「台北雙子星」題材發酵，位於台北最早的「十里洋場」─南京西路和迪化街口的中和紡織舊大樓，將大變身！「神秘大亨」台灣麥當勞大股東之一的中和紡織、弘千建設董座葉啓昭，攜手日商鹿島建設集團在台成立的中鹿開發，合作進行都更，打造為總銷70億元的30樓鋼骨摩天大樓「大承」，可望成為「329檔期」強銷的指標大案。

每坪上看130萬元區域新高

台北西區軸線正在翻轉，最近進場銷售的迪化街指標案「弘千大承」，傳出不少迪化街富商巨賈、大戶家族，甚至年輕富二代、富三代，一次「掃」進二戶、甚至一整個樓層四戶的驚人手筆，每坪成交據悉已站上三位數，達120萬~130萬元區域新高。

進一步了解其開發過程，發現建商其實大有來頭。

弘千建設總經理洪聖哲表示，「大承」基地原本是中和紡織公司的中和紡織大樓，而中和紡織負責人葉啓昭、同時也是弘千建設董事長，14年前開始著手進行都更，其間，市府現場察勘後，列入文資，並建議保留建物立面、還有頂樓屋頂，以承傳其都更改建的歷史價值和意象，因此建築立面、屋頂多次修改，迄今才完成都更。

而中和紡織大樓，是創辦於44年、迄今逾半世紀歷史的中和紡織的龍穴。

早年，由葉山母和吳火獅、吳三連等多位重量級人物共同創辦；其公子葉啓昭為弘千建設董事長、台麥開發董事長，2017年與仰德集團第三代少東李昌霖、信義房屋董事長周俊吉三人聯手，以50億元買下台灣麥當勞股權，轟動一時，為人低調又神秘。

此次葉啓昭啟動中和紡織舊總部大樓都更案，改建為豪宅「大承」，風水好、聚氣更聚財，因此也頗受迪化街富商巨賈青睞。

吸引老中青「掃」貨

甲桂林廣告董事長曹瑞濱表示，目前銷售迄今，區外、在地客，各占一半，最年輕已購戶，有台北東區20多歲年輕人，最年長有90幾歲，在此購屋置產給二代和三代，主要以50~60歲為主，還有不少年輕富二代。

洪聖哲表示，近期「大承」將正式動工興建，基地766坪，預計施工時間要4年，加起來總共耗時18年，2026年完工，其實背後背負著承傳歷史和文化的責任，雖然會有點辛苦，不過還是希望完工落成後對住戶對市容和歷史承傳都是完美的。

值得一提的是，中和紡織大樓都更案「大承」，也是日本營建巨擘鹿島建設集團，首度參與台灣房地產的開發案，其在台的中鹿營造，投資設立中鹿開發，參與「大承」都更案，投資比例達四成；另外，中鹿營造也負責打造「大承」，為弘千、中鹿營造第六度合作。

房市熱，吸引了回流的僑外資金布局高端房產。據實價登錄顯示，信義計劃區豪宅「琢白」又見二筆交易，三洋電機大股東、歌林第三代李家，以天母投資名義砸2.9億買下8樓戶，另有楊姓女富豪以5.7億買下23樓，「琢白」單價站穩200萬大關，亦為近期信義計劃區銷售最佳的豪宅。

據台灣房屋調查，台北市信義計劃區中去年億元豪宅交易數量最多的豪宅，以「琢白」以八筆居冠，總成交金額達29.1億元，平均單價每坪206萬元；「冠德信義」則以五筆居次，總成交金額達18.2億元，平均單價每坪197.8萬元；「信義首席公館」則有四筆，總成交金額13.8億元，平均單價高達每坪269萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「琢白」由普立茲克建築獎大師設計，吸引不少年輕富豪、外資或港澳、外籍人士目光，亦不乏無貸款交易，是台北豪宅中少數全數交易均站穩單價200萬元的建案，最高單價為2019年時高樓層30樓的每坪232萬元，由於區段內屋齡五年內的豪宅，新供給不多，深受大戶買家青睞，成為近年信義計劃區的熱門豪宅之一。

張旭嵐表示，近年常見僑外資公司入手豪宅的蹤影，顯示不少海外資金回台布局房地產，這些僑外資公司，都是在台灣登記的公司法人，主要是因為新版房地合一稅規定，兩年內轉手出售稅率45％，二到五年35％，逾五年則降至20％，在處分不動產時，比外資公司逾兩年還要35％來得划算。

財政部23日公布「台糖條款新函釋」，國營事業啟動資產活化，如提供土地給建商建屋，再採「合建分屋附買回」契約，由建商出資一併買下國營事業所獲配的房屋，建商在出售該房地時可比照首次銷售，免適用房地合一2.0課重稅，而併入營所稅課稅20％。

2019年以來，全台房市日趨火熱，各建商紛紛搶地占商機，鎖定雙北、台中、高雄等四都精華地。加上近年全台國營事業最大地主台糖為了活化資產，設計合建分屋附買回的土地招標機制，在大面積土地難取得的趨勢下，建商樂於參與台糖合建分屋附買回機制。

然而，房地合一2.0自2021年7月1日上路後，全台數十家得標建商，依合約「附買回」台糖應分回的房地，卻因再次交易而被國稅局認定為二次銷售，依持有兩年內適用房地合一45％稅率課稅。不少建商認為，該類情況實為首次銷售，紛紛向國稅局甚至財政部提出陳情，如今終於獲得解套。

財政部官員表示，自2021年7月以來，各區國稅局皆提出類似爭議情況，為有效消除徵納雙方爭議，財政部也在23日公布最新函釋（台糖條款），自預告日起適用。

台糖條款新函釋明訂，建商只要是在2016年以後參與國營事業資產活化計畫，且契約為合建分屋附買回條款，建商以取得全部土地興建房屋銷售為目的，若交易日期為2021年7月1日以後者，自即日起其銷售獲利併入營利事業所得，適用20％營所稅率，免適用房地合一2.0稅率，亦即不必課45％或30％等重稅。

另針對過去爭議案件，也就是從2021年7月以來的合作建商案例，國稅局多列為未確定案件，可適用最新函釋規定。

對企業而言，收入併入營利事業所得實為一大利多。除了不會被列入房地合一2.0課重稅以外，如果該建商有過去前十年的虧損扣除額度，亦可抵減所得稅負。

依虧損扣除規定，只要符合如期申報且帳冊完備等條件，十年內的虧損額度皆可拿來抵減所得額，等於建商過去虧損情況可拿來減免其首次賣屋所得稅。

歷經陳菊、韓國瑜及陳其邁三位高雄前、後任市長，「高雄捷運鳳山國中站周邊地區都市更新」案23日舉辦動土儀式，這也是高雄第一個公辦都更案。高雄副市長林欽榮特別在現場向雙北市喊話，「我們高雄也有公辦都更了！」該案實施者國城建設將投資22億元，興建546戶大樓住宅，預定2025年完工。

據介紹，此案基地面積2,300坪，2018年由國城建設得標，2019年3月簽約。國城建設總裁洪平森指出，這是高雄第一個公辦都更案，也是國城建設第一個投資的公辦都更案，當初得標時，「高興的同時也充滿惶恐」，並感謝高雄市頒布實施「都更一六八」專案，讓國城不再憂慮工期和工程充滿變數。國城預計投資22億元，規劃六棟15層的住宅大樓。

林欽榮指出，此案市府可分回124戶住宅單元、100坪的公托空間，提供全齡宜居、友善育兒的居住環境，而國產署則可以分回59戶住宅單元。

他還說，高市府去年推動公共建設促參案，民間投資金額達850億元，創歷年新高，其中「特貿三公辦都更案」民間投資金額高達775億元，國城也是得標廠商之一，顯示企業看好高雄市產業發展，未來，台積電、穩懋、默克等半導體大廠將相繼設廠加碼投資，為高雄經濟發展注入一道新活水。

林欽榮強調，「都更一六八專案」是所有都更案的行動準則，這項法規給予廠商「明確、可以預期的結果」，只要100％地主同意，在都市更新事業計畫及權利變換計畫報核後六個月內，核發都市更新核定函、報核後八個月內，核發建築執照。

高雄財政局長陳勇勝也表示，全案更新後，可創造不動產價值34.7億元，預估公有地主共可分回13.5億元更新後房地，其中，高市府可分回房地價值8.8億元。

房仲業者統計全台六都人口數增減變化發現，2021 年各都遷出人口都高於遷入人口，且六都同時出現社會增加人口負成長現象，不過人到哪裡去，據統計，大都會蛋白區人口現移入潮，去年在新北林口、新竹竹北及台中北屯，淨遷入人口數合計達逾萬人。

永慶房產集團根據七都各民政局人口資料及內政部實價登錄統計資料交叉比對，觀察 2021 年七都會區淨遷入人口排名前十大行政區，由新竹縣竹北市 4175 人，站穩七都人口吸力最強行政區，住宅均價落在每坪 29.4 萬元。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，竹北市去年人口淨遷入之所以能奪下七都行政區之首，除了鄰近新竹科學園區，發揮人口磁吸效應外，區域內產業聚落也不斷發展，如「台元科技園區」、「台大生醫園區」和「AI 智慧園區」等，吸引多家大廠進駐，逐漸形成另一個產業及創新研發的新聚落，創造大量、穩定的工作機會，帶動人口不斷移入，擊敗七都各行政區，成為最熱門移民區域。

隨著人口持續增加，竹北市不再像初期發展蕭瑟，已陸續增設不少學區，因應不斷攀升的就學需求；此外，基本的生活機能也逐漸到位，去年底新竹縣首家大型百貨商場「大遠百購物中心」開幕，未來還有蔦屋書店、龍享廣場、豐邑機構商場等，帶動竹北的生活品質進一步提升，宜居條件讓許多竹科人、生技業和醫生族群紛紛選擇在竹北購屋、置產，加上當地居民所得高且收入穩定，購屋實力堅強，未來房市表現仍可期待。

至於人口紅利表現第二、第三的為新北市「林口區」、台中市「北屯區」，住宅均價分別落在每坪 29、22.2 萬元。陳金萍指出，林口區和北屯區近年發展亮眼，區域內重大利多接續點火，其中不乏大規模交通建設、商場、產業園區等，以林口區來說，過去被譏為三大鬼城之一，但近年在機場捷運、三井 OUTLET、工一工業區，以及國際媒體園區帶動下，創造龐大的就業機會，進而形成強大的人口拉力，也因便利的交通機能，成為「脫北」者移居第一順位；而北屯區近年則因坐擁捷運綠線、鐵路高架等交通題材，以及大型商場 COSTCO、台中巨蛋、漢神百貨等進駐，當地生活機能日漸完善，區域房市後續發展備受期待，加上相對低基期的房價，也讓不少民眾湧入購屋。

如綜觀人口紅利前十大熱門行政區，陳金萍表示，可以發現多為過去房價基期低的蛋白區，而這些行政區可以找到幾個共通點，首先是「科技業設廠」，受惠於美中貿易、新冠疫情，不少國際大廠、台商來台設廠，促進區域產業發展，創造出龐大的就業機會，進而產生強大的人口拉力，如新竹縣市在「竹科」的加持下，就有「竹北市」和「東區」兩行政區入榜，高雄市在政府積極推動下，也有仁武產業園區、橋頭科學園區，最近更有台積電 (2330-TW) 設廠的光環，讓「仁武區」、「橋頭區」搶進榜單；第二是區域內多有「新興重劃區」， 相較於蛋黃區開發飽和、供給少的問題，不少建商在蛋白區內的新興重劃區大舉推案。

由於住宅產品選擇多元，加上重劃區市容整齊舒適，重大建設陸續開工、生活機能也逐步到位，受到不少首購或是換屋族的青睞；最後則是「低基期房價」，入榜的行政區，住宅均價多落在親民的 1、2 字頭，不少在蛋黃區就業的民眾，在交通及房價的取捨下，選擇往「蛋白、蛋殼區」移動，以時間成本替代房價成本。

財經部會聯手打炒房奏效了嗎？中央銀行昨（23）日公布，五大銀行1月新增房貸為688.61億元，為三個月低點，較去(2021)年12月大減141.6億元，中央銀行經研處副處長蔡惠美分析，除去年12月適逢年底，為房市交易旺季外，財經部會聯手打炒房，「對市場也有一些作用出來」。

央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行與華南銀行，1月新增房貸金額為688.61億元，月減141.6億元，蔡惠美指出，主要原因有二，包括年底為傳統交易旺季、會墊高比較基期，另外，央行去年12月宣布第四波房市管制，內政部等其他部會也採取相關打炒房措施，對市場的抑制作用逐步顯現。

蔡惠美表示，象徵房市交易熱度的六都買賣移轉棟數，1月月減13.35％，顯示12月為購屋與交屋旺季，墊高比較基期，1月金額自然會下滑。除此之外，央行等財經部會採取的措施，也是抑制房市交易的另一主因。

在房貸利率部分，1月五大銀行新增房貸利率為1.359%，月增0.004個百分點，連兩月上漲並為11個月新高，蔡惠美表示，央行在去年10月找銀行來開會，特別要求銀行應落實授信風險的差別定價原則，近幾個月以來，銀行購屋貸款利率呈逐步回升趨勢。

至於這是否代表，銀行新增房貸未來將維持縮減態勢？蔡惠美說，目前還很難說，2月是不是會持續下滑，需要再觀察，但財經部會不斷推出新措施，相信房市及有意購屋者， 都會注意這些政策的效果。

央行提供資料顯示，1月象徵中古屋行情的信義房價指數，台北市月增1.92%、年增8.02%，新北市月減0.57%、年增8.3%，大台北地區合計月增0.85%、年增8.14%。

「要真正落實居住正義，必須推囤房稅！」23日的「房價與稅制研討會」，永慶房產業務總經理葉凌棋認為，如果政府沒有推動「實價登錄2.0」與「房地合一稅2.0」，2022年的房價漲幅恐怕更大。不過崔媽媽基金會執行長呂秉宜、政大地政系教授林左裕都提醒，台灣持有房子成本過低，加重囤房稅仍有必要。

溫和漲幅合理
葉凌棋表示，房地合一稅1.0實施後，近5年來交易量增加，且在雙北以外的中南部地區房價也開始飆漲。他認為政府需要打「炒房」，而非打房，因為台灣近年來景氣變好，因此房價有一定漲幅是合理的，透過實價登錄2.0等政府打炒房的措施，確實讓預售屋的價格、資訊更加透明，他對此表示肯定。

他說，由於預售屋資訊更加透明，也讓更多業者以不二價銷售，變成以買家導向的市場，如果消費者對房子不滿意可以換其它產品，選擇性變高。同時以實證數據來看，預售屋的銷售成長也帶動新成屋與中古屋成長，因此他認為，政府推動實價登錄與房地合一稅是有效的，市場仍有大量供給。

建商同業公會秘書長于俊明認為，政府不應該將私法人、換約者都當成炒房客，也不宜以缺乏標準的「炒房」之名，以刑罰處置人民。他舉《平均地權條例修正草案》第47-5條為例，對於炒房「意圖影響」定義不明，恐讓民眾與不動產業者無所適從。

房屋持有成本過低
呂秉怡分析，房價是非常敏感的問題，由於有70%民眾是持有1屋，他們對於房價的心態比較矛盾，房價若漲難以換屋、房價若跌擔心資產縮水，只有約10%民眾是持有2房以上，「擁有資源較多者本來就應該負擔更多社會責任」呂秉怡呼籲政府儘速推動囤房稅，提升過低的房屋賦稅負擔率。

政大地政系教授林左裕也說，台灣高房價所得比、同時高空屋率的現象世界罕見，台灣6年中持有4房以上的人數多了4萬人，代表至少有16萬戶房自備持有。因此，雖然影響不動產的因素很多，但若要把囤空房的人逼出來，政府還是要推動更高的囤房稅。

北商財政稅務系教授黃耀輝甚至認為，財政部需要正視囤房稅的問題，他建議財政部全國統一囤房稅率，否則地方政府亦不願面對稅率問題。他還認為除了囤房稅以外，還要搭配囤地稅與租賃市場強制公開，讓房市與租屋市場能更轉為買方導向，讓民眾能真正購物、降低炒作持有。

政治大學不動產研究中心今 (23) 日於政大公企中心舉辦「房價與稅制」論壇，由研究中心主任賴宗裕教授主持，邀請永慶房產集團葉凌棋業務總經理針對房市和打炒房政策進行專題演講。論壇同時邀集內政部地政司王成機司長、文化大學環境設計學院楊松齡院長、政治大學地政系林左裕教授、臺北商業大學財政稅務系黃耀輝教授、財團法人崔媽媽基金會呂秉怡執行長，以及中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會于俊明秘書長，共六位產官學三方專家學者與談。

永慶房產集團葉凌棋業務總經理在〈房市與打炒房政策之探討〉專題演講中指出，縱看台灣近年房市，在低利和資金潮的大環境下，再加上國內疫情相對控制穩定，以及經濟表現優異的有利因素，讓房市信心回溫；此外，全球通膨蠢動，不動產資產成抗通膨首選，進一步帶動房市蓬勃。

熱絡的房市也引發部分投機人士哄抬房價，炒作獲利。中央和地方為打擊炒房，祭出各項抑制投機炒作的政策，包括：限制不動產貸款、圍堵投機管道、到檢舉炒作獎金制度等。葉凌棋分析，自 2021 年 12 月內政部推出五大措施打炒房後，反映 2021 年 12 月交易市況的 1 月六都建物買賣移轉棟數月減 13.3%，顯示市場氛圍轉趨觀望。此外，建築貸款餘額與購置住宅貸款餘額成長趨緩，房市有降溫趨勢，同時，在內政部拋出預售屋禁止轉售修法後，去年 12 月的預售屋轉售刊登量，也較前年同期明顯成長。顯示預售屋出現拋售潮，相關數據在在顯示政府積極打炒房已獲初步成效。

葉凌棋總結，政府數次的打炒房措施，降低建商囤地，使房市維持正常供給；炒房管道確實圍堵；再加上房市資訊公開透明，改變民眾對房價上漲的預期心理，讓不動產市場在產業面、供給面、需求面、價格面四大面向都產生正面效益，有利於自住、長期置產族群購屋，台灣離居住正義的願景更進一步。

葉凌棋也補充，這些打炒房政策之所以能獲得成效，有賴「實價登錄 2.0」的實施。「實價登錄 2.0」規定預售屋即時登錄打下基礎，在擁有預售屋相關資訊後，「房地合一 2.0」才能將預售屋納為課稅範圍，進行合理課稅；針對部分透過換約轉售來炒作獲利者，也能得以透過限制換約轉售和解約須申報登錄來禁止。

內政部地政司王成機司長也分享，除了限制預售屋換約轉售、解約申報登錄等措施，政府的健全房市措施也已強化預售屋的稽查，針對預售屋完（熱）銷假象、製造排隊購屋人潮等炒作手法，進行裁罰。在近期中央地方聯合稽查的 4 波查核成果中，違規建案比例明顯下降近 2 成，裁罰金額超過 1,088 萬，足見政府打炒房政策已陸續獲得初步成果。

在本次「房價與稅制論壇」中，其他與會人也針對房市稅制提出建言，其中「囤房稅」議題成眾人焦點。臺北商業大學財政稅務系黃耀輝教授和財團法人崔媽媽基金會呂秉怡執行長皆建議，要解決民眾買不起房、租不到房的問題，政府應推動囤房稅改革，使空屋持有成本提高。

然而文化大學環境設計學院的楊松齡院長則點出，囤房稅未必能解決囤房問題，可能反造成稅額轉嫁給房客；對多屋族課徵囤房稅，持有房屋的誘因不見得就此消失；因此要解決囤房問題關鍵在於房地產供需。中華民國不動產開發商業同業公會全聯會于俊明秘書長也示警，運用稅捐手段治理房市，應注意稅費轉嫁、妨礙正常投資等副作用。

政大不動產研究中心主任賴宗裕教授表示，攸關全民權益的房市政策，有賴產官學三方集合眾人經驗和智慧，方能提出全面完整的改革建議。未來政大不動產研究中心會定期舉辦論壇和研討會，並發表不動產月報，分析房市政策和法規，為健全的不動產產業環境貢獻一份心力。歡迎有意了解不動產相關資訊的民眾持續關注研究中心動態。

為減輕自住者購屋負擔，財政部自 2010 年 12 月起推出青安貸款，統計到今 (2022) 年 1 月底止，核貸金額 1.3 兆元，核貸戶數共 31 萬 8861 戶，以區域來看，六都在金額、戶數就分別包辦四分之三的量。

國庫署今 (23) 日舉行線上記者會，公布青安貸款承做業務概況，經統計，青安貸款每戶平均撥貸金額約為 409 萬元，主要以購置 2 房以上房型為主，占比高達 97%，研判是民眾購屋時從成家、生育考量角度出發。

在房屋座落區域部分，主要集中在新北市等六都，其中包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市等六都合計貸款戶數 73.4%，貸款金額 76.1%，兩者占比均占整體青安貸款約四分之三。

顏春蘭表示，民眾購屋地點集中在六都，反映民眾就業發展、交通便捷、醫療教育、社福建設等生活機能之生活條件考量。

為讓更多首購族可享有青安貸款優惠，近年也陸續修正放寬條件，2011 年取消貸款總額度與借款人年齡上限，2016 年將貸款額度由 500 萬元提高為 800 萬元。

為反應市場現況，2019 年新增一段式機動利率，2021 年起調降一段式機動利率新貸案件基準利率加碼幅度 0.03 個百分點，目前利率為 1.40%，同時新增本金平均攤還法之償還方式。

弘千建設聯手鹿島建設之中鹿開發、中鹿營造，在南京西路、迪化街口，以「大稻埕美術館」為定位推出「大承」建案，在三面臨路766坪的完整街廓上，興建30層高度達112.8米建築，30樓預計打造為高質感景觀會所，全案由甲桂林廣告負責行銷。

2021年11月底進場銷售的建案｢大承｣，是由中和紡織轉投資弘千建設與中鹿開發投資興建，基地面積766坪、總銷約70億、規劃地上30層、地下5層、坪數規劃65坪、73坪、138坪，總戶數104戶、地主戶佔約30％、可售戶70戶，負責代銷甲桂林廣告業務部經理李子榕指出，目前成交一坪120~130萬元，預計2026年12月底完工，購入客層皆為企業主、自營商居多，大都看好大同區便利生活機能及未來嶄新的城市國際風貌。

弘千建設總經理洪聖哲表示：｢大承｣都更建案自2008年公聽會至今，歷經14年才核定通過取得建照，審核作業時程冗長，也因為大同區歷史地位、地貌之特殊，在建築立面就修改了好多次，而過去曾與中鹿營造曾合作6個建案，此次也是中鹿開發第一次投入台灣地產開發，在三面臨路街廓上精鑄現代藝術建築。洪聖哲也提到公司未來以都更及重劃區為主力開發市場，雙北市及台中市都有建案規劃中，最快就是位於忠孝東路二段都更案預計於2022年送件申請。

從2021年9月「大承」接待會館落成之前，便開始舉辦一系列文化藝術相關活動策展，邀請包括大稻埕在地油水投影藝術家「白油」、台灣當代舞團-「翃舞製作」…等來此展演；而2022年除了新銳藝術家「洪郁雯銅織雕塑展」之外，還將於3月份邀請曾在2021年總統府元旦升旗典禮及國慶日表演的「柏齡太鼓」進行一系列精湛的演出，以實際行動落實「大承」做為「大稻埕美術館」的建築定位，頻添大稻埕藝文風采。

近日，隨著多地陸續釋放地產放鬆政策，市場對寬信用的擔憂進一步升溫，債市也遭受影響，在2月22日出現明顯回檔，10年期國債主力合約創下2個多月新低。

不過，到了2月23日，市場有所回暖，國債期貨全線收漲，5年期主力合約漲0.17%，銀行間主要利率債收益率下行2~4BP。在業內人士看來，這一方面是受央行加大公開市場投放影響，另一方面，則體現了債市對相關情緒已反應得較為充分，短期有望趨穩。

雖然情緒衝擊已經兌現，後續還需看資料端能否印證。中信證券(24.250, 0.22, 0.92%)聯席首席經濟學家明明對記者表示，當前利率依然面臨較大的上行壓力，3.0%將成為本輪10年期國債到期收益率的頂部約束。整體而言，債市目前仍是調整期，但並不是趨勢性的大拐點，調整之後機會反而將逐步顯現。

債市再現動盪

日前，儘管地緣風險進一步加深了全球避險情緒，但國內債市延續獨立走勢，持續回落，國債期貨不斷下探。

Wind資訊顯示，2月22日，國債期貨全線收跌，10年期主力合約跌0.13%，5年期主力合約跌0.15%，2年期主力合約跌0.11%。其中，10年期國債期貨主力合約連續2個交易日報收在100元以下，創出了2個多月新低。

現券方面，銀行間主要利率債不同期限品種走勢分化，長券收益率略下行，中短券收益率明顯上行。截至22日17時，10年期國開活躍券收益率上行0.75BP，5年期國開活躍券收益率上行3.5BP；10年期國債活躍券收益率下行1.45BP，5年期國債活躍券收益率上行1.75BP。

2月23日，情況有所轉變。國債期貨止跌，全線收漲，10年期主力合約漲0.16%，5年期主力合約漲0.17%，2年期主力合約漲0.07%。

現券方面，銀行間主要利率債收益率普遍下行，5年期品種表現更好。截至23日17時，10年期國開活躍券收益率下行2.5BP，10年期國債活躍券收益率下行2.72BP，5年期國開活躍券收益率下行4BP，5年期國債活躍券收益率下行3.75BP。

接受第一財經採訪的多位業內人士表示，債市此次下跌主要是受近日樓市放鬆政策影響。近來，山東菏澤、重慶、江西贛州等多地的部分銀行調整了房貸首付比例，由此前的30%降至20%；同時，部分地區房貸利率也有下調，如自2月21日起四大行同步下調廣州地區房貸利率，在此背景下，債市走勢疲弱。

另據貝殼研究院資料，今年2月，全國103個城市房貸交易統計資料顯示，有87城房貸主流利率環比下調，其中惠州、中山、呼和浩特首套房貸主流利率下調幅度較大，達到30BP，重慶、南京、紹興下調25BP，無錫、溫州、常州下調20BP。

“地產放鬆觸發寬信用預期升溫，債市跌破支撐位。隨著多地陸續發佈地產放鬆政策，債市邊際上對寬信用的擔憂進一步升溫。”國泰君安(17.300, 0.10, 0.58%)首席固定收益分析師覃漢分析道。

在覃漢看來，地產放鬆對債市有兩波脈衝效應，先情緒後資料。而從中期維度分析，目前的放鬆更多的是2021年下半年以來政策轉為“糾偏”的延續，也是房價和庫存壓力雙高的部分地區對穩定房地產預期的訴求體現。

明明也表示，之前房地產銷售持續下行，民營房企接連出現債券違約，土地市場交易冷清，在房地產掣肘的情況下，投資者對於“寬信用”的效果存疑。然而隨著房地產需求端放鬆的信號持續增加，此前對於“寬信用”制約的因素也逐步被弱化，債券市場也越來越接近臨界點。

目前，隨著地產需求端政策開始放鬆，有分析稱，商品房銷售向上的信號最快可能出現在今年3月份。緊隨其後，土地市場、房地產開發環節可能也會有所改善。“雖然2022年全年土地投資可能會有一定的收縮，但預計建安投資仍能保持5%以上的增速，地產投資有望保持2%~3%的正增長。”明明分析稱。

而對於23日債市的回暖，有觀點認為，這是由於寬鬆預期增加以及央行加大資金投放提振了市場情緒。一方面，中央一號檔發佈，其中提及對地方法人金融機構實施更優惠的存款準備金政策；另一方面，23日央行開展了2000億元7天期逆回購操作，對沖到期的100億元後，當日實現淨投放1900億元。

反映到資金市場上，資金面整體保持平穩。上海銀行(7.130, -0.03, -0.42%)間同業拆放利率（Shibor）漲跌不一。隔夜品種上行0.4BP報2.043%，7天期下行1.5BP報2.176%，1個月期下行0.2BP報2.308%。

短期難有大行情

雖然相關利空情緒已兌換，但部分城市房貸利率調降引發的寬信用擔憂仍在發酵，債市仍將承壓。

明明對記者稱，1月信貸總量高增但結構不佳，當前支援政策出臺有望提高個人中長期貸款，帶動信貸結構進一步優化。而隨著“寬信用”政策效果持續顯現，貨幣政策進一步寬鬆的力度受限。總體來看，政策組合已從此前的“寬貨幣+寬信用”轉向“穩貨幣+寬信用”。

“隨著交易重心逐步切換，寬信用與穩增長的預期和落地效果將持續衝擊債市，債市收益率也面臨較大的調整壓力。”明明說道，但穩增長不等於強刺激，雖然本輪針對房地產的相關政策邊際寬鬆，但與2014~2016年仍有較大差別，在“房住不炒”的背景下，政策力度依然謹慎，因此預計利率上行幅度有限。

中航證券研報也提到，在當前信用走勢依然不太確定情況下，利率大幅上行的可能性不大。但考慮到寬信用政策依然在連續出臺，近期財政部與發改委頻頻發聲，“儘快”“儘早”“超前”“靠前”“增加”等詞彙多次出現，一季度各類穩增長的政策和力度都在不斷加大，因而利率回升風險並不能排除，債市轉入震盪狀態。

實際上，對於債市而言，地產放鬆只是放大情緒的催化劑，核心還是寬貨幣的預期下修。覃漢認為，1月份融資資料公佈後，債市上漲的核心支撐“寬貨幣”被削弱。在要不要降債券久期的“猶猶豫豫”中，碰上諸多細碎的利空催化，謹慎情緒被放大。未來，債市可能還會經歷一段“難熬”的時間，但對中期維度（一個季度）仍然樂觀。

業內的共識也在於，在貨幣政策轉向以前，債市不存在系統性風險，但是在穩增長及寬信用的曲折兌現過程中，長端利率的波動將隨之加大。

國盛證券分析師楊業偉大分析稱，因城施策下，預計後續仍有地方會放鬆地產調控政策，除了降低按揭利率和首付比例，限購政策也可能會調整。再加上基建專案和資金較為充裕，不排除施工加快，並帶動基建投資回升的情況。地產和基建投資逐步回升，將帶動信用寬鬆和經濟回暖，因而長端利率的調整風險會逐步加大。

新華財經北京2月23日電 上市房企2022年1月銷售資料已經披露完成。麵包財經研究員在剔除部分資料披露不全的上市房企後，以滬、深、港三大股票交易所主要上市房企為樣本，分別統計銷售金額、銷售面積以及銷售均價排名前三十的企業。

統計結果顯示，2022年地產市場開局遇冷，排名前三十房企1月累計銷售金額為3306.97億元，環比下降約48.76%；月累計銷售面積為2327.49萬平方米，環比下降42.65%；平均銷售均價為16477.40元/平方米，較2021年12月銷售均價下降5.96%。

頭部房企中，萬科“領銜”下滑，1月銷售額同比降逾五成，創多年來最大單月降幅。

儘管地產調控政策已有所緩和，但短期內市場下行壓力仍在持續。不過，隨著房企信貸環境、融資預期的逐步改善，市場有望逐漸觸底回升。

TOP30房企1月銷售額同比降逾四成

整體來看，地產市場延續了2020年下半年以來降溫的趨勢，規模房企銷售較去年同期均有明顯下降。研究顯示，TOP30房企1月累計銷售3306.97億元，環比下降約48.76%，同比下降約46.27%；同比環比降幅均超四成。

2022年1月，銷售金額超過200億元的上市房企有四家，分別為碧桂園、萬科、保利地產和融創中國。其中，萬科1月銷售額同比降幅最大，較上年同期下降50.19%。

值得關注的是，若去除受疫情影響的2020年2月，這是近三年以來萬科錄得的最低單月銷售額。事實上，萬科已連續9個月銷售額同比負增長，且同比下滑程度呈波動擴大趨勢，而1月50.2%的同比下降幅度也是多年來最大單月降幅。

TOP30房企中，有10家房企1月銷售額超過100億元，銷售額均同比下降，平均降幅為35.80%。其中，中國金茂降幅最大，達到50.25%。

除萬科和中國金茂外，銷售額同比降幅超過50%的上市房企還有：陽光城(2.630, -0.02, -0.75%)、新城控股(32.470, -1.55, -4.56%)、富力地產、世茂房地產、龍湖地產及中南建設(4.050, -0.06, -1.46%)。

碧桂園以363.60億元的權益銷售金額排名第一，對比去年的數值同期下降9.82%，為30家企業中同比降速最低的房企。除碧桂園外，1月銷售金額同比降幅低於二成的房企還包括時代地產及遠洋地產，同比分別下降14.40%、18.36%。

究其原因，自2021年下半年以來地產政策不斷收緊，市場下行壓力加劇，目前購房者多持審慎態度。此外，春節期間不少房企供貨節奏放緩，推盤積極性降低，加之疫情反復的影響，一定程度上導致行業整體銷售出現較大下滑。

27家房企銷售面積同比下降

從銷售面積來看，排名前三十房企於2022年1月累計銷售面積2327.49萬平方米，環比下降42.65%，同比下降42.96%。

2022年1月，銷售面積超過100萬平米的上市房企有五家，分別為碧桂園、融創中國、萬科、保利地產及華潤置地。其中，萬科1月銷售面積同比降幅最大，較上年同期下降47.17%，同樣是除2020年2月外萬科近三年來錄得的最低單月銷售面積。在行業的持續寒冬下，萬科的土儲政策也趨向謹慎，11月至今年1月，公司新增土地建面僅90.7、42.5、30萬平米。

僅有3家房企1月銷售面積同比實現增長。碧桂園1月實現權益銷售面積462萬平方米，同比增長1.32%，面積位居行業首位。龍光地產權益合同銷售面積50.5萬平方米，同比上升6.32%，增速位列第一；時代地產銷售面積43.2萬平方米，同比增長2.61%。

27家房企銷售面積同比下降，銷售面積同比降幅較小的企業包括綠城中國、融創中國以及華潤置地，分別同比下降2.00%、4.16%以及9.66%。

平均銷售均價同比下滑超一成

根據銷售金額和銷售面積，可以計算得到房企的銷售均價。資料顯示，TOP30房企1月平均銷售均價為16477.4元/平方米，環比下降5.96%，同比下滑超10%。

其中，金地集團(12.980, -0.44, -3.28%)2022年1月份銷售均價達到26762.08元/平方米，同比上升11.81%，銷售均價和增速均位居行業首位。越秀地產位居次席，銷售均價為25793.24元/平方米，同比下滑11.48%。其餘房企中，銷售均價超過20000元/平方米的企業還包括綠城中國、招商蛇口(13.850, -0.33, -2.33%)及融信中國。

8家房企銷售均價較去年同期上升，22家房企出現銷售均價同比下滑。降幅超過一成的有13家，包括綠城中國、華潤置地、保利地產等企業。其中，龍光地產降幅最大，達到47.07%。

2月23日，正榮地產(0.79, 0.06, 8.22%)召開投資者電話會，正榮地產董事長黃仙枝、執行董事兼副董事長劉偉亮、執行董事兼CFO陳偉健、副總裁李洋、財務負責人康弘等參加會議。

管理層表示，目前公司無法如期償還期間到期的債務，希望對2022年內到期的美元債本金進行展期，緩解大量債務到期，解決現金流缺口問題，給予公司一年時間逐步強化經營性現金流，屆時外部環境逐步回暖，預計公司現金流能夠修復，債務問題能夠妥善解決。

多重原因導致展期

黃仙枝表示，2021年對整個中國地產行業來說都非常艱難，外部經營環境發生了重大變化，公司和其他同行都面臨著前所未有的困難，而且困難來得很突然，無法提前準備應對，使大家措手不及。

全面收緊的監管政策嚴重影響了公司的銷售和回款。2021年下半年以來，銷售幾乎每個月都在下降，今年1月相比去年同期下跌約30%。雖然公司採取了各種措施減少開支，推進資產處置，然而未能止住經營現金流大幅衰減的趨勢。

與此同時，境內外融資和再融資逐步停滯。去年四季度公司已無法在公開市場上再投資，但另一方面，債務到期和項目交付接踵而來，春節前後支付高峰使流動性壓力進一步加緊。

根據正榮公佈的資料，2月初，正榮可動用資金占到總資金約5%，受限比例高達95%。目前的方案已經是公司能夠拿出來的最好方案，懇請各位投資人能夠理解。

劉偉亮指出，正榮這兩個月融資的淨流出加劇，比去年年底的計畫落空20個億。其中，1月份還款接近55個億，但僅融資14個億，淨流出嚴重。銷售不達預期，前兩個月整體銷售不及預期，這與行業基本情況保持一致，1月份全口徑銷售額較同期下降約30%。目前，專案公司今年1月、2月每個月能夠回流到資金總部的不到兩個億。因此，在融資管道依然關閉的情況下，今年即將到期的公開債，難以實現正常償還。

黃仙枝表示，公司希望得到廣大投資人的理解，能夠在非常時期同舟共濟，共同度過難關。

希望給予一年寬限時間

正榮管理層表示，公司進行了各方面的努力，還是沒有辦法彌補現金流和到期債務之間的巨大缺口，希望通過債務展期爭取一年時間的穩定經營，恢復流動性。

黃仙枝表示，“我們希望廣大債權人能夠理解公司當前的處境，給我們一年的時間，讓我們來強化經營和資產處置，回收現金流，同時迎接政策的好轉。在發展中妥善解決整個債務問題，這也符合各位債權人的長期利益。”

正榮方面計畫對境外美元債進行交換要約以及同意徵求，還計畫與其他境外債包括ABS和銀行貸款債權人協商達成類似展期安排。

劉偉亮表示，如果目前的政策環境能持續下去，尤其是在合理範圍內對融資管控放鬆，能夠很好地幫助到公司穩定2022年整個經營局面。

康弘表示，如果金融機構能夠在還款端給予適當彈性，在當前的環境下，有利於緩解短期集中還款的壓力，項目層面有更多時間爭取銷售回款，回籠資金，有助於整個現金流的穩定。

業內人士告訴記者，正榮要求展期一年，如果同意展期就不算違約。但現在很多問題是公司層面解決不了的，只能看大環境而定。目前來看，大環境房地產政策還是呈邊際放鬆狀態。

不排除項目轉讓

正榮管理層表示，截至2月初，預計剩餘權益貨值1300億元以上，基本上分佈在南京、蘇州、福州等核心省會城市。

目前正榮還有近100億元自持物業，按照公允價值的淨值大概在40億-50億元之間。陳偉健表示，公司預計流動性緊張局面在短期內不會有明顯好轉，但在建項目正在有序開工，安排進場施工，目前已經超過70個專案進入到了復工狀態，公司整體運營情況穩定。

目前正榮方面已經梳理了一批合作項目和投資性物業。合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓事宜，預計上半年可以完成30億-40億元左右規模的資產盤活處置。

劉偉亮表示，公司計畫跟相關債權人協商，以展期的方案協助公司爭取一些穩定的空間。

房地產市場越來越明顯地感知到政策的暖意。

去年四季度之後，一些購房者、房產仲介等就發現，上半年以及更早之前“房貸難辦”的情形已經出現轉變，額度松了，放款時間短了。2022年開年之後，房地產貸款政策回暖的趨勢來得更加明顯。

近日，有消息稱上海地區金融監管部門召集銀行開會進行視窗指導，要求支援房貸開發貸的占比和增速。具體要求包括，月末房貸增速不低於各項貸款增速，月末房貸餘額不低於去年同期；開發貸增量不能為負；按月監測，未落實的銀行將進行約談。21世紀經濟報導記者從市場人士處證實了這一要求，“上周開的會，確實要求保證房貸增速”。

事實上，房貸放鬆的跡象早在數月前就已顯現，上海地區一位元銀行貸款人士對記者指出，房貸放鬆的要求自去年11月就開始有了。在此背景之下，近日市場開始出現更多落地動作，廣州、杭州等地房貸利率出現了調降。

上海按揭全面加快

房地產貸款政策回暖的效果率先體現在按揭貸款上。來自銀行和房產仲介的人士均對記者表示，按揭放款已經較年前有非常明顯的放鬆，額度和時間都不是問題。上海某房地產仲介向記者表示，現在房貸放款普遍較快，一般審批需要一個月，放款需要一個月，“我這個月剛辦理的一位元客戶，4天銀行就放款了”。

記者採訪其他來自各類銀行機構的人士也傳遞了類似資訊。大行中，中國銀行(3.160, -0.01, -0.32%)上海某支行房貸經理表示，目前審批時間大概在三周到1個月之間，審批通過可以立刻放款，最長不超過1周；交通銀行(4.910, -0.04, -0.81%)房貸經理表示，目前從提交材料到放款時間大概需要2個月。建設銀行(6.150, -0.07, -1.13%)在1到2個月之間。三家銀行均表示，目前額度充足，放款正常。

記者調查的股份行中，興業銀行(22.500, -0.58, -2.51%)放款速度最快，在向銀行提交抵押證後兩到三天即可放款，材料審批大概一周可以完成。光大銀行(3.390, -0.02, -0.59%)表示審批的時間大概在一個月左右，放款需要一周。浦發銀行(8.540, -0.04, -0.47%)表示大概一個半月到兩個月之間。招商銀行(50.830, -0.39, -0.76%)房貸經理表示，目前房貸一般審批通過就可以正常放款，從申請到放款大概需要一個月。

價格方面，2月21日，廣州地區各大行宣佈下調房貸利率，具體為，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房利率從LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）；另據錢江晚報報導，春節假期過後，杭州首套、二套房按揭利率均迎來下調。目前，各大銀行首套房利率基本穩定在5.6%-5.65%，個別銀行最低可以做到5.5%，二套房利率則普遍在5.85%左右。

上海以及其他目前利率並未調整地區的銀行人士也對記者表示，後期有較大可能出現房貸利率下調。“目前房貸是賺錢的，還是有下調空間的。”上海地區一位元銀行人士對記者表示。

開發貸仍然緊張

從監管部門的指導來看，針對按揭和開發貸同步有所要求。但從市場情況來看，市場差別較大。兩位元不同銀行的人士均對記者指出，目前按揭貸款松得比較快，但是開發貸等額度並不是很寬鬆。

“我們現在除了按揭，其他的還是很緊，現在開發貸、經營性物業這些還是沒啥額度，上海分行一個月才3000萬額度。”上海地區一位元銀行人士對記者如此表示。

安徽地區一家銀行人士也對記者表示，年後按揭相比年前明顯松了，但是開發貸沒松，“關鍵我們現在可做的範圍大幅減少了”。

對銀行而言，針對個人購房者的房貸按揭業務相對穩定、風險較小。但是針對房地產開發商的開發貸、經營物業貸等屬於對公業務，規模較大。江蘇地區一位元銀行人士此前對記者表示，這一輪房地產行業的風險出清過程，相當於開展了一次風險測試，也讓大家看到了房地產行業的脆弱，所以即使政策寬鬆，銀行自身也要更加謹慎地評估。

中央經濟工作會議提出我國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，要求“推動經濟實現質的穩步提升和量的合理增長”。去年年底以來，一系列穩增長措施陸續出臺。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，對於房地產政策來說，預計各類啟動合理住房消費的政策會增加，包括社保繳納條件的重新認定、首套房和二套房的認定、普通住宅和非普通住宅的認定等。

“加點每期都不一樣，之前高時，首套房貸利率達到了5.88%，甚至6點多，現在是近三年來最低。”2月23日，深圳一商業銀行個貸經理告訴經濟觀察網。

2月21日，廣州多家國有銀行同步下調房貸利率，實際上，深圳多家銀行已於1月份將首套房貸利率加點由45BP調低為30BP。目前，深圳市場主流房貸利率是首套最低4.9%（LPR+30BP）、二套房貸利率最低5.2%（LPR+60BP）。

四大行中的中國銀行、工商銀行、農業銀行，以及郵儲銀行、招商銀行、平安銀行、江蘇銀行等多家商業銀行都已按此執行。

農業銀行深圳某支行工作人員告訴經濟觀察網，在1月20日左右，農行已將深圳首套房貸利率調低為4.9%，即加點部分下調15BP，是四大行中最先行動的，只不過沒有向市場公佈，她補充：“所有利率都是跟著市場走的，我們也是跟著深圳市場調整。”

另外，中國銀行以及工商銀行深圳支行的相關工作人員透露，他們的調整時間都在農曆春節前不久，即1月底。中小商業銀行的調整動作更早，部分在今年1月初甚至去年年底就已調低加點。

到目前為止，在四個一線城市中，深圳的房貸利率最低。

據經濟觀察網瞭解，21日廣州多家銀行同步下調房貸利率後，首套房貸利率不低於5.4%（LPR+80BP）、二套房貸利率不低於5.6%（LPR+100BP）；而在1月份LPR下調的基礎上，目前北京首套及二套主流房貸利率分別為5.15%和5.65%，上海則為4.95%和5.65%。

事實上， 2020年6月至2021年4月，深圳首套房主流房貸利率一直維持在4.95%，加點幅度為30BP，但在去年5月，各大行陸續將首套房貸款利率上調15BP至5.1%，二套房貸款利率上調35BP至5.6%。

而今年此番下調加點疊加五年期以上LPR下降，令深圳首套房主流貸款利率低至4.9%。多名個貸經理向經濟觀察網表示，4.9%的利率為多年來最低。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期各地利率調整的主導原則是逆週期調節，即通過金融手段，刺激交易量。另一方面，深圳的房產交易量已經創下新低，因此對按揭的需求也隨之下降，在供大於求的情況下，利率即資金的價格也會下降。

據樂有家研究中心資料，2021年，深圳二手住宅成交4.1萬套，同比2020年的9.5萬套，降幅達57%，創下十年來新低。另據國家統計局資料，深圳1月份二手房價格環比降0.5%，跌勢已持續9個月。

2月23日晚間，招商蛇口(13.850, -0.33, -2.33%)發佈業績快報，2021年公司實現營業總收入1606.43億元，同比增長23.93%；同期實現歸母淨利潤103.72億元，同比下滑15.35%。

計提資產減值準備43.72億

對於業績下滑的主要原因，招商蛇口歸結為：報告期內，公司房地產項目竣工交付並結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降；公司轉讓子公司產生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的淨利潤同比減少20.49億元；並且，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的淨利潤34.56億元，對歸屬于上市公司股東的淨利潤的影響同比增加12.72億元。

上述計提資產減值準備情況如何？招商蛇口當日單獨發了份公告予以了說明，其中包括信用損失準備9.81億元、存貨跌價準備17.19億元、投資性房地產減值準備7.79億元、長期股權投資減值準備8.93億元。

具體來看，信用損失準備是公司按信用風險特徵的相似性和相關性對應收款項進行分組，這些信用風險通常反映債務人按照該等資產的合同條款償還所有到期金額的能力，並且與被檢查資產的未來現金流量測算相關。本次公司對單項計提信用損失準備類別的應收款項進行了單獨減值測試，按照其未來現金流量現值低於其帳面價值的差額計提信用損失準備9.81億元。

存貨跌價準備方面，主要由於部分房地產項目銷售價格未達預期。公告顯示，報告期末，公司根據市場參考價格，按照存貨的預計售價減去至完工時預計將要發生的成本、銷售費用以及相關稅費後的金額確定可變現淨值。當其可變現淨值低於成本時，提取存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備17.19億元。

投資性房地產減值準備方面，報告期末，公司根據租賃市場預期租金收入、出租率等情況，估計存在減值跡象的投資性房地產的可收回金額，按其低於帳面價值的差額計提資產減值準備，共計提投資性房地產減值準備7.79億元。

長期股權投資減值準備方面，報告期末，公司對經營低於預期，且未有改善跡象的長期股權投資判斷其存在減值跡象。公司對該等長期股權投資估計其可收回金額，按其低於帳面價值的差額計提資產減值準備，計提長期股權投資減值8.93億元。

簽約銷售面積同比降近30%

資料顯示，招商蛇口為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。公司為城市發展與產業升級提供綜合性的解決方案，為客戶的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命週期的產品與服務。

從今年情況來看，在房地產市場下行背景下，公司銷售情況仍難免出現下滑。2022年1月銷售及近期購得土地使用權情況簡報顯示，1月公司實現簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

對此，天風證券(3.780, 0.02, 0.53%)在2月11日一份點評報告中分析稱，受春節假期、去年高基數、整體環境等因素影響，公司單月銷售雙位數下跌，但銷售均價環比有所提升。

該行還測算，以權益地價計算，2022年1月公司拿地力度為16.09%，與上月40.68%相比下降明顯。從樓面價看，2022年1月新增項目樓面價為11218.88元/平方米，較上月13925.98/平方米下降19.44%，主要與當月在低能級城市的補貨比例有所提升。1月的地售比為52.26%，較上月的70.11%相差17.85%，主要與補貨區域不同於銷售區域有關。

中國誠通發展(00217)公布,與獨立第三方兼承租人中交融資租賃(廣州)訂立2份售後回租協議,總額涉1.8億元(人民幣．下同)(約2.21億港元),預期將賺取總收入約1,240萬元(約1,525萬港元).

該集團指,兩份售後回租協議所購買設施分別為若干用於電力供應、照明、監控及輔助設施的設備,以及若干用於弱電系統、廣播、冷氣、機房及輔助設施的設備,購買價格參考原融資租賃協議未償還租賃本金分別約1.94億元(約1.35億港元及8,064萬元(約9,919萬港元),租期分別為34個月及24個月,購買價格將以內部資源及╱或借款撥付.

美聯工商舖(00459)公布,向屬獨立第三方的借款人兼按揭人提供5,100萬元貸款,按揭實際年息9%.

該集團指,有關貸款最長1年,位於跑馬地一項住宅物業第一法定押記或按揭及租金轉讓契作抵押,該集團委聘的獨立物業估值師於本月10日對物業估值約7,800萬元.貸款乃根據借款人的財政實力及還款能力,以及借款人提供的一處位於黃金地段的住宅物業抵押品所作出信貸評估而授出.經考慮後認為向借款人授出貸款的信貸風險相對較低.

晨鳴紙業(01812)(深:000488)公布,子公司江西晨鳴紙業擬與北京金隅融資租賃開展售後回租融資租賃業務,融資金額不超過2億元(人民幣．下同),期限不超過5年.

該集團指,江西晨鳴擬售後回租的資產為部分生產設備,而目前已使用融資額度為17.2億元,剩餘尚未使用額度為2.8億元,江西晨鳴本次開展融資租賃業務在審批額度範圍內.江西晨鳴本次開展融資業務,有利於進一步拓寬融資渠道,優化長中短期債務結構,同時盤活固定資產,提高資金使用效率,有助於獲得日常經營需要的長期資金支持,並進一步增強盈利能力及
市場競爭力.該集團指,江西晨鳴本次交易對生產經營不會產生重大影響.

豐德麗控股(00571)公布,持95%之附屬洲立影藝昨天提早續租又一城戲院物業36個月,期內基本租金總額約1.03億元,以及業主可能收取每月營業額租金.

該集團指,該等物業現時由其用作戲院營運及相關業務,而現有租賃將於2024年1月31日屆滿,而昨天所訂新租賃協議由2024年2月1日起計,為期36個月.根據香港財務報告準則,通過延長租賃年期重續租賃協議將構成租賃修訂,預期就該租賃修訂入帳約9,800萬元,而就戲院物業應付款項將由內部資源支付.

該集團指,儘管 COVID-19 疫情下的營商環境充滿挑戰,對長遠基本娛樂需求仍抱持審慎樂觀態度,自2016年一直於該等物業經營 Festival Grand Cinema, 鑒於該物業所處戰略位置,認為於現有租賃屆滿後繼續使用該物業將對其戲院營運有所助益.

樓價1200萬按8成 財司料不刺激樓市

財政預算案進一步放寬首置按揭保險，即日生效。將9成按保樓價上限放寬至1,000萬元；而8成按保樓價上限放寬至1,200萬元，財政司司長陳茂波強調，審視樓市平穩下調，相信不會刺激到樓市。業界預計短期可帶動樓市交投。

特首林鄭月娥於2019年10月放寬首置按揭保險，將9成按揭樓價上限由400萬元，放寬至800萬元。陳茂波昨推出加強版，將9成按保樓價上限放寬至1,000萬元，首期只需100萬元；而8成按保樓價上限放寬至1,200萬元，即買樓首期由過去600萬（1,200萬只能做5成按揭）大幅降低至240萬。

9成按揭上車 選擇大增4成

陳茂波強調，放寬按揭是審視樓市平穩下調，擔心美國加息、外圍複雜多變，未來5年落成每年1.9萬伙，未來3至4年一手樓供應9.8萬伙，供應比較充足，而略為放寬按揭成數，主要考慮市況供應穩定下，讓想買樓自住，細樓換大樓的市民更方便，市民亦有多一個選項，相信不會刺激到樓市，正如2019年放寬按揭保險之後樓市都是平穩，而現階段無意放寬其他樓市辣招，

在新按保的條款下，置業人士尤其換樓客的選擇變得更加多元化，根據中原地產網上放盤資料，全港有約3.8萬個二手盤，叫價800萬元或以下約有1.73萬（包括未補地價公、居屋），而叫價1,000萬元或以下的則有約2.4萬個。換言之，若想選用9成按揭上車的置業人士，準買家的選擇變相大幅增多41%。至於8成按揭方面，1,200萬元或以下的放盤則有27,159個，比過去1,000萬元或以下承造8成按揭盤源同樣大增。

最高借960萬 逾1200萬亦受惠

新按保計劃將高成數按揭借貸額由原本的800萬元，放寬至960萬元，樓價1,200萬至1,920萬元之間的物業也受惠。

以舊按保計算，8成按揭只惠及1,000萬元以下單位，1,001萬以也不受惠。以港運城3座高層D室為例，實用面積535平方呎，上月底以1,200萬元易手，買家最多只能承造5成按揭，即首期要600萬元。但新按保計劃，首期降至240萬元，降幅達60%。

從另一個角度而言，新按保受惠的屋苑不單單是新界樓，不少港島樓也可以選用高成數按揭，例如薄扶林貝沙灣6期1座低層戶，實用面積463平方呎，業主叫價1,280萬元，買家可申請最高960萬元借貸，按揭成數高達75%，換言之，連港島豪宅也有機會承造高成數按揭。

業界預料，方案可以增加市民入市意慾，甚至可視作變相為樓市「減辣」，帶動整體樓市氣氛，料可增加1,200萬元以下物業成交量。

今年預算案延續寬免差餉措施，住宅首2季上限1,500元、後2季1,000元，估計首2季近7成住宅業主毋須交差餉。去年住宅租金恢復平穩，10大屋苑重估租值僅鰂魚涌太古城「獨跌」，天水圍嘉湖山莊更急升4%。

首2季上限1500元 後2季1千

當中住宅業主首2季每戶上限為1,500元、後2季則上限減至1,000元，估計涉及295萬個住宅物業，預計全港在首2季及後2季分別有約63%及39%的住宅物業，於下年度毋須交差餉，政府收入將減少117億元。

至於非住宅物業方面，首2季寬免每戶每季最多5,000元差餉，而後2季每戶每季上限為2,000元，較去年有所增加，估計涉及42萬個物業，預計首2季及後2季分別約74%及49%的非住宅物業，下年度毋須交差餉，政府收入將減少34億元。

同時，差估署公布今年估價冊內約342萬個物業，重估後，應課差餉租值平均上升0.9%。有關數字為近3個年度以來，首錄升幅。

各類型物業之中，只有寫字樓租值按年下跌1.2%，不過已經較2021/22年度平均跌9.5%為佳。其餘各類型工商舖、住宅均上升，私人住宅平均升0.8%，其中少於752平方呎的中小型單位表現略為理想，錄得0.9%升幅；而逾1,076平方呎的豪宅單位僅升0.4%，跑輸大市。

10大屋苑重估租值 太古城獨跌

至於10大屋苑方面，有6個屋苑最新租值維持不變，上升的則有鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園及天水圍嘉湖山莊，其中嘉湖山莊升幅達4%跑贏大市，其餘輕微上升1%，而鰂魚涌太古城則按年下跌2%，屬於唯一「獨跌」的屋苑。

差餉物業估價署助理署長（差餉及物業估價事務）鄧燕霞指，嘉湖山莊位置較偏遠亦以中小型單位為主，或因此租金銀碼較細，疫情下比較受市民歡迎。

錄有多宗確診個案的荔枝角美孚新邨2月交投冷清，至今僅錄5宗，近日睇樓量偏低，而且不少是「齋睇」無還價，反映買家入市意慾極低，故此有部分業主為求吸客，已將叫價調低1成。

2月僅5成交 平均呎價13622

美聯美孚3期分行助理營業董事邱漢榮表示，屋苑由農曆新年後睇樓量一直偏低，確診數字屢創新高，更令屋苑買賣持續淡靜。2月僅錄5宗成交，平均呎價約13,622元，目前均價較1月高，主要是月初有優質單位易手，屬罕有放盤，故實用呎價高達1.6萬元。

單位為3期百老滙街90號中層A室，實用面積994平方呎，主要望嶺南之風公園，俗稱翼海（單邊）單位。原業主放盤3個月，叫價1,700萬元，近日有換樓客議價，最終減至1,654萬元成交，議幅3%，實用呎價16,640元，屬同類單位市價。

備企理装修 呎價叫1.28萬

其實，屋苑目前有不少放盤業主已主動調低叫價吸客，如3期百老滙街55號中層B室，實用654平方呎，為3房2廳連套房間隔，業主目前叫價838萬元，實用均價12,813元。據悉，此類單位在第五波疫情前，造價介乎930萬至950萬元，換言之，目前叫價已回落10至12%。

此外，此室備有企理装修，並保留不少入牆傢俬，而且間隔已改成具備套房設計，極適合人數較多的家庭客選用。而其叫價低於1,000萬元，新買家可承造較高成數按揭，不過物業樓齡偏大，還款年期未必可以長達30年，入市前宜查詢清楚，免失預算。

值得留意的是，美孚3期處於屋苑核心區域，附近有商場、巴士總站，而且靠近港鐵出口，起居生活非常便利。

第五波疫情嚴峻，為配合抗疫，地政總署昨公布取消招標出售青衣物流地，地皮將用作中央援建的社區隔離治療設施。

政府去年12月中曾公布，位於青衣路與青衣航運路交界的（青衣市地段第200號的用地），作物流服務用途，並原定於今年3月11日（周五）截標。不過，因應政府早前公布，將於5處地點（包括上述用地）推展由中央援建的社區隔離治療設施，故上述招標活動已取消。

地皮位處9號貨櫃碼頭後方、豐樹青衣物流中心前方，佔地約67.5萬平方呎，可建樓面221.9萬平方呎，指定作物流服務用途。地皮於去年12月推出時，有測量師指該地估值高達100億至110億元，每呎樓面地價4,500至5,000元。

運輸及房屋局發言人表示，政府與社會共同致力對抗疫情，會繼續物色更多合適用地，以發展多層現代物流設施，以鞏固香港作為區域物流樞紐的地位。另外，政府將會以招標形式出售另一幅葵涌物流地。

預算案前夕相繼有買家偷步入市，其中，荃灣愉景新城2房，獲上車客以低市價3%撈底入市，惟平盤獲承接後，屋苑方廳套3房隨即反價122萬元放盤。

預算案前夕 2房725萬易手

美聯聯席區域經理鍾家豪指，預算案前易手為荃灣愉景新城3座高層C室，實用面積495平方呎，2房，望園景，屬有質素單位，業主原以760萬元放售，有上車客見近期屋苑樓價回落，有價可傾，乘預算案前夕議價至725萬元承接，實用呎價14,646元，較市價低約3%，同時造價重回兩年前水平。原業主於2011年以325.3萬元入市，帳面獲利399.7萬元。

而預算案後，屋苑4座低層F室，套3房方廳戶，原叫價1,028萬元，反價至1,150萬元放售，反價122萬元。

另外，將軍澳城中駅2房亦於預算案前累減130萬易手，預算案公布後同屋苑2房即反價30萬元放售。預算案前成交為都會駅2期城中駅8座中層E室，實用面積513平方呎，放盤將近3個月，原叫價950萬元，業主趕緊於預算案前以820萬元沽出，累減130萬元，實用呎價15,984元。

預算案後，都會駅3座中層A室，2房，叫價880萬增至910萬元。區內代理指，將軍澳本月錄逾100宗成交，目前大部分放盤業主未有提價放售，只有5%調升叫價試探市場反映。

早前由宏安地產 （01243） 積極收購的黃大仙飛鳳街31至41號正鳳樓，昨日進行強拍，並由宏安代表以底價2.57億元投得項目，成功統一業權，發展商料地盤將建宏安精品住宅系列「the met.」。

將建精品住宅 涉250伙

正鳳樓現為兩幢樓高5層的商住物業，於1971年落成，樓齡約51年，地盤面積約3,900平方呎，規劃為「住宅（甲類）」用途，可建樓面約3.3萬平方呎計算，每呎樓面地價約7,810元。

宏安地產行政總裁鄧灝康表示，相關地盤將沿用集團打造的「the met.」精品住宅品牌設計理念作規劃，集團早前已成功收購旁邊飛鳳街45號地皮，將會連同是次購入地皮一同合併發展。項目預料提供約250伙住宅單位及基座附有商舖，總投資額約14億元，料最快2023年第4季推出市場，2025年落成，料將受區內分支用家及投資者歡迎。發展商亦將連同上述項目，將於同區推出兩個項目分別為鳴鳳街項目及飛鳳街項目，整體設計時注入特色小區規劃。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國預期，今年批出強拍宗數與去年差不多，惟今年受疫情影響，預料今年發展商的收購活動將放慢，強拍申請亦會隨之減少。他又認為，將強拍門檻降至6至7成之間，對市場將是好事，或可解決因業主失蹤等而導致的併購困難。

忠誠拍賣昨日推出11項物業拍賣，並賣出其中2伙，當中馬鞍山薈朗第1座高層A01號單位，屬於銀主單位，實用面積約229平方呎，開價325萬元，每口價5萬元，並獲4枱客爭購，最終以347萬元沽，呎價約15,153元。

翻查滙豐銀行估價網頁，單位目前估價為435萬元，即單位成交價足足較銀行估價低出逾2成。

另外，將軍澳頌明苑Ｃ座（賢明閣）高層7號單位，屬於法院令，並不提供樓契，單位開價390萬元（綠表價），終獲一名客人以一口價奪得。由於單位屬於無契樓，意味新買家要「full pay」（全數）入市。

為進一步壓縮房屋建造進程，加快實現房屋供應，財政司司長陳茂波在2022至23年度《財政預算案》中宣布將於今年中落實一系列寬免措施以鼓勵採用「組裝合成」建築法興建樓宇，包括樓面面積豁免由現時的6%提升至10%等。

陳茂波指出，「組裝合成」建築法有助大幅縮短樓宇建造時間、應對建造業人手不足的問題，以及減少工程對環境影響。為加快樓宇供應，政府會推出更多寬免措施，鼓勵採用「組裝合成」建築法，包括把可獲得的樓面面積豁免，由現時的6%提升至10%，並為此提供相應的上蓋面積寬免，以及支持因採用此技術導致額外樓面面積而須超逾建築物高度管制水平的申請。政府會在今年中落實上述措施。

70個在建項目採用

政府消息人士表示，「組裝合成」有助縮短施工時間約3個月，目前有約70個在建中項目都有採用「組裝合成」建築法，雖然未有估算一系列寬免措施可吸引多少業界人士參與，但強調這屬一大誘因。

太古城一成業主普遍叫高3%

政府繼逾2年前出台被俗稱「林鄭Plan」的放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）安排後，昨天突然在毫無先兆下宣布進一步放寬，市場憧憬新安排令購買力大量釋放並刺激樓價向上，多區即日湧現加價及封盤個案。單計鰂魚涌、將軍澳、沙田及荃灣，昨共錄逾300宗加價，龍頭屋苑鰂魚涌太古城更有約一成業主提價。北角及大圍則有準買家怕被搶盤，相繼重啟睇樓及提前睇樓計劃，大圍溱岸8號有準買家刻意提前兩日在今天（24日）睇樓。

近期二手樓市陷入低迷，隨着新放寬按保安排「面世」，市場憧憬頹勢有望扭轉。中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，自宣布進一步放寬按保後，太古城昨有約一成業主加價，普遍加幅約3%，其中海棠閣低層E室3房戶，實用面積922方呎，原叫價1700萬元，最新加至1750萬元，調升2.9%。

據知，太古城目前有約556個放盤，意味昨天加價盤量料約55個。趙鴻運相信，放寬按保將進一步刺激換樓需求。

康城MALIBU加一球放售

除太古城外，加價潮亦席捲將軍澳、沙田及荃灣等地區的屋苑。屬近年供應重鎮的將軍澳，中原地產高級分區營業董事柯勇指出，區內現有約5059個二手放盤，佔約5%業主昨天已加價，普遍加幅3%至5%，個別更大幅加價8.3%，如日出康城MALIBU的3A座低層A室3房戶，實用面積752方呎，叫價由1200萬大幅提高至1300萬元。

事實上，在進一步放寬按保前，過往售價逾千萬元的二手住宅因未能承造高成數按揭，不時淪為被鋤價對象，叫價跌穿千萬元的情況屢見不鮮。中原地產高級資深區域營業經理馮澤源說，沙田昨天加價的業主普遍屬「之前（叫價）畀我哋鋤到1000萬元內嘅業主，而家加返上1000萬元以上」，其中新城市廣場5座中層B室2房戶，實用面積583方呎，業主即日加價70萬元或7.1%，叫價調升至1050萬元，較市價高50萬元或5%。

啟德區同日錄3宗封盤

至於其他地區封盤個案不絕，美聯物業首席高級營業經理黃家樂稱，九龍東啟德同日有3宗封盤，包括煥然壹居H1座中層C室2房戶，實用面積568方呎，原以1060萬元放盤，業主因憧憬放寬按保令樓市向好，昨已封盤，估計部署加價。

不少準買家因擔心新按保加劇市場搶盤情況，昨天相繼重啟睇樓計劃或提前睇樓。世紀21日昇地產執行董事黃文龍透露，北角昨天有早前因「怕疫」表明短期不再睇樓的換樓客，突然「打嚟搵樓」，並即日預約周六（26日）參觀區內的康澤花園C座低層6室一個3房戶，實用面積568方呎，業主叫價1080萬元。他解釋，該睇樓客擔心新按保「令到多咗人睇樓」，為免競爭加劇，決定加快搵樓。

他補充，同區有換樓客原預約周六參觀區內3個單位，昨天有見可承借高成數按揭的門檻提升，即日透過代理預約（睇）多4個單位，叫價均為1000萬元以上。

美聯物業首席助理聯席董事陳國良提到，沙田昨天的二手查詢量，較第五波疫情爆發以來的閒日，大增5倍至10宗，多數集中查詢1000萬至1200萬元單位。

溱8準買家憂遭「截糊」提前睇樓

有準買家擔心業主轉心雄，加快入市計劃，沙田中心H座中層G室原則1房單位，實用面積310方呎，買賣雙方原在510萬元拉鋸，買家昨突讓步「畀票」以520萬元成交，呎價16774元；原業主2013年以293萬元購入，賬面賺227萬元或77.5%。

他說，溱岸8號2座低層2房戶，實用面積508方呎，以1068萬元放售，準買家原先預約周六參觀，為免被人「截糊」，改為提前今日睇樓。

稅基狹窄以及收入來源受限一直為本港多年來問題之一。財政司司長陳茂波在今年財政預算案中提出引入累進制差餉，應課差餉租值55萬元或以下的住宅物業仍舊按現時以租值5%徵收；應課差餉租值超過55萬元的住宅物業，則建議首55萬元租值同樣按5%徵收差餉，其後25萬元租值則按8%徵收，超出80萬元的租值會按12%徵收。有地產代理認為，年租55萬元以上的租賃比例佔6.3%，相信差餉累進制對樓市影響不大。

涉及物業僅佔全港2%

陳茂波又表示，政府會繼續因應每年情況，考慮是否提供差餉寬減。政府建議，日後住宅物業的差餉寬減，僅限合資格並且是自然人的業主，就名下一個住宅物業申請寬減。他其後在記者會上回應提問指，過去差餉體制改革的聲音在立法會都有出現，差餉按物業估值去徵收不同的稅收在外國很常見，改以累進制方式徵收是本着「能者多付」的原則。

他認為，今次改革後，繳交更高稅率的物業租值需達約4.6萬元，對大部分市民及中產人士而言沒有太大影響，估計涉及的物業僅4.2萬多個，佔本港整體單位約2%，佔比很少。

豪宅租金料影響不大

對於措施會否令發展商將來向租戶加租，地產建設商會執委會主席梁志堅昨指出，政府短期不會即時增加差餉，是否加租需要留意未來香港經濟變化，如果疫情一日未受控，香港經濟將持續下滑。他強調，發展商在現行市況下一直有為租戶提供租金減免。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，55萬元年租的物業為豪宅物業，而且所增加稅率不多，料對豪宅物業租賃市場影響不大。於疫情下，外資企業行政人員減少來港，租金津貼亦減少，豪宅物業租賃市場首當其衝，他相信即使增加豪宅物業的差餉，於其租賃需求減少下，並不具備將有關差餉加諸於租客的條件，豪宅租金相信不受影響，而且新財案將寬減全年四季差餉，此消彼長下，相信差餉新累進制對樓市影響不大。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，根據中原地產新簽租約統計，今年年租55萬元以上的租賃比例錄6.3%。豪宅租盤數量有限，佔整體市場的比例很低，連續4年佔比低於一成，預計新措施徵收差餉影響範圍很窄。而年租55萬元或以下的租賃比例則佔93.7%。