房市年度黃金大檔「329檔期」即將登場，建商和代銷推案衝了！最新調查顯示，光是海悅國際手中就準備逾800億元新案，甲山林集團愛山林建設更計畫全台推案逾1,100億元，兩大「代銷天王」就大手筆推案近2,000億元；值得注意的趨勢是，全台正醞釀掀起百億大案風潮，甚至罕見南移中台灣和南台灣，每坪開價也可能再創區域高點。

調查顯示，今年「329檔期」在去年經濟成長率創下6.28％近幾年新高，台股站上萬八，房市多頭格局持續，再加上去年不少新案請照延宕、紛紛遞延到今年第一季推出等效應，今年黃金大檔將精銳盡出、熱鬧滾滾。

光是海悅國際就規劃推出逾800億元的新案，其中台北市東區三圓建設「台北之星Diamond Towers」案量就海灌450億元，土城「大同莊園第三期」也高達150億元，興富發集團總裁鄭欽天買下高雄華王飯店的改建案「港灣1號院」，總銷更高達140億元。

愛山林「329檔期」計畫推案逾1,100多億元，遍及台北、新竹和高雄；其中百億級大案包括總銷100億元的淡水「森原樹」、三重「都廳大院」第一期350億元、汐止「星野之森」100億元、基隆「新橫濱」第二期100億元、新竹寶山造鎮案「宏道新竹帝寶」第一期300億元等五大案。

遠雄房地產公司規劃「329檔期」推案100多億元，包括「Park One」50億元等五筆新案；子公司遠創力行銷，則計畫推出桃園青埔案「樺龍青蔦」。

另外創意家行銷團隊今年「329檔期」推案頗為積極，包括「國泰蒔美」32億元、「岳泰峰山」15億元、「躍大直」30億元、「元富信仁義案」20億元、「豐邑A8案」60億元、「全坤峰碩」60億元、及全坤衡陽路60億元，合計近280億元，為多年來罕見的大量。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年「329檔」推案可能會相當熱絡，由於今年大選投票日定在11月底，預估建商推案會儘量選在10月以前推案，而今年上半年市場將延續去年多頭氣勢，建商積極搶市，在多個百億級大案挹注之下，329檔與520檔應該都會爆出大量。

與往年不同的是，今年「329檔期」全台都出現不少百億級大案，北中南至少有15筆，像是北市還有新光人壽總統傑仕堡總銷達100多億元，新北市有亞昕新莊「森中央」達120億元，桃園有興富發建設龜山善捷段達138億元，台中則至少有三大百億大案，包括興富發「鉑金愛悅」120億元、豐邑「PARK ONE」達120億元、商辦案「豐邑浩瀚創立方」更高達160億元，至於高雄，第一季則以興富發「港灣1號院」總銷達140億元獨領風騷，據悉每坪將挑戰50萬元區域天價。另外「陶朱隱園」首季可能重磅登場，更是重中之重。

老牌家電廠握有豐厚土地資產，搭上這波地產景氣加溫，紛紛加速資產開發。最受矚目的大同，在建築本業的王光祥掌舵後，「大同莊園」三期預計下周公開銷售；此外，東元新莊廠、聲寶龜山廠、台灣三洋泰山廠均為超過萬坪大型土地，老牌家電廠資產多位於捷運交通樞鈕，未來均是複合商業開發指標大案。

大同旗下尚志資產二件大型總銷360億元開發案陸續啟動，中和萬大線連城錦和站聯開案預計第三季取得建照，土城舊廠近年除部分土地出售給茂德機構外，自有推案的「大同莊園」一、二期均已完銷，總戶數661戶的三期2月19日公開銷售，4,966坪基地打造三棟30~33層鋼骨住宅，劃661戶23~76坪的住宅產品，單價上看6字頭，可望創下土城地區最高價，近期潛銷期間已收到上千通電話，400組來人預約看屋，預期銷售速度將更甚於一、二期。

另外，東元除加速推動自動化、智慧化、車電、減碳解決方案等本業外，新莊舊廠、松江大樓二件資產亦進入開發，位於捷運頭前庄站附近1.1萬坪舊廠土地與冠德建設合作開發，規劃為商場商辦、廠辦、生技廠辦三大區，目前已完成都更掛件，待都更審議核准。

東元「起家厝」松江大樓申請危老改建，東元、明台產險各持有56％、44％，將興建21層辦公大樓，東元二件開發案未來將以收租為主。

聲寶龜山廠4萬坪土地已完成山坡地解編，正申請變更為產業專區，預計最多可興建18萬坪的辦公室、研發中心以及如住宅、旅館、商場等整體園區開發，總值估逾700億元，除了一部分出售外，部分自用或出租，吸引國際廠商進駐及投資。土城廠約2/3土地出售給國美建設，雙方共同合作開發，聲寶自有部分規劃銀髮出租住宅，目標今年取得建照。

三洋電泰山廠2.2萬坪土地，取得「都更二箭」中重要幹道沿線基準容積加給，捐地面積也與新北市府達成共識，未來公展後可望進入都市計劃變更審查，依三洋電規劃，將打造為結合商場、商辦、住宅合計約7萬建坪的微型都市。

台中西區坐擁科博館、國美館兩大國家級藝文地標，文教氣息濃厚，成為不少自住豪客的首選，房價力拼七期新市政中心。其中，「由鉅大恆」、「富邦天空樹」成屋最高單價已站上7字頭；「忠泰老佛爺」、「勤美之森」兩大預售案最高單價逾6字頭，後續頂樓或特殊戶交易續創新高價可期，為西區豪宅行情增溫。

根據台中市地政局最新資料統計，西區去年共有2,345棟成交量，寫下近七年新高，年成長約4.5％，相較2019年則有近14％的成長、較2018年增幅更達27％，西區房市買氣逐年增溫。

在西區豪宅成屋方面，中台灣首座鑽石級智慧建築「由鉅大恆」，目前以每坪均價65.68萬元，穩居西區第一名宅，且名列台中十大豪宅排行榜；近兩筆成交則出現在2020年底，26樓及27樓戶分別以單價66.2萬及66.41萬元成交。

此外，堪稱豪宅史上施工難度之最的「富邦天空樹」，為普立茲克獎得主伊東豊雄（Toyo Ito）所設計，當初憑藉產品獨特性創下西區豪宅天價，最高單價77.8萬元，每坪均價直逼6字頭，全案僅餘個位數戶別、已進入銷售尾聲。

觀察區域預售實價登錄，原本僅由「由鉅大恆」及「富邦天空樹」兩大名宅改寫區域行情，近期位於草悟道首排的「忠泰老佛爺」、「勤美之森」也陸續揭露實價，中高樓層行情已有6字頭；另外，「富宇德川」、「鉅陞東方博舍」單價也有45至50萬元的行情。

採豪宅＋勤美洲際酒店複合式開發的「勤美之森」百億豪宅案，近期已經有87筆預售實登，均價衝破5字頭，其中最高單價為33樓，以總價1.1億元成交，換算每坪單價66.6萬元。「勤美之森」預售從4字頭開始銷售，去年第四季搭上房市買氣大爆發，最新成交單價據悉已經來到7字頭，目前整體銷售以逾七成，預計2023年第一季完工落成。

皇普（2528）新經營團隊進駐四年多之後，績效開花結果，去年營收達31.94億元，創下23年最高紀錄，全年可望虧轉盈，終結連續五年虧損的局面。皇普董事長蘇永平預計，今年到2024年的未來三年，將有三大案、總銷逾157億元的新案完工交屋，對經營績效有信心。

寶佳機構少東林家宏和知名代書蘇永平等人，於2017年10月從國揚實業掌門人侯西峰手中，取得皇普經營權、並正式入主後，積極尋求脫胎換骨，新案也陸續完工交屋，自2020~2021年已完工交屋桃園楊梅「皇普鉑苑」、台南「皇普文苑」、桃園龜山「皇普MVP」三筆新案。

2021年更是大豐收，前三季在台南總銷逾10億元的「皇普文苑」完工交屋的貢獻下，獲利已大幅攀升，每股獲利達0.5元，賺贏過去七年的每一年度全年獲利；桃園龜山總銷達30億元的「皇普MVP」完工交屋，推升去年第四季單季營收到19.66億元，累計全年營收達31.94億元，改寫最近23年的新高紀錄。法人預期，皇普新團隊進駐後，可望繳交出亮眼的成績單，終結連續五年虧損的局面。

展望2022年，皇普位於竹北的「皇普雲鼎」將完工交屋，總銷約27億元，已全部完銷；進入2023年，則有台中百億大案「皇普莊園」完工交屋，總銷達100億元，銷售九成多、接近完銷；另外2024年高雄「皇普摩天100」將完工交屋，總銷達30億元，也接近完銷。

法人預期，皇普未來三年將有157億元新案完工交屋，業績維持高檔無虞。

皇普表示，近幾年已陸續插旗新竹、台南、台中、高雄、桃園龜山、中壢、楊梅、蘆竹、新北市，購地、推案策略遍及全台主要都會，區域並不設限，目標客層以首購、首換等剛性需求為主，並不受政策打炒房所影響。

中央銀行自前年十二月啟動首波信用管制後，至今連下四道金牌，加上去年底內政部祭出「打炒房五招」、部分縣市政府加碼調整「囤房稅」稅率；房產業者指出，就算中央、地方連續出招，卻拉不住房價、地價再攀新高，打炒房打不到投資客，反重擊營建產業，籌資能力較低的中小型建商恐先不支倒地。

央行四波選擇性信用管制措施，一路限縮多屋族、法人等購屋貸款成數及差別利率，針對建商則從購地、餘屋貸款下手，其中購地貸款成數從信用管制前的七成一路限縮到現在五成，其中一成還限定動工才能撥用，近期又加碼要在十八個月的期限內動工，不然按比率收回土地融資、或調高利率。

房產業者不滿的說，光是購地自備款，一年多來就從三成拉高至五成，每買一筆土地得多押二成資金，對財力有限的中小型建商來說，將是龐大資金壓力；因多數中小型建商只能保持一案銷售並興建、才會再買一塊地的模式，一年多內買土地就需多籌出二成自備款，且限期動工，資金壓力大增下，已面臨收攤危機。

不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，建商不是買了土地就可直接蓋樓，從規劃、請照到正式開工至少耗時兩年，且多數建商沒有囤地本錢，因沒有一家銀行願意放貸給建商養地十幾年而不開發。

他舉例說，十多年前，自己的昌益建設原要買新竹大潤發那塊地，但最終因出價不如壽險業者而錯失機會；現在回過頭看，壽險買下後，因租金收益率符合法規，就一直握在手中沒有開發，當初若是昌益買下，早已開發成建案，怎麼可能囤到現在。

住展雜誌研發長何世昌認為，房市大多頭長達十餘年，大型建商存糧多且兵強馬壯，用政策卡資金來阻斷獵地，只會對籌資能力較差中小型建商造成衝擊，大型或上市櫃建商影響相對有限；也因政策打房將造成業者取得土地成本提高，未來成本轉嫁到房價機率也相對高，最後恐打房不成反而推升房價。

全台購置不動產量能愈來愈高，根據央行統計資料顯示，2021年全台購置不動產貸款總金額達14.5兆元，年增9.78%，創下歷史新高紀錄。業內預期，今年房市動能仍強，資金行情可望續航。

觀察近五年全體銀行放貸餘額，2021年達31.39兆元，其中不動產貸款總金額達14.5兆元、購置動產達9,119億元，企業投資達5,240億元，周轉金達15.45兆元，其中，不動產貸款總額五年來增幅達35.48%，似有持續向上趨勢。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，雖然房貸、土建融餘額水漲船高、屢創新高，但在歷經一年多的選擇性信用管制措施，去年12月的土建融年增率已經降至兩年來的新低，顯見打炒房確實初見成效。

另外，公股行庫表態今年的土建融業務成長以5%為限，房貸部分則以自住、首購、薪轉戶等為主，預期過去資金流向不動產的野蠻成長現象會趨緩，系統性風險也會降低。預期不動產放貸餘額雖持續成長，但會相對溫和。

不過黃舒衛也提醒，不動產投資熱潮在前，但銀根緊縮在後，將衍生建築投資業的過度樂觀投資但資金成本飆高的風險，如果尚有其他政策加碼的不確定性發生，恐造成財務體質不佳的建商提早出場的危機，值得消費者及銀行及早防範。

另，再以聯徵中心最新資料來看，統計至去年10月，企業購置不動產貸款達4.43兆元，年增近13%，也創下歷史新高。其他企業授信用途，動產貸款達6,973億元，年增7.93%、投資貸款為5,053億元，年增4.07%、周轉金貸款達12.15兆元，年增為6.28%。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，企業授信用途主要分為四類，包括購置房地產、購置動產、企業投資以及周轉金，從企業授信用途來看， 2016年以前購置不動產占比維持在兩成內，2017年後便突破兩成，而後在政府導引資金回流，力推投資台灣三大方案後，購置不動產占比更是一路走高，不少企業回台買地、買廠房頻頻擴大投資。

黃舒衛表示，從聯徵中心資料來看，雖然近一年來企業周轉金貸款的比例最高，但購置不動產貸款的增幅卻是最大，前者年增6.3%，但後者則暴增13.0%，而回看近五年增幅，周轉金增加22.2%，但不動產增加57%，可見企業授信往購置不動產傾斜的趨勢明確。

央行自2020年12月以來，祭出四波選擇性信用管制，雖對打炒房已經奏效，但在整體通膨的大環境下，資金續往房市匯聚的大趨勢仍不可擋。

專家表示，去年房市的三把火「低利率」、「QE通膨預期」、「資金回流投資」，都可望延續到2022年，將替台灣經濟與房市帶來長遠正面的支撐效果。

台商回流、資金充裕等利多下，央行限貸、打炒房政策，確實達到降溫效果，而展望2022年，有捷運建設、科技大廠進駐、科學園區周邊、重劃區開發等題材，將成為房市另一個受矚目的焦點。

591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，央行近年來第四度實施信用管制，愈縮愈緊，不只是針對法人，連自然人也在其中，第三戶購屋貸款從5.5成再度下修到4成，同樣無寬限期，可看出央行對於非自住客，甚至投資客炒房的行為嚴正看待，但信用管制僅針對有房貸申請需求的購屋買方，若投資客財力雄厚，無貸款需求，信用管制效果似乎有限。

至於企業購置不動產貸款方面，屋比房屋總監陳傑鳴表示，對於銀行來說，目前放貸風險確實開始逐步攀升，因此，央行2020年12月以來的四波信用管制，開始調降購地貸款成數、調降工業區閒置土地貸款成數等，對房市降溫、降低囤地炒作與降低放貸風險有幫助。不過，資金熱度不減的情況下，後市值得觀察。

立法院新會期將在2月下旬開議，儘管行政院已不再列優先法案，但預料與打炒房相關、由內政部所提的《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》等，將是本會期的重中之重。

其他有時間急迫性的法案，包括經濟部為與CPTPP接軌的《專利法》等三項法案修正；財政部主推促參法、關稅法等七案；環保署淨零碳排相關的溫管法等。

其他非財經法案，但為民進黨團關切的，則包括修憲案、《地方制度法》和《私校法》等，在上一會期未及於順利完成審議、三讀者。

為接軌加入跨太平洋夥伴全面進步協定（CPTPP）所需高法制標準，已送立法院審議的法案有《著作權法》、《商標法》。

內政部已送行政院審議中的打炒房修法，重點包括擬全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等。

財政部本會期有促參法、房屋稅條例、關稅法、海關進口稅則、菸酒稅法、所得稅法、遺產及贈與稅等七項重點法案。促參法要優化促參投資環境、民間自行規劃參與公建法規等，以鼓勵政府民間積極投入。其次，房屋稅條例審議重點，也將著重於打炒房面向，擬限縮房屋稅免稅門檻，如房屋現值10萬元以下免課房屋稅，並排除法人與限定自然人三戶內適用，防堵化整為零。

據財政部資料，2021年全國房地合一稅收達227.1億元，年增率高達91%，不動產增值稅收金額再創新高；其中六都繳稅王為台中市，總計稅收達47.4億元、年增幅75%。若以年增幅來看，房價最高的雙北市均以增幅約1.2倍冠六都。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析，儘管央行祭出四波選擇性信用管制，甚至推動房地合一稅2.0版在去年7月上路，但新制啟動卻未同步大幅冷卻房市，市場上買氣依然活絡。

除了低利率、資金動能強等因素之外，營建成本走高、通膨風險加劇，都讓市場普遍預期未來新案價格不墜，加上抗通膨的避險思維，提升買方購置不動產和追價意願，在去年房市價量齊揚下，房產出售的增值空間放大，自然房地合一稅收同步擴大，而數據也能看出2016年以來房價持續成長的趨勢。

2016年上路的房地合一稅，是針對當年度開始取得的房屋或土地，轉手獲利（扣除相關成本）所課徵的稅負，稅收金額愈高，顯示包括土地或不動產交易在這二、三年內的短期轉手行為愈多，亦或呈現市場房價持續墊高，推升稅收金額持續擴大。

據財政部資料顯示，去年全國個人房地合一稅收達227.1億元，較2020年119.1億元大增91%，稅收金額再創新高；以各縣市來看，六都在房地產的繳稅王依然為台中市，總計去年稅收達47.4億元，較2020年27.1億元成長75%。若以稅收成長幅度來看，高房價的雙北市雖然去年房地合一稅僅各達26.5、27.9億元，但年增率卻分別高達121%、119%。

郎美囡認為，台中市因重劃區的供給量體大，且具有中科及建設、商場等話題，新案開價屢創新高，買方願意買單，帶動買氣也拉抬房價。

而雙北市雖然整體稅收未居冠，不過買方對於高單價、高總價的物件接受度提高，尤其蛋黃區頗受高端買方青睞，在價格走揚下，讓去年區域房地合一稅收增加。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，從政府不斷推出打炒房政策，顯示整肅國內不動產價格走高的決心，且政策同步將資金逐步收緊，市場預期今年央行將跟隨各主要國家步調而升息，認為去年交易熱潮恐難延續至今年，不過由於利率仍位於歷史低檔，房價不易回檔，今年房市將是穩定發展。

新北市板橋是市政府所在地，可說是新北房價最強戰區，其中，江子翠市區擁有交通便利、明星學區兩大優勢，由於釋出物件相當稀少，只要有房屋釋出，銷售速度極快。信義房屋板橋江翠店專案經理王大功表示，新北江子翠就像台北的大安區，但房價僅有一半，是不少家庭、年輕人、首購族的生活首選。

王大功指出，江子翠一帶物件，中古屋屋齡約七年至23年間，單價落在60萬-70萬，總價低至1,500萬，高至4,500萬元，大多為三房及四房，坪數落在30-50坪不等，適三到四人口家庭。這區有不少購屋族是從台北市來的，因有小坪數換大坪數的需求，因此選擇交通方便、學區、生活機能優良的江子翠市區。

江子翠主力幹道有五條，分別是文化路二段、雙十路二段、莊敬路、民生路二段，開車的話，可藉由多個聯外橋梁（華江橋、萬板橋、華翠橋、光復橋）到台北市；往新埔方向可接64、65快速道路，國道三號也可通往周圍行政區，如新莊、永和等。大眾運輸方面，捷運江子翠站距離北市僅一站，到板橋車站也僅兩站距離，且文化路上公車班次密集，也相當適合不開車的民眾。

學區方面，區內有三個小學、一個國中，分別是莒光國小、文聖國小、江翠國小、江翠國中，學區完整，其中，莒光國小更是區內的明星學校，不少住戶都積極卡位，是家庭、購屋族選擇此地的一大考量，加上市區內步行十分鐘左右皆可抵達學校，便利性十足。

至於未來區域發展情況，王大功表示，目前江子翠市區以中古屋居多，新成屋比例不高，新房屋、預售屋都集中在江翠北側的重劃區。市區的優勢是生活機能、交通便利及學區，但也因這些優勢，釋出物件不多，且三房和四房為主，小坪數物件比較少。有買屋需求者，與其盼著中古屋，不妨看看重劃區，未來江子翠北側重劃區為重心，主因有小坪數產品，低總價讓年輕人、首購族更容易入手，加上重劃區物件選擇性多，新大樓公設豐富，也很受年輕族群歡迎。

江子翠生活圈發展成熟，區內知名中古屋有昇陽立都、昇陽天廈、三輝都匯2等。像昇陽立都，屋齡約24年，以三房、四房居多，坪數大致在35-50坪，特色是物業管理嚴謹，社區質感維護良好，住戶品質高，不過釋出稀少，去年下半年一釋出個案，單價就攻上7字頭，也創下社區新高，總價則在3,500萬-4,500萬元間。

昇陽天廈屋齡23年，屬挑高型產品，有小坪數約13坪、大坪數30-40坪，小坪數總價9,00萬-1,200萬元，低總價加上公設完整，有桌球、撞球、KTV、中庭花園、健身房、大小游泳池等，儘管屋齡超過20年，仍吸引年輕人青睞。

至於三輝都匯2，屋齡約六年，規劃二房、2+1房，坪數約22-32坪，總價約在1,500萬-2,700萬元間，社區風格走時尚、都會路線。

2月11日，遠洋集團（03377.HK）公佈未經審核的營運資料。2022年1月，遠洋集團實現協議銷售額約人民幣44.9億元，協議銷售面積約25.4萬平方米。

進入2022年，遠洋集團繼續堅持聚焦主業、聚焦發展。1月，憑藉"城市深耕"及"南移西拓"戰略的縱深推進，以及"建築•健康"的核心產品力優勢，遠洋集團旗下多個專案取得良好的銷售業績。

郁亮主席在萬科集團2022年會上的總結發言

2022年1月9日

深圳萬科國際會議中心

2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。大家對這個問題認識理解還不夠全面。萬科常說五位一體變革，即戰略—機制—文化—組織—人，具體就是從戰略到組織再到人這三件事，通過機制、文化把戰略、組織、人串在一起。我先從這幾個方面談一談。

一、在戰略方面

外部環境的第一個特徵是行業進入縮表出清階段。對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支援實體經濟。去金融化是一個心然的趨勢，也是痛苦的過程。好比剛開始給你吃糖感覺很好，但吃多之後，堆積脂肪，等到戒糖的時候就會很痛苦。這個時候已經嚴重依賴，沒有糖吃就會萎靡不振。

今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。潘艾敏的報告通過日本的案例已經告訴我們不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清對於我們來說，就是一場生死之戰。

外部環境另一個輸出是今年經濟工作會議提到的行業新發展模式。預判下來，新發展模式可以概括為一個中心，三個基本點。一個中心，就是解決老百姓(44.210, -1.14, -2.51%)居住問題。三個基本點，或三個基本抓手，分別是房住不炒、租購並舉和人—地—房的匹配。房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面。對“房子是用來住的”這個方面，政策可能會略有放鬆，因為要切實解決居民的合理居住需求，對現有需求的一些過於嚴格的限制可能會略有放開。“不炒”是指儘管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。儘管“房住”可能會釋放一些需求，但今天還有這麼大量的需求嗎？去年買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲，而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。二是租購並舉。租購並舉固然對租賃住房是機會，但也意味著剛需購房者可以在“租”和“購”之間做選擇，會分流買房子的需求。且即使租房需求增多也對沖不了開發業務賣房子規模的下降。同時，中國很多中小城市房子便宜，供應又多。它們不需要發展租賃。三是人、地、房之間的匹配關係可能改變。以前建設用地指標的分配和人口的分佈是不匹配的，人口流入的城市供應普遍不夠，地與房之間的關係也不匹配。比如深圳過往只有大概20%左右的住宅用地指標，而國外普遍是40%左右。在新發展模式中，人—地—房之間的關係可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出於限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。

在上述一個中心三個基本點外，還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業規模開始萎縮。面對重大變化，我們也要做相應改變。比加投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，我們需要更高品質的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。我們面對的項目越來越複雜，越是複雜局面越要堅守各項紀律。

二、組織方面

我們的組織面對市場萎縮後更加白熱化的競爭，大家都想活下去，都會全力以赴，我們靠什麼贏？首先是我們如何一盤棋建設？原來西北區域專門在上海設立一個辦事處招聘高能級人才。今天拉通來看，各區域真的需要建設那麼多的產品線，那麼多產品負責人嗎？今天看到張海介紹投資地圖，我們還需要每個公司單獨建立一支投拓團隊專門負責研究城市嗎？大家對宏觀政策理解能超過潘艾敏嗎？況且我們還有外部專業教授在協助研究。類似投拓、產品團隊都要一盤棋建設，面對激烈競爭，我們沒有那麼多資源和精力分散發力。

其次，面對業務的此消彼長，我們組織如何適配。傳統的開發業務在萎縮，組織面對業務規模萎縮的局面卻只回應做加法。經營性業務要“長”，我同意；開發業務中6-8級的複雜專案要“長”，我也同意。但“消”的部分呢？沒有人提出在我們傳統業務萎縮的情況下，與“長”對應的“消”如何解決。該“長的可以“長”，而且必須要“長”，但該“消”的也要“消”。我再舉首席客戶官例子，剛開始每個單位設一位元首席客戶官，集團共65位元首席客戶官。現在精簡到14個人，雖然人數大大減少但從專題報告品質來看，比65個人好得多，因為更專業了。14個人更容易配合了，更容易開會討論問題了。此前多出來的51位同事被分解到了其它部門中，也就是說我們做一個事情招一些人來，後來雖然不合適、或者有調整但也還留在這裡，所以業務的此消彼長必然件隨著組織適配調整。

第三個問題，面對行業到了黑鐵時代，我們怎麼找到新的錨定點？我們薪酬體系建立什麼新的錨定點，我們還是錨定在黃金時代的體系嗎？剛才解凍、祝總都提到，今年大家的收入肯定是大幅下調。當然組織的錨定點，大家不要以為只是收入，這個新的錨定點，我們方方面面都要建立新的錨定點，我們的福利、補貼等等，要跟黑鐵時代相適應。我們是從黃金時代過來的，今天心須在這個時點上，一步到位建立新的錨定點之後再出發，否則擺脫不了黃全時代的慣性。

第四個問題，是面對已經是10%左右微利的行業，我們在流程方面要不要再造？我還是舉一個我印象最深刻的事，我參觀比亞迪(230.190, -9.93, -4.14%)，王傳福說他除了輪胎跟玻璃不生產，別的都自己生產，我說汽車部件都很成熟，可以拿來用。但後來發現這還是黃金時代思維，找各個零配件廠家，就能把車拼起來。他說郁總每個部品都有廠家，每個廠家都要賺10%的利潤，拼起來我們怎麼賺錢？房地產過去每個環節都可以外包，每個環節外包出去之後我們還能賺錢，今天還能做到嗎？所有的工作都假手於人，每個人都要賺10%，我們肯定沒錢賺，所以我們要流程再造。對開發經營本部的印象深的是買手機制裡面關於木地板基材的案例。所以我們二傳手文化動不動請外面發包做一個，昨天說工地圍板一拆除20、30萬正常。我們今天黑鐵時代了，我們自己不幹誰幹？我們現在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，我們過去的大手大腳、做二傳手、假手于人，層層轉包的方式一定是不可行的。對組織來說，以上四點是我們面對變化可能需要調整的工作。

三、人的方面

說完了戰略和組織我再說人的方面，其實組織也就是人的問題。這兩天、包括平時我聽到過很多人抱怨一個問題，那就是說我們沒有能人，希望最好有超人。我想問我們是誰？我們不幹誰來幹？如果真有能人、超人還要我們做什麼？我們幻想請超人來是不可能的，在集團目標行動溝通會上我講了六個人的例子大家還記得嗎？何國培說，自己只是把人人都想到，但卻沒有完全做到的事情全部做到而已，如每天早餐時間在餐廳傾聽客戶聲音，客戶離店時給客戶一個特殊禮物讓人驚喜。蕪湖公司的專案經理李斌也是普通人，一年300多天堅持下工地，沒事也要去工地轉一轉、看一看，換來十年沒有工地事故，沒有群訴。這是能力問題還是態度問題？重慶唯家的鄧琪琦是如何一年賣出293套房子的？她能將每位元成交的客戶都交成朋友，讓已成交客戶幫她推薦房子。物業安全員轉做朴鄰的房以紅是如何成為百萬銷冠的？雖然已經不做安全員，但每天固定時間在門崗站崗，在園區裡面轉，從來不會在樸鄰辦公室等客人上門。這些例子讓我們思考我們今天缺少的，到底是所謂的能力還是將工作做好的態度？

我尤其痛恨用照片去簽到證明自己下過工地的專案經理，我建議各個區城BG一經發現立刻嚴肅處理（直換開除），萬科寧願讓工地關門也不允許這樣的項目經理存在，再有能力也不是萬科需要的人。今天我們確實有一些公司沒有做好，但萬科做了這麼長時間的房地產，我們在1—5級的項目上並不是沒有人，而是缺乏做好的態度和負責的精神。

四、機制方面

剛剛說了戰略、組織、人，現在談談機制。很多人提到機制就只能想到給足夠的激勵比如金錢激勵。我們現在處在“黑鐵時代”的環境中還能給那麼多錢嗎？社會上有很多熱門行業，比如元字宙、遊戲、能源等，這些行業更容易通過用金錢激勵去找到合適的人，而我們的行業發展到今天已經沒有這個出價能力了，我們無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業中工作。萬科能提供的機制是事業的舞臺、發展的機會，而不是單純的給錢。

五、文化方面

再說文化，當前毫無疑問最主要的八個字就是——“節衣縮食、戰時氛圍”，我想特別強調幾點。

第一，我們是在背水一戰的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞跌回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，與之無關的工作都可以放一放，放在次要位置。我們的所有資源，包括組織資源、資金資源、人力資源都要向這三大任務調配。比如最近探討培訓方面的問題，培訓是一項持續性工作，但在今年大規模、長時間、集中式為了長期發展的培訓可能不合適，但為了打仗，組織的類似黃埔軍校式的短期培訓是可以的。所以大家要明白，既然是背水一戰、破釜沉舟，我們的所有工作一定要聚焦在三大任務上。

第二，要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部。我看到一些銷冠還做得不錯，也很能幹，但他們為什麼沒在更高的崗位、更大的平臺發揮作用？是不是因為這些崗位已經不需要優秀的人了？

第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。現在集團已經取消了原集團合夥人的層級，所有原集團合夥人全部下沉到所在單位。張海報告中說的一級帶著一級幹就是要下沉。如果你作為總經理不下專案現場，不親自去瞭解情況，只坐辦公室那是肯定是不合格。在強績效面前，管理人員如果不能身先士卒，不能主動沉下去是很有問題的。包括祝總、張海和朱保全的分工協作安排，也是一種下沉，讓祝總能夠更多下沉到集團縮表出清的重要任務上去。

第四，在文化方面一定要紀律嚴明。大仗、惡仗面前，即使有再好的武器，紀律渙散也是打不贏仗的。紀律嚴明不只是令行禁止的問題，包括投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。昨天張海報告中提到龍湖長期堅守紀律，中海在這方面也做得不惜，也正是因為長期堅守紀律，現在還能拿項目、挑項目。

第五，省吃儉用、減少浪費、營造節表縮食的戰時氛圍。總部之前向集團全體發出的宣導各個地方沒有落實。我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要。如果我們的管理層不能帶頭身先士卒做榜樣的話。那麼傳達的信號就會大打折扣，又如何去要求員工呢？關於營造節表縮食戰時氛圍請各單位自己落實，要讓大家感受到大戰氛圍和過去不一樣。

今天年會的主題是“敢拼就會贏”，我最後總結四句話。

第一，敢不敢打？在這個問題上我們有選擇的餘地嗎？敢打還有一絲打勝的機會，但不敢打的結果肯定是失敗，所以這個問題我們是沒有選擇的。只有敢打才能獲得一線生機。

第二，會不會打？很多時候我們說不會打，但不打就永遠不會，只有打了才有可能會，這一點我們同樣沒有選擇。比如我們聽了鄧琪琦、房以紅的例子就學會如何成為銷冠了嗎？還要學她的方法和精神，並且只有通過行動去做，這項工作才能夠提高。在打的過程中學會，不打永遠學不會。今天萬科這麼龐大的隊伍中一定有人會打，如果真有那麼多空白點還沒人會打，說實話我們早就活不下去了。

第三，非常重要的就是願不願意合夥打。如何理解合夥打？就是有人進攻，有人要掩護，甚至為了阻擊進擊的敵人在掩護時犧牲。願不願意合夥打，意味著如果我們不願意就挨打，就會失敗。作為後援部隊如果支持前線打贏，就能一起分享勝利的果實。比如說投資，市場發生如此大的變化，每個操作團隊能力相差也很大，今天已經沒有那麼多力量和資源可以分散，所以我們必須合夥打。比如泊寓業務，如果開發BG不幫助建立政府關係，公寓BU自己沒有這個能力和隊伍。管家服務等方面，物業BG如果不幫他建立培訓體系，完全靠自己可能費錢不討好。我們不要妄自菲薄說某某比我們好，誰能和上海市政府簽署全面戰略合作協定？是萬科。廣州市準備和誰簽署戰略合作協定？是萬科。所以我們有很多的資源，整個集團的力量聚合在一起，萬科就很強大。但如果人人都要做老大，各管一攤、各搞一套導致力量分散，那我們就無法打贏。

第四也是最關鍵的問題，能不能打得特別好。我們打贏這一仗，贏得下個春天，要以“特別好”為標準要求自己才可以。否則如果不能做到特別好，只是奄奄一息有什麼意思？什麼叫特別好？

三個要求——做專業高手、全能冠軍、長跑勝將。做專業高手告訴我們不能滿足於做業餘的好手，我們不要和自己過去比較，也不要同兄弟比較，而要與行業中的標杆比較。如果你已經成為行業標杆應該與更卓越目標比較。十年前馬拉松水準還不高的時候，跑進三小時就是很不錯的成績。那時候第一批能跑進三小時的人都覺得自己很牛，但過幾年就不是了，因為這個成績已經被其他人顛覆了，所以我們要成為專業高手才可以做到特別好。

二是做全能冠軍。靠一招鮮吃天下的時代已經結束了，現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。只會跑馬拉松還不行，我們還需要游泳、單車都要好，必須要做全能冠軍。因為只有做全能冠軍才能盈利，過往一樣分開做單項是無法賺錢的。

三是做長跑勝將。長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀律，才能夠讓我們打得特別好。

如果我們敢打、會打、願意合夥打，我們就會贏，而且會贏得特別好。以上就是我在本次集團年會的總結發言，謝謝大家。

2月11日晚，近期陷入“流動性危機”的世茂股份(3.510, -0.02, -0.57%)公告兩個重要事項。

其一，通過世茂股份提供融資質押擔保，公司旗下3家分別位於安徽蕪湖、浙江紹興、浙江杭州的子公司共獲批18億元追加融資額度。

其二，公司首席財務官（CFO）一職由現任董事會秘書俞峰接任。據知情人士向中國證券報•中證金牛座記者透露，俞峰在世茂股份工作已超過20年，“對公司情況比較瞭解，且具有財務背景”。

獲批18億元追加融資額度

根據世茂股份在上交所發佈的公告，為提高子公司資金周轉效率及其經營和盈利能力，根據子公司的經營資金需求，通過世茂股份提供融資質押擔保，3家子公司共獲批18億元追加融資額度。

蕪湖方面，世茂股份全資子公司蕪湖世茂新發展置業有限公司擬將持有的約4.6萬平方米的物業抵押給招商銀行(52.760, 1.05, 2.03%)，申請不超過2億元的借款融資事項。世茂股份將所持有的蕪湖世茂新發展100%的股權為上述借款融資事項提供質押擔保，並提供連帶責任保證擔保。

紹興方面，招商銀行曾於2017年4月與世茂股份全資子公司紹興世茂投資發展有限公司訂立借款合同，提供12億元借款。截至目前，借款餘額為8.28億元。紹興世茂投資擬在包含上述借款餘額8.28億元的基礎上，申請辦理追加借款融資，融資總額不超過16億元。紹興世茂投資將其持有的紹興世茂廣場物業為融資事項提供抵押擔保，世茂股份將所持有的紹興世茂投資發展有限公司100%的股權為上述融資事項提供質押擔保，並提供全額連帶責任保證擔保。

杭州方面，世茂股份控股子公司杭州禾睿房地產開發有限公司曾於2020年9月向中信信託有限責任公司融資不超過16億元，由上海世茂建設有限公司提供全額連帶責任保證。截至目前，融資餘額為9.19億元。經與金融機構協商，世茂股份擬將控股子公司福州泰禾永盛置業有限公司持有的杭州禾睿100%股權為上述融資追加擔保。

公告稱，上述擔保事項尚需股東大會審議。自股東大會審議通過之日起兩個月內完成相關擔保手續。

財務背景董秘接任CFO職位

此外，世茂股份公告稱，經董事會批准，世茂股份聘任俞峰擔任公司副總裁兼首席財務官、董事會秘書的職務。因業務發展需要，原公司副總裁兼首席財務官孫岩將不再擔任首席財務官，作為公司副總裁負責公司內審及其他業務。

世茂股份稱，本次高級管理人員的職務變動不會影響公司生產經營管理的正常運轉。

離任的孫岩為註冊會計師出身，曾任會計師事務所審計高級經理。根據世茂股份2021年3月發佈的2020年年度報告，孫岩，時年40歲，管理學學士，中國註冊會計師，現任公司第八屆監事會監事、世茂集團助理總裁兼審計與資訊管理中心負責人、世茂服務非執行董事、上海飛凱光電材料股份有限公司獨立董事；曾任普華永道中天會計師事務所有限公司審計高級經理。

接任者為董事會秘書俞峰。據相關人士透露，俞峰在世茂工作時間已超過20年，具有財務背景。世茂股份2020年報顯示，俞峰，時年45歲，畢業于立信會計高等專科學校，現任公司第八屆董事會秘書，曾任上海世茂股份有限公司財務經理、財務負責人兼證券事務代表。

2022年2月11日，廣州富力地產股份有限公司宣佈2022年1月份的銷售情況。

公司於1月內錄得總銷售收入（按照已經簽署的銷售協議）共約人民幣46.0億元，銷售面積達約422，800平方米。

富力地產董事長助理陳志濠先生表示：‘集團一月份單月銷售額達人民幣46.0億元。月內，贛州富力現代城、北京富力首開．金禧璞瑅、哈爾濱富力江灣新城等項目加推表現突出，亦帶動相應城市的銷售表現。’

貝殼研究院認為，上述並購貸款是對2021年末政策的積極回應，預計2022年會有更多的優質房企發行並購債。

雖然2022年1月在第一波融資開閘後，部分房企發佈了多項融資計畫，但整體仍呈現疲軟態勢，融資環境未出現明顯放鬆跡象。

根據貝殼研究院統計，2022年1月房企境內外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。與2021年首月搶跑美元債市不同，2022年延續了境外債整體低迷趨勢，維持低溫，房企當前發債仍以境內債為主。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示，多家房企的海外債、信託無法按期兌付，償債能力減弱，投資人更為審慎，這是融資總額大幅下降的主要因素。政策仍將保持審慎管理這一主線，因此融資規模不會出現大幅回升，而收並購類融資將成為優質房企新的融資管道。

融資規模同比連續11個月下降

據中指研究院監測，2022年1月房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降。行業平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。

2019-2021年的1月融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%，可以說房企在1月的融資情況對全年來說至關重要。然而今年1月的融資總額不及上年的三分之一，延續了上年四季度的疲軟態勢，未能形成良好開局。

貝殼研究院認為，2021年年末，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環境適度調節，但執行層面發債規模尚未得到明顯改善。結合上年房企風險的集中爆發，資本市場觀望情緒猶在，風險出清尚未完全，市場信心未能全面修復。

據中指研究院資料，房地產行業信用債融資同比下降53.6%，環比微降2.8%；海外債融資同比下降88.0%，環比大幅上升96.4%，主要為近期海外債發行規模持續過低，導致基數較低所致；信託融資同比下降83.9%，環比下降60.2%；ABS融資同比下降47.2%，環比下降9.9%。各管道同比均出現大幅下降，信託收縮最為顯著。

陳星指出，海外債發行短期難以走出違約陰霾，且3、4月份又將迎來償債高峰，流動性壓力較大。不過近期多家房企到期債券展期成功，說明投資人對房企的持續經營能力仍有一定信心，海外債融資空間尚存。信託仍為房地產行業重要的資金來源，但受當前週期影響，投資意向較為謹慎，難以出現大幅變化。

“從歷史來看，1月本是海外債集中發行的月份，但融資不足百億元，海外債融資能力短期內難以恢復。成功展期的房企要抓緊緩衝期，通過積極處置資產、提高銷售能力等手段回籠資金，儘快走出流動性危機。”

收並購類融資或將成新趨勢

值得注意的是，在1月份低迷的融資背景下，卻出現了多筆並購類融資，這是新的變動信號。

1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期票據（並購）30億元已完成註冊，首期發行25.8億元。其中12.9億元用於收購住宅專案公司股權，為專案公司注入資金，確保專案順利推進。該筆票據為今年首筆成功發行的行業內並購類票據。

此前，央行、銀保監會聯合發佈了《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》，並且會同國資委召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼併收購，鼓勵金融機構提供兼併收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。

陳星認為，結合政策導向可以推斷，收並購類融資將成為優質房企新的融資管道。對於融資方來說，作為優質企業，自身償債壓力並不大，並且融資目的為收並購而非債務償還，因此不存在緩解償債壓力的問題。

“對於出讓專案的房企來說，急需專案出售資金償還債務，但“優質專案”這一前提限制了處置資產的特徵，因此持有資質良好專案但短期流動性緊張的房企更能從中獲益。對於債務壓力大、可售資產品質不高的房企，還需擴充其他資金來源。”

建發股份1月20日披露2022年度第一期中期票據(並購)的發行文件，發行金額上限為10億元，預計安排其中4.6億元用於並購2個標的項目公司股權。

1月25日，華潤置地發佈消息稱，其及華潤萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《並購融資戰略合作協定》，各方將就並購融資建立深度合作夥伴關係。招行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元並購融資額度，專用於並購業務。

貝殼研究院認為，上述並購貸款是對2021年末政策的積極回應，預計2022年會有更多的優質房企發行並購債。2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億元。房企償債壓力仍較大，結合銷售市場下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資管道和方式。

內地房地產行業去年迎來政策大變，萬科集團（02202）董事會主席郁亮認為，房地產行業已經進入「黑鐵時代」，成為只有約10%左右的微利行業，今年員工的收入會大幅下調，更指自己現時搭飛機都不會再坐「頭等艙」。

郁亮：邁黑鐵時代 需節衣縮食

郁亮在萬科2022年年會的內部講話中指，樓市已經不再是「黃金時代」，而是「黑鐵時代」，公司的各方面，包括組織架構、員工福利、補貼等，都要與黑鐵時代相適應，如很多環節不一定能再外判，而今年萬科員工的收入亦肯定會大幅下調。

他又強調，萬科集團現時上下必須回至戰時氣氛，節衣縮食，他更透露自己出行的時候亦以身作則，已經不會買「頭等艙」的機票，他說：「助理給我訂機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的訊號很重要。」

郁亮分析，隨着內房政策轉變，市場分化將愈來愈明顯，而行業規模亦將開始萎縮，萬科也需要響應做出改變，由過往均勻、分散式的投資，轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方投資。

除此以外，萬科已經取消原來的合夥人層級，所有集團合夥人全部下沉到所在單位。郁亮表示，希望能夠將整個集團的力量聚合在一起。

佳源國際控股(02768)公布,1月銷售額約17.273億元人民幣,同比下降約33%.

該集團指,1月銷售面積約13.85萬平方米,同比下降約35%.

正榮地產(06158)公布,連同合營公司和聯營公司在內,1月銷售金額約78.97億元人民幣,同比下降約29.47%.

該集團指,1月銷售面積約49.1萬平方米,同比下降約24%,每平方米平均銷售價格1.61萬元人民幣,同比下降約7%.

龍湖集團(00960)公布,1月歸屬於股東的銷售額約69.9億元人民幣,同比下降約64.15%,其中長三角銷售金額佔20.7億元人民幣.

該集團指,1月歸屬於股東的銷售面積約41.8萬平方米,同比下降逾64%.

中國奧園(03883)公布,1月物業合同銷售額約19.2億元人民幣,同比下降約81%.

評級機構穆迪上周五（11日）把融創中國（01918）企業家族評級（CFR）由「Ba3」下調至「B1」，同時調低其高級無抵押評級由「B1」降至「B2」；評級展望由穩定調整為負面。穆迪分析師表示，降級反映融創因融資渠道受限及經營現金流減弱，導致流動性緩衝減少，同時預期該公司銷售額下滑，將進一步對其信用指標構成壓力；負面展望則反映經營環境充滿挑戰，融創未來12至18個月的經營及財務業績可能會走弱。

售樓恐放緩 業績走弱

穆迪估計，截至去年底，融創的現金餘額與短期債務現金覆蓋率會明顯減少，相信融創有大部分現金處於項目層面，無法即時用於償還債務；儘管截至去年6月底，融創非受限現金有1010億元（人民幣．下同），多於同期短期債務的910億元，惟截至去年底及今年上半年，其現金與債務比率可能降至不足1倍。

此外，融創融資渠道仍疲軟，未來6至12個月內以合理成本再融資的可能性很低，尤其年內將有12億美元境外債務到期。

不過，穆迪認為融創流動性依然充足，其現金餘額及經營現金流足夠支付未來12至18個月到期的債務、地價及派息。

「疫市」下二手整體交投低迷，惟兩大上車屋苑沙田第一城及天水圍嘉湖山莊成為逆市奇葩，過去周末兩天（12日至13日）共錄9宗交易，按周分別激彈66.7%及3倍，其中沙田第一城更有三房戶放售僅一天「光速」以748萬元沽出。

美聯物業統計的十大屋苑，過去兩天錄得13宗成交，按周增加3宗或30%，沙田第一城及嘉湖山莊成為期內僅有交投錄得增幅的屋苑，其中沙田第一城有5宗成交，按周末多2宗或66.7%。美聯物業首席高級營業經理何智豪透露，當中23座極高層B室3房戶，實用面積451方呎，放盤一天減價2萬元，即以748萬元成交，呎價16585元。

他表示，「業主（在疫市下）啲價錢肯落，啲客趁機出黎搵平嘢，而優質貨亦一樣有追求者」，令沙田第一城過去兩日成交加快，當中前述「光速」成交的放盤屬頂樓對下一層的鳳凰樓層戶，有靚裝修兼享城門河景，因此極速賣出。原業主2018年斥683萬元買入，賬面升值65萬元或9.5%。

推盤延遲 購買力回流

嘉湖山莊同期成交也大反彈，由前周末兩天（5日至6日）僅錄1宗激彈3倍，過去兩天有4宗買賣。美聯物業高級營業經理蘇哲熙謂，成交之一為景湖居10座低層F室2房戶，實用面積442方呎，以508萬元易手，呎價11493元，樓價低市價5%。原業主1997年以262萬元購入，賬面賺246萬元，升值93.9%。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，不少準買家趁疫市物色筍盤，以致減價筍盤承接力強，尤其新界較突出。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，近期發展商因疫情延遲推盤計劃，部分購買力回流二手。該行統計的十大屋苑期內錄得11宗交易，按周回升5宗或83.3%。

利嘉閣地產統計的十大屋苑成交量也由前周末兩天的7宗，升至最新錄11宗，增加4宗或57.1%。利嘉閣地產總裁廖偉強分析，業主加大減價空間，造就二手交投不跌反升。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽指出，該行統計的十大屋苑過去兩天錄9宗交易，按周跌2宗或18.2%。

樓市不明朗，新晉屋苑業主頻頻沽貨止賺。額外印花稅（SSD）3年限期上月23日起屆滿的大埔白石角逸瓏灣8，鬆綁至今逾半個月錄最少4宗成交，有2房戶售835萬元，原業主3年賬面賺30.1%。

中原地產分行經理徐家倫表示，逸瓏灣8至今錄得的4宗成交，造價介乎828萬至880萬元，本月錄得的2宗交投，包括3A座中層F室2房戶，實用面積494方呎，原業主2019年1月以641.88萬元一手購入，最新以835萬元沽出，呎價16903元，賬面賺193.12萬元，升值30.1%。

他續稱，逸瓏灣8現仍有最少6個二手放盤待售，叫價880萬至1150萬元，疫情惡化下業主普遍提供5%至8%議價空間，為買家提供執平貨契機。

花都廣場移民貨低水5%

另外，粉嶺花都廣場業主減價出貨奏效，昨單日連錄3宗成交。世紀21奇豐經理黎樹森說，其中4座低層G室3房戶，實用面積536方呎，原業主因移民英國急於套現，大幅累減120萬元或16%，至630萬元沽出，較市價平約5%，呎價11754元。原業主2012年以308萬元購入，賬面升值322萬元或1倍。不過，上址樓下低一層G室於2019年底以638萬元易手，意味前述戶造價重返逾2年前。

中西區則連錄蝕讓個案，繼西半山寶翠園後，代理指出，上環聚賢居2座低層D室，實用面積443方呎，屬2房間隔，以998萬元沽出，呎價22528元，創該屋苑逾半年新低。原業主2015年以956.8萬元購入，賬面升值41.2萬元或4.3%，扣除使費損手約14萬元，為該屋苑去年7月後再錄得損手交易。

市場透露，南區淺水灣道3號中層B室，實用面積1671方呎，4房間隔，原連雙車位叫價9000萬元，後降至以8500萬元沽出，呎價50868元。原業主2013年以6550萬元買入，賬面賺1950萬元或29.8%。

疫情惡化，發展商急煞停推盤計劃，令新盤交投陷入低谷，2月截至昨天（13日）一手市場僅錄得約63宗成交，較1月同期激減218宗或77.6%，當中過去周末兩日（12日至13日）成交宗數跌至只有13宗，創逾兩年最淡靜周末。

御海灣II維港滙II暫領先

新盤過去兩日成交量連續3個周末下挫，更創2020年1月25至26日未有成交以來逾2年最少，與前周末兩日（5日至6日）錄得16宗相比，再跌3宗或18.8%。

過去兩天新地（00016）屯門御海灣II（御海灣發展項目第2期）連沽3伙，屬少數有較多成交新盤，包括1座26樓C室，實用面積367方呎，於周六以820.43萬元售出，呎價22355元，令該盤本月成交宗數增至6宗，與信置（00083）及會德豐地產牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙II，並肩成為本月成交最多的新盤。

至於維港滙II昨日亦沽出1伙，屬3A座9樓B室，實用面積490方呎，以1335.69萬元成交，呎價27259元。

其他成交方面，永泰地產（00369）旗下屯門OMA OMA虎年開齋，昨天售出2B座8樓A室，實用面積627方呎，成交價919.2萬元，呎價14660元。鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤，同日招標售出9A座3樓A室，實用面積1224方呎，成交價2137.5萬元，呎價17463元。

洋房亦錄交易，會德豐地產屯門現樓NAPA過去周六（12日）招標售出C23號屋，實用面積2034方呎，連784方呎花園及585方呎天台，成交價3080萬元，呎價15143元。

中原地產指出，今年1月整體住宅車位買賣登記錄得759宗（主要反映1個月前市況），屬於2021年10月錄得707宗以來的3個月低位，較去年12月的1010宗下跌24.9%；金額亦按月挫14.8%，至今年1月的17.21億元，同屬近3個月新低。

受累第五波 本月料更淡

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，上月車位登記減少，主要是一手車位交投減慢所致，近期新冠肺炎第五波疫情惡化，政府收緊社交距離措施，加上發展商減慢拆售車位，預期2月住宅車位登記數字將進一步向下。

該行數據顯示，今年1月錄得319宗住宅車位登記，較去年12月的581宗挫45.1%，宗數屬去年9月錄得79宗以來的4個月低位，黃良昇分析，數據反映去年12月聖誕節長假期，買家減慢入市；同月二手車位買賣登記則有440宗，按月微升2.6%，宗數連續3個月企穩在400宗水平以上，顯示二手登記持續平穩。

中細價舖買賣持續，油麻地廣東道878至888號廣發大廈地下F號舖易手，面積約486平方呎，以約1,265萬元成交，呎價約2.6萬元。

目前舖位由藥房以每月2.9萬元租用，租金回報率約2.8厘。

原業主於2008年5月以415萬元購入舖位，持貨14年轉手，獲利約850萬元離場，物業升值2倍。

倘疫情兩三月內受控 樓價跌幅料有限

香港回歸25年，樓價累升1.3倍，中原集團創辦人施永青接受本報專訪時指出，政府房屋供應中7成建公營屋，以解決民生問題，當市民收入追上樓價升幅，樓價便可以「軟着陸」。

本港第5波疫情惡化，樓市亦受影響，新盤延後推售、二手減幅擴大。施永青卻認為，雖然樓市短期內勢必受挫，但若果港府有能力，令疫情在2至3個月內受控，相信今年樓價跌幅不會太大。

「買樓不同於去旅行，不是消耗性需求，市民今日無法買樓，需求亦不會消失，幾個月後仍然會想入市。」施永青又指，若果遇上「封城」，地產代理難免受影響，有財力的代理行才能夠「捱得住」，只有1至2間分行的細行將會較難捱。

過去兩年在疫情下，香港樓市仍企穩，樓價在去年錄得3%升幅，但相較1997年7月回歸時，25年來樓價累積升了1.3倍；過往有調查指，香港樓價連續11年蟬聯全球最難負擔的房地產市場。

樓市需求仍在 冀購買力慢慢升

縱橫樓市數十載的施永青認為，政府應該先解決基層住屋問題（7成公營），之後再解決私樓問題（3成私樓）。當大部分人的居住問題得以解決，民生問題就不嚴重，樓價亦毋須逼切性下降，可以容許購買力慢慢上升，不是讓樓價下跌。

「現時經常說樓價跟購買力脫節，是以一般人購買力，若果是以最高收入的3成人作為購買力，（置業）將會比較容易。」施永青亦指，讓經濟持續向好、市民收入增加，購買力上升，同樣能夠讓樓價更容易負擔，不一定要樓價大跌。他提醒，本港有超過5成人擁有物業，當樓價下跌同樣會令業主們的財富蒸發，投資能力下降，對香港整體社會亦無好處。

倡加強改劃擴地積比 增建住宅

在增加土地供應方面，施永青表示，最重要是做好城市規劃，將大量土地改變用途。例如將商業用地或其他用途土地，改造成可以興建住宅用地，以增加住房供應。

「香港不缺土地，根本不用填海，市區發展用地就提供約260平方公里，只佔全港面積25%，只要改變用途就可以增加房屋供應。」他亦指，短期方面可以增加部分土地地積比率，由低密度轉為高密度發展，以興建更多住宅單位。

年輕人反映上車難、變得要「躺平」，施永青開出兩大建議：一是更早認知自己的定位，「如果後生未買樓，可以等政府幫你，自己評估自己屬於（收入最高的）3成或者（收入較低的）7成人，若果是後者無謂自己辛苦自己。」他指，未有能力負擔私樓可以先透過購買資助房屋，一級級向上流動，有能力則可以先置業。

另一個建議則是「先做好事業」，再來置業。施永青稱，自己年輕時候亦無打算買樓，因判斷自己無能力買樓，專注在開創自己的事業。「如果事業有成，買樓自然是EASY JOB（容易）」。

「QE（量化寬鬆）下世界各地樓價都升，香港樓價是高位爭持，表現不算好」。施永青指，去年疫情、移民潮等消息都對香港樓市有負面影響，樓市始終企穩，但相對各地城市，香港樓價升幅較低，相對而言是下跌。

中原副區域營業經理王勤學表示，剛性需求不減，近期議價空間增加，減價盤續現承接。元朗采葉庭最新錄得11座中層C室成交，面積509方呎，兩房間隔，叫價670萬。單位內櫳闊落企理，景致開揚，新近吸引買家承接自用，減價10萬，以660萬成交，呎價12967元。

王勤學表示，原業主於2001年7月以166.6萬入市，持貨20年多，帳面獲利493.4萬，單位期內升值約3倍。

綠地香港(00337)公布,連同聯屬公司在內,1月銷售金額約7.12億元人民幣,同比下降約60.44%.

該集團指,已售建築面積約7.39萬平方米,同比下降近41%.

領展(00823)公布,接獲一名非被邀請但對赤柱廣場有興趣的具潛力買家的意向表達書.因應該份意向表達書及鑑於赤柱廣場的獨特性資,領展邀請市場表達購買赤柱廣場的意向,並以相應程序篩選具潛力買家.

第一太平戴維斯(香港)已獲委任為意向邀請及出售該物業之獨家代理.該物業為赤柱佳美道23及33號赤柱廣場(位於馬坑邨之商業╱停車場處所),於2021年9月30日估值約為14.15億元,並佔領展於該日之資產總值約0.7%.

領展又指,已向西九文化區管理局遞交投標書,以競投以建造、營運及移交模式於香港西九龍文化區藝術廣場大樓的商業物業發展項目設計、建造及營運權.