台商回流商辦、廠辦需求強勁，過去不受剛需買盤青睞的預售市場也活絡起來，林口、青埔等蛋白重劃區商辦預售成交價格「坐4望5」，不下住宅行情；中和、新店廠辦也站上4字頭，不過近年建商大力投入商用開發，未來五年內，北台灣將進入商辦、廠辦供給高峰，當地產業買盤能否認同新行情，挑戰商辦、廠辦預售市場能否成長。

預售實價登錄顯示，北台灣林口、青埔近來都有商辦推出，福樺建設在新市鎮商業區推出的30層商辦「福樺中央大樓」，實價約在每坪48萬元，中悅機構在青埔特區推出商辦「中悅ITC國際商貿中心」實價約在每坪43~46萬元，兩個近年發展迅速的重劃區核心商業區地段的商辦，價格已不下於住宅行情。

不僅商辦預售推案活絡，北台灣不少預售廠辦近期揭露預售價格，如新店寶橋路「欣聯鉅星科技總部」最高逾每坪45萬元，中和「中板科技大樓」、「台灣科技公園」單價約在4字頭，華固建設在溫仔圳旁的「華固國家置地」均價約在每坪35萬元。

憶聲集團在中壢工業區推出的舊廠資產活化案「憶聲智科技園區」均價約在每坪23萬元以上。

過去多因應自用或租金收益實質需求、以成屋銷售為主流的商用不動產推案，近年因台商回流，衍生更多預售推案的契機。住展雜誌研發長何世昌表示，區域商業隨著住宅市場帶動起來，部分重劃區發展成熟人口進駐帶動商辦需求，不過商辦、廠辦從預售賣到成屋、甚至完工多年仍未去化者所在多有，未來五年內商用不動產市場供給量大，能符合企業需求的產品，才具預售推案的條件。

超營實業總經理楊仁鈞表示，近年不少傳產地主閒置資產活化挑戰預售市場，不過並非所有商辦、廠辦規劃好就能預售，「地段」、「產品符合當地的需求」及「當地產業能否跟上產品」三要件缺一不可，地價、營造成本大漲，不少有增購擴點、辦公室需求的傳產企業，並無法認同或負擔現在的高價。

國建（2501）前三季房地產本業表現不錯，但由於本土疫情爆發，國建被轉投資的飯店「慘」業拖累，罕見虧損，每股稅後純損0.19元；不過第四季在「國泰上城」和「國泰豐格」密集完工交屋下，希望有力拚轉盈的契機。

國建副總林清樑表示，國建今年有三大案共約73億元完工，上半年台南總銷38億元「文府硯」已交屋入帳，已售95％；下半年總銷18億元「國泰豐格」、17億元「國泰上城」持續交屋挹注，兩案都已100％完銷，主要在第四季認列，累計前十月營收已達73.74億元，年成長9.55％。

儘管國建的房地產本業今年完工交屋量大、業績好，不過今年中本土疫情擴大，導致國泰商旅事業遭受重傷，國建光是認列國泰商旅、國泰飯店管理顧問兩家100％持股子公司損益，就產生高達5.79億元稅後淨損，影響前三季獲利表現。累計國建前三季營收64.11億元，稅後淨損2.17億元，每股稅後淨損0.19元。

展望全年，國建正力拚完成交屋「國泰上城」和「國泰豐格」，爭取全年轉盈的契機。

至於2022年，林清樑表示，國建將有四筆新案完工交屋，包括總銷25億元、100％完銷的「國泰朋」，31億元、100％完銷的「國泰田」，18億元、100％完銷的「國泰悅」，以及28億元、100％完銷的「國泰Mega+」，總計完工交屋入帳量將高達102億元，業績將明顯成長。

進入2023年，國建將有三筆新案共約81億元完工，2024年將有四筆新案共115億元完工，2025年則有三筆新案達126億元完工，總計2022~2025年14筆新案，都有95~100％銷售成績，預期未來四年業績成長動能無虞。

國建表示，看好未來房市，規劃在2022年推出七筆新案，總銷逾250億元，超過今年的190億：包括「台北行善路案」、「台北文林北路案」、「中和板南路案」、「台中七期惠禮段」、「台中美和段」、「台南關帝段」、「高雄中都段」。

林清樑表示，國建營運模式主要是以品牌優勢創造產品附加價值，在土地開發策略上，以市區優質土地為主，搭配近郊區機能完善土地，並採多元化土地開發模式，包括合資開發、商用都更開發等，以提高獲利能力。

國建表示，未來幾年已儲備充足推案來源，估計已準備561億元新案在手，這個數字只計算住宅推案；其中有高達72％的推案儲備，是位於北部地區。

國內預售屋市場到底有多熱絡？從今年前3季銀行辦理不動產開發信託業務也可見一斑。據信託公會資料統計，截至今年第3季底，我國整體金融機構辦理不動產信託餘額來到1兆595億元，今年光前三季累計就已增加破千億元大關，較去年同期增加逾78%，並一併超越2019跟2020年一整年數字，連續三年增幅都在一成之上。

所謂的「不動產信託」，就是將房屋、土地等不動產，過戶登記給銀行，委託其管理及收益運用。又可分三類，一是不動產投資信託，即一般所謂的「REITs」，主要是商辦大樓證券化的理財型商品，多為法人操作，跟民眾生活比較無關。另外二類是「不動產買賣價金信託」與「不動產開發信託」，二者都用於內政部規定買賣房屋時需要的「履約保證」機制。

不動產買賣價金是在買賣房子的過程中，房屋仲介會找一個「公正的第三方」，暫時保管價金，一般是銀行或建金公司，這部份金額屬流量，往年大約每年穩定增加約300億元左右，但今年前3季卻僅166億元左右，不增反減。

至於「不動產開發信託」，則是目前預售屋最普遍採用的「履約機制」。銀行主管說，地主、建商將建案土地、興建資金信託給銀行與建築經理公司，專款專用於興建建案，信託存續期間至建案已完工並達交屋狀態時為止。

據信託公會資料統計，截至第3季底，今年以來各項不動產信託業務方面，以「不動產信託-其他不動產信託」項目增加最多，信託公會官員表示，這部份主要即是不動產開發信託。今年光第3季就高達511億元之多，去年同季僅23餘億元，這部份年增幅將近21倍，顯見預售屋市場之熱絡。

央行去年底以來祭出好幾波信用管制措施抑制房市，7月又有房地合一2.0上路，但僅第2季下滑至174億元，卻遞延至第3季衝出1.93倍的季增幅，今年來累計前3季不動產開發信託亦高達1,003餘億元，跟去年前3季不到563億元來看，增加速度依舊驚人，亦一舉超越2020年全年887.9億元及2019的850.6億元水準。第3季的衝高效應，亦不啻是宣告央行與財經部會的打炒房機制幾乎無效。

若再看同期「不動產買賣價金信託」，截至第3季底餘額為1,099.61億元，今年來只增加166億元，明顯低於去年同期的334億元；REITs到第3季底餘額916.4億元，今年亦僅增加5億元，更不到去年同期的一半，呈現雙雙下滑，由三大不動產信託金額變化來看，意謂著今年來房市驚人的漲幅，幾乎都是由預售屋來發動。

信義房屋新竹學府店專案經理沈家鋒表示，新竹市食品路周邊商圈，由於名校聚集，被譽為「八大學區」，向來是重視子女教育家長的購屋首選，加上便捷的交通、成熟的生活機能，以及得天獨厚的休憩綠帶，讓走路就能從幼稚園，一路唸到名校大學、研究所的超級生活圈，成為竹市購屋熱門區域之一。

沈家鋒指出，新竹市食品路的生活圈範圍，可以四條道路為界，分別是學府路、光復路、台鐵延線及西大路。這個區域內擁有竹市著名的十八尖山，百來公尺高的丘陵地綠美化地相當宜人，加上公共設施完善，成為市民休閒運動的最愛。再加上麗池公園周邊的孔廟、動物園、體育場，近年來在市政府投入相當資源的翻新再造，賦予嶄新的現代化面貌 ，連外地觀光客都聞風來朝聖。

食品路生活圈位在新竹火車站後站地區，代表區內的鐵路和公路交通便捷，從光復路連接中山高速公路也在十分鐘車程內，加上傳統市場和超市、超商一應俱全，生活機能無可挑剔。區內有兩所國小、兩所國中，以及新竹中學、新竹高商；同時陽明交大的博愛校區和鄰近的清華大學，堪稱是名校匯集的優良學區，區內的學府路之名也因此而來。

沈家鋒表示，由於食品路生活圈開發早，因此區內的住宅屋齡也偏高，透天厝和老公寓眾多。並有少數的七層樓電梯華廈，現代年輕人偏好的有管理員的大樓型建案相對較少，因此中古屋的漲幅不如重劃區的大樓高。他說，區內公寓房型去年一坪還落在17萬~19萬元，今年平均約漲至25萬~28萬元。

沈家鋒舉例指出，大樓型的建案，今年初單價便漲了一成；下半年再漲一成。也就是從去年一坪約34萬元，年初漲至38萬元，如今已漲到42萬~43萬元的水準。

他說，食品路生活圈的購屋客層，自住型約占七成，投資客約近三成。自住客都是衝著明星學區的戶籍而來，其中近八成是竹科的科技業人員；另二成是商圈內的學校教師或教授。至於投資客，則是看準區內位於東南街、花園街屋齡均超過20年的一至二房的套房型產品，或是食品路上宏晨建設的「格瑞絲」，容易轉手出售予需要設學區戶籍的家長。

沈家鋒建議，可以接受沒有車位的購屋族，中古三房公寓的總價區間800萬至1,500萬元不等，這類早期的建案大多沒有案名。大樓型的社區則可參考屋齡18年的昌益建設「一品博觀」，依區位、樓層不同，每坪單價35萬~45萬元不等，總價介1,500萬至2,000萬元。

光進建設的「麗池公元」，則是沒有車位的產品，三房總價約1,200萬~1,500萬元；金聯盛建設的「運動家」總價也與其相若。至於在地知名建商昌益建設的「大塊文章-丙區」小三房的單價約38萬~42萬元，總價在2,000萬元左右。

沈家鋒表示，商圈內購屋需求遠大於供給，因此一有產品釋出，都是「秒殺」成交。尤其是今年9月起，「沒房可賣」已成為房屋仲介最苦惱的問題。

台北市地政局今（26）日公布最新一期月不動產月報，今年8月大樓、公寓及小宅價格皆走升，實價登錄交易件數995件，較7月增幅8.03%，交易總額為252.57億元，較7月增幅12.65%。其中，各行政區交易總額由中山區41.06億元拿下第一，總額最少為萬華區，僅10.01億元，兩者相差約3.1倍。

12行政區交易總額前三名分別為中山區41億元，內湖區35.76億元，大安區29.69億元，8月交易量有8區增加、4區減少，交易量增幅最大為士林區，較7月增加61.02%，減幅最大為大安區，較7月減少20.79%

房市熱度不減，8月大樓、小宅、公寓全部走揚，住宅價格指數107.95，較去年同期增2.92%。標準住宅總價為1,710萬元，大樓均價為每坪64.3萬元，小宅均價為每坪65.25萬元，公寓均價為每坪45.84萬元，全市均價來到每坪54.4萬元，其中全市均價也創下7年來新高。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，8月數據走揚，但觀察實際數據，今年整體房價，不論產品別都是連月持續攀升，甚至在5月疫情較為嚴峻的時期，房價也沒有修正的情勢，顯見低利、熱錢的威力。

至於中山區交易總額來到高點，陳炳辰分析，該行政區本為房市熱區倒不意外，且包括林森商圈平價區新案單價都來到九字頭、百萬元，整體價位走高顯的自然。萬華區較值得注意是因為5-7月疫情嚴峻之際風波，相較波及後續房市表現，加上本為房價蛋白區塊，讓價格表現趨弱。

本土疫情在8月後逐漸舒緩，因此報復性買盤出籠。陳炳辰表示，房市賣方堅守價格，甚至抬高身價，預料後況價量都不無狂飆機率，短期內的熱潮難敵，恐得在房價漲到全民都買不起，才會自然在量價上有所修正，而近期政府也持續對囤房稅等政策進行討論，年底前可能再有一波相關措施，但效果恐仍得視資金是否有其他出口而定。

信義房屋新竹學府店專案經理沈家鋒表示，由於會選擇入住新竹市動物園周邊的八大學區宅的家長們，絕大多數都是衝著總量管制的明星學校，不過，這一區因為學校間距離近，牽涉到學園劃分，千萬不要一廂情願地認為住家鄰近心儀的校園，就隸屬於該名校學區。因此買房前，務必確認門牌地址所屬學區，這是最重要的地方。

沈家鋒表示，新竹市食品路和學府路周邊因為開發較早，舊公寓和老透天厝較多。其中，沒有電梯的舊公寓之所以能保值，主要就是明星學區的加值效益，要買這類的中古公寓房型，也事先要做好大都沒有停車位的心理準備。

至於，屋齡相對公寓年輕的華廈，購屋時最好請屋主向管委會申請「車位使用證明」，除了避免停車位糾紛。同時，也便於日後轉手。

沈家鋒提醒買老屋需翻新的人 ，除了考量購屋的自備款外，還必需備妥裝修的資金。由於近來缺工、缺料問題，加上物價、工資上漲。施工工期多較以往拉長一個月不等，若工班安排順利，可能要二至三個月裝修時間。至於裝修費用，估計也要從之前的80萬~120萬元，提高到100萬~150萬元範圍。

國家住宅及都市更新中心與世界不動產聯盟台灣分會今（26）日共同舉辦「2021國際居住及都市再生願景論壇」，國家住都中心代理董事長花敬群表示，在內外環境諸多挑戰下，如何營造適居環境，讓社會形成共識，並凝聚具體目標，是政府當前重要的任務。

花敬群表示，近年來面對新冠肺炎、氣候變遷、貨幣量化寬鬆，乃至貧富差距迅速擴大等治理挑戰，營造適居環境是政府的重要任務，在公部門與私部門的共同協力之下，台灣住宅建設在供給、規劃與經營各個面向，不斷展現各種調適創新，例如增加高品質社宅的供給、導入綠建築設計，及提供多元族群兼容的安居生活服務等。

花敬群表示，期許未來能夠邀請更多業者投入推動適居住宅，加速實現人人享有韌性、適居住宅的安居台灣。

世界不動產聯盟台灣分會名譽理事長林長勳表示，該聯盟持續致力透過更多樣化、更創新的公私合作模式，與政府攜手打造可負擔住宅，近年更積極響應政府社會住宅與都市更新策略，在維持營建品質同時，也可以兼顧對住宅的基本生活要求，提供多元且合宜價格的住宅選擇。

國家住都中心表示，本次論壇邀請來自五國、共20位產官學研專家學者與會，分享全球各地從框架、策略到行動層次，推動適足居住的經驗。

國家住都中心表示，本次論壇分享的議題包括聯合國人居署City We Need is Affordable倡議運動、美國夏威夷全球卓越建設獎可負擔住宅公私協力經驗、歐洲及台灣對S.M.A.R.T.韌性居住的對比詮釋，以及法國巴黎住宅法人經營和管維大量社宅社區的策略等，實體及線上共有逾700位來自國內外不同單位的公部門、民間企業及機關團體參與。

違章建築一直是城市不安全的一大隱憂，尤其雙北違建更占全國比例最高。以前在房市飆漲年代，為了增加使用面積，在寸土寸金的雙北地區出現不少違建，包括頂樓增建、一樓空地占用、陽台外推等，但這些做法是有違背建築的安全，尤其是在地震發生頻繁的台灣，一旦發生地震，整棟建築都會受影響，輕則牆面龜裂、漏水，花點小錢補強；重則地震時建築不堪搖晃造成倒塌，民眾存著僥倖心態風險將長伴左右，其效益再大也必須考量其風險，不得不注意！

當民眾居住的建築物已經不符合安全原則打算進行重建時，那麼這些不合法的違建、沒有建築物的空地，或是沒有土地所有權只有建物所有權的地主，還能夠參與都更或危老重建嗎？

違章建築
「違章建築」係指建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，但卻違法擅自建築之建築物。簡而言之，沒有取得建造及使用執照的建物，都是違建。

在台灣時常可以看到老舊公寓頂樓增建、一樓空地占用，甚至是占用他人土地的違章建築，在參與危老重建時，有些民眾會認為自己過去因為違建而得到更大的使用面積，重建後應該也要繼續保有，但是這些增建、占用並非合法的建物，根據「都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)」中，適用危老條例的對象，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合危險老舊之合法建築物。

然而，這些違建建物面積是沒有辦法視為地主原持有面積來進行重建前的價值估算。因此在危老整合過程中，經常發生頂樓或是一樓之地主不願意參與重建的狀況，地主會認為重建對自己並沒有更好，且使用面積反而減少，導致忽略了違建本身會造成環境、建物安全及公共安全的負面影響，例如頂樓違建經常發生電線走火導致火災發生等。

若是進行都更重建，在處理由直轄市、縣(市)主管機關認定占有他人土地之「舊違章」建築戶時(新違章是即時強制拆除)，依都市更新事業計畫報核前之實測面積可以給予獎勵容積，獎勵額度以基準容積百分之二十為上限。而舊違章建築的處理方案有現金補償、異地安置或是現地安置，但若是占用公有土地之舊違章建築戶，如果經協議納入都市更新事業計畫處理，並給付管理機關使用補償金等相關費用後，管理機關得與該舊違章建築戶達成訴訟上之和解。

空地
持有空地的地主，如果想要搭上這個都更危老的風潮，就需要跟著鄰接的老舊建築一起提出申請，空地沒有辦法單獨進行都更或危老重建。在危老條例中規定案件在申請建築容積獎勵時，合併鄰接之建築物基地或土地面積不得超過符合危老建築物基地面積，且最高以1000㎡為限。此外，合併之鄰地面積，超過危老建築基地面積部分之土地，就不予稅捐減免。

而都市更新則是在劃定更新單元時，會要求建築物投影達一定比率，因此通常會一併納入周邊空地、畸零地進行合併重建，但街廓內的空地不可超過一定比例。經縣市政府審議通過後，更新單元內之建地皆有容積獎勵，除了符合特定條件的容積獎勵之外，例如合法建築物樓層數為四或五層坐落的土地才有的特定容積獎勵。

有房無地
在重建整合過程中，有時會遇到房屋之土地、建物所有權為不同人擁有，但因重建前的價值大多是以土地持分大小來估算，老舊建築本身在重建前價值並不高，因此只擁有建物所有權的屋主若其建物價值未達可選屋的最低標準，屋主就僅只能分回現金，必須建物價值有達到一定標準才能參與選屋。

每個案件的條件、情況都不相同，相關法規也可能依時空背景不同而有所修改，因此若地主遇到以上相關問題，建議尋求有經驗的專業團隊協助處理，違章建築不是經主管建築機關審查許可並發給建築使用執照的合法建物，地主在參與重建時不能將違建比照合法建物，期待能夠獲得跟合法建物一樣的價值。

而地主與建商雙方在互相信任且條件合理的情況下，就目前相關重建趨勢而言，地主大都了解頂樓及其他違建不能參與重建分配，但對於本身有違建部分則比較能接受合理之補償，建議有機會參與重建的地主們應把握機會積極參與，讓原資產活化，早日住進更安全、舒適的房屋。

房市旺，大咖購買不動產頻加碼，過去幾年以富邦、南山等壽險業為最大買方，2020年以興富發集團合計購買土地等不動產339億元，擠下壽險業成為最大買方，十大買方中建商占八名。

據信義全球資產統計，2020年上市櫃公司不動產的最大買主，手筆最大的興富發339億元，遠遠超過第二名的新光人壽196億元，遠雄、華固、皇翔等建商，及日前標下北士科地上權的仁寶康舒聯盟，全年加碼不動產均逾80億元，此外，達麗、國建、華建、宏普等建商，加碼土地也都超過50億元。

信義全球資產總經理柯宏安表示，房市投資動能復甦，在企業多元布局下，土地與商用不動產市場已連續四年破2,000億元關卡，2021年更可望突破3,000億元大關，建商、壽險金融及自用買方持續成為不動產投資市場支柱，大型建商佈局趨勢明顯由北往南擴張，往中南部鎖定較有千坪大基地的成熟商圈或是新重劃區；壽險業在辦公產品釋出稀有、租金收益率提升不易下，進而轉戰台北市中心以外，如內科、或新北市、新竹等區域。

過去二年房市最大買方分別為富邦人壽與南山人壽，2021年興富發集團可望一改過去幾年由壽險業雄據不動產投資王的局面。興富發投資區域涵蓋全台各地，包括新莊副都心、桃園捷運A7站、桃園高鐵特定區、台中七期重劃區、台南及高雄等，單筆交易金額最高的是以85億元買下新莊副都心3,280坪的商業土地，投資產品除土地外也跨足商場，以23.5億元買下國產實業位於高雄的悅誠廣場五成產權。

2020年宣布加碼不動產市場的新光人壽，則為2021年最積極布局房市的壽險業者，合計總投資金額196億元，投資產品以純辦、廠辦、地上權為主，包含以93億元買下中華開發辦公大樓、以56億元買下三棟新竹萊恩廣場，以44億元權利金標下二筆北士科地上權等。

北市房價全漲 大樓、公寓創高
通膨隱憂再現，民眾購屋信心轉強，激勵台北市的大樓、公寓及小宅房價全面上漲，台北市電梯大樓每坪均價達64.30萬元、公寓45.84萬元，雙雙改寫新高，全市住宅平均房價每坪也達54.46萬元、年漲3.03％，創近七年新高。

北市地政局26日表示，最新的8月實價登錄資訊的房價，不論電梯大樓、公寓或小宅，全面攀升，平均住宅價格指數為107.95，較7月上升0.49％。

房地產業者指出，依房價上漲速度，所得有限的受薪階級恐怕愈來愈追不上。預期到年底房價，短期內多頭格局仍然確立，目前還是看不到天花板，除非對岸打過來，才會衝擊房價。

地政局公布最近一期實價登錄資訊顯示，8月交易件數995件、月增8.03％；交易總額252.57億元、月增12.65％；住宅價格指數107.95，較7月上升0.49％。

地政局指出，台北市住宅價格每坪平均來到54.46萬元，年漲2.92％，是近七年最高；其中大樓已上漲到每坪64.3萬元新高，比去年同期攀升5.25％；公寓每坪平均45.84萬元，刷新歷年新高，比2020年同期成長5.21％；小宅約65.25萬元，年增1.51％，為四年最高點，呈現所有產品全面上漲的局面。

地政局指出，觀察月線、季線及半年線趨勢，全市、大樓、公寓及小宅價格皆呈走升。

調查顯示，台北市12個行政區中，中山區（41.06億元）、內湖區（35.76億元）、大安區（29.69億元）位居前三強，總額最少的是萬華區、僅10.01億元，總額最高的中山區與最低的萬華區，相差約3.1倍。

國泰建設觀察近期房市指出，近一年來全台房市呈現價漲量盤整結構，年中受疫情進入三級警戒影響，觀察第二季全台成交量受到疫情影響有相當的修正，但目前已回升至正常水準；房價部分，自2013年高檔修正後，2016年起逐季盤整中，即使今年受到疫情干擾，價格仍維持向上態勢。

在近期各項成本增長帶動房價上漲的預期心理下，消費者購屋信心轉強，成交量動能的變化，為房市能否持續榮景的關鍵。

台中ATT商場 延至明年1月開標
中台灣房產界矚目的烏日區原「ATT購物商場」約1.5萬坪土地標售案，受惠近年大型土地交易熱絡，目前已有壽險集團、上市建商、物流業等五組人馬領取標單，競爭激烈。不過原訂26日開標的計畫，因故順延至2022年1月21日開標。

吸引力集團所有的台中市烏日區「ATT購物商場」土地標售案，總面積廣達15,290坪，土地鄰近捷運烏日站與台鐵新烏日站及高鐵台中站，周邊交通便利，業界私下推估，底標應在40億~50億元之間。

受委標售「ATT購物商場」土地的普華國際不動產總經理田揚名指出，本案鄰近三鐵，交通便利，約1.53萬坪大面積土地可供零售業、休閒服務業、娛樂服務業、金融保險及不動產業等商業使用。不過，投標業者一旦得標，土地加上硬體建設，總投資額動輒逾百億，除非是資金雄厚的壽險集團，否則都會需要向銀行辦理融資貸款，但需要時間諮詢與辦理。

此外，廣三崇光百貨集團日前已與交通部鐵道局完成簽約，要在高鐵台中站前打造總營業面積高達10.6萬坪、全台灣營業面積最大的「高鐵娛樂購物城」！本案屬於購物專用區土地，未來只能作為商業用途，據悉有意投標的業者正在評估，未來烏日區將有「高鐵娛樂購物城」，是否還要再投資一座購物中心？

本案屬於台中稀有的大面積逾萬坪土地，具備投資置產效益，可望成為壽險集團、大型建商競逐的熱門標的。

財政部近期找來各縣市開會討論現行囤房稅制，除已施行的台北市、宜蘭縣、連江縣以外，目前台南市議會正在審議囤房稅方案估2022年7月上路、2023年5月繳稅適用。而高雄市則在24日宣布最快本會期提出囤房稅制度，預計將針對持有非自住房屋三戶以上者加稅，有望與台南市同步上路。

不過，囤房稅制度是什麼？到底會影響到哪些人？以下就由工商時報為讀者提供Q&A解答。

Q：現行囤房稅制度為何？
A：目前可分兩種，包括地方版與全國版囤房稅，其中地方版早已施行，由地方政府自行實施，全國版則受到各縣市反對而暫時作罷。

地方版囤房稅（已施行）：現行全國各縣市都有自用住宅額度，也就是本人、配偶、未成年子女設戶籍在三戶房屋內，可享房屋稅自用住宅優惠稅率1.2％。但住宅超過自住額度即屬於非自住房屋，也就是囤房稅課稅範圍，我國現由各縣市依自身狀況適度提高持有多戶非自住屋者房屋稅率，目前台北市、宜蘭縣、連江縣皆已施行。

全國版囤房稅（地方政府皆反對，暫不推動）：日前有立委提議全國歸戶課徵囤房稅，但全台22個縣市皆表達反對，如嘉義縣稅捐稽徵機關指出，嘉義部分地區一戶就相隔數公里，附近都是農田，相比北市一棟大樓住數十戶，實務狀況明顯不同，城鄉的差距不能用相同稅制一概而論。

Q：現行各地方囤房稅率多少？有哪些縣市明年會跟進？
A：目前台北市針對持有非自住房屋兩戶以下（含兩戶）每戶按2.4％課徵房屋稅，三戶以上（含三戶）每戶按3.6％課徵房屋稅。

另外，宜蘭縣也已對持有非自住房屋兩戶以下課徵房屋稅率1.5％、三戶到七戶為2％、八戶以上為3.6％；連江縣為持有非自住房屋兩戶以下課徵房屋稅率1.6％、三戶以上一律為2％。

除已施行的台北市、宜蘭縣、連江縣等三縣市以外，台南市已提出囤房稅草案，目前已通過市議會初審，未來將針對持有五戶以下（含五戶）每戶按2.4％課徵房屋稅，六戶以上（含六戶）每戶按3.6％課徵房屋稅，若完成三讀，估計可如期在2022年7月上路，2023年5月繳房屋稅適用。

至於高雄市也考慮跟進，其財政局喊出將以「不影響自住房屋」、「落實居住正義」、「避免房東將成本轉嫁給房客」等三大原則訂定囤房稅政策，估計會針對持有非自住房屋三戶以上訂定差別稅率，稅率尚未出爐。不過，高雄市長陳其邁已喊話，最快將在本會期提出草案，盼盡快上路，估計可趕在2022年7月施行，同樣為2023年5月繳房屋稅適用。

除了已施行囤房稅的台北市、連江縣、宜蘭縣，還有準備中的台南市、高雄市以外，桃園市、新竹縣針對非自住屋各採單一稅率2.4％、1.6％，但其他包括新北市、台中市、高雄市等16個縣市針對非自住屋仍採用房屋稅最低稅率1.5％。

Q：還有哪些縣市將採用囤房稅？
A：根據財政部近日找來縣市討論結果，除台南市、高雄市逐步推動外，新竹縣市、桃園市近期也表態，有意加入施行地方制囤房稅行列，但稅率與時程皆未確定。至於新北市、台中市則在通盤評估。

囤房稅磨刀霍霍 小市民恐更傷
全台房市漲翻天，為落實居住正義，財政部11月23日找各縣市代表喝咖啡，建議採用房屋稅差別稅率（囤房稅）抑制房價，新北市、桃園市、台中市、高雄市與新竹縣市皆表態，將「努力跟進」訂定囤房稅率。

根據《房屋稅條例》，住家用房屋可分為「自住」及「非自住」，「自住」限三戶，稅率為1.2%；第四戶起則屬於「非自住」意即囤房，由各地方政府視所有權人持有的房屋戶數，自行訂定1.5%至3.6%的差別稅率。房產越多，稅負越重，俗稱「囤房稅」，計算方式是以「稅基」乘以「稅率」。

台北市自2014年起已施行囤房稅率，台南市囤房稅還在審議中，預計2022年7月起施行。台北市囤房稅針對持有非自住用房屋兩戶以下（含兩戶）每戶按2.4％課徵房屋稅，三戶以上（含三戶）每戶按3.6％課徵房屋稅。

不過，國內房屋持有成本偏低，一間房屋每年持有房屋稅成本不過數千至數萬元，但房價增值幅度、轉手獲利動輒百萬計，如不提高房屋標準單價(稅基)的話，光靠囤房稅恐效果不彰。以全台一年房屋稅實徵約793億、全台約900萬戶住宅存量推算，平均每戶房屋稅不到1萬元，加上屬於持有稅的地價稅，平均一間房屋持有成本每年僅約2萬元，每年持有稅負相當於房屋市值的千分之2以下，相較於近年動輒5％以上的房價年漲幅，一些房市熱門城市如台南、新竹，房價漲幅甚至10％以上；即使持有稅率、稅基調高數倍，相較於資產增值獲利預期，仍可說不痛不癢。

過去經驗顯示，無論提高持有稅或資本利得稅，在房市多頭時期，屋主都會轉嫁給租客；對賣方來說，則會轉嫁給買方，反間接造成租金、房價雙漲。

參考韓國在2018年實施提高綜合不動產稅率來看，至今反讓首爾房價飆漲五成，創歷史新高，租金也大漲兩成，引發更高的民怨。

高房價主因，除了財團持有成本比重低外，還有民眾對通膨壓力下財富縮水的憂慮，房地產相對保值、低風險，近年銀行更力推30年還款房貸，讓購買力增加了1/3，成為助漲動能。

政府大刀闊斧宣示打房，除囤房稅外，更要設法將湧入房市的資金引流至實業發展，才能抑制房價，除了升息、限縮寬限期、降低貸款成數外，限縮還款年限才能解決房市過熱的現況。

赴美成功上市，曾讓房多多轟動了資本市場，並成為了中國產業互聯網SaaS（軟體即服務）第一股。但時過境遷，光環逐漸褪去。

11月26日，房多多股價盤中跌至0.7美元，創造新低，收盤股價0.72美元，對比2019年11月上市時13美元的股價，至今已下跌94.6%。而股價的一路下探僅是房多多面對的窘境之一，業績日漸承壓的房多多還踏上了裁員和壓縮業務之路。

股價一路下探

2019年11月1日，房多多在納斯達克證券交易所正式掛牌上市，股票代碼“DUO”，成為了赴美上市的中國產業互聯網SaaS第一股。

上市後，房多多曾一度備受資本關注，例如2020年6月，房多多股價一日觸發熔斷14次，盤中一度漲幅達1256.89%，股價達到129.04美元/股。但時過境遷，隨著貝殼、安居客、房天下等諸多“互聯網+地產”平臺的湧現，房多多的光環逐漸褪去，股價也開始“歸於平靜”。

據東方財富(34.730, -0.17, -0.49%)網所示走勢圖來看，自上市至今，房多多股價呈現下降態勢。截至發稿時，房多多的股價已從上市發行時的每股13美元，跌至了1美元以下。

按照11月26日收盤時0.7美元的股價計算，對比2019年11月剛上市的13美元股價，房多多兩年時間裡股價下跌幅度達到了94.6%。

不僅如此，梳理2021年以來房多多業績情況發現，在房多多股價下探的同時，其業績也出現了明顯的承壓。2021年第一季度至第三季度，房多多營收分別為為2.91億元、4.01億元、1.69億元；淨利潤表現為-1.05億元、-1.39億元、-3.55億元，虧損面不斷擴大。

截至2021年第三季度，房多多營收1.69億元，較第二季度環比減少了57.8%，同比下降79.36%；淨損失自第二季度1.39億元擴大至3.55億元。而作為房多多強調的核心業務SaaS，第三季度業務收入為320萬元，僅占總營收的1.9%。

前三季度的業績情況也不樂觀，房多多累計實現營業收入8.62億元，較上年同期的18.29億元相比下降了52.9%，淨虧損擴大至5.99億元。

而為了緩解業績壓力，房多多也在運營方面有所動作。

壓縮業務“補救”

面對業績的承壓和股價的下探，房多多採取的首要措施是裁員。

房多多第三季度財報雖然未過多披露裁員資訊，但在一般行政費用一項中，提到了當期公司解雇員工的解雇福利費用有所增加。而這也並不是房多多首次採取裁員動作保障營收。

房多多上市前，首次出現整體盈利的2017年便有裁員措施的助推。2017年房多多營收17.99億元，淨利潤64.9億元，2016年則為淨虧損3.32億元。而2017年同年，房多多的行政費用自2016年3.11億元下降至了1.56億元。

除了裁員，房多多的“補救”還體現在減少投資研發上。第三季度房多多的產品開發支出自二季度6450萬降低至4030萬，原因則是公司決定停止對其原萃業務的研發進行進一步投資。

據公開資料顯示，2020年11月19日，房多多以控股股東的身份，入股中原集團旗下加盟服務運營的平臺公司原萃，在進駐後給予原萃戰略、財務、技術等多方面支持。在2021年原萃面臨資金緊張時，房多多還先後多次借款給原萃。

而由於業務的壓縮，房多多平臺上的閉環代理數量也有所下降。第三季度平臺閉環代理數為1.06萬，較第二季度1.9萬環比減少了44.2%。相較於2020年第三季度的2.65萬，同比減少60%。

房多多路在何方？

具體來看，對於業務的收縮，房多多稱，縮減新的物業交易服務業務目的是避免激烈的競爭；對於轉售物業交易服務業務方面，第三季度大幅減少了原萃業務，則為避免進一步虧損。

房多多首席財務官潘嬌絨稱，“在當前行業升級和轉型的背景下，房多多將專注于有效的成本控制，優化成本結構，完善管理程式，削減不必要的成本，並提高公司抵禦風險的復原力。”

對於四季度，房多多預計營收將進一步收緊，營收在1.3億至1.5億元之間。

那麼，是什麼原因導致了房多多業績虧損持續擴大，未來房多多又是否仍將主打SaaS呢？針對以上問題，《華夏時報》記者向房多多方面發送了相應採訪提綱，但截至發稿之時，未收到相關回復。

而據財報中記錄，房多多聯合首席執行官曾熙表示，“對於我們的SaaS業務，我們專注於與某些關鍵客戶合作，以建立一個基準，並與頂級房地產開發商實現集成系統。”

知名地產分析師嚴躍進向記者表示，就目前房地產交易市場來看，類似鏈家貝殼、天貓好房等平臺的影響力在增大，而其他平臺確實相對影響力在下滑。但是鑒於近期市場行情本身就處於降溫的態勢，所以對於房多多等類似企業應該有更大的包容性。

當下，房地產市場低迷，“互聯網+地產”行業儼然一夜入冬。為緩解經營壓力踏上壓縮業務之路的房多多，“補救”能否奏效仍是未知數。

而就“互聯網+地產”行業來說，嚴躍進認為，從大方向看類似房多多等平臺的模式還是值得認可的，後續互聯網+地產的業務模式，基本上還是主流。“關鍵也還是要優化經營模式，比如說房屋銷售行情降溫，是否可以開拓其他業務，來對沖當前經營的壓力。”嚴躍進建議道。

成立19年仍徘徊在百億規模的鴻坤地產，如今又陷入流動性危機。

11月25日，據上交所披露資訊，鴻坤地產旗下一筆債券的回售兌付兌息達成展期。該債券簡稱“19鴻坤01”，債券代碼163023，發行於2019年11月21日，發行總額3.44億元，票面年利率7.50%，受託管理人為五礦證券。

債券兌付暫時展期，為鴻坤換來解決問題的時間，但也折射出這家老牌房企陷入舉步維艱的境地。

超九成投資者選擇回售

近日，上交所公佈了一份名為“關於北京鴻坤偉業房地產開發有限公司2019年公開發行公司債券（第一期）回售兌付兌息達成展期”的公告。

公告顯示，關於延長上述債券即“19鴻坤01”回售撤銷期、回售資金到賬日，暫不觸發債券違約，與發行人繼續協商兌付方案的議案，獲得通過。

據公開信息，這筆債券起息日為2019年11月22日，附第2年末和第3年末發行人調整票面利率選擇權、及投資者回售選擇權。若投資者在第二年末，部分行使回售選擇權，則債券回售部分債券的到期日為2021年11月22日。

2021年10月25日，該債券開啟回售登記，至10月29日登記完畢。結果顯示，本次回售有效登記數量為317，980手，面值100元人民幣，總回售金額3.18億元，回售資金兌付日為11月22日。這意味著，超九成投資者選擇不再持有。

本要在22日完成兌付的鴻坤，卻於當日緊急召開債券持有人會議，申請延長回售撤銷期、回售資金到賬日，暫不觸發債券違約，協商兌付方案。23日，鴻坤旗下三隻債券申請停牌，包括“18鴻坤01”、“18鴻坤03”、“19鴻坤01”。

最新消息顯示，針對“19鴻坤01”延長回售資金到賬日等事項，已累計獲得53.33%的同意投票。僅過半投資者同意，可謂“驚險闖關”。鴻坤方面表示，將儘快召開後續持有人會議，與投資者儘快達成後續具體兌付方案，全力保障投資者合法權益。

3億規模的債務兌付危機，將鴻坤地產推上風口浪尖，也揭開了這家公司的資金困局。

公開信息顯示，截至2021年中期，鴻坤地產帳面現金及現金等價物僅3.04億元。而同期，該集團有10.18億元的短期債務、25.81億元一年內到期的非流動負債，此外還有長期借款46.2億元，總有息負債規模合計約153.38億元。

5月6日，惠譽將北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co．， Ltd．）的評級展望從“穩定”調為“負面”，並確認其“B”長期外幣發行人違約評級（IDR）。

惠譽表示，2020年，鴻坤偉業的杠杆率較高，原因是受疫情影響，環渤海地區的貸款審批速度較慢，導致現金回款減少。在充滿挑戰的融資環境下，該公司再融資風險增加，尤其是為今年到期的無抵押在岸和離岸債券進行再融資。

老牌京系房企陷風波

放在整個地產江湖，鴻坤地產可能排不上名號，但在北京尤其是西紅門，鴻坤的名號也算廣為人知。19年前成立鴻坤地產後，創始人趙彬拿下北京南五環外西紅門一宗地，打造出一個覆蓋商業綜合體、社區商街、產業園區的成熟商圈。

在此發家後，鴻坤地產開始圍繞環京進行佈局，在京津冀大筆拿地，包括張家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地儲備，曾讓鴻坤保持不錯的利潤率。但隨著京津冀調控政策加碼，北京地價高漲、拿地困難，鴻坤開始面臨擴張和去化難題。

2017年，鴻坤集團的實控人變更為趙彬之子——趙偉豪，地產“二代”正式接班。金融背景出身的趙偉豪，給鴻坤制定了宏大的擴張目標，包括從京津冀出發、進駐長江經濟帶、粵港澳大灣區以及海南自貿區，甚至曾喊出千億銷售目標。

與此同時，鴻坤集團的商業版圖開始擴容。圍繞鴻坤地產，鴻坤文旅集團、鴻坤產業、鴻坤資本等模組相繼出現。其中，鴻坤資本整合了鴻坤億潤投資、鴻坤基金、鴻坤財富等板塊，致力於成為“泛地產投資領域的創新型綜合資產管理機構”。

儘管如此，無論是從拿地，還是融資能力優化方面，鴻坤都沒能實現質的飛躍。

聯合資信一份報告顯示，2018年~2020年間，鴻坤拿地動作寥寥。2018年，鴻坤僅在河北承德拿下一宗地，土地面積8.79萬平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下三宗地，總土地面積19.04萬平方米；2020年，僅在安徽、河北拿下三宗地。

擴張速度不如預期，鴻坤地產的銷售規模也受到影響。公開資料顯示，2016年，鴻坤就已突破百億銷售額；2017年，達到147.13億元，同比增加35%。不過從2018年開始，鴻坤的銷售規模便一直在170億元左右，實現預售項目均為30餘個。

反映到盈利表現上，2020年鴻坤地產實現營業收入88.99億元，同比下滑7.94%；實現歸母淨利潤3.47億元，同比減少59.57%。今年上半年，鴻坤地產由盈轉虧，實現歸母淨利潤-6195.43萬元，同比減少約110.12%。

值得注意的是，“鴻坤系”的地產板塊一直未能上市，限制了其從資本市場籌資的能力。2020年，港股掀起一波物業上市潮，鴻坤看準時機，將旗下物業板塊運作上市，上市平臺名為“燁星集團”。截至26日收盤，燁星集團總市值僅3.16億港元。

除了上述操作，鴻坤地產多次發行債券，以高額利息成本為代價維持流動性。

今年7月，鴻坤完成“16鴻坤01”、“16鴻坤02”公司債券的本息兌付，合計兌付債券本金13億元。自此，鴻坤旗下還存續3筆債券，總規模9.20億元，除了上述提到的“19鴻坤01”，“18鴻坤01”、“18鴻坤03”的到期日均為2022年。

除此之外，鴻坤旗下還存續有一筆美元債，債券餘額2.05億美元，到期日2022年10月8日，票息高達14.75%。

債務壓力高企、資金捉襟見肘的鴻坤地產，能否闖過債券回售這一關，還是未知數。目前，圍繞鴻坤有大量司法訴訟，相關裁判文書高達210份。今年8月份，鴻坤地產還被北京市大興區人民法院列為被執行人，執行標的1577元。

最近召開的北京市十五屆人大常委會第三十五次會議對《北京市住房租賃條例（草案）》（以下簡稱“條例草案”）進行審議。“十分必要”是委員們討論這一草案時頻頻提到的詞。

北京住房租賃市場規模龐大，住房租賃關係複雜，租房糾紛頻發。黑仲介、不安全的群租房、租金被隨意哄抬等市場亂象更是年輕人的租房痛點。

2017年和2020年，住房和城鄉建設部兩次就《住房租賃條例》徵求意見。今年8月，北京市發佈《北京市住房租賃條例（徵求意見稿）》，將“房子是用來住的、不是用來炒的”、完善“租購並舉”等寫入地方性法規。

“此次立法突出了住房的民生屬性。”北京市司法局局長李富瑩說。

在租金調控方面，條例草案第五十六條指出，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，北京市政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水準。記者發現，條例草案中刪除了今年8月徵求意見稿中“必要時可以實行傭金或租金指導價”的表述，在指導思想未變的前提下，步子邁得更為穩妥。

對於不同住房租賃企業的“花式收費”，條例草案提出，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過1個月租金，並按規定通過協力廠商專用帳戶託管；單次收取租金的數額，一般不得超過3個月租金，超收的租金應當納入監管。

曾爆雷的“租金貸”也被特別提及。條例草案第三十三條規定，住房租賃企業不得誘導承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

對於出租的房屋品質，條例草案要求，以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構；起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽臺、儲藏室及其他非居住用途空間不得出租用於居住。

在11月24日下午的北京市人大常委會分組會議中，多位委員認為，條例草案在加強管理方面的內容十分突出。記者發現，從徵求意見稿到條例草案稿，第四章節“培育和發展”的名稱改為“培育發展與監督管理”。

在北京市人大常委會城市建設環境保護辦公室主任郝志蘭看來，條例草案填補了管理空白，規範了住房租賃企業行為。在完善規範傳統房地產經紀機構行為的同時，將住房租賃經營新業態一併納入監督管理，針對長租公寓爆雷、違規“資金池”、哄抬租金、搶佔房源等市場亂象，明確了住房租賃企業設立登記、房源資訊發佈、網簽備案、押金託管和資金監管等方面的要求。

“條例的一大進步是，強調了住房租賃企業的備案，並要求有與其經營規模相匹配的資金和專業人員能力，這使得管理上有了抓手。”北京房地產仲介行業協會秘書長趙慶祥說。

條例草案明確，北京將建立統一的“住房租賃管理服務平臺”，銜接合同備案和出租登記。鼓勵出租人、承租人通過平臺線上簽約，並登記備案。住房租賃企業應當通過平臺網簽備案。平臺將簽約資訊同步與公安機關共用。

在審議過程中，委員們提出，條例草案中的一些問題還需繼續完善。

條例草案提到，對住房租賃市場的管理下沉到基層治理體系中，建立市區統籌、街鄉負責、居村協助的治理架構。但有委員認為，條例草案對這部分的說明並不充分，擔心發生糾紛時權責不清，各方互相推諉。

住建、公安、市場監管局等監管主體各司其職。條例草案規定，住房和城鄉建設部門或者房屋主管部門負責住房租賃綜合監督管理及住房租賃經營、房地產經紀行業管理。

北京市人大常委會監察和司法辦公室主任陳永擔心，風險防範由住建這類行業部門承擔有一定難度，行業部門對通過“高進低出”“長收短付”的方式形成違規建資金池等資本資訊的反應並不特別敏感，但都交給金融部門監管也很困難。他建議，條例應進一步增加防範金融風險的內容。

趙慶祥還列舉出一些問題：住房租賃行業信用體系如何建立完善；惡意漲租的房東、長期拖欠房租的租客，對這些市場上的“壞人”是用行政措施還是信用手段來監管；住房租賃服務人員在實名從業的基礎上，要不要實行資格准入制度。

“良法善治要兼顧公平和效率，既要管好規範的企業，對黑仲介、個人二房東等痛點難點更要有力度，只有這樣才能讓行業更規範，讓市場更有效率，讓人民更滿意。”趙慶祥說。

近日，多個一二線城市傳出房貸放鬆信號，北京地區也初現鬆動跡象。第一財經記者從多家銀行及房產仲介瞭解到，目前銀行按揭貸款排隊時間有所縮短。有銀行客戶經理對購房者表示，年初房貸額度較寬鬆，明年1月可能集中放一批貸款，如12月申請房貸，放款時間可縮短至1個月。

據第一財經記者瞭解，此前，蘇州、深圳、廣州、佛山、上海等一二線城市個人按揭貸款均有不同程度放鬆。成都近日明確要促進房地產平穩健康發展，將提高房地產審批效率、鼓勵項目加快上市銷售、提高預售資金監管使用效率、協調金融機構加大支持力度。

二手房市場已有所反應，以北京地區為例，有仲介人士透露，其所在仲介公司最近一個週末賣出1000多套二手房，已經基本恢復至今年上半年水準。但能否持續，還有待觀察。

北京房貸初現放鬆跡象

“額度稍微寬鬆一些了，放款時間有縮短但沒有快很多，一手房1個月左右，二手房2~3個月，年底額度還是比較緊張。”某國有銀行北京地區個貸經理表示，雖然當前額度有所寬鬆，但因為要消化存量房貸放款以及流程要求等，整體放款時間沒有明顯加快。另一國有行工作人員則表示，目前尚未接到額度調整的通知，房貸排隊的客戶還很多，具體放款時間尚難預測。

相比單純商業貸款，當前，多數銀行組合貸（公積金+商業貸款）放款時間會有小幅縮短，有房產仲介人士表示：“這也是調控加碼之後的現象，正常情況下是商業貸款速度更快，不過現在正往這個方向恢復。”另有多家銀行北京地區個貸經理透露，目前房貸（商業貸款）利率仍然維持在首套房5.2%、二套房5.7%的水準。

相比之下，股份行、地方性中小銀行靈活性更強。北京某農商行客戶經理表示，雖然目前額度方面沒有太大變化，但內部有消息稱明年1月會集中發放一批貸款，一方面消化存量，另一方面應對部分新增貸款，如果12月申請，放款時間會縮短至1個月左右，目前仍有部分9月之後的存量房貸尚未發放。上述仲介人士也表示，有客戶8、9月在某國有行辦理的貸款10月底剛剛發放，二手房商貸平均排隊時間已經從3個月縮短至2個月，有股份行已縮短至1個月左右。

自今年2月深圳開啟二手房參考價新政，寧波、成都、上海、廣州、北京、三亞等多個城市也陸續公佈相似機制。近日有消息稱，廣州有銀行可以不用按照參考價發放二手房貸款，第一財經記者求證發現，部分社區成交價已經低於指導價。

據上述某農商行北京通州區一位元客戶經理介紹，目前該行在北京仍然按照374萬元網簽價標準確定貸款比例，即評估價高於此價時最高貸款比例（首套房）為65%，反之可貸60%，但評估價有調整空間。有仲介人士表示，評估價一般是成交價的90%甚至更低。“也有成交價低於評估價的時候。”某國有行工作人員表示，該行二手房貸款按照普通住房與非普通住房（面積>140平方米且位於五環之內）區分，前者最高可貸（首套房）65%，後者可貸60%。

北京二手房銷量回暖，多城傳出積極信號

“整體肯定是比之前寬鬆了，要不然我們也不可能一個週末賣出1000多套（二手房）。”有地產仲介人士對購房者表示，其所在仲介公司上個週末北京的銷量已經基本恢復到上半年水準，此前最難時一度降至週末賣出600~700套，對應到幾萬經紀人，平均50個經紀人賣出1套房。

由於房地產調控政策趨嚴，自今年7月之後，北京二手房成交量出現連續滑坡，中原地產資料顯示，7月、8月、9月北京二手房成交量分別為17866套、15942套、12575套，環比下調比例分別為5.2%、10.8%、21%，而10月已經跌破萬套至9340套。合碩機構資料顯示，11月1~23日，北京二手房成交8252套。不止北京，全國樓市此前也普遍經歷了一輪銷量下滑，不少業內人士認為，調控政策影響疊加個別開發商出現流動性危機，需求端短期內或難以改善。

隨著成交量回暖，北京二手房價格也有觸底之勢。以海澱某社區一套標價918萬元的二手房為例，有仲介人士稱，上個月一套相鄰樓層、相同戶型的房子剛剛以902萬元成交，目前該房協商價格在905萬~910萬元之間。不過有銀行業人士表示，由於政策環境變化，學區房價格向上空間已經不大。根據國家統計局資料，今年以來北京二手住宅價格指數環比持續上漲，直到9月份才有所下調，10月份再次環比下降0.5%。有業內人士認為，不論是銷量下滑還是價格高位回落，都與房貸收緊、二手房參考價政策有關，加上學校劃片政策，這也進一步影響了新房成交。

不過在監管層頻頻發聲、釋放積極信號之後，多個一二線城市傳出房貸回暖信號。根據第一財經記者瞭解，包括深圳、佛山、蘇州、廣州、上海等多個城市不同程度地加快了存量房貸放款。而近日成都市住房和城鄉建設局發佈《關於精准應對疫情衝擊全力實現年度目標的通知》，明確表示將協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。成都也因此成為首座明確加大房貸投放的城市。

貝殼研究院最新資料顯示，其監測的100多個城市主流首套、二套房貸利率11月以來均有所下滑，平均放款週期自4月來首次縮短。日前一份中指研究院內部會議紀要顯示，多家與會銀行表示，房地產信貸改善政策已有多家機構在加速執行和落地，但傳導至市場端仍需過程，且不同區域、不同客戶存在差異，銀行端在“兩道紅線”影響下放鬆空間有限。

銀保監會11月19日在答記者問時強調，截至10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。個人住房貸款中90%以上用於支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。

近期，上海一豪宅降價800萬吸引大量看房者。值得注意的是，今年5月，該豪宅曾漲價1300萬，如今降價800萬，迅速充上微博熱搜，不少網友吐槽，這是學雙十一套路。

上海一豪宅降價800萬吸引大量看房者

據《周到上海》 近日，上海徐匯濱江的百匯園很火，因有一套房降價800萬元，吸引了大量購房者看房。

在鏈家網上，百匯園有一套掛牌房源。該二手房是一套約264平方米的底樓複式，據仲介透露，當下的掛牌價是3380萬元，9月的掛牌價是4180萬元，上周剛剛下調800萬元。

據《周到上海》，此套位於社區中心位置的底樓複式確實相對于年中時的報價降價800萬元，這套房子地下一層有80多平方米，一樓180平方米左右，並沒有院子，窗外就是社區綠地。

“我這套房子是整個社區單價最便宜的了，比二期那套一樓還低一些。”房東爺叔還是很誠心想要賣房，他表示，降價的原因之一就是考量了社區其他二手房，所以要有價格優勢，比另一套要便宜。

房東爺叔表示這套房是自己的唯一，所以稅費便宜。

據仲介小哥透露，百匯園該房東降價自然吸引了大批看房人，一天都要接待三四批，不過，客戶們還在觀望，希望能有更大空間。

今年5月曾漲價1300萬

不過，據仲介介紹，這套房價格從上半年的2880多萬元上漲到4180多萬元，如今又降價800萬元。

也就是說，這套房今年上漲了500萬。而即使降價800萬元，房東爺叔也還能盈利不少，據透露，爺叔買入房價不到1000萬元，如果以到手價3380萬元計算，也能掙了2000多萬元。

當然，也有人感歎降價800萬還是買不起。

上海房價的確降了

而近日，國家統計局發佈的2021年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計資料。資料顯示，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續略降態勢，同比漲幅繼續回落。

其中，上海房價格持續下跌。據測算，10月份，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，二手住宅銷售價格環比下降0.4%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海10月新房成交資料雖然比9月有所回升，但市場情緒進一步降溫。體現在第四批認籌觸發積分的項目比例上和前一批相比所有下降，已經不到50%。“當月市場成交以首次改善產品為主，因此簽約速度比較快，加上市場供應恢復到相對正常節奏，幫助成交恢復正常。10月新房成交面積達到92萬平方米，也回補9月份部分虧空。基於成交產品結構上沒有太多變動，因此房價呈現微幅上漲0.1%。”

與此同時，上海市各區2021年10月房價出爐：8個市轄區下跌了。

疫情和封關都不能阻止香港豪宅價格飆升的步伐。

萊坊《香港每月物業市場報告》顯示，香港一手住宅市場雖然整體趨於平靜，但豪宅市場依然火熱。一手市場上，著名豪宅樓盤山頂聶歌信山道8號Mount Nicholson再次實現自我突破，成為亞洲樓王。

該項目最新放售的兩套住宅，以12億港元出售給同一買家，以呎價計，成為亞洲最貴的住宅物業；其中一套4544平方呎（約422平方米）的住宅呎價超過14萬港元（約人民幣150.7萬元/平米），創下亞洲分層住宅呎價新高。

Mount Nicholson是九龍倉置業和南豐集團聯合開發的精品豪宅專案，2018年時，Mount Nicholson 1號屋成交時就曾轟動香港，10.8億港元成交價，一舉刷新亞洲最貴別墅的紀錄。今年早些時候出售的車位中價格最高達1020萬港元，對很多人來說已經能買一套房，成功拿下“全球最貴住宅車位”的桂冠。

二手市場也極為活躍。中原地產的資料顯示，今年1-10月價值2000萬港元以上的豪宅（包括一手及二手）買賣合約登記數量共計3899宗，總值1725.08億港元，而去年全年豪宅交易數量和價值分別只有2405宗和1203.30億港元，相比之下增幅分別高達62.1%和43.4%。

10月豪宅交易創3月新高

今年雖然疫情仍有反復，但向來“有價有市”的香港豪宅市場不但未受影響，還不斷創下新高，萊坊預計今年全年香港豪宅價格將上漲8%。

根據中原地產的資料，今年10月價值2000萬港元以上的豪宅（包括一手及二手）買賣合約登記數量共計370宗，總值181.72億港元，環比分別增加2.2%和24.1%，創下近3個月新高。

其中一手市場方面，10月價值2000萬港元以上的豪宅買賣合約登記數量217宗，總值109.38億港元，環比分別上升20.6%和54.2%，金額創下4個月新高。

二手市場也有多個富豪買賣豪宅。例如，因持有中國恆大（3333.HK）股票血虧的華人置業（0127.HK）大股東劉鑾雄和妻子陳凱韻，10月以6億港元出售位於山頂歌賦山裡Gough Hill Residences的一套豪宅。Gough Hill Residences是會德豐地產推出的豪宅項目，共有5套獨立花園洋房，每套都有私家泳池、花園和車庫。

這套豪宅是劉鑾雄12年前以1.8億港元買入，之後送給妻子陳凱韻。實用面積4299平方呎，連5314平方呎花園、私人泳池和1717平方呎的天臺，實用呎價約13.96萬港元。

明年再漲5%

過去，內地富豪是香港豪宅市場的一個重要買家群體。香港地產人士稱，由於疫情影響，今年的豪宅市場主要靠本地買家撐起，但預計隨著通關臨近，內地富豪重新回到市場，香港豪宅市場還可能再創新高。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，儘管樓價高昂，但對於尋求長期資本增值的投資者而言，香港的豪宅仍然是不錯的資產。在大中華區目前的市場形勢下，預計未來12個月香港豪宅價格將跑贏內地重點城市。香港在2023年前將維持低利率環境，預計實際按揭利率將維持在2%以下，鼓勵更多用戶和投資者進入市場。

不過，相比全球其他城市，明年香港豪宅市場的預測漲幅還並不算高。萊坊近日公佈2021年和2022年全球豪宅預測，預計2022年全球豪宅漲幅最高的城市將是邁阿密（10%），其次是悉尼（9%）。香港的豪宅價格則相對穩定，增幅略降至5%。

萊坊認為，2022年，旅行正常化將影響所有高淨值人士買家群，包括自住業主、投資者和第二物業買家。而加息預計對豪宅市場的影響也較小，因為很多豪宅買家都以現金交易。此外，部分豪宅市場的庫存量處於歷史低位，而新住宅興建速度被拖慢，也會為 豪宅價格提供支撐，尤其是悉尼、洛杉磯和新加坡三地。

進入四季度，此前全面收緊的房地產金融政策正在迎來微調，從房企境內三大融資渠道來看，開發貸和信用債出現了邊際放鬆，而以信託為主的表外融資渠道依舊收緊。

該趨勢正在以數據的形式對外顯現。10月份，金融機構對涉房貸款的投放較上月大幅回升，主要體現在房地產開發貸和個人住房貸款的環比多增；進入11月份後，房企信用債發行明顯提速，發行規模較10月翻番。

信託方面的數據較為滯後，就集合信託市場來看，繼10月份房地產集合信託成立規模大幅下滑後，11月份以來環比有所回升。11月26日，21世紀經濟報導記者採訪多家信託公司人士獲悉，目前監管部門針對房地產信託的餘額管控並未放鬆。

11月25日，中信期貨宏觀研究團隊發布研究報告稱，從全國范圍來看，房企融資放鬆是從偏緊回歸中性，並非大幅放水。在房住不炒的大背景下，預計全國房企仍持謹慎態度，未來半年房地產投資增速大概率還會有所回落，但不會大幅下降。

前三季度房企融資渠道全面收緊

“開始的時候，我很慶幸，頭部房企的雷我們都沒踩到，可沒過多久我也擔心起來，保不准下一個倒下的就是我們的交易對手，因為市場預期變了，整個房企的融資環境都受到了影響。”11月26日，華東某信託公司一位從業人員向21世紀經濟報導記者感嘆道。

同日，某頭部信託公司副總向記者表示，現在銀保監會對信託的要求是整體必須壓降，並未有鬆動跡象。有信託公司人士則稱，目前房企風險事件頻發，高信用的房企可通過發債或者銀行渠道拿到低成本資金，而信用較差的房企，即使公司有額度也不敢放。

上述感言亦是今年房企形勢的真實寫照。

11月14日，国家金融与发展实验室（NIFD）发布的房地产金融三季度报告指出，随着房企“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融审慎制度的建立和实施，商业银行对新增开发贷的发放更为审慎，房地产开发贷款呈现出了显著收紧信号。

從央行公佈的金融機構貸款投向統計數據來看，截至2021年第三季度末，房地產開發貸款餘額為12.16萬億元，同比增速僅為0.02%；開發貸餘額增速已經連續12個季度下降，存量餘額連續兩個季度負增長。

監管亦同步扼住了表外輸血房企的信託融資渠道。

2019年下半年，銀保監會開始督導信託公司製定房地產信託和通道業務壓降計劃，明確相應時間安排和壓降任務，進行餘額管控，此後加碼對融資類業務進行指標化管理，多措並舉防范金融同業及市場資金借道信託違規輸血房企。

從信託業協會數據來看，房地產信託餘額規模從2019年第三季度開始，連續八個季度下降。截至2021年第二季度末，房地產信託餘額為2.08萬億元，與2020年末相比，餘額壓降了2008.11 億元。

中國信登登記數據亦顯示，2021年9月份新增的信託規模中，投向房地產行業規模為389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。

與此同時，房企境內外信用債發行規模均在下滑。

上述報告顯示，2021年前三季度，境內信用債（不包括資產證券化產品）發行總額是4600.39億元，同比下降7.87%；境外債發行規模為400.78億美元（約為2594.28億元人民幣），同比下降24.75%，下降幅度較大。

截至2021年第三季度末，房企境內信用債待還餘額為1.92萬億元，其中，三年內到期債券餘額為1.16萬億元；內地房企境外債存量餘額為2024.29億美元（約為1.31萬億元人民幣）。

NIFD房地產金融研究團隊指出，對於部分槓桿率較高的房企，其新增的境內信用債規模並不足以覆蓋其到期債券的償付規模，發生債券違約的風險大幅增加。

至此，受全面收緊的房地產金融政策影響，2021年前三季度，多家大型房企爆發流動性風險。其中，重慶協信、天房集團、華夏幸福（包括子公司九通基業投資）、泰禾集團、泛海控股、新華聯、四川藍光、正源地產等8家債券發行主體的境內信用發生債違約，違約規模（違約日債券餘額）達到672.23億元，房企債務違約已經成為債市違約的主力；某房企大規模的商票違約兌付；建業地產因流動性風險向地方政府尋求支持和幫助。近期，陽光100、花樣年、新力控股、當代置業等多家大型房企的境外債也發生了違約。

金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降導致的信貸收縮行為亦引起了監管的關注。9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

“合理的資金需求正在得到滿足”

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上亦透露了召開上述座談會的原因。

他表示，近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。

此外，部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鍊緊繃。

“針對這些情況，人民銀行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會。”鄒瀾說道。

緊接著，在10月20日的2021年金融街論壇年會上，國務院副總理劉鶴指出，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

同時，央行副行長潘功勝亦在該論壇上表示，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現一點波動，這是市場主體在個別企業違約事件出現之後的應激反應。“在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。”

從市場面上來看，10月份銀行的個人按揭貸款發放開始提速。此前，某銀行深圳分行個貸部總經理向21世紀經濟報導記者表示，其行內原本積壓的個貸審批在10月份緩解了很多，“應該是積極落實政策的效果”。

進入11月份後，房企直接融資層面迎來利好。

11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，21世紀經濟報導記者核實到，包括招商蛇口、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會，多家公司均申請了在銀行間市場發債融資。

根據中指研究院監測，截至2021年11月23日，11月房地產企業信用債發行明顯提速，發行規模已達425.4億元，發行量是上月的227.2%。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星指出，本月境內房企信用債發行人仍以央企及地方國企為主，僅金地一家為混合所有製企業，民企等待邊際放鬆仍需時日。

此外，本月僅有港龍中國一家成功發行1.58億美元債，房企連續暴雷、評級機構下調信評級別等因素導致海外融資渠道基本關閉。

“隨著近期房地產監管政策釋放一定暖意，地產融資環境邊際好轉。”中誠信國際在11月23日發布的策略週報中稱，但目前銀行間市場以高信用等級國有房企發債為主，金融機構對於民營地產主體仍有所規避，短期民營地產融資壓力仍然較大。

監管部門在對房地產貸款相關表述上亦出現了變化。

11月10日，央行披露10月份社融規模數據報告時，首次發布了單月個人住房貸款統計數據。緊接著，有數家權威媒體從金融管理部門和多家銀行了解到，10月份房地產貸款投放較9月大幅回升，環比多增超過1500億元，其中房地產開發貸款環比多增500多億，個人住房貸款環比多增超千億。“金融機構對房地產行業的融資行為明顯改善，預計11月份仍將保持環比增長態勢。”

“房地產合理貸款需求得到滿足。”11月19日，中國銀保監會新聞發言人答記者問時提到，10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。

綜合來看，即便近期監管在多個場合為房企融資發聲，但同步強調的依舊是：

上述反復強調的話亦被寫在《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》的下一階段主要政策思路中。

又一個利用集資方式炒房牟利的投機客倒下。

據北京青年報消息，杭州市公安局蕭山區分局11月25日開具的拘留通知書顯示，該局已將涉嫌詐騙罪的魏某刑事拘留。魏某是杭州奧體板塊天璞易居房友門店店主，因炒賣杭州奧體房源被業界人士稱為“奧體房姐”。

目前，“奧體房姐”所在的門店已被關閉。“奧體房姐”倒下的真相如何，其涉及面有多大？目前，杭州警方正在進一步調查之中。

“奧體房姐”所採取的模式並非首次出現。作為炒房者，以“奧體房姐”為代表的投機客，不滿足於自有資金炒房，而是以所謂集資方式實現“眾籌”炒房。

相比於銀行借貸，這一模式利息要高得多，但卻能突破個人房貸額度限制，實現資金滾雪球效應，從市場上獲得大量房源。一旦房價快速上漲，“奧體房姐”們就可從中賺取房價漲幅與集資利息之間的收益差。由於本金基數高，最終得到的回報也就可想而知。

然而，這一模式是建立在房價保持高增長態勢基礎上的。隨著國家對房地產宏觀調控的持續收緊，在供應端，通過強化信貸及其他金融市場監管，堵住房企低成本融資通道，遏製過去的高負債擴張勢頭，減少其天價拿地的衝動。同時，對某些熱點地區採取行政指導價的監管模式，不讓開發商漫天漲價。

在需求端，通過房貸利息提高、購房資格審核等手段，壓縮炒房者入市空間，加大其炒房成本。如此雙管齊下，也就逐步顯現出調控成效。

今年三季度以來，中央和地方針對部分樓盤房價的回漲苗頭，密集出台調控政策，熱點城市政策亦持續完善“打補丁”，房地產信貸進一步收緊，類似“經營貸”流入房市的灰色地帶得以整頓，市場預期也在發生轉變，全國房地產市場迅速降溫。

中國房地產指數係統百城價格指數顯示，2021年前三季度百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期收窄0.05個百分點，上漲勢頭獲得有效遏制。

由此可見，房地產市場的整體風向已然轉變，房價“只漲不跌”的神話正被打破。在此背景下，“奧體房姐”面臨手中囤積房源價格下跌、抵不上所需支付集資款的巨大風險，甚至可能因房子遲遲無法變現而引發資金鍊斷裂，給相關集資者帶來不可估量的損失。

因此，“奧體房姐”及其他採取同類加槓桿方式的投機客出事，是必然的。有關部門對此及時出手，能夠有效規避相關風險擴散。

與此同時，通過對“奧體房姐”的依法查處，也向社會釋放出明確信號：所謂“集資炒房”模式，與國家宏觀政策精神相悖，在“房住不炒”的發展趨勢下難以繼續，任何有理性的購房者都不能再輕信他人，將自己的血汗錢投入到這場違法集資遊戲中。

否則，一來集資炒房鏈條斷裂，購房者就會承受利息乃至本金被吞噬的嚴重後果，二來此舉也是在間接縱容“奧體房姐”們，成為其炒房幫兇。畢竟，雪崩的時候，沒有一片雪花是無辜的。

而“奧體房姐”們的“隕落”，則有利於維護房地產市場良性發展生態，讓開發商、購房者等各方形成“穩價格、穩預期”的集體理性。

縱觀“次貸危機”帶來的經驗教訓，少一些“奧體房姐”，多一些專注房屋質量提升、採取穩健經營的開發商、量力而行而不是將人生賭注押在一套房的購房者，我國房地產市場方能真正成為利國利民的支柱產業，充分滿足民眾“居者有其屋”的美好生活需求。

最近，一則關於虛擬房地產的消息又給“元宇宙”概念添了一把火。

日前，在虛擬世界平台Decentraland裡，一塊數字土地被賣出243萬美元（約合人民幣1552萬元）的高價，再次刷新了虛擬房產的價格紀錄。這塊土地位於時尚街區中心（FashionStreetEstate），買主為數字投資集團Tokens.com的子公司MetaversGroup，這塊數字土地將用來擴張數字時尚地產。

“天價虛擬房產”的消息一出，迅速吸引了人們的注意。很多人對這一現像都有些“百思不得其解”，現實世界中的房產會給人一種歸屬感，能幫人遮風擋雨。但是，虛擬房地產的價值在哪裡，為什麼一塊看不見摸不著的虛擬土地能賣出如此高價？

其實虛擬房地產早已經不是新鮮事兒了。十幾年前，就有一位英國網絡遊戲玩家，將自己在《EntropiaUniverse》遊戲中的虛擬房產賣出了63.5萬美元的高價，這款遊戲以在宇宙開拓殖民地為主題。

上文提到的Decentraland2017年就已經成立，上一次虛擬房地產的成交紀錄發生在今年6月份。買方為元宇宙房地產投資者和開發商RepublicRealm，其以129.5萬枚MANA幣，約為91.3萬美元的價格，購買了Decentraland中的259塊數字地皮。據RepublicRealm官網介紹其為AxieInfinity、Decentraland、TheSandbox和Treeverse中最大的土地所有者之一。

此前，一對上海95後情侶購入一套虛擬房產準備當作婚房的消息也上了熱搜。最近一段時間，AxieInfinity也發布推文稱遊戲中的一塊創世（Genesis）地塊以550ETH的價格售出，出售時價值約為230萬美元。

越賣越高的價格，一次次刷新著人們的認知。元宇宙的“炒房熱”會持續多久呢？

“這種高價虛擬房產更多的還是噱頭，為了保持元宇宙的發展熱度，會不斷地有一些奪人眼球的概念加入進來。比如最近又出現了虛擬超級遊艇的概念。以從業者的角度來看，這種天價虛擬房產的成交情況不會長久，其實際成交量數據的真實性也有待考證。”一位不願具名的元宇宙產業鏈相關從業人員說。

另一個需要考慮的問題是，我們是否可以用看待現實世界中房產的眼光，去衡量虛擬房地產的價值？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，元宇宙虛擬房產交易的情況，更多還是屬於金融方面的問題，需要金融部門監管。至於此類交易和房地產的關係，目前還需要觀察。元宇宙世界中，此類虛擬房地產的定位和功能是什麼，有待於後續進一步研究。

那麼，價格被“炒上天”的虛擬房地產真的值嗎？盤古智庫高級研究員江瀚對《證券日報》記者表示，如果未來元宇宙得到了非常好的發展，那麼在元宇宙裡的房地產肯定是有它的價格。因為在市場中只要需求是快速增長的，而供給卻是相對有限的，必然會出現供不應求的情況。但是，對於當前的這些所謂的在元宇宙裡炒作房地產的人來說，就是純粹在炒概念。因為現在離真正實現元宇宙還有很遠的路要走，在元宇宙的技術實現手段都還沒有達成共識的情況下，所謂的構建元宇宙概念以及在上面炒作房地產就是“擊鼓傳花”，是沒有任何價值的泡沫。

樓市的轉涼，你感受到了嗎？

房價下行的壓力之下，11月以來，多地陸續出台房價“限跌令”。光明正大降價被“限跌”之後，房企們又想出了新招，“打骨折”的工抵房如雨後春筍般冒出。

買房人們，能在這場博弈中撿漏嗎？

“滿城盡是工抵房”

近來，“工抵房”“內部房源”等關鍵詞擠滿了房產中介的朋友圈。工抵房不僅在二三線城市頻頻現身，也在廣州、成都、南京等一線、新一線城市冒頭。有媒體統計，近期廣州推出工抵房的樓盤數量達到十餘個，從郊區到主城區均有項目涉及。

“工抵房”即工程抵賬房，是開發商用於給工程方抵扣工程款的一種方式。工程方需要的不是房子而是資金，因此在拿到抵押的房子後，往往會選擇打折降價快速銷售以回籠資金。

“工抵房不是什麼新鮮事，之前一直有的。只不過前幾年房子都很好賣，流動資金充裕，開發商不缺錢自然也不會以房抵賬。最近行情不好，開發商拿不出錢了，就又用起工抵房的辦法了。”某二線省會城市一房產中介公司負責人陳瑩(化名)告訴中新網。

陳瑩表示，之前，因為工抵房往往會便宜幾萬或十幾萬，大量的降價會影響樓盤整體價格，這是開發商不願看到的，所以會做一些限制，比如暫時不給備案、不給貸款等。還會設置較高的付款條件，付款時間也會比較緊張。出售時還經常只有三聯收據，有一定風險。

但房價的下跌讓工抵房也出現了一些變化。陳瑩表示，想方設法降價促銷成了房企近期的主要動作。“一個個鉚著勁兒比誰便宜得狠，有些外圍區的盤更是直接貼著地價賣。”這就使得陳瑩最近接手的工抵房不僅可以貸款，且能很快過戶辦理房產證。

“我們有時候也會調侃說'滿城盡是工抵房'。”陳瑩估計當下工抵房的市場價位，二線城市能達到一般商品房的7-8折，三四線城市、尤其是一些本來就相對弱勢的樓盤，價格腰斬的也不在少數。

但在這些吸引人的條件背後，工抵房也埋藏著不少隱患。

警惕！工抵房的“兩幅面孔”

身在某三線城市的買房人黃女士，最近就差點吃了工抵房的虧。

“我是9月通過中介，從工程老闆處訂了一套工抵房，總價本來就不高，還便宜了差不多十萬塊錢。當時承諾我是和售樓部直接簽合同，我就簽了認購書交了四成的首付。”黃女士告訴中新網。

黃女士著急簽合同，才能盡快辦理房產證和按揭，但售樓處一直以各種藉口拖延。等了一個多月後，黃女士經房管局查詢才發現，這戶房產已經是抵押狀態，不解押就不能交易，所以售樓處沒法簽合同。

被售樓部和工程老闆聯手欺騙的黃女士很糾結要不要退房，好在前幾天撥打了市長熱線後，開發商轉變態度積極處理，並承諾在15天內簽合同辦按揭。

“確認工抵房是否被抵押，重點要看工程抵押協議、樓盤預售證等相關證件，條件允許的話最好到房產相關部門去核實。如果開發商推三阻四，就要小心房屋很有可能已經被抵押出去了。”陳瑩說。

除此之外，根據以往經驗，工抵房還可能存在因缺乏相關部門檢驗無法過戶、工程方已與開發商簽訂購房合同並備案、簽錯合同主體等的風險，都需要購房者多加小心。

陳瑩表示，真正的工抵房，在房源品質售後服務方面，和正常出售的商品房是沒有區別的。要避免此類問題，應要求開發商提供齊全的賣房手續，做到“五證齊全”。另外，最重要的是認准開發商，手續、合同、認購、錢最好都是直接給到開發商，如果是非開發商賬戶，一定要做到“三方共管”。

穿著“工抵房”外衣的“促銷房”

近段時間的工抵房井噴，除了因為開發商現金流壓力比較大之外，另外一種情況則是打著工抵房旗號的普通在售商品房。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，部分房企推出的產品本身並不一定是“工抵房”，而是普通在售商品房，為了回籠資金，要對價格進行調整，但又怕老業主形成很大的反彈情緒，這樣一來也會以“工抵房”的名義來進行銷售，是一種變相的降價促銷行為。

陳瑩也表示，這種情況下開發商一般會把促銷房委託給當地中介出售，售樓處還是正常的價格，避免麻煩，這些房子需要特別關注產權問題。

最近，網絡上也出現了非常多老業主的維權行動。有身在河北石家莊的業主反映，自己2020年以單價14600元買的房，前幾天被開發商以工抵房為名義按單價11000元出售，4小時交易40餘套，80平方米的房子就差了20多萬元。

老業主委屈，開發商無奈，陳瑩覺得，這只能說是房企在艱難時刻迫不得已的選擇。

同策研究院指出，雖然“限跌令”等手段能將房價穩在一定水平，但市場有價無市，反而使得房企無法通過打折促銷方式快速回籠資金。

張波也表示，進入第四季度，房企加快現金回流的訴求不斷增強，雖然整體融資出現有向好的跡象，但並不會改變行業融資難的問題。這也是房企不斷加快銷售節奏的重要原因，通過降價的方式來拉動銷量提升。

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每月15萬元 較短約貴五成

零售市道好轉，中環皇后大道中九號基座商場嘉軒廣場近期連錄地舖租賃成交，當中鄰近商場正門入口旁的地舖，最新獲零售商提早3個月預租，為近期少見現象；月租15萬元，較現時短租客的租金高出五成。

較3年前租金仍低37%

據了解，嘉軒廣場地下G2號舖，建築面積約1350方呎，位於嘉軒廣場正門入口旁，舖位面向雪廠街，原由時裝零售商I.T旗下品牌在2018年起租用，當時月租為23.8萬元，呎租約176元。該份租約在今年2月已屆滿，租戶亦不續約遷出。

由於今年初零售市道未見起色，該舖位一直未能覓得長租客，故只能以每月約10萬元短租予一家時裝店，呎租約74元，據悉租期至明年2月。業主同時間在市場上放長租，每月叫租15萬元。

因近期市道明顯好轉，市場上不少吉舖已獲吸納，故上述舖位亦獲最少3組租客爭奪，最終由一家零售商以每月15萬元簽約3年，呎租約111元。最新成交月租較目前短租大幅高出50%；惟若與3年前舊租約相比，則下跌37%。

鄰近的嘉軒廣場地下G5號舖，建築面積約1285方呎，獲零售租客以每月約12萬元承租，呎租約93.4元，較今年中叫租每月11萬元高出9.1%，但較該舖位2019年月租約28萬元，卻下跌約57.1%。

聯成舖丟空兩年獲承租

至於嘉軒廣場面向皇后大道中的地下G11號舖，建築面積約721方呎，原由珠寶品牌APM Monaco以每月24萬元租用，呎租約333元。租戶在去年結業，舖位已丟空一年，現由數碼資產平台Q9 Capital租用，月租約16.3萬元，呎租約226元，較原租金下挫32.1%。

同屬零售旺段的皇后大道中41至47號聯成大廈地下41號舖連閣樓及地庫，建築面積共4450方呎，已丟空超過兩年，本月由售賣禮品、玩具、童裝與家居裝飾等商品的Petit Bazaar斥資每月30萬元承租3年，呎租約67.4元。該舖位原由童裝店以每月102萬元租用，至2019年10月租約屆滿結業，舖位一直丟空放租2年，終大幅降價租出，月租較舊租勁減72萬元（70.6%）。

泛海巨舖意向呎租105元

雖然近期中環地舖租賃明顯較為活躍，例如上月有報道指皇后大道中29號華人行地下G1號舖，建築面積約1093方呎，以每月約50萬元由周大福（01929）租用，呎租457元，較舊租下跌61.5%；但是，面積較大的舖位依然缺乏承接；皇后大道中59至65號泛海大廈地下及1樓，坐落在皇后大道中及砵典乍街交界，合共建築面積約19071方呎，原為英國時裝品牌Topshop旗艦店，該店去年10月結業後，至今只曾以短租形式租出一個半月；目前以每月200萬元放租，意向呎租約105元。

近日金融市場不穩，部分買家持觀望態度。中原地產十大二手屋苑過去兩天（27日至28日）共錄得12宗成交，按周減少4宗（25%），惟仍是連續3個周末企穩雙位數水平；零成交屋苑則按周減少一個，只有鰂魚涌康怡花園及觀塘麗港城未聞成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去周末十大屋苑成交量有所回落，主要受近日環球金融市場波動影響，上周五港股、美股等急瀉，市場不確定因素增加，影響物業市場氣氛，部分準買家轉持觀望態度。

布少明：買家憧憬通關

美聯物業分行統計，過去兩天十大藍籌屋苑錄得約18宗交易，按周增加一宗（5.9%），連升4周兼創近13個周末新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明說，近月多個新盤大賣，刺激購買力源源釋放，有部分二手業主為吸客願擴大議價幅度，加上過去周末暫未有全新焦點一手大盤開售，部分向隅客回流二手市場，不少筍盤獲得承接。布少明指出，市場憧憬中港兩地通關在即，不少買家睇好後市而加快入市決定，料一二手交投量繼續穩步向好。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去兩天十大指標屋苑錄得12宗交投賣，按周多一宗（9.1%），連續兩個周末錄得雙位數成交。利嘉閣地產總裁廖偉強分析，快將通關消息持續提升買家入市信心，刺激二手樓市氣氛。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽謂，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑過去周末有10宗買賣，按周減少三成，但仍是連續兩周保持雙位數。

美聯旺舖營業董事劉嘉輝說，該行獲委託獨家代理上水龍琛路33號龍豐花園一樓7號舖連租約放售事宜，該舖位建築面積約600方呎，業主原意向售價約2500萬元，最新減價約510萬元（20.4%），意向價降至1990萬元，每方呎叫價約33167元。

一手本年暫沽16373伙 超去年全年11%

隨着本地疫情受控，新盤市場表現頗理想，截至11月，本年一手買賣已超越去年全年數字逾1成。與此同時，發展商趕在年底推出全新項目，12月料有7個全新盤登場，提供逾1,700伙，當中最大型項目為The YOHO Hub，涉逾1,000伙。

綜合市場消息，本月截至28日，一手市場共錄約1,748宗成交，並累計錄約16,373宗買賣，相較去年全年所錄約14,730伙，上升約11%。

元朗The YOHO Hub 料快批預售

根據中原地產資料顯示，截至11月24日，11月一手買賣合約登記宗數最高的新盤為沙田星凱堤岸，暫錄691宗，總值70.17億元，其次為將軍澳海茵莊園，錄315宗，市值19.27億元，而排名第3為將軍澳日出康城10期LP10，錄60宗買賣，總值9.44億元。該行估計，11月全月約有1,800宗一手成交。

傳統而言，聖誕節算是樓市淡季，惟疫情影響令大部分港人留港消費，故發展商把握機會推盤，12月新盤市場預計有7個全新盤可供推售，當中最矚目的相信是新地 （00016） 元朗站上蓋新盤The YOHO Hub第B期，共提供1,030伙，料為本年最後一個推出的逾千伙項目。新地副董事總經理雷霆表示，項目料於短期內獲批預售樓花同意書，屆時將盡快公布售樓說明書，很大機會於下月推售。

至於恆隆地產 （00101） 旗下九龍灣新盤皓日，提供294伙，預計在短期內開價，首批涉及不少於60伙。發展商指，項目的示範單位於上周六（27日）已首度開放予公眾參觀，並大受區內換樓客歡迎，亦受區內分支家庭客支持，當中不少屬於為子女尋找新盤的父母及於九龍區上班的年輕上車客。

堅道CAINE HILL 提供187單位

另外，恆地 （00012） 發展的堅道新盤CAINE HILL。項目屬舊契項目，提供187伙，戶型涵蓋開放式至2房。而信置 （00083） 與市區重建局合作發展的上環新盤ONE CENTRAL PLACE則提供121伙，仍待批預售樓花同意書。資本策略 （00497） 旗下尚家生活旗下古洞南豪宅新盤項目華第第1期，已上載樓書。第1期涉5個洋房大屋，實用面積由5,809至6,940平方呎，每間大屋均設私人花園連游泳池、平台及停車位。

美聯物業住宅部行政總裁布少明初步估計，下月一手成交有機會達到1,500宗水平。此外，有見市場各種利好因素浮現，加上樓價持續在高位爭持，預計樓價將平穩發展，並有機會輕微上升約1%。

10大屋苑兩天錄約12成交 一城3房明賺暗蝕

新盤購買力回流二手市場帶動，元朗區二手交投價量齊升，11月錄逾160宗成交，個別半新盤造價創新高。

市場消息透露，額外印花稅限售期剛屆滿的朗城滙本月連錄2宗成交。其中1座中層C室，實用面積331平方呎，屬於1房間隔，原本叫價720萬元放盤，議價後以708萬元易手，呎價21,390元，創屋苑呎價新高紀錄，也是區內二手呎價次高紀錄，稍低於朗屏8號呎價2.2萬元。

辣稅期解禁 708萬易手

朗城滙屬於區內半新盤，額外印稅禁售期剛剛屆滿，近月開始出現二手買賣個案。區內代理指出，1座C室望開揚城市景及遠山景，質素不俗。加上單位基本上沒有入住，是次沽貨帳面獲利150萬元，3年升值27%。

其次同區溱柏10座高層H室，實用面積272平方呎，屬於開放式間隔，剛以450萬元易手，呎價16,544元，屬於理想價水平。原業主於2018年以約430萬元購入，持貨3年帳面獲利20萬元離場。

至於傳統藍籌屋苑方面，綜合4大地產產代理數據，10大屋苑過去2天錄得約10至18宗買賣（各代理選取屋苑稍有不同），當中美聯物業錄得18宗買賣，按周上升5.9%，連升4周，並創13個周末新高，交投氣氛活躍。而中原地產選取的10大屋苑則錄得12宗買賣，按周回落25%。

代理：憧憬通關 加快入市

其中，沙田第一城11座中層C室，實用面積484平方呎，3房間隔，775萬元易手，呎價16,012元。原業主於2018年10月以750萬元買入單位，持貨3年，帳面僅升3.3%。若連購入單位的釐印費（28萬）及代理佣金計，估計明賺暗蝕近18萬元離場。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，近日環球金融市場波動，上周五港股、美股等急瀉，市場不確定因素增加，難免影響了物業市場氣氛，有部分買家對入市轉持觀望態度。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近月多個新盤大賣，刺激購買力源源釋放，隨着政府透露兩地通關對接取得良好進展，市場憧憬中港兩地通關在即，不少買家睇好後市，加快其入市決定，故睇好一二手交投量繼續穩步向好。

元朗區受北部都會區概念帶動，吸引市民進駐，中原副區域營業經理王勤學表示，元朗蝶翠峰15座低層B室，面積794方呎，三房套房連儲物房間隔，以805萬成交，呎價10139元。

買家為上車客，鍾情上址內櫳企理實用，保養得宜。原業主則於2006年12月以200萬購入單位，現沽出單位，帳面獲利605萬，單位15年內升值3倍。蝶翠峰本月錄約4宗成交，部分新盤向隅客回流二手市場入市，帶動屋苑成交加快。

本港樓價近年偏高，而部分長情業主更不惜「割愛」沽貨。世紀21奇豐區域經理胡佩碧表示，馬鞍山新港城G座中層5室，面積551方呎，屬3房間隔，以920萬沽出，呎價16697元，屬市價水平，買家為相同屋苑換樓客，沽出兩房單位後，購入上址「細屋換大屋」。原業主早於95年以一手價330萬購入，持貨逾26年，帳面獲利590萬，升值約1.8倍。

置業需求殷切，而部分擁靚景的單位，更獲買家垂青，中原分行經理劉耀琛表示，天水圍嘉湖山莊美湖居6座高層F室，面積為441方呎，兩房間隔，眺望米埔景，屬屋苑優質單位，以562萬沽出，呎價12744元，屬市價水平，買家為外區90後上車客，早前已於區內密密覓盤睇樓，認為該屋苑「性價比」高，加上單位坐享開揚景致，故決定購入上址作「安樂窩」，原業主於2017年4月以423萬買入，持貨4年多帳面獲利139萬，單位期間升值33%。

劉耀琛續指出，受低息環境及剛需等利好因素支持，該屋苑近期交投不俗，本月至今錄27宗成交，已突破上月全月的26宗水平，上址同類放盤僅餘數伙，叫價由約578萬起。

新地今年年底三盤齊發，先前天水圍Wetland Seasons Bay第二期熱銷，與恆基及會德豐地產合作的堅尼地城KENNEDY 38近期繼續推售，而元朗The YOHO Hub亦如箭在弦。

而作為賣樓主帥的新地副董事總經理雷霆表示，可謂賣樓不停步，同系元朗The YOHO Hub為新地本年壓軸大盤，預計於短期內獲批預售樓花同意書，屆時將盡快公布售樓說明書，很大機會於下月推售。項目快將推出的第一期涉1030伙，提供1房至4房多元戶型。

隨著多個新盤接連推出，據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，11月一手成交錄逾1748宗，較10月的1622宗，按月升約7.8%，並創今年6月後，約5個月以來的新高。至於過去周末，一手市場錄約25宗成交，較上周末的124宗，下跌約80%。

各發展商中，以會德豐地產沽出單位數量最多，涉及約504伙，主要來自沽出約488伙的啟德MONACO ONE，其次為新地，於11月沽出約502伙，主要來自天水圍WETLAND SEASONS BAY第2期，沽出約304伙，此外，長實於本月沽出約309伙，當中以洪水橋#LYOS為主，該盤售出約306伙。

此外，由新地、恆基及會德豐地產合作發展的堅尼地城KENNEDY 38，新地副董事總經理雷霆表示，項目推售一周售逾160伙，套現逾14億，即將招標項目兩伙特色單位，對銷情具有信心，指單位條件優秀，料創同區新高價。至於元朗The YOHO Hub第一期，料短期內獲批售樓紙，料12月初銷售。

新地代理副總經理唐錦江指，該兩伙為33樓的A及B室，均屬連天台單位，其中A室面積1000方呎，B室面積566方呎，同時將參考其他天台特色戶成交價，預計是次推售單位呎價逾5萬。

恆基旗下粉嶺高爾夫．御苑錄撻訂，據成交記錄冊顯示，3座低層B室，原於本月初以逾1402萬易手，但買家選擇撻訂，料遭殺訂逾70萬。

由新世界及港鐵合作發展的大圍站柏傲莊III，第1及8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，須拆卸重建，據悉，屋宇署已批出上述項目施工方案，預計下月初開始動工拆樓。