政府鼓勵台商的鮭魚返台政策早在 2008 年就開始啟動，第一波回台投資的印尼紡織大王宋良浩家族，培養第三代宋大江主導台灣投資版圖，十年來布局房地產事業高達 200 億以上。今年還將啟動雙品牌計畫，加倍投資台灣。

宋氏家族投資房地產由宋大江、宋大華兩兄弟分別率領「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌，以快狠準著稱。在累積市中心精華地段多個商圈的店面、商辦、飯店等天價鉅額交易後，長線布局資產持有、只買進不賣出的策略，使得特立獨行的宋大江迅速被封為「掃樓王」。實際上近十年來，以宋大江主導的新聯國際及虹光國際，一路從大稻埕、南京復興、天母、永康、農安、公館、仁愛信義以及大直商圈，甚至跨足台中市中心及桃園觀音，都戰略性購置了商辦、旅館、店面及土地資產，低調的行事風格好幾次都是因為交易破新高而被媒體曝光。這些店面商辦承租方多為銀行金融體系，租金報酬穩定，但宋家企圖心顯然並不止於收租而已。

從自住西華富邦到投資興建「荷里居」、「中山．雋」到自家企業總部大樓「虹光 LIVE」，或是都更案「永康壹號」，推出市場屢創佳績，兩兄弟將合力加碼在台灣的投資規模，建立紡織業以外的地產主業。
虹光集團於 329 檔期推出永康商圈危老重建指標個案「永康壹號」，坐擁學區、捷運、綠地、商業機能發達及名人加持的黃金地段規格，個案甫一推出旋即熱銷，隆重舉辦開工動土典禮，預計將於 2024 年完工翻轉永康商圈新風貌。

宋大江認為坐擁市中心黃金地段的「永康壹號」，在全球熱錢充斥且銀行利率偏低的帶動下，最具節稅、保值之效的房地產仍為主流標的。虹光集團永續深耕台灣的企圖下，結合包含森城建設、洪明坤建築師、築內國際、中國建經的專業團隊評估商圈條件與特性後，將原有四層樓高的建築物改建為樓高 11 層的住商複合式大樓，並與創意家行銷合作於今年 329 檔期正式公開銷售。1~6 樓商用店面將由虹光集團繼續持有招租，7 樓以上居住產品則於推案後三個月隨即完銷。虹光集團必將成為台灣房地產市場的一股新興勢力。

台中房市大好，在三井Outlet Park持續加碼、昇陽半導體投資72億元建廠等利多加持下，台中市位在海線的沙鹿、龍井、梧棲、清水等四區是「蛋白區」，近年逐漸要往「蛋黃區」靠攏，成為建商角逐的一線戰區，今年房市推案大噴發，累計推案金額達450億元，釋出逾6,000戶案量。

由於海線副都心建設不斷、前景看好，包括龍寶、精銳、新業、富宇等建商等也跨足梧棲、沙鹿，房市競爭愈加白熱化。

台中市建經協會統計，2021年台中前20名購地建商大戶，在海線地區土地交易面積達1.42萬餘坪，如新業、大華、富宇建設合計買進沙鹿5,582坪；總太、聯悅買進梧棲3,980坪；國聚買進龍井1,924坪、富宇包下清水2,785坪土地。

其中，新業與聯悅建設購入沙鹿、梧棲的土地單價都創下新高，分別為每坪38萬與40.43萬元。海線四區已推案金額累計448.6億元，總計6,236戶。

海線地區擁有清泉崗機場、台中港雙港國際流通優勢，重大投資建設重壓，台中十項重大建設中，就涵蓋交通、產業園區、觀光旅遊與民生機能，從開路、引資、就業、創人潮，打造台中海灣區最佳移居環境。其中，台中國際機場門戶計畫與台中港科技產業園區升級，更是將航太、半導體、車用電子等供應鏈聚落導入海線地區。

以台中港科技產業園區為例，昇陽國際半導體將投資72億元，建置全球第一座自動及智慧化晶圓再生工廠；車王電規劃打造電動車智慧生產基地。

其他綠能風電、光學電子等76家企業都已進駐，投資額逾1,200億元，就業人口持續湧入。

精銳建設行銷經理簡立凱說，地產開發商搶地競逐火熱，選地哲學與土開策略成為未來推案規劃、銷售的重要關鍵。

住商不動產七期加盟店經理黃盟翔分析，相對於西、南屯動輒每坪四、五十萬元以上房價，目前海線三房總價千萬元尚屬可接受範圍，加上區域建設話題多，可預期上漲空間大，許多中科白領與醫護人員等年輕購屋族也選擇西進海線，基本盤有撐。

台中海線重大建設利多不斷，建商搶地卡位盛況空前，大台中不動產開發公會理事長王至亮表示，最受矚目的捷運藍線已完成綜合規劃送交通部審查中，未來將是打通海線房市任督二脈最重要的關鍵。

王至亮指出，台中捷運綠線今年4月通車後，捷運如同一把弓，鐵路高架化則是弓上的弦，而規劃中的捷運藍線如同箭，大台中交通網絡形同「弓已成、箭未發」，建請捷運藍線應儘快施工。

未來捷運藍線從台中港出發，載滿港區郵輪的觀光客到市區觀光消費採購，也可延伸到清泉崗機場，一直到終點台中火車站，體驗舊城古蹟之美，並延伸到太平，全線房市未演先轟動。

市調顯示，沿台灣大道而行的捷運藍線受到北部建商注目，如興富發、大通地產、忠泰、鉅陞、亞昕等上市櫃開發商都積極搶進，其中興富發在台灣大道的土地庫存量超過5,200坪，且集中在七期市政府站周邊。

而鉅陞新進購入位在台灣大道、兆豐銀行旁的1,759坪停車場用地，成交單價每坪160萬元，日前公告將由鉅陞與海悅、長耀、迎豐等四家建設共同投資興建，最快明年推出新案，房價至少6字頭起跳。

另外，鎖定中科購屋族的沙鹿地區新案久樘「晶漾天鵝」與「精銳錦」，同樣受惠於捷運藍線的交通優勢，其中位在靜宜商圈的久樘「晶漾天鵝」，屬於沙鹿區發展核心，結合自住與收益價值，產品規劃二至三房，每坪單價32萬至34萬元。

全台房市熱度不減，內政部資料統計，今年全國前三季核發建築物使用執照達7.32萬件，年增6.8%；其中六都第一名為台南市，共10,186件，年增84.7％；第二名為新北市10,409件，年增25.8%；第三名為桃園市9,051件 ，年增11.9%。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，台南市近幾年有南科話題，市場供給及交易都相當熱絡，尤其科技大廠設廠，各方期待在地人口紅利，讓建商推案更具信心。不僅南科周邊案量多，舊市區也受帶動，累積至今年湧出許多新屋量。

郎美囡說，高雄市前三季核發量8,227件，年減11.6%，主要是先前話題熱度具焦在台南市，但在台積電公布要在楠梓設廠後，預期將提升建商在高雄市推案的動能。而台中市前三季較去年減逾22%，主因前幾年推案量高。

今年同樣量增的新北市及桃園市，主力位於重劃區；新北市新莊、新店、板橋、淡水等區域近幾年推案量高，房價相對於台北市低，可吸引大台北地區的買方。

桃園市也有企業設據點的議題，航空城話題也一再刷新，在桃園、中壢、龜山等區的新案量大，新屋供給量也維持在一定量體。

繼「和平大苑」、「One Park Taipei 信義聯勤」之後，元利建設文山區打造的第三個百億大案「元利森活莊園」定調47至66坪輕豪宅建案；該案北面仙跡岩，南臨木柵路一段及中山國小，西側為永建國小，東北側為再興中學，周邊有三大學校包圍，文風鼎盛，距離即將於今年底動工的環狀線南環段Y4站僅約500公尺，沿著辛亥路可至敦南商圈、透過信義快速道路直抵信義計畫區，車程約莫只需15分鐘。

令人意外的是，全案2907坪的建築基地面鄰近仙跡岩自然保護區、永建國小與再興中學，建蔽率僅23.05%、社區綠覆率約94.97%，無論基地規模、自然環境以及文教氛圍都是近年之最，堪稱是北市今年最指標的百億大案。

莊園氛圍 打造幸福建築
元利建設副總經理吳麗謹表示，文山區擁有台北市最豐富的人文環境與自然資源，「與其說元利蓋豪宅，不如說我們更專注於蓋出『幸福建築』。」她認為建材、設備是冰冷的，為住戶塑造「豪宅生活」才是困難所在。「元利森活莊園」鄰近3所學校、一座公園與一片自然保護區，在2,907坪的基地上，保留約1,400坪的「原生地質層」，規劃出落羽松步道、玉蘭花前庭等「莊園」氛圍，這樣的環境條件不只在文山區罕見，在台北市也是獨特的存在條件。

透過這種「敞開邊界，讓大自然恩典流入生活裡」的設計，社區內規畫迎賓迴車道、鏡面水池、玉蘭花前庭呈現完美借景; 1樓大廳採用落地帷幕，挑高達7米5、縱深58米，最特別的是1樓、地下室採用「open cut」設計，讓光線直達地下室第二門廳，透過「風、水、岩、木」設計元素，呼應仙跡岩的山林綠意，走進社區就像走入大自然一般。

頂樓花園 可眺望台北101
社區公設規畫近500坪國際精品飯店規格的全齡化休閒，包括:長達32米的戶外泳池、輕食餐廳、咖啡吧、閱讀區、高爾夫球練習室、兒童遊戲室、瑜伽室、健身房等，頂樓則有可以眺望台北101的空中花園，公設比僅34%。

元利董座林敏雄對於居住空間品質，向來有著高標準追求，這樣的堅持造就「元利森活莊園」戶戶邊間、三面採光的優質住宅條件；全案地上27層、地下4層的SRC雙塔地標建築，零店面、零地主戶，保留均質、完整的純住宅環境。標準層單層5拼3梯，住宅主打47坪3房、57坪3+1房及66坪4房產品，建築立面由豪宅大師李天鐸打造，錯落的格柵取自楓葉堆疊之意象，漂浮盒子象徵城市聚落，一幢細膩的建築就此誕生。

國泰建設（2501）昨（22）日在法說會上表示，去年至今營建成本上漲達三成，不過集團採取「先發包、再銷售」策略，時間成本上雖多出三到五個月，但建案毛利率獲得確保；展望明年，國建依舊看好房市表現，將與今年相同、推出總銷逾250億元之七大新案搶市。

國建指出，今年公司有三大案入帳，其中總銷38億元「文府硯」已入帳，第4季還有18億元「國泰豐格」、17億元「國泰上城」兩大案持續貢獻，今年營運穩健。國建昨收在19.75元、上漲0.05元。

展望明年，國建則有四大案完工交屋，包括總銷18億元「國泰悅」、28億元「國泰Mega+」，以及25億元「國泰朋」和31億元「國泰田」，明年營運可望優於今年表現。

台北捷運環狀線西段通車，大力改善新店、中永和、三重地區的交通瓶頸；而目前正在設計階段、預計2029年的南北段，更進一步將捷運環狀路網延伸至大直劍南路、木柵動物園。其中文山區所在的南環段未來將可透過東環段銜接至信義計畫區、松山車站、內湖舊宗等精華區段，未來性最被看好。

除了自新北產業園區進一步延伸至三重、蘆洲以及士林、大直外，南環段全線地下化施作，由新北新店區大坪林站開始，穿越景美溪後連結木柵路、秀明路、木新路，再進入政治大學校內四維路，最後連結動物園站，並與文湖線共站，全長約5.73公里，共設置6座地下車站，捷運南環段對於文山地區民眾而言，終於不用自行開車到動物園站搭乘捷運，進入雙和地區也擁有更方便的通勤模式。環狀線整體路網呈現「C」字型，南、北環段同時施作，目前已完成可行性評估與綜合規劃階段，很快將進入完成設計階段與正式發包施工。

不過環狀線最受矚目的，仍屬於未來將與南環段連結的東環段；未來東環段將從文湖線劍南路站出發，貫穿內湖科學園區、內湖5期的舊宗路段，接續跨越基隆河進入松山車站、永春以及信義計畫區的象山站，最後經過三張犁連結動物園站，讓未來文山區進入信義計畫區、松山、內科擁有更便捷的動線。

專家分析，文山地區鄰近信義計畫區，但兩者房價卻有天壤之別；信義計畫區預售案幾乎站穩200萬元，松山、信義區周邊同樣上看每坪140萬元，政大、木新路一帶的預售推案每坪僅6字頭，相信在捷運環狀線的穩定建設腳步下，未來房價將有很大的補漲空間。

全球通膨升溫，各央行也到了研議「升息抗通膨」的關鍵時刻，央行總裁楊金龍也重申，台灣一定也會朝緊縮的方向走。外界預期明年升息，立委關切升息的影響，央行總裁楊金龍昨天說，台灣基本面好，升息一碼（○點二五個百分點）對股市影響不大，但若台灣率先升息，新台幣會有升值壓力，也會吸引資金流入，恐助「漲」房價、對房市不利。
楊金龍強調，「我們不會用利率對付房地產，而是用選擇性信用管制去對付它」。金管會主委黃天牧則表示，有八家銀行對建商放款集中度過高，銀行有大有小，有本國也有外商銀行。銀行局局長莊琇媛指出，已限八家銀行二年內改善。

銀行局指出，因為銀行已與客戶簽約，須按照契約撥款，所以給銀行二年改善緩衝期；但在期限內仍要求八家銀行逐步改善四件事，包括一、減少新承做建築放款；二、避免相關缺失態樣再發生；三、增提備抵呆帳；四、控管資產品質，今年底將檢視執行情況。

美國聯準會先前抱持「通膨是暫時」的立場，最近飽受誤判的抨擊，立委問台灣是否也會有誤判的情況。楊金龍表示，目前為止，台灣物價控制得很好，沒有誤判的問題。國泰金昨天發布十一月國民經濟信心調查顯示，近六成民眾認為今年通膨會高於百分之二，國人對物價預期上漲指數創下四十四個月以來的最高紀錄。

針對近期民生物資價格波動大，公平交易委員會已針對泡麵、工業用紙、麵粉、鋼材等多項商品進行調查。公平會表示，最近除麵包、泡麵喊漲，從媒體上也可看到紙箱、包材漲很凶等訊息，房價高漲也與營造成本攀升有關；近期雖有原物料價格上漲因素，但是業者若趁機聯合漲價，破壞市場供需功能與市場機制的運作，就屬於違法聯合行為，公平會絕對依法開罰。

嘉義縣政府自力開發馬稠後產業園區後期產業用地，於2021年9月8日至10月22日受理第三次坵塊公告標售申請作業，歷經投標廠商資格及價格審查等作業程序後，完成投標廠商遴選作業。

第三次標售產業用地共規劃二大類區位，在智慧健康照護科技園區部份，共有24筆坵塊標售，面積約15.87公頃，參與標售廠商計29家，開標結果，土地標售率達92.1％。此外，在智慧機械園區部份，共有17筆土地標售，面積約21.58公頃，參與標售廠商家計43家，土地標售率達100％。

馬稠後產業園區目前為全台腹地最大的產業園區，面積共約343.8公頃，不僅擁有地理上交通的優勢且土地價格非常便宜，經發處說明，目前累計三次公告標售面積已達78.58公頃，且土地標售率皆已超過90％，反映出廠商需地的迫切性。

未來本園區開發完成後，會有150家廠商進駐，能創造2萬個就業機會與約800億元年產值，並結合鄰近大埔美精密機械園區、馬稠後一期園區，以及經濟部開發的中埔公館、水上南靖產業園區、中科院的民雄航太基地及嘉義科學園區等的陸續完成，將連帶翻轉與帶動嘉義縣的經濟發展及產業結構的轉型。

經發處表示，嘉義縣將集結更多資源、提高行政效率，讓發展速度更快，逐漸實踐嘉義農工大縣願景，讓年輕人回嘉後有更多的工作機會。

新北市汐止區近年移入人口增多、房市買氣也蠻高，像是汐科火車站到汐止火車站區域、大同路2段與新台五路一段，以及社后商圈…等區域都具房市熱度。其中社后商圈目前是汐止幾個商圈中，人口總量及密度最高的一區，且屋齡10年上下的電梯大樓2房產品很搶手，幾乎「賣到缺貨」；在地房產專家指出，社后區域因鄰近南港、內湖，且房價相較更便宜，除了汐止民眾，也吸引不少南港、內湖民眾來此購屋。

與南港、內湖相較，汐止的房價確實更具吸引力，深耕在地的房地客棧房產專家張書涵表示，南港、內湖比較鬧區的電梯大樓一坪約都要60?100萬，新成屋甚至有些單坪要超過100萬，老公寓單價約落在50?70萬。他說，但社后商圈目前電梯華廈單坪約35?38萬，10年上下的新屋約在40至50萬，相較南港與內湖區，等於半價就能買到自己理想中的房屋，地點雖然是新北、但商圈樂鬧程度並不輸台北市。

而社后地區房市買氣旺，尤其是10年左右電梯大樓2房產品，幾乎「賣到缺貨」；張書涵指出，現在低利率確實對剛要成家的購屋族來說相對有吸引力，且對屋主來說，「低利率環境也是低壓力，不急著賣，所以屋主對賣價都會比較堅持」。

此外，社后商圈是汐止幾個商圈中人口總量最高的區域，而2房產品賣到缺貨，主要是一個建案不會只有2房物件，也會有3房、4房或套房，加上現今因少子化，房間數需求會下降，且2房約25坪、3房約35坪，若不算車位，總價就差了300萬?500萬元，就頭期款來說，對雙薪一般家庭算是不小的負擔，而2房相對負擔更輕鬆。另外湖前街的夢想社區一帶，因為社區街道藝術及居住氛圍不錯，也吸引很多外來客，還有連鎖品牌如摩斯漢堡、路易莎咖啡等店家進駐。

汐止公共建設部分，張書涵表示，在地居民等待捷運汐東線確實盼了很多年，另外同興路的新社后橋通車後，交通的確有有改善，之後若福德三路到康寧街及明峰街能打通，對於改善交通會更有幫助。 至

於汐東線捷運遲遲未見進度，會不會影響民眾在汐止購屋意願？張書涵指出，以今年來看，這種狀況並沒有發生，反而因為有捷運的議題、更吸引台北客來汐止看房，而今年的客戶，自住客占8成、投資客約占2成，另外之前有規畫捷運站點的周邊區域都會較熱門，像是汐止區公所、同興路與福德一、二路交叉口周邊區域。

記者22日從廣東省自然資源廳獲悉，日前該廳印發《關於規範土地徵收成片開發工作的通知》（以下簡稱《通知》），進一步規範土地徵收成片開發工作，加強耕地保護、節約集約用地以及生態環境保護，切實維護被征地農民合法權益。

根據該《通知》，土地徵收成片開發方案由地級以上市人民政府和縣級人民政府組織編制，原則上每年編制一個土地徵收成片開發方案。除廣州開發區（廣州高新區）外，各類開發區、功能區、雙邊合作平臺、示範區、自貿區、國家新區管理機構等不作為方案編制主體。

該《通知》規定，土地徵收成片開發方案應當位於國土空間規劃確定的城鎮開發邊界內的集中建設區，可包含多個擬徵收地塊，成片開發範圍內基礎設施、公共服務設施以及其他公益性用地的比例一般不低於40%，並且擬徵收地塊面積不得小於土地徵收成片開發範圍面積的60%。

該《通知》還要求，編制土地徵收成片開發方案，應當召開成片開發範圍內村民會議或者村民代表會議，充分徵求農村集體經濟組織和農民的意見，並經集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，未經同意不得申請土地徵收成片開發。

該《通知》規定，有以下5種情形之一的，不予批准土地徵收成片開發方案：一是涉及佔用永久基本農田和生態保護紅線的；二是編制主體行政區域內近五年平均供地率小於60%或土地閒置率（指已認定為閒置土地加上疑似閒置土地占已供應土地面積的比率）大於5%的；三是編制主體行政區域內經國務院或省人民政府批准設立的開發區、產業轉移園存在以下情形中的兩種及以上的：近五年平均供地率小於60%、土地閒置率大於5%、綜合容積率小於0.5；四是編制主體行政區域內國家級新區存在以下情形中的兩種及以上的：近五年平均供地率低於全省平均水準、土地閒置率高於全省平均水準、建設用地地均GDP低於全省平均水準；五是已批准實施的土地徵收成片開發連續兩年未完成年度土地徵收實施計畫的，不得批准新的成片開發方案。

目前，廣東省自然資源廳正在按程式將不跨縣區的土地徵收成片開發方案的審批權委託下放各地級以上市人民政府實施。職權委託後，廣東省自然資源廳將採取“雙隨機、一公開”等方式加強對各市的監督檢查，對弄虛作假或者違規審批土地徵收成片開發方案的，責令限期改正。情節嚴重的，將報請省政府收回委託權，依規依紀追究相關人員責任。

[ 以前，杭州一直實行“預勾地”制度，即有意向參與地塊競買的房企，可以提前與政府溝通意向，單宗地塊5000萬元保證金封頂了。若不事先勾地，則按照土地起價的20%繳納競拍保證金，動輒可達數億至數十億元。 ]

“賣地大戶”杭州上個月進行的第二輪集中供地遇冷，17宗地塊終止出讓，業界普遍猜測第三輪集中供地會給房企更多利潤空間。

近日，杭州市規劃和自然資源局正式掛出了第三批集中出讓土地，印證了外界的猜測——確實有部分地塊價格下降。但更受到關注的則是杭州的原有新房限價被打破，多個板塊限價普漲。業內人士預計，此輪集中供地形成的新價格體系，或將重塑杭州樓市。

積極為開發商“降負擔”

一個多月前，杭州終止了17宗集中供應土地的出讓，首次試水的10宗競品質現房銷售地塊“全軍覆沒”，沒有開發商願意接，原本計畫分兩天進行的土拍，一天內就匆匆結束。剩餘參與拍賣的14塊地中，9塊土地以底價成交。

連續多年登頂全國賣地金額榜首的杭州，還是第一次遇到土地市場的“嚴冬”。

第二輪拍地僅結束半個多月，11月4日，杭州第三批集中供地地塊就預公告了。“因各種原因，第二輪、第三輪拍地延期較多，而政府要趕在12月結束前完成第三輪供地，目前距離完成年度供地指標還有很大差距。”上述開發商人士稱。

這一次，杭州恢復預勾地制度，減輕了房企拿地負擔。

以前，杭州一直實行“預勾地”制度，即有意向參與地塊競買的房企，可以提前與政府溝通意向，單宗地塊5000萬元保證金封頂了。若不事先勾地，則按照土地起價的20%繳納競拍保證金，動輒可達數億至數十億元。在10月的第二輪集中供地中，杭州取消預勾地，要求一律按照土地起拍價20%繳納保證金，勸退了不少房企。

不過杭州預公告的51宗涉宅用地，還是有不少地塊無人報名。到11月20日的正式名單中，僅剩下35宗涉宅地塊，16宗消失，將在12月21日正式出讓，總出讓建面416萬平方米，總起價713億元。

除了恢復預勾地，杭州還取消了“競品質”，改為“定品質”，即由政府規定品質要求，房企承諾按要求建設，“現房銷售”試水舉措也徹底消失了。

為了吸引房企參拍拿地，杭州還拿出了不少“壓箱底”的貨源，主城核心板塊的優質土地占比頗高，罕見地超過50%，比較搶眼的地塊包括橋西拱宸橋地塊、申花巨無霸地塊、武林新城地塊等。

近日，一份杭州第三批集中供地預勾地名單傳出，杭州拿出的主城核心地塊頗受歡迎，基本都獲得了6~10家房企預勾地，但也有地塊無人問津。“實際情況與名單基本接近。”一位當地開發商人士表示。

這份名單顯示，參與杭州第三批供地的房企，仍以本土龍頭房企和央企、國企為主，如綠城、濱江、保利、招商、建發等。

新房限價最高漲2000元/平方米

此輪地塊公告後，杭州至少有13個板塊的新房限價上漲了。

漲幅最高的板塊，每平方米漲了2000元，比如：艮北牛田板塊，精裝房限價從42400元/平方米漲到了44400元/平方米；蕭山市北板塊，從37500元/平方米漲至39500元/平方米。大江東板塊則漲了1500元/平方米，精裝房限價從19800元/平方米漲到了21300元/平方米，蕭山蜀山板塊從28300元/平方米漲至30000元/平方米，漲幅達到1700元/平方米。此外，還有不少板塊單價漲了數百元。

而且，此次出讓的地塊中，有部分就是前期流拍的地塊，重新上線後，這些地塊的起始樓面價出現了略微下調，杭州這次還調整了封頂溢價率，從15%降至10%，要給房企創造更多利潤空間的目標很明顯。

其實在11月中旬，就有一份編號為杭房函［2021］196號檔流傳，其中稱經市房地產市場平穩健康發展領導小組審定，第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價須做調整，原因是“為加快宅地出讓進度”。

近日，有杭州市民在本地問政平臺上諮詢政府部門：杭房函｛2021｝196號檔是否屬實？限價調整是基於什麼基礎？

杭州市住房保障和房產管理局回復稱，是為了貫徹落實國家宏觀調控決策部署，逐步消除一手二房價格倒掛差、抑制投機炒房。結合杭州房地產市場實際和板塊實際，適當調整了部分板塊限價。

“限價上浮後，開發商在杭州市場的利潤能夠有所修復，這有利於住宅回歸產品、回歸品質，樓市‘打新’紅利將縮小，有利於限制投機。不過，新房價格上漲也會打擊剛需的購房積極性，預計這一調整會改變杭州樓市的現有格局。”一位在杭州從事房地產行銷工作的人士對第一財經記者表示。

不少城市落地的二手房指導價機制，對穩定當地二手房市場有著重要作用。

為抑制投機炒房，遏制房價過快上漲趨勢，三亞也出臺了二手住宅交易價格參考機制。

11月22日，三亞市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步加強二手房市場交易監管工作的通知》稱，充分考慮當前的市場波動，結合往期二手住房網簽成交價格，以及其他價格因素，確定三亞二手住房交易參考價格，每月通過三亞市住房和城鄉建設局官網及政府部門網站公開發佈。

根據《通知》，三亞二手房房源掛牌審核機制是，房產經紀機構、網路平臺擬上市二手掛牌房源必須先由三亞房地產交易中心進行房源核驗，全面推行“一房一價、一房一碼”管理制度。其中，住宅類房產還要進行價格審核，未獲取二維碼的房源一律不得掛牌上市。同時，三亞住建局將會同相關部門加大市場檢查力度，對經紀機構門店和網路平臺未經審核的掛牌房源、虛假房源，一律下架處理，並根據企業違規程度，按照省市房地產市場調控工作有關要求嚴肅處理。

目前，三亞已經公佈了11月部分二手住宅交易參考價格。比如，三亞鳳凰水城成交價格為22500元/平方米；魯能三亞灣美麗五區項目成交價格為22800元/平方米。鏈家資料顯示，三亞鳳凰水城一套約133平的洋房，掛牌總價為410萬元，單價為30581元/平方米；魯能三亞灣美麗五區專案一套約98平住宅，掛牌總價為340萬元，單價為34765元/平方米。

負責三亞鳳凰水城的鏈家經紀人對介面新聞表示，“目前三亞鳳凰水城網簽價格已經按照最高指導價下調了，預估掛牌價格近期會統一調整。”不過，也有經紀人表示，由於掛牌價格是由業主出價，其是否願意按指導價掛牌還很難說。

從房地產角度來看，三亞非常特殊，旅遊疊加自貿港政策雙重紅利，促使其成為外地投資客占主導地位的市場。而且，近幾年整個海南在擺脫對房地產的依賴。

三亞的房價，今年以來呈上漲趨勢。國家統計局資料顯示，截至今年10月，三亞新房不管是環比還是同比，均連續上漲17個月；而二手房環比已經連續上漲14個月。在70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續下降態勢，同比漲幅繼續回落的情況下，三亞房價依舊堅挺，今年10月其新房環比更是領漲全國，漲幅達到0.8%。

在房價不斷上漲的情況下，三亞住建局出臺二手住宅交易價格參考機制，或將有利於三亞二手房房價穩定。

58安居客房產研究院分院院長張波分析稱：“在全國二手房普遍降溫的環境下，三亞出臺加強二手房監管政策，一方面是由於在近期統計局公佈的10月70個大中城市房價中，三亞是二手房環比上漲第一位的城市，本身就有著穩定房價的壓力。另一方面，包括二手房參考價、二手房房源掛牌審核機制在內的政策，已經在不少城市落地，對穩定地區二手房市場有著重要的作用。”

截至目前，已有深圳、上海、廣州、北京、成都、西安、合肥等城市出臺二手房指導價。從這些城市表現來看，二手房參考價確實起到了穩定市場的作用。比如最先出臺二手房參考價的深圳，此後市場成交量下調，房價也結束過去連續上漲的趨勢。

“從出臺二手房參考價的城市來看，短期內對於二手房價格的穩定起到了重要作用，結合多維度調控政策，加快了此前過熱城市的市場降溫節奏。因此，預計三亞二手房參考價格出臺後，短期內市場的觀望氣氛會有所抬頭，同步會影響到市場的掛牌量以及成交量，進而對二手房的成交價格也會形成一定影響。”張波表示。

時間，對於當下的房企來說太過於珍貴了。

時間，對於當下的房企來說太過於珍貴了。

奧園，伴隨著物業平臺與項目資產出售腳步，正在這場行業流動性危機中賽跑。

11月上旬，據悉奧園與投資人正在針對若干筆私募債同步進行展期談判工作；但由於進展不順，談判中斷。

近日則流傳出一份《奧園展期方案》，將對“中山證券-奧創二期資產支持專項計畫”等共三筆私募產品進行展期，未償本金餘額為15.16億元。

該方案將在11月19日的債券持有人大會上進行投票。而有知情人士稱，截至目前該方案是否通過還未知悉。

債務與展期

事實上奧園的財報並不算差。

截至今年中期，奧園有兩條紅線達標。其中，淨負債率從年初的82.7%下降至80.7%；現金短債比率為1.3倍。

一條未達標的紅線資料為剔除預收款項後的資產負債率，中期錄得資料為78.5%。

按照管理層在今年年初業績會上的發言，奧園原本計畫是在2023年實現三道紅線全部達標；但於中期，奧園將這個目標提前至2022年末前。

據悉，截至中期奧園有息負債從1149億元下降至1113億元，按照全年下降10%-15%的目標，奧園今年至少還要下降78.9億元；而奧園下半年到期的所有債務大概是150億元左右。

與之相對的是，截至中期奧園帳面上躺著683億元現金，即便是近期奧園召開的投資人會議上披露的截至9月底帳面580億元現金，一切看起來也仍運籌帷幄。

然而從目前動用債務展期手段來看，顯然有其他不利動因。

奧園過往曾表示，公司在資金分佈方面一般分為專案公司資金和集團資金，其中60%在集團層面，按此計算目前奧園可動用的集團資金實則約348億元。

同時，以市場層面來看，目前預售資金監管趨嚴，諸如奧園等房企都面臨著賬上現金支配力度下降的問題。

另一方面，奧園長期存在少數股東權益與利潤分配上不匹配、表外債務不明的情況，這些都為奧園償還債務能力蒙上了一層不確定性。

如以美元債為例，財報顯示，奧園明年年初有大筆美元債到期，其中比較緊迫的是2022年1月到期的5億美元高級票據。但有金融機構資訊源就指出，奧園今年年內仍有3筆大約在5億美元的美元債到期。

此外值得一提的是，幾大機構的評級下調也在一定程度上催化了危機的顯現。

今年10月，標普將奧園信用評級從“B+”下調至“B”，認為其流動性可能在未來12個月進一步收緊；隨後穆迪也將奧園評級下調至B1。

11月，惠譽、穆迪、標普均先後下調奧園評級，其中標普奧園長期發行人信用評級從“B”下調至“CCC”，擔心其無法利用現有現金餘額償還債務，無法償付風險正在顯著加劇。

有消息便指出，奧園主體信用評級的下調，致使上述提及的3筆年內到期私募美元債觸發相關違約條款，因此部分債權人要求奧園提前償還債務。

這讓奧園手頭可動用的資金更為緊迫。

於是，就在11月初，奧園針對三筆國內私募債進行展期談判，分別是深圳市前海融通商業保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付帳款定向資產支援票據、平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產支持專項計畫、中山證券-奧創二期資產支持專項計畫，未償本金餘額為15.16億元。

三筆私募債分別將於11月26日、12月3日及2022年5月20日到期，但後者中山證券-奧創二期ABS原本定於今年11月22日為行權回售日。

信心與時間

據披露的債務方案，奧園計畫將這三個私募債將展期一年，期間預期年化收益保持不變；兌付上奧園將分三次兌付，時間節點分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩餘80%將到期一次性支付。

為保障兌付，奧園以江西宜春一幅商住土地的使用權為該次展期計畫提供抵押擔保，估值超過10億元。

同時，三筆私募債在展期期間不再執行原合同檔中約定的信用觸發機制（包括提前清償、喪失履約能力事件、權利完善和交叉違約）、基礎資產贖回、迴圈購買、提前終止、資產服務機構解任等調控。

就在11月19日，奧園召開債券持有人大會對上述展期計畫進行投票表決，計畫需要獲得超過三分之二的投票才可通過。

目前，觀點地產新媒體綜合多方資訊看，展期方案並沒有順利通過，存在展期條件沒有談妥等原因。

事實上，為了回籠資金、保障債務兌付，近兩個月以來奧園已經祭出了許多措施。

如11月4日，在奧園健康擬出售55%股權予合生的市場消息下，奧園健康公告稱公司就出售附屬公司權益正與協力廠商初步討論；11月8日，郭梓文家族信託JOY PACIFIC以6億港元認購中國奧園1.62億股股份。

隨後奧園開始項目處置，11月14日，奧園以9億港元出售香港羅便臣道若干物業，預計虧損1.77億港元；11月15日工商資訊顯示，奧園廣州荔灣東塱專案公司從100%持股比例降至51%，引入世紀金源入股49%。

但即便如此，持有債券的投資者還是不能完全信任這家處於行業風暴中的房企。

標普在最新報告中便指出，奧園近期的資產處置並沒有完全減輕中國奧園的還款風險，並不太可能覆蓋其包括2022年1月到期的6.88億美元離岸債務。

同時，在2022年剩餘時間內，奧園還將面臨2億美元於6月到期可回售私募票據、2.5億美元的高級票據將於9月到期以及償還銀團貸款和其他債務。

信心比金子重要，放在此刻再合適不過。

有信源稱，上述奧園國內私募債的投資人要求追加實控人擔保，這一緣由或可聯想到近期陽光城通過的債務展期計畫。

陽光城在過去一段時間同樣不太順，三季度財報被二股東投反對票、後遭遇“股債雙殺”，同時面臨多筆即將到期美元債。

不過如今陽光城或許可以稍微喘口氣--11月18日公告顯示，陽光城旗下美元債豁免交叉違約同意徵求已獲通過，3只美元債展期的投票率均超過85%。

至此，陽光城11月份所有到期的公開債務已完成展期。境內債方面，陽光城6.37億元“18陽光04”債券、4.99億元供應鏈ABN、12.7億元購房尾款ABS展期12個月的兌付方案同樣獲投資人表決通過，合計24.06億元。

展期順利的關鍵，就在於陽光城實控人林騰蛟將個人擔保加上條款。

據悉，陽光城此次美元債展期後發行的新票據由陽光城母公司提供擔保，同時由持有母公司43.98%股份的實際控制人林騰蛟提供個人擔保。

有內部人士透露，除了美元債，目前陽光城的境內債、商票、非標等許多都在談展期，林騰蛟同樣計畫加個人擔保。

這一誠意或許打動了許多投資人。就在不久前，林騰蛟辭任興業銀行職務，並清空股份回籠近10億元。

同樣是展期，奧園能否跨過這一道坎爭取到時間？

截至發稿時間，關於奧園私募債展期方案是否通過仍未知悉。

萬科海外(01036)公布向控股股東萬科企業(02202)(深:000002)收購 Enigma Company 全部股權連貸款8.268億元,作價共8.529億元. Enigma 持有位於香港深水埗醫局街221至233號土地連建築物,佔地面積合共約7420平方呎,作為住宅及商業用途.

萬科海外表示,對香港物業市場之長遠前景抱持樂觀態度,有意將該物業開發為住宅為主的項目,預期物業興建之住宅單位將於2024年下半年為集團貢獻收入.

華潤置地(01109)和華潤水泥控股(01313)聯合公布,雙方訂意向,華潤置地以約8.09億元人民幣(約9.88億港元)出售深圳市物業予華潤水泥,華潤置地料錄收益約1.2億元(約1.47億港元).

華潤置地指,出售的潤啟科技大廈部分樓層共91個單位組成,總建築面積約2.67萬平方米,可以在商業辦公室持續供應過剩下有望成為高調交易成功案例,提升市場形象,而華潤水泥擁有企業總部大廈,有利於統一管理,且享政府補貼,長期較租用成本更低廉.

添利(00093)公布,訂立兩筆有抵押貸款共3800萬元,將提供利息收入.

該集團指,向3名個人即張珍、屈兆雄及屈達成貸款本金額2400萬元,年利率12厘,於明年11月22日到期,張珍已就香港一項住宅物業及兩個停車位作為新貸款抵押品,而貸款其中2300萬元用於再融資過往提供的貸款本金.

該集團指,向獨立第三方方默君貸款本金額1400萬元,年利率11厘,,將於2041年11月4日到期,方默君已就香港一項住宅物業及一個停車位作為貸款抵押品.該集團指,兩筆貸款以內部資源撥資.

宏安地產(01243)公布,截至9月30日止中期純利約1.49億元,比去年同期升1.07倍,每股盈利約0.98仙,不派中期股息.

該集團指,收入約600萬元,較去年同期跌約97.6%,毛利600萬元,跌約95%,應佔合營企業溢利大增至約2.12億元,溢利主要來自共同發展物業項目竣工及合營企業已確認應佔溢利,即兩項合營項目曦臺及泓碧餘下單位交付於期內貢獻淨溢利約1.42億元.

該集團指,青衣薈藍320個出售單位中,208個單位已售出,合約銷售額約9.68億元.地盤現在進行上蓋工程,預計將於明年第四季度交付單位.期內總租金收入約600萬元,增約22.4%,主因與租戶訂立新租約及免租期於期內結束所致.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

天山發展控股(02118)公布,以約6億元人民幣出售石家莊土地予石家莊市規劃局,料出售事項將錄除稅前虧損約1.42億元人民幣.

該集團指,該土地位於石家莊,總佔地面積約6.37萬平方米,目前為空置地盤及所進行地基工程有限,且不受任何租賃所規限.該集團指,考慮到近期因新冠病毒疫情爆發而出現的市況,以及須出售更多資產以增加流動資金及降低資本負債比率,故該協議有利於優化資源配置,出售所得款項擬用作償還銀行及其他借貸、支付開發成本及一般營運資金.

美聯工商舖(00459)公布,向屬獨立第三方的借款人成浩授出本金總額約1693萬元的按揭貸款,年息9.5%.

該集團指,有關貸款於明年11月23日到期,按揭人以本港兩項物業作抵押,有關物業於本月8日估值總額約2.12億元.該集團指,貸款將由內部資源撥付.

中國奧園（03883）昨晚公布，其奧創二期資產支持證券（ABS）總額8.16億元人民幣原定昨天到期要贖回，已於上周五（19日）舉行的持有人會議上獲批准延長贖回日期。

財聯社引述知情人士稱，該筆ABS到期日為明年5月20日，隨着達成展期方案，奧園可望紓緩短期債務壓力。

穆迪再降級 展望負面

奧園先後被標普及惠譽下調評級，而穆迪繼本月初採取降級行動後，昨天再把奧園企業家族評級（CFR）由「B2」下調至「Caa2」、發行債券高級無抵押評級由「B3」降至「Caa3」，展望負面。穆迪指出，降級反映奧園未來6至12個月融資渠道減弱，且到期債務龐大，其流動性及再融資風險上升。

此外，已連番回購票據的正榮地產（06158）昨早公布，已進一步回購本金額為400萬美元的2022年票據I，佔已發行本金總額1.6%，以及本金額為100萬美元的優先永續資本證券，佔已發行本金總額0.5%。

彭博引述華南城（01668）發言人表示，該公司已支付上周六（20日）到期的債券利息1000萬美元。彭博數據顯示，相關的2022年到期7.25厘美元債券，未償還本金總額為2.765億美元。

小區中部地盤4合1 總樓面52.7萬呎

市區重建局（下稱市建局）以小區形式拓展的紅磡及土瓜灣重建計劃，推地工作進行得如火如荼，小區北端的鴻福街/銀漢街發展計劃（下稱鴻福街項目）本周四（25日）截標前夕，市建局提速把成熟的項目推出市場，昨天（22日）突擊宣布，小區中部的4個重建地盤合併（下稱合併項目）今天（23日）起招收意向書，12月7日截止，涉及總樓面面積達52.68萬方呎。

包括鴻福街及啟明街項目

市建局宣布，把4個於2013年至2017年展開的重建項目，合併為一個項目推出招收意向書，涉及啟明街需求主導重建項目、鴻福街/啟明街發展項目、啟明街/榮光街發展項目和榮光街發展項目，總佔地約5.85萬方呎。

該合併項目位於紅磡和土瓜灣小區的中間位置，可細分為兩組，每組由2個重建項目組成。其中一組位於啟明街、榮光街和鴻福街交界，接近正在招標的鴻福街項目；另一組則涉及啟明街4至28號（雙號）及榮光街1至33號（單號），地盤呈三角形，對面是恆地（00012）今年9月以81.89億元中標的庇利街/榮光街項目（下稱庇利街項目）。

市建局預期，合併項目完成發展後，可提供的總樓面面積上限約52.68萬方呎。以樓面面積比較，庇利街項目涉約71.75萬方呎樓面面積，鴻福街項目約為44.38萬方呎，合併項目的規模處於兩者之間。

資料顯示，整個紅磡和土瓜灣小區，共由8個市建局2013年至2021年之間啟動的重建項目組成，市建局行政總監韋志成今年6月曾在網誌透露，整個小區預計分3至4期招標。隨着今天合併項目開始招收意向書，小區內尚未登場的重建項目，剩餘2018年啟動的榮光街/崇安街發展項目，以及今年3月才啟動的土瓜灣道/榮光街發展計劃。

一如小區內其他項目，市建局要求日後中標財團需要按小區的「總體設計要求」，作為興建合併項目的藍本，與小區內其他地盤產生協同效應，促進小區的連接性和步行環境等。市建局董事會已設立一個遴選小組，將評審所收到的意向書，並於稍後邀請合資格的發展商入標。

一併發展助營造小區特色

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典表示，參考過往市建局項目的招意向反應，估計合併項目可吸引30至40家發展商提交意向書。

對於是次市建局把4個地盤合併推出，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚分析，這有助營造小區特色和改變舊區的形象，惟由於規模較大，可能較適合中型和大型財團參與。他參考?地投得的庇利街項目每方呎樓面中標價約1.14萬元，估計合併項目的每方呎樓面中標價屬相若水平，若連同其他條款計算，每方呎總體地價料約1.3萬元，地皮估值約68.49億元。

工廈市道暢旺，資深投資者「小巴大王」馬亞木把握時機出貨，最新以3.9億元沽出觀塘航空科技大廈全幢，賬面大賺逾3億元離場。

據了解，馬亞木剛售出的觀塘駿業街44號航空科技大廈全幢，現時為一幢13層高工廈，樓齡25年，地盤面積約5530方呎，總樓面面積約56151方呎，成交價為3.9億元，平均呎價約6946元。

作價3.9億 重建後樓面大增

市場人士表示，上址已推出放售逾兩年，去年叫價仍為5億元，今年初減至4億元，最近再略為降價下易手。有關物業日後可以地積比率14.4倍重建成新式工廈或補地價作商廈，樓面有望增加至79632方呎，較現時增加近42%。

資料顯示，馬亞木於2006年期間斥資8663萬元購入該廈，持貨15年，賬面獲利逾3.03億元，物業升值3.5倍。

馬亞木今年中曾分別以約6.15億及約6.93億元，售出中環皇后大道中99號中環中心20樓及26樓兩層；並以約1.22億元沽出旺角依利大廈4層停車場，連同航空科技大廈在內，已套現約18.2億元。

長沙灣偉基大廈6伙5692萬售

此外，電腦及數碼產品品牌Magic-Pro有關人士，以約5691.9萬元售出長沙灣青山道532號偉基大廈12樓C及D室、13樓A至D室，總建築面積9899方呎，呎價約5750元。單位於2004年3月以1070萬元購入，賬面賺4621.9萬元或4.3倍。

恆地（00012）近月密密於土地市場有所動作，其持有大部分業權的西半山羅便臣道94、94A及96號舊樓，上月獲土地審裁處批出強制售賣令後，終落實12月14日舉行相關拍賣會，底價約5.22億元。

獲委託負責該拍賣會的仲量聯行指出，該舊樓於1963年落成，樓齡約58年，樓高8層，設有1部升降機和兩條公用樓梯，地庫層屬於非住宅用途，作為兒童遊樂場，其上的地下至6樓則是住宅用途，每層設有3個住宅單位，將以部分交吉、部分連現有租約及准用約（如有）以及現有建築物頒令形式出售。

資料顯示，恆地計劃把前述舊樓，連同毗鄰的羅便臣道98至100號一併發展，總佔地約1.22萬方呎，估計可建樓面面積約6.08萬方呎。

除前述項目外，恆地持有大部分業權的土瓜灣落山道58至70號、下鄉道18至20號和美華街1至9號舊樓，亦將於下周二（11月30日）強拍，底價9.62億元。

新居屋樓價升勢銳不可當，九龍東啟德啟朗苑有辣稅盤身價短短逾2年半大幅升值1.1倍，呎價14526元更盡破九龍東未補地價居屋紀錄。

富誠地產助理分行經理謝婉玲表示，啟朗苑A座極低層4室，實用面積380方呎，原則開放式改1房戶，望市景，原叫價580萬元，新近降至以未補地價552萬元售出，呎價14526元。原業主2019年3月以未補地價261.02萬元一手購入，即未計樓價10%的額外印花稅（SSD），逾2年半賬面速賺290.98萬元，獲利1.1倍。

辣稅盤兩年半升值1.1倍

上址呎價不但力壓今年6月以每方呎14406元易手的樂富德強苑B座德華閣高層戶5室，並令啟朗苑首度登上九龍東呎價最貴的未補地價居屋王寶座，造價與今年8月中易手的同座樓下低一層4室相比，更短短逾3個月賣貴182萬元或49.2%。據知，新買家屬於九龍東分支家庭客，看好啟德長遠發展兼為方便家庭照應而揀選上址。

另外，屯門瓏門1房單位售價再破頂，中原地產高級分行經理葉津榮指出，8座高層G室，實用面積379方呎，減價37萬元或4.7%，獲同區上車客以743萬元承接，呎價19604元，是次造價為該屋苑1房單位自今年9月初衝上738萬元破頂後，相隔逾兩個月再刷新紀錄。原業主2017年以560萬元買入，賬面賺183萬元或32.7%。

黃大仙鑽嶺開放式呎售1.93萬

不過，個別業主沽貨，回報卻只「得個吉」。利嘉閣地產高級經理黃育華表示，黃大仙鑽嶺高層F室，實用面積198方呎，開放式戶，以382萬元沽出，呎價19293元。買家為一對年輕夫婦，由租樓轉為上車。

據知，原業主2015年斥1015.04萬元一手購入上址及同層B室2房戶，當中B室去年12月以688.8萬元售出，計及今次單位套現共1070.8萬元，總售價雖較當年高55.76萬元或5.5%，惟扣除使費料平手離場。

受新盤市場持續成樓市焦點拖累，二手樓價指數回落。美聯物業根據全港100個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（22日）公布的指數報174.2點，按周跌0.23%，並連續6星期於173點至175點之間窄幅上落，呈高位爭持格局，惟最新樓價指數較四星期前高0.11%，本年迄今指數則累升6.56%。

美聯物業數據顯示，港九新界3個分區指數最新一周兩跌一升。「美聯港島樓價指數」最新報189.77點，按周跌1.18%；「美聯新界樓價指數」最新報160.64點，按周跌0.54%；至於「美聯九龍樓價指數」最新報176.38點，按周升0.64%。

至於按美聯物業網站放盤叫價所編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報60.8點，按周回落0.4點，跌幅0.7%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，新盤市場持續成樓市焦點，部分二手業主減價吸客令盤源增加，令信心指數按周續挫，惟跌幅已見收窄。

金朝陽中心3層舖 高峰期月租達880萬

疫情持續衝擊奢侈品銷售，再有國際名牌放棄核心區旗艦店。消息指，名牌皮具Burberry租用10年的銅鑼灣羅素街金朝陽中心3層複式舖，高峰期月租高見880萬元，明年初約滿，品牌決定不續租，為疫情以來第3個品牌放棄羅素街旗艦店。另同廈地下鐘錶店，亦將於明年1月遷出，勢令羅素街空置率持續高企。

位於銅鑼灣羅素街金朝陽中心地下A、B舖至2樓複式舖位，面積合共5,200平方呎，目前為英國名牌Burberry旗艦店，租約明年初屆滿。消息稱，該品牌已決定不續租，業主將重新放租。據消息指，Burberry放棄舖位後，將轉租同區世貿中心商場，惟未知規模及店舖面積。

該舖位處羅素街正中間，面向時代廣場，故屬黃金地段舖位。翻查資料，10年前內地客訪港消費高峰期，各大型品牌搶租核心區複式舖，Burberry以每月約770萬元租用舖位，較前租客高2.5倍。其後品牌於2015年，加租至880萬元續租，其後租金回落，估計目前月租約200萬元水平。

愛彼錶擬遷出金朝陽中心

持續一年多疫情，零旅客下奢侈品生意下挫，近一年來羅素街先後出現3間國際品牌放棄旗艦店，如羅素街二千年廣場多層，面積逾1.5萬平方呎，2013年獲Prada以900萬預租，開設本港最大專門店。品牌於去年結業並遷出，業主把多層樓面重新招租，直至最近其中一層才獲餐廳預租，而較貴重的地下及1樓舖位仍在待租。另外，羅素街22至24號地下至4樓，總面積8,740平方呎，原由意大利高檔內衣品牌LA PERLA，於2015年以每月約750萬元承租，品牌去年遷出，舖位交吉至今。

除了大型旗艦店外，高級鐘錶品牌亦在收縮。消息指，金朝陽中心地下舖位，面積約900平方呎，由愛彼錶以每月約110萬元租用。消息指，品牌於明年初約滿，亦將會遷出，換言之，該廈將現兩個吉舖，包括一個多層複式舖。

戴德梁行：棄租巨舖 分拆招租

核心區一綫街仍吉舖處處，據戴德梁行資料顯示，銅鑼灣及尖沙咀目前空置率仍高見13.2%及14.3%。以羅素街為例，現時逾半地舖屬交吉或由短租客佔用。另尖沙咀栢麗大道，近日亦出現周生生棄租5,700呎複式舖，業主需大幅降價招租。

戴德梁行執行董事林應威指，疫情衝擊整體零售，特別奢侈品消費，對高級品牌來說，現階段仍採取先收縮策略。他指，過往核心區出現品牌互相競爭落戶，如今同步進行收縮，故出現大量吉舖。他分析，現時仍未出現品牌重新擴充，而租金則在本年中已見底，反彈則需時。早年租用的複式旗艦店，棄租後業主將化整為零，分拆商舖重新招租。

根據中原（工商舖）統計，10月份香港區整體甲廈空置率按月維持不變，錄得約10%。

當中中環區空置情況見輕微改善，10月份甲廈空置率為7.53%，對比9月減少0.11個百分點；而金鐘空置率則錄得升幅，按月遞增0.44個百分點至約9.46%。中原（工商舖）預測，中港兩地通關事宜有進展，預料中資企業來港進駐寫字樓個案會逐步增加，加上11月中環新海濱商業地王以高價約508億元批出，為中區甲廈市場帶來振奮消息，相信亦會有助刺激企業落戶中環的信心，料各核心區中會以中環空置情況最先改善。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，中原（工商舖）資料顯示，10月份香港區整體甲廈空置率錄得約10%，與9月相若。核心商業區中，金鐘甲廈空置率仍未改善，連續兩個月上漲，10月份錄得約9.46%，按月遞增0.44個百分點，對比8月約8.79%更增加0.67個百分點。按年比對則減低0.28個百分點，反映區內寫字樓空置情況比去年有所改善。另一核心商業區中環最新空置表現不俗，中區10月份甲廈空置數字為7.53%，較9月下降0.11個百分點，相信是由於寫字樓租金調整已一段長時間，經濟前景慢慢好轉，預期租金繼續下調空間有限，陸續吸引企業重返中環，趁市況正式復甦前佔據中區優質寫字樓物業。

通關見曙光 利好港島甲廈

蔡氏續稱，上環區甲廈租賃情況較疲弱，10月份空置率按月升幅為5區中最高，上環最新甲廈空置率錄得約10.14%，比9月增加0.53個百分點，按年亦多出2.6個百分點。至於灣仔及銅鑼灣空置率走勢就向好，其中灣仔更按月下降0.5個百分點，至10月份錄得約12.62%；另外銅鑼灣區甲廈空置率亦由9月份減少0.26個百分點，最新錄得約10.33%。

蔡氏分析，討論已久的中港兩地通關見曙光，預期第一步將會爭取限名額的「小通關」，商務人士有望可以更方便來港，增加兩地經濟活動交流，無疑對港島核心區甲廈市場帶來利好消息。另邊廂，市區罕有大型臨海商業地皮——新海濱3號用地於11月初批出，中標價約508億元，成為香港歷來最貴賣地記錄。發展商斥巨資打造中區甲廈項目，反映其對香港核心商業區甲級商廈前景相當樂觀，預計此消息會刺激中區甲廈市場，增加企業進駐信心。預測短期內整體甲廈空置率仍然窄幅上落，料會以中環先行，逐步改善。

豪宅紛錄承接，中原資深區域營業董事陳家鴻稱，北角海峯園高峰閣極高層F室，面積825方呎，3房間隔，望海景，以2350萬元易手，呎價28485元。據悉，買家屬於同區換樓客，見單位優質罕有，原業主於87年10月以116.63萬買入單位，持貨34年，帳面獲利2233.37萬，升值逾19倍。

中原分區營業經理盧宏基表示，西半山殷樺花園2期高層C室，面積842方呎，3房連套房間隔，望海景，以2180萬易手，呎價25891元。據悉，買家為自用客，鍾情單位望維港海景，原業主於96年4月以768萬買入單位，持貨25年，帳面獲利1412萬，升值1.84倍。

美聯助理聯席董事蕭偉祥表示，九龍塘海達閣32號中高層屋，面積722方呎，原則為兩房間隔，目前改為1房間隔，另連1個車位，成交價1000萬，呎價約13850元。據了解，原業主於09年5月斥資498萬承接，是次轉手帳面獲利502萬，升值逾1倍。

代理指，屯門瓏門8座高層G室，面積379方呎，1房間隔，原先叫價780萬，議價後以743萬沽出，呎價19604元，創同類單位造價新高。據悉，買家為同區上車客，原業主則於17年4月以560萬購入單位，自住4年轉售，帳面獲利183萬，升值33%。

近年住宅供不應求，為增加供應，是次政府將5幅啟德商業地改劃作住宅用途，計畫今年啟動改劃，消息指，最快納入下個財政年度賣地表；綜合市場估值，該批地皮合共市值約713億，而跑道區臨海地皮呎價更有力挑戰九龍東新高。

是次改劃的5幅地皮中，有3幅屬位於跑道區海景地皮，其中有2幅更位於跑道區前排，最矚目為4C區5號地，毗鄰郵輪碼頭，而且屬臨海位置坐擁維港海景，地盤面積約10.2萬方呎，預計可建總樓面約58.2萬方呎，綜合市場估值約107億至118億，料每方呎地價約1.84萬至2.03萬，呎價有力挑戰九龍東地王紀錄。

資料顯示，現時該區地王紀錄為2019年5月由會德豐地產牽頭的財團以125.9億奪得的第4C區2號住宅地皮，每方呎樓面地價約19636元，創出九龍東地皮樓面呎價新高。

有業界人士指出，目前啟德區住宅備受歡迎，過去多個大型新盤銷售均取理想成續，而且成交價錢亦見理想，料屆時推出招標，跑道區臨海地皮價錢有機會再創區內新高紀錄。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓估計，上述5幅商業地改劃後，市場估值高達713億，有望為庫房增加豐厚收入。由於現時跑道區住宅地未有新供應，目前再增添臨海靚地，相信會成為發展商爭奪對象，而臨海地皮亦有力挑戰新高紀錄。

該區用地除興建住宅外，亦提供其他娛樂設施，並連接鐵路網絡。署方提到，前北面停機坪將會興建長約1500米的地下購物街。東段長約400米接駁新蒲崗和屯馬線啟德站，西段長約1000米由啟德站伸延至宋皇臺站及九龍城。

地下購物街的行人走廊將設為24小時無障礙通道並設有出入口，方便市民往返新蒲崗、九龍城、啟德站和宋皇臺站。值得留意的是，當局提到，地下購物街會途經不同發展用地，政府會於賣地條款要求發展商興建、管理及營運發展用地內及鄰近的地下購物街。