房價大漲，滯銷物件大翻身，總價低成首購族搶買標的，近五年量能成長三成以上，根據屋比房屋統計實價資料，以往雙北市場性較差、去化較慢的公寓4樓以上產品，近五年交易熱度大幅攀升，去年北市就交易了1955件、新北成交3796件，交易量能分別較2017年，暴增39.1%與29.6%。

專家分析，近年在房價瘋漲的大環境下，以往滯銷、去化較慢的物件與產品，只因具價格低、總價便宜的優勢，近年反變成無力負擔高房價的首購族群搶買標的。

根據資料顯示，雙北公寓交易樓層為4樓以上，量能逐年攀升，2020年、2021年雙來到高峰，而且，不僅交易量大幅增加，這類以往賣相不佳的公寓高樓層產品，價格也出現明顯成長，以北市來說，近五年價格漲幅就高達17%，至於新北，五年來也有9.8%的漲幅。

屋比房屋總經理葉國華表示，面對雙北高不可攀且繼續攀升的高昂房價，不少資金有限的首購族只能退而求其次，降低原先期望的購屋標準，也使得近年一些以往賣相不佳的產品，包括無電梯公寓高樓層、面捷運高架易吵雜的樓層，開始出現熱銷，價格甚至比一般產品漲幅更大。

葉國華指出，目前台北平均住宅交易總價已超過2,200萬以上、新北住宅大樓也超過1,300萬，對雙北首購族來說買房壓力相當大，而目前台北公寓高樓層的平均總價只有1,500萬上下，新北只有850萬上下，價格上的強烈反差致使這類物件即便有不少缺點，還是會因價格便宜，成為首購族瘋買的標的。

葉國華指出，房價大漲下環境下，雖然這類瑕疵、市場性較差的物件總價相當吸引人，但以老公寓來說，因屋齡老舊，居住環境問題不少，甚至部分還存在安全隱患，民眾購入後通常還需花費一大筆裝修費用，加上因為沒有電梯，如果家裡有行動不便的長者或是需要搬運大件重物時，若屬公寓4F、5F，甚至6F，爬樓梯也將是一大難關，建議購屋民眾還是要實地看過後，結合自身需求，再做判斷，不要盲目追求低價，導致「揀了芝麻、丟了西瓜」。

進擊的房價Hold不住，建商反映成本，近期新建案開價頻創新高，根據調查資料，全台前十大新建案開價跳升，對比區域新案行情價，價差幅度至少兩成起跳、甚至突破七成。全台近期區域新高價建案，超過半數位在中南部。其中，台中市西屯區「總太至境」拔得頭籌，總銷逾80億元，開價挑戰百萬，與區域新案行情價的差幅竟達72%。

根據資料顯示，前十大高價新建案中，有六筆皆位在中南部，增（差）幅第二名為高雄市鹽埕區「港灣一號院」，總銷140億元，開價挑戰5字頭，與區域行情增幅達61%。另，第三、四名皆位在台南市東區，分別為「清景麟·巴克禮PARK2」、「達麗副都心案」，總銷分別為55、75億元，開價皆挑戰4字頭，增幅都為37%。

591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，從預售新案開價與周邊新案開價的增幅比較，可以看出開發商對區域發展、科技設廠議題的信心，而開價創區域新高，也反映建商在原物料大漲下的成本，且還能夠試水溫，了解現階段民眾買氣的強度。

業內人士指出，近期將創出區域新高價建案有超過半數都在中南部，其中最受矚目的莫過於台中上市建商總太地產，去年底喊出，要推出台中第一個單價站上三位數預售豪宅案「總太至境」。

總太至境基地位於水湳經貿園區中央公園第一排，單戶總價超過億元，且也因該建商對水湳經貿園區的信心，甚至曾透露將把企業總部遷至該區塊，看中的就是水湳經貿園區成為下一個七期計畫區的野心。

目前水湳經貿園區新建案開價落在5到6字頭，若「總太至境」能將區域天花板推到新紀錄，勢必也會帶動周邊新案的開價。

預售市場推動房市熱潮，外溢效應大，推波房價漲勢擴張，不僅中南部漲勢大，連北台灣過去較不受關注的區域，也逐漸受到矚目，包括桃園市小檜溪重劃區、新竹竹東、苗栗頭份等，與區域新案行情增幅落在20%-35%不等。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，從數據來看，桃園市的小檜溪重劃區當前表現亮眼，譬如有新永和市場、JC PARK等商場建設，與未來綠線捷運開通，具備實質宜居性。

以小檜溪為例，三本建設在小檜溪案開到5字頭來到區域高點，當地高價預售現況落在4字頭，但小檜溪腹地小，土地價碼又不低，大坪數又完整的土地交易紀錄都來到單坪9字頭，甚至破百萬元，千坪土地總價就來到數億元等級，而原物料、工資上漲助攻下，小檜溪房價走漲都不意外。

至於竹苗一帶房市，陳炳辰指出，頭份與竹東兩案雖都來到區域高價，目前兩地高價預售案揭露均未達3字頭，但也是一步之遙，揮別2字頭機會不小。

另外，新竹縣市以竹北與新竹市兩處「竹科概念區塊」較熱，但像頭份、竹東也雨露均霑，其中頭份本為苗栗地區高價地段，因有台積電、科技產業園區等話題，對區域房價均有推升空間。

東森房屋表示，受台積電（2330）設廠及國道一號五楊高架橋南伸兩大題材加持，苗栗竹南房市持續上揚，根據實價資料，竹南土地近3年土地單坪均價自8萬元成長至11.4萬元，大漲42%，整體房價漲幅約7%，其中電梯大樓及華廈產品漲幅約8%。

東森房屋竹南運動公園加盟店羅士記店東表示，近年竹南受惠於台積電效益，房市穩定上揚，而今年八月台積電封測廠更將為竹南帶來至少1,300個工作機會，加上大千醫院設址消息，種種利多持續加持竹南房市。

羅士記表示，區域交易熱區以竹南火車站放射而出，周遭不僅有苗北藝文中心、萬坪竹南運動公園，亦鄰近尚順廣場生活機能便利。區域內指標建案如「上德匯」，建案兩年前開售時單價為23~26萬元，目前行情已站上3字頭，總價則在1,700~2,300萬元間。

羅士記表示，目前竹南市場供不應求，除了在地自住需求強勁，更吸引到竹北投資型置產客戶，且不僅搶購新成屋大樓，對於在地老屋翻修也頗有興趣。而目前市區新透天行情約在1,500萬元，中古則落在1,200萬元區帶。

關於竹南土地3年42%的漲幅，羅士記表示，這是竹南起漲前的重要訊號，顯示建商正積極獵地，以市區土地來說，10年前行情落在15萬元上下，現在平均單價則約25~30萬元，商圈內更是漲到5字頭。以現在的土地收購行情來說，未來新案開價至少32萬元起跳。

位於雙南京西路、迪化街的「大承」接待會館，26日舉辦「銅線編織藝術分享茶會」，邀請新銳藝術家洪郁雯，與甲桂林機構董事長曹瑞濱對談，分享展出作品及創作歷程。

洪郁雯在大稻埕出生，深受大稻埕文化薰陶，2017年入選日內瓦「New Heads - Fondation BNP Paribas Art Awards 」，作品為瑞士指標性藝廊ARTVERA’ S指定收藏，且多次在台灣及歐洲巡迴展出。

曹瑞濱也向現場的來賓分享位於接待會館內，由美學教父之稱的創意總監陳俊良設計，利用不鏽鋼、鐵、鋁等金屬複合媒材設計的裝置藝術作品「織度」，以及大稻埕紡織美學的沿革與揚名全球的現況，讓現場來賓一起共度充滿知性與藝術性的午後時光。

「大承」前身為為南京西路70年建築「中和紡織」，為弘千建設聯手日商中鹿開發、中鹿營造打造，基地三面臨路共766坪，位置在南京西路370號迪化街口，興建地上30層、地下5層建築，規劃65坪、73坪、138坪，總計104戶，預計四月底動工，個案規畫三層樓高的裙樓，延續鄰近建築，基座搭配大稻埕傳統店屋四柱三窗的元素、拔高112.8米的頂樓天際線則原味呈現中和紡織仿巴洛克式立面。

曹瑞濱表示，「大承」在都更申請時，考量到在地歷史、文化、美學，建築規劃設計上，就要求建築師必須融入在地特色，且大稻埕歷史悠久，是別具價值的特色商圈，最後催生出30樓高，建築立面融合歷史特色的摩天大樓。

甲桂林表示，為了經營建築畫面，提供業主最佳的規劃建議，也讓客戶理解建築，甲桂林團隊在專業美學上不斷與時俱進，除了走遍全世界各大都會，深度考察從建築外觀、工程到材料等知識之外，更秉持將藝術融入生活，呈現美學態度的精神，長期贊助台灣藝術。

新北住都中心推動永和大陳地區都更案，其中單元1、4在去年底召開首次地區說明會後，經住都中心加速整合凝聚地方改建共識，昨(2/25)日住都中心董事會審議通過該案投資計畫書，拍板推動時程，今年第一季將完成現況建物測量，最快今年第三季啟動招商，今年底或明年初就能與出資人簽約。
新北住都中心指出，大陳更新單元3將於3月12日召開自辦公聽會，對住戶說明未來規劃等內容，並將創全國之先，利用3D模擬實境協助住戶進行選配，預計4月底申請市府審查。

有賴於大陳單元3的成功，住都中心在更新單元1、4的整合狀況趨向樂觀，目前經初步統計同意參與都更比例達6成以上，其中，單元1的面積總計約4792坪，現有316住戶，公有土地比率占55%；單元4的面積總計約3840坪，現有342住戶，公有土地比率為42%，住都中心駐點「推陳∙出新站」則擴大規模，持續提供民眾專業諮詢服務。

大陳地區內多數建物屋齡都超過40年，屋況傾頹老舊、增改建情形嚴重，且巷弄狹小、居住環境欠佳，影響人車通行及消防救災動線，形成公共安全疑慮。未來更新重建後，可加強建物耐震強度及防災安全性，透過整體性的環境規劃，提升居民的居住品質。

新北住都中心董事長陳純敬表示，住都中心為專責辦理公辦都更的行政法人，相較於民間業者更能有效率推動與執行都更程序，強化公私部門協調與民眾信任，改善市民居住環境，落實市長侯友宜「永續城市、安居樂業」的市政目標。

台南市永康區的鹽行商圈受益生活機能完善，吸納南科工作族群進住，房價明顯上漲，中古屋市場行情近一兩年已有一、二成漲幅。而目前鹽行重劃區和周邊土地加速開發，同時有台積電等科技大咖擴廠加持，當地房市進一步上攻可期。
信義房屋台南永康鹽行店店長李聿旌表示，鹽行地區若以地理位置劃分，大致上，東以國道1號的永康交流道為界，西到正南三路，北邊至鹽水溪，南以永康至大橋的區間鐵道路線為界，目前人口約有上萬戶。

鹽行商圈歷史頗久，早年因鹽商巨賈成庄而得名，商埠鼎盛；發展至今，當地的中正南路、中正北路有多間銀行，和多家大型連鎖企業如全聯、寶家等，商業活絡、人口聚集。

在生活、交通方面，像可透過永康交流道銜接國道1號等對外幹道，加上鄰近學區林立，例如有鹽行國中　台南應用科技大學等，以及統一集團總部的設置，使得周邊的食衣住行等生活機能都很完整。

在此同時，該商圈因統一集團的關係，還有兩大特色，一是擁有全台灣第一間有得來速的星巴克，一是設有第一家內外以Tiffany藍妝點的7-11門市；另外，全台南市唯一一間愛買賣場也在鹽行。

基於上述優勢，不少南科工作族群考量上班時間和居住條件，紛紛選擇落腳當地，進而帶動購屋需求大增，房價穩步上揚。

以近一年來的大樓中古屋行情變化為例，屋齡約25年左右的產品，每坪單價由10萬至12萬元漲為16萬至20萬元；屋齡約十年的產品，每坪單價由20萬到22萬元區間一路攀升為24萬至28萬元。周遭土地交易行情也呈現大幅拉漲，以鹽行重劃區來看，先前即傳出櫻花建設以每一坪75萬元的價碼買下平道段土地。

李聿旌指出，先前相繼獵地的建商今年將陸續進場，在成本墊高下，市場預期新推案一坪大樓建案上看30多萬元至40萬元，將帶動中古屋房價進一步水漲船高。

其次，不受全球疫情籠罩影響，台南產業園區聚落正持續發酵，像台積電加大投資力道，位於南科的5奈米廠已進入量產階段，後續還有3奈米新廠投產。永康物流園區同樣形成相關產業鏈，廠商加碼投資，將釋出大量就業機會，人口持續增加，將對鹽行房市產生加乘效益。

此外，值得一提的是，鹽行跨過永安橋的歷史博物館附近，目前已形成透天別墅聚落，包括太子、國揚和伍彩等建商相繼在當地推案，吸引南科高層主管和鹽行企業主買房置產。占地30公頃的歷史博物館棒球場將在2023年完工，共可容納3.7萬人，可望為整體商圈發展加分。

近日社群媒體流行PO出5年前的自己，「591實價登錄」跟流行，統計5年前全台房價和平均薪水，發現近5年來全台房價漲幅超過3成，薪資卻僅成長1成，房價成長速度約為薪資3倍，薪資成長速度明顯跟不上飆漲的房價，受薪階級想靠自己購屋可說是難上加難。

根據「591實價登錄」統計5年前全台房價，2017年全台房屋單價約20.1萬元，2021年房屋單價已上漲到26.7萬元，增幅達32.8%。

薪資部分，根據行政院主計處公布的每月平均薪資，2017年每人每月平均薪資為49,989元，2021年則成長至55,754元，增加11.5%。也就是說2017年至今，房價增加3成，然而薪水只成長1成。

進一步觀察，近5年來六都及新竹縣市房價漲幅，前三名漲幅約4成，依序為台南市43%、台中市42%以及桃園市38%。

與2017年相比，三縣市房屋單價也正式揮別1字頭。其中漲幅居冠的台南市，若與薪資漲幅相比，差距約3.7倍，是六都之中薪水最追不上房價的縣市。

房價漲幅42%居次的台中市，對比薪資成長幅度和台南相同為3.7倍。台中以台中港重劃區漲幅最大，在三井OUTLET開幕、台中海生館以及捷運藍線等議題帶動下，新建案房價由5年前的1字頭，如今已坐2望3。

位居第三名的桃園市，在雙北房價基期過高的情況下，成為脫北者移居首選，人口紅利締造房市佳績，漲幅近4成，與薪資差距同樣高於全台平均，其中八德擴大重劃區表現亮眼，在桃園捷運綠線加持下，房價從1字頭晉升3字頭，漲勢驚人。

漲幅超過2成的則有高雄市與新竹縣市，5年來高雄房屋單價正式邁向2字頭，房價漲幅約薪資成長速度的2.4倍，尤其近年被認為是推升房價保證的台積電，於2021年年底正式宣布將在楠梓設廠，造成該區房價一口氣飆升。

新竹縣市也不惶多讓，在竹科新貴買盤下，房價5年成長23%，又以東區及竹北房價更是翻倍漲，房價成長速度約薪資2倍。

最後，對比5年前，台北市房價漲13.7%，新北市則是18.8%，漲幅較其他都會區來的少，也因此房價成長速度與薪資差距為全台最小，台北市相差1.2倍，新北市則是1.6倍，主因是房價已在高水位，但也因為房屋單價遙遙領先其他縣市，購屋者多只能望洋興嘆。

台中近年建設、交通、生活機能陸續到位，不少企業主爭相在此置產，且積極鎖定具身分象徵的七期新市政中心，市場熱度驚人，尤其具品牌力加持的頂級個案競爭更為激烈，自2019年起台中豪宅均價王即由「大陸宝格」、「寶璽天睿」兩強相爭，幾乎只有小數點間的差距，近期「聯聚瑞和大廈」在落成後揭露的十餘筆高樓層戶別，均價一舉衝破7字頭，空降豪宅王寶座，為台中豪宅市場再點燃戰火。

根據內政部實價登錄最新資料，統計近一年交易狀況，「寶璽天睿」一案2021年就有9筆的成交，穩居億元級豪宅交易王，甫落成的「聯聚瑞和大廈」8筆及指標案「寶輝秋紅谷」6筆緊追在後，「大陸宝格」、屋齡已有14年的「聯聚信義大廈」也有2筆。

其中，「大陸宝格」2021年底出現1戶9字頭實品屋交易登錄，一下子把社區均價拉到68.15萬元，而擁有府會園道1號的超豪宅「寶璽天睿」落成後屢傳高價交易，2020-2021年更連兩年穩居億元級豪宅最多的個案，也使「寶璽天睿」成為過去兩年來雄踞豪宅均價王寶座最久的個案，目前均價約68.05萬元。

另外，「聯聚瑞和大廈」實登目前已來到18筆，社區均價約72.8萬，包括40、41、42樓6戶皆創下8字頭成交，值得注意的是，目前揭露戶別集中在高樓層，20樓以下之交易則有2筆，因登錄筆數仍不高，後續社區均價預估將持續波動，隨時牽動台中豪宅王的更迭，也使七期儼然成為全台頂級豪宅爭霸最激烈的區域。

群義房屋京璽市政加盟店店長王俊期分析，總價億元級的客層對於品牌力及產品珍稀性皆相當重視，如「聯聚瑞和大廈」為中部最高住宅大樓，超高樓層具收藏價值，但目前超高樓層在預售期即已售出，創價空間受限，後續中低樓層實登值得關注，若以戶數及價格來看，「寶璽天睿」為目前頂級個案中表現最為穩定，各戶間的價格波動僅為戶別及樓層的價差，加上主打精裝修還配有千萬廚具，更顯身價，成屋後連續兩年都有亮眼銷售成績，品牌實力驚人，日後仍有極大機會重奪豪宅均價王寶座。

東森房屋研究中心統計桃園不動產e指通系統發現，楊梅區近三年中古屋漲幅竟領先新成屋，新電梯大樓漲幅14.23％，成交均價來到17萬，而中古大樓成交均價自108年的9.8萬元成長至2021年的12萬，成長幅度約2成5，公寓大樓三年漲幅則為27％。

東森房屋楊梅新農加盟店吳尚信表示，過去楊梅主要生活區及房市交易熱點，以楊梅與埔心火車站為雙核心，近年知名建商大舉狩進位處兩站間的金山街腹地，並推出大型建案，將楊梅整體串點成線築面，不僅為區域帶入近萬人口，當前房市行情最高點也在此。

東森房屋表示，楊梅房市存在所謂「消失的十年」，由於楊梅為位處中壢新竹間，在桃園整體房市未起漲前，人口多集中在兩處，使得楊梅落成於2000年代之建物較少。直至2010年代建商始逐漸補起缺落，原因不外乎市中心房市飛揚，加上楊梅交通建設逐步落成，包括台31線、五楊高架打通楊梅對外聯繫，吸引願意用時間成本換住屋成本之自住型客戶。

東森房屋表示，過去位處金山街建案之主力客群8成以上為自住客，近兩三年則吸引2成之投資型置產客戶，多屬意電梯大樓，以兩房800~900萬元、三房1,200~1,300萬元之產品為市場主力產品。指標建案如「豪發帝景」單價落在24~25萬，並強勢帶動周遭新古屋、中古屋以及老公寓行情。

對於楊梅中古屋行情漲幅超過新成屋，東森房屋表示，以「豪發帝景」為例，由於區域內出現屋齡、機能及環境相去不遠之新成屋站上高價，使得市場對於0~5年之新古屋期望值也隨之調高，因此可以看到中古大樓及老公寓漲幅劇烈。東森房屋表示，過去市區之兩房加車位中古電梯大樓開價約在400~500萬元，目前則600萬元起跳，新古屋單價則在17~19萬之間。東森房屋補充，由於楊梅中古大樓及老公寓單價基期低，雖漲幅猛烈，總價仍相對平易近人。

對於楊梅房市未來漲幅，東森房屋表示，2021年楊梅房市受益於大環境，量價俱足，目前市場游資雖多，然而回歸市場機制，以楊梅地理位置及條件而言，在中壢、桃園區再度向上突破前，楊梅將保持相當之穩定，以交易量為房市發展重點。

[ 剔除已違約的房企，約有12家房企2022年到期規模在10億美元以上。 ]

難再借新還舊的房企，面臨即將到期的巨量債務壓力。

綜合多家機構發佈的報告來看，2022年房企總體到期債務超6000億元。克而瑞研究中心更指出，今年3月、4月、6月，房企的單月到期債務規模均逾600億元。

債務大量到期的同時，房企融資管道依然狹窄，原本依靠借新還舊的常規資金操作路徑已走不通。這讓不少房企在熬過了2021年之後，依然面臨較嚴峻的資金壓力。

房企違約數量猛增

2022年至今剛過2個月，一些房企先後走上了尋求展期、要約交換，乃至實質性違約的道路。

克而瑞資料顯示，近幾年來房企境內債違約規模呈增長的態勢，2021年房企境內信用債違約數量為52只，約是2020年的3.5倍。

美元債方面，據安信證券發佈的固收報告，截至2021年末，共有14家房企的26只美元債發生實質性違約，違約金額合計86.5億美元，其中2021年違約債券金額合計逾60億美元。

3月份，房企將迎來今年以來首個債務集中到期的節點，在監管去杠杆的趨勢下，壓頂的債務或將成為艱巨的考驗。

資料顯示，2022年3~6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期，人民幣債則共有781.9億元債券到期，合計共約人民幣1809億元債券到期。

另安信證券統計顯示，2022年全年共有6806.2億元地產債到期，每個季度的到期規模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。

境內債方面，上述機構資料顯示，2022年，民營房企全年共有2300.1億元地產債到期，第三季度為民企地產債到期小高峰，共有748.3億元到期，第一季度、第二季度到期量也均保持在550億元左右的規模；而國企地產債全年到期規模則為1246.4億元。

細分到具體房企來看，2022年，包括龍光、融創、首開股份(5.430, 0.00, 0.00%)、富力地產、龍湖集團的年內境內債到期規模在90億元以上，金地、新城、融信、金科、合景泰富、世茂股份(3.250, -0.02, -0.61%)等公司的到期規模在50億元以上。

在境外債方面，2022年民營房企共有416.6億美元到期，前三季度到期壓力相對較大，均在110億美元左右；國企地產美元債全年到期量僅為80.1億美元。

細分到房企，剔除已違約的房企，約有12家房企2022年到期規模在10億美元以上，其中，綠地的年內到期規模在20億美元以上，而富力、融信、融創、合景泰富、碧桂園、雅居樂、世茂集團等在內的房企，年內到期美元債均在10億美元以上。

在當前境外投資者信心不足的情況下，房企境內外債券再迴圈融資難度較大，需動用自有資金進行償債。

往年來看，1月份是房企發債小高峰，2019~2021年的1月房企發債量均超過千億元。但今年，該資料明顯縮水，據克而瑞不完全統計，今年1月房企的發債規模不足500億元，同比大幅下降63%。2月截至18日，100家典型房企發債約為150億元，房企發債規模仍處於較低位置。

另據光大證券(13.320, -0.12, -0.89%)2月26日的一份研報，境內債方面，民企地產債自2020年8月的“三道紅線”以來，便持續表現為淨償還狀態。2021年至今僅4月、6月淨融資為正，其餘月份均為負，2022年以來也已連續兩個月淨償還，民企地產的債券融資管道仍未修復。

可動用資金規模大減

融資流入保持收緊態勢的同時，房企銷售回款狀態依然低迷。

陽光城(2.420, -0.10, -3.97%)在2月中旬的一則公告中明確表示，公司在2021年度全年的銷售金額同比減少16%，“銷售規模的下降直接導致了公司的回款規模不及預期，從源頭端影響了公司現金回流”。

正榮在日前的投資者交流會上，複盤前兩個月現金收支與此前預期相差頗大的原因時，亦曾提及，1、2月的整體銷售不及預期，其中1月單月的全口徑同比下降30%。

除此之外，房企當前共同面臨的另一大問題是，地方為了“保交付”而加強對專案預售資金的監管，致使房地產開發企業大部分的現金流和貨幣資金沉澱在子公司項目層面，回流到集團層面的貨幣資金量較低。

據標普信評發佈的資料，截至2021年6月末，其覆蓋的116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合併口徑總計的16%左右。這也正是近來不少房企在談及資金狀況時，都會提及的一點。

陽光城表示，“實操中可靈活動用資金占帳面資金比例不足1%，回籠至集團層面難度極大，公司可自由動用貨幣資金基本枯竭”。

近期在尋求年內到期債券展期的正榮地產，在2月23日的投資者交流會上明確表示，旗下項目多數銷售資金都無法流至集團層面。

近期，各地對包括房貸利率、首付比例等政策進行了一定程度的放鬆，高層亦針對預售資金監管下發了檔，這一系列政策反映出了監管層對保證行業健康發展的態度，但部分民營房企在過去幾年累積起來的巨額債務，短期內難以看到化解的有效辦法。

對於未來幾個月部分房企的資金面走勢，有從事高收益債投資的人士表達了並不太樂觀的態度。他向第一財經記者表示，即便當前市場銷售環比有所回暖，但“債務的兌付是剛性的，銷售下滑三成還是五成，並沒有本質的區別，也不會像股票市場能夠得到即時修復，除非市場能恢復到去年上半年的狀態，否則風險還是會持續暴露”。

克而瑞研究中心評論稱，對於這部分房企來說，現在只有實打實的銷售回款以及處理手上的優質資產獲得資金的回籠，才是度過這一輪考驗的最好方式。

下調首付比例的城市持續增加。繼菏澤率先下調商貸首付比例後，近期，重慶、贛州、佛山、南通等地銀行相繼下調商貸首付比例。中國證券報記者梳理發現，2022年以來，北海、自貢、南寧、福州、晉中等地也下調了公積金貸款購房首付比例。

業內人士表示，這些下調首付比例的地區前期樓市成交熱度普遍較低，預計後續跟進的城市也將以非熱點地區為主，熱點城市跟進的可能性較低。

下調首付比例城市增多

中國證券報記者梳理發現，上述下調商貸首付比例的城市中，當地銀行對首套房貸款的首付比例一般最低降到20%，二套房首付比例則在40%以內。而下調商貸首付比例的城市前期樓市基本都出現較明顯的降溫。

以菏澤為例，機構資料顯示，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。2022年1月，菏澤城區整月銷售新房約1800套，相較2021年12月的1900套下降約5%，較2021年1月的3100套，下降約42%。

除下調商業貸款首付比例的城市外，中國證券報記者梳理發現，2022年以來，下調公積金首付比例的城市數量整體較多。

繼北海、自貢、南寧、福州之後，2月25日，山西晉中市發佈關於調整住房公積金個人住房貸款政策的通知（試行）。通知指出，將降低二套房首付比例，家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調為不低於購房總價的20%。該通知自2022年3月1日起執行。

熱點城市跟進可能性小

針對下調首付比例的影響，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，下調貸款首付比例可以對當地市場情緒產生較好的帶動作用，購房者觀望情緒或有所改觀，置業信心有望得到提振。未來，效仿跟進的城市有望持續增加，特別是成交量較小、市場調整壓力較大的三四線城市。

中原地產首席分析師張大偉表示，此輪調整房貸首付比例的城市均為“非限購”城市。下調住房貸款首付比例是一種通用的房地產市場調控手段，短期內應會有城市跟進出臺類似政策，但是預計一線及強二線城市等房地產政策較為穩定的城市，不太可能會跟進。

58房產研究院分院院長張波表示，金融政策邊際放鬆對市場信心的提振比較明顯。預計2月房地產市場調整態勢將延續，部分需求支撐力度強、政策扶持力度較大的城市，市場築底回升節奏會明顯加快。但是需要指出的是，部分城市推出的降低二套房首付比例政策與“房住不炒”大方向存在一定偏差，一旦操作過頭，可能會面臨被叫停的風險。

在信貸寬鬆及地方支持性政策影響下，春節過後，多地二手房市場成交活躍度快速提升。業內人士預計，後期信貸支持力度保持，地方“穩樓市”政策跟進，潛在供需均增長疊加市場預期改善下，市場很可能在3~4月份出現一次“小陽春”。

2月多地二手房成交量快速回升。貝殼研究院資料顯示，2月貝殼50城二手房成交量環比增長約4%，考慮春節假期及自然天數較少，2月市場修復力度明顯。特別是春節後成交量快速回升，2月7日至月底，貝殼50城二手房日均成交較1月日均水準增長約40%，超過去年12月日均水準約10%。

分城市來看，50城中超過四成的城市2月成交量環比增長，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市，2月住房需求集中釋放帶動二手房成交量環比大幅增加。其中，西安成交量為1月的9倍，較去年12月增長20%以上；天津、鄭州成交量環比增長超過60%。

同時，2月二手房價格環比止跌轉穩。資料顯示，2月貝殼50城二手房價格指數與1月持平，結束去年8月以來連續環比下跌的走勢，下跌城市個數減少至22個。一線城市中，北京、上海、廣州保持小幅上漲，漲幅在1%以內；深圳結束去年8月以來連續6個月的環比下跌，轉為小幅上漲。二三線城市中，寧波、杭州、紹興等城市2月環比止跌轉漲；天津、徐州、常州等環比跌幅縮小。

另外，剛需市場修復較快，供需活躍，市場預期改善。資料顯示，2月貝殼50城帶看客戶量環比增長約10%，新增掛牌房源量環比增長近六成。市場預期方面，2月貝殼50城二手房景氣指數回升至21，市場預期保持修復。其中，上海、杭州等長三角城市群核心城市及廈門、泉州等南方沿海城市預期恢復較快，市場景氣指數回升至30以上；北京、廣州、深圳及成都、合肥、蘇州等重點一線二線城市市場景氣指數恢復到20以上的平穩運行區間。

對於市場快速修復的主要原因，貝殼研究院認為，信貸寬鬆及地方支撐性政策出臺是帶動市場修復的主要因素。一方面，房貸利率進一步降低，銀行放款更快。2月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度，其中北京、上海等房貸利率均下降；2月重點103城平均放款週期為38天，較上月縮短12天，包括北京、深圳在內，近四成的城市放款週期不足一個月。另一方面，地方支持性政策（或實際執行）出臺密度提高。節後包括紹興、南寧、菏澤、贛州、佛山（非限購）、湖州南潯區等城市或區域降低購房首付比例、提供人才購房補貼、放寬落戶等。相比於供給端的紓困政策，信貸環境寬鬆和需求端的支持政策更利於降低購房成本，對於提振市場信心、釋放住房需求有積極作用。

2月以來，樓市利好政策不斷。據中原地產研究院統計，今年以來全國有接近50城發佈了不同程度的樓市寬鬆政策，包括信貸寬鬆、吸引人才補貼購房、減免補貼契稅等，其中有15個城市發佈了不同內容的降低房貸首付政策。

中原地產首席分析師張大偉指出，預計隨著信貸政策的持續寬鬆，市場很可能在3~4月份出現一次“小陽春”，特別是一二線城市熱度可能會比較明顯。

國盛證券預計樓市有望在二季度開始低位企穩逐漸回暖，回暖力度視乎政策整體寬鬆力度。

買方做好準備隨時入手

“指導價！指導價！指導價！降價500萬元只求一賣，紅樹灣指導價房……”

“低於指導價150萬元，深小桂園旁，指導價1040萬元，這房子900萬元……”

“低於指導價122萬元！南二外海德本部113平大三房！驚爆價只要13x8萬元,驚爆價！滿五唯一！”

在幾乎一整年的低位成交和多方深度博弈後，深圳二手房市場價格趨勢，越來越向著監管預期方向發展。

而一年前的盛況是，首位試水的業主突然成為紅人，數位全款客戶排隊等抽籤買房。

降價500萬！業主急用錢

2021年2月8日，深圳樓市頒佈重磅調控政策，宣佈建立二手房成交參考價格發佈機制，對3595個住宅社區出臺了詳細的價格指導標準。

此後，深圳首位按指導價賣房的業主火了，其一套位於龍崗摩爾城的144平方米大四房報價3.38萬元/平方米，總售價486萬元，跟官方指導價一致。即使全屋家私精裝，也沒有額外收費。由於出現了多位全款買房者，最後業主決定以抽籤形式出售。

時隔一年，今年春節假期後深圳樓市一個明顯變化是，中西部原本上漲預期較高的大量樓盤，也開始參考或低於政府制定的二手房成交參考價格掛牌出售。

深圳樓市向來豪橫，漲價是百萬級地漲，降起價來也毫不手軟。春節後仲介朋友圈中降價幅度較大的一套房源為紅樹灣片區房源，“降價500萬元只為一賣！”

對於這套大降價只為一賣的房源，仲介小謝表示，這個房子業主降價500萬元！2350萬元降到1850萬元！是世紀村樓王戶型，指導價1842萬元，業主底價1842萬元，條件好的話可能價格還能談。”

“之前成交均價每平方米11萬多，這套8萬多，正常貸款，不用提高首付”，小謝繼續兜售。

從2021年上半年的火熱到市場調整下行，持續供過於求的南通樓市也加入“兩成首付”城市佇列。南通也由此成為這一輪長三角樓市中第一個降低首付比例的城市。

介面新聞獲悉，南通江蘇銀行、中國銀行、建設銀行、農業銀行等在近期宣佈下調個人住房貸款首付比例，首次申請住房貸款的購房人首付比例由之前最低30%調低至最低20%。

除了降低首付比例，南通各大銀行也在下調房貸利率。根據各大銀行最新利率情況，南通市場首套房的主流利率是4.9%，二套主流利率為5.25%。大部分銀行首套房房貸利率在4.95-5.2%之間，二套房房貸利率在5.05-5.5%之間。與去年相比，放款速度也有明顯加快，幾天就可以放款。

值得注意的是，在各大銀行宣佈降低首付款比例後，南通開發商迅速跟進，紛紛推出“首付2成起”的海報吸引購房者。

比如，中海翠湖溪岸、華宇錦繡瀾灣、龍光越秀天皓名邸、觀江海等項目發佈海報稱“首付比例最低降至2成起”。綠城•柳岸曉風的貝殼分銷團隊也發佈宣傳海報稱“首付2成，20萬起買綠城”。

“2成首付”推出的背後，是南通樓市下行，供過於求，開發商們花式促銷也依然去化不理想。

比如曾經的南通開發區能達板塊的熱門專案卓越府，目前專案尾盤在售，折扣力度達到85折，折後單價約2萬/平米，但依然去化不理想。

南通市北板塊的美的崇州雲璽特惠房優惠力度在95折左右，此外還推出首付分期的活動，首期付10%，剩下的首付款在3個月內補齊，首期最低20萬起。

去年4月，南通由於樓市過熱曾被住建部約談。近半個月後，4月22日晚，南通發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從調整用地出讓方式、加強房價備案管理、建立市場監測平臺、加強住房金融監管、加大住房保障力度、調整住房貸款政策、強化屬地主體責任、加大督查力度等多個方面調節房地產市場，抑制樓市過熱。

此後，南通樓市開始進入調整期。根據克而瑞資料，2021年南通市區商品住宅供應量為221萬平米，同比下降12.65%；成交量為168萬平米，同比下降34.12%。

隨著去年下半年市場成交持續低迷，南通樓市存量和去化週期均呈上漲態勢。

克而瑞資料顯示，截至12月底南通樓市庫存量達117.8萬平米，去化週期7.4個月，較年初明顯上漲。各板塊新房市場均出現供過於求的局面，港閘區去化週期最長為12.4個月，其次，中創區去化週期9.2個月。

2022年以來，南通市場持續供過於求。克而瑞最新資料顯示，截至2022年1月，南通市去化週期10.2個月。1月份，成交量最多的綠城柳岸曉風項目不過成交了48套。

在二手房市場，根據貝殼網資料，2021年1-12月份，南通市區成交二手房共計約5085套，去年第三季度，二手房成交急轉直下。與此同時，掛牌量持續上漲，不少業主開始降價賣房，降價幅度10-50萬。

從此次南通出臺的2折首付政策看，南通樓市急需政策利好加持。可以預料的是，低首付和低利率將直接使南通樓市剛需客受益，一定程度上有助於南通樓市復蘇。

內地樓市銷情持續低迷，克而瑞研究中心發布2月100大房地產企業銷售排行榜，月內銷售操盤金額4015.8億元（人民幣．下同），按年大減47.2%，按月也下降23.5%，與去年的月均水平比則跌56.5%。克而瑞指出，2月新春期間受疫情及行業信心不足影響，整體市場供求及成交均沒有明顯回暖跡象，房地產企業推盤及行銷積極程度普遍不高；雖然目前政策有緩和與好轉趨勢，但短期內市場下行壓力仍然較大，3月和4月市場能否回暖尚有待觀望。

恆大跌94% 佳兆業出榜

銷售三甲方面，碧桂園（02007）首兩個月累計操盤金額876.8億元，按年下跌24.2%；萬科（02202）為637.6億元，大挫43.6%；融創（01918）為477.9億元，下降26.2%。債務風險較高的內房中，恆大（03333）同期操盤金額僅51.3億元，下滑94.3%；世茂（00813）為118.3億元，插60.2%；富力（02777）為88.8億元，減少54.9%；正榮（06158）為85.7億元，減51.6%；奧園（03883）為39億元，跌75.4%；佳兆業（01638）去年同期處於第28名，惟最新榜單中已不見蹤影。

展望3月，克而瑞認為，由政策傳導至市場仍需要一定發酵周期，短期內樓市依舊面臨較大下行壓力，3月整體成交提升幅度有限，而受去年同期極高基數影響，按年跌幅或進一步擴大；理想情況下，上半年核心一二線城市市場可能率先企穩回升，下半年弱二線及強三線城市有機會輪動復甦。

對於內房債務到期情況，今年主要集中在上半年，3月、4月、6月的到期量均超過600億元。境外債償還壓力較大，1月至6月境外債到期佔全年總債券到期量超過60%。克而瑞表示，目前房企違約潮仍繼續爆發，短期內多數企業的償債壓力難言改善。

雅居樂(03383)公布,有關發行於本月7日到期5億美元的6.7%優先票據,自1月19日至31日期間,已進一步回購本金總額為4,410萬元(美元．下同)的票據加上應計及未付利息.

該集團指,目前已累計回購本金總額6,710萬元的票據加上應計及未付利息.目前已註銷已回購的票據當中本金總額為6,350萬元的部分.

深圳控股(00604)公布,今年1月份集團未經審計合同銷售額約為9.74億元人民幣,按月下降74.4%,按年下降55.7%.合同銷售面積約2.82萬平方米,按月下降80.4%,按年下降70.2%.每平方米平均售價約為34,519元人民幣.

據《彭博》引述寶龍地產(01238)負責人表示,公司面臨與個人業主相關的四起訴訟,不會對運營產生重大影響,也不涉及到金融機構.

公司注意到網上最近關於訴訟的報道,負責人表示,此類案件是房企面臨的「常見訴訟」,其中涉及物業維修等事宜.另外,公司已償付2月28日到期的境內票據.

寶龍地產上周五披露,公司已於公開市場回購500萬美元的4月13日到期2億美元3.9%優先票據,並可能進一步回購.

據 REDD 引述知情人士透露,融創中國(01918)與國有不良資產管理公司中國信達(01359)洽談出售北京及上海兩個項目,預計這項潛在交易或為公司帶來數十億元人民幣的新增資金.

報道指,融創中國於2019年以125億元人民幣從泛海控股收購這兩個項目,項目名稱或估值不詳.消息人士指,這兩個項目此前已被質押予中國信達獲取融資.

銀行趨審慎 須恢復1個月收入進行計算

疫情下失業情況嚴峻，據消息指，銀行因應風險管理，收緊申請者無薪假時期收入的審批，包括須以較低收入記錄為主，而健身、美容等受疫情影響行業，較難獲批按揭，須恢復一個月正常收入，才可計算。

第5波疫情大爆發，加上政府收緊社交距離措施，健身中心、美容中心、戲院、髮型屋等處所，更由今年初關閉至4月20日，不少從業員被迫放無薪假。

現時美容師、髮型師等行業不少靠佣金收入，過往已經需要向銀行提供6個月收入記錄，並以平均數計算。據了解，因為有關行業現時停工，按揭上難以計算收入，故難以申請按揭，需要恢復至1月個月正常收入，才有機會獲批按揭。

放無薪假者 採較低收入記錄

即使是一般行業的按揭申請者，現時部分因確診而未能上班，或者被公司要求採用放無薪假的情況。據消息指，過往銀行審批較為鬆寬，願意以完整月薪計算，但現時疫情下銀行較為審慎，銀行將會以較低的收入記錄計算。

數據指出，有關要求不是金管局的指引，只是部分銀行進行風險管理，在態度上較為審慎。不過，消息人士亦指，現時審批的嚴格程度仍未及當年審批航空業人士那麼緊張，而且以大型銀行為主，不少中小型銀行按揭取態仍然較為進取，審批上有彈性空間。

事實上，在新冠肺炎剛爆發初期，部分中小型銀行暫時停收轉按及加按申請，亦有不少銀行就受打擊較嚴重的「高風險」行業，如航空業、酒店業及飲食業等人士，收緊按揭審查，包括針對佣金收入為主的人士，要求收入證明由3個月延長至最多1年。

業界：對樓市影響不大

中銀有關方面回覆，該行按照一貫的相關指引及規定處理按揭申請，最終審批結果會視乎個案的情況而定。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則指，預期隨着疫情加劇，銀行審批按揭方面只會日漸收緊，但他相信短期內即使有針對個別行業收緊審批，亦不至於明顯對樓市有太大影響。他亦指，現時銀行審批政策變化較大，建議置業人士入市前需要多作準備，包括提前申請，或者向多間銀行查詢。

至於中原按揭董事總經理王美鳳認為，銀行方面沒有特別收緊按揭，只是視乎個別申請人的實際情況，若果本身放無薪假無法提供收入證明，銀行自然亦難以審批；若果是有固定受薪行業，情況將會較為理想。

受惠「茂波plan」，樓價1,200萬元或以下物業可承造8成按揭。將軍澳日出康城首都目前約83賣盤可承造高成數樓按，較新措施公布前多30個左右，準買家的選擇比以前多近6成。

據市場放盤資料顯示，目前首都約有91個二手放盤，叫價介乎820萬至1,450萬元，當中有83個叫價1,200萬元或以下，可承造最高8成按揭；而1,000萬元或以下可造9成按揭的放盤，則有53個。目前可供上車客選擇的高成數按揭放盤多了30個，增幅約57%。

正如是次直擊的首都3座高層RA室，實用面積716平方呎，目前叫價1,050萬元，呎價14,665元。若買家借足8成，首期210萬元，貨款額840萬元，以利率2.5厘，分20年計算，月供44,512元，而申請人的每月入息要求約9.6萬餘元起。

高層靚則 享部分海景

至於單位最大賣點屬靚則之選，室內廳大房大，而且在入口位置備有一個可儲物的士多房，戶型極適合人數較多的家庭客。此外，單位層數夠高，外享部分海景。

交投淡靜 中層呎售12996

受疫情影響，首都2月交投淡靜，最新成交為2座中層LB室，實用面積681平方呎，成交價885萬元，呎價12,996元。

首都為日出康城第1期項目，於2009年入伙，合共5座住宅大廈，提供2,096個2至4房單位。80%為3房或以上間隔，當中有6成備有工人房設計。首都只設有少量商店，而購買日常所需或娛樂消遣，可往區內大型商場。

提升按保樓價後，促使部分用家加快入市，有換樓客以925萬購元朗Yoho Town 3房，創同類單位新高價；另土瓜灣翔龍灣2房減12萬，賣718萬元。

按保放寬，驅使換樓客加快行動，美聯物業營業經理林建文表示，Yoho Town 5座高層E室，實用面積516平方呎，3房間隔，向東享開揚山景，原叫價930萬元，現減5萬元以925萬元沽出，實用呎價17,926元，售價創同類新高，較同座同室樓下單位去年賣866萬元，高出59萬元。

新買家為同區換樓客，原業主於2004年3月以171萬元購入，持貨18年帳面大賺約754萬元，物業升值逾4倍。元朗區2月暫錄逾70宗二手成交，較1月回落約2成。

市場消息指，翔龍灣3座中層H室，實用面積360平方呎，放盤3個月，原叫價730萬元，現減價12萬以718萬元沽出，實用呎價19,944元。原業主於2013年7月以468.5萬元購入，持貨9年帳面獲利249.5萬元，單位升值53%。

土瓜灣翔龍灣 2房減價12萬

另方面，疫情陰霾下，美聯樓價指數按周跌0.31%，最新報169.03點；另美聯信心指數連跌2周按周跌3.7%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，疫情來勢洶洶，令心急業主減價，導致信心指數續跌，並連跌2星期。

近太子道東九龍城 提供逾3100伙

啟德再次成為下年度（2022至2023年度）賣地計劃的供應重鎮，涉及3幅地皮，包括兩幅住宅及1幢商業。兩幅新增的住宅地皮均屬百億地王，合計最高估值達350億元。

啟德屬於近年政府賣地的主要來源，除了今年度（2021/22）賣地表外，過往幾個年度均有啟德地皮推出，原本隨着政府改劃區內5幅商業地作住宅發展後，當局亦陸續將區內地皮納入賣地表內逐步推出。

下年度率先納入賣地表的啟德區住宅地皮有兩幅，均屬於近太子道東、九龍城一帶的第2A區地皮，將會提供逾3,100伙，佔下年度賣地表8,250伙供應的近4成，而同區亦再有一幅第2A區1號的商業地有待推出，以地皮數目計算，啟德亦是下年度最多土地推出的地區。

當中規模較大第2A區4號、5B號及10號地盤，佔地達17.3萬平方呎，形狀呈「L形」，在2020年5月時候以商業地形式推出市場招標，只接獲4份標書，當時市場估值介乎約63.8億至104.4億元，樓面地價5,500至9,000元。

測量師：基建較跑道區更成熟

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，市場對於商業地及住宅地的看法有相當大差別，預計今次改劃作住宅發展後流標機會不太大，甚至認為第2A區一帶交通基建配套，較跑道區更為成熟，加上近年有眾多新盤推出，在地價及賣樓的樓價方面「可測性」均較高，預計有不少發展商會有興趣競投。

綜合該地皮市場估值約140.8億至207億元，每呎樓面地價介乎1.02萬至1.5萬元。現時附近啟德坊一帶，新盤實用呎價大約2.5萬至2.9萬元不等，例如屬於樓花的THE HENLEY，平均呎價約2.82萬元。

比鄰商業地 估值最高142億

至於比鄰第2A區2號及3號地盤，則由兩幅長條狀地皮組成，合共面積13萬平方呎，可建樓面亦近百萬平方呎，同樣屬百億地王，估值107.7億至148.2億元。

在商業地方面，則有第2A區1號佔地約21.5萬平方呎，可建樓面142萬平方呎，估值介乎85.2億至142億元，每呎地價6,000至10,000。張翹楚認為，發展商對於非核心區的商業地興趣不大，認為地皮仍有「流標」風險。

基金近日連環入市，該基金以1,900萬元購入粉嶺聯和墟和隆街2至40C號寶榮樓地下8及40號舖，地舖面積1,000平方呎，入則閣700平方呎，合共1,700平方呎，交吉交易。

據悉，原業主早年分階段購入，涉153.5萬元，早前以3,000萬元放售，現減價36%沽出，轉手獲利約1,746.5萬元。事實上，早前盛滙商舖基金以3,000萬元，購入土瓜灣浙江街地舖，數日內合共斥近5,000萬元入市

1月份整體商廈租金表現平穩，惟第5波疫情極為嚴峻，短期內租務活動勢放緩。

萊坊報告指，1月份中環甲廈租金平穩，中環超甲廈呎租約134.2元，按月微升0.1%，按年跌2.8%。整體中環甲廈呎租為114.2元，按月無起跌。至於邊綫區方面，則出現輕微回調，上環呎租按月跌2.3%，而金鐘及灣仔則跌不足1%，至於過去一年調整較大的鰂魚涌，按月再跌0.8%，一年跌逾8%。

中環甲級寫字樓租金 將回升

該行指，由於本地感染數字回升以及再次收緊社交距離措施，2021年第四季寫字樓租賃市場的增長勢頭無可避免被拖累。租戶普遍持觀望態度，令香港島的空置率高達8.5%，當中以灣仔區最高，達11.8%。

上月個別機構仍有擴充，如一間跨國銀行，於中環花園道3號租用17,515平方呎樓面，屬同廈擴充個案。

該行指，在金融和加密貨幣公司急速發展的環境下，預料在美國上市的內地企業將重返中環，中環的甲級寫字樓租金，尤其是超甲級寫字樓的租金水平將繼續回升，相信趨勢將持續到2023年年中，直至明年中環出現兩幢新供應，包括The Henderson及長江中心2期落成。萊坊認為由於本港應對疫情已取得一定經驗，在疫情爆發期間的商業活動和氣氛應該不會像去年那樣受到嚴重影響。整個市場的寫字樓租金將受到核心商業區需求的推動。然而，其他區域的租金有機會進一步下跌，特別今年出現新供應區域，如港島東有太古坊2座落成。

九龍大手個案 涉Landmark East

九龍區方面，該行指，1月份，九龍區寫字樓市場活動活躍，租金在1月份的首三個星期保持從谷底反彈的勢頭。然而，第五波疫情的爆發阻礙了市場活動和商業情緒。很多睇樓預約被取消，租金在農曆新年前開始下跌。年初時租戶重新考慮作部署，令市場上簽訂的新租約增加。1月份較大的租務，為聯邦快遞租用觀塘Landmark East 2.8萬平方呎樓面，呎租約28元。

該行指，疫情阻礙租金從谷底反彈的動力，從1月中開始，規模較大的搬遷個案叫停，相反市場上錄得更多短期續租和租約重組個案，預計不確定性因素增，首季租務活動將淡靜。

受持續兩年的疫情影響，香港人愈來愈注重身體健康，加上近年多個運動服飾品牌滲入時尚元素，刺激市民購買運動服飾的意慾，近期市場亦錄得多宗體育用品店的租賃個案。

據資料顯示，一間國際運動用品品牌近期積極擴充網點，新近承租尖沙咀彌敦道63號國際廣場G01A號舖位，面積約1,130平方呎，月租約40萬元，平均呎租約354元，租金較上手首飾物店下跌約73.3%。

羅素街舖 較高峰跌租86%

而同一品牌亦進駐銅鑼灣羅素街，銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心地下及1樓A號舖位，面積約1,493平方呎連同一樓3,873平方呎，月租約120萬元，平均呎租約224元。上手租戶為英國名牌Burberry，之前每月以約200萬元承租上址，相比之下現時租金下跌約4成，但若與高峰期月租880萬元比較，租金勁挫逾86%。

另外，新界元朗大馬路元朗段78號全幢舖位獲國際體育用品品牌續租，面積約1,050平方呎，連同閣樓約1,050平方呎及1樓約1,050平方呎，月租約20萬元，平均呎租約63元，續租租金上升約13.6%。

美聯旺舖高級區域營業董事張殷焌表示，本港舖位租金已逐步回落至理性水平，加上自去年東京奧運至近期北京冬奧，社會上仍延續一股運動熱潮，相信對本港體育用品店的經營帶來一定支持。

他又指，部分運動用品店尤其是國際專業品牌的利潤高，加上本地消費意慾強勁，因此對運動用品店的經營前景仍然樂觀。

內房股繼續捱沽，融創中國（01918）昨天早市開始下滑，午後更低見6.3元，勁瀉17.6%，創逾5年新低，收報6.4元，仍大挫16.3%，為跌幅第12大股份，成交額19.07億元。

稱已備資兌付40億到期債

知情人士向本報透露，融創暴跌主要受市場傳言影響，該公司投資者關係部已經與投資者溝通。融創已準備好足額資金，以兌付將於4月1日到期的本金40億元（人民幣．下同）可回售債券「20融創01」。融創近期正在與信達在內的四大國有資產管理公司（AMC）進行合作洽談，每間AMC擬合作的規模均數以百億元計，目前推進順利，將有助快速提升融創流動性及儲備更多資金。

財經資訊平台REDD引述知情人士稱，融創正與信達洽談出售分別位於上海及北京的兩個項目，預計潛在交易可帶來數十億元新增資金。融創2019年以125億元向泛海控股收購這兩個項目，而有關項目早前已抵押予信達獲取融資。

龍湖（00960）有高層變動，2006年加入的老臣子邵明曉，獲委任為董事會副主席、辭任首席執行官，並由執行董事陳序平任首席執行官，今天生效。

啟德佔32% MONACO MARINE規模大

第五波新冠疫情嚴峻，2月沒有全新盤公布首張價單，全月一手成交量僅約120伙，創逾8年半新低。疫症打亂新盤推售部署，根據統計，全港最少有16個全新盤已獲批預售樓花同意書但仍未發出銷售安排作推售，涉及2689伙，以九龍東啟德比例最多，共佔860伙或32%。

疫市下新盤按兵不動，目前全港最少有16個全新盤已獲批預售，但仍未公布首張價單或銷售安排，涉及2689伙。以三大分區作統計，九龍區佔6個樓盤，共有1432伙，佔總單位數目約53.2%；港島區亦有6個樓盤待售，涉及848伙或31.5%；其餘4個項目位於新界區，共佔409戶或15.2%。

會地黃光耀：安排線上睇樓

若進一步把地區細分，則以九龍東啟德區860伙佔最多，來自2個樓盤，較大規模是會德豐地產旗下MONACO MARINE，提供559伙，也是前述16個樓盤中規模最大，於去年12月獲批預售，單位實用面積約320至1700方呎，間隔由1房至3房，約一半為2房單位，另外30%為3房戶。

會德豐地產常務董事黃光耀指出，該集團需要視乎疫情發展，才可落實MONACO MARINE的推盤時間表。發展商已準備一系列線上參觀體驗，例如線上睇樓及拍攝短片介紹單位等，讓準買家猶如置身展銷廳現場。

林達民稱目前推盤時機不合

同區恆地（00012）THE HENLEY發展項目第2期，涉及301伙，早於去年4月獲批預售。恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，目前環境並不適合推售全新盤，待疫情穩定後才有推盤計劃。發展商現時以銷售毗鄰的THE HENLEY I及THE HENLEY III為主，THE HENLEY III在2月售出4伙，其中3B座38樓A室，實用面積778方呎，3房間隔，成交價2543.24萬元，創下項目新高，呎價32689元。

此外，新地（00016）旗下北角海璇發展項目第2B-2期及第2B-3期，早於2020年5月獲批預售，分別涉及123伙及228伙。資料顯示，第2B-3期由3座住宅大樓組成，主要戶型由開放式至4房，前排臨海單位以大單位為主，另設有特色戶。

事實上，有部分新盤已上載樓書，信置（00083）與市區重建局合作的中環ONE CENTRAL PLACE去年11月獲准預售樓花同意書，發展商同年12月上載樓書，惟暫未進行銷售。該樓盤提供121伙，其中116個為標準單位，實用面積383至992方呎，主打1房及2房單位，另設5個特色戶，實用面積393至1028方呎，預計2024年5月入伙。

代理料全民檢測打擊成交

部分超級豪宅伺機登場，例如提供64戶的嘉里建設（00683）九龍半山緹外，去年11月已上載樓書，發展商曾透露傾向招標形式發售，但仍未公布銷售安排。位於龍駒道3號的緹外由5座住宅大樓及3座院墅組成，合共64戶，當中3座院墅屬九龍區面積最大屋苑式洋房，實用面積11382至11692方呎。

大量新盤積壓待推，惟在嚴峻疫情下，業界對3月的一手推盤活動看法趨審慎。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，若全民檢測在3月中後期才推行，再加上全民檢測期間實施禁足令，相信3月難有新盤開售，整體一手成交量或較2月更差，有機會創下2013年4月《一手住宅物業銷售條例》（一手例）實施以來新低。資料顯示，一手例實施初期，新盤市場幾近癱瘓，同年5月僅錄得53宗一手成交，屬於一手例實施以來最少成交的一個月。

本港新冠肺炎出現第五波疫情並大爆發，樓市受不利因素影響，交投大減。中原地產十大屋苑2月共錄得150宗成交，創2019年12月123宗後逾兩年新低，較1月的188宗減少20.2%。據美聯物業分行統計的十大屋苑，今年2月交投錄得約152宗，按月下跌約23.2%。

嘉湖成交減59% 3年半最淡

中原地產統計的十大屋苑中，有7個屋苑2月成交量按月減少，跌幅8.3%至59.5%不等。其中天水圍嘉湖山莊的成交量由1月的42宗暴跌59.5%，至2月只有17宗買賣，創2018年9月後接近3年半的單月新低。荔枝角美孚新邨全月僅錄得7宗成交，按月跌幅46.2%，為九龍區藍籌屋苑中跌幅最大屋苑，宗數更創兩年半新低。十大屋苑只有鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園及沙田第一城交投增加。呎價方面，有6個屋苑報跌，跌幅0.1%至10%，以鰂魚涌太古城跌幅最驚人，2月平均成交呎價為17771元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，農曆新年假期後第五波疫情急劇惡化，政府收緊社交距離措施，入市氣氛受打擊，2月二手交投急跌兩成。政府於2月下旬放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），為樓市小減辣，部分屋苑近日成交稍有改善，惟面對史無前例的疫情，陳永傑料首季樓市價量齊挫，樓價期內跌幅有機會達5%至8%。

筍盤交投為主 拖累樓價

美聯物業統計的十大屋苑2月交投量也減少約23.2%，該行住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，疫情爆發第五波，加上2月受春節及收緊防疫惜施等因素影響，十大二手屋苑交投以筍盤及減價盤成交為主，導致樓價受壓。他相信，放寬按保措施有助刺激換樓鏈，帶動中高價物業的換樓市場，預期即使疫情及不明朗因素影響下，仍會有一定需求。若果全民檢測後疫情得以緩和，一二手市場購買力可望釋放。

美聯物業營業經理林建文稱，元朗YOHO Town 5座高層E室，實用面積約516方呎，3房間隔，議價後以925萬元由同區換樓客承接，樓價創該屋苑同類單位新高，呎價17926元。資料顯示，原業主於2004年以約171萬元購入上述物業，賬面大賺約754萬元，物業18年升值4.4倍。