11月房市買氣熱度續強，六都11月建物買賣移轉棟數2.59萬棟，月增9％、年增6％，受惠台積電設廠效應，台南、高雄前11月移轉棟數均已超越2020全年，高雄更寫下近六年來單月最大量；在南台灣房市熱潮的帶動下，各界普遍看好2021年全台全年交易量上看35萬棟。

根據六都地政局1日公布的買賣移轉棟數資料，與10月相較，除桃園市微跌外，其餘五都均呈正成長；與去年同期相較，除台北、台中外，其餘四都均優於2020年同期。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房市交易熱絡，12月工作天數也較10、11月還多，12月移轉棟數有機會再向上推升，全年移轉棟數有機會挑戰35萬棟，創下八年新高，加上房價表現漲勢明確，2021年房市是「價量齊揚」的一年。

新北市因二重右岸、板橋江翠、林口新市鎮等整體開發區有大量新成屋交屋推升交易量，11月移轉量7,113棟、月增10.7％、年增17.6％；高雄則是近期受惠於台積電設廠議題，替房市增添想像空間，11月達4,715棟、月增15.6％、年增26.1％；新北、高雄雙雙創下了房地合一稅實施近六年來最大量。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管房市管制、稅制新規定陸續啟動，不過低利、通膨危機讓市場資金持續流向不動產，南台灣房價相對低、受惠科技園區、半導體擴廠利多，持續引入投資買盤。

2021年六都前11月交易量已近24萬棟，高雄、台南二都不僅年增18％、17％，分居六都前二名，也都刷新縣市合併以來新高記錄。

新興工業區發展領漲蛋白區房價，漲幅驚人！據吉家網發布第三季房市季報顯示，全台房價年漲幅前十名行政區清一色為新興工業區所帶動的蛋白區，這也是國內房市發展50年來，首次蛋白區全面強勁翻轉的特殊現象；漲幅前十大行政區，以新竹竹北年漲幅25％最高。

該季報顯示，竹北房價年漲幅達25％，高雄岡山、台南新市年漲幅均逾二成，台中的大雅、豐原、潭子，台南的永康、北區，高雄的楠梓、仁武等行政區年漲幅均逾15％，房市因製造業回流帶動，房市進入主升段勁揚階段。

吉家網董事長李同榮指出，此波房市上升趨勢行情由製造業回流帶動，以半導體為首科技業大廠擴廠投資新興工業區、產業南移，創造就業機會與周邊商圈聚落，過去房價基期低的蛋白區，因產業擴廠效應全面飆升，新興工業區周邊蛋白區轉土為金，房市漲幅相當驚人。

竹科為高端科技產業重鎮、新竹亦是所得最高城市，帶動周邊房價勁揚；台中因交通建設都會向北延伸，大雅工業區經潭子延伸至后里的帶狀工業走廊，間接促進潭子、豐原、后里房市景氣繁榮。

而台積電帶動南高工業區呈蜿蜒式「S」廊帶的發展趨勢，連帶新興工業區帶動南部房市半導體化，岡山工業區因台商回流與捷運交通便利，房價又處於低基期，房價漲幅度超過高雄各區。

李同榮認為，此波由新興工業區所帶動的蛋白區全面飆升行情，將會持續發酵兩年，南北均衡發展對房市而言是個好現象，不過土地及預售市場趁勢過度炒作，當蛋白區逐漸補漲到頂，加上升息與政策打房等不利因素，市場就有反轉隱憂。

11月五都建物買賣移轉棟數增加

年底交屋潮湧現，根據六都最新統計，11月建物買賣移轉棟數，除桃園市較上月微減1棟外，其餘五都均增加；其中，雙北市、高雄市月增逾1成最明顯。房產業者指出，台南、高雄今年前11個月累積移轉量已經超越去年全年，南台灣房市買氣熱過北台灣。

雙北、高市月增逾1成
根據六都地政局發布11月買賣移轉棟數，台北市2711棟、月增10.79%，新北市7113棟、月增10.71%，桃園市4426棟、月減1棟，台中市4762棟、月增8.85%，台南市2227棟、月增8.21%，高雄市4715棟、月增15.59%。

累計今年前11月，除台北市未達去年全年移轉量9成，其餘均超過9成，尤其台南、高雄前11月移轉棟數已超越去年全年，其中台南前11月移轉量較去年全年多出5.77%、高雄則多出4.77%。

今年房市 價量齊揚
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年10月房市買氣熱絡，推升11月建物買賣移轉棟數；其中，新北市11月移轉棟數回到7千棟，高雄市則超過4700棟，雙雙創下2016年1月房地合一稅制上路後、近71個月以來新高。目前房市交易熱絡，加上12月工作天數也較10、11月多，預估12月移轉棟數有機會再向上推升，全年移轉棟數有機會挑戰35萬棟，可望創8年新高，今年房市可說「價量齊揚」。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，南二都有高科技業投資利多、重劃區大量供給新屋，加上房價低基期、房貸負擔比維持3成左右，不僅在地買盤買得起，更成為新就業人口剛需及外來投資買盤鎖定的囊中物，因此只要供給量夠，交易量很容易放大。

台電日前完成北儲舊址都更案公開評選，冠德建設（2520）獲得最優申請人資格，昨（1）日舉行簽約儀式，將興建二棟地上22層，地下四層複合式商業及住宅大樓，預計2024年動工、2029年底前完工，全案投入成本約100億至120億元，開發後市值上看300億元。

北儲都更案是國內首宗由國營事業主辦公開評選的公辦都更案，亦是台北市政府提出東區門戶計畫的一環。台電將分回一棟商辦，並由冠德保證回租十年，租金至少一年5億元。

簽約儀式由台電董事長楊偉甫與冠德董事長馬志綱簽署。

本案規劃興建二棟住商大樓，台電將透過權利變換方式，分回獨棟商用辦公大樓，並由冠德保證回租十年，並出租收益。另外，在連接商辦大樓及住宅大樓中間，預計打造成環球購物中心，共有四層樓、4,400坪商業面積。

六都11月買賣移轉棟數出爐，合計共25,954棟，較10月增9%，較去年同期增5.5%；累計前11月買賣移轉棟數，則寫23.9萬棟佳績，刷新近八年來同期新高紀錄。

業界估計，12月買賣移轉棟數有望續升，全年交易量若站上35萬棟，則將改寫近八年來數字；另，搭配房價表現來看，2021年房市將是「價量齊揚」的一年。

六都表現最亮眼的為高雄，月增15.6%、年增26.1%，移轉棟數增幅居六都之冠，也創下房地合一2.0上路後的新高。主要是南部受惠台積電設廠效應話題，加上平均房價低於北部及中部的優勢，因此持續引入投資置產買盤。

新北為交易量站回7,000棟，其中又以三重區、林口區、板橋區增加較多。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，主要因新成屋移轉棟數增加所致，而新成屋交易主要集中在二重右岸重劃區、板橋江翠、林口新市鎮等整體開發區。

11月移轉棟數較去年同期衰退的城市為台北、台中，分別年減17.1%、8.3%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，雖然跟前月相比交易量還有成長，不過跟去年同期相比略有降溫跡象，台北市去年底爆出交易量，今年成交趨於平穩，台中11月量體主要受北屯區的交屋量挹注。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，11月的買賣移轉棟數反映的是10月市況，受惠於全球經濟復甦及國內疫情趨穩，外貿及內需表現俱佳，10月景氣更是連續亮出第九顆紅燈，反映國內景氣持續穩定擴張，連帶鼓舞民眾購屋信心回升。加上開始邁入年底購屋旺季，以及低利、資金潮環境仍在，讓10月房市擺脫疫情干擾，買氣維持一定表現。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年底是傳統購屋旺季，加上今年疫情後的遞延買氣，第4季頗有「趕進度」的狀態；而過去基期較低的南台灣，適逢台積電設廠利多，彷彿久旱逢甘霖，讓首購族和置產族都積極出手，使買賣移轉棟數連續兩個月衝出同期新高。

不過房市急速加溫也是一種警訊，因此今年政府屢出招抑制過熱交易，若價格仍持續飆漲，不排除官方會進一步透過升息，或從銀行端加強風險管控謹慎放款，避免過度的墊高房價，導引市場朝溫和方向邁進。

至於「五大房仲業交易量」與「買賣移轉棟數」在數字上有出入，主要是兩個原因，第一是統計上有時間上的落差，第二是房仲業者較不會有預售的交屋情形。

市場資金充裕，今年前11月房市交易量寫八年來最佳數字，至於明年房市是否續熱，房市專家均認為，在各區域房價基期已高、話題逐漸發酵下，明年房市將是「價量續揚」格局，但住宅租金應會持續上揚，且幅度不小。

今年資金陸續到位，專家估計明年資金應將收斂，加上今年新案價格一再拉高，帶動房價上揚，逐漸突破買方可接受的界線，若賣方堅持高價，交易勢必走緩，預期成交價格在部分區域出現波動，整體交易走向穩定。

徐佳馨表示，時至年底，今年倘若無意外，買賣移轉棟數交易量應能突破35萬大關，不過表面上市場資金湧現，交易量持續走高，可是在買方購買力沒有實質提升狀況下，價格仍是關鍵，若短期價格漲太兇，買盤也會因此受到影響。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，近期政府對於囤房稅政策大動作討論，預期不無再有一波抑制房價策略的可能，但出於低利、熱錢，以及沒有更多穩健投資項目，不見得讓效益有所發揮，預期得有其他資金去化管道，或是貸款上利率與成數的調整有更強烈的力道始得抑制房市。

政府打炒房，房價卻愈打愈高，金管會再出手。金管會昨（1）日宣布，將對各銀行建築融資及不動產保證業務兩者合併控管集中度，估算共有九家銀行集中度過高，金管會將要求九家銀行提改善計畫及研擬控管措施。

所謂「集中度過高」，是指銀行建築融資加不動產保證，占該銀行總放款餘額加計保證總額的比率。據金管會6月底統計，全體國銀平均占比為9.45%，一旦個別銀行超過該比例太多，就會被金管會要求改善。

據透露，這改善計畫及控管措施，包括這九家銀行得逐季降低集中度、及增提呆帳準備金。依金管會規定，不動產放款須增提1.5%準備金，這九家準備金得增提超過1.5%，獲利也會承壓。

這九家銀行包括大型、及中小型民營銀行，又以中小型銀行居多。在金管會將各銀行建築融資、及不動產保證雙軌控管下，市場預期將可斬斷建商炒房的資金來源，降溫房市炒風。

金管會去年開始祭出打炒房措施，包括對13家銀行及票券商做不動產專案金檢、發函給八家建融放款比重偏高銀行要求改善、及今年增訂票券公司對不動產保證業務限30%。昨則宣布，將銀行不動產保證業務也納管，並要求列入各銀行內稽內控，各銀行內部稽核得將此業務納入內部檢查中。一旦列入內稽內控，當銀行違規時，銀行局就可依法懲處。

銀行主管坦言，依《銀行法》72-2條規定，銀行辦理房貸及建築融資總額，以總存款加金融債總額30%為限，但此「不動產放款天條」並未包括不動產保證業務，成為建商籌資的漏洞。

換言之，當建商想籌資養地、炒房，除可跟銀行借款外，還可以透過銀行做保證、再從票券商拿錢。

「金管會從票券商不動產保證設30%鎖住資金水龍頭、也從銀行端不動產保證設限」，該主管說，金管會此舉是從上游的銀行保證、到下游的票券給錢，上下游全部鎖住，砍掉建商籌資鏈。

銀行局官員也解釋，控管銀行不動產保證業務，主因是各銀行除提供資金授信外、也做保證的間接授信，實務上都是「貸款」搭配「保證」，因此就銀行信用資源的集中度控管來說，須將貸款和保證的整體授信業務一起控管考量。

據金管會統計，今年6月底36家本國銀行不動產保證規模1,961億元，占銀行整體商業本票和公司債保證餘額6,042億元約32%，顯示銀行不動產保證規模不低。

金管會抓建商籌炒房資金，從銀行借錢、票券業保證，這次連銀行保證的間接授信也掐住，要全面斬斷建商的炒房資金鏈。

銀行主管坦言，建商來銀行借錢不易，一是各銀行多卡「銀行法」72-2條的不動產放款限30%天條，融資額度很緊，二是，央行管控下，建融利率高、貸款成數低，建商也多不願意借。

因此，近年大型建商有一招籌資新管道：發公司債或商業本票，這由票券商替建商發行、銀行端做保證，借款用途不再是土建融，既規避了銀行不動產放款天條，建商籌資成本更低，建商樂此不疲。

對銀行來說，放款有資金成本，但「保證只是出一張嘴」，既無資金成本，還可賺0.6~1%的無風險保證手續費，關鍵是：銀行跟建商打好關係，還可以做後續的分戶房貸，銀行業績強強滾。

「新北市都市更新106重建專案計畫」自2020年6月底推出，本案申請納入專案列管，而申請案自受理迄今，審議行政作業時間僅花22天審議通過，大幅提升審議效率。

本案位於板橋區莊敬路、縣民大道3段63巷及縣民大道3段33巷所圍街廓中，屬板橋都市計畫之住宅區，更新單元面積約1,375平方公尺，建築物現況經評估有結構安全堪慮之虞，期望透過都市更新興建1棟地上22層、地下5層、總共110戶之住商大樓，並留設5.5公尺人行步道改善人行空間，且更新後提供銀級綠建築、銀級智慧建築、無障礙設計、耐震設計等設施，以增加建築物之安全性並提升居住之友善性，創造安居環境。

為加速審議程序，實施者向市府申請106重建專案計畫，在實施者持續努力整合之下，已與全體所有權人達成協議，本案於2021年8月4日取得適用資格，後於2021年11月26日經新北市都市更新及爭議處理審議會審議通過，後續事業計畫核定後，即可申請建照。

新北市政府都市更新處處長張壽文表示，2020年6月底推出「新北市都市更新106重建專案計畫」，以簡化程序及書圖內容、快速審議的模式，讓整合住戶達100％同意協議合建、0爭議的案件，得以搭乘特快車，在6個月內審議完畢，目前適用本專案的案件共計8件，其中3件已核定、1件已審竣，只要符合條件也歡迎盡速提出，讓重建工作快速通關，使城市居住環境變得更好。

桃園市長鄭文燦2021年12月1日前往蘆竹區，出席「蘆竹一號社會住宅上梁典禮」。鄭文燦表示，蘆竹一號社宅以仿清水混凝土為主要建材興建，提供一棟2層、二棟11層共計114戶住宅單元，一房型及二房型分別提供約2.4及3.6坪大坪數陽台，同時依需求設置熱水器及曬衣架，衣櫃、浴室洗手台等空間也加大處理，預計2022年7月完工，2022年年底可入住。鄭文燦說，蘆竹一號社宅1樓也設置閱覽室及韻律教室等多功能社區空間，地下停車場提供62輛汽車位、120輛機車位，不但鄰近大竹國小、大竹國中、二二八紀念公園，未來竣工後將有居家托育服務中心及庇護工場進駐，期盼年輕家庭能就近得到服務，打造生活機能完善的社會住宅。

鄭文燦談到，目前蘆竹區已規劃五個社宅，包括蘆竹一號、蘆竹二號、蘆竹宏華段、蘆竹大興段，以及桃園捷運A10山鼻站未來也將規劃山鼻一號社宅。由於2022年底桃園將有超過4,000戶社會住宅落成，因此蘆竹一號社宅將導入市府2021年成立的專責服務社宅的法人機構「桃園市社會住宅服務中心」負責管理，並以智慧化社會住宅營運管理系統「智慧社宅APP」，提供電子鎖、線上報修等服務，提供冷氣、家具及熱水器以租代買政策，讓社宅的生活環境更便利。

鄭文燦也說明，社宅申請對象以「六成一般戶、四成政策戶」為原則，承租期限以3年為一期，承租人於租賃期限屆滿時仍符合承租資格者，得申請續約一次，合計租期最長不得超過6年；社宅租金採分級租金制，以家庭成員每人每月平均所得區分5個等級，未來將持續推動社會住宅，建立樂活共享社區。

鄭文燦提及，桃園目前共計50處社宅基地，包括市府興辦38處(含儲備型基地8處)及中央興建12處，約可提供1萬2,000戶社宅，其中市府已啟動興建30處(含都市更新分回及農田水利署合作興建)約8,000戶，中央興建12處約4,000戶社宅，其中已有4處完工，10處興建中、6處設計及工程招標中、10處規劃中。

住宅發展處長莊敬權表示，蘆竹一號社宅位於大竹路生活圈中心，建築標章認證將取得黃金級綠建築、銅級智慧建築、耐震標章、無障礙住宅標章、住宅性能評估等。此外，2021年10月市府成立之法人機構「桃園市社會住宅服務中心」，運用專屬「智慧社宅APP」，可以提供電子鎖、線上報修等服務，目前已接軌中路一路等4處共1,153戶社會住宅營運。

融資受限、行業進入高風險低利潤時代背景下，今年以來，已有多家上市公司陸續剝離房地產業務“去房地產化”，臨近年底尤為集中。

順鑫農業(32.420, 0.32, 1.00%)擬剝離房地產業務子公司

12月1日晚，順鑫農業公告，為聚焦主營業務，順鑫農業擬通過產權交易所公開掛牌轉讓持有的北京順鑫佳宇房地產開發有限公司（下稱“順鑫佳宇”）100%股權，為標的股權公開轉讓交易的啟動所需，公司本次通過產權交易所操作本次預掛牌以徵集意向受讓資訊。公司稱，本次預掛牌僅為資訊預披露，不構成交易行為，交易對方尚不確定。

順鑫農業主營白酒、屠宰及房地產業，最新公告顯示，順鑫佳宇2020年營業收入約5.59億元，淨虧損5.34億元，2021年前三季度共實現營業收入6.65億元，淨虧損3.38億元。截至2021年9月30日，順鑫佳宇淨資產為17.9億元。

順鑫農業表示，順鑫佳宇公開轉讓交易如能順利完成，公司將不再持有順鑫佳宇股權，順鑫佳宇股權將不再納入公司合併報表範圍，對公司資產總額、營業收入、淨利潤等將產生一定影響，後續公司將根據實際成交情況進行測算，目前尚無法預測。

事實上，房地產行業逐漸告別過去高利潤時代背景下，類似順鑫農業如此，剝離房地產業務“去房地產化”的上市公司不在少數。

據同花順(122.200, 4.86, 4.14%)iFinD資料顯示，2021年1月1日至11月16日，我國房地產行業並購案例共265起，平均每天一起收並購事件，涉及交易總額達2209億元。

記者不完全統計發現，今年以來已有順鑫農業、海南椰島(19.260, 0.18, 0.94%)、廈門國貿(6.920, 0.12, 1.76%)、奧園美穀(10.890, 0.10, 0.93%)、中天金融(2.710, 0.10, 3.83%)、廈門鎢業(25.580, -0.59, -2.25%)、廣宇發展(20.580, -0.02, -0.10%)、TCL科技(6.150, 0.01, 0.16%)、中國電建(6.670, 0.10, 1.52%)、華僑城A(6.030, 0.10, 1.69%)、大港股份(7.730, 0.09, 1.18%)、四川成渝(3.580, 0.07, 1.99%)高速公路、杭蕭鋼構(3.690, 0.01, 0.27%)等數十家上市公司宣佈將剝離房地產業相關業務，聚焦主營業務。

多家上市公司“去房地產化”

11月13日，海南椰島發佈公告稱，為了專注於酒業業務發展，擬公開掛牌轉讓參股地產公司陽光置業40%股權，掛牌價格不低於評估價值2.07億元，並預計將對公司當期產生稅前收益約2000萬元。

11月11日、11月12日，華僑城集團陸續在北京產權交易所、上海聯合產權交易所掛牌轉讓旗下上海鵬鯤置業有限公司50%股權、廣州華僑城置業發展有限公司42.4%股權，合計作價約20億元人民幣，兩者均屬於華僑城A旗下全資資產，且均處於虧損狀態。

近日，華僑城A接待多家機構集中調研時表示，隨著“房住不炒”相關配套政策落實落深，限地價、限房價政策的實施，行業整體毛利率處於下行趨勢，公司前三季度毛利率有所下降。文旅是華僑城的“根”與“魂”，公司將堅定不移地發展文化旅遊主業，鞏固文旅主業的發展成果。

更早之前的9月28日，中國電建公告稱，為履行中國電建與控股股東電建集團之間同業競爭的有關承諾，正在剝離房地產置入電網資產，因此收到多家機構的“買入”評級。

另外，9月17日，廣宇發展與魯能集團、都城偉業進行資產置換，以地產業務換取新能源資產，並憑藉這一消息將股價拉出了多個漲停板。

國家統計局資料顯示，受市場觀望情緒蔓延和去年同期高基數影響，10月份全國商品房銷售面積、銷售額分別下降21.7%和22.6%，連續三個月保持兩位數下降，降幅較上月進一步擴大。

另一方面，據中原地產研究中心統計資料，截至11月10日，全國2021年房地產調控次數高達540次，相比2020年同期的430次，同比上漲了26%，刷新歷史紀錄。

有券商研究員撰文指出，當前銷售降溫、融資管控、資金監管的局面短期難以改變，行業的陣痛期還將持續，而此時上市公司剝離房地產業務可以避免未來主營業務免受房地產業務風險牽連，同時改善公司財務狀況。

值得一提的是，部分企業計畫剝離的同時，也有一部分企業正躍躍欲試“跨界”進軍房地產業，比如位元組跳動、快手電商等。

週三中國銀行(3.060, 0.01, 0.33%)間市場交易商協會受理了碧桂園地產集團有限公司、重慶龍湖企業拓展有限公司和中海企業發展集團有限公司三家房企的中期票據註冊申請，其中碧桂園為首次在銀行間債券市場註冊中期票據。

財聯社記者從交易商協會非金融企業債務融資工具註冊資訊系統（下稱“孔雀開屏系統”）瞭解到，碧桂園地產、重慶龍湖計畫分別在銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據，中海企業發展集團計畫註冊發行100億元中期票據。

“孔雀開屏系統”披露的發行檔顯示，3家房企發行債務融資工具的募集資金用途均為償還金融機構貸款。這是3家房企近兩年首次在銀行間債券市場註冊以償還貸款為用途的債務融資工具。

Wind資料顯示，11月房企債務融資工具發行金額約285億元，環比增長約120%。據市場人士透露，萬科、美的置業、旭輝等房地產企業也計畫在近期註冊發行非金融企業債務融資工具。

11月9日，交易商協會舉行房企代表座談會。此後，保利發展(14.090, 0.24, 1.73%)、招商蛇口(12.050, 0.60, 5.24%)、首開、華髮實業、綠城等多家房企在銀行間市場註冊發行債務融資工具。記者從參加前述座談會的房企人士瞭解到，座談會釋放出堅持“房住不炒”、維護債市穩定發展的積極信號。

房企在銀行間債券市場的債券融資持續保持穩定暢通

權威人士表示，銀行間市場將繼續落實“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益；房企在銀行間債券市場的債券融資持續保持穩定暢通。

申萬宏源(5.110, 0.06, 1.19%)債券首席分析師孟祥娟認為，11月10日以來，多家國有房企密集宣佈銀行間債務工具發行計畫，且融資審批速度較快，房企債券融資出現邊際改善的積極信號。當前市場對於地產債的投資信心仍然較為脆弱，此次房企融資適度“鬆綁”、維穩為主，能夠避免房企債務危機無序擴張引發更多風險。

近期房企在銀行間密集發債後，預計投資者信心將得到一定修復，以銀行為代表的銀行間投資者能夠注入資金、解決優質房企的資金需求，同時也能促進發行人四季度的銷售回款及經營情況。

12月1日，各大機構紛紛發佈11月份房企銷售、拿地、融資資料。從機構資料看，深圳新房、二手房銷售出現明顯好轉。北京新房成交額環比放量。融資方面，以保利發展(14.090, 0.24, 1.73%)為代表的房企，頻發百億級別融資方案。11月份，房企融資金額放大，融資利率走低。雖然利好不斷，房企拿地依然較為謹慎。

成交環比增加

從新房成交量角度看，受供應量增加的影響，不少重點地區11月份新房成交量雖然相比“金九銀十”期間有所下滑，但仍位於年內高位。此外，受新入市項目均價提高的影響，部分地區11月份成交總金額整體較高。

以北京為例，中原地產資料顯示，2021年11月，北京新建住宅新增供應量達到7335套，網簽量為4844套，成交量相比9、10月的5425套和5553套有所下滑。從成交金額看，11月份，成交總金額達到362.81億元，10月份為325.44億元。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報•中證金牛座記者表示，9月份，北京新增入市新房項目達到11556套，打破近8年以來最高月度紀錄。此後，10月份和11月份新增入市新房項目分別達到4919套和7335套，持續位於高位。

再以深圳為例，深圳中原研究中心資料顯示，11月份深圳新房成交環比增長20%。二手住宅成交量突破2000套，相比10月份的1605套，成交明顯放量，結束此前七個月連跌態勢。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，11月份，深圳樓市成交出現了觸底反彈的跡象。過去10多年，深圳正常時期月均二手房銷售規模是3000套至6000套。預計今年年底和明年第一季度，市場成交將溫和回升。

但是，李宇嘉同時提醒，深圳樓市不會迎來趨勢反轉。參考價對房價的上漲制約還是比較大，加杠杆的難度增加。

房企融資出現好轉

值得注意的是，從房企融資角度看，11月以來，部分房企融資出現明顯好轉。主要體現在，一方面，房企百億元級別的融資明顯增多；另一方面，房企整體融資規模出現放大跡象。此外，房企綜合融資利率也出現了一定程度的走低。

百億級融資方面，以保利發展為例，公司11月30日晚間公告，為提升自持物業的運營效率，探索創新型資產運作，公司擬發行租賃住房資產支援證券化產品，擬發行規模不超過100億元，初步選定廣州天悅養老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、瀋陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項目作為首次資產標的，首期發行規模約10億元（具體根據發行情況確定）。

此前，保利發展11月22日晚間發佈的發行公司債券預案顯示，本次擬發行的公司債券規模為不超過98億元（含98億元）。募集資金擬用於償還有息債務、補充流動資金、項目建設及適用的法律法規允許的其他用途。

利率方面，中指研究院資料顯示，11月份，房企信用債平均利率為3.8%，相比10月份有所下降。

此前，中信建投(28.370, 0.34, 1.21%)證券監測資料顯示，10月份，房企境內公司債、短融、中票、定向工具發行利率分別為6.17%、3.40%、3.63%、4.27%，海外債發行利率為10.65%。

融資規模方面，11月份，房地產信用債發行規模為371.4億元，相比10月份的130.01億元幅度明顯放大。

拿地依然謹慎

從拿地角度看，房企11月份拿地依然處於較低水準。房企月內拿地總額同比、環比雙降，拿地金額創年內新低。11月，雖然上海、南京、蘇州等多城市集中供地，但是房企對於拿地普遍較為謹慎。

據中指研究院監測，11月份，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額創新低。

不過，從大型房企對外透露的土地資料看，房企前期土儲較為充足，即便不拿地，現有土地也可以支撐較長時間的新房供應。相比之下，中小型房企土儲本身較為有限，新增拿地直接影響下一年短期供應量。

一家小型房企土地拓展項目總監對中國證券報•中證金牛座記者透露，上半年拿的地，下半年就可以入市。下半年拿的地，第二年上半年可以入市。房企要想實現高周轉，基本都是這個節奏。對於小型房企來說，下半年不拿地，明年上半年就很難有新項目入市。

[ 記者查詢Wind資料亦發現，11月房地產行業信用債發行36只，發行金額382.20億元，較10月的23只、186.82億元有明顯提升。 ]

房企信用債發行持續回暖，矯正房地產融資過緊的政策效果正在顯現。

近日中指研究院發佈的報告顯示，11月房地產信用債發行規模達到371.4億元，相比10月的130.01億元大幅增長186%。信用債平均利率環比下降0.28個百分點至3.80%。第一財經記者查詢Wind資料亦發現，11月房地產行業信用債發行36只，發行金額382.20億元，較10月的23只、186.82億元有明顯提升。

但同時需要注意的是，房企海外債融資環境還未好轉，地產銷售進一步下滑，開發商拿地熱情依然不高。有機構認為，需要剛需按揭加速變化。此前第一財經記者通過銀行、仲介等管道瞭解到，10月以來多個一二線城市個人房貸放款排隊時間縮短，其中北京地區二手房出現初步回暖信號。但對於新房市場，機構短期內多持謹慎態度。

百強房企11月銷售降幅擴大，

剛需按揭加速預期升溫

中指研究院報告顯示，11月房企TOP100銷售額同比平均下降28.3%，較10月（24.9%）降幅進一步擴大。縱觀1~11月目標完成情況，32家代表性房地產企業銷售目標完成率均值為83%，對比前兩年超過90%的完成率明顯壓力更大。

克而瑞發佈的房企銷售單月排行榜也顯示，11月百強房企實現操盤銷售金額7507.8億元，環比下滑3.4%，相比去年同期更是大幅下降37.6%。其中，超過八成企業同比減少，同比降幅超過30%的占比半數以上。這已經是百強房企單月操盤銷售金額連續第5個月同比負增長，且跌幅逐月擴大。

在需求端，多數機構認為購房者信心尚未恢復，部分房企則在中指研究院策略會上明確表示，當前行業困境主要在銷售端。中信證券(24.230, 0.46, 1.94%)最新觀點指出，當前購房者有房價下降和房屋爛尾雙重擔憂，部分企業的信用暴露則進一步加強相關專案的去化壓力。

中信證券同時指出，二手房需求流向一手的空間已經幾乎沒有，二手銷售下降反過來影響置換需求。多城下發二手房參考價新政，更加劇了這一現象。以北京為例，今年4月以來二手房成交量不斷滑坡，在10月跌破萬套。

興業證券(8.800, 0.24, 2.80%)指出，要改變現狀，需要剛需按揭加速變化。自9月底以來，監管方面頻繁就房地產行業釋放積極信號，銀行開發貸與按揭貸款資料均在10月出現明顯改善。據第一財經記者瞭解，10月以來包括深圳、佛山、蘇州、廣州、上海等在內的多個一二線城市個人房貸均有不同程度放鬆，北京部分銀行也表示將在明年1月集中發放一批貸款。不少銀行業人士表示，房地產信貸改善政策正在加速落實，多家機構已在執行和落地，但貸款放鬆傳遞到市場端仍需過程，且不同區域、不同客戶存在差異，“三道紅線”下放鬆空間有限。

不過從最新資料來看，在經歷一輪量價齊跌之後，已有城市二手房銷量在房貸邊際放鬆後率先回暖。第一財經記者此前瞭解到，有大型仲介在京單個週末銷量已經回升到1000套以上。近日有機構資料顯示，11月北京二手房住宅成交量環比漲了15%。中信證券預測，從今年11月到明年春天，按揭貸款投放強度會持續增加，推動房屋銷售在2022年春季回暖。

房企融資環境回暖，信用債、海外債分化加劇

房企融資環境邊際回暖，但仍有兩大分化趨勢。

首先是國資大型房企與民營中小房企的分化。從銀行間市場債券註冊發行情況來看，發債主體仍以城投公司與央企國企為主，一方面銀行間市場發債門檻較高，另一方面銀行作為認購主體較為謹慎，更青睞避險能力更強的國企、央企。不過中信證券認為，過去大中型地產公司依靠信用債規模擴大，構築了相對本地小公司在資金層面的巨大優勢，但這種優勢在今年四季度後或將成為負擔。尤其隨著土地市場更加當地語系化和非標化，預計頭部房企銷售額市占率會逐年下降。

其次是信用債規模、利率雙雙改善的同時，房企海外債融資環境仍未改善。中指研究院資料顯示，11月房企海外債發行規模為10.1億元，不僅環比10月有所下降，也創下年內新低，融資成本環比上升3.01個百分點，創下年內新高。對此中指研究院分析稱，一方面是因為發行主體信用評級較低，另一方面是10月出現違約後海外投資者對房企海外債偏好減弱，只能通過提高利率來獲得融資。

據杭州市人民政府網站消息，杭州市人民政府辦公廳印發《杭州市共有產權保障住房管理辦法》（簡稱《管理辦法》），明確了申請共有產權保障住房需要滿足的條件。

《管理辦法》指出，杭州市區戶籍購房家庭申請共有產權保障住房需同時滿足以下條件：1．主申請人具有一定年限以上市區戶籍；2．購房家庭符合本市住房限購政策，且一定年限內在市區無房；3．單身申請人需年滿30周歲；4．市政府規定的其他條件。

非市區戶籍購房家庭申請共有產權保障住房需同時滿足以下條件：1．主申請人持有《浙江省居住證》或《浙江省引進人才居住證》；2．主申請人申請前在市區累計繳納社保或個人所得稅滿一定年限；3．購房家庭符合本市住房限購政策，且一定年限內在市區無房；4．單身申請人需年滿30周歲；5．市政府規定的其他條件。

主申請人具有杭州市區戶籍但未滿一定年限的購房家庭申請共有產權保障住房，需同時符合非市區戶籍購房家庭准入條件中的第2、3、4、5項條件。

《管理辦法》提到，購房家庭房產核定的範圍包括：申請家庭（含未成年子女）在市區已進行不動產登記的房產、購房合同已經網簽備案的房產、承租的公有住房（福利分房）、已簽訂徵收（拆遷）安置協定未進行不動產登記的房產，以及批地建房情況等。

此外，《管理辦法》還指出，共有產權保障住房以一對夫妻或一對夫妻帶未成年子女作為一戶購房家庭，購房家庭需由一名符合條件的成員作為主申請人，其他人員作為家庭成員。未成年子女已作為家庭成員享受共有產權保障住房的，成年後如符合條件，可再申請共有產權保障住房。年滿30周歲的單身申請人可以個人名義申請。一戶購房家庭只能享受一次共有產權保障住房。

選定房源的購房家庭，在簽訂購房合同之前，主申請人及家庭成員戶籍、住房、婚姻等情況發生變化的，應向市住房保障和房產管理部門或區住房城鄉建設主管部門申報；市住房保障和房產管理部門或區住房城鄉建設主管部門對購房家庭相關情況進行系統自動核查。因情況變化不再符合保障條件的，取消其保障資格。

以下為原文：

杭州市共有產權保障住房管理辦法

為健全多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，完善保障性住房供應體系，規範本市共有產權保障住房建設和管理，保障市民住房基本需求，制定本辦法。

一、總 則

（一）本辦法所稱共有產權保障住房是指由政府提供政策，建設單位開發建設，限定面積、銷售價格、使用和處分權利，面向符合條件的市區戶籍和穩定就業的非市區戶籍家庭供應，實行政府與購房家庭按份共有產權的保障性住房。

（二）本辦法適用於市區範圍內共有產權保障住房規劃、建設、供應、使用、退出及監督管理等活動。

（三）堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，共有產權保障住房的建設和管理實行政府主導、市級統籌、統一規劃、分級建設的基本原則。

（四）購買共有產權保障住房享有與購買商品住房同等的公共服務權益。

（五）市政府成立市住房保障工作領導小組，負責共有產權保障住房政策、規劃和計畫等重大事項的決策和協調，負責指定市屬國有企業作為市級共有產權保障住房政府份額的代持機構。

市住房保障和房產管理部門是共有產權保障住房建設和管理工作的行政管理部門，負責政策制定、組織實施、監督指導工作，負責組織實施市級共有產權保障住房的供應、使用、退出及監督管理等工作，負責會同市發改、財政等部門擬定共有產權保障住房銷售基準價格、產權份額。市住房保障服務中心負責具體實施工作。

市規劃和自然資源部門負責共有產權保障住房規劃、土地供應、方案審查及不動產登記等相關工作。

市城鄉建設部門負責會同市發改、規劃和自然資源、住房保障和房產管理等部門，開展市級共有產權保障住房專案的初步設計審查及建設過程監管，指導區住房城鄉建設主管部門做好區級專案的上述相關工作。

市發改部門負責會同市財政、住房保障和房產管理等部門確定共有產權保障住房政府份額增購價格。

市教育、公安、民政、司法、財政、人力社保、審計、稅務、公積金管理等部門按職責做好相關工作。

各區政府負責組織實施本行政區域內區級共有產權保障住房的建設、供應、使用、退出及監督管理等工作，負責指定一家區屬國有企業作為區級共有產權保障住房政府份額的代持機構。區住房城鄉建設主管部門負責具體實施工作。

二、規劃與建設管理

（六）市住房保障和房產管理部門會同市發改、財政、規劃和自然資源、城鄉建設等部門及各區政府，根據保障需求、城鄉規劃實施和土地利用現狀等情況，編制共有產權保障住房發展規劃和年度建設計畫。

（七）共有產權保障住房建設用地納入本市國有建設用地年度供應計畫，其用地指標按不低於國有建設用地出讓總量的一定比例單列，用地予以優先供應。

（八）共有產權保障住房項目應結合“一核九星”城市功能定位和產業佈局進行選址，優先安排在交通便利，公共服務設施和市政基礎設施等配套較為齊全的區域，以促進職住平衡、產城融合。

（九）共有產權保障住房採用以下方式籌集建設：

1．劃撥土地集中新建。市級做地主體和各區政府作為市、區兩級共有產權保障住房的籌建主體，由具有開發資質的國有企業進行開發建設，土地使用權劃撥至該國有企業名下。

2．出讓土地集中新建。按照“限房價、定份額、競地價”的原則，在宗地出讓方案中限定購房家庭所持產權份額，明確套型面積、交付時間、銷售方式、銷售基準價等內容，以“競地價”方式公開出讓住宅用地，由土地受讓企業進行開發建設。

3．既有房源轉用。具備居住條件、位置適宜的政府房源、徵收（拆遷）安置房、商品房或其他社會房源，按規定程式也可轉化為共有產權保障住房，具體規定由市住房保障和房產管理部門會同市財政、城鄉建設等部門另行制定。

（十）共有產權保障住房戶型以中小套型為主，套型設計應功能佈局合理，有效滿足居住需求。既有房源轉用的，不受前述套型限制。

三、定價和權屬

（十一）共有產權保障住房銷售基準價按同地段、同類型商品住房市場價格合理優惠後確定。單套銷售價格按照銷售基準價及其浮動幅度確定，在售房階段向社會公佈。

劃撥土地共有產權保障住房，購房家庭可根據支付能力在50%—80%範圍內選擇產權份額比例，按照單套銷售價格對應的不同比例支付購房款。

出讓土地共有產權保障住房，購房家庭產權份額為土地出讓時已確定的份額比例，按照單套銷售價格對應的產權比例支付購房款。

（十二）共有產權保障住房購房家庭和政府的產權份額應在《共有產權保障住房購房合同》及《共有產權保障住房使用管理協議》中明確，購房家庭產權份額比例不低於50%且不高於80%。

（十三）共有產權保障住房銷售基準價及產權份額由市住房保障和房產管理部門會同市發改、財政等部門擬定後，報市政府審核批准。

（十四）共有產權保障住房納入全市統一的資訊管理系統進行管理。

四、申請供應

（十五）市區戶籍購房家庭申請共有產權保障住房需同時滿足以下條件：

1．主申請人具有一定年限以上市區戶籍；

2．購房家庭符合本市住房限購政策，且一定年限內在市區無房；

3．單身申請人需年滿30周歲；

4．市政府規定的其他條件。

非市區戶籍購房家庭申請共有產權保障住房需同時滿足以下條件：

1．主申請人持有《浙江省居住證》或《浙江省引進人才居住證》；

2．主申請人申請前在市區累計繳納社保或個人所得稅滿一定年限；

3．購房家庭符合本市住房限購政策，且一定年限內在市區無房；

4．單身申請人需年滿30周歲；

5．市政府規定的其他條件。

主申請人具有市區戶籍但未滿一定年限的購房家庭申請共有產權保障住房，需同時符合非市區戶籍購房家庭准入條件中的第2、3、4、5項條件。

購房家庭房產核定的範圍包括：申請家庭（含未成年子女）在市區已進行不動產登記的房產、購房合同已經網簽備案的房產、承租的公有住房（福利分房）、已簽訂徵收（拆遷）安置協定未進行不動產登記的房產，以及批地建房情況等。

准入條件具體標準根據保障需求和房源供應情況進行動態調整，房源供應方案按照職住平衡原則並結合“一核九星”功能定位制定，經批准後通過公告形式明確准入條件具體標準及房源供應方案等內容。

（十六）共有產權保障住房以一對夫妻或一對夫妻帶未成年子女作為一戶購房家庭，購房家庭需由一名符合條件的成員作為主申請人，其他人員作為家庭成員。未成年子女已作為家庭成員享受共有產權保障住房的，成年後如符合條件，可再申請共有產權保障住房。年滿30周歲的單身申請人可以個人名義申請。

一戶購房家庭只能享受一次共有產權保障住房。

（十七）共有產權保障住房按照以下程式進行銷售和申購：

1．申請預售。由開發企業制定銷售方案，經市住房保障和房產管理部門或區住房城鄉建設主管部門審核同意後，申請辦理建設項目預售許可證。

2．發佈公告。由市住房保障和房產管理部門或區住房城鄉建設主管部門發佈受理公告，明確房源情況、准入條件、申請審核程式等。

3．資格審核。購房家庭提出申請，經審核，按規則確定配售搖號選房排序名單並進行公告。

4．配售搖號選房。獲得配售搖號資格的購房家庭參加配售搖號，並按搖號順序進行選房。放棄選房或選房後放棄購房的家庭，自當次選房結束之日起兩年內不得申請共有產權保障住房。

（十八）選定房源的購房家庭，在簽訂購房合同之前，主申請人及家庭成員戶籍、住房、婚姻等情況發生變化的，應向市住房保障和房產管理部門或區住房城鄉建設主管部門申報；市住房保障和房產管理部門或區住房城鄉建設主管部門對購房家庭相關情況進行系統自動核查。因情況變化不再符合保障條件的，取消其保障資格。

（十九）共有產權保障住房購房家庭應與開發企業簽訂《共有產權保障住房購房合同》，與代持機構簽訂《共有產權保障住房使用管理協議》。

（二十）共有產權保障住房購房家庭可按規定申請住房公積金、商業銀行資金等購房貸款。

（二十一）共有產權保障住房購房家庭應按規定辦理共有產權保障住房不動產登記。不動產登記機構應當在預告登記證明和不動產權證上記載不動產權利人，附記共有產權保障住房、購房家庭份額、政府份額、限制交易年限等內容。劃撥和出讓土地建設共有產權保障住房的，不動產登記土地性質分別為劃撥和出讓。

（二十二）劃撥土地集中新建的共有產權保障住房車位、車庫，由市、區兩級代持機構負責運營管理；居住區配套設施除根據有關規定移交相關部門外，其餘部分歸政府所有，由代持機構持有並負責運營管理，轉讓產權的，應按規定補辦土地出讓手續。

（二十三）承租公租房、保障性租賃住房的家庭購買共有產權保障住房的，應當在簽訂購房合同前騰退原承租的房源；享受公租房租賃補貼、高層次人才租賃補貼、新引進大學畢業生租房補貼的家庭購買共有產權保障住房的，自簽訂購房合同次月起停止發放上述補貼。

五、使用管理

（二十四）共有產權保障住房購房家庭應當按照《共有產權保障住房使用管理協議》約定使用房屋，在取得完全產權前不得有以下行為：

1．擅自買賣、贈與房屋；

2．設定除購房貸款抵押外的房屋抵押權；

3．違反《共有產權保障住房使用管理協議》約定的其他行為。

（二十五）共有產權保障住房購房家庭取得不動產權證滿5年的，可向代持機構提出一次性增購政府份額的申請，增購後住房性質轉為商品住房， 仍視作享受過共有產權保障住房保障。劃撥土地權利性質調整為出讓，出讓年限為70年，自非稅收入票據填發之日起計算。不動產權證附記“需取得原不動產權證滿10年後，方可通過買賣、贈與等方式上市交易”。市發改部門會同市財政、住房保障和房產管理等部門對增購價格進行市場評估，每年公佈一次。

（二十六）共有產權保障住房購房家庭因故需退出保障的，可向代持機構提出回購其份額的申請，由代持機構進行回購。

取得不動產權證未滿5年的，回購價款為原銷售價款加上按照中國人民銀行同期存款基準利率計算的利息，如屆時市場價格低於上述價格的，以市場價格回購；滿5年的，回購價款參照本辦法第二十五條增購價格執行。

（二十七）共有產權保障住房購房家庭在按規定由代持機構回購其份額前，或在其增購政府份額取得完全產權前，不得通過購買方式獲得其他房產。

（二十八）共有產權保障住房購房家庭取得不動產權證滿10年的，可將其共有產權保障住房份額上市交易。代持機構在同等條件下具有優先購買權；代持機構放棄優先購買權後，購房家庭方可向他人轉讓。購房家庭按照其產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。轉讓後，住房性質轉為商品住房， 土地性質由劃撥調整為出讓。

（二十九）共有產權保障住房項目政府所得收益作為非稅收入上繳同級財政，實行“收支兩條線”管理，各級財政部門應保障政府回購和優先購買所需的資金。共有產權保障住房政府所得收益管理辦法由市財政部門會同市發改、住房保障和房產管理等部門另行制定。

（三十）政府回購及優先購買取得的共有產權保障住房，可按有關規定統籌使用。

（三十一）共有產權保障住房因繼承、遺贈、離婚析產而發生房屋所有權轉移的，房產性質仍為共有產權保障住房，限制交易期限從原取得不動產權證之日起計算。不動產登記部門應在不動產權證上附記“共有產權保障住房繼承”“共有產權保障住房遺贈”或“共有產權保障住房離婚析產”，以及所占份額、准予上市交易時間等內容。

（三十二）共有產權保障住房因人民法院、仲裁機構生效的法律文書等鬚髮生房屋所有權轉移的，可辦理過戶手續，取得不動產權證未滿5年的，房產性質仍為共有產權保障住房；滿5年的，按本辦法第二十五條規定增購政府份額後方可辦理過戶手續。限制交易期限從原取得不動產權證之日起計算。不動產登記部門應在不動產權證上附記“共有產權保障住房”、所占份額、准予上市交易時間等內容。

（三十三）購買、轉讓、回購共有產權保障住房的，按規定繳納相關稅費。

（三十四）共有產權保障住房交付使用後，由購房家庭承擔整套住房專有部分和共有部分的物業管理服務費以及使用過程中的全部管理責任和義務，全額繳納所購房屋專項維修資金，行使物業管理的表決權。

六、監督管理

（三十五）共有產權保障住房購房家庭存在違反本辦法第二十四條規定行為的，代持機構可按照《共有產權保障住房使用管理協議》相關約定，要求其改正並追究其違約責任。

（三十六）共有產權保障住房購房家庭採取隱瞞事實、弄虛作假等手段違規取得申購資格的，市住房保障和房產管理部門或區住房城鄉建設主管部門應取消其資格，按照以下規定處理，並禁止其在10年內再次申請本市各類保障性住房：

1．已簽訂購房合同未交付房源的，由開發企業與其解除購房合同；

2．已交付房源的，由市住房保障和房產管理部門或區住房城鄉建設主管部門通知其限期騰退，由開發企業與其解除購房合同；逾期未騰退的，責令其按違規行為發現時政府份額的增購價格增購政府份額（未公佈增購價格的，按同地段商品住房市場評估價執行），並就已購份額按上述價格補繳差價款。

（三十七）共有產權保障住房購房家庭存在本辦法第三十六條規定情形的，購房家庭中相關失信主體的失信資訊記入市公共信用資訊平臺。購房家庭被責令增購政府份額的，所購房源需在購房家庭取得原不動產權證滿15年後，方可通過買賣、贈與等方式上市交易。

（三十八）相關行政主管部門、代持機構及其工作人員在資格審核、監督管理過程中濫用職權、怠忽職守、徇私舞弊的，由所在單位或上級主管部門依法對直接責任人員進行處理，涉嫌犯罪的，移送司法機關。

七、附 則

（三十九）桐廬縣、淳安縣、建德市可結合當地實際，參照本辦法制定共有產權保障住房管理辦法。

（四十）面向特定物件銷售的共有產權保障住房准入條件、申購程式等另行制定。

（四十一）本辦法自2021年12月27日起施行，由市住保房管局負責牽頭組織實施。

內地樓市氣氛不斷轉冷，內房銷售金額自下半年以來持續下跌且有惡化跡象。根據克而瑞研究中心發布房地產企業銷售百強排行榜顯示，11月份內地百大房企銷售操盤金額（若某項目為多間房企合作開發，則銷售額僅歸入主導項目營運的操盤企業）為7507.8億元（人民幣．下同），按年勁減37.6%，是2009年開始統計以來最大跌勢，降幅較10月擴大5.5個百分點；按月銷售由10月升1.4%轉為回落3.4%。

繼續有超過八成房企銷售錄得按年倒退，其中跌幅達30%以上的房企由10月的44間增加至超過50間，市場普遍估計銷售額尚未止跌。

克而瑞指出，11月份銷售表現不及上半年和歷史同期，按月及按年雙降的房企明顯增加至56間；房企加強銷售回款仍是第一要務，踏入12月需為全年業績衝刺，預計將加大供應並提供更多促銷措施，成交有望企穩，但整體回升幅度或有限；就成交數據而言，目前預期的市場底部尚未真正到來，內地房產市場短期來說難以樂觀。

佳兆業瀉76% 恆大續見退房

展望12月，克而瑞稱鑑於近期中央多個部委密集表態，明確指向涉房融資解凍，個人按揭貸款邊際改善，但銀行業金融機構基於放貸的風險偏好考量，信貸政策鬆綁主要利好國企、央企及優質民企，對於問題房企的融資環境較難有實質改善，資金周轉壓力恐不斷加劇。

頭十大內房中，銷售跌幅最勁是綠地控股（600606.SH），其11月操盤銷售額147.2億元，按年大減55.7%；其次為融創中國（01918）銷售急降46.4%；中國恆大（03333）錄得負6.9億元，累計銷售由首9個月4395.1億元，降至首10個月的4383.7億元，首11個月進一步減至4376.8億元，不排除因大量買家退房，令累計銷售不升反跌。

至於債務違約風險較高的內房中，佳兆業（01638）操盤銷售額暴跌75.8%、中國奧園（03883）勁減70.8%、花樣年（01777）亦跌68.9%。其他內房包括碧桂園（02007）、華潤置地（01109）、世茂（00813）、旭輝（00884）及新城發展（01030）等，銷售額均降逾三成。

房地產分析員表示，內房銷售表現續差屬預期之內，該行追蹤的內房，撇除恆大，維持整體下跌三成，按月跌幅則擴大到4%至5%，估計最快明年3月才見底。由於預計今後兩個月內政府將公布房產稅詳情，而明年2月為農曆新年，現況下市場應維持觀望至3月，若房產稅內容不算震撼，樓市氣氛便有望回暖。

地價成本仍高 毛利率勢更差

對於房企是否要劈價賣樓，分析員認為，三四線城市受制於限跌令難以減價，地方政府有可能微調按揭措施以「放水」，帶動樓市氣氛並刺激銷售回升；土地拍賣市場冷清，地方政府或有壓力要加大按揭及開發貸投放，減慢樓市下行速度。

內房在售樓盤仍屬於早前以高地價投得的項目，分析員指出，內房今年業績不會理想，因地價升勢在今年上半年才開始逆轉，明年銷售項目的地價成本維持高企，料明年銷售毛利率較今年更差。

內房股價已跌至約2倍市盈率水平，某程度反映了業績不濟的因素，但樓市信心未恢復前仍非吸納內房股的時機。

大發集團(06111)公布截至今年11月30日止十一個月實現累計合同銷售金額約365.02億元(人幣﹒下同)按年上升38.8%,累計合同銷售面積216.72萬平方米增長23.4%;平均銷售價格為每平方米約16843元上升12.4%.

偉祿集團(01196)公布,獲公司主席林曉輝無償轉讓加勒比教育產業集團70.5%股權.與此同時,林曉輝促使旗下美林控股以1元之象徵式代價,向 Ma Chao 轉讓偉祿股份已發行股本11.81%, Ma Chao 承諾與集團合作繼續發展位於格林納達的物業發展項目.股份轉讓協議與餽贈契據乃互為條件.

目前林曉輝及配偶及蘇嬌華各持有偉祿集團控股股東美林控股70%及30%權益,而美林控股則持有偉祿已發行股本約74.57%.交易完成後,美林控股仍持有公司62.75%股權.

加勒比教育產業集團目前由林曉輝及 Ma Chao 分別擁有70.5%及29.5%之權益,主要業務為發展位於格林納達項目.該項目涉及發展一個混合物業項目,包括住宅物業、酒店及度假設施、商業開發及購物設施、教育設施以及在較長計劃中設立大學機構及相關便利服務設施,位於格林納達國聖喬治教區的哈特曼山地區並分為三個地段.目前預期該項目用地將包含
450英畝(約182.1萬平方米)之測量面積,並將分別發展成大學城、度假酒店群以及大學校園.目標集團亦擬從事一項位於巴拿馬共和國之物業發展項目.

偉祿認為,在股份轉讓及餽贈契據下, Ma Chao 的利益將與集團的利益一致,憑藉他在格林納達和巴拿馬共和國的經驗和商業聯繫,預計該項目的發展將成為集團擴大旗下物業組合及創造額外收入來源之寶貴機會,而此將有利於公司及股東的整體利益.

大唐集團控股(02117)公布,11月銷售金額約33.4億元(人民幣．下同),按月升1.21%,銷售面積約32.2萬平方米,每平方米平均銷售價格約1.04萬元.

該集團指,今年首11個月累計銷售金額約436.6億元,累計銷售面積約426.1萬平方米,每平方米平均銷售價格約1.02萬元.

祥生控股集團(02599)公布,11月銷售額約54.56億元(人民幣．下同),比10月升33.66%,建築面積約40.22萬平方米,歸屬該集團每平方米平均合約售價約1.36萬元.

該集團指,今年首11個月銷售總額約738.2億元,建築面積約544萬平方米,以及歸屬該集團每平方米平均合約售價約1.36萬元.

飽受債務問題困擾的佳兆業（01638）失去附屬公司南太地產的董事會控制權。持有南太15.2%股權的第三大股東IsZo Capital Management宣布，周二有近60%南太股東投票通過罷免由佳兆業任命的6名董事，改由IsZo提名的董事取而代之。IsZo強調，董事會主要成員改組可提升企業管治、建立可靠資產配置政策，以及推進南太釋放物業組合的龐大價值。

佳兆業2017年以1.1億美元向「電子大王」顧明均收購南太650萬股。據佳兆業2020年年報披露，截至去年底持有南太近24%權益。南太於紐約上市，目前股價低於20美元，IsZo認為佳兆業管理不善，要求增加南太的投資價值，稱該公司至少值每股40美元，自去年5月開始尋求改組董事會。今年3月，東加勒比最高法院（ECSC）裁定，南太董事會於去年10月發起的1.7億美元股權稀釋交易是出於不正當目的，並命令南太召開特別會議表決董事會改組。

花樣年拖欠債務遭提告

另外，百大集團於6月中向花樣年（01777）旗下杭州花浦借出1億元人民幣，由花樣年擔保，惟杭州花浦尚未履行協議約定的按期償還債務本息義務，百大昨天表示，已就借款糾紛提出訴訟，浙江省杭州市中級人民法院已立案。

資助房屋屢變搖錢樹，2019年初揀樓的長沙灣居屋凱樂苑，額外印花稅（SSD）3年限期尚未鬆綁，於10月起一連2個月共錄得3宗辣招盤轉售成交，最新一宗涉及中層戶以未補地價628萬元賣出，原業主2年多賬面賺94.3%。有關注團體發表報告指出，房屋委員會（下稱房委會）2014年以來推出的其中13個居屋及綠置居屋苑，截至今年9月已錄得208宗轉售成交，平均升值逾1倍，促請政府進一步收緊轉讓限制，令買家持貨首5年只能以原價轉售單位。

凱樂苑綠表逾兩年賬賺三球

據房委會資料，今年11月全港錄得167宗未補地價資助房屋成交，較10月減少87宗或34.3%，惟數字屬臨時性質，日後有機會上調。凱樂苑繼10月連錄2宗辣稅盤成交後，11月再有實用面積475方呎中層戶，以未補地價628萬元售出，呎價13221元，暫屬屋苑造價及呎價最貴未補地價成交。

消息稱，該單位屬E座中層16室原則開放式戶，原業主2019年3月斥323.29萬元購入，賬面賺304.71萬元或94.3%，即使須支付相當於樓價10%的SSD達62.8萬元，仍獲利241.91萬元。

天水圍屏欣苑升值109.4%領先

翻查房委會數據，凱樂苑暫時錄得的3宗未補地價二手成交，造價480萬至628萬元，以2019年3月至4月一手購入價243.54萬至323.29萬元計，賬面升值236.46萬至304.71萬元（94.3%至97.1%），即使扣除SSD，原業主持貨未夠3年已獲利188.46萬至241.91萬元。

公屋聯會昨日發表報告，分析2014年起推出的11個新居屋及2個綠置居屋苑，截至今年9月共有208宗持貨滿兩年未補地價轉售成交，每屋苑計升值32.8%至109.4%，平均漲幅約一倍，當中6個屋苑平均造價翻倍。其中天水圍居屋屏欣苑錄得11宗個案，平均升值109.4%最勁；新蒲崗綠置居屋苑景泰苑錄40宗轉售個案，平均升幅約109.1%；荃灣居屋尚翠苑轉售個案最多，錄得72宗。

該會認為，把資助出售房屋用於炒賣，是違背其推出的本意。該會副主席藍偉良建議政府及房委會收緊相關轉售限制，包括把現時首2年內不得高於原價轉售的限制，延長至5年。

另外，油塘居屋油翠苑再破頂，世紀21聯誠營業董事謝寶昭稱，C座漾美閣高層10室2房戶，實用面積400方呎，望翠綠山景及有靚裝修，以未補地價546萬元易手，呎價13650元創該居屋未補地價新高。原業主2015年斥354.5萬元入市，賬面賺191.5萬元或54%。

挾港鐵（00066）屯馬線通車概念的屯門瓏門樓價持續創新高，有2房單位呎價衝上19835元，刷新全屋苑2房戶呎價紀錄。

中原地產分區營業經理鍾宏遠表示，瓏門8座高層C室，實用面積484方呎，2房間隔，叫價1000萬元，減價後以960萬元成交，呎價19835元，打破今年7月同屋苑2房戶呎價高位19679元。原業主2014年以489.99萬元一手買入，賬面賺470.01萬元，升值95.9%。

鍾宏遠稱，上址並非瓏門2房樓王戶型，但買家睇好屯門長遠發展前景，加上「貪（個單位）高層景觀開揚及夠光猛」，於是不惜高價購入作換樓。

瓏門同類單位今年初造價尚未升穿「九球」，如上址樓下一層C室3月初僅售850萬元，前述戶造價相隔約9個月較之爆升110萬元或12.9%。

此外，有投資者頻頻沽貨，消息透露，一名收租客2016年動用5101萬元掃入大坑海麗軒7伙，持貨至今年陸續出貨，當中低層A室2房戶，實用面積424方呎，剛以800萬元賣出，呎價18868元，連同該投資者今年3月先後以813萬元沽出同層B室2房戶，及960萬元賣出高層B室2房戶，已套現共2573萬元。

大坑Y.I移民盤1938萬蝕讓

另一方面，大坑Y.I有移民盤蝕讓，中原地產高級分區聯席董事李穎倫說，低層B室3房單位，實用面積825方呎，以1938萬元易手，呎價23491元。據了解，原業主2018年以1980萬元買入上址，由於打算移民，持貨逾3年即賣樓，離場賬面蝕42萬元或2.1%。

新盤交投淡靜，踏入12月首天，一手市場僅錄得約5宗買賣，但仍不乏破頂成交，萊蒙國際（03688）與俊和發展合作的何文田128 WATERLOO以「雙破頂」售出1個3房戶，成交價3073.3萬元，呎價3.65萬元，成交價及呎價均創該項目新高。

萊蒙國際集團銷售及市場總監蘇誦豪表示，128 WATERLOO開放現樓單位供預約參觀後，不足三周連沽6伙，昨天（1日）以招標形式售出16樓D室，實用面積842方呎，屬3房連套房間隔，單位位處單邊，客飯廳及所有睡房均可享九龍塘以至獅子山一帶景致，以3073.3萬元售出，呎價3.65萬元，成交價及呎價均創該樓盤新高。

Silversands 4房2775萬成交

信置（00083）旗下馬鞍山Silversands亦錄得4房戶成交，位於3座8樓B室，實用面積1110方呎，單位可享海星灣海景，以2775萬元售出，呎價2.5萬元，該盤過去1個月內連沽4個4房戶，平均成交價逾2900萬元。另外，五礦地產（00230）旗下油塘蔚藍東岸夥拍香港置業推優惠，即日起至12月20日，首3名經香港置業購入蔚藍東岸指定單位的買家，可獲6000元傢俬禮券，總值1.8萬元。

中原地產表示，中原地產香港今年1至10月的總營業額暫錄約45億元，屬該行歷來同期新高，較去年首10個月升約30%；其中住宅營業部今年首10月錄得超過40億港元的佣金收入，亦是同期計算的新紀錄。中原集團創辦人施永青表示，現時本港市道向好，滿意中原地產香港今年成績，對本港未來樓市仍感樂觀，該行為增強競爭力，將繼續積極擴充。

持牌代理人數連月增加，地產代理監管局（地監局）公布，截至今年11月底全港持牌代理共有41964人，按月增加316人或0.76%，代理人數連升6個月，累計增加1030人（約2.52%），並為連續第4個月破頂。反映代理分行數目的營業詳情說明書（說明書）於11月底則錄得7222份，按月多53份或0.74%。

10大屋苑約7成單位下調 新都城跌5.4%最多

樓價指數連跌兩個月，加上Omicron變種病毒肆虐，銀行估價取態轉為保守。本報追蹤10大屋苑最新估價，按月比較約有7成單位向下調整，將軍澳新都城單位大幅回落5.4%。但市場人士預計，近期二手成交已見回升，相信估價走勢會跟隨。

業界料估價 隨二手交投回升

本報追蹤10個私人屋苑共40個單位，以11月30日與10月底時滙豐與中銀 （02388） 網上估價相比，發現不少單位的估價持平或向下調整。

根據統計，11月底共有27個樣本單位估價較10月下跌，佔總數68%；7個持平，佔比約18%；而錄得升幅的單位僅6個。估價下跌情況比10月時更甚，當時有11個單位（與9月底時比較）估價下跌，佔比約28%；持平單位有24個，佔總數60%，而估價上升的單位則有5個。

其實，二手樓市於第三季破頂後有所回落，踏入10月，受各區新盤開售搶客，主要屋苑交投價量齊跌，而銀行亦跟隨樓市調整估價水平。

值得留意的是，11月估價單位跌幅最大的為將軍澳新都城2期中層的細2房單位，2間銀行最新估價分別為699萬及711萬元，按月分別下調5.4%及2.5%，其中前者為各樣本單位中跌幅最大，而同屋苑1期中型樣本單位，其估價亦有相若的跌幅。

事實上，新都城二手市場於10及11月期間受同區日出康城新盤推售而備受壓力，11月整體平均呎價為16,535元，按月回落8.9%，主要是月內質素較差單位交投所致。同樣情況亦出現在沙田第一城身上，11月樓價徘徊於1.77萬元水平，而6個樣本單位估價亦由持平至跌3.5%不等。

銀行取態差異大 買家須留意

中原按揭董事總經理王美鳳指出，今年9月二手樓價創新高後，近月升跌各走異端，大概幅度在1至5%之內，整體而言樓價屬於橫行，而較9月時高位回落2%左右，故銀行估價亦隨樓價變化而向下調整。

此外，近期不同銀行對物業估價的取態差異較大，由網上估價、職員口頭估價，以至物業成交後的估價，均存在不少差異。不同銀行對同一單位的估價甚至相差1至2成，建議買家不妨多到不同銀行進行物業估價以作比較，從而揀選適合自己的樓宇按揭方案。

至於後市方面，近期二手樓市交投已有所回升，相信估價走勢亦會返回平穩水平，倘若通關可於短期落實，或會加快買家入市步伐，交投增加或會帶動估價趨升。

舊樓收購速度加快，其中有財團就九龍城嘉林邊道28A至28B號舊樓，向土地審裁處申請強拍，項目11月初估值為1.69億元。

根據土地審裁處文件，這宗強拍的申請人為金楓集團有限公司。而現時該公司已經持有嘉林邊道28A的全數業權，並就28B物業持有96.9%業權，亦即平均持有項目約98.4%業權。不過，財團尚餘1個單位未能成功收購。

該物業早於1950年入伙，現為一座3層高的物業。該項目的地盤面積約10,070平方呎，現坐落於規劃作「住宅（乙類）」地帶，以最高地積比率5倍發展，涉及總樓面面積約50,350平方呎。

內房債務危機持續，內房企業各自撲水。出現流動性緊張的中國奧園（3883.HK）陸續處置部分資產融資。有消息指，為回籠資金，奧園計劃出售香港葵涌活化工廈寫字樓項目AOffice46（奧創中心），全幢物業正在市場放售，叫價低至8億元，較三年前買入價9.5億元低約1.億港元，據指正在和買家商談。

消息人士透露，上述活化寫字樓項目近一年已在市場放售，最初叫價12.5億元，隨後一度降至9.5億至10億元，惟一直未獲承接，近日更有消息指，若有買家出價達到8億元也有機會成功買入，呎價則低至約6,800元。

業權不統一 或影響估值

翻查資料，奧園在2018年6月向羅氏針織已故創辦人羅定邦家族後人、羅氏集團行政總裁羅正杰買入上址，當時成交價9.5億元。該項目總樓面面積為11.7萬方呎，樓高12層，提供約210個辦公室及會議室。若物業最終以約8億元易手，估計賬面蝕約1.5億元或16%。

奧園一度將AOffice46拆售。資料顯示，在2019年1月至4月份，AOffice46合共賣出11個單位，成交總額約2,418.37萬港元。不過其中8個單位在同年12月取消交易，目前尚餘3個單位未取消交易。該3個單位均為位於5樓的會議室，成交價介乎146.86-229.88萬元。市場人士認為，由於該幢商廈有3個單位已經售出，即已不是統一業權，因此估值較平。而該幢商廈剛完成活化，現況新淨企理也不可能拆卸重建，如要全幢出售，發展商需要向3名小業主重新買入單位以統一整幢大廈的業權。

事實上，為回籠資金，奧園於今年11月蝕讓價9億港元出售西半山羅便臣道63至67號地盤（前身為燕貽大廈）予投資者伍登輝，料虧損約1.77億港元。

禹洲傳抵押深圳總部獲11億貸款

另有消息指，禹洲集團(1628.HK)將深圳總部大樓質押，獲11億元人民幣貸款，目前尚未清楚貸款用途。深圳禹洲廣場此前估值35億元人民幣，有4億元人民幣債務。消息指，這筆貸款由一家中資股份制商業銀行提供，已全額支取。

將軍澳近年車位需求趨緊張，造價亦隨之上漲；利嘉閣首席聯席董事蔡庭勇表示，區內居屋富寧花園2樓單號車位，近日以133萬售出，原業主為老人家，於1990年僅以8萬買入自用，現沽貨套現，持貨31年帳面獲利125萬，升值逾15.6倍。蔡氏又指，買家見最近車位市場交投熾熱，造價愈升愈有，故決定買入自用。