預售屋房價領漲，新北市包括新店央北、二重疏洪道兩側、三重仁義段、板橋江翠北側、土城暫緩發展區等八大重劃區預售屋房價再創新高，突破過往區內的成屋歷史高價，房價天花板持續向上突破。

根據實價登錄觀察新北重劃區預售案房價，新店央北的「宏國大央北」、三重二重疏洪道兩側的「東村齊云」最高房價分別達每坪76.6萬、71萬；板橋江翠北側的「帝景1號」、新莊頭前的「國美青玥」最高單價分別達每坪68.7萬、64.6萬，此外土城暫緩、三峽北大、三重仁義段、塭仔圳都有個案房價站上5字頭，均超越區內成屋的歷史高價。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，近年不動產景氣上揚，各大重劃區的推案熱絡，也促使建商掀起了搶地大戰，帶動重劃區的地價翻漲！以去年二重疏洪道土地標售為例，東側鄰近三重市區的住宅區土地，就吸引17家建商搶購，最終以171萬元標脫，創下區段住宅用地的史上次高價。

由於近年建商的購地成本都大幅增加，加上原物料上漲及缺工的問題，因疫情變得更加嚴峻，導致營造成本居高不下，新推出的預售案「漲聲響起」，例如過往憑藉3、4字頭低價打出名號的板橋江翠北側重劃區，如今預售案都已經漲到5、6字頭，河岸首排景觀宅，更朝7字頭叩關，房價水準已不可同日而語。

此外，如發展成熟的三峽北大、近年發展快速的土城暫緩發展區，以及塭仔圳重劃區，過去成屋在4字頭的最高單價，近期也都有預售個案站上5字頭。

陳定中指出，觀察突破區段房價天花板的預售案，大多有「景觀」加持，如二重疏洪道的「東村齊云」、仁義段的「國泰和河」、江翠北側的「帝景1號」等案，皆坐擁水岸第一排豪景；北大特區的「北大極」，環抱台北大學首排視野；頭前重劃區的「國美青玥」，則擁有頭前運動公園的開闊綠景，重劃區中精華地段條件，使其更具創價空間。

高雄捷運黃線預計今年底動工，2028年正式迎來高雄第三條捷運，捷運黃線共設置23個站點，其中，八個轉乘站將與捷運紅線、橘線、環狀輕軌或台鐵雙軌交會，擁有雙軌機能加持，捷運黃線還沒來，這幾個轉乘站周邊房價已蠢蠢欲動，三年來最高漲幅已近20％。

高雄捷運局表示，計畫總經費1,442.37億元的高雄捷運黃線，可行性研究報告已核定，環境影響評估也通過環保署審查，綜合規劃報告已通過交通部及國發會審查，正由國發會準備建議行政院核定作業中。

如果一切順利，高雄捷運黃線預定今年底動工，2028年完工通車，根據台灣房屋集團趨勢中心統計，擁有雙軌加持的捷運黃線八個轉乘站，近三年周邊房價，除了Y15旅運中心站微減0.7％之外，其餘各站都有6％以上的漲幅。

其中，Y10民族站及Y17正義站，分別上漲18％及12.1％位居二、三名，漲勢最高的為Y8高雄高工站，房價從2019年的每坪15.9萬元，上漲到2021年的18.9萬元，漲幅居冠，達18.7％。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，交通建設是支撐房市發展的一大利多，大幅優化生活機能、吸引人口移入、帶動新案進駐，因而推升房市向上發展，尤其對原本就缺乏大眾軌道交通的區域，受惠更明顯，像是漲幅最高的「高雄高工站」，雖輕軌二期還在興建中，黃線也剛有譜，是八個轉乘站中，唯一「吃的到，但還看不到」的商圈，但該區已從原本完全沒有軌道交通機能，到現在的雙軌利多並進，身為最大潛力股，房價漲勢也勢必更突出。

至於三多商圈、信義國小等站，因已擁有捷運紅線、橘線運行多年，周邊捷運宅保值性高，波動也相較持穩，李家妮指出，正義與民族站為鐵路地下化新設車站，近兩年完工啟用後，周邊住宅已成為市場新興焦點，未來再受黃線加持，因此，助攻房價表現亮眼。

台灣房屋愛河之心加盟店長林家福表示，漲幅最高的前三名都位於三民區，捷運黃線將串連鳥松、新興、苓雅、前鎮、鳳山及三民等區，三民區東往鳳山、串接南北高雄，屬於高雄核心區塊擁有地段優勢，尤其高雄高工站周邊，擁有雄工、高科大兩校學生客群，商家林立，周邊還有家樂福鼎山店、大順黃昏市場及鼎金國中小，學區完整、生活機能優渥，是發展相當成熟的購屋熱區，未來受惠雙軌利多，也為區域房市錦上添花。

達麗（6177）去年台灣、美國大豐收，台灣方面有六案完工交屋、美國西雅圖售地挹注第四季營運，可望衝高單季營收和獲利到史上新高，法人估計2021年可望首度成功站上百億營收俱樂部；今年依然滿手交屋案量，有機會挑戰連續五年百億營收紀錄。

達麗在全台購地、推案遍地開花，揮軍美國西雅圖的布局，2021年已開花結果，繳交出一張亮眼的成績單，營收達100.78億元，突破史上新高紀錄，年增率達379.17％，為首度站上百億營收的元年。

在獲利方面，達麗在新案密集交屋入帳下，去年前三季稅後淨利7.07億元、EPS為1.82元；進入第四季單季，有不少亮點，除「達麗東京」約有10億元陸續銷售及認列、「KODA第五大道」近六成持續銷售新成屋之外，台中總銷21億元「達麗大道」、新北市三重5億元「麗水苑」、台中47億元「達麗居山」接棒交屋入帳，衝高單季營收至43.66億元，為去年全年的高峰，也刷新史上單季最大量紀錄。

另外美國西雅圖華盛頓州「222 5th Ave N太空塔」商辦開發案土地，以4,200萬美元（約新台幣11.7億元）賣給LPC West Inc.一案，處分利益初估1,640萬美元（約新台幣4.56億元）；達麗建設協理廖政雄表示，該售地獲利已經於去年第四季認列，加入貢獻獲利的行列。

法人估計，西雅圖售地案可貢獻每股獲利上看1元，再加上新案持續交屋認列，2021年第四季單季獲利可望處於高水位。

達麗除積極全台購地、推案之外，美國也是重心之一，除了原本原本籌備推出總銷約60億元的商辦案「222 5th Ave N太空塔」，去年第四季已經成功處分土地，獲利了結之外，另外還有兩筆新案，規畫在2022、2023年推出，包括「500 S Jackson富士松村」，以及「310 E Pike派克市場」，兩筆住宅案可售金額大約近100億元，分別為84億元、14億元。

法人估計，依達麗工程進度，自2021~2025年的五年，每年完工交屋量，都站穩百億大關以上，業績能見度高。

人口紅利加上重大建設進駐，台中市北屯區成建商必爭之地，去年躍升台中土地交易量最大區域，總交易面積近5萬坪，今年推案進入高峰期，中部指標建商「推案大戰」一觸即發。

市調顯示，包括總太（3056）、大城、順天、冠德、亞昕等上市櫃建商新案陸續推出，其中水湳經貿園區房價將一舉站上8字頭，單價甚至挑戰百萬元大關，有望超車七期。

根據市調統計，2021建商最愛買地的十大行政區，台中市去年就占了三個名次，其中北屯是台中土地交易量最大區域，交易面積達4萬8,363坪土地。各大建商插旗北屯，又以水湳經貿園區、14期重劃區、捷運機廠特區及單元12最受矚目。

永慶不動產北屯十期生態園區店科長廖啟元分析，台中市北屯區是2021年最熱區域，原因除了都市人口往外圍擠壓所帶來的人口紅利，北屯作為新興重劃區，更受惠捷運綠線通車及重大建設興建等利多助攻。

市調顯示，北屯全區預售屋由1字頭飆升到3字頭起跳，水湳經貿園區更是2022年房市的注目焦點，估精華區推案價格將超越七期。

總太今年推案重心轉往水湳經貿園區，計畫推出集團30周年的代表作「總太至境」、「總太兼得」兩大住宅預售案，重回豪宅市場，推估總銷金額約150億元。其中「總太至境」，面積649坪，規劃樓高28層，每戶破百坪的豪宅案，總戶數52戶，每坪單價將從8字頭起跳、最高甚至有望破百，每戶總價1.5億元起，總銷85億元，不僅搶跑水湳豪宅案第一，也將為區域房價定錨。

另位在單元八重劃區的「總太兼得」，基地面積2,775坪，規劃樓高23層，總戶數約180戶，預計推出中大坪數豪宅，每坪單價7字頭起，總銷約70億元。

大城今年推案包括祥順西路案、十期景賢案，以及單元12大樓案，總銷合計逾55億元。順天在14期榮德八路與敦和二街口的大樓預售案，基地面積2,055坪，總銷達45億元，也受市場矚目。

至於亞昕，在14期已購入五塊建地，2021年首案「亞昕一緒」，總銷10億元，銷售表現搶眼，成功吹響14期售屋戰號角，亞昕打鐵趁熱，二期「洲際段」預計第1季進場，總銷約17億元。

冠德今年除了四維國小站兩戶店舖、189戶辦公室的共構商辦案之外，也規劃在崇德路裕毛屋原址推出三到四房住宅案。

2021台中市十大上市櫃建商購地排行榜出爐，其中富宇（4907）以9,917坪成為台中獵地王，大華則以5,757坪名列第二，其他如大城、總太、興富發、鉅陞、皇翔等，也都有不少土地入帳，合計總交易金額達430億元。

在人口紅利、商場百貨及交通建設等利多挹注下，台中近年磁吸各地建商爭相插旗搶進，其中，2021年全台土地交易面積總計達17萬坪，台中市土地交易面積就占了7.8萬坪，比重逾45%，交易量穩居全台第一，儼然成為全台房市超級熱區。

根據台中市建築經營協會資料統計，台中去年前十大上市櫃建商購地合計約4.2萬坪，主要集中在北屯、西屯、烏日及梧棲等地區。

其中，富宇以9,917坪成為台中獵地王，大華以5,757坪緊追其後；在地建商大城及總太則分別貢獻了5,126坪、4,185坪土地交易面積。

北部上市櫃建商也不遑多讓，如興富發、鉅陞、皇翔、宏璟、國泰及亞昕等，也看準台中商機，分別購入2,000至4,000坪不等土地，上述十大建商購地總投資金額高達430億元。

新竹市首座社會住宅即將開工，市府今天宣布，與國家住都中心合作規畫4座共1857戶社會住宅，第一座640戶、面積達0.9公頃的「中雅安居」預計今年9月動工，於2026年年完工。另3座分別在建功高中南側、東區光復段兒童醫院對面及將軍村停車場，均規畫非營利幼兒園、日照中心等附屬設施，提升地區服務機能，打造全齡友善住宅照護不同世代。

市府指出，為照顧弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義並健全住宅市場，中央推動社宅政策，以8年（2017年至2024年）興辦20萬戶為目標。目前規畫4處，除中雅安居，光復段兒醫對面基地、將軍村停車場預計今年6月招標，建功高中南側基地則預計今年底招標，都將配合設置相關公益設施，規畫身障日照中心、非營利幼兒園等。

市長林智堅指出，竹市人口年齡層較大多都市年輕許多，又有竹科學園區坐落，許多年輕人都有買屋、租屋的剛性需求，但市區自有市有地很少，他積極與營建署及住都中心各單位溝通協商合作，規畫「只租不賣」的社會住宅，去年底也宣布2023年開徵囤房稅，全方位落實居住正義。

中雅安居由國家住都中心主辦，市府協助推動，該處原屬國防部土地，早年為眷村，經拆建後閒置許久，今活化興建社會住宅，鄰近凌雲公園、竹光國中、竹光運動中心等，交通便捷且生活機能完善，完工後將規劃商業空間、日照中心、幼兒園等公益社福設施進駐，提供舒適的居住環境。

都發處說明，中雅安居位於延平路一段、經國路二段與凌雲街所夾街廓，基地面積約0.9公頃，統包工程20日決標，由雙喜營造股份有限公司、金光裕建築師事務所統包團隊得標，將興建「只租不售」的社會住宅，待統包工程規畫設計完成，將有套房395戶、二房175戶、三房70戶。

都發處表示，因應目前營造市場缺工缺料問題嚴重，中雅安居將採用預鑄工法興建，以半預鑄樓板及預鑄樓梯施作，不僅推動營建工法升級，也可節省現場施工人力。市府將持續與營建署積極尋找篩選適合辦理社宅公有地，提供更多民眾享有安全友善的居住空間。

房市續熱，中央銀行昨（22）日公布，去年12月五大銀行新承做房貸金額衝上830億元，較11月暴增111億元，續創下房地合一稅上路、近六年來最大量。總計去年全年五大銀行累計新承做房貸金額，儘管面對疫情考驗，仍衝破7,000億元大關至7088.14億元，再創史上新高，連三年刷新紀錄。

央行直指，營建成本高漲反映在房價、「台積電到哪裡都會帶動房價」，房價高帶動房貸金額也高。
五大銀行新承做房貸比重，約占全體銀行近四成，一向被視為房市風向球。央行說明，12月五大銀行新承做房貸大增，主要是因年底前交屋潮湧現，且處在傳統購屋旺季。央行找36家銀行開會，落實利率差別定價，使12月房貸利率略較上月上揚0.004個百分點至1.355，逐漸走出利率谷底。

政府頻頻打炒房且利率上揚，但似乎澆不息房市熱火，房市價量均漲，政府打房顯得不痛不癢。央行經研處副處長蔡惠美表示，除季節性因素外，因國內經濟基本面真的很好，廠商增加投資，以台積電為例，台積電擴廠到哪，就會帶動當地房市買氣；同時去年營建成本一年來漲了約一至二成，反映在房價上，所以「使房價撐在那裡」，讓新承做購屋貸款金額持續攀升。

蔡惠美表示，央行去年12月祭出第四波選擇性信用管制，政策絕對不會影響首購族及危老都更，主要是對囤房、炒作行為加以限制，「我想一定會有點成效，會慢慢逐月顯現」。據統計，六都去年十二月建物買賣移轉棟數交易量月增6.79%、年增5.69%，從月增、年增變化來看，交易量已經有點趨緩。

展望未來，農曆年節會影響房市買氣，且目前國內疫情有再度升溫情況，蔡惠美表示，去年疫情三級警戒，一度讓房市交易冷卻，但現在仍維持二級警戒加強版，疫情總是會對房市會有點影響，影響程度有待觀察。至於因成本面因素帶動的房價上漲，支撐了高房價，難因打炒房等因素而下修，使相關貸款金額也難減少。

房價方面，從代表中古屋的信義房價指數來看，雙北地區月增0.55%、年增8.41%，仍處在上漲趨勢。

延宕多年的新莊公園一路海砂屋都更案，在新北住都中心進場後，短短三個月搞定三戶不同意戶，達成百之百整合，日前順利拆除建物主體，將於今年5月開工。住都中心表示，背後一大推手是去年底新北市議會三讀通過的「海砂屋自治條例」。
住都中心表示，去年底新北市議會三讀通過的《新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物處理自治條例》，明訂海砂屋限期停止使用，以及限期拆除的認定標準，建築物所有權人若違反條例逾期未停止使用並拆除，除可罰3萬以上6萬以下罰鍰，還可按次處罰，必要時並可依《建築法》強制拆除，屆期未依規定停止使用的住戶，則可連續處5千以上6萬以下罰鍰，必要時可依法停止供水、供電。

住都中心表示，在與海砂屋案不同意戶磋商時，即強調鼓勵重建與強制拆除並行的立法用意，一方面給予補助，但對執意不配合的釘子戶，也可連續處罰每次最高6萬罰鍰，必要時並可斷水斷電甚至強拆，展現市府加速海砂屋重建、保障市民生命財產安全的魄力。

新北住都中心執行長汪禮國分析，海砂屋重建多數是卡關在部分住戶對重建利益的迷思，加上以往缺乏強制拆除極度危險海砂屋的實際作為，導致拆除重建進度延宕，影響公共安全。

新北市工務局副總工程司陳德儒表示，市府提供海砂屋拆除補助，拆除後每戶最高可補助20萬，該條例也針對經濟或社會弱勢者申請海砂屋拆除重建，協助安置或租屋補貼，減輕弱勢民眾的負擔。

不過，提醒民眾注意條例中也有時間限制，在建物核定為海砂屋後超過3年才拆除者，補助費用每年減少10%。

汪禮國指出，海砂屋住戶最擔心的莫過於地震來襲，住都中心已擇定幾處海砂屋社區為優先輔導對象，協助社區自力更新或公開評選實施者重建，透過新北都更大聯盟成員，提供一條龍的全案管理及履約服務，全力援助海砂屋社區推動都更重建，讓住戶擁有新家園。

2022⼤⾼雄聚焦國際視野，不僅華僑、台商資⾦回流，亦備受科技菁英青睞，紛紛進駐、置產⼤⾼雄！

地段，更向來是決定房產價值的關鍵
⾼雄美術館區、第⼀排豪宅軸線，向來是置產豪宅的⾸選地段！賣⼀席即少⼀席、無法複製的稀有，更加珍貴搶⼿！⾼市豪宅建商領導品牌鼎宇建設、精鑄經典豪宅「鼎宇．美術園」，基地雄踞美術東四路及美術東五路⼝，為相當難得之黃⾦⾓地；基地位屬美術館核⼼區，不僅交通便捷、步⾏3分鐘可到美術公園與市立美術館，更有輕軌捷運與台鐵美術館站，連接⾼鐵左營站便捷暢⾏全台，鄰近明誠路商圈與瑞豐商圈，⽣活機能相當便利活絡。

崗⽯精鑄、⼀層⼀⼾，新⽇鐵制震宅
「鼎宇．美術園」基地⾯積345坪、規劃為地上22樓，採新⽇鐵制震，全棟外觀崗⽯精鑄，以脫縫乾掛⼯法及德國進⼝Fisher背擴孔施⼯法，器宇非凡。隔七賢國中正對美術公園，⼀層僅單純⼀席、雙部電梯，單⼀坪數122坪、全4房，⼾⼾4⾯採光，景觀⾯達30米。學區為明星學區中⼭國⼩及七賢國中。

鼎宇建設尊貴⾎統，國際豪宅精品質感
單純就是尊貴，「鼎宇．美術園」全棟僅21席、為美術館豪宅區內極稀有的單純豪宅，⾨廳挑⾼7.6米，與⾞道均從美術東四路進出。⼀樓翠⽵幽境、⽔瀑雅庭，休憩設施有交誼廳、閱覽室與空中景觀花園。⼤樓採單層排氣與深窗設計，朝⻄⾯規劃Low-E玻璃。客餐廳與⽞關 地板鋪設安格拉珍珠⽯，廚房有德國進⼝LEICHT廚具，附中島料理台、Electrolux電陶爐與洗碗機等。主臥衛浴配備GROHE龍頭、V&B⾯盆、TOTO免治⾺桶與冷暖風機。

台中市東區近年建設題材不斷，東森房屋研究中心統計內政部不動產資訊平台資料指出，東區近兩年整體漲幅近三成，其中電梯大樓類產品更爆漲逾六成，且帶動鄰近太平區房價每坪坐2望3。
東區近年房市題材包括台中大車站計劃、三井LALA Port、湖濱生態園區、捷運藍線等，區域亦有萬坪東英公園、台糖湖濱生態園區、樂成公園及東光綠園道等高綠覆優勢。

東森房屋台中東區振興加盟店鄭錡陽店東表示，東區重大建設不斷，加上各大建商落腳，使得東區交易量逐年攀升，近年主力客群以外來自住客居多，價格鎖定總價1,000至1,500萬元區間。

區內近年指標建案多圍繞台糖湖濱生態園區，如浩瀚湖濱城、浩瀚MVP、浩瀚森之道、新業築願景、新業築森鄰，其中浩瀚湖濱城每坪單價坐4望5，其餘新建案落在38至42萬元之間。總價以兩房1,000至1,200萬元、三房1,400至1,600萬元為主。

鄭錡陽表示，東區不僅新成屋翻漲，公寓平均單價也從106年每坪12.3萬元，110年漲至18.9萬元，漲幅逾五成，強勢帶動周遭區域。

以北太平樹孝商圈為例，以往每坪１字頭行情已成歷史，甚至有坐2望3之趨勢。

鄭錡陽補充，鄰近太平商圈以中古透天為主力產品，客群多為中、老年人，需求集中在小屋換大屋，太平商圏中古透天多在30年左右，自去年疫情解封後，整體總價漲了一成五，中古透天行情突破千萬，總價來到1,000至1,200萬元，新古透天總價則為1,500萬元上下。

對於這波漲幅， 鄭錡陽表示，實價登錄是把雙面刃，買方能參考附近行情出價，相對賣方也能做為參考決定售價，如無資金缺口，絕大部分賣方難以低於實價登錄價格出售，使得實價登錄價格成了「地板價」。

他認為，長期來說不僅東區，整體房市只會往上漲不會回頭。打房政策對於投機客，以及資金短缺的中小建商影響較大，以房地合一稅2.0而言，稅金成本被轉嫁到買方身上，對於買方來說並不是有效抑制房價之方式。

鄭錡陽表示，不僅東區，未來整個台中市之主力產品會落在1+1房或2房之小坪數產品，並將以總價取勝。對剛性需求的買方來說，大坪數產品總價落在1,500萬以上，自備款便須準備300萬元以上，對於新婚以及無長輩資助之年輕人而言負擔較大。

鄭錡陽表示，總價1,000萬元以內的產品才是真正年輕人能負擔得起的。

2022年1月1日早上10點，萬芊（化名）的手機響了，一條來自銀行的短信提示她，房屋交易已經完成放款環節。另一邊，某國有大行正在元旦假期加班放款。有銀行工作人員對《中國經營報》記者表示，他們收到消息，2022年初需要把上年度囤積的房貸放完。

據記者多方瞭解，2022年1月上旬，北京二手房房貸放款速度明顯加快，有銀行已經將2021年年末未能放出的房貸消化完畢。同樣在2022年1月上旬成交的不少二手房也搭上了放貸“快車”，從過戶到放貸的週期在一周左右。而在放貸難的2021年後半年，這一環節要被拉長至3個月以上。

多位元銀行從業人員對記者表示，即便目前個人住房貸款的放貸速度明顯加快，但由於貸款集中度管理並未有鬆動跡象，銀行方面並不敢對此後的放貸週期有任何許諾。

以往，農曆新年前，北京存量房市場總能在成交量大增後，迎來一波或大或小的漲幅。但2021年7月，西城多校劃片嚴格執行；9月末，海澱部分社區實行二手房指導價，加之放貸慢的大環境，不少業主和意向購房者都陷入觀望，後半年成交一路走低，直至11月才逐漸回升。因此，2021年末北京二手房市場“復蘇”意味更濃。

“放貸快”屬實但難成常態

萬芊的房子2021年10月初過戶，從過戶到放款不到三個月，這樣的等待並不算長。據記者此前瞭解，從2021年7月初起北京二手房貸明顯收緊，從過戶到放款的時常一度被拉長至3個月以上。9月末辦理過戶的交易，仲介及銀行方面對其承諾的放款時間在2022年1月至4月間。2022年伊始，各大銀行有了新一年的個人住房貸款額度，此前囤積的未放款交易被迅速消化。

有銀行工作人員表示，到1月中旬，上一年積累的房貸幾乎已經全部下放。與此同時，貸款寬鬆的跡象已經傳導至新簽約的二手房交易。有房產仲介和銀行貸款客戶經理小賀對記者確認，北京1月上旬簽約的二手房交易從過戶到放貸的週期只需要3到7天。

這是否意味著北京二手房貸已經“鬆綁”？ 小賀及上述銀行工作人員皆給出了否定的答案。“所有的銀行現在都不承諾放款時效。”小賀說。她表示，銀行關於貸款集中度的政策並未放鬆，目前的房貸額度寬鬆，僅僅是因為銀行擁有了新一年的個人住房貸款發放額度。而每個支行的個人住房貸款額度則要由總行發放。

此前，多位仲介人士及某國有大行從業人員也曾對記者表示，不少銀行會在上半年用掉大部分個人住房貸款額度，下半年額度明顯呈現緊張趨勢。小賀預計，目前銀行擁有的個人住房貸款額度可能會被迅速消化，可能到不了下半年度，北京二手房市場便會回到放貸難的境況中。

小賀提到的貸款集中度政策，是2020年12月31日中國人民銀行、中國銀保監會發佈的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“《通知》”），分檔設置了房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限。小賀所在的銀行屬於中資大型銀行，房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。對於占比超出管理要求2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本《通知》實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本《通知》實施之日起4年。

從時限上來看，目前所有銀行都在業務調整期內。上述銀行工作人員透露，負責具體發放貸款的銀行下屬支行所擁有的放款額度由總行分配，但在額度實在緊張時，也有規則內的變通。

例如，2021年9到11月，銀行下屬支行可以通過提高還款率的方式獲取新的個人住房貸款額度。即，有客戶還清房貸，銀行方面便能夠下放新的房貸，此舉同樣符合《通知》的要求。但這樣的做法幾乎是杯水車薪。“這些額度也就能放兩三個人（的貸款）。”上述工作人員表示，大部分放款額度依然只能依靠總行分配。好在新年來臨，有銀行已經把上年度囤積的房貸發放完畢。

2021年12月3日，銀保監會新聞發言人表示，現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、並購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。2022年1月6日，銀保監會辦公廳副主任張忠甯在2022年首場銀行業保險業例行新聞發佈會上表示，目前購房者的合理住房需求進一步得到滿足，個人住房貸款中90%以上用於支援首套房。

資料顯示，2021年11月末房地產貸款同比增長8.4%，整體保持穩定。中國人民銀行資料顯示，截至2021年12月末，全國房地產貸款餘額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點。

然而，從最新的情況來看，小賀的預估或許還是太過樂觀。上述銀行工作人員表示，2022年1月16日，其所在的支行再次接到暫時收緊了房貸額度的通知。“什麼時候放開，以什麼形式放開，我們都不清楚。”

存量房年末成交“復蘇”

2021年末，北京二手房交易市場成交量有小幅上漲。“每年年底成交量都會上漲。”不止一位元房屋仲介對記者表示。2020年末，海澱區成交量攀升，價格上漲，拉動了北京整體二手房市場成交量的攀升。相對於2020年同期，或許用“復蘇”一詞形容2021年年末的北京房產市場更為合適。

北京住建委公佈的資料顯示，2021年6月至10月間，北京存量房網上簽約數量一路走低，10月僅有9340套存量房簽約。隨後的兩個月，簽約量緩慢回升，2021年12月還未回升至8月的水準，簽約數量僅為15442套，相較2020年12月的20944套簽約數量差距甚大。有房屋仲介對記者表示，2021年末，其他區域需求比較平穩，東城、西城、海澱等傳統教育強區的房屋成交量有所回升。

北京住建委公佈的資料顯示，2021年9月，北京存量房網上簽約套數為12575套，其中東城、西城、海澱的簽約套數分別為565套、723套、1661套。而到2021年12月，存量房網上簽約套數回升至15442套，東城、西城、海澱的簽約套數分別為682套、1033套、2000套。其中，西城區簽約數量的回升較為明顯。

2021年7月4日，西城區結束2021年小學多校劃片入學意向填報工作，此前對多校劃片持樂觀態度的家長大失所望：不少“7•31”大限後購買重點小學附近房產的家庭，孩子被分流至學區內的其他普通小學，西城區的學區房成交量也應聲而跌。

西城區某房屋仲介對記者表示，2021年7、8兩個月，西城區重點小學附近的社區成交量相當低。就其所在的區域來說，兩個月的成交量僅有二十來套，而在“7•31”新政前每個月的成交量在100到200套之間。“這時候業主都在觀望，還不想降價，慢慢就開始有業主想明白了。”

成交量回升的資料背後，是“想明白了”的業主對價格的妥協。不止一位西城區房屋仲介表示西城區每平方米單價回落幅度大概在2萬元左右。房價高點時每平方米單價17萬元的房子，降價後約為14萬~15萬元/平方米。這意味著，一套60平方米的小兩居，前後差價約為120萬元到180萬元之間。業主降價後，西城區二手房成交量開始回升。“上個月德勝學區的成交量大概在六七十套，出政策之前平均水準應該在100套左右。”某西城房屋仲介說。

為何多校劃片已經十分明確，且並無政策變動的情況下，西城區房屋成交量仍舊能穩步回升？ 上述房屋仲介表示，入學政策中首先考慮屋主是否是直系親屬，其次則是孩子在這套房屋內的落戶時長。這也意味著，在屋主是孩子父母的情況下，家長在孩子年紀越小的時候購房，孩子在劃片上學時將會越有優勢。

其次，西城區整體教育水準在北京仍舊處於金字塔尖，又處於北京最核心的區位，基礎設施和交通條件都相對較好，且近期價格又有較大幅度回落，成交量推高實屬正常。

從資料來看，成交量回升為2021年末的北京二手房市場帶來了較為明顯的價格上漲。中指研究院方面發佈的百城價格指數報告顯示，2021年12月，北京二手住宅環比上漲約0.2%，同比上漲9.1%。

中指研究院方面表示，2021年北京二手住宅價格累計上漲9.1%，價格環比漲幅呈“先揚後抑”走勢。2022年初以來，受“就地過年”“經營貸、消費貸流入房地產市場”以及“熱點區域炒作”等影響，北京二手房市場持續升溫，量價齊升，3~8月，月度價格環比漲幅均在0.8%（含）以上。下半年以來，隨著信貸環境逐步收緊，疊加北京加強離婚限購、西城針對學區房實施“多校劃片”等政策影響，北京二手房市場明顯降溫，成交量快速下滑，價格漲幅持續收窄。

經歷了一輪密集的調控，深圳樓市已經低迷數月，市場可以用“冰冷”來形容。2022年，深圳樓市開年遇冷，多個樓盤去化情況不理想，有樓盤開盤半個月無一人認購。

深圳市房地產仲介協會統計的資料顯示，新年第一周（1月3-9日），深圳市新房和二手房成交量雙雙低開，新房成交量為683套，環比下跌52%，二手房成交300套，環比下跌52%。

有專家預計，2022年深圳一手房供應量很大，而且價格也相對穩定，所以一手房的銷售量可能會穩中小幅上漲。二手房方面，隨著市場對政策的消化，加上近期有金融政策的支持，二手房應該會逐步回暖，但是不會像2020年那麼火熱，“只能說緩慢的回暖”。

深圳樓市 張慧敏 攝深圳樓市 張慧敏 攝
開盤半個月無一人認購

近期，深圳市多個住宅項目相繼開盤，然而，市場行情有些“慘澹”。例如安聯尚璟府，2021年12月24日獲得預售證，2022年1月2日首次開盤，共推出353套房源，最終僅吸引了15批客戶登記。

根據每日經濟新聞報導，截至1月12日，也就是該項目開盤10天后，深圳市房地產資訊平臺顯示，安聯尚璟府項目的353套房源中，只1套房源簽訂了認購書。然而，1月20日，《華夏時報》記者發現，安聯尚璟府的353套房源全部處於“期房待售”狀態，那一套原本已簽認購書的房源也已更新為“期房待售”。

安聯尚璟府項目位於深圳光明區新湖街道，均價約5.19萬元/平方米，精裝修交付。據悉，安聯尚璟府專案為2020年12月出讓的地塊，宗地號為A650-0377，占地面積為1.81萬平方米，開發商是安徽省國資委控股的安徽安聯高速公路有限公司（下稱“安聯高速”）。

安聯高速官網顯示，其主要業務為高速公路、房地產業、多元投資三大板塊，2021年底安聯高速總資產近180億元。在房地產業方面，安聯高速先後在北京、深圳、上海等地成功開發了安聯大廈及金融廣場專案。安聯尚璟府是安聯高速進入深圳的首個住宅項目。

“前段時間開盤一次，去化率很低。”深圳市一名房產仲介對《華夏時報》記者表示，安聯尚璟府項目去化低的主要原因是價格偏高。

對於安聯尚璟府的去化情況以及後續企業採取的措施等問題，《華夏時報》記者致電了安聯高速，其相關工作人員表示，不方便回復。

使用年限僅剩39年

實際上，近期開盤銷售情況不佳的不僅僅只有安聯尚璟項目，位於龍華區民治街道布龍公路北側的萬福花園開盤也慘澹，2021年年末開盤，截至1月20日，萬福花園預售的1599套房源僅一套已簽認購書，其他房源均處於 “期房待售”狀態。

深圳市房地產資訊平臺顯示，萬福花園專案是1998年12月受讓的地塊，宗地號為A819-0018，屬於商住用地，拿地23年才入市。萬福花園的使用年限為70年，從1991年6月18日至2061年6月17日，也就是說萬福花園的使用年限僅剩39年。深圳市一名房地產仲介對《華夏時報》記者表示，“十年後轉手，買家就不能貸30年了。”

除了使用年限較短以外，萬福花園的價格也偏貴。據悉，萬福花園均價為6.98萬元/平，毛坯交付，而同樣位於龍華區民治街道的中海明德里，均價為6.5萬元/平，不僅價格比萬福花園低，項目還屬於精裝修交付。

除了上述兩個專案，連網紅盤“華潤城潤璽”也不火了。據悉，2021年12月17日，華潤城潤璽二期開盤，共推出1024套住宅，2022年1月20日，《華夏時報》記者從深圳市房地產資訊平臺瞭解到，開盤一個多月，華潤城潤璽二期剩餘房源仍有160多套。而對比此前，據相關媒體報導，2020年11月25、26日，華潤城潤璽一期開盤，共1171套房源，開盤當日1171套房源全部開盤售罄。

深圳市房地產仲介協會統計的資料顯示，新年第一周（1月3-9日），深圳市新房和二手房成交量雙雙低開，新房成交量為683套，環比下跌52%，二手房成交300套，環比下跌52%。

或緩慢回暖

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，近期深圳多個新房專案去化不理想，主要原因是因為這些新樓盤相對周邊二手房，價格優勢不大，而且，近期深圳市二手房價格還在繼續下跌，2021年二手房成交量創新低，購買新房很難獲得較好的盈利預期。另外，李宇嘉還表示，近期廣深區域暴雷的房企對市場預期的衝擊比較大。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對《華夏時報》記者表示，一個樓盤賣得不好，影響的因素比較多，但是主要原因還是價格跟專案所處的區域或者品質匹配不上。同時，何倩茹也表示，去年三季度開始，深圳一手房市場的整體成交量存在下滑趨勢，很多以前比較火的區域新盤都不能賣出好的成績，這是一個普遍現象。

那麼，面對開盤去化難的問題，開發商該採取哪些措施？“沒有賣不出去的樓盤，只有賣不出去的價格。”何倩茹認為，開發商基本上只能取採取降價的策略，因為已經建好的樓盤很難提高品質。開發商或許不會直接降價，但是可以通過折扣或者贈送傢俱、家私等方式降低購房者的成本。

2022年深圳樓市的走向將如何？何倩茹表示，2022年深圳一手房供應量很大，而且價格也相對穩定，所以一手房的銷售量可能會穩中小幅上漲。二手房方面，隨著市場對政策的消化，加上近期有金融政策的支持，二手房應該會逐步回暖，但是不會像2020年那麼火熱，“只能說緩慢的回暖”。

李宇嘉表示，近期北京、上海的二手房開始回溫，但是深圳因為去年漲的太猛，被打擊之後市場修復動力不夠。不過考慮到近期政策糾偏，廣州和深圳的樓市可能在2022年第一季度觸底。李宇嘉也表示，深圳樓市也不會呈現大的反彈，因為二手房參考價仍然是一個較大的制約。

2022年1月以來，地方兩會陸續召開，各地房地產調控政策進一步明朗。其中，“因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展”“加強保障性租賃住房建設”和“滿足購房者的合理住房需求”成為關鍵字。

業內人士表示，未來各地將以促進房地產業良性迴圈與健康發展作為因城施策的目標，各地因城施策的靈活性將提高。

力促“良性迴圈”

中央經濟工作會議明確提出，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。多地政府工作報告也強調“良性迴圈”。

北京提出，堅持“房住不炒”；保持房地產調控政策連續性穩定性；促進房地產業良性迴圈和健康發展。重慶也提到，促進房地產業良性迴圈和健康發展、堅決防範化解重大風險，加強平臺經濟規範監管，開展房地產市場秩序專項治理，妥善處置單體企業風險。

對於今年房地產調控的政策導向，易居企業集團CEO丁祖昱認為，各地房地產政策將繼續堅持“房住不炒”定位，“四限”調控較難退出。房地產行業去杠杆節奏將適度控制，個人按揭貸款有望繼續鬆綁，促進行業良性迴圈。因城施策將繼續落實“三穩”，市場維穩、企業紓困將是必要手段。

此外，陝西、四川等多地明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者合理化需求”。事實上，自去年四季度以來，監管部門頻繁釋放“穩”的信號，多次強調支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，預計年初銀行信貸支援力度會增大，放款週期加快，將進一步促進市場成交改善並帶動整體價格逐步趨穩。

2022年1月20日，1年期、5年期以上LPR“雙降”。“作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR下降，代表著居民住房按揭貸款成本降低，進一步釋放了‘穩’的積極信號。”許小樂表示，“當前信貸環境更加友好，有更多城市房貸利率在下調，有利於合理的住房需求釋放，進而促進房地產業良性迴圈和健康發展。”

加大保障性租賃住房供給

記者梳理發現，保障性租賃住房也是各地政府工作報告的“高頻詞彙”。

北京提出，做好住房供地保障，籌集建設保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套。研究適應多子女家庭的公租房政策，調整建設標準和配租辦法，加強住房租賃市場管理。

上海明確，將建設籌措17.3萬套（間）保障性租賃住房。四川提出，加強房地產市場預期引導，堅持租購並舉，新籌集保障性租賃住房7.8萬套(間)，支持商品房市場更好滿足購房者合理化需求。河南、福建、廣東、陝西、遼寧、新疆、山東、安徽等地也提出2022年籌集建設保障性租賃住房計畫，並明確發展、規範長租房市場，讓更多新市民、低收入群眾住有所居。

日前召開的全國住房和城鄉建設工作會議要求，大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。完善城鎮住房保障體系，指導各地合理確定本地區住房保障制度安排。加快發展長租房市場。

東方證券認為，2022年可能成為保障性租賃住房的發力之年。根據住建部的資料推測，2022年保障性租賃住房將帶來接近3500億元固定資產投資。“十四五”期間保障性租賃住房有望帶動投資約1.3萬億元，年均投資2600億元。

廣東省住房政策研究中心李宇嘉表示，從各地政府工作報告來看，2022年，保障性租賃住房將是今年各地著重發力點。同時，去年熱點城市集中供應租賃地塊，將在今年大規模開工建設，以穩定房地產投資。

在各方共同努力下，房地產行業已度過至暗時刻，回暖跡象明顯。

在各方共同努力下，房地產行業已度過至暗時刻，回暖跡象明顯。官方最新資料顯示，2021年末，全國房地產貸款餘額同比增長7.9%，增速比9月末提高0.3個百分點，四季度房地產貸款較三季度多增1578億元。近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。

市場的改善離不開政策的支援，去年以來，受個別企業風險顯性化影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應，市場較為暗淡。針對這些情況，相關監管部門及時採取措施，在配合地方政府做好風險化解工作同時，適時適度對房企融資及居民按揭貸款政策進行調整，指導銀行業金融機構準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。房地產行業逐步回歸常態，證明了相關政策行之有效。

在融資和銷售回歸常態的同時，“保交樓”這一挑戰仍是懸掛在諸多房企頭頂的達摩克利斯之劍。目前信貸層面的資金雖已放鬆，但資源仍集中在頭部房企，不少中小型房企資金鏈仍較為短缺。市場有觀點提出可以對預售資金監管進行調整，緩解部分房企開發資金不足、員工資金發放等問題。山東煙臺市日前發佈守信房企激勵措施，降低預售監管資金留存最高5個點，並提出相關預售資金監管解除後，須優先用於農民工工資支付。近日，住建部三部委發佈相關通知，明確規定凍結預售資金監管帳戶後依然要保障樓盤建設正常支出。

商品房預售制度的作用是融資功能，其存在對於緩解地產開發企業資金緊張、盤活在建專案、促進住房供給起到了很大作用。過去有些房企通過不正當方式挪用預售資金給行業帶來風險，2021年以來多地加強了轄區預售資金監管，預售資金提取難度增加，多少影響到地產企業的正常運營。從市場的角度來看，預售資金監管力度的強弱也體現著政策的鬆緊。

在當前穩經濟的背景下，穩定房地產企業的預期也尤為重要，因城施策，靈活調整預售資金監管政策也可以納入考慮，特別是針對不同信用資質的地產開發企業採取不同的監管容忍度，既能形成激勵效應，又有利於開發專案的推進。對於支持保障相關部門防範應對房地產專案逾期交付風險，維護購房者合法權益，確保農民工工資支付到位也有積極作用。

世茂集團(00813)公布,以10.6億元(人民幣．下同)出售持有上海地皮的上海世茂置業發展全部股權予上海國資委旗下上海久事,料錄出售收益約2.7億元.

該集團指,所售地皮位於上海市黃浦路,面積4988.5平方米,可用作開發商業物業及辦公室,目前該土地的項目開發尚未開展,上海世茂置業發展於去年11月30日資產淨值約6.5億元.該集團指,曾披露或考慮出售若干物業以降低負債,由於該土地尚未開發,且在產生現金流量前需時數年開發,故認為出售事項及變現該土地價值將對其有利.

美聯工商舖(00459)公布,於上周五(21日)向獨立第三方利厚控股作為借款人授出本金總額300萬元額外貸款,令合共本金總額增至1300萬元.

該集團指,本金總額300萬元額外貸款按實際年利率8%計息,為期1年,連同另外本金總額1000萬元貸款,借款人就香港兩項物業訂立第一法定押記,按該集團委聘獨立物業估值師於本月5日對該等物業估值總額約2400萬元.該集團指,根據借款人財政及還款能力以及提供抵押信貸評估而授出貸款,信貸風險相對較低,且將提供額外利息收入.

北大資源(00618)公布,以2000萬元出售在內地從事物業發展業務的香港琥諮全部股本予獨立第三方兼新加坡人胡俊彥,預期收益淨額約37.78億元(人民幣．下同).

該集團指,香港琥諮持28間出售附屬公司組成,涉一籃子住宅和商業物業,應佔有關物業發展項目於去年11月30日總市值約96.79億元,並無計及完成項目預計所需的未付建築費用約69.31億元,而應佔竣工物業於去年11月30日總市值約35.26億元.香港琥諮去年11個月虧損約12.82億元,負債淨值約56.84億元.該集團指,出售事項可套現投資及達成復牌指引,從而在可行情況下使股份盡快恢復買賣,而出售所得用於抵債.

*接獲額外復牌指引*

另外,該集團指,接獲聯交所函件列載額外復牌指引,正採取措施以滿足所有復牌指引.考慮到額外復牌指引,將委任一名獨立顧問以對挪用資金及不當行為進行獨立調查.

雅居樂(03383)公布向合營夥伴中海外(00688)出售廣州利合房地產約26.66%股權,總代價18.44億元人幣,預期錄收益約6.99億元人幣.

廣州利合房地產目前持有廣州市番禺區石樓鎮名為「廣州亞運城」的商住混合式綜合體,總建築面積約為585萬平方米,地盤面積約252萬平方米.廣州利合房地產目前由雅居樂、中海外、廣州市鴻盈綠化工程及上海穆蕾企業管理擁有約26.66%、20%、約26.67%及約26.67%權益.

雅居樂擬將出售所得淨額用作集團之一般營運資金及其日後業務發展.

萬科海外(1036)協議向 M&G TS Ryder 公司出售英國倫敦物業,價值1.32億英鎊(約13.9億港元),預期錄除稅前收益約400萬英鎊(約4220萬港元).

該物業為倫敦 Ryder Court, 位於 Ryder Street. 該公司董事會認為出售物業為公司提供一個獲取現金之最佳機會,並可按公平市值釋出物業投資價值.

東方企控集團(00018)公布,一家全資附屬公司以3800萬澳元(約2.13億港元)出售澳洲物業,料錄得收益約154.4萬澳元(約865.3萬港元).

該集團指,出售的物業為位於澳洲3幢商業及零售物業,全部已出租予不同租戶.該集團指,作為所得款項用途之一及回饋股東,惟受完成出售事項所約束,董事會將考慮建議向股東派付特別股息,餘下所得款項淨額擬作一般營運資金.

關聯公司興訟 疑旨在查封資產

內房股禹洲集團（01628）於本月到期的4.77億美元票據，該公司上周公告稱，已透過票據交換獲得展期，暫時紓緩流動性壓力。不過，據本報取得的一系列文件顯示，該公司財務狀況仍不容樂觀，單單旗下一間成都合營公司已有2項美元貸款及1項人民幣貸款觸發提前還款條文，貸款本金分別約3.43億美元、3.1億美元及6.98億元人民幣。其中，3.1億美元貸款因逾期而遭與禹洲有關聯的貸款人起訴；消息人士表示，因資產遭查封，有關地產項目營運已幾近停滯。

瞞借貸連環觸發提前還款

本報獲得的一份法律文件顯示，禹洲集團旗下合營公司RZ3262019 Limited一項約3.43億美元貸款，去年7月15日觸發立即償還條款。內地消息人士透露，該貸款本息逾期至今，包括違約金在內均未償付，而貸款相關之成都「南城都匯」項目，因另一項3.1億美元貸款違約，遭貸款人卓穎投資集團有限公司入稟成都市中級人民法院起訴。據一份成都市不動產登記中心的查詢資料，該項目部分資產去年12月已遭查封。

據港交所公告顯示，「南城都匯」是禹洲集團與成都瑞卓組建之合營公司RZ3262019 Limited，於2020年7月向長實（01113）購入商住地產項目，當時部分交易代價由長實旗下公司出借3.43億美元貸款支付，貸款期2年。該項目當時由長實系內公司和記黃埔地產（成都）開發及擁有，出售後項目公司已更名為舜鴻地產（成都）。

消息人士指出，上述3.43億美元貸款之所以觸發提前還款，是因舜鴻地產（成都）去年中簽定的涉資6.891億元人民幣中建投信託貸款未有如實披露，以及懷疑有挪用部分項目資金的行為。據本報取得的另一份由中建投信託發出的《提前還款通知函》，該項信託貸款也在禹洲集團被穆迪下調信貸評級後，觸發提前到期，須於上周五（21日）前清償。

除了上述3項貸款逾期，值得一提的是，消息人士稱，懷疑上述3.1億美元貸款出借人卓穎投資集團屬禹洲集團關聯公司，且是有意發起訴訟，以達到查封項目資產目的。

據本報調查，卓穎投資集團為2016年8月在香港註冊的私人股份有限公司，目前註冊辦事處地址與本港一間律師樓一致。徵信機構「企查查」資料顯示，該公司透過全資附屬杭州順嘉貿易有限公司間接持有兩間公司，分別為蘇州舜鴻房地產開發有限公司和北京禹茂房地產開發有限公司，間接持股比例均為49%。而禹洲集團2020年年報亦透露，禹州持股蘇州舜鴻另外51%。而2020年的《北京市商品房預售許可證》也證實，禹州旗下項目「朗廷雅苑」的開發企業正是北京禹茂。

保險櫃去年被撬報警

此外，除上述3.1億美元貸款涉及民事訴訟外，據悉，去年11月，舜鴻地產（成都）公司合營雙方共管保險櫃曾發生懷疑被撬事件，並向成都當地公安機關報警。

本報多次就合營公司貸款違約，以及遭貸款人起訴、資產遭查封等向禹洲作出查詢，惟至昨日截稿前仍未獲回覆。

財新網引述消息報道，廣東省政府已委託普華永道會計師事務所，對佳兆業集團（01638）的資產進行審計。

早前傳出有11間中高風險房企被人民銀行列入需要國資背景房企提供流動性支持，佳兆業為其中之一。

據報道，普華永道的審計工作並未在佳兆業內部大規模展開，審計人員亦未親身到佳兆業各區域公司或各項目現場調查，僅要求各區域公司提交區內項目過往貸款合同等資料，審計亦未涉及項目背後高利貸等表外隱性負債情況。知情人士稱，政府部門目的在於判斷佳兆業是否資不抵債，有關審計僅針對特殊目的，並非詳細審計。報道還指出，廣東省政府及深圳市政府有意牽頭協調央企、地方國企與佳兆業對接收購事項。

近期，越秀地產（00123）、保利、金地、中建集團等企業正接觸佳兆業旗下部分項目，而越秀地產表現出較大意向。

近期不少內房企業因資金緊絀而放售資產套現，嘉華國際（00173）華南區營運總經理楊景輝表示，集團對內地的城市舊區改造項目感興趣，亦不排除會併購地產項目，但要視乎項目是否符合集團整體發展策略。

楊景輝說，香港地產商財務穩健、負債低，集團會繼續在內地拓展地產項目，特別對城市舊改項目有興趣，有些內房企業因資金出現問題，或會暫緩開發手上持有的舊改項目，令集團有機會參與。問及會否收購內房放售的項目，他直言，集團不排除會併購，不過要視乎項目的發展程度，有些已開發項目未必符合集團發展的要求。

廣州新盤將開賣 睇好銷售

另外，他指出，由於去年9月廣州推出「二手房指導價」政策，令二手樓按揭貸款要參考指導價，按揭貸款審批因而放緩，導致買家對二手樓卻步，交投大減。現時隨着銀行按揭政策放寬，加上措施已穩定了樓價，料今年第二、三季二手樓市會回暖，但速度不會太快，估計今年廣州二手交投會較去年下半年升20%，樓價升幅則不多於5%。

去年廣州一手樓市成交量下跌41%，均價升17%。該集團旗下廣州花都區新盤嘉雲匯計劃於農曆年前後開售，他透露，該樓盤的入場費約170萬元人民幣，首期的目標客戶會以內地客為主，有待中港通關後會在港銷售。

楊景輝對樓盤銷售有信心，認為花都區新盤供應會較少，現時客人以保值及自住為主，對樓房需求仍然很大。

呎租118元企穩 投資配套添競爭力

本港核心商業區寫字樓市場一度呈「去中環化」跡象，惟過去3年營商環境和政局改變，加上新冠疫情衝擊，令中環整體寫字樓租金受壓，促使部分空置樓面再度獲得承租。置地公司執行董事周明祖認為，企業搬出搬入十分正常，不覺得有形成「去中環化」趨勢，旗下中環物業組合的客戶「冇真係走咗」。他透露，最近18至20個月有不少客戶遷入或重返中環，相信是受惠香港資本市場保持強健，故對中環市場依然保持樂觀。

調整策略迎合需求

置地公司在中環持有12幢商廈，總樓面超過45萬方米，周明祖接受本報專訪時表示，過去兩年租務表現強韌，香港寫字樓組合平均有效月租租金，由2020年底的每方呎119元微降至去年中的118元，在艱難時期尚算平穩；置地維持長線部署，持續對旗下物業作再投資，提供具吸引力的配套，並因應市場變化調整策略，迎合租戶要求；由於競爭力不是單純看租金水平，故置地的定價較市價有溢價。

周明祖強調，香港能發揮真正的資本市場作用，資金自由兌換流通、奉行簡單低稅制、監管具國際認受性、法治及國際人才滙聚，加上獲政府支持發展，港交所（00388）亦正加大互聯互通及吸引企業來港作第二上市，中環寫字樓作為主要持份者之一，旗下租戶有近80%是金融服務、律師樓及會計師行等資本市場相關行業，置地亦提供有助提高工作效率的生態圈，諸如餐飲和酒店配套，因此有強勁租賃需求。

置地去年主要的租賃交易，包括2012年遷出中環的評級機構標準普爾，於去年4月遷入中環交易廣場第3座，租用3樓及4樓全層，區塊鏈投資機構HashKey去年9月也進駐交易廣場第3座租用一層樓面。市場資料顯示，去年新租用置地中環寫字樓的租戶尚有中國人壽富蘭克林資產管理、瑞士隆奧銀行、Schonfeld Strategic Advisors及Apollo Global Management。

同時，置地把公爵大廈兩層約2.5萬方呎樓面改裝成靈活辦公空間Centricity Flex，可時租單人辦公桌或團體簽約租用最長10年，主要租戶包括網上金融衍生產品交易服務商IG Markets、另類資產管理公司Blue Owl Capital及香港加拿大商會。

合同平均4.2年 不乏長約

截至去年中，置地香港寫字樓租戶的平均租約期為4.2年，首30名主要租戶的平均租約期則達6.2年，周明祖透露，有不少租戶願意簽訂長達7年的租約，可見跨國企業對香港資本市場有信心，目前有一些大型對沖基金、律師樓及資產管理公司洽租步入尾聲階段。

近日二手交投隨減價盤大增而飆升的東涌區，持續有外籍業主低市價或蝕讓沽貨。其中一名外籍業主持有的昇薈3房單位剛以1490萬元售出，造價較5個月前樓上單位大幅跌價16.3%。

外籍業主持續低價沽貨震散東涌樓市，消息指出，昇薈9座高層A室3房單位，實用面積1159方呎，放盤約2個月，剛大幅累減190萬元或11.3%，以1490萬元易手，呎價僅12856元，是次造價對比去年8月中易手、樓上高三層A室的成交價1780萬元，下跌290萬元或16.3%。

據了解，原業主為外籍人士，2015年斥資約1035.94萬元一手購入，最新造價較當年升值約454.06萬元或43.8%。

東涌過去周末兩日（22日至23日）連錄至少6宗成交，令全區本月成交增至42宗，當中已知最少5宗屬外籍業主低市價或蝕讓沽貨。例如映灣園5座中層D室3房戶，實用面積685方呎，本月中以764萬元售出，與該單位原外籍業主2018年5月購入價764萬元相同，計及使費料損手約44萬元。

大埔天鑽SSD貨實蝕91萬

另一方面，大埔天鑽在短短3日連錄2宗二手成交個案，代理指出，7座中高層A室，實用面積617方呎，3房間隔，最新以956萬元售出，呎價15494元。

原業主2020年4月斥906.9萬元一手購入，入市不足2年即沽貨離場，賬面賺49.1萬元或5.4%，惟原業主需要支付相當於樓價10%的額外印花稅（SSD）及其他使費，料實質蝕約90.9萬元。

昔日高價推售的西營盤瑧蓺亦錄蝕讓，據了解，一個低層E室開放式單位，實用面積221方呎，原業主2018年1月斥611.2萬元一手購入，惟新近僅以540萬元沽出，呎價24434元，持貨逾4年，賬面貶值71.2萬元，虧損11.6%。

藍塘傲860萬最貴1房

交投一向疏落的鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES今年成交開齋，利嘉閣地產聯席董事吳玉蘭透露，實用面積1231方呎的高層D室，3房間隔，累減950萬元或21.1%，以3550萬元沽出，呎價28838元；買家屬區內外換客，鍾情單位風水而購入。原業主則於2014年斥3214.1萬元一手入市，賬面升值335.9萬元或10.5%。

此外，將軍澳藍塘傲1房戶造價卻再破紀錄，中原地產高級分區營業董事伍錦基說，7座中層C室，實用面積420方呎，以860萬元沽出，雖然較開價低20萬元或2.3%，但仍然創該屋苑1房單位售價新高，平均呎價20476元。原業主2016年斥761.95萬元一手買入上址，賬面獲利98.05萬元或12.9%。

部分藍籌屋苑業主減價出貨，刺激二手交投回升。美聯物業統計的十大屋苑過去兩天（22日至23日）錄得12宗成交，按周增加1宗或9.1%。指標上車屋苑之一的沙田第一城有3房單位以683萬元賣出，造價低市價約6%。

第一城三房683萬低水6%

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，個別二手業主願提高議價幅度賣樓，減幅有3%至5%，吸引不少買家積極磋商入市，趁低吸納筍盤。美聯聯席區域經理翁凱傑指出，沙田第一城7座低層F室，實用面積484方呎，3房間隔，原業主急於放售，叫價由700萬元，減至以683萬元售出，造價低市價6%，呎價14112元。原業主2002年以148萬元購入，賬面賺535萬元或3.6倍。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽透露，有準買家擔心農曆新年樓市出現小陽春，屆時樓價大幅回升，加快入市。該行統計的十大屋苑過去兩日成交量按周末增加4宗或80%，至9宗。

不過，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，臨近歲晚，加上第五波新冠肺炎疫情嚴峻，樓市無可避免受影響，不少買家及業主放慢步伐。該行統計的十大屋苑成交量相隔3周再跌穿雙位數，過去兩日僅錄9宗，按周末減少1宗或10%。

利嘉閣地產統計同期十大屋苑成交量則按周下跌2宗或18.2%，減至9宗。利嘉閣地產總裁廖偉強稱，第五波疫情打擊二手睇樓量，拖累買賣步伐。

商舖買賣交投減少，根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2021年12月錄得133宗商舖買賣註冊登記，按月跌2.9%；涉及註冊金額約28.28億元，按月減少20.4%。

按銀碼劃分，500萬元或以下的商舖於去年12月錄49宗買賣，按月跌15.5%；逾億元的商舖註冊登記期內只得4宗，按月挫20%。至於500萬以上至1000萬元及5000萬以上至1億元的商舖，分別錄得24宗及12宗，俱按月多33.3%，增幅最多。

若按地區劃分，港島區去年12月錄得36宗商舖買賣註冊，按月上揚約20%；新界區41宗，按月增約24.2%。不過，九龍區只有56宗註冊，按月跌24.3%。

美聯估核心區舖價今年漲10%

美聯旺舖董事梁國文認為，面對新冠變種病毒Omicron來襲，政府再度收緊防疫措施，但因疫情持續兩年多，食肆已有晚市禁堂食的經驗，隨着疫苗接種率上升，相信影響會逐步減退。他預料商舖全年成交量達2100宗，核心區商舖售價及租金可按年上揚10%至15%，民生區升幅則在約5%以內。

減價有承接，東涌區在接連錄減價成交下，下半月成交量從後趕上，追貼上月同期水平，而映灣園亦由去年12月全月僅7宗成交，一躍至今逾14宗成交，悉數為減價沽貨，而2房山景戶，更即放「鎖匙」即獲承接，僅減價2%。

利嘉閣東涌區高級分區董事關騰達指，東涌區本月暫錄逾35宗成交，已超越上月全月水平，屬指標屋苑映灣園，成交量亦由上年12月全月僅7宗，至本月暫錄14宗，升幅達1倍，與按月同期3宗成交相比，增幅更達3.7倍，足見準買家的確有心入市，而且市場上連番減價潮下，亦吸引「尋寶」的買家出動睇樓，而呎價相宜戶型選擇較多元化的映灣園自然成追捧對象。

755萬放盤 減價約2%

而在業主有價傾的情況下，帶動區內成交步伐加快，而從成交所見，2房、3房均減價後均屬市場價的搶手貨，包括即日「放鎖匙」即沽出的映灣園2房山景戶，減價約18萬元即易手。

該市場成交為映灣園15座低層F室，實用面積563平方呎，2房間隔，向西南，望山景，據悉業主以755萬元放售，一放鎖匙，隨即獲買家以737萬元承接，減幅約2%，實用呎價13,091元，屬市價成交，而且亦較同期銀行估值高約3%。而同期成交的15座中層E室，實用面積544平方呎，同屬2房山景戶，據悉業主已放盤兩個月，近日肯減價下，減約7萬元已獲外區買家以728萬元成交，實用呎價13,382元。

關氏指出，帶頭減價奏效下，除非心急出貨的業主，否則在成交加快下，減幅已較月初為少，平均2%至3%已有承接，料平盤陸續被吸引下，可議價的單位將買少見少。

疫情仍然困擾香港經濟增長，據第一太平戴維斯發表研究報告指，私樓供樓負擔比率上升至56.8%，創下自1999年後、近22年新高，並預計疫情推遲通關時間，預計今年上半年豪宅樓價或出現輕微調整。

一太預期 豪宅價下半年升5%

據據第一太平戴維斯發表的《2021年第四季香港住宅銷售市場報告》提及，上季普通物業市場價格波動，整體下跌0.2%，由於經濟尚未全面復甦，加上市民收入增長受限，私人房屋的供樓負擔比率在2021年第三季度上升至56.8%，創下自1999年的新高，並高於過去25年的歷史平均值。同時，住宅按揭債務亦於2021年11月上升至1.72萬億元的歷史高位，佔銀行總貸款的15.7%，創下自2007至09年間環球金融危機以來最高水平。

由於疫情再度惡化，通關無期阻礙內地資金流入本港物業市場、近期股市波動等因素，去年第四季本港大部分地區的豪宅價格增長均放緩，聯排別墅樓價上升5%，而豪宅成交量在第四季顯著下跌，季內共錄得618宗每宗達2,000萬元或以上的成交，按季減少39%。第一太平戴維斯預期，豪宅價格在今年上半年或出現少於5%的輕微調整，並在下半年以3%至5%的幅度重拾升軌。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民預期，近期Omicron變種病毒疫情或推遲通關時間，而內地亦仍有可能進一步改變政策，限制高淨值資產人士進行海外投資。第一太平戴維斯資深董事及香港住宅銷售部主管黎漢群指，豪宅供應緊絀，仍將為其價格帶來支持。

相比高峰期 租金成交量齊跌七成

新冠疫情全球爆發已兩年，經濟民生大受影響，封關下本港零售市道大受打擊，也實實在在影響本港舖位市場，兩年間舖市一直處於「捱打」狀態。有行內人士向香港文匯報透露，疫情爆發後租賃成交最低谷每月平均只有200宗，遠低於高峰期每月的700宗成交；而核心街舖位租金比起2014年高位，整體大約下跌七成。同時，疫情影響經濟，零售業態的變化也在商舖市道下體現，在整體消費市道衰退下，本港核心街道的奢侈名牌店、藥房、珠寶店陸續退場，並由本地消費為主的民生商戶取代。

多寶旺舖董事總經理陳志寶提到，在舖市高峰期的2010至2014年，每月平均都有700宗租賃交投，後來爆發非法「佔中」及修例風波，舖市便走下坡，直至去年疫情受控，5至10月則回升至每月500宗左右，而11月大約400宗左右，後來疫情再於去年底爆發，估計去年12月至2月每月平均跌至200宗左右。

每月買賣 疫市曾低見60宗

目前的舖位買賣市場比以前分別更大，2010至2013年舖位買賣宗數每月平均700宗，而政府自2013年2月推出「雙倍印花稅」(DSD)，並將涵蓋範圍擴至非住宅物業，買賣宗數便大幅減少，2020年疫情爆發後更低至只有60宗左右，直至去年回復到140宗水平，估計去年11月至今年2月平均每月有120宗的舖位買賣。

陳志寶指，兩年疫情過後，核心街舖位租金比起2014年高位，整體大約下跌七成，而買賣價則比起2013年下跌兩至三成；民生區街舖方面，租售價則同樣下跌約兩至三成左右，其中以元朗及荃灣跌幅較大。

美聯旺舖董事梁國文指出，2021年本港疫情漸趨穩定，在全球多國封關下，市民留港消費，加上食肆堂食限制放寬及部分處所恢復營業等措施下，舖市氣氛回暖，舖位買賣共錄1,819宗，為自2017年以來最高，成交金額亦共錄約401.0億元。

梁國文稱，核心租金大幅回落，防疫措施在本港疫情緩和下放寬，飲食業紛紛擴充，成為租務市場的主力，2021年第三季四核心區街舖空置率錄輕微回落至10.9%。疫情下民生需求大幅增加，令民生區商舖投資氣氛暢旺，2021年舖位大手成交中，不少為民生區的全座商場成交個案，去年全年共錄8宗，為2018年領展出售多個商場後最多。

今年租售價 走勢有望平穩

梁國文續指，內地和香港較大規模通關的具體時間表仍然是未知之數，但市場憧憬恢復通關情緒升溫，核心區商舖租售價預計全年仍然會上升10%至15%，若恢復較大規模通關能於今年落實，租售價反彈幅度或會更大。雖然政府公布擴大疫苗氣泡措施，但預計直至內地與香港恢復全面正常通關之前，民生類消費及需求將繼續保持平穩，加上民生區商舖的租售價跌幅未有如核心區大，因此預計今年租售價將會保持平穩，預料在5%以內。