房市全台發燒，不僅都會區房價漲破新高，過去低房價的非都會區房價也瘋漲！據統計，全台非直轄市的縣市中，新竹、宜蘭等新案最高開價達6、5字頭外，還有不少縣市新推案最高開價站上3字頭，甚至連離島的金門、澎湖也有建案開價站上3字頭。

據591新建案市調顯示，六都外的縣市新推案房價開價年漲幅達一至四成，新竹縣、屏東、新竹市漲幅均達近三成以上，北至基隆、東至花蓮、台東，南至嘉義、國境之南屏東，離島澎湖、金門，都有個案最高開價跨越3字頭，即使如苗栗、南投、雲林，個案最高開價也都向3字頭逼近。

591指出，自疫情爆發以來，缺工缺料導致營建成本大增，全球熱錢氾濫，近來又有通膨步步緊逼，恐讓房價「愈燒愈旺」；許多原先仍在觀望的購屋族，眼見房價「一日三市」，唯恐自己愈晚買愈貴，便選擇積極進場，讓部分地區出現供需失衡現象，形成全台各地新案開價全面上揚的現象。

價格漲幅最有感的新竹縣、市，所得能力全台名列前茅，隨著縣市合併議題發酵、熱門重劃區土地日漸稀少，建商陸續調整售價，去年僅約每坪24~27萬元的新推案，今年平均開價已達約每坪35萬元，精華區個案更是水漲船高，竹北縣三、新竹市關埔重劃區，都已有個案開價達6字頭。

隨著新竹市、竹北價格暴漲，不少建商及買方也開始出走到鄰近新埔、湖口等地，更帶動當地價量起飛。

屏東近年在高鐵南延及屏東科學園區等建設紅利發酵，吸引外地建商進駐，地價隨之飆漲，為了壓低總價，推案產品也逐漸由透天轉為華廈、大樓，甲山林購地自建、總銷逾50億的造鎮案「甲山林花園帝寶」，每坪開價預估將突破3字頭。

非直轄市房價漲幅 更甚六都

近年全台都會區房價上漲，不僅是房市交易規模大的六都直轄市領漲，不少六都外的縣市，房價漲幅更不下於直轄市；好時價房價指數顯示，近五年來全台房價平均漲幅約15.4％，不過非六都的十個縣市（新竹、嘉義縣市合併計算，台東因交易規模小未列入），就有八個縣市大於全台漲幅，屏東五年漲幅達41％居全台之冠。

好時價房價指數顯示，以今年10月平均房價與五年前相較，屏東漲幅逾四成，嘉義、彰化漲幅逾三成，南投達27％，花蓮、基隆、新竹、雲林漲幅約在15~20％之間，均遠大於全台整體漲幅。

房地產業者指出，這波「都會區領漲、鄰近衛星城市跟漲、鄉村地區瘋漲」的現象，主要來自於近年全台各地大興建設，都會規模擴張、城鄉差距的拉近，都會區房價高漲，不少資金有限的購屋族在預算考量、投資客著眼增值潛力，沿著交通動線、具有產業園區聚落開發題材的都會外圍，尋找平價標的。

交通部招商大會8日登場，鐵道局推出高鐵周邊三案招商開發，包括桃園高鐵、新竹專一及專二區，釋出商機合計達450億元，堪稱最大亮點。鐵道局表示，桃園車站完成第一階段審查；另新竹專二區將於2022年1月截標，專一區近期公告招標，三案招商將力拚明年上半年完成簽約，可望帶動桃園、新竹站區附近房價上揚。

不畏疫情，這次交通部釋出商機高達1,810億元，創歷年新高。從軌道、休閒遊憩設施、港埠周邊、高速公路服務區等類別合計64件案件，估開發後利益可達2,378億元，不但要拚疫後經濟振興，更期待引入民間資金活絡土地開發。

桃園高鐵站為招商大會規模最大案，民間投資金額上看200億元，也是高鐵桃園站特定區最後一筆土地。招商範圍10.7公頃、最大使用樓地板面積約10萬坪，將以開發為國際商務城結合工商產業，並引入跨國企業運籌營運中心、商業零售服務、國際觀光旅館等。目前僅國泰一家出手投標，已是合格投資人，但仍待綜合審查確認能否取得最優投資人資格，預計12月底前明朗化。

新竹高鐵車站周邊則有「專一」及「專二」兩塊珍珠級用地，鐵道局官員指出，專一區緊鄰高鐵新竹站及台鐵六家車站，目前朝商場、飯店規劃，估2022年6月可完成簽約；專二區則需規劃天橋串聯高鐵站及生醫園區，擬朝辦公大樓發展，2022年1月截標，投資金額估達90億元，已有業者洽詢中。

桃竹高鐵兩站周邊本是房市熱區，再加上招商帶動效應，外界擔憂房價恐再度因開發上揚。住商不動產企研室資深經理徐佳馨說，土地開放投標時就會埋下區域漲價伏筆，公營事業土地需要活化，固然會造成區域土地漲價，但若把握兩個原則：避免土地零碎化 、土地增值透過稅收可回饋地方，仍可發揮最佳效果。

目前高鐵站區五站開發進度，僅剩嘉義一站進度較落後，曾六度招商流標。鐵道局未來將把開發重心移到嘉義，並與當地政府合作尋覓潛在投資者。

此外，招商大會還有台鐵都會區捷運化桃園四車站路段工程採購合計389億元、台中港觀光遊憩商業區案120億元、基隆港旅運複合商業大樓案104億等百億大案，及南投、新營、清水等服務區營運移轉案合計3.6億元。另外，大鵬灣風管處遊二區目前正進行資格審查，擬朝高爾夫球場規劃，將續推「遊三區」，估可引資15億打造遊憩景點。

台鐵局8日在招商大會中將推出18案，估引資426億元，其中桃園、中壢、屏東車站三開發案就占大半金額，其中又以桃園跟中壢車站旅運量高居全台二、三名，被視為兵家必爭之地。台鐵局期待立法院儘速三讀通過鐵路法修正案，日後就可開放鬆綁藉由設定地上權、收取權利金，或透過徵選優良建商，合建商辦大樓等多元方式，活化土地。

台鐵局資產開發中心副總經理劉睿紘指出，台鐵局期盼《鐵路法》修正案儘速在立院三讀通過，讓可利用的廠站拆遷、軌道地下化的站址空間，加速開發，提高土地活化效益。

台鐵連年虧損，劉睿紘指出，台鐵局手上土地約九成屬於軌道路廊，都不能開發，其餘土地僅能靠「促參」及「都更」兩種方式招商。修法若通過後，等同擺脫「緊箍咒」，讓開發效率加速，也有更多利用手段。台鐵局希望日後開放可以藉由設定地上權、收取權利金，或透過徵選優良建商、合建商辦大樓等多元方式，擺脫長年虧損窘境。

2021年招商大會中，台鐵局推出桃園、中壢車站開發案，即是鐵路地下化後的舊站址留下的空間，目前屬「鐵路用地」，仍待明年都市計畫變更「車站專用區」後，才可提供複合型商業使用。但桃園、中壢車站，旅運量高、人流多，台鐵局估計可吸引諸多優質廠商。而中壢站開發案引資更是上看百億，基地面積約1.4萬坪、最大使用樓地板面積約7萬坪，以大型購物商場及雙品牌旅館為主，將整合前後車站都市景觀，形成地方經濟核心。

2022年第一季，台鐵將公告員林及屏東二案都更招商計畫，估可吸引民間投資約93億元，劉睿紘說，活化員林及屏東車站周邊土地，啟動「舊都心」再生，擺脫老舊車站道路擁擠、停車位不足的狀況。此外，他透露，因機廠遷移，原先「高雄機廠」也要力拚兩年內通過都市計畫變更，目前正與高雄市政府積極討論，讓土地活用，打造商辦住宅新區域。

疫情不明、國境持續封鎖，台北市指標商圈店面空置率平均逾一成、上看28%。根據統計，北市五大商圈店面在受到電商及本土疫情爆發的雙重打擊下，空置率已達30年來新高。專家認為，未來須靜待疫後人潮復甦，但回溫恐要等至少三年。

據欣元商仲調查資料顯示，空置率第一名為士林夜市商圈，今年空置率28.3%，較五年前的3.57%，大增24.73個百分點，租金行情落在單坪4,000-8,000元。第二名為東區商圈，今年空置率17.8%，較五年前增10.87個百分點，租金單坪7,000-15,000元。第三名為公館商圈，今年空置率15.1%，較五年前增10.89個百分點，租金單坪6,000-10,000元。

欣元商仲總經理焦文華表示，店面空置率超過15%的商圈，因人潮聚集力驟降，會讓新商家不願意進駐，包括士林、東區、公館均入列，以士林夜市為例，空置率近三成，要回復以往人潮，恐怕要至少三年的時間。

不過，要翻轉並不是沒機會，焦文華指出，疫後人潮優先回流聚焦兩大指標，包括國內外品牌優先進住、住商混合型的商圈，其中空置率仍在15%以下的西門町、永康等商圈較受矚目；另，東區雖空置率已來到15%以上，但兼具上述兩大條件，仍可列入觀察名單。

另外，空置率前十名中，增幅最小的萬芳醫院商圈，較五年前增4.99個百分點，今年店面空置率為5.7%，顯見在這一波疫情中，持續賠錢的撤店數較少。

至於租金，本土疫情爆發後，也歷經一波修正，少數閒置店面開始有租客接手，尤其二線商圈中、低價位標的，如10~25萬租金店面，已有連鎖店承租進駐，但以觀光客為主的商圈，因國門未解禁，觀光客不來，店面空置率仍居高不下。

至於近兩年撤店較多的行業，包括餐廳、服飾、皮鞋、旅行社、伴手禮等，而今年下半年較積極展店的行業別有超商、冰品、咖啡、麵包、餐廳、火鍋，其中，餐廳是進駐跟退場最多的店面種類。專家指出，顯示疫情衝擊、國境封鎖，仍是店面空置率問題的最大隱憂。

焦文華指出，目前台灣的疫情控制得很好，解封後的報復性消費，確實已帶動內需市場的復甦，疫情對部分衝擊小的商圈，最壞的影響大概就到今年底。

店面空置率創新高，但不少電商、網購平台趁著這波疫情逆流而上，開始在二線，甚至一線商圈開設實體店面，舉凡蝦皮、網購化妝品、服飾、虛擬廚房等。

專家表示，電商崛起未必是實體店面的末路，反而因為物流、取貨、體驗式消費的需求，讓商圈產生質變，各商圈的強弱也因為市場需求改變，重新洗牌。

國際觀光旅客大減，商圈的強勢業種出現改變，過去多半多倚賴精品、知名品牌主導商圈型態，隨著疫情爆發及電商崛起，加上歷經租金修正，景氣走下坡的業種，逐漸退出商圈的核心，精華地段空置出來的店面，讓新興或財力雄厚的集團式通路業者逢低接手。

房仲專家指出，實體店面的需求不會消失，仍有其一定的優勢，尤其像是需要實體店面的零售業，已經從店面展示銷售模式延伸到體驗式消費。至於電商方面，因有到店取貨的需求，仰賴物流取貨據點，也擴大了店面的投資價值。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，疫情讓商圈型態出現改變，電商的布局策略，像是蝦皮店到店，也因應物流的需求，開始在二線店面展店，且電商較不需選租在一線店面或是醒目的三角窗店面，而電商大規模的展店也會間接影響店租、人事成本較高的實體店還有超商的布局策略。

在通膨隱憂下，房價高漲，不過店面近兩年卻不漲反跌。欣元商仲總經理焦文華表示，店面租金水準已是十年來新低，平均降幅約兩到三成，或可看準疫後翻轉時機點，進場投石問路。

至於買賣，焦文華表示，今年上半年店面買氣不佳，但下半年開始，陸續有買家詢問，總價在5,000萬至1.5億元之間的店面最熱門。

焦文華指出，投資店面考量有三個關鍵點，第一是可以首選空置率5%以下的商圈，例如萬芳醫院、師大商圈、四平街、景美夜市商圈、石牌商圈等。第二是商圈附近連鎖店密集度有高達六成以上。第三是捷運站步行5分鐘內可以抵達的商圈，也是投資參考關鍵。

全國不動產董事長葉春智表示，店面投資有固定收益與增值收益，在房地產投資中相對穩定，是一項很不錯的選擇，且「店面就像是啞巴兒子，不吵不鬧，準時給你錢，以後老了，就靠這個啞巴兒子養你。」

除了知名商圈外，葉春智建議，能著眼在未來性的商圈，例如八德重劃區、宜蘭、三峽等地帶。另外店面出租可以主動聯絡連鎖品牌進駐，也能提升店面價值。

葉春智指出，明年如果疫情能掌控，倘若央行要升息，應不會提高太多，估計影響不大，加上又有九合一選舉，有很大機會帶動商圈型不動產價格，隨著解封後報復性消費，更帶動零售內需市場復甦，為經濟注入活水，因此現在店面買賣交易及租金都處在相對低點，反而是連鎖店展店的最好時機。

囤房稅議題近日備受矚目，桃園市政府擬修法將最高稅率調為3.6％，對市內多屋族祭出重稅。部分議員持樂觀態度，但有民代和房東則持保留看法，擔憂加重囤房稅，成本恐轉嫁租屋族，認為市府應從建立「租屋實價登錄機制」下手，優先解決租屋問題，才是解決之道。

桃園市2015年通過實施「桃園市房屋稅徵收率自治條例」，囤房稅率最高2.4％，市府有意修法，將持有第6戶以上者，每戶稅率調為3.6％。修正草案送交市政府拍板後，將再提報市議會審議。

議員簡智翔表示，囤房稅最主要目的並非增加政府稅收，而是利用稅收的財務壓力，讓持有多戶者把房子賣掉或租出去，增加空屋釋出的能量；一旦租客選擇變多了，也可間接降低租金，從根本改善租屋市場供需失靈的狀況。囤房稅的稅收，還可做為地方政府租屋及貸款利息補貼的來源，形成良好循環。

不過，徐姓房東卻直言「房價要跌是不可能的」，從經驗來看，除非房子本身有問題，從來沒聽過房價下跌；即使釋出更多空屋，通貨膨脹下，房價每年依然跟著物價上漲。

此外，徐姓房東指出，當租屋物件愈靠近商圈或就業機會多的地區，租屋需求愈大，如果可出租房屋數量沒有增加，不只房客的選擇少，房東將囤房稅轉嫁給房客的幅度也會愈大。

議員牛煦庭說，擁有多戶以上房屋者畢竟還是少數，大部分房子還是掌握在建商手上，除非取消對建商的豁免條款，才能發揮較大效用；現在很多房東不報稅，導致政府提供給弱勢的租金補貼下不去，包租代管也沒法做，因此比起囤房稅，更應建立「租屋實價登錄機制」，否則大家不只買不起，還要擔心租房恐被剝削，有違居住正義。

不動產登記完成，地政事務所就會核發所有權狀，給所有權人，為所有權的表徵，但是，別相信這張所有權狀，重要的是登記簿謄本。

正業地政士聯合事務所分享案例指出，老劉長年在大陸經商，妻小都留在台灣，所以兩地奔波，在大陸也結識了很多台灣人。人親土親，當對方手頭不方便時，老劉總是願意伸出援手幫忙救援，聽說前後已經累積近100多萬人民幣。

正業地政士聯合事務所表示，因為對方久久無法清償債務，最近，老劉從大陸來電，希望正業地政幫他辦理該債務人，在台北市一筆不動產的過戶事宜，債務人擬將該筆不動產過戶給老劉，以抵償該筆債務，問正業地政如果債務人不回台灣是否能否辦理……

基於職業本能，正業地政請他先將權狀資料交付，查明增值稅、抵押權設定、不動產價值……老劉立即把權狀影本，透過視訊軟體聯繫我，結果申調謄本發現，他的權狀是2017年核發，但是謄本記載2020年已經被拍賣，現在所有權登記，在另外一家公司名下，那張所有權狀只是過往雲煙，早已經被法院公告作廢。

所有權狀是不動產所有權的表徵，但是登記簿謄本才是最新的權屬關係，它有標示部、所有權部及他項權利部等3大部分。依民法758條規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」另外，土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力。」所以，不動產的所有權是以登記為準，不是以所有權狀為準。

案例中他的房屋所有權遭到法院拍賣，拍賣後法院會宣告該所有權狀做廢，持有人拿的是一張沒有用的廢紙，更可能是他的詐騙工具，所以看到所有權狀正本時，記得調閱登記簿謄本，別讓歹徒有機可乘。

護國神山台積電成為房市引擎，上櫃建商聯上（4113）深耕高雄、台南市場有成，在南部地價大漲的情況下，手中土地存量達3萬餘坪，將進到逐年收成期。

法人指出，高雄房地產市場進到30年來最強高峰期，聯上、隆大等具口碑的穩健經營建商前景看旺。3日聯上收盤14.6元、漲0.05元。

上櫃建商主管表示，新舊年歲即將交替，綜觀今年來台灣出口表現亮麗，銀行利息又相當低，熱錢回流一定會跑進房地產市場，房市表現相當正向。尤其台積電在台南與高雄投資設廠，帶動區域房價狂漲，建商迎來數十年難得一見的大榮景。

聯上在台南超前部署，擁有高達兩、三萬坪土地，南科帶來高就業、高所得人口，相關土地將逐步推案進到收成期。此外，高雄房價更是漲翻天，聯上除了有節奏的推出集合式住宅大樓外，對商場市場更多有著默。

上櫃建商主管指出，高雄近年沒什麼新的辦公大樓建案，聯上斥資23億元在北高雄投資的BOT案，除商場開發之外，規劃三樓以上做辦公大樓，由於基地正面對公園，有極高商業價值。

聯上指出，房地產的價格不是業者說了算，也不是政府說了算，整體牽扯到經濟面。現在台灣的出口是正向、利率又低，錢一定會流到房地產。這波台商回流，因為疫情的關係很多人回來，相對資金也會回來，大陸的台商也回來，大家認為最簡單、最保值、最沒有風險的就是房地產。

因此，低利率沒有改變的話，房市二年內應該都不看壞，現在首購年息僅1.3%，利息真的很低，對建商與購屋者都不會有太大壓力。

民營銀行積極搶進自住型房貸戶，業績大躍進。據金管會統計，台北富邦銀9月房貸餘額達4,805億元，以32億元之差氣走華南銀，擠入第五大，這也是北富銀在去年底一路被華南銀壓著打後，終於在今年重返榮景；而兆豐銀房貸量則連四個月超車第一銀躋身第九大。

據統計，全體本國銀行第3季房貸餘額達8兆5,016億元續創歷史新高，但年增9.27%已連三個月走低，顯示各銀行因為卡在《銀行法》72-2條承做不動產上限、及政府緊盯打炒房下，國銀房貸量已開始減速。

若以前五大房貸行的年增率來看，以台銀年增13.2%、北富銀11%最多，台銀因有公教房貸導致房貸量增幅居高不下。

台銀9月底房貸餘額8,011億元，仍僅次於土銀8,859億元位居房貸二哥，老三中信銀6,947億元、年增8%，第四大合庫5,649億元、年增7%，北富銀以4,805億元躍居第五，華南銀以4,773億元屈就老六。

市場人士說，北富銀擠入前五大，有兩大關鍵，一是北富銀積極吸收存款，9月北富銀總存款量月增3.47%、年增率達15.7%，搶存款速度快，藉此增加承做不動產放款額度。

依《銀行法》72-2條規定，銀行承做房貸、建融總額以總存款加金融債總額的30%為限，若要擴大承做額度、就得增加存款量。

二是北富銀也積極搶進1.31%自住房貸客戶，房貸量自然增溫。

據金管會統計顯示，北富銀房貸量是在2017年踢走華南銀後，到2019年連續三年都排名老五，但在2020年底被華南銀追過，直到今年9月才重新奪回老五地位。

後五大房貸行中，華南銀、國泰世華銀及兆豐銀9月底房貸量則有雙位數的年增幅，又以兆豐銀房貸量增速最快，9月底房貸餘額達4,009億元、年增率達24.6%，更在今年6月起氣走第一銀行、連四個月位居老九。

萬科A（000002）12月3日晚間發佈公告稱，2021年11月，公司實現合同銷售面積253.8萬平方米，合同銷售金額431.5億元。

1-11月，公司累計實現合同銷售面積3458.3萬平方米，合同銷售金額5642.2億元。資料還顯示，11月公司新增加開發專案7個，權益建築面積合計為60.6萬平方米。

時隔三個月，中天金融(2.710, 0.05, 1.88%)再次將中天城投擺上貨架，這一次的買方除了佳源創盛還有上海傑忠，不過此次轉讓價格為89億元，相比較上次180億元已跌去五成。事實上，半價甩賣地產業務的中天金融此前是一家地產公司，因地產風生水起，甚至一度將掌舵者羅玉平推上貴州首富的位置，而隨著房地產紅利的褪去，其從2015年開始佈局金融業務，甚至為此出售賴以生存的核心資產，不過金融業務也並未給中天金融帶來增量，反而使其陷入囹圄之地。

中天金融再度“賣子”。

12月2日晚間，中天金融公告擬將中天城投100%股權轉讓給佳源創盛和上海傑忠，轉讓價格為89億元。對於轉讓原因，中天城投直言“聚焦金融業務發展”。

值得注意的是，在8月31日中天金融公告要將中天城投100%股權轉讓給佳源創盛，不過彼時中天城投的轉讓價格還是180億元，僅僅三個月的時間，轉讓價格減少91億元。

縱觀中天金融近幾年的動向，在金融領域頻頻發力。時間倒回2016年，彼時的中天金融開始通過設立和參股的模式，進行金融全牌照的佈局，涉及保險、證券、銀行等。甚至在2017年準備出資310億元收購華夏人壽20%-25%股權，並支付了70億元定金，不過今年7月銀保監會公告將延長華夏人壽的接管期限1年，中天金融陷入兩難境地。

苦苦在金融領域掙扎的中天金融曾是一家地產公司，之前因地產而風生水起，隨著房地產紅利的褪去，其在2014年決定轉型金融。不過，即使是業務範圍由地產擴大至保險、證券、銀行，依舊沒能改變公司基本面。

自2017年至2020年，其淨利潤一路下滑。根據最新的業績報告，中天金融虧損8.7億元，其中第三季度就虧損9.11億元，虧損原因為當期房地產銷售毛利下降。此外，其帳面上已有上千億的負債。

由此看來，中天金融的半價“大拍賣”或許是迫切轉型，又或許是千億債務壓頂下的求生。

地產業務半價“甩賣”

中天金融再次將中天城投擺上貨架！

12月2日晚間，中天金融公告擬將中天城投100%股權轉讓給佳源創盛和上海傑忠，轉讓價格為89億元。對於轉讓原因，中天城投直言“步聚焦金融業務發展”。

值得注意的是，就在三個月前的在8月31日，中天金融公告要將旗下的中天城投100%股權轉讓給佳源創盛，彼時的轉讓價格為180億元。

據悉，中天城投主要業務為房地產，截至今年6月30日，中天城投總資產為583億元，上半年未經審計的營收為47億元，淨利潤為6.6億元。

為何三個月後，中天城投的轉讓價格大幅度縮水。有報導稱，此前180億元價格中包含了中天城投應收中天金融的83億元款項，交易對方佳源創盛不接受中天城投高達83億元的非經營性應收款項。

除了轉讓價格發生變化，此次還新增了一名交易方上海傑忠。企查查顯示：上海傑忠成立於2021年4月，佳源創盛是股東之一，持股比例為3%。

此外，環球老虎財經發現，佳源創盛此前就與中天金融有過交集。佳源創盛官網顯示：2020年6月16日，佳源集團與中天國富證券簽署了戰略合作協定，後者成立於2004年，業務涵蓋證券承銷與保薦、證券經紀和證券自營等。天眼查顯示：中天國富證券是中天金融的子公司，持股比例為95%。

中天金融的“金控夢”

細數中天金融近幾年的資本動作，均在發力金融領域。

其首次“沾”金融是在2015年。當時，上海證券在上海聯合產權交易所轉讓海際證券（現中天國富證券）持股權，轉讓價為4.06億元，競購者包含華西股份(6.130, 0.03, 0.49%)、天星資本等多家企業，最終中天金融順利拿到了證券牌照。

同年，趁著知名殼公司諾德股份(21.630, -0.11, -0.51%)保殼的需要，以20億元間接拿下中融人壽20%股權成為並列第一大股東，並以單一大股東身份發起設立華宇再保險、以單一大股東身份參與設立百安互聯網保險，然而這兩家公司目前還未成立，其保險業務仍依靠中融人壽展開。

一年後，中天金融金融版圖再添一子。其全資子公司貴陽金融控股與貴州美益投資（集團）共同作為主發起人，與其他非關聯協力廠商聯合發起設立貴安銀行，其中貴陽金控擬出資6億元，占貴安銀行註冊資本的30%，為貴安銀行單一最大股東。

2017年，“中天城投集團股份有限公司”更名為“中天金融集團股份有限公司”。公司證券簡稱由“中天城投”正式變更為“中天金融”，這一動作更加說明了中天金融在金融領域的野心。

改名後的中天金融在金融板塊的佈局更加瘋狂。從2017年開始，中天金融展開了一場被稱之為“蛇吞象”的金融資產並購計畫。

當年，中天金融宣佈擬以不超310億元現金收購北京中勝世紀和北京千禧世豪合計持有的華夏人壽21%-25%股權，且已經支付定金高達70億元。

彼時的華夏人壽淨資產高達3500億，而中天金融淨資產200億左右。為了徹底拿下華夏人壽的股權，中天金融將中天城投擬以246億元的價格賣給羅玉平旗下剛成立的金世旗產投，玩了一把“左手倒右手”，不過這一交易行為並未成功。據悉，中天城投是當時中天金融主要營收來源，被剝離出上市平臺，導致中天金融業績大幅波動。

一系列的收購讓讓中天金融陷入進退維谷的局面。據悉，中融人壽2017年和2016年淨利潤分別為-8.65億元、-13.88億元。

此外，“蛇吞象”並購案也處於停滯狀態，2020年上半年，中天金融全權負責推進金融業務的執行總裁張智提前離職，再加上今年7月銀保監會公告將延長華夏人壽的接管期限1年，中天金融陷入兩難境地。

從地產轉型金融，陷入兩難境地

在金融領域大舉收購的中天金融曾是一家地產企業，其創始人羅玉平曾“手握半個貴陽市的房地產開發專案”而被稱為“羅半城”。

2007年，羅玉平旗下金世旗國際公司通過重組入主中天城投並完成上市，這是貴州第一家上市公司，此後的金世旗控股和中天城投互相配合，使得羅玉平獲得的大量價格較為低廉的土地，其中最典型的是未來方舟專案，總建面積720萬平方米，土地樓面地價不到500元/平方米。

再加上彼時的貴州進入城鎮化，得益于行業東風，中天城投在地產行業需迅速崛起。7年後，羅玉平參與的房地產專案已經佔領了大半個貴州，其中不乏中天花園、中天世紀新城等知名項目，羅玉平因“手握半個貴陽市的房地產開發專案”而被稱為“羅半城，之後羅玉平更是登上貴州首富之位。

而後，隨著貴州提出“引金入黔”戰略，再加上房地產紅利褪去，中天金融開始尋求轉型之路。2015年起，中天金融確立“以保險、證券、銀行為主體，基金、資管、多元金融為輔翼，地產實業為基石”的發展路徑。

正如上文所述，中天金融意圖賣資產佈局金融業務，然而金融業務並未給中天金融帶來明顯的業績提升。

2017年至2020年，其淨利潤已經連續5年下滑。根據中天金融最新的業績來看，由盈轉虧，今年前三季度，其錄得收入223.23億元，同比上升11.2%，歸母淨利潤為-8.70億，同比變動-208.67%。

此外，截至三季末，中天金融有息負債374.7億，其中短債271.5億，貨幣資金僅有28.2億，負債合計1386億元。

金融地產作為高杠杆行業，風險與生俱來。而中天金融意圖從地產到金融的轉型讓其陷入了進退維谷的兩難境地。

成立不足半個月，深圳華僑城股份有限公司（000069.SZ，以下簡稱“華僑城A(6.110, 0.03, 0.49%)”）旗下深圳市華高商業管理有限公司（以下簡稱“華高商管”）100%股權及相關債權被擺上貨架。

而這已是華僑城A在今年11月內擬出售的第三家商管公司。在此之前，成立於2021年7月的深圳世紀華錦商業管理有限公司（以下簡稱“華錦商管”）、成立於2021年8月的深圳市華純商業管理有限公司（以下簡稱“華純商管”）於11月19日分別在重慶產權交易網、上海聯合產權交易所掛牌轉讓。

根據工商資料，華高商管、華錦商管、華純商管均由華僑城A旗下全資子公司——深圳華僑城房地產有限公司（以下簡稱“華僑城房地產”）100%持股，註冊資本均為100萬元，暫無實繳出資資訊。

而《中國經營報》記者注意到，華高商管、華錦商管、華純商管的註冊位址均為同一個，並與華僑城A旗下另一成立於2011年的全資子公司位址相同。

掛牌公告顯示，除了華高商管未披露相關主要財務指標外，截至2021年9月30日，華錦商管、華純商管的營業利潤、淨利潤均為負。

上述三家商管公司的成立動機是什麼？成立之初是否就已考慮相關轉讓事宜？轉讓目的是否為了進行資產騰挪？針對此相關問題，記者致函華僑城A方面，對方僅表示，“上述交易行為是華僑城A聚焦發展主業，積極對老舊資產進行優化處置的正常市場交易行為。涉及華純商管及華錦商管的有關資訊，以對外正式披露資訊為准。”

轉讓標的虧損

根據上海聯合產權交易所，華高商管目前處於轉讓預披露階段，故底價暫不得而知。

公告顯示，華高商管所屬行業為房地產業，其經營範圍包括商業綜合體管理服務；土地使用權租賃；住房租賃；非居住大商場租賃；自有房地產經營活動；物業管理。

記者注意到，截至11月22日，華高商管的職工人數為零，未含有國有劃撥土地。此外，根據“轉讓行為內部決策及批准情況”披露，批准單位為華僑城，批准日期為2021年4月26日。值得玩味的是，華高商管的成立日期為2021年11月10日。

而就在11月19日，華純商管、華錦商管的100%股權及相關債權亦被掛牌轉讓。

其中，華純商管的轉讓價格約9669.69萬元（標的100%股權對應的掛牌價格為9385.08萬元，企業債權對應的掛牌價格為284.61萬元），其所屬行業為商務服務業。截至2021年9月30日，公司的職工人數為2人，資產總計為9668.27萬元，負債總計為284.61萬元，利潤總額為-7300元，所有者權益為9383.66萬元。

上述轉讓採取一次性付款方式，意向受讓方經資格確認後需在1個工作日內交納1000萬元保證金，資訊披露期滿日期為2021年12月16日。

重慶產權交易網顯示，華錦商管的轉讓底價約1.11億元（標的100%股權的轉讓價格為1.08億元，債權轉讓價格為326.88萬元），其所屬行業為房地產業，經營範圍與華純商管類似。

截至2021年9月30日，華錦商管的資產總計約1.11億元，負債總計326.88萬元，所有者權益為1.08億元，營業利潤及淨利潤均為-7300元，營業收入為0萬元。

無獨有偶，對於華錦商管的轉讓，華僑城房地產亦規定採用一次性支付，意向受讓方在交易資格確認後3個工作日內交納1000萬元保證金。

截至目前，華純商管、華錦商管尚未有接盤方出現。

華僑城A方面對記者表示，“上述資產轉讓規模較小，資產均在正常經營中，即使期滿未能成功轉讓，公司也將根據合法合規流程，對該批資產進行重新安排。”

記者注意到，上述三家被轉讓的標的存在不少相同之處。工商資料顯示，華高商管、華錦商管、華純商管的法定代表人均為笪雲平，註冊資本均為100萬元，且註冊地址均為“深圳市南山區沙河街道光華街社區錦繡北街10號東部工業區E5棟301”。在該地址上，還有深圳華僑城創意園文化發展有限公司，同樣由華僑城房地產控制；截至2021年9月30日，華錦商管的營業利潤、淨利潤與華純商管實現的利潤一致。

而將視線拉回上述三家標的隸屬的母公司華僑城房地產，其為在2020年及2021年上半年對華僑城A淨利潤影響達10%以上的主要子公司之一，主要業務為旅遊綜合及地產。截至2021年6月30日，華僑城房地產實現營業收入72.33億元，淨利潤12.14億元。

此外，記者注意到，2019年10月，華僑城房地產在經營範圍中新增商業運營管理；物業管理；出租商業用房、辦公用房；場地租賃（不含倉儲）等。此前，其經營範圍僅為在合法取得土地使用權範圍內從事房地產開發經營業務；自有物業租賃；開辦管理深圳華僑城商品市場；投資興辦實業；經營進出口業務。

截至目前，除了上述三家擬轉讓標的，華僑城房地產旗下尚有5家商業管理公司及1家商業投資公司。

密集處置資產

就在上述三家商管公司被掛牌轉讓後，11月29日，北京產權交易所官網顯示，天津華僑城實業有限公司（以下簡稱“天津華僑城實業”）掛牌其所有的廊坊市怡康房地產開發有限公司（以下簡稱“廊坊怡康”）全部50%股權及相關債權，轉讓底價為1.31億元。其中，標的企業50%股權掛牌價格為1369.81萬元；截至2021年6月30日，企業債權帳面金額為1.13億元。

根據披露，天津華僑城實業由華僑城房地產和華僑城A分別持股60%、40%；廊坊怡康由天津華僑城實業、廊坊市福康房地產開發有限公司各持股50%。

上述被轉讓標的成立於2020年9月2日，註冊資本為1000萬元，經營範圍包括房地產開發經營、物業服務等。2020年12月10日，廊坊怡康以1.77億元競得編號為廊安2020-27地塊，用途為普通商品住房用地，溢價率為0.57%，出讓總用地面積為2.94萬平方米。

截至2021年10月31日，廊坊怡康實現營業利潤、淨利潤均為-515.86萬元，資產總計2.36億元，負債總計2.32億元，所有者權益為387.93萬元。

交易條件顯示，上述交易價款可分期付款但不接受聯合受讓。若採取分期付款，如專案協議成交，首付款不低於4006.11萬元；如項目競價成交，則首付款不低於4006.11萬元與溢價部分之和。意向受讓方應在通過資格確認後3個工作日內交納保證金1369.81萬元。

事實上，自今年11月以來，華僑城A旗下掛牌轉讓的資產已約10項，其中包括雲南文投開發投資有限公司的51%股權、上海鵬鯤置業有限公司的50%股權、廣州華僑城置業發展有限公司的42.4%股權、共青城萬物長青投資管理合夥企業（有限合夥）的0.0832%股權等。

華僑城A方面對記者表示，關於資產交易行為背後，有華僑城集團及其旗下公司在新戰略發展模型下的戰術考量。以華僑城A為例，通過資產處置、股權轉讓、合作開發等多舉措，一是為了回籠資金，二是通過資源優化配置，搭建產業平臺，集合更多優秀企業的專業優勢，實現強強聯合戰略補差。

其進一步補充稱，關於房地產業務發展板塊，華僑城A的發展策略是關注重點區域與優質資源；運用多種手段提升經營水準；保證現金流健康。

今年前三季度，華僑城A累計實現營業收入494.5億元，同比增長47.97%；歸屬于上市公司股東的淨利潤34.2億元，同比減少34.85%；扣非淨利潤28.6億元，同比減少42.9%；毛利率約30%，較上年同期的約57%下降27個百分點。

截至2021年9月30日，華僑城A貨幣資金總額為486.25億元，較今年年初減少約120億元；總資產為4812億元，負債總額為3637億元，資產負債率為75.59%。

在近日披露的投資者關係活動記錄表中，華僑城A表示，公司優先把專案回款作為資金籌措的首要措施，並結合多種管道融資作為回款的補充，合理地改善公司的債務結構，降低公司債務和資金的風險。

恆大的債務危機，隨著一則無法履行2.6億美元債務擔保義務的公告，自救獲得的短暫平靜被打破。而受其波及的上下游企業，也正在加緊討回自己的債。

金螳螂(5.780, -0.02, -0.34%)（002081.SZ）便是其中一家。其與恆大之間的合同糾紛，法院受理的訴訟案件有694件，合計金額8.82億元。此外，未決訴訟、仲裁案件合計金額24.83億元，金額在1000萬以上的重大訴訟有30起。在這30起訴訟中，恆大與江陰澄星實業集團有限公司之間的金額最多，為1.74億元。

超700起官司的圍攻之下，恆大開始拿股抵債。日前，恆大旗下子公司平湖恆大名都置業有限公司（簡稱“恆大名都置業”）退出常熟穗華置業有限公司（簡稱“穗華置業”）部分股權，蘇州金螳螂建築裝飾股份有限公司（簡稱“蘇州金螳螂”）接盤。接盤後，蘇州金螳螂持股49%。

事實上，由於恆大債務危機的持續發酵，受牽連的不僅金螳螂，東易日盛(5.760, -0.05, -0.86%)、全築股份(3.550, 0.04, 1.14%)、寶鷹股份(3.250, 0.02, 0.62%)等均承受應收賬款未到賬的資金壓力。而在今年，由於債務糾紛，昔日“盟友”與恆大對簿公堂。此前，全築股份、金螳螂也用一紙訴狀將恆大告上法庭。

以股抵債

本次股權變更前，穗華置業由五礦國際信託有限公司（簡稱“五礦信託”）持股51%、恆大名都置業持股49%；股權變更後，穗華置業由五礦信託持股51%、金螳螂持股49%。

企查查顯示，穗華置業成立於2020年7月30日，恆大名都置業認繳出資額為2000萬元。恆大名都置業由恆大地產集團有限公司100%持股。

恆大此次的股權轉讓，是另一種抵債的方式。在此之前，恆大以資抵債17.98億元給金螳螂，目前已有5.91億元正在辦理相關手續。據悉，恆大對金螳螂應收票據、應收賬款餘額為42.54億元。

而在恆大轉讓給金螳螂股權的同一日，金螳螂發佈公告稱，公司及子公司與恆大及其成員企業存在建設工程施工合同/裝飾裝修合同糾紛。金螳螂及子公司已向相關法院提起訴訟及財產保全，並於近日收到了《受理案件通知書》等檔。此次涉及的訴訟案件共694件，合計金額人民幣8.82億元。

據悉，訴訟起因系恆大及其成員企業未按合同約定如期支付工程款等款項。金螳螂表示，公司涉訴案件中多數案件為公司作為原告要求交易對方支付拖欠公司的工程款等款項。


事實上，由於應收賬款過高的影響，金螳螂的現金流明受到影響明顯。今年前三季度，金螳螂經營現金流為-6.11億元，這已是連續四年經營現金流同比為負；營業收入為198.00億元，同比下降10.28%；淨利潤為14.07億元，同比下降17.87%。

64億應付款懸頂

事實上，因恆大債務危機所波及的企業不止金螳螂。

據不完全統計，截至2021年9月30日，恆大與6家下游供應商的應付帳款及應付票據餘額合計為63.65億元。

資料顯示，恆大對東鵬控股(11.610, -0.04, -0.34%)應收票據、應收賬款餘額為7.92億元，恆大將1.44億元房產抵債給東鵬控股。截至6月30日，全築股份持有的恆大的逾期商票餘額就有近11億元，計提壞賬準備高達2.13億元。

財報顯示，今年前三季度，寶鷹股份應收賬款為34.22億元，同比增加24.08%，比年初增加35.41%。而應收賬款裡，大部分款項或來自恆大。

據此前資料，2017 年、2018 年、2019 年及 2020 年 1-9 月寶鷹股份的前五大客戶收入占比分別 為 39.57%、49.60%、52.71%和 56.72%，其中對恆大地產的銷售收入占比分別為 28.86%、36.43%、42.70%、44.53%。恆大為寶鷹股份第一客戶。

資料顯示，截至6月30日，全築股份持有的恆大的逾期商票餘額就有近11億元，計提壞賬準備高達2.13億元。

而以上企業業績均出現不同程度下滑。今年前三季度，東鵬控股淨利潤為3.91億元，同比下滑25.23%，經營現金流為3.28億元，同比下降58.24%；全築股份淨利潤為-1.73億元，同比下滑265.34%，經營現金流為-2.33億元，同比下降318.29%；寶鷹股份淨利潤-5500.86萬元，同比下降231.31%；廣田集團(2.360, 0.01, 0.43%)淨利潤為-2238.45萬元，同比下降111.13%。

恆大花樣還債

債務危機之下，恆大當前正以“以房抵債”、“以資抵債”、“以股抵債”等方式進行償還。

據瞭解，東鵬控股已與恆大達成1.44億元抵房解決方案，帝歐與恆大達成3950萬抵房解決方案；皮阿諾(15.940, -0.02, -0.13%)對所持恆大商票將採取措施收回，也可選擇相對優質房源沖抵；索菲亞(17.050, 0.05, 0.29%)與恆大達成以股抵債1.6億元、以資抵債3.52億元解決方案；江山歐派(53.130, 0.48, 0.91%)與恆大達成以股抵債7250萬元解決方案；曲美家居(10.830, -0.22, -1.99%)與恆大達成以股抵債7200萬元解決方案。

當然，也有部分企業因債務問題與恆大對簿公堂。

日前，全築股份表示，公司正積極採取司法訴訟、政府協調等多種方式解決恆大應收款問題，將盡最大努力保障公司和全體股東的合法權益。對於恆大未完工專案，公司正積極和政府協調復工和保交樓相關事宜，在建專案復工回款是由政府監管帳戶支付。

江山歐派全資子公司歐派木製品公司於2021年9月10日向廣東省廣州市中級人民法院提起民事訴訟，請求深圳恆大材料設備有限公司及擔保方恆大地產集團有限公司支付未兌付商業匯票金額1.76億元及利息，同時請求深圳恆大材料物流集團有限公司承擔連帶清償責任。

此外，在12月3日晚間，中國恆大公告，收到要求履約一項2.6億美元擔保義務的通知。在集團未能履行擔保或其他財務責任的情況下，可能導致債權人要求債務加速到期。

兩個小時後，包括央行、銀保監會、證監會在內的三部委在深夜先後發聲：恆大是個案風險，外溢影響可控。同時，廣東省人民政府立即做出反應，向其派出工作組，推進企業的風險處置工作。

年底仍有800億債務到期

近期，中央層面不斷釋放放鬆房企融資的信號，成都也發文表示要協調金融機構增加房地產信貸投放額度。相關資料顯示，2021年11月份，房企融資明顯回暖，整體發行規模約為473億元，環比增加55.6%。

值得關注的是，由於此前個別房企出現美元債違約事件，房企海外信用下滑，尚未完全修復。目前，境內融資仍是房企主要融資管道，且國企和央企是主要發債主體。12月份是房企的集中償債期，預計有800億元債務到期，償債壓力仍大。

房企融資有所回暖

在經過了近半年寒冬之後，房企融資終於出現回暖的跡象。貝殼研究院發佈的資料顯示，2021年前11月，房企境內外債券融資規模累計約8466億元，相比較2020年同期下降19%，規模減少1990億元。其中，2021年11月份，房企境內外債券共發行48筆，相比較10月份增加17筆。發行規模約為473億元，環比增加55.6%，同比減少43.4%。

“政府端積極信號顯效，境內融資規模環比出現修復性上漲。”貝殼研究院在研究報告中指出。不過，貝殼研究院方面認為，儘管11月份的融資規模出現反彈，但臨近年末，預計2021年房企發債規模將回落至萬億元之下。

值得關注的是，2021年11月份，房企境外債僅發行2筆，發債規模為2.58億元，發債數量與規模同為年內單月最小值。此前，個別房企出現的美元債違約事件使得資本市場對房企的信用預期下滑，房企美元債發行難度也同步有所增加。

貝殼研究院方面預測，境外美元債市場低預期持續，內房企暴雷影響與信用下調危機仍然在發酵，結合年末房企美元債餘額不足，2021年12月份境外債預計維持低溫狀態，發行境內債仍是房企目前主要的融資方式。

國企央企成主要發債主體

11月11日，保利發展(14.740, 0.29, 2.01%)成功發行2021年度第四期中期票據，發行金額為20億元，融資工具期限為5年。保利發展成功進行了銀行間發債給行業帶來了信心。另外，在發債前兩日，中國銀行(3.060, 0.01, 0.33%)間市場交易商協會曾舉辦座談會。據悉，銀行等機構將通過債券投資等方式為房企充裕資金。

在保利發展完成“破冰”之後，不少企業跟進。據不完全統計，自11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣佈在銀行間市場融資，涉及金額達到287.8億元。值得關注的是，近期房企發債也有明顯的結構性變化。在11月份的46筆境內債中，發行主體主要為央企或者地方型國有企業。

11月23日，保利發展再度發佈公告表示，公司擬發行總額不超過98億元的債券，期限不超過10年。此外，募集資金擬用於償還有息債務、補充流動資金以及項目建設等。同時，中海企業發展集團有限公司也將發行不超過50億元的境內債券，且其中部分債券將於深交所上市，募集資金則擬全部用於償還公司債務。

不過，儘管11月份房企融資出現回暖，但是相比較往年的融資規模仍有非常大的差距。一家民營企業的房企內部人士向記者透露，政策層面已經多次放出放鬆房企融資的信號，但目前融資仍有難度，銀行等機構依然“忌憚”此前房地產行業出現的負面事件，市場得到完全修復需要一段時間。

年底800億債務到期

記者注意到，臨近年底，不少新房項目推出了各式行銷活動，以求能夠加大銷售，快速回款。11月份房企融資出現回暖，但房企資金壓力仍大，四季度是房企還債的集中期。

貝殼研究院方面預計，2021年12月份，房企到期債務規模維持在800億元，償債壓力仍大，許多企業將會加速出清存貨，或者延續“以價換量”的策略。不過，隨著行業暴雷現象時有發生，房企也在積極自救，維護企業信用。

記者注意到，近期出現暴雷的3家中大型房企已經接連披露了相關的資金議案，違約債券成功得到展期或者得到要約交換。同時，包括中國金茂等在內的多家房企提前贖回公司債券，提振投資者信心。

上述房企內部人士對《華夏時報》記者說：“行業個別企業出現負面事件，帶動整個行業信用走低，然後融資難度增加，這是一個連鎖反應。融資規模上不去，企業現金流不足，也很難再拿地開發專案。”

而在密集償債期，房地產行業迎來了今年最後一次集中供地。從已經落幕的部分城市來看，儘管下調了拿地門檻，多宗地塊流拍現象也仍有出現。目前，國企央企是拿地的主力軍，民企拿地規模則明顯下降。

奧園公佈60億逾期理財兌付方案，部分境外物業或被處置，半年市值蒸發近200億港元

被曝理財逾期兌付的中國奧園終於披露了兌付方案。

12月2日，奧園在其官網上發佈了《致投資人的一封信》，坦言公司擔保的部分投資產品出現逾期兌付。有媒體報導，逾期理財產品總額約達60億元，涉及全部投資人約1500人，員工及親戚669人。

奧園在信中回應，截至目前，公司相關的基金和定融產品總額約60億元，協力廠商公司管理的定融產品約24億元，合計約84億元。

對於如此大額的逾期兌付危機，奧園稱已初步制訂了現金分期和實物資產兌付方案。

其在信中表示，除合同約定本息堅決足額兌付，追加總貨值不低於90億元的優質物業資產用於實物兌付外，對於延期兌付的本金，公司將按照年化6%利率支付逾期利息。

此外，為保障和加快兌付進度，奧園還擬將部分銷售價格好、流速快的優質項目的銷售回款歸屬於集團歸集權益部分的30%或專案處置後淨現金流的30%，歸集到投資產品還款監管專戶，專項用於本息兌付。

“現金+實物”兌付

針對部分理財產品逾期，奧園對內公佈了“現金+實物”兩種兌付方案細則，可二選一也可組合兌付。

其中，兌付方案一為現金分期兌付。具體來看，單個投資者累計投資本金餘額200萬元（含）以內的，投資產品到期後分6個月兌付，每月兌付比例分別為20%、15%、5%、5%、25%、30%。對於超過200萬的，其中200萬（含）以內如前述按到期後分6個月兌付；超出200萬的部分在到期後先按6個季度兌付60%，每個季度兌付比例5%、5%、10%、10%、15%、15%，此後連續三個月按15%、15%、10%的比例兌付剩餘40%。

奧園承諾，截至2024年5月尚未完成全額兌付的本金，也將在2024年5月全部兌付完畢。首次延期的本金兌付將在投資產品到期日支付，後續每月或每季度的兌付，均在兌付月或每季度末月的25日集中兌付。

利息支付方面，方案指出，投資產品在合同約定期限內的利息按合同約定計息支付；延期兌付的本金則將按照年化6%利率支付延期利息。

相較于現金兌付，實物兌付方案則簡單得多。兌付資產為集團旗下專案公司不低於90億總貨值的物業，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，採用“先簽先得”原則。奧園表示，到期的投資產品、以及雖未到期但要求提前以實物兌付的投資產品均可參與，兌付金額不足以支付實物資產價格需另行補足，超過實物資產價格的部分則按方案一的現金分期兌付方案進行兌付。

此外，奧園還提出，可與投資者簽訂遠期回購協議，約定在投資者簽訂協定2年後按原價回購，物業已辦理網簽或已轉售的除外。

另一方面，奧園仍在積極推動票據展期事宜。11月2日晚間，奧園披露公告稱，奧園供應鏈一期資產支援票據、奧盈供應鏈一期資產支持證券延遲贖回日期的決議案分別於2021年11月23日、29日召開的有關持有人會議上獲通過，涉及到期總額分別為5.23億元及1.5億元。

同時，奧園也對媒體報導的境內附屬公司於11月12日到期的7800萬元信託貸款予以澄清，稱已於11月10日與貸款人商討並達成了展期意見。

市值蒸發近200億港元

此番債務壓頂，與奧園評級被多次下調，導致融資管道受阻、短期流動資金承壓不無關係。

10月15日，標普將奧園評級由B+下調至B，隨後又於11月16日下調至CCC。與此同時，惠譽也先後於11月3日、19日、24日三次下調公司評級，從BB下調至B+、B-直至CCC-。穆迪亦兩次下調其評級，分別於11月5日和22日將其從B1下調至B2、Caa2。

評級下調使得房企境外融資市場大門幾乎關閉。不僅如此，甚至有債權人因其評級下調而要求奧園提前償還本金總額約6.51億美元的融資。

境外發債難，境內融資也不輕鬆。對於長期“高融資、高負債、高杠杆”發展的房企來說，“三道紅線”成了融資路上的“攔路虎”。

踩中一條紅線的奧園被要求負債年增速不得超過10%。今年上半年，奧園新增借款378億元，償還借款409億元，融資活動所得現金淨額-122億元。

受行業下行影響，融資遇阻的奧園通過專案去化“回血”也不理想。

根據CREIS中指資料，奧園11月份實現銷售額71.5億元，較去年同期的152.5億元幾乎“腰斬”；整體來看，前11個月的合同銷售額累計約1157.8億元，其中權益銷售金額812.4億元。按今年1500億元的年度銷售目標來看，奧園1-11月完成率僅為77.2%，而公佈銷售目標的32家房企目標完成率均值為83%。

資金流動性緊張，無疑加劇了奧園高企的償債壓力。截至今年6月末，奧園總資產3162億元，總負債2629億元，其中約517億元債務都將於一年內到期，在手現金606.45億元。

為快速回籠資金，奧園今年11月份以來頻頻出售旗下資產。

11月4日，奧園宣佈出售奧園健康55%股權，以換取約10億元資金；十天后，奧園再次將香港燕貽大廈部分物業折價掛出，預估虧損1.77億港元，售價僅9億港元，相當於打了8.4折，彼時其稱交易代價將用於償還貸款融資及一般營運資金。

近日，又有市場消息傳出，奧園境外物業都有可能被處置。日前曝出奧園擬出售的香港葵湧一棟活化工廈已處在商談階段，暫時還未發佈具體資訊……

截至12月3日收盤，中國奧園股價下跌11.88%，報收1.78港元，市值已跌破50億港元。相較於半年前8.3港元的股價跌去約八成，總市值蒸發約196億港元。

12月2日，當代置業（01107.HK）發佈前11個月的銷售業績。

當代置業11月份的合約銷售額約6.8億元，其中物業合約銷售額約6.28億元，車位合約銷售額約5198萬元。物業合約銷售面積約9.18萬平方米，銷售均價每平方米約6842元。

截至2021年11月30日止11個月，當代置業合約銷售額約352.46億元，其中物業合約銷售額約346.37億元，車位合約銷售額約6.09億元。物業合約銷售面積約347.26萬平方米，銷售均價每平方米約9974元。

遭遇債券違約、陷入流動性危機之後的當代置業開始選擇出售旗下資產來保證公司的現金流。

10月26日，當代置業公告稱，一筆2021年10月25日到期的12.85%利率美元票據，本金及應付利息的還款安排，未能于當日達成。該筆債券是當代置業在2019年4月25日發行，期限為18個月，發行規模為3億美元。該筆債券由當代置業的若干附屬公司擔保，並在新交所上市，目前餘額為2.5億美元，利率為12.85%。

在債券違約前，10月11日，為繼續支持當代置業，公司董事會主席、執行董事兼控股股東張雷以及總裁兼執行董事張鵬自掏腰包，向公司提供8億元的股東貸款。但該筆融資也未能讓當代置業避免債券違約。

截至2021年6月末，當代置業剔除預收款後的資產負債率為83%，淨負債率93%，非受限現金短債比1.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”；流動負債有661.8億元，其中一年內到期的短期債務有93.47億元，現金餘額136.24億元。

11月1日，融創服務（01516.HK）和當代置業旗下物業公司第一服務控股（02107.HK）聯合公告，宣佈融創服務以6.92億元收購第一服務總計約3.22億股股份，收購價格為2.15元/股，融創服務此次收購的股份占第一服務控股已發行股本的32.22%。

需要注意的是，融創服務最終可能會向第一服務提出無條件強制性現金要約收購。

根據公告，在寄發綜合文件後四個月內，融創服務將收購不少於90%的要約股份及90%無利害關係股份，此後以強制性收購第一服務控股未根據要約收購的股份。完成強制性收購時，第一服務控股將成為融創服務的全資附屬公司，屆時將向港交所作出撤銷股份上市的申請。

目前，該筆交易的最後終止日已經從11月30日延長至12月31日，管理層股份轉讓協議及鼎暉股份轉讓協議各自的最後終止日也將相應延長。

超三成地塊溢價成交！上海第三輪集中土拍不“冷”，招商蛇口斥資超105億成最大贏家

12月3日，上海第三輪集中土拍落下帷幕，收金逾470億元，所掛27宗涉宅地塊無一流拍。

在第三輪全國市場熱度下降之際，上海此輪土拍卻不“冷”，共吸引了超43家房企前來競拍，並且有逾三成地塊溢價成交，最高溢價率超過9%。

其中，招商蛇口(12.390, 0.19, 1.56%)共拿地3宗，總斥資超過105億元，成為本輪土拍最大贏家。

業內人士認為，整體來看，上海三輪集中供地在精准調控下表現相對平穩，且利潤空間有一定保障，也一定程度從側面反映了在房企謹慎投資的大背景下，城市發展前景大、抗風險能力強、經濟基礎好的城市依舊是企業投資的首選。

上海土拍平穩收官，最高溢價率超9%

12月3日，上海歷時天的第三輪集中土拍落下帷幕，收金逾470億元，所掛27宗涉宅地塊無一流拍。

從區域分佈上，愈發向“五大新城”集中。其中青浦7宗、臨港6宗，浦東4宗，松江、嘉定、奉賢各2宗，寶山、閔行、金山、崇明各1宗。

其中，浦東外高橋(12.850, 0.11, 0.86%)森蘭板塊宅地是本次土拍最“熱”地塊，經過近50輪報價後，進入一次性報價階段，最終由招商蛇口以45.3億元競得，溢價率9.39%。

對於該地塊受熱捧的原因，克而瑞研究中心認為，該地塊周邊地鐵站、公園配套完善，且已經形成相對高端的居住氛圍，因此吸引了房企積極參拍。

值得注意的是，此次有7宗地報價達到設定的“中止價”，進入一次性報價環節，且還有2宗地塊參拍房企數量超過6家，採用有競價招標方式出讓，這9宗地平均成交溢價率在8%-9%左右。

對此，克而瑞研究中心表示，在全國土地市場熱度“驟降”，且企業的生存環境暫未明顯改善的情況下，上海作為一線城市，優質地塊依然能夠吸引房企積極參拍。

而對於其他地塊底價成交的原因，克而瑞研究中心認為，除了區位相對較弱以外，還有部分特殊要求：如崇明的“雙限雙競”地塊，僅能定向銷售給特定區域的特定人員，浦東花木板塊的一宗宅地區位優勢較強，但住宅建面比例僅有四成左右，因此也均為底價成交。

至此，2021年上海土拍平穩收官，全年土拍攬金逾1700億元。三輪集中供地後，浦東南匯和奉賢成為年內“供地大戶”。

招商蛇口成最大贏家，總金額超105億

在上海第三輪集中土拍中，招商蛇口表現突出，再次凸顯了央企的實力。

12月1日，經過50輪競拍，招商蛇口以45.3億元競得浦東新區高行鎮地塊，成交樓面地價35684元/平方米，溢價率9.39%，成為本次土拍中溢價率最高的地塊，也是總價最高的地塊。

12月2日，招商蛇口先與南山控股(2.950, 0.01, 0.34%)組成聯合體拿下嘉定區南翔鎮地塊，成交樓面價24000元/平方米。隨後，招商蛇口又聯合象嶼地產、海鴻投資通過一次性報價程式，以33.57億元競得青浦區西虹橋蟠龍路地塊，成交樓面價37086元/平方米，溢價率9.08%。

最終，招商蛇口在本輪土拍中共拿下3宗地塊，總金額超過105億元，拿地金額及數量均為第一名。

至此，經歷三輪集中供地後，招商蛇口成為今年上海土地市場的“最大贏家”。

據克而瑞研究中心統計，招商蛇口今年共計拿下5宗含宅地塊，在浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計成交建面達66萬平方米，從2020年開始招商在上海持續保持極為積極的投資態度。

其次，保利、象嶼的拿地金額也在百億以上，值得一提的是，深耕三四線城市的碧桂園也在上海有95億元的投資，位列第五名。

盈利空間有保障，上海本輪土拍不“冷”

據瞭解，上海第三輪集中土拍吸引了超43家房企。在行業整體熱度下行的背景下，上海第三輪集中土拍有不少規模房企、民企積極參拍，與其他城市第三輪半數地塊被本地政府平臺競得的情況形成鮮明對比。

對此，克而瑞研究中心指出，不同於其他城市首輪和第二、三輪集中供地呈現“冰火兩重天”的現象，上海土地市場在持續精准的調控下，熱度表現相對平穩：在全國土地市場熱度“驟降”，且企業的生存環境暫未明顯改善的情況下，上海作為一線城市，優質地塊依然能夠吸引房企積極參拍。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，上海第三輪集中土拍整體溫度比第二輪第二批要好一點沒有流標現象，且有三成地塊進入到一次性競價階段，這說明上海市場還是有競爭力。更重要的是，上海房地價聯動起了很好的作用，房企的利潤馬上就算過來了，這點對房企很友好。

中指研究院企業事業部高級分析師束端也認為，從市場熱度來看，因利潤空間有一定保障，上海本輪土拍逾三成地塊溢價成交。

克而瑞研究中心進一步指出，從盈利角度來看，上海的第三輪集中供地設置的最高限價和房地聯動價仍給企業留了一定的利潤空間：在剔除不可售的商辦以及自持住宅部分後，本輪成交的27宗含宅地塊可售樓板價較名義樓板價普遍有10%以上的提升。除此之外，本次成交的其他限房價地塊都保有一定的盈利空間，平均地價房價比為0.52，且有15宗地塊的地價與房價差達到2萬/平方米以上，尤其大華競得的閔行區華漕鎮地塊、金茂聯合體競得的南匯區城中村改造地塊、浦發競得的川沙鎮地塊等可售樓板價與房地聯動價的價差達到2.7萬/平方米以上，盈利的空間相對較大。

12月5日，中國山東高速金融集團有限公司公佈，其間接全資附屬中國山東高速資本(香港)有限公司作為買方，擬向佳兆業集團直接全資附屬佳兆業創投有限公司收購愉昇的全部已發行股本及待售貸款，代價最高為約1.86億港元。

觀點地產新媒體查閱公告，根據2019年12月18日公告，買方、盛帆（佳兆業間接全資附屬公司）及佳兆業集團訂立山高金融融資協議，據此，買方已向盛帆提供本金額1.25億美元（相當於約9.80億港元）貸款。該貸款由佳兆業集團提供擔保。

于本公告日期，山高金融融資協議項下的未償還本金額仍為1.25億美元（相當於約9.80億港元）。

對此，山高金融表示，此次收購愉昇的代價將由買方透過以同等金額抵銷山高金融融資協定下的部分未償還款項而結付。佳兆業集團不可撤回及無條件地向買方承諾于愉昇買賣協定所載若干條件獲達成後進行回購愉昇。

其續指，鑒於佳兆業集團及盛帆近期財務狀況及還款能力；物業（愉升）的估計物業價值；根據愉升買賣協定的條款清償代價（愉升）的抵銷機制；及物業（愉升）的投資潛力及其租金收入，董事認為愉升買賣協議的條款屬公平合理，且符合本公司及股東整體利益。

資料顯示，愉昇的間接全資附屬公司The Center (38) Limited為物業——即位于香港皇后大道中99號中環中心38樓的唯一合法及實益擁有人。於2021年12月3日，買方向Nomura Singapore發出一份不可撤回確認書，要求終止總回報掉期協議並已獲Nomura Singapore接受。

據總回報掉期協定，買方須向Nomura Singapore支付6875萬美元，即約5.39億港元，相當於55%乘以參考融資抵押票據的名義金額；加平倉成本約8.56萬美元，相當於約67.08萬港元；加應計但未支付的買方浮動利息約106.8萬美元，相當於約837.3萬港元，而Nomura Singapore須將參考融資抵押票據交付、約務更替、轉讓、指讓或出售予買方。總回報掉期協議的終止預期將于買方收到參考融資抵押票據後即時生效。

佳兆業海外債展期失敗，4億美元即將到期債務違約

12月3日一早，佳兆業（01638.HK）公告稱，其一筆本金總額為4億美元的票據尋求展期失敗。

公告顯示，2020年12月8日及23日，佳兆業共發行了本金總額為4億美元的優先票據，按年利率為6.5%，並須於2021年6月8日及2021年12月7日支付。

但截至今年11月25日，上述票據尚未償還。彼時佳兆業公告稱，正在對該筆債券尋求要約交換，這需要至少95％的接納率才能達成；在11月25日-12月2日徵求期內，若最終接納率低於95％，則交換要約及同意徵求將自動失敗。

可惜的是，截至12月3日的公告，佳兆業沒能達成這一條件，這筆美元債展期失敗。佳兆業在此前的公告中表示，如果展期失敗，其可能無法償付該筆票據，並且有可能考慮進行替代的債務重組。

另據11月25日公告顯示，佳兆業彼時未能分別兌付5850.13萬美元、2987.5萬美元的2023年、2025年到期美元票據的利息，正處於30天寬限期內，而期限將分別為12月11日、12月12日。

事實上，佳兆業此前也曾提到境外評級機構頻繁下調評級對當前處境的影響。佳兆業表示，由於各大評級機構下調評級或撤銷評級的動作，加劇了其獲得融資的難度，加上已存在的短期流動性問題，導致了若干貸款協議項下的若干觸發事件。

龍湖集團(00960)公布,間接附屬公司重慶龍湖企業拓展披露截至9月30日止9個月除稅後淨利潤約105.71億元(人民幣．下同),比去年同期升2.5%,營業收入約739.43億元,升17.56%.

該集團指,截至9月30日該附屬資產總值約7462億元,升約14%,權益總值約2316億元,升16.6%.

*有業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

打包應收賬抵押 碧桂園有意添食

內地房地產行業融資渠道獲放寬，資金壓力可望紓緩，多家房企計劃近期啟動發行固定收益產品以進行集資，特別是資產支持證券（ABS）。其中，萬科（02202）擬於短期內發行7.77億元（人民幣．下同）供應鏈ABS，並計劃於12月把2021年內供應鏈ABS額度用罄。

據內地媒體報道，除萬科之外，綠城中國（03900）及龍湖集團（00960）有意於近期發行8億至10億元供應鏈ABS；龍光集團（03380）母公司龍光控股亦計劃在本月發行6.65億元商業地產抵押證券（CMBS），以及後續發行約5億元供應鏈ABS。

助補充上下游流動性

碧桂園（02007）周日透過其官方公眾號披露，繼本月初在銀行間市場交易商協會申請發行中期票據獲得受理，擬於近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品，申請獲批後，公司將在監管機構指導下盡快啟動相關產品的發行工作。

內地銀行界人士解釋，所謂供應鏈ABS，可理解為以房地產企業的供應商、總分包商等的應收賬款為基礎資產作抵押的資產支持計劃產品，而供應商的應收賬款，也就是房企的應付賬款；有關產品的發行將有助於補充房企上下游的資金流動性。

碧桂園指出，供應鏈ABS產品作為創新的融資方式，可支援上游供應商融資，緩解中小企業融資難、融資貴問題，有助上游企業拓寬融資管道、降低融資成本、提高經營效率，增強碧桂園供應鏈體系內合作夥伴的競爭力。除上述公司，內地媒體報道，中海企業、招商蛇口等房企也有意發公司債券。

監管部門支持舉債融資

另一方面，新華社引述中國證監會有關人士稱，監管部門始終注重交易所債券市場融資功能的有效發揮，支持民營企業，尤其是近期受個別風險事件影響的民營房地產企業合理正常滾動融資，保持債券融資渠道暢通。

報道引述中證監有關部門負責人透露，將支持優質房地產企業發行債券，資金用於出險企業項目的兼併收購；並稱近期龍光控股、龍湖拓展、新希望地產等民營房地產企業已啟動公司債券和資產證券化發行工作。

與此同時，據上海證交所公司債券項目訊息平台披露，綠城擬發行17.82億元應收賬款ABS項目，在上周五（3日）已變更為「已反饋」狀態，另有3項與房地產有關的ABS計劃同日狀態亦更新為「已反饋」，3項目累計發行規模達138億元。

就有報道指長實集團（01113）擬出售英國Broadgate 5，該集團發言人稱，不作任何評論，並指有接獲出價並不表示會出售。外電早前引述消息指出，長實考慮出售瑞銀集團倫敦總部大樓。據悉，該集團在2018年以10億英鎊購入Broadgate 5，物業面積超過70萬方呎，在2015年完工後，瑞銀集團便遷入該大廈。


傳長實133億售英甲級寫字樓
星島日報

就早前有報道指長實集團（1113）擬向韓國國民年金及領盛投資管理等，以代價12.5億英鎊（相當於133億港元）出售英國Broadgate 5，長實集團發言人昨日回應表示，公司不作任何評論，並指有接獲出價並不表示會出售。長實集團上周五收報45.6元，升1.2%。

外電於今年6月初引述消息指，長實集團正考慮出售Broadgate 5，報道提到長實早前已與不少潛在買家進行初步討論，而韓國國民年金及領盛投資管理等，將是今次競投的贏家，惟目前仍未達成任何協議。長實集團發言人回應表示，就傳媒查詢有關英國Broadgate 5出售一事，公司不作任何評論，並指有接獲出價並不表示會出售。

長實集團早於2018年6月以10億英鎊（相當於103.2億港元），購入Broadgate 5號物業。該物業坐落於英國倫敦市金融城核心地段，緊連Liverpool Street火車站及地鐵站毗鄰，是一幢建築面積約120萬平方呎的新甲級寫字樓，旁邊亦有正在開發中的大型商場。

據悉，瑞銀自2015年起搬入Broadgate 5，承租超過70萬平方呎，涉及約12層辦公室樓層，容納約5000名員工，租約至少至2035年。該物業原業主為英國最大房地產信託英國置地，及新加坡主權基金GIC，兩者各佔一半股權。當中GIC於2013年從兩家黑石的投資基金，購入有關物業；而根據英國置地指，該盤每年回報率為18%。

市政大廈研重置賈炳達道公園

市區重建局（下稱市建局）近年轉為以「先規劃、後項目」的「規劃主導」發展模式推行重建計劃。市建局行政總監韋志成昨天在網誌中表示，將首次嘗試以地區為本的概念應用於九龍城舊區（下稱龍城區）的樓宇復修，為不同樓齡及狀況的樓宇制定整全復修和規劃方案，達致舊區環境整體更新，包括研究把九龍城市政大廈重置在鄰近賈炳達道公園，初步估計重建後可提供的社區設施樓面較現時多逾3倍。

韋志成指出，市建局將全面探討龍城區的市區更新機遇，有關地區研究範圍從東面沙浦道一帶，涵蓋至西面聯合道的土地，面積約18公頃、涉及500多幢的樓宇和政府設施，當中超過一半樓宇的樓齡超過50年。惟研究初步發現，九龍城自從啟德機場搬遷後，整區欠缺整全完善的規劃、社區設施結構老化，加上要保存該區的街道肌理和小街小舖的氛圍三個範疇，所面對的挑戰較長沙灣兼善里更大。

採地積比轉移 釋土地潛力

為處理龍城區市區更新的難題，韋志成稱，需要全面應用在早前完成的油旺地區研究中的轉移地積比、街道整合，以至「一地多用」的模式，克服規劃上的挑戰，加速舊區更新。針對舊樓重建限制，把規模較細、重建潛力有限的失修樓宇，列作地積比「送出地盤」的可行性，將其准許的發展樓面，轉移至區內具高密度發展潛力的重建地盤（即「接收地盤」），釋放土地的發展潛力。地積比轉移後，位於「送出地盤」的樓宇，在重建後可以改劃為休憩空間或社區設施，滿足地區的需要；「接收地盤」則可作較高密度的重建，增加房屋供應，同時利用地下空間興建公眾停車場等設施。

此外，亦可以應用「街道整合」，把多個分散街區，整合成為較大和較完整的發展地盤，將其中的道路轉成為休憩空間和綠化行人專用區，維持該區小街式的特色，並加強與啟德新發展區的聯繫。

至於重置社區設施難題，有區議員建議重整毗鄰九龍城市政大廈的賈炳達道公園休憩及康樂設施。韋志成強調，會審視賈炳達道公園的使用情況，研究以規劃重整，重置現有康樂設施及易地重置九龍城市政大廈等多項設施的可行性。

重建後社區設施樓面多3倍

他分析，此舉既提升設施的標準，亦可騰出土地，以一地多用的模式興建新的政府設施綜合大樓，用作搬遷區內的老舊社區設施，初步估計重建後可提供的社區設施樓面是現時的3倍多；地下空間會善用為街市販商提供上落貨、貨物存放及泊車位等後勤設施。當這項規劃方案的研究工作較為成熟時，將再到區議會徵詢議員及相關持份者的意見。

因應市建局在沙浦道重建項目擬建地下廣場，作為與啟德新發展區和龍城舊區的連接點，韋志成指會在規劃時研究一個由美東邨、九龍寨城公園、賈炳達道公園、新重建項目至啟德發展區組成的一體化、綠化步行空間，全面改善整個地區的面貌，務求大幅改善舊區環境。

考慮增設綠化步行空間

市建局亦將在龍城區試行「小區規劃復修」模式，為衙前圍道一帶的舊樓，提出針對性的維修方案。市建局向有關業主提供財政資助和技術支援，除協助進行樓宇復修外，亦研究協助業主為大廈外牆進行美化工程，為小區注入活力及地區特色。

樓市好淡爭持，連藍籌屋苑造價亦出現兩極。素有樓市風向標之稱的鰂魚涌太古城，有3房戶以1260萬元賣出，較三間發鈔銀行網上估價低出最多15.6%；惟天水圍嘉湖山莊卻有凶宅同層戶以535萬元易手，僅較市價賣平約5%。

據四大代理行統計，十大屋苑過去周末兩日（4日至5日）錄得6至14宗成交。中原地產統計錄得13宗，按周多1宗或8.3%；利嘉閣地產統計同期宗數則按周維持12宗。反之，美聯物業十大屋苑成交連升4個周末後首度斷纜，按周回落4宗或22.2%，至14宗。香港置業統計的宗數亦按周少4宗或40%，跌至6宗。

消息指出，太古城期內錄得最少2宗成交，包括冠天閣低層C室3房戶，實用面積680方呎，減價40萬元或3.1%，以1260萬元易手，呎價18529元。原業主1987年斥73萬元一手購入，賬面賺1187萬元或16.3倍。

參考三間發鈔銀行網上估價系統，上址估價為1404萬及1493萬元，反映造價較估價大幅低出10.3%及15.6%。

此外，鴨脷洲海怡半島20座高層F室3房戶，實用面積618方呎，同期以1095萬元轉手，呎價17718元，樓價亦較前述三間發鈔銀行網上估價1180萬及1182萬元，低7.2%及7.4%，惟按原業主1997年斥555萬元買入價計，賬面仍升值540萬元或97.3%。

嘉湖凶宅同層535萬僅平5%

嘉湖山莊卻有凶宅同層戶離奇以高價售出，據了解，麗湖居4座高層E室2房戶，實用面積446方呎，同層雖有單位曾發生墮樓事故，但只輕微減價3萬元，以535萬元賣出，呎價11996元，造價僅低市價約5%，有別一般凶宅同層戶較市價折讓約15%。原業主2009年斥110萬元購入單位，賬面賺425萬元或3.9倍。

莎莎國際（00178）主席郭少明幼子郭浩泉等人創辦的房地產基金麒豐資本，首個發展及出售的工商項目新蒲崗工廈樓花東傲，首階段推售5層，累沽逾九成單位，套現逾6億元，有大手客斥逾1.21億元買入中層全層單位。項目昨天加推2層，成交呎價約11000元，創新蒲崗工廈呎價紀錄。

大手客1.21億購全層

麒豐資本創辦合夥人暨投資總監洪英偉表示，七寶街1號東傲首階段推出5層，當中有2層獲買家全層購入，包括3樓及16樓；最大手買家以逾1.21億元入市16樓全層，建築面積約12769方呎，呎價約9500元。

洪英偉透露，項目昨日加推2層，即有買家以約3500萬元買入20樓7、9及10室，建築面積合共3154方呎，成交價約3469.4萬元，呎價約11000元，創新蒲崗工廈呎價新高。項目短期內將再度加推，料有加價空間。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，11月純車位註冊錄得943宗，較10月的759宗升約24.2%，連升2個月，並創3個月新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，隨着純車位註冊量持續回升，帶動今年首11個月註冊量達9275宗，較去年全年6038宗大增約53.6%。按目前走勢，今年全年純車位註冊宗數有望挑戰1萬宗。

九龍灣皓日上周五（3日）開價，截至昨日收約800票；市場缺乏大型新盤開售，周六、日僅錄約18宗成交，其中約10宗來自西南九龍新盤維港滙II。

恆隆 （00010） 發展九龍灣新盤皓日上周五開價，首推100伙，折實價688.8萬至1,699.5萬元，折實呎價約20,076至23,847元，市場消息指，截至昨日項目收約800票，超額認購約7倍，項目預計將於本月內開售。

新盤2天18成交 維港滙II佔10宗

另外，會德豐、信置 （00083） 、嘉華 （00173） 、世茂、爪哇 （00251） 合作西南九龍維港滙II，於周六展開次輪銷售128伙，當中63伙以價單形式發售，65伙以招標形式推售，暫約10伙成交，以3B座16樓E室成交價最高，單位實用面積325平方呎，成交價833.02萬元，呎價約25,631元；另外，3B座12樓E室，實用面積325平方呎，成交價823.11萬元，呎價約25,326元。

連同維港滙II，周末合共錄約18宗成交，按周減少約9宗，其中維港滙I售出3B座17樓D室，單位實用面積448平方呎，成交價1,135.02萬元，呎價約25,335元；南豐日出康城LP10售出1B座1樓A室，實用面積754平方呎，成交價1,480.3萬元，呎價約19,632.6元。

恆地 （00012） 及信置分別推出上環新盤對壘，分別為堅道CAINE HILL及卑利街ONE CENTRAL PLACE，兩個項目分別於上周上載樓書，預計最快月內開售。

協會會長李松德：供應將增400萬呎 價格趨穩

過去5年，數據中心的租金或服務費累積增長20至30%；不過，香港數據中心協會會長李松德透露，未來5年數據中心樓面供應將增加50%或400萬平方呎，服務費價格將趨向平穩，科學園不應再低價批地建數據中心。

李松德指出，過去5年香港數據中心在租金或服務費上，都錄得數個百分點的升幅。不過，他指出，現時全港數據中心的樓面大約800萬平方呎，但隨着近年私人市場透過工廈活化、競投政府工業地等，預計未來5年數據中心樓面將增加400萬平方呎，相當於現有樓面的50%，因此預期，數據中心租金或服務費的價格將會趨平穩。

須增加需求 引入高端數據中心

「數據是石油、是黃金。」李松德認為，在AI人工智能、5G網絡、大數據發展帶動下，數據中心仍然有發展潛力，而現時香港數據中心發展遇上的困難不是土地不夠，而是需求問題。

政府若果想推動香港成為亞太區的數據中心首選地點的話，李松德指，應該注重在增加需求，以科學園為例，應該積極引入創科產業或高端數據中心行業，而不是以低廉的地價批出予一般數據中心。他認為，私人市場亦有能夠營運及增加數據中心供應，政府應該從提供基建及人才方面提供協助。

按照市場數據顯示，近一、兩年活化工廈計劃申請約64宗，合共樓面面積近1,500萬平方呎，暫時至少有7宗申請開設數據中心，涉及208萬平方呎樓面，將於2022至2024年落成。業界估算，之後可能有更多活化工廈申請是開設數據中心。

新冠肺炎疫情持續近兩年，本港奢侈品零售市場在封關下受到巨大打擊，國際名牌陸續棄租核心區旗艦店 ，部分一線旺區的舖租大跌七八成。早前有消息指，英國名牌皮具店Burberry租用10年的銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心3層複式巨舖將於明年初約滿，品牌已決定不續租。

Burberry傳連棄守兩巨舖

位於銅鑼灣羅素街金朝陽中心地下A、B舖至2樓複式舖位，面積合共5,200方呎。翻查資料，10年前受惠於內地客訪港消費高峰期，當時Burberry以每月約770萬元租用舖位，較前租客高2.5倍。其後品牌於2015年再加至880萬元續租，及後租金回落，估計目前月租約200萬元水平，換言之租值6年跌了77%。

另有消息指，Burberry同時部署棄租尖沙咀廣東道複式巨舖，租約同樣於明年初到期。該舖位於新港中心地下G4及G5連1樓104至106及2樓207至209號，處廣東道及海防道交界單邊，建築面積共約10,140方呎，由2011年起租用至今，2014年時月租一度高達650萬元，呎租641元，但現時月租由高位下調逾三成至約450萬元，呎租約444元。

該品牌高峰期曾為上述兩巨舖每月合共支付高達1,510萬元租金，若兩舖關門成真，其在港將只餘11間商場分店。

歐米茄9年舊舖也放棄

事實上，名牌店棄租潮早在去年開始。翻查資料，瑞士名錶品牌歐米茄（OMEGA）於2011年以月租500萬元搶租原由莎莎化妝品承租的金朝陽中心地下F舖連1樓，及後更以月租300萬元承租毗連的地下E舖及大型廣告位，打通成8,600方呎旗艦巨舖。

據悉，上述商舖租約在2015年到期，歐米茄續租4年，兩舖連廣告位月租高達960萬元，呎租1,116元。最後商舖租金雖經已調低，惟品牌仍不敵新冠疫情，須撤出羅素街，放棄該租用達9年的巨舖，預計每年節省超過6,000萬元租金支出。

與此同時，同街個別業主為免物業空置至新年，而將舖位平價短租。市場消息指，銅鑼灣羅素街18號地下，原租客Colourmix遷出，並已獲口罩店以每月10萬元短租五個月，租金大跌86%。該舖位建築面積約1,000方呎，正向時代廣場，折算呎價僅約100元，僅為上述歐米茄分店高峰期呎租的9%。消息指，租約期至明年3月止，即橫跨聖誕及新年檔期。

剛過去的周六日（12月4及5日）欠全新盤大型銷售，只有西南九龍維港滙II開賣新一輪單位，新盤於剛過去的周六單日售出14伙，當中維港滙佔10伙。雖然一手短暫歇息，但二手成交亦未見明顯反彈。綜合四大代理於剛過去的周六日十大屋苑成交數據，普遍仍錄得按周跌幅，分別有6宗至14宗。

由信置、會德豐及嘉華發展的西南九龍長沙灣維港滙II，於過去周六進行次輪銷售，涉及128伙，當中63伙價單單位，折實售價756.62萬元起，另65伙招標出售。短期內有機會開售之新盤，料為恆隆地產旗下九龍灣皓日，上周五已公布首張價單，涉100伙，兩日累收近500票；至於恆地上環堅道73號 CAINE HILL上周五亦已上載樓書，發展商指，最快月內推售；新地元朗站The YOHO Hub，規模為眾盤之中較大，現正待批預售中。

中原地產十大屋苑錄得13宗成交，按周僅多1 宗，連續4個周六日企穩雙位數水平。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，臨近年尾，一手新盤推售略為放慢，市場普遍看好兩地正常通關，中原城市領先指數CCL 上周最新報升0.77%，反映睇好後市的市民佔多，各區睇樓及交投氣氛亦進一步轉好。

美聯藍籌屋苑成交跌逾22%

據美聯物業統計，12月首個周六日10大藍籌屋苑錄14宗成交，按周減少22.2%，中斷連續4個周六日升勢。至於按15大屋苑計算，共錄15宗成交，按周減少37.5%。

該行住宅部行政總裁布少明表示，12月份節日氣氛漸濃，一手繼續有全新盤推出，其中九龍灣皓日上周公布首張價單後，吸納購買力，不少二手準買家持觀望態度，影響區內屋苑周六日交投表現，但市場憧憬正常通關，以及短期香港息口仍然低企等利好因素下，樓市表現仍然向好，如二手業主願意略為提高議價空間，將助加快促成交易。

通關若成事 樓市或量價齊升

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，市場上沒有特別利好或利淡的消息推動，買家端視正常通關，故二手市場買賣表現平穩。利嘉閣數據顯示，過去周六日十大指標屋苑累錄12宗二手成交個案，按周持平，連續3個周六日處於低雙位數窄幅徘徊。踏入12月份傳統淡月，市場雖然缺乏焦點一手新盤，但買家亦相對審慎觀望正常通關的確實日期，買賣只呈平穩的走勢。料當正常通關成事，交投將有較顯著增長，屆時有機會再現量價齊升的佳境。

港置方面，上周六日十大二手指標藍籌屋苑共錄6宗成交，按周減少四成。西九龍昇悅居分行區域營業董事文啟光指，近期多個新盤推出，部分準買家會與二手市場同類型單位作比較，令睇樓量和成交量上升約5%，而現時普遍以上車和換樓客為主，準買家入市心態積極，睇樓步伐加快。他預計，12月市場重心會側重新盤，區內成交受一手市場帶動或將走勢持續向好，成交價量走勢料持平。