政府打炒房政策加上春節因素，元月房市交易量驟減。六都昨（7）日公布2022年1月的買賣移轉棟數，共24,018棟，月減13.3%，年減0.1%，整體呈現「月減年平」，唯移轉棟數仍創近九年同期次高。

元月房屋買賣移轉棟數中，以先前較熱的高雄、台中減幅較大，高雄月減二成最多，台中月減18%居次，專家分析，政府政策確有影響，至於2月，在春節假期影響下，恐較1月交易量更少，3月才有機會回穩。

六都中，除台北市及台南市之外，交易量月減幅均在一成以上。台北市共交易2,720棟，月減5%，年減8%；新北市6,202棟，月減11%，年增8%；桃園市4,346棟，月減14%，年增5%；台中市4,671棟，月減18%，年減16%；台南市2,235棟，月減6%，年增8%；高雄市3,844棟月減20%，年增6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析指出，1月交易量反映的是12月的交易概況，政府自去年12月起，除了央行第四度出手加重選擇性信用管制之外，內政部也通過修法草案，祭出五大打炒房政策，包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，引起市場購屋態度轉趨觀望。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年底受惠景氣熱絡與年底前的交屋潮，12月移轉創下近六年的單月新高，1月則受到前月基期已高，加上時間已經靠近農曆年節，因此移轉量出現月減現象，而今年1月工作天數與去年相仿，因此六都移轉棟數與去年同期相較持平，但還是近九年來的同期次高紀錄，整體市況仍維持穩定。曾敬德表示，去年雙北以外崛起態勢明顯，許多區域的房價創下新高，交易量也同步增溫，科技廠商設廠成為市場資金追逐的新題材，不過高房價始終會成為社會問題，當前政策仍緊盯房市的投機行為，後續還有抑制房市的政策出爐，購屋人心情難免「既期待又怕受傷害」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，雖然1月的買氣延續去年，但今年尚有疫情、升息等因素，加上官方對房市的管制態度仍嚴謹，全年房市估將是「量持平、價緩漲」的走勢。

皇鼎建設（5533）去年第4季將台中富信大飯店售予中華郵政，由於該案已6.33億元售出，預計今年上半年公司將有來自飯店的處分收益入帳，加計今年1月公司以13.98億元將「富鼎科技大樓」整棟大樓售出，在兩大案加持，公司今年營運可期。

皇鼎建設去年11月以總價6.33億元將台中富信飯店以售後回租方式、整棟售予中華郵政，預計今年上半年將有該案處分收益挹注營運。皇鼎建設昨（7）日收在19.2元、上漲0.2元。

此外，皇鼎建設1月中將「富鼎科技大樓」整棟大樓售予旭隼科技，處分利益初估約1.93億元，預計今年上半年貢獻營運，在兩大案挹注下，皇鼎建設今年營運可期。

布局廠辦市場多年的皇鼎建設，近兩、三年在國內企業擴廠需求強勁，商用不動產轉熱，營運進入收成期；目前皇鼎建設手中有六大案可持續銷售，包括總銷25.2億元「皇鼎一品」預售案、10.1億元「聯合科技中心B棟」、5.1億元「環宇科技」、3.9億元「皇鼎富邑」、2.2億元「富貴名邸」、2.2億元「南科名門」，總計六大案可售金額約51.22億元。

六都公佈2022年1月的買賣移轉棟數，整體呈現「月減年平」的態勢，各都棟數分別為台北2,720棟，月減5.2%，年減8.4%；為新北6,202棟，月減10.6%，年增8.3%；桃園4,346棟，月減13.6%，年增5.3%；台中4,671棟，月減18.1%，年減15.6%；台南2,235棟，月減6.1%，年增7.6%；高雄3,844棟，月減19.9%，年增6.3%，總計六都1月買賣移轉量共24,018棟，月減13.3%，年減0.1%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政府近期頻頻出手打房，買方猶豫下和賣方期待價格拉大，加上1月初有元旦連假後有春節假期，在工作天減少的情況下，交易速度緩減，近半年快速升溫的高雄房市，本月降溫近兩成，1月份的六都買賣移轉量較去年12月減少13.3%；不過由於近年房市維持「逐步緩升」的格局，且不少民眾預期今年利率可能走升，所以把握升息前的低利時機購屋，使今年1月的買氣即使面臨年假的季節性因素，依然與去年同期旗鼓相當。

張旭嵐進一步指出，雖然1月的買氣延續去年的昌旺基調，但今年尚有疫情、升息等不確定因素，加上官方對房市的管制態度仍嚴謹，所以全年的房市發展，預估將是「量持平、價緩漲」的走勢。

桃園、台南 雙創升格以來1月同期最佳

雖說各都的單月表現普遍較上月量縮，但與歷年的1月同期相比，桃園及台南，雙雙寫下升格以來最佳的開年同期紀錄！台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，桃園的平價區段，包括龜山、八德、平鎮、觀音等地，持續以親民房價吸引首購族搶進，其中龜山的A7重劃區，因是少見的2字頭捷運置產地帶，讓雙北客群趨之若鶩，加上近期A7重劃區正處於新案交屋的高峰期，為桃園買賣移轉量挹注增長動能，使桃園締造2014年底升格以來的1月同期新高。

台南在南科加持下，買賣移轉量自去年以來，就屢屢刷新單月紀錄，環南科地帶的善化、新市、永康等地，近期買氣都在高處盤旋，後續隨著台積電新廠落成、南科三期擴建，周邊可望再迎就業買盤，亮麗的產業前景亮麗，讓南科宛如旭日般照亮台南房市，刷新2010年底縣市合併升格的開年新猷。

高雄1月買賣移轉達3,844棟，則是近11年來的1月同期最大量，台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，1月買賣移轉主要反映的是去年11~12月的交易表現，台積電從去年11月設廠效應開始正式發酵，加上進入傳統旺季，讓12月整體買氣旺上加旺，雖然去年政府陸續祭出打炒房政策，但主要對預售市場較有影響，中古屋及新屋的買氣仍旺，且許多自住客希望趕在過年前交屋，住新家過新年，因此推升本月移轉量表現亮眼。陳揚智也說，近期高雄疫情雖有升溫現象，但目前市場帶看與交屋辦理尚無明顯影響，反而因屋主看好後市，中古市場出現惜售現象，可售物件減少，價格又居高不下，讓不少買家態度只能轉為觀望，等待合適物件再入場，雖買氣稍稍放慢腳步，但高雄利多豐厚，整體房市熱度依然相當旺盛。

六都中年減幅最大的台中，主要是因北屯量縮所致。陳定中指出，北屯今年1月的買賣移轉量僅820棟，與2021年1月的1,788棟相比，大減近千戶，主要是北屯2021年初有諸多大案交屋，使2021年1月寫下統計以來的單月新高，由於比較基期為歷史高點，加上北屯今年的大案交屋時間，大多落在Q2以後，因此今年與2021年同期相比量能劇減，連帶導致台中的買賣移轉量相形失色。

根據內政部統計，2021年全台核發建築物拆除執照達2793件，共6078宅，面積達78萬餘坪，件數寫下921後新高，其中住宅有1447件，共4148宅，面積達19.2萬坪，其中六都在住宅拆除宅數占比上達82.7%，住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，近年都更與危老話題夯，但整合成本不低，不過近年房價飆漲，也讓許多地主願意參與其中，加上政策推波助瀾，讓拆除件數寫下新高。

房價高漲加上近年都更與危老話題夯，讓許多地主願意參與其中，加上政策推波助瀾，讓拆除件數寫下新高。
綜觀歷史紀錄，全台上回建築物拆除宅數與總樓地板面積高點分別是1997年與2005年，住宅類拆除宅數上回高點為1997年，其後在921因震災影響，讓拆除面積再攀高，時至近年因都更與危老話題發燒，拆除數不斷加溫。徐佳馨指出，從佔有大多數比重的六都住宅拆除狀況來看，相較2021與2020兩年，件數與宅數均以雙北增幅最多，但宅數不增反減，此外在桃園在件數與宅數雖然在低量，但拆除面積大增，顯見產權單純的個案仍是目前整合的大宗。另外，台中在件數、宅數與面積均減少，可以看得出在取得素地較容易的區域，雖然房價直直漲，但建商仍舊鍾情於直接開發，對於整合依舊興趣缺缺。

都更話題加溫，進場特別留意

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，拆照數量雖然增加，但比起全台老宅數量仍緩不濟急，雖有危老政策促進城市新陳代謝，不過台北市還是以產權單純的整合案最容易改建，在大台北以外的區域改建上的意願與難度都明顯較高，建議以投資思維進場者最好審慎評估。

台中豪墅聚落洗牌，南屯區的單元二勇奪豪墅王與豪墅成交王雙料冠軍，而成熟市區的8期重劃區與12期重劃區分占二、三名。專家指出，隨著大樓房價高飛，透天別墅的高坪效，反倒成為富豪們的新選擇。

近兩年來房價漲勢不休，新興重劃區大樓動輒五、六千萬，與別墅價格的差距越來越相近，甚至超越別墅。重視隱與稀有性的富豪們，也紛紛將購屋目光轉向有天有地的透天別墅，近五年來透天交易量成長1.7至2倍。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，地價、房價雙漲，七期豪宅案已站上7字頭，即將進場的水湳豪宅大案更喊出單坪100萬元天價。需求100坪空間的購屋客得付出7,000萬至1億元的房價，中間還包含了近40%的公設，他們因此將購屋目光轉向高坪效的別墅產品，催出「買大樓不如買透天」的豪墅客。

統計2021年全年度透天成交總價排名，位在單元二文心南五路三段的「日興永富」，以總價1.1億元成交，成為年度豪墅王，該案地點鄰近公益路米其林餐飲圈，與七期鄰近，加上土地110.34坪、建坪296坪，以座落地點與使用坪數來看，CP值相當高。

排名二、三的「觀止2」與「居心地」分別位在豐樂公園與文修公園第一排位置，屬於市區內成熟機能的豪墅聚落。其中12期重劃區與水湳經貿園區相連，兩者具有連動拉抬效果，水湳低容積的生態段土地最高成交價已來到每坪63萬元，若規劃別墅產品，基本上總價將從7,000至8,000萬元起跳。

前十名豪墅案中，位在南屯單元二重劃區的有4案。而北屯大坑山上的「樸山村」則是以超大地坪的養生莊園概念吸引買家，一戶要價近9,000萬元。

豪墅預售市場在去年表現也同樣亮眼，位在南屯區單元三的順天「ONE 33」，出現總價超過1.5億元的交易紀錄，該筆交易的土地坪數達144坪、建坪約342坪，共有10房2廳9衛。

其餘成交總價超過6,000萬元以上的也有6筆，地坪約落在67至83坪之間，建坪約175坪，屬於市場上少見的大地坪豪墅，憑藉著產品特殊性推升銷售好成績。

近期即將落成、鄰近水湳經貿園區的久樘「柏登莊園Blossom Villa」，規劃獨棟、雙拼電梯別墅產品，每戶地坪約35至54坪、建坪近百坪，總價6,000萬元起。許多中南部傳產業主抱持買大樓不如買別墅的心態，賞屋詢問熱度不斷。

黃盟翔分析，別墅產品具有獨門獨院、分層使用空間、停車即進門的隱私性等優點，加上別墅的空間客製彈性大，可展現出主人家獨特品味，受到中部傳產家族企業喜愛。

都更夯，北市又一海砂屋整合完成，中山區「躍大直」今（7）日舉行開工動土典禮，包括建商聖得福建設執行長洪正雄、創意家行銷董事長王明正、立法委員蔣萬安等人均出席，洪正雄表示，原住戶80戶，最後由市府磋商促成都更代拆協調，僅花不到6個月整合成功，且室內坪數以一坪換一坪，並加送車位給原住戶，目前可售40戶，總銷30億元，每坪開價130~150萬元，總價介於4,000~7,000萬元，有望成大直新地標。

「海砂屋更新推手」聖得福建設，繼北市「最貴的海砂屋-大直翠景新村」都更通過，興建中的明水路水岸第一排「最大直」後，再進軍樹海人文聚落中山區大直街，「躍大直」位於台北市大直街巷內，基地763坪，座落於道明國際學校旁，打造地上22層，地下4層，規劃坪數26-53坪，兩、三房產品，共127戶，預計2025年完工。

創意家行銷董事長王明正表示，目前已經有超過100組客人登記預約，主要客層都是附近居民，喜愛山明水秀的環境，且該地緊鄰頂尖國際私校道明外僑，又與實踐大學比鄰而居，生活機能充足，不管是書店、餐飲小吃等，應有盡有，不僅人文素質高，未來地段潛力發展好，人氣相當熱絡。

台北市政府都發局長黃一平表示，「躍大直」是金虎年開工首日第一筆都更案，由於為海砂屋，2016年報核後，也走了五年程序，不過聖得福建設接手後，有效率、快速整合通過，希望藉此成功案例成引導台北市其他都更案也能快速促成，該案從5層公寓將變成22層樓SRC鋼構建築，耐震能力很好，預計3年半後住戶就可以搬回來。

台灣房價所得比快要突破歷史新高紀錄，行庫認為將影響民眾追價意願。根據指標大型行庫內部最新的評估報告指出，台灣房市後續的交易量，也將和「房價所得比」有關，因為台灣的房價所得比2021年第三季已升到9.24倍，正逐漸逼近歷史高點的9.46倍邁進，這不僅顯示民眾購屋追價能力有限，恐怕也將成為未來房市成交量所面臨其中一項重要的變數。

所謂「房價所得比」，是以中位數的住宅價格，除以中位數的家戶可支配所得，所得到的結果代表了一戶中位數住宅，對於中位數家戶的一年可支配所得的比值，因此，倍數越高，代表一般民眾的買房財務負擔愈大。

行庫主管指出，除了全國的房價所得比平均為9.24倍，台北市、新北市、台中市為房價所得比高於全國平均值的三個都會區分別為15.86％、12.13％、10.29％。

大型行庫主管分析，房價所得比攀高意謂民眾買房的壓力與日俱增，且以自身所得能力愈來愈難負荷，建商本身也承受因為缺工、缺料等問題導致的營建成本上升之勢尚未緩解的壓力，使建商對出售房屋的開價不易下跌，將致使購屋者和建商買賣雙方價格認知差距拉大。

至於央行放大土融管制力道，高雄地區建商認為，中小型建商將先退場。根據指標大型行庫最新出爐的不動產市場評估報告，引述對高雄地區建商的訪查結果指出，當地建商認為，央行管制措施對財資力不佳的中小型建商受衝擊最大，預期不少中小型建商將因此先減緩購置新土地，暫時轉趨觀望。

高雄當地建商也特別提及，近期缺工缺料情形不僅未明顯改善，反而更嚴重，尤其是發包工程價格漲幅太快：「甚至出現一日三市的情況」，也有不少建商因營建成本持續上漲，已評估推遲原有推案計畫，或改採取先建後售的推案方式。

因應房市熱絡，財政部再出招。為反映全台各地區房價上揚情況，財政部近日宣布適度提高部分地區售屋財交所得稅率1~3個百分點，其中新北市三重區，還有台中市東、南、西、中區等舊市區皆漲3個百分點，居全台之冠。

財政部近日公告「110年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，若個人在2021年出售不屬於房地合一稅制的舊屋（2015年底以前所取得房屋），且無法提供具體成本證明或是交易資料，國稅局將依照最新標準計算其所得，今（2022）年5月申報綜所稅將適用。

2021年全台房價漲翻天，根據房仲業者調查，六都與新竹縣市漲勢最明顯，除新北外漲幅均超過一成。為合理反映各地區房價漲幅，財政部適度提高部分地區財交所得計算標準，其標準分為「高價住宅」與「其他舊制房屋」等兩大類，本次高價住宅未調整，僅提高其他舊制屋課稅標準。

若國稅局查到或個人僅提供售屋成交價格，沒有取得成本證明，而且該房屋符合央行規定的高價住宅定義，也就是台北市、新北市成交價分別達7千萬元、6千萬元以上房屋，還有其他縣市成交價4千萬元以上房屋，民眾必須依「成交價格」屬房屋收入部分適用17％所得率計稅，與前一年相同。

若無交易價格與成本資料且屬於其他舊制房屋，依「房屋評定現值」的8％~48％列入綜合所得計稅，本次多調增所得標準1到3個百分點，今年5月報稅適用。其中台北市高級住宅（8千萬元以上房地）依房屋評定現值48％列為所得額計稅最高，而台北市其他住宅43％，兩者皆較前一年提高1個百分點。

而新北市三重區課稅標準從35％提高到38％，台中市東區從21％提高到24％、南區從20％提高到23％、西區與中區皆從19％調高到22％，及梧棲區從11％提高到14％，這六區調幅達3個百分點為全台各區之冠，主要反映近年的交易熱絡。

其次如台中市西屯區、北屯區及南屯區，還有新北市板橋區、新莊區、林口區、樹林區等分別調高2個百分點。

至於去年第四季房價漲幅最有感的高雄市多半僅調漲1個百分點，如鼓山、三民、前金、前鎮等皆漲1個百分點，橋頭區則未見調漲。官員表示，因高雄市多半已在109年度標準有所提高，且課稅屬於落後指標，預計111年度標準有望看到高雄整體漲幅趨勢。

六都會區分別公布2022年1月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為24,018棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，1月份六都建物買賣移轉棟數月減13.3％，其中台北市月減5.2％，新北市月減10.6％，桃園市月減13.6％，台中市月減18.1％，台南市月減6.1％，高雄市月減19.9％。

陳金萍表示，1月份的買賣移轉棟數反映的是2021年12月份市況，在全球經濟活動逐步復甦及各國財政紓困政策加持下，國內經濟基本面佳，然而，為了遏止炒房風氣、抑制房價飆漲，政府積極打炒房，祭出政策一波波，自2021年12月起，除了央行第四度出手加重選擇性信用管制之外，內政部也通過修法草案，祭出五大打炒房政策，包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，引起熱議，讓市場購屋態度轉趨觀望，加上2022年農曆春節正好是逢1月底、2月初，1月房市交易天數減少，也影響到房市量能，讓六都1月建物買賣移轉量較2021年12月減少13.3％。若分別就六都會區來看，除台北市及台南市之外，交易量減幅均在一成以上。

另與2021年同期相比，六都交易量減0.1％，陳金萍指出，2021年同期受到2020年12月政府一系列「打炒房政策」影響，讓市場買氣稍見冷卻，而2022年1月適逢農曆春節假期，交易天數縮短，加上政府再度祭出一系列打炒房措施，市場出現暫緩購屋以及觀望氛圍，自然市場交易量能也略受衝擊，讓1月房市交易表現與2021年同期持平，預計下個月將回歸供需基本面。若就六大都會區來觀察，其中台北市年減8.4％，新北市年增8.3％，桃園市年增5.3％，台中市年減15.6％，台南市年增7.6％，高雄市增6.3％。

陳金萍補充，雖然目前國內經濟表現優異、低利環境及資金寬鬆等利多，讓房市基本面有撐，但近期聯準會一再釋出加速升息循環的訊號，且市場預期升息次數也有增加的趨勢，國內跟隨升息的機會不小，房市面臨的利率環境將有所轉變；此外，內政部及央行持續祭出打炒房政策，一再加強打炒房的力道，且國內疫情再度拉警報，民眾有放緩看屋步伐的跡象，因此未來仍須多加留意利率走勢、政府調控房市政策及疫情變化。最後，陳金萍建議，有購屋需求的民眾在進場前，應須提前做好財務規劃，保留適當彈性為佳，避免後續面臨房貸利率上升，造成無力負擔購屋成本的問題產生。

在疫情干擾、政府打炒房下，台中房地產似乎仍頗火熱，台中市不動產開發公會統計，2021年大台中房市推案總金額達3,334億元，創歷史新高，且近年隨著台中捷運綠線通車，加上中部科學園區、精密機械園區、台中軟體園區等台商回流投資，以及三井OUTLET PARK、三井LaLaport、漢神洲際購物中心等大型商場進駐，生活機能完善，不僅吸引外地人口移入，北部建商也大舉獵地，搶進台中七期、14期重劃區、水湳經貿園區，讓大台中房市火熱，近兩年地價平均漲幅達2成。

而台積電預計在中科附近籌設2奈米晶圓廠，需地面積超過88公頃，初步規劃投資額約8000億元，若未來設廠確定，也將帶動區域居住需求，加上中科諸多企業效應，對於房市具備一定的支撐。而大台中房市買氣熱，吸引不少北部建商前來獵地，包括遠雄、華固、達麗、興富發建設先後拿下水湳經貿園區、台中七期重劃區土地，也推升地價與房價攀升。

此外，台中也吸引不少大型商場進駐，包括南屯IKEA台中店、北屯COSTCO、台中港三井OUTLET PARK、文心秀泰廣場等。台中房市業者表示，台中未來五年最具吸引力的將有4座大型商場落成，包含東區「三井LaLaport」購物中心、台中港「三井OUTLET PARK」二期、烏日區「高鐵娛樂購物城」與北屯「漢神洲際購物中心」。

在諸多建設啟動、科技業進駐、商場發展、捷運開通等因素下，都讓台中房市熱度升溫，也推升房價上漲。觀察內政部實價登錄資訊及房市業者統計，2016年至2021年這五年來，海線的沙鹿新案單坪成交價從16.6萬來到26.2萬，短短數年漲幅達57.8%，1坪房價漲了近10萬元。

台中市政府近年來在山城東勢加大建設力道，除了東勢客家文化園區、客家故事館母語教學基地及街景環境更新計畫外，東豐快速道路的環評順利通過，加上未來國道4號豐潭段通車，東勢到北屯、台中市區將縮短至15分鐘內，交通利多加持房市。而東勢房價也漲得兇，近5年來，東勢住宅新案成交價平均從2016年1坪14.3萬，漲到2021年的22.5萬，漲幅達57.3%，增幅居全台前十。

近年來，樓市的春節“黃金檔”開始流行。只是，受疫情和調控的影響，多地樓市的春節“黃金檔”表現不如預期。在深圳，春節假期期間市場幾乎“零成交”。

深圳市房地產仲介協會最新發佈的資料顯示，根據深圳市住建局房地產資訊平臺公示的商品房成交資料顯示，上周深圳新房與二手房成交量（完成產權過戶）分別為0套與1套。記者在春節假期期間實探發現，相比往年，今年深圳多個樓盤的行銷中心在春節假期正常營業，且還有花樣促銷活動，到訪禮包、購房折扣、特價房源等層出不窮。二手房市場方面，多數二手房仲介門店都與以往的春節假期一樣關門“休息”。在節前，多位接受採訪的房產仲介經理均表示，“去年的生意很差，所以今年春節假期也沒有安排值班。”

除了深圳，在疫情影響下的多地春節樓市，已經連續多年表現出低迷狀態。根據中國指數研究院的監測，2022年春節期間（1月31日-2月6日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降51%。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，2022年各地春節樓市“不打烊”，但在整體市場環境下，中小城市返鄉置業潮仍相對低迷，大城市在“就地過年”下，購房者置業亦不活躍，成交規模繼續回落。2022年春節期間，全國重點監測城市市場情緒較低，除個別城市成交規模增長外，其餘監測代表城市成交面積較去年春節期間均下降。

對於春節假期新房成交下降的主要原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為是供應下降。根據克而瑞統計，1月份29個重點城市新房新增供應面積1080萬平方米，同環比降幅分別達到43%和58%。很多房企在等待兩會前後的“小陽春”，對於春節樓市的期待下降了。與此同時，返鄉置業並未明顯出現，三四線城市房價在明顯下跌。當下，內地三四線城市庫存高壓，開發商在這些區域大面積降價促銷，導致買房熱情並不高。此外，近年來城鎮居民收入下降，一方面是疫情影響，導致生產生活服務業就業人員收入下降，這部分人群是返鄉置業的重點人群；另一方面，很多人群對未來收入預期並不樂觀，對買房的謹慎度上升。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從近期各大機構的資料來看，今年春節假期房地產成交資料表現並不好。不過，市場降溫也不用過於恐慌，某種程度上要關注新積蓄的購房需求。若是類似交易資料不好，房企或樓盤會有主動降價的做法，客觀上也還是可以吸引購房者入市。同時，從1月份信貸資料看，明顯好於預期，換句話說後續要關注銀行信貸政策變化所帶來的影響。

中國指數研究院指出，短期來看，各地全面落實因城施策，房地產市場調整壓力較大的城市，仍將加強對於首套及二套住房的信貸支持，如調整公積金貸款政策（提高貸款額度、降低首付比例）、降低房貸利率等，穩定購房者預期，保障合理購房需求正常釋放。另外，發放購房補貼、強化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦將持續跟進。不過，對於市場來說，各地扶持政策發力顯效仍需時間，預計短期市場調整態勢仍將延續。部分前期調整較早以及需求支撐力度強的城市，市場有望逐漸築底回升，3月傳統“小陽春”仍有預期。但對於大多數城市來說，市場調整時間或較長，市場恢復動力偏弱，短期購房者置業情緒難有明顯改觀。

近日，華遠地產(2.080, -0.01, -0.48%)股份有限公司（下稱：華遠地產）公佈了2021年年度業績預虧公告，預計全年歸母淨利潤約為-4.8億元到-6.9億元，相較於2020年的4.14億元同比下降達215.9%-266.6%；歸母扣非淨利潤約為-5.7億元到-7.9億元，相較於2020年的2.89億元同比下降達297.2%-373.4%。

作為老牌國資房企，華遠地產自2018年逆勢執行擴張戰略後，一度踩著“三條紅線”。而近兩年，華遠地產持續落實“去庫存、降負債、增利潤”九字經營方針，無奈此前戰略誤判“挖的坑”太深，情況改善有限，最終連續兩年在項目減值上進行買單，且未來或許還有減值的可能。

項目變現淨值低於成本 連續2年減值虧掉多年利潤

對於資產出現大額減值導致虧損，華遠地產將原因歸咎於新冠疫情、調控政策的影響。稱受新冠疫情不斷延續、地產宏觀調控政策及融資環境不斷收緊、市場情況持續走低等因素的疊加影響，其開發的部分住宅及商業專案銷售價格不及預期。

為降負債，加快銷售及現金回籠，華遠地產對部分專案進行降價促銷，以至於項目的可變現淨值低於成本。換句話說，此前高價拿地的專案，部分砸手裡了，不得不虧本處理，為此華遠地產將計提減值準備約13.5億元至16.2億元。

這對於2017-2020三年淨利潤之和僅17.25億元的華遠地產來說實在不算是一筆小數，幾乎相當於過去3年白乾了。而實際上，這並不是華遠第一次大規模對項目計提減值損失，2020年4季度針對在長沙、西安、天津、佛山的9個項目合計計提存貨跌價準備金額6.62 億元。考慮到房地產開發週期的情況，在2020、2021年銷售遇阻而不得不減值的項目大概多是在2017、2018、2019獲取的項目。

（資料來源：公司公告、Wind）
而2018、2019年也正是華遠地產激進擴張的兩年。

戰略誤判 激進擴張

與金融街(5.760, 0.08, 1.41%)一起，作為北京西城區國資委旗下兩大房地產開發企業，華遠地產以往一直秉持“小而美”的戰略錯過了那些年房地產轟轟烈烈的發展機遇期，也被兄弟公司金融街遠遠甩在身後。

在萬科喊出“活下去”的時候，地產老兵華遠地產在本應該開始時收縮的2018年卻又衝動地逆勢擴張，拿地力度明顯加大。

往年在克而瑞榜單中很少能看見其身影的華遠地產，2018、2019年則頻繁亮相。克而瑞發佈資料顯示，2018年，華遠地產拿地金額為95億元，拿地面積201.7萬平方米，新增土地貨值達到201.1億元，位列行業第86位，較上年均有大幅增長。2019年，華遠地產繼續新增建築面積240萬平方米，拿地金額為87.2億元，新增貨值309億元，在排行榜上繼續提升位列81位。

2018、2019兩年的拿地強度（拿地金額/銷售額）分別為0.79、0.6，拿地面積/銷售面積分別約為3、2，土儲池子明顯擴大。而照華遠地產此前的開發進度看，當年拿地的專案多數再第二年才能進入銷售，在2019、2020年的銷售額確實有所提升，而銷售均價卻呈持續下滑態勢。

（資料來源：公司公告、Wind）
土地成本、銷售均價均下降的背後，是華遠地產在那兩年激進地進軍了一些低能級城市，諸如佛山、銀川、涿州、石家莊、任丘等，其中佛山專案就是在2020年減值了2.4億元。

隨著包括“三道紅線”在內的調控政策的持續高壓，事情在2020年開始起變化。作為國資房企，杠杆率持續走高的華遠地產在2020年全踩中三道紅線，剔除預收款後的資產負債率為83.9%，遠高於70%的標準；短債比僅0.58，淨負債率遠遠超過100%。降負債壓力陡增，全年僅獲取3個項目，合計建築面積僅有95.6萬平米。

“九字方針”改善有限 利潤率持續下滑

截至去年9月30日，在得到華遠集團120億資金支持後，華遠地產整體負債規模207.18億。其中，短期有息負債76.47億元，較2020年期末減少55.17億元。剔除預收款後資產負債率74.68%，仍超70%，現金短債比1.08，淨負債率116.48%。

隨著降負債壓力一起飆升的，還有一些項目的虧損壓力。

諸如2018年華遠通過最高限價15.53億元拿下的佛山海藍城專案，房天下資料顯示目前的在售均價僅為11000元/平米，周邊專案不少已經跌至9千左右。而4年前的樓面成本達到7689元/平米，在考慮配建租賃住房建築面積16000平方米，以及4年沉澱的資金成本，專案虧錢也就不意外。

自2018年以來，華遠地產的毛利率呈現出下滑趨勢，而此前激進拿的項目結轉的2020、2021年，毛利率更是大幅下降，2021年淨利潤率將為負。


儘管而近兩年華遠地產持續落實“去庫存、降負債、增利潤”九字經營方針，無奈此前戰略誤判“挖的坑”太深，情況改善有限，終在項目減值上進行買單。

截至去年9月底，華遠地產土地儲備貨值達到近500億元，而這其中包括涿州、任丘、天津、佛山、長沙、石家莊在內的項目，又有多少會面臨減值的，目前看仍存在較大不確定性。

2022年開年首月，中國各地頻出穩樓市政策，支持合理的住房消費。

中原地產研究中心5日發佈的資料顯示，2022年1月份，中國各地出臺的房地產相關政策超過66次，其中多以公積金政策寬鬆、人才租購房補貼等支持性政策為主。這是多月來中國房地產相關政策出臺最為密集的時段，比2021年1月份上漲57%。

2022年開年以來，中國房地產相關調控政策延續了去年四季度的政策方向。中原地產首席分析師張大偉表示，近期“穩樓市”信號頻發，主要有三大特徵：

一是，中央重申“房住不炒”，堅持穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標。

去年年末的中央經濟工作會議重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，提及支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。在全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部提到了2022年8項工作內容，其中，“加強房地產市場調控”放在第一的位置。房地產政策基調保持連續性和穩定性。

二是，信貸政策逐漸緩和，推動預期走穩。

去年12月的全面降准之後，2022年開年又現降息，偏緊房地產金融環境有所鬆動。儘管房貸利率參考的5年期LPR（貸款市場報價利率）降息僅5個基點，但受此提振，購房需求開始扭轉下降趨勢，出現企穩跡象。多地房貸放款也明顯加快。

三是，地方頻出穩樓市政策，公積金、購房補貼等政策力度加大。

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發佈新政，其中提及放寬住房套數認定，實行“只認貸不認房”。既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行。

此外，據中泰證券(8.770, 0.09, 1.04%)研報統計，截至1月23日，株洲、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個城市或市區出臺房地產相關支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補助、放寬落戶限制、下調公積金首付比例。

這些支持政策並未帶來樓市反彈。據中指研究院統計，2022年1月，百強房企拿地總額837億元人民幣，同比下降62.6%。易居研究院智庫中心發佈的一份報告顯示，今年1月前23天，全國百城新建商品住宅成交面積為1757萬平方米，環比下跌20%，同比跌44%。政策暖意傳遞到市場端尚需時日。

建設“共同富裕先行市”，寧波共有產權住房先行先試！

據“寧波發佈”2月7日消息，《寧波市共有產權住房管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）正式出臺，將於2022年2月26日起施行。

如何實現住有所居？《辦法》細則來落地——寧波共有產權住房面向哪些人群供應，價格和權屬怎麼定，上市交易有哪些限制，政府產權份額如何購買等一系列問題，都能在這份實實在在的政策指南中找到答案。

共有產權市價銷售

顧名思義，“共有產權住房”，“共”字是關鍵。

《辦法》明確，共有產權住房是由政府投資或政府提供政策優惠，按照有關標準籌集建設，限定套型面積，限制使用範圍和處分權利，實行政府與購房家庭按份共有產權，面向符合規定條件的寧波本市無房家庭供應的保障性住房。

“共有”前提下，購房家庭與政府如何劃定產權份額？

《辦法》明確，購房家庭產權份額是購房家庭實際出資額占共有產權住房市場銷售房款的比例，原則上不低於60%，不高於80%，同批次銷售同一項目的產權份額相同。申請前12個月家庭人均可支配收入低於上年度當地城鎮居民人均可支配收入的購房家庭，購買政府籌集建設的共有產權住房，可以自主選擇持有不低於60%的產權份額；其餘部分為政府產權份額，由政府指定部門或機構（以下簡稱代持機構）持有。

為抑制投機，寧波共有產權住房將按照市場價格進行銷售。其中，交付未滿1年的市場銷售價格，參考相近時期、相鄰地段商品住房項目銷售備案平均價格；交付滿1年的市場銷售價格，參照相近時期、相鄰地段存量住房社區平均交易價格。同時，單套住房銷售價格再在上述市場銷售價格基礎上，結合樓層、朝向、位置等因素，實行差價浮動。

惠民政策誰能享？《辦法》將供應對象覆蓋至寧波本地城鎮戶籍家庭和非本地城鎮戶籍家庭，並設置了相應的標準。

政策對人才作出傾斜。對於列入寧波市人才分類目錄且經認定的高級及以上層次人才，《辦法》明確可以放寬或者取消繳納社會保險、收入財產等條件並優先供應。同時，還可根據工作需要，分專案分批次定向定量供應人才集聚的特定企事業單位特定範圍在職人才。

嚴重失信家庭不得購買

為了讓共有產權住房真正落到最需之處，《辦法》還對限制供應的家庭和正在享受其他住房保障政策的家庭銜接進行了明確。

首先，購買過寧波市低收入家庭住房、經濟適用住房、限價房、共有產權住房等保障性住房的，或者被列入嚴重失信名單的家庭，不得申請購買共有產權住房。其次，符合條件的購房家庭應當滿足寧波市住房限購條件且只能購買一套共有產權住房。

另外，租賃公租房、保障性租賃住房、公有住房的購房家庭，應當在簽訂購房合同前騰退或者以市場租金租賃該住房，租賃期限至共有產權住房交付通知送達後滿6個月止。對於享受公租房租賃補貼的購房家庭，應當自簽訂購房合同次月起停止發放租賃補貼。

如存在不如實申報，故意隱瞞或者虛報身份相關狀況的，偽造或者提供不真實材料申請共有產權住房的；違背承諾或未按規定時間騰退所租賃的公租房、保障性租賃住房、公有住房的，5年內不得申請本市各類保障性住房，並按不同情形進一步處理。

政府產權份額如何購買？

《辦法》對於購買政府產權份額也做出了詳細規定。取得不動產權證滿4年（含）、未滿5年（不含）的共有產權住房，未持有其他住房的購房家庭，可以按照原購房價格一次性購買政府產權份額，准予上市交易時間不變。

取得不動產權證滿10年（含）的共有產權住房，購房家庭可以按照屆時單套市場銷售價格一次性購買政府產權份額，並可根據屆時購房家庭經濟困難狀況、未持有其他住房等情況給予合理優惠，具體優惠政策由市住房保障部門另行規定。

買了怎麼賣？

《辦法》規定，取得不動產權證書滿10年的共有產權住房可以上市轉讓。購房家庭既可以通過購買政府產權份額，獲得全部產權後上市轉讓；也可以與代持機構按照各自產權份額上市轉讓，分配總房款的相應部分，住房性質轉為普通商品住房。

共有產權住房“一城一策”

2021年6月，《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）發佈，首次從國家層面確認，共有產權住房是當前及今後一段時期住房保障體系的重要組成部分。

近年來，“共有產權住房”一詞在各地檔中出現的頻率越來越高。此前，深圳、東莞等地已陸續發佈。杭州市住保房管局也於2021年12月1日發佈了共有產權保障住房管理辦法。杭州的政策規定，購房家庭所占共有產權住房的產權份額比例不低於50%且不高於80%，且滿一定年限後可增購政府的產權份額並上市轉賣。

另外，杭州本輪共有產權房覆蓋面廣，沒有最低收入限制，購買共有產權房享有與商品住房同等的公共服務權益（包括學區）；在選址上多佈局郊區新城，優先安排交通便利、公共服務配套和市政配套較為齊全的區域。

據上海鏈家研究院2月7日發佈的監控資料，2022年1月份，上海市新建商品房新增供應15638套，環比增長59%，同比增長97%，套均總價659萬元/套，環比下降4%，同比增長17%，供應均價60225元/平，環比下降2%，同比增長15%。1月份共有47個樓盤開盤，超過1.5萬套房源入市，單月供應套數創歷史新高。從分環線的供應情況來看，80%的供應量依然集中在外環以外，不過內環以內的供應占比達到8%，較此前有一定提升。

內房危機持續、春節假期影響供貨節奏，2022年1月銷售弱勢延續，大多規模房企銷售表現不佳。據克而瑞研究中心的數據顯示，1月百強房企實現銷售操盤金額5,256億元（人民幣，下同），按年跌39.6%，較2021年月均水平降低43%。

克而瑞認為，2月房地產市場仍難言樂觀，成交或將持續下行，受春節假期影響，一、二綫城市供應或將明顯縮量，成交也將持續走低，三、四綫城市返鄉置業或將弱於往年。「從全年來看，行業下行並真正迎來負增長時代已成為共識。商品房銷售規模經過5年的高位運行之後，將處在下調築底過程中。」

克而瑞研究中心監測的29個重點城市1月商品住宅供應面積按年及按月份別下降43%和58%，成交面積按月下降37%，按年跌幅擴至46%。其中，一綫城市成交陷入低迷，按月下降21%，按年跌幅擴至38%。25個二、三綫城市成交跌至低位，按年及按月跌幅都在40%以上。

上月拿地總額 按年跌63%

拿地方面也明顯減弱，中指研究院的數據顯示，1月百強房企拿地總額837億元，按年跌62.6%，其中，50家代表房企拿地總額下降88.8%。

克而瑞指，今年謹慎的投資預期難以大幅扭轉，預計投資力度需要3至6個月的修復期。而首季度房地產行業的資金環境將有所改善，但考慮到今季也是各大房企的償債高峰，行業整體風險偏好的降低，也會在一定程度上影響企業舉新債拿地的積極性，集中供地的22個核心城市仍應是房企關注的重點。

花樣年控股(01777)公布,1月物業銷售額約5.1億元人民幣,同比跌約77.77%.

該集團指,已售建築面積約3.58萬平方米,同比跌約75%,每平方米平均物業售價為約1.43萬元人民幣,同比跌約11.73%.

時代中國控股(01233)公布,連同合營項目在內,1月銷售金額約為70.88億元人民幣,同比跌約14.39%,簽約建築面積約43.2萬平方米,同比升約2.61%.

大唐集團(02117)公布,連同聯營公司在內,1月銷售金額約為21.2億元(人民幣．下同);與去年每月平均銷售額約42.15億元低約49.7%.

該集團指,1月銷售面積約20.67萬平方米,每平方米平均銷售價格約1.03萬元.

碧桂園(02007)公布,連同合營公司和聯營公司在內,1月歸屬股東權益的銷售金額約363.6億元人民幣,同比跌9.8%.

該集團指,歸屬股東權益的銷售建築面積約462萬平方米,同比升約1.32%.

獲准強拍 太古擴鰂魚涌商業版圖

太古地產（01972）積極在鰂魚涌擴展版圖，其中2018年申請強制拍賣的鰂魚涌仁孚工業大廈，在昨天（7日）獲土地審裁處批出強制售賣令，底價約50.53億元，成為史上底價最高的強拍獲批個案。太古地產對該項目獲批強拍表示歡迎，預計該項目與該集團正申請強拍的毗鄰工廈若合併重建，將興建成總樓面面積約77.9萬方呎的全新商業項目。

剛獲准強拍的仁孚工業大廈，位於鰂魚涌英皇道1067號，坐落於英皇道與船塢里交界，鄰近多個大型屋苑如太古城和康怡花園等，與港鐵太古站亦僅一條馬路之隔，交通極為方便。該廈樓高15層，早於1971年落成，樓齡約51年，根據1971年批出的入伙紙，地面層至2樓作為汽車相關用途，其以上則為工業用途等，而事實上，以往地面層曾經作為私家車維修中心，亦設有油站。

持近87%業權 剩兩層未購

太古地產於2018年2月就該廈向土地審裁處提出強拍申請，當時該集團持有仁孚工業大廈約86.96%業權，僅餘兩層尚未成功購入。

法庭文件顯示，太古地產於2018年1月曾經向小業主提出收購，當時該兩層的收購價分別約1.79億和1.87億元，其後該集團在2020年2月至去年10月，再先後三度提價作出收購，其中去年10月第4次亦即最近一次出價，該兩項物業的收購價分別升至約2.37億至2.5億元，較首次出價時分別飆逾三成，惟未獲小業主首肯。

土地審裁處去年11月至今年1月就該申請進行聆訊，處方認為太古地產已經採取合理程序向小業主提出收購，經考慮現有建築物的狀況和區內同類成交的作價等因素後，就仁孚工業大廈批出強制售賣令，底價約50.53億元，成為《土地（為重新發展而強制售賣）條例》於1999年生效以來，首個底價超過50億元的強拍項目，較2020年北角皇都戲院大廈以約47.76億元創出的舊紀錄，高約5.8%。

事實上，太古地產於2018年申請強拍仁孚工業大廈時，同時向土地審裁處就毗鄰的船塢里8號華廈工業大廈提出強拍申請，法庭原定把兩宗申請一併處理，因審訊期間須就華廈工業大廈的樓宇狀況委任新的專家證人，最終仁孚工業大廈先行完成審訊。

值得留意的是，華廈工業大廈在申請強拍時，測量師就該項目的現值估算約29.31億元，較仁孚工業大廈當時的估值28.28億元還要高，意味日後若華廈工業大廈獲批強拍，其底價隨時再創強拍新紀錄。

冀合併毗鄰重建78萬呎商廈

太古地產接受查詢時回應稱，對土地審裁處就仁孚工業大廈批出強拍令表示歡迎，該集團將參與日後進行的強制拍賣，若日後成功循強拍投得前述兩幢工廈，將重建有關地盤成為寫字樓及其他商業用途，總樓面面積約77.9萬方呎。

資料顯示，今次屬於太古地產睽違逾4年再有強拍項目獲批，對上一次是2017年就灣仔寶華大廈等獲准強拍，底價20.55億元，同年12月在沒有對手的情況下統一該項目業權，太古地產正把有關地盤連同毗鄰舊樓，重建成總樓面面積約21.8萬方呎的甲級寫字樓項目，預約2023年落成。

本港新冠疫情幾何級大爆發，重創二手樓市，一向屬樓市風向標的鰂魚涌太古城驚現居屋價成交，鄱陽閣一個2房單位以765萬元售出，身價不但較逾半年前樓下戶大跌16.7%，呎價僅14037元更平過粉嶺居屋。九龍灣指標上車屋苑淘大花園亦接連有業主急於出貨，僅逾半個月連錄兩宗賬面損手交易。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運說，鄱陽閣低層F室，實用面積545方呎，2房間隔，去年10月叫價1026萬元，輾轉累降261萬元或25.4%，終在過去周日（6日）以765萬元沽出，呎價14037元。買家屬外區客，首次睇樓即拍板購入。原業主2010年以372萬元買入，賬面獲利393萬元或1.1倍。

是次鄱陽閣單位屬於太古城樓齡最高的第一期，位置離港鐵太古站及西灣河站均有一段距離，加上望街景及馬路景為主，質素一般，惟其樓下低兩層同室去年6月售價仍達918萬元，即今次造價較之回落153萬元或16.7%。至於粉嶺居屋雍盛苑A座雍薈閣低層19室，上月下旬以已補地價308萬元賣出，實用面積211方呎計，呎價14597元，是次鄱陽閣單位呎價較居屋低3.8%。

淘大花園低層503萬蝕讓

另一邊廂，多個區域指標性二手屋苑均有業主急謀出貨。美聯物業首席高級營業經理黃家明透露，淘大花園L座低層8室，實用面積285方呎，原則開放式改1房戶，內櫳企理，剛獲附近工作的上車客以503萬元承接，呎價17649元。原業主2018年以520萬元購入，賬面已損手17萬元，貶值3.3%。

淘大花園上月中才錄得蝕讓，有D座高層2室原則1房戶，實用面積390方呎，以583萬元賣出，當時造價低市價約6%外，按原業主2018年買入價計賬面虧損6萬元或1%。

長沙灣四小龍屋苑不足半個月連錄兩宗啃辣稅急賣樓個案，繼上月宇晴軒後，中原地產區域營業董事歐陽振邦稱，碧海藍天2座高層C室2房戶，實用面積499方呎，由開價970萬元，降至940萬元沽出，呎價18838元，屬該屋苑本月首宗成交。

原業主2007年以約293.13萬元購入，賬面升值約646.87萬元或2.2倍，惟單位曾於2020年8月進行內部轉讓，因內部轉讓不足3年，今次交易原業主須支付成交價940萬元一半的額外印花稅（SSD），即47萬元，扣使該筆辣稅賺幅降至約599.87萬元。

美聯物業根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」尚未止跌，周一（7日）公布的指數報169.26點，自去年5月初錄得169.39點以來逾9個月首度跌穿170點，按周降0.57%，連跌4周共1.5%。

最新公布的美聯樓價指數，屬於去年4月錄得167.81點以來約10個月的低位，以2022年累計則暫錄得約1.83%跌幅。

新界區表現最差 港島微彈

最新一周的跌勢主要受到新界區拖累，「美聯新界樓價指數」最新報156.89點，按周跌1.43%；「美聯九龍樓價指數」則微降0.06%，報170.69點。「美聯港島樓價指數」則逆市揚0.72%，報182.87點。

另外，美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）連挫3周後首現升幅，最新指數報47.1點，按周回升3.6點或8.3%。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，市場吸納不少筍盤之外，部分業主觀望農曆新年後市況，導致減價盤未有大幅補充，盤源顯著減少帶動信心指數回升，惟指數明顯低於平均值（屬樓價好淡分界線），料樓價回軟勢頭未改。

全幢舊樓備受資金追捧，佐敦渡船街一幢樓齡達68年的舊樓，以3600萬元易手，較叫價低28%。

據了解，佐敦渡船街5號全幢，為一幢4層高物業，於1954年落成，全幢總面積約2908方呎，原以5000萬元放售，最終以3600萬元易手，呎價約1.24萬元。物業地下現租予釣魚用品店，樓上為出租住宅，月租共6萬元，租金回報約2厘。

上述物業對面為有「八文樓」之稱的文華新村，早前市區重建局行政總監韋志成接受訪問時稱，考慮建議引入「轉移地積比」概念，釋出「八文樓」的重建潛力，連同周邊用地合併成為西九龍綜合發展區，令區內日後勢變天。

先達廣場地舖呎售近7萬

另外，舖位方面，旺角先達廣場地下G33號舖，建築面積約79方呎，屬於商場內舖，為銀主物業，曾於去年5月開價480萬元拍賣，惟當時未能售出。舖位最新以550萬元售出，呎價約6.96萬元。

資料顯示，原業主2004年初以625萬元買入，現成交價較18年前低75萬元或12%。

新冠肺炎疫情下工廈及民生商舖較受追捧，令工商舖買賣的註冊量保持平穩。美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，工商舖1月錄得529宗註冊，按月上升1%，連升3個月；涉及金額92.59億元，按月攀升30.8%。

工商舖各板塊交投在1月個別發展，工廈及商舖註冊量分別按月上升5.3%及6%，分別錄320及141宗，商廈註冊量則按月挫21.8%至68宗。按金額劃分，逾1億元的物業表現最好，1月共錄得12宗，按月增加4宗或躍升50%，當中6宗為工廈物業註冊，商廈物業及舖位物業分別佔2宗及4宗。

民生區舖市續暢旺

美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪表示，近日工廈新盤項目暢銷，刺激該板塊的投資氣氛。本港疫情嚴峻，雖然政府再次收緊防疫措施，但本地民生消費依然穩定，因此民生區舖位的投資氣氛暢旺，可見不少投資者仍然看好本港工商舖的投資前景。近日變種病毒在社區擴散，疫情發展未明，相信投資者會轉趨審慎，預料後市成交量維持在每月約500宗水平窄幅上落。

物業管理業監管局（物管局）主席謝偉銓昨推出網誌，表示物業管理（物管）業發牌制度自2020年8月實施，物監局已發出超過6000多個物管人及物管公司牌照，發牌制度3年過渡期已過一半，預計大部分物管公司將於未來18個月提交牌照申請，該局已為個別物管公司提供度身訂造的專屬領牌服務，令申領牌照過程更便利及暢順。

土地共享申請 冀數月內完成審批

北部都會區提供50萬伙供應，發展局局長黃偉綸接受本報獨家訪問時形容，當中20萬個單位處於「收成期」，未來10年陸續見到，亦希望數月內能完成審批土地共享申請，年內同步處理補地價及城規程序，多管齊下冀落實加快供應。

《北部都會區發展策略》常被外界質疑落實速度太慢，黃偉綸澄清：「北部都會區並非一項單一、今天才起步的工程項目，有一些處於不同規劃及建設階段的新發展區及公營房屋項目，已經處於『收成期』，將會為香港提供土地。」

未來幾年 可滿足長策供應目標

「整個北部都會區雖然期望以20年時間基本完成，但實際上成果在未來10年間會陸續見到。」黃偉綸透露，整區約50多萬新增單位，當中約有4成或接近20萬伙，預計在未來10年相繼落成。

當中比較成熟的，包括古洞北/粉嶺北及洪水橋等新發展區，其中洪水橋將在2030年起有大規模的公營房屋入伙，而涉及3.3萬伙的元朗南發展亦會在今年下半年開始動工。

其他目前仍然在研究階段的新市鎮，例如新田、文錦渡和新界北打鼓嶺、恐龍坑，黃偉綸稱，希望在2至3年內就完成規劃，爭取盡早動工，並且預計新田/落馬洲發展樞紐進度較快，可望在2024年開展首批工程。

黃偉綸稱，「有信心在未來幾年，有能力推出足夠土地供私人房屋發展，滿足《長策》所訂下的私樓供應目標」。

至於要進一步增加短中房屋供應，政府亦有意加快土地共享先導計劃的審批流程。目前計劃已接納3宗發展商提交的申請，合共涉及近1.8萬伙公私營房屋。

政府期望在未來數月可陸續完成顧問小組審核，之後尋求行政長官會同行會原則性同意，會爭取在本年內開展後續的規劃及土地程序。黃偉綸又透露，部分工序如地契商討及城規程序將同步進行，以盡快落實獲批項目。

明日大嶼 第四季提初步方案

至於明日大嶼方面，政府計劃在今年第四季內可以就填海範圍、土地用途、交通基建，以及融資方案等四方面提出初步方案，並聽取公眾對方案的意見。

另外，昨日發展局就《施政報告》向立法會發展事務委員會提交報告，提及未來30年將有7,300公頃土地，較預估的土地需求6,200公頃為多，當中3,200公頃屬於成熟階段，其餘中長期供應的4,100公頃8成來自明日大嶼及北部都會區。

單位限面積 無計劃立法管制

為了達到讓港人能夠「住大啲」，發展局首度在今季政府賣地的地皮，加入單位面積下限要求，發展局局長黃偉綸指，希望為市場帶來牽頭作用，但強調目前無計劃以立法管制。

發展局早前公布今季賣地計劃，透露推售的屯門青山公路住宅地，將會加入單位面積下限，實用面積最低為280平方呎，連同「一鐵一局」項目亦會有類近的「限呎」要求。

措施對於發展商補地價，以至舊樓重建項目亦不會有影響，被問到政府會否擴大管制範圍。黃偉綸指，將最低單位面積要求伸延至私人換地和修訂地契申請，保持開放態度，不排除其可能性，但因涉及情況較為複雜，必須詳細考慮再作決定。

至於透過《建築物條例》為全港私樓項目定最低下限，黃偉綸則表明，目前無計劃推行立法。「透過地契中引入有關要求已經給予市場清晰的信息，期望能為市場帶來牽頭作用，提升居住空間」。

釋放清晰信息 起牽頭作用

該幅即將推出的屯門青山公路住宅「限呎地」位於掃管笏，附近為琨崙、漣山等私人屋苑，佔地約36萬平方呎，可建樓面面積約130.06萬平方呎，政府估計可以提供約2,020伙，不過若果以最低標準的280平方呎計算，粗略估算，則有機會可興建多達3,000至4,000伙。

舊樓強拍門檻 倡樓齡愈老愈低

去年《施政報告》提出檢討舊樓強拍門檻，發展局局長黃偉綸透露，將於年內提交建議，傾向按照樓齡再細分，即愈老舊的樓宇，其強拍申請門檻愈低。

俗稱舊樓強拍條例的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》早在1999年訂立，去到2010年修訂放寬50年樓齡以上舊樓申請門檻至8成，相隔12年，政府有意提出放寬門檻，以促進舊樓重建。

重建不單為提供更多住宅

黃偉綸解釋，舊樓重建不單是為了提供更多住宅房屋，亦是應對樓宇急速老化的策略，例如50年以上舊樓過去10年由3,900幢急增至8,600幢，有需要採取更有效的政策手段，加快重建步伐。

研優化强拍申請機制

發展局已就降低強拍條例下的強拍門檻及制度優化展開政策研究，研究方向是探討就不同類別、不同樓齡的樓宇適度降低並訂立不同的強拍申請門檻。

「目前50年樓齡或以上的大廈的強拍申請門檻劃一是80%，正研究可否因應樓齡再細分，即愈老舊的樓宇，其強拍申請的門檻愈低。」黃偉綸又指，除了強拍申請門檻外，亦會研究優化强拍申請機制，稍後時間會諮詢業界及業主立案法團組織等持份者，期望在2022年內向立法會提交條例修訂建議。

近期豪宅租金跟隨大市回升，市場消息透露，九龍站凱旋門一個4房海景單位呎租98元租出，屬區內近3年高位。

區內代理透露凱旋門上月共18宗租務成交，表現尚算活躍。其中朝日閣高層B室，實用面積1,842平方呎，海景四房優質單位，業主原本以20萬元放租，議價後以全包價18萬元租出，呎租98元，是九龍站近3年呎租高位。據悉，新租客為內地客，屬於同區換租單位。

業主早於2007年以約5,700萬元購入，租金回報約3.7厘。不過，若以該單位現時銀行估值1.02億元計，市值租金回報約2厘，尚算理想。

山頂洋房月租22.8萬 理想水平

資料顯示，區內租金歷史高位為天璽天鑽璽高層A室，實用面積1,443平方呎，2018年曾以16萬元租出，呎租111元，創九龍站呎租新高。

至於其他豪宅方面，山頂道INTEROCEAN COURT單號屋，實用面積2,665平方呎，日前以月租22.8萬元租出，呎租86元，屬於理想水平。同區加列山道顯峰居一個洋房，實用面積3,425平方呎，以月租25萬元租出，呎租約73元。

事實上，西半山敦皓於農曆年假期期間，錄得一宗高價租務成交。項目高層全層特色戶，實用面積3,962平方呎，月租達46萬元，呎租約116元。

差估署資料顯示，去年12月的租金指數報182.5點，按月微跌0.05%，若按年比較則上升3.3%。當月租金下跌主要由細單位拖累，而大型單位則報149.4點，按月升1.4%。

疫情持續，仍無阻投資者於核心區尋寶，近日核心區舖位交投明顯上升，反映投資者仍憧憬疫後價格反彈。

疫情嚴峻，舖市租務較為淡靜，相比之下買賣卻未有回落，特別核心零售區包括旺角、銅鑼灣及灣仔等，均錄大手舖位成交。以旺角區為例，一連錄得兩宗呎價高買賣。寶光實業 （00084） 表示，以1.2億元售出旺角西洋菜南街30號遠東大廈地下舖位。該舖位於西洋菜南街正中段，屬一綫地段。現時物業由旗下時間廊自用，集團指完成交易時將關閉。該舖面積約600平方呎，呎價高見約20萬元，屬近兩年最高呎價舖位成交個案。

據悉，該舖於早年市值逾2億元，如今價格已回調逾半。據了解，新買家為馬清鏗，為大生銀行馬氏家族成員。翻查資料，去年他以8,788萬元，向道亨銀行購入尖沙咀金馬倫道30至32號地下A舖，面積約1,957平方呎，呎價44,905元，兩宗成交共涉約2億元。

另外，同區通菜街61號德發大廈地下6及7號舖，面積合共約535平方呎，以9,000萬元成交，呎價約16.8萬元。該舖位處波鞋街，屬人流暢旺地段，舖位由體育用品店租用。據悉，原業主為泰林電器，於2002年以3,000萬元購入物業，持貨20年沽貨，獲利約6,000萬元，舖位升值2倍。

波斯富街地舖約7400萬售

至於銅鑼灣方面，銅鑼灣波斯富街77至83號地下A號鋪，面積約600平方呎，以約7,400萬售出，呎價約12.3萬；原業主於2008年以5,310萬買入，持貨14年帳面獲利約2,090萬，物業期間升值約39%，舖位現由甜品店以約11.18萬承租，回報率約1.8厘。

同區渣甸坊40號地下A舖，面積約650平方呎，以約3,400萬元成交，呎價約5.2萬元。該舖目前由小食店以每月約5.6萬元租用，回報率約2厘。原業主於1969年以7萬元購入舖位，現以3,400萬元轉手，物業大幅升值約485倍。

灣仔3885呎舖 以2.7億沽

灣仔區更錄大手舖位買賣，莊士敦道138號地下大樓面舖位易手，物業面積約3,885平方呎，以約2.7億元成交，呎價近7萬元，現由允記體育用品租用，開設Adidas專門店，月租約70萬元，回報率約3.1厘。

新買家為資深投資者張實來或有關人士，他於去年11月與英記茶莊家族成員，合共以12.8億元售出銅鑼灣利園山道、波斯富街一籃子舖位及單位予新世界，即把資金重投舖市，早前亦以約7,500萬購入尖沙咀彌敦道舖，連同是次2.7億元購灣仔舖，個多月便斥3.45億元掃舖。

分析指第5波疫情嚴峻，對投資氣氛略有影響，而商舖租務受衝擊較大。不過，投資者始終憧憬今年中港通關，此時正是好時機吸納核心區舖位，日後租售價均有望反彈，令近期商舖買賣未有明顯轉淡靜，反而錄得大額成交。

踏入虎年，發展商籌備推盤大計，萬科香港正部署推出長沙灣海壇街及醫局街項目，預計可提供逾500伙，主要為中小型單位，最快可於今年年底推出市場。
主打中小型單位

萬科香港正部署推出長沙灣海壇街及醫局街項目，項目地盤面積27000方呎，建築面積達20萬方呎。料提供逾500伙，其中主打中小型單位，以迎合首置客需要。項目屬舊契重建項目，故不需申請預售，最快於今年年底推出市場。公司曾表示，將花不少工夫為住戶打造別具特色的會所。

此外，該公司執行董事兼副總經理周銘禧表示，旗下多個新盤，包括屯門上源、長沙灣The Campton、西營盤15 Western Street及何文田VAU Residence，於剛過去的農曆辛丑年（2021年2月12日至2022年1月31日），全年售出246伙，套現37.36億。

何文田VAU Residence於昨錄得1宗成交，該單位為10樓C室，面積264方呎，1房戶型，成交價為658.7元，呎價為24951元。物業屬單幢式設計，提供165伙分層住宅，面積介乎209至499方呎，採用開放式廚房設計及配置露台，少數單位另設有工作平台。間隔涵蓋開放式至三房，以開放式戶及一房戶為主，預計關鍵日期為2023年1月31日。

另外，長沙灣The Campton及西營盤15 Western Street均於去年正式入伙。The Campton單位面積介乎251至1446方呎，涵蓋開放式至4房的多元戶型。而15 Western Street單位面積213至1127方呎，當中主打1房戶。