觀光衰退和疫情衝擊下，大台北三年來已無單價300萬的店面交易，店面成為所有不動產產品中交投最低迷的類別；台北市以五分埔松山路巷內店面單價每坪294萬、新北以新板特區「國家世紀館」店面每坪203萬元，分居2021年雙北「店王」；不僅成交單價下滑，店面交易型態也與以往大相逕庭。

往年景氣熱絡時，台北市店面單價突破300萬的交易一年多達20、30件，新北市最高單價亦可達每坪300萬元，不過近三年來，台北市店面單價突破300萬元「零交易」，去年也僅信義、大安、中山、士林等四個行政區最高單價突破每坪250萬元，店面市場過去新北天花板價，如今已成台北市天花板價。

疫情改變了大台北店面交易生態，去年雙北各行政區的最高單價店面交易，多集中於當地社區型商圈，以20~45坪的中小型店面居多，租客也以小吃、市場攤商等民生消費業種為主，與過去由觀光商圈、捷運大站周邊及大型連鎖企業、名店占據店面排行的情形大相逕庭。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，觀光商圈人潮退卻，捷運大站因居家辦公的風氣興起，運量不如以往，以捷運台北車站為例，疫情前2019全年旅運量1.16億人次，2021年僅剩不到6,500萬人次、幾乎腰斬，過去熱門的觀光、捷運大站店面高價交易陷停滯。

不過「社區商圈店面」疫情衝擊下，堪稱是市場新寵兒，以在地民生採買為主的社區商圈店面，民眾高度依賴性，疫情時代保值性更顯出色，如五股、新店、瑞芳等區去年店王，都憑傳統市場消費商機創造出高身價。

以住宅社區為主的捷運站店面，運量雖然沒有工商通勤大站可觀，但出入多為在地居民，有利於店家長期社區經營，中和捷運共構「南方之星」店面，去年每坪144萬元成為中和「店王」。

宅經濟興起，適合外帶、外送的餐飲零售店家，投資風險較低，中小型樓店的青睞度更勝大型透店，去年大台北33個主要行政區店王中，就有26個面積在50坪以下、更有14個為30坪以下的小型店面。

縱橫房市近30年的海悅國際總經理、希華建設董事長曾俊盛，穩坐「代銷天王」龍頭寶座，他表示，觀察總體政經局勢，預期今年房市應該是「量縮價穩」的格局；海悅則以壯大為「房地產代銷業的台積電」自許，會加大投資台灣的力道。

海悅廣告集團「四大天王」創辦人黃希文、曾俊盛、王俊傑、林輔政，創辦迄今26年來，在全台房市已威名遠播，不但接案在全台遍地開花，購地腳步也插旗各大主要城市，面對這一波資金行情持續飆高、但政策又數度重手壓抑的多空交戰之際，曾俊盛直言，2022年全台房市大體會走向「量縮價穩」格局，多頭走勢不變。

曾俊盛表示，儘管政策持續打炒房，並限縮建商購地貸款、限制預售屋合約轉手，但營建成本飆到最高點是事實，全台主要城市土地供給也稀缺，但建商在考量售價追不上營建成本攀升速度之際，有些新案會傾向「三三四制」、「四三二制」或邊建邊售、先建後售，所以推案量應該會比去年量縮；但房價會穩定往上，不可能下來，主要是企業獲利攀升到最高點、低利環境，游資充沛，在疫情下人跟資金又出不去，通膨隱憂將催化實質資產的保值需求。

曾俊盛對於知名財經專家主張「買房不如買股」的談話，也表達不以為然的見解。他主張「人無恆產、必無恆心」，年輕人如果去買股不一定會賺，尤其散戶，如果把錢趕到股市，在房市多頭之際，不但可能永遠變成無殼族，甚至最後一不小心就被股市殺戮，年輕人好不容易存一筆錢，若好好置產，10年後資產報酬率最穩當，在潛在通膨隱憂之下，房地產還是最佳保值首選。

對於近一年政策連番打房，曾俊盛觀察，建商是最大受害者，不但承受營建成本攀升、政策加稅，資金成本也貴了，結果毛利大幅縮水，獲利是「腰斬再腰斬」。

曾俊盛表示，海悅目前規模已有500多員工，希望以升格為房地產「代銷的台積電」自許，哪裡有市場、就到哪裡推案，目前每年接案量遍及全台，每年接案1,000多億，不論房市高低，都希望為全台消費者、建商扮演最好的橋樑，並加大投資台灣的力道。

鄉林（5531）董事長賴正鎰表示，近年政策持續緊縮建商購地貸款，打房當前，鄉林已華麗轉身，長期耕耘的都更案將陸續開花結果，未來也將加碼都更和危老案；今年北市都更案伺機推出，再加上大陸，合計全年推案量目標近300億元，推案動作轉趨積極。

賴正鎰表示，都更、危老的融資案，並不受銀行放款上限約束，行庫放款更具彈性，利率也比一般的土建融貸款優惠，鄉林長期經營都更或危老地主合建案，更能凸顯優勢。

鄉林去年首度插旗三重的「鄉林恆美」預售案，短短三個月完銷，更創下區域預售市場最高單價；位於新莊副都心的「鄉林淳真」，也於去年底完工交屋，加入認列的行列。

展望2022年，賴正鎰表示，今年推案重心將集中在台北市、新北市，除了都更案外，也有新的購地計畫，目標每年推案量要在200億元左右。

賴正鎰指出，台中原本是鄉林的大本營，近年中科產業聚落持續擴大，已有超過5萬名科技新貴族在中科上班，帶來人口紅利，購屋需求量大增，台中近三年來都是全台推案量最大、不動產交易棟數最多的都會區；所以，鄉林也會加大投資力道，看好台積電計畫在中科擴廠效益，積極在十三、十四期及單元五等新興重劃區覓地推案，搶攻科技族群住宅市場。

在大陸方面，青島「涵碧莊園」複層沙灘別墅已近完銷；南京「涵碧樓行館」酒店式公寓與「涵碧樓金融中心」商辦，累計已售八成多，預計今年底可望完銷。

今年重點在成都鳳凰山「涵碧天下」綜合開發案，去年4月解除航空管制後陸續復工，目前售樓中心與樣品屋完成，預計今年第二季開盤，銷售R6、R4兩個住宅地塊，總銷達新台幣190億元；另外青島、南京、成都，也有計畫加碼購地。

賴正鎰也訂出鄉林2022年的五大戰略，包括都更危老、合建購地並行，加強六都布局；集團「品牌感動深化年」，提升鄉林及涵碧樓服務品質；「數位轉型計畫」運用到房產行銷與訂房服務管理；投入「高端康養中心」產業，鎖定南京、成都的銀髮族高端休閒度假養生；兩岸推案提速前進，今年總推案量目標兩岸合計300億元。

台北市土地價格高漲，加上政府政策推動，都更熱度不減，市場也吹起土地惜售風潮；計畫轉型成地產控股公司的國泰建設，近年來積極推動都更案，其中較具指標性的國建大樓、敦北大樓與南港利百代等商辦大樓都更案，完工後土地將自行持有、「只租不賣」。
國泰金控（2882）董事長蔡宏圖於虎年開工日，發出給員工的「新春談話」裡提及，集團在地產建設部分，將持續朝綜合開發商方向邁進，擴大地產集團事業版圖。

據了解，國泰建設規畫中的國建大樓、敦北大樓都更案，及施工中的南港利百代，均為商用不動產，國建副總林清樑指出，這些案件完工後，分配到的部分土地都將自行持有，未來僅會出租、不會出售。

以國建大樓而言，基地面積745坪，規畫興建成地上21層、地下五層，預計2028年完工第3季完工，新大樓為商業辦公綜合大樓，業界估計市值為120億元。完工後，地下一層至地上二層為金融保險業，地上三至五層為月子中心，其他則是辦公空間。

敦北大樓都更案，前身為國泰世華銀行敦北分行，規畫地上14層、地下三層的商業旅館綜合大樓，預計2026年第2季完工，業界估計市值為35億元。完工後，一樓為旅館及金融保險業，地上二至14層為旅館，據悉，敦北大樓已確定會出租給日商三井，打造擁有185間房的飯店。

至於南港利百代都更案，將興建地上17層、地下三層的大樓，預計2023年第2季完工，市值約110億元。完工後，規畫做為店面與辦公空間使用。

林清樑指出，國建以往都是興建住宅後出售，但近幾年來，內部營運方向已從純粹的住宅開發商角色，轉型為綜合開發商。

正如蔡宏圖在新春談話裡提到，集團下一個新局的策略，在地產建設部分，在穩健建築本業前提下，將以「垂直整合 + 水平多角化」策略營運，透過上中下游，整合建築、營造及樓管綜效，完整建築業的生命周期。同時持續尋找新的商機和營運模式，因應整個地產市場的變化，持續朝綜合開發商方向邁進，擴大地產集團事業版圖。

西門商圈明(2023)年將誕生新地標。國泰一號不動產投資信託基金（REITs）持有的中華大樓都更案正在施工，預計明年中完工啟用，位於西門町鬧區的中華大樓，未來將改建成地上28層、地下五層的大樓，樓上為飯店、樓下則是商城，業界估計，完工後市值高達80億元。

據了解，中華大樓新大樓完工後，將引進日本西鐵集團旗下的飯店品牌「Solaria」，成為擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店─台北西門」旅館，預計2023年夏天開幕。

土銀指出，國泰一號基金持有的中華大樓因屋齡老舊，結構上不符內政部公布的耐震標準，為顧及公共安全，經受益人會議決議通過辦理都市更新事業，並由國泰建經擔任實施者，成為國內不動產投資信託基金實施都市更新的首例。由於該案位於西門商圈、條件優越，都市更新設計規畫為零售商場及旅館飯店的業種組合方式，預期可明顯提高新大樓的租金收益，並期待新大樓完工能成為西門商圈新地標。

中華大樓都更案的基地面積為520.3坪，2019年正式通過事業計畫核定，更新設計為地下五層、地上28層的中華大樓，將結合商務旅館與零售商場機能，並串聯中華路林蔭景觀人行步道及漢中街西門徒步區，成為區域指標商業場域。

國泰一號基金於2005年10月上市，目前是國內第二大不動產投資信託基金，基金規模新台幣139.3億元，當年向國泰人壽購買三棟大樓，包括喜來登大飯店、西門大樓、中華大樓，由土銀擔任受託機構，國泰建經擔任管理機構，取得REITs受益人每年可依收取的租金分配現金收益。

房市熱，市場在低利、熱錢、通膨下，豪宅成保值抗跌最佳標的，房仲業者統計2021年，台北市各行政區最高單價的成屋豪宅，結果出爐，包括大安、信義、中正、中山和松山五區，都以兩百萬豪宅站穩區域地位，較2020年僅四區站上200萬略勝一籌，其中「松濤苑」因去年二樓戶交易，以單價250萬為中正區爭光，成為北市西區最具代表性的豪宅，另，萬華、大同兩區則未有豪宅上榜。

統計2021年，台北12個行政區當中，有五個區域，豪宅單價突破200萬，排行第一的為大安區「信義聯勤」，單價299萬元，總價4.6億元，總坪數177坪，買家為元利董事長林敏雄長子林弘斌的翔鼎投資，未破豪宅天花板總裁彭淮南的「300萬防線」。

另，排名二至四依序為信義區「首席公館」單價270萬元，總價3.4億元、中正區「松濤苑」單價250萬元，總價4.7億元、松山區「潤泰敦峰」單價217萬元，總價2.2億元、中山區「西華富邦」單價233萬元，總價3.4億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，信義聯勤、西華富邦、首席公館和潤泰敦峰，都是近年完工、市場熱賣的指標性豪宅，由於地點位置、建商品牌和社區規劃，都有其獨特性，因此都站穩區域的龍頭地位。

值得注意是，2020年北市僅有四區，豪宅單價突破200萬，2021年「松濤苑」在二樓戶的交易下，中正區豪宅一舉站上200萬俱樂部，為該區域增添動能，專家分析，資金潮流、通膨推動豪宅市場置產意願，而豪宅的價格對區域房價也會有帶動效果，讓購屋者產生房價上漲的預期心理。

其他區域中，以北投、文山和南港三區，為台北豪宅相對親民區，總價都在億元以內，豪宅單價最低的是文山區「冠德微山丘」，以「低單高總」的姿態，單價落在每坪60萬元，在文山區脫穎而出；單價次低的則由南港「大同璽苑」蟬聯，最高單價約93萬，文山、南港兩區也是北市唯二沒有豪宅突破百萬單價的區域。

張旭嵐指出，文山和南港區在豪宅市場上算是後起之秀，受限於整體區域發展，較不易創下高價，不過南港隨著「世界明珠」的預售交易陸續揭露，排除親友、關係人交易外，最高單價站上170萬，加上未來東區門戶計畫逐步兌現，或多或少對南港豪宅有帶動作用。

嘉義市鐵路高架化沿線配合開發，嘉北車站右側與省道忠孝路中間地段，擁車站、嘉基醫院，未來地段價值浮現，辦首場周邊規畫說明會；里長說，搭車或看診車輛鑽進巷弄停放，進出口被擋，盼高架鐵軌下增停車場，市府表示，會與台鐵研議土地利用，且初步畫定嘉北站到世賢路間範圍，做都市更新。

市府都發處指出，嘉北高架車站建於原站南側，周邊初步構想，東西向的保健街會拓寬20米、忠孝二街擬往西打通，車站的右側擬新闢15米道路、左側20米道路，縫合兩邊土地。

中庄里長黃純美說，里內的嘉北車站、嘉基急診大樓、新的手術大樓等，但搭車民眾或就診病患，汽、機車常鑽到巷弄內停放，但該處原本就有忠孝國宅，住宅人口密集，導致擋到出入口，日前重鋪路面更找不到車主，里民希望利用高架鐵軌下方，增加停車位，另協助建里民活動中心。

都發處表示，鐵軌下方土地要視寬度，研議如何運用，且要與土地所有的台鐵討論，另會研議以機關用地，作為中庄里的活動、長照空間。

都發處也說，鐵軌右側到省道忠孝路之間，未來高架化後，交通便利，又在車站、嘉基醫院正旁邊，鄰近還有特力屋、好市多賣場，土地開發價值高，目前畫定嘉北站到世賢路之間，研究做都市更新，公辦或自辦皆可。

市府昨辦鐵高嘉北車站的第1場民眾參與活動「嘉北加倍優化」，130多名民眾熱烈參與，市府說明鐵高進度、沿線空間規畫等，另，鐵軌西側大片農地，擬辦理區段徵收開發特定產業區。

雙北房價過高，熱門購屋行政區域持續往桃園、竹北靠攏。根據最新去年第3季的國銀授信餘額資料，有四大熱門購屋行政區域單季新承做房貸筆數超過1,000筆，前兩名為桃園市桃園區與中壢區，第三名由竹北市拿下，第四名為新北市板橋區。

其中桃園市桃園區已連續兩季蟬聯最熱門購屋行政區，平均不動產鑑價估值約1,182萬元，與最高平均鑑估值台北市松山區的3,100多萬元相比，差距近兩倍，可觀察出購屋族更重視總價，1,000萬到1,500萬內房屋最受歡迎。

第二熱門購屋行政區域為桃園市中壢區，平均鑑估值不到千萬元、約959萬元，更貼近小資族可負擔的首購能力，中壢區最熱門的購屋區域包含青埔，當地建設逐步完工到位，且附近有高鐵桃園站，吸引許多雙北小資族進場置產。

金融業者指出，青埔初期因沒有太多實質建設，因此不受民營、外銀業者房貸業務青睞，但伴隨各項設施完成，包括新光銀，台銀及土地銀行，都已進駐青埔開設分行。

土銀甚至指出，主要看到青埔具潛力，青埔分行成為土銀國內第151個據點，提供多項服務，希望配合青埔發展腳步，規劃優質服務及產品。第三熱門區域為竹北市，房仲業者認為，受到竹科新貴買盤青睞的竹北高鐵特區，因竹科新貴信用品質、貸款條件佳，竹北市平均房貸利率也是前四大熱門行政區域中最低，僅1.39％，但平均鑑估值偏高，約在1,455萬元，如果以平均核貸成數七成六推算，當地熱門購屋總價近2,000萬元。第四熱門區域則為新北市板橋區。

如果與前一季單季新承做房貸筆數超過1,000筆的熱門購屋行政區域相比，新竹市、新北市中和區、新北市新莊區、新北市淡水區都跌出榜外，第3季承作房貸筆數不到千筆，房仲業者指出，與這些區域房價上漲有一定關係。

房價居高不下，成不少國人心中的痛，其中主要因素包括我國近年營造成本不斷攀升，在2021年創下歷年新高，尤其是鋼筋、勞務指數，均雙創新高，鋼筋指數的年增幅更逼近四成，都進一步助漲去年的房價。

我國房價近年漲聲不斷，且自2020年爆發新冠肺炎疫情以後，更因通膨以及缺工等因素，導致房價的漲勢更為明顯，營造成本不斷地攀升，都成為推升房價的主要因素。

對於國內房市營造成本與供給的關係，中央大學台經中心執行長吳大任說明，以經濟學理論來看，商品成本的上升，通常代表供給會下降，營造成本變高，廠商蓋房子當然不會想蓋到虧錢，所以提升售價，理論上會降低需求。

不過，吳大任觀察到，我國去年房地產的交易量並未有因此下降的趨勢，房市雖然因為營造成本提高，導致供給量的減少與價格的上揚，但需求卻反而更暢旺，導致去年整體房市呈現價量齊揚。

行政院主計總處資料說明，營造工程物價指數的編製，包含水泥、砂石、金屬、木材、塑膠、油漆、機電設備、瀝青等物資，以及工資及機具租金等項目，因此原物料價格上漲（鋼筋指數）及營建缺工（勞務指數），都會反映在這指數上。

據主計總處統計，近年國內營造物價指數，若以2016年的100為基期，從2017年的102.4到2020年的109.73，這四年的營造物價指數年增率，均維持在1.42%至3.36%微幅和緩成長。

不過到了2021年，國內營造物價指數一口氣飆升到121.73，與2020年同期比較起來，年增率一口氣衝到二位數，來到近11%，增速創下13年來新高，這也讓營造業者大喊吃不消。

進一步分析近年鋼筋指數統計，若同樣以2016年為基期，2017年、2018年的年增率，雖一度來到一成五到二成的水準，緊接著後續的2019年、2020年又連兩年負成長，但到2021年，年增率居然一口氣暴漲至將近39%，漲幅逼近四成，上漲壓力十分可觀。

此外，在勞務指數部分，也以2016年的100為基期來看，前幾年也維持穩定微幅成長，年增幅從2016年的0.04%慢慢成長至2020年的2.49％，但同樣到了2021年，勞務指數一口氣飆升到111.5，年增率高達6.36％。

至於為何有此現象？主計總處官員分析，近年台商回流建廠，國內半導體業者也擴大投資，在這些趨勢帶動下，讓工程總量大幅成長，也推升國內營建的勞務及材料的需求。

至於國際面，官員進一步分析，去年這一波國際基本金屬、鐵礦砂等原物料價格雙雙雙上漲，國內工業與營造建材等物資價格，也都受到國際原物料行情波動影響，且機具租金、工資等服務費用，也因缺工有不小幅度的成長。

行政院工程會官員也觀察到此現象。官員表示，近年國內營造物價指數會大幅成長，其中很大一部分漲幅，是來自鋼製品價格的成長，這部分的主因，就是來自於去年國際鋼價的上漲所致。

我國2021年營造物價指數創歷年新高，並推升房價，不過學者吳大任分析，因為中國大陸?大事件效應、政府打炒房政策發酵、國內外升息趨勢等三大因素，評估2022年房價的續漲力道，可望減緩。

中央大學台經中心執行長吳大任表示，中國大陸去年發生的?大事件，造成大陸房市表現不理想、低迷，連帶也會影響其營造業原物料需求，對國際原物料價格的上漲，就會起一定抑制作用，因此他判斷，今年國際建材價格上漲幅度可望趨緩。

吳大任接著分析，此外，大陸房市的低迷，除了讓房地產成本面漲勢趨緩，連帶也會讓房價漲勢趨緩，加上我國政府認為前兩年房價漲太多，因此陸續推出一系列打炒房政策，這些政策的效果也會慢慢發酵。

就營造業缺工導致的成本面，吳大任直言，因營建業工作較為辛苦，年輕人相對普遍不願投入，導致我國營造業的勞動供給有斷層與缺口，結構性問題，可能短期內無法解決，缺工狀況可能還會持續一段時間。

不過吳大任認為，因營造業工資已漲過一波，就算繼續上漲，幅度也會有限，加上先前營造成本不斷攀高，可能迫使規模較小的建商會退出市場，勞力需求會因此下降，這樣下來，也會讓缺工問題，在今年有機會開始舒緩。吳大任評估，為了因應通膨，Fed可能在今年第2季開始升息；為維持匯率穩定、避免因匯率所導致的輸入性通膨壓力過大，我國央行跟進升息可能性也相當高。

吳大任說，央行跟進升息，會對國內房地產的需求面多少產生抑制效果，因此，營造成本雖仍處於相對高點，但因為上述三項綜合因素，雖然今年房市就算修正，幅度不會太大，但房價續漲的力道可望因此減緩。

陽光城（000671）2月18日晚間公告回復深交所關注函稱，2022年以來，公司依然面對巨大的流動性和償債壓力，可動用資金急劇減少。截至報告日，公司對應付息的存續債券“21陽光城MTN001”召開了持有人會議，表決通過了利息展期0.5年的支付的議案；對因評級調整而觸發提前歸集的存續債券“陽光2優”“20華濟建築ABN001優先”召開了持有人會議，表決通過了豁免提前到期的議案。受到評級下調的影響，公司面臨多筆公開市場債務觸發提前還款條件，涉及的公開市場債務金額約79億元。

另外，公司未能在30日豁免期內（即2022年2月15日）支付需境外債券XS2100664544、XS2203986927合計27262500美元的利息，可能觸發存續境內債券等產品的相關條款，公司將按照相關規定召開債券持有人會議，豁免交叉違約條款。

同時，公司正就上述事項尋求法律意見，並持續評估上述事項對公司法律、財務及運營的影響，以期通過適當方式應對相關事宜。公司正在對涉及觸發條款的存續公開債務逐筆安排召開持有人會議，竭盡全力與持有人溝通豁免提前到期條款，亦不斷努力通過各種方式獲取資金以償還欠款。但目前對於該項工作面臨極大的挑戰及壓力，數筆債務持有人眾多，具有一定的溝通難度

2月18日，恆指公司公告，恆大物業（06666.HK）被剔除出恆生中國企業指數，成份股數目維持50只，變動將於2022年3月7日（星期一）起生效。

2021年5月21日，恆生指數有限公司發佈季度檢討結果，將恆大物業納入恆生中國企業指數成份股，6月7日起生效。自納入恆生中國企業指數至今，恆大物業跌幅超70%。

分析人士稱，將恆大物業剔出恆生中國企業指數或由於恆大集團債務問題以及其二級市場持續低迷的表現，消息發佈後在一定程度上將打擊二級市場投資者信心。未來公司的市場關注度或有所降低，對公司流動性形成不利影響。

截至2月18日收盤，恆大物業漲0.73%，股價報2.770港元。

2022開年，房地產再掀浪潮，包括融創、建業、萬達、世茂在內的多家房企，開啟新一輪組織架構調整。

組織變革已然成為行業的新常態。畢竟，喊出“白銀時代”後，鬱亮直接跳過“青銅”將當下的行業階段定義為“黑鐵時代”。而胡葆森更是坦言，對於已經躺平的房企來說，“黑鐵時代”都不是了。

在內外交困的經營環境之下，房企不僅需要降本增效，勒緊腰帶渡過難關，同時也迎來重新反思用人和企業架構問題的契機。

另一方面，伴隨房企組織架構優化而來的，往往是較大規模的人員調整。一位TOP20房企員工表示，去年公司突然發文宣佈合併兩大事業部，預計裁員比例就達到50%。而哪怕短期內逃過被裁命運，房企員工也難以心安。

世茂總部集權 融創拆分區域

新年剛過幾天，世茂集團就率先在組織架構上動刀闊斧。1月5日，世茂集團宣佈啟動新一輪組織架構調整，對集團總部職能部門、區域職能部門進行整合。

其中，投資、審計、採購等部分職權收歸集團，區域、地區公司職能部門由11個調整為7個。此外，世茂還撤銷原浙江區域公司，升級華中地區公司，並將滬蘇區域公司的部分專案重新劃分管轄權。

1個月後，“河南王”建業集團醞釀了半年之久的調整想法也浮出水面。建業集團將從原先的“集團-業務集團-大區-城市公司-專案”五級管理變為“集團-城市公司/專業公司-專案公司”三級管理。另建業控股、地產集團總部、中原建業集團總部、新生活集團總部及築友集團總部合併為新的集團總部，下設九大業務中心。

實際上，進入2022年，除了世茂、建業之外，中梁、萬達、祥生、中駿等房企均悉數進行了組織架構調整。而從調整內容來看，本質上大多指向精簡架構，進一步推進扁平化的高效管理。


在今年新年致辭時，旭輝控股董事局主席林中就指出，旭輝堅持“三個集中”不授權，一是資源集中配置，二是資金集中管理，三是投資集中決策；其次對經營決策和重大關鍵事項加強管控。

在這一輪的房企架構調整中，融創則是唯一一個獨特身影。在多數房企選擇合併區域的時候，融創則選擇了在2月份進一步拆分和新設區域。

具體來看，融創由七大區域調為九大區域：新成立西北區域，管理陝西、山西、甘肅、寧夏四省；原西南區域拆分為成渝區域、雲貴區域，分別管理四川及重慶、雲南及貴州。

不過，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，雖然融創的區域調整屬於擴大的概念，但其實也還是在落實精簡的策略。

“此次融創的調整，目的不是為了增加管理區域的數量，而是為了減少管理跨度和管理層級，這其實是有助於提高管理效率。在當前企業經營壓力的情況下，壓縮管理成本、優化管理模式，類似操作符合預期。”嚴躍進表示。

成渝經濟圈是繼長三角、大灣區後最有發展潛力的區域。西南也一度是融創的重倉區域，在公司業績中，5省28城貢獻約20%左右。在2021年重慶首次集中供地中，融創更是聯合其他房企合共競得8宗地塊，斥資約99.09億元，足見其重視程度。

總的來看，房企組織架構調整重點主要在總部、區域部門和業務部門。中指研究院報告指出，企業總部扁平化、專業化、平臺化；以提高效能為核心的區域組織架構調整，縮短管理半徑；行銷獨立公司化以及新增或獨立重點業務部門是最為主要的表現趨勢。

房企的大公司病 為何得治？

隨著城鎮化進程的深入，以及限購限貸等政策“組合拳”的落地，房企銷售回款速度放緩加劇了資金鏈的緊張。中指研究院統計資料顯示，2021年百億房企銷售額平均增速為4.2%，遠低於2017年高點36.9%的水準，行業進入降速求穩通道特徵明顯。

與此同時，房企融資“三條紅線”的限制和銀行房貸集中度管理制度，又在資金端給房企戴上“緊箍咒”。行業內寒風蕭瑟，人人自危，恆大、花樣年、佳兆業等房企走上公開債務違約的道路，融創、世茂、雅居樂等房企則頻繁出售資產，借此自救尋找一線生機。

在提出節衣縮食前，郁亮就曾說，地產行業要向管理紅利時代轉變。前幾天，鬱亮又跳過“青銅”，直接提出“黑鐵時代”的到來。於是，面對市場環境的變遷，通過內部主動調整，在組織架構上求變，從而降本增效、協同業務，成為不少房企當下的選擇。

在一位粵系房企中層管理者看來，前些年，因為地產規模擴張的導向，使得很多房企都落下了“大公司病”，公司架構上不斷膨脹，區域業務上不斷分散，從而推高了人員成本和溝通效率。“有些城市公司手裡其實沒幾個項目，但是可能就給配了一套班子，設置了10多個部門，投入產出比其實很不匹配。”

針對此次建業集團的組織調整，董事長胡葆森就直指問題要害。他提到，“從國家層面看，一共14億人口，政府採用五級管理，而建業這樣一個民營企業也是五級管理，機構臃腫、效率低下的現象也越來越嚴重。”

實際上，房企組織架構調整已逐漸常態化，不僅調整頻次高，變革動作也非常快。根據不完全的統計，2021年以來，包括萬科、碧桂園、華潤置地、龍湖等20多家房企開啟組織變革之路，有多家企業的調整甚至不止一次。

諸如郁亮、胡葆森等開發商老總，在過去一年裡也一直強調憂患意識。去年年末，旭輝控股董事局主席林中就表示，在變幻莫測的時代，房企要對外部的易變性、不確定性、複雜性和模糊性產生快速反應。所有業務變革都離不開組織變革，相信未來很多房企會大刀闊斧進行組織變革。

2月中旬，鬱亮直接以“黑鐵時代”定義了當下地產發展的階段。在萬科年會的總結發言中，鬱亮也提到在組織架構上要進行適配調整，比如要將投拓、產品等團隊進行一盤棋建設，面對激烈競爭，要集中資源和精力，同時要進行流程再造，層層轉包的方式不再可行。

員工難心安 組織“瘦身”致縮編轉崗

值得注意的是，房企組織架構的調整，往往會帶來較大規模的人員調整，開啟人員縮編、轉崗和分流。

以弘陽地產為例，在縮減合併區域的同時，其架構調整還涉及七大區域負責人和人員調整變動，中層員工則根據區域新的組織架構轉崗、更換城市或個人意願進行小比例調整。

一位TOP20房企員工向新浪財經回憶道，去年某天深夜，公司發文宣佈大調組織架構，住宅和商業事業部合併，大區和大區合併，預計裁員比例就達到50%。

“從優化情況來看，第一批是學歷非統招本科，第二批是年齡在35歲以上，第三批是非985和211學校的，第四批估計輪到管培生。”另一位房企被裁員工則表示。

哪怕短期內逃過被裁的命運，但是在組織架構調整後，房企內部員工也難以心安。

此前，有市場消息稱，從五級變為三級架構後，建業集團計畫優化的編制數量為651個，優化比例超過60%。雖然建業方面迅速對此予以否認，但胡葆森也坦言，由於機構編制的壓縮，所以超過一半的人可能要重新返回到一線。

一位TOP30城市公司策劃總坦言，公司架構調整後雖然沒有被裁員，但是他也已經打算農曆新年後換賽道創業。

而對於被裁員工來說，目前想要在短時間內重新就業也並非易事。一方面，整個地產行業崗位規模大量收縮，市場嚴重供大於求，多年的地產經驗也使得很多從業者難以轉行。

根據獵聘網發佈的《2021上半年地產行業人才報告》，今年上半年，房地產相關行業求職者數量居各行業之首，人員占比達到14.73%，但新增職位數量占比僅有10%，較2020年顯著下降。

另一方面，曾經被視為香餑餑的高周轉房企員工，如今則頻頻遭到職場歧視。在求職時，諸如恆大、陽光城(2.690, 0.06, 2.28%)等高周轉房企的職業經理人，簡歷往往難以通過。一位恆大員工曾經收到獵頭的回饋稱：“萬科不接收2年內入職恆大的員工”。

針對房企組織架構調整，嚴躍進強調，關鍵還是要做好引導，“要穩定軍心、穩定預期、穩定經營。”嚴躍進表示，房企如果不積極引導，很容易被認為企業內部有動亂，反而容易引發市場對企業資金情況、債務情況的猜想，出現很多意想不到的風險。

近期，山東省菏澤市房貸政策出現實質性鬆動，首套房首付比例降至20%，引起了市場關注。除了菏澤，今年以來，重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房首付比例降至20%。據《證券日報》記者不完全統計，2022年至今，全國超40城發佈了各種力度的房地產寬鬆政策。

業內專家表示，在所有的調控政策中，降低首付是力度非常大的政策放鬆，此前一些地方可能還是局限于房貸利率調整等政策，其對於住房交易資料的刺激其實是不到位的。而首付比例降低是實質性的鼓勵樓市、啟動市場交易的政策，後續會有更多城市出臺降低首付比例的措施，尤其是三四線城市，一二線城市也完全有可能跟進。未來隨著房貸政策進一步寬鬆，預計市場也會見底企穩。

多地下調首套房首付比例

住房貸款首付比例在一般情況下是不會下調的，近期多地房貸首付比例下調，釋放了什麼信號？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，從房地產貸款首付政策看，兩成首付明顯是一個寬鬆的政策。觀察2014年至2015年全國各地的政策，也是因為首付比例降低才破解了去庫存的難題。

“此次多地降低首付比例的舉措符合央行相關的調控精神。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，根據政策，地方政府可以在中央政策基礎上微調，非限購城市首套房最低首付成數可以是兩成。菏澤、重慶、贛州作為三四線城市，在樓市下行期間適當根據本地樓市情況調整政策，屬於一城一策的範疇，符合政策導向。

除了實質的房貸政策鬆動外，近期也有地方政府出臺政策鼓勵農民進城購房，促進剛需購房。如近期吉林延吉發佈《鼓勵農民進城購房優惠補貼的實施方案》，對於農民進城買房全額補貼契稅，還發家電、裝修消費券。此外，也有地方政府部門“喊話”鼓勵房貸政策鬆綁。1月26日，安徽省發改委發佈《關於印發進一步做好近期促進消費工作若干措施的通知》表示，引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，通過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。

嚴躍進表示，延吉出臺此類政策，進一步說明農民進城購房依然是各地房地產交易市場活躍的一個重要支撐。同時，也將更好地帶動當地樓市和關聯產業的發展。預計2022年全國其他城市也依然會有此類政策，這是樓市活躍的又一推動力。

市場底部有望出現

今年以來已有多地房貸政策調整。相關統計資料顯示，截至目前全國已有超過40個城市出臺了相關的房地產寬鬆政策，內容涵蓋了降貸款首付比例、房貸利率下調、人才落戶、購房補貼、公積金優惠等方面。

隨著上述地區陸續放鬆房貸首付比例，未來是否有更多城市加入“鬆綁”行列？對此，業內人士持不同的看法。

張大偉表示，從市場看，政策寬鬆是趨勢，越來越多的城市會出臺寬鬆政策，未來幾個月基本所有的三四線城市除了靠近一二線核心城市的，首套房首付比例基本都會調整到兩成。

在嚴躍進看來，後續會有更多城市出臺降低首付比例的措施，尤其是三四線城市，一二線城市也完全是有可能跟進，在首付方面的調整上有一些新的動作。根據不同銀行以及不同的樓盤，各種降低首付的做法也會很多。隨著房貸政策進一步寬鬆，對於購房者和一些開發商，也能夠感受到很實際的放鬆效應。

中信證券(24.640, 0.33, 1.36%)認為，當前，各地房地產政策工具箱儲備仍較豐富，菏澤調整“無房無貸”購房者的首付比標誌著需求端政策優化的開啟，後續各地需求端政策有望依據銷售情況而“因城施策”。

今年中央經濟工作會議為房地產市場發展定調：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。”在今年各地政府工作報告中，黑龍江、江蘇、浙江、廣東等多地明確提出要更好滿足購房者合理住房需求。

“從市場看，進入2022年後，房地產市場寬鬆信號不斷釋放，但市場表現依然較為低迷。”張大偉表示，對於市場來說，有望逐漸企穩，2022年一季度至二季度市場底部有望加快出現。

中原地產研究院在日前指出，當前中原監測的兩個市場領先指標，也就是新開盤認購率以及中原新房來訪指數均出現反彈，預計今年3月份市場“小陽春”可期。

“房地產企業間的項目並購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。”去年12月監管部門鼓勵金融機構為出險房企專案並購提供資金支援後，已有多家銀行“打樣兒”。

2月17日，興業銀行(22.890, 0.59, 2.65%)表示，根據市場需求和業務發展需要，計畫發行不低於100億元的房地產並購主題債券。據不完全統計，今年年初以來，已有浦發、廣發、招商、平安等多家銀行接連拋出房地產並購融資計畫，合計提供融資規模超過500億元。

新京報貝殼財經記者從中國債券資訊網查詢獲悉，如浦發銀行(8.670, 0.11, 1.29%)房地產專案並購主題債券的票面利率為2.69%，期限3年。“這個融資成本算是比較低了，現在銀行2%多的存款可不好拿（到），能以低利率發債也體現了政策的鼓勵。”一位元銀行人士對記者表示。

在該人士看來，現階段多家銀行陸續拋出房地產並購融資支持計畫，更大意義在於提振市場信心。有市場人士預計，未來房企並購案例會明顯增多，加速出險房企問題資產快速消化。不過目前市場上也有觀望情緒，分析認為，優質收並購專案不足、出險企業盡調難度較大等仍是短期待解的難題，建議解決房企銷售受阻等痛點。

百億房地產並購融資計畫出爐，首只主題債券募資成本不到3%

監管部門和市場機構正接力釋放對房地產並購融資支援的積極信號。2月17日，興業銀行表示，根據市場需求和業務發展需要，計畫發行不低於100億元的房地產並購主題債券，募集資金專項用於房地產專案並購貸款投放。

記者從該行獲悉，近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，實地調研其並購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過並購貸款、並購票據、並購基金、並購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難的優質房地產專案。

在此之前，僅開年至今，浦發、招商、廣發、平安等多家銀行已相繼拋出房地產並購融資計畫，方式包括發行並購主題債券、提供並購貸款、承銷並購票據等，預計合計提供並購融資支援超500億元。

其中，浦發銀行於1月率先發行了首單房地產專案並購主題債券，規模為50億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金在扣除發行費用後，將用於房地產專案並購貸款投放。

信貸、債券等不同產品的主要區別是什麼？一位銀行人士介紹，發債是直接融資，貸款是間接融資，儲戶的錢先進入銀行，再從銀行到貸款戶手上。

參照浦發銀行該房地產專案並購主題債券的票面利率，該人士認為是比較低的。“現在銀行2%多的存款可不好拿（到），市場上銀行理財、大額存單的利率很多都高於2.69%這個水準（在3%-4%或以上），也就是說銀行要付出更多成本吸收資金。”他分析稱，低利率發債也體現了政策的鼓勵。

對比同樣受到監管鼓勵的小微企業金融專項債發行利率，記者在中國債券資訊網查詢了幾隻去年發行的債券，多隻利率超過3%，僅一隻為2.5%，低於浦發銀行這只房地產專案並購主題債券。

有利於出險房企緩解債務壓力，大規模並購或在房屋銷售持續復蘇後啟動

如何理解銀行對房地產並購融資的“花式”支持？上述銀行人士認為，現在還處於初期階段，已公佈的相關支持計畫有500億元左右，而個別頭部房企的債務就超萬億元了（不代表所有專案都會被並購），因此銀行拋出房地產並購融資支持計畫，目前更大的意義在於提振市場信心。

諸葛找房資料研究中心分析師梁楠也對記者表示，金融層面對於並購的支持，有利於出險房企快速回籠資金，緩解債務壓力，同時保證了項目建設穩步推進、如期交付，有利於促進房地產業良性迴圈，對樓市有一定的利好。預計接下來並購現象或將有所增加，但整體增加量相對溫和。

“首先，銀行並購貸申請門檻較高，對房企的信用資質、財務狀況等要求較高；其次，受去年下半年房企債務及信用風險事件頻發影響，出於流動性考慮，多數房企對並購持謹慎態度；最後，並購後項目的整合、運營等面臨一定的風險，部分房企的並購意願不高。”在梁楠看來，當前房地產市場信心尚未完全恢復。

中原地產研究院首席分析師張大偉進一步稱，房企資金冰火兩重天，目前爆雷企業集中在民企，且專案參差不齊，大部分開發商和專案表外融資額度高，收購風險大，對於少數優質專案，低價出讓積極性不高，央企國企也不太可能冒風險收購。

“銷售受阻是房企當前面臨的最大痛點，只有金融體系放鬆還不足以從根本上改變預期、解決目前地產行業痛點。並購融資大範圍落地，還需要多個監管部門具體政策的支持與配合。”華泰證券(16.930, 0.08, 0.47%)在研報中指出。中指研究院資料顯示，今年1月，中國房企銷售業績下滑，銷售額排名前100位的房企的銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。

不過房地產相關政策不斷釋放暖意。去年9月以來，監管部門多次表態要“保持房地產信貸平穩有序投放”；今年1月前後，青島、馬鞍山、自貢、北海等多地“鬆綁”了公積金貸款政策；近日，重慶、贛州、菏澤等地下調首套房貸比例至兩成。

“隨著政策不斷緩和，預計房企資金有望穩定，樓市於今年二季度走出低谷的可能性在增加。”張大偉稱。中信證券(24.640, 0.33, 1.36%)預測，大規模專案並購將在房屋銷售市場和土地市場持續復蘇之後啟動，下半年房地產項目並購市場有望復蘇。

去化週期從10個月拉長至29個月，一年內翻近三倍

“市場不好，收入低迷，只能說越來越難。”2014年大學一畢業，張鳴（化名）就進入房地產行業成為了一名房產銷售，畢業至今，他已在惠州大亞灣從事房地產銷售工作7年。張鳴對《華夏時報》記者表示，此前同事很多都是“半路出家”，現在房地產行情不好，很多都轉回了自己的老本行。“我也想轉行，只是不知道轉哪行。”張鳴顯得有些無奈。

近日，一份名為“關於徵求《促進大亞灣區住房消費健康發展若干措施》意見的函”的檔在網路上流傳，內容涉及多項購房補貼，被稱為“救市政策”。不過，惠州市大亞灣經濟技術開發區住建局工作人員回應媒體稱，“該檔為內部徵求意見稿，並非最終檔，具體以官方平臺公開發佈為准。”

惠州樓市下行已是一個不爭的事實。惠州中原研究中心資料顯示，2021年惠州新房成交99957套，同比減少38%；價格方面，國家統計局資料顯示，截至2021年12月，惠州市二手房價格已經連續下跌6個月。

另外，《華夏時報》記者還瞭解到，近期，惠州市的樓盤幾乎都有低於9折的優惠，另外，有樓盤只需0.7成首付。

首付只要0.7成

“近兩年大環境不好，價格低迷，下手符合契機。”張鳴對《華夏時報》記者表示，目前，惠州市的樓盤幾乎都有低於9折的優惠，例如，惠州市大亞灣冠華城桂香園項目可以在備案價的基礎上打9折，另外送一成首付款，例如，一套房子的首付是30萬，購房者只需付20萬，最後的成交價接近備案價的八折。張鳴表示，按照相關部門規定，新房成交價最低只能在備案價的基礎上打9折，因此，低於9折的部分只能通過送首付的方式來體現。

另外，張鳴還向《華夏時報》記者透露，華南某大型房企在惠州的某住宅項目，可以送2.3成首付，也就是說，該項目的首付只需0.7成。對於0.7成首付的情況，另一名惠州市的房產仲介也向《華夏時報》表示，確有此事。

除了房企降價銷售，房貸方面也有了鬆動。隨著LPR下調，近期，惠州市房貸利率也開始下調。惠州市一名房產仲介對《華夏時報》記者表示，去年惠州市首套房貸利率最高到7字頭，一個月前，惠州市首套房的房貸利率普遍在6.3%左右，現在惠州市大部分銀行的首套房貸利率為5.6%，二套房貸利率為5.9%。

惠州中原戰略研究中心調研的資料顯示，截至2022年2月15日，對比2021年10月貸款利率，惠州整體房貸利率普遍下調50個基點，部分銀行下調超100個基點，首套房貸最低利率調整至5.2%。另外，四大行放款速度普遍在3-6個月，個別項目可快至1個月，其餘商業銀行放款普遍在1-3個月之間，放款速度有所加快。

另外，惠州的“救市政策”似乎也呼之欲出。因為緊鄰深圳市坪山區，惠州市大亞灣經濟技術開發區成為深圳居民在惠州置業的首選，近期一份名為“關於徵求《促進大亞灣區住房消費健康發展若干措施》意見的函”在網上流傳，該檔內容包括，大專及以上學歷畢業生購置首套房，補貼100-250元/平方米，補貼上限為144平方米；鼓勵企業或團體和房地產開發企業合作開展團購活動，降價空間為備案價的20%；首次購買商辦產品，可收到其所交契稅30%的補貼；適當放寬入戶政策等。

不過，該文件還未在惠州市的官方網站公佈，惠州市大亞灣經濟技術開發區住建局工作人員回應媒體稱，“該檔為內部徵求意見稿，並非最終檔，具體以官方平臺公開發佈為准。”

2021年成交量同比減少38%

回望2021年，惠州市新房市場不太樂觀。惠州中原研究中心資料顯示，2021年惠州新房成交99957套，同比減少38%；成交面積1055萬平，同比減少37%；成交金額1372.73億元，同比減少35%。另外，惠州市新房去化週期自2021年年初開始持續攀升，2021年年末，惠州市新房去化週期為29個月，而2021年年初，惠州市新房去化週期還保持在10個月左右。價格方面，國家統計局資料顯示，截至2021年12月，惠州市二手房價格已經連續下跌6個月。

在剛剛過去的春節，惠州市新增供應量同比大增。惠州中原研究中心資料顯示，2022年春節（1.24-2.06）惠州全市一手住宅新增供應2059套，同比上升5.25倍；新增供應面積為22.57萬平，同比上升5.52倍。

然而，大量新增供應並沒有吸引更多的購房者。惠州中原研究中心資料顯示，2022年春節期間（1.24-2.7）惠州市樓盤的整體來訪量約2500批次，同比下降75%；認購套數近160套，同比下降83%；盤均來訪量18批次，對比去年春節下降73%。另外，從網簽成交資料看，2022年春節期間（1.24-2.06）惠州全市一手住宅網簽成交539套，同比下降51.49%；成交面積5.66萬平，同比下降50.91%。2021年春節期間惠州樓市網簽成交量創2017年以來新低。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，2021年惠州市新房成交量同比下滑幅度大，主要原因是大趨勢影響。因為緊挨著深圳，惠州近六成的新房銷售業績都是深圳居民貢獻的，惠州樓市和深圳樓市緊密相關，當深圳的樓市熱度下降，惠州的樓市熱度也會隨之下降，2021年深圳樓市陷入低谷，惠州樓市也就“熄火”了。李宇嘉表示，2022年惠州樓市的走向主要取決於深圳，如果深圳樓市觸底反彈，惠州樓市也會隨之反彈，不過反彈幅度不會太大。

諸葛找房資料研究中心分析師梁楠對《華夏時報》記者表示，惠州新房市場降溫，一方面由於全國房地產政策監管趨緊，加之三季度房貸緊縮，市場觀望態勢顯現，同時2021年8月“惠八條”出臺，規定大亞灣與惠陽區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，一定程度上抑制了部分投資者入市炒房；另一方面，受去年多家房企接連“暴雷”等影響，購房者較為謹慎，置業意願有所降低。另外，房企降價促銷加速資金回籠，導致部分專案價格下滑，對購房者的購房意願也有一定影響。

諸葛找房資料研究中心存量房市場情緒指數資料顯示，2022年1月惠州的市場情緒指數仍處於觀望區間。梁楠認為，這在一定程度上反映了當前惠州房地產市場的購房情緒並未有大幅扭轉，市場觀望態勢仍較濃厚，預計短期內惠州房價呈現穩中趨跌態勢，而隨著各層面向市場傳遞出穩預期、穩信心的信號，例如信貸“閘門”逐漸打開，惠州樓市也將有所回暖。全年來看，預計2022年惠州樓市發展走勢大概率呈現前低後高的特點，且波動以穩為主。

正榮地產(06158)公布,繼早前披露行使其購股權於3月5日悉數贖回優先永續資本證券,但市況不利,預計現有內部資源或不足以解決於3月到期債務,故徵求證券擁有人同意若干建議豁免及修訂.

該集團指,建議豁免及免除因未於3月5日贖回證券對其提出任何違約及全部索賠等,而向贊成特別決議案的證券持有人支付同意費,每1000美元本金額100美元;以及支付漸增費每1000美元本金額7.5美元.該集團指,目前有關證券本金總額2億美元尚未償還.該集團亦正考慮將就其他未償還境外優先票據進行其他債務管理行動.倘同意徵求未能成功實行,可能無法悉數贖回證券,且可能考慮進行替代的債務重組行動.

該集團指,預計今年房地產行業的市況仍面臨壓力,故對其短期流動性仍持謹慎態度,故致力產生足夠現金流量以履行財務承諾.

海港企業(00051)上周五(18日)協議出售九龍倉(常州)置業全部股權,作價4.0294億元人幣(約4.928億港元),買方為獨立第三方常州優眾餐飲管理有限公司.

九龍倉(常州)置業主要開發一個位於江蘇省常州市的地產項目.該項目於2007年展開,迄今已完成銷售超過50億元人幣的住宅物業,僅餘的未售物業主要包括一間總樓面面積約44,000平方米的酒店,目前由全資附屬常州馬哥孛羅酒店營運.海港企業預期出售項目錄得除稅前盈利約2.324億元人幣(約2.8420億港元),出售所得淨額將用作集團一般營運資金.

億達中國(03639)公布,1月銷售金額約1.17億元(人民幣．下同),以及該集團權益銷售金額約1.11億元,分別同比下降約39.69%和28.85%.

該集團指,1月銷售面積約1.34萬平方米及權益銷售面積約1.23萬平方米,每平方米銷售均價約8,702元,以及權益每平方米銷售均價約9,024元.

其士國際(00025)公布,以4,590萬元(英鎊．下同)(約4.87億港元)收購英國倫敦商業物業.

該集團指,所購物業位於 King Street 30號,淨內部面積約3.55萬平方呎,物業包括一幢甲級商業大樓及地庫,以及兩項獨立的長期租賃業權及一處毗鄰商業大樓的地下室空間.該物業於去年3月底年度租金收入總額約80萬元(約848萬港元),獨立估值師在去年12月14日估值為4,590萬元(約4.87億港元).

該集團指,該物業為位於英國倫敦市中心的商業房地產.除6樓目前空置待出租外,該物業目前已全部租出,收購可於英國進一步拓展及多元化其物業投資業務,以及投資具穩定收入及穩健租客契約的資產良機,代價的40%將以內部資源支付,而餘下60%代價將自銀行取得的一筆5年期定期貸款支付.

政府將在本周三公布財政預算案，隨後亦會公布下年度賣地計劃。預計下年度整體土地供應將逾1.8萬伙，有機會挑戰近4個年度新高，當中多幅啟德百億地王有望陸續登場。

按照政府去年度公布今年度（2021/22年度）賣地計劃，綜合各個供應來源可提供1.65萬伙，但受惠於發展商加速補地價帶來多達1.3萬伙，導致在政府賣地減少的情況下，本年度實際的私樓土地供應高達逾2萬伙。

本年度政府賣地表內15幅住宅地，僅售出其中7幅，餘下8幅用地有望滾存至下年度賣地表內，涉及2,940伙。

而政府去年將啟德5幅商業地改劃成住宅發展，再加上在荃灣、赤柱亦有用地改劃，下年度賣地表或新增7幅住宅地，提供近1.1萬伙供應，將會是賣地表近4個年度最多。

單是該5幅改劃成住宅的啟德用地，合共已經提供6,000伙供應，涉及近487萬平方呎樓面，市值預計將達600億元，包括4幅「百億地王」，若果順利推出，將有望減輕政府因抗疫帶來的財政赤字。

萊坊：補地價仍是土地來源

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，政府需要考慮市場承受力，以及交通評估基建等，預計啟德5幅用地未必會一次過推出，有機會分兩至3年推出。

至於「一鐵一局」項目將有所減少，合共將提供4,230伙，再有加上參照私人重建及補地價將提供3,300伙，估計整體私人住宅土地供應將達1.85萬伙，較今個年度的1.65萬伙多1成或2,000伙。

王兆麒指出，未來兩年私人補地價仍然會是市場重要的土地來源，但須視乎疫情的發展，會否影響到政府各部門的審批工作。至於他預計，即使短期私人住宅土地供應增多，但樓價影響不會太大，主要仍視乎疫情跟加息因素影響。

事實上，政府原本預測今年度來自發展商補地價的供應僅1,210伙，但最終全年度卻有多達1.3萬伙供應，超標約10倍，亦佔了今年度整體供應比例達6成。展望下年度雖然未必再有眾多大型項目完成補地價，但考慮到政府早前已經公布古洞北/粉嶺北的原址換地安排，發展商須在明年中前完成補地價，其中更有6個項目、6,000伙已經進入商討程序，估計有部分或趕及在下年度內完成，推高土地供應量。

今年度中環新海濱商業地王批出後，下年度仍有焦點商業地推，包括市建局觀塘市中心重建第4及5區項目，可建樓面逾200萬平方呎，預計市值將達172.8億至259.2億元。

可建樓面達216萬呎

市建局規模龐大的觀塘市中心重建計劃，目前已經去到最後第4及5區項目，可建樓面達216萬平方呎，將提供商場、寫字樓及酒店等用途，包括「鵝蛋型」地標設計，將於下年度推出招標。


市建局早前透露有意採用「浮動規劃參數」模式招標，將寫字樓樓面由原本規定70萬平方呎，改為不多於總商業樓面6成，即放寬至最多120平方呎左右；而原本規模達百萬平方呎的商場，則下調至最少3成樓面，即約60多萬平方呎。

至於面積約34萬平方呎的酒店部分，則改為不設面積下限，即容許發展商放棄興建。整個改動安排將會更有利發展商因應市況調節，市場對地皮估值，每呎樓面地價8,000至1.2萬元。

至於政府賣地方面，現時賣地表仍然有兩幅啟德大型商業地，包括被稱為啟德旅遊中樞啟德第4D區2號商業地，可建樓面達247萬平方呎，規模較國金2期（IFC2）規模再大2成。不過，隨着觀塘及九龍灣兩個商業行動區進入修改法定圖則程序，3幅大型商業地合共提供約500萬平方呎商業樓樓面，相信政府將會陸續把部分用地納入下年度賣地表內。

疫情肆虐，加上寒天冷雨，過去周六、日二手睇樓及成交幾近冰封，10大屋苑半數未有成交，多個屋苑睇樓人次大減，有代理指「兩日來睇樓客五隻手指數得晒」，而市場低價成交不絕，藍田麗港城亦有大單位以低市價1成沽。

濕冷天+疫情 睇樓淡靜

在濕冷天及疫情夾攻下，10大屋苑周六、日交投淡靜，據中原統計，本周錄10宗成交，半數屋苑「未開齋」，而美聯統計的10屋苑錄11宗成交，利嘉閣及香港置業分別錄9及7宗成交。不少地區睇樓量冰封，其中鴨脷洲海怡半島區內代指，「兩日睇樓客五隻手指數得晒」，將軍澳區睇樓量亦按周減近5成。


藍田麗港城亦有大單位以低市價1成沽，為14座中高層H室，3房套房，實用748平方呎，成交價低見1,000萬元，實用呎價13,369萬元，放盤兩個多月累減280萬元，低市價逾1成易手。

美聯區域營業董事劉卓豪指，將軍區內睇樓淡靜，周六、日二手成交更於單位數徘徊，睇樓量按周回落5成。業主議價空擴大，例如將軍澳峻瀅II 3座高層B室，實用面757平方呎，套3房另工人房，1月初以1,050萬元放售，兩度落價至935萬元沽出，實用呎價12,351元，較網上估價低逾1成。

太古城優質盤 減132萬售

而周六、日睇樓客「不太多」的太古城，市場暫錄2宗成交，當中有連品味裝修但望街景的單位以近期理想價沽出，中原高級區域營業董事張光耀指，成交為寶安閣高層B室，實用面積714平方呎，3房型，兩廳大，裝潢雅致，屬市場優質放盤，累減約132萬元，近日獲用家以1,388萬元承接，實用呎價19,440元，造價較網上銀行估值高約10萬元至25萬元。另外，南海閣高層D室，實用面積488平方呎，議價100萬元下以1,000萬元成交，實用呎價20,492元。

上車屋苑如牛頭角淘大花園，有2房戶以較兩個月前低價易手。利嘉閣聯席董事鮑允中指，淘大花園M座中層1室，實用面積356平方呎，望樓景，成交價568萬元，實用呎價15,955元，造價雖屬市價，惟造價與疫情爆發前同類單位造價約590萬至610萬元，回落約4至7%。上址業主於去年底放盤，叫價588萬元，其後減至580萬元，及至有睇樓客議價後成交。原業主於1991年以128萬元購入，帳面獲利440萬元離場。

確診數字不斷攀升，將軍澳成交按月減3成，當中新都城2月僅錄零星成交，加上防疫措施影響睇樓量，業主不得不減價來吸客，目前3期都會豪庭實用406平方呎放盤，叫價720萬餘元，與1、2期300餘呎的細單位看齊。

都會豪庭406呎 呎價17931

據市場統計，該區2月上半月約錄61宗二手買賣成交，較1月同期97宗大跌37%，其中新都城僅有6宗成交，表現淡靜，實用面積平均呎價約16,922元。最新成交包括2期1座中層E室，實用538平方呎，成交價868萬元，呎價16,134元。


其實，目前業主心態疲弱，部分亦有因市況回落而心急換樓，所以市場不乏減價盤釋出，正如3期都會豪庭2座中層C室，實用406平方呎，目前叫價728萬元，呎價17,931元。單位屬2房戶，為眼鏡房設計，同類屋則1及2期均有供應，但面積呎數較細，只有360餘呎，利嘉閣調景嶺分行經理黃金欽表示，同等價錢可以住大少少，故3期放盤屬筍盤之選。同時，該業主亦曾表示尚有議價空間。若按成交價計算，單位可承造最高9成按揭，適合上車客選擇。

享開揚景致 望2期內園

此外，單位層數雖然不高，但可享開揚區內景致，望2期內園及樓景，據悉，3期都會豪庭的4座物業中，同間隔單位中，以2、3座的B、C室最開揚，反之1、4座單位景觀會受阻檔，不夠開揚。

第5波疫情持續升溫，小業主持貨心態轉趨疲弱，個別急套現業主甚至接受蝕讓賣樓，蝕讓個案甚至蔓延至豪宅市場，西半山璈珀一個3房單位，業主帳面蝕讓約871萬元離場。

區內代理透露，西半山一帶豪宅本月至今僅錄約20宗買賣，較1月同期的約28宗下跌近30%。個別業主減價沽貨，其中西半山干德道璈珀高層D室，面積1,636平方呎，屬於3房間隔，望山景為主。原業主為內地客早於2016年以約5,621萬元購入，原本叫價5,500萬元放盤，日前減價750萬元，以4,750萬元售出，呎價約29,034元，持貨6年帳面貶值約871萬元。

若連購入單位的釐印費（約239萬元）及代理佣金等雜項支出計，估計需要損失約1,157萬元。不過，土地註冊處資料顯示，該業主2016年連車位購入單位，次年即以約480萬拆售車位。換言之，即使連車位獲利計，該名內地客仍需蝕讓約677萬元離場。


大埔比華利山 蝕154萬沽

另外，大埔比華利山別墅1期銀池道單號屋，實用面積約1,902平方呎，屬於5房3廳間隔，以公司股權放盤模式放盤，原本叫價2,480萬元放盤，減價約330萬後，以約2,150萬元沽出，呎價11,304元，屬於市價水平。

資料顯示，原業主早於2008年約2,304萬元購入，是次易手帳面蝕讓約154萬元，期內貶值約7%。

疫情確診數字屢創新高，減低市民入市意慾，新盤周末兩日僅錄約10宗成交，合計成交按周再跌23%，並創2019年10月初、近2年半後新低。

屯門御海灣II共沽5伙

疫情嚴峻，加上天氣不穩，新盤買賣近乎停頓，過去兩日，新盤市場僅錄約10宗成交，較上周同期約13宗再微跌3宗，屬於2019年10月5至7日（3日假期）所錄約7宗成交後新低紀錄。


過去兩天一手成交集中在新地 （00016） 旗下屯門御海灣II，兩日共錄5宗買賣。據項目成交紀錄冊，成交單位分布於5樓至23樓，成交價介乎約519萬至796.42萬元。

ONE SOHO一房729萬售

另外，餘貨單位亦錄承接，市場消息指，由信置 （00083） 、莊士 （00367） 及市建局合作發展的旺角山東街ONE SOHO的18樓A1室，實用面積285平方呎，屬於1房間隔，以728.7萬元售出，呎價約25,570元。

此外，恆地 （00012） 啟德THE HENLEY III繼上周錄新高成交後，再沽出1伙，單位為3A座1樓F室，屬於開放式戶，實用面積229平方呎，成交價587.48萬元，呎價約25,654元。

第5波疫情升溫，持續困擾商舖租務市況，中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，1月份各核心區商舖空置率均按月微升，僅有旺角區錄跌。

黃偉基續表示，旺角區空置率按月微降，由去年12月約9%減至最新約8.96%，按月下跌0.04個百分點，按年對比遞減3.07%，成唯一按月下降之核心區域。黃偉基又表示，當中銅鑼灣最理想，1月空置率為4.99%，對比去年同期則大幅減低6.36%。而中環空置率錄得約14.29%，按月輕微增加0.03%，按年對比則明顯下跌6.20%。灣仔相對較弱，空置量約14.22%，比12月增加0.05%，對比2021年1月亦僅微跌0.56%，反映情況已較去年同期理想。

另外，美聯工商舖資料研究部資料顯示，1月份工廈買賣註冊共錄320宗，按月升5.3%，連升3個月，註冊金額錄43.5億元，按月增53%。當中沙田區表現最好，該區平均呎價報4,731元，按月升1.9%。而柴灣區最新呎價4,981元，按月跌1.2%，表現略為遜色。

指標屋苑大劈租 太古城複式削22%

樓價下滑，租金跟隨插水，多個指標屋苑都錄得跌租成交。青衣住宅伙數最多的私人屋苑盈翠半島，有3房單位租金連續兩個租期大幅跳水，剛挫至每月僅2.3萬元租出，較近4年前的舊租租金回落20.7%，呎租30.4元亦創屋苑近2年新低。龍頭屋苑鰂魚涌太古城租金亦上升乏力，綠楊閣有頂層複式單位勁劈22%，以每月4.8萬元租出，租金只較6年前高2.6%。隨着租金回軟，有租客趁勢出擊，罕有以2年期「死約」方式平租荔枝角盈暉臺一個3房戶，為區內約半年首見。有代理直言，租金受壓下，青衣租盤叫租普遍已重返2020年初水平。

青衣區叫租回到2020年初

租賃市場正值淡季，加上疫情衝擊，租金調整壓力增大。中原地產資深分區營業經理蔡偉明表示，青衣區業主在疫市下叫租有所軟化，普遍願提供8%至9%議價空間，較1月底僅3%至5%大增，個別指標屋苑更出現大劈租成交，盈翠半島3座低層C室3房戶，實用面積756方呎，業主叫價每月2.85萬元，勁減5500元或19.3%後，終降至每月2.3萬元租出，租金較近期同類單位低最少3000元或11.5%，呎租僅30.4元更創屋苑2020年4月後新低。租客屬家庭客，眼見租金吸引迅速承租。

據知，上址業主於2018年1月斥1300萬元入市，同年6月把單位以每月2.9萬元租出，惟1年期的「死約」屆滿後，2019年12月租金已降至每月2.5萬元；連同最新成交，即上址租金已連續兩個租期下挫，較近4年前水平最多插6000元或20.7%。

蔡偉明補充，近期不論租售市場均淡靜，令市場積壓一定數量的租盤，青衣目前待租盤約300個，以盈翠半島佔約40個最多，盤量創該屋苑近半年新高。在多重負面因素衝擊下，區內整體業主叫價面臨壓力，普遍叫租已重返2020年初水平。

事實上，太古城租售價即使一向較為硬淨，惟淡市中租金亦失去動力。美聯物業高級營業經理錢敏義說，綠楊閣頂層複式戶，實用面積1180方呎，享海景，連731方呎天台，屬屋苑罕有優質放盤，業主趁今年1月租客遷出重新招租，本來叫租每月6萬元，新近獲外籍客議價至每月4.8萬元獲承租，呎租40.7元。據了解，上址曾於2016年初以每月4.68萬元租出，即最新月租僅較約6年前高1200元，升幅只有2.6%，幅度遠跑輸本港近年通脹。

盈暉臺簽兩年死約平一成

二線屋苑跌租亦明顯，香港置業分區董事陳渝東表示，盈暉臺2座極低層D室，實用面積761方呎，3房間隔，即使有全新裝修兼以低市價招租，終仍要減價2000元或7.1%，降至每月僅2.6萬元方租出，呎租34.2元，租金相對市價低約10%。業主去年以1198萬元入市，租金回報2.6厘。

陳渝東透露，上址租客簽兩年「死約」，有別租賃市場一般「一年生一年死」的租約方式，為區內約半年首見。

他分析，由於疫情拖累樓價回軟，部分業主不願低價出售，都把單位轉賣為租或同時放租，單計上月底至今荔枝角區已錄得至少20宗相關個案，數量料屬2019年爆發社會運動以來最多，令目前全區租盤進一步增至約500個，變相加添租金壓力。代理認為，以目前市況「唔比市價平5%至8%都好難租出」，預期區內租金短期持續尋底。

新冠肺炎疫情爆發第五波，但發展商仍積極吸納土儲。由中資武夷集團持有逾八成業權、正申請強拍的黃大仙鳴鳳街22至24號，近期成功高價拔釘，斥資4000萬元購入餘下兩個地舖，較強拍估值高逾63%。連同武夷集團之前已成功收購的鳴鳳街18至24號全部業權，料兩個地盤合計可發展總樓面約3.24萬方呎的單幢項目。

高估值63% 成功統一業權

據了解，武夷集團新近以2000萬元購入鳴鳳街22號地下連閣樓，總建築面積約1800方呎，呎價約1.1萬元；並以2000萬元買入鳴鳳街24號地下連閣樓，總建築面積同約1800方呎，呎價約1.1萬元，兩項物業成交價共4000萬元。

資料顯示，鳴鳳街22至24號為一幢6層高舊樓，總地盤面積約1800方呎，武夷集團在2018年底起作出收購，短時間內購入樓上全部住宅單位，持有約83.33%業權，但地下兩個舖位一直未能成功購入，故在2020年底向土地審裁處申請強拍。據當時強拍文件，測量師對整個地盤估值為8022萬元，而兩個地舖估值同為1226萬元。以最新成交價計算，該兩舖的作價同較兩年前估值高774萬元或63.1%。

經是次購入兩個地舖後，武夷集團已成功拔釘，統一鳴鳳街22至24號全部業權，總購入價高達1.34億元，較2020年申請強拍估值8022萬元，大幅高出5378萬元或67%。

地盤合併發展 每呎地價7593

資料顯示，該集團在2017年底以1.12億元購入毗連地盤面積約1800方呎的鳴鳳街18至20號全幢物業，即兩個地段的收購總金額約2.46億元。兩個地盤合併後面積共約3600方呎，現劃為「住宅（甲類）1」用途，可以地積比率9倍，建成一幢約3.24萬方呎商住大廈。以武夷集團購入價計，每方呎樓面地價約7593元。

黃大仙區近年不乏舊樓收購項目，宏安地產（01243）去年8月透過強拍以底價8.05億元，統一毗連上址的鳴鳳街26至48號舊樓業權，地盤面積共約9630方呎，擬建一幢提供230伙的商住大廈，總樓面逾7萬方呎，規模較武夷集團的項目大逾一倍。

宏安地產同時正收購區內飛鳳街31至41號正鳳樓及飛鳳街45號天虹之家舊樓，已持有大部分業權，正等候強拍以統一業權，地盤面積約1萬方呎。

香港置業首席聯席董事文愛玲表示，君滙港6座高層A室，面積約482方呎，望市區開揚景，業主原本叫租約2萬，議價後以約1.85萬承租，呎租約38.4元，低市價約2%。據悉，新租客為單身人士，心儀單位乾淨企理連家具，據悉，原業主於2010年1月以約438萬購入上述單位，現享租金回報約5厘。
CAMPTON月租1.9萬

美聯區域聯席董事盧麗嘉表示，長沙灣THE CAMPTON高層P室，面積462方呎，屬2房間隔，內櫳方正企理，望開揚景觀，由於租金合預算，吸引同區家庭客承租，每月租金1.9萬，呎租約41.1元，據悉，業主於2020年6月斥資約840.7萬購得，按現水平租金計，回報率逾2.7厘。
囍逸1.1萬獲承租

祥益高級分行經理林家倫表示，天水圍栢慧豪園5座高層H室，面積494方呎，兩房設計，租客為區內客，鍾情屋苑樓齡較同區為新，而且單位企理及全屋可望內園景，加上業主有500元議價空間，以月租1.25萬「即睇即租」，呎租25.3元。

利嘉閣高級聯席董事黃靜顏表示，粉嶺囍逸2座中層F室，面積約297方呎，為一房間隔，望市中心景，日前以11000元獲承租，呎租約37元。據了解，業主於16年6月以約348.1萬購入上述物業，現可享租金回報率約3.8厘，上述為屋苑本月首宗租賃個案，現時有約3個租盤，月租最低叫價由1.2萬起。