中央銀行祭出新一波的房市選擇性信用管制措施，展現打擊養地囤地的決心，對此銀行也加強自律控管，據悉，土建融業務量超過4,000億元、規模全國最大的土地銀行，將祭出對建商的「買地總歸戶」措施，來防堵建商養地。

除了土銀作為領頭羊，據了解，其他公股銀行也將同步採取類似的「建商集團買地總歸戶」調查管制。金融圈人士指出，各銀行的總歸戶調查所能了解到的土融情況僅限於自家，但無法掌握到該建設集團在其他銀行的土融情況，唯有更多銀行共襄盛舉，才能把「看不到的死角」一一挖出來。

目前建設集團推案大多以「一案公司」進行，也因同一個建設集團的推案公司土融案總量才有「總歸戶」調查必要性，土銀所執行總歸戶調查，意即計算出對同一建設集團旗下各子公司在土銀所承作土融案總數，倘若建商買了多筆土地，卻一筆都沒有開發，就會列入土銀內部的「養地」警示名單，之後會啟動每兩個月追蹤一次的機制，包括追蹤領取建照、動工興建情況。

此外，目前大型建設集團購買土地以旗下有五~十筆土地最普遍，倘若是中小型建商集團則大致會在五筆以內；以旗下已有十筆待開發土地的建設集團為例，倘若已有三筆正在進行開發，土銀也會要求對於其他七筆尚未開發的土地，必須要交代出明確的開發時程。

至於土融案撥款兩年後仍未動工，土銀就會啟動調高利率的機制，一次調高半碼（0.125個百分點），貸款到期若未動工並要續貸，就會將成數由七成降為四成。

行庫指出，執行總歸戶調查後，接下來的重點是如何訂定合理的標準，尤其是已進行開發的土融案，在該建商的土融總件數占比多少，來研判該建商是否有「養地」之嫌；因為若建設集團一口氣把手中所有土地全面開發，也會造成房市供給面更大的壓力，且重點是建商仍必須在營造廠、工班等人力、建材原料等資源上作出較穩定、有接續性，且配合在地實體經濟景氣發展的搭配，不可能一口氣把全部的建案都作完，然後明年就斷炊；也不可能搶在同一時間開發所有的土地，然後明年沒地可蓋。

打囤房 土建融案年限納金檢

政府打養地囤房，土建融案年限將位列金檢重點。據了解，中央銀行對2022年土融案金檢重點已經有明確方向，將以「打擊養地」為主軸，同時在此之下將有四個重點，除銀行對於所謂的動工前「合理期間」拿捏，以及違反切結書時是否有對建商執行調高利率、收回貸款這兩種「違約條款」和銀行對「到期展延」的作法，第四個入列的重點即是銀行所給予土建融案的年限。

據指出，央行已注意到銀行土建融案在借款期限拿捏有標準不一問題，主要是不少土建融案借款期限一給不僅三年，甚至長達五年，但案子看不出來有多少需要一次借五年的「說服力」，且借款時間太長也不利銀行對建商養地的即時糾正，如銀行通常只能在借款到期之後才能透過是否續借來發揮更大糾正影響力；因此，未來三年以上土建融案，除非面積大到千坪以上的大型開發案，否則銀行將限縮土建融案承作年限，央行也將列入金檢重點。

知情人士透露，央行21日找不動產放款龍頭土銀開會後，也再分批找其他銀行開會，關注的焦點都集中在合理期間的拿捏和切結書違約條款，央行希望能在明年進行新一波金檢前，蒐集更多土建融案執行的態樣，以讓央行對於建商是否養地的判讀有更準確的依據。

據指出，目前的銀行對「合理期間」的認定仍有差異，有的銀行在土融案借款第二年末若仍未動工才會調高半碼利率，但有的銀行則會在最快土融借款第一年後就調高利率；至於土建融案的執行監控，據了解除動工之前的監控，央行亦向銀行了解「動工之後」監控情況。

新冠疫情將滿二年，二年來國內房價飆漲；據調查，全台112個主要行政區，在疫前有78個「1字頭房價區」，二年來版圖迅速萎縮，目前僅剩50個；不過「2字頭房價區」由14個倍增至35個、「3字頭房價區」由5個增至9個，低價區大漲，在大台北以外購屋已非易事。

二年來全台各地房價水準全面向上升級，永慶房產集團統計顯示，台北市大安區均價首次突破百萬，過去約落在4字頭的台北市蛋白區（如萬華、文山）、新北市蛋黃區（如永和、板橋、新店）全面站上5字頭；大台北以外過去從未有過3字頭均價，如今新竹市東區、竹北市也都站上3字頭。

值得注意的是，過去全台絕大多數行政區為1字頭房價區，二年版圖來快速消失，全台有四分之一主要行政區，房價由1字頭躍升2字頭，這些「消失的1字頭房價區」遍及大台北以外都會區，包括新北鶯歌，桃園有4個行政區、新竹市2個、台中10個、台南5個、高雄6個。

以近二年房價漲幅來看，疫情前房價3字頭以上的房價區，迄今漲幅多在5~20％間，疫情前2字頭房價漲幅則多在20~30％間，不過疫情前1字頭房價區普遍多有30％以上漲幅，房價基期低、受惠利多題材的熱門行政區，不乏漲幅達四、五成以上，成這波領漲的領頭羊。

統計顯示，二年來漲幅在五成以上的行政區中，除了新北五股、竹北市原本即為2字頭房價區外，其餘均為1字頭房價區，且集中在台南市，包括安南、安平、北區、善化、新營、南區，此外，還有新竹縣寶山、新竹市香山、高雄橋頭。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年房價漲幅為過去幾年來最強勁，以前景氣循環是雙北領漲，這一波是外圍帶動雙北回升，過去購屋是一個家庭的事，現在已是二代合力、延長房貸還款年期，才能追上漲幅。

半導體、光電等科技大廠業績強強滾，推升中科2021年營業額可望首度突破兆元大關。嗅覺敏銳的建商跟著科技業擴廠腳步拚經濟，最新市調指出，目前以中科台中及后里兩大園區，周邊的剛性購屋需求最為強勁，吸引包括寶輝、精銳、久樘、坤悅、展裕等建商，爭相插旗中科兩大園區周邊推案搶市。

其中，鄰近中科台中園區的西屯、沙鹿、大雅、龍井等預售案競出；尤其是指標新案「寶輝Village」進駐西屯區福科路之後，成功塑造中科新豪宅聚落，總面積超過8,000坪基地分成三期開發，今年再加碼近15億元、購入中科民安段共1,327坪土地，且持續整合完整地塊。據悉，寶輝中科新案單價已看到6字頭，已購客戶為數不少是科技企業主與醫生族群。

而沙鹿區的人口年增率達二成，分析應為中科台中園區就業機會帶進移居人口，同時帶來房市商機。包括沙鹿車站旁的「精銳錦」，緊鄰中港國小與公園圍合出近萬坪的綠地街廓，規劃均質3房產品，每坪單價30至35萬元；而沙鹿靜宜商圈的「久樘晶漾天鵝」，鄰近台灣大道及規劃中的捷運藍線，周邊校園林立，產品規劃2至3房，每坪單價32萬至34萬元。

此外，中科后里園區六年間大增4,000名員工，尤其是台灣美光，11月底加碼購入6,300坪廠房，更對外宣布要投資1,500億美元在全球包括台灣在內的美光據點，其中在台員工人數二~三年間至少再增2,000人。除了美光擴廠外，鴻海旗下的觸控面板模組廠─業成控股，大手筆買下后科路2.5萬坪廠房設備，光電、封測、半導體等供應鏈聚落儼然成形。

看準后科帶進大量的就業機會，更磁吸萬人移民周邊，建商爭相搶進豐原、后里、神岡購地推案！其中，豐原區六年間買賣移轉量增36.6％，久樘看準后科帶來的剛性購屋需求，近期即將進場的「久樘宸陽」新案，總銷約20億元，由於地點位處蛋黃區，推案進度頗受區域客的關注。

而坤悅開發去年底前進后里區，以每坪28萬元，購入后里區民生路近文化路的近千坪土地、伺機推案；寶佳機構旗下的各建設事業，目前也在后里地區獵地。

此外，展裕建設攜手跨國團隊，明年規劃打造后科首座耐震指標住宅案，新案單價挑戰3字頭。展裕后里新案坐落於甲后路，基地面積達1,731坪，產品規劃25~45坪，總戶數逾200戶，總銷約25億元，是后里地區近年最大規模開發案。

政府打炒房及控管不動產放款水位，引導市場房貸利率拉高，會抑制需求，讓房價不再飆漲嗎？不動產業者分析，可能影響房貸市場，但無助房市降溫，目前炒房「炒最凶是預售屋」，預售屋無貸款問題，炒房客依舊可避風頭、開心炒。據屋比房屋統計顯示，全台預售屋與中古屋價差來到百分之十二點四，創近五年新高；六都價差衝到三成，特定區域暴升至五成以上，預售屋價格超漲問題浮現。

營建成本續升、全台房市熱，推升新建案價格頻創高，全台預售屋與中古屋價差在二○一七年僅百分之四點四，之後年年升高，今年已升到百分之十二點四。「七大都會區」中價差最大的行政區，為新竹縣新豐鄉，預售屋與中古屋間的價差將近七成；高雄市前鎮區排第二，價差百分之五十二點一；第三名台南中西區，價差百分之四十七點六，顯示房市熱已擴及「一般區域」。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，一般來說，預售屋與中古屋價差一到兩成尚屬合理，不過細看近期六都加上新竹縣市的價差，都在三成以上，得格外注意。

一般來說，預售屋賣的是「未來價」，也就是兩到三年後的成屋價。屋比房屋總經理葉國華指出，預售屋付款彈性，不像中古屋須準備兩到三成的自備款，因此成為投資客喜愛的標的，價格確實容易出現「超漲」情形。預售屋與中古屋的價差拉大，中古屋有機會補漲，但預售屋超漲，未來交屋後房價將比較沒競爭力，風險也會大增。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，工料雙漲、投資熱度是預售屋超漲的兩大關鍵因素，像新竹、高雄、台南共同點為園區題材。中古房價基期低，應有落後補漲的可能性，值得關注。

即便內政部和央行持續針對房市祭出多項措施，盼能抑制房價飛漲，但成效似乎有限，也讓囤房稅議題再度受到重視，財政部也敦請各地方首長，應採行房屋稅差別稅率，而六都包都已陸續擬採行囤房稅制，地方首長開出第一槍，是否能澆熄房市溫度？

根據《房屋稅條例》，住家用房屋區分為自住及非自住兩類，其中自住限3戶內，房屋稅率在1.2%，第4戶起就屬於非自住，由各地方政府視房屋所有權人持有的房屋戶數而訂定差別稅率，稅率在1.5~3.6％之間，計算公式：房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊歷經年數）×街路等級調整率×適用稅率=應納房屋稅，因此持有房屋愈多，所負擔的稅率就越重。
全台房市在疫情趨緩後，可說是如同火箭般往上直衝，價格也隨之高漲，央行接二連三祭出打炒房政策盼能抑制熱度，但卻無法壓抑價格飆漲，讓囤房稅彷彿成為打炒房的最後一劑致命藥。根據財政部最新統計，今年房屋稅籍個人歸戶統計排除共有、自住等情況，非自住房屋（超過3戶）者高達50.22萬人，較去年增加4.2%，更有1703人是持有超過10戶以上非自住住宅。

非自用住宅比率高 囤房稅勢在必行
而近6年台灣共新增52.6萬戶住宅，其中53%為非自用住宅，比例相當高，這也讓政府欲以囤房稅來減少投資囤房，並期望逼出囤房大戶能釋出房產，進而增加市場供給量。現階段各大都會區中，台北市已實施多年，台南市在11月也三讀通過將在明年施行，新竹縣、高雄市也在日前提出囤房稅率將送議會審議，最快明年實施，其它包括新北、桃園、竹市、台中也正研議評估採差別稅率，七都實行囤房稅可說是勢在必行。
屋比房屋總經理葉國華表示，囤房稅的立意是針對擁有多屋的富人，為了社會公平與居住正義，讓富人多繳一點稅，因此針對非自住用戶提高房屋稅率，其優點是能夠符合量能課稅，落實公平原則，甚至可能因此加速富人將囤積的房子釋出，增加房屋交易與租賃市場的供給量，達到平抑房市或房價下修的效果。
不過，課囤房稅也有缺點，首先，根據內政部資料顯示，全台逾30年屋齡老屋已突破400萬戶大關，佔住宅存量比重超過5成，房屋折舊過半數的房屋相當多，就算稅率調高，房屋稅增加僅幾千元，效果將相當有限，甚至可能在「租賃需求大於供給」的都會區，出現轉嫁囤房稅給租屋族的情形，反造成租金進一步上漲，估計若囤房稅實施，都會區的房價與租金都還有可能出現進一步上揚的狀況。

增加成本有限 恐轉嫁至租金
吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直言，稅制打房，跌時會助跌、漲時會助漲，現在市場處於上升趨勢線，加重稅制對打擊房價毫無助益，他指出，若北市的囤房稅1.0有效，為何房價還在漲？若房地合一稅有效，為何還須房地合一稅2.0？現在又何須加碼的囤房稅？李同榮說，房價上漲有其基本面與技術面支撐，應針對炒作問題提出有效規範，但若一直想用防堵政策期待房價下修，就完全弄錯方向。
中華民國不動產商業公會理事長陳勝宏則認為，囤房稅就像是懲罰性的稅制，為什麼多買股票、多買名車就不要多繳稅，只有多買房屋要繳稅？且囤房稅用「戶數」而非「價值」訂定差別稅率，並不符合財產稅應按「應有收益」課徵法理，違反量能課稅精神，也會讓偏鄉地區、小坪數房屋產生相對剝奪感。
此外，根據房屋稅條例第16 條規定，納稅義務人未依規定期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以「2倍以下」罰鍰，現行囤房稅率最高是自住使用3倍，陳勝宏說，難道對於因為持有多戶的非難性竟比逃漏稅嚴重？特別是建商、起造人，竟列為等同投資客購屋囤積的課徵對象，實在欠缺合理性。

地方各自管轄 打擊效果差
住商不動產企研室經理徐佳馨認為，一直都沒有一個政策可以直接對房市價量有致命性的影響，都需要搭配內外在環境才會有一定的後座力，而房屋稅屬地方稅收，無法做到全國總歸戶，也會讓投機者轉到其他沒有實行囤房稅的縣市購買，如此就失去稅制的效果。
徐佳馨直言，囤房稅或許能抑制民眾囤房的意願，但卻不太容易造成拋售，她說：「假設大安區一個30年、30坪的老公寓，目前房屋稅也才1萬多塊，就算暴增至10倍也才10萬，不太可能為了這10萬去拋售或賠售。」尤其是有出租的房屋，房東更可能將稅金轉嫁到租金上，最後還是傷到這些無殼蝸牛。
葉國華認為，囤房稅的實施，除討論「稅率」外，關鍵應還要在「稅基」及「適用對象」上多著墨，才能達到一定程度的效果。不過，包含：房屋標準單價、路段率、差別稅率等，這些調整權限都在地方政府，而且，房屋稅徵收率自治條例需經議會同意，在選票及民意拉鋸下，各縣市實施囤房稅會有很大差異，對抑制整體房市中的囤房效果都會有所折扣。

七大都會區的中古屋轉售價格差距擴大，加上內政部下重手打炒房，專家認為，明年購置預售屋的風險逐步提高，民眾若要自住，中古屋有相對保值的特性，可優先考慮。

屋比房屋總經理葉國華表示，部分機能尚未成型的區域，如重劃區的預售屋，更得當心房市狀況，出現反轉危機，如此就容易出現「先買先套牢」，甚至無人接手的狀況。

近期，台積電擴廠帶動，今年基期低的蛋白區房價漲勢又快又急，預售市場不時傳出「甫開賣即完銷」的資訊，更有民眾漏夜排隊搶購預售屋，這都不是正常現象。以高雄市來說，台積電設廠楠梓，推動近期高雄房價水漲船高，目前高雄預售屋比中古屋平均每坪高出7萬餘元，倘若打算購置約30坪的剛需住宅，預售屋的總價要比中古屋高出200多萬元。

以此觀之，民眾的買房負擔變得更加沉重，購買預售屋後，如果想轉售，加上仲介費、稅費等成本，與中古屋的價差勢必會拉更大，一旦房市發展不如預期，追價買預售的民眾想賺錢脫手難度就會大增，持有風險也會加大。

內政部祭出打炒房五重拳，預售屋禁換約轉售，市況如何發展仍有待觀察，葉國華建議，有購屋需求的民眾，可先將目光放在基期較低的中古屋，會相對較為保值與安全。

房地產價格飆漲， 新竹市府為抑制囤房炒作房市、落實居住正義，市長林智堅今指出，將推動課徵囤房稅政策，不影響自住用房屋且不轉嫁房客。針對非自住用房屋徵收稅率採差別稅率，5戶以下稅率從1.5％調漲為2.4％，6戶以上稅率則從1.5％調漲為3.6％。預計2023年開徵，影響戶數約1.4萬戶，93.77%戶都不受影響，可為市庫增加5154萬元囤房稅收，將加碼來推動青年的租金補貼。

新竹市稅務局表示，竹市是全國人口最年輕化的都市，因為科學園區，許多年輕人都有買屋、租屋的剛性需求。但是近年房地產價格飆漲，一般民眾難以負擔，為促使房價合理，加強房屋居住功能，將對持有本市非自住用房屋者，按持有戶數多寡訂定差別稅率，期待能釋出更多房屋，解決民眾住的問題，實現居住正義。

目前竹市自住用房屋徵收稅率為1.2％，以自然人本人、配偶及未成年子女全國合計3戶為限，這次修法完全不受影響。為打擊囤房，僅針對非自住用房屋徵收稅率做調整，並考量避免對非以囤房為目的房屋造成傷害或轉嫁租屋者，共「公有房屋供住家使用、經勞工主管機關核發證明文件勞工宿舍、BOT學生宿舍、公同共有房屋、起造人持有空置待銷住家用房屋，於起課3年內未出售者、營利事業專供員工停車使用的停車場、出租符合租賃住宅市場發展及管理條例規定者（包含社會住宅）等7種非自住用房屋因不具囤房性質，仍按單一稅率1.5％稅率課徵。

林智堅表示，非自住用房屋徵收稅率採差別稅率方案，預計明年上半年送市議會審議，若順利通過，將在同年7月1日施行，最快2023年房屋稅開徵適用。為讓年輕人都有房子住，竹市推動囤房稅增加稅收，將加碼來推動青年的租金補貼，透過多元配套方案來解決住的問題。

政府不斷祭出打炒房措施，但今年房價仍持續上揚，包括央行、財政部都表示，打炒房需要各部會通力合作，中央社昨報導，公平會主委李鎂直言「我們不是坐著等媒體報導才去查」，目前公平會委員已達共識，未來不動產罰鍰只會提高。

近期公平會針對不動產廣告不實案件的裁罰，案件數有明顯增加趨勢，李鎂表示，考慮到房價、物價都上漲，公平會使用的裁罰指標也會與時俱進，例如派出「祕密客」深入第一線，調查是否資訊不對稱；同時每天上線巡視房市交易平台，並將適度提高罰鍰。

觀察過去一年公平會裁罰的不動產案件類型，以廣告不實為大宗，罰鍰金額普遍落在新台幣三十萬元至二百萬元之間；不過房價迅速竄高，百萬元罰鍰似乎對建商不痛不癢，李鎂表示，最近有委員提到，房價持續上漲，建商利潤水漲船高，如果還是參考過去經驗，罰鍰二百萬元就會一直是二百萬元，未來應納入消費者物價指數（CPI）概念，將房價、物價等概念納入指標，適度提高罰鍰。

李鎂也說，公平會平時皆透過內部監控系統，觀察各房地產資訊平台，也有部分人力會從報章媒體取得建案資訊，但絕不是被動等媒體報導建案出現誇張行徑，才去了解，而是會主動調查，將實地訪查各建案，現場蒐集疑涉違反公平交易法的相關資料。

新北市林口區近來高度發展，人口不斷成長已突破12萬人，大型outlet、商場林立，但區內卻有一塊廣達2.2公頃、市值高達約34億元的國有土地，選手村開發完成後，遲遲沒有任何動靜，議員認為土地閒置阻礙地方發展，要求中央及地方政府應趕緊活化開發使用。

這塊林口區國宅段37地號、廣達2.2公頃的方正土地，目前為國有財產署管理，屬於林口特定區計畫內之第五種住宅區，容積率可達300%，位在文化一路一段與仁愛路二段交叉口，緊鄰林口選手村與林口運動公園，人潮來往密集，土地開發計畫可用做醫療、社福、教育、交通、旅館零售、工商服務等各行各業，開發用途廣泛。

新北市經發局曾於2020年中旬開始辦理招商委託案，雖然招商計畫一直在掛網站上，11月底舉辦「2021新北招商高值加倍大會」也將此塊土地「林口國宅段公有土地招商案」推出市場與業界媒合，但招商計畫開始後、時隔1年半遲遲沒有任何進展，甚至連招標公告都尚未進行。

此塊土地為國宅基金多年前欲興建林口國宅時一併購入，後林口選手村開發完成，37地號土地就一直未被開發利用閒置長達約5年。新北市議員鍾宏仁批評，土地閒置將阻礙地方發展，認為林口該塊土地位居重要地段，中央及地方政府應加緊開發活化土地使用，不僅能增加稅收，也能提供更多工作機會，將會同立委共同商討策略，推動招商案進行。

國產署則表示，37地號土地招商案，的確曾密集與新北市府接洽，但因中央其他部會也曾向國產署表達有用地需求有意標租，但土地面積廣大、地租價格及權利金不斐，加上2021年中因疫情進度停滯，因此尚無定論。國產署表示仍正積極推動土地開發利用，各種開發方式都有機會進行。

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以價制量 房貸升息潮蠢動
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2021-12-27 00:37:09聯合報 記者廖珮君、沈婉玉∕台北報導

想貸到史上最低的百分之1.31房貸利率，愈來愈難了！ 聯合報系資料照片
想貸到史上最低的百分之1.31房貸利率，愈來愈難了！ 聯合報系資料照片
想貸到史上最低的百分之一點三一房貸利率，愈來愈難了！繼第一銀行去年將自用房貸利率訂在百分之一點三五後，彰銀也發函、上周一（廿日）起調升到百分之一點三八，兆豐銀房貸目前原則上處於暫停辦的狀態，最快等農曆年後、不動產放款警戒水位趨緩時，將評估調升房貸利率，房貸升息潮蠢動。
要想貸到百分之一點三一的地板價的房貸利率，一銀或彰銀的分行經理得「專案簽辦」送到銀行區域中心、或是區營運處，才有機會。

國銀辦理房貸、企業建融放款總額，不能超過存款總額及金融債的百分之卅，此「不動產放款天條」在低利、錢多及民眾買房抗通膨潮下，使不少行庫額度拉警報。彰銀和兆豐銀今年房貸成長率均超過一成，行庫主管說，調升利率關鍵是希望透過「以價制量」來減緩進件量，管控銀行不動產放款在法定限額內。

一銀主管說，目前自用房貸利率是百分之一點三五，整批分戶貸款、或是Ａ級客戶專案簽，房貸利率才有可能貸到百分之一點三一，後市會看市況再做檢討。兆豐銀分行經理授權房貸雖可貸到百分之一點三一，但目前是「看得到、吃不到」，嚴加管控。

彰銀日前發函調升分行經理對自用房貸利率的授權權限，一口氣拉升○點○五個百分點到百分之一點三八起跳；彰銀高層說，拉高利率有兩個原因，一是替今年高成長的房貸略為降溫，二是控管不動產放款水位。若以一千萬元房貸、借廿年來看，彰銀調升○點○五個百分點，民眾一年本息得多付二七三六元。

憂心農曆年前的交屋潮，會讓不動產放款限額破表，兆豐銀採取兩大措施，一是即日起暫停承做第二戶以上房貸，首購房貸也會嚴加控管，只做青安與員工；二是研擬農曆年後，將規畫拉升房貸利率。「已快沒額度了，」兆豐銀主管坦言，把房貸、土建融已承諾的申貸量計入後，實在沒多餘空間可以承做第二戶以上的房貸，尤其是國人偏好農曆年前交屋，只能先暫緩收件。

合庫主管表示，除首購族外，二或三戶房貸採「不主動推銷、也不主動招攬」，除非合庫自家客戶有需求，才會承做，第二戶以上房貸量希望負成長。其他如國泰世華銀、玉山銀、北富銀等民營銀行房貸大行，均表示仍會繼續承作第二戶以上的房貸，預期明年房貸業務溫和成長。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說，行庫配合打炒房政策嚴控不動產放款，例如拉高利率、暫不收第二戶新件，「只會讓客戶跑去民營銀行而已」。

恆大集團微信公眾號26日發佈消息，12月26日晚，恆大集團召開復工複產保交樓周例會，總結了公司12月復工複產情況。截至26日，全國項目復工率為91.7%，較9月初“保交樓誓師大會”時提高40個百分點；復工人數8.9萬人，在北方多個省份進入冬歇期的情況下，仍較9月提高31%。

會上許家印表示，在各級政府的關心指導下，在上下游合作夥伴、金融機構和社會各界的大力支持下，恆大在極其困難的情況下，集團上下全體員工通過幾個月努力拼搏，復工複產保交樓工作初顯成效。但復工複產不是目的，保質保量向業主交樓才是最重要的。下一階段，我們還要繼續千方百計增加復工人數，切實提高工效，以最大力度保證施工的進度和品質。“自公司陷入困境以來，我們在9、10、11月的交樓量都不足1萬套，但隨著復工複產的全面推進，12月份集團有115個項目計畫交付，這個月還剩最後5天，我們必須全力衝刺，確保完成本月交樓3.9萬套的目標。”

目前，80%以上的主體、裝修單位恢復了與恆大合作，80%以上的長期合作材料供應商也恢復了供貨，簽訂了6869份材料供應合同，新的材料供應模式對“保交樓”最後的精裝工程起到關鍵作用。

許家印最後強調，絕不允許恆大任何一個人躺平，集團各級領導一定要帶領全體員工，發揚永不放棄的精神，再接再厲、日夜奮戰。只要我們不惜一切代價做好復工複產、抓好工程建設，就一定能將房屋交付給業主，就一定能恢復銷售、恢復經營、還清債務。

此前12月3日晚間，恆大發佈一筆2.6億美元擔保義務可能無法履行擔保責任公告。隨即，廣東省政府連夜約談許家印。為了有效化解風險，廣東省政府同意向恆大派出工作組，督促推進企業風險處置工作。

同時，央行、銀保監會和證監會同時針對恆大事件進行發聲，並指出恆大集團出現風險主要源於自身經營不善、盲目擴張。境外美元債市場是高度市場化的，投資人較為成熟、甄別能力較強，對於相關問題的處理也有清晰的法律規定和程式。央行還表示，短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。

隨後的12月6日，中國恆大發佈公告稱，考慮到集團目前面臨的經營上和財務上的挑戰，公司董事會決議設立中國恆大集團風險化解委員會，其成員背景多樣，包括該集團現時高管、若干領先企業的高管及專業人士等。

12月9日，央行行長易綱在“香港國際金融中心定位與展望”線上研討會發表開幕致辭，其中提到，恆大的風險是市場事件，將按照市場化、法治化原則予以妥善處理，債權人和投資者的權益將依法保障。

12月22日，恆大公告稱，針對本集團目前面臨的風險，中國恆大集團風險化解委員會正調動廣泛資源，並將積極與債權人保持溝通，努力化解集團風險，維護各方合法權益。

西安宣佈全市全面消殺

26日下午，西安召開新冠肺炎疫情防控工作新聞發佈會。會上介紹，12月25日0時-24時，西安市報告本土確診病例155例。這155例病例中，25日0-24時新增病例為77例，其他78例病例是在近日核酸篩查中發現的初檢陽性待診斷人員。新增155例確診病例中，在隔離管控中發現92例，在核酸篩查中發現56例，7例為主動就醫確診。通過對病例流行病學調查，已排查出的密接和次密接均已按照有關要求進行隔離管控。

12月9日0時-25日24時，西安市累計報告本土確診病例485例。經過流調發現，近期新增病例主要集中在長安大學、四季薈餐廳、長豐園社區、匯成天璽C座、光電產業園、天佑兒童醫院、紫郡長安、鄠邑區玉蟬街道、龍城銘園等點位。自2021年12月23日西安升級防控措施以來，連續3天報告的確診病例數分別為49、75、155例，大部分是在升級防控措施前感染的。

通過12月21日以來的三輪大規模核酸篩查，使得大多數隱匿病例和社區感染者快速發現，有利於實現早發現、早隔離、早阻斷，把傳播的可能性降到最低，這也正是西安市封控與大篩查雙重作用的效果，後續幾天的核酸篩查還有可能出現報告病例數較多的情況，請市民朋友不必恐慌。

為進一步做好疫情防控工作，切實保障人民群眾身體健康和生命安全。西安市疫情防控指揮部決定，自2021年12月26日18時開始，在西安全市範圍內開展全面消殺。

請廣大市民提前關閉門窗，收起在露天陽臺晾曬的衣物、放置的物品；消殺作業後，避免用手觸摸建築物外表面及花草樹木，一旦觸摸，立即用清水沖洗。

目前，西安疫情形勢嚴峻，拐點何時出現？張伯禮院士表示，預計到一月中旬西安疫情能夠得到阻斷，一月下旬控制住完全有可能。

張伯禮：“對於西安的情況，我們因為現在是還要嚴防死守，還要積極地做篩查，把病人控制起來，儘快地把它阻斷了。我估計用一個週期到一個半週期，也就是說到一月中旬左右能把它阻斷了，到一月二十幾號能夠把它整個控制了，我想還是完全有可能的。”

張伯禮院士表示，抗疫持久戰到了關鍵時期，大家再堅持一下！儘量減少流動，原地過年。

張伯禮：“我們希望在這段時間能夠不出去儘量不出去，包括出國，也包括出省去旅遊，儘量原地過年。實際抗疫這場持久戰，現在到了一個非常關鍵的時期，拐點就要出現，所以大家再堅持一下。特別是冬奧會要來了，我們還是要營造好一個很好的氛圍，迎接冬奧會，把中國這種好的形勢堅持下去。”

預計明年春節後，物管板塊估值會得到修復。

12月24日，眾安集團（00672.HK）旗下物業公司眾安智慧生活的上市申請失效。

眾安智慧生活是一家典型的微型物管公司。據披露，截至2020年底，該公司合共有89個合約項目，總合約面積約為1380萬平方米；在管面積約為1080萬平方米；同期，其收入規模僅在2億元的水準。

今時不同往日，2020年同期的物管公司是資本市場的“香餑餑”，掀起一股上市潮，而如今則進入了冷卻期，在2021年上半年的接連遞表之後，當前的物企面臨的則是密集的失效期。

協力廠商研究機構嘉和家業統計顯示，2021年新交表數量快速增長，前9個月新交表企業數量達33家；在經過6個月的等待之後，包括東原仁知服務、明宇商服、海悅生活、禹佳生活服務、力高健康生活等在內的招股書接連失效，中梁百悅智佳服務則在第二次提交後於近日通過聆訊，而祥生活則是在通過聆訊後，選擇暫緩IPO進程。

招股書失效的物企不只是規模偏小的物業公司，還包括世紀金源服務、長城物業等再管規模位於行業前列的企業。其中，作為在管面積逾1億平方米的長城物業，是規模最大的獨立協力廠商物企，背後無關聯地產公司。

克而瑞物業事業部研究總監湯曉晨向第一財經表示，港交所最近對物業公司的審批趨於嚴格，“對地產關聯物業公司而言，主要受上游地產行業波動影響，預期不穩定。而獨立協力廠商物業公司則是因行業競爭激烈，盈利能力存疑，自身增長的不確定大。”

嘉和家業認為，物業股稀缺性下降、同質化突出，待上市物企會面臨更嚴格的上市審批，同時在房地產行情下行時期，資本的恐慌利空情緒極易傳遞到物業行業。有某頭部物管企業在一場投資者會議上也曾提及，“現在這個市場，其他龍頭可能短期內也上不了市”。

Wind資料顯示，2021年以來，成功登陸資本市場的物企共有13家，其中有11家是在7月中旬之前完成上市，而7月中旬至11月中旬間的4個月時間裡，港股物業板塊沒有任何新面孔出現。直至11月10日，京城佳業才實現破冰。

不過，京城佳業也只是小型物業的規模，截至2021年5月，其在管面積為3054萬平方米，在管物業183個。在嘉和家業看來，在這樣的市場環境下能成功上市，京城佳業的一大優勢在其國資背景的母公司城建集團。招股書資料顯示，2018年-2020年間，京城佳業的收入中逾6成來自於城建集團方面；同時，京城佳業服務的專案還包括如鳥巢、地壇醫院，以及逾300條胡同等。

“在地產行情下滑的市場環境下，資本對於風險的態度顯得格外保守，而國資背景或許就是那一顆定心丸，被期待能更好的規避非系統性風險。”嘉和家業認為。

而身在調整期的民營房企，其生存狀況直接影響著關聯物企的經營發展。今年以來，已有多家上市或即將上市的物管公司被擺上貨架，或經營策略發生變動。

如藍光嘉寶服務、彩生活、富力物業先後出售給碧桂園服務；遞交了招股書的陽光智博則終止了上市計畫，被陽光城(3.240, -0.09, -2.70%)換取了萬物雲4.8%股權；而恆大物業被擺上貨架，奧園健康也被傳出有潛在收購方的消息；而3月份交表的新力服務則因新力控股爆雷，傳出出售的消息。

這樣的不確定性，使得物管板塊近期承壓明顯。Wind資料顯示，6個月前市盈率在33倍的恆大物業，如今只有不足7倍；此前市盈率高達118倍的融創服務，近期也跌至僅21倍；即便是央企背景的華潤萬象生活，其市盈率也從此前的124倍回檔至52倍，碧桂園服務從81倍降至38倍。整體而言，市盈率仍保持在30倍以上的，只剩下6家。

國金證券(11.170, -0.13, -1.15%)資料顯示，截至2021年12月21日，恆生物管指數相較2021年4月20日下跌了47%，同期克而瑞內房股領先指數下跌40%。

“近期市場對物業股態度預期變化，股價波動比較大，很多公司股價已經回到一年多以來的新低。”湯曉晨表示。

“我們認為這主要是因為地產行業出清，諸多房企面臨不小問題，這使得市場對於物管公司未來來成長性產生質疑，也對公司未來控制權歸屬擔憂提升，關聯房企的存活問題成為決定物管公司估值的核心因素。”國金證券研報預計，預計明年春節過後，地產行業競爭格局會變得明朗，屆時物管板塊估值也會隨之修復。

12月27日，北京和鄭州迎來第三批次集中供地的“收官之戰”。至此，今年22個城市均已實施第三批次集中供地。整體上看，近期土地市場出現回暖跡象，雖然底價成交占比較多，溢價率指標繼續在低位徘徊，但土地流拍現象已較前期有所改善，市場出現趨穩勢頭。

底價成交仍是主流

12月27日，鄭州第三批集中供地共25宗地塊迎來出讓。同時，北京第三批剩餘3宗土地也通過現場競價確定競得人。12月24日，北京已有8宗土地以底價成交，2宗流拍。

中國證券報記者梳理發現，底價成交是此輪集中供地的普遍現象，流拍率較前一批次集中供地明顯下降。上海27宗地塊中18宗以底價成交，整體溢價率為2.9%；深圳11宗地塊中7宗以底價成交，整體溢價率為4.6%。此外，天津11宗地塊全部以底價成交。

“雖然土地溢價水準仍在低位徘徊，但重點監測城市的土地流拍情況較三季度末、四季度初時已有所緩和，流拍率已連續六周低於20%。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里說，“以22城第三輪土拍情況來看，除廈門、長春、瀋陽等少數城市外，大部分城市第三輪流拍率較第二輪有所降低，但土地市場整體低熱度的態勢仍在延續。”

值得注意的是，杭州第三輪土拍升溫，35宗地塊全部成交，無一流拍，整體溢價率升至7%。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，杭州此輪土拍從房企報名限制、保證金繳納、參拍門檻、交房要求、出讓金繳納週期等多方面減輕了房企拿地的負擔，疊加當前的政策視窗期和杭州多板塊新房限價上調，拓展了企業的利潤空間，調動了房企拿地的積極性。

城投公司參與度明顯提升

從第三批集中供地結果來看，城投公司參與率環比明顯提升。浙商證券(12.880, -0.24, -1.83%)研報資料顯示，深圳、無錫、蘇州、南京、廣州等城市第三輪土拍中城投參與率均超過50%。

安信證券研報指出，今年以來三批次的集中供地中，城投拿地占比明顯上升。房企拿地金額占比從首輪的47.2%、二輪的28%進一步降至三輪的20.2%。其中，國企拿地金額明顯收縮，三輪土拍中拿地金額占比由前兩輪的50%左右降至26.1%。城投拿地占比則明顯上升，三輪土拍中超過50%的土地被城投拍得。

浙商證券研報認為，城投拿地托底地價可以穩定房地產市場。另一方面，當下拿地性價比較高，城投可以順勢低成本完成轉型。

“兩集中”政策將持續推進

展望2022年，中指研究院預計，重點城市土地供應“兩集中”政策將持續推進。熱點城市土地供應量或有所增加，房企項目利潤空間料得到優化提升，但在購地資金審查、限地價等方面的規則或將延續，繼續強化政策效果。

關於明年房企拿地情況，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，2022年房企拿地意願與能力可能依舊不強，部分地方政府調低土地出讓價的意願將更強烈。

2021年下半年，“元宇宙”一詞迅速躥紅，就在很多人還沒搞懂這是什麼東西的時候，一些元宇宙平臺上的虛擬房產、虛擬土地專案悄然受到追捧，國外甚至出現了幾十萬乃至數百萬美元的交易，價格直逼中國一線城市房價。

在國內，上市公司天下秀開發的元宇宙APP“虹宇宙”雖然還在內測階段，但一些用戶已經開始在協力廠商平臺叫賣平臺內的虛擬房產，12月中旬，頂級房產項目在閑魚上的轉讓價一度超過10萬元。

但中新經緯近日發現，閑魚已經遮罩了“元宇宙”“虹宇宙”等關鍵字，該平臺幾乎檢索不到虛擬房產的交易。一些QQ群上，轉售虹宇宙房產的用戶依舊較多，但價格較之前大幅縮水，頂級房產的價格也不過萬元。

虹宇宙虛擬房產價格縮水

“2500(元)出半海景別墅+陽臺樓房，帶帳號”“1200(元)出玻璃花房，未實名，帶號出”“兩個號，一個洋房b，一個山村小屋，連號一起丟，上海可面交，可簽電子合同”……

在一個虹宇宙的QQ群，儘管群管理員不斷提醒“涉及錢財要謹慎對待”，但上述買賣消息仍從早到晚不曾間斷過，有人叫賣，有人詢價，你來我往。在中新經緯記者以買家身份入群的兩天時間裡，群裡的用戶就增加近千人。

半海景別墅、玻璃花房、山村小屋，這些都是虹宇宙中的房產類型，使用者會根據稀缺性的不同，對其進行不同的定價。天下秀創始人、董事長李檬在今年11月18日介紹，虹宇宙是公司開發多年、一款基於區塊鏈技術的3D虛擬社交產品，該產品還處於灰度測試狀態，有超過13萬的預約用戶。

虹宇宙虛擬房產情況。來源：虹宇宙官方微信公眾號

虹宇宙上共有13種房型，總發行量為35萬套，根據級別高低可分為SSS、SS、S、A、B、C六級，SSS級的房產暫未發行。SS級“環海島嶼”是目前級別最高的房型，稀缺性也最高，計畫發行量只有420套，稀缺度為0.12%。S級包括極地木屋、半海景別墅兩種房型，計畫發行量分別為2450套、4550套，稀缺度為0.70%、1.30%。

天下秀並未公佈環海島嶼、極地木屋、半海景別墅的價格，A、B、C三級的房產價格則在8.88元到88元不等，價格並不高。12月24日，天下秀相關人士向中新經緯解釋，雖然公司對有些虛擬房產標注了價格，但實際都是免費發放給使用者的，“只是根據現實中的房產類型，以價格方式對產品進行分級，使用者不用花錢購買。”

由於趕上了國際元宇宙平臺的賣地熱潮，虹宇宙意外出圈。儘管與國外動輒幾十萬、數百萬美元的價格相距甚遠，但虹宇宙上的虛擬房產還是被用戶在協力廠商平臺上高價叫賣。

12月中旬，中新經緯在閑魚平臺看到，有賣家以15萬元的價格出售SS級的環海島嶼，並聲稱“編號為前5”。另外，還有以10萬、12萬元出售環海島嶼的賣家，都聲稱房子編號靠前。更誇張的是，有網友曬出，閑魚上一套環海島嶼標價高達50萬元。S級的極地木屋、半海景別墅的價格，則在幾千元不等。

在杭州土拍熱度回升曇花一現後，武漢如同多數城市一樣慘澹“交卷”。

12月24日，武漢本年度三輪土拍圓滿落幕。在本次供地中，武漢共出讓土地49宗，較前兩輪的60宗、51宗略有縮減，涉及總土地面積304.3萬平方米，規劃總建面871.36萬平方米，總起拍價587.99億元。

參照此前兩批次錯時分批、次第成交的經驗，武漢三輪土拍定於21日、24日集中出讓。出讓結果顯示，除武昌區P（2021）151號、149號、184號三宗地塊先後終止外，其餘46宗地塊均順利成交，收金502.52億元，成交土地總面積約279.26萬平方米，規劃建築總面積約740.99萬平方米。

加之前兩輪分別收金788.02億元、347.79億元，武漢2021年通過三批集中供地共收金1638.33億元，約占其本年度成交總金額的84.22%。

據武漢土地市場中心統計，預計2021年武漢土地市場累計公開成交各類用地共計325宗（含房地產用地和工業用地），土地總面積約2093.56萬平方米，規劃建築總面積約4233.17萬方，成交總金額將達1945.24億元，土地面積、規劃建面和成交金額分別較2020年同比增長2%、1%和3%。

超百億“地王”

根據出讓結果，武漢首日共推出33宗地塊，均悉數成交，攬金408.65億元。

其中，武船搬遷改造專案3宗打包出讓的涉宅地塊便貢獻了當日超四成的出地出讓金。早在開拍之前，該地塊就以出讓規模大、身價高引起市場注意。

3宗地塊編號P（2021）178號至180號，分別為武船廠區一期A包、B包地塊及工天二期A地塊，總出讓面積33.24萬平方米，總起拍價165.26億元，最終被武漢城建瑞臻房地產開發有限公司底價摘得。該地塊的出讓成功刷新了武漢新總價地王，打破了平安於2016年創下的110.65億元摘得漢陽區楊泗港地塊的紀錄。

天眼查顯示，競得公司成立於2021年12月15日，為武漢城建、里安房地產聯合體，雙方各持股50%。資料顯示，里安房地產2021年上半年實現營收119.77億元，同比增長726%；歸母淨利潤10.82億元，較去年同期-16.22億元實現扭虧。

其中，武船廠區一期2宗地塊體量均較大，總出讓面積達到30.75萬平方米，總地價之和162.98億元，樓面價分別為14971.11元/平方米、15623.41元/平方米。按規劃，地塊主要用途為住宅、商業、教育、公園綠地等。

事實上，上述地塊並非首次掛牌。

2020年9月，武漢土地市場網曾發佈公告，將編號為P（2020）119號地塊掛出，出讓面積31.43萬平方米，起拍總價146億元，但後於10月12日撤銷掛牌。

彼時有報導猜測，該地塊或為當年6月里安與武昌區商務局所簽約的“武昌灣”項目。據悉，該項目占地39.9萬平方米，位於武昌區張之洞路以南、解放路以北，從已曝光的專案效果圖來看，位置資訊與該地塊高度重合。

如今，武船地塊重回大眾視線，並被武漢城建、里安房地產聯合吃下也不算意外。據悉，里安於2005年進入武漢，已開發了158萬平方米武漢天地和120萬平方米光谷創新天地兩個項目，號稱“武漢最貴的商業、最貴的住宅、最貴的寫字樓”。如今，亦有傳言稱“武昌灣”項目或將是里安在武漢打造的第三個新天地商業。

唯一“溢價”

按原規劃，武漢於12月24日出讓剩餘的15宗地塊。

然而在前一日（12月23日），武漢宣佈P（2021）149號及184號地塊撤牌，今日正式推出13宗地塊，均底價成交，最終攬金93.87億元。

就武漢第三批集中供地整體表現而言，共計成交46宗地塊，出讓率達93.88%，成交總金額約502.52億元，相應成交土地總面積279.26萬平方米、規劃總建面740.99萬平方米。

較高的出讓率或直接受益于本次大力精簡和優化的競拍規則。相較於二輪供地中繁瑣的組合“玩法”，武漢本輪競拍僅要求在地價觸頂“熔斷”後，靈活採取“競一次性付款”、“競自持租賃住房建築面積”和“搖號”等方式確定最終競得人，也更有利於促進大中小各類房企公平拿地。

從結果來看，拿地房企除武漢經開投資、武漢文投集團、黃陂城建投資、葛洲壩集團、青山國資等“國家隊”成員，也湧現出諸如香港里安、南京維恆、貴州匯和等一批上市公司和民企參與拿地。

武漢市土地交易中心也公開表示，“市場出現企穩回暖態勢，也意味著企業對武漢市的未來發展充滿信心。”此外，其也指出，本批次武船武昌灣項目、東湖高新電競產業項目、東西湖創維琪地等一批重點專案成功出讓，按照專案招商約定，未來將有新的世界500強企業落戶武漢。

值得一提的是，武漢本輪土拍僅有1宗地塊出現溢價。

該溢價地塊位於青山區建設五路與紅鋼一街交叉口，為一宗青山停車場專案，出讓面積1835.47平方米，規劃總建面3633平方米，以701萬元起拍。該地塊吸引了4家房企前來競拍，歷經60輪激烈競價，最終被中核國宏智慧城市有限公司以1521萬元競得，樓面價4186.62元/平方米，溢價率高達116.98%。

除此之外，武漢本輪其餘45宗地為零溢價成交，底價成交率達97.83%，相較於此前兩輪62.96、92.5%的比例進一步提高。對此，諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪認為，一方面武漢嚴控溢價、房住不炒繼續落實，因此房企拿地仍持穩健姿態；而各城逐步落實“品質建築”，加之房地產開發建設的資金考驗仍然不小，在一定程度上也導致多以底價成交。

 “近期，二手房帶看量和客源量均有所回升，前期持觀望態度的客戶也陸續出手，二手房市場需求熱度較前期有所提升。”一位來自北京市海澱區的房產經紀人告訴《證券日報》記者。

不僅北京，最近一段時間，包括上海、深圳、廣州、鄭州等在內的多個城市二手房成交量均出現大幅上漲。結合記者調查情況來看，多地二手房成交量已止跌回升，部分城市甚至呈現出連漲態勢。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《證券日報》記者表示，受益於信貸環境改善，當前二手房成交量出現明顯回升。預計後期房地產市場信貸環境將進一步改善，部分城市房貸利率、放款週期仍有優化空間。這將進一步促進市場成交在今年底明年初企穩回升，價格在交易量回升後將逐步止跌趨穩。

仲介成交量大增

剛需、改善型住宅居多

北京二手房市場回暖得到了房產仲介的印證。海澱區某房產經紀公司的張磊（化名）告訴記者：“近兩月我們負責的區域，二手房共成交了40多套。12月份以來，二手房已成交17套，基本上每天能賣出一套，近兩月的成交量是10月份成交量的數倍。”

 “最近看房的客戶比較多，性價比高的房源一天就有好幾波客戶看。”另一位北京市房產經紀人也稱，最近買賣雙方都很積極，特別是剛需和改善型住宅客戶居多。

 “成交量走勢一直比較穩健。尤其是學區房客戶和置換客戶較多，有剛性需求支撐。”上海市某房產經紀公司工作人員告訴《證券日報》記者。

深圳市某房產經紀人稱：“這兩個月銀行放款很快，貸款額度多的銀行管道，基本上半個月就能放款。”

 “從11月份開始，鄭州二手房市場就有了小幅度回暖跡象。”鄭州市一房產經紀人告訴記者，隨著部分銀行二手房貸款利率下調、放款提速，一些前期意向購房者近期又開始主動聯繫看房。

成交量雖然大幅上揚，但受訪的多地經紀人均表示，成交價並沒有過多的變化，市場整體平穩。北京市海澱區某房地產仲介銷售經理王浩（化名）告訴記者，他所負責的片區近期成交價相比7月份、8月份降了15%至20%。目前二手房價格總體比較穩定，但客戶的議價空間正在逐步縮小。

 “房價從10月份開始下降，10月份議價空間也最大，談價空間最高達80萬元。目前單套房源議價空間大概在30萬元至50萬元，誠心賣房的業主議價空間則更大一些。”王浩說。

而從成交週期看，房源掛網到售出的時間明顯縮短。“最近成交的一套房，掛牌20多天就賣出了。”北京市某大型房產仲介機構門店經紀人向記者介紹說：“目前房源掛網後大概3個月至5個月就能成交，總體上比之前快了很多，具體週期主要看房源條件和客戶情況。”

二手房銷量止跌回升

明年樓市有望逐漸企穩

二手房市場的回暖，已得到官方資料佐證。《證券日報》記者發現，包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市在內，多地二手房銷量已止跌回升。

中原地產研究中心統計資料顯示，經歷了環比資料連續7個月下行後，北京二手房成交量在11月份迎來了首次環比上漲，當月北京二手房成交11851套，環比增長26.9%，還出現了連續多天單日網簽量突破600套的情況。截至12月22日，12月份北京二手房成交量達9637套，預計全月在1.3萬套至1.4萬套。

與此同時，近期深圳和上海二手房成交也有所回暖。深圳房地產資訊平臺資料顯示，11月份深圳二手住宅過戶套數為2211套，環比上升37.8%，扭轉了深圳二手房市場成交量“七連跌”的頹勢。上海二手房成交量也連續兩月呈回升趨勢，中指院資料顯示，11月份全市二手房成交量逾1.4萬套，接近2018年、2019年同期水準。

記者注意到，不僅一線城市二手房市場回暖，全國重點城市二手房成交量均有所上漲。

許小樂表示，信貸環境的持續改善利好年底的二手房市場，有助於底部修復。根據貝殼研究院觀察，10月份以來，貝殼50城二手房成交量連續兩個月環比增長，釋放築底信號；12月份以來二手房成交量仍在好轉，上半月日均成交量較11月份日均水準有所增長，市場成交在加速築底過程中。

 “近期，政策頻吹暖風，特別是央行及地方維護房地產穩定的政策不斷出現，限制市場非理性下調的政策也持續出臺。另外，很多城市信貸積壓明顯緩解，預計12月份房價依然會慣性下調。”中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示。

張大偉預計，市場在2022年一季度有望逐漸企穩，一二線城市將率先走出低迷。

為穩定房地產市場，大陸政策開始轉向升溫，近30天內有多達25個城市新頒布購房補貼規定，有意大力清理近期規模達到5年來新高的三四線城市新房庫存。

中原地產研究中心近期數據指出，近一個月內，至少有25個地方頒布補貼購房政策，包括桂林、晉江、衡陽、開封、南寧、保定等，當中多數集中在三四線城市。例如桂林在10月頒布新規，對購買市內五城區的新建商品房者給予補貼。

中新網引述業內人士分析，此前大陸因為購房者及房地產開發商供需兩端的信貸，同時縮緊，導致房市降溫，但大陸房貸政策自10月開始，就逐步回歸正常，近期政策已轉向，整體對房市的預期也逐漸回緩。

此前房市低迷，導致三、四線城市新房庫存飆高，如今這些城市率先推出補貼措施，來支撐房市。

據易居房地產研究院日前的報告，截至11月底，大陸三、四線城市新房庫存總量逾2.2億平方公尺，雖不及二線城市，但年增幅高達6.7％，連續37個月規模成長，庫存規模達到自2016年7月以來的最高值，也讓外界關注這些城市的新房庫存風險。

報告指出，大陸百城住宅庫存風險已達到2016年8月來最高值，當中三、四線城市風險最高，若不消除庫存風險，將對房企的達成經營目標及化解債務風險，形成障礙。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，預計12月和2022年三、四線城市購房政策，會有更大鬆綁，以緩解庫存壓力。

如今多地頒布購房補貼，不但為刺激房市，也為化解庫存風險。但需注意的是，政策幅度都還不算大，反映著儘管面臨清庫存的壓力，但官方仍持續拿捏刺激與不炒住房間的平衡。

中原地產首席分析師張大偉表示，近期的房地產政策幅度不大，但往往與吸引人才、解決特殊人群住房問題等政策方向一致，象徵三四線城市將人才政策作為房地產政策調控的窗口。

2021年可謂大陸房地產市場最動盪的一年，年內各地頒布的房地產相關政策，超過600次，為歷史新高，暖風寒風互吹影響房市銷售以及庫存規模。此外，包括恆大等知名房企，下半年紛紛倒下，深陷債務危機之中，也讓市場預期，2021年底、2022年初，大陸將添增更多柴火來提高房市熱度。

朸濬國際(01355)公布,深圳朸浚(公司的間接全資附屬公司)與深圳招華訂立意向書,據此,深圳朸浚可向深圳招華租賃中國深圳正在開發中的物業,用作住宿營運.

集團擬擴大其住宿業務的覆蓋範圍,並一直在探索合適的地點.由於該等物業將建在深圳國際會展中心及深圳寶安國際機場附近,本公司認為,可能租賃全新的該等物業為擴大住宿業務的良機.

炒房團最先起源於溫州，是繼江南皮革廠倒閉之後，溫州的一大特色團體。

1981年，從溫州賣出了第一套商品房開始，溫州炒房團迅速席捲上海、北京、伊犁、三亞，基本上在中國的大江南北都能看到溫州太太炒房團的身影。

中國房地產的價格也是在他們的推動下翻了幾倍。

不過目前中國的房價已經接近於飽和，再加上限購令，房地產稅等相關政策的試行，房子也在慢慢從炒的屬性回歸到住的屬性。

那溫州炒房團在澳大利亞的情況又如何呢？我們一起來看一下

誰製造了澳大利亞房地產的繁榮

澳大利亞經濟連續30年的增長神話得益於中國經濟30年的改革開放，尤其是澳大利亞的沿海城市。

2017年，國際清算銀行曾經發布過一個數據，澳大利亞樓市連續55年上漲，累計漲幅高達6500%，而美國在近47年來的房價漲幅僅為1332%。

那誰是這裡面最大的貢獻者呢，我們通過幾個數據來了解一下。

2015年，中國投資者對澳洲樓市的投資僅僅1100億，但到了2017年，這個數字增加到了1680億。

這個投資裡面還有不少房地產大佬的影子，比如說王健林就曾經投資97億澳元在澳大利亞拿地。

劉強東以9000萬的價格在澳大利亞買入一棟超級海景別墅。

恆大老總許家印花了2億人民幣在澳洲悉尼派珀角購買了一套別墅。

在2015年到2017年期間，炒房團一共買走了悉尼約20%的新房，墨爾本約15%的新房，整個澳大利亞約13%的新建住宅。

墨爾本大學的一個學生曾經在互聯網那麼打趣道，很多中國留學生到澳大利亞留學，他們不會租房子住，他們只會買房。我認識的一個北京的同學，他已經在墨爾本買了11套房產了。我真不知道他是來墨爾本留學還是來買房的。

隨著房地產的火爆，帶來的是房價的上漲，以及房租的上漲，讓當地百姓苦不堪言。

於是當地政府不得不推行一系列政策去抑制房價。

上有政策，下有對策

為了打擊更多的炒房現象，澳大利亞許多地方出了很多政策，比如說附加稅，空置6個月以上的房屋，每年要徵收總房價1%的額外稅。

但是這些稅收對於那些資金充裕的炒房者來說，根本起不到任何作用。這1%的稅收，對他們而言，只是小錢。

小一點的炒家會利用當地的機構或者僱傭當地人，把錢給他們，讓他們先把房子買下來，然後再通過賣二手房的形式重新轉回到自己的手裡，從而避免更多的稅收。同時他們也會把房屋低價出租給當地的中國留學生，或者親屬，以避免空置6個月產生空置稅。

澳大利亞有的地方甚至出台了“令人髮指”的稅收政策，比如維多利亞州就要求國外購房者不能購買二手房，只能購買期房或者新房。但哪怕是購買期房或者新房，他們仍需要繳納基本印花稅和額外印花稅高達12%

留學生買的房子，不能出租，畢業之後如果不留在澳大利亞工作，就必須把房子全部賣掉。

2017年以後，澳大利亞雖然出台了許多相關政策，但是墨爾本跟悉尼的房價還是以將近每年20%的速度在上漲。

到了2018年，澳大利亞的樓價增長速度已經破了該國家近30年的記錄。

澳洲樓市的總價值飆升50萬億人民幣。

2018年的時候，澳大利亞還有一個數據顯示，澳大利亞本地人的住房自有率低於60%，因為購買力已經不足以支撐瘋狂上漲的樓價。

澳大利亞樓市崩盤

澳大利亞的樓市出現的轉折點發生在2020年，新冠病毒席捲全球。

2020年的3月20日，澳大利亞開始關閉封鎖國門，工廠開始停工，居民失業，澳大利亞經濟近29年的增長神話戛然而止。

隨即而來的是澳大利亞的房地產，開始出現懸崖式暴跌。

根據澳大利亞統計局2021年最新公佈的住房價格數據顯示，在新冠疫情爆發的一年裡，澳大利亞整體的房價水平下跌了5%，其中澳大利亞最繁榮的房地產市場——悉尼，更是直接下跌了13%。

我們要知道，哪怕是2008年美國次貸危機引發的金融海嘯的時候，澳大利亞的房價最大的跌幅也不過是4.5%.

悉尼目前的房價較2017年的峰值下跌了14%；而墨爾本的房價則較2017年的峰值下跌了10%。

《日本經濟新聞》解釋道，中國投資者資金流入的減少，使得澳大利亞房價加速下跌。

根據澳洲房地產諮詢公司的報告顯示，2021年中國房地產投資者對澳大利亞的投資金額創造了近3年的新低，低至160億美元，同比下降了60%。

悉尼當地的房地產公司則表示，自新冠疫情爆發以來，澳大利亞房價下跌的最大原因是中國房地產投資者的離去。

因受新冠疫情的影響，澳大利亞人大部分都處於失業狀態，這導致了本地人的購買力嚴重降低，國內房產的庫存不斷增加。

2021年第三季度，澳大利亞住宅物業總存量增加了約50000套，房價平均比2020年下跌到了50萬澳元左右。

澳大利亞房地產數據研究機構表示，這樣的數據已經是澳大利亞房地產在過去十年裡面表現得最差的一年了。

炒房團到底虧損多少錢

我舉一個大家耳熟能詳的例子，劉強東夫婦。

劉強東跟章天澤是在2015年結婚的，婚前，劉強東以超過9000萬的價格買下了一套三層的海邊別墅。為此劉強東還支付了將近460萬的印花稅。

但在2021年初，看著澳洲樓市的變天，劉強東曾以9000的價格掛牌出售，但這個價格一直掛了好幾個月都沒人買。最後則是大出血，降到6500萬的價格才賣出去，為此劉強東虧損了將近3000萬

王健林還好，因為早在2018年，王健林就先後將澳大利亞跟英國的兩個萬達廣場出售了，沒趕上疫情，應該能稍微賺一些錢。

但至於許家印，那就沒那麼幸運了，他那套價值2個億的別墅，至少損失超過8000萬以上。房子越大，價格越高，越難出手，損失越大。

其實國內也有不少的澳洲炒房者，可能只買一兩套房的，也在不斷地抱怨虧損嚴重。

總體來說，在澳洲炒房的情況不如在國內，國內大多數人還是剛需，要買房的，而且咱們有些城市還“限價令”阻止房價的落地，但在澳大利亞，本土百姓的購買力確實有限，而昔日炒房團又將房子炒的那麼高，哪怕是你把價格降到一半，土澳也未必有本事接得了盤。

房子賣不出去，還有各種的空置稅，一年下來要損失不少錢。

澳洲房地產是否還有春天麼？

我覺得如果房地產集團還抱有這樣的幻想，那隻會死得更快。

1. 澳大利亞收緊了移民政策

從2021年起，澳大利亞收緊了移民政策，並打算削減每年的綠卡配額，從每年的19萬數額下調到16萬。

而且對移民也有了更加嚴格的要求。比如說新移民政策規定，新移民者必須要在大城市居住或者工作3-4年才能獲得永久居民資格。

過去靠技術移民或者留學移民的人，現在想獲得永久性居住證還得去澳大利亞西部落後的地區做一番貢獻才行。

那房產為什麼跟移民扯上關係？

因為在澳大利亞，你買了房不等於你有永久居住權，這是兩碼事。你買了房，到不了澳大利亞，或者沒有簽字，那麼你的房子除了繳納空置稅外，到了規定時限，你還得被迫出售。

所以這在一定程度來阻礙了澳洲房地產的進一步回春。

二、澳大利亞經濟的惡化

我之前說的，澳洲能夠有今天的經濟成就，跟乘著中國改革開發30年的快速經濟列車不無關係。

澳大利亞因為在新冠疫情等方面不斷地追隨美國作妖，這也使得中澳的貿易額不斷下降。

2019年，中澳雙邊的貿易額達到了將近1600億美元，如今已經大不如前。

澳洲的三大支柱產業

農業產業

從去年開始，澳洲最大的4家牛肉商因為不符合標籤規格，牛肉被暫停出口到中國。

2020年，澳大利亞因為牛肉出口受阻，損失就高達88億澳元。

澳洲大麥因為存在反傾銷問題，被徵收了高達80%的關稅。為此澳大利亞媒體曾經報導過一個消息，澳大利亞有超過1600萬噸的大麥因為賣不出去而爛在田地裡。

過去澳洲是中國最大的葡萄酒進口國，但在去年8月份遭到反傾銷調查之後，目前法國已經成功取代了澳大利亞重新成為中國葡萄酒最大的進口商。

教育業

中國是澳大利亞最大的留學生來源國，而且是連續19年成為澳大利亞最大國際留學生來源國，其比例占到了澳洲留學生的38%。

2019年，也就是疫情爆發前，每年會有將近23萬留學生赴澳大利亞留學。

但自從去年教育部頒布了赴澳大利亞留學預警之後，前往澳大利亞留學的學生下降了很多。

2020年，澳大利亞的教育產業損失就達到了約180億澳元。

2021年，許多澳大利亞高校紛紛發起聯合行動，打出歡迎中國留學生來澳大利亞留學的口號。但效果甚微。

旅遊業

中國也是澳大利亞最大的遊客來源國。

每年都會有約130萬的中國遊客去澳大利亞旅遊，每年給澳洲貢獻的經濟將近120億澳元。

但從去年開始，中國赴澳大利亞旅遊的人數銳減，為此澳大利亞的損失高達120億澳元。

秦奮觀點

房地產的火爆現象得益於市場經濟的良好發展，一旦整體經濟出現了問題，房地產行業肯定是沒法倖免於難的。

我們從澳大利亞的經濟當中可以發現，2021年澳洲房地產的衰敗既有內部原因也有外部原因。

內部原因是澳洲有意控制房地產的發展，打壓投機炒房的現象。

外部原因是澳洲的經濟衰退確實很嚴重。

不管是中國也好，還是澳大利亞也好，房子終究是要回到住的屬性。炒房的時代終究會過去，而那些不願意接受事實的炒房者，等待他們的，必然是時代的拋棄。

免責聲明：本文來自騰訊新聞客戶端自媒體，不代表騰訊網的觀點和立場。

2021年即將收尾，上海新建商品住宅市場迎來了供應量的“井噴”。與此同時，部分熱點項目則吸引了眾多絡繹不絕的購房者，展現了上海新房市場的活力。

近期，上海第6批次即將入市的新建商品住房名單出爐，本次共計供應57個項目，合計約1.75萬套房源，備案均價6.2萬元/平方米，分佈於浦東、黃浦、虹口、楊浦、臨港等14個區域。其中，此次位於上海浦東新區的融創未來金融城項目共推出1000餘套房源，吸引了大量購房者前去諮詢。

對於此次上海新房市場釋放的供應量，億翰智庫董事、首席分析師張化東向《中國經營報》記者評價：“在年末且臨近春節的傳統淡季，推出如此大批量的房源確實不常見。不過，可以看出目前樓市傳遞出的信號，即在'房住不炒'的前提下，通過穩定的價格、大量的供應、來保有樓市基本的活力、緩解供需矛盾。並通過新房市場對二手房市場施加影響，從而減輕一二手倒掛的情況。”

與此同時，上海第5批集中供應的57個新房項目，已經全部完成認購。上海鏈家研究院公佈的數據顯示，共有30個項目觸發積分制，佔比已經超過一半。該研究院分析指出：“即使市區的認籌比出現放寬，也未影響購房者的認購熱情。在目前大環境政策穩定的前提下，資質高的樓盤依然受到青睞。”

供應量“井噴”

“由於這次供應的體量很大，預計不會觸發積分制，所以吸引了很多低分購房者。”劉明（化名）是融創未來金融城項目的銷售人員，面對絡繹不絕的看房者，他告訴記者：“人數之多，確實超出了自己的預期。”

近日，記者實地探訪未來金融城項目時，由於人數過多需要限流，在售樓處的入口處，排隊等待的購房者便已經達到百餘人。而當記者排隊等候時，在不到10分鐘的時間內，在記者的身後便新增了將近20名看房者。劉明告訴記者：“一般看房者可能需要在入口處至少等待半個小時才能進去。”

在進入售樓處後，看房者還需要排隊等待銷售講解沙盤和區域佈局，並且無論是售樓處大廳還是樣板間，都熙熙攘攘地圍滿了看房者。

不過，值得注意的是，記者觀察到，來該項目的看房者多是年輕人。一對準備結婚的看房者告訴記者：“由於兩個人的工作年限不算特別長，積分都不高，聽說這個盤大概率不會觸發積分，所以來看看。”

在上海第6批次將上市的新建商品住房名單中，位於浦東新區的融創未來金融城項目由於供應量較大而引發關注。根據劉明的介紹，此次融創未來金融城分為2個地塊對外出售，即源融佳苑、清融雅苑，對應的套數分別為721套、294套，共計1015套。劉明向記者透露：“源融佳苑大概率是不會觸發的。”

而除了融創未來金融城，在第6批次集中供應的項目中，房源數超過500套的項目還有6個。其中，位於臨港的創城雅苑此次共推出1226套房源。而對於位於浦東新區的仁?海上溪云，儘管在記者探訪時，同樣在該項目售樓處注意到有較多購房者來訪，但是由於該批次供應的房源數達到了514套，該項目的銷售人員告訴記者：“這次體量比較大，可能不會觸發積分制，即使觸發，分數也會比較低。”

記者註意到，自從今年上海市實行新建商品房集中供應政策以來，第6批集中供應的新建商品房數量最多。此次集中供應的項目共計57個，合計房源數1.75萬套左右。而此前集中供應的5個批次中，供應的項目數量分別為33個、47個、45個、42個、57個，房源數分別約為1萬套、1.4萬套、1.27萬套、1.24萬套、1.52萬套。這也意味著，加上今年公佈的第6批次房源，今年上海的新房供應量已經達到8.2萬套。

與此同時，實行集中入市以來上海新房市場供應量已有大幅提升。上海中原地產數據顯示，今年前11月，上海新建商品住房供應面積696.4萬平方米，累計同比增加14.1%；新房成交961萬平方米，累計同比增加18.8%。

高端項目快速“去化”

高端項目集中放量，也成了今年末上海新房市場備受關注的現象之一。

在上海第5批集中供應的57個項目中，備案均價在10萬元/平方米以上的高端項目有15個。第6批集中供應的項目則延續了前一批次的價位分佈，均價在10萬元/平方米以上的新盤數量為12個，另有2個9.9萬元/平方米的項目。不過，第5批次的項目銷售已經接近尾聲，而第6批次的房源，儘管已經陸續開啟認籌，但是開盤時間則需等到2022年。其中，在第5批次均價超過10萬元/平方米的項目中，入圍積分超過80分的已經達到5個。例如，位於陸家嘴北濱江板塊的九廬三期，均價為13.5萬元/平方米，其中最貴的一套房源總價已經超過1.2億元，供應套數共計152套，入圍積分則達到了98.4分。而位於浦東前灘和碧雲板塊的晶鴻名邸、碧雲尊邸的入圍積分則分別達到了97.23分、92.24分。

記者了解到，12月17日，碧雲尊邸項目在開盤日便全部售罄。上海交易中心官方平台披露的信息顯示，該項目位於上海浦東新區內中環，此次推出的房源共計173套，備案均價約為11萬元/平方米。據悉，該項目的套均價為3000萬元左右，最高售價已經超過7500萬元，入圍的購房者共計367組，入圍比為2，入圍分數達到了92.24分。

與此同時，位於上海靜安區的珠江·安康苑，在12月15日正式開盤，儘管該項目並未觸發積分制，但是，12月20日，該項目的銷售人員告訴記者：“已經沒有剩餘房源了。”該項目方公佈的信息顯示，該項目推出的房源總數為309套，最終確認認籌客戶共428組，認籌比約為1.39，由於該項目的入圍比為2.5，因此並未觸發積分制。

值得注意的是，該項目的備案均價為12.88萬元/平方米，套均價則達到了2487萬元。並且，頂層的三套房源售價均已經超過9400萬元，其中，一套位於50層的房源售價已經接近1億元。

對於高端項目“去化”速度較快的原因，上海中原地產市場分析師盧文曦向記者解釋：“主要是由於新房限價，尤其是對豪宅項目，使其與周邊的二手房出現了價格'倒掛'，新房相較周邊二手房的價格低了很多，出現較大的價格差。”

不過，記者註意到，在第6批次推出的高端項目中，部分位於熱點區域的項目，相較於第5批次，其市場熱度則出現了回落。

例如，位於上海虹口區的招商雲璽，備案均價為11.8萬元/平方米，此次推出的房源數共計215套。在該項目認籌的第二天，記者實地走訪時，僅見到幾位購房者走進認購大廳。該項目的銷售人員告訴記者：“第一天的認籌組數僅有25人。”

成交表現“堅挺”

儘管今年以來，全國的樓市進入調整階段，但是上海新房市場的堅挺程度卻讓劉明感嘆：“上海中環以內的新房市場，購買力還是很充足的。”根據克而瑞上海公佈的數據，記者統計發現，在11月29日至12月19日，入市的新房項目為29個，其中，超過70%的項目在開盤當日售罄。

上海鏈家研究院的監控數據顯示，上海樓市套均總價650萬元，環比增長11%，同比增長6%，成交均價為5.6萬元/平方米，環比增長6%，同比增長了7%。在今年前11個月，上海市累計成交金額5252億元，同比增長12%，成交套數8.4萬套，同比增長19%，套均總價625萬元，同比下降6%，成交均價5.5萬元/平方米，同比下降1%。

對於今年上海樓市的表現，盧文曦評價：“相較於以前，目前上海樓市逐漸回歸平穩。現在四成是熱盤，三成是能夠符合市場預期的項目，還有三成可能會遇冷。”

不過，記者註意到，隨著上海第6批次新建商品房逐漸開啟認購，相較此前5批次的計分規則，目前多個項目公佈的認購計分規則，已經針對“贈與限購”“公租房承租人限購”和“社保繳納年限調整”三方面進行了調整。

例如，金地嘉悅灣、龍光天境、楊浦濱江壹號、招商雲璽等項目方便在其公告中提出：“認購對像在2021年1月22日（含）後贈與他人的房產，仍計入認購對象名下。2021年7月24日起，通過贈與轉讓住房的，自轉移登記日起5年內仍計入贈與人擁有住房套數。”以及“認購對象承租的公有居住房屋計入認購對象名下住房套數。”

其中，“贈與限購”政策的內容在7月末便已經公佈。彼時，上海市住房和城鄉建設管理委員會等部門聯合發布了《關於加強住房贈與管理的通知》，明確指出：“受贈人應符合國家和本市住房限購政策”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者解釋：“這幾個樓盤在最早的認購規則中，便明確表示贈與房屋也在限購範圍內，不過，當時並未指明5年的限購期限。”

不過將承租的公租房也納入限購範圍內，則意味著承租人在認購時不能按照無房戶認定。

其次，在年限分計分細則中，對於社保繳納月數的範圍的劃分，上述項目方則在公告中指出：“自2003年1月起，截止到認購起始前的2個月。”而此前，上海社保月份基本以認購前1個月計算，現在明確是認購起始日前的2個月。對於截止月份的調整，嚴躍進告訴記者：“這是因為不同公司繳納社保的時間不一致，有的可能是1月份繳納的，有的可能是31日繳納的，這對月底繳納的人群並不公平。”

免責聲明：本文來自騰訊新聞客戶端自媒體，不代表騰訊網的觀點和立場。

聖誕節長假期間，焦點盤接連出擊，元朗The YOHO Hub於昨日首輪開售，即日速沽逾250伙，當中一房單位戶率先售罄，同時並頻錄大手客連環購貨，包括有一組家庭客，共斥約3400萬購入兩伙，據悉，項目買家以用家主導，同時亦不乏投資者。

由新地發展的The YOHO Hub為近期市場焦點盤，該項目於昨日首輪開售325伙，據市場消息指出，該項目早前截收約3775票認購，錄超額認購約10.6倍。據悉，該盤於昨日速沽逾250伙，當中一房單位更率先售罄。

就昨日早上於九龍站大型商廈的售樓現場所見，大批準買家於開售前已抵達輪候登記，現場人流不斷、大排長龍，整體客源以家庭客為主導，同時亦有年輕客的身影，場內亦大量地產代理於現場向準買家介紹項目優勢及市場最新訊息，現場氣氛相當熱鬧。

根據銷售安排，該盤昨日將會分開兩組揀樓，首先為A組第S部分，可購1至3伙指明物業，指明物業第AS節單位共有107伙，其中第1座佔61伙，第2座佔38伙，第3座佔8伙，其中1伙必須為面積至少800方呎或以上單位，當餘下可供揀選第AS節單位不能滿足第A節第S部分的額外規則，第A節第S部分將會完結，餘下單位將會在第B節出售，而B組則可揀選1至2伙。如果尚有餘貨，將會由明日起以先到先得形式推售。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，該項目為市場近期焦點盤之一，客源中7成為用家，3成為投資者，料項目租金回報約2.5厘水平，該行錄一組大手家庭客斥約3400萬購入2伙，分別為3房1套及4房1套間隔，為區內客購入作自住用途。另外，布氏料本月一手成交量約1100宗，二手則錄約4000宗，並指，儘管明年美國聯儲局有機會加息，惟本港亦未必跟隨，故明年樓市仍然樂觀，料全年可錄約5%至10%升幅。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，該盤昨日開售中，該行客人出席率約8成，買家多為新界北換樓客，整體以用家為主導，同時亦有投資客身影，預計項目落成後呎租介乎55元至60元，同時，該行錄一組大手客以約3000萬連購兩伙作自住用途，分別為4房及兩房單位。此外，對於變種病毒來襲，他認為本港經濟基礎良好，利淡因素消化後，下月市況將逐步轉好，料明年上半年樓價上升約6%。

另一方面，由益兆集團及俊和合作發展的旺角雋薈，消息指，該盤最新暫收約250票，以首批單位70伙計，錄超額認購約2.57倍。就項目設於旺角商場的示範單位所見，現場頻現參觀人流，吸引不少準買家到場，睇樓客以年輕人為主，由代理陪同下講解項目特色。

新盤市場交投不俗，帶動貨尾項目亦頻錄承接。其中，於昨日開售的The YOHO Hub連同其餘貨尾盤在內，過去周末共沽約283伙，較對上一周的184伙，按周升53%。

由恆基發展的西半山CAINE HILL昨日亦錄成交，為高層B室，面積278方呎，以903.264萬售出，呎價約32491元。

該盤將於今日以先到先得形式，再推售18伙，當中包括3伙開放式單位及15伙1房戶，折實售價則介乎591.118萬至905.592萬，折實呎價由29363元至31775元。今批單位18伙定價總值逾1.49億。

入場單位為16樓G室，面積196呎，開放式間隔，折實售價591.118萬，折實呎價30159元。最低呎價為項目19樓E室，面積196呎，1房間隔，折實售價813.345萬，折實呎價29363元。

同系啟德THE HENLEY　III於昨日連沽兩伙，包括3B座高層F室，面積229方呎，以619.92萬售出，呎價約27071元；該盤同日另一成交為3B座中層F室，面積229方呎，以615.36萬售出，呎價約26872元。

九龍建業旗下將軍澳海茵莊園於昨日亦錄買賣，該盤2座中層C12室，面積298方呎，以約666.6萬售出，呎價約22369元。

由合景泰富及龍湖集團合作發展的啟德新盤尚．珒溋1座高層G室，面積約852方呎，以約2569萬售出，呎價約30159元。

信和、會德豐地產及嘉華等發展的西九龍維港滙於昨日亦錄兩宗成交，其中，該盤II期3B座中層F室，面積約328方呎，價單定價997.8萬，呎價約30421元；該盤III期1B座中層B室，面積約315方呎，價單定價1072.5萬，呎價約34048元。

地政總署公布,今日截標的大埔滘住宅地共接獲8份標書.據現場所見,建灝地產、佳明集團、漢國置業、遠東發展(00035)獨資入標,另華懋、信置(00083)亦有份入標.

建灝地產行政經理林綺華認為,地皮值得投資,設計會遷就地型.出價方面,她則指「計返自己數」,會根據地皮特質出價.

佳明集團項目經理曾嘉敏表示,公司屬中小型,一向有興趣這類地皮.對於地皮上有數幢村屋,她指可以靠開積避開,問題可以解決.而集團計劃在地皮興建豪宅,認為是次出價合理及在能力範圍,因地皮涉及山坡,維修保養工程多,成本亦會較高,出價已計及成本因素.

漢國置業房地產部董事李振彪稱,對於地皮上有私人土地,公司有兩個方案,分別是對土地作出收購,或將土地「框出嚟」,會對出價有影響,但會「各自計數」.集團擬發展低密度住宅.

資料顯示,項目為大埔市地段第234號,位於大埔公路大埔滘段,鄰近區內著名豪宅屋苑鹿茵山莊鹿怡居.項目地盤面積約15.07萬平方呎,指定作私人住宅用途,可建總樓面約22.61萬平方呎,地積比率為1.5倍,料可供應逾300個面積約700平方呎的中型住宅單位.綜合市場估計,估值介乎約9.5億至18億元,每呎樓面地價約4200元至8000元.

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,新冠變種病毒全球爆發後首周,以及美國放風提前完成縮減買債當周,本港樓價持續回軟.中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報187.69點,創29周新低,按周跌0.48%,跌穿早前10周於188點至190點窄幅爭持的水平.CCL(中小型單位)報185.69點,創29周新低,按周跌0.41%,跌穿早前10周於186點至188點窄幅爭持的水平.

CCL(大型單位)報188.13點,按周升2.10%,升幅31周最大,結束2周連跌.指數上周急跌,今周回升,走勢反覆.

*九龍CCL＿Mass創30周新低,新界兩區樓價齊升*

四區樓價二升二跌,其中九龍樓價率先下挫.九龍CCL＿Mass報178.95點,創30周新低,按周跌2.00%,跌幅45周最大.港島CCL＿Mass報191.35點,按周跌0.63%,連跌2周共1.14%.新界兩區樓價早前齊跌2周,本周齊升.新界西CCL＿Mass報174.32點,按周升0.52%.新界東CCL＿Mass報202.78點,按周升1.32%.

中原預期,12月25日至27日聖誕節長假期,對本港樓市的影響將於1月中旬公佈的CCL才開始反映.

2021年快將過去，回顧本年一手樓市成交表現，年初疫情肆虐，發展商減慢推盤，買家亦持觀望態度，踏入年中開始，疫情走勢緩和下，發展商積極推盤，不少新盤錄理想銷情，尤其是鐵路沿綫項目更備受追捧，業界人士指，預期今年一手成交量逾1.72萬伙，較去年約1.46萬伙，按年上升約18%。

回顧今年一手市況，隨?疫情趨向穩定，本港確診數字有所回落，發展商亦放膽推盤，加上積聚的購買力爆發，令今年按月一手成交量，除了4月僅錄820宗外，每月成交量均錄逾千宗，而5月更錄逾2100宗成交屬全年最高。

年內多個焦點盤接連推出，其中鐵路沿綫的項目，更備受追捧，包括黃竹坑晉環、揚海，大圍柏傲莊III，將軍澳日出康城LP10、火炭星凱?堤岸、啟德MONACO ONE及THE HENLEY等。同時，因發展商加快推盤，令市場上可供揀選的新盤數量增加，為加快銷情，部分定價更甚至與二手樓呎價相若，並推出多種付款辦法，以及高成數按揭吸客。

除此之外，柏傲莊III雖然於6月開售時，全盤892伙火速沽清，項目於第三輪銷售時，截收3.05萬票，成為本港新盤票王，但發展商於7月時公布，因牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，需拆卸重建，迄今累錄約124宗取消交易個案，至本月柏傲莊I再有極少量即約5%混凝土強度需要進行加固工程。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，今年一手成交量較去年明顯上升，主要因今年本港經濟漸見復甦?象，私樓供應少、失業率回落及資金充裕等因素均有助帶動樓市，令發展商加快銷售步伐。

至於明年一手市況則感樂觀，預期本港疫情持續受控，加上中港有望恢復通關，配合大灣區及「北部都會區」等概念，估計一手成交量及金額有望同時創自2013年一手銷售條例生效以來新高，分別錄2萬伙及2650億。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，一手市場於今年疫市下表現「硬淨」，主要受惠於低息環境，現今市場資金相當充裕，並持續流入房地產市場，今年豪宅市場交投相當暢旺。

據該行統計，今年逾億元的一手成交錄約129宗，創歷來新高，反映豪宅物業備受實力買家追捧，同時，本港房屋供應長期供不應求，致市場剛性需求殷切，今年售價於一千萬以下的上車盤銷情亦不俗，展望明年市況，儘管美國聯儲局於明年有機會加息，惟幅度不大，故對明年樓市仍然樂觀。

隨?疫情走勢緩和，樓市氣氛轉好，發展商亦接連推售，而總結今年各發展商銷售表現，當中以新地表現最突出，連同合作項目在內，年內沽出逾2600伙，其次為售出逾2100伙的會德豐地產，而?基亦售出逾2000伙。

今年各發展商中，以新地銷售量最多，連同昨日開售的元朗The YOHO Hub在內，共售出逾2600伙，主要來自天水圍Wetland Seasons Bay第1及2期，已共售出約1400伙，此外，屯門御海灣II及元朗The YOHO Hub亦錄理想銷情。

其次為會德豐地產，由年初至今，共售出逾2100伙，套現逾331億，創該集團紀錄，其中，啟德城中心3個項目，包括MONACO、GRAND MONACO及MONACO ONE，共售逾1110伙，佔整體逾半。

?基連同負責銷售的屯門帝御系在內，於今年亦售出逾2000伙，近期推售的西半山CAINE HILL，以及啟德THE HENLEY亦頻錄買家承接。

另外，信和今年亦沽出約1740伙，當中屬合作項目的維港滙沽逾640伙，與嘉里合作的黃竹坑站揚海，已售出約458伙；莊士機構合作的旺角ONE SOHO亦沽出約187伙。此外，馬鞍山SILVERSANDS亦沽出約108伙。

豪宅新盤屢錄成交。永泰地產旗下屯門青山公路The Carmel 昨以8,500萬元售出1號洋房，為項目面積最大單位，實用面積4,144方呎，4房4套間隔，連3個車位，呎價20,512元，售價及呎價均創項目新高。該盤178伙自2019年1月推售至今已悉數沽清，套現逾22億元。●香港文匯報記者 梁悅琴

永泰地產執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖指，昨天招標售出的單位屬整個項目中最大的單位，實用面積4,144平方呎，間隔為4房4套設計，屋內設有私家泳池及升降機直達各層，設計同區罕有。

買家為家庭換樓客，居於同區多年，鍾情1號獨立洋房的大宅氣派，因此購入單位作自用用途。

山水盈4房3套間呎造18798元

另外，路勁地產旗下元朗山水盈再錄洋房成交，以4,145萬沽出3號屋，實用面積2,205方呎，連車位，呎價18,798元，該屋4房連3套房間隔，另連743平方呎花園，以及231平方呎天台。

新地與新世界合作的港島西半山巴丙頓山亦售出1伙三房連套房戶，為19樓C室，實用面積791平方呎，成交價逾3,182萬元、呎價40,228元。

MOUNT NICHOLSON 3期標售4伙

由九倉、南豐合作發展，並由會德豐地產負責銷售的山頂 MOUNT NICHOLSON 第3期以招標形式推出4個分層單位，包括3C、3D、15C及15D室，截標日期為2022年1月1日。

當下的香港樓市，在扭曲而且複雜的經濟環境下衍生了很多市場新常態，在市場上有很多意見和觀點我是不同意的，我想在本文分為「宏觀市場的因素」、「香港現在的市場實況」及「來年對樓市的展望」這三部份去分享。

首先，我認為香港人最關心的兩個宏觀因素，分別是內地「共同富裕」的調整風潮和所謂歐美加息的浪潮。

筆者其實沒有資格去詮釋「共同富裕」，但是顯然香港民間很多人為有關概念加上了不正確的色彩，筆者不相信這是對有資產者的清算時期，我認為只是一個能夠令到更多人富裕的財富再分配階段，現在絕大多數人都錯誤地擔憂自己是將會被整頓的一群！在投資者來說，這些群眾的誤解會帶來投資機會，也隨著時間的過去公眾會對「共同富裕」日益了解，市場上的不安和疑惑也會逐漸消失，當然，不安情緒帶來的機會也隨之減退。

另一個很多人關心的宏觀因素就是西方國家所謂的加息期！美國是全世界最大的負債國，她追求加息？相信不應該是對其最有利的首選方案，我不想去分析複雜的政治，從商者最擅長就是用數字去找出答案，美國國債的海外買家持有量在2014年至2018年增長停滯，這反映盟國並沒有追隨到美國的無限化量化貨幣，美債早已不再是我們年輕時所說的零風險產品了，美國對市場有多少主宰？或者有多少主導？是成疑問的！更加坦白的數字就是在聯合國第26屆氣候峰會裡面，有代表金融集團的人士提出了130萬億美元的氣候變化融資，這個數字之龐大令人吃了驚，130萬億美元是等於中國、日本和美國三國經濟最強國M2的總和的1.8倍。這是一個啟示，環保是一個新的借貸項目，但是為了這個非傳統的借款項目居然可準備130萬億美元的資金；我們再看回香港的數字會令我們更了解自己的實際處境，2018年，香港某銀行曾經公布儲蓄的存款數目就等於按揭借貸的4倍。即是說無論外國和香港在長期量化貨幣之後，都是成為了一個格局，就是「錢」多於「貨」的年代，我認為我們在投資上要明白這點，當然最安全的貨其實就是房地產，「住」是人的生活必須，但卻極難在短期內增加到供應的貨項！當然是大多數人的合適的投資首選！

當然，如果外國因素來說最荒謬的其實是所謂「收水」，這西方國家吹風近半年的市場挑戰，終於最近無論美國聯儲局和歐洲中央銀行，都是宣佈暫緩加息，它們只是列出一個半年至9個月的繼續放水時間表，正確來說，其實只是「略為收歛的持續放水」！面對兵臨城下的高通脹，西方國家無論收水或加息的應對能耐也是強差人意的！在錢多貨少的結構下，會有兩種新常態出現，第一種就是加息不容易，第二就是各國必須互相協調，將過度量化卻存放在銀行體系內的資金透過談判取共識能有秩序地在市場消散，而化解的方式很大機會是大興土木地怍大型基建計劃！但大興土木下物價和工資會如何？在這些情況下，同樣是對房地產投資更有利！

跟著下來，我想分享我對現在樓市的看法！

至於，現在市場的情況我認為是「貧富懸殊下的平行時空」！因為各板塊的購買力∕供求情況都不對等的情形之下，會有各自不同的反應和不對等的結果！
所謂平行時空即是說一方面一些市場板塊的樓價仍然拾級而上！另一方面有一些板塊卻減價愈來愈多！
今次和一年前左右的平行時空是不同的，一年前主要是在負面情緒濃烈的情況之下有個別板塊因升勢滯後才在對比下出現平行時空的效應，但今次的平行時空卻是和結構性的「貧富懸殊」有關！無錯！香港社會正日益貧富懸殊，不少人仍在失業！減人工！但另一方面不少物價也開始飛漲！香港貧窮人口數字正在上升，近四個人就有一個是處於貧窮線下！但另一方面香港千萬富翁亦在增加，由2015年的32.3萬人增加至2020年的51.5萬人！兩個鐵一般的現實同時出現。

但從整體來說香港經濟亦正在大回復，最新財爺預測香港今年全年的經濟增長是6.4%！整體表現是相當不俗！即是說貧窮的板塊並不會拖垮經濟，貧富懸殊這種平行時空有機會持續！

當然這種平行時空的情況並不健康，在富者愈富，貧者愈貧下，貧富懸殊開始成為市場的結構，如果我們不改變或認真面對，有機會成為社會甚至政治上的結構！

另一個令貧富懸殊加劇的是：疫情和新常態下產生新的利益分配和特殊機遇！沒有令到經濟倒下，而是產生了新的利益分配，如通關繼續延後會令這種常態持續！有人擔心情況如此下去將會重創經濟！也仍有人會將通關及防疫當成了意識形態之爭，但既然經濟在封關後仍能繼續增長！遲通關只會制造更極端的貧富懸殊！

在樓市上，我們看到多了一些減價的成交個案！但亦見到破頂情況！不少豪宅都創新高！更加見到有些板塊鞏固向上！其中樓花便是佼佼者。

近期有傳媒以「新界呎價2萬新常態！」為標題，這是樓花銷售價量齊升的表現！但世事是雙面的刃，「貧富懸殊下的平行時空」也會制造機遇，在整體市場景氣的情形之下制造了入市時機！有板塊微調下跌，這些板塊終歸都會隨著整體經濟前進而尋底回升！你問政府高官有關樓市，他們極可能會答：「經濟強勁回復！樓市異常穩健！」這個就是大局。
很多人忽略了香港與內地地產的問題是不同的，內地是成交「轉流太快」而衍生了一些企業膨脹或貧富懸殊的效果，而香港就因為「建屋太慢」而令享受不到資產的人增多，兩地解決問題的方法不會一樣！

最後，我想展望一下未來一年待市況，
宏觀因素下我認為中美在明年等同合唱一曲「難為正邪正分界」！是一場魔鬼與天使的合唱，美方繼續盡破壞！中方繼續努力興建！中國長期策略令到不同環節和西方各國都「我中有你，你中有我」，令美國要繼續前進或者要解決大量問題都必須要與中國合作，合作始終要進入一定規模的時候，我認為來年雖仍游走戰爭與和平之間，最後仍是利略多於弊的情況，我認為明年環球不單會出現「大基建年代」的起步，在西去東來的大局勢下，亦是「中國新金融時代」的起步，美國資金近年極渴望到中國投資，路人皆見之，多年來都是不斷湧入中國及香港市場，令到中國取代了美國成為最多外國資金進入投資的國家，這個在中美關係最惡劣的時期都是一樣增長著的，所以來年香港是能享受到「中國大金融時代」的起步，當然隨著通關，我認為明年下半年我們亦享受到「大灣區時代」的起步，這些時代的起步有喜有悲，價格可能飛脹，金融亦可能會改朝換代或者動盪，但無論如何買樓仍然是相對穩陣的投資，太多人唱淡，但在過去兩年黑暴和疫情的雙重壓力測試之下，香港住宅仍然守得穩，在這種其實既是去泡沫也實際是聚積資金的情況，明年，我較樂觀，如果通關是遇上農曆新年的話，我認為小陽春可能會出現，而明年下半年就是一個時代的起飛，未來樓市寂靜的時候不多，因為以上有關的效應我們已經看到了勢頭甚至時間表，但是增加的供應暫時我們都沒有確實時間表，供應效應會遠遲於利好效應發作。

在現在至未來的時間，我們應該要爭取怎樣令香港人分享多一點，及尤其是打工仔怎樣令到他們人工加多一點，所謂更好的財富分配，就是追求人工和GDP的增長能高過通脹及息口的增長而已！

我認為買樓上車或換樓的人，應好好地爭取當下相對平靜及低息的投資環境。

祥益地產高級分行經理林家倫表示，日前天水圍嘉湖山莊7期(景湖居)錄得一宗區內首置客「即睇即買」的成交個案，成交單位為7期2座低層E室，實用面積446平方呎，兩房一廳，日前獲區內首置客垂青。

買家鍾情單位座向佳，客廳及房間均向東南擁內園景觀，加上原業主增加議幅，累積減價達42萬，而且屋苑屬區內規模最大的私樓，環境優美及配套一應俱全，上述買家遂便決定「即睇即買」，以538萬購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為12,063元，屬市場價成交。

資料顯示，業主於2016年5月以約310萬購入單位，是次轉手帳面獲利約高達228萬，物業升值73%

美聯物業東大街分行聯席區域經理周永業表示，該行剛促成筲箕灣居屋王愛蝶灣本月首宗成交，綠表客趁年底前加快入市。

他表示剛成交的愛蝶灣為6座中層H室單位，實用面積約為592平方呎，為三房兩廁間格，原業主開價約710萬元，議價後以約658萬元於居屋第二市場成交，折合實用呎價約11,115元。綠表用家鍾情屋苑環境及交通方便，加上銀碼合預算，故於年底前入市自住。

原業主於2000年7月份以約151.3萬元購入上述物業，是次轉售帳面獲利約506.7萬元，物業升值約3.3倍。

世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得北角莊苑成交，單位為低層B室，實用面積413平方呎，2房間隔，座向西面，享煙花海景，獲區外首置客以880萬元承接，實用面積呎價21,308元，屬市價水平。

據了解，原業主於2018年1月以806萬元購入單位，持貨3年多至今沽售，賬面獲利74萬元，單位期內升值9%。