高鐵桃園青埔特區挾著軌道建設利多，成為桃園住宅推案一級戰區，商仲第一太平戴維斯受託公開標售高鐵桃園站前住宅區土地，面積約 635.02 坪，標售底價 11.36 億元，換算底價約每坪 178.89 萬元。

桃園的桃園區去年買賣移轉件數達 11686 件，躍居全台交易之冠，桃園也吸引多家建商積極購地，包括亞昕、宏普、皇普、新潤等上市櫃建商皆在近年購入土地；另外，桃園地政局去年第 3 季標售桃園鐵站區土地，標脫金額達到 104 億元，平均溢價率 31%，宏普、桃大機構、興富發集團與中悅建設各別斥資 20 億元以上，購置青埔高鐵特區土地。

第一太平戴維斯指出，受託辦理桃園青埔高鐵特區住宅區土地公開標售，標的位於高鐵桃園站前，距離高鐵桃園站 500 公尺，坐落於青埔路二段與青園路的三角窗位置，基地面積 635.02 坪，建蔽率與容積率為 50％與 200％，開標日為 3 月 17 日。

第一太平戴維斯指出，本次釋出的住宅區土地即位於高鐵局招商案的第一排街廓，距離高鐵桃園站僅 500 公尺，斜對面的青埔國小更是桃園地區熱門的雙語額滿國小，交通、學區與生活機能三項優勢，利於塑造未來住宅推案特色。

街邊藥局產業出現連鎖化、精緻化、多元化，帶動整體營收成長，更多大型藥鋪的出現，不過，依照財政部統計資料顯示，相較 2018 年 1 月西藥零售有 7575 家，前 10 月累計銷售額 427 億元，2021 年 10 月西藥零售則為 7530 家，店數略微減少，不過前 10 月累計銷售額則擴張到 519 億元，4 年來成長 22%，

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，藥局連鎖化成為新趨勢，且消費空間明亮舒適，和傳統的藥房經營方式形成強烈對比，在藥局不僅僅是購買成藥與領取診療後的藥品，大型藥局還可以買醫療器具、嬰兒奶粉、健保食品等等，加上老年化的趨勢持續，對於藥品的依賴增加，而台灣似乎正在複製日本的藥局發展軌跡。

根據上櫃連鎖藥局公司的法說資料顯示，該連鎖藥局交易佔比最高的是婦嬰用品，占比可以高達 4 成，不過毛利率約在 16-17%，其次則是保健藥品，保健藥品的利潤最高，毛利率在 45-48%，其次則是處方藥品，佔營收比例約 15%，毛利率約 15%，健康照護則是佔比 15%，毛利則有 27%。

從財政部統計資料庫的資料可發現，近年西藥零售的藥局店數最多在 2018 年 1 月有 7575 家，隨後逐漸減少至 2021 年 2 月的 7485 家，不過過去一年店數逐漸增加，開店數量越來越多，去年 10 月回升到 7530 家，且前 10 月銷售額 519 億元也創下近 4 年新高。

曾敬德表示，藥妝市場大概分為四大類，包括健康照護型、婦嬰強化型、醫療器材型、美妝強化型，全球的藥局都朝著連鎖化的趨勢發展，台灣還有很大的發展空間，而藥局展店策略包括線上與實體，實體店面還包括社區型與商圈型，藥局的連鎖化與持續擴張，也為店面市場帶來新的活水。

台中預售新案「精銳SKY ONE」以「先有綠海才有豪宅」打出響亮口號，成功引起許多重視綠意環境的頂級豪宅客共鳴，其中更有北客看過一次就被大面積花園吸引當場訂購，以及同一家族客戶接連購買4戶的成交實例。業者指出，此案擁有最精華地段與最寬闊視野的雙重優勢，是北中豪客渴望置產的主要原因。

精銳建設總經理吳秋凉說，近年來台中豪宅也如同義大利、英國、新加坡等國家一樣，往減碳環保、生態綠化環境而努力，在國際上，都會區的低密度住宅區已成為超豪宅聚落的同義詞。

與七期新市政中心相鄰的北單元二區域，為台中最繁華與最高綠覆的交會處，代表「精華地段的總和」，「精銳SKY ONE」會受到北部、中部的頂級客層慧眼識英雄，即應證了地段即王道的不變真理。

單元二是台中低密度開發區域中容積率最低重劃區，僅120％，相對綠覆率也是最高的，滿佈綠意與名店林立的生活環境為市民有目共睹，更是心所嚮往。經過12年熟成，精銳建設陸續推出「精銳博」、「精銳Garden One」等案，低密度大基地、大花園的產品特色，已鮮明烙印在購屋人的心中。

而今年新案「精銳SKY ONE」更是集單元二之最，將地段、綠海、國際建築融為一體，完全符合高端客層的購屋所需。吳秋凉說，尤其是已經住過繁華都會的「生活富豪」，更能體會住在精華市區的森林中是多麼奢侈的一件事。

精銳建設經理朱自仁進一步說明，「精銳SKY ONE」的買方有來自台北信義區、台中七期、中部傳產企業主與青年創業家。這些買家本身住在台北、台中最繁華地區，卻未曾停止追求更好的生活環境，「精銳SKY ONE」不論在地段價值、生活機能、建築美學與品牌獨特性，都能滿足豪客挑剔與渴望的心理。

朱自仁補充說到，「精銳SKY ONE」獨出市場的眾多「唯一」特點，正是打動北部、中部高端客層的主因，包括：目前唯一兼得七期、單元二、公益路黃金地段優點，唯一緊鄰萬坪公園第一排、社區私家花園達1,200坪以上、錯層宜居大陽台，達到對外的綠化景觀、對內的住家綠化、建築的垂直綠化，三種綠意價值兼具。還有單元二唯一完整街廓基地，擁有360度環景視野。全案規劃50至120坪產品，每坪成交單價62萬至72萬元。

基地面積1,558坪的「精銳SKY ONE」面對萬坪黎新公園，是北單元二豪宅群中唯一面對萬坪公園的全街廓住宅案。朱自仁說，精銳建設針對每個開發建案的特性，量身打造因地制宜的專屬建築規劃。「精銳SKY ONE」面對的萬坪綠海及360度環景視野，讓建築物就像是航行在綠海中的遊艇，因而宜居陽台就以遊艇的船頭甲板為設計意象，呈現出波濤般律動的建築外觀。

此外，「精銳SKY ONE」一改過去框架式的門廳設計，更為了呼應與萬坪綠海公園的相連接，獨創「景觀式門廳」，開創建築美學新境界。室內公共空間則由全球頂尖奢華飯店的美學舵手美國Wimberly Interior操刀。

分析目前北單元二豪宅市場，已推案的建商包括寶輝「City Park」、「雙橡園2279」、「陸府植森」等。其中寶輝「City Park」低樓層成交價格已達每坪64.8萬元；「陸府植森」則是北單元首座完工大樓案，當時房價即與七期相當，備受市場肯定而再度加碼補進北單元二土地庫存。

新北市城鄉局今在市政會議專案報告，城鄉局長黃國峰表示，市府3年來推動都更三箭、五股夏綠地、新泰塭仔圳重劃、行政園區改造等成果，翻轉城鄉風貌，今年在都更方面則提出以改善老舊私有市場、工業住宅聚落及修訂危老代拆相關規定，擴大都更效能。

黃國峰說，新北社宅除了提供優良的硬體空間，更以全國首創的青銀共居計畫增進世代間互動並凝聚社區共識，目前三峽北大及新店央北社宅已有35組共居戶參與，剛完工的土城員和社宅已規劃26戶延續共居計畫，與今年新成立的青年局合作，結合225坪的青創基地，再創造共居的多種可能性。

社宅部分，黃國峰表示，在疫情期間，也提出全國社宅首創，住戶可透過雲端平台使用VR看房、線上簽約等服務，享受數位升級的便捷生活。未來，不管在整體空間規劃或是各項簡政便民措施，都會以便民、利民的角度，逐步落實安居樂業的市政目標。

侯友宜指出，很多問題談了多年、無法解決，就算提出了方法，也要有人願意承擔、願意去拚，感謝市府城鄉局及各局處的同仁，用最大的努力，化不可能為可能，完成一項又一項艱鉅任務，他期許城鄉局以龍頭角色引領城鄉規劃，勇於負責、接受挑戰，在翻轉新北的過程中，透過各局處通力的團隊合作，落實2030願景擘劃。

隨著城市發展成熟，各區段CBD逐漸開展，北市有南港、內科，新北有新板，而新莊副都心近2年更邁入發展高峰，商場、商辦持續建設，就業人口持續進駐，指標建商中悦機構更推出600億商辦、豪宅造鎮計畫，提早佈局下一個十年。

根據商仲機構統計，外資、台商持續回流台灣、北市商辦近年供不應求，Ａ辦單坪租金每坪站穩4000元以上，其中信義計畫區更上看5000元。而在交通、產業分流的區段特性下，南港吸引科技、軟體研發等企業回流、設置企業總部，新莊副都心則在機場捷運、國道優勢下，國際型製造、外貿產業陸續設立總部。

新莊副都心及新北知識產業園區目前新莊副都心已有儒鴻、英華達、先鋒、夏姿、貝斯美德、中悅、麗寶、佳能目前有中悅IFC、中悅CBD、儒鴻總部、宏匯i tower等辦公室開發案，另外還有科定、台通光電、建國工程等科技廠辦，總計正在興建中的有14個開發案，未來將提供11萬坪供給量，勢必吸引有總部化需求企業聚集。

專家分析，新莊副都心正依循20年前的信義計畫區模式發展；中悦就如同當初的宏盛，積極推出商辦造鎮，對比北市頂級商辦動輒4、5000元的租金，單坪僅1500元、確實吸引不少產業外流至新莊副都心，只不過有別於宏盛只租不賣、中悦則採取一次性賣斷銷售。

新北市長侯友宜以以大眾運輸導向(TOD)發展模式因勢利導，策略性推動包含「臺灣電影文化中心」、「新莊北側知識產業園區」及「中港大排河廊改造」等重要建設及公有土地招商案，定位新莊副都心為新北市第二大行政區。伴隨著頭前重劃區、新莊北側知識園區成形的黃金三磚外，未來更有泰山擴大都市計畫區、塭仔圳第一、第二重劃區等土地加入，將形成879公頃的副都心產業帶，吸引國際級企業爭相設置總部。

中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，二代接班、企業轉型，過去的廠房逐漸退出新莊、五股地區，取而代之的是880公傾的重劃腹地。過去企業只留下設計、研發以及總部；加上這些企業一直是國際接單，面向國際將是未來趨勢。

新莊副都心產業聚集的效應比信義計畫區更強，中悦推出「中悦IFC」、「寰宇一號」、「TIME時代廣場」等600億的商辦、高級住宅造鎮，更是建商首創的開發模式；翁茂槐直言，看好新莊副都心的未來，兼顧品質與品牌，商辦先建後售、住宅維持大坪數格局，希望吸引企業主入住；加上周邊新重劃區首購型小宅持續推出，更有利於新的就業、住宅人口進駐，為新莊副都心帶來新氣象。
中悦建設機構「寰宇1號」

房仲業者統計去年六都住宅前十熱銷的行政區，桃園市桃園區以近1.17萬棟拿下買氣王；六都前十大房市熱區，新北市拿下4區、桃園市有3區、台中市2區及高雄市1區，這十區去年合計建物移轉棟數近7.53萬棟，占六都比重逾33%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，買氣王的桃園區去年有高達8個月單月移轉棟數超過1千棟，顯見買氣穩定；近年來在高鐵、捷運等軌道交通漸趨完備下，北北桃已成為「一小時生活圈」，加上桃園有國際機場優勢，吸引不少企業設廠，更帶動就業人口移入。

她說，桃園區持續有新重劃區釋出，新建案供給穩定，可同時滿足首購、換屋及置產族等需求，尤其房價較雙北親民，自然形成「南客北漂、北客桃移」的購屋趨勢；目前桃園區住宅每坪均價約22萬元。

另入榜行政區數量最多的新北市，因緊鄰首都台北市，房價又較北市親民，加上有許多重劃區提供穩定新案，自然吸引台北市民移居；入榜的四區中，板橋區住宅每坪均價約46萬元、中和區約41.3萬元、淡水區約24.1萬元、新莊區約36.7萬元。

陳金萍分析，板橋、新莊與中和是新北市人口前三多的行政區，淡水區持續有人口移入，四區都具有區域建設題材，除了已開通的環狀線行經板橋、新莊、中和三區，淡水也有淡海輕軌，未來中和區還有萬大線、淡水區也有淡江大橋、淡北道路等建設持續進駐。

2021年全台十大建商出爐，據591新建案調查顯示，寶佳機構以887億元的推案量蟬聯「推案王」，二至五名分別為興富發、麗寶、遠雄、豐邑等，亦是連續多年入榜的常客，推案量均在300億元以上。至於鎖定桃園推案的威均、由新竹跨足台南的昌益，均挾大案推出，各以243億、216億元，擠入全台十大建商。

591新建案指出，去年全台總推案量約1.7兆元，較前年微增，不過十大建商推案量合計約4,074億元，較前年減一成多，反應房市景氣，除了大型建商推案熱絡，更多中小型建商群起搶市。十大建商多為集團型建商，除了經營本身的大本營，跨區經營愈來愈更普遍，推案版圖涵蓋全台多數都會區。

長年雄踞推案王的寶佳機構，2021年推案量887億元，雖較2019年的1,236億元、2020年1,343億元縮水，不過，全台各大重劃區都可見其蹤跡，七大都會區推出近50案，個案規模約10億~30億，多為中型個案，也穩坐推案龍頭的寶座。

獵地不手軟的興富發集團，2021年推案量達653億元，有別於前幾年火力集中中南部，2021年則是南北連線，在基隆、桃園及高雄推出三個百億指標案，隨著房市續旺及自身豐沛的土地庫存，2022年推案力道也持續看旺。

麗寶集團近年購地版圖包括八里台北港特定區、金山市區斗，甚至雲林虎尾、南投仁愛都可見投資蹤跡，淡海總銷近200億指標案「名軒海樂地」，及台中梧棲、太平等一系列透天案，推案量達408億元；遠雄集團在北、中、南都有新案進場，每年都有300多億推案量；豐邑機構推台中東區大案「浩瀚湖濱城」等，也有超過300億案量。

隨著房市熱絡，不少地區型的建商推案量大增，如深耕青埔的威均機構，2021年便靠著「青塘園」、「帝璽」兩大百億案，名列推案量第八名；過去深耕新竹的昌益事業，近年看好台南房市潛力，積極在高鐵站周邊布局，也有超過200億的案量推出，名列第十。

最新實價登錄顯示，北市大安區指標豪宅「信義聯勤One Park」一口氣出現五筆交易，分別為8、12、15、21、23樓，總價落在3.54億~4億元、單價則在每坪227.5萬~269.7萬元間，總計2021年「信義聯勤」已有12件交易，總成交金額達47.5億元，成為去年台北市銷售金額最高的豪宅。

除了「信義聯勤」總成交金額達47.5億元外，「西華富邦」成交金額亦達45億元居次，「和平大苑」則為28.9億元居第三名。

最新實價登錄顯示，「信義聯勤」揭露五筆交易中，四戶買家為自然人，11月成交的15樓戶別買家為殷振實業。「信義聯勤」2021年成交的12戶，低樓層單價約每坪230萬元，18樓以上的中高樓層約每坪260萬元以上，林敏雄之子林弘斌購入的高樓層32樓二戶，其中一戶單價每坪299萬元，迄今仍是全台豪宅實價最高單價的「豪宅王」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2021年台北豪宅交易前三名成交金額合計超過百億，三大豪宅幾乎平均每月就成交一戶，反映市場資金豐沛，中美貿易戰、疫情讓台商及在國外留學或工作的人回台，有長期居住需求，疫情、通膨導致流向不動產資金明顯增加。

「信義聯勤one park」享大安森林公園萬坪景觀，永久棟距吸引富豪收藏，分南、北兩棟，至今交易單價都超過每坪200萬元以上。

已近銷售尾聲的「西華富邦」2021年成交共15件，單價落在每坪142.1萬~233萬元，擁有大直水岸景觀及飯店式管理，吸引富豪和企業名人入住。「和平大苑」因頂樓戶由藝人周杰倫買下而聲名大噪，樓層高低單價落差不小，2021年成交單價每坪130.8萬~197.4萬元。

內政部研議修法，全面限制預售屋換約轉售，引發預售屋拋售潮。對此，財政部決緊盯預售屋交易人，若要適用非自願出售條款的調職、非自願離職等理由，將以因預售屋不符實際居住要件為由，交易一律採房地合一2.0版內容，課35％以上重稅。

財政部2020年啟動「個人不動產相關所得專案查核作業計畫」，針對個人預售屋炒作亂象祭出三大重拳，除國稅局聯合六都稽查非法紅單交易案件逾百件以上、另掌握預售屋交易近千人圈定課稅、同時在2021年房地合一2.0修法正式納入預售屋課稅。

以房地合一2.0定義而言，預售屋是指還在興建期間房屋，持有時間以預售屋型態計算；等到蓋好成為新成屋後，其持有時間則依成屋型態重新計算。因預售屋興建期間多為五年內，主要適用35％（持有兩年到五年）或45％（持有兩年內）高稅率。

官員說，房地合一2.0考量特殊情況設有「非自願售屋」條款，持有不動產十年內出售皆可適用20％優惠稅率，包括受家暴或人身安全威脅而搬家賣屋、非自願離職或調職、負擔重大傷病醫藥費、房屋遭鄰居越界建築等七種情況。

據房仲業統計，自內政部啟動修法以來，投資客紛紛拋售手上預售屋，銷售件數年增約六成。投資客拋售預售屋不僅手腳快，腦袋也動得快，部分申報人就以「非自願售屋」理由申報，以適用較低稅率。

財政部官員也證實，自內政部啟動修法以來，預售屋申報案件數有顯著增加，但依照所得稅法定義，個人出售預售屋屬於權利交易，實務上並無戶籍登記與居住事實。

若出售預售屋要適用非自願售屋條款，將採個案審核，預售屋非屬成屋，不符合實際居住情況，國稅局會直接排除非自願售屋條款離職、調職、房屋遭鄰居越界建築等必須實際居住類型，無法申報優惠稅率，直接適用房地合一2.0重稅。

位於土城暫緩重劃區的「新北市土城區明德段國有土地招商案」，已於2022年1月7日辦理綜合評選，由「統一超商股份有限公司」得標，預估投資逾7.5億元。初步規劃打造地下三層、地上七層的商場及辦公室，估計於2025年底完工並可創造約200個就業機會。

經發局長何怡明表示，本案基地面積接近560坪，該基地周邊匯集產業、交通、公共設施及醫療等優勢。產業面上，周邊科技產業蓬勃發展、吸引人口移居就業；在交通方面則鄰近捷運板南線土城、海山站，未來又有捷運萬大線通車之雙捷運，加上預計2023年動工的國3北土城交流道，將大幅提升交通便捷性；公共設施及醫療上，重劃區內提供完善公共設施、鄰近土城醫院落成，提升優良住宅環境及醫療資源。因此，在招商定位上，以引進符合社區特性、複合型新商業服務設施為目標，成為共同營造優質環境，創造宜居城市新典範。

統一超商股份有限公司看準本基地發展潛力，以「連鎖品牌」、「消費智能」及「活絡商辦」為核心定位，規劃多用途商業空間，將導入旗下7-ELEVEN、康是美及星巴克等知名品牌進駐，並提供智能便民停車消費服務，同時，在辦公空間上，因應企業需求不同，規劃獨立與共享辦公室，也可望引入新創企業進駐，帶動周邊產業發展與提高就業機會，提升土城暫緩重劃區優質生活，目標打造「土城新人文與科技薈萃之地」。另外，本案最具特色是，在建築設計特別導入土城區特色花卉—油桐花意象，未來也將取得綠建築與相關環境管理系統認證資格，落實企業社會責任，朝環保綠能商場邁進。

經發局表示，市府在招商上積極展現野心及廣度，成效有目共睹。「滬尾藝文休閒園區」榮獲財政部頒發第19屆金擘獎，「沙崙文創園區」也將創造藝文表演新型態的遊憩模式；林口媒體園區藉由引進「三井不動產」、「東森國際」與「三立影城」，盼塑造亞洲坎城；汐止長安段乙種工業區及八里台北港產專區，將打造智慧與生技物流運籌中心。本次首度挑戰小面積社區型商業標的，即獲亮眼佳績，為第14案與財政部國有財產署共同合作完成的招商案。由此可見，新北市是與國產署合作最密集與招商最具成效的縣市。

經發局補充，「林口區力行段土地標售案」公告招商至2022年1月27日止，該地導入多元化使用方式，例如：數位科技產業之研發與製造、媒體、金融產業、餐飲與零售等，歡迎有意投資之廠商，電話洽詢：(02)2960-3456分機5516經發局羅小姐。招商完成後，也將提供一條龍專人協助服務，至領取建照及使照，誠摯邀請有興趣之投資人洽詢相關資訊，我們將以熱忱態度，積極協助各類投資計畫。

在房地產行業整體承壓的背景下，堅持“住宅+商業”雙輪驅動的新城控股(601155)，在2021年交出了一份穩健的成績單。

新城控股近日披露的經營簡報顯示：2021年1-12月，新城控股實現合同銷售金額約2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米。同時，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。

同時值得關注的是，去年新城控股實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比大幅增長51%。截至2021年12月31日，公司已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已開業數量位居境內外上市公司首位。商業運營作為新城控股的第二增長曲線，正在助力公司穩步穿越行業週期。

商業運營總收入逾86億元，同比增長51%

過去的一年裡，新城控股商業板塊繼續進階。公司在逆境中踏准節奏，積極拓展商業綜合體專案。資料顯示，2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產15座、輕資產17座。截至2021年12月31日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量達189座，進駐全國135個城市。

在輕資產領域，新城控股佈局在湖北的首座輕資產商業專案孝感吾悅廣場，於2021年5月開業。它的成功運營，標誌著新城控股從商業開發建設、定位規劃，到品牌招商落位、商業運營推廣，實現了輕資產運營的完整閉環。

儘管2021年疫情影響持續，新城控股仍超額完成商業運營總收入85億元的目標，全年實現商業運營總收入86.39億元，同比增長51%，整體出租率達到97.89%。此外，根據2021年半年報，2021年上半年公司物業出租及管理毛利率達70.58%。標普此前分析指出，投資物業為新城提供了免受全行業利潤率壓縮的保護，並支撐了盈利穩定性。

申萬證券最新發佈的研報認為，新城控股秉承“住宅+商業”雙輪驅動戰略，先發佈局商業地產，打造優質成長標杆，乘風廣闊消費市場；同時塑造了高周轉開發成長典範，新環境下調整戰略，爭取更穩健持續成長。

經營穩健，獲國際三大評級機構正向評級

過去的一年裡，新城控股始終圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”，堅持企業經營面安全穩健發展。此前披露的2021年三季報顯示，2021年前三季度公司實現營業收入1091.22億元，同比增長55.69%；歸屬于上市公司股東的淨利潤58.84億元，同比增長24.24%。

現金流方面，截至2021年6月末，新城控股在手現金餘額551.54億元，短期債務270億元，現金短債比1.44倍。基於對自身價值及未來發展的信心，新城控股在去年11月宣佈計畫提前贖回一筆將於2021年12月16日到期的3.5億美元債，並予以註銷。這也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。

穩步增長的經營業績和穩健的財務表現，也讓新城控股獲得資本市場的正向回饋。2021年12月，國際三大評級機構惠譽和標普先後發佈報告，確認新城發展及其子公司新城控股的長期發行人評級為“BB+”，展望維持為“穩定”；同時，惠譽還確認了兩家公司高級無抵押債券以及所有未償債券的評級為“BB+”。

惠譽在報告中指出，新城流動性良好，在國內市場波動的情況下，完全能夠按期償還到期債務。惠譽還表示，預計到2021年底，新城杠杆率將降至40%以下，符合“BB+”財務結構。

標普則在報告中肯定了新城良好的銷售執行力及在長三角市場的可觀表現，並指出其投資性物業業務的租金穩健增長，能有效提升企業盈利品質和現金流穩定性。標普認為，新城不斷增長的商業收入完全能夠支付利息開支，並對公司的住宅開發業務起到良好的緩衝。

在更早之前的2021年9月，穆迪也發佈報告宣佈維持新城發展及新城控股的“Ba1”企業家族評級（CFR），並指出新城擁有穩定的銷售執行能力、可觀的運營規模、持續增長的經常性租金收入、穩健的財務指標以及良好的流動性。這意味著，在複雜多變的行業形勢下，三大國際評級機構均宣佈維持新城控股正向評級。

在地產行業持續承壓、評級機構對房企評價整體謹慎的態勢下，知名評級機構紛紛維持新城控股正向評級，展現了其較為優質的信用表現及頗受認可的發展潛力。

大股東掏真金白銀助力公司長遠發展

在行業普遍承壓的大背景下，2021年，新城通過切實積極的行動，助力穩健經營。

2021年12月2日，新城控股母公司新城發展發佈公告稱，以供股的方式發行最多約2.96億新股，募集約15.67億港元，用於公司資金儲備以及用作企業運營資金。新城發展大股東富域香港及Set Hero Developments Limited承諾，將投入10.87億港元認購2.05億股，並有意向額外投入最多4.8億港元進行全額認購，合計將以家族基金最多投入15.67億港元。

在此之前的11月5日，新城發展發佈公告稱，公司大股東按平均價格每股股份約5.96港元購買合共3207萬股，增持公司股權；並表示，可能考慮在符合適用的法律及監管要求下，於適當時候進一步增持。以真金白銀的方式助力公司長遠穩健發展，也顯示出大股東對新城發展的前景充滿信心。

2021年對中國地產業而言非常特殊。

在以“三道紅線”為代表的調控政策影響下，行業在下半年迅速降溫，絕大部分房企開啟“節衣縮食”模式，以求平穩發展；也有部分房企在去杠杆、降負債的過程中遭遇流動性危機，至今仍在靜靜等待“白衣騎士”的出現。

受多方面因素影響，2021年中國房地產市場並購交易迎來寒潮。上證報資訊統計顯示，全年地產業標的位於境內且已完成的並購數量達273起，並購總額約827.83億元，以總金額計，較2020年大幅下降75.23%。

“一陽來複”。展望2022年，在政策、企業、投資人等積極推動下，房地產並購市場有望迎來復蘇。

棄房轉戰全新賽道

2021年1月7日，中國電建(8.410, -0.03, -0.36%)公告稱，擬與電建集團進行資產置換，公司以持有的房地產板塊資產與電建集團持有的優質電網輔業相關資產進行置換。置出資產與置入資產的差額由電建集團以現金方式向公司支付。通過此次資產置換，一方面，有利於減少上市公司與控股股東之間的同業競爭；另一方面，此次置入電建集團下屬18家優質電網輔業資產，有利於進一步優化公司資產、完善公司產業結構，置入資產整體盈利能力高於置出資產，有利於增厚公司的淨資產收益率和每股收益，提高公司盈利水準和資產品質。

2021年央企騰挪旗下地產業務，中國電建並非孤例。

2021年12月6日，廣宇發展(20.790, 1.68, 8.79%)披露重大資產重組草案，擬將所持全部23家子公司股權置出，置入魯能集團與都城偉業合計持有的魯能新能源100%股權，估值差額部分以現金方式補足。通過此次交易，廣宇發展將原有房地產業務置出，主營業務將變更為風能和太陽能(10.110, 0.26, 2.64%)的開發、投資和運營。

廣宇發展的此番操作受到資本市場的追捧，公司股價一度上演13連板。

還有新能泰山(4.850, -0.06, -1.22%)，有意向大宗商品智慧供應鏈集成服務商轉型。2021年6月25日，新能泰山公告稱，公司擬將持有的子公司南京甯華世紀置業有限公司100%股權、南京甯華物產有限公司100%股權及重慶華渝股權投資基金合夥企業（有限合夥）19.98%的份額，與南京華能南方實業開發股份有限公司等股東持有的上海華能電子商務有限公司全部或部分股權進行資產置換，差額部分由一方向另一方以現金方式補足。此次交易完成後，上海華能電子商務有限公司將成為上市公司全資或控股子公司。

交易目的五花八門

據上證報資訊統計，2021年中國房地產行業標的位於境內，且已完成的並購數量達273起，較2020年減少33起，並購總額約827.83億元，較2020年下降75.23%。

這些收購的目的五花八門，或是購入資產增厚業績，或是出售資產降低負債，或是設立基金尋找新的利潤增長點，或是籌謀企業轉型等。

以萬科為例，2021年12月18日，公司公告稱，下屬子公司上海萬科企業有限公司與國泰君安(17.870, 0.03, 0.17%)創新投資有限公司、上海地產城市更新投資管理有限公司等普通合夥人，以及上海世博土地控股有限公司、上海招商置業有限公司、中交房地產集團有限公司等其他有限合夥人簽署《上海城市更新引導私募基金合夥企業（有限合夥）協定》，共同投資設立“上海城市更新引導私募基金合夥企業（有限合夥）”。

上海城市更新引導基金的募集規模為100.02億元，投資領域聚焦上海的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目，主要通過投資於符合前述領域範圍內的子基金及被投資企業開展活動。上海萬科認繳出資20億元，占上海城市更新引導基金的比例為19.996%。萬科認為，該項投資有助於公司深度參與上海城市有機更新，助力提升超大城市安居宜居水準。

藍光發展(2.150, -0.02, -0.92%)則是以1元的價格轉讓旗下部分資產給金科股份(4.940, -0.02, -0.40%)，從而希望甩掉近百億元負債“包袱”。

2021年12月23日，藍光發展公告稱，下屬全資子公司四川藍光和駿實業有限公司及成都均鈺企業管理有限公司，計畫將其擬持有的重慶煬玖商貿有限責任公司100%股權轉讓給重慶悅寧山企業管理有限公司。雙方一致確認，此次交易採用承債式收購的方式進行。重慶煬玖100%股權的對價僅為1元。隨即，藍光發展收到了上交所下發的問詢函。

藍光發展在回復函中表示，此次交易的主要目的是解決困難專案的建設和交付問題。同時交易採用了承債式收購，在出售資產的同時也能降低負債91.91億元。

並購市場料將趨暖

過去10多年，房企通過高負債、高杠杆、高周轉的模式實現了規模的快速提升，但同時也積累了巨大風險。

隨著2020年下半年“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度等政策相繼出臺，地產業進入管理紅利時代，去杠杆、降負債，儘快滿足“三道紅線”要求成為當務之急。

易居研究院副院長楊紅旭表示，2021年下半年以來大部分房企的在手資金都不寬裕，加之按照“三道紅線”之前的要求，房企通過並購帶來的存量負債要記入“三道紅線”相關指標，因此即使房企手握現金，也不敢輕易投出去。此外，隨著市場明顯降溫，房企對於並購項目更趨謹慎，畢竟市場遇冷的情況下，收來的項目有可能面臨打折甚至難以變現的風險。因此，交易的定價非常關鍵，如果被收購一方不願將專案交易條件降下來，可能就難以達成交易。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2021年房地產並購市場表現不甚理想的一個主要原因，在於市場仍在尋底，房企此時寧願等待也不願“抄底”。

李宇嘉進一步表示，一方面，“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度、房企須用自有資金拿地、預售資金監管等政策顯著加大了房企並購的難度，另一方面，2021年部分房企出現流動性問題，加之房企儲備的項目普遍地價和成本都比較高，致使大型優質房企並購意願有所降低。

“項目是否具有可收購性的考量因素，一般包括兩個層面：第一，專案當前的市場售價是否可覆蓋成本，只有有利可圖的專案才會有人願意接盤；第二，項目較多且有虧有賺，則可以考慮收購公司股權，公司層面是否資不抵債需要專業機構進行評估，情況較複雜，因此並購交易不活躍也很正常。”楊紅旭表示，2022年房地產行業收並購市場會比2021年下半年更活躍，可以看到目前相關部門都在積極推動，政策上也比較支持。此外，隨著時間推移，部分城市的市場預期或逐步向好，市場預期的變化也將推動買家表現更加積極。

[ 2021年的百富榜上，地產背景的富豪獲得的最高排名是第11位，由楊惠妍家族摘取，這意味著，曾經霸屏各大財富榜的地產豪門，悉數跌出了10強。 ]

2021年末，恆大集團總部正式退租深圳卓越後海中心，這距其2017年中期將總部從廣州喬遷至此處，過去五年有餘。

這五年間，中國恆大（00333.HK）的總市值，曾經從不足700億港元暴漲至近3500億港元，再跌至僅200億港元，持股比例在七成左右的許家印家族，曾登頂《胡潤百富榜》成為首富，此後身家又經歷急遽縮水，在2021年跌落至50名開外。

地產行業那個蒙眼狂奔的階段，不僅成就了恆大和許家印家族，也成就了許許多多民營房企：房價上漲、樓市火熱、規模擴張、股價攀高，地產老闆的財富水漲船高。而如今黃金時代逝去，銷售、投資、拿地、規模，全面遇阻，股價亦隨之凋落，財富泡沫一戳即破。

站在2022年初，回望2021年，第一財經記者以連續多年在《胡潤百富榜》上位列TOP50以內、各大銷售排行榜上位列TOP10以內的民營房企為例，選取了包括許家印家族、楊惠妍家族、孫宏斌家族、吳亞軍家族、許榮茂家族在內的五大家族，以其所持有的上市房企的市值為主要指標，細察五大地產家族在過去一輪週期中的財富變動。

資料顯示，截至2021年末，五大家族持有的上市房企市值較2021年初一口氣跌去近3000億港元，較持有總市值的歷史高位2017年末時，則跌去逾3400億港元。

時勢造英雄，這些曾經享受中國房地產發展紅利的富豪家族，亦經歷了財富跌宕沉浮的五年。

五大家族一年跌掉一個萬科

第一財經記者梳理2015年~2020年的《胡潤百富榜》發現，財富總額的TOP50中，時常位列其中的地產豪門包括萬達的王健林家族、中國恆大的許家印家族、碧桂園的楊惠妍家族、融創的孫宏斌家族、龍湖的吳亞軍家族、世茂集團的許榮茂家族。

其中，除了萬達商業在2016年從港交所私有化之外，其他五大家族手中的地產業務皆在港交所上市，同時也是各大協力廠商諮詢機構中位列TOP10的民營房企。

第一財經以五大家族持有的上市房企市值為考量指標，對比發現，2021年全年，各家持有的市值皆大幅下挫。

其中，許家印及其夫人由於減持恆大股票套現，持股比例在2021年下降約10%，疊加恆大股價在2021年的持續下挫，許家印家族持有恆大股票的市值急遽縮水超1300億港元，縮水額度也位列五大家族之首，接近餘下四大家族持有市值蒸發額度之和。

除了許家印家族之外，餘下四大家族在上市地產公司的持股比例並無太大波動，但因為股價下跌，致使所持市值各自都蒸發了約350億港元~450億港元。綜合起來，五大家族持有的上市房企市值在2021年合計跌去2954億港元，相當於跌去了一個萬科的市值。

過去五年，地產股從牛市起步，至熊市收場，坐了一個曲線十分陡峭的過山車。僅2021年，地產股的下跌幅度就十分驚人。其中，恆大的股價在年初曾觸及17港元的階段高點，此後受到各種負面消息困擾，股價“跌跌不休”，截至2021年最後一個交易日，恆大的股價已經跌到了1.59港元，總市值早已蒸發近90%。

同樣地，世茂集團的股價也從2021年初逾20港元的高位，一路震盪下行至年末僅5港元左右，總市值也跌去了逾七成。融創中國股價在2021年初時最高曾超過30港元，最終也是一路向下至年末的11港元，市值蒸發超六成。

相較而言，在2021年經營仍保持較為穩健狀態的碧桂園和龍湖，總市值整體跌幅在兩到三成，相對於另外三家而言只算受了“輕傷”。

除了五大家族，其他地產公司股價表現大體一致。Wind資料顯示，截至2021年12月31日，Top30房企中僅有包括華潤置地、中海地產、濱江集團(5.500, 0.00, 0.00%)等7家股價上漲，祥生控股、佳兆業、禹洲等房企的跌幅超七成。

財富的膨脹與崩塌

2015年以來，地產行業進入了快速擴張時期，協力廠商機構克而瑞研究中心的資料顯示，2015年~2020年間，百強房企的全口徑銷售額從3.5萬億元暴漲至13.05萬億元，複合增長率約為25%。

行業銷售榜TOP10的門檻也從2015年的725億元，疾速增長至2020年的近2800億元；行業TOP1的銷售額也從不足2700億元，增長至逼近7900億元。

在此過程中，房企老闆的財富迅速膨脹。

2013年，萬達王健林首次登上胡潤百富榜的首富之位，彼時，其財富總額為1350億元；兩年之後的2015年，他再次回歸這一位置時，財富總額已達到了2200億元；2016年，這一數值儘管稍有縮水至2150億元，但仍身居排行榜首位。彼時，風頭正盛的王健林，帶領萬達展開諸多跨國並購，將美國世界鐵人公司、美國傳奇影業、西班牙大廈等資產收入囊中。

此後，命運之輪開始轉動。2017年，時年59歲的許家印坐上了當年胡潤百富榜的頭把交椅，成為新晉首富。據胡潤百富榜資料，許家印的財富從2016年的780億元增長至2017年的2900億元。“許家印的財富半年漲了2000億，平均一天漲10億。”胡潤百富董事長兼首席調研官胡潤表示。

2017年正是內房股騰飛的一年。

Wind資料顯示，2017年，中國恆大的股價從4港元一路上漲至22港元以上，最高觸及27港元的高點，區間漲幅近460%，恆大的總市值也從660億港元的規模膨脹至3500億港元以上。以許家印家族彼時77%的持股比例粗略計算，截至2017年末，其持有的恆大市值已達到了近2700億港元。

彼時的內房股“漲”聲一片。Wind資料顯示，融創中國2017年漲幅逾400%，碧桂園也超250%，前者的總市值從不到250億港元跨越至1400億港元，後者的總市值也從不足1000億港元沖到逾3100億港元，兩大家族的身價也迅速膨脹。同期，雅居樂、龍光、佳兆業的漲幅也在200%左右。

胡潤研究院資料顯示，彼時36歲的楊惠妍財富增長1000多億，以1600億元從2016年的第22名迅速上升，重回前十到第四；孫宏斌的財富也增長到2016年的7倍多，以720億排名榜單第19位。

這正是地產行業階段性鼎盛的時期。“地王拿得，好像不需要自己掏錢一樣。”有房企人士回憶。

站在2018年初，曾有市場人士認為，內房股2017年的普漲將在2018年的A股地產板塊上演，但這一年起，房地產行業調控收緊，中原地產研究中心統計資料顯示，調控次數共約450次，較2017年增多了38%。受此影響，內房股在2018年就開始掉頭向下，全年佳兆業、綠城、遠洋跌幅超三成，碧桂園、富力跌幅在兩成以上，融創、建業、雅居樂、萬科全年跌幅在10%以上。

在2021年10月發佈的胡潤百富榜上，許家印財富下降最為明顯，較2020年大幅減少1620億元至730億元，排名驟降至第70；王健林家族的身家也縮水到了1050億，較榮登首富之時已近腰斬。

2021年的百富榜上，地產背景的富豪獲得的最高排名是第11位，由楊惠妍家族摘取，這意味著，曾經霸屏各大財富榜的地產豪門，悉數跌出了10強。

真是，世事何足問，財富如雲煙。

2021年，房地產市場走過了跌宕起伏、極不平凡的一年。2022年，商品房市場將更好滿足購房者的合理住房需求，房地產市場的良性迴圈和健康發展值得期待。

經歷跌宕起伏

2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無論是房地產開發貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房價在一些城市有穩步抬升勢頭，房地產調控的關鍵字還是約談、調控升級、二手房指導價等；下半年以來，受個別房地產頭部企業債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現流拍，企業減員、降薪現象頻現。

國家統計局資料表明，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比下跌的城市個數，在2021年下半年以來持續增多。貝殼研究院研究表明，自2017年以來，二手房交易規模在2021年第一次出現同比下降。資料顯示，2021年全國二手房成交金額、成交套數、成交面積分別同比下降6%、9%、9%。

市場為何會在2021年出現起伏？從表面上看，“三線四檔”房企融資管理規則和銀行業金融機構貸款集中度管理等金融調控政策作用逐步顯現，特別是個別房企出現流動性風險成為市場變化的“導火索”。究其根本在於，過去20餘年房地產行業高杠杆、高負債、高周轉的發展模式難以為繼，行業再盲目擴張已經沒有出路。

隨著市場行情急轉直下，2021年下半年，房地產行業良性迴圈一定程度上被打破。然而房地產業的支柱地位沒有變，房地產業的基本面沒有變，實現國民經濟的穩字當頭、穩中求進，暢通國民經濟迴圈，需要房地產業的良性迴圈和健康發展。

穩是共同期許

如果僅用一個詞彙概括對2022年和未來房地產市場發展的方向，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在接受記者採訪時給出的答案僅有一個字：穩。

經歷了2021年房地產市場的風雲變幻，不管是房地產企業還是廣大購房者，想必穩定的市場預期，穩定的信貸環境，是大家共同的期許。

2021年底的中央經濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

2022年，房地產市場的穩定將如何實現？王蒙徽表示，將牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

一是保持調控政策連續性穩定性。繼續穩妥實施房地產長效機制，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩地價、穩房價、穩預期。

二是增強調控政策協調性精准性。加強各項調控政策協同，加強部省市縣調控聯動和對城市調控工作“一對一”的指導監督。

三是堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，確保社會穩定、國家和群眾利益不受損失。

四是持續整頓規範房地產市場秩序。完善市場監管機制，維護群眾合法權益。

促進房地產業的良性迴圈和健康發展是當前和今後一個時期房地產業發展面臨的重要目標。對此，易居研究院研究總監嚴躍進認為，房地產行業“良性迴圈”對重建行業信心、解決當前問題，都有至關重要的作用。“促進房地產業良性迴圈”被市場普遍認為是2022年房地產調控的主要思路。

近期，有關金融主管部門提出“更好滿足購房者合理住房需求”“做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務”等舉措，針對房地產行業的政策暖風可謂頻吹；各地也因城施策出臺穩樓市舉措。這些都有利於房地產從業者、購房者、供應商和金融機構重拾對房地產業發展的信心，有利於市場總體趨穩。

業內人士普遍認為，隨著新一年信貸額度的“重置”，市場有望經歷修復階段重回穩定狀態，進而向“良性迴圈”過渡。

轉型勢在必行

從過去一年的房地產行業發展狀況不難得出結論：房地產業需要探索新的發展模式，轉型已經勢在必行。

實現精耕細作，是房地產行業不得不面對的現實。未來住房需求依然旺盛，區域之間的發展不平衡使得房地產市場仍然有量的需求。未來，不僅需要在量上尋求發展空間，更需要進一步解決“好不好”的問題，考驗房地產行業能否給市場帶來品質上乘的住房，能否有更加完善的居住服務，讓廣大居民享受美好生活。

形勢變化使企業需要認真思考未來之路。從追求規模向更注重品質轉變，順應綠色發展和數位化提升等方向，從提供千篇一律的商品住房向租賃住房、城市更新和老舊社區改造、適老化住房等方向轉變，都可能成為企業的新選擇，這也將為行業開拓更為廣闊的發展空間。

貝殼研究院的報告認為，城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面的商業模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預期、放下包袱後，行業將進入新的發展階段。

廣東省住房政策研究中心主任陳洋認為，保障性租賃住房所帶來的積極效應應該引起行業高度重視。他表示，保障性租賃住房不是傳統意義上政府大包大攬的保障性住房，而是更具市場開放度的住房類型，是商品住房市場的重要補充而非衝擊。國家推動“租購並舉”，鼓勵用規模化的方式做租賃，將有實際性舉措推進，也鼓勵房地產企業積極參與。

加快發展保障性租賃住房，是“十四五”時期我國住房保障工作的重中之重。住房和城鄉建設部住房保障司負責人潘偉1月11日在國新辦新聞發佈會上介紹，“十四五”期間，40個重點城市初步計畫新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

各地也積極推進保障性租賃住房建設。如河北省政府辦公廳近日發佈《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確石家莊、邯鄲、唐山、保定、秦皇島、張家口和雄安新區是“十四五”時期加快發展保障性租賃住房的重點城市。其中石家莊市“十四五”期間計畫籌集8萬套保障性租賃住房。

華潤置地(01109)公布,截至去年12月31日止1個月,總銷售金額約451.5億元(人民幣．下同),總銷售建築面積約101萬平方米,分別按年增長15.6%及5.8%.同期,權益銷售金額及權益銷售建築面積分別約344.4億元及85.33萬平方米,分別按年增長13.8%及14.1%.

該集團指,去年累計銷售金額約3157.6億元,總銷售建築面積約1665萬平方米,分別按年增長10.8%及17.4%.

*去年租金收增41%*

此外,該集團指,去年12月投資物業租金收入約17.7億元,按年增長9.5%.去年累計投資物業租金收入約183.4億元,按年增長40.6%.

大發地產(06111)公布,有關優先票據同意徵求的臨時結果,於昨日已就各批次票據收到超過發行在外本金總額50%的持有人同意,已成功獲得同意徵求,使其能夠有效修訂契約中的違約事件條款,以剔除因2022年1月票據發生違約而導致各批次票據的任何違約.

該集團指,同意徵求須待達成或豁免所列先決條件後,方可完成.

全球性商業地產服務和投資公司世邦魏理仕發布報告指出,2021年上海寫字樓租金止跌回升,淨吸納量創歷史新高.此外,商務園區寫字樓需求持續旺盛,以創新科技類企業為主,淨吸納量創6年新高再破百萬,租金漲勢穩定.

嘉宏教育(01935)公布,內地併表附屬實體經貿學院斥約1.19億元人民幣收購山東省一籃子物業.

該集團指,收購物業位於濱州市的香格里拉-水岸綠城1幢201至217室、3幢201至213、1111及1112室、7幢105室及15幢101、104及109室在內的物業,總建築面積約4512平方米.該等物業用途為商用,以及共236個停車位,並包括綠城購物廣場地上5層商用及辦公用途物業,總建築面積約1.17萬平方米.根據獨立專業估值師所編製日期為本月8日估值報告,有關物業總評估價值約1.19億元人民幣.該集團指,經考慮財務狀況及業務營運以及有關物業前景,認為收購將提升股東回報,擬持有作長期投資.

億達中國(03639)公布,集團去年12月合約銷售金額約為2.11億元(人民幣．下同),按年跌80.28%;權益合約銷售金額約為2.03億元,按年跌76.98%.同期,集團的銷售面積為2.96萬平方米,按年跌68.22%;權益銷售面積為2.38萬平方米,按年跌66.24%,銷售均價約為每平方米7457元,按年跌35.04%;權益銷售均價約為每平方米8519元,按年跌31.85%.

截至2021年12月31日止十二個月,集團的合約銷售金額約為44.06億元,按年跌21.34%;權益合約銷售金額約為39.59億元,按年跌19.65%.同期,集團的銷售面積為38.47萬平方米,按年跌27.15%;權益銷售面積為31.84萬平方米,按年跌26.43%;銷售均價約為每平方米11452元,按年升7.97%;權益銷售均價約為每平方米12431元,按年升9.21%.

據《證券日報》報道,有房企人士證實,房地產併購貸款不再計入「三道紅線」的消息屬實.有部分央企、國企正在多方接觸核心城市的優質項目,雖鮮有公布確定性的交易,但市場上有很多項目都在談收購事宜,買賣雙方及相關中介「暗流湧動」.

多家大中型銀行也表示,已做好房地產併購貸款等業務的額度安排,日前收到監管層要求金融機構對房地產行業併購提供金融支持的相關通知.

對此,有業內人士認為,雖然當前銀行額度已做安排,但在房地產行業仍在尋找優質併購項目.盡管已有較多房企收併購項目意向強烈,但併購各方尚處相互博弈或觀望態度,因此真正達成併購意願的項目並不多.

智庫指人行促整合 提供流動性

內地限制房地產企業融資，令不少民企要變賣資產套現，導致行業加速整合，近期接連有措施促進央企國企接收出現系統性風險房企的項目，財經智庫REDD引述消息稱，人民銀行要求9間有國資背景的內房通過收購、併購項目資產方式，為11間有中高風險的房企提供流動性支持，《中國房地產報》向數間央企求證，所得回應均稱沒有收到這個消息。

奧園世茂上榜 恆大無份

11間被人行列為需要流動性支持的出險房企，包括融創（01918）、世茂（00813）、佳兆業（01638）、奧園（03883）等，當中未有包括恆大（03333）；至於出手收購項目的國資，則是去年12月13日人行會議上被點名的保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧、五礦地產、中建、金茂、綠發。

據稱，人行已制定針對出險房企美元債務敞口風險的應對方案，以防爆發系統性風險，並於落實獲批名單後致電通知這11間房企，準備資產處置事宜，而且表明相關收併購所產生的債務可不計入「三條紅線」範疇。去年12月20日人行及銀保監聯合發布通知，鼓勵優質房企按市場化原則加大房地產項目兼併收購，以及鼓勵金融機構提供相關貸款業務，並要求銀行對出險大型房企不盲目抽貸、斷貸。

上周已傳出大型優質房企對出險房企項目的承債式收購貸款不再計入「三條紅線」，路透昨天指出，作為化解民營房企債務風險重要工具之一的併購票據即將面世，招商蛇口正計劃發行25.8億元（人民幣．下同）併購中期票據，其中12.9億元用於收購項目；另有多間房企計劃近期在銀行間市場註冊發行併購票據。

7城市公布置業補貼政策

銀行間市場交易商協會資料顯示，招商蛇口併購中票註冊金額30億元，3年及5年期初始發行額各半，可雙向回撥；其中15億元用於同業紓緩流動性壓力，包括12.9億元已有明確併購用途，涉及3間房企的股權及債權，以確保項目順利推進避免爛尾，2.1億元用於未來潛在項目，其餘15億元用作償還公司銀行貸款。

另外，《每日經濟新聞》報道，過去半個月至少有7個城市公布涉及置業補貼的相關政策，包括保定、昆明、長春、珠海等；政策除向買家給予現金補貼外，部分城市亦以置業契稅形式給予補貼，且補貼人並不限於人才政策範圍。

內地監管機構擬助出險企業變現資產未必能「救近火」，民企內房仍要設法自救，銷售文件顯示，融創中國（01918）擬以先舊後新方式配售3.9億股股份，每股作價10元，集資39億元；每股作價較該股昨天收市價11.8元，折讓15.25%。所得資金擬用作償還短期貸款以及一般營運資金。

融創為求減輕債務壓力，去年11月已連環配股籌集64.66億元，包括以每股配售價15至15.6元配售2.8億股籌最多43.68億元，以及配售所持融創服務（01516）1.38億股，每股配售價14.6至15.2元，最多套現20.98億元。

子企股權凍結糾紛解決

對於融創子公司融創房地產集團持有的數間公司股權被法院凍結，融創昨天表示，已經解決有關股權被法院凍結的爭議。該公司稱，與法院凍結資產相關的一宗糾紛，是與業務夥伴就「商業合作」產生的「小糾紛」，現已解決問題，雙方都在積極爭取完成撤銷相關法院命令的程序。

天眼查網站數據顯示，融創房地產集團在武漢融創基業、上海融創房地產開發、廣州萬達文化旅遊城投資的持股，被深圳市寶安區人民法院執行凍結，股權凍結數額分別為5000萬元（人民幣．下同）、2000萬及4081萬元。

此外，內地傳媒報道，恆大（03333）旗下恆大地產所持的貴陽置業，有7.57億元股權被凍結，對應持股90%，執行法院為貴陽市雲巖區人民法院，凍結期限至2025年1月5日。同時，恆大地產所持貴陽恆大嘉瑞房地產，有2000萬元股權同樣被凍結至2025年1月5日。恆大地產至今已有7項股權被凍結。

雅居樂抵押雅生活股份

另外，港交所披露權益資料顯示，雅居樂（03383）上周四（6日）抵押旗下雅生活（03319）的6560萬股；以雅生活當日收市價12.64元計，該批股份價值約8.29億港元。資料顯示，該6560萬股雅生活股份，屬中山雅生活企業管理持有，由雅居樂最終控制；有關股份的性質改變，因股份持有人向合資格借出人以外的人提供股份權益作為保證。

長和系創辦人李嘉誠再增持長實集團（01113）股份。集團在回覆傳媒查詢增持事宜時表示，一間由李嘉誠全資擁有公司於今年1月6日及1月10日，以平均價每股48.4元及49.3373元購入長實共26.6萬股。因此，李嘉誠根據證券及期貨條例，被視作持有長實的權益由46.44%增至46.447%。

另外，長和（00001）早前亦多次回購公司股份，最近一次回購是在2021年12月22日，回購了10萬股，作價495.02萬元。自2021年3月以來，長和已經先後57次回購公司股份，回購股數共2170.6萬股，涉資約12.38億元。

2021年年底私人住宅市場表現略為遜色，私人住宅租金亦連月向下。美聯物業追蹤全港100個著名中小型屋苑租務成交編訂的「租金走勢圖」，於去年12月錄得的平均呎租（以實用面積經加權計算．下同）跌穿35元，報34.98元，創去年5月錄得34.73元以來的7個月低位，按月降0.57%，連挫3個月。2021年「埋單」計算，私人住宅平均呎租僅錄約1.72%升幅，跑輸樓價同期漲幅。

私人住宅平均呎租2021年首4個月在34.24至34.3元窄幅徘徊，自5月起表現脫胎換骨，連升5個月共3.7%，至2021年9月錄得35.54元，屬2020年1月錄得36.18元以來的近兩年新高，亦即新冠肺炎爆發後的租金高位。

全年僅升1.72%跑輸樓價

不過，去年10月起租金連跌3個月，至12月僅錄34.98元，若與2020年12月的34.39元比較，2021年累計仍升約1.72%，但相較去年首9月錄得的3.34%漲幅，則明顯收窄。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，2021年全年計算的「美聯樓價指數」按年升4.97%，相比之下，私人住宅租金升幅未及樓價。他解釋，香港經濟在去年疫情陰霾下有所改善，租金亦見回升，惟第四季踏入傳統租賃淡季，加上年底有多個新盤入伙，導致租金回落，令去年全年的租金升勢收窄。

月租1.5萬元或以下比例降

由於去年全年計算的私人住宅租金按年仍向上，細價租務成交的比率相應下降。美聯物業指出，以該行促成的租務成交統計，去年月租1.5萬元或以下的租務成交比率佔總數約37.8%，較2020年同類統計的40.2%，減少2.4個百分點。

其餘種類的租務比例則按年上升，月租逾1.5萬至2萬元的成交比率由2020年約26%，飆2.3個百分點至去年的28.3%；月租超過2萬元的成交比率則按年微漲0.1個百分點，至2021年的33.9%。

恆地（00012）再拆售旗下住宅物業基座商舖，最新以約1.3億元售出旺角百匯軒地下一組相連舖位，較叫價低逾16%。

據了解，旺角荔枝角道27至35號百匯軒地下3及4號舖，建築面積共3589方呎，以約1.3億元成交，呎價約3.62萬元。舖位現打通一併租予惠康超級市場，月租27.8萬元，買家可享2.6厘租金回報。

百匯軒由恆地發展，於2008年入伙，地下共有4個舖位，是次售出的3及4號舖原以1.55億元放售，最終成交價較叫價低2500萬元或16.1%。

廣東道百呎舖5年貶值22%

另外，油麻地廣東道802至812號永泰大廈地下C1號舖，建築面積僅約100方呎，以241萬元成交，呎價約2.41萬元。現時舖位由尼泊爾士多以每月7500元租用，租金回報約3.7厘。

原業主於2017年5月以310萬元購入，近年一直以300萬元「蝕讓價」放售，最終減價59萬元或19.7%沽出，持貨近5年，賬面虧損69萬元，貶值22.3%。

美聯物業營業董事楊宜貞表示，該行獲委託獨家招標出售尖沙咀九龍站凱旋門朝日閣頂層A至C室、樓下低一層C及D室共5伙，連同屋苑6個車位，實用面積972至4263方呎，意向價約10億元，以總面積8253方呎計，平均意向呎價約12.12萬元，將於本月28日截標。她補充，若個別買家出價理想，業主不排除把部分單位分開出售。

政府將在1月22日實施「劏房」租金管制，地產代理監管局亦配合發出新的執業通告，包括提醒租約須有4年的租住權保障，以及租金加幅的規定等，通告將於同日生效。

代理須提醒 租約設租住權保障

地監局提醒，地產代理如未能遵守通告內的指引或相關法律，可能會被監管局紀律處分。

該《通告》重點包括要在安排客戶訂立租賃協議前，向客戶解釋《條例》主要規定，包括最新法例下規定租約內須加入的租住權保障和租金規管，向客戶提供每項「規管租賃」隱含的強制性條款的摘要副本；並且提醒代理須替業主安排將書面租約按照《印花稅條例》加蓋印花，以及要在租期開始的60日內向差估署提交租賃通知。

在昨日舉行的業界聯絡會議上，地監局已向商會代表簡介了有關處理「規管租賃」的通告重點。地監局執業及考試委員會主席許智文表示，地產代理同時應建議客戶可在有需要的情況下向差估署尋求法律意見，並提醒客戶留意關於「劏房」租管的相關罪行和罰則。

美孚3房劈137萬 低市價半成沽

新冠變種病毒在社區爆發，睇樓活動受阻，不少二手業主願意減價以求售出物業套現，有出現「強檢」大廈的屋苑，業主劈價沽貨態度更狠。有代理透露，荔枝角美孚新邨有3房業主大幅降價137萬元或逾一成，以1,143萬元易手，低於市價半成。疫情下另類物業亦受波及，北角城市花園錄得「事故單位」大平賣，該3房單位以1,278萬元易手，呎價僅11,390元，較市價平近四成。

美聯物業吳志輝表示，荔枝角美孚新邨本月暫錄8宗成交，平均呎價13,192元，其中有3房業主大幅降價137萬元，以1,143萬元易手，減幅逾一成。成交單位為8期百老匯街130號中低層A室，實用面積893方呎，屬3房間隔。據悉，由於疫情擴散影響成交，業主看淡後市故加大議幅，決定大幅劈價137萬元，成功吸引用家承接，成交價1,143萬元，折合呎價約12,800元。上述成交價較市價低5%，目前該屋苑業主議幅已擴大到3%至5%，而買家議幅則介乎5%至8%。

屯門屋苑紛錄減價成交

屯門區成為新冠變種病毒Omicron爆發重災區，區內頻現減價成交個案，單位業主開出的減幅相對其他各區更狠。有代理透露，屯門邁亞美海灣低層兩房累減60萬元或一成，以530萬元獲區外首置客承接。祥益地產黃慶德表示，日前屯門邁亞美海灣成交單位為5座低層D室，實用面積489方呎，屬於兩房設計，原業主增加議幅，累積減價達60萬元或一成，上述買家遂決定以530萬元購入上址作自住之用，實用呎價為10,838元。

中原地產葉津榮表示，卓爾居7座低層A室剛錄成交，實用面積521方呎，屬兩房間隔，叫價760萬元，累減55萬元或7%，以705萬元沽出，折合呎價13,532元。據悉，買家為外區上車客，見最近業主叫價態度軟化，趁機大膽還價，見上址減幅吸引，立即拍板承接。

而居屋兆麟苑有兩房戶業主累減逾一成套現。祥益地產黃文樂表示，屯門兆麟苑屬區內居屋屋苑之一，日前分行錄得一宗自由市場的成交個案。單位為E座低層10室，實用面積401方呎，屬兩房間隔。據悉，新買家為區內首置客，原業主叫價由11月中488萬元累減54.2萬元至433.8萬元（自由市場價）易手，減幅達11.1%，實用呎價為10,818元。

城市花園低市價四成售

港島多區出現變種病毒確診個案，中原地產林龍南透露，北角城市花園錄得「事故單立」低市價成交個案，該單位為5座極高層D室，實用面積1,122方呎，屬3房套間隔。業主以1,278萬元將單位易手，實用呎價11,390元，成交價較市價平近四成，部分銀行亦未能對單位作出估價。原業主於1991年6月以222萬元買入單位，持貨30年，賬面獲利1,056萬元，單位升值4.76倍。

筲箕灣廣場錄得減價成交，中原地產鄭俊輝表示，成交單位為3座低層H室，實用面積337方呎，屬兩房間隔。業主叫價555萬元，最終願減25萬元或5%以530萬元將單位易手，實用呎價15,727元。買家屬於用家，鍾情物業為區內少有30年樓齡內屋苑式物業，附有泳池。原業主於2011年以243萬元買入單位，持貨11年，賬面獲利287萬元，單位升值118%。

近期市況偏向淡靜，惟去年樓市表現不俗，發展商加快步伐，為旗下項目申請預售，令至去年12月底累積待批升至最新的17570伙，成19年新高；當中啟德續為最大新盤供應庫，涉6701伙，佔總數近38.7%，其中跑道區供應貼近6000伙。屯門就以2722伙待批量居次席，隨後為將軍澳區，共涉1880伙，均為日出康城11期的不同期數。業界人士指，隨着新樓有序推售，預計發展商普遍以市價推盤。

地政總署資料顯示，截至去年12月底，待批預售涉17570伙，較11月底的16011伙，按月增1559伙或9.7%，成2002年10月以來逾19年新高。以地區劃分，九龍區待批樓花達9558伙，佔全港54.4%，主要集中於啟德區；新界則有7930伙待批，主要集中於屯門。港島新盤僅有82伙待批預售，為建灝於赤柱黃麻角道的豪宅項目。

屯門2722伙居次席

啟德新發展區的新盤供應量最為龐大，至去年底有6個啟德項目正待批預售，共提供6701伙，佔全港待批樓花量達38.1%。當中未來供應主要集中於跑道區，合共5個項目達5945伙。當中較矚目的，屬中國海外、恆基、嘉華及九龍倉合作的啟德第4A區2號項目，分作4期發展，合共提供2062伙，預計落成日期為24年3月。

屯門區就涉及3個項目，提供2722伙，供應量最大為新地的兆康第54區商住項目，待批預售1A及1B期，共提供1624伙，料23年6月落成。其中發展商預計1A期將於今年第1季尾獲批預售，隨即展開推售程序。

日出康城共涉1880伙

至於將軍澳區，信和、嘉華國際及招商局置地合作的日出康城11期，分作B、C及D三期發展，共涉1880伙，其中B期提供592伙，預計關鍵日期為2024年10月31日。而C及D期就各自提供644伙，預計關鍵日期分別為2024年11月30日及12月31日，預計於今年上半年開售。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，目前樓市仍處於低潮期，雖然待批預售樓花高達1.75萬伙，但發展商未必盡推，反而放慢推盤步伐實屬正常。

待批預售樓花1.75萬伙

雖然今年存在疫情及加息等利淡因素，但預料隨疫情稍後緩和，加息幅度亦輕微，估計今年新盤成交量達2萬伙，一手樓價料升10%。不過啟德區待批樓花多達約6700伙，估計發展商需3至5年時間慢慢推售。

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，今年供應主要集中九龍東，啟德料成今年市場焦點，而將軍澳亦是新盤供應重鎮。不過，由於今年啟德供應絕大部分位於跑道區，地價成本高，加上景觀優質，預料發展商寧願放慢推盤步伐，讓市場慢慢消化，另一新盤供應庫將軍澳日出康城，已經剩餘最後數期，隨區內配套日趨成熟，相信今年有望推出的兩個大型新盤售價將穩步上調。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,中原經紀人指數 CSI (住宅售價)最新報48.51點,較上周的52.99點下跌4.48點.四周前美國聯儲局預告加息,CSI (住宅售價)隨即跌穿55點,進入好淡分界區間.其後本港出現新冠變種病毒,指數向下逼近50點水平.1月5日政府宣布收緊防疫措施,前線經紀人情緒趨向保守,指數進一步回軟,兼跌穿50點好淡分界線,預示短期樓市繼續調整,樓價逐步回軟.

然而,CSI (住宅售價)未有跌穿45點好淡分界區間下限,樓價未有掉頭向下的確認信號.指數可否守住45點,需視乎本地疫情發展,值得密切關注.

CSI (住宅租金)報48.68點,按周下跌4.22點.反映政府收緊社交距離措施,影響市場情緒,指數跌穿50點水平.預示租金走勢持續回軟.

*寫字樓售價及租金有持續調整跡象*

商舖方面,CSI (商舖售價)報50.00點(按周跌4.33點),CSI (商舖租金)報50.68點(按周跌2.34點).兩個指數向下貼近50點好淡分界線,結束15周企穩55點上下水平,預示商舖售價及租金有回軟跡象.

工廈方面,CSI (工廈售價)報50.00點(按周跌2.94點),CSI (工廈租金)報49.11點 (按周跌3.39點).兩個指數跌至50點,持續17周於50點好淡分界線上下反覆,預示工廈售價及租金暫時企穩,指數會否繼續向下,仍待觀察.

寫字樓方面,CSI (寫字樓售價)報44.02點(按周跌1.69點),CSI (寫字樓租金)報43.59點(按周跌2.11點).兩個指數跌穿45點水平,結束16周於45點到50點反覆,預示寫字樓售價及租金走勢有持續調整跡象.