實價揭露，新北三峽北大特區「遠雄耶魯」，去年11月19樓戶轉手，每坪達50.2萬元，創北大特區住宅新高，也是該區首見突破5字頭。

「遠雄耶魯」位於北大學勤路，屋齡已12年、樓高25樓，該社區去年即有多筆成交4字頭，去年11月，19樓32.8坪二房，未含車位轉手，總價1650萬元，一舉突破5字頭。

全國不動產北大特區學勤加盟店店東楊凱婷表示，北大特區橫跨新北市三峽區、樹林區，整合台北大學與周邊生活圈並朝大學城發展，為規劃發展完整的重劃區，居住環境品質佳，已開發約15年。

她表示，北大特區當年首推建案僅1字頭，2014年漲至3字頭，2015~2018年房市轉冷時期，多數社區呈持平或微幅下修5%，2019年開始向上緩漲，去年爆發的房市熱潮，則讓房價一口氣跳漲來到4字頭，漲勢相當驚人。

至於北大特區「遠雄耶魯」出現5字頭，楊凱婷表示，北大特區2房產品稀有、先前市場僅此1戶，加上該戶別附裝潢且屋況佳，總價在買方可接受範圍，因此出現5字頭單價，可說是特殊成交案例。

目前北大特區一般相同產品單價仍在4字頭行情，想在北大特區購屋的首購族還是有機會買到3~4字頭。

楊凱婷指出，北大特區屋齡約在12~15年內，一般社區2房每坪37~40萬元、總價1200萬元；3房單價約比2房少2~3萬元，總價1600~1800萬元可入手。遠雄或是知名社區，則每坪約在40多萬元之間，2房總價約1400萬元、3房總價約1900~2000萬元。

台中七期與單元二不但地理位置緊鄰，且新豪宅群南移市政路一帶，逐漸與單元二重劃區重疊。近期一線品牌個案表現突出，兩者房價僅在些微之差，其中單元二「精銳SKY ONE」成交價逼近70萬元，奪下南屯區豪宅之冠，再次驗證低密度豪宅的市場魅力。

住商不動產七期加盟店經理黃盟翔指出，近期在七期、單元二推案的寶璽、由鉅、聯聚、精銳、寶輝、大陸等都是豪宅大咖品牌，產品設計、品質均在水準之上，競案之間難免存在瑜亮情結。

尤其七期新豪宅群南移，幾乎與單元二生活圈重疊，不少頂級客層看中單元二的高綠覆生活是七期所沒有的，因而讓單元二的身價扶搖直上。

根據內政部實價登錄資料，預售新案「精銳Sky One」目前揭露43筆資料，最高成交單價達68萬元、總價3,876萬元。

據了解，該社區總樓高23層，目前成交最高價68萬元為18樓戶，尚有高樓層戶別後續揭露。業內人士指出，未來創價的可能性高，不排除將有7字頭的成交單價。

另外，如新成屋「寶輝City Park」，目前亦已達到單價66.6萬元，位在2樓戶。據仲介分析，「寶輝City Park」社區內有將近1,300坪私家花園，選擇買在低樓層戶別可能就是綠意景觀條件，讓房價更勝一籌。

觀察單元二豪宅「寶輝City Park」、「雙橡園2279」、「精銳Sky One」、「精銳Gardon One」等案，都擁有超大基地的共通點，約略有近2,000坪的基地規模，有足夠條件塑造大面積私家花園，以及創造無限景觀棟距。

加上單元二位在前往高鐵的必經之路上，超高層大樓的能見度與識別度相當高，不少台北客層指名賞屋的比例相當高。

精銳建設經理朱自仁說，「精銳Sky One」的買家多半是看中生活環境而購入，不論什麼朝向，開窗就能享有百米以上的棟距視野；而住家旁邊就是萬坪大公園與圖書館，步行三分鐘就是公益路餐飲、精品名店，不只吸引台中豪宅客購入，也吸引了不少北部頂級客層南下購屋。

近年指標建商的單元二大樓案陸續完工，各個社區營造出的大花園景觀、大尺度生活，讓豪宅客有目共睹，心嚮往之，低密度豪宅的後續爆發力值得觀察。

台南、高雄公布2月買賣移轉棟數，高雄總移轉棟數為2,437棟，月減36%，，台南1,430棟，月減36%，都是自去年12月高點以後，連2個月下滑，2月移轉棟數皆為近一年來新低，高雄更是自去年9月台積電（2330）設廠議題發酵後，首度跌破三千棟，只有12月一半左右。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，今年1月底到2月初，逢春節連假9天，又遇228連假，因工作天減少影響交屋過戶時程，因此讓移轉棟數略有減少。

另外，台南、高雄受台積電設廠效應，房價正處於攀升期，市場轉為賣方優勢，價格高、讓利縮，也延緩了民眾下手的觀望期，走向量縮價漲的趨勢，因而影響近期高雄的交易表現。

觀察高雄本月買賣移轉棟數前三大行政區，分別為三民區、鳳山區及苓雅區，三民區以347棟居冠，但月減49.5%，年減7.5%，鳳山區以280棟居次，苓雅區為249棟第三。

台南本月買賣移轉棟數前三大行政區，分別為安平區、永康區及安南區，安平區與永康區皆以181棟並列第一，安南區為173棟。

台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，高雄從今年開始，包括三民、鳳山、左營、鼓山等幾大購屋熱區，已連續二個月表現逐月下修，市場可供給案量減少，民眾想買卻買不到合適物件，是高雄近期交易趨緩的主因之一。

馮紹清指出，台積電效應讓高雄在去年底房市交易量出現爆衝後，建商餘屋大幅去化，中古市場則是屋主看好未來房價利多，多數選擇惜售或是開高價出售，都讓市場可售物件減少，或是庫存多以中高總價物件居多，找不到合適物件，民眾就暫且慢慢看、慢慢買。

不過也有極少數低於市場行情的物件出現，甚至讓買家超出開價，加價搶入手。

李家妮表示，台南、高雄產業發展利多豐沛，依據行政院主計總處最新預估今年GDP上修至4.42%，市場產業動能應仍強勁，投資人抱持樂觀信心，對自住購屋和長線置產的需求仍可穩定發展。

台中「囤房稅」草案今拍板送審，房地產業界觀察，從台北市經驗可看出，囤房稅恐波及租屋族，建議合法出租免課稅。台中市稅務局說明，為減少房東將稅金轉嫁給房客情形，草案明定透過符合包租代管業者出租的租賃住宅，仍維持稅率1.5%，房屋稅沒有變動。另外囤房稅的稅收將全數用於青年、弱勢租金補貼。

台中市長盧秀燕今於市政會議宣布，台中市房屋稅徵收率自治條例修正草案拍板定案，調高多屋族的房屋稅，也就是俗稱的「囤房稅」，針對持有非自住房屋訂定差別稅率，3戶以下每戶將按2.4%稅率課徵；4戶以上每戶按3.6%稅率。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中說，從台北市的經驗可以看出，囤房稅會影響到租屋族。台北市推出囤房稅後，房價到目前為止，沒有明顯的下跌，但租金卻不斷往上，囤房稅對象為多屋族，推估不少房東為多屋族，為確保租金收益，研擬調整房租，將增加稅金轉嫁給租屋族，讓租屋族成為第一批受害者。

大台中不動產開發公會理事長王至亮建議，如何定義「囤房」要立意明確，例如5年內買超過3戶者（含新屋或中古屋）才課徵囤房稅，持有5年以上者應排除課囤房稅。建築業銷售期動輒4到5年，建議囤房稅放寬至5年，合法出租房屋解決居住問題，無論個人或包租代管業者，建議排除課囤房稅。

台中市地方稅務局說明，該草案修正課稅標的沒有區分新屋或中古屋。地方政府實行稅制須有法律授權，目前稅法僅授權地方政府得視所有權人持有房屋「戶數」訂定差別稅率，尚未按持有房屋年數決定稅率。

台中市地方稅務局指出，至於建築業囤房稅是否放寬至5年？經統計台中市2018年至2020年新建成屋在3年內完銷高達96.65%，所以大部分的新建成屋在寬限期內都可以完銷。

新店榮工單元2都計變更案於2022年2月25日經新北市都市計畫委員會第138次會議審議通過，將同步啟動都更程序，接續主要計畫報請內政部核定後，全案發布實施並據以展開都市更新作業。

新北市政府將新店榮工廠更新地區內劃設6處更新單元約21.17公頃，本次市大會審議通過之單元2面積約為6.46公頃，為區內面積最大的更新單元，前於2021年10月20日啟動公開展覽30日，2021年11月8日假新店大豐社福館舉辦地方說明會後，經新北市都市計畫委員會專案小組充分討論，提送市都委大會審議通過。

單元2未來將轉型為符合現今住宅、商務複合使用趨勢的產業園區，由乙種工業區變更為特定專用區，以都市更新方式開發提供更多元的產業與住宅等複合使用並提供約9,690平方公尺之公園及綠地等開放空間，以及約8,290平方公尺之道路用地，並提供樓地板面積約3,038平方公尺之公共托育中心等公益性空間，以改善整體環境品質及公共服務，配合景美溪河岸景觀營造優質居住及產業複合使用之生活空間。

新店榮工單元2經新北市都市計畫委員會第138次會議審議通過，後續將主要計畫提送至內政部核定，相關都市計畫資訊可至新北市政府城鄉發展局網站「主題專區-都市計畫」查詢。

新北市瑞芳區行政轄區面積為7,073公頃，1980年經台灣省政府劃定公告為全區山坡地範圍，新北市於2017年推動瑞芳區山坡地範圍檢討，經4年來規劃、現勘到審查等程序，終於在2022年1月獲行政院核定瑞芳區山坡地檢討劃出61.2公頃，相當18.51萬坪，預期可加速區域發展。

依水土保持法規定，標高100公尺以上或標高未滿100公尺，而其平均坡度5％以上者為山坡地，早期受限於圖資、技術、設備精度影響，使得部分平緩區域有劃成山坡地的情形。經以最新地籍圖資、精度較高坡度分析圖及相關圖資資料分析檢討，如劃出區域大於10公頃未在活動斷層、土石流、洪氾區及洪水平原一級管制區等地質敏感區，並符合退縮距離規定等相關法規，即可檢討劃出山坡地範圍。本次共核定劃出瑞芳區山坡地吉安段、吉慶段、瑞芳段、明燈段、逢甲段、魚坑段約61.2公頃土地，主要位於四腳亭火車站、吉慶國小、大寮派出所及瑞芳火車站周圍並包括瑞芳區第二產業園區之平坦土地。山坡地劃出後土地不再受水土保持相關法規限制，除免除水土保持計畫申請程序，亦可免繳納「山坡地開發利用回饋金」，降低土地開發成本，預期可推動當地區域發展，大幅提升廠商投資意願。瑞芳區公所即日起至3月25日於區公所、里辦公處佈告欄及公所官方網站辦理公開展示。

新北市農業局表示，新北市有87％為山坡地範圍，為增進土地合理利用，持續辦理轄內山坡地範圍檢討，前於2020年核定汐止劃出16公頃，現今完成瑞芳山坡地劃出61.2公頃。除了個案劃出山坡地外，市府從2020年起進行全市山坡地範圍境界線通盤檢討，預計花費3年時間全面檢視山坡地境界線是否合理，並全面數值化，讓山坡地範圍線更加精確並在符合法令規定下更貼近現況。

財政部應立法院要求，今年1月底將囤房稅修法評估報告送至立法院財政委員會，針對是否修法徵詢地方政府意見，其中外界關注「是否調高非自住住家稅率」、「非自住住家是否採全國歸戶」兩議題，全台22縣市中都只有台北市贊成，其餘縣市皆表態反對。

財政部表示，已督促地方政府規定差別稅率及落實稅基評定，對於合理化房屋稅負已具成效。

財政部表示，房價受各項因素影響，包括營建成本、供需變化及預期心理等，有賴各部會通力合作，關於房屋稅法定稅率，將綜合考量地方財政、城鄉差距、租稅公平、稽徵成本等，並衡酌社會期待後，配合行政院推動健全房地產市場措施。

目前非自住住家房屋法定稅率為1.5%至3.6%，授權地方政府因地制宜，根據持有戶數訂定差別稅率，也就是俗稱「囤房稅」，目前立委提案修法版本，包括調高非自住住家稅率上限、調高非自住住家稅率下限、非自住採全國總歸戶等。

根據財政部徵詢意見結果，在調高非自住住家用房屋稅率方面，僅台北市贊成調高上限，但並未具體建議稅率，另外21縣市則表示反對。主要反對原因包括，徵收率過高難獲議會支持，無實質效益，且各地已陸續研議，應視成效檢討調整，且地方政府也認為現行法定稅率足資運用。

而在調高下限方面，意見呈現五五波，贊成的縣市包括桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹市、苗栗縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣、花蓮縣、嘉義市等11縣市，而台北市等其餘11縣市則反對。

贊成縣市主要認為，可透過中央立法來改善大部分縣市按法定最低稅率1.5%課徵的情形，桃園市則以自身經驗指出，桃園採單一稅率2.4%以來，具抑制囤房效果，建議調高下限至2.4%。

然而反對縣市例如台北市則認為，對非自願持有多屋者、或不具囤房性質的房屋增稅，恐造成爭議；另雲林縣、金門縣則擔心房東轉嫁租金給租客。

另外對於非自住住家採全國總歸戶，則只有台北市表達贊成，其餘21縣市都反對，主要擔憂造成徵納衝突、稽徵成本增加、城鄉差距有違租稅公平等後遺症。

國產署2022年3月1日公告6宗精華區國有土地招標設定地上權標的，區位及基地條件俱佳，訂於2022年4月18日開標，歡迎各界踴躍投標。

國產署表示，本次招標土地分布全國5縣市，分別位於台北市2宗，新北市、台中市、台南市、彰化縣各1宗，合計面積1.52公頃，權利金底價新台幣8億3,241萬元，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，地租不隨申報地價調整之年息率為2.5％，地上權及地上建物得辦理一部讓與。又本批適用財政部2022年2月25日甫發布修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」，權利金繳交期限已自50日延長至90日及抵押權人資格增加各地區農會信用部及漁會信用部等規定，已將市場反映需求納入作業機制，更能提高投標意願。

國產署表示，2022年預計推出4批次招標標的，較2021年度增加1個批次。今日推出第1批標的，位於台北市中正區者共2處，1處鄰近台北植物園、建國中學，住宅環境相當優質；1處距離古亭捷運站、河堤國小、強恕高中皆500公尺以內，生活機能完備；新北市林口區土地，近林口國際媒體園區、三井OUTLET，周邊商業機能佳。台中市梧棲區土地，面積3千坪以上，位臨港路四段旁，距梧棲商圈約600公尺；台南市安平區土地，位於漁光重劃區內，交通便利公共設施完善；彰化縣員林市土地，地形方整且區位良好，周邊土地推案熱絡。

據國產署統計近年地上權案件招標情形，受惠於房市熱絡等大環境因素，標脫率逐年提升，且經追蹤標脫案件之後續規劃開發產品種類，除常見之商辦、住宅等不動產建築開發產品外，亦逐漸獲得其他產業(例如文教業規劃補教設施、零售業規劃賣場等)青睞，顯示該署推出之招標設定地上權標的，市場接受度高。今日公告之6宗標的，亦屬國產署精選標的，歡迎各界踴躍投標，避免向隅。

根據全台六都地政局公布的移轉棟數資料顯示，今年六都前兩月移轉棟數為 3.97 萬棟，大致較去年同期 3.96 萬棟持平，反映市場熱度和前一年接近，主要的都會區中，成長幅度最大的是新北市，前 2 月移轉棟數增加約 8%，其次則是有科技業投資題材的台南與高雄，前兩月移轉都年增 6%。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，2 月因為農曆春節工作天數較少，2 月移轉棟數通常都會較 1 月減少，但都屬於正常季節性變化，等到 3 月移轉棟數就會逐漸恢復正常，今年房市仍延續去年交易熱絡的市況，不過外在挑戰逐漸變多，包括金融市場受俄烏戰爭影響波動加大，政府打算禁止預售換約與長期利率看升等事件，都會讓今年房市出現一些挑戰。

統計顯示，全台六都房市今年開局表現穩定，前兩月移轉棟數維持與去年同期接近的 3.97 萬棟，其中台北市前 2 月建物買賣移轉棟數 4635 棟，年減 8%，新北市前兩月移轉 1 萬棟，年增約 8%。

桃園市前兩月建物買賣移轉棟數 7108 棟，年減 3%，台中市 7787 棟年減 7%，不過台南市與高雄市則是雙雙成長約 6%，反映當地市場交易較去年同期熱絡，主要還是房價相對平價且有科技廠商投資議題帶動。

曾敬德指出，今年開春以後全球局勢逐漸動盪，股市波動幅度加劇，打炒房的政策也陸續出爐，市場預期未來還有升息的議題，加上房價仍高居不下，後續還有許多挑戰，不過當前民眾購屋信心強勁，短時間內市場交易狀況還是相對熱絡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，從前 2 月交易量來看，整體交易量持穩，部分都會區交易量下滑，顯示政府打擊投機炒作的效應已逐漸浮現，在內政部五重拳、央行第四度加重選擇性信用管制以及金管會調升不動產授信風險等措施相繼推出後，投機買盤逐漸退出市場，未來將更利於自住、置產等剛性需求的買方。

陳金萍補充，觀察 1-2 月交易量仍是 11 年來高量，代表房市交易仍熱絡，在房市基本面佳、通膨升溫的狀況下，自住、長期投資置產保值需求仍強，讓房市交易量仍維持高檔。

中央大學台經中心今天發布2月消費者信心指數（CCI）總數為73.19點，降至8個月新低；由於俄烏戰爭引發民眾對於台海危機的聯想，連帶波及對股市、房市信心，「購買房地產時機」指標因而暴跌8.05點。

2月CCI總數為73.19點，較1月下降0.48點，為去年7月以來的最低水準。

進一步觀察CCI的6項分項指標，國內經濟景氣、家庭經濟狀況、就業機會等3項指標上升；物價水準、投資股市時機、購買耐久財則呈現下降。

中央大學台經中心執行長吳大任表示，台灣經濟穩健，房市、股市都在相對高檔，支撐民眾對於景氣的看法，「未來半年國內經濟景氣」調查結果為90點，月增0.1點，且為109年3月以來的新高；但近期爆發的俄烏戰事大大影響民眾的信心，衝擊房市及股市的信心指標。

今年1月，「未來半年購買耐久性財貨時機」創下歷史新高紀錄，而中央大學台經中心與台灣房屋合作編列另外一條針對房地產的指標「購買房地產時機」同創歷史新高。

不過，2月上述兩項房市相關指標雙雙下滑，「購買房地產時機」更自1月的歷史高點驟跌8.05點，降至115.1點；2月「未來半年投資股票時機」則為49.7點，月減1.4點。

吳大任分析，台灣與烏克蘭有很多相異之處，但兩岸爭端也有相似點，甚至國外媒體指出台灣非常危險，面臨中國武力犯台的危機；不論房市股市，一旦有戰爭，都會顯著下跌，這次指標走勢顯示信心面已經受到影響。

另外，國內蠢蠢欲動的物價也讓民眾十分煩惱，加深對通膨的預期心理。2月下降幅度最多的指標是「未來半年國內物價水準」，調查結果為30.45點，月減1.65點，創下98年9月以來、12年半的新低紀錄；絕對值愈低，代表民眾愈悲觀，認為物價將會上漲。

從絕對水準來看，指數低於100為「偏向悲觀」，2月調查有5項子指標皆「偏向悲觀」，僅有「未來半年購買耐久性財貨時機」高於100，偏向樂觀。

2月消費者信心指數調查是由中央大學台灣經濟發展研究中心主辦，輔仁大學AI人工智慧發展中心、健康力股份有限公司與台灣房屋集團調查協辦，調查期間為111年2月18日至21日，以電話訪問方式進行，採電腦隨機抽樣，共訪問2813位台灣地區20歲以上民眾，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負2.0個百分點。

春江水暖鴨先知，近日上海房產仲介又行動了起來，徘徊在各社區附近，市場也逐漸恢復活躍。

記者日前從多位元國有大行和股份行房貸經理處瞭解到，今年以來，上海房貸市場有所放寬，二手房房貸放款再提速，部分銀行審批加放款時長甚至縮短到了10天以內。

與此同時，隨著1月LPR（貸款市場報價利率）的下調，上海的房貸利率也有調整。目前，記者瞭解到，上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%。

不只上海房貸市場，近來多個城市的房貸政策出現鬆綁，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等。不過，房地產調控政策仍堅持連續性和穩定性，“穩”依舊是主基調。

審批和放款時間提速

與2022年年初相比，上海二手房房貸發放速度又加快了。當時記者在走訪時瞭解到，多家銀行的審批週期大概是2周，放款週期則為1個月到一個半月，如今來看，不管是審批速度，還是放款速度，均有提高。

“如果購房者征信、收入等材料都符合要求，目前審批基本上是一周左右，然後過完戶隔兩三天就能放款。”郵儲銀行(5.670, 0.09, 1.61%)某支行房貸經理對記者說道。

與此同時，國有大行中，中國銀行(3.120, 0.02, 0.65%)、交通銀行(4.860, 0.08, 1.67%)、建設銀行(6.100, 0.07, 1.16%)的審批和放款週期也有縮短。中國銀行某支行房貸經理向記者稱，當前該行房貸額度相對充足，如果是二手房，審批是1周左右，然後在雙證（房產證和抵押證）辦好後，放款僅需要2~3天；如果是新房，考慮到抵押證辦理得比較快，因此整個放款週期將會更短。

“現在二手房和新房放款速度差不多，以前二手房比較慢，但現在放款速度也加快了。”建設銀行某支行房貸經理也對記者說道，目前該行審批時間為3周左右，放款時間則為2~3周。

相比之下，交通銀行的整個放款週期相對較長，交通銀行某支行房貸經理稱，該行審批是一個半月左右，在收到雙證後，放款時間約為一個月左右，審批+放款大概是2到3個月。

股份行中，數家股份行的按揭貸款發放也已經提速。比如，招商銀行(50.240, 0.44, 0.88%)某支行房貸經理稱，該行當前審批週期是1到2周，過完戶最快隔1天放款，相比年初的審批需要2周以及放款需要一個月有明顯提速；光大銀行(3.360, 0.02, 0.60%)某支行房貸經理也表示，該行審批時間約為1個月，若相關資料齊全，放款大約為2到3周。

不過在採訪中，多個房貸經理均提到了仲介的問題。比如有的銀行目前傾向通過合作的房產仲介來放貸款，比較少做“手拉手”的業務。所謂“手拉手”，即買賣雙方不通過仲介交易網上簽訂合同。“這主要是考慮到風險問題，有可能存在虛假按揭貸款需求。”一位元房貸經理向記者說道。

整體而言，不少房貸經理、房產仲介的共識在於，房貸發放速度整體較之前加快了。銀行按揭貸款市場的放鬆，一方面與政策端的暖風有關；另一方面也受銀行房貸發放節奏影響，通常在一季度，銀行按揭貸款額度會相對寬鬆。

房貸利率同步下調

除了房貸發放週期縮短外，第一財經記者在採訪中瞭解到，上海多家銀行的房貸利率也跟隨最近一期LPR變動進行了調整，這是自2021年7月以來的首次調整。

2021年7月24日，上海地區部分銀行上調了房貸利率，首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房房貸利率由5.25%上浮至5.7%。

1月20日，2022年首期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，較上期下調10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上期下降5個基點。在此背景下，上海地區部分銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%，進一步為購房者減負。

比如，以100萬元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區，利率調整前，首套房房貸利率為5%（LPR+35BP），此時月供額為5368.22元；而此次利率調整後，首套房房貸利率為4.95%，此時月供額為5337.7元。如此計算，月供額減少了約30.5元，一年約減少366元。

不過，要注意的是，這一優惠並非所有貸款人均可享受。在實際執行情況中，不同銀行可能會根據貸款人的資質、當時外部環境等對加點基數做出不同調整。在部分銀行下調房貸利率的同時，不排除有的銀行上調相應的加點基數，以保證房貸利率的不變。

對於購房者來說，有分析稱，房貸利率成本進一步下調，將進一步啟動合理住房消費需求，活躍交易行情。供給端和消費端的活躍，將促進房地產行業景氣度的提升，助力房地產業朝更穩的方向發展。

“穩”仍是主基調

與此同時，近來多個城市的房貸政策出現鬆綁，具體舉措包括首付比例下降、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等。

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網站發佈關於促進房地產業良性迴圈和健康發展的通知，明確降低個人住房消費負擔，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

據不完全統計，近兩個多月，房貸（公積金或商業按揭）首付（首套或二套）比例下降的城市達到1省12市，分別為安徽，泰安、株洲、自貢、菏澤、駐馬店、佛山、北海、南寧、贛州、合肥、重慶、晉中；商業貸款首付比例下調城市為重慶、江西贛州、河南駐馬店；公積金貸款首付比例下調省市為安徽，泰安、株洲、自貢、菏澤、佛山、北海、南寧、合肥、晉中等。

另據中原地產研究院統計，2022年以來全國房地產調控政策密集，累計房地產調控政策次數超過80次，其中超40城發佈了穩定樓市的政策。

可以看到，因城施策下，各地正根據房地產市場運行情況靈活調整政策。中指研究院相關人士分析稱，部分城市不合理或不合時宜的政策均有望得到優化，特別是針對剛需和改善性住房需求過於嚴格的限制政策。但值得注意的是，調控政策仍堅持連續性和穩定性，“穩”是主基調。

住建部近日也定調了2022年樓市，稱將保持調控政策的連續性和穩定性；增強調控政策的協調性和精准性；有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險。

越來越多的跡象顯示，在持續的政策推動下，此前低迷的房地產市場正逐步回暖。

貝殼研究院近期發佈報告指出，今年2月，50個監測城市二手房成交量環比增長約4%，考慮春節假期及自然天數較少，市場的實際修復力度十分明顯。同期，50城的二手房價格環比止跌轉穩。

中指研究院發佈的一組資料也指出，百城新房和二手房環比價格均在2月由跌轉漲，漲幅分別為0.03%和0.14%。

2月市場的升溫，反映出樓市企穩的局面在春節後進一步加速。這既被認為是去年市場下跌後的“技術性反彈”，也是近期政策持續推動的結果。機構統計顯示，今年已有接近50個城市發佈了不同程度的穩定樓市政策，雖然並不意味著鬆綁，但對於市場的提振作用不可忽視。

與此同時，隨著傳統“小陽春”時點的到來，市場的樂觀情緒進一步蔓延。機構普遍認為，按照現有走勢，樓市將繼續迎來修復，在多重因素影響下，市場將出現量升價穩的走勢。

市場判斷謹慎樂觀

經過去年下半年的低位運行後，樓市在進入2022年後出現一定的回暖，春節假期之後，回暖局面進一步確立。

根據貝殼研究院的統計，今年2月，50個監測城市二手房成交量環比增長約4%。若拋開春節假期的因素，2月7日至2月28日，50個監測城市二手房日均成交較1月日均水準增長約40%，較去年12月日均水準增長約10%。

該機構指出，超過四成的城市2月成交量環比增長。從需求結構來看，剛需是支撐這輪升溫的主力。

交易量的回暖也帶動價格止跌，貝殼研究院指出，今年2月，50個監測城市二手房價格指數與1月持平，結束去年8月以來連續環比下跌的走勢。其中，4個一線城市二手房價格全部保持上漲，寧波、杭州、紹興等城市止跌轉漲。

中指研究院發佈的資料也顯示，百城新房和二手房環比價格均在2月由跌轉漲，漲幅分別為0.03%和0.14%。其中，無論是新房還是二手房，一線城市漲幅均為最高。

在這輪市場升溫中，部分熱點一二線城市再度扮演了領跑者的角色。其中，長三角區域最早復蘇，上海、南京等城市的成交量在1月就出現明顯升溫。2月，廣州、中山等城市交易回暖，帶動大灣區樓市升溫。北京則一直保持著不錯的看房和交易熱度。但東北地區的市場仍然相對低迷。

信貸政策的鬆動，被認為是刺激市場升溫的主因。去年下半年的樓市降溫，即主要源於信貸政策的收緊。從去年9月末開始，監管部門連續釋放糾偏信號，政策在執行層面才逐漸改善。其中，信貸政策的改善較為明顯。

據貝殼研究院監測，今年2月，103個城市主流首套、二套房貸利率平均環比下降9個基點，放款週期縮短12到38天不等。

來自地方政府的穩樓市政策，同樣推動了市場回暖。機構統計顯示，今年前兩個月，近50個城市了出臺政策，對市場帶來利好，政策主要集中在降低首付比例、放鬆落戶限制、鬆綁公積金政策、發放購房補貼等四個方面，均對需求端有著明顯利好。

某大型上市房企相關負責人向21世紀經濟報導表示，春節後，其公司旗下專案的來訪量和交易量均明顯高於春節前。雖然很難與去年上半年相比，但公司對市場的判斷逐漸轉為謹慎樂觀。

多數機構預測價格升幅有限

事實上，雖然樓市仍在回暖通道中，但由於去年同期的高基數，今年前兩個月，多數熱點城市的交易量仍然有二成到五成的同比降幅。

這種差距的另一個體現在於，房企的銷售業績出現明顯下滑。中指研究院的報告顯示，2022年1-2月，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%。其中銷售額超百億房企30家，較去年同期減少24家。

但正如前述房企人士所言，多數開發商對於市場的復蘇持樂觀態度。

上海某大型房企相關負責人向21世紀經濟報導表示，公司早先判斷，市場可能在今年二季度才會出現明顯好轉，但從長三角地區的市場變化來看，升溫的節奏要快於預期，說明需求潛力仍然很大。

“其他區域的回暖速度可能會慢一些，但從越來越多的政府部門發佈的政策來看，仍然有理由（對市場走勢）樂觀。”他說。

2月24日，在國新辦舉行的新聞發佈會上，住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，在今年的穩樓市目標中，“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”。這也被業界視為重要利好。

針對這一提法，貝殼研究院認為，相對當前調控政策側重對首次購房的剛需的支持，預計後期地方有望出臺支持改善性需求的政策。

對於房地產市場的前景，中原地產研究院認為，隨著信貸政策的持續寬鬆，預計市場很可能在3-4月份出現一次“小陽春”。其中，一二線城市的熱度可能會比較明顯。

貝殼研究院也指出，在信貸、調控的持續激勵下，市場預期將轉向平穩，在3月和4月，更多城市的新房銷售量將築底後回升。二手房方面，從掛牌、帶看等指標來看，預計3月交易量也將有明顯回升。

但多數機構認為，在此過程中，價格的升幅仍然較為有限。一方面，當前的市場升溫幅度不大，並不能對房價形成有力的支撐；另一方面，今年仍是房企的償債大年，開發商更傾向于獲取銷售現金流，而非通過提價的方式謀求利潤。

樓市重磅！鄭州引導金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調房貸利率，鼓勵投親養老

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發佈《關於促進房地產業良性迴圈和健康發展的通知》。《通知》針對當地房地產市場提出19條要求，支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支援、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境。

圖片來源：鄭州市人民政府官網圖片來源：鄭州市人民政府官網
《通知》明確，降低個人住房消費負擔。引導鄭州金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

放鬆貸款要求

《通知》明確，子女、近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭州投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

《通知》要求，穩定住宅用地供應節奏。依據各片區商品住宅去化週期情況，合理確定新增住宅用地供應量，確保商品住宅供需平衡。在去化週期小於18個月時，適度增加住宅用地供應量；在去化週期大於18個月時，適度減少住宅用地供應量。土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交後1年內實行分期繳納。

完善房價和地價聯動機制。出讓住宅用地實行“限房價、競地價”土地出讓政策，對於“限房價、競地價”出讓方式供應的地塊，將已確定的房屋銷售價格寫入土地出讓合同。房屋銷售時，不得超出確定的銷售價格辦理商品住房銷售價格備案。

同時，推進信貸支持協作。對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，在政府新增財政存款、基金帳戶等存放方面予以優先支持。給予企業專案貸款支援。定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地產企業並購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。

房價環比下降

國家統計局資料顯示，2022年1月，鄭州新建商品住宅銷售價格指數環比下降0.2%，同比增長1.5%；二手房價格環比下降0.2%，同比增長0.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，鄭州本次出臺的房地產新政，有兩條市場反響較大。第一，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。該規定實際上是放鬆了限購的規定，即老年人投靠家庭可以新購一套住房，增加了此類家庭的可購房套數。第二，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這相當於放鬆了限貸的標準，使得此類群體後續可以按首套比例購房，實際上降低了購房的首付比例。

諸葛找房資料研究中心負責人王小嬙表示，鄭州此次下調土拍保證金比例至20%，剩餘部分1年內實行分期繳納，這實際上減輕了房地產開發商的資金壓力，提供了資金支持政策。同時，政策也加快了項目開工、銷售節奏，精簡審批程式，將工程建設專案審批時間控制在54天。該政策降低了房企拿地的資金壓力，加快房企開工銷售速度，有利於房地產市場的內部良性迴圈。

機構普遍看好3月市場

機構資料顯示，2022年以來，全國已有超40個城市從降首付比例、加大引進人才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆房地產調控政策。但是，從政策傳導到市場，仍需要一定時間。

從房企銷售角度看，1、2月銷售整體不佳。中指研究院資料顯示，2022年1-2月，不同陣營房企銷售金額同比均出現不同程度下降。銷售金額超過百億元以上的房企共30家，該陣營銷售額金額均值同比下降38.4%，下降幅度最大；前兩月銷售金額在50億元至100億元之間的房企有26家，銷售金額均值同比下降34.1%；銷售金額在30億元至50億元之間的房企有24家，銷售金額均值同比下降31.9%。

2月，受春節期間房地產市場遇冷等因素影響，企業銷售降幅較1月進一步擴大。2月，百強房地產企業實現銷售操盤金額合計4015.8億元，環比下降23.5%，同比下降47.2%。

中原地產首席分析師張大偉指出，需求端政策有所放鬆，有利於緩和市場情緒，促進合理住房需求釋放。預計3月住房成交規模環比會有所上升，但在2021年同期高基數下，成交規模同比大概率仍為下降趨勢。熱點一二線城市市場恢復節奏或相對較快。

繼多個城市降低房地產首付比例，銀行調整房貸利率後，進入3月，政策暖風持續吹向房地產行業。

3月1日，鄭州市政府發佈《關於促進房地產業良性迴圈和健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），全文共19條，通過支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支援、推進安置房建設和轉化等舉措，促進房地產市場回暖。


半個月前，在鄭州市委經濟工作會議上，鄭州市代市長何雄曾表示鄭州房地產市場平穩可期，半個月不到，穩樓市的政策就正式出臺。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，鄭州樓市新政有很強的代表意義，它是政策紓困、政策升級的標誌。

新政“十九條”給樓市鬆綁

《通知》主要從保障大學生在鄭安居、為外來務工人員置業提供便利、滿足居家養老需求、支持居民改善性住房需求等四方面支持合理住房需求。

其中，鼓勵老年人投靠在鄭州工作的子女、近親屬，允許其投靠家庭新購一套住房；對於在鄭州創業、就業的大學生，購買共有產權住房者可享受購房補貼，租住市場化租賃住房者，給予為期3年的一定面積補貼。而《通知》裡的大學生，亦包括專科畢業生和技工院校預備技師、技師、高級工。

改善住房市場供給方面，主要從穩定住宅用地供應節奏、完善房價和地價聯動機制入手。《通知》規定，去化週期大於18個月時，適度減少住宅用地供應量。土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交後1年內分期繳納。同時，出讓的住宅用地實行“限房價、競地價”政策，且已確定的房屋銷售價格將寫入土地出讓合同。

加大信貸融資支持則是從支持房企並購貸、個人房貸利率、開發貸等方面多管齊下。首先，定期組織銀企對接，鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，按照依法依規、風險可控等原則加大房企並購貸款支持；其次，降低個人住房消費負擔，引導金融機構下調房貸利率，已有一套住房且已還清房貸的家庭再次購房時，執行首套房貸款政策；第三，對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，政府在新增財政存款、基金帳戶等存放方面予以優先支持。

未來三年，鄭州將實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

李宇嘉指出，作為國家中心城市和住建部重點監測的熱點城市，鄭州此次出臺的政策影響比較大，如允許有老人投靠的家庭新購一套住房，相當於鬆綁限購；已有住房但還清房貸的家庭再購房時執行首套房房貸政策，則意味著鄭州放鬆了限貸政策，成為熱點城市中第一個取消“認房又認貸”的城市。

鄭州去化週期已超21個月

國家統計局資料顯示，2021年8月至12月，鄭州新房、二手房價格連續下跌，新房銷量創近5年同期新低。而據克而瑞資料，今年1月份，鄭州主城區住宅成交36.32萬平方米，同比下滑22%；環鄭區域住宅量價齊跌，價格達近兩年最低值，成交量同比下滑5%。

成交下行，鄭州樓市面臨著不小的庫存壓力。克而瑞資料顯示，截至2021年12月，鄭州商品住宅去化週期已超過21個月，這或許是鄭州推行貨幣化安置的原因之一。但李宇嘉認為，“成也棚改、敗也棚改。棚改本質上是貨幣對樓市的定向寬鬆。此前鄭州棚改大規模推進，加上國家級中心城市、人口破千萬等‘光環’，房價、地價齊升。但貨幣化退後，支撐力量沒有了，樓市下滑很明顯。”

不過，房住不炒的基調下，此次鄭州房地產新政並未推出放鬆二手房交易的政策。《通知》未出現降低二手房交易個人所得稅算的相關內容。目前，鄭州是除北京以外唯一徵收20%差額稅的城市。該政策從2015年1月1日開始實行，家庭轉賣非滿五唯一的住宅時，賣方需繳納20%的差額稅。

以一套購入價100萬、售出價120萬的房子為例，賣家需繳納的差額稅為4萬。現實交易中，這筆稅額通常轉嫁給買家承擔，因此致使鄭州二手房市場慘澹，流動性也幾乎被鎖死。

但據鄭州業內人士稱，鄭州部分區縣已開始執行二手房交易稅費新政策，即賣方可自由選擇20%差額稅費或1%個稅。無法提供完整準確的房屋原值、有關合理費用憑證，按1%核定比例徵收個人所得稅；能提供完整準確的房屋原值、有關合理費用憑證，按差額20%稅率徵收個人所得稅。

近期，各地穩樓市政策不斷，多從金融端為購房者提供支援，包括晉中、菏澤、南寧、南通等十餘座城市調低首付比例；此外，廣西南寧將首套房公積金貸款額度提高至70萬，廣東中山將住房公積金貸款最高額度調整至90萬元等。

相較之下，鄭州的政策則更為系統、全面。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這具有實質意義的穩樓市和救樓市的導向，說明二線城市也開始進入政策持續放鬆的階段，也說明各地因地制宜出臺政策的主動性和急迫性增強。此類城市後續市場行情總體向上向好，若類似政策跟進，也可以帶動房地產交易行情回暖，促進3月小陽春的到來。

在客觀因素的作用下，深圳今年2月一手房住宅成交繼續回落，二手房住宅則再度創下成交新低。

2022年3月1日，據深圳市住建局披露的資料，2022年2月，深圳二手住宅成交823套住宅，環比下跌47.1%，為2008年以來最低成交量；一手住宅則成交1959套，環比減少45.2%，同比減少43%。

作為全國樓市的風向標之一，深圳樓市的2022年在平淡中開局。儘管當前成交平平，但業界和公眾仍然格外關注在“金三銀四”這一傳統的銷售旺季深圳能否迎來小陽春。

事實上，儘管資料面表現平淡，但深圳樓市的暖風已經悄悄吹起。據21世紀經濟報導記者瞭解，目前深圳整體上上門量和帶看量均有緩慢回升，隨著資金面的利好頻頻傳來，購房者信心逐漸恢復，市場預計也將逐步改善。

平淡中開局

由於供應的關係，在一手房方面，深圳的成交結構受到價格、區域和推售節奏等影響較大。

從供應節奏來看，深圳今年2月並無新盤入市。據深圳中原研究中心統計的資料，今年2月，深圳無住宅項目獲批，無住宅項目開盤，出現了一手住宅零供應。

除此以外，今年2月，由於春節假期的影響，深圳一手房成交整體上並無太大起色。即使在多數樓盤均選擇春節不打烊的情況下，深圳樓市春節表現仍低迷，據深圳市房地產仲介協會發佈的資料顯示，春節假期深圳新房成交量(完成產權過戶)出現了零成交的情況。

雖然有供應和假期雙重作用，但深圳一些重點區域的網紅樓盤，銷售表現依然良好。

例如，深圳地鐵置業旗下的數個樓盤在2月就錄得不錯的銷售成績。

據深圳中原研究中心統計的資料，2022年2月，深鐵瑞城以493套的成交量奪得深圳2月住宅銷售冠軍。深鐵瑞城於2021年11月取得預售證，共推售1329套住宅，而根據深圳市房地產資訊平臺的備案資訊，其目前僅餘100餘套房源未售出，整體去化節奏較快。

不過，這也僅是個例。整體來看，深圳樓市目前的冷熱分化仍較為嚴重，在羅湖、龍崗等區域，冷門樓盤的銷售成績依然未有回暖的跡象。

可供對比的例子是，位於羅湖東門商圈的兆鑫匯金廣場於近期推出15%的高額傭金，這一專案推售的產品是建築面積為52-420平方米的辦公產品。

從各區新房住宅成交面積來看，新盤大戶光明依然是成交面積最多的區域，公開資料顯示，2022年2月，光明區以6.51萬平方米的成交量位居各區第一，占全市成交的31.8%；寶安區、南山區則分居第二、第三位。

一手房冷熱不均，二手成交則再度下跌。深圳自去年2月出臺二手房成交機制之後，二手房成交就一直不溫不火。據深圳市住建局披露的資料，2022年2月，深圳二手住宅成交823套住宅，環比下跌47.1%。

小陽春將至？

一二手住房雙雙遇冷，這並非正常現象，也與深圳市場當前的表現有所背離。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就分析認為，由於特殊原因，深圳2月樓市的成交資料有所失真，因此並不能以此用來看待市場。

一位深圳本土開發商人士也告訴21世紀經濟報導記者，近期他們新開的一個樓盤去化率各方面表現都還不錯，“位置可以，價格也比較合理，去化還是跟我們預期的是差不多的。”

從資料面來看，深圳一手房成交量也正在緩慢復蘇。據深圳市房地產仲介協會公佈的資料，2022年第8周（2月21日—2月27日）深圳新房成交量持續回升，據深圳市住建局房地產資訊平臺公示的商品房成交（完成產權過戶）資料顯示，第8周深圳市新房成交量（完成產權過戶）為928套，環比上漲3%。

實際上，深圳目前資金面也有利好的消息傳出。

據21世紀經濟報導記者從多名銀行人士、仲介人士處瞭解到的資料，深圳當前對合理的房貸需求投放也明顯加快。淘房前線創始人謝林鋒告訴21世紀經濟報導記者，最近深圳房貸放款極快，有些銀行最快一個星期就放款。

謝林鋒認為，這是一個積極的信號。他指出，隨著資金面的鬆動，購房者也將結束觀望準備入手，尤其入學季也會帶動一波學區房成交，從而促進樓市量價齊升。

除了資金面改善之外，深圳樓市今年3月的一手房供應也將持續放量，這也是積極的因素，據深圳中原研究中心統計的資料，2022年3月，深圳共有新世界(7.210, 0.02, 0.28%)松風明月花園、深業雲築等20多個潛在的入市樓盤，受此帶動，深圳的小陽春行情也較為可期。

李宇嘉也認為，“在上海、廣州已經開始回升的情況下，深圳樓市的‘小陽春’一定回來的，不會缺席，只會遲到。”

不過，李宇嘉也強調，對於深圳今年的“小陽春”，不能有太大的期待。由於二手房參考價政策還將執行，而2020年下半年以後靠違規加杠杆炒起來的物業，沒有杠杆加持很難有充足購買力；而如果二手房市場表現弱勢，對新房市場的制約也將會很大。因為之前購買力旺盛，主要是一二手房價格倒掛，導致的打新熱潮。“預計今年上半年，深圳樓市會處於一個觸底和緩慢回升的過程。”

基本失去了借新還舊通道的房企，在即將到期的巨量債務面前，壓力山大。

綜合多家機構發佈的報告顯示，2022年房企總體到期債務超6000億元。克而瑞研究中心更指出，今年3月、4月、6月，房企的單月到期債務規模均逾600億元。

債務大量到期的同時，房企融資管道依然狹窄，原本依靠借舊換新的常規資金操作路徑已走不通。這讓不少房企在熬過了2021之後，依然面臨較嚴峻的資金壓力。

房企違約數量猛增

據克而瑞資料顯示，近幾年來房企境內債違約規模呈增長的態勢，2021年房企境內信用債違約數量為52只，約是2020年的3.5倍。

美元債方面，據安信證券發佈的固收報告，截至2021年末，共有14家房企的26只美元債發生實質性違約，違約金額合計86.5億美元，其中2021年違約債券金額合計逾60億美元。

3月份，房企將迎來今年以來首個債務集中到期的節點，在監管去杠杆的趨勢下，壓頂的債務或將成為艱巨的考驗。

資料顯示，2022年3-6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期，人民幣債則共有781.9億元債券到期，合計共約人民幣1809億元債券到期。

另據安信證券統計顯示，2022年全年共有6806.2億元地產債到期，每個季度的到期規模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元，前三季度到期壓力明顯較大。

境內債方面，上述機構資料顯示，2022年，民營房企全年共有2300.1億元地產債到期，第三季度為民企地產債到期小高峰，共有748.3億元到期，第一季度、第二季度到期量也均保持在550億元左右的規模；而國企地產債全年到期規模則為1246.4億元。

細分到具體房企來看，2022年，包括龍光、融創、首開股份、富力地產、龍湖集團的年內境內債到期規模在90億元以上，金地、新城、融信、金科、合景泰富、世茂股份等公司的到期規模在50億元以上。

在境外債方面，2022年民營房企共有416.6億美元到期，前三季度到期壓力相對較大，均在110億美元左右；國企地產美元債全年到期量僅為80.1億美元。

細分到房企，剔除已違約的房企，約有12家房企2022年到期規模在10億美元以上，其中，綠地的年內到期規模在20億美元以上，而富力、融信、融創、合景泰富、碧桂園、雅居樂、世茂集團等在內的房企，年內到期美元債均在10億美元以上。

在當前境外投資者信心不足的情況下，房企境內外債券再迴圈融資難度較大，需動用自有資金進行償債。

往年來看，1月份是房企發債小高峰，2019-2021年的1月房企發債量均超過千億元。但今年，該資料明顯縮水，據克而瑞不完全統計顯示，今年1月房企的發債規模不足500億元，同比大幅下降63%。2月截至18日，100家典型房企發債約為150億元左右，房企發債規模仍處於較低位置。

另據光大證券2月26日的一份研報顯示，境內債方面，民企地產債自2020年8月的“三道紅線”以來，便持續表現為淨償還狀態。2021年至今僅4月、6月淨融資為正，其餘月份均為負，2022年以來也已連續兩個月淨償還，民企地產的債券融資管道仍未修復。

可動用資金規模大減

融資流入保持收緊態勢的同時，房企銷售回款狀態依然低迷。

陽光城在2月中旬的一則公告中明確表示，公司在2021年度全年的銷售金額同比減少16%，“銷售規模的下降直接導致了公司的回款規模不及預期，從源頭端影響了公司現金回流”。

正榮在日前的投資者交流會上，複盤前兩個月現金收支與此前預期相差頗大的原因時，亦曾提及，一二月的整體銷售不及預期，其中一月單月的全口徑同比下降30%。

除此之外，房企當前共同面臨的另一大問題是，地方為了“保交付”而加強對專案預售資金的監管，致使房地產開發企業大部分的現金流和貨幣資金沉澱在子公司項目層面，回流到集團層面的貨幣資金量較低。

據標普信評發佈的資料，截至2021年6月末，其覆蓋的116家樣本房企母公司層面貨幣資金僅占合併口徑總計的16%左右。這也正是近來不少房企在談及資金狀況時，都會提及的一點。

陽光城表示，“實操中可靈活動用資金占帳面資金比例不足1%，回籠至集團層面難度極大，公司可自由動用貨幣資金基本枯竭”。

近期在尋求年內到期債券展期的正榮地產，在2月23日的投資者交流會上明確表示，旗下項目多數銷售資金都無法流至集團層面。

據透露，2月初，正榮可動用資金在總資金中的占比僅為5%左右，受限比例高達95%。“項目公司1、2月份每個月能夠回流到總部的資金，只有大概2億不到。”正榮管理層表示。

近期，各地對包括房貸利率、首付比例等政策進行了一定程度的放鬆，高層亦針對預售資金監管下發了檔，這一系列政策反映出了監管層對保證行業健康發展的態度，但房企在過去幾年累積起來的巨額債務，短期內難以看到化解的有效辦法。

對於未來幾個月房企的資金面走勢，有從事高收益債投資的人士表達了並不太樂觀的態度。他向第一財經記者表示，即便當前市場銷售環比有所回暖，但“債務的兌付是剛性的，銷售下滑3成還是5成，並沒有本質的區別，也不會像股票市場能夠得到即時修復，除非市場能恢復到去年上半年的狀態，否則風險還是會持續暴露”。

克而瑞研究中心評論稱，對於房企來說，現在只有實打實的銷售回款以及處理手上的優質資產獲得資金的回籠，才是度過這一輪考驗的最好方式。

訓修實業(01962)公布,於烏克蘭基輔擁有一間辦公室,經討論不會就截至去年12月31日止年度的物業、廠房及設備計提減值虧損撥備,故截至去年12月31日止預期淨利潤將保持不變.倘衝突持續,預計將於期後財務報表中為辦公室租賃土地及樓宇計提最高約927.8萬元的撥備.

該集團指,擬計提撥備金額以獨立估值師釐定辦公室估值為準.倘該辦公室或其大部分不幸被毀損或破壞,則必須進行最高約1,280萬元資產減值,倘發生該情形,有關撥備及╱或減值預期不會對財務狀況造成重大不利影響.

該集團指,該辦公室用作數碼市場推廣及攝影工作室,擁有6名員工,總建築面積約921平方米,於2020年12月31日帳面值約927.8萬元,該集團辦公室租賃物業裝飾、傢俬及裝置於2020年12月31日帳面值分別約330.8萬元及18.2萬元.該集團指,並不確定辦公室實際現況,但沒有收到任何造成人員傷亡消息,由於烏克蘭大部分業務活動已轉移至孟加拉,故衝突不會對營運造成重大不利影響.

碧桂園(02007)公布,於內地註冊成立的全資附屬公司碧桂園地產集團接獲由中國銀行間市場交易商協會發出日期為2月25日的接受註冊通知書,關於擬由碧桂園地產於內地發行本金總額為50億元人民幣的中期票據經已獲准註冊.

該集團指,有關中期票據註冊額度自通知起計兩年內有效.碧桂園地產可在註冊有效期內分期發行中期票據.該發行完成後,碧桂園地產應通過交易商協會披露發行結果.該次為碧桂園地產首次於交易商協會註冊中期票據.

置富產業信託(00778)公布,截至去年12月31日止年度,可供分派予基金單位持有人之收益按年升1.1%至9.81億元,每基金單位基本盈利66.98仙,派末期息19.87仙,全年每基金單位分派44.83仙,按年跌4.9%.

期內,收益按年跌2%至18.06億元,物業收入淨額按年跌2.6%至13.4億元.

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告

融創中國(01918)近日遭遇股債雙殺,融創房地產發行的多隻境內債多次出現二級市場交易價格下挫的情況.該公司最新於上海證券交易所刊發公告表示,經核查,公司近期生產經營、日常管理均運行正常,未發生重大不利變化.截至目前,公司所
有公司債券均按時、足額償付本息,不存在違約或延遲支付本息的情況,公司償債能力未發生重大不利變化.

融創中國周一(28日)收盤大挫逾一成六,年初迄今已跌超40%,市場參與者對民營地產企業的債務擔憂持續發酵.面對拒付商票的一系列傳聞,《路透》引述一位知情人士報道稱,融創中國已準備好足額資金兌付將於4月1日到期的本金為40億元人民幣的「20融創01」的可回售債券.此外,融創最近在與包括中國信達(01359)在內的四大 AMC 進行合作洽談,擬出售項目預計可能會為開發商帶來「幾十億元」的新增資金.

第5波疫情大爆發，令上月新盤銷售明顯放緩，連帶成交價1億元或以上的一手豪宅，交投亦急跌至只有2宗，創2020年12月後逾1年單月最少。

綜合代理及本報統計，上月全港共錄得4宗售價1億元或以上的新盤成交，成交價1.66億至2.02億元，當中嘉里建設 （00683） 發展的九龍半山龍駒道9號緹山，以及資本策略 （00497） 旗下尚家生活發展的古洞華第第1期，各佔2宗。

惟後者均由發展商有關人士購入，故撇除該2宗成交後，期內一手市場實際只錄得2宗售價1億元或以上的成交，不但宗數較今年1月錄7宗，大減5宗或71.4%，涉及總金額僅約3.48億元，更較1月錄約16.33億元，大跌約12.85億元或78.7%。

至於新盤對上單月錄少於2宗售價1億元或以上的一手超級豪宅交易，已追溯至2020年12月，當月並未有銀碼1億元或以上一手成交。

超級豪宅推售計劃押後

事實上，2月新盤銷售受阻，部分原先有望登場的超級豪宅推售計劃亦不似預期，如嘉里建設同系九龍半山龍駒道緹外，發展商早前表示預計新春節後公布新銷售部署，並以招標發售，惟至今仍只聞樓梯響，變相拖累2月銀碼1億元或以上一手超級豪宅交投。

此外，嘉華國際 （00173） 發展的九龍塘嘉林邊道嘉琳，提供5幢洋房，發展商今年初已安排代理高層優先參觀現樓單位，原計劃隨即安排準買家預約參觀，但受疫情影響，有關如意算盤最終未有打響。

梁志堅指政策影響經濟 陳茂波冀共度時艱

《財政預算案》公布將立法暫緩業主追討欠租引起爭議，代表大部分大業主的地產建設商會，昨日跟財政司司長陳茂波展開約1小時視像會議，惟雙方未達共識。地建會將就會議內容以書面形式再向當局提交。

據了解，該視像會議歷時大約1小時，包括財政司司長陳茂波以及十多名地建會的會員參與，涉新地 （00016） 、恆地 （00012） 、新世界 （00017） 、信置 （00083） 等。席間雙方互換意見，會晤氣氛良好，不過暫未能達成共識。

地建會執委會主席梁志堅向本報透露，地建會同意在目前疫情嚴峻時期，會與租戶共度時艱，同時亦反映業界禁追租或中止租約所面對的困難，不過最終「財爺話會考慮（會員意見），但亦指希望大業主共度時艱」，並無承諾會修訂或改變立法決定。

發展商憂 有能力客戶不交租

政府願意負責小業主的欠租情況，每宗個案暫時代付10萬元租金。但梁志堅認為，「淒涼」的不止是小業主，而是「大、中、小」業主都淒涼；並稱原本各個發展商均有跟租客商討減租，由減租3成到7成，甚至不收租金、不收底租只收分成，但現時政府突然指租客有權不交租，部分原本有能力交租的租客亦決定暫不交租。

梁志堅又指，雖然政府提及發展商仍有按金在手，但事實上部分租客「拖租」，按金要扣都已經扣掉。他又指，政策不止是影響發展商，而是影響香港整個經濟。

根據政府建議，將會以立法形式禁止業主對指定行業未能如期繳交租金的租戶，終止租約、服務或採取其他相關法律行動，包括戲院、美容院等被停止營業的處所，租期以今年1月起計，為期3個月，可按需要再延長最多3個月。

由於措施引起爭議，政府期後亦提出兩項支援業主措施，包括有長者以個人名義持有單個商舖收租且賴以為生，將提供最多相等於3個月租金的墊支安排，上限10萬元；以及研究立法不容許銀行以法律行動向受影響業主追收樓按還款。

放寬按揭保險門檻，為樓市帶來正面作用，推動換樓鏈，沙田第一城套3房以1,000萬元放盤，最高可按9成，即首期100萬可入場。

逾35年樓的沙田第一城位於得利街，分7期發展，建有52座，提供10,642個單位，實用面積由282至854平方呎，大致分為三大間隔，2房、細3房和大3房。2房入場門檻約500餘萬元，細3房約700萬元；未放寬按揭保險門檻前，此兩類單位可承造最高9成按揭，故備受用家垂青。

上月32成交 呎價約1.68萬

屋苑2月錄32宗買賣成交，按月升7%，實用呎價約1.68萬元，主要涉及銀碼由500萬至800萬元。大3房僅錄1宗成交，實用面積820平方呎，作價1,400萬元，呎價17,073元。

放盤全面翻新 望開揚樓景

世紀21奇豐第一城分行經理袁麗詩指出，屋苑約150個放盤，2房和細3房分別有70和60個放盤，而大3房因供應所限，放盤量亦最少，約佔15%，最平叫價950萬元，惟質素平平。

直擊單位賣點為樓層高兼有不俗裝修，單位為35座高層B室，實用面積707平方呎，套3房間隔，叫價1,000萬元，實用呎價14,144元，叫價1000萬元在新措施下可按9成。意味著換樓家庭，1成首期100萬元可入市，且單位內籠已全面翻新，客飯廳分明，每個房間亦見用，外望開揚樓景。若裝修合用，裝修費也可省回。

第5疫情衝擊下，上月整體樓市交投大幅萎縮，惟代理人數卻逆市連續7個月創新高，令代理間爭單情況進一步加劇，平均每約10名地產代理爭一張單，競爭程度料為2年來最激烈。

增至42408人 連升9個月

據地產代理監管局最新資料，截至2月28日，持牌代理人數達42,408人，連升9個月，較上月底錄得高位42,317人，再增加91人。

參考代理行預計2月份整體物業註冊量僅約4,100宗計算，即期內平均每10名代理爭一張單，競爭程度屬2020年1月同樣每10名爭1張單以來最激烈，相較今年1月平均每7名代理爭一張單，明顯加劇。

至於持有地產代理（個人）牌照（俗稱大牌或「E牌」）的人數，期內錄得19,062人，按月持平。而前綫代理的「S牌」營業員牌照，則有23,316人，連升3個月，相比1月底錄23,255人，增加61人。

不過，反映分行數目的營業詳情說明書數目呈連續2個月減少，期內只錄7,195份，按月減少25份。

鄧成波家族續放售物業，現放售觀塘駱駝漆中心全幢商舖，意向價約14億元，較5年前叫價降5成。

戴德梁行資本市場部執行董事葉健均表示，獲委託放售觀塘駱駝漆中心全幢，物業位於開源道及興業街交界，距離觀塘港鐵站2分鐘步程，總樓面面積逾100,000平方呎。他指，項目樓高7層，已轉作商舖用途，可考慮作全幢百貨中心及商店，月租料達600萬元。據悉，項目意向價約14億元。

翻查資料，鄧成波於2014年以10.8億元買入駱駝漆中心，其後翻新。2017年波叔曾委託測量師行放售，叫價28.8億元，現時叫價較5年前降價一半。

近期鄧成波家族積極放售物業，先後推出荃灣汀蘭居酒店、荃灣海濱廣場商場，以及葵涌成功中心全幢商廈等，4項物業市值近60億元。其中，荃灣汀蘭居酒店獲財團以15億元洽購。

中價舖仍有承接，西環干諾道西保柏中心地下舖位，面積約2,500平方呎，以約4,500萬元易手，呎價約1.8萬元。原業主於1990年以900萬元購入，減價逾3成沽貨，轉手獲利約3,600萬元。

屬區內逾20年最大地皮 估值達260億

下年度賣地計劃新增一幅赤柱環角道的貴重地王，地皮可建樓面65.1萬平方呎，屬於區內超過20年最大型地皮，市場估值亦最高達260億元，將會挑戰新住宅地王寶座。

該幅用地位於環角道，鄰近馬坑邨、龍德苑以西，原本屬於「綠化地帶」，佔地約26萬平方呎，政府去年11月提出改劃成「住宅（乙類）」用途，原址為一幅斜坡用地，地盤呈一個長條狀。

由於地皮地積比率2.5倍，屬於中密度發展，建築高度最多12層高，由於地皮所在周邊現時大多是以低矮、2至4層高的洋房或低密度豪宅為主，故此預計項目建成後的單位，不少均將可擁赤柱灣或舂坎角海景。

料可建逾600伙千呎豪宅

地皮可建樓面達65.1萬平方呎，規模超過1997年批出的黃麻角道88號地皮（現為富豪海灣）42.9萬平方呎的規模，成為同區逾20年最大型地皮，預計可興建逾600伙的千呎豪宅，以近年豪宅開則偏向較大戶型，估計發展商有機會興建更為大型的單位，甚至混合小部分的洋房單位。

綜合市場估值，地皮最新估值介乎162.7億至260.5億元，每呎樓面地價介乎2.5萬至4萬元，若果以最高估值260.5億元計算，將會打破新地 （00016） 於2019年7月時，以251億元奪得啟德地王的紀錄，成為歷來新住宅地王。

事實上，近年超級豪宅樓價屢創新高，吸引發展商收購赤柱舊樓進行重建，其中爪哇 （00251） 在2020年以5.7億元收購赤柱村道52至54號豪宅，每呎樓面地價約3.2萬元。另外，有財團亦陸續就舂磡角道54號PEARL VILLA展開收購，先後以1.7億元成功收購兩伙，估計涉及約4成業權。

至於區內未來新盤供應，最大規模要數建灝集團在2016年以28.11億元投得的黃麻角道地皮，該用地位於富豪海灣旁邊，將會興建80伙豪宅單位，現時已經預售樓花同意書，不過發展商曾透露計劃以現樓推出。

現時赤柱區豪宅以富豪海灣為指標，樓齡18年，去年錄得兩宗成交，實用呎價約2.6萬元；另外近期現代健康科技 （00919） 主席及創辦人曾裕，放售赤柱村道單號屋地，現有洋房的實用面積7,433平方呎，叫價10億元。

長沙灣工業區提速轉型，區內至少14個工商業項目，提供逾464萬平方呎樓面，當中6成或逾270萬平方呎樓面自工廈重建項目，屬於最多工廈重建的地區之一。

根據規劃署完成的《2020年全港工業用地分區研究報告》指出，佔地17.8萬平方呎的長沙灣工業區上，現時有98幢工廈，涉及多達1,680萬平方呎樓面，現時46.1%作為辦公室用途，比例較2014年時候進行的調查58.8%明顯下跌。反之，作為貨庫用途的比例由2014年的16.5%增加至22.3%，而選擇為「其他」用途的比例亦由12.4%大增至20.5%。

現時長沙灣工業區整體規劃為「其他（商貿）」用途，長遠推動轉型作商業區發展，區內除了有政府近期批出的3幅商業地，由新世界 （00017） 以約147億元連環奪得，將興建4幢甲級商廈，合共涉約190.8萬平方呎樓面外，還有眾多工廈重建項目。

6宗重建獲批 全港第4多

事實上，政府推出的「活化工廈2.0」加速了區內工廈重建，據政府統計截至去年8月底，城規會共收到58宗申請工廈重建申請，並批准了其中52宗申請，合共提供約1,167萬平方呎樓面，當中長沙灣區內6宗個案獲批，屬於全港獲批宗數第4多個地區。

據資料顯示，區內至少有11宗工廈重建計劃，涉及約273萬平方呎樓面，連同上述新世界的3個商業項目，未來幾年長沙灣將會提供約464萬平方呎工商業樓面供應。

利豐大廈 擬建商廈或新式工廈

當中規模最大為Fung Properties（HKS）Limited持有的荔枝角長沙灣道868至888號利豐大廈，及比鄰香港紗廠等商廈均提出重建，將會興建2至3幢的商廈或新式工廈，涉及多達逾130萬平方呎樓面。其中，位於長沙灣道800及828號及大南西街601至603號香港紗廠工業大廈第1及2期，則分別向城規會提交兩個方案，一個方案是興建2幢33層高商廈，另一個方案則為興建1幢28層高的新式工廈，重建後樓面同為約107.7萬方呎樓面。

另外，近年在區內連掃3幢工廈作重建的第一集團，亦分別位於大南西街及長沙灣道，均向城規會申請放寬地積比率，將會興建成新式工廈，涉及逾51萬平方呎樓面。

受新冠疫情及節日影響，今年2月現樓按揭宗數按月大減57.3%，只有5579宗，創21個月新低；樓花按揭宗數亦按月微跌0.5%，至612宗。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，2月的一手及二手住宅註冊宗數按月跌幅不輕，估計首季按揭宗數將會回落。

經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，2月份現樓按揭宗數由1月的13054宗，大減7475宗或57.3%，月內樓花按揭宗數則由1月的615宗，減少3宗或0.5%。

2月現樓按揭按年則下跌9.7%，今年首兩個月的現樓按揭宗數為18633宗，按年增加22.4%，創11年的同期新高。另外，2月樓花按揭宗數按年大升1.1倍，首兩個月樓花按揭宗數為1227宗，按年多57.5%，創兩年的同期新高。

中銀市佔23.3%七連冠

曹德明指出，2月現樓宗數因疫情及節日影響，按月跌幅超過五成，而樓花宗數因去年第四季的一手供應維持穩定，因此宗數保持平穩。根據土地註冊處資料，截至2月25日，2月份的一手及二手住宅註冊宗數按月下跌頗多，相信將影響未來數月的現樓及樓花按揭宗數，預料首季按揭宗數將有所回落。

現樓銀行市佔率方面，中銀香港市佔率達23.3%，連續7個月居首，滙豐及恆生市佔率分別為16.7%及13.2%，位列第二及第三位。

樓花方面，滙豐市佔率19.1%，連續3個月稱冠，恆生市佔率18%，連升兩級排第二，中銀市佔率16.7%，下跌一級至第三位。

中國指數研究院發布百城價格指數報告，2月100個城市新建住宅（一手樓）平均價格為每方米16184元（人民幣．下同），按月轉升0.03%，結束三連跌，主要受廣州、上海、合肥等核心城市樓價上漲帶動；一手樓價按年上揚1.89%，升幅較1月收窄0.17個百分點。二手住宅均價每方米16009元，按月彈0.14%，按年漲2.72%，升幅縮窄0.14個百分點。

二手交投相對淡靜

2月重點城市一手推盤量大幅回落，新春假期期間各地樓市活躍度普遍不足，假期後受房屋信貸額度充足、放款周期縮短、樓按利率下調等利好因素帶動，部分城市新盤市場逐步企穩，惟整體成交規模仍較低；二手樓受假期及疫情等因素影響，整體市場交投相對冷淡。

一手樓方面，一線城市樓價按月及按年分別升0.17%及1.98%；二線城市按月跌0.06%、按年漲1.93%；三四線代表城市按月微降0.01%，按年上揚1.68%。珠三角受廣州、東莞樓價上漲帶動，一手樓價按月升幅居主要城市首位；長三角一手樓整體表現較好，常州、泰州、上海等地樓價按月升幅均居百城前列。

至於二手樓，一線城市按月及按年升幅分別為0.27%及5.07%；二線城市分別漲0.14%及2.61%；三四線代表城市則分別升價0.1%及2%。長三角城市群受杭州、上海等城市帶動二手樓市進一步復甦，樓價按月向上且升幅擴大；珠三角城市群受廣州、中山等城市帶動二手市場恢復，樓價按月止跌回升。

中央續穩樓市恢復信心

中指院預計，中央及地方政府將保持樓市調控政策的連續及穩定性，因城施策出台穩樓市舉措，幫助樓市信心持續恢復；部分地方政府或將降低居民置業門檻及成本、在放鬆居民置業限制等方面作出調整，促進合理房屋需求充分釋放；同時有可能積極完善住房保障體系建設，保障居民基本房屋需求得到滿足。隨着樓市相關扶持政策持續顯效，相信短期內全國樓市將逐步企穩，3月一線及部分二線城市樓市有望率先恢復。

內房龍光集團（03380）周五（3月4日）將有一筆資產支持證券（ABS）到期，該公司表示，全資附屬公司深圳市龍光控股已於周一（2月28日）劃款至指定託管賬戶，用於兌付周五到期的「榮耀11A、榮耀11次」資產支持專項計劃，本息共計7.75億元（人民幣．下同）。

龍光控股發行的境內債昨天全線向下，多隻債券位列滬深交易所公司債跌幅榜前列。其中，在上交所掛牌的「20龍控04」、「20龍控01」、「19龍控04」跌幅8.3%至11.2%，在深交所上市的「18龍控05」下挫11.2%。龍光集團股價昨天破底低見2.43港元，收報2.5港元，跌3.8%，成交額近1.9億港元。

龍光的境外美元債方面，此前已累積較大跌幅，昨天在低位喘穩，不過，其2025年及以後到期的美元債市價，至今均已挫至不足面值的三成，顯示市場擔心該公司長期償債能力。

據Refinitiv資料，龍光目前未償還的債券餘額達445.6億元。在本周兌付ABS後，未來兩個月仍將面臨多隻債券到期，最近一期是於3月19日回售的「19龍控01」，餘額15.1億元，隨後是3月22日到期的「18龍控02」，規模20億元。