央行四度打炒房，也緊縮建商購地貸款。對此，中華民國不動產開發商業同業公會理事長楊玉全立刻回應表示，央行四度打房，突然調降土地融資成數，預料將造成房屋新供給更少，「房價更難降！」而驟然緊縮貸款成數，恐將引發交易糾紛。

楊玉全直指，央行此舉將造成三大衝擊，第一，土地融資再限縮，將造成房屋供給減少，部分地區土地原料供給稀少，以致房屋產品供給量有限，房價更難降。第二，逐漸形成少數自有資金充沛型建商大者恆大的局面，對房市健康、購屋者權益、產業健全發展，沒有正面幫助；第三，突然限縮房貸成數形同「溯及既往」，造成預售屋承購戶資金缺口，將衍生交易糾紛。

天時地利不動產總經理張欣民卻表示，央行四度採漸進式管制房市措施，將讓建商有苦說不出，痛點打得剛好，為有感打房。再加上內政部五項限制換約措施，預料將有投機客伺機「跳船」、小賺就跑，明年不免將出現一波「逃命潮」，價、量也不致再暴衝。

全國商業總會主席、鄉林建設董事長賴正鎰表示，建商購地原本就有相當的資金壓力，央行再度壓低購地貸款到五成、動工款保留一成，預料中小型建商將首當其衝，等於要拿出六成自備款才能買起，如此勢必提早出場，被迫退出。

賴正鎰主張，政府應針對囤地居奇的地主，開徵囤地稅或相關配套，政府不應該只拿建商開刀。

住展雜誌研發長何世昌表示，央行第四波打房措施對於第三戶以上投資客影響最大，對中小型建商購地將產生壓抑作用，預料今後建商推案量將不會有爆炸量，反而讓房市鬆一口氣，解除一顆明年房市供給激增的房市未爆彈；不過，房價不會因此下降，上升趨勢不變。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，第三戶以上自然人貸款成數壓低到四成，再限制預售屋換約，無異將逼迫投資客拿出六成自備款，否則就只有走上違約、斷頭一途，「絕對是炒房客的殺手鐧！」

祭出第四波房市信用管制 央行總裁︰希望房價「軟著陸」

中央銀行昨第四度調整選擇性信用管制措施，清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為，央行打炒房措施算是「有感」，但美中不足的是，若有拉高貸款利率差別，可更清楚展現央行決心。

對於外界抨擊房價「越打越高」，央行總裁楊金龍坦言，以目前各機構對房市看法，「明年（房價）還是會漲，只是會平緩一點」。他認為，用房價來衡量央行選擇性信用管制無效「不合理」，央行主要角色是防範銀行信用資源過度集中在不動產，幾波房市管制措施下來，銀行貸款成數與房貸戶撥款金額都有下降，且利率也有調高，銀行呆帳率很低。

楊金龍表示，央行選擇性信用管制措施還有空間，央行希望的是房地產價格「軟著陸」，房價問題應該各部會通力合作，從供給面、需求面與制度面下手，「長期來講還是會有效」。

學者︰降低成數 加重投資客壓力
張金鶚表示，央行再壓低貸款成數，尤其自然人購置高價住宅及第三戶以上貸款成數降至四成，可加重投資客壓力，這部分管制應會「很有感」；但對建商不太有影響，畢竟建商資金雄厚，且利率仍低，雖然成數下降，但「不借白不借」，應不會構成建商壓力。

拉高貸款差別利率 打炒房更有力
他說，還是肯定央行出手打炒房，但是仍有美中不足之處，就是沒討論到貸款差別利率部分，央行日前雖邀請銀行「喝咖啡」、道德勸說，即使有些銀行已有在做，但目前來看還不夠，若央行能夠加強管制，在貸款利率上拉高差別，才能更清楚展現央行打炒房的決心與態度。

張金鶚強調，調高貸款利率也是手段，央行這波未提及很可惜，如果大家不提利率問題，投資客仍有操作空間，即使央行要求銀行落實授信風險差別定價原則，但如何落實才是最大重點，否則恐淪為政策喊一喊，私下銀行仍維持低利率。他呼籲，央行及金管會金檢時要加強落實，若只是私下要求，「力量用一半」、達不到效果。

台經院長︰突調高利率對房市不樂觀
央行理事、台經院院長張建一認為，雖然貸款利率調高也是方法，但利率只是成本一部分，若資金雄厚族群用自有資金買房，其實不會考慮利率問題；且利率快速大幅調高，若造成房價突然崩跌，對市場來說也不樂觀， 因此還是持續採房價「軟著陸」方式。

央行再度出手打房，內政部預售屋限制換約，等於宣告預售屋「只能買、不能賣」，游資將移轉陣地到新成屋市場；不過最新市調統計顯示，目前新成屋供給占比只有18％，面臨供給缺貨，在政策重打預售屋之下，未來新成屋是否會出現「打房紅利」效應，進一步出現跳漲，令人擔憂。

住展雜誌研發長何世昌16日表示，7月實價登錄2.0和房地合一2.0等新制，已把市場資金推往預售屋市場，如今內政部祭出「禁止預售屋換約」措施，等同宣告全國預售屋「只能買、不能賣」，假如市場資金與買盤因此被趕至成屋市場，而成屋市場供給量嚴重不足，預料將產生「打房紅利」效應，推升新成屋價格再漲一波。

何世昌分析，目前北台灣不少區域，新成屋供給相對稀缺。住展雜誌統計，2021年北台灣預售新屋推案量已達1兆0,973.65億元，其中新成屋建案只有2,023.54億元，占比僅18.4％。換言之，北台灣預售屋占比超過八成以上。

就台北市來說，新成屋供給量向來已經很緊蹦，全年成屋案量460億元，比重17.6％。尤其中正區只有18戶最少，中山、士林、北投等三區，都超過百戶，其他九區則都不到100戶。

新北市成屋推案量約861億元，占全市21.6％。其中有三分之一集中在板橋、林口；三峽、樹林、金山、三芝，甚至「掛蛋」。

桃園新成屋案量約274.12，占比竟只有 9.9％，是北台灣新成屋推案量比例最低的縣市，其中蘆竹供給量最低，全年只有兩戶可售；宜蘭新成屋案量占比有28％，但消費者選擇並不多。至於基隆市新成屋案量占比，約24.9％；新竹也只約26.8％，供給同樣很有限。

何世昌指出，雖然內政部「限制預售屋換約」尚未修法通過，但預料短期將影響預售市場買氣，建商推出預售屋建案意願降低，不僅未來預售屋推案量會減少，市場資金還可能會朝成屋市場移動，包括新成屋、新古屋與中古屋；但房地合一2.0已把重稅閉鎖期延長至5年，因此新成屋委售量也頗低，房仲業店頭幾乎沒新房可賣。

何世昌認為，由於成屋市場供不應求，接下來需觀察成屋價格是否會因此跳漲、縮小與預售屋的價差，乃至於超越預售屋價位。如果成真，那麼接連打房反而會導致預售、成屋分次輪漲，這是最不樂見的結果。

房價高、賣方惜售、供給缺貨三因素匯聚，台北市可能成為六都當中，唯一房屋交易量縮減的城市。台北市房仲公會理事長郭子立16日指出，2021年北市交易量預估約3萬棟、是六都唯一負成長，至於2022年，除資金、利率、通膨、政策與營建成本，都是房市的變數之外，更重要的是，政府打炒房的力道，將是影響房市交易量的最大關鍵。

北市房仲公會16日舉辦年終記者會，郭子立指出，全台房市持續轉強，預估將創下34.5萬棟的七年來新高，不過台北市在這波房市復甦中，腳步較慢，房價居高不下、購屋族脫北外移，固然是主要因素。　不過，由於前一波買氣強勁掃貨，不少房仲店待售物件缺貨嚴重，三個月以來待售庫存甚至不到一半，加上很多買方用實價行情出價，根本幾乎買不到房子，「價格居高不下、供給緊縮」，使北市房屋交易量，遠不如其他都會區大幅成長。

據台北市房仲公會推估，六都中台北市買賣移轉棟數約年減1.5％，其他各都則以台南、高雄年成長15％最高。與2016年房市波段低點相較，北市交易量僅增加43％，不如台南、新北有增加六成的水準，與2013年前波房市高點相較，北市交易量僅約當時的78％水準，而台南、高雄交易量均已超越上波高峰水準。

郭子立表示，儘管2021年台北市房屋交易量微幅衰減，仍保持整年度3萬棟以上的規模，在房仲公司會員家數上持續成長，達到839家，創下近年來的新高紀錄，不少會員公司或個人業績，都有創歷史紀錄的表現。

郭子立還說，2022年成屋市場將呈現「價穩量穩」的格局，資金、利率、通膨、打炒房政策及營建成本上漲，將是房市五大變數，由於內政部加重力道打擊預售屋炒作，資金可能會轉向成屋市場。

因考量新冠肺炎疫情趨緩，各行各業營運目前仍在復甦階段，台中市地價及標準地價評議委員會，16日開會決議台中市2022年公告土地現值平均上漲1.89％；另台中市公告地價微幅調漲0.06％，以落實市府「輕稅簡政」的施政原則。其中，台中市「地王」，由西屯區惠國段93地號的新光三越百貨蟬聯，2022年公告土地現值，每平方公尺為67萬元，換算每坪約221萬元。

台中市地政局指出，「公告土地現值」採每年調整，作為課徵土地增值稅的依據，為合理反映各開發區建設投資挹注，達成漲價歸公目標，所以，今年調漲台中市新興開發區公告土地現值，包含第14期公辦市地重劃、高鐵新市鎮自辦市地重劃、長春自辦市地重劃、捷運文心北屯機廠區段徵收，及台中糖廠區段徵收等地區，其漲幅分別為59.83％、24.52％、11.39％、9.99％及4.54％，其餘地區則均衡調整。

至於台中市各行政區部分，地政局說，僅北屯區轄內有數個新興市地重劃區及區段徵收區，公告土地現值調漲10.79％。

台中市2022年公告土地現值平均上漲1.89％，調整後，2022年台中市公告土地現值，占市價百分比達90.37％，且各區段地價呈現均衡性，而毗鄰縣市間相同使用分區或用地別的毗鄰區段地價差，也多數持平。

會中評議結果為2022年公告地價調整0.06％，調整後，台中市公告地價占市價百分比為10.52％，各區段地價間均衡性則較去年稍優。地政局強調，雖去年台中市公告地價調降，但毗鄰縣市間相同使用分區或用地別的毗鄰區段地價差，多低於1平方公尺300元，尚屬均衡。

今年房市呈量增價溫，16日最新出爐的台北市明年度公告土地現值調漲3.41％，連四漲；公告地價調幅2.63％，連二漲。其中「宏盛帝寶」第11度蟬聯「住宅區地王」寶座，每坪公告現值456萬元，「商業區地王」則由「台北 101」大樓連續9年稱霸「地王」，每坪630萬元。

昨天台北市政府地政局宣布，台北市111年公告土地現值及公告地價業經地價評議委員會，評定完成，公告土地現值，較今年上漲3.41％，公告地價上漲2.63％。

地政局統計，在經濟景氣穩定成長，各國仍維持貨幣寬鬆政策，在資金充沛及長期低利率環境下，不動產交易量能增溫，台北市不動產買賣登記案量達3萬0,779件，年增幅12.36％，連續4年正成長。在不動產交易價格方面，今年8月台北市住宅價格指數年漲幅2.92％，依據實價登錄資料調查結果，連續4年呈現上漲。整體而言，不動產市場呈現「量增價溫」格局。

地政局表示，明年公告土地現值調幅全市平均為3.41％，12行政區全部上漲。其中以南港漲幅最大，在東區門戶計畫帶動下，平均調幅4.22％，排名第一位；內湖以4.1％排名調幅第二高；松山4％排名第三高。

至於公告地價，台北市平均調幅為2.63％。其中南港還是調幅榜首，達4.68％，中山區以3.52％排名第二高；另外，部分觀光商業活動受疫情影響的地區，地價下跌較為明顯。

桃市9.9％最低 北市17.6％其次 宜蘭28％最高

近幾年資金競逐投資住宅預售案，壓縮以自住需求為主要買盤的新成屋建案供給量。根據市調機構統計，今年截至十二月中，北台灣六大區域新建案總銷近一．一兆元，但新成屋建案總銷二千億元出頭，僅占十八．四％。

投資買氣集中預售屋
房地產業者表示，預售屋付款輕鬆，甚至只要總價十％至十二％，二、三年後才需要面對房貸；反觀新成屋建案，一開始購買便要拿出二至三成自備款，且買下沒多久就要付房貸，因此投資買氣主要集中在預售屋。

根據《住展》雜誌調查，北台六大區域，今年新成屋建案比重均低於三成，以桃園市約九．九％最低，其次是台北市十七．六％、新北市二十一．六％，宜蘭新成屋建案總銷比率約二十八％最高。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，前一波打炒房把市場資金推向預售屋市場，如今內政部祭出「禁止預售屋換約」措施，等同宣告全國預售屋「只能買、不能賣」，假如市場資金與買盤因此被趕到成屋市場，而成屋供給量嚴重不足，是否導致新成屋價格驟揚，將是未來觀察重點。

新北板橋、林口新案多
今年截至十二月中，北市新建案總銷不到四六○億元，僅中山、士林、北投等三個行政區新成屋可售戶數超過一百戶，中正區新成屋僅十八戶。新北市今年新成屋建案總銷八六一億元，其中三分之一集中在板橋、林口。桃園新成屋總銷二七四億元，蘆竹新成屋可售戶數僅兩戶最少。

何世昌指出，雖然「禁止預售屋換約」尚未修法通過，但短期將影響預售市場買氣，建商推出預售屋建案意願降低，不僅未來預售屋推案量會減少，市場資金可能會朝成屋移動，但「房地合一稅二．○」將重稅閉鎖期延長至五年、且預售屋持有時間在交屋前後重複起算，因此二手市場成屋委售量也頗低。

資金潮、低利加持，今年全國房市呈「北冷、中溫、南熱」現象，若按前十一月買賣移轉棟數推估全年移轉量，除台北市小跌外，其餘五都均增長，以台南、高雄市年增十五％上下最多，預估今年全國買賣移轉棟數可達三十四．五萬棟，創八年來新高。

台北市不動產仲介公會指出，影響房市的五大因素，包括資金、利率、通膨、政策以及營建成本，尤其利率、資金成為這波房市的最大支撐力道，「只要利率不升、房市就不會死」。

打炒房「五傷拳」對成屋市場利多
台北市不動產仲介公會理事長郭子立表示，現在大家最關注的是內政部打炒房「五傷拳」，如果按內政部修法版本通過，對預售市場是大利空，但對成屋市場卻是利多，投資置產型資金可能再轉回成屋市場。綜合來看，明年房市會是「價量雙穩」的格局，當然，假使明年政府打炒房力道再加重，就另當別論。

郭子立認為，儘管今年北市移轉棟數小跌，但全年仍超過三萬棟，遠比南市交易量還要大，尤其北市仲介公會會員公司家數更是持續增長，入會數遠大於退會數，年底總家數達到八三九家。

北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民補充，以內政部的「五傷拳」打房招式，若立法院照案通過，新法上路前恐有一波預售屋跳船潮，預售屋市場將大受打擊。

央行推出史上最嚴房市管制措施。央行昨（16）召開今（2021）年最後一場理監事會，總裁楊金龍一如市場預期宣布加碼房市管制，本次鎖定豪宅與第三戶以上房貸、建商的購地、餘屋與工業區土地抵押貸款等五大類放款，祭出緊縮貸款成數限制。

央行本次修正重點包括：豪宅及第三戶以上購屋貸款最高成數降為四成；購地貸款降為五成，且保留一成動工款，要求借款人切結於一定期間內動工興建；餘屋貸款最高成數降為四成；工業區閒置土地抵押貸款也降為四成，這五大類受管制的貸款，有四項貸不到五成，被視為「史上最嚴」的房市管制措施。楊金龍表示，對於房市，央行是逐步採取措施，希望房價能「軟著陸」。

楊金龍表示，去年12月以來，央行已三度調整選擇性信用管制，實施迄今已有助銀行降低授信風險，但近期全體銀行不動產貸款集中度仍高，為避免銀行信用資源流向囤房囤地，決議再度推出房市管制措施，自今（17）日起實施。

近一年來，央行連續推出四波房市信用管制，楊金龍強調，房市管制措施還沒有落幕，「未來若各部會抑制炒房炒地措施出爐，央行也會配合、一步一步做，我認為還是有空間。」

楊金龍預告，針對「購地貸款切結一定期間內動工興建」，央行近日將找銀行開會，對於建商未能在一定期間內開工，如何建立一致性的規範，這些規範也會列入未來的金檢項目。

他呼籲，國人購屋貸款負擔率（每月房貸還款額占家庭可支配所得比率）平均逾三成，借款人應留意貸款寬限期屆滿後還款負擔增加，及未來利率變動風險。

即使央行、金管會、內政部等財經部會祭出打炒房「連環拳」，國內房價仍居高不下，對此，楊金龍表示，目前各國房價都上漲，不過房價有一個循環，現在還在上升階段，銀行和不動產機構對明年的房價依舊樂觀，所以還是會有上漲的可能，但會比較平緩。

北市總部與產業需求殷切，但精華區位土地開發已近飽和，以內湖科學園區土地開發率為例，西湖段、文德段土地開發率均逾9成，發展較遲的舊宗段開發率也達84%。一地難求也讓成交價格屢創新高，根據實價登錄，近年指標性個案的土地單價行情都在110至160萬以上。信義全球資產公司指出，明年確定將有兩筆精華地段標的釋出，由於行情及地段條件佳，預估將極具吸引力。

信義全球資產公司副總經理、美國認證商業不動產投資師CCIM歐人彰分析，內科土地開發率，西湖段及文德段分別是92%及94%，即便發展較遲的舊宗段，近年因吸引量販業者、大型企業總部進駐，例如信義全球去年引介進駐的萬海航運，目前開發率也已達84%。目前西湖段土地單價行情達160萬以上，舊宗段土地每坪120萬以上，台達電2018年曾以每坪土地單價205萬元買下文德段土地，潭美段土地每坪也在130萬以上。

由於北市精華地區土地開發近飽和，預計明年3月將有兩筆土地釋出，預估將廣受市場矚目。信義全球資產公司說明，兩筆土地分別是位於內湖文德段科技工業區B區土地，面積約543.8坪，距未來環狀線Y34站350米、TESLA特斯拉內湖服務中心周邊，坐擁捷運東環段增值紅利。值得注意的是，該筆標售底價核算中，以每坪108萬開價釋出，價格極具吸引力。

另一筆則是位於中正博愛特區完整基地，面積約281.3坪，鄰東吳大學城區部、清華幼稚園，近文化大學推廣教育中心，區域內文教行政機關遍設。其土地使用分區為行政區，核定標售底價2.99億元，底價拆算約106萬元，以法定容積率400%估算容積每坪單價約26.5萬，相較多年前文化大學以4.2億購入周邊教育推廣部使用287.7坪基地單價約145萬，屬誠意底價設定。未來西區門戶計畫重大建設帶動增值潛力，幼稚園、社教設施等相關類別，是選擇進駐北市核心區位的唯一機會。

歐人彰副總經理表示，信義全球近年曾受委託標脫、代理取得台北金融中心辦公（20.07億）、太平洋商業大樓（14.2億）、長春金融大樓（37.6億）、長虹新世代總部（37.67億）超過百億商用物業，此次標售考量投標對象為實際之傳產、科技、文教類使用人，而不是投標常客金融機構投資人或建設公司，因此，特別安排跳脫市場傳統標售模式，透過標售全房產新商業模式，整合信義服務資源以及客戶大數據，精準找到符合個案條件需求的自用企業主，藉由專屬經紀人員協助下參與投標，充分了解與解說務業特性，創造客戶與未來投標人最大價值。

信義全球資產公司也表示，2020-21疫情已讓信義全房產通路發揮實力，全房產2.0通路在線上賞屋的加持下，透過線上廣告、線上導覽、線上直播，讓代銷個案創造高效業績與精準來人成交比，年度大案如德杰羽森、永康麗莊、陸江蒔莊、寶舖CARE等個案已完美結案，信義全球資產結合全房產各項通路運用於標售市場，將再開啟新趨勢。

實價揭露，內湖豪宅元大之星有新交易，今年10月二樓兩戶含三個車位，共191.43坪，以1億4950萬售出，對照原屋主2012年的取得價格1億2544萬，持有９年售出帳面獲利2406萬。

不過這筆並非元大之星獲利最多的轉手交易，觀察元大之星過去共有29筆有轉手記錄，僅兩筆賠售，其餘27筆獲利頗豐，單筆獲利最高的其實是交屋隔年，2013年就轉售的8樓戶，取得價格5833萬，不過隔年出售1.1億，幾乎翻倍成長，帳面賺了5167萬。而最負盛名的是頂樓17、18樓戶，兩戶以２億4252萬購入，2017年以３億出售，兩戶合併獲利5748萬。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，元大之星位於內湖五期，頗具美式生活區氛圍，屬潭美國小雙語小學學區，近環東大道開車通勤便利，離電視台和COSTCO、大潤發等大型賣場很近，隨著近年許多大型總部企業進駐，吸引不乏影視或商業名人入住。元大之星預售時購入價格多在七、八字頭，2012年交屋時為房市多頭時期，因此在2013年8樓戶賣出社區最高單價118.7萬元；而頂樓戶雖在房地合一稅上路，房市修正後成交，但也仍破百萬單價，達109萬。

而元大之星仍有兩筆賠售交易，其中2018年11樓戶賠了1950萬，主要因為該戶非預售低點取得，而是2016年買的轉手價，成本略高，加上房地合一稅上路後，市場價量大幅修正，若屋主有急售，難免得向市場妥協。

張旭嵐指出，不動產轉售獲利與否，一方面取決於購入價格，若買入時間為市場相對低點，加上房市多頭價格走揚，通常都是賺多賠少；二來是區域發展，如果買在新興重劃區發展初期，周邊陸續還有重大建設，商圈或商城規劃，以及指標新案推出，經過時間發展、機能成熟之際，地段也都會增值，新案也會帶動中古屋的價漲，轉手獲利更大。

12月16日，萬科內部發文對上海區域進行人事調整。張海將繼續擔任開發經營本部首席合夥人兼CEO，不再兼任上海區域首席合夥人。上海區域原副總經理、杭州公司總經理吳鏑升任上海區域首席合夥人。上海區域內多個城市總經理相應調整。

對於此次調整，萬科方面回應稱，行業正面臨巨大的挑戰，需要充分發揮集團軍優勢，助力公司在管理紅利時代健康穩健發展。一方面要在組織上加強一盤棋建設，全面提升開發業務的聯合作戰優勢；另一方面也要把打勝仗的將領放到更重要的事業舞臺，以激發團隊鬥志，打更多硬仗勝仗。此次上海區域的人事安排，就是基於以上目的。

萬科方面表示，開發經營本部CEO張海不再兼任上海區域首席合夥人，將全身心投入集團開發業務的整體提升工作。過去十年上海區域在張海的帶領下屢創佳績，近年更是成為業績第一的區域，是帶領開發業務突圍的最佳人選。上海區域原副總經理、集團業績第一的杭州公司總經理吳鏑升任上海區域首席合夥人。本次被任命的四位元上海區域重要城市的總經理，也是過去幾年在上海區域取得過優秀業績的幹將。

在業內人士看來，萬科做實開發經營本部的做法當屬意料之中，“萬科此前按區域分兵作戰的模式，使一線能夠靈活抓住本地市場機會，曾幫助萬科在行業黃金時代取得優勢。但在行業調整的當下，分兵作戰只會被逐個擊破，充分發揮集團軍優勢才有可能活下去。”

有萬科內部人士告訴記者，張海全面牽頭開發業務可以說是眾望所歸，一方面萬科內部一直是業績為王，七個區域中張海的上海區域業績排集團第一；另一方面，他已當了10年區域首席合夥人，對複雜局面有很強的管理和駕馭能力。因此，無論從業績還是資歷來看，張海都是能服眾的不二人選。

張海的職務調整也帶來上海區域相應的人事變動。吳鏑從杭州公司總經理升任上海區域首席合夥人，耿冰由南京公司總經理調任上海公司總經理，陳灝由無錫公司總經理調任杭州公司總經理，王昂由上海公司執行總經理調任南京公司總經理，陳江鳴由上海區域合夥人調任無錫公司總經理。

一位萬科管理人員分析稱：“這次系列變動看似動靜大，實際上就是一個‘穩’字。吳鏑在萬科工作超過20年，在上海區域工作多年，對區域業務很瞭解，又擔任了區域重鎮杭州公司總經理，是很合適和成熟的幹部。另一方面，吳鏑是張海多年的得力副手，能很好地傳承張海的管理思路。其他人事調整也是區域內調動，且都是業績不錯的總經理被調到更大的城市平臺。一方面這些總經理在行業調整期仍取得了不錯的業績，應該重用。另一方面他們也都是上海區域培養多年的幹部，配合默契。”

值得注意的是，萬科此番調整並非心血來潮，而是鋪墊已久。根據資料顯示，研究與開發公會2020年底遷入上海並掛牌，到2021年6月公會升級為開發經營中心，從專業協調機構轉為業務管理機構，再到9月升級為開發經營本部，將長租BU及海外BU併入，目前看來，開發經營本部的升級正是為統籌開發業務而做的鋪墊和準備。

今年前三季度，房多多營收達8.62億元，同比減少52.89%；淨虧損5.99億元，較上年同期虧損面再次拉大4.70億元

日前，房多多網路集團有限公司（下稱房多多，DUO.O）披露未經審計2021年三季報。第三季度，公司營收與閉環GMV（商品交易總量）銳減，分別僅錄得1.69億元、152億元，同比大降七成多。而淨利潤淨虧3.55億元，同比降幅高達1720.85%。

事實上，這已是房多多自2020年Q4、2021年Q1、Q2連續淨虧後，第四個季度淨利潤虧損。且淨利率創下上市以來新低。整體來看，今年前三季度，公司營收達8.62億元，同比減少52.89%；淨虧5.99億元，較上年同期虧損面再次拉大4.70億元。

公開資料顯示，房多多於2019年11月1日在納斯達克上市交易，但上市當年業績便已變臉，淨虧損5.10億元，時至2020年淨虧2.21億元。事實上，自2011年成立後，該公司利潤為正的年度只有2017年、2018年，分別為64.9萬元、1.04億元。

梳理資料，《投資時報》研究員注意到，公司業績下行除了房地產市場低迷因素外，也與自身經營、費用管控以及投資決策不力有關。比如，2020年底，房多多收購上海原萃資訊技術有限公司（下稱原萃）部分股權，後者不僅未帶來業績增量，反而在收購不到一年時間內，就因商譽、無形資產減值產生“利潤拖累”。

此外，2021年第三季度，該公司一般和行政費用同比大增162%，拉升了總運營費用。整體來看，前三季度，房多多的期間費用率高達76.81%，遠高出2019年、2020年的35.94%、26.13%。收入銳減、資產減值，再加上費用大增，給公司利潤端帶來多重擠壓。

針對公司業績下滑、入股原萃是否存在決策欠審慎情況、資金流動性是否趨緊等問題，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至該公司，但截至發稿尚未收到回復。

前三季淨虧近6億元

2021年第三季度，房多多錄得營收1.69億元，同比大降79.34%，遠低於公司管理層預期；今年1—9月，該公司營收實現8.62億元，同比減少52.89%。

在提到收入規模銳減的原因時，房多多表示，主要是市場低迷、閉環GMV減少；同時，公司戰略性縮小新物業交易服務規模，而在轉售物業交易服務方面，大幅削減原萃業務。

據三季報資料顯示，期內該公司閉環GMV僅為152億元，其中新建房地產、轉售房地產分別貢獻93億元、59億元。與上年同期資料相比，閉環GMV同比降幅達72.81%，新建地產與轉售地產的同比降幅則為71.82%、74.24%。

如若加上今年第一季度、第二季度的299億元、296億元，則1—9月，該公司閉環GMV約為747億元。對比年度指標，2018年至2020年，閉環GMV分別為1137億元、2105億元、1811億元，不難預測，今年房多多閉環GMV或連千億元都難實現，若如此將創近年來新低。

利潤方面，該公司仍延續此前的虧損局面。今年第三季度，公司錄得淨虧3.55億元，較上年同期盈利0.22億元，降幅高達1720.85%。按照非公認會計準則（Non-GAAP），淨虧3.43億元，同比下滑815.31%。淨利率與Non-GAAP淨利率分別為-209.82%、-202.93%，均為上市以來歷史新低。

整體來看，今年1—9月，房多多已經淨虧5.99億元，不僅較上年同期虧損拉大4.70億元，全年來看，虧損金額或創年度新高。

原萃拖累？

值得注意的是，三季報中該公司多次提到原萃，且房多多表示，第三季度的淨虧損，包括對開發商應收賬款的減值準備、大幅削減原萃業務而導致商譽、無形資產和個人應收款項的減值2.53億元。

《投資時報》研究員梳理資料發現，2018年，中原（中國）房地產代理有限公司（下稱中原地產）推出原萃，該平臺下還有共用加盟品牌“幾畝置業”。原萃主要從事品牌授權加盟、新房業務技術支援、交易按揭、市場運營等業務。“幾畝置業”主營業務集中在二手房交易。

據企查查資訊顯示，2020年11月25日，原萃股東新增深圳市房多多資訊技術有限公司（下稱深圳房多多），彼時，原萃註冊資本4545萬元，深圳房多多認繳資本2318萬元，持股占比51%，成為控股股東。中原地產、原萃法定代表人劉天暘持股比例為34.63%、14.37%。

2021年6月18日，原萃註冊資本增至5545萬元；深圳房多多、劉天暘認繳資本變更為3881萬元、797萬元。變動後，深圳房多多的持股比例達到69.98%，而中原地產持股比例被稀釋至15.64%，劉天暘仍為14.37%。

不過，三季報中壓縮合併資產負債表，並未呈現非流動資產的各項指標。《投資時報》研究員查閱2020年年報注意到，該年由於收購原萃產生無形資產、商譽741.8萬元、3118.8萬元，那麼，2021年第三季度削減原萃業務導致的無形資產、商譽減值或在四、五千萬元左右，資產減值的大頭或為應收款項部分。

資料顯示，截至2021年9月末，房多多應收賬款13.15億元，較上年末的22.52億元減少41.61%，減少部分哪些是因業務縮減，哪些是因計提應收款減值準備暫無法得知。但從資產品質來看，公司流動資產、總資產分別為23.09億元、27.94億元，期末應收款占到流動資產、總資產的56.95%、47.07%，或從側面顯示出房多多資產品質欠佳。

期間費用率大增

費用方面，2021年第三季度，由於一般和行政費用大增，該公司總運營費用也有所抬升。具體來看，公司銷售和行銷費用、產品開發費用及一般和行政費用依次為0.09億元、0.40億元、2.68億元後者同比大增162%，環比增加110%。各項費用率則依次為5.06%、23.82%、158.10%，均較上季度提升。

整體上，前三季度，上述“三費”為0.60億元、1.42億元、4.60億元，費用率依次為6.91%、16.49%、53.41%；期間費用率高達76.81%。與上年同期相比，除了產品開發費用下降，另兩項費用同比上升924.30%、66.84%。可以看到，在閉環GMV及收入銳減的同時，費用管控不力加重了利潤端的蠶食。

房多多將一般和行政支出增加，部分歸因於裁員支出。但追溯該公司以往支出情況不難發現，2018年至2020年，公司期間費用率為17.84%、35.94%、26.13%，近兩年均未能再回到2018年利潤為正時的水準。

此外，該公司資金流動性也不理想。截至2021年9月末，其現金及現金等價物為6.06億元，較上年末減少28%。短期借款雖有所下降，錄得2.20億元，較上年末減少五成左右，但資產負債率躍升至67.77%，較2020年末增加近四個百分點。

延續了7月份以來的降溫態勢，11月份全國新房、二手房價格繼續全面走低，房地產開發投資各項資料繼續呈現“倒V字”走勢，國房景氣指數進一步下滑。

12月15日，國家統計局發佈11月70大中城市住宅銷售價格指數及1~11月份全國房地產開發投資資料。11月份，全國僅9個城市新房價格環比上漲，二手房價格環比上漲城市僅3個。

1~11月，全國商品房銷售面積、銷售金額均明顯下降，同比增速分別為4.8%和8.5%，房地產開發企業土地購置面積同比下降11.2%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，根據簡單算術平均計算，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%。當前房價指數環比下跌持續了3個月，且跌幅在擴大。這意味著房地產市場從“過熱”開始轉為“過冷”，預計近期購房政策將以寬鬆為導向。

二三四線城市跌幅擴大
據國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀，一線城市新房價格環比持平，二線城市環比下降0.4%，且降幅比上月擴大0.2個百分點；三線城市環比下降0.3%，降幅與上月相同。

從具體資料看，70個大中城市中僅三亞、杭州、北京、上海等9個城市新房價格環比微漲，其中三亞漲幅最高，為0.7%，第二名杭州0.5%。

但同比上漲的城市仍然有54個，其中重慶、銀川、長沙、西安、廣州等5個城市漲幅超過6%，而大理、瀘州等同比跌幅較大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為：“11月房價整體延續回落態勢。一方面是當前市場成交熱度仍處底部調整期，買方話語權較強；另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復，在此背景下，供給端為了在年底前儘快將房源售出而下調售價。”

11月份，70個大中城市二手房價格環比普跌，僅贛州、海口、唐山微漲，漲幅分別為0.4%、0.3%、0.2%。另外有4個城市持平，63個城市下跌。

從漲跌分佈上看，杭州、上海、北京等少數大中城市二手房價跌幅率先收窄，跌幅繼續擴大的城市以弱二線及三四線城市為主。

嚴躍進表示：“對比10月份資料，至少下跌城市數量沒有擴大。從具體城市看，只有7個城市沒有下跌，尤其是類似海口和三亞這樣的城市，受一手房房源不足的影響，二手房價格容易出現炒作。一線城市漲幅並沒有擴大，反而有所收窄。臨近年底要防範二手房炒作，尤其是一線城市二手房此前持續下跌，當前交易量已有底部反彈趨勢。”

與新房價格走勢相比，嚴躍進認為：“就目前看，二手房跌幅要大於一手房，尤其是信貸政策放鬆的情況下，往往一手房優勢更大，二手房本身現在外部環境不好，房東和購房者都呈現了觀望情緒。”

防範“過冷”區間
國家統計局公佈的資料顯示，1~11月，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%。其中，住宅投資103587億元，同比增長8.1%。商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%。

房地產開發企業到位資金情況方面，1~11月份，房地產開發企業到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內貸款21640億元，同比下降10.8%；利用外資90億元，同比下降41.7%；自籌資金59378億元，同比增長4.8%；定金及預收款67156億元，同比增長17.0%；個人按揭貸款29633億元，同比增長9.8%。

嚴躍進對記者表示：“房地產開發投資正從‘過熱’區間進入到‘溫和’區間，要防範步入‘過冷’區間（即低於5%）。總體上看，房地產開發投資是衡量房地產景氣度非常好的指標，短期內資料會略顯低迷，和房地產銷售大環境沒有持續改善有關。”

前11個月，全國商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%。據觀察，全國商品房銷售面積與銷售額增速分別比1~10月下降2.5個百分點和3.3個百分點，儘管降幅較前幾個月有所收窄，但整體“倒V字”形態沒有改變。

同時，房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；房地產開發企業到位資金183362億元，同比增長7.2%。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜分析：“受重點城市供地‘兩集中’政策和下半年土地市場降溫影響，1~11月全國土地市場成交量持續下滑，繼續拖累全國房屋新開工速度，疊加近期房企資金端壓力不減，1~11月全國房屋新開工面積累計同比降幅進一步擴大至9.1%，單月新開工面積連續8個月同比下降，其中11月同比下降21.0%，受房企融資環境邊際改善影響，降幅較上月收窄12.1個百分點。開發投資額方面，11月房地產開發投資額連續三個月同比下降，降幅較上月收窄1.1個百分點至4.3%。12月初銀保監會提出將‘合理發放房地產開發貸款、並購貸款’，短期來看，隨著市場融資環境持續改善，部分城市市場活躍度回升，房企新開工積極性或有所提高，但受去年年底高基數影響，全國房屋新開工面積和開發投資額單月或將保持下降態勢，預計全年新開工同比下降，投資保持中速增長。”

上海為企業進行租賃市場佈局提供了良好支援。

2017年7月，上海首塊只租不售的純租賃住宅用地成交，這是土地出讓史上具有劃時代意義的改變，引領全國風氣之先。

在接下來的四年時間裡，上海積極完善多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，目前已經卓有成效。根據克而瑞租售事業部監測，2017年7月至2021年7月，全國重點8城租賃用地成交量累計值已達329幅，總建面約1685萬平方米，其中上海、杭州、南京分別排名前三名，上海無論是累計成交面積還是成交幅數都排全國首位，並遙遙領先於第二名杭州。

上海是海納百川的一線國際化大都市，每年都吸引著大量精英人口流入，住房租賃市場具備龐大需求，而上海的租賃住房惠民政策，不僅有利於解決新市民、青年人的住房問題，也給了住房租賃企業廣闊的發展空間。無論是央企、國企還是民企，都正在積極發揮著自身作用，努力為上海的安居宜居貢獻力量。

央企國企探索市場化運作方式

“發展保障性租賃住房，從供給端促進房地產市場平穩健康發展，是上海更好解決新市民、青年人住房問題的重要舉措，事關民生福祉，事關城市吸引力、軟實力和競爭力。”上海市委副書記、市長龔正指出。

作為貫徹落實黨中央、國務院關於加快發展保障性租賃住房決策部署的重要舉措，上海市新一批保障性租賃住房15日集中開工，此次集中開工的15個項目約115萬平方米、1.85萬套。作為項目的建設方代表，上海城投集團在開工儀式上作了交流發言。

記者瞭解到，為踐行“人民城市”重要理念，自2018年以來，上海城投集團已經通過招拍掛、存量商辦改造、商品房配建等市場化運作方式，建設運營8個租賃住房社區，落實房源15800套，預計“十四五”可服務租住客戶超過2萬人。而且，城投集團已經擁有了自己的租賃住房品牌——“城投寬庭”。

保障上海租賃住房任務艱巨，為確保整體品質，上海城投採用自建自營模式，已經建立了一支具有豐富經驗的專業管理團隊，負責招租、招商、客服、物管等全過程運營服務內容，搭建了一整套服務標準。

在承接自建自營項目的同時，上海城投還計畫形成成熟的運營品牌，未來能夠對外輸出管理。集中式租賃社區體量較大，規模都在1000戶以上，最大的張江社區最多達到7000多戶，為確保物業管理服務標準，“城投寬庭”推行運營物管一體化模式，社區物業管理統一納入運營管理體系，接受運營負責人的統一管理。

同樣作為上海地方國資企業，上海地產集團也在全力發揮壓艙石、穩定器的作用，努力成為上海租賃住房開發建設與運營管理的主力軍、排頭兵和領先者。根據克而瑞統計，上海地產集團的租賃用地拿地建面超過100萬平方米，排名全市第一。

早在2018年，上海地產集團就發佈上海首個國企租賃住房品牌“城方”。這是在歷時半年、針對5000個面對面租戶調研的基礎上，認真分析租賃住房市場，結合自身國企特點，上海地產集團悉心制定的租賃住房業務發展戰略。

上海地產的租賃住房用地主要位於上海六大核心區域，如古北、虹橋、大陸家嘴(10.680, 0.02, 0.19%)、張江、世博等，周邊產業集聚、交通便利、生活配套齊全，全部建成後可向市場供應約兩萬套租賃住房，所有這些租賃住房將統一歸於“城方”品牌之下。截至目前，城方規劃佈局項目近20個，5個專案已經開業，所有開業項目平均出租率達約98%。

不僅如此，上海地產集團還謀劃在待轉型產業園區、地鐵網站周邊繼續選取合適地塊，用於租賃住房後續供應，並與各區合作改建、收儲和租賃社會存量房源，建立房屋銀行，積極投入租賃住房市場培育，不斷拓展租賃住房發展空間。

央企華潤也在上海大力佈局租賃住房。今年3月，華潤長租公寓品牌“有巢”在上海的首個租賃社區（R4）開業，位於上海白領租房群體最喜歡的區域之一松江泗涇，包含1000多套公寓和700平米商業。今年4月，第二宗華潤有巢R4租賃社區專案東部經開區店開業，包含1300多套房源。

民營租賃住房企業的發展“重鎮”

在上海大力發展租賃住房，完善“租售並舉”住房制度方面，不僅僅是央企和國企在搭台唱戲，政策鼓勵之下，不少民企也在積極投入，社會力量與資本紛紛參與。

今年1月，上海住房租賃產業聯盟成立，上海市房屋管理局、上海市房地產經紀行業協會、地產城方、城投寬庭、華潤有巢、魔方、微領地、旭輝瓴寓、安歆等十餘家住房租賃領域的頭部企業及產業上下游企業代表均出席了成立大會。與會人員認為，經過前期疫情影響，市場下行，行業急需謀求下一階段健康發展的模式。大會倡議，各聯盟企業要以實際行動發揮國有和民營企業功能作用和社會責任擔當，降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，合理調控租金水準，維護行業健康穩定發展。

把長租公寓作為發展主航道之一的龍湖集團，把上海視為長租公寓最重要的市場。龍湖冠寓發展部滬蘇公司相關負責人表示，冠寓在上海已獲取房源超萬間，各項指標都排在全國前列。

“我們比較看好長三角都市圈，尤其是上海，在這裡不僅是空間和數量上的增長，而且是全線產品的落地。”上述人士稱。

而另一家民營長租公寓企業——旭輝瓴寓，從上海浦江一家門店起步，目前已經成長為上海盈利能力及品牌評級前列的租賃住房企業。旭輝瓴寓相關人士透露，該公司以上海作為華東區域重點城市，業績斐然。

2020年9月，旭輝瓴寓旗下首個綜合型租賃社區——上海浦江華僑城柚米社區在滬開業，項目占地總面積超63000平米，總房源1869套，開業至今，出租率保持在95%以上，均價3360元/月。2021年9月，旭輝瓴寓聯合張江集團專為區域高科技人才量身定制的高端智慧型綜合租賃社區——上海張江納仕國際社區投入市場，項目占地總面積逾65000平方米，共計17棟住宅樓，993套品質房源，多元的產品類型能滿足多層次人群選擇，有效解決了區域供求不平衡問題，推動區域職住平衡。

在各類企業的共同努力下，上海的租賃住房品類日益豐富，做到了為多元需求的租房者提供“一張床”“一間屋”“一套房”的多層次供給。

“十四五”期間，上海計畫新增建設籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，屆時，上海老百姓(44.050, -0.16, -0.36%)的“安居夢”將真正照進現實。

無論新房市場還是二手房市場，“價格下跌”成為近期的關注焦點。11月70城市85%的城市新房價格下跌，90%城市二手房價格下跌。11月百城新建住宅平均價格為16183元/平方米，環比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月）。雖然近期多城出臺相應的“救市”措施，但效果如何，還有待觀察。

85%的城市新房價格下跌，90%城市二手房價格下跌。

這是國家統計局12月15日公佈的11月70城房價資料。當月新房價格環比上漲的城市僅有9個，二手房價格環比上漲的城市僅有3個。

中指研究資料則顯示，11月百城新建住宅平均價格為16183元/平方米，環比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月）；同比上漲2.72%，漲幅較上月收窄0.36個百分點。百城二手住宅平均價格為16013元/平方米，環比下跌0.08%，跌幅較上月擴大0.04個百分點；同比上漲3.66%，漲幅較上月收窄0.38個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《每日經濟新聞》記者分析認為：“11月房價整體延續回落態勢，一方面是當前市場成交熱度仍處底部調整期，買方話語權較強；另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復，在此背景下供給端為了在年底前儘快將房源售出而下調售價。”

房價下跌城市繼續增加

新房和二手房價格依舊呈現下行趨勢。

11月70城中僅三亞、杭州、北京、上海等9個城市新房價格環比微漲。但同比上漲的城市仍有54個，其中重慶、銀川、長沙、西安、廣州等5個城市漲幅超過6%；二手房價格方面，有63個城市環比下跌，4個城市持平，僅贛州、海口、唐山三個城市微漲。

據易居研究院對11月70個大中城市新房、二手房銷售價格的測算，70城新房價格環比下跌0.3%，跌幅擴大0.08個百分點，也是自9月起連續第3個月下跌；70城二手住宅價格環比跌0.4%，自8月以來連續4個月下跌，跌幅擴大0.05個百分點。預計未來3個月新房價格大概率繼續維持下跌，或超過二手住宅跌幅。

記者者梳理今年1月以來70城房價漲跌幅情況發現，一線城市及強二線城市房價仍然有支撐，部分三四線城市房價下跌明顯。

一線城市中，廣州今年曾4次登上新房漲幅前三、5次上榜二手房漲幅前三；11月份，上海、北京、深圳全部進入新房環比漲幅前10位。與2020年初相比較，廣州新房價格上漲了9.3%，北京上漲了6.4%、上海上漲5.7%、深圳上漲了4.9%。二手房價格方面，廣州上漲10.9%、北京10.7%，上海和深圳分別為9.4%和7%。

易居房地產研究院研究員潘竑羽指出，“自2015年4月開始的本輪週期中，北上廣二手房價格總漲幅均未超過80%，而深圳的二手房價格總漲幅則高達116.7%。西安和武漢的新房價格漲幅遠高於二手房，主要原因是新房限價嚴格，可能存在市場炒作，而二手房市場發育不太成熟，可能被低估。作為近幾年迅速崛起的強二線城市代表，合肥和杭州的新房和二手房價格漲幅已逼近一線城市，可能被高估。”

值得注意的是，上半年安慶新房價格曾連續三個月領跌70城，昆明、唐山、石家莊則在下半年取代安慶領跌70城。11月份儘管大多數城市二手房價格同比仍然上漲，但牡丹江、長春、錦州等東北地區城市和南充、岳陽、遵義等持續環比跌幅靠前。與2020年初相比，牡丹江二手房價已經下降了8.9%，南充下降7.5%，安慶下降4.6%。

易居研究院報告顯示，本輪週期中，一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別於2021年3月、6月、5月見頂，此後相繼回落，目前分別已連續回落8個月、5個月和6個月。預計未來幾個月新房和二手住宅價格下跌城市數量大概率都將超過90%，甚至明年年初70城房價可能全部下跌。其中三線城市二手房價格同比漲幅12月大概率將轉負，一二線城市則可能在明年上半年轉負。

多城“救市”效果如何？

《每日經濟新聞》記者查閱今年以來70城房價漲跌幅排名情況發現，除四個一線城市外，華東、華南重點城市均同環比漲幅靠前，而跌幅靠前的城市多為弱三四線城市，如錦州、岳陽、大理、牡丹江、唐山、南充等城市。

從區域分佈來看，11月份黑龍江、遼寧、四川、廣西、河北等省份多個三四線城市新房和二手房價格跌幅皆較大。這些三四線城市經濟發展水準相對落後，市場熱度不足。

易居研究院指出，在全國房價進入下跌週期初期時，此類城市下跌行情通常較突出。甚至一些省會的房價漲幅在全國排名連續數月倒數，如哈爾濱、石家莊等。

記者觀察發現，近期有多個城市監管部門陸續鬆綁調控或直接出臺救市政策，但從部分城市的房價反應資料來看，並未帶來實質性效果。

如9月28日瀋陽提高人才首次購房補貼；10月1日哈爾濱打響了地方政府救市第一槍，出臺包括人才購房補貼、放寬公積金貸款等多條政策；同月，甘肅全面放開落戶；12月初，保定發文表示，“購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區域性商品住房限購政策的限制”。

此外，近期還有包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍裡、六安金寨等地也都出臺了相應樓市促進政策。

這些救市政策效果如何？以哈爾濱為例，其新房及二手房價格已連跌4個月，11月環比分別下跌0.7%和1%。與2020年初相比，哈爾濱新房價格下跌了1.6%，二手房下跌了3.3%；瀋陽新房價格則環比下跌0.4%，二手房環比下跌0.3%。

其他城市的救市措施效果如何，尚有待進一步觀察。

臨近年末，雖然重慶多家房企在年底加大了優惠力度，但購房者觀望情緒依舊濃郁。據中指研究院監測，11月單月受商品住宅占比下降及車庫等低價物業大量成交影響，重慶商品房銷售價格跌破萬元，下跌至8500元/平方米水準。國家統計局最新資料顯示，11月重慶新房價格同比下跌0.2%，這也是重慶新房價格年內首次下跌。

“這兩個月，就我手上的二手房源出售情況來看，房東也不著急著賣，價格波動比較小。”重慶渝北區房產仲介唐波告訴記者，年底新房優惠比較大，更多人願意選擇看新房。

雖然重慶多家房企在年底加大了優惠力度，但購房者觀望情緒依舊濃郁。據中指研究院監測，11月單月受商品住宅占比下降及車庫等低價物業大量成交影響，重慶商品房銷售價格跌破萬元，下跌至8500元/平方米水準。

國家統計局最新資料則顯示，11月重慶新房價格環比下跌0.2%，這也是重慶新房價格年內首次環比下跌。而今年4月和5月，重慶新房價格曾連續兩月領漲70城。

“整體來看，2021年重慶商品住宅成交量有起有伏，但中心城區價格保持穩中有升。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅向記者分析指出，“受政策環境、土地成本、購房者觀望情緒等多方影響，2021年重慶房價預計仍能保持穩定態勢。”

新房價格先揚後抑

國家統計局資料顯示，今年上半年，重慶新房價格一路上漲，至5月達到頂峰，環比上漲達1.9%。

“當時不少新樓盤都取消了折扣、返贈電器等購房優惠，價格一路跳漲，一些熱點板塊新樓盤甚至開始捂盤。”唐波告訴記者。

儘管如此，依然未能阻擋購房者的熱情。克爾瑞重慶監測資料顯示，“五一”假期後，包括華僑城、禦湖壹號等重慶多個新項目出現了“開盤即售罄”現象，建面均價連續兩周上漲，庫存量持續下降，去化週期僅3個月。

“2021年重慶樓市波動較大，中心城區商品住宅市場年初經歷調整後迎來小陽春，3月回暖顯現；4月受成都、西安等城市需求外溢及土拍市場熱度較高影響，成交量快速攀升至高位；5月成交量沖高，隨後受市場大環境影響，成交熱度逐漸下降。9月以來市場成交熱度持續較低，月度成交量不足百萬平方米。”戴小紅表示，“金九銀十”相繼失約後，重慶新房價格也在11月出現了今年首次環比下跌。

資料來源：國家統計局　資料來源：國家統計局
為促進銷售，從今年第三季度開始，直播和優惠在重慶樓市漸成趨勢。特別是進入11月，一眾房企在“雙11”期間更是不遺餘力地投入熱情和精力，使出渾身解數玩轉促銷花樣。

如金科聯動全國460餘盤，啟動“好房雙11金科正當紅”活動，推出多個爆款房源限時秒殺，不少項目總價折扣力度超過10%。

重慶龍湖則全面啟動“洋房節”，聯動天曜、雲瑤玉陛、千山新嶼、兩江酈灣等十大洋房產品，推出最高9.7折優惠。不僅如此，還有購洋房抽取價值1萬-50萬元的福利包等“三重禮包”。

萬科西南區域推出“萬千美好、金喜紛城”好房狂歡節，還跨界天貓好房送上“萬寵福利”，其中價值100元的滴滴看房券不限量發放，還為報名參與活動的購房者提供了“雙11購物金雙倍回血補貼”的返利福利。

保利重慶八盤聯動，同步保利發展(14.470, 0.20, 1.40%)控股“2021保利又又生活節”，推出1元神券享“到訪贈不停、成交折上折、安心無憂購”三重好禮——品牌小家電到訪領，百元禮包見面送，購房享額外9.7折，成交送5年車位使用權等。

“各房企今年格外重視年底促銷，實則是壓力之下的‘背水一戰’。”重慶某人房企行銷負責人江洋告訴《每日經濟新聞》記者，今年下半年整體市場低迷的，加上“金九銀十”成色不足，大家距離年度任務指標還有不小的差距，抓住“雙11”衝刺年度任務也實屬無奈之舉。

重慶銳理資料顯示，受此帶動，11月重慶商品房市場成交環比量漲價跌，成交面積204.18萬平方米，環比增加33%；成交均價8683元/平方米，環比下降16%。

“整體來看，2021年重慶商品住宅成交量有起有伏，但中心城區價格保持穩中有升。一方面是由於重慶房價基數在同類型城市中相對較低，有一定的上漲空間；另一方面隨著成渝雙城經濟圈建設的不斷推進，重慶作為西南兩大極核之一，城市經濟實力、發展活力及影響力將不斷提升。”戴小紅分析指出，全年來看，2021年重慶商品住宅成交量同比預計小幅下調，但跌幅仍低於2020年同期水準。

集中供地由熱轉冷

重慶二手房價格與新房保持同樣的趨勢，在今年10月首次出現下跌，環比下跌0.2%，11月與10月持平。

“這兩個月，就我手上的二手房源出售情況來看，房東也不著急著賣，價格波動比較小。”唐波表示，年底新房優惠比較大，更多人願意選擇看新房。

從貝殼找房的第三季度成交資料來看，重慶依然是一個以剛需為主的城市。從成交總價段來看，100萬元以內成交的二手房占比遠超其他總價位段，達50%以上；150萬元以內占成交房源比近80%。從戶型面積上看，90平方米以內成交房源占比超過60%，120平方米以內成交房源占比近九成。

事實上，今年以來，重慶住宅市場銷售的先揚後抑與集中供地有著緊密關係。

4月28-29日，重慶首批集中供地進入競拍階段。經過兩天六場激烈爭奪，主城區46宗地塊全部出讓，總成交額達635億元，平均溢價率42.99%。其中，30宗地塊溢價率超過40%，占比超60%，數宗地塊的樓面價近1.5萬元/平方米。

綜合22城首批集中土拍來看，溢價超30%的城市僅深圳和重慶，32%的城市溢價率在10%以下，41%的城市溢價率在10%-20%。

資料來源： 中指資料CREIS　資料來源： 中指數據CREIS
值得注意的是，自2016年上半年始，重慶中心城區商品房用地成交樓面均價便整體上行。2020年上半年受新冠疫情影響，成交樓面均價雖出現回檔。但進入2021年，土地市場恢復常態化，第一批次集中供地引發的土地熱，致使上半年重慶土地成交樓面均價突破7000元/平方米關口，達到7645元/平方米，同比上漲28.3%。

不過到9月第二批次集中供地時，重慶採取“現場拍賣+競自持租賃住宅”或“現場拍賣+競自持租賃住宅+競高品質住宅”的方式，每宗地塊均設置了最高限價，折算溢價率上限約6%-15%。42宗出讓地塊，其中9宗終止拍賣、5宗流拍、2宗進入拍賣環節、26宗底價成交，總成交金額約為162.6億元。

在剛剛落幕的重慶第三批集中土拍中，28宗地塊共計成交23宗，成交建築面積404萬平方米，成交金額276億元，平均溢價率0.48%。拿地的17家房企中（含聯合拿地）僅3家民企，國企央企占比達到82%，包括金科、龍湖、華宇、東原等在內的重慶本土大型房企集體缺席。

“重慶首批和二三批集中土拍市場熱度反差較大，首批時房企資金相對充裕，加之優質地塊較多，且部分房企土儲本就告急，甚至去化週期已不到一年，故土拍市場熱度較高；二批次時市場環境變化，加之拍賣規則調整，土拍市場遇冷；三批次儘管土拍規則優化，但房企拿地積極性仍不強，故成交多為掛牌成交。”

在戴小紅看來，二三批次集中土拍市場儘管熱度不高，但成交樓面價水準並未下降。2021年重慶中心城區住宅用地成交樓面均價為7775元/平方米，同比上漲。“明年受政策環境、土地成本、購房者觀望情緒等多方影響，重慶房價預計仍能保持穩定態勢。”

中國誠通(00217)公布,與屬獨立第三方的承租人攀鋼集團融資租賃(成都)訂融資租賃協議,以2億元(人民幣．下同)(約2.46億港元)收購若干制氫機及配套設備後再租回給對方,利息連費用的收入約1298萬元(約1597萬港元).

該集團指,作價乃參考有關設施於9月1日估值約2.109億元(約2.59億港元)後協定,購買價格將以內部資源及╱或借款撥付,而所租賃利息1098萬元(約1351萬港元)和服務費200萬元(約246萬港元),租賃期為2年.

聯合集團(00373)和其間接非全資附屬天安(00028)聯合公布,天安間接非全資附屬公司天安盛世擬斥約1.9億元人民幣(約
2.32億港元)收購持有上海地產項目的公司間接51%股權和股東貸款,並與賣方訂立合作框架協議.

該集團指,所購項目為一幅位於上海寶山區土地,佔地面積約4.71萬平方米,該土地收購成本19.65億元人民幣(約23.96億港元),故持有該項目的公司將被視為天安及聯合集團合營企業,並將分別於天安集團及聯合集團系財務報表內以權益法入帳.

美亨實業(01897)公布,合營夥伴 KLT II Holdings 昨日完成認購合營公司 Wealth King 的一股股份,相當於其經擴大
已發行股本之50%,名義認購價為1美元.同時,美亨實業及 KLT II 就 Wealth King 的營運及管理訂立股東契據,雙方最高資本承擔總額分別為1.724億元,合共3.448億元.

Wealth King 於昨日協議向已故羅楊秀英的遺產(由羅啟義作為遺囑執行人代表)收購九龍城物業,現金作價1.95億元.物業位於九龍衙前圍道55號,地盤面積為8092平方呎,土地上有一幢空置樓宇,合營公司擬將物業重新發展為住宅樓宇而進行銷售.

中國春來(01969)參與營運的蘇州科技大學天平學院,昨日協議向內地政府機構南京市規劃和自然資源局高淳分局收購南京市土地使用權,以作教育用途及興建和開發一所新院校,新學校暫稱之為「南京學校」.土地使用權代價1.8億人民幣,將由春來教育集團內部財務資源、財務資源及銀行借款支付.

目標土地位於江蘇省南京市高職園寧高新通道以東及緯二路北側,其土地使用權所涉及總面積為31.57萬平方米,土地使用權年期為50年.

春來教育董事會相信,目標土地可配合天平學院的地理位置,將會帶來協同效益.

摩根士丹利發表報告指出，雖然就歷史水平來看，香港地產股估值較為便宜，但明年基本面可能惡化，把行業看法由「吸引」轉向「謹慎」，並下調大部分香港地產股的評級及目標價。大摩稱，預計明年香港樓市的成交量將挫5%至15%；樓價則下跌2%，此前預期是上升3%至10%。

大摩認為，雖然地產業的供應受限，但潛在新規定尚未明朗，而且可以肯定是負面的，加上來自內地的額外需求刺激有限。額外需求或來自於中港通關，但相信只能影響到10%的高端市場銷量。

下調新地信置評級

對行業偏好方面，大摩的順序為寫字樓、零售、住宅，因為辦公室租金從兩年前的高峰下跌27%，預料將帶動需求。

該行把新地（00016）和信置（00083）評級由「增持」下調至「與大市同步」，恆地（00012）和新世界發展（00017）評級則由「與大市同步」下調至「減持」；並上調太古地產（01972）評級至「增持」。

206單位應市 入場費685萬

政府公布北部都會區發展策略後，區內新盤備受追捧，市場矚目大盤由新地（00016）發展的元朗The YOHO Hub（The YOHO Hub發展項目第B期），昨天正式開價，首張價單推出206伙，折實平均呎價19899元，較同區二手屋苑現時平均呎價高逾8.7%，但與同系Grand YOHO第2期近半年平均成交呎價則低逾一成，定價介乎一、二手市場造價之間，仍屬貼市價推售，折實入場費685.16萬元。有業界人士表示，項目「食正」北部都會區概念，加上屬元朗站上蓋項目，地利優勢盡現，首批具吸引力，勢必掀搶購潮，料將凍結二手市場購買力。

The YOHO Hub首張價單推出206伙，實用面積325至1036方呎，涵蓋1房至4房戶，發展商提供最高12%折扣，折實平均呎價19899元。

貼市價 預計周六可入票

元朗市中心已有一段時間缺乏全新項目供應，現時同區二手屋苑包括YOHO系列項目及新元朗中心等，平均呎價由1.41萬至1.83萬元，The YOHO Hub首批較二手高8.7%至41.1%，但與今年下半年Grand YOHO第2期售出的一手單位平均成交呎價約2.23萬元，低約10.8%，即首批定價介乎一、二手呎價之間，未有偏離市場造價，故仍屬貼市價推售。首批最平單位為1座6樓F室，實用面積325方呎，1房間隔，折實入場費685.16萬元，呎價21082元。

新地副董事總經理雷霆以「北都站頂前景無限價」來形容首張價單，指項目屬YOHO系列壓軸項目，同系Grand YOHO一手成交呎價達2.2萬至2.3萬元，故The YOHO Hub屬機會不再的項目。

新地代理總經理陳漢麟表示，項目即日起開放示範單位供參觀，預計周六（18日）起接受入票認購，聖誕節前後有機會進行首輪銷售，是次特別加入The YOHO Hub Fans折扣優惠，曾入票長沙灣匯璽系列項目，元朗YOHO系列（YOHO Town及YOHO Midtown除外）及PARK YOHO系列，或屬系列項目（包括YOHO Town及YOHO Midtown）業主或租客，可額外提供1萬及3萬元折扣優惠，另有一按及二按計劃及沿用過往樓盤經常採用的King's Key財務安排。位於朗樂路1號的The YOHO Hub提供1030伙，實用面積317至1182方呎，預計2023年3月底落成入伙。

代理指地利佔優 勢沽清

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑相信，項目「食正」北部都會區優勢，首批較現時Grand YOHO一手呎價折讓逾10%，加上項目位處元朗站上蓋，有地利優勢，勢必掀起搶購潮，首批勢可沽清，加推具加價空間。美聯物業西北區營業董事陳光裕說，項目擁「北都」效應，首批部分大單位折實不足1.8萬元，與同區二手有折讓，除上車客及換樓客外，亦吸引投資客入市，租金回報約3厘，投資者比例達30%，可視為「世界盤」，將凍結區內購買力。

市區重建局（下稱市建局）以小區模式發展紅磡和土瓜灣一帶舊樓，第二個招標的土瓜灣鴻福街/銀漢街項目（下稱鴻福街項目），由嘉里建設（00683）爆冷以約55.88億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）12591元，較3個月前恆地（00012）奪得小區內首個項目紅磡庇利街/榮光街項目（下稱庇利街項目）的樓面呎價高出10.3%。

擊退7財團 樓面呎價1.26萬

佔地約4.93萬方呎的鴻福街項目，位於鴻福街、榮光街和銀漢街交界，可建總樓面面積約44.38萬方呎，包括近36.99萬方呎住宅樓面，預計可提供約665個住宅單位，以及約7.39萬方呎商業樓面。市建局10月底邀請34家發展商入標，並在上月底截標，共收到8份標書，嘉里建設擊退長實（01113）、新地（00016）、恆地等其餘7個財團，以約55.88億元中標，樓面呎價12591元。

是次為嘉里建設自2005年7月投得西營盤重建項目（現為縉城峰）後，事隔逾16年再度中標市建局重建項目。

嘉里發展香港區總經理湯耀宗指出，是次中標的項目位處九龍市區核心地段，集團將運用建構高端住宅及與市建局合作的經驗，強化項目的規劃設計及商業部分的資產管理，相信可加強集團於香港的發展優勢。

早前市場普遍預計，鴻福街項目地皮估值約48.8億至60億元，樓面呎價約1.1萬至逾1.35萬元，是次中標價接近市場估值上限。而在今年9月，小區內首個批出的庇利街項目，由恆地豪擲81.89億元中標，樓面呎價約11414元，而今次鴻福街項目的樓面呎價較其高10.3%。

市建局就鴻福街項目提出一系列招標條款，其中住宅部分日後銷售收入若超過90億元，中標發展商需要按機制向市建局分紅；而中標財團須與市建局共同持有零售等樓面最少10年，租金收益扣除成本後，中標者可與市建局以「七三」比例取得相關的收入。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，鴻福街項目規模相比庇利街項目細，總投資金額亦較少，加上較鄰近港鐵站出口，故樓面呎價略高屬合理。萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明直言，項目落成後住宅每呎售價逾2.2萬元。

近年炒風熾熱的新居屋及綠置居，樓價升勢驚人，單是上月全港最少有6個屬2014年復建居屋後推出的新居屋或綠置居屋苑樓價創下歷史新高，其中新蒲崗綠置居景泰苑未補地價更首破600萬元關，衝上608萬元。

據房屋委員會資料，上月全港共錄270宗未補地價資助房屋成交，較原先統計宗數大增103宗或61.7%，相比9月全月亦多16宗或6.3%。

期內共6個在2014年復建居屋後推出的新居屋或綠置居樓價或呎價破頂，最新一宗屬景泰苑中層戶，實用面積493方呎，以未補地價608萬元易手，樓價創該屋苑未補地價新高，較今年8月的高位588萬元，貴20萬元，呎價12333元。

據了解，上址屬中層15室原則開放式戶，原業主開價638萬元，減價後易手，對比2017年一手購入價289.04萬元，賬面仍獲利318.96萬元，升值1.1倍。

愉翠苑呎造8748元三年低

事實上，同期破頂的新居屋尚包括九龍東啟德啟朗苑一個低層戶，呎價高見14526元，至今仍貴絕九龍東未補地價居屋呎價；而天水圍居屋屏欣苑也有單位以每方呎11979元易手，呎價屬全區未補地價居屋最貴。

反觀，曾盛產居屋王的沙田愉翠苑非但久未錄得破頂成交，最新更要跌價，有中層戶在11月以未補地價580萬元成交，實用面積663方呎，呎價僅8748元，為該屋苑2018年11月後呎價新低。

至於本月首半月全港共有25宗未補地價資助房屋交投，較上月同期略少3宗或10.7%。

私樓方面，連日錄多宗入市3年即明賺實蝕轉手個案，粉嶺短短3日錄得兩宗，代理說，繼綠悠軒後，碧湖花園3座低層F室，實用面積400方呎，2房間隔，僅以526萬元易手，呎價13150元。原業主2018年以508萬元購入，賬面賺18萬元或3.5%，計及使費卻蝕約8萬元。

消息稱，九龍塘又一居L2層一個單號車位，新近以105萬元售出，原業主2018年中斥175萬元購入，逾3年賬面蝕70萬元，大幅貶值40%。美聯物業高級營業經理鄭桂鈺指出，又一居車位供過於求，導致售價持續向下，目前最平一個車位僅叫價110萬元，而月租則約2500至3000元，意味前述買家享最高3.4厘租金回報。

內房債務危機拖累物管股近日急跌。滙豐研究下調多隻物管股目標價，狠削世茂服務（00873）近78%，由27元跌至6元，評級亦由買入下調至持有。另外，雅生活（03319）及融創服務（01516）的目標價亦削50%及46.9%至6元及17元，評級為持有。

憂房產開發商 以物管公司融資

滙豐研究表示，憂慮房地產發展商會將物管公司用於融資，對物管行業變得審慎，同時，物管公司或下調增長指引。該行表示，將行業明年及2023年的盈利預測下調8%及12%，覆蓋股份的目標價也平均下調23%。

該行表示，現較為推薦碧桂園服務（06098）及中海物業（02669），其中中海物業的目標價獲上調39%至32元。

滙豐研究表示，此前基於增長前景，對物管行業樂觀。但行業於11月初大幅回調，令人措手不及，主因市場憂慮發展商利用這些盈利公司，用作紓緩財務壓力，因此該行已將明年物管業的展望下調。該行指，現時物管業將會遭遇更具挑戰的經營環境，公司或會下調其中綫增長指引，這或觸發進一步的評級下調，關注點也從增長轉移至融資憂慮。

陳愷鑫：通關後現小陽春

盡管2021年疫情持續，惟本港樓市依然反彈，全年樓價錄得升幅。爪哇營業部總經理陳愷鑫表示，市民在置業方面仍然存在較大剛性需求，相信2022年香港經濟及樓市會保持平穩，樓價升幅在3%至5%之內。

陳愷鑫認為，雖然近期再出現新變種病毒，疫情較為波折，但市民均已習慣在疫情下生活，而影響2022年樓市的主要原因，要視乎全球疫情是否能過去。另外，美國聯儲局加息似乎也是預料之內的事，預計本地經濟平穩和失業率下調，加上政府考慮在賣地條款加入面積限制及提出發展北部都會區概念，令整體樓市朝健康及利好方向發展。

經濟穩+新房策 整體健康發展

中港通關在即，疫情仍然反覆波折，如未有出現特別情況，相信本港經濟開始復甦、失業率下調、息率保持低位等因素下，預期樓價在今年餘下時間升勢持續，今年全年升幅料達8%至10%。因為在2020及2021年，疫情原因中港未能正常通關，市場積聚了一定的購買力；如果順利通關，相信樓市會出現短期的「小陽春」，特別是豪宅市場。

豪宅看高一綫 或升1成

他相信，2022年香港經濟及樓價會保持平穩，整體住宅樓價升幅在3%至5%之內，而豪宅由於極為罕有及買少見少，更可睇高一綫，預計有超過10%升幅。

爪哇 （00251） 增加土儲方面，會以投地及併購為主。地點的選擇方面，則以港島及九龍傳統豪宅區為主。因整體土地供應有限，集團將在珍貴地段、擁有稀缺景觀的地盤上，打造罕有的超級豪宅，以滿足追求優質產品及提升居所品質的客戶群，繼續創造價值。

近期多個新盤開售，帶動整體樓市向好，有3個屋苑接連錄得破紀錄成交。

其中，元朗尚豪庭3座高層C室，實用面積867平方呎，屬於3房間隔，剛以1,225萬元成交，實用呎價14,129元，成交價創下同戶型新高。

買家為「新港人」用家，因看好北部都會區發展前景，故在取得香港永久性居民身份後，隨即以1,225萬元入市。原業主於2013年5月以860萬元購入單位，持貨8年賺365萬元，單位升值42%。

康城晉海II 呎價22210新高

另將軍澳日出康城4B期晉海II，3A座中層F室，實用面積343平方呎，1房間隔，享東北園景，以761.8萬元成交，呎價22,210元，創晉海II呎價新高。原業主於2018年8月以634.68萬元購入單位，持貨3年賺127.12萬元，單位升值20%。

另大坑龍華花園2座中層C室，實用面積976平方呎，原業主放盤僅6小時，即獲買家以2,438萬元將單位連車位承接，呎價24,980元，成交價創屋苑新高。

另外，房委會公布12月上半月錄得25宗未補地價成交個案，其中荃灣尚翠苑一個2房單位，面積438平方呎，以622萬元易手，呎價14,198元。

雖然市況仍不俗，但據土地註冊處資料，11月夾屋買賣錄21宗登記，較10月份的22宗減少約5%，為本年次低成交月份。而期內夾屋買賣登記總值錄1.59億元，較十月份的1.69億元減少約6%，總值同屬本年次低。

利嘉閣研究部主管陳海潮表示，《施政報告》後房策塵埃落定，掃除市場不少疑慮，買家入市態度明顯轉趨積極。不過發展商亦紛紛趁勢加快推盤，吸納二手市場大批購買力，令上月夾屋登記量未見太大突破。

於11月的登記個案當中，按最高成交總值計算，為鴨脷洲悅海華庭3座中低層H室，面積約605方呎，登記金額為986萬，呎價16298元，同時成為期內呎價最高的成交。

此外，據房委會資料顯示，截至12月16日，居二市場錄25宗成交，較上月同期的28宗下跌3宗，此外，11月居二市場錄270宗成交，較10的254宗按月上升約6.3%。

近年本港土地供應短缺，市區舊樓具重建價值，不少財團透過併購舊樓，以增加土地儲備；最新宏安併購的牛頭角定業街12至26號舊樓，消息人士指，該項目以約4.2億成功統一業權發展，每方呎樓面收購價約9060元，料日後將重建成商住項目。

市區優質地皮罕有，近年吸引各路發展商於牛頭角一帶舊樓「插旗」發展，最新宏安亦積極拓展牛頭角一帶版圖發展，該公司併購多年的定業街12至26號舊樓，消息人士指，上述項目已成功併購100%業權發展，涉及總金額約4.2億，若以可建總樓面約46359方呎計，每方呎樓面地價約9060元。安宏回覆本報查詢時指，確認上述項目為該公司的併購項目。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，上述定業街12至26號舊樓由港置該行併購，近期已完成併購，他認為，該項目鄰近港鐵站，極具重建價值，而且該盤鄰近將來亦有不少重建項目，未來區內將展現全新面貌，是一個全新住宅區。

上述舊樓位於定業街12至26號，涉及多幢樓高5層的商住舊樓，地下為商鋪、樓上則為住宅樓層。上述舊樓早於1972年至1978年之間落成，至今樓齡超過43年。該舊樓群毗鄰觀塘道休憩處，鄰近港鐵牛頭角站，步行前往約6分鐘。整個項目地盤面積約5151方呎，若以重建地積比9倍重建發展，可建總樓面約46359方呎。

事實上，除上述項目外，周邊不少舊樓亦獲發展商收購，如萬科香港今年9月申請強制拍賣的定富街45至47號華發樓、49至51號安賢樓、53至63號定勝樓3幢舊樓；據土地審裁處文件顯示，目前萬科已集齊約91.67%至93.75%的業權，餘下5個單位並未成功收購，市場對整個項目估值約3.59229251億。

上述舊樓位於定富街45至63號（單號），現址為3幢樓高6層的商住舊樓，分別為45至47號華發樓、49至51號安賢樓、53至63號定勝樓，地下約有10個商鋪，樓上則為住宅樓層，共提供50個住宅單位；上述舊樓早於1971年至1972年之間落成，至今樓齡逾50年。有業內人士指出，不少發展商面對奪地難問題，故吸引財團加入併購舊樓行列，在經濟逐步復甦下，部分發展商更加快收購步伐。