中華民國不動產聯盟總會邀集15個不動產相關公會，18日舉辦年終記者會，理事長林正雄指出，房地合一稅2.0及金融限縮等政策，造成中古屋及預售屋供給雙雙量縮，並無助於平抑房價，並對政府提出政策五大建言。

中華民國不動產聯盟總會提出五大建言，包括：適度鬆綁房地合一稅規定、拉長土融18個月需動工開發的限制、加重補貼住宅公益出租、暫緩實施囤房稅，及暫緩實施限制預售屋換約轉售。

林正雄指出，今年在通膨壓力下，營造成本持續上漲，開發商受限央行選擇性信用管制，導致購地貸款成數減少，購地意願降低，將直接造成市場上新案件供給明顯減少。而中古屋市場也因房地合一稅長達五年的閉鎖期，與超高的45％稅率，將使中古房屋供給減少；稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價，今年房市將呈現「量縮價揚」格局。

林政雄表示，若市場上供給減少，對於平抑房價並沒有幫助，政府應適度鬆綁房地合一稅規定。選擇性信用管制對於開發商購地貸款限制為五成，一成需開工才能動撥，開發商購地階段須籌措六成現金購地，許多中小型開發商將無法生存，不利於不動產市場健康發展；另土地融資限期18月內需動工開發實在太短，建議拉長，若已限期開發，貸款成數應回歸到八成，若逾期未開發再調降成數與加碼計息。

政府加重補貼住宅公益出租，增加出租住宅供給，也能減輕年輕人負擔；暫緩實施囤房稅，妥善配套措施，避免誤傷租屋族群與包租代管業者；政府不應限制民眾財產交易權利，建議暫緩實施「限制預售屋換約轉售」，避免造成產業動盪與消費爭議。

最貴一戶近3.17億 直追大安、信義區豪宅身價

耗時超過10年，北市知名工業廠房變更暨都更案「世界明珠」預售實價揭露，一口氣揭露37筆住宅與商辦實價，住宅最貴一戶總價近3.17億元，每坪單價最高166萬元，兩項數據均直追大安、信義計畫區豪宅身價。

根據內政部實價網，該預售案揭露37筆實價，單宗最高金額近50.87億元，為聯強國際在2019年時買下辦公室棟16至27樓等12個樓層與80個車位，每坪單價約100萬元；同年，聯強國際又再砸近12.72億元買進13至15樓，合計砸下約63.59億元吃下15個樓層、近55.56%的辦公室棟產權。

至於該案住宅最高總價則是B棟16樓，買進時間為去年11月，成交總價3億1688萬元，約228.43坪（含3車位、約37.23坪），扣除車位坪數與總價1290萬元，拆算每坪約159萬元；住宅最高單價則是F棟25樓兩戶，交易時間為去年5月，一戶總價2億854萬元、一戶總價1億6388萬元，每坪約166萬元。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，近年來南港房價漲幅明顯擴大，主要是受到諸多建設題材與業者高價獵地所帶動，而「世界明珠」屬於豪宅案規劃，價格比周邊一般住宅案高仍屬正常，即便超越內湖，還是比市中心差上一大截。

該案位於北市南港區南港路二段上，原是南港輪胎舊廠透過土地使用分區變更，從工業地變更為住、商等複合開發案，並進行都更，基地面積約9454坪，規劃8棟，辦公室、商場等各1棟，其餘6棟為住宅大樓，為地上26、27、30層、地下4層等複合式開發案。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，南港早期以工業為主，2003年因為重陽重劃區、2009經貿園及內湖線通車，再到這次的東區門戶投資大爆發，產業升級、建設翻轉，每一次都出現指標案價格翻倍的特殊狀況，但該案屬個案跳躍性價格，雖然會增加市場預期心理，但周邊中古屋、新建案能否雞犬升天，仍有賴社區、品牌加持。

全國最新租金指數再創新高，已連續一三一個月、近十二年沒跌過，累積漲幅近一成。

根據主計總處最新發布的租金指數（消費者物價房租類指數），去年十二月達一○五．○一，自二○一一年二月至今沒有跌過，其中僅二○一四年十一、十二月連兩個月維持在九十八．六一，及二○二一年六、七月連兩個月維持在一○四．二八，其餘全都上漲。

南部地區 去年漲幅最大
根據統計，全國房租指數近十二年連續上漲，年平均漲幅約○．七一％，即便趨勢呈現長期走升，但整體漲勢還算溫和，以區域分布來看，去年整體房租指數年漲約○．八三％，漲幅最大為南部地區、年漲約一．一六％，其次是中部地區、年漲約○．八三％，北部地區年漲約○．七一％，東部地區年漲約○．六六％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，房價持續攀升下，租金因房價成本而跟著走揚，尤其是去年經濟成長動能強勁，今年預期也相對樂觀，中、南部過去租金收益率水準高，這波房價上揚且新房子供給增加下，也可能帶動當地租金水準跟著走揚，但條件多為一般或供給過剩的房型，租金應該沒有太多上漲空間。

裝潢市場 工料雙漲
另居住類物價指數中的住宅維修費去年十二月指數為一一○．一七，年增幅約六％，該指數同步創歷史新高，各細項中又以門窗設備漲幅最驚人，年增幅約二十一％；曾敬德指出，去年裝潢市場呈現「工料雙漲」，整體漲幅一至兩成，不僅價格上揚，「缺工缺料」問題更是遍及各地，目前觀察這波漲勢似乎將持續延燒。

金管會昨（18）日表示，在金檢時發現，有20名投資客透過理財課程，組成「零元炒房團」向銀行融資買房，貸後資金由同一個代書代理提領大量現金繳房貸，涉案銀行共有兩家，一家較為嚴重，不排除開罰。

2020年市場出現「江媽媽」理財講座，以低頭款並可跟建商無息借貸為號召，誘導民眾跟銀行融資買房，引起金管會注意並介入金檢。金管會發現，由江媽媽領軍共20多名投資客透過勾結建商、代書、房仲組成「零元炒房團」並大鑽銀行進件、徵授信漏洞炒房，已有一家銀行被檢查局出示「查核意見」，恐遭銀行局開罰。

據透露，該家銀行是中型民營銀行，以土建融業務為主，從2020年就有承做「江媽炒房團」的房貸案，總貸款約近3億元，主要貸款坐落地都是在雙北地區，至今繳息仍正常。

「這江媽炒房團的手法，就是甚麼都是假的、只有房子是真的」，檢查局官員說，包括房屋買賣契約、所得資料等都是假的，也利用人頭帳戶。

據了解，由江媽跟建商勾結，用不實買賣契約拉抬銷售建案，再安排代銷、投資客介入並引進人頭戶向建商買房、再拉抬房價，隨後部分借戶用房子抵押再跟銀行增貸，貸後資金由同一個代書代理領現金匯款到建商替借戶繳購屋款。

之後借戶房貸利息更由第三人透過網銀轉帳、存入不同借戶帳戶供繳納本息，顯示這些借戶都是人頭戶。

檢查局副局長張子敏昨日表示，一開始是發現某一代書提領現金異常，認為銀行防制洗錢沒做好，抽絲剝繭後，發現這名代書竟是幫客戶匯款到建商繳交購屋款，整案才爆發。

張子敏說，投資客利用理財課程誘導民眾組成共20人炒房團，並以其中一人住所為「房仲對保中心」，讓銀行員上門受理客戶申貸並對保，且有同一天多人申貸的情況。

檢查局發現，炒房團有四大手法，一是以不實買賣契約拉抬建案行情，二是隱藏身分及虛偽所得收入，三是共同籌資及利用人頭戶買房，四是增資周轉金作為購屋資金使用。

該官員說，就金檢來看，這家中型民營銀行從進件到徵審都有缺失，如進件來源通路屬房仲業者，沒有建立考核機制，且不動產買賣價偏離市場卻沒有納入警示指標加強查核。

至於徵審及增貸用途缺失，包括借戶所得來自建商、或報稅清單沒有所得來源，銀行也沒有加強審查身分和財力資料，甚至對房貸戶再給增貸理財貸款，變相增加核貸成數。

檢查局2021年金檢十家銀行不動產授信時，發現有銀行根本沒有跟建商徵提興建動工計畫、或是讓建商「無限展期」，展期期間還免加利率，讓建商長達15年都沒動工，銀行儼然成為建商囤地幫兇。

為督促銀行業者強化不動產授信風控，金管會昨（18）日邀集各銀行、票券和信合社總經理開會，會中除提示各業者不動產缺失外，也提醒央行已規定銀行承做土建融，須要求建商18個月就得動工。

檢查局副局長張子敏說，銀行不動產授信是否有落實法遵及建立風控機制，已納入金管會2022年專案金檢重點，只要銀行舊貸到期、新核貸的土建融案就得適用央行新制。

他說，過去金檢發現，銀行承做土建融或是工業區土融都有多次展延而未動工興建的情況，「這是用興建名義拖延」對健全房市不利。

金檢發現，銀行多次允許建商展延、及變更授信條件也沒有依內規調升貸款利率，有銀行展延高達七次，也有銀行放款後15年沒動工，甚至有內規明定授信期間是五年，但貸款期間竟超過十年。檢查也發現，有銀行對建商過度融資，以同業競爭或貢獻度等理由，額外增加貸款，導致貸款成數超限，甚至代償他行案件也較前貸款行大幅增加貸款金額。

不動產15大產業公會全聯會昨（18）日攜手發布房市政策五大建言，業者表示，政府、央行頻出拳打炒房，但政策方向錯誤，應「謹慎為之，避免破壞市場機制」，政府打炒房可能讓今年房市量縮，但價漲格局則不變。

中華民國不動產聯盟總會昨日攜手不動產相關的15大產業公會全聯會，發布業界對政府房市政策的五大建言與產業展望。

房地產業界昨日指出，土地與營造成本不斷上升，但剛性買盤出籠，造成房價形成上升螺旋，沉重的貸款讓消費者受苦，政府打炒房政策矯枉過正，最後導致政策無效而產業、消費者雙輸局面。

業界對此提出五大建議，希望政府傾聽，作為施政參考。

首先，適度鬆綁房地合一稅法。房地合一稅閉鎖期長達五年，超重移轉稅阻止房屋進入市場交易，而剛性買盤強烈下供給減少房價仍易漲難跌。

第二，拉長土建融開工時限。「選擇性信用管制」對開發商購地貸款限制為五成，其中一成需開工後方能動撥，等於開發商在購地階段必須籌措六成現金購地，中小型開發商將退出，產業將失衡。土地融資限期18月內需動工開發實在太短，應該拉長。

第三，增加公益住宅公益出租與增加出租宅供給量。建議政府增加補貼住宅公益出租，增加出租住宅供給，也能減輕年輕人的負擔。

第四，囤房稅應有更多配套措施。政府希望藉由囤房稅增加多屋者持有成本，但稅負成本容易轉嫁，不但無法達到政策效果，反而形成強烈副作用，使租屋族群面臨更大生活壓力，建議暫緩實施囤房稅。

第五，暫緩實施「限制預售屋換約轉售」。預售屋以時間換空間，每個預售案期間長達三到四年，期間有換約交易屬合理行為，限制並不合理。

電視影集《華燈初上》喚起不少人對條通商圈的興趣和好奇心，台灣房屋觀察，2021年下半年台北市林森北路九條通範圍內共有十筆店面交易，總價最高為6,500萬元，最低2,160萬元，以店面產品來說，入門門檻並不高，而平均每坪單價約97萬元左右。

觀察這十筆店面交易，有五筆仍掛有日式酒店招牌，有一間音響公司持續經營中，有一間店面正由居酒屋接手裝修中。

其中有一店面今年以3,466萬元轉手，看似單價不到40萬元，不過主因店面包含地下室，因此單價較低。對照前屋主2015年入手價5,200萬元，等於賠售1,734萬元，新買家為一家投資公司，低價卡位條通商圈。

台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯分析，條通店面在疫情前的平均月租金單坪約2,500至3,000元，受疫情衝擊，條通空租店面變多，租金降約一、二成，單坪租金為2,000至2,500元，由於主要客群的日本客尚未回籠，經營狀況未能像其他餐飲業般快速復甦，因此租金沒有明顯提振，不過，若有自用需求的店面買家，此時確實擁有較大的議價空間。

蕭佑寯以25坪大店面為例，月租金價格約7萬元、每坪單價近100萬元的入手行情來算，粗估年租金毛投報率達3.5%，算是低門檻的不動產投資。

條通商圈主要範圍為中山北路以東，新生北路以西，南京東路以南，市民大道以北，中間共有九條東西向的平行巷道，稱之為九條通，因日治時代為高級住宅區，具有濃厚的東洋風情，所以現今仍有不少日式酒吧，形成一個頗具異國風味的特色商圈。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，條通商圈歷來單價最高的店面，為林森北路上的一筆6坪店面，2013年交易總價1,980萬元，單價332.8萬元。因疫情餐飲、娛樂業受影響，不少帶酒牌的店面頂讓或待租中。

張旭嵐分析，中山區套房產品多，有不少上班族租客，因此除觀光客外，也有在地居民生活需求，且條通商圈的日式風格和商圈特色獨樹一格，加上店面以小坪數物件為主，不管是租或售，總價門檻較低，頗適合小規模店家經營，像是日式居酒屋、日本料理，或是蛋糕甜品店，配合外送外帶服務，仍有機會在小成本創業之餘維持一定生意。

房市、文化產業有「逐人口而拓點」趨勢，根據統計，專家指出，最具發展潛力行政區可依人口成長率統計，目前分別是林口、竹北、淡水、仁武、橋頭、五股、善化、北屯、八德、龜山等十大行政區，除建商持續推案，文化、娛樂相關產業也瞄準商機紛紛陸續規劃進駐。

吉家網董事長李同榮分析，蛋殼補漲總有滿足點，蛋白區翻身要看人口成長率才有續航力；蛋黃區雖漲幅較小，但相對在未來房市反轉向下時，抗跌性相對就較高。

因此購屋者可鎖定類似十大潛力區發展特性之標的，也就是具有交通建設、產業發展、人口紅利等三大優勢的蛋白區。

近年來竹北人口快速成長，產業持續擴廠，高收入、高生育率的特性，不僅帶來自住與換屋需求，休閒娛樂產業也紛紛進駐新竹，如誠品生活落腳遠東百貨竹北店，蔦屋書店與在地建商合作，進軍社區型書店。

瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示，蔦屋進軍社區型書店不意外，一來可以適應整個社區銷售特性，二來跟其他社區產品有區隔，對買盤具有一定的吸引力及獨特性，還能幫建案與塑造品牌。

加上住宅對生活品質要求高，隱私、噪音、油煙都是考量，一般的餐飲業難打進社區，複合式經營的蔦屋書店擁有餐飲、書籍、美學優勢，能夠提升居住氛圍，因此蔦屋與建商合作是相當聰明的做法。

台南受台積電帶動，南科善化LM特區房價一路飆漲，近一年平均房價更已飆漲至每坪21.1萬元，漲幅破2成，讓很多在地人心動卻不敢行動，事實上市區重劃區反而價格實惠。根據台灣房屋集團統計，原台南市的九大重劃區中，近一年房價表現全都上揚！最南邊的蛋殼區「舉喜重劃區」，更以18.3%漲幅拿下冠軍，大幅完勝蛋黃區，「水交社重劃區」也以14%漲幅居次，2021年平均單價更衝破2字頭，單價表現也略勝東區「南台南站」及「虎尾寮」兩大重劃區；位於精華地段的中西區「星鑽特區」漲幅11.6%位居第三，其餘重劃區近一年房價也都有2~8%左右漲幅。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，這些重劃區都是位於精華市區，或與市心為鄰的新闢重劃區，雖然部分重劃區的生活機能尚待發展，但能在精華地段中，擁有更具開發規模的可建築用地，還可共享鄰近市區便利的機能性，又能享受經重劃開發的完整新穎街廓，因此市場性突出，加上新建案進駐更拉抬房價，因此整體漲幅表現都不錯。

位於南區的兩大重劃區漲幅都超過一成，台灣房屋萬年加盟店店東徐碩廷認為，南區位於原台南市區的最外環，早年長期沒有公共建設利多挹注，因此早期房市表現並不熱絡，而後經市地重劃的水交社重劃區發展，以及近年由華友聯集團自辦的舉喜重劃區帶動，讓南區房市不斷湧入活水，價量齊揚、加上南區的房價基期低，讓漲幅表現更明顯。

徐碩廷說，水交社重劃區，是南區發展最為成熟的購屋熱區，雖然該重劃區總面積不過6萬餘坪，可謂台南最小的重劃區，但小而巧、小而美，因鄰近市區精華地段，距離新光三越台南新天地僅需5分鐘車程，生活機能性佳，且水交社周邊有家齊高中、台南高商、大成國中、志開國小等學府，學區完整，文教氣息濃厚，房價又比市中心親民，因此深受不少首購族青睞，雖然重劃區附近有墓地等嫌惡設施，但對較無忌諱的客群來說，優勢地段仍有一定吸引力。

漲幅最高的舉喜重劃區，則是南區新興的發展亮點，因鄰近86快速道路，可串連台南各地，從86銜接至國一通往南科約30分鐘車程，西側並有台17線可往北聯通台南市中心，交通機能性佳，生活機能也愈來愈成熟，除了在地換屋客群，亦吸納不少南科工程師、安平工業區就業客群成為新住民，區內由華友聯推出的新大樓建案，最高成交價已有2字頭實力，透天產品亦為主力，5年內新透天約1500萬可入手。

然而部份蛋黃重劃區表現不如蛋殼區，李家妮分析，這其實是各重劃區「開發時序」、「推案型態不同」所致。以東區的南台南站重劃區來看，區段目前仍屬於開發初期，所以推案幾乎都是預售屋，現階段唯一的成屋，性質也較特殊，是政府與建商合作的南鐵照顧宅，由於照顧宅先前提供南鐵拆遷戶以1字頭成本價購屋，因此目前區內的整體均價偏低。

而虎尾寮重劃區的開發時間較早，因採低密度開發，區內多以透天別墅為主，雖近年有指標大樓建案進駐，歷史最高單價衝上28萬元，但因周邊仍以20年以上的中古物件居多，因此拉低區域均價，漲幅波動亦不大；不過東區輸人不輸陣，備受矚目的平實重劃區，目前雖然尚無成屋，但一、二期公辦都更皆已招商完成，區內唯一預售案「和宜世界巨星」單價創新高，已朝坐四望五邁進，未來包括國泰、國城、府都、達麗等大咖建商都將陸續進駐開發，帶動房市發展樂觀可期。

房市熱，外溢效應大，熱門區域有擴散外圍情況，近年走夯的竹科概念區塊亦見此勢，在關埔重劃區跟竹北縣治特區的外圍，如傳統城區風貌的竹北車站周邊，以及頭前溪附近，走田野風光的千甲重劃區，實價揭露都出現轉手獲利達400來萬空間，受到熱區帶動不言可喻。

觀察實價登錄的歷次移轉明細，竹北車站區塊，擁綠地溪景的「全民時代」，以及千甲重劃區的「金鋐微美」、「昌益文清」去年買賣均有超過400萬元獲利，至多可來到447萬元。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，主因不脫入手價格偏低，幾乎都是以總價低於千萬元購置，即便破千萬元門檻，在目前市況來看都算親民，且像是竹北車站附近的租屋可來到單坪近千元，縱使轉手後價碼較高，換算投報率粗估也有4-5%，賺得價差不顯意外。

陳炳辰分析，竹科概念區房市價量外溢鄰近地帶，加上比價效益，較低的房價亦具備漲幅獲利空間，都是有利可圖因素，以竹北車站生活圈來說，區域發展早，已擁地方型商圈，輔以台元科技園區的就業人口定居房市利多，亦鄰近新興發展的縣治特區二三期，加上區域新案供給量少，不難推升新案價碼，對比竹科概念熱區，預售高價來到單坪5、6字頭，4字頭已屬尋常價碼，總價不乏在2000萬元上下，均顯示外圍新案更好的性價比。

陳炳辰認為，竹科概念房市區域房價上趨高，鄰近外圍地帶反而更有發揮餘地，訴諸鬧中取靜，又不乏宜居機能，兼之轉手都賺的佳績，自住、投資兩相宜，竹科熱區擴散地帶值得一定關注。

中梁控股（02772.HK，簡稱“中梁”）組織架構再調整。

1月17日，中梁架構調整方案流出，控股集團總部相關職能與地產集團總部整合，控股總部部分員工轉崗地產集團。沒有明確落實崗位的員工將被裁撤。

1月17日下午，21世紀經濟報導記者獨家獲悉，中梁此次裁員人數在200人出頭，此外，“財務共用”、“資訊化”、“審計”三大業務板塊超過100人轉崗地產集團。裁員將按照法律規定的“N+1”（含績效工資）進行支付，1月員工福利費用結算至1月，包括休假與報銷。截至記者發稿時止，部分中梁控股集團總部員工還在休假階段，部分員工已陸續回公司辦理離職補償手續。

一石激起千層浪。實際上，在中梁之前，長三角區域早已有房企開啟裁員減薪動作，比如新力、陽光城(3.080, -0.03, -0.96%)等。包括大發、寶龍、新城等等多家並沒有“暴雷”的房企，也進行過一輪組織架構調整與人員裁撤。

中梁管理層回應21世紀經濟報導記者稱，具體裁員人數是動態的，目前還沒有到200人規模，且控股組織不是上市公司體系，僅是（老闆）研究新業務的平臺，目前上市公司體系相對穩健。

斷臂自救

有中梁員工將這次組織架構調整稱之為“一夜回到上市前”。中梁控股集團平臺公司成立於2019年，當年上市之後，董事長楊劍開始試水創新業務，招攬精英人士開拓基建聯盟、並購聯盟等等創新業務。知情人士對21世紀經濟報導記者透露，楊劍在創新業務上投入了巨額資金。

高峰時期，中梁控股集團平臺公司員工有600多人，經過2021年下半年的調整裁撤之後，此次大裁員之前只剩300多人。

當然，楊劍投入到孵化創新業務裡的資金，來自于中梁地產紅利週期內賺的錢，如今地產行情下行，中梁佈局的一些三四線城市成交出現斷崖式下滑，主營業務的“輸血”功能自然大幅減弱。楊劍不得不“斷臂求生”。

根據中梁前不久披露的12月未經審核運營資料顯示，中梁在2021年1-12月合約銷售金額（全口徑）1718億元，同比略有增長，但12月單月銷售額同比是下滑的。

相比其他同行因為某個突發事件而產生股債雙殺等一系列反應，中梁目前為止還沒有發生公開市場的違約事件。反觀該公司內部最近半年所做的調整，是在“歸攏”地產集團業務。比如，此前從地產集團裂變出來、與地產集團平級的京津冀集團、粵港澳集團、長三角集團等板塊業務，最近又合併回地產集團了。

1月17日午市休盤期間，中梁公告，集團已由其於中國的境內銀行帳戶匯出所有必需的資金至其境外銀行帳戶，用於2022年1月票據到期時(即2022年1月31日)償還餘下的本金金額及應計利息。截至記者發稿時止，中梁股價3.73港元，跌1.32%，市值133.6億港元。

中梁於2021年12月29日公佈，累計本金總額達6881萬美元(占初始發行本金額約27.52%)的2022年1月票據已被登出。截至中梁此次公告前，2022年1月票據的未償還本金額為1.81億美元。

據披露，中梁於2022年1月11日至2022年1月14日，進一步購回2022年1月票據累計本金總額達3169.3萬美元，占2022年1月票據初始發行本金總額的約12.68%。

截至2022年1月14日，中梁已購回(但未註銷)累計本金總額5189.3萬美元，占目前未償還2022年1月票據約28.64%；及本集團已購回累計本金總額1.21億美元，占2022年1月票據初始發行本金總額約48.28%。

業內人士表示，中梁此時公告披露贖回即將到期美元債，可以是對外公開確認不會有債務展期或違約動作，一方面為了表明公司現金流尚可控；另一方面，結合該公司當天傳出裁員的消息，釋放資金正向資訊有助於公司下一步的發展。

實際上，中梁控股集團平臺的創新業務，內部一直將之看作是創始人楊劍在地產之外的試驗田，由於組織板塊較多，幾年間，平臺人來人往，內部組織架構調整更是常態，本就沒有太多業務積累與業績成效。因此在公司面臨行業普遍存在的流動性問題之時，忍痛斷臂自救，也是可以預見的結果。

時近年關，多家房企年終裁員減薪。一名業內人士進一步指出，房企調整業務結構，裁員減薪已是多發事件。隨著行業震盪加深，洗牌逐漸進入深水區。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認指出，爆雷或裁員，都是企業經營壓力增大或經營業績惡化的一種體現。裁員也基本上符合行業預期。從2021年房企的經營情況看，投資業務萎縮、企業降低成本需求大。相比一些房企採取“人員結構優化”等說法，現在更多房企傾向於公開化了；當然也要注意，企業裁員過量，也容易引起司法爭議與監管方面的管控。

在中梁內部人士看來，這僅僅是楊劍放棄創新業務，回歸地產主營業務的表現。行業整體遭遇下行行情，房企不得不做出調整。

阿米巴模式利與弊

再有情懷的老闆，也跨不過成本管控這道坎。楊劍的阿米巴模式，在中梁遭遇此次行業巨變中，將演變出怎樣的結果？

在2019年7月赴港上市之前，中梁的阿米巴模式已聞名業內，但旁觀者未必清，只有局中人，才知道個中奧妙。

“與其他房地產基金不一樣的地方在於，中梁阿米巴模式是投資人做股東，而非債主。”一名中梁阿米巴投資人對21世紀經濟報導記者獨家分享，其于2019年作為投資人參與過中梁兩期基金投資，成為了中梁項目的小股東。

概括來說，中梁阿米巴模式就是高淨值投資人通過中梁表外的一家房地產基金通道投資中梁地產項目，投資人變成股權投資之後，與項目深度捆綁。中梁設置了一套小股東“優先”機制，專案由客戶強監管，“外面世界不管發生什麼，項目的錢不能隨便拿走”。

如此以來，中梁小股東們在項目盈利的時候收穫超額分紅；作為優先順序股權持有人，中梁地產項目出現虧損的時候，先虧損中梁投資的部分權益，且由於中梁不是大股東，在項目有利潤時，小股東依然會獲得一定利潤分紅。市場不好的時候，“劣後”的中梁如果要把項目拿走，得先給付小股東的本金。

“中梁財富做的是小圈子的房地產基金。”前述投資人透露，中梁起步於溫州，最初由楊劍的親戚成立了一個地產基金，初始的投資人圈子是一群溫州的小老闆。“當年中梁拿的專案都很好，收益率很高，楊劍也捨得與投資人分享高利潤，基金募集規模也越來越大”。

前幾年，對於楊劍治下的中梁阿米巴模式能圈住那麼多小股東，業內充滿了好奇，能看懂的高淨值客戶也不多。中梁可以說是房地產紅利週期內房地產基金投資樣本的孤例。市場中能與之媲美的僅有旭輝旗下的一檔基金。

這兩年房地產市場行情不好，中梁阿米巴投資人的利潤分紅在減少。確切地說，這兩年項目去化放緩，中梁部分進入回收本金階段的小股東們在2021年已經不能如期拿到本金了。“但這些小股東是不會去鬧的，這就是優先股和債券的區別。”

在房地產紅利週期內賺到錢後，楊劍開始醉心於公司組織架構調整。與其他房企創始人各自擁有運動、閱讀等等興趣愛好一樣，楊劍偏愛看管理類書籍，並在公司內部搭建各種組織架構，其身邊的高管也實行“輪崗”制度，過一段時間就要被調到其身邊專門組織學習，業內稱之為“務虛”。曾幾何時，中梁內部高管也跟風楊劍研讀企業管理類書籍。

在市場上行週期，阿米巴模式成為楊劍積累原始資本的一張王牌。但這樣的組織架構設置，一度令中梁在產品管控方面專注度有所不逮。一名中梁業主曾經對21世紀經濟報導記者透露，其於2018年購買的一個中梁專案，規劃上有一片草坪，收房的時候變成了綠色的鋪磚地面；另一名買家也曾投訴，其購買的房子所在樓棟外牆裂縫成蜘蛛網狀，後來施工方採用碳纖維維修之後，視覺效果變得更差了。

中梁上市兩年，楊劍的創新業務還沒來得及孵化成功，就遭遇了2020年的疫情打擊與2021年“三道紅線四檔兩觀察”以及房企三張監測報表的政策調控。在一些三四線城市，比如江蘇滁州，過往一天一個項目能銷售十幾套，漸漸變成一個月十幾套，如今有的項目半個月甚至一個月才賣掉一套。

阿米巴模式遭遇市場行情下行，擅長組織架構調整的楊劍也只能從組織結構下手，先把成本管控做好，再夯實地產主營業務。

中梁相關負責人回應說：公司這次主動精簡冗余人員，是去年下半年系列主動調整中的一環。“裁員”是順應行業大勢，也和行業其他企業一樣，“這個動作完成後，這一輪調整也告一段落”。

開發投資卻低迷，未來市場怎麼走？

17日，國家統計局發佈了房地產開發投資、銷售、房企到位資金等多項指標。

從資料分析看，2021年，商品房銷售額首次達到18萬億，創歷史新高；全年房地產開發投資增速為4.4%，近三年首次出現新建商品住宅銷售面積大於住宅新開工面積，開發投資仍在築底過程中；房企到位資金增速持續下滑，全年累計同比增長4.2%，房企資金狀況持續惡化。

業內人士認為，2022年，房地產市場交易規模將高位回落，市場處於下行週期。新開工規模、土地購置或將進一步拖累投資額，未來隨著政策糾偏以及信貸環境改善等影響的傳導，房企到位資金增速或將止跌趨穩。

商品房銷售額超18萬億，創歷史新高

國家統計局的資料顯示，2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。商品房銷售額181930億元，同比增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。

中原地產首席分析師張大偉認為，從資料看，2021年，商品房銷售面積17.94億平方米，銷售額高達18.19萬億元，創造中國房地產歷史紀錄。

不過，張大偉同時指出，拆分單月資料可以看到，去年12月銷售面積2.1億平方米，是最近多年來的同期最低值，同比下調15.6%；銷售額2萬億元，同比下調17.8%，已經持續6個月單月同比下調，本輪樓市可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次，代表了市場拐點全面出現了。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也指出，去年12月商品房銷售面積和銷售額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業情緒仍不高。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，2021年以來，商品房銷售增速連續下行，主要原因在於，2021年下半年翹尾行情明顯，基數比較高，下半年單月同比連續6個月下降，12月單月負增長15.6%；另一方面，2021年10月份以後，部分房企債務風險爆發，導致市場預期明顯悲觀。

“從全國房地產市場資料看，2021年全年商品房銷售額18萬億很可能是最近幾年的最高點，未來房地產市場大概率在16-17萬億這個級別之間微調。”張大偉說。

陳文靜也預計，2022年房地產市場交易規模將高位回落，市場處於下行週期。當前市場觀望情緒短期或延續，疊加高基數效應，上半年全國商品房銷售規模同比降幅或繼續探底。

開發投資仍在築底

國家統計局的資料顯示，2021年，全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。房屋新開工面積198895萬平方米，同比下降11.4%。房地產開發企業土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，2021年全年房地產開發投資增速為4.4%，這一方面是受2020年高基數影響，另一方面與2021年房企融資環境收緊有一定關聯。

“值得注意的是，近三年首次出現新建商品住宅銷售面積大於住宅新開工面積，開發投資仍在築底過程中。”潘浩說，從土地市場來看，根據貝殼研究院統計，2021年全國各城市住宅用地成交規劃建築面積為16.67萬億平米，同比下滑27.8%，土地市場收縮明顯，或將對2022年的上半年開發投資起到一定的抑制作用。

陳文靜也指出，2021年，全國房屋新開工面積同比降幅超11%，絕對規模降至2018年以來最低水準，12月同比降幅超30%，受資金端壓力、交易市場較為低迷等因素影響，企業開工積極性明顯減弱。2021年，房地產開發投資額小幅增長，但12月投資額明顯降低，絕對規模降至2020年3月以來最低水準，同比降幅超10%，企業投資意願明顯降低，新開工、土地購置均為拖累項。

展望2022年，陳文靜認為，房屋新開工面積難有明顯改觀，全年或延續回落態勢，究其原因，一方面，2021年全國土地縮量明顯，將拖累新開工規模；另一方面，2022年企業資金壓力不減，穩現金流成為重中之重，全年市場銷售規模回落下，企業開工亦受限。開發投資方面，新開工規模、土地購置或將進一步拖累投資額，但在“兩維護”要求下，各地保交付力度將有所強化，預計行業竣工週期延續，高規模的在建工程仍對投資額帶來一定支撐，疊加保障性住房建設加速，全年房地產開發投資額仍有望保持小幅增長，但上半年投資額調整壓力較大，同比下降的可能性較高。

房企資金持續惡化

國家統計局的資料顯示，2021年，房地產開發企業到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金65428億元，同比增長3.2%；定金及預收款73946億元，同比增長11.1%；個人按揭貸款32388億元，同比增長8.0%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，2021年全年，全國房地產開發企業到位資金同比增速為4.2%，資金面總體上呈現持續惡化的態勢，和市場感受類似。或者說雖然四季度房地產金融政策略有寬鬆，但反映到房企身上還是有時間滯後的。當然一些信號是值得關注的，類似銀行貸款指標看，單月資料顯示，去年11-12月份已經在改善，所以資金改善在起步，2022年會有進一步改善的空間。

潘浩也認為，年內房企到位資金增速持續下滑，2021年全年房企到位資金累計同比增長4.2%，房企資金狀況持續惡化，但2021年四季度以來，受“合理的資金需求應得到滿足”以及多地政策適度調整等因素影響，2021年11月個人按揭貸款同比增速為年內首次回檔，這或為購房預期平穩恢復的信號，未來隨著政策糾偏以及信貸環境改善等影響的傳導，到位資金增速或將止跌趨穩。

還未入市的北京“最貴限競房”近日改變了房屋屬性，被改成了政府持有產權份額的商品住房。

1月13日，北京市住建委官網宣佈，將海澱區學院裡、東城區永佑嘉園調整為“政府持有產權份額的商品住房專案”，經過此番調整，符合條件的購房人將大大減少。

你可能對這兩個名字不熟悉，因為它們更廣為人知的名字是天恆•學院裡和永定府，一個位於海澱區四道口，一個位於東城區南二環，臨近天壇。而永定府此番調整，與隔壁另一個高端新盤天壇府可謂“狹路相逢”。

“最貴限競房”

事要從2017年講起。

2017年10月11日，天恆以16.5億元、自持率36%，拿下海澱區四道口地塊，溢價率33.5%，地塊建築面積31272平方米，規定建成後商品住房銷售均價不超過8.5萬元/平方米，且較高銷售單價不超過8.96萬元/平方米，天恆以此打造了天恆•學院裡。

更早的2017年8月1日，華潤+招商+碧桂園聯合體以38.4億元拍下了東城區永外大街0503-602北、606東、606西地塊，總用地面積為42457.553平方米，建設用地面積29269.636平方米，規劃建築面積73598平方米。

值得留意的是，聯合體拿地後還需繳納土地開發建設補償費33.9億元，加上38.4億元，這宗地已經達到了72.3億元。

除50%商業部分需自持經營20年外，開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。由於競買企業均未到場，該宗地由此前網路報出最高競買價格的一方競得，溢價率僅0.52%。

根據競買條件，該宗地商品住房銷售均價不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米，居住建築規模需執行“90/70”政策。因售價高昂、位置黃金，永定府也被稱為北京“最貴限競房”。

到底貴還是不貴？

從地塊成交開始，人們對這兩個專案便維持著極高的關注度。一方面是因為其接近10萬元的高昂單價，另一方面則是這兩個項目相比周邊相對“低價”。

記者在仲介平臺中搜索了“四道口”，排名前三的房源單價都超過了10萬元，其中還有1998年建成的，房齡已經超過20年。而另一個以天壇為賣點的高端專案天壇府，在售均價已達12.2萬元/平方米，相比於永定府最高9.35萬元/平方米的限價，簡直“買到就是賺到”。

這兩個專案拿地，如今已經來到了第五年，仍舊沒有開盤，簡直吊足了購房者的胃口，更引發了種種猜想。

比如2021年6月，有市民表示：“天恆地產開發的學院裡專案於2017年拿地，至今4年過去了，樓體已經接近封頂，卻遲遲不開賣。廣大市民期盼專案能早日開賣，滿足居民住房需求。開發商捂盤惜售，市民嚴重懷疑開發商存在內部銷售的行為。”

對此，海澱區方面回復：“截至目前，四道口天恆學院裡專案還未到區房管局申報銷售手續（預售或現售），銷售手續的辦理依企業申請啟動，待開發企業來區房管局申報銷售材料後，區房管局將嚴格把關，依法辦理。關於市民提及的商品房已內部預訂的問題，區房管局高度重視，經與開發企業北京恆海天誠房地產有限公司溝通，並無此情況。”

永定府情況類似。2021年11月，有市民在領導留言板中說：“近日永定府限競房項目已獲得預售證，該項目市民關注度極高。希望政府部門合理設置購買規則，優先保障東城區無房居民搖號購買。”

東城區回復：“經瞭解，永定府項目正在辦理商品房預售許可審批工作，目前還沒有具體的銷售方案。”

甚至有人直接建議：“建議依據政策將該限競房改為共有產權房。”

根據京建法〔2018〕9號《關於加強限房價專案銷售管理的通知》，根據規定售價與評估價的比值，如果不高於85%，“由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額”。

事實上，從去年下半年起，關於這兩個專案調整的消息便一直在坊間流傳，但遲遲未見官宣。

哪些人可以買？

北京市住建委表示，此番轉化是為落實“房住不炒”定位，確保本市房地產市場平穩有序。

值得注意的是，調整之後，“具備本市共有產權購房資格的家庭優先購買，具備本市購房資格的無房居民家庭次優先購買。如有剩餘，符合本市限購條件的家庭可遞補購買。”

根據北京市住建委官網的解釋，共有產權購房資格是“符合本市住房限購條件的無房居民家庭”，同時符合北京限購政策，以及“申請家庭成員名下均無住房，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女；單身家庭申請購買的，應當年滿30周歲。”

如此規定，顯然可以篩除一大批借機炒房者。

規定還有重要的一條，“各區還會在專案公告中規定符合本區的相關要求”。

記者對照了東城區另一個共有產權房專案北汽•潮白水悅的申購條件，必須是“東城區戶籍無房家庭”或“在東城區工作的京籍無房家庭”或“在東城區工作的非本市戶籍無房家庭”或“其他在東城區工作的非本市戶籍無房家庭”，總之繞不開東城區。

因而，這兩個專案大概率會以海澱區和東城區家庭優先，對購房資格卡得更緊了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示：“此次北京政策的出發點，實際上是希望對個別熱點樓盤降溫。共有產權住房的屬性變更，有助於促進購房者更加理性看待此類住房。另外此類住房的搖號措施，也促使購房政策更加公平。唯一和過去一些共有產權住房有區別的，是此類住房後續轉讓的約束相對少。雖然也有5年限售期，但後續若轉讓，則可以轉讓給共有產權房輪候者或者其他符合北京商品房購房資格的群體，這也是共有產權住房的一種特殊形式。北京此類政策，說明當前共有產權住房改革會繼續推進，同時也會進一步增加共有產權住房的供應。”

IGG(00799)公布,向中國建築股份(滬:601668)授出總額約4.22億元人民幣(約5.15億港元)的建築合約.

該集團指,合約在福州市晉安區的土地上建造辦公樓及機電安裝工程,料施工期745天.該集團指,從長遠來看,辦公樓的建造將能夠滿足未來運營以及業務發展需要,符合本整體發展戰略.鑒於自有資金充足,中標通知書擬進行的建築工程應付的合約金額將以自有資金撥付.

路勁基建(01098)公布,斥約5.42億元(人民幣．下同)向美的置業(03990)收購宏澤房地產45%股權及股東貸款,令持股升至95%,成為其間接附屬公司.

該集團指,宏澤房地產持有常州市武進區牛塘鎮一幅面積約6萬平方米地皮,於去年9月以11.27億元投得,而宏澤房地產過去兩個年度均虧損,於去年底資產淨值約6.49億元.該集團指,收購可擁全面控制權.

旭日企業(00393)公布,預期按攤銷成本列帳的債務投資將於截至去年12月31日止年度錄得重大減值,如果最終確定後,該金額可與2020年度純利約9001.8萬元相比.該集團指,有關減值損失是一個非現金項目,及不會即時影響現金流.因此,董事局預計若其考慮及建議派發去年度的股息時,有關減值損失不會對每股股息金額產生負面影響.

該集團指,有關減值根據目近期有關內地房地產開發商的信貸事件中對其持有的重大投資包括廣州富力地產(02777)附屬公司發行的債務工具的評估.該集團指,其他業務即室內設計及裝修工程,以及休閒服之出口及零售在去年度表現維持穩定.

該集團預期於3月底前公布業績.

卡撒天嬌(02223)公布,有關與惠州東江就卡撒天嬌工業園第二期建造事項,建造事項於去年12月中旬已大致完成,並且正安排相關政府部門進行檢查.但惠州東江通知需要更多時間準備就新生產大樓設計改動相關施工及消防圖紙,以符合消防檢查的要求,建造事項將會延遲完成,加上今年農曆新年的約一個月假期,雙方達成協議,建造事項將延至不遲於4月30日完成.

該集團指,惠州東江通知經調整代價將會向上調整約329萬元人民幣(約404萬港元),令經調整新總代價為約5187萬元人民幣(約6365萬港元),並獲其接納,有關向上調整將由內部資源及認為適當的任何其他方式撥付.

朗詩綠色地產(00106)非全資附屬 Landsea Homes 訂立協議,收購美國公司 Hanover Family Builders 全部股權,其業務主要從事土地收購及開發、建設及美國佛羅里達州中部及奧蘭多市場的單戶住宅銷售.收購基礎代價為現金1.792億美元,相當於市盈率約10.9倍.

朗詩綠色地產解釋,收購事項讓公司得以將其品牌戰略性擴展至佛羅里達州中部及奧蘭多市場,並提升其在美國高性價比住宅市場的佔有率.

賣方為 SAM Building Partners 及 Edge Creek Ventures.

國銀租賃(01606)公布,以約10.02億元(人民幣．下同)出售融資租賃資產予北銀金融租賃,料收益淨額約217萬元.

該集團指,轉讓包括融資租賃合同的租賃物所有權、應收租賃款債權及所有擔保權益.租賃物為位於浙江省的交通樞紐運營設備等固定資產,轉讓資產帳面淨值共計約10億元.承租人不單獨核算轉讓資產的稅前及稅後利潤.該集團指,資產轉讓協議乃於一般及日常業務過程中訂立,有益於盤活存量資產,加速資產流轉,貢獻轉讓收益,而收取的轉讓對價將為業務經營和資產負債結構調整提供財務支持,所得款項淨額將用於補充營運資金或償還銀行債務.

森美控股(00756)公布,以3880萬元人民幣出售泉州物業予獨立第三方,估計出售事項收益將為約2900萬元人民幣.

該集團指,出售的物業位於泉州台商投資區洛陽鎮下曾村下曾184號,可售區域按登記平面圖測量約1.62萬平方米,而出售將投資變現及改善流動資金狀況,由於已有其他廠房填補產能,出售將不會對經營業務產生重大影響,並擬將出售所得款項淨額用於償還銀行貸款及作為一般營運資金.

近期樓市回調，不少買家趁勢掃平貨，鑽石山星河明居卻出現以低市價半成撈貨的換樓客，最終因資金調動問題而選擇撻訂，不但令尋寶夢碎，更損失訂金連代理佣金共50萬元。而該業主將單位重新放售，叫價仍較其購入價低10萬元或0.9%。

據代理稱，上述星河明居D座低層5室撻訂戶，實用面積593方呎，3房間隔，最初叫價1150萬元，本月初獲換樓客以1000萬元承接，呎價16863元，造價平市價5%外，相比原業主2018年買入價1070萬元購入，也低70萬元或6.5%。

據了解，上述交易剛已終止，主因「買家屋企有事，資金調動出現問題」被迫要撻訂，計及已支付樓價3%訂金及雙邊代理佣計，合共損失50萬元。而上址目前重新以1060萬元放售，相較撻訂前的業主叫價大幅調低90萬元或7.8%，即使一口價易手，業主賬面亦將損手10萬元或0.9%。代理補充，業主減價求售，「主要知道嗌得高都賣唔到，不如面對現實貼市放售。」

美聯物業分行營業經理黎志榮表示，撇除上述撻訂戶，星河明居本月暫錄2宗成交，較上月同期少1宗，包括與上述撻訂戶屬同座的低層1室3房戶，面積相同，以1065萬元易手，呎價17959元。原業主2010年以493萬元買入，賬面賺572萬元或1.2倍。

都會軒賣908萬 罕錄損手

另外，紅磡都會軒罕錄損手交易，代理透露，1座高層2室1房戶，實用面積465方呎，僅以908萬元轉手，呎價19527元。原業主2018年斥資878萬元購入，賬面賺30萬元或3.4%，計及使費卻損手約20.8萬元。

將軍澳日出康城首都樓價卻逆市創新高，香港置業首席分區董事劉浩勤說，6座高層RB室，實用面積681方呎3房戶，以1020萬元沽出，售價屬屋苑同類戶最貴，並較原業主2013年買入價575萬元，漲445萬元或77.4%，呎價14978元。

第五波新冠疫情爆發，國際物業顧問行高力指出，預期Omicron變種病毒對樓市影響短暫，中小型住宅樓價在年內可上升3%至5%，而豪宅料可漲5%。

高力：剛性需求低息支持

高力發布《2022年香港樓市展望》報告，估計2022年各物業市場以適度平穩的步伐復甦，第一季增長會較溫和，第二季後的復甦步伐將加快。高力亞洲估價及諮詢服務行政董事周若瑜相信，Omicron變種病毒只會短暫影響住宅市場情緒，市場剛性需求強及低息環境持續，繼續利好樓價，中小型住宅樓價在2022年會輕微上調3%至5%；豪宅由於供應更少，價格料可升5%。

由於短中期新房屋供應短缺，周若瑜認為，若容許「標準金額」補地價擴至農地、加速批核換地申請以及放寬祖堂地轉售限制等措施將有效加快房屋土地供應，在新發展區尤其重要。

工業租賃續受惠向好

其他市場方面，高力香港商業物業服務主管顏慧萍表示，鑑於新增租賃需求疲弱，2022年整體甲級寫字樓市場租金或微升約1%，中環及金鐘市場的表現會較理想，按年將上升4%。

高力商舖服務執行董事吳凱寧稱，零售市場情緒轉為樂觀，商舖租金有機會由2021年的低位回升，一線街舖租金上升5%以內。高力香港及大灣區研究部主管鄧淑賢說，工業物業租賃市場疫下繼續受惠，2022年整體倉庫租金和價格按年有望上升5%及7%。

中原地產數據顯示，2021年11月中原城市租金回報率（CRI回報率）報2.39厘，較去年10月微跌0.01個百分點。該行研究部高級聯席董事黃良昇認為，私人住宅樓價去年8月破頂後回軟，但租金在用家需求支持下繼續高位爭持，帶動回報企穩。

黃良昇指出，去年11月H按利率平均數為1.39厘，較同期的CRI回報率低1個百分點，認為即使近期拆息向上，但低利率環境持續，租金回報率繼續高於H按利率，買樓收租投資的回報仍然吸引。

以全港四大分區回報率比較，新界區表現較理想，新界東CRI_Mass和新界西CRI_Mass分別按月漲0.01個百分點，同樣升至2.57厘；至於九龍CRI_Mass按月持平，維持2.54厘；港島區CRI_Mass則跌0.03個百分點，至2.37厘。

以十大二手屋苑比較，荔枝角美孚新邨租金回報率約3.07厘較高，沙田第一城有2.69厘；港島區則以鰂魚涌康怡花園表現較佳，回報率2.4厘。

第五波新冠肺炎疫情爆發，政府實施新一輪防疫措施，令新鮮食品及民生用品店需求上升，元朗核心地段元朗青山公路元朗段（元朗大馬路）錄得一宗超市租賃個案，成交月租約19萬元，罕有地較舊租金調升近12%。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事曾自強表示，元朗大馬路40至54號豐裕軒地下46A及48號舖，總建築面積約1545方呎，新近獲超級市場「家福」承租3年，每月租金約19萬元，呎租約123元。

資料顯示，舖位前租客為已故「舖王」鄧成波的兒子鄧耀邦開設的零售連鎖店「民生Daily Manson」，在2020年初以每月17萬元承租，原訂於2023年租約期滿，惟租客有意提早遷出，最終獲新租客承租，新租金更錄得約11.8%升幅。

深水埗1900呎舖5060萬易手

舖位買賣方面，深水埗福榮街97號地下及閣樓，總建築面積約1900方呎，以5060萬元售出，呎價約2.66萬元。舖位由粥店以每月12.5萬元租用，租金回報約3厘。原業主1985年以140萬元購入，賬面獲利4920萬元或35倍離場。

盛滙商舖基金創辦人李根興透露，剛以2080萬元售出元朗俊賢坊18號權益大樓地下9號舖連閣樓，總建築面積約1400方呎，呎價約1.49萬元。舖位於去年9月斥1800萬元買入，持貨4個月，賬面升值280萬元或15.6%。

廿載首購官地 樓面呎價3387元五年低

粉嶺安居街一幅工業地（下稱安居街工業地）上周五（14日）截標，僅收到3份標書，令市場大感意外。地政總署昨晚（18日）公布的招標結果亦「爆冷」，由其士國際（00025）以略低於市場預期下限的約2.97億元購入，屬該集團逾20年以來首次投得官地，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）僅3387元，較同區安樂門街工業地約1年前的樓面呎價3750元急瀉約9.7%，並是賣地表工業地樓面呎價接近5年以來最平。

區內地價一年挫9.7%

該地皮屬於粉嶺上水市地段第245號，位於粉嶺工貿大廈對面，佔地約1.76萬方呎，可建樓面面積約8.78萬方呎，為政府2011年主動按季推地以來，首幅可建樓面面積不足10萬方呎的工業地，市場估值下限約3億元，上周五僅收到3份標書，入標發展商包括其士國際、信置（00083）和嘉華。地政總署昨晚公布，該地皮由其士國際旗下的峯瑋有限公司，以最高出價約2.97億元中標，批租期為50年。

翻查地政總署資料，昨天開標的安居街工業地，屬於地政總署自2018年以來，近4年批出的第三幅賣地表粉嶺區工業地，惟樓面呎價則創該批地皮的新低。去年1月由豐樹產業投得的粉嶺安樂門街、安全街與安居街交界工業地，樓面呎價3750元，意味一年時間區內地價勁冧約9.7%；而是次安居街工業地的樓面呎價，較2018年7月由億京中標的安全街工業地樓面呎價約3617元，亦低約6.4%。

若與其他賣地表工業地比較，是次安居街工業地的樓面呎價，屬於信置2017年5月投得葵涌永基路工業地時錄得樓面呎價2548元以來，賣地表工業地樓面呎價接近5年以來最平。

事實上，其士國際近年主力透過私人市場或競投市區重建局（下稱市建局）項目增加土地儲備，並以住宅為主，例如2017年6月中標市建局大角咀福澤街/利得街需求主導項目，並興建成新盤傲寓；私人市場較矚目的交易，則包括2018年3月斥資約4.03億元購入沙田恆樂里5號一籃子洋房，佔地約4.8萬方呎，並正興建為低密度住宅。至於賣地表市場，雖然該集團積極入標，但今次料屬該集團逾20年以來首次投得官地。

萊坊料發展現代物流倉庫

市場人士估計，視乎該項目日後的發展模式，地價連建築費等的投資額料逾4.4億元，折合每方呎樓面投資額約5000元，視乎發展模式，呎租有機會達10至15元，回報逾2.4厘。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，安居街工業地中標價略低於預期，或與疫情波動令發展商入標取態趨審慎有關，料該項目將發展為現代物流相關倉庫，符合深圳「東進東出」布局。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國分析，市場上有不少傳統工廈轉變成倉庫或數據中心等用途，令市場上新供應增加，加上安居街工業地規模小，成本效益較低，影響投資者或發展商的投地意欲。他建議政府未來推出工業地招標時，除考慮交通配套因素，亦可選擇推出規模較大的項目，例如佔地逾2萬方呎或可建樓面面積逾20萬方呎等，將更切合市場需求。

發展商併購舊樓意欲甚濃，單計本月便有兩個獲批強拍的地盤舉行拍賣會。遠洋集團（03377）昨天率先以底價7.05億元，循強制拍賣形式統一九龍城衙前塱道3至13號大華大廈的業權，計劃興建提供逾100伙的中小型住宅項目，最快明年年底發售。

大華大廈由手持18號牌的遠洋集團香港常務副總經理楊樂宇，在沒有對手的情況下以底價7.05億元購入。楊樂宇在拍賣會後透露，該廈重建的新盤最快2023年底推出，強調看好本港今年樓價走勢。

大華大廈將重建 提供逾百伙

遠洋集團香港助理總經理甄振宏補充，初步構思把該地段重建為中小型單位為主的住宅項目，預計提供超過100伙。近月部分內房陷入債務危機，甄振宏相信，有關消息僅有短期影響，該集團長遠對香港前景具信心。

遠洋集團剛統一業權的大華大廈，鄰近港鐵宋皇臺站，佔地約7030方呎，現為一幢6層高商住樓宇，1967年落成，樓齡約55年，地下為7個舖位，1樓至3樓每層均設有1個非住宅單位，4樓及5樓則為住宅用途，上址具潛力以約8.43倍地積比率重建，可建樓面面積約5.93萬方呎。據悉，該強拍申請原由「舖王」鄧成波家族於2018年提出，但有關業權去年轉售予遠洋集團。

遠洋集團目前在港銷售的新盤包括旺角千望；至於同系大嶼山低密度住宅項目南嶼嵩林，該集團透露正進行裝修工程，預告有機會今年稍後時間推售。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李佩儀認為，市區土地供應不足，九龍傳統住宅物業仍然極具投資價值，預料將有更多發展商在市區物色具潛力的舊樓和進行重建。該行資深董事李遠峰指出，去年只有16宗舊樓強拍申請，或與收購舊樓困難等因素有關，惟相信今年可回升至約30宗的正常水平。

內房債務危機仍未明朗，中資企業在境外發行的債務亦成市場關注重點。國家發改委研究室主任金賢東表示，因個別房企的債務違約而產生的市場恐慌情緒，是市場的自我調節，不會影響中資境外債市場的整體功能。

金賢東在回應傳媒提問時指，去年個別高槓桿房地產企業因自身經營問題發生境外債違約事件，導致中資境外債市場房地產板塊出現短暫恐慌情緒，這屬於市場的自我調節，不會影響中資境外債市場的整體功能。長期看，中資境外債市場將進一步成熟和完善。

雅居樂回購1000萬美元票據

雅居樂集團（03383）公布，於1月14日進一步回購今年3月到期的美元優先票據，回購票據規模為本金額1,000萬美元，連同早前公布累計回購本金額2,300萬美元。雅居樂相關2019年發行票據，發行規模或本金5億美元，票面息6.7厘。

不過，國際評級機構紛紛再降雅居樂評級。穆迪將雅居樂企業長期家族評級由「Ba2」下調至「B1」、高級無抵押評級由「Ba3」下調至「B2」，評級展望維持「負面」。標普最新公布，將雅居樂長期發行人評級由「BB-」下調至「B+」，評級展望負面。

標普表示，雅居樂營運和資產出售產生現金流低於預期，而且融資渠道減少，公司流動性可能在未來12個月內進一步惡化，因此維持負面展望。

惠譽預期，今年內地房地產行業的經營環境將持續面臨挑戰，行業前景惡化，只有到下半年經營和融資環境方有望出現較為實質性的復甦，預期內房股的財務流動性將持續一段時間承壓，且可能會觸發更多違約事件。

新盤無懼疫情 周末近400單位開賣

一手單位剛性需求大，發展商無懼疫情推盤，本周六近400個新盤單位開售，全月最多，有望帶動市場氣氛，長沙灣映築昨加推70伙，折實入場價約636.69萬元，周六首輪銷售136伙；上環Caine Hill加推20伙，周六售12伙，折實入場價577.24萬元。

恆地 （00012） 及市建局合作發展長沙灣重建項目映築，昨日連續上載兩張價單，合共加推70伙，實用面積介乎322至323平方呎，全數為2房單位，價單定價670.2萬至805.3萬元，價單呎價20,814至24,932元；折實價介乎636.69萬至765.03萬元，折實呎價19,773至23,685元。

參考1號價單17樓D室，價單定價694.5萬元，2號價單17樓M室，價單定價712.1萬元，對比兩個同樣實用面積322平方呎，開則相同單位，2號價單樓價高約2.5%，扣除座向、景觀因素，接近原價加推。

發展商昨日公布首張銷售安排，本周六（22日）首輪銷售136伙，涉及1至3號價單全數單位（不包括2伙由市建局負責銷售單位），折實價621.2萬至845.31萬元，折實呎價19,292至23,685元，全數單位樓價低於900萬元，以建築期付款均可承造高成數按揭。

恆基物業營業（一）部總經理林達民表示，映築收票4天，錄逾1,893個認購登記，超額認購約13倍。

Caine Hill加推20伙

另外，恆地同系上環新盤Caine Hill加推20伙，折實入場價577.24萬元起；本周六銷售12伙，折實售價577.247萬至888.326萬元，折實呎價由28,284至31,916元。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝指，Caine Hill現時全盤累售87伙，佔可發售單位伙逾84%，發展商共套現逾6.5億元。

參考3號價單19樓G室，實用面積196平方呎，價單定價623.5萬元，對比2號價單18樓G室，實用面積196平方呎，價單定價618.8萬元，樓價相差約0.76%，扣除樓層因素，屬原價加推。

御海灣II周六推6戶

另一方面，新地 （00016） 發展屯門御海灣II，將於本周六銷售6伙，當中包括價單第6號中的1伙及價單第7號中的5伙，其中1伙屬1房，5伙屬1房連儲物室，實用面積介乎299至367平方呎，價單定價介乎798.79萬至978萬元，價單呎價介乎25,513至26,715元，扣除最高22%折扣，折實價介乎約623.05萬至762.84萬元，折實呎價介乎約19,900至20,838元。

疫情升溫下，部分業主割價求售，議價空間增，換樓客伺機尋寶，青衣灝景灣2天5宗成交，4宗屬套3房，樓價介乎1,000萬至1,400萬元。

套3房1400萬易手 累減11%

中原地產高級資深分區營業經理黃國強表示，灝景灣7座低層A室，實用面積856平方呎，套3房加工人房，單位早於去年11月以1,580萬元放盤，至今年1月減至1,480萬元，終以1,400萬元易手，累減180萬元，減幅約11%，實用呎價16,355元，至於同座同室中層單位造價，於2019年曾高見1,668萬元。

其次，康怡花園G座中層15室，實用面積531平方呎，2房間隔，原叫價900萬元，勁減100萬以800萬元易手，實用呎價15,066元，售價低市價1成，為近3個月低價。原業主於2001年以226萬元購入，持貨21年帳面獲利574萬元，單位升值2.5倍。

同時，沙田新城市廣場3期1座低層B室，實用面積962平方呎，3房連套房間隔，以1,550萬元沽出，呎價16,112元。原業主於1999年以400萬元入市，持貨22年帳面獲利1,150萬元，單位升值約2.9倍，售價較估價低74萬元。

另外，在變種病毒持續困擾下，二手淡靜多時，部分業主開始增加議價空間，刺激用家「疫」市撈平貨，利嘉閣50指標屋苑上周買賣錄得89宗，為近三周最多。

臨近農曆新年，恆基旗下的西半山新盤Caine Hill，昨日加推3號價單，涉20伙，折實呎價30144元。恆基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，昨日加推全新價單3號及上載全新銷售安排，本周六（22日）發售12伙。截至昨日全盤累售87伙，佔可發售單位伙逾84%，共套現逾6.5億。

新加推單位面積190至289方呎，定價595.1萬至915.8萬，呎價29159至32574元，繼續提供最高3%折扣優惠，折實價約577.247萬至888.326萬，折實呎價介乎約28284至31916元，折實平均呎價30144元。20伙定價總值逾1.42億，折實總值逾1.37億。

7樓C室是入場單位，197方呎，開放式間隔，價單定價595.1萬，呎價30208元，折實售價577.247萬，折實呎價29302元。而呎價最低單位為同層的A室，面積289方呎，屬1房間隔，價單定價842.7萬，呎價29159元，折實售價817.419萬，折實呎價28284元。
周六發售12伙

同日上載全新銷售安排，於周六以先到先得形式發售新價單中的12伙，包括3伙一房戶及9伙開放式，折實售價577.247萬至888.326萬，折實呎價由28284至31916元。

項目位於堅道73號，屬單幢住宅，提供187個住宅單位，標準單位佔177個，涵蓋開放式及1房戶型，面積介乎190至289方呎。另設有10伙特色戶，面積為169至446方呎，附連18至276方呎平台。

另外，旗下粉嶺高爾夫．御苑單日連錄2宗成交，包括1座22樓B室，1108方呎，成交價1974.643萬，呎價約17822元；3座5樓B室，960方呎，成交價1435.214萬，呎價14950元。