金虎年房市看旺，最近出現超狂現象，在潛在通膨、營建成本壓力下，建商賣愈快、可能虧愈多，近期建商紛紛祭出「限賣令」，一個星期只開放2戶、3戶對外銷售，賣完就暫時封盤，甚至滾動式調漲價格，以免賣太便宜，為歷年罕見現象！

17日正式出爐的1月住展風向球顯示，最近房市成交量難以明顯放大，總體來說，分數連二月下滑，但仍連續六個月亮出綠燈。

住展雜誌研發長何世昌表示，住展風向球今年新版1月分數為45.3分，連續兩個月下跌，但對應燈號則維持綠燈，已連續六個月亮出綠燈。不過最特別的是，儘管當前房市面對政府打房，農曆年前也是季節性淡季，但在營建成本持續攀升、難以精準掌握並反應在售價之下，部份建商祭出「限賣令」，影響成交量頗大。

何世昌指出，目前房價續漲趨勢不變，但部份建商擔心房子賣太快，來不及調整價格，因此祭出「限賣令」，限制代銷公司每週售出戶數的上限，如果該周可售戶數賣完，就得暫時封盤不賣。目前新北市、桃園、新竹都出現實施「限賣令」的預售屋，每周可售戶數上限，自2~4戶不等，使得單周成交量難以放大。

何世昌表示，總體來說，1月風向球下滑，主因在於供給量縮減與季節性淡季，但賣方市場格局依然牢不可破，預料年節過後市場將逐漸回復常態，接下來風向球將往上攻高。

調查顯示，今年1月預售屋推案量約600億元，釋出的成屋案戶數僅200多戶。由於新開的建案數量減少，而舊案仍可順利去化，線上待售的住宅建案數量持續下降至1,000出頭個。2020年底北台灣待售住宅建案數將近1,500個，時隔一年後竟驟減三分之一，房市的天秤明顯地朝向賣方市場傾斜。

在議價率指標方面，1月平均約12％，表現持平。在來客數方面，指標建案平均每周來人組數約為25.1組，已連續三個月下滑。在成交組數方面，單週約2.9組，月減1.2組。

何世昌表示，儘管1月風向球分數下滑，又有打房與升息的威脅，但目前市場供需狀況仍很健康，預期今年上半年北台灣房市審慎樂觀，房市將持續在多頭軌道上穩步前進，風向球可望止跌回升。

台北市政府地政局近期代為標售多筆「神明的土地」，地主包括「福德爺」、「有應公」、「玉皇上帝」等，昨完成標售，其中位於北投區「福德爺」所有約一百七十二坪的木造物及周邊土地，以一．五億高價順利標出，另同為北投區福德爺所有的四十八坪建物也以四千二百多萬標出。

「神明的土地」 北市府代為標售
北市地政局土地登記科長洪慧媛表示，相關「神明地」為日治時期就由信徒將土地登記於神明名下，後依照《民法》規定，須有財團法人地位或寺廟登記的神祇才得擁有土地所有權，否則地方政府將定期地籍清理，強制要求辦理法人登記合法化，若無管理組織則代為標售，北市自二○一一年開始執行，至今年已剩不到十筆「神明地」。

此次地政局代為標售共廿八筆土地，其中包括登記名義人為北投區福德爺、有應公、大同區玉皇上帝、中正區福德爺、三界公等多筆「神明地」，其中「身價」最高的為屬於三界公的第三種住宅區、地上有永興宮坐落及多間建築改良物佔用的二○五坪不動產，標售底價為三．七億餘元，但此筆因相關所有權人已進行相關寺廟登記等合法化申請作業，因此予以暫緩標售。

48坪建物 也以4千2百多萬標出
而昨開標共有兩筆神明地順利標出，其中位於北投區屬第三種住宅區、地上有木造建築的福德爺所有一百七十二坪土地以一．五億高價標出，得標者為某公司行號；另外同在北投區、屬第三種住宅區且同為福德爺所有四十八坪建物也以四千二百多萬標出。

洪慧媛說明，經第一次代為標售土地若流標，則地政局將於六個月內以底標價八折後再次公告標售，若二度流標則收歸國有。

限制登記是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記。有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。

正業地政士聯合事務所表示，實務上最常見的有查封、假扣押、假處分或是行政執行署的囑託查封登記。查封登記不同於抵押權的登記，抵押權第一順位到其他順位，可以無限制次數辦理登記，但是依據土地登記規則第140條規定，「同一土地經辦理查封、假扣押或是假處分登記後，法院再囑託為查封、假扣押、假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院已經辦理登記之日期及案號。」

也就是法院查封時的併案，要向承辦法院執行處或是書記官，查詢、閱卷才能知道有多少債權人已經“兵臨城下”。另外，解鈴要繫鈴人，想要撤封辦理過戶登記，就必須要全部清償或是和解，才能撤銷查封後辦理其他登記， 所以，遇到該類案件務必小心應對。

賣方因為欠繳行政罰鍰，不動產遭到法務部行政執行署查封登記，原本欠款約80萬元，買方也知悉，於是簽立買賣契約書在案。詎料，要去清償行政執行署查封時才發現賣方的所得稅、交通罰款……全數併案，必須清償約200萬元才能徹封，辦理過戶事宜。

問題來了，如果全數清償撤封，再加上賣方的原有抵押權貸款，已經超過買賣總價甚多，非買方所能承受，賣方亦無力清償，因此案件無法順利進行。

所以，當遇到法院查封案件時，如果沒有把握完成撤銷查封，並辦理過戶登記，或許，依強制執行法，去法院投標會是比較安全的方法。因為，進入法拍程序，所有債務人應該繳納的稅金，對於債權人應該清償的債務，概與得標人無關，統一由法院依照債權的優先性，做成強制執行金額分配表，直接分配給稅捐單位或是債權人，即使分配不足，也不會影響買方取得權利移轉證書，及過戶的程序。

當然，法拍有點交與不點交的問題，如果沒有經驗，還是要小心，諮詢專業人士，以免落入另外一個困境。

房價驚驚漲，去年買賣移轉棟數達34.8萬棟，在價量齊揚的時代中，小資族到底該怎麼買房呢？信義房屋統計去年網站主題找屋熱門排行榜，針對「年輕小資」、「新婚家庭」、「親子宅」等前三名主題找屋字眼，標記出雙北最有機會一圓成家夢的區段；符合年輕小資總價預算的物件，北市以中山、北投、萬華最多，新北市以淡水、新莊、汐止最多，首購族可優先看這些區域，有較大機會找到理想好房。

總價篩選 北市1600萬、新北1200萬以下
信義房屋官網統計2021年熱門找房主題瀏覽量，第一名主題「年輕小資」以近捷運、市場、北市總價1,600萬以下、其他縣市1200萬以下為總價篩選條件。信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德分析，2021年的房市為「首購當道」，原因在於購屋信心自2008年以來創新高、通膨預期近年最強、貸款低利、台股新高等資金行情發酵，也讓2021年雖然短暫受疫情干擾，但疫情告一段落後，遞延買盤紛紛出籠，自用當道的趨勢下，又以首購買盤最為積極。

若在雙北地區，首購族若想買房，信義房屋官網統計，台北市總價1,600萬以下的物件，依序以中山、北投、萬華最多，而新北市總價1,200萬以下的物件，依序以淡水、新莊、汐止最多，符合「年輕小資」總價物件較多，首購族可優先看這幾區，有較高機會挑到心目中的理想好房。

自備款 今年建議準備 210~360萬
有自住需求的首購族，若在今年想要買房，需更謹慎評估負擔的能力，也因去年全台房價上漲速度快，今年銀行鑑價普遍趨於保守，過去會建議自備款約抓2~2.5成，但今年會建議自備款可抓3成，若以大多首購族可負擔總價約700~1200萬來計算，自備款需準備210~360萬。

此外，央行定調今年升息「至少一碼」，假設購買總價700萬的房子，貸款490萬、分20年期，若以單一利率1.33%計算，月均還款為23264元，若是房貸利率調升1碼，月均還款就變為23803元，一年增加6468元支出，相同條件下，貸款總額更高、負擔當然更大，假設購買總價1200萬的房子，貸款890萬，房貸利率調升1碼，一年就會增加11100元，首購族若要購屋，切記評估升息風險，身上預留較多資金。

中央銀行下月將召開理監事會議，推估可能還有新一波選擇性信用管制措施，金管會昨天提前出招，宣布即日起提高國銀新承做房貸與購地貸款授信風險權數，其中包含自然人第三戶以上房貸、工業區閒置土地抵押及相關購地貸款。

此舉將導致國銀減少對第三戶以上的房貸，對一般自住或首購族影響不大，但貸款利率可能提高、成數調降，至於建商、廠商購地難度也會增加。

市場認為，央行已有類似動作，金管會又再加碼，顯示打炒房政策是瞄準多房貸款、建商土融和餘屋，藉此遏止建商養地、囤地，斬斷炒房金流。

金管會昨針對五項不動產放款拉高風險權數，包含法人購置住宅貸款、自然人第三戶以上房貸、購地貸款、餘屋貸款、工業區閒置土地抵押貸款。其中工業區閒置土地抵押貸款與購地貸款都一口氣被拉高到百分之兩百；自然人第三戶以上房貸則從百分之三十拉高到一百；法人購置住宅貸款收益型也從百分之三十也拉高到一百；餘屋貸款最高也被提高到百分之一五○。

提高銀行不動產授信風險權數，對房地產市場最大影響，就是銀行將減少承作風險權數較高的不動產放款。銀行承作愈多風險高的不動產放款，風險權數就愈高，資本適足率就會愈低，而銀行為達資本適足率法定標準，大多會以減少授信等風險性資產因應，也由於放款成本墊高，銀行也可能提高貸款利率、降低貸款成數，或減少承作風險高的不動產放款。

銀行局副局長林志吉表示，五項風險權數中，以購地貸款跟餘屋貸款對國銀影響較大，新承作的不動產貸款才列入計算，其中工業區閒置土地抵押貸款與購地貸款被拉高到百分之兩百，就是被認定風險較高的資產，因此適用高風險權數。

全國商業總會主席、鄉林建設集團董事長賴正鎰表示，這表示以後貸款更難了，若建商購地困難，也會降低其購地意願，最後就是影響市場推案供給。他認為，政府不用一味打壓建築業者，應該從通膨發生的原因來解決，或控管買賣土地圖利者。

金管會新規對銀行的資本適足率影響多大？林志吉表示，若用去年九月底數字估算，有四家銀行會受較大影響，資本適足率將降低百分之一點一到一點六，但都仍符合法定的資本適足率標準，且前提是未來有轉貸、舊案續借或新承作案件才會受到影響。

隨著國際原物料及勞工短缺，國內房價也跟著水漲船高。主計總處日前發布統計指去年營造工程物價指數全年平均漲幅達10.94%，創13年來新高。中信房屋認為，在營建需求不斷成長與國際原物料價格未見回跌的情況下，消費者買房除了考量房價外，也應將不動產周邊成長性同時應納入規劃，如此才能有效抵禦通膨，創造資產增值的效果。

中信房屋研展室副理張漢超指出，這波房價上漲除歸因於生產條件不佳所造成成本上漲外，還有來自資金充沛、利率低檔、經濟成長等因素，而這些有利於投資的條件，其實對一般民眾而言卻相當的無感，甚至認為房價高不可攀，有購屋需求只得退而求其次，儘可能尋找便宜兼具實用、CP值較高的標的。

張漢超表示，在單價高、總價貴的高貴房價時代，購屋人直覺性的會將購屋目光盯在房價上，不過只求房價便宜、能負擔其實只作對了一半，還要多考慮購屋標的成長性，否則即使買到房價能負擔的超值好屋，仍有可能因通膨、物價或金融環境而造成不動產整體價值縮水。

像是公共建設題材、交通路網話題、生活機能改善等條件，都能使不動產保有未來成長動能。張漢超說，自住購屋人持有房地產講求的是長遠性，因此若能在購屋規畫時將這類正在醞釀中的各種利多納入考量，那麼就能夠讓購屋人有機會贏在起跑點上。

以去年底台積電高雄楠梓設廠為例，當時積極搶進的投資人，便是看好未來發展的商機而揮金入市，但自住客優先考量的則是房價負擔與生活需求，接著再考量成長性，思考順序與投資人重視的短期資本利得完全不同。

目前楠梓當地住宅大樓實價登錄平均房價約在每坪18萬上下，比起市區均價動輒30萬相比，房價仍算相對便宜。張漢超說，區域內捷運紅線解決了當地住戶由「蛋白區」前往市區的痛點，且隨著設廠進度推進，當地發展勢必更為蓬勃，自住客若以長遠的眼光在此置產，不僅可買到便宜，更能買到未來發展性。

其他類似的案例也不少，新北三峽北大特區亦是如此。發展之初，三峽地區甚至被人戲稱為鬼城，不過發展至今，區域內發展不僅成熟、居住人口穩定成長，住宅大樓房價也已邁入4字頭。由此可見在高貴房價年代，自住型買方在思忖房價友善的同時若能加上地區發展的前景一併考量，那麼也能降低不動產缺乏未來成長性的風險，免得只有現在賺到了價格，卻在未來賠了價值。

財政部台北國稅局表示，個人出售2016年1月1日以後取得之房屋、土地(含預售階段及成屋階段購入)，應申報房屋土地交易所得稅，但有民眾於預售階段買入而於興建完成交屋後出售，誤以簽訂預售屋購入契約之日起算持有期間，適用較低稅率而遭補稅。

該局說明，個人購買預售屋，並於2016年1月1日以後興建完成交屋取得房屋、土地所有權後，再行出售該房屋、土地，屬個人房屋土地交易合併課徵所得稅範圍，其持有期間之計算，應自取得不動產所有權即地政機關移轉登記取得房屋、土地所有權之日起算至交易之日止，而非以簽訂預售屋購入契約之日，即預售屋之持有期間尚不得併同計算，以免形同鼓勵預售屋交屋後隨即出售，影響抑制短期炒作之立法目的。

該局舉例說明，甲君2016年10月5日以1億2千萬元向建設公司購買1戶大安區預售屋及其坐落基地，預售屋興建完成後，甲君在2019年10月7日登記取得房屋、土地所有權，嗣於2022年1月10日以1億3千萬元出售該房地並辦竣移轉登記。甲君以2016年10月簽訂購入預售屋契約之日至出售房地所有權移轉登記日計算持有期間為5年3個月(2016年10月5日至2022年1月10)，而採20％稅率計算稅額194萬元，申報繳納個人房屋土地交易所得稅；經稽徵機關以買入預售屋興建完成後之房地所有權移轉登記日起算，重新計算持有期間為2年3個月(2019年10月7日至2022年1月10日)，並依35％稅率計算應納稅額339.5萬元，扣除已自行繳納稅額194萬元後，核定補徵稅額145.5萬元。

該局呼籲，個人如有出售屬房地合一課稅範圍之房屋、土地，應依規定計算交易所得或損失，且不論有無應納稅額，皆應依限申報，以免受罰。若有疑義或不諳稅法規定，請洽詢各地區國稅局。

預售屋最近落成，可得留意房地合一稅2.0的計算方式，台北國稅局17日指出，有民眾過年前出售台北市大安區豪宅獲利近千萬，自繳194萬元房地合一稅後，卻因為不諳房地合一稅新規，後續又被補稅145.5萬元。

台北國稅局今日召開例行記者會，局長宋秀玲指出，自從去年7月房地合一稅2.0上路後，許多民眾仍搞不清楚一項預售屋的課稅新規，不只是預售期間轉售要課房地合一稅，等到興建完成交屋後，「持有期間」將會歸零，重新計算，不可以把預售期間、成屋持有期間合併計算。

台北市最近就查到一個大案，宋秀玲指出，一位民眾在2016年10月以1億2,000萬元，向建設公司購買一戶大安區預售屋及其坐落基地，並於預售屋興建完成後，於2019年10月取得房地的所有權登記。

眼見這二年房市好熱絡，這位屋主終於在今年1月談到好價錢，以1億3,000萬元將成屋賣出，扣除部分成本後，這筆交易獲利高達970萬元。

然而在申報房地合一稅時，賣家卻搞錯規定，誤把預售期間、成屋持有期間相加，以持有五年多來推算，認為這筆交易已經不是短期交易了，可適用20%稅率，僅自繳194萬元稅款。

國稅局受理申報後，發現不能這樣算，這間房的持有期間，應該是從預售屋興建完成後，從成屋的所有權移轉登記日起算，重新計算下來，這位賣家持有期間約二年多，按照房地合一稅2.0的規定，適用稅率為35%，本案應納稅額為339.5萬元。

宋秀玲指出，房地合一稅2.0上路後，特別是跟預售屋有關的案件，申報眉角很多，這案就連國稅局也認為，當事人可能只是不諳稅法新規定，而且也有如實申報所得，因此在調整之後，只向賣家補稅145.5萬元至法定額度，沒有額外加罰。

房市景氣熱絡，不只房價持續上漲，被視為領頭羊的豪宅產品在區域也持續創價。根據最新揭露的2021年12月房價指數，全國年漲幅4.02%，其中，台中市連續70個月上漲，全國最猛，而台中市2021年最貴均價豪宅「聯聚瑞和大廈」每坪71.4萬元奪榜首，2022年1月最新實價登錄，高樓層跳空站上每坪88萬元。

根據清華安富房價指數今（17）日發布2021年12月房價指數，台中市房價房價已持續向上成長逾5年，房價指數續創新高，與去年11月相比上升0.4%，相較2021年同期上漲7.14%，近5年房價成長逾2成，更創連續70個月上漲。

房價領頭羊的豪宅產品部分，去年台中最貴均價豪宅「聯聚瑞和大廈」，每坪71.4萬元奪榜首，超越第二名的「寶璽天睿」每坪68.05萬元。最新一期實價登錄，「聯聚瑞和大廈」41樓戶更達不計雨遮每坪單價88萬元，突破七期毛胚屋單價紀錄。

「聯聚瑞和大廈」價格倒吃甘蔗，從施工到完成長達7年時間，歷經房市不景氣，但近兩年房價快速上漲，也創出買氣。聯聚建設總經理王于娟表示，「聯聚瑞和大廈」總銷120億元，坪數165坪、330坪，每坪成交單價在70萬至90萬元，主力客層在30至50歲間，是傳產相關年輕族群喜愛的產品，整體銷售率已近五成。

面對營建景氣高漲，王于娟也說，因為頂級豪宅物件稀缺，未來銷售也會慢慢賣。這也與北台灣傳出建商「限賣令」相同，通膨、熱錢、房市前景仍看好下，建商也放緩銷售步調。

財政最新發布的賦稅收入後，去年 12 月個人房地合一稅收創歷史新高，達 47.3 億元，打破 7 月 29.2 億元的前波紀錄，全年個人房地合一稅收高達 245.7 億元，年增 1.06 倍。

統計顯示，2021 年 12 月的個人房地合一稅以 47.3 億元創新高，並較 7 月的前波高點還增加 61.99%，地產業者認為，稅收反應市場景氣熱絡下出現三多現象，包括「房價漲多、交易多、短期轉手多」，尤其預售換約納入房地合一稅申報後，成為推升稅收的來源之一。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，若把房地合一稅收當成景氣好壞的指標，去年 12 月房地合一稅收出現歷史新高，且一舉比前高大幅成長達 61%，反映出當前市場熱度相當高，房地合一稅收屬於所得稅，有獲利才需要繳稅，因此稅收增加，代表房價有明顯漲勢，另一方面，交易量大且 2016 年後買進的不動產，短期出售增加也帶動稅收成長，再加上一手市場景氣熱絡，預售換約也納入房地合一稅申報，也會帶動稅收成長。

原先由官方統計 12 月房地合一稅 29 億元，不過因為跨年度的關係，部分遞延入帳稅款修正統計後，12 月的房地合一稅收修正為 47.3 億元，相較房地合一 2.0 新制上路時，7 月的 29.2 億元，大幅成長約 6 成，且去年全年的房地合一稅收也從先前的 227 億元新高，再往上調升至 245.7 億元。

以區域表現來看，12 月稅收最高的是台中市，個人房地合一稅收為 8.7 億元，其次是台北市 8.3 億元，高雄市 6.7 億元，新北市 5.7 億元，桃園市 5 億元，新竹縣 1.9 億元，新竹市 1.9 億元。

曾敬德提醒，房地合一稅收大幅飆高，背後可能也是短線市場過熱的一種警訊，購屋人避免將財務槓桿用至極限，同時可以預先試算升息後的房貸負擔。

2月17日，北京2022年首輪集中供地落下帷幕。

早在今年1月7日，北京市規自委就率先發佈首輪集中供地公告資訊。而此次競拍環節也在虎年的第二個工作周馬不停蹄地展開，順理成章地成為22城“虎年第一拍”。

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競現房銷售遇冷 優質地塊競爭激烈

北京此次共有18宗地塊被擺上貨架，除石景山區首鋼園830地塊因無人報價流拍外，其餘17宗地塊最終以合計480.23億元成交。其中8宗以底價成交，9宗出現溢價，延續了去年北京後兩輪集中供地“整體冷靜、個別激烈”的特點。

值得一提的是，此次18宗地塊中有9宗設置了競現房銷售面積的環節，包括朝陽崔各莊、朝陽王四營、豐台大井等地塊。此前市場普遍認為會有大規模的“現房銷售”來臨，不過最終僅有崔各莊地塊觸及溢價率上限進入該環節。

究其原因，諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪表示，目前企業資金壓力猶存，現房建設週期相對較長，對房企資金周轉能力的考驗較大。

不過，個別優質地塊還是遭到了房企爭搶。以朝陽崔各莊地塊為例，其僅在競拍前就獲得了8輪線上報價。另外，該地塊在現場獲得22輪舉牌後進入競現房銷售環節。在此環節中，華潤、中海、綠城等實力房企互不相讓，最終被綠城以43.47億元+4.1萬平方米現房銷售面積競得。

值得一提的還有昌平中關村生命科學園地塊，該地塊早先已收到10輪線上報價，線下競拍中又吸引10家房企參拍。今日，該地塊僅用時5分鐘便收到17輪舉牌並觸及地價上限，且最後一輪中綠城、建發同時舉牌，在確定最終歸屬時還引發了不小的爭議。小插曲之後，該地塊被建發收入囊中，成交價約27.72億元。

“國家隊”仍是主力 旭輝成民企“獨苗”

與2021年第三輪土拍相比，2022年的北京首輪土拍，參拍房企雖在數量上增至24家（聯合體不排重），但仍以國企、央企為主。就成交結果看，民企僅旭輝一家獨立拿地，金地則是牽手保利獲得2宗，而資金實力雄厚的國企、央企仍舊“不差錢”。

綠城成為本輪土拍最大買家，以98.4億元接連斬獲朝陽崔各莊、石景山劉娘府及經開亦莊新城三宗地塊。另外，作為北京土拍市場的常客，華潤、中海也各自獲得2宗地塊，深耕大興的國企平臺公司興創投資也以近84億元的價格拿下了西紅門、黃村地塊。

北京鏈家研究院資深分析師嶽微表示，房地產市場預售資金監管額度的重新調整及保障性住房不計入開發貸等政策的調整，不僅緩解了企業當前較為緊迫的現金壓力，也極大降低了全週期開發成本，提升了部分企業的參與意願。

關榮雪還談到，本次土拍處於年初，所獲地塊有一定機會形成企業本年內的銷售儲備貨值，這成為其積極拿地的重要因素之一；此次國企、央企仍是成交主力，說明民營房企資金壓力仍是土地市場投資動作相對收斂的主要因素。亦有業內人士稱，民營房企此時信心不足，也源於行業環境下市場端的需求減弱，進而影響到供應端。

值得注意的是，此次房企聯合拿地情況稍有減少。從報名情況看僅有金地+保利聯合體，中建三局+興創聯合體、建工+保利聯合體及金地+保利+建工聯合體，且重複性較高。

對此，關榮雪指出，一方面，企業選擇聯合拿地往往是出於分擔資金壓力和開發風險，但由於去年房企資金鏈斷裂情況頻發，一定程度上增加了企業選擇合作方式的擔憂；另一方面，北京土地出讓文件中明確規定“誰拿地、誰開發、誰售賣”，加之高標準建設方案壓身，利潤空間有限，因此企業開始更傾向於“單打獨鬥”。

展望2022年後續的集中供地工作，貝殼研究院高級分析師潘浩對財經網表示，目前行業整體資金較緊的情況正在緩解，房企比較關鍵的銷售資料仍在修復過程中。預計土地市場下半年會有較大緩解，民營房企拿地積極性預期也會有較大提升。關榮雪也表示，當前市場積極性調整有了一定成效，民企回歸之勢在1月寧波2021年第三輪集中土拍中已有顯露，可見資金狀況相對較好的穩健型民企，其逐步回歸或成趨勢。

以下是18宗地塊成交資訊：

北京懷柔科學城建設發展有限公司以底價12.1億元摘得京土儲掛（懷）[2022]015號地塊，成交樓面價10736元/平方米。該地塊為懷柔區雁棲鎮01-01、01-02、01-03、01-04地塊F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地（懷柔雁棲小鎮土地一級開發專案）。建設用地面積81740.061平方米，規劃建築面積112700平方米。

北京城市副中心投資建設集團以底價13.3億元摘得京土儲掛（通）[2022]018號地塊，成交樓面價21683元/平方米。該地塊為北京城市副中心FZX-0601-6014、6015地塊R2二類居住、6016、6017地塊B4綜合性商業金融服務業用地。建設用地面積33141.01平方米，規劃建築面積61339.02平方米。

北京城建公司以底價26.3億元摘得京土儲掛（豐）[2022]003號地塊，成交樓面價22008元/平方米。該地塊為豐台區盧溝橋街道大井新村三期土地一級開發2502-0030、2505-0031地塊F81綠隔產業用地、R2二類居住用地。建設用地面積47200平方米，規劃建築面積119500平方米。

中建三局+興創投資以底價35.7億元摘得京土儲掛（興）[2022]009號地塊，成交樓面價16890元/平方米。該地塊為大興區西紅門鎮B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、U17郵政設施用地。建設用地面積104108.278平方米，規劃建築面積211367.399平方米。

興創投資以底價48.2億元摘得京土儲掛（興）[2022]008號地塊，成交樓面價27027元/平方米。該地塊為大興區黃村鎮DX00-0202-6007、6014、6011、6002地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、A334托幼用地。建設用地面積78176.463平方米，規劃建築面積178342.9平方米。

中海以底價32.6億元摘得京土儲掛（昌）[2022]010號地塊，成交樓面價24861元/平方米。該地塊為昌平區中關村國家工程技術創新基地C-30地塊R2二類居住用地。建設用地面積59603.836平方米，規劃建築面積131128.44平方米。

保利+金地以底價16.6億元摘得京土儲掛（順）[2022]013號地塊，成交樓面價19858元/平方米。該地塊為順義區順義新城第13街區SY00-0013-6050、6053地塊。建設用地面積51409.62平方米，規劃建築面積83593.92平方米。

中建一局以底價8.1億元摘得京土儲掛（房）[2022]014號地塊，成交樓面價15792元/平方米。該地塊為房山區拱辰街道辦事處FS00-LX05-0045地塊R2二類居住用地。建設用地面積32057.19平方米，規劃建築面積51292平方米。

旭輝以14.07億元競得京土儲掛（順）[2022]012號地塊，溢價率0.5%，成交樓面價18671元/平方米。該地塊為順義區順義新城第5街區平各莊舊村改造項目SY00-0005-6046地塊R2二類居住用地、SY00-0005-6045地塊A334托幼用地。建設用地面積40739.62平方米，規劃建築面積75359.21平方米，起始價14億元。

綠城以43.47億+4.1萬平現房銷售競得北京市朝陽區崔各莊鄉黑橋村地塊，溢價率15%，銷售指導價88000元/㎡。地塊編號京土儲掛（朝）[2022]001號，地塊名稱北京市朝陽區崔各莊鄉黑橋村、南皋村棚戶區改造土地開發專案30-L03-01地塊R2二類居住用地、30-L03-03地塊A62社區養老設施用地、30-L03-04地塊A334基礎教育用地、30-L03-05地塊U12供電用地（配建“保障性租賃住房”）。

金地+保利聯合體以42.4億元摘取京土儲掛（朝）[2022]002號地塊，溢價率8.16%，可售住宅樓面價約4.6萬元/㎡。地塊為北京市朝陽區王四營鄉1304-L04地塊，用地性質為R2二類居住用地，建設用地面積為36848.991㎡、建築控制規模≤92122㎡，地塊容積率2.5，不設70/90限制。

華潤以22.82億元摘取京土儲掛（石）[2022]005號地塊，溢價率0.53%，樓面價約4.97萬元/平方米。地塊位於北京市石景山區古城南街東側，為北京市石景山區首鋼園區東南區土地一級開發專案1612-824地塊，性質為R2二類居住用地，建設用地面積16391.763平方米，建築控制規模 ≤45896平方米。

華潤以57.12億元+政府持有商品住宅產權份額6%摘得豐台區玉泉營街道紀家廟村JJM-007地塊，溢價率5%，銷售指導價109000元/㎡，起始價54.4億元。掛牌檔顯示，該地塊位於豐台區玉泉營街道，用地性質為R2二類居住用地、A33基礎教育用地；建設用地面積33500平方米；建築控制規模 ≤85400平方米；土地開發程度三通一平。

綠城以40.17億元摘取石景山京土儲掛（石）[2022]007號地塊，溢價率6.55%，樓面價約6萬元/平方米。地塊位於石景山區劉娘府地區，北京市石景山區劉娘府綜合改造土地一級開發專案1604-654-1、654-2、696、728-1地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A334基礎教育用地，建設用地面積73667.246平方米，建築控制規模 ≤93794平方米，起始價37.7億元。

建發以27.715億元競得昌平區京土儲掛（昌）[2022]011號地塊，溢價率15%，成交樓面價38601元/平方米。該地塊為昌平區中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造土地開發A地塊CP02-0101-6006地塊R2二類居住用地。建設用地面積25642.095平方米，建築控制規模71797.866平方米，起始價24.1億元。

中海以24.8億元競得大興區京土儲掛（開）[2022] 016 號地塊，溢價率11.21%，成交樓面價42177元/平方米。該地塊為大興區舊宮鎮綠化隔離地區建設舊村二期1號地土地一級開發專案A2-2地塊R2二類居住用地。建設用地面積23519.8平方米，建築控制規模58799.5平方米，起始價22.3億元。

綠城以14.76億元競得經開區京土儲掛（開）[2022] 017 號地塊，溢價率1.1%，成交樓面價33371元/平方米。該地塊為經濟技術開發區亦莊新城0510街區YZ00-0510-0017地塊R2二類居住用地。建設用地面積22115.2平方米，建築控制規模44230.4平方米，起始價14.6億元。

此外，石景山區首鋼園區東南區土地一級開發專案1612-830、831地塊R2二類居住用地流拍。

17日下午，中新經緯從中國銀行(3.180, 0.01, 0.32%)、農業銀行(3.040, 0.00, 0.00%)、工商銀行(4.780, 0.00, 0.00%)、建設銀行(6.250, 0.02, 0.32%)山東省菏澤市相關營業網點處獲悉，四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

建設銀行菏澤一支行貸款經理向中新經緯表示，“個人住房貸款首付款比例下調也就是近兩天的事情，中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行四家銀行同時執行的。其中，對名下無住房（不含農村集體土地房屋，下同）且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行20%。”

上述貸款經理還表示，同時，根據名下有無住房、有無住房貸款記錄以及貸款記錄是否結清，最低首付比例還分為25%、30%、40%。例如，對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%。

對於個人住房貸款首付比例下調一事，中國銀行、農業銀行、工商銀行菏澤市相關網點工作人員均予以證實，“該政策是在菏澤全市執行的”。

不過，一位農業銀行的工作人員稱，並非所有客戶都能享受到最低貸款比例，還要根據個人資質、還款能力等予以確定。

“去杠杆”“錨定價格”“預期引導”的三大效應將炒房預期壓得死死的。

李宇嘉

當下的深圳樓市，最大的問題，還不是成交量創10年新低、價格“陰跌”，而是關切度在走低：談房、看房、買房、炒房，與房子相關的一切，變得越來越淡了。

為何變得淡了？很簡單，現在或未來，樓市不再那麼誘人了。2022年處理“深房理”、“經營貸”等案件，讓大家認清了深圳所謂的購買力“任性”，背後主要是杠杆。觸目驚心的杠杆運作，也震驚了監管層，由此也開啟了定向爆破式的“去杠杆”。從2021年5月份開始，深圳二手房價連續下跌9個月，學位房神話也被打破，福田百花片區的房價跌了40%。

大環境使然，這種跌勢可能減緩，但再也回不到過去那種上漲態勢了。因為二手房參考價已是長效機制，其“去杠杆”“錨定價格”“預期引導”的三大效應將炒房預期壓得死死的。

交易情緒慘澹，加杠杆被鎖死，無人願意接盤、也接不起。二手房價跌跌不休，換房需求就實現不了，對於存量交易主導的深圳樓市來說，這是最大的BUG。一個換房交易案例，帶動2-3套房的成交，這樣的交易模式下，剛需通過“老破小”上車、改善人群“先賣後買”，整個樓市才能迴圈起來。但是，二手房價陰跌、關切度下降，顯然阻礙了這一迴圈。

這也禍及了新房市場。2020年下半年以來，新房和二手房價格相互推動、輪動上漲，是深圳樓市的動力源(6.050, -0.04, -0.66%)，觸發點是“價格倒掛”以及愈演愈烈的“打新”熱潮，由此形成了漲價迴圈。現在，二手房價格看淡，“打新”也變得索然無味了，曾經的網紅盤不得不啟動全民行銷。對於剛需來說，2020年以來的新增地塊，全面啟動限價，後面有得挑也有得選。

所以，剛剛過去的春節，深圳樓市很慘澹，二手房只網簽了1套，新房也只賣了90套。當然，疫情多點散發，陰雨冰凍的天氣持續多日，去年“就地過年”，今年很多返鄉回老家了，開發商、仲介也早早放假了，樓市怎麼會好呢？但從根本上講，大家都不關切了，交易情緒極其慘澹，用某開發商朋友的話來說，“現在天不時、地不利、人不和，過兩三個月再說吧”。

開發商看碟下菜，1月份深圳新房只供應了12萬平方米，銷售達到36萬平方米。他們在賭，3月初的重要會議後，久違的“小陽春”會如約而至。有賭的理由，因為政策“暖風”越吹越大，全國樓市“前低後高”已是共識。對新房庫存只有6個月的深圳來說，不反彈都難。當然，若持續下跌，斷然不符合“穩定當頭”的頂層要求，但也絕非走向上漲的另一端。

時過境遷、物是人非，政策決意走向長效機制。地方政府的主體責任，也堅實地落地了，誰也承擔不起再一輪的暴漲。正如鬱亮所講，去金融化是一個必然的趨勢，再痛苦也得做，不要心存幻想。這麼多年來，炒房屢屢得逞，產生巨大的示範效應，炒房和財富等同的邏輯，充斥在深圳人的骨髓裡。政策一旦再次妥協，必然又會像火山一樣爆發，而難以收拾。

當下的管理層，可謂政通人和，既有政策已是長效機制，漲價邏輯不再成立。即便有反彈，也是淡市、不好不壞。這是政策的智慧，巨大的交易摩擦下，市場情緒很難回到往日，高位的存量市場被擱置、冷處理。短期反彈會誘使部分人進入，但拉長週期看卻發現收益索然無味。預期壓制住了，供給側改革就有效了，“十四五”深圳將供應89萬套住房，57萬套保障房、32萬套被限價的商品房，這是定向給新市民送紅包。久而久之，泡沫軟著陸了。

土地市場明顯復蘇？北京今年首輪集中供地開啟，成交達480億，這些企業是拿地大戶

北京率先開啟2022年度第一輪集中供地出讓。

2月16日和17日兩天，北京本輪出讓的18宗地最終成交17宗，成交價480億元，整體溢價率4.5%。有 1宗地因競買人未報價而最終流拍。

這18宗地共吸引了22家房企（房企參與宗地不重複計算）及聯合體參與現場競價，國企和央企依然為拿地主力，最終也是拿地大戶。

業內人士認為，本輪集中供地整體土地位置都不錯，部分地塊屬於稀缺地塊，資金狀況相對較好的房企參與熱情較高，而且年初獲取的地塊有機會本年內形成銷售儲備貨值，也是房企關注的本輪土拍的重要因素之一。與去年後兩輪集中供地相比，今年首輪土拍顯示出土地市場明顯復蘇跡象。

央國企仍是拿地大戶

2月16日，北京率先開啟2022年度第一輪集中供地出讓。當日共成交9宗宅地，除順義區一宗地溢價成交外，其餘8宗地均底價成交。另有1宗地因競買人未報價而最終流拍。

2月17日，北京繼續成交8宗宅地，其中包括兩宗熱門地塊。至此，18宗地共成交17宗，總成交金額達到480.2億元。

本輪土拍中，最熱的是昌平區中關村(7.280, -0.05, -0.68%)生命科學園地塊，共有10家房企及聯合體參與現場競價，包括中交、城建、建發、中海、金地+保利+建工、華潤、綠城、越秀、電建、大悅城(3.820, 0.00, 0.00%)。最終，建發以27.15億元競得該地塊，溢價率15%。

另一受關注地塊是朝陽崔各莊地塊，共有8家房企報名，包括首開、建發、中海、綠城、城建、華潤、保利+金地、中建智地。最終，綠城以43.47億元+現場競報現房銷售面積4.1萬平方米競得該地塊，成交樓面地價47042元/平方米，溢價率達到15%。

此外，本輪土拍成交樓面價最高的地塊是豐台區紀家廟村地塊，該地塊由華潤以57.12億元及政府持有商品住宅產權份額6%的條件競得，成交樓面地價66885元/平方米。

值得注意的是，本次土拍國企和央企依然為拿地主力，最終，綠城以98.4億元斬獲3宗地，華潤以79.94億元斬獲2宗地，中海以62.69億元斬獲2宗地，保利+金地聯合體也斬獲2宗地。

中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛表示，本次參拍開發商企業幾乎為央國企全覆蓋，前身民營地產的綠城混改後成為中交控股的央企背景開發商，在本次土拍表現比較亮眼，共參與了7宗地塊競爭，最終獲得3宗住宅用地。其它拿地企業除了旭輝一家民營以外，清一色全是央國企開發商。

土地市場有復蘇跡象？

北京市規自委表示，從第一批次集中供地成交情況看，企業參與積極性較高，成交率較去年下半年大幅提高，優質地塊更是經歷多輪競拍後成交，充分說明企業對於北京市場持有穩定信心。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，對比2021年，2022年北京土地供應工作啟動較早，受關注區域如朝陽、豐台、石景山等區域的土地在逆勢之下依然收到多家房企的報名。其中，朝陽的兩宗土地、昌平生命科學園三期、經開舊宮鎮4地塊受關注程度較高，收到5家以上報價。可見傳統熱門區域的土地依然受到更多關注。

中原地產首席分析師張大偉指出，本輪土拍18宗土地共吸引22家房企（房企參與宗地不重複計算）及聯合體參與報名，國企和央企依然為主力。其中17日當天，華潤連續拿下豐台、石景山地塊，綠城率先拿下朝陽區崔各莊地塊後，又斬獲了石景山區劉娘府地塊。

潘浩認為，中海、華潤、保利、城建、首開等企業參與熱情較高，這與穩健型房企的資金狀況相對較好直接相關。年初獲取的地塊有機會本年內形成銷售儲備貨值，也成為房企關注的本輪土拍的重要因素之一。

不過，張大偉指出，從本輪集中供地成交資料看，房企資金鏈依然緊張，出價除個別地塊外，大部分都非常謹慎，競爭力度遠不如2021年第一輪集中供地。

“本次土拍國企同台在競價環節也發生改變，兩家房企之間的競價惺惺相惜，不再有以往各家房企輪番轟炸的場面，上午場競爭報價也主要集中在華潤&中海、中海&綠城、綠城&華潤企業之間，其它企業在競價時幾乎同時安靜。”張曉飛說。

張大偉指出，從土地市場看，分化依然非常明顯，企業出價分佈非常不均衡。房企並未完全走出資金壓力，參與企業數量明顯不如去年第一輪集中供地。當然，相比去年後兩輪集中供地，北京2022年第一輪土拍市場明顯復蘇。

在張大偉看來，北京土地市場出現復蘇跡象的原因包括：一是2月份拿地，基本8-9月份就能形成銷售額，所以房企大部分都積極拿地；二是經過去年年底的調整，最近北京樓市整體有復蘇跡象，二手房成交量開始恢復到1.3-1.5萬套，市場穩定下，開發商也開始增加拿地；三是從第一輪集中供地專案看，整體土地位置都不錯，部分地塊屬於稀缺地塊，城區朝陽、豐台、石景山都有多宗地塊，區域內之前市場供應不多；四是從房企看，華潤、中海等央企依然是拿地大戶。

在小鵬汽車高管刷新大家對金錢的認知之後，再讓香港新地王提升一下大家對房價的認知。

香港特區地政總署（“地政總署”）2月15日公佈，淺水灣南灣道位於鄉郊建屋地段第1203號的豪宅地皮以超過11.88億港元批出，由港股上市公司爪哇控股（0251.HK）收入囊中，以最低樓面總面積計算，僅是這塊地的樓面價就高達111.78萬港元/平方米（約合人民幣90.74萬元/平方米），建成之後的豪宅價格不敢想像。

拿下這塊地，爪哇控股也就成為名符其實的香港新地王，以最高樓面總面積計算，這塊地皮的單價已經超過去年“地王”山頂文輝道的單價。2月16日晚，爪哇控股發佈公告確認收購地塊後，在當日股價上漲5.91%後，今日股價繼續微漲0.78%，收盤報6.5港元。在此之前，爪哇控股的股價也已連續多個交易日上漲。

以價取勝

打敗一眾本土地產大佬

去年12月這一地塊開始招標就成功吸引到眾多本土地產商的關注，淺水灣本就是香港傳統的豪宅區，而此次招標地塊位置極佳，面向淺水灣碼頭和沙灘，緊鄰淺水灣商業區The Pulse，後面是豪宅THE LILY，市場曾預期該地塊估值在9.5億至14.24億港元之間。

地政總署的資料顯示，本土地產商對這一地塊的爭奪也非常激烈，當局共收到9份標書，包括李嘉誠家族的長實集團（1113.HK）、郭氏家族的新鴻基地產（0016.HK）、黃志祥家族的信和置業（0083.HK）、陳啟宗家族的恆隆地產（0101.HK）、羅氏家族的鷹君集團（0041.HK），以及英皇國際（0163.HK）、嘉華國際（0173.HK）和建灝地產。在該地塊附近，長實集團旗下已經擁有南區豪宅淺水灣道90號項目。

而相比其他競標者，爪哇控股在香港地產界還只能算是一個“小玩家”。爪哇控股是印尼華僑呂超民昆仲旗下跨國地產企業爪哇集團的子公司，目前手中地產專案主要在香港特區和倫敦兩地，以寫字樓和酒店為主，在香港的主要項目中僅兩個住宅項目。

此次競標獲勝，爪哇控股靠的是報出了最高價。地政總署的資料顯示，該地塊面積約為1967平方米，指定作私人住宅用途，最低及最高的樓面總面積分別為1063和1770.3平方米。也就是說，爪哇控股的出價，相當於樓面價介於67.12萬港元/平方米和111.78萬港元/平方米之間，創下政府賣地最高均價。

公告顯示，爪哇控股在遞交標書時已經支付5000萬港元作為初步訂金，並將在2022年2月24日或之前加付訂金6890萬港元，剩餘款項將要在28天內支付。公司內部資源和銀行融資將是主要款項來源。

計畫投資16億

對於報出超11.88億港元的高價，爪哇控股解釋稱報價是綜合考慮了地塊所在區的現狀、前景、發展潛力以及香港房地產市場的整體前景。

爪哇控股認為，收購將提供符合其業務發展策略的寶貴投資機會。爪哇控股營業部總經理陳愷鑫對媒體表示，公司計畫興建2至4幢別墅，預計總投資達16億港元。

公告顯示，爪哇控股暫時不考慮出售有關住宅物業，而是將豪宅物業作為長期投資以賺取租金。董事會認為，考慮到該地塊位於黃金地段，且周邊地區公共交通網絡良好，收購能夠提升公司投資物業組合並帶來合理的租金收入。

爪哇控股的去年中期財報顯示，目前公司的專案主要集中在英國和香港特區，且以寫字樓和酒店為主，例如位於銅鑼灣的皇冠假日酒店等。

在香港的主要住宅項目為位於港島南深水灣的壽臣山道東1號，以及西九龍臨海住宅項目維港匯。前者包括10座獨棟別墅，面對聶歌信山，截至去年6月30日，已經出售其中多間獨棟別墅，收入總計6.7億港元，最高每平方英尺均價達9.2萬港元，相當於每平方米價格約99萬港元。

維港匯同樣為高級住宅項目，臨近西九高鐵站，項目預計2023年完工，但去年3月就已經全部出售，專案收入約63億港元。

威華達控股(00622)公布,斥7.5億元收購持有物業組合的 Future Capital Limited(FCL) 股份,將持 FCL 17.81%股權.

該集團指, FCL 從事物業投資,擁有商業及╱或工業物業、住宅物業及其他投資物業,於去年12月31日公平值47.5億元,去年度收入約3,589萬元,純利約12.27億元,於去年底資產淨值37億元.該集團指,代價較 FCL 去年底每股擴大後資產淨值折讓約5.41%,而在收購股份前, FCL 由羅琪茵全資擁有.

該集團指, FCL 在股息政策方面,派發不少於每個財政年度全部除稅後溢利之60%,認為認購事項提供促進物業投資活動良機,能夠分散其投資,並擴大收益基礎.

信置(00083)主席黃志祥表示,集團對市場發展繼續保持警覺,同時積極面對挑戰,把握機遇.收緊量化寬鬆政策和潛在加息或對世界經濟進一步復甦構成壓力,然而香港住宅市場具復原力及良好基本因素,集團對香港物業巿場前景保持審慎樂觀.

他表示,集團著眼於長期可持續增長,同時為短期週期性波動作好準備.對香港和中國內地的堅定承諾保持不變.集團財政穩健,加上可持續的業務增長策略,有助應對經濟環境的挑戰和把握機遇.

集團指,憑藉可持續的業務增長策略,對長期可持續增長保持樂觀.集團可觀的土地儲備規模可供未來數年發展;未入帳之合約銷售總額逾124億元,當中約20億元將於2021╱22財年下半年入帳.另外,將有多個新項目推售;同時多元化及增長的投資物業組合提供穩定的經常性收入.集團財政穩健,持有淨現金388億元.

佳寧娜(00126)公布,公司之直接全資附屬公司佳寧娜地產發今天與 Sigma Chi Real Estate Limited 及駿高(控股)集團有限公司就成立合營企業公司訂立諒解備忘錄.駿高持有佳寧娜的間接非全資附屬公司佳貿發展有限公司之13%已發行股本,故於附屬公司層面為該公司的關連人士.

根據諒解備忘錄,佳寧娜地產、Sigma 及駿高建議成立合營企業公司.於合營企業公司註冊成立後,合營企業公司將由佳寧娜地產、Sigma 及駿高分別擁有60%、25%及15%股權.合營企業公司將主要從事住宅及商業物業發展、物業管理及諮詢服務,尤其是大灣區舊城區的改造.

“特蒐”來到聲稱漲價2%的這個樓盤看到，售樓部坐滿了人，場面比較熱鬧。對於漲價的原因，銷售人員說是新開盤的2號樓位置比較好，相比之前的1號樓價格高一點，但仍在備案價的範圍內。

由於新聞近日報導了上海、蘇州等地的房價開始回升，很多市民擔心房價逐步走高，開始焦慮要不要趕緊入手。而專家就說，不要衝動，看看先。

貝殼研究院廣州分院院長-李茂喆：

廣州目前其實不太具備普遍性漲價的條件，甚至其中有一些樓盤可能更多的是一些營銷的動作而已。因為截至一月底，整個廣州的庫存區劃週期其實目前已經上升到12.3個月了。雖然說這個值不是特別高，但是它的趨勢反映了開發商整體庫存的規模，另外從今年開始，整個地產的信貸有所改善，但是我們也看到房期資金緊張的局面並沒有得到根本的解決。

原來漲價只是促成交的營銷手段。廣州新房市場雖然從去年底開始回升，但都是政策利好的推動，與開發商並沒有太大關係。

貝殼研究院廣州分院院長-李茂喆：

我們知道信貸有一些明顯的寬鬆，整個利率也有所下降，有利於購房成本的下降。另外，信貸寬鬆，也使得放款週期縮短，對於賣一買一的客戶也會有一些利好。

專家表示，國家鼓勵剛需購房，同時也會嚴管房產交易，預計今年廣州的房價還是會以平穩為主。

貝殼研究院廣州分院院長-李茂喆：

現在基本上是一個節後的恢復期，不管是從新房來講還是從二手來講，目前成交量相對來說還是比較低的。但是到三、四月份“小陽春”時期，成交量都會有一定程度的上升。

日前，海南省住房和城鄉建設工作會議在海口以視頻會議形式召開。會議指出，2022年海南省將持續加強房地產市場調控，加強物業管理，加快住房保障體系落地，大力實施保障性安居工程，提供保障性租賃住房和公共租賃住房1.4萬套。

會議指出，要加強全省房地產市場調控，促進房地產業良性循環和健康發展。牢牢堅持“房住不炒”的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，促進房地產市場平穩運行。保持調控政策的連續性穩定性。不斷完善商品房預售資金監管、商品房網簽備案全過程監管、房地價聯動等房地產市場調控長效機制。進一步規範和發展住房租賃市場，推動空置住房資源盤活利用。

加強物業管理。貫徹落實《海南經濟特區物業管理條例》，完善物業管理監管機制，制定物業服務清單，明確物業服務內容和標準。聚焦群眾反映強烈的物業管理問題，繼續推進物業服務市場整治工作，進一步規範物業服務市場秩序。同時，不折不扣抓好住宅專項維修資金審計整改工作，建立健全住宅專項維修資金管理相關製度。

加快推動住房保障體系落地。出台《關於完善自由貿易港住房保障體系的指導意見》等住房保障系列政策文件，加快完善以安居房、保障性租賃住房、公共租賃住房為主體的住房保障體系。

全力推進安居房建設。建立安居房項目台賬，實行按月調度、按季檢查的工作監督機制，加大督促協調力度。市縣政府要落實主體責任，強化項目規劃、土地、審批等要素保障。利用新供應土地建設的安居房項目，4月底前要完成項目地塊土地徵收工作，具備淨地出讓條件；6月底前要完成項目建設用地出讓工作。利用非住宅存量建設用地建設的安居房項目，6月底前要完成依法改變土地用途、完善用地協議等相關手續辦理。所有列入2022年安居房年度計劃的項目要在7月底前完成方案設計、規劃報建等各項前期準備工作，8月底前按時開工，確保完成51728套安居房建設任務。

大力實施保障性安居工程。以人口淨流入的城市和產業園為重點，以盤活閒置住房為主，以新建、改建、改造為輔，穩步有序發展保障性租賃住房。落實土地供應、投資補助、稅費優惠等保障措施，穩步增加公租房供應。新建保障性安居工程項目確保9月底前實現100% 開工。堅持租賃補貼與實物供給並舉，提供保障性租賃住房和公共租賃住房1.4萬套。

著力提升住房公積金監管水平。積極推動靈活就業人員參加住房公積金制度；保障繳存人基本住房需求，加大對租賃住房的支持力度，重點支持繳存人貸款購買首套自住住房特別是安居房等保障性住房。

加快推進城鎮老舊小區改造。嚴格落實全省城鎮老舊小區改造工作實施方案，完善加裝電梯相關政策，加大資金籌措力度，強化改造工程質量安全管理，狠抓改造任務考核，確保全年開工改造城鎮老舊小區608個。

加大力度推進園林城市、海綿城市創建，提升市政公用設施管養水平。有序推進燃氣下鄉“氣代柴薪”，配合有關部門及時下達補貼資金，實現“氣代柴薪”覆蓋所有鄉鎮。紮實做好農村廁所革命，高標準完成廁所防滲漏改造5萬座以上。

內地傳媒報道，世茂集團（00813）位於深圳的深港項目二期，尚未售出的178伙公寓被司法查封。備案訊息顯示，該項目於去年11月26日獲批預售，總計186伙，其中8伙已經網簽。消息拖累世茂股價昨天午後低見5.62元，跌3.8%，收報5.7元，仍下滑2.4%；世茂服務（00873）午後一度挫9.7%，收市仍挫5.4%。

該項目今年9月前有59.94億元（人民幣．下同）信託產品到期，包括昨天到期的12.94億元，以及4月開始陸續到期共47億元。世茂於周三（16日）與投資者協商，提出展期兩年的兌付方案，並正嘗試與深圳市政府討論國資入股深港項目，與多家國企進行大量調研探討各種可行方案。

指債務整體可控

世茂副主席及總裁許世壇向投資者表示，世茂是負責任的企業，持有負責任的態度，懇請債權人給予更多時間。他強調，公司債務整體可控，資產質量較好，也在不遺餘力評估經營狀況，以穩定生產經營、施工交付等，同時已在制定還債方案，包括與國企、央企探討、推進合作。許世壇指出，去年下半年以來，整體房地產銷售明顯降溫，世茂也經歷較大重創；自去年底，政府為穩定房地產市場健康發展頒布許多支持政策，但市場反應不及預期，企業未有明顯的感受，但相信隨政策落地，市場將會回暖。

派息15仙多7% 租金收益降

信和置業（00083）受惠於去年下半年賣樓收入激增，截至去年12月底止，撇除投資物業公平值變動影響後，中期股東應佔基礎溢利按年飆升1.04倍，至43.68億元；股東應佔盈利42.26億元，大增2.28倍，每股盈利0.56元；派中期息每股15仙，增加7.1%，可以股代息。截至去年底，集團擁有淨現金388.13億元，並在香港、中國內地、新加坡、澳洲悉尼擁有土地儲備應佔樓面約2030萬方呎，可滿足未來數年的發展需要。

集團期內收入108.92億元，升1.66倍。物業銷售總收入大漲3.22倍至84.97億元，主要來自大埔白石角逸瓏灣8的住宅單位及車位，以及於過往財政年度完成的其他項目。未入賬合約銷售總額逾124億元，當中約20億元將在下半年度入賬。

信置往後將有多個新項目推售，除了ONE CENTRAL PLACE，預期今年將有3個其他住宅項目獲發預售樓花同意書，包括元朗錦上路站第1期物業發展項目、將軍澳日出康城第11期項目，以及香港仔黃竹坑站第4期項目；推售計劃視乎獲發預售樓花同意書的時間及市況。

黃志祥：港住宅市場具復原力

至於應佔總租金收益下降2.4%至17.98億元，主要由於續租租金下跌，而整體出租率保持平穩，約90.3%。寫字樓物業巿場表現繼續因疫情的不明朗因素而面對挑戰，旗下寫字樓平均出租率由上個財政年度的91.7%降至89.8%。

信置主席黃志祥表示，展望未來，集團對市場發展繼續保持警覺，同時積極面對挑戰，把握機遇；收緊量化寬鬆政策和潛在加息，或對世界經濟進一步復甦構成壓力。然而，香港住宅市場具復原力及良好基本因素，集團對香港物業巿場前景保持審慎樂觀。信置着眼於長期可持續增長，同時為短期周期性波動作好準備；集團財政穩健，加上可持續的業務增長策略，有助應對經濟環境的挑戰和把握機遇。

信和酒店虧損擴至5550萬

信和酒店（01221）經營城市花園酒店、香港港麗酒店及皇家太平洋酒店，中期股東應佔虧損5550.14萬元，去年度同期虧損為4548.37萬元，每股虧損4.86仙；維持不派中期息。該公司持有淨現金8.92億元，無未償還負債。信和酒店表示，由於訪港旅客較疫情前顯著減少，酒店經營狀況仍充滿挑戰，有效復甦將取決於政府放寬旅遊限制和恢復國際旅遊。

信置母公司尖沙咀置業（00247）中期股東應佔基礎溢利23.95億元，增長1.06倍；股東應佔溢利23.17億元，漲2.35倍。每股盈利1.19元；派中期息每股15仙，增7.1%，可以股代息。

下周五接受申請 3．24截止

在疫情嚴峻之際，政府落實新一期居屋和白居二的申請安排。房屋委員會（下稱房委會）公布，「出售居者有其屋計劃單位2022」（下稱居屋2022）和「白表居屋第二市場計劃2022」（下稱白居二2022）將由下周五（25日）至3月24日接受申請，其中7個全新居屋屋苑共8926伙，臨時售價以市價五一折釐定，介乎124萬至531萬元，公眾今天（18日）起可在指定網站瀏覽和下載相關資料。有房委會委員認為，由於居屋2022有不少供應位處市區，即使面對疫情，申請反應料仍踴躍，有機會收到逾35萬份申請，創歷年新高。

多市區樓 料收表逾35萬破頂

即將登場的居屋2022，包括4類單位，共提供最少8968伙，其中8926伙來自7個分布北角、九龍東啟德、觀塘和東涌等區的全新屋苑，售價124萬至531萬元。全新屋苑中售價最貴的「樓王」單位來自北角驥華苑，該項目提供248個實用面積280至457方呎的單位，部分單位可望享有維港海景。

至於單位數目最多則為東涌怡東路裕雅苑，提供3300伙，售價130至355萬元，單位實用面積272方呎起，最大戶型為555方呎，冠絕7個全新屋苑。根據房委會公布的模型相片，實用面積555方呎的單位，包括B座1樓至30樓3室。

房委會指出，火炭彩禾苑和粉嶺山麗苑最少15個撻訂重售單位，以及部分租置計劃回收單位，也會同步推出，惟租置單位只供綠表申請者選購。

此外，香港房屋協會（下稱房協）也會推出將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺和沙田綠怡雅苑共27伙與居屋一併接受申請，實用面積271至740方呎，1房至3房間隔，將以市價五一折出售，其中綠怡雅苑佔11伙，翠鳴臺和翠嶺峰分別有10戶和6伙。

房委會表示，公眾今天起可於指定網站瀏覽和下載居屋2022的申請表和屋苑資料等，紙本則在下周五開始接受申請當日起可在樂富房委會客務中心等索取，申請期至3月24日晚上7時，並強烈鼓勵申請者於網上遞交申請。房協則指出，旗下3個屋苑的樓書和價單等資料，公眾今天起可在指定網站下載或到位於大坑的房協申請組索取。

白居二2022同步推出

至於提供4500個名額的白居二2022，亦會與居屋2022一併於下周五至3月24日接受申請。居屋2022的申請費為250元，合資格的中籤者可揀選房委會或房協的出售單位；白居二2022的申請費為210元，若同時申請兩個計劃的申請費則為460元。房委會預期今年中進行攪珠，第四季開始居屋2022的揀樓程序和向白居二2022中籤者發出批准信。

綜觀2014年以來的居屋計劃，以2019年的申請最踴躍，共收到約30.9萬份申請。雖然新冠肺炎第五波疫情持續爆發，惟房委會委員兼公屋聯會總幹事招國偉認為，居屋2022不少屋苑位處市區或擴展市區，地點和單位數量都具吸引力，相信申請反應將理想，隨時可收到逾35萬份申請。

他建議有意申請者按自己負擔能力入市，亦提及由於房協的項目設有會所，部分單位亦有簡單裝修等，申請者可留意。

利嘉閣地產總裁廖偉強估計，市民關注疫情對經濟的影響，「（入市）都未必急於一時」，估計居屋2022的認購反應難及以往期數，並相信由於居屋客源與部分二手市場重疊，「點都會搶走咗部分客源」，尤其對二手公屋或居屋影響更大，甚至令交投進一步轉靜，料短時間將對二手樓價帶來一定壓力。

其士國際（00025）上月以約2.97億元作價擊敗信置（00083）和嘉華，奪得可建樓面面積約8.78萬方呎的粉嶺安居街工業地，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）3387元。地政總署昨天以不記名形式公布兩個落選財團的出價，次標的出價為1.19億元，即中標價較其高約1.78億元或1.5倍。

至於出價最保守的一個財團，入標價僅4400萬元，較中標價低85.2%，樓面呎價僅501元。

利嘉閣地產綜合土地註冊處資料所得，1月全港2245宗已知上手購入價的二手私人住宅買賣登記中，賬面獲利個案共2134宗，佔比95.1%，較去年12月的96.2%跌1.1個百分點，創2010年6月錄得93.4%以來的逾11年半新低。

業界：短期難衝擊樓市 留意加息風險

第5波疫情爆發近一個月，確診數字屢創新高，對樓市影響逐漸浮現，大型籃籌屋苑開始湧現減價潮，紅磡黃埔花園2房單位造價跌穿700萬元關口。二、三綫屋苑減幅更加明顯，荃灣荃錦中心兩房戶，兩個月累減100萬元，以500萬元沽。

萊坊大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，第5波疫情對樓市影響，最主要是令買賣雙方睇樓的機會減少，根據疫情第1至第4波的經驗，疫情很難令樓價大幅回落，短期有小業主減價或蝕讓，只是個人財務需求而作出賣樓部署，不會衝擊整體樓市，若疫情順利受控仍維持全年樓價升3%的預期。但他提醒準買家，基於美國踏入加息周期，雖然香港未必即時跟隨加息，但買家仍須做足風險評估，尤其是高成數按揭的買家。

屋苑睇樓量挫 議價空間擴

近日多個大型屋苑出現大量確診個案，以紅磡黃埔花園為例，共有5幢大廈出現確診個案，屋苑睇樓量急跌，小業主議價空間持續擴大，例如黃埔花園2期11座低層H室，實用面積389平方呎，屬屋苑傳統細兩房間隔，業主原本叫價720萬元放盤，最終累減70萬元，以650萬元售出單位，成交價屬近期新低，代理指，同屋苑兩房跌穿700萬元關口的供應並不多。

據了解，相關單位樓層較低，景觀質素稍遜，故造價相對偏低。以目前銀行網上估價664萬元計，業主可算是低市價約2%沽。不過，原業主早於2006年以約182萬元購入，即使低價沽貨，帳面仍勁賺468萬元離場。

太陽物業分行經理宏惠強指出，由於疫情影響，黃埔花園二手買賣十分淡靜，2月暫時不足10宗買賣，近日業主議價空間擴大，吸引用家入市。例如黃埔花園5期3座高層H室，實用面積503平方呎，原本叫價812萬放盤，昨日減至783萬元易手，減幅約4%。其次，同區黃埔新邨永榮樓高層6室，實用面積401平方呎，原本叫價520萬元，減至495萬元易手，跌穿500萬元關口。

荃錦中心兩房 價創年半低

事實上，除了大型屋苑減價求售外，二、三綫屋苑減幅更加明顯，中原地產分行經理林恩信表示，港疫情惡化樓市睇樓活動及成交大幅減少，業主陸續擴闊議價空間，例如荃錦中心2座低層F室，實用面積354平方呎兩房，業主於去年12月放盤，叫價600萬元，眼見近期疫情加劇，遂減價吸客，最近調低至560萬元，新近經議價後，最終以500萬元沽出，放盤兩個月，累減100萬元沽貨，成交價創屋苑1年半新低。

另外，元朗區散樓連錄數宗「2字頭」（200萬元）成交，例如元朗屏輝徑14號良材大樓A座低層2室，實用面積298平方呎，原本叫價310萬元放盤，減價逾1成，以278萬元易手，呎價9,328元。原業主早於2010年以約105萬元購入，持貨12年帳面獲利173萬元。

特首林鄭月娥日前會晤地建會後，發展商相繼響應，撥出旗下酒店作防疫用途，已有1,700房間落實，包括新世界 （00017） 新蒲崗香港九龍貝爾特酒店約700間客房，以及新地 （00016） 將軍澳香港九龍東皇冠假日酒店等共兩家酒店，可提供約1,000間房。

新蒲崗「貝爾特」 將培訓員工

新世界表示，已向政府提議，借出旗下新蒲崗香港九龍貝爾特酒店約700間客房，作為社區隔離設施。酒店將與政府有關部門積極商討相關安排，並盡快評估酒店的設施和配套作為隔離設施的可行性。酒店將安排員工接受政府提供的防疫培訓及定期檢測，以保障員工及住客的安全健康。

而新地昨日亦宣布已就旗下兩間酒店，向政府申請參與社區隔離設施酒店計劃，將可提供約1,000房間，作為輕度或無徵狀患者的隔離治療設施，紓緩社會對隔離設施強烈需求。消息指，將軍澳香港九龍東皇冠假日酒店是其中一間用作隔離的酒店，鄰近港鐵將軍澳站，比鄰天晉滙以及PopCorn購物商場。

新地主席兼董事總經理郭炳聯稱，當刻疫情嚴峻，集團十分感謝中央的殷切關懷，亦會一如既往全力支持特區政府抗擊疫情，期盼市民上下一心，共同抗疫，並鼓勵還未接種疫苗的市民盡快行動。

新地亦在各區主要商場播放政府「疫苗通行證」宣傳影片，並在環球貿易廣場（ICC）外牆點亮起標語，為全港市民打氣。

林鄭：料共逾2萬房間 作隔離設施

林鄭昨透露，業界反應非常熱烈，至今已有21家酒店願意參與成為社區隔離酒店，合共提供1.1萬多房間，計及即將啟用的約4,400間，以及另外約5,500個政府正與有關酒店進行商討的房間，估計合共有逾2萬個房間，有機會成為社區隔離措施。

政府會立即審視這些酒店的條件，確認其是否合適作相關用途並盡快完成簽署合約和接管等工作。

而首間隔離酒店、遠東旗下荃灣帝盛酒店於今天起投入運作，供徵狀輕微或無病徵的確診者入住隔離。此外，富薈馬頭圍酒店、富薈炮台山酒店，及富豪東方酒店亦將於本周內運作。

受惠南港島綫及「躍動港島南」計劃，財團積極收購鴨脷洲舊樓。樂風集團宣布，與新加坡房地產私募股權投資公司SC Capital Partners，收購鴨脷洲平瀾街兩幢舊樓的大部分業權，涉資4.18億元。

夥拍星SC Capital Partners

樂風集團創辦人及主席周佩賢表示，項目屬三面單邊地盤，落成後所有單位均可望到香港仔海峽和海濱長廊。集團計劃將其重建為港島南區的標誌性建築，地面將設有型格的露天餐廳。

樂風集團投資管理總監梁鎮峰指出，該地盤面積約4,000平方呎，規劃為「住宅（甲類）」地盤，總可建樓面面積約3.5萬平方呎。以整個地盤的總收購價約4.18億元計，每平方呎樓面地價約11,943元。受惠「躍動港島南」計劃，加上多個私人住宅及商業發展項目在港島南陸續落成，集團對鴨脷洲的地區前景感到非常樂觀。

SC Capital Partners主席及創辦人Suchad Chiaranussati稱，鴨脷洲重建項目將為集團的亞洲投資組合帶來顯著的增值，項目亦符合集團投資優越地點的策略，及基金 的主題投資方案。

第5波疫情難免衝擊投資氣氛，不過市場仍錄得全幢物業成交及洽購個案，反映全幢物業用途靈活，財團仍密切注視。

疫情下市場仍錄全幢物業成交，消息指，觀塘駿業街58號宏開中心，以約7.6億元易手。該廈位於駿業街，正對地標甲廈之一的Landmark East，屬區內優質商業地段。物業樓高12層，地下為大堂及停車場，1至2樓為餐廳，3至12樓為商舖，每層面積約7,332至9,814平方呎，全廈總樓面約97,315平方呎，以7.6億元計，呎價約7,810元。

電訊數碼7.6億 購觀塘宏開中心

據了解，物業由鄧成波家族持有，波叔於2011年，以約3億元購宏開工業大廈全幢物業，其後申請活化轉作商業用途，並進行翻新工程，數年前完成，質素全面提升。據悉，業主把部分樓面自用，開設餐廳以及會所「Club East」。另其他用戶包括教會、醫療及美容中心、財務公司等，出租率甚理想。消息指，近期該家族積極推售物業，並以11億元放售宏開中心，如今獲7.6億元售出，減價約3成。據悉，全廈租金收入約200萬元，回報率逾3厘。消息指，新買家為電訊數碼或有關人士，購入作長綫收租。

天后金輪新天地 9億洽購

另外，早前天后金輪新天地全幢商廈亦獲洽購。該項目位於天后電氣道68至70號，2020年初入伙。項目樓高28層，採一梯一伙的設計，每層面積約由2,180至3,546平方呎，總樓面約5.2萬平方呎。據悉，項目獲一家基金以9億元洽購至尾聲，呎價約1.7萬元，

物業為銀座式商廈，租客主要為餐廳，包括3樓全層，面積2,778平方呎，2020年租出，另亦有日本餐廳進駐。由於疫情爆發，衝擊餐飲業，因應市況，業主把租金叫價降低至每呎約30元，現時出租率約8成。

翻查資料，項目早年由資本策略 （00497） 持有，收購地盤及進行重建，及後2018年以8.438億元，把項目售予金輪天地 （01232） ，一直持有至今。另外，金輪天地近年投資本港非住宅物業，包括2017年，以4.5億元向遠東發展 （00035） 購入大角咀西九龍絲麗酒店，並於2019年以5.15億元沽出。酒店提供141間房，平均每間房價值約365萬元。集團持貨2年轉手，獲利約6,500萬元，升值約14%。

分析指，第5波疫情惡化，投資氣氛定受打擊，不過，市場資金仍充裕，不少財團仍在密切部署入市，而全幢物業因用途靈活，購入後可翻新，作長綫收租，工廈則可進行活化及重建，故全幢物業在疫市下仍有財團注視，相信續有成交個案。

新盤市場昨錄零星成交，由彩福負責銷售的屯門恆大．珺瓏灣，昨沽出5A座2樓K室，約322方呎，1房間隔，成交價511.4萬，呎價約15882元，買家屬區內上車客。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，該盤早前連環促成多伙招標成交，包括地下連花園及頂層連天台特色戶型，即使疫情波動未止，市民置業需求仍然持續，優質物業備受關注，加上內地「放水」刺激經濟活動，冀在本港樓市利好因素維持、疫情受控下，樓市走勢轉趨平穩向好。

瑧譽連5530萬辣稅成交

市場罕錄公司客連大額辣稅入市個案，保利置業旗下屯門現樓豪宅瑧譽，上月中以招標形式售出獨立洋房雙號屋，5199方呎，連312方呎平台、916方呎花園及1168方呎天台，附有升降機、天台亦有私人游泳池，5套房間隔。另連同面積615方呎居室一併沽出，合共5814方呎，成交價1.84335億，呎價31705元。該買家身分近期曝光，市場消息指，以公司名義購入，需支付樓價約30%辣稅，涉資約5530萬。