預售實價登錄揭開了預售市場的面紗。據信義房屋統計，自7月正式統計以來，全台預售屋市場已有6萬多件、總銷近8,000億的實價揭露，預估至年底預售市場成交金額，可望突破兆元；全台十大熱銷個案以竹東「星都匯」居首，金額高達11億元。由於全台房價飛漲，七大都會區除高雄之外，預售屋平均總價均突破千萬元。

7月1日起預售屋納入實價登錄，銷售期有跨越下半年的預售案，均需揭露實價。統計顯示，全台包括新北、桃園、台中迄今均已有超過1萬件實價登錄，這三大都會區預售成交規模也都超過1,000億元，其中又以新北市成交約1.2萬件、總規模達1,874億元居冠，值得注意的是，並非六都的新竹地區的預售屋實價件數逾5,000千件，直逼台南市，且總銷金額600多億元，與台南、高雄二都相當。

全台十大預售熱銷個案的統計顯示，新竹、北市南港，台中七期、單元二、水湳等重劃區及台南安平的建案，表現最亮眼，竹東「星都匯」A區與B區兩者總銷金額合計112.4億元居冠，銷售超過1,000戶，新竹「新竹之昇」71.5億元居第四名；北市南港二大指標案「德杰羽森」、「擎天森林」，分別為80.1億元、54.3億元，分居二、八名。

至於預售屋的平均房價，台北市每戶達3,432萬元，新北市則為1,590萬元，主要都會區除高雄市外，其餘均逾千萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，此項統計顯示，7月以來預售市場的交易量，超過6萬件，顯示受惠景氣持續攀升，一手市場的交易相對熱絡。

預售揭露新制上路後，讓過去不透明的預售交易全都露，想要買預售案的民眾，可更清楚掌握這些參考資訊，景氣大好時，民眾能及看到許多成交資料與價格，有助於加快決定的速度，因此預售實登被市場解讀為具有助漲的效果。

曾敬德也提醒表示，一旦景氣反轉，透過實價揭露，民眾也會發現有些案子賣不動，在議定價格時態度更保守。

因此，預售實價新制一方面可縮小個案的議價空間，另一方面，也會讓價格的調整更具成效。

雖然疫情對觀光業產生重大衝擊，但逆勢入手飯店不動產的投資人仍不在少數。實價登錄顯示，位於台北市中山區新生北路巷內、屋齡44年老飯店「台北綠蒂大飯店」的經營者盟城旅舍，已在8月間，以4.93億元賣給法國翡馬酒莊集團在台的僑外資公司「翡馬貿易」。

實價登錄顯示，該飯店樓高七層，建物782.14坪，土地127.96坪。新買主酒商進口的葡萄酒，為第54屆、第55屆金馬獎連續兩屆的指定葡萄酒。

台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯表示，「台北綠蒂大飯店」接近晴光商圈、中山國小捷運站，土地使用分區為第四種商業區，容積率800％，改建效益高，以成交土地單價385萬元來看，並不貴，若有機會整合周邊土地一起改建，推出小坪數產品，頗具市場吸引力。

近二年來，全台各地不乏整棟飯店的不動產換手案例，其中金額最高者，為新光人壽以56.4億元買下新竹英迪格酒店、萊恩廣場、晶宴會館等三棟大樓。

在地經營63年的「高雄華園大飯店六合館」於8月底熄燈後，整棟飯店以27億元賣給永碩投資，由於屋齡達62年，成為年度最老飯店的交易紀錄。至於開業至今51年的花蓮「亞士都飯店」，4月以8.7億元賣給東旭資產，也創下花蓮實價登錄以來的最高總價紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，陸客來台減少、加上疫情重創旅宿業，市區老舊旅店硬體缺乏市場競爭力，人事成本也形成沉重的負擔，因此，不少業主決定出售飯店，換取資金挹注。部分原屋主不排除短期內採售後回租方式，繼續營運，迎接疫情減緩後的國內旅遊回春潮。

這些老飯店旅社的共同特點是，多位屬精華區、產權單純，透過危老重建或都更的可行性高，有些旅館暫時轉型防疫旅館，或利用有現有隔間，轉做出租套房，規劃彈性且多元，因此仍有新買家會願意在低點入手，累積資產。

甲桂林廣告董事長、中華民國不動產代銷公會全國聯合會創會理事長曹瑞濱8日表示，觀察當前國內外總體經濟，有六大利多對2022年房市形成支撐，他預估新年度房市將呈現「價高、量微縮」的發展格局。

至於房市議論紛紛的擬禁止預售屋換約的議題，他認為，房地產業界都不歡迎投機客，但近年房價大漲，主要是「三缺」因素造成，即缺地、缺工、缺料，這並非建商和房地產業者所願，政府應該引導游資進入適當的投資管道，進行政策配套，而不是用禁止換約方式來影響房市，畢竟有些人換約，是基於資金需求，或因為家庭、工作的遷移，而有需要換約，政府不宜為打炒房而就此堵住這條路。

縱橫豪宅市場數十年的曹瑞濱，是在主持大陸建設「鐫萃」新案分享會時，作了上述表示。他說，當前有六大因素，支撐房價向上發展，首先，全球各國共宣布了超過8兆美元的擴張支出計畫，其中美國預算達2.3兆美元，全球銀彈攻勢刺激經濟成長；第二，新台幣強勢升值，游資往台灣靠近，尤其投資台灣三大方向、台商資金回流專法，已吸引1.83兆元資金回台，加上全球原物料上漲，游資紛紛往實體資產停泊。

第三，全球供應鏈斷鏈、貨櫃塞港、原物料價格攀升，使得通膨壓力爆表，台灣也物價上揚、潛在通膨成形，但在台灣竟可與低利環境並存，引導游資進入不動產。

第四，全球主要城市房價飆漲，不只是台灣，依Global Property Guide全球資產指南報告指出，2021年12月全球房價漲幅，台北市排名全球第21名，全球資產價值也快速上揚中。

第五，台灣各項經濟指標表現，非常亮眼，至12月8日台股指數就高達1萬7,832點，多家研究機構預測台灣今年GDP成長率都高達5~6％，今年上市櫃公司企業獲利更是大豐收，法人估計上看3.92兆元，股東賺錢，不動產成為游資最佳港口。

第六，2050目標零碳排，傳產首當其衝，營建材料業更面臨龐大的成本攀升壓力，推升不動產價格居高不下。

曹瑞濱表示，從上述六大面向來觀察，2022年台灣房市走勢，預料房價將會居高不下，而成交量，則相對微縮，總體來說應會呈現「價高，量微縮」的格局。

台中市長盧秀燕昨（8）日宣布明年將會實施囤房稅，新北市也表態跟進；新北市發言人張愛晶昨晚回應，新北市將會朝向研議差別稅率方向前進；此後，相當於六都均表態支持課徵囤房稅。

對此，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄昨日表示，社會住宅尚未普及，囤房稅對居住正義反是開倒車，他預期，未來三年內全台租金至少會有15%以上漲幅，租屋族是最大的受害者。因囤房稅屬於直接轉嫁的稅制，「未來房租上漲，一定會非常有感」。

《房屋稅條例》對於非自住住家房屋，給予地方政府訂定差別稅率（囤房稅）的權限，不過多年來僅北市、宜蘭縣、連江縣實施；房價驚驚漲讓囤房稅議題再度受關注，財部日前邀集六都及新竹縣市八個地方稅捐稽徵機關，討論實施囤房稅的可行性。居住人口最多的六都是否課徵囤房稅備受關注。

六都中，北市在2014年開始實施囤房稅率；民進黨執政的台南市則已提出囤房稅法案，高雄市長陳其邁、桃園市長鄭文燦上月也表態跟進；至於國民黨執政的新北、台中一直遲遲未表態，直到昨天盧秀燕在議會總質詢時承諾明年讓囤房稅上路。

此前，新北市府日前受訪時均表示，還在收集資料及評估新北市內狀況。昨日在台中市鬆口後，新北市財政局稅捐處長張世玢則表態跟進，他說，新北市會朝累進稅率方向前進，但具體課徵條件，將會參考台北市及其他六都縣市作法再做決定。

據《新北市房屋稅徵收率自治條例》，供自住或公益出租人出租使用者，房屋稅率為1.2%；其他供住家用者則為1.5%。然而，新北市過去並非沒有嘗試開徵囤房稅。2016年，新北市以「抑制炒房牟利」為由調整囤房稅，當時稅率為供自住或公益出租人房屋稅率課徵1.2%、非自住房屋第四戶（含）稅率從1.5%調高至2.4%，2018年5月開始課徵。

地方政府紛紛表態跟進研議囤房稅，財政部官員昨（8）日表示樂觀其成，並給予正面肯定，也有助房市健全發展，中央也將持續蒐集意見，適時檢討《房屋稅條例》修法，會依據立法院要求在明年1月底、2月初提修法評估。

官員表示，會先觀察未來地方政府實施情形及影響，審慎評估房屋稅條例「囤房稅2.0」修法，不過目前包括全國統一歸戶、全國統一訂定一致差別稅率等方向，都確定不可行，也不會是財部考慮方向。一來會增加稽徵實務困難程度，二來也會有地方政府搶稅的問題。

不過，業界卻有不同聲音，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，若往不歸戶方向規劃，勢必得統一稅率，否則各地區稅率不同，民眾容易把高稅率的地區辦理自用，低稅率的地方辦非自用，或者是過戶給關係人，等於有規避的空間。可以確定的是，未來房屋持有成本將大增，會讓房市生態有所改變。短期可見的現象應是房東將成本轉嫁到租客身上，導致租金持續上揚。

台南市仁德區某新建案昨天上午十時開賣，近卅位民眾夜宿街頭漏夜排隊搶房，業者開放銷售那一刻，湧入近兩百人；外界質疑是行銷手法，但市府聯合稽查並未發現紅單轉讓等違規情況。市長黃偉哲撂重話，哪有人半夜排隊買房，會持續追蹤，若有紅單轉讓交易、違法轉賣哄抬炒作一定開罰、移送。

黃偉哲說，台南人口未顯著增加，房地產熱絡是投資、投機，但過度炒作恐變成泡沫市場；代銷放出消息，不排除是刻意哄抬，市府會深入調查釐清，呼籲消費者冷靜，也提醒投資客不要與金錢開玩笑。

據悉，這處建案位處仁德區二空新村，共六棟、五三一戶，其中一棟由市府以都更取得作為社會住宅，其餘五棟昨天開賣，坪數廿四至四十四坪，每坪開價卅二到卅八萬元。一名房仲指出，東區崇德生活圈新屋每坪價格落在廿五萬元上下，仁德二空價格廿多萬元，業者開出價格已是「未來價」，民眾要仔細評估。

該建案開賣訊息前天在網路瘋傳，隨即流出接待中心出現人龍照片，警方不斷接獲附近居民舉報汽機車違停；昨天上午十點開賣前已有約兩百人排隊，多為年輕人，民眾對「搶房」奇景感到詫異。市府地政局人員及消保官獲報到場稽查，因人潮難以控制並影響交通安全，要求業者以發號碼牌方式紓解人潮。

一名排隊男子說，他收到建案開賣訊息，因此一早排隊，如果還不錯就想買來自己住，也有人想購屋投資。另外，有跑腿業者代排，從前晚九時排到昨早十時收費兩千到三千元，還有人替親友代訂，收取數千元費用。

市府調查發現，購屋者大多設籍新竹，少數是在地人，研判有七、八成是投資客；截至昨天中午，共簽訂卅六張購屋意願書，雖尚無違反紅單轉讓情事，但銷售人員登記四人、現場卻有十二人，已要求業者在十五天內將相關資料送市府備查。

新竹華興重劃區新建案去年開賣前兩天即出現排隊人潮，今年三月遠雄建設在台南歸仁推建案也營造千人搶房盛況。房仲認為，建商在網路上營造揪團搶買、排隊搶房氛圍，確實容易吸引目光，又可達到免費媒體宣傳曝光，以行銷手法來看算是成功造勢，網路揪團、排隊帶風向恐成建商未來行銷趨勢之一。

遠雄建設今年三月在台南歸仁推出建案，出現民眾漏夜排隊、千人搶房盛況，但因未充分揭露重要資訊、紅單無經紀人簽章，分由公平會、北市府開罰三百五十萬、卅萬元。

遠雄在台南推出建案時的盛況，讓不少在地人感到不可思議，質疑有外地來的「臨時演員」假裝排隊搶房。台南市地政局與消保官前往稽查，發現業者在說明會現場並未揭示建案平面圖、公設比等資料，消費者在無法充分得到相關訊息的情況下即繳交十萬元訂金，並取得購屋意願書。

雖業者辯稱不是給予購屋意願書，而是優先購買證明書，且該次說明會是通知曾經購屋的客人，相關資料都有提供，但稽查人員認為業者當場就收取訂金，認定「紅單」就是購屋意願書，現場也沒有看到應公開揭露的建物資訊，移送公平會處理。

公平會認為，業者在銷售過程利用紅單手法，卻未將重要資訊充分揭露，導致消費者在未知情況下搶買，對預售屋市場交易秩序顯然有負面效果，開罰遠雄建設兩百萬元、遠雄房地產一百五十萬元。地政局在稽查中發現紅單並無經紀人簽章，已違反不動產經紀業管理條例規定，因遠雄公司在台北，由台北市府開出卅萬元最高罰款。

台南建案預售出現排隊人潮引發關注，台南市長黃偉哲指示消保官及地政局持續追蹤，如果發現有紅單交易及違法私下轉賣哄抬炒作的情況，一定嚴查嚴辦。

該住宅大樓建案基地位於台南仁德區，而接待中心則是在台南東區的東門路三段上，原本預計昨日上午10時開始預售，但前天晚上即有民眾排隊等候訂購情況，消息一出成為各界矚目焦點。

昨日一早，台南地政局人員和消保官前往現場稽查，地政局長陳淑美表示，依據回報，該案訂購門檻低，消費者可無條件退定，但不可轉讓第三人，尚無違反紅單轉讓規定，截至中午為止，共簽訂36張購屋意願書，成交件數並不多。

針對民眾熬夜排隊搶房，台南市長黃偉哲說，房地產熱絡，有一部分是投資，甚至有一部分是投機的，呼籲消費者要冷靜下來，過度的炒作不是個很好的現象。

在預售屋的階段，就彼此私下轉讓交易，不僅有稅務的問題，還有炒房問題，市府希望都要遏止。他指示消保官及地政局持續追蹤，如果發現有紅單交易及違法私下轉賣哄抬炒作的情況，一定嚴查嚴辦；倘有發現違法的部分，該移送就移送，該開罰就開罰。

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台灣少子化現象浪潮襲來，網路盛傳各私校大學周邊套房恐有套牢現象，東森房屋研究中心根據實價登錄資料統整，結果顯示，今年相比去年，中原大學周邊五公里商圈整體漲幅已達8%，顯示該商圈的房價易漲難跌，在地專家指出，雖房價上漲有稍微影響到投報率，但因為出租市場穩固，因此去化速度仍然快速。

東森房屋中壢中原大學加盟店鍾季霖店長表示，中原大學商圈的漲幅並非單一性，而是整個桃園區，甚至全台灣都在成長，包含中壢體育園區區段徵收案也有帶動到，大致上漲幅大概近一成，像中原大學商圈的買賣市場主要以出租套房跟電梯為主，目前就舊套房單價一坪大約17至20萬元，電梯大樓單戶型的套房一坪大約22萬元左右，因房價上漲，但租金並沒有調整的現象，投報率有從5%稍降至4.5%左右。

鍾季霖進一步說明，少子化的確是會影響學生出租市場，但由於中原大學商圈有還有元智大學、健行科大、中原大學、南亞科大共四所大學，學生數眾多，加上中壢工業區跟火車站周邊的商辦員工也會到中原大學商圈租屋，所以目前出租率並沒有下降，但據觀察，出租結構的確有漸漸轉移的現象。

至於中原大學商圈是否都沒有住宅市場，鍾季霖解釋，純住宅會比較靠近信義國小周邊，距離後火車站也很近，這邊商圈發展的較早，基本上沒有素地可以蓋，因此都是舊大樓跟十年左右的產品為主，多半為大兩房或是三房，舊大樓1字頭還是有機會入手，但因為釋出也不多，去化速度很快，十年左右的大樓中古屋約站上25萬元，目前追漲的速度很快。

鍾季霖說，這一區純住宅的剛性需求大，且投資客比較不會追高，價格一直往上破，都是自住客在追，其實是年輕的首購族，會願意多加價購買地點好的產品自住，但目前整體來看，套房市場還是比住宅市場熱絡，主因是通膨、熱錢氾濫，吸引台北人來用現金買套房出租。

關於預售新建案市場，鍾季霖表示，像是中壢後站的「品信義」開到每坪35萬元，推出就完銷，因為離車站近，加上體育園區的帶動，新建案都是3字頭以上，但相比中古市場，漲幅還是有限，大約一年漲1成左右。

12月8日，遠洋集團（3377.HK）發佈2021年前11月未經審核的營運資料。資料顯示，2021年1-11月，遠洋集團實現協議銷售額約1207.3億元，同比上升11.5%；協議銷售面積約671.6萬平方米。11月單月，遠洋集團實現協議銷售額約150.5億元，協議銷售面積約84.4萬平方米。

據瞭解，2021年12月，在遠洋集團“建築•健康”實踐6周年之際，遠洋健康建築體系迎來全新升級。圍繞用戶需求，遠洋集團首次進行了全時、全齡、全空間的多維度提升，並增加多項可持續低碳設計標準要求，加強可持續與健康理念的融合。

記者從知情人士處獲悉，招商蛇口(12.780, 0.25, 2.00%)等企業計畫近期在中國銀行(3.060, -0.01, -0.33%)間市場交易商協會註冊發行並購票據，募集資金用於房地產項目的兼併收購。

市場人士表示，支援優質房地產企業發行債券用於兼併收購，有利於推動行業整合，增強房地產企業的資產流動性；通過合理的債務重組、並購支持、再融資政策也有利於幫助部分房企需通過市場化、法制化的手段解決信用風險。此外支持房企間的並購活動，也將進一步加速行業的優勝劣汰，對行業信用格局重塑也是一種良性迴圈。

天風證券(4.000, 0.05, 1.27%)分析師鮑榮富認為，行業收並購既能提升出險房企的償債能力，同時也能妥善安置這部分資產的後續建設和交付，有望成為化解此輪信用風險的主要路徑。近期保利發展(14.910, 0.01, 0.07%)、招商蛇口等優質房企公開市場融資順暢，頭部房企和央企有望繼續受益於再融資的定向寬鬆。

知情人士表示，銀行間市場將繼續落實“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。

後續房企合理合規的融資支持力度將逐步加大

近日召開的中央政治局會議指出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。

市場人士指出，政治局會議對房地產行業定調偏積極，預計後續房企合理合規的融資支持力度將逐步加大。銀行間債券市場作為房地產企業融資的重要市場，近期融資形勢邊際轉暖，這將有利於穩定房地產企業現金流。

11月9日，交易商協會舉行房企代表座談會。隨後，保利發展、招商蛇口、首開等多家房企在銀行間債券市場註冊發行中期票據。據參會人士透露，座談會明確銀行間市場支援優質房地產企業發行債券用於收購風險房企的住宅建設項目，支援保交樓、保民生、保穩定，鼓勵企業發行長期限品種；房企在銀行間債券市場的債券融資持續保持穩定暢通。

11月以來，多家房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，融資規模較10月大幅增長，表明房地產企業債務融資環境正在逐步回暖。

12月3日，上海2021年第三輪集中土地出讓正式落幕，27幅土地全部成功成交，收金469.9億元。克而瑞地產研究中心指出，上海三輪集中供地在精准調控下表現相對平穩，且利潤空間有一定保障，“也一定程度從側面反映了在房企謹慎投資的大背景下，發展前景大、抗風險能力強、經濟基礎好的城市依舊是企業投資的首選”。

27宗涉宅地塊全部成功出讓

根據上海土地交易市場官網資訊，上海第三輪集中供地共推出27塊涉宅用地，主要集中在五大新城與寶山區，包括24幅涉商品住宅用地、2幅城中村改造住宅地塊及1幅“雙定雙限房”用地。

因第二輪集中供地中房企拿地意願不高，頻現地塊流拍、中止出讓的情況，在第三輪供地中，部分城市選擇向房企示好，紛紛“鬆綁”競拍規則，但上海依然延續了第二批的隨機值、競買資金來源要求等規則。

儘管如此，上海此輪供地，27宗涉宅地塊還是全部成功出讓，其中7宗地報價達到中止價，進入一次性報價環節，另有2宗地塊參拍房企數量超過6家，採用競價招標方式出讓。克而瑞研究中心分析指出，不同於其他城市首輪和第二、三輪集中供地呈現“冰火兩重天”的現象，上海土地市場在持續精准的調控下，熱度表現相對平穩：在全國土地市場熱度“驟降”、且企業的生存環境暫未明顯改善的情況下，上海作為一線城市，優質地塊依然能夠吸引房企積極參拍。

從拿地企業來看，本次上海集中供地延續了“國央企扛大旗”的格局。億翰智庫統計，相較于第二批集中供地，國央企拿地占比進一步提高。本次僅大名城(3.560, -0.01, -0.28%)、恆都、大華、同潤、龍信、香港興業等民營企業有所斬獲，象嶼地產本批次依舊採取聯合體拿地方式，成功獲取一宗地塊。

其中，耗資超105億元奪得三幅地塊的招商蛇口(12.780, 0.25, 2.00%)成為本輪土拍的最大贏家。

三幅地塊中，作為此輪供地中的最熱門地塊，浦東新區高行鎮E01-06地塊經過近50輪競價，觸及中止價進入一次書面報價環節，最終由招商蛇口以總價45.29億元奪下，溢價率達9.39%，樓面價35684元/平方米，房地聯動價70300元/平方米，而該地塊的總價和溢價率也為本次土拍之“最”。

聯手象嶼地產及江蘇海鴻聯合體，招商蛇口又將位於青浦區的西虹橋蟠龍路西側45-06地塊收入囊中。該地塊達到中止價33.23億元，同樣進入一次性書面報價環節。最終成交價33.566億元、溢價率9.08%，成交樓面地價37086元/平方米；此外，招商蛇口&南山控股(2.950, -0.02, -0.67%)聯合體還競得嘉定區南翔鎮JDC2-0101單元06A-01A、07A-02A地塊，成交價27.05億元，樓面價24000元/平方米。

另據克而瑞地產研究中心統計，經歷三輪集中供地後，招商蛇口成為今年上海土地市場的最大贏家，共計拿下5宗含宅地塊，在浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計成交建面達66萬平方米。

值得一提的是，相比國企、央企，此輪供地民企拿地仍十分謹慎，這也給外地國企帶來了進軍上海市場的機會。此輪供地，安徽交通控股、安徽高速、深業、陝建地產等外地國企均奪得心儀地塊。例如，安徽交通控股100%控股的合肥安之聯置業有限公司通過一次性報價，以12億元競得青浦區朱家角鎮港周路西側D09-01地塊，樓面價19067元/平方米，溢價率8.95%。

除了24幅涉商品住宅用地，上海長興島安居建設有限公司以2.13億元的底價競得崇明區長興島圓沙社區及橫沙漁港綜合功能區G9CM-0901單元08-03地塊限價商品住房項目，即上海集中供地中首次出現的“雙定雙限房”地塊。出讓檔顯示，該地塊的申請人須提交由相關政府部門出具的專案認定檔。

舊改地塊之一的浦東新區上海國際旅遊度假區西片區橫沔城鎮單元（02PD-0002-01）07-01、08-06地塊，由金茂聯合體以29.9363億元競得，樓板價為28568.57元/平方米，這是中國金茂首次試水上海城中村改造業務；另一舊改地塊金山區朱涇鎮JSS2-0201單元B02a-01、B02b-01地塊則由上海城投底價競得，成交金額12.264億元。

此外，上海第三輪集中供地還同步出讓了9宗租賃地塊及21宗徵收安置房地塊（其中2宗為城中村項目徵收安置房）。其中，華為以底價4.6億元拿下青浦區金澤鎮西岑港悅路北側14-01、14-05、15-01、15-05、16-01、17-01地塊。“此前華為與上海市政府簽訂協定建設華為青浦研發中心，可預見，華為拿下該地塊是為員工住房配套做準備。”億翰智庫指出。

地塊盈利空間較第二輪供地明顯提升

在第三輪集中供地整體偏冷的大背景之下，上海依然是房企們的心之所向。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，上海第三輪集中土拍整體溫度比第二輪要好一點，沒有流標現象，且有三成地塊進入到一次性競價階段，這說明“上海市場還是有競爭力”。

“更重要的是，上海房地價聯動起了很好的作用，房企的利潤馬上就算過來了，這點對房企很友好。”盧文曦向《華夏時報》記者強調。

據克而瑞地產研究中心統計，從盈利角度來看，上海的第三輪集中供地設置的最高限價和房地聯動價仍給企業留了一定的利潤空間：在剔除不可售的商辦以及自持住宅部分後，本輪成交的27宗含宅地塊可售樓板價較名義樓板價普遍有10%以上的提升。

上述克而瑞研報指出，本次成交的限房價地塊都保有一定的盈利空間，平均地價房價比為0.52，且有15宗地塊的地價與房價差達到2萬元/平方米以上，“尤其大華競得的閔行區華漕鎮地塊、金茂聯合體競得的南匯區城中村改造地塊、浦發競得的川沙鎮地塊等可售樓板價與房地聯動價的價差達到2.7萬/平方米以上，盈利的空間相對較大”，克而瑞地產研究中心指出。

不過，也有地塊的利潤空間有限。例如，港城集團競得的浦東花木板塊地塊，雖然名義樓板價僅有13489元/平方米，但是剔除大比例科研用地後，實際可售住宅的樓板價達到54439元/平方米，地價房價比高達0.87，每平方米價差僅有8061元，盈利的難度非常大，因此在地塊地理條件不錯的情況下，也僅有政府平臺底價拿地。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為，上海市場本身韌性強勁，波動性不大，因此對於開發商來說，在上海拿地是肯定沒問題的。而此次上海土拍，因利潤空間有一定保障，逾三成地塊溢價成交。“這也意味著即使當前開發商拿地整體較謹慎，但仍然傾向於將資金投向確定性強、風險低、市場銷售狀況穩健的城市。”嚴躍進告訴《華夏時報》記者。

隨著第三批集中供地的結束，2021年上海土拍也成功收官，全年土拍攬金逾1700億元。中指研究院企業事業部高級分析師束端認為，相較於其他城市，上海在今年6月、10月、12月的三次集中供地中，均無一宗地塊流拍，且整體走勢平穩，堪稱是土拍界的“模範生”。其告訴記者：“在行業調整的大環境下，上海第三批次集中供地的土地結構繼續向’五大新城’傾斜，’房地聯動’鎖定價格緩解住房剛性需求，’土拍模範生’姿態盡顯。”

不過，“從三批集中供地地塊分佈情況來看，各區域今年均有供應，五大新城是供應主力，未來新房市場供應是有保證的。但房企如何在明年的高供應量中‘殺出來’，值得關注。”億翰智庫研報謹慎地指出。

據“西安住建”微信公眾號消息，西安市住房保障工作領導小組辦公室近日發佈通知，對限價商品房上市交易有關規定進行調整。

具體來看，有關規定調整為：“限價商品房自購買合同網簽備案之日起5年內，不得上市交易、不得購買其它住房。網簽備案滿5年，可購買其它住房。網簽備案滿5年且取得《不動產權證書》上市交易的，按普通商品房交易相關規定辦理。網簽備案未滿5年，因特殊原因確需轉讓的，經市住房保障部門批准，按照原購買價格並考慮折舊和物價水準等因素回購，繼續作為限價商品房使用。”

據華商報報導，按照西安市原有政策，限價商品房退出要求的是“在房屋所有權證登記之日起5年內，不得出租、出售、抵押、出借、繼承，或者擅自改變住房用途且拒不整改。自房屋所有權證登記之日起5年後，限價商品房按照普通商品房對待，即可以出租、出售、抵押和繼承，但出售後，不得再提出住房保障申請。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯表示，通俗來說，按照過去西安的政策，如果一個購房者買了限價商品房，考慮到合同網簽備案到房產證辦理需要2年左右時間，那麼其至少在7年內是無法買商品住房的。而按照現在的政策，其購房後等待5年，就可以認購商品住房。這樣就使得其轉讓限價房和新購商品房的自由度更大了。

交易所市場對房企的合理債券融資需求一直予以支持

近期，多家房企在滬市啟動供應鏈ABS發行，記者發現，融資主體中包括一批優質民營企業。多位業內人士在採訪中表示，當前經濟面、流動性和債券市場的運行都為解決房企融資問題創造了良好條件，總體而言，房企在交易所債券市場的融資管道暢通有序。市場機構人士同時指出，今年以來供應鏈產品成為民營房企融資的一大特點，發揮了重要輸血功能。

多家房企計畫啟動

供應鏈ABS發行

“目前有不少企業發行供應鏈ABS，主要是因為該產品對拓寬上游企業融資管道、提高經營效率發揮了重要作用，因此有動力繼續發行。”接受記者採訪時，一位元投資機構人士說，近期確實有一批房企擬在上交所發行資產支持證券。

據瞭解，12月中旬，碧桂園、新希望地產、電建地產將發行供應鏈ABS，龍湖拓展也擬于明年1月發行此類產品。從過往發行情況來看，今年7月金地集團已成功以3.69%的較低利率，儲架發行首期購房尾款ABS，據悉明年初將再次發行。

記者在採訪中還獲悉，保利發展、中國金茂、招商蛇口、仁恆置地、新鴻基地產等房企也已於近期在上交所市場獲批資產支持專項計畫，基礎資產類型包括供應鏈、購房尾款、CMBS、類REITs等，且相關發行工作已在推進當中。

電建地產內部人士表示，供應鏈產品可為核心企業帶來更為高效、便捷的融資服務，提升企業資金融通能力，同時在促進產業鏈的良性發展、實現產業整體資源優化配置等方面具有十分重要意義。

證券時報記者瞭解到，碧桂園表示擬于近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品，支援上游供應商融資，增強碧桂園供應鏈體系內合作夥伴的競爭力。

供應鏈ABS已成

民營房企融資主流

今年以來，龍湖拓展、金地集團、綠城地產、龍光控股、美的置業、仁恆集團等紛紛在上交所市場發行供應鏈ABS產品融資。

“這些專案的基礎資產，一般為企業上游客戶因提供工程或貿易等服務享有的應收賬債權。”華泰資管相關負責人告訴記者，這一方式是當前促進產業鏈復工複產和暢通內迴圈的有效工具，具有盤活存量資產、提升資源配置效率、降低融資成本的特點，也契合支援服務實體經濟、支援供給側結構性改革的要求。

今年以來，民營房企在上交所市場債券融資保持健康有序、相對穩定的狀態。Wind資料顯示，2021年1~11月，上交所市場房企融資規模達到2609億元；ABS當中，房企供應鏈產品規模為480億元，其中民營房企發行335億元，占比達到70%。可見，供應鏈ABS已成為民營房企融資的主流方式之一。

上述華泰資管人士告訴記者，從產品的角度來說，房企供應鏈項目有其特殊功能，可以幫助拓展上游企業融資管道，有利於支援中小微企業快速回籠應收賬款，進而解決諸如農民工的工資支付等問題。

新希望地產的相關負責人表示，供應鏈ABS融資對公司過往發展發揮了重要支持作用，對供應商能做到當月產值核定即付，有效幫助核心企業降低有息負債杠杆水準。同時，可及時盤活上游企業應收賬款，提升資金周轉效率，降低上游中小企業融資成本。

滿足融資需求

有利維護行業健康

市場研究人士指出，近期，中共中央政治局召開會議，強調要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產行業健康發展和良性迴圈。市場普遍認為滿足房企合理融資需求，有利於房地產行業的長遠健康發展。

華泰資管人士稱，今年以來，民營房企相比央企、國企等房地產企業而言，確實存在融資難度加大的問題，市場也擔憂近期房地產事件可能會引發對民營房企融資的不穩定預期。但從目前的政策情況來看，國家有關部門已經統籌規劃政策安排，民營房企的融資困境正在穩健有序的基礎上逐步改善。

“我們判斷，監管層面對行業降杠杆的導向不會轉變，但滿足監管要求的房企融資會得到支持。”招商蛇口財務總監黃均隆表示，房住不炒是時代主題，房地產去金融化的大勢不會改變。銀保監會、證監會及證券交易所始終支持包括招商蛇口在內的優質房企發展，積極滿足優質房地產企業合理的融資需求，促進房地產和金融形成良性迴圈。

“交易所市場對房企的合理債券融資需求一直予以支持。從當前監管釋放的信號來看，對符合政策導向的房企，將繼續支持其用好債券市場資金實現穩步發展；對流動性比較緊張、杠杆率比較高的企業，會引導其適度融資，規範融資用途，瘦身減負、降低杠杆，提升發展品質。”一位元接近監管人士告訴記者。該人士還認為，整體來看，目前這一政策起到了積極效果，也與國家宏觀調控精神一致，可見其目標在於積極落實房地產長效防控機制，維護市場穩定健康發展。

又是一年年底，房企們都在忙什麼？

近段時間以來，長期處於“四面楚歌”的房地產融資似乎走出至暗時刻，多家房企成功發行債券，而且許多優質民營房企率先享受“紅利”。

進入12月以來，已有多家民營房企釋放融資計劃。12月6日，龍光集團宣布將於近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作；12月5日，碧桂園官微披露，擬於近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品；同日，金地集團“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃”獲准發行，擬於2022年初上市。

銀行貸款、債券融資、ABS融資、信託融資、商票、引入戰略投資、定向增發等都是房企主要的融資手段。對於發行供應鏈ABS產品，碧桂園指出，供應鏈ABS產品作為創新型融資方式，有助於上游企業拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經營效率，從而增強碧桂園供應鏈體系內合作夥伴的競爭力。

其實，自今年11月以來，地產融資環境開始出現鬆動跡象。此前，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場註冊發行債務融資工具。自此，包括招商蛇口、保利發展在內的多家企業宣布發行中期票據、超短融資券等，這也使得11月房企融資規模環比大幅增加。

年底，房企的融資端吹來暖風，但在業內人士看來，整體而言房地產融資壓力只能說暫時緩解，僅為適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力。貝殼研究院預計，12月房企到期債務規模高達800億元。未來加速回款、謹慎拿地依然是地產行業的主旋律。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，隨著信貸環境的改善，資金壓力得到緩解的房企，將會加快推盤節奏，同時再疊加持續改善的房貸條件，未來房企資金有望盡快回籠。

一邊是忙著發債，同時加速銷售回籠資金也是房企們正在忙的事。

“公司在羅湖的公寓項目一周內賣了45套，我們做了一些喜報，這些喜報都是關於最近公司的項目銷售情況，也可以順便提振一下員工和市場信心。”小羅是一位地產央企的員工，她正忙著在自己的微信朋友圈發喜報。

最近，深圳樓市出現各種典型現象，大量新盤接連入市，新盤們似乎也開始越來越“內捲”，各種“花式促銷”成為年底深圳新房市場的新看點：特價房、免管理費、送購物卡甚至送車，各種促銷手段層出不窮。就連近幾年深圳樓市的熱門區域光明區，多數新房都需要搖號甚至“日光”，但現在也有新盤搞起了促銷，以打折吸引購房者。也有房產中介告訴記者，以前是商務公寓項目才會提前啟動外圍的三級代理，但最近許多住宅項目也會在正式開盤前就通知中介進行推廣，一些開發商給出的佣金比例甚至會超過5%。

美聯物業全國研究中心的數據顯示，截至11月底，深圳一手住宅庫存面積為280.51萬平方米，共27985套，較10月末上升20.9%；按照過去12個月的成交套數推算，去化週期回升至6.2個月的水平。可以看到，深圳“剩下”的新房數量不在少數，難道深圳購房者的購買力真的大打折扣？

其實，表象之下透露出來更多的是，調控依舊嚴格的背景之下購房者也開始理性思考，不再盲目。

時至年末，上市公司中出現了較為集中的“去地產化”現象。據上證報資訊統計，截至12月6日，今年已有廣宇發展、順鑫農業、海南椰島等30家上市公司公告將剝離或轉讓房地產相關業務，相比2020年同期的19家，增長了58%。

有接受上海證券報記者採訪的券商研究員表示，隨著地產行業的深度調整，以及A股市場對不同行業估值的偏好（地產估值偏低，新能源等估值較高），預計還會有更多涉房企業“退房”。這也在一定程度上折射出我國經濟結構的變化，越來越多資金轉向新產業、新經濟。

多家房企轉戰新賽道

12月6日早間，廣宇發展披露重大資產重組草案，公司擬將所持全部23家子公司股權置出，置入魯能集團與都城偉業合計持有的魯能新能源100%股權，估值差額部分以現金方式補足。通過此次交易，廣宇發展將原有房地產業務置出，主營業務將變更為風能和太陽能的開發、投資和運營。

廣宇發展此前主營房地產，2020年公司房產開發收入約192億元，占主營業務逾97%。公司此次“退房”，也受到資本市場的追捧。公司股價一度上演13連板的牛氣行情。

中天金融也選擇“棄房”，瞄準的是已經初具規模的金融版圖。12月2日晚，中天金融發佈公告，擬將中天城投集團有限公司100%股權轉讓給佳源創盛和上海杰忠，轉讓價格為89億元。公告稱，出售中天城投股權將增加淨利潤約11億元，有利於公司進一步聚焦金融業務，優化財務結構和資產結構。

脫胎於京漢股份的奧園美谷則採取了分步走。易主之後，公司在房產業務之外，迅速拓展新版圖——醫美。公司還為此更名明志。彼時，資本市場醫美大熱，公司股價也一度被爆炒，半年多時間，公司股價從4元多持續攀升至最高價位29.95元。

涉房企業紛紛剝離地產

除了主營地產的上市公司紛紛“棄房”外，一些核心主業不是地產，但有房產業務的上市公司，也紛紛選擇剝離房地產業務。

據上證報資訊統計，截至12月6日，今年已有順鑫農業、海南椰島、科陸電子、廈門鎢業、廈門國貿、四川成渝、中國電建等30家上市公司公告將剝離或轉讓房地產相關業務，而2020年同期為19家。

縱觀這些涉房企業，其來自房地產的營收占主營業務比例已不大，有些企業的地產業務甚至已經成為負擔，嚴重拖累公司業績，剝離有利於公司更好地聚焦和發展主業。

以順鑫農業為例，2006年，公司旗下地產經營主體順鑫佳宇的淨利潤為823.3萬元，此後幾年，順鑫佳宇業績持續增長，2010年順鑫佳宇淨利潤已達8563.71萬元，約佔順鑫農業當年淨利潤的32.27%，成為公司的主要利潤來源。然而，2011年，順鑫佳宇淨利潤轉為虧損，並從2016年起連續虧損，成為上市公司的負擔。

“退房”三大動因

資本市場上企業的進退，往往與一個行業的景氣度密切相關。

易居研究院副院長楊紅旭表示，過去在房地產熱的時候，不少非房地產上市公司跨界房地產行業，謀求分享“蛋糕”。但如今房地產市場進入調整期，剝離房地產相關資產也不意外，有利於更好地回歸和聚焦主業。

除了對業績的拖累，對再融資的妨礙也是上市公司不得不考慮的現實因素。

2018年10月，證監會推出《再融資審核非財務知識問答》，其中第8條明確提及，主營業務雖不屬於房地產，但是目前存在房地產業務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用於房地產業務，暫不推進審核。

今年以來，多家上市公司選擇剝離房地產業務，正是為了清除再融資的障礙。如杭蕭鋼構公告稱，為進一步聚焦主業，便於上市公司融資，公司向杭州鑫晟源創業投資、張振勇、杭州萬蕭企業管理諮詢合夥企業（有限合夥）協議轉讓公司全資子公司萬郡房地產有限公司100%股權。

此外，央企的“退房令”也是部分上市公司抽身房地產業務的主要原因。2010年3月，國務院國資委宣布，處於調整階段的中央企業集團下屬控股或參股的房地產公司，要加快調整步伐，在完成階段性任務後有序退出。2020年1月，國務院國資委再度強調商業性房地產對非房地產主業央企屬於禁止類業務。

國資委下屬企業聞令而動。深桑達A今年1月公告，根據國資委等相關監管部門關於非房地產主業中央企業退出房地產業務的相關要求，以及公司已將企業發展戰略逐步聚焦到現代數字城市業務上，公司已決定逐步退出商業房地產開發業務，擬將所持有的無錫桑達70%股權轉給中電信息。

轉戰新產業新經濟

在整個地產行業處於深度調整期的大背景下，在規模、品牌、資金實力、抗風險能力都遠遜於專業選手的情況下，及時退出房地產業務對非房地產主業的上市公司來說不失為一個良策。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，地產是一個資金密集型行業，房地產行業發展到今天，市場集中度不斷提高，經營也越來越專業化。對於那些非房地產主業的上市公司來說，與其把資源和精力用在房地產業務上，還不如徹底擺脫房地產業務對公司業績的拖累。

上海一家券商的地產行業研究員告訴記者，由於資本市場給地產的估值較低，剝離地產業務有助於上市公司估值的提升。

從房地產業務退出後，路在何方？先行者已經給出了自己的選擇。大港股份7月20日晚公告，通過戰略轉型，公司房地產業務剩餘不多且去化途徑已確定，公司所屬行業已從“房地產業”變更為“計算機、通信和其他電子設備製造業”。之前，大港股份已於2019年收購了蘇州科陽65.58%股權，並對上海旻艾實施了增資以支持其擴產，順利切入集成電路封測主業。而這一轉變也使得公司擺脫了“披星戴帽”的處境。公司2021年前三季度實現淨利潤1.66億元，同比增長56.46%。

二級市場的投資者更是用真金白銀表達了對上市公司剝離地產業務的肯定。廣宇發展9月5日晚公告置出地產、轉戰新能源後，收穫了13個漲停板。順鑫農業12月1日晚宣布剝離地產業務後，也收穫了2連板。

不過也需要警惕那些蹭熱點的轉型者。畢竟隔行如隔山，換個賽道重新再來，相當於重新創業。

近日，有市場傳言稱，東莞限購政策鬆動，今年12月在東莞買房，可在未交滿社保之前進行網簽。12月6日，東莞市多名房產中介都向《華夏時報》記者表示該消息“屬實”。不過，據記者了解，該消息並未出現在官方的文件中，也未得到相關部門證實。

12月7日上午，東莞市住建局相關工作人員對《華夏時報》記者表示，非東莞戶口，沒有交滿社保，不能網簽。“我們沒有發過新的通知和文件。”

此外，據樂有家統計，近期工商銀行、建設銀行、農業銀行、廣發銀行東莞分行對新房和二手房的房貸利率都進行了下調，與9月18日比起來，12月1日，上述銀行的房貸利率下降幅度為1%-2%。

東莞住建局：近期沒有發布放鬆限購的新通知

近日，有市場傳言稱，東莞限購政策有所放鬆，即12月期間在東莞買房，可在未交滿一年社保之前進行網簽。《華夏時報》記者註意到，12月4日開始，東莞房產中介的朋友圈陸續傳播著“東莞12月無需社保即可網簽”的消息。

12月6日，東莞市房產中介對《華夏時報》記者表示，整個12月，在東莞不少樓盤購買一手商品住房，無需繳滿相關部門規定的社保，就可正常網簽備案，只是後期需要補繳社保，因為後期辦房產證需要用到，“開發商內部可以操作”。

房產中介表示，之前有個別的樓盤可以在社保未繳足的情況下簽約（即社保未繳足之前簽訂購房合同，社保繳足之後再網簽，也被稱為“社保延期”），但是也沒有延期一年那麼久的。這次是年底了，為了促進交易量，就出了“社保延期”的政策。

值得注意的是，根據此前東莞市發布的限購政策，非東莞戶籍居民家庭在東莞購買首套商品房，需購房之日前2年內在東莞逐月連續繳納1年以上社保；非東莞戶籍居民家庭購買第二套商品房，須在購房之日前4年內在東莞逐月連續繳納社保滿3年；新入戶居民家庭購買第一套新建商品住房的，須在東莞市落戶滿半年、且在購房前兩年內逐月連續繳納社保滿半年。

如果上述市場傳言屬實，則東莞的限購政策確實有所放鬆。不過，值得注意的是，上述消息並沒有官方文件披露。

12月7日上午，《華夏時報》記者致電東莞市住建局，其相關工作人員明確表示，非東莞戶口，沒有交滿社保，不能網簽。“我們沒有發過新的通知和文件。”上述工作人員強調，非東莞戶籍家庭，在東莞購買首套房，須在兩年內交滿一年社保。

到底有沒有放鬆？

那麼，東莞的限購政策到底有沒有放鬆？

12月7日，東莞市一房產中介向《華夏時報》記者表述了其所聽聞的“東莞限購政策放鬆”經過。其稱，考慮到房地產行情不好，開發商資金周轉困難，近期，東莞市相關部門召集中海、招商等大品牌房企開會，允許部分房企賣房“社保未滿一年可以網簽”，但該消息從房企銷售人員傳給房產中介之後，房產中介大肆宣傳該消息，發朋友圈，相關部門輿論壓力太大，就將“社保未滿一年可以網簽”這一協定暫時擱置了。

不過，該房產中介對《華夏時報》記者表示，目前東莞還是有幾個項目可以在社保沒有繳足之前網簽，比如中海在東莞的項目——松湖雲錦，這個月交社保可以進行購房網簽。

隨後，《華夏時報》記者聯繫到了東莞中海松湖雲錦的現場銷售，其表示，松湖雲錦項目是否能在沒有繳滿社保之前網簽，還不確定。近期，其身邊還沒有社保未繳滿就網籤的情況。不過，他表示，松湖雲錦項目可以先購房，與開發商簽訂購房合同，如果未繳滿社保前不能網簽，可以等購房者社保繳滿之後再進行網簽；如果未繳滿社保的購房者不能接受12月無法網籤的情況，想要退房，購房款可以全部退還，退還時間約一個月左右。

在東莞一名房產中介向《華夏時報》記者提供的“社保未交滿即可網簽”的樓盤列表裡，央企保利、中海、招商赫然在列，另外，還包含了一些千億級的品牌房企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前沈阳也出现过限购放松的动作，虽然后续被叫停，但是也体现了地方政策对楼市微调的考虑。从东莞此次没有公开发文来看，过于公开的松绑动作还很难出现，各地更多会采取口头通知等方式进行。据财联社报道，此前沈阳“取消限购”的传闻也没有得到相关部门的证实，也没有官方的文件，只是在线下通知了房企。

另外，嚴躍進表示，近期房企的銷售壓力比較大，類似壓力或會倒逼房地產政策放鬆。類似放鬆下，要防範房企和銷售人員的炒作，積極穩定房地產交易市場。

自2020年7月以來，東莞多次發布樓市限購政策，一方面，打擊了炒房的熱度，另一方面，東莞樓市的成交量也受到影響。中原地產研究院數據顯示，2021年11月東莞住宅成交1311套。成交面積13.89萬㎡，環比同比均大幅下跌，分別下跌76%和83%。2021年10月，受供應放量和特價促銷增多，東莞住宅成交量環比增長，但同比去年仍然下降三成。

另外，根據樂有家統計的數據，近期工商銀行、建設銀行、農業銀行、廣發銀行東莞分行對新房和二手房的房貸利率都進行了下調，與9月18日比起來，12月1日，上述銀行的房貸利率下降幅度為1%-2%。

“最近打開手機，各種經營貸、消費貸的消息又層出不窮。”正準備購房的陳晨（化名）如是說。

年底，正是房企衝刺全年業績和回款的關鍵時期，各種促銷力度不小。另一邊，近期也不斷傳出房貸鬆綁的消息。在各種“誘惑”下，買房缺錢怎麼辦？

就在去年，房抵經營貸違規進入樓市的現象引起各界高度關注，記者發現許多金融中介近期又活躍了起來，宣稱提供多種資金，甚至可以用於購房。這時，購房者需要提高警惕。

一些金融中介又鋌而走險

今年以來，深圳嚴查經營貸等資金違規進入樓市。不過，一些金融中介似乎再次鋌而走險，向購房者推荐一些低利率資金。

“我們跟某大型銀行有合作，可以提供月利率僅為3.54%的3年期經營貸，先息後本，貸款額度可以做到房子參考價的8.5成。”記者以潛在客戶名義向一家位於前海的金融中介公司諮詢，一位王姓經理告訴記者，“當然需要您名下有一家公司，如果沒有公司，我們也能幫忙，並且開出實際控股人的證明，而且我們給你提供的公司註冊時間也在半年以上。”

“貸出來的錢可以拿來買房嗎？”記者追問。

“拿到錢半年後再去買房，基本就不會被查到，而且3年期到了可以做個過橋，把貸款期限延長。”王經理如是說，“你可以放心，不會被抽貸。除了經營貸，我們也提供像創業貼息貸款等多種貸款，額度就沒那麼高，但不看流水不看納稅開票，比較靈活。”

這些金融中介提供的方法，與去年房抵經營貸的申請方式基本相同。不僅如此，金融中介收取的服務費也不低。“一般來說貸款金額的1.8%。”王經理如是說。

相比於一些金融中介的激進，許多購房者已經變得謹慎。“最近接到很多電話，都自稱是某某銀行的信貸部，可以提供低利率資金，我對這些電話非常謹慎。而且，今年深圳樓市跟去年已經完全不一樣，調控嚴厲，特別是嚴查購房者資金來源，我也不敢盲目投資，房子想要高價找到接盤者已經很難。”陳晨表示。

不僅如此，也有購房者告訴記者，自己去年在銀行申請的經營貸在最近遇到審查，甚至面臨抽貸的風險。目前，深圳也繼續嚴查購房首付款來源。12月7日，南山華潤城潤璽二期花園（住宅）獲批預售，並且銷售方案公示，裡面也提及房地產開發企業、房地產經紀機構可以會同有關商業銀行對購房資格信息進行嚴格核查，其中就包括購房人的收入證明、購房款來源以及一年的銀行流水單等。

多城市下調房貸利率

近期，部分城市釋放出房貸利率下調的消息，各地房貸利率水平也出現一定程度的分化。貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，11月份貝殼研究院監測的100+個城市主流首套房貸款利率為5.69%，較10月份回落4個基點；二套房貸款利率為5.96%，較10月份回落3個基點。

貝殼研究院發布的11月份百城銀行房貸利率簡報顯示，11月份，重點城市中約30%的城市下調利率，下調範圍較上月擴大，主要覆蓋長三角城市群、粵港澳大灣區。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，自10月份房貸利率出現年內首次環比回調後，11月份房貸利率再次下降，信貸環境繼續改善。銀行放款力度加強，房地產市場的合理資金需求得到滿足，有利於改善市場預期，促進市場成交築底回升。

在記者調查過程中，有多家銀行反饋稱，目前廣州房貸市場上首套住房主流房貸利率為5.85%，二套房利率大多為6.05%。也有銀行表示，目前首套房貸款利率有所下調。

部分城市的房貸利率與全國房貸平均利率基本持平。與廣州有所不同的是，同為一線城市的北京、上海、深圳等地在房貸利率方面顯得更加平穩。

“房貸利率近期一直保持平穩，目前房貸利率均按照監管規定執行，首套房貸款利率為LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（5.2%），二套房貸款利率為LPR+105個基點（5.7%）。”北京地區多家銀行的個貸經理對記者表示。

深圳市一家國有大行的員工告訴記者，目前該行房貸利率未出現變化，首套房貸款利率仍為5.1%，二套房貸款利率為5.6%。

許小樂分析稱，當前部分城市的房貸利率較高，放款週期超過4個月，在滿足合理資金需求的導向下，後期有向下調整的空間。預計12月份市場房貸利率將繼續回調，放款速度也將加快。

銀行房貸審批“鬆動”

除房貸利率有所變化外，多個城市房貸放款時間也普遍縮短。從各銀行反饋來看，房貸放款時間普遍從此前的“無法預知”“等待半年以上”調整為“1個月至3個月以內”。甚至有銀行表示，按目前情況看，放款時間最快只需1個工作日，但不承諾放款時間。不過也有多家銀行表示，放款時間難以預料，需要排隊放款。

“現在放款時間已縮短到1個月以內。”北京一家房產中介對記者表示。據其介紹，此前北京房貸放款時間普遍較長，有銀行放款時間為半年。

另一家北京房產中介相關負責人告訴《證券日報》記者，不少銀行目前已基本消化了前期堆壓的房貸申請，加快了貸款審批速度。但是，年底的房貸額度通常較為緊張。

除北京外，其他一線城市的房貸放款週期也明顯縮短。深圳一家國有大行的信貸工作人員對記者表示，客戶資料齊全且符合條件的最快1個工作日放款。“隨著房貸額度有所放鬆，市場成交量下跌，現在放款時間明顯快了。”該人士如是說。

據貝殼研究院近期發布的數據，11月份房貸平均放款週期為68天，較10月份縮短5天，放款週期自4月以來首次縮短。

據北京一家房產中介介紹，一些前期處於觀望狀態的市民，已經將看房、賣房提上日程。

“現在貸款放得快一些了，我也準備換房了。最近已把手頭的房子掛到中介平台上了，下週末準備去看一些二手房源。”北京市民陳女士表示。


中原地產首席分析師張大偉表示，四季度房地產信貸逐漸緩和的原因有兩個。一是信貸供應回歸平穩；二是樓市成交量暴跌，信貸需求減少。

投機者的空間依然很有限

根據貝殼50城二手房交易數據顯示，11月50城二手房整體成交量環比增長約2%，10月以來成交量環比連續兩個月增長。11月重點50城中，約50%的城市成交量環比回升，成交量築底的跡象主要受益於信貸環境有所改善。與此同時，11月貝殼研究院監測的100+個城市主流首套房貸款利率為5.69%，較10月份回落4個基點；二套房貸款利率為5.96%，較10月份回落3個基點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從房地產市場來看，實際上今年下半年一些銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。而現在降準的情況下，銀行的信貸配置能力增強，對於合理合規的一手房認購、二手房認購、首套房認購、二套房認購、租房消費、開發領域、併購領域、裝修領域等八類房地產貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進房地產市場的活躍和更穩健發展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年年底，房地產市場開始走穩，明年一季度出現小幅回升，但也只是小幅反彈，而不是趨勢反轉。一位股份制銀行對公業務經理也指出，房住不炒的政策導向不變，困於貸款的剛需購房者可以留意接下來的窗口期，但在當前房貸政策下，投機者的空間依然很有限。

明年城投債將迎來兌付高峰期，2022年全年約有40130.7 億元的城投債到期回售（不考慮該時間區間內發行的短融到期）。2022年3月和4月為到期回售的高峰期，規模分別為4924.9億元和4674.6 億元，需關注階段性償債壓力上升帶來的信用風險。

樓市降溫影響土地財政或間接影響城投償債能力，2020 年土地財政依賴度高於40%，且明年債券到期佔比超30%的城市有山西太原、山東濰坊、山東濟寧、吉林長春、江西鷹潭、湖北荊門、廣東湛江、山東日照、河南南陽等。

在較大的債務兌付壓力下，不排除未來穩妥化解存量債務+ 局部地區尤其是債務壓力較大地區尾部城投風險“ 爆破” 並舉的可能，城投資質分化是必然趨勢。

21世紀資管研究院研究員唐曜華實習生邸若禹綜合報導今年3季度以來，房地產市場降溫已經波及地方財政進而影響城投平台，目前雖然隨著房地產融資政策糾偏部分地區樓市略有回暖，但考慮到政策傳導需要時間、消費者改變預期並不是那麼容易，預計房地產對地方財政甚至城投平台的影響還會持續到明年一季度。

而明年城投平台又迎來債務兌付高峰期，尤其是明年3月和4月。據國金證券統計數據，2022年全年約有40130.7 億元的城投債到期回售（不考慮該時間區間內發行的短融到期）。

而在政策收緊的環境下，今年已經有部分地區再融資難度上升，區域分化加大。截止2021年11月26日，今年共有8 個省份城投債存量規模較2020 年末有所下降。如何應對到期壓力將成為部分債務壓力較大同時受地產降溫衝擊大的部分地區的城投平台需要面臨的難題。在較大的債務兌付壓力下，不排除未來穩妥化解存量債務+局部地區尤其是債務壓力較大地區尾部城投風險“ 爆破”並舉的可能，城投資質分化是必然趨勢。

明年城投債迎兌付高峰期，4萬億城投債到期

據國金證券研報統計，2022 年，城投債面臨一定的償付壓力，全年約有40130.7 億元的城投債到期回售（不考慮該時間區間內發行的短融到期）。具體來看，到期規模為24178.8億元，本金提前兌付總額為2285.2億元，此外還有13666.7億元城投債進入回售期。按照回售比例從50%至70%估算，明年實際大概回售規模在6800 億元~9600 億元。如果再考慮明年發行並到期的短融，總償還量將在4 萬億元左右。

從月度到期回售情況看，2022年3月和4月為到期回售的高峰期，規模分別為4924.9億元和4674.6 億元，需關注階段性償債壓力上升帶來的信用風險。

從省份來看，江蘇、浙江、山東、四川和湖南為明年城投債到期回售量前五大省份，其中江蘇省2022 年城投債到期回售規模超9000 億元，遠高於排名第二的浙江省（約3800 億元）。

從券種來看，明年私募債的到期回售壓力最大，約為12451.8億元。其次為中期票據，金額為7903.8億元；定向工具位列第三，金額為6287.0億元。

據華西證券研報統計，下一行權日（回售）在2022年的城投私募債總計895支，總金額為7520 億元，涉及545家城投平台。這些城投平台的評級以AA+和AA為主，其中292 家AA城投的回售壓力值得關注。

從行政級別來看，明年區縣級城投主體私募債回售金額最多，為3261億元（佔比43%），地市級平台2022 年回售金額為2564 億元（佔比34%）緊隨其後。

從地區分佈來看，明年城投私募債回售金額最多的5省為江蘇省（1818 億元）、浙江省（1284 億元）、山東省（794 億元）、重慶市（517 億元）、四川省（351 億元）。地市方面，明年城投私募債回售金額最多的5個地市為紹興市（363 億元）、蘇州市（361 億元）、湖州市（296 億元）、南通市（291 億元）、青島市（229 億元）。

房地產風險傳導或影響部分地區城投償債能力

由於政府返還的土地出讓金是城投公司償債的重要資金來源之一，9月份以來樓市明顯降溫或影響部分地區的償債能力。

目前受樓市降溫、土地市場遇冷影響部分地區土地出讓金已經出現同比大幅減少。據中指研究院數據顯示，今年1-10 月份，全國300 城各類用地出讓金達到4.36 萬億元，同比下降7.56%。其中，10 月份各類用地出讓金為3334.3 億元，同比下降33.5%。根據易居研究院數據顯示，不少城市前10 個月的土地出讓金同比減少50%以上，如福州、南昌、昆明、蘭州、廊坊等等。

而地方政府對土地出讓金的依賴度逐年上升。我們以土地出讓收入/(政府性基金收入+一般公共預算收入)來衡量土地財政依賴度，2020 年，國有土地使用權出讓金共計8.21 萬億元，土地財政依賴度攀升至29.72%。

那麼哪些地區對土地財政依賴度較高呢？據國金證券統計，土地財政收入依賴度方面，浙江、江蘇、廣西、重慶、四川、山東、安徽七個省市的土地財政依賴度高於45%，分別達到55.24%、52.00%、49.97%、48.37%、48.28%、48.05%和45.03%。

興業證券研報認為，地產向城投風險傳導的可能路徑主要在於對政府財力的衝擊，尤其是“土地財政”方面；同時城投自身的債務兌付和滾續壓力也是需要考慮的因素。

據國金證券研報，2020 年土地財政依賴度高於40%，且明年債券到期佔比超30%的城市有山西太原、山東濰坊、山東濟寧、吉林長春、江西鷹潭、湖北荊門、廣東湛江、山東日照、河南南陽等。

尤其山西太原今年前10個月成交土地總價97.02 億元，較去年同期減少75.9%，需關注土地財政對當地財力的影響。

除了賣地收入減少的衝擊外，與房地產相關的土地增值稅、企業所得稅等以及產業鏈上下游的相關企業稅費等收入也在地方財政收入中的地位也頗為顯著，因此在房地產的風險傳導下，未來樓市降溫或會從多個方面對地方政府財政收入形成衝擊。

部分地區城投債規模持續下降地區分化加大

若地方財政收入受影響，城投債還債則更依賴滾續融資。今年以來，城投債融資監管政策已逐步趨嚴，城投債淨融資規模在今年9月和10月連續同比下降，今年5月份城投債淨融資規模更是一度為負。據Wind數據， 9 月城投債淨融資1116.99 億，而去年同期城投債淨融資1674.65 億；10月城投債淨融資532.37億，而去年同期1290.14 億，相比去年同期明顯下滑。11月份城投債淨融資規模才明顯回升。

城投債融資也呈現出地區分化的特點。今年以來部分地區城投債存量規模下降，截止2021年11月26日，共有8 個省份城投債存量規模較2020 年末有所下降，分別是：

遼寧、內蒙古及黑龍江，2018 年以來，存量城投債規模逐年壓縮。除瀋陽等個別地級市外，遼寧、內蒙古、黑龍江等區域內其他地市城投債規模在不斷下降。

天津、北京、貴州、雲南及寧夏，近三年存量城投債規模首次下降。

天津、貴州、雲南城投債規模下降的特點各不同，天津以市級平台及濱海新區存量城投債規模降幅最大。雲南主要由於省級平台淨融資的持續下滑導致雲南省城投債存量規模減少。貴州則無論是省級平台還是各地級市平台城投債規模多有下降。

明年城投債將迎來兌付高峰期，對土地財政依賴度較高、受房地產風險傳導壓力較大並且明年債券到期比例高的地區，若明年再融資不順暢將面臨一定的償債壓力。不排除局部地區尤其是債務壓力較大地區尾部城投風險“ 爆破”的可能，城投資質分化是必然趨勢。

內房發展商融創中國（01918）昨早公布，於10月29日至12月7日期間，累計出售房產交易和服務平台貝殼找房約2671.3萬股美國存託股票（ADS），相當於約8014萬股貝殼A類普通股，總代價5.3億美元（約41.34億港元）；所得款項淨額將用作一般營運資金。累計6月1日至12月7日期間，融創共出售4535.2萬股貝殼ADS，涉資10.84億美元（約84.55億港元）。

融創股價昨天午後急挫，低見14.92元，收報14.96元，跌3.7%，成交額10.64億元。

錄稅前虧損56.3億

該公司預期，是次出售貝殼ADS事項，將於2021年度錄得稅前虧損約56.3億元（人民幣．下同），此乃參照出售股票列示於截至去年底止年度財務報表內的賬面價值計算，該數額須待核數師於年終審核。

自投資貝殼至此次交易完成，出售股票實現稅前溢利約17.6億元。融創重申，投資貝殼已超過4年，取得良好投資回報，現時仍看好貝殼未來發展，出售事項是按計劃收回財務投資，以支持融創聚焦主業發展，並進一步改善資產結構。

截至6月底，融創的負債總額達9971.2億元，據稱本月有本金達6.2億美元（約48.36億港元）的數項私募債務融資工具到期，該公司上月已連環配股籌集最多64.66億港元，表明是用於償還貸款；市傳融創正考慮整體出售文旅資產營運板塊融創文旅，為後續債務兌付作準備。

從今年7月開始，融創合同銷售金額跟隨市況明顯減少，11月賣樓僅收367.4億元，按年大減44.9%；10月、9月、8月的合同銷售金額分別減少20.9%、25.8%、12.1%。

佳兆業（01638）欠債未還，惹來已發生違約的疑慮。該公司有4億美元（約31.2億港元）債券原於本周二（7日）到期須支付本息，其中本金部分不設寬限期，盛傳債權人尚未收到任何兌付款項。佳兆業股份昨天停牌，以待刊發內幕消息公告，股價周二收報0.92元，10月至今累瀉56.6%。

債權人日前發寬限提案

該筆美元票據的債權人早前拒絕接受佳兆業提出展期一年半的交換新票據方案，接着有持逾半票面價值的債權人向佳兆業提出7個應對選項，並於周二晚發出相關寬限提案，為該公司提供一線生機。佳兆業會如何回應，須待公告揭盅。

內房商即使符合早前受到市場熱議的「三條紅線」規定，不見得就沒有現金流問題及違約風險。截至6月底，佳兆業淨資產負債比率93.7%、現金短債比為1.53倍，剔除預收賬款的資產負債率跌至69.9%，全部滿足「三條紅線」規定；手頭現金487.36億元人民幣。

彭博指出，在內房美元債發行大戶排行中，佳兆業排第三，美元債存續規模約116億美元（約904.8億港元）。

愈來愈多內房債務逾期未還深陷違約風波，正醞釀債務重組的恆大（03333）有兩筆合計8249萬美元的債息於周一（6日）寬限期屆滿後仍未清償，同時可能無法履行子公司一筆2.6億美元（約20.28億港元）債務的擔保責任。奧園（03883）上周四（2日）表示，接獲債權人通知要求償還本金總額6.512億美元的融資，卻並無付款或就替代付款安排與債權人達成協議。

覓得350公頃地建33萬公營單位

本港住宅房屋供應逐步增加，運輸及房屋局昨天公布最新的《長遠房屋策略》（下稱長策）周年進度報告，2022/23至2031/32年度（下稱未來10年）的公私營房屋供應目標為43萬伙，連續3年不變，公私營房屋供應維持「七三比」，即公營房屋的供應目標為30.1萬伙。政府並指出，已物色到的土地可興建約33萬個公營房屋單位，意味公營房屋供應連續第二年達標。

供應連續第二年達標

運輸及房屋局公布，未來10年的總房屋供應維持43萬伙，公營房屋供應目標為30.1萬伙，其中出租公屋和綠置居單位共21萬伙，資助出售房屋的目標則維持9萬伙。政府又提到，已經覓得約350公頃土地，足夠未來10年興建33萬個公營房屋單位，意味未來10年公營房屋供應勢達標。

運輸及房屋局局長陳帆表示，前述約33萬伙新供應，主要是新發展區及大型發展項目，佔39%，有36%屬用地改劃，其餘則來自發展棕地等；約三分之一單位將於首個五年期落成（即2022/23至2026/27年度），涉及84公頃土地，大部分已經完成改劃等程序，至於餘下的266公頃土地預計後5年期落成，大部分處於造地或研究階段，仍取決於改劃、道路刊憲和收地等程序。

沒正面回應「告別劏房」

他強調，現屆政府在土地供應「做咗相當多工作」，例如2017年公布周年進度報告時，政府物色到的土地只夠10年興建23.7萬個公營房屋單位，最新估算已達33萬伙；雖然由物色到土地至建成房屋動輒需要約10年時間，但政府會加大力度壓縮法定程序，縮短造地過程和建屋流程所需要時間。

被問及會否在長策中加入「告別劏房」目標，陳帆稱，長策估算未來10年對公私營住宅的需求時，將考慮新增家庭數目、受重建影響住戶數目、居於不適切居所的家庭以至外來人口等，相信已覓得的土地足夠滿足43萬伙需求目標，當供應和需求相配合時，相信10年後輪候公屋等情況將得以紓緩。

近年私人住宅樓價屢創新高，惟政府對私人住宅的供應目標未變，維持12.9萬伙。陳帆重申政府會透過賣地、港鐵（00066）和市區重建局等提供足夠土地，滿足市場對私人住宅土地的需要；政府會繼續推展多個大型項目，例如元朗洪水橋和大嶼山小蠔灣車廠上蓋等，連同《北部都會區發展策略》中提及的新發展土地，預計2031/32年度以後的10至15年，房屋供應可達56.5萬至68.6萬伙。

發展局副秘書長（規劃及地政）丘卓恆進一步解釋，北部都會區牽涉多個正推展的發展計劃，預計整個北部都會區有約四成房屋單位會在未來10年入伙；至於「明日大嶼願景」中部水域人工島，則正進行工程研究。

團體促政府5年內急起直追

對於政府未有改變公營房屋的供應目標，惟首5年的供應較少，團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺認為，政府未來10年「頭輕尾重」的論述過去5年不斷重複，政府有必要在未來5年「急起直追」，並期望政府可以進一步「拆牆鬆綁」，加快大型造地計劃及新發展區進度，以提早於未來5至10年增加整體房屋供應。

恆地（00012）今年11月以創本港賣地表地皮造價新紀錄的508億元，獨資中標中環民耀街新海濱3號商業地王（下稱新海濱3號地），發展局昨天指出，恆地已經於本月初完成繳付全數地價，並公布餘下一份設計和標價都合格的標書資料，其出價為371.09億元，意味恆地的中標價遠遠拋離對手最少136.91億元（36.9%）。

4標書DQ因出價低

佔地約51.63萬方呎的新海濱3號地，地盤範圍由中環天星碼頭一帶延伸至內陸的天星碼頭多層停車場，可建樓面面積約161.46萬方呎，政府於2020年12月推出該地皮以「雙信封制」形式招標，今年6月中旬截標，吸引6家財團入標，發展局並於11月上旬公布地皮由恆地投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）31463元。

根據該招標的要求，入標的建議需要在入標價（價格建議）及設計（非價格建議）兩範疇都合格，才會獲考慮，發展局11月透露，只有兩份標書（包括恆地）在兩範疇均符合要求。

發展局昨天進一步透露，6份標書在非價格建議方面均合格，但其中4份的出價低於政府於截標當日所訂定的底價，未能達到價格建議的基本要求；而除恆地外，另一份兩方面都合格的標書，總評分為84.86分，出價371.09億元，意味恆地的中標價，較次標出價高36.9%，而次標出價的樓面呎價約22983元。

政府亦同步發放落選財團的部分構思圖，可見靠近民耀街的西面地皮由4幢建築物連結而成，作為商業用途，天台等提供大量綠化元素；靠近大會堂和香港摩天輪的東面部分則設有大型園景平台，由天星碼頭一帶延伸至干諾道中，鄰近海濱一帶有大型露天廣場可作文化表演等。市場盛傳該落選標書由新地（00016）提交，惟消息未獲證實。

教協今年9月宣布解散後隨即變賣旗下資產，歷時約3個月終盡沽所持物業，其中位於銅鑼灣寶靈頓道16B號永德大廈閣樓3個單位連2個地舖，最新以1.6億元售出。

據了解，教協上月以1.6億元售出的永德大廈閣樓3個單位連2個地舖，樓面面積共約1萬方呎，呎價約1.6萬元，與今年9月初市場估值上限相若。買家為VITAL LIVING ALLIANCE LIMITED，公司董事包括嚴秋容、陳維施及陳維楨等，料為老人院營運商德諾集團高層。教協早於1992至1993年斥資共約2298萬元購入該批物業，最新造價對比當年大幅上升逾1.37億元（約6倍）。

教協9月起已數度出售旗下物業，先後售出旺角山東街中僑商業大廈、同區彌敦道好望角大廈，以及新蒲崗大有街萬廸廣場物業，作價3860萬至1.75億元，連同今次總共套現約4.29億元。

寶聲統一九龍城舊樓業權

另外，寶聲集團去年11月放棄強拍九龍城獅子石道73及75號舊樓，成為本港強拍史上首宗「流拍」個案，惟發展商未有終止相關項目尚餘兩個地舖的收購計劃，該集團繼今年中動用5800萬元自行收購獅子石道75號地舖連閣樓後，上月再斥6480萬元購入獅子石道73號地舖連閣樓，作價共約1.23億元。資料顯示，獅子石道73及75號去年9月獲批出的強拍底價逾2.23億元，其中獅子石道73號地舖的價值佔總市值約30.7%，75號地舖的價值則相當於整個項目市值約29.9%，即共值逾1.35億元，現時寶聲集團只以約1.23億元便購得該兩個地舖，節省逾1200萬元收購成本，成功統一該舊樓業權。

萬科香港計劃明年底推出長沙灣海壇街項目，涉逾500伙供應，主攻首置、首改客（首次換樓的改善性置業客戶）。萬科香港執行董事兼副總經理周銘禧稱，公司針對有潛力地區，將參考市建局規劃模式，擴大發展範圍。

萬科香港今年賣樓套現逾42億元，包括今年中推出何文田VAU Residence，首輪開售近沽清，至今累售約60伙，套現4.1億元，計劃明年上半年籌備新一輪銷售，部署加推中高層單位，不排除因應樓層、景觀及市場情況調整售價。

長沙灣項目逾500伙 明年推

至於全新盤方面，周銘禧透露，海壇街及醫局街項目已完成強拍程序，項目總樓面約24萬平方呎，預計可供逾500伙，主要為中小型單位，將會於明年底或2023年初分批推出，針對首置、首改客。

項目是繼The Campton之後，萬科香港在長沙灣再有新盤推出。周銘禧指，公司針對有潛力區域作重點考慮，例如參考市建局的規劃模式，善用當區的協同效應，擴大發展規模。以長沙灣為例，他形容該區配套成熟，而且地理上屬香港中心位置，前往港九新界各區均方便。

至於跟青建合資37億元投得的大埔馬窩路地皮，則預計於2023年底或2024年推出市場，興建中低密度住宅，涉逾千伙單位，主打用家市場。

其餘餘貨項目如西營盤15 Western Street、長沙灣The Campton及屯門掃管笏上源均進入現樓階段。其中上源30間洋房已經售出20間，套現逾10億元。

近年開放式細單位成為樓市「寵兒」，成為不少年輕家庭上車途徑，亦引起政府關注，有意在地契加入單位面積下限。

周銘禧稱，公司一直以來的建築理念，均着重單位的實用性與建築美感兼備；在討論開則的時候，亦會深入研究市場需要，提供相應比例的戶型。

「公司無以面積作為規限，取而代之是講求客戶使用實用性，希望為現有空間增加靈活性。」周銘禧解釋，以15 Western Street為例，單位廚房、浴室及客飯廳以趟門靈活分隔，趟門更可用作懸掛電視機，並配備變型傢俱，可作為書桌及睡床兩用。

周銘禧強調，公司會不斷「復盤」，進行住戶訪談，了解用家的真實體驗，套用在不同類型項目設計上。

不少市民鍾情連天台特色單位，享居高臨下的感覺，飽覽周邊美景。美聯首席高級營業經理李瑋良表示，元朗尚悅（見圖）5座一個高層特色連天台單位、約356方呎，連428方呎天台，屬2房間隔，享開揚市景，原業主早前叫價約650萬放售，吸引外區客洽商承接，鍾情屋苑環境舒適，單位景觀佳，望元朗市景而且附設天台可供休憩使用，考慮到樓價合乎預算，睇樓1次即決定承接。雙方議價後減約50萬、以600萬成交，呎價約16854元。

資料顯示，原業主於2018年6月以約570萬購入，帳面獲利30萬。他補充，尚悅本月暫錄約3宗成交。據悉，屋苑連天台戶僅有約3個放盤，甚為罕有，該盤約有300多個放盤，其中叫價由450萬起，呎價約由10000至24000元不等。

新盤市場氣氛向好，並續錄承接。合景泰富及龍湖合作發展的啟德尚．珒溋，新近售出1座高層A戶，面積1072方呎，屬4房2套單位，成交價3943萬，呎價36782元，創下項目分層戶呎價及成交價新高。據悉，該買家為本地首置客，認為項目設計及開則實用，對啟德區發展前景充滿信心，故在參觀現樓後3日內決定購入。

萊蒙銷售及市場總監蘇誦豪表示，集團與俊和合作發展的何文田128 WATERLOO，昨日售出1伙，成交單位為低層G室，面積534方呎，屬2房連儲物室間隔，獲同區換樓客以1820.7萬即日拍板購入，呎價34096元，屬項目呎價次高，該買家採「置業易 1128」付款計畫。項目自上月中旬開放現樓予外界參觀後，紛錄成交，不足一個月沽出7伙。

中信泰富旗下已屆現樓的馬鞍山峻源，昨日招標售出1座低層A室，面積1615方呎，屬4房套房間隔，以2818萬售出，呎價約17449元，目前全盤148伙經已沽清。

信和、會德豐地產、嘉華、爪哇及世茂房地產發展的西九龍維港滙II，昨日再沽3伙，成交單位包括2座低層A室，屬連平台特色戶，面積948方呎，平台面積337方呎，成交價3203萬，呎價33787元，而該三個單位共套現逾5300萬。

債務重壓下內房「喜憂參半」。繼上周五宣布成功發債「撲水」後，內房龍湖（960）進一步公布拓展醫院運營和增值電訊業務相關細節；融創中國（1918）宣布近期已累計出售約2671.3萬股貝殼（美︰BEKE）的美國存託股票（ADS），但預期出售貝殼會蝕56.3億元人民幣。而本月初與債權人對簿公堂的花樣年（1777），被揭其香港子公司遭申請接管。

本地傳媒援引市場公開資料顯示，花樣年香港子公司早於10月中旬就已經被數名債權人申請委任接管人，三名共同接管人均來自一家名為Kroll的機構，其中一人為「清盤老手」保國武（Cosimo Borrelli），另外兩名接管人為徐麗雯（Jocelyn Chi Lai Man）和Kent McParland。文件提到，委任董事涉及花樣年的股份抵押及內部貸款。

據本地傳媒引述消息指，雖然該委任接管人文件於近日才被完成上載，但早在11月2日，該文件就已被遞交存檔，隨後在11月25日，花樣年便發公告稱，主要附屬公司香港花樣年投資被申請清盤呈請，主要涉及後者所擔保的一筆未償還本金1.49億美元的貸款融資。現時，旗下子公司花樣年投資的狀態依然為「接管」。花樣年方面表示，清盤需要經過法院裁定，該公司會依法依規進行抗辯，並努力進行溝通。

花樣年昨晚公布，張惠明因其個人事務辭任該公司執行董事，於昨日生效。該公司同時宣布，委任現年44歲的朱國剛為執行董事，同於昨日生效。朱國剛為花樣年集團（中國）執行總裁，同時亦為彩生活（1778）執行董事及提名委員會委員。

龍湖方面，集團於公告中透露新業務細節，該公司已擁有足夠的專業經驗來管理和經營醫院運營和增值電訊業務，皆因該公司於9月底已成功收購智能科技及婦兒醫療服務的資產組合。公告指，其所收購的智能科技服務提供商，將幫助龍湖從事增值電訊業務，而收購婦兒醫療服務提供平台則是對公司現有醫療康養業務的補充，並非公司的一項全新業務。

而早前由龍湖主席自掏身家4.5億美元挽救債務困境的融創，昨日公布自紐約時間10月29日至12月7日期間已累計出售的貝殼ADS，相當於8014萬股貝殼A類普通股，總代價約5.3億美元。近期出售事項所得款項將用作集團的一般營運資金。融創中國表示，預期出售事項將於2021年度錄得稅前虧損約人民幣56.3億元，惟集團自投資貝殼起至出售事項完成後，出售股票實現稅前溢利約17.6億元人民幣。

內房逐步採取措施穩定市場情緒。融信中國（3301）昨日發布公告指，贖回本金額分別為991萬美元及200萬美元的兩批海外發行的優先票據，折合港元合共約9287萬。該公司的公告披露，自上月11日起至12月8日期間，已在公開市場回購約1191萬美元的部分優先票據，分別是2022年到期本金總額為5億美元的10.5厘優先票據I，以及2022年到期本金總額為7億美元的8.75厘優先票據II。完成回購票據後，該公司董事會將酌情決定是否註銷該批回購票據。

該公司截至昨日，今年度已累計回購優先票據總金額約1.24億美元。融信稱將繼續監察市場狀況及其財務結構，並可能於適當時候進一步回購其票據。該公司於上月底透露，已提前安排逾1.4億美元資金，匯入作為付款過戶代理的花旗國際指定的債券還款帳戶，以償還其於今年12月3日到期的優先票據，其中，本金總額近1.37億美元，累計未付利息金額逾358萬美元。

該公司上月銷售數據錄得下滑，總合約銷售額逾97.4億元（人民幣，下同），合約建築面積為約48萬平方米，分別按年下跌48.3%及49%；平均合約銷售價為逾2.02萬元每平方米。