制各類風險反彈回潮,防止在處置其他領域風險過程中引發次生金融風險;及時防範和化解債券市場風險,嚴厲打擊債市違法違規行為.

報告還提到,人行將配合有關部門統籌有序做好碳達峰碳中和工作,鼓勵金融機構在依法合規、風險可控基礎上,合理滿足煤電企業應急保供發電融資需求.創新運用可持續發展掛勾債券、碳中和債券等產品,發揮金融對能源安全保供和綠色低碳轉型的支持作用.

志高控股(00449)公布,截至9月30日止9個月內地銷售收益較去年同期大幅減少約70%至75%.至於期內出口銷售規模較去年同期大幅減少約75%至80%.

該集團指,銷售下跌主因自新型冠狀病毒病於去年初爆發以來,受資本收緊及生產資源所限,該集團銷售規模及產能未能恢復至正常水平.同時,於銷售旺季,該集團對電腦芯片和電機等主要生產零件的採購需求增加,供應鏈及生產亦受到全球供應緊張的影響,從而極大地影響生產、發貨及銷售.

另外,該集團指,就有關2020年佛山市南海區里水鎮政府土地「三舊改造」項目之合作,繼續搬遷及於12月內交出有關土地,亦正搬遷位於里水鎮的若干生產設施,並將遷往廣東省四會市生產設施.因此,里水鎮生產設施將於年底前暫停生產,考慮到本身出口業務,已經確定將四會市生產設施作為大灣區一個生產基地,而集團總部未來仍然保留在里水鎮.

華信地產財務(00252)公布,截至9月30日止中期純利約5122萬元,去年同期虧損2216萬元,每股盈利22.7仙,不派中期股息.

該集團指,收入約1.25億元,減少1.8%,而轉虧為盈主因去年同期投資物業重估虧損3350萬元,期內投資物業重估溢利5100萬元.物業投資、發展及出租╱酒店營運錄經營虧損主因去年6月1日起酒店暫停營運及自去年9月終止酒店大樓底層商舖租約所產生,塑膠包裝材料純利跌34%,至1380萬元,而經紀及證券保證金融資利潤維持140萬元.淨債務權益比率為22.5%,增11.8個百分點.(wh)

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

天津創業環保(01065)公布,設立天津佳源開創新能源科技,以自有資金出資8000萬元人民幣成立,負責投資、建設及運營維護天津市侯台公園能源站1#特許經營項目.

該集團指,項目預計總投資金額為2.61億元人民幣,包括為天津市西青區提供集中供熱及區域供冷配套服務.供熱範圍包括居住、商業和學校用地,其中,居住用地面積51.5萬平方米,商業用地面積47萬平方米,教育用地面積8.1萬平方米.供熱面積合計為106.6萬平方米,供能範圍內商業地皮有供冷需求.該集團指,中標該項目的將進一步穩固在天津地區的行業地位及市場份額,有利於穩定後續開發及運營業務,增加區域影響力和提升整體規模.

美聯工商舖(00459)公布,向屬獨立第三方的兩名為夫妻關係之個別人士提供合共1740萬元按揭貸款.

該集團指,首筆按揭貸款於10月28日,貸款本金1180萬元,年息9%,明年10月28日到期,以本港3項物業作抵押,有關物業估值約1970萬元.此外,於上周五(19日)作第二筆本金總額560萬元的按揭貸款,息率同為9%,明年11月22日到期,以本港1項物業作抵押,有關物業估值約810萬元.該集團指,貸款將由內部資源撥付,而貸款乃根據借款人財政實力、還款能力以及提供的相關抵押作出信貸評估而授出,個別信貸風險相對較低,且將提供額外利息收入.

一手售125單位 6周末最靜

新盤欠缺大戰戲碼，交投應聲急挫，過去周末兩日（20日至21日）市場僅錄得125宗成交，創6個周末新低，按周激減415宗或76.9%，當中新地（00016）、會德豐地產及恆地（00012）合作的西環堅尼地城KENNEDY 38上演獨角戲，於周六（20日）首輪發售130伙，最終全日售出101伙，發展商隨即加推40伙，並悉數安排周三（24日）作次輪銷售。

KENNEDY 38過去周六早上9時起分A及B組開售130伙，其中A組時段只售出5伙，隨後展開的B組散客時段，揀樓至下午約2時亦告完結，全日共101伙獲揀選。

發展商馬不停蹄即日加推4號價單共40伙，全屬一房戶，折實售價787.41萬元起，折實平均呎價28988元，對比3號價單折實平均呎價28633元，高1.2%，並悉數安排於周三作次輪銷售。

The YOHO Hub料下月登場

新地副董事總經理雷霆表示，KENNEDY 38首輪即日沽出全數一房單位，市場仍有大量向隅客，集團即時作出加推，新價單中涉不少屬景觀相對較佳的高層單位及特色戶，實質屬原價加推。至於同系位於元朗的The YOHO Hub，周內將有新部署，預計下月初推售。

新地代理副總經理唐錦江表示，KENNEDY 38首輪售出101伙，套現逾8億元，佔65%客源來自港島區，新界有兩成，其餘為九龍客。

恆地（00012）系內3個新盤過去兩日亦錄得交易，共售出4伙，吸金逾3235.58萬元，當中九龍東啟德THE HENLEY III（THE HENLEY發展項目第3期）佔兩戶，售價631.41萬及1054.68萬元。

萬科香港發展的何文田VAU Residence，昨天也錄得1宗成交，屬8樓E室，實用面積209方呎，成交價556.8萬元，呎價26641元，連同其他新盤，一手市場過去兩日共有125宗交易，對比前周末兩日（13日至14日）錄540宗，大減415宗或76.9%，連升3周首度斷纜。

維港滙II連招標139戶應市

事實上，新盤本月截至昨日暫錄得1599宗，雖然進一步逼近上月全月錄逾1610宗，惟與市場普遍預期全月有逾2000宗成交仍有一段距離，而月內剩餘時間推售的新盤伙數不多，如信置（00083）及會德豐地產牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙發展項目第2期維港滙II，昨日落實周四（25日）接力連招標發售共139伙，但以價單形式發售的單位只有70伙，故一手市場全月挑戰逾2000宗將備受考驗。

另外，南豐集團旗下港島南區豪宅深水灣徑8號，過去周六推出1伙1座16樓B室，於周三進行為時一小時招標，實用面積3641方呎，4房間隔。

新盤向隅客回流，帶動過去周末兩日（20日至21日）四大代理行統計的十大屋苑交投量全線上揚，其中中原地產統計兩天有16宗成交，創13周最多，按周增加4宗或33.3%，而增幅最勁為沙田第一城，按周末增加1倍至6宗，屬該屋苑今年6月第二個周末（12日至13日）同有6宗成交後約23個周末新高。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，市場焦點重回二手市場，加上新盤向隅客回流，帶動各區睇樓量及成交增加，尤其售價1000萬元內單位交投較暢旺。

美聯物業統計同期十大屋苑買賣，亦按周增加5宗或41.7%，至17宗，為12周新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，市場憧憬中港兩地通關，將可帶動本港經濟活動及樓市需求，故不少買家看好後市，加快入市決定。

利嘉閣地產總裁廖偉強亦稱，中港兩地通關漸見曙光，市民寄望經濟進一步復甦，推動樓價上揚，刺激部分買家加快入市，而該行統計過去兩日十大屋苑相隔三周首度重上雙位數，有11宗，按周回升2宗或22.2%。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽指該行統計期內十大屋苑也飆至13周高位，達15宗，按周升7宗或87.5%。

Wetland Seasons Park辣招盤袋23萬

另邊廂，天水圍濕地公園路發展項目第2期Wetland Seasons Park再錄辣招盤交易，中原地產副分區營業經理曾芷妍說，19座中低層A3室2房戶，實用面積442方呎，原業主去年中斥567.14萬元一手購入，因私人原因持貨僅一年多即以682.8萬元沽出，呎價15448元，賬面賺115.66萬元或20.4%，即使扣除原業主支持樓價10%的額外印花稅（SSD）涉68.28萬元及其他使費，料仍賺約23萬元。

經濟復甦步伐緩慢，企業對承租辦公室或擴充業務仍保持審慎態度，令核心區甲廈空置率維持於高位。根據中原（工商舖）統計，10月份香港區整體甲級商廈空置率按月維持不變，錄得約10%。

金鐘上月續升 中環有改善

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，10月份港島區整體甲廈空置率錄得約10%，與9月份相若。核心商業區中，金鐘甲廈的空置率連續兩個月向上，上月錄得約9.46%，按月遞增0.44個百分點。反觀中環甲廈表現不俗，10月份空置數字為7.53%，較9月份下降0.11個百分點，相信是由於寫字樓租金調整已有一段長時間，預期租金繼續下調空間有限，陸續吸引企業重返中環。

蔡德寶認為，中環民耀街新海濱3號商業地王於11月初以508億元批出，成為香港歷來最貴賣地紀錄，反映發展商對核心商業區甲級商廈前景相當樂觀，預計會刺激中區甲廈市場。他預測短期內整體甲廈空置率仍然窄幅上落，惟中環會率先逐步改善。

中港兩地有望通關，整體經濟向好，銀行存款增加，加上失業率下降等，多項利好因素帶動，資本策略執行董事方文彬指，未來樓價難以「調轉頭」，中短期樓價升幅將較2020及2021年更大，升幅可達雙位數字。

方文彬指，住宅剛性需求大，惟現時新盤施工量有下跌情況，因應市場未來需求，2至3年後或出現供不應求的情況。他認為政府審批地皮的流程和效率有提升空間，「以往買地至樓盤推出市場需時約2年，若能縮減審批地皮時間，將目標減至1年，可加快房屋供應進度。」

他又指，希望政府設立農地標準補地價，除省卻政府計算地價時間，發展商亦能及早清晰計算投資金額，加快建屋效率，盡快回應市場需要。

渣甸山皇第 套現近20億

資策 （00497） 今年全年新盤銷售以渣甸山皇第為主，項目至今售出10伙，套現近20億元。發展商今年年末趁勢推出古洞南洋房項目華第第1期，方文彬指，施政報告早前提出發展北部都會區，相信對華第項目有正面影響。他相信，政府未來加大新界北部基建，會有更多社區設施及中高密度住宅，料低密度超級大屋數量將會減少，同類項目變得罕有。

資策亦致力發展內地房地產項目，其中北京金寶街新盤金輿東華，提供近114伙，第1輪銷售於去年底開始，至今已售出47伙，佔總項目逾4成，累計套現約人民幣15億元。項目已於10月展開第2輪銷售，並推出2個全新裝修示範單位。

明年推3項目 包括山頂大屋

發展商明年料推3個項目，包括山頂白加道45號獨立大屋，項目已獲批滿意紙，最快明年第一季推出。至於彌敦道348號九龍諾富特酒店Novotel重建項目，最快明年第四季推出。項目可建樓面面積約25萬平方呎，主打中小型單位。另外與泛海國際、德祥地產 （00199） 合作發展的西半山寶珊道23號，最快明年推出，提供16伙分層單位，每戶面積達3,000至7,000平方呎。

資策過去多年主力發展豪宅項目，方文彬指，集團未來希望投資更多中小型單位項目，其中與信置 （00083） 合作發展油塘通風樓項目，及與麗新 （00488） 合作發展元朗宏業東街21至35號項目，將於數年後推出，提供數百伙中小型單位。

每月56萬招租 較高峰期大跌8成

旅客尚未重返，尖沙咀核心地段再錄大型租戶遷出。尖沙咀栢麗大道複式舖合共5,740平方呎，由周生生租用十多年，近日遷出。業主以56萬元招租，較高峰期大跌8成。

近一年尖沙咀栢麗大道屢現吉舖，近日該地段最大租客之一的周生生亦撤出。涉及栢麗大道地下1至4號舖及1樓，近日租客遷出，舖外貼上招租廣告。物業比鄰清真寺及尖沙咀港鐵站出口，附近人流極為暢旺，加上該舖樓底特高，可謂栢麗大道最優質商舖。

旅客未重返 奢侈品取態審慎

代理指，舖位現進行招租，地下舖位合共約2,866平方呎，1樓面積約2,874平方呎；其中地兩組地舖，分別以16.8萬及12.8萬元招租，另1樓意向月租約26.8萬元，整個舖位月租約56.4萬元。

翻查資料，周生生2008年起租用舖位，月租高達215萬元，其後2012年續租，當時正值內地客在港消費高峰，月租加4成至300萬元，而近年自由行旅客消費放緩，租金回落，估計跌至約100多萬元。按現時業主以56.4萬元放租計，呎租近100元，較高峰期跌逾81%。

同地段2768呎舖 年中25萬租

由2019年社會運動至去年疫情爆發，內地客訪港消費轉弱長達兩年，近一年多更屬零旅客，涉及旅客生意的奢侈品如珠寶鐘錶，生意難以回復。即使近日消息指快將有通關時間表，相信短期內難有大批旅客訪港，整體奢侈品商戶取態審慎。尖沙咀栢麗購物大道近一年相繼有商戶遷出，目前吉舖甚多，業主紛降低租金吸客。

對上一宗較大手租務，為今年中栢麗購物大道地下9、10號舖及1樓，地舖面積1,411平方呎，連1,357平方呎一樓，合共2,768平方呎，以月租25萬元租出，呎租約90元。新租客為謝瑞麟珠寶，新租金較高峰期大跌84%。另地段21號舖及1樓，面積合共約積約1,532平方呎，以約11萬元租出，呎租僅約70餘元。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，10月份商舖註冊錄126宗（主要反映9月份市況），按月下跌13.7%，註冊金額約23.24億元，按月下跌11.1%。

整體樓市交投不俗，將軍澳日出康城入伙新盤，於3年間升值逾兩成；利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇表示，日出康城LP6第3座低層D室，約422方呎，採2房間隔，享開揚海景，以873.8萬售出，呎價約20706元，屬市價。原業主於2018年10月以約689.4萬購入，持貨約3年帳面獲利約184.4萬，升值約27%。

蔡氏續指，買家為90後首置情侶客，早前租住相同屋苑1房戶，兩人工作穩定，男方計畫與女朋友先置業、後結婚，故近期積極於同區物色心水樓盤。透視單位內外，上址附設裝修，滲出舒適怡人的生活氛圍，加上單位坐享海景（見圖），遂吸引該情侶客購入作「愛巢」。

銀主盤為市場焦點所在，核心市區旺段近期亦罕現銀主盤，據環亞拍賣行發言人指出，銅鑼灣怡和街1號香港大廈中層K室，576方呎，屬銀主盤，為3房間隔，以618萬開拍，呎價約10729元，低市價逾兩成，該單位位處市區旺段，呎價略高於萬元水平，對投資者及用家均具吸引力。

據了解，透視單位內外，附設裝修，間隔方正實用，料為不少港人心目中的理想「安樂窩」。

二手市場交投不俗，世紀21北山營業董事嚴智贇表示，天后維多利中心2座低層C室，1031方呎，3房連工人房間隔，享海景，獲區外換樓客以2118萬承接，呎價20543元，屬市價。

據了解，原業主於2006年10月以672萬購入單位投資，15年帳面獲利1446萬，升值近2.2倍。

部分未過辣稅期的新入伙盤錄獲利成交，中原副分區營業經理曾芷妍指出，天水圍Wetland Seasons Park第2期19座中層A3室，442方呎，2房間隔，以682.8萬售出，呎價約15448元，買家為區內換樓客，為該屋首宗2房二手成交。

曾氏續指，原業主於購入後從未入住，單位內櫳相當新凈，於去年6月以一手價567.1萬購入，持貨僅1年多帳面獲利約115.7萬，須付10%SSD辣稅及其餘開支，仍獲利約30萬離場。

該屋苑二手放售盤近期買少見少，上址早前以700萬放售，於短短1星期內速獲承接，現時苑僅餘一伙放售盤，為3房單位，535方呎，以968萬連租約放售。

原定今年6月入伙，最終延至近日才收樓的深水埗愛海頌錄得首宗租賃成交，一個2房戶以每月1.9萬元租出，呎租39.3元，高周邊入伙7年的丰滙近期成交呎租最少12.3%。

中原地產分行經理劉燦恆表示，上述愛海頌首宗租賃為5座高層C室，實用面積484方呎，2房間隔，業主本月13日收樓後，旋即以每月2.45萬元招租，剛降至1.9萬元租出，呎租39.3元，與丰滙近月的成交呎租約34至35元相比，高最少12.3%，亦貼近長沙灣四小龍（泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天）近期2房呎租。上址業主是去年10月斥924.3萬元一手入市，享2.5厘租金回報。劉燦恆透露，目前愛海頌尚有約60個待租盤，涉2至3房戶，業主叫租2萬至3.6萬元，意向呎租約40至50元。

喜雅每月1.73萬低水6%

此外，香港置業助理分區董事謝正表示，長沙灣喜雅2座高層C室2房戶，實用面積456方呎，以每月1.8萬元放租一個月，新近以每月1.73萬元租出，呎租37.9元，低市價約6%，新租客為一對情侶，心儀單位修裝優質而承租。業主於2018年3月斥資640萬元購入該單位。