2021年房價在營建成本推升、通膨隱憂，及預售屋揭露實價新制上路等因素下，明顯出現一波漲幅，尤其在預售屋實價「助漲」下，北台灣新建案創區域天價呈現「遍地開花」的趨勢。

住展雜誌25日公布最新調查顯示，台北市蛋白區出現每坪破100萬元的新案；新北市土城、新莊房價直飆6字頭；新竹更出現「破7」紀錄；至少20多筆新案都同步刷新區域新天價。以往外界多嘲笑預售案「開價嚇死人、成交笑死人」，未料實價登錄2.0新制上路後卻變成「成交氣死人」！

住展雜誌研發長何世昌表示，預售屋實登2.0儼然已成為建商開高價的最大底氣，而代銷業者也被迫提高報價才接得到案子賣，如此一案墊著一案，房價疊出新高價。

何世昌表示，近期北台灣至少有20多筆預售新案，開價飆破當地新高，北北桃竹與基隆都有天價案出現；其原因除了景氣好、反映營造成本與通膨因素外，預售屋實價登錄助漲效果，非常猛烈。

以台北市北投區來說，復興崗稻香路一帶新建案成交價約每坪45萬元左右，開價多為5字頭，而「樹山丘」價位一口氣直飆 7字頭。

此外，大安區臥龍街一帶因多殯葬業，為相對平價路段，近年推案多聚集於捷運麟光站周邊，成交均價為8字頭、從未破百；最近「潤泰大安富陽」平均開價每坪105萬元，並採不二價銷售，無論開價或成交價都突破當地新高。

大同區捷運中山站聯開案「JR 中山綻」直追大安區，每坪開在130萬~160萬元，每坪均價145萬元，刷新區域新高。

新北市方面，新店央北「聯上澐朗」每坪已見8字頭，板橋江翠北側「立信天禧2」首見7字頭，土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」，雙雙直逼6字頭，八里台北港特定區「龍井天鑄」跳至3字頭，泰山塭仔圳重劃區「築億峰尚」也開出50萬元創下新高，短短數日又被「朗朗城心」以54萬元再度改寫紀錄。

桃園房價漲勢最驚人的，要聚焦A7、A10兩大重劃區，A7普遍在2字頭，但2021年「富宇哈佛苑」由最初的每坪35萬元一路漲至46萬元；A10在2020年新案開價2字頭已很驚人，如今已飆上3字頭。

房價漲幅凶猛的新竹，可謂「三不五時就創新高」，目前關埔重劃區「豐邑一綻」每坪開價漲至65~70萬元，不僅刷新史上新高，更是大新竹第一個開價觸及7字頭的建案。

全台「營收王」、「台中七期獵地王」興富發建設集團總裁鄭欽天再度出手搶地，此次是攜手中悅機構創辦人李兩平擁有的新世茂資產開發公司、以及中晟投資公司，位在台中七期的千坪土地，雙方正式簽訂合建契約，將規劃50~60坪的輕豪宅，最快明年底推出，總銷至少高達163億元，將會是中悅首度插旗七期的處女作。

看好台中七期的房市爆發力，興富發25日公告，正式簽下台中市西屯區惠國段116、117及118地號等三筆土地，進行合建分售；至於地主，則是重量級「土地公」中悅機構創辦人李兩平的新世茂資產開發公司，以及中晟投資公司。

興富發建設副總廖昭雄25日表示，興富發將以地主約45％、建方55％的合建比例，進行合建。

經查證經濟部公司登記資料，新世茂資產開發公司負責人為李兩平，為鄭欽天私交甚篤的「超級麻吉」，多年來曾數度攜手一起購置土地開發不動產；至於中晟投資公司，負責人則為世界知名的電視和機上盒OTT軟體獨立供應商─挪威商悅瞻軟體公司董事長李儒昌，也是進駐中悅集團最新頂級豪辦大作「中悅IFC」大樓的大客戶。

廖昭雄表示，興富發此次之所以會攜手李兩平及中晟投資合建，是因為興富發洽談這塊地，一直都談不下來，「但是李兩平就是很厲害，被他捷足先登」，因此既然興富發沒買到、就乾脆跟中悅合建，一起開發。

廖昭雄表示，這塊土地位於市政北七路、近惠中路口，占地面積達1,050坪，是七期重劃區最精華的豪宅匯集地段，蛋黃中的蛋黃，而興富發和中悅眼光一致，認為未來應該開發頂級產品才不致辜負這塊地的價值，因此未來將會朝向樓高25層、地下5層的高層建築，每戶50~60坪的豪宅產品來規劃，總價希望控制在3~4,000萬元左右，這個坪數帶、總價帶，剛好也是七期的真空帶，值得為有意進駐七期的潛在客戶耕耘。

廖昭雄表示，全案估計總銷將達163億元，其中興富發依合建比例將可分回90億元，地主分回約73億元；預計一年後取得建照，2022年底可望推出。

以鋼價為首的原料價格大漲，加上缺工問題，使建商每坪造價成本大漲，對此行庫主管坦言，一年來，建商每坪的造價已經大漲，最多已看到五成以上的漲幅，影響所及，現在中大型建商集團都已採取「先建後售」，或是「邊建邊售」，以免「售價追不上造價」，這也將使不論商辦或是住宅，未來的價格要下跌恐怕很難。

尤其是民眾對通膨的預期再發揮助燃效果，行庫主管認為，即使建商把每坪造價上揚的幅度反映在房價上：「還是賣得出去」。

行庫主管表示，現在幾乎全體建商提出的土建融案，每坪造價都大增，過去每坪在11~12萬元，但現在則至少跳到每坪14~16萬元，甚至已有看到每坪18、19萬元的案子，等於比起一年前的造價，至少超過四成至五成。

至於是否因此墊高銀行承作土建融案的風險，行庫主管則分析，儘管建商造價成本抬高，但由於目前大部分建商的銷量在「剛性需求」的支撐下都相當不錯，因此可平抑造價上揚所帶來的風險。

行庫主管進而指出，目前國內的中大型建商口袋都很深，因此較不會依賴「預售款」來支撐營運金流，也因此採取的對策都是「先建後售」，或是「邊建邊售」，才能即時的把原料、人工造成的成本增加反映在售價，對於這類土建融案，行庫認為風險相對較低。

皇翔建設（2545）昨（25）日舉行「新莊文德段公辦都更案開工典禮」，皇翔建設表示，依目前房市銷況，買氣算是不錯，認為明年若政府未有進一步打房動作下，房市因通膨因素，還是看好市場買氣，因此公司明年推出三筆新案，總銷金額初估約70億元。

皇翔建設董事長廖年吉昨（25）日親自出席「新莊文德段公辦都更案開工典禮」，他指出，該案光是完成都更就耗費八年，依公司分回比率以及去年至今營建成本高漲來看，皇翔分回部分是不成比例，但案子已經拿下來，還要把它做好。皇翔昨日以平盤37.1元作收。

皇翔建設發言人游玉華指出，這波物價上漲也不是市場預料得到，像是基地面積達2,261坪的「新莊文德段公辦都更案」，公司已與新北市府簽訂合約，所以要努力把它蓋起來。該案預計452戶住宅產品，可銷售坪數逾7.5萬平方公尺、約2.3萬坪左右，為中小坪數產品，皇翔分回三成、約100多戶，公部門分回文化性公益設。

「新莊文德段公辦都更案」為皇翔建設第三筆公辦都更案，該案將採黃金級綠建築設計，將興建兩棟地上27樓和33樓、地下五樓之鋼骨鋼筋混凝土之住宅大樓。

預售屋實價登錄網上路後，新建案價格不斷創新高，市調機構住展雜誌最新統計，近期北台灣新建案市場至少有20餘個新案開價飆破當地新高，北北桃竹、基隆均有天價建案；其中台北市天價案多在蛋白區，新北、桃園新高價建案多在重劃區，預售屋實價登錄助漲房價浪潮正席捲全台。

住展雜誌研發長何世昌表示，近期建案猛開天價，除與景氣好、反映營造成本與通膨因素外，預售屋實價登錄制度在今年房市多頭格局下，助漲效果猛烈，不僅線上舊案大舉漲價，新開賣的建案也開高價。

住展雜誌最新統計，台北市天價案多出現在蛋白區，如大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」開出蛋黃大安區價格，每坪開價130萬至160萬元，每坪成交均價約145萬元，改寫區域新高。

台北市高價案漲幅最大是北投復興崗「樹山丘」與臥龍街「潤泰大安富陽」。先前復興崗稻香路一帶新案每坪成交價約45萬元，每坪開價多為5字頭，而「樹山丘」價位一口氣拉到7字頭。

臥龍街為大安區相對低價路段，區域從未出現新建案每坪開價破百萬元，但「潤泰大安富陽」平均每坪開價站上105萬元，並採不二價銷售，無論開價或成交價均破當地新高。

新北市新高價建案多出現於重劃區，且約半數新案是第3季漲價後才改寫紀錄，如新店央北「聯上澐朗」每坪從75萬元漲到8字頭。板橋江翠北側「立信天禧2」為區域首個7字頭建案、土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」直逼6字頭、八里台北港特定區「龍井天鑄」每坪跳至3字頭。泰山塭仔圳重劃區11月初「築億峰尚」平均每坪開價50萬元才創新高，同月下旬「朗朗城心」又以每坪54萬元再改寫紀錄。

桃園漲勢最兇是A7、A10兩大重劃區，A7去年新建案2字頭，今年「富宇哈佛苑」每坪推案價從35萬元漲至46萬元；A10重劃區去年新案房價每坪2字頭，今年第3季後預售新屋飆上3字頭。

房產專家表示，實價登錄本身具有「多頭助漲、空頭助跌」的特性，預售屋實價登錄上路後，成為推升房價漲勢另一股助力，不僅讓平價案陸續消失，現在預售、新成屋市場上只剩「有點貴」與「非常貴」兩種建案。

何世昌分析，以往建商對於房價行情多透過市調、同業打聽或代銷業者提報，而部分代銷業者有時為控制銷售風險，會向建商壓價格，所以前波多頭雖然市場很熱，但仍會出現「平價案」。

房市熱度不減，市場資金充裕，又有富豪現金滿手，無貸款購入豪宅。根據實價登錄揭露，台北市大安區敦化南路豪宅「敦南御所」14樓戶9月成交1.6億元，每坪約150萬元，是籍設大安森林公園第一排的黃女士，以無貸款購入，而這筆交易是該社區新低單價。

台灣房屋信義安和特許加盟店店東廖德欣表示，「敦南御所」最高成交單價為2018年22樓的樓中樓戶，單價225.7萬元，近年中高樓層每坪在160萬至175萬元，過去最低交易為今年三樓的150.8萬元；新交易為14樓，以150萬元成交，主因「敦南御所」為都更案，不排除是部分地主分回戶轉手，持有成本低。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，「敦南御所」近松山機場，有敦化國小、仁愛國中和懷生國中學區，吸引不少高資產族布局。

觀察近年北市林蔭大道宅或大安森林公園宅交易中，買家原戶籍地也在敦化南北路、仁愛路三段、新生南路二段等林蔭路段，包括帝寶幫宏泰集團家族成員陸續加購同社區、許姓傳產家族買下敦化北路「琢賦」。

張旭嵐指出，富豪家族購屋、換屋，多半有區域習慣性，包括天母、大安的買家，因習慣該生活圈，加上對該區域房價發展熟悉，因此常見在地家族群聚效應，偏好在同區域甚至同社區。

據實價登錄，台北市內湖第一豪宅「碧湖畔」，今年4月出現一筆2.31億無貸款交易，10月25日完成登記移轉。經查謄本，買方為天河投資，代表人為吳欣芳，而天河投資由萬海航運董事長陳柏廷掛名董事，並持有天河的所有股權。

市場認為，天河投資應為萬海陳家所主導，此次購置豪宅應為投資並去化閒餘資金。對此，萬海表示，這是大股東個人投資理財，與公司的營運事務無關，不予以回應。

房仲業者推測，市場資金充裕，在通膨隱憂下，不少富豪將股市獲利資金，轉向購置不動產，既可保值抗跌，也能自住自用。

「天河投資」代表人吳欣芳，也是天河基金會執行長，天河基金會董事長則為陳柏廷。這次陳家透過天河投資名義購置豪宅，引人注目。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，過去內湖第一豪宅非上林苑莫屬，而碧湖畔則因景觀、環境更上層樓，加上2014年有12樓戶以單價162.61萬元成交，因此成為新豪宅王，也有素有「內湖第一豪宅」之稱，甚至能吸引帝寶知名住戶的青睞。

北市信義區永春都更案「森業永春」因一處堅持不參與都更的彭龍三住家整棟公寓被包在三棟大樓中形成強烈對比。「超強釘子戶」彭龍三因堅持不參與都更而引發關注，但近日有鄉民拋出疑問「永春都更案釘子戶真的輸嗎？」意外掀起討論。

PTT一篇以「永春都更按釘子戶真的輸嗎？」為題的文章引起熱議。原PO在文中提到，彭先生的店面在十字路口非常搶眼，雖然這讓永春都更案的建物本身散發出說不上來的詭異感，但如果他和樓上破冰，整棟公寓拉皮出租給星巴克之類的，後面的建案反而會襯托出它獨一無二的磅礡氣勢」。

原PO指出，不只租金一定會很高，尤其加上手上有永不貶值的高土地持分，根本可以拿來當作傳家寶，「彭先生是不是不參加都更也不虧呢？」

大部分網友紛紛直言「短期內是一定輸的啦，但他撐得夠久還是能贏」、「他這改建一定有價值，但要看建商怎麼跟他玩了」、「這店面的土地價值永遠都在還會越來越值錢，地主根本就不急，不管什麼時候改建都是幾億的價值」。

有網友反駁，「說建商會想哭的想太多了吧，他根本不差那一戶的錢，不差買下公寓樓上幾戶的錢」、「這土地持分有什麼用？撐到後面新大樓下次都更嗎？」、「彭不都更其實帳面金額是會增長的比較多的，但就是失去這輩子可以住在那邊新房子的機會成本」、「沒有100%的產權，連拉皮都要建商願意配合才有辦法」。

房價暴衝未見和緩，金管會正研擬打炒房新招，繼上週對票券公司祭出不動產業保證餘額占保證總餘額比率上限不得超過三成後，擬將矛頭對準銀行不動產保證業務。

過往建商籌資除向銀行借錢，也就是建築貸款外，還可以透過銀行保證業務，發行商業本票、公司債來籌資。然而銀行法72之2只有規定放款，沒有規範到銀行保證業務。

金管會銀行局副局長林志吉表示，針對銀行的不動產保證業務，目前正研議控管機制，銀行提供資金方式除直接授信，也有保證業務，雖然銀行大多仍是以放款為主，但實務上仍會以兩者搭配較多，看資金需求方的需求而定，銀行針對不動產業的保證，大部分都是搭配借款人資金需求與參與貸款案件。

林志吉表示，統計到6月底，國銀透過商業本票與公司債整體保證規模約6042億元，其中不動產保證規模約1961億元。控管方式仍在研議中，是否採集中度管理也是研究內容之一，將盡快對外公布研議的控管內容。

此外，金管會上週已宣布預告擬修法，要求票券公司對不動產業保證餘額占保證總餘額比率上限不得超過3成。據銀行局統計，截至今年9 月底，全體票券公司保證餘額為5981億元，換算下來整體票券公司對不動產保證餘額不得超過1795億元。

台南市政府打炒房，提案修正「台南市房屋稅徵收率自治條例」，擬訂差別稅率送議會審議，將非自住用房屋稅率從1.5%提高為2.4%至3.6%，建商則是3年課徵1.5％，但議員意見不一，今政黨協商版本出爐，將增加稅率級距，預計11月底送大會二、三讀，屆時若通過將從明年7月實施。不過，市府財稅局認為，若照協商版本，影響人數將從3萬9千多人降為9千人，抑制炒房力道恐不足。

南市府所提自治條例修正草案，非自用住宅將採差別稅率課徵房屋稅，原本每戶稅率都是1.5％，擬提高為持有5戶以下每戶稅率2.4％，6戶以上3.6％。建商因須有待售期，為3年課徵1.5％，4年以上則比照一般戶的5戶以下2.4％、6戶以上3.6％。

根據政黨協商結果，持有1戶非自用住宅將課徵1.5％稅率，2到3戶課徵1.8％，4到5戶為2.4％，6戶以上維持3.6％。建商部分，3年內課徵1.5％，4年以上課2.4％稅率。

財稅局長陳柏誠認為，原本市府擬定的版本影響人數約3萬9千戶，若照協商版本，因南市持1戶非自用住宅者有3萬人，若維持原本課徵1.5％稅率，影響人數將大減為只剩9千人，恐讓抑制炒房的力道不足，進而影響修正條例維護居住正義的成效。

財稅局表示，台南市2016年至2018年建商新設籍的住家用房屋，3年內賣出的比例達95.12%，市府考量景氣榮枯、推案數量、銷售策略及不可抗力事件等因素，讓建商興建房屋有3年待銷售期，市府原訂版本是4年以上就按差別稅率課徵最高至3.6%，但議會協商結果，寬限期後採單一稅率2.4%課徵，與其他持有多戶非自住房屋者最高課徵3.6%並未一致，恐難促使建商加速釋出房屋。

陳柏誠說，尊重議會考量避免衝擊範圍過大而協商修正的理由，但市府仍會持續與各黨團及議員溝通說明，希望能支持市府版本，以利修正法案完成三讀程序並早日實施。

深圳今年最後一輪土拍正式落下帷幕，成功出讓11宗地，總攬金368.37億元！7宗底價成交，4宗進入搖號環節！其中，深圳市地鐵集團以底價共178.51億元斬獲5宗地塊，成大贏家。

7宗成交，4宗搖號

對比第二批出讓22宗地，此次深圳第三批集中供地共計11宗，分別位於前海1宗、蛇口1宗、寶中1宗、松崗1宗、福田1宗、光明3宗、龍崗2宗、坪山1宗，總土地面積約38.07萬㎡，總建築面積約191.32萬㎡，起始總價約352億元。從區域來看，光明這次出讓的宅地數量最多，3宗地塊；其次是寶安、南山、龍崗，各2宗地。顯然，本次供應的地塊地段更為吸引人，而且價格上有所降低。

本次有23家房企參與，8家企業分獲11宗宅地，除了星河、鴻榮源是民企，其他全部是國企。記者觀察到，本次土拍，參與企業大部分總部位於深圳，央企國企占比近八成，其中有天健、華潤、招商、中海、保利、安居集團、特發、建發、深業、金茂、深鐵、星河、深物業、深振業等多家房企。

深鐵集團以底價共178.51億元斬獲5宗地塊分別為：

南山蛇口K103-0016地塊，成交價87.02億元，折合樓面價24818元/㎡；

龍崗園山街道G01063-0264地塊，成交價54.12億元，折合樓面價14326元/㎡；

寶安松崗A407-1020地塊，成交價17.79億元，折合樓面價10324元/㎡；

光明區新湖A641-0029地塊，成交價9.46億元，折合樓面價13168元/㎡；

坪山坑梓街道G14031-0115地塊，成交價10.12億元，折合樓面價9855元/㎡。

其次，深圳深港科技創新合作區發展有限公司（深業+深投控+福田投控）以底價33.22億元競得福田皇崗B106-0065地塊，折合樓面價16367元/㎡。深圳市鴻榮源集團以底價30.94億元競得寶安新安街道A004-0175地塊，折合樓面價25014元/㎡。

另外有4宗地進入搖號環節，競價和競配建面積“封頂”無結果，最終結果由公證處進行公證搖號，結果如下：

南山桂灣 T201-0168宅地，由深業+鹽田安居集團約86.6億+競配建5.7萬平獲得，位於桂灣片區三開發單元03街坊。商品房限售均價9.2萬/㎡，人才房最高限售5.8萬/㎡；

龍崗寶龍G02315-0026宅地，由星河5.57億獲得，出售型人才住房銷售均價不得高於21700元/㎡，最高售價不得高於22800元/㎡。可售人才房用地，最高限售2.28萬/㎡。

光明玉塘A606-0258宅地，由深物業16.21億+競配建可售公共住房 20700平獲得。商品房限售4.34萬/㎡，人才房最高限售2.73萬/㎡。

光明新湖 A641-0030宅地，由深業17.27億萬元+競可售公共住房面積約2.4萬獲得，商品房限售4.53萬/㎡，人才房最高限售2.85萬/㎡。

對比深圳上一次土拍，本次土拍規則有一定的調整：

第一，繼續沿用“三限雙競+搖號”。除了2宗人才房用地之外，其餘9宗地採用的都是“三限雙競+搖號”的規則出讓。這一種出讓方式在“雙限雙競”的基礎上，多了一重限出售型人才住房面積，在達到最高限制面積後，將通過搖號方式確定競得人。

第二，商品房限價沒有繼續調低。對比上一次土拍細則，這次的商品房限價沒有繼續下降。如：前海桂灣片區毛坯限價9.2萬/m²；寶安松崗上一次的流拍地塊，這一次毛坯限價還是4.45萬/m²。

第三：沒有競“全年期自持租賃住房”。上一次土拍，深圳首次出現競“全年期自持租賃住房”，但這次不見蹤影。

穩定地產是最終目的

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，本次土拍可以從幾個方面看出政府實現穩定地產的目的。

一是，市場下行，但對供地長效機制的堅持和堅守仍在。

首先，房價地價聯動。除2宗人才住房用地以外，其餘用地主要採用“三限雙競+搖號”（ 限地價、限房價、限出售型人才住房面積，競地價、競配建人才房面積）的方式掛牌出讓。最高溢價率仍控制在15%以內，商品房和可售型人才住房都有最高銷售限價，後者還有平均銷售限價。其次，繼續通過核驗房地產開發資質、企業關聯性審查、購地資金審查、購地宗數限制等方式，進一步營造平穩、理性、有序的市場競爭環境。再其次，溢價率嚴格控制在15%以下。

二是，托底效應明顯，下行時堅定地進行了價值投資。

一方面，參拍的房企超20家，大部分總部位於深圳，央國企占比近八成，但也有深耕深圳的民企。市場下行，出現悲觀情緒，第二批已出現流拍，且第三批在全國大範圍的供地降門檻，甚至突破供地長效機制（房價地價聯動）的現象。對於深圳來說，需要央企國企、本地深耕民企來拿地，給市場傳達積極的信號，避免流拍擴大，造成傳染。另一方面，價值被低估，一些理性的企業認為，入市的時機到了。11宗地，7宗以底價成交，顯示市場情緒並不高，但也可能是市場看到了機會，果斷拿地。當然，估計前期政府也做了充分的宣傳和勾地等行為，鼓勵開發商拿地。

三是，調整住房供應結構，支撐區域開發、職住平衡，地產全面回歸實體。

這一次，繼續推進供給側改革，調整住房供應結構。值得注意的是，本次土拍還積極推進軌道驅動的區域開發，地產開發，實現產城一體。深鐵集團成大贏家，以底價斬獲5宗地塊。一方面，深鐵此舉起到了國企托底市場、提振市場情緒的作用，另一方面對於深鐵降低拿地成本，以更大的地產回報覆蓋地鐵和區域開發成本，推進軌道導向的地產供應，提高用地供應效率，實現產城融合、職住平衡。

四是，遵循供地長效機制的前提下，適當調整，提振市場情緒。

一方面，商品房限價沒有繼續調低，相比杭州、成都提高限價，傳達給市場讓利的信號，深圳此舉再次傳達了控制房價上漲的決心和信心，及時樓市下行也初心不改，值得稱讚。另一方面，沒有競“全年期自持租賃住房”。上一次土拍，深圳首次出現競“全年期自持租賃住房”，但這次已然不見蹤影。彰顯了給開發商降成本，不再通過竟自持推高地價。當然，這也是市場下行，預期不好的背景下，相機抉擇調整的必然結果。

五是，四宗地進入搖號階段，開發商利潤率改善。

凡是進入搖號環節的地塊，意味著政府拿走該拿走的，剩下的市場利潤空間都給到開發商增加看開發商的利潤空間。另外，即便是底價成交的，我認為政府在底價制定上也相對理性或保守。

總的來說，深圳第三輪供地，並沒有出現其他城市大幅度降低拿地門檻，甚至突破剛剛建立起來的長效機制的現象。一方面，說明深圳土地價值被各方認可；另一方面深圳要在長效機制的堅守上做出表率，不能因為一時的回落就向舊模式妥協，給市場傳達托底房價的信號、依賴地產的信號。另外，有所為有所不為，堅守的原則下，也做了適當修訂，實現穩定地產的目的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，此次深圳土拍，繼續體現了政府穩地價穩房價的導向，各類土地限制了價格，某種程度上有助於形成更好的拿地預期和穩房價預期。所以深圳的土拍，將從土地增加供應和地價穩定兩個角度，繼續促進深圳房地產市場的穩定發展。

從土地交易中也可以看出，深圳實際上有一些非常重要的產品，包括出售型人才住房、出租型人才住房、出售型安居房等，類似產品是深圳重大推的項目，也是深圳解決住房問題的重要創新。房企也需要積極關注此類住房的拿地需求，進而形成更為匹配的開發模式。類似產品也值得購房者和租房者關注，其對於豐富租售的選擇面等有積極的作用。

第三輪供地節奏突然加快，本周有3城開拍。

11月25日，南京進行第三批集中供地，計畫出讓的61宗地塊中有15宗提前終止，本日僅出讓46宗。其中，31宗為涉宅用地，總起拍價297.8億元。

31宗宅地分佈在南京鼓樓區、玄武區、秦淮區、建鄴區、棲霞區等主城區及六合、溧水、高淳3個區。

南京此次土拍主城區中看點多，建鄴區尤是。

本次建鄴區推出6宗涉宅地，其中4宗雙閘街道觸及溢價上限有待搖號，也是本輪僅有的4宗觸頂地塊，將於明日搖號。

唯一一個沒有觸頂的雙閘街道螺塘路以南、建元南街以西地塊被深業以7.61%的溢價率拿下，成交價19.8億元，折算樓面價3.14萬元/平方米，而地塊未來住宅毛坯銷售均價價4.44萬元/平方米；另一建鄴區江心洲街道文泰街以北、匯德路以東地塊則是由南京棲霞建設(2.900, 0.01, 0.35%)溢價5.48%拿下，成交價15.4億元，樓面價2.98萬元/平方米，未來住宅毛坯銷售均價為4.22萬元/平方米。

這5宗雙閘街道地塊均位於河西南板塊，板塊內聚集了華僑城、萬科、首創、金茂、金地、正榮、葛洲壩等多家知名房企的項目，整個板塊定位較為高端，新房房價在2萬-7萬元間，5宗地塊的未來商品住房（毛坯）銷售限價也均在4.4萬元/平方米以上。

但由於板塊火熱拿地代價高，欲控制成本等緣由，也有多個項目被爆出因外立面等減配問題出現了維權。

為了減少此類事件發生，出讓公告中明確規定5宗建鄴區雙閘街道地塊因建設高品質新城，建築外立面須採用高品質板材材料。

產生溢價的還有江北新區和秦淮區兩宗地塊。

江蘇通宇房地產溢價2%拿下江北新區珍珠河以東、廣西埂大街以北地塊，成交價7.65億元；揚州邊城房地產溢價1.35%競得秦淮區國東路以東、嘉園路以北地塊，成交價3.75億元。

除此之外的23宗地塊中有一宗六合區地塊流拍，其餘均是底價成交，且多由本土企業摘得。

譬如，高淳區6宗地塊由於區位較偏，均以底價成交，高淳區安居及高淳區建發各競得3宗；溧水區永陽街道的2宗地分別被永陽建發和溧水城建拿下。

最後，南京市第三輪集中供地成功出讓了30宗涉宅地塊，總成交價303.7億元，有4宗觸頂待搖號，另有一宗流拍。

此外，開拍前三日，南京提前終止了15宗地塊的出讓，這些地塊多位於淳化、六合龍袍、溧水柘塘等城市邊緣板塊，區位不佳，僅有的兩個棲霞區和秦淮區地塊則是因配建要求過高。

這也意味著，南京的整體流拍率26%。這相比二輪時成交41宗地塊、終止11宗、流拍一宗，流拍率23%，熱度稍有下滑，但在最高溢價方面，三輪僅有4宗觸頂，二輪11宗觸頂，熱度明顯下滑，更不論首輪有超七成地塊觸頂搖號。

從目前無錫、蘇州、南京三城三輪供地出讓情況來看，熱度均較二輪有進一步下滑。

四季度以來，房地產融資環境出現回暖跡象，房企合理融資需求正得到滿足。同時，監管層對違規涉房貸款的監管力度也絲毫沒有放鬆，從而成為對於市場發展生態的“另類呵護”。《證券日報》記者按作出處罰決定日期統計，四季度以來（截至11月24日），在銀保監會系統開出的罰單中，共有68張直指涉房信貸違規。

58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，進入四季度，房地產融資環境出現適度調整，其目的是保障房地產市場平穩運行，保障房地產開發企業合規的融資需求有序滿足，滿足居民合理的購房需求，進而穩定市場預期。但從大趨勢來看，房地產信貸平穩有序投放不會變，打擊違規行為也不會手軟，畢竟打擊違規也是為了房地產市場更健康發展。

房地產市場釋放融資回暖信號

10月份以來，房地產市場從C端到B端不斷釋放融資回暖信號。在居民端，據中國人民銀行（下稱“央行”）資料顯示，10月末，銀行業金融機構個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月份多增1013億元；在企業端，11月份以來，除了房企發債及RMBS（住房按揭貸款資產證券化產品）明顯回升外，有地區還明確提出增加房地產信貸投放額度。

例如，11月23日，成都市住房和城鄉建設局發佈《關於精准應對疫情衝擊全力實現年度目標的通知》（下稱《通知》），其中第十二條明確提出，協調金融機構加大支持力度：協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。

 “《通知》中的具體舉措可有效保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求。”張波認為，從這一層面來看，未來，成都的房地產融資環境的確會有所轉暖，也會更有利於房地產市場平穩發展。

貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者採訪時表示，成都上述政策調整雖為個案，但其實是各地對房企資金流動性風險關注的縮影。從加速銷售、調整資金監管規則、協調金融機構支援等維度多管齊下避免房企風險擴大。根據貝殼研究院觀察的資料，9月份，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會以來，10月份至11月份主要城市房貸利率已結束上漲並出現了回落趨勢，住房消費端的金融環境明顯改善，體現了座談會的思路，一方面支援房企加速供應銷售、增強資金流動性，另一方面協調金融機構支持合理資金需求。

展望未來，張波認為，從房企的回饋來看，部分房企在11月份的融資難度的確有所降低，尤其是“綠檔”房企的融資順暢度更好，預計後期房地產金融政策會持續適時、適度根據市場變化做出微調，從政策調整的時長來看，預計現有態勢會延續至明年一季度。

監管打擊涉房信貸違規力度不減

雖然銀根偏暖，但是監管層對涉房信貸資金仍保持強監管態勢。

據《證券日報》記者梳理，按作出處罰決定日期統計，截至11月24日，10月份以來，銀保監會系統累計開出的罰單中，有68張直指涉房信貸違規。其中，銀保監局本級開出37張，銀保監分局本級開出31張。

上述68張罰單中，處罰對象既有銀行也有相關責任人，還有監管部門一連開出多張罰單的情況。

從罰單金額來看，更是不乏百萬元級。銀保監會北海監管分局11月15日作出的一份處罰決定顯示，某股份制銀行北海分行因其員工行為排查不到位，信貸資金貸後管理不力，個人按揭貸款“三查”不盡職，被處以罰金110萬元。銀保監會麗水監管分局10月20日作出的處罰決定顯示，浙江某農商行因信貸資金違規流入房地產市場等違法違規行為，被處以罰金105萬元。

還有部分較另類的違規涉房貸款案例也在罰單中現身。例如，有銀行的多個分支機搆因“違規向不符合條件的個人發放‘年齡接力’住房按揭貸款”等違法違規事實，被銀保監會四川監管局合計罰款175萬元。

 “根據落實房地產市場平穩健康發展長效機制的目標要求，推動金融供給側結構性改革，優化金融市場體系，對於房地產行業健康發展有著重要作用。”張波表示，通過強監管表達出防範金融風險聚集的政策導向，也是呵護市場平穩健康發展的體現。

英皇國際(00163)公布,截至9月30日止中期純利2.33億元,而去年同期虧損9.9億元;每股盈利6仙,而去年同期每股虧損27仙;派發中期股息1.5仙,較去年同期增加25%.

期內收入13.93億元,升1.18倍,主因來自半山捌號住宅單位銷售令物業發展銷售收入大幅增加至7.32億元所致;租金收入降至約4.4億元,毛利4.09億元,升45.96%;除稅前溢利1.83億元,而去年同期虧損10.64億元.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

北京建設(00925)公布,有關以公開掛牌方式進行潛在出售內地物流園股權的最低競標價由15億元人民幣已議決修訂至約13.62億元人民幣.

該集團指,有關公開掛牌程序已於10月21日開展,但目前尚未物色到成功競買人.由於尚未物色到公開掛牌之成功競買人,故議決修訂最低競標價,其他掛牌條件維持不變.經修訂掛牌通知預期於昨日在北交所網站發布.額外公告期初步將為今日後20個工作日.於公告期內,合資格競買人可向北交所提交競價申請.於公開掛牌結束時,如有的話,北交所將通知成功競買人身份.

中關村科技租賃(01601)公布,與承租人安徽加力氣體訂融資租賃協議,以4000萬元(人民幣．下同)收購租賃資產後租回給對方,利息收入約386萬元.

該集團指,租賃資產為氣體生產設備,帳面淨值約2647萬元,租賃期36個月,總租賃款項約4386萬元,利息按年利率6%計算,收購以內部資源撥付.承租人支付400萬元的不計息保證金.該集團指,訂立融資租賃協議為其部分日常及一般業務,預期將帶來穩定收入及現金流.

國銀租賃(01606)公布,與安徽中建機械科技訂融資租賃協議,以754萬元(人民幣．下同)收購租賃物後租回給對方,利息收入約40.24萬元.

該集團指,交易租賃物為位於中國安徽省的若干工程機械設備.本次交易租賃物的評估值共計754萬元.承租人一不單獨核算本次交易租賃物的稅前及稅後利潤,租賃為期30個月,料交易可可增加融資租賃業務收入.

大森控股(01580)公布,於對進行例行內部審查期間,董事留意到於內地若干資產或已向內地一所金融機構作出抵押,有關提供予獨立第三方的950萬元人民幣貸款融資,屬未獲記錄資產抵押,而該抵押未獲董事會知情及事先批准.

該集團指,董事會發現後即時對未獲記錄資產抵押進行初步調查,並將酌情考慮下一步行動.

市建局公布,土瓜灣鴻福街╱銀漢街項目今天中午截標,共接獲八份標書.

據現場消息,嘉華國際(00173)及?地(00012)以獨資形式入標.另外長實(01113)、華懋、信置(00083)均有入標.

該項目地盤面積約4.9萬平方呎,總樓面達44.2萬平方呎,提供約750伙住宅,以及7.4萬平方呎商業樓面.市場預計每呎樓面地價約1.05萬至1.35萬元,估值介乎約46.5億至60億元.

瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太區投資總監及宏觀經濟主管胡一帆表示,在環球資產配置方面,看好股票和商品;股票方面則看好歐元區與日本,但對美國及英國等地則持中性看法,另對債券持中性看法.她又預期,美國通脹將於明年第二季見頂,其後開始回落.

*明年首兩季債券到期高峰,料或有個別內地房企破產*

瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎表示,中國房地產債券明年第一季度及第二季度將會出現會較多的到期情況,儘管現時難以判斷相關債券到期時的情況,但在基本情況方面來看,預期屆時或有個別公司破產,但不是大規模破產的情況,近日中央政府在按揭等方面均出現放鬆的情況,認為中央政府不想看見大規模破產,而影響其他行業.

*未來十年應從淨零排放轉型及顛覆性「ABCS 科技」物色機會*

瑞銀預計,經過兩年來反覆實施封鎖和重新開放之後,明年將會是探索之年,並會出現新常態.2022年將是上下半年表現差異的一年,上半年經濟高速增長及通脹居高不下,下半年經濟增長則將放緩而且通脹回落.在未來十年,投資者應該從淨零排放轉型以及顛覆性「ABCS 科技」(即人工智慧、大數據和網路安全)中尋找機會.

*看好週期性板塊如金融股及能源股*

瑞銀指,在2022年上半年,全球經濟增長很可能持續高於平均水準,從而有利於週期性市場和板塊,包括歐元區和日本股票、美國中型股、全球金融股、大宗商品以及能源股.

瑞銀續指,雖然2022年初經濟增長將保持強勁,有利週期性行業,但隨著時間推進,增長將放緩,從而有利市場中的防禦性板塊,例如醫療保健等,而以歷史水平來看,利率、債券收益率和信貸息差仍處於低點.在此環境下,美國優先貸款、合成型信貸、私募信貸和派息股具吸引力.該行表示,美聯儲縮減買債,而全球經濟增放緩,這將利好美元,而不利於寬鬆貨幣政策
支持的貨幣,例如歐元、日圓和瑞郎.

面臨債務危機的佳兆業（01638）再度出售香港地產項目套現，遠東發展（00035）昨早公布，與新世界（00017）成立各佔五成權益的合營公司，向商人陳壯榮及佳兆業各佔五成的彥佑有限公司，收購持有九龍東啟德住宅地皮（第4B區4號）的迅富國際，作價79.48億元，較項目截至6月底的價值97.86億元折讓18.8%；作價相當於樓面呎價13829元。佳兆業套現境外資金料有助償還到期的美元債券。

遠展與新世界斥79億購入

據協議，交易代價為79.48億元減去截至完成時於2020年融資協議項下未償還本金總額30.52億元，以及減去待售貸款代價，並以代價約12.32億元現金接受待售貸款轉讓（即是把彥佑對迅富的股東貸款轉讓，轉為合營公司對迅富的股東貸款）。粗略推算，假設佳兆業未有抵押相關資產，彥佑可套現36.64億元資金，佳兆業佔五成，即18.32億元。

啟德第4B區4號地盤最高建築面積53394方米（574733方呎），地皮原本由高銀金融（00530）於2018年11月以近89.07億元投得，去年放售並多次易主後，最終由陳壯榮接手。據稱陳壯榮與佳兆業郭氏家族郭培奎有合作關係，當時佳兆業否認有參與收購，最終在今年首季證實已入股項目50%。陳壯榮去年7月收購該項目時，地盤尚未打地基，市場消息表示，現時該項目地盤已完成地基工程，估計2023年可以預售，意味新買家節省一筆地基工程費用。

高銀利潤分成協議不變

陳壯榮去年出價34.77億元及承擔貸款35.67億元，合計以70.44億元購入該地皮，並訂立利潤分成協議，倘日後建成項目並符合出售最少85%單位等條件，且單位平均售價超出每方呎2.9萬元，高銀便可分取超出利潤中的30%。據了解，有關利潤分成協議條款保持不變，而是次交易協議的條款亦列明，交易是連同所有附帶權利。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，啟德跑道區地皮平均樓面地價介乎1.35萬至1.55萬元，第4B區4號地盤今次以呎價約1.38萬元轉手，屬市價合理範圍；預料該盤日後可賣每方呎約2.5萬元，突破3萬元的機會不大，因並非戶戶有海景，以及視乎各發展商如何聯合與政府磋商設置完善的交通系統。值得留意的是，假如屆時樓盤每方呎均價不多於2.9萬元，高銀便無法從中分成溢利。

遠展目前持有啟德承啟道商業地，可建一幢商業樓宇和一間酒店，新世界則擁有啟德體育園營運權，以及位於跑道區的3個合資項目（包括4B區1號、4B區3號、4C區2號地盤）。遠展與新世界素來有合作，曾聯手入主有線寬頻（01097）及在澳洲與新加坡發展多個項目。

早前傳出佳兆業計劃為兩幅香港住宅地皮尋找買家，除啟德地皮外，還有去年1月以35億元投得的屯門青山公路住宅地皮，據稱該青山公路地皮以37.7億元售予旭日國際主席蔡志明。此外，亦有傳佳兆業打算悉售所持佳兆業美好（02168）的67.18%股份。

計及佳兆業出售啟德及青山公路地皮套現共56.02億元，以及上月向山東高速（00412）抵押所持佳兆業美好股份籌借1.2億美元（約9.36億港元），理應足夠清償正步入寬限期倒數的兩筆合計8840萬美元（約6.9億港元）債息；至於緊接在12月7日到期的本金4億美元票據，正尋求持有人同意交換為2023年6月到期的新票據。

不過，佳兆業明年將有27.97億美元境外債到期，加上要支付債息、分期兌付理財產品127.88億元人民幣及其他潛在表外債務，資金壓力未見明顯紓緩。佳兆業股價昨天一度炒高23.8%，收市仍大升13.9%，報1.15元。遠展升0.8%，新世界跌1.4%。

12．7到期4億美元債求展期一年半

目前正設法籌措資金解困的內房商佳兆業（01638），於12月7日有一筆6.5厘本金4億美元（約31.2億港元）的境外債券到期，周三傳出該公司提議把到期日延後一年半，佳兆業昨早發出該優先票據的交換要約，徵求持有人同意就未償還本金4億美元當中至少95%（3.8億美元）要約交換為2023年6月到期的新票據。交換要約將於倫敦時間12月2日下午4點截止。

佳兆業表示，倘交換要約及同意徵求未能成功實行，其可能無法償付於12月7日到期的現有票據，並且考慮進行替代的債務重組。

同時，11月11日及12日分別到期的5850萬美元及2990萬美元債券利息仍未支付，若果連續30天不支付將導致違約，估計公司現有的內部資源，或不足以於到期時償還現有票據。

香港花樣年投資遭呈請清盤

該公司指出，內地政府的樓市政策持續收緊、多次信貸事件及消費者信心惡化，導致房地產行業的多個再融資場所暫時關閉，對其短期流動性造成巨大壓力。儘管努力減少計息債務以響應政府法規，惟當前融資環境的急劇下滑，限制了償還即將到期款項的資金來源。

另一間早前已發生債務違約的內房花樣年（01777）公布，旗下主要附屬公司香港花樣年投資被呈請清盤，原因據稱與未償還本金1.49億美元的貸款融資有關。

該公司將尋求法律意見以維護其合法權益，並採取一切必要措施解決此事，包括與呈請人進行建設性的對話。

中港通關前夕，龍頭屋苑鰂魚涌太古城呎價相隔逾一年再重上3萬元關，一個頂層連天台全海景特色戶以呎價30954元售出，躋身太古城呎價第三高位置。

連天台全海景2238萬易手

中原地產高級區域營業董事張光耀稱，東海閣頂層3房戶，實用面積723方呎，享單邊全海景，天台面積562方呎，9月叫價2368萬元，剛減至2238萬元易手，呎價30954元成為太古城歷來第三高。原業主1999年以518萬元購入，賬面賺1720萬元或3.3倍。據悉該單位由同屋苑業主購入。

太古城歷來只錄得3宗呎價逾3萬元的成交，不計上址，對上一宗為去年10月以3780萬元易手的青松閣頂層B室，為實用面積1180方呎的複式戶，連731方呎天台，呎價32034元，呎價至今仍貴絕十大屋苑。

在該宗高價成交曝光之前，同屋苑太湖閣極低層C室一個縮則單位在同月中以665萬元沽出，創太古城約5年半售價新低，為太古城罕有單月錄得天地價成交。

陳鍵鋒569萬沽何文田仁儀苑

反觀質素較遜的單位卻以低市價成交。消息稱，前藝人陳鍵鋒（原名陳恩耀）剛以569萬元售出何文田仁儀苑低層C室2房戶，實用面積365方呎，呎價15589元，造價僅較2017年11月易手的樓上高一層B室2房戶貴1萬元，即樓價重返約4年前。陳鍵鋒2013年斥375萬元入市，賬面仍賺194萬元或51.7%。

陳鍵鋒上月底才以698萬元賣出同區居屋俊民苑一個3房單位，即近一個月套現共1267萬元。

中原地產高級分行經理高鵬說，薄扶林貝沙灣1期1座低層C室2房戶，實用面積614方呎，以1360萬元轉手，呎價22150元，撇除內部轉讓個案，屬該屋苑2房戶約2年售價新低。原業主2003年斥328萬元入市，賬面升值1032萬元或3.1倍。

蚊型租盤呎租創新高，荃灣新晉屋苑映日灣一個開放式單位，呎租高達64.2元，屬全區住宅呎租首度升穿60元關。

中原地產分行經理陳耀榮指出，映日灣3座極低層開放式戶，實用面積218方呎，連131方呎平台，最新以每月1.4萬元租出，呎租64.2元。業主2019年斥429.8萬元一手購入，租金回報3.9厘。

上址呎租已貴絕荃灣住宅市場，較對上高位59.9元高7.2%，而當時高位是由同屋苑實用面積僅217方呎的3座高層B室開放式單位於去年底創下。

陳耀榮解釋，映日灣細單位租盤一向渴市，尤其連平台特色單位更缺盤，因此才能以高價租出。

環海．東岸開放式1.3萬租出

紅磡環海．東岸也錄得蚊型盤租賃成交，中原地產高級分行經理葉文浩說，1C座高層D室，實用面積230方呎，屬望海景的開放式單位，以每月1.3萬元獲承租，呎租56.5元。該單位是業主於2015年5月以499.5萬元一手買入。

跑馬地禮頓山則有大額租務成交，美聯物業高級營業經理李志強稱，6座低層A室4房戶，實用面積1724方呎，獲外區客以每月10.7萬元租用，呎租62.1元。業主2000年底斥1802萬元一手購入。

佳兆業 （01638） 近日連環沽售地皮，在港住宅發展項目，目前只剩餘西營盤東邊街地盤，去年於私人市場購入。消息指集團亦在放售地盤，市值約5億元。

佳兆業去年初攻港，投得屯門住宅地皮，除官地外，集團亦從私人市場入手，購入舊樓地盤重建，準備同時發展不同項目。去年初，集團以約5億元，購入西營盤東邊街1至9號住宅地盤。市場人士透露，隨着近期佳兆業全綫放售住宅地皮，故同時亦放售該地宅地盤，據悉叫價料約5億元，與購入價相同。

地盤獲批建26層住宅 供84伙

西營盤東邊街1至9號地盤面積約4,149平呎，已獲批建一幢26層高住宅，總樓面約3.5萬平方呎，其中約3萬平方呎為住宅，提供84伙，另設約4,565平方呎商業樓面。以5億元市值計，每呎樓面地價約1.4萬元。

另外，集團去年推出首個住宅項目，長沙灣醫局街203號弦雅，銷情不錯。集團近日放售弦雅舖位，涉及物業地下及1樓，合共4間商舖，其中地下1號、5號舖，分別為1,582平方呎，另外2號、3號舖，均屬地舖連1樓，面積分別合共約1,375及1,566平方呎，合共總建築面積約6,105平方呎，叫價約1.7億元。

中港通關在即，英皇國際 （00163） 執行董事張炳強預計，中港通關後將加快經濟復甦，豪宅市場前景看高一線。

明年樓市走勢方面，張炳強認為疫苗接種有望控制疫情，助全球經濟復甦，加上全球量化寬鬆令利息維持低位，本港亦積壓了大量住屋需求，中長期私樓供應仍未能滿足市場，因此預計樓市長線穩步向好。

他指，雖然疫情影響本港經濟，惟樓市交投持續暢旺，反映需求龐大。豪宅亦交投向好，以逾2億元的豪宅尤甚。在市民陸續接種疫苗後，內地及本港有望短期內通關，人流、物流、經濟流重新接通後，料積聚多時的消費力將會爆發，加快經濟復甦步伐。相信豪宅市場前景更看高一線。

2021施政報告提出《北部都會區發展策略》，備受市場關注，他料將帶起發展熱潮，新界北樓盤預計將會大幅增加，當中料以中小戶型最為受歡迎。

明年推洋房及單幢式住宅

明年推盤部署上，他指集團與世茂集團及明發集團合作發展的壽臣山洋房即將推售，項目位處港島南區傳統豪宅地段，設15幢獨立洋房，屬超級豪宅，實用面積介乎3,727至11,660平方呎，是近年極少數位於該地區的全新項目，非常珍罕。

另外，集團部署推售兩個全新單幢式住宅，包括西環爹核士街22號，提供57伙，主打開放式至2房單位。項目鄰近港鐵堅尼地城站。另中區半山位於奧卑利街28號項目，將提供約69伙，主打1房至兩房。

土儲方面，集團仍然以投地及併購舊樓為主，希望多綫發展增加土地儲備，預計樓面面積於30萬平方呎以內，作價30億至40億以內的項目會列入考慮。地點方面以港島為主，因土地供應有限，另優良校網也是重中之重，名校效應吸引年輕家庭客，未來樓價有一定的升值潛力。為了確保銷情，接近民生區及具備完善交通配套如鄰近鐵路站的地塊，將會是首選。

對於近期政府提出有意在政府賣地之中，加入最小單位面積限制。他表示，個人對加入面積限制有保留，因地產商在規劃項目時，會自由彈性地以市場角度決定樓盤戶型、面積及比例。他認為小戶型單位在市場上有一定的需求，主要視乎其所在地點、價錢以及該區供求等等因素，買家預算要求亦會根據以上因素調整，提供多元的住屋類型予買家，有助推動市場長遠健康發展。

萊坊發表《每月物業市場報告》，預料在市場需求帶動下，今年全年整體交投量將達至9年來新高。

根據土地註冊處資料，本月住宅成交宗數按月大幅下跌20.6%，按年下跌6.2%，達至4,643宗，即使住宅交易量下跌，但對買家在一手市場上的交投氣氛不存在影響，在市場強烈需求帶動下，一手住宅市場將持續向好，預料第四季本港整體樓價將上升2至3%，今年全年整體交投量將達至9年來新高。

零售市場方面，本港的零售市場繼續逐步復甦，與去年相比，餐飲業出現了顯著復甦，主要是政府放寬社交距離的限制和本地的疫情已穩定下來，預計2021年第三季，餐飲業總收入按年增加43.8%。

寫字樓方面，中環的寫字樓租賃需求回升，整體寫字樓的租金錄得4.2%的季度升幅，達至每平方呎113.6元。

已故「鋪王」鄧成波家族持有的西貢康定路5幅用地，曾於2019年申建安老院及多元服務中心，去年被否決後，今年7月提交修訂再次闖關，申建5幢6層高大廈，共1127個安老院舍牀位，最新終獲規劃署不反對有關申請，今天城規會將舉行會議審議，料可「開綠燈」通過。

據城規會文件顯示，上述項目包括康定路1、2、6、7及9號，現址為5座工業大廈，現為「住宅（戊類）」及顯示為「道路」地帶；地盤面積約12.55萬方呎，以擬議的地積比率2倍發展，興建5幢樓高6層的大廈，提供共1127個安老院舍牀位，涉及可建總樓面約25.1萬方呎，當中安老院舍的總樓面佔約23.6萬方呎。

申請人指，該發展項目能解決本港對住宅及安老院舍牀位的需求，切合政府最近的政策方向。擬議發展符合「住宅（戊類）」地帶的規劃原意，並能促進舊工業區改造和改善整體街道景觀質素。

鄧成波家族曾於2019年向城規會申請混合式發展，提供1403個安老院舍牀位及99伙分層住宅，當時申請方案的總樓面涉約34.95萬方呎，唯於去年底申請遭拒絕。

隨着二手樓價在高位爭持，不少低市價盤源已被市場消化，部分業主叫價進取，買家需時考慮，銀行對屋苑估值亦轉趨審慎。本報追蹤20個大型屋苑最新估價，顯示9個屋苑估值按月下跌，佔整體約四成半，幅度0.2%至5.6%，無論跌幅及涉及屋苑數量均較上月為多。同時，只有4個屋苑估值上升，幅度介乎0.2%至3%。

本報統計20個指標屋苑最新估價，只有4個屋苑估值按月上升，佔比為兩成，升幅介乎0.2%至3%，7個屋苑單位表現持平，其餘9個屋苑估值下跌，跌幅介乎0.2%至5.6%，反映雖然整體市況向好，但銀行取態已轉趨審慎。差估署數據顯示，私宅售價指數已連跌2個月，總結今年首9個月，累升約4.3%。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，銀行估價隨半個月前市況變化，反映由一手市場主導，凍結二手購買力，令部分二手業主態度回軟，有約3%至5%議價空間。最新已有個別大型新盤的向隅客趁機會在二手市場「尋寶」，帶動部分資金回流二手，筍盤承接力不俗。此外，市場正憧憬本地及內地通關，若措施落實，兩地人流物流及錢流將會增加，並帶動本港經濟活動及樓市需求，故不少買家看好後市，加快其入市決定。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，近期二手成交減少，銀行估價隨之轉向保守，市場由用家主導，大多要求400方呎以上2房或3房單位，盡量考慮市區屋苑，因此相關區份的屋苑估價升幅較顯著。西九四小龍一帶普遍準買家有心儀單位會果斷入市，樓市長遠穩定，整體入市氣氛良好。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，估價下跌屋苑遍布港九新界，連觀塘麗港城相對低水市區樓都有跌幅，源自香港樓價上兩個月達歷史高位後持續回調，整體下跌約0.5%，地區影響不大，市場需要整固心理關口，成交量之後才有望提升，而近期新盤銷情不俗，有望帶動二手樓價於年尾企穩再升，預期本年全年樓價升約5%。

各屋苑中，北角和富中心表現最好，由上月排第二升到榜首，屋苑10座低層A室，1335方呎，上月估價2776萬，最新估值2860萬，升約3%。其餘3個估價上升的屋苑，升幅均不足1%，其中大角嘴港灣豪庭表現亦不俗，屋苑7座中層A室，353方呎，上月估價642萬，最新估645萬，升約0.5%。

月前升幅位列榜首的天水圍嘉湖山莊，本月表現相對失色，更一下子由榜首跌到榜尾，嘉湖山莊翠湖居5座低層E室，458方呎，上月估價514萬，最新估485萬，跌約5.6%，蒸發上月升幅有餘。

近期部分新盤向隅客回流二手市場，帶動多個熱門二手屋苑包括鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島等交投氣氛回暖，成交量止跌回穩。

中原區域營業經理莊素娟表示，太古城本月至今暫錄16宗買賣，平均呎價19998元，與上月20宗、平均呎價20906元水平相若。現時不少買家抱「執筍盤」心態，惟只有急於出貨的業主才會有較大議價空間，一般業主議幅仍然較窄，只有2%至3%。

美聯高級分區營業經理高偉鴻指，海怡半島本月暫錄12宗成交，超過上月全月11宗；本月平均呎價17300元，與上月呎價17600元相若。目前海怡半島交投止跌回穩，不過業主議幅少，只有2%至5%，買家心態則以觀望為主。

美聯高級區域營業董事吳志輝稱，荔枝角美孚新邨月暫錄22宗成交，追貼10月全月23宗；本月平均呎價13263元，與上月呎價13581元相若。牛頭角一帶因將有新盤推售，以致區內二手交投急跌。美聯助理區域經理黃遠基表示，受一手盤帶動，買家較願意追價，以致區內二手成交價按月微升。淘大花園本月暫錄9宗成交，按月跌四成；本月平均呎價16600元，按月微升不足1%。

將軍澳區經過一輪拉鋸，區內業主終於願意擴大議價空價，目前議幅約4%至5%，刺激本月成交量反彈。港置分區董事劉浩勤指，新都城本月暫錄15宗成交，平均呎價18405元，成交量比上月12宗增加25%。至於南豐廣場11月暫錄6宗成交，平均呎價14245元，成交量較10月份多2宗。

美聯營業經理盧國麟指，映灣園11月暫錄9宗成交，較上月多1宗，呎價則微跌約3.7%。現時業主心態開始回軟，議幅最多達15%，而買家心態則相對謹慎。

今次交易涉及的啟德4B區4號住宅地皮控權已幾番易手！地皮最初由高銀金融（530）在政府賣地中投得，但自該公司財困後出售，至今已多次易主，過程亦一波三折，而每次新買家均以「筍價」奪得該幅黃金項目。

本港富商潘蘇通早年積極在香港投地，包括聯同旗下高銀在2018年以89.06億元投得啟德4B區4號地皮，然而去年初，由於高銀貸款到期遭債權人催還款，一度爆發接管高銀金融國際中心風波，高銀亦著手出售資產還債。不過放售有關啟德4B區4號項目亦一波三折，最初高銀於5月跟海外註冊公司Top Family簽定協議，以70.4億元出售，即較最初投得地皮的作價折讓約21%，但有關交易告吹。

其後在7月，高銀改為與另一離岸註冊公司Agile World簽定買賣協議，作價為現金25億元加上承擔貸款35.67億元，合共60.67億元，即較向Top Family的交易再度減價，但高銀同時享有購回地皮的期權。

不過，高銀數天後改為向陳壯榮出售項目，現金作價增至34.77億元。雖然項目再度賣斷，但高銀同時簽定利潤分成協議，當該啟德項目銷售單位達到呎價2.9萬元以上，高銀可取得銷售單位及停車場實際利潤的30%分成。

最終有關項目輾轉交到新世界（017）及遠展（035）手上，今次79.48億元，仍較最初潘蘇通與高銀投地價89.06億元便宜。