房市「329檔期」推案好旺，新北、新竹、高雄最強，據591新建案統計，六都加新竹縣市推案量達7,007億元，年增近5%、創近五年新高。今年推案王是新北市、達1,979億元，年增25%，案量增幅則是新竹奪冠，年增142%。

591新建案表示，俄烏戰爭影響油價及原物料大漲，造成營建成本飆升，加上政府打炒房等變數，仍難壓抑買氣，但在低利、熱錢、需求旺盛等利多下，整體推案水位維持高檔，尤其有科技設廠議題的新北、新竹、高雄，更扮演火車頭帶動全台氣勢，衝高案量。

新北市今年量能為六都最多，推案1,979億元，其中，擁有重劃區題材的區域如淡水、三重、新莊等地，聯手貢獻近1,200億元量能，占新北市329案量六成。

台北市推案量為1,277億元，較去年同期減少25.5%，但業界認為，台北市憑藉都更危老議題發酵，仍有可看之處，其中總銷金額達450億元的「台北之星」為今年最大亮點。

桃園推案量達964億元，在小檜溪、中路等重劃區，搭配蘆竹、觀音等親民區域的新案百花齊放下，水位穩定成長。

另一個強勢的地區是新竹，推案量達705.8億元，年增142%，除了竹北、湖口等地新案穩定供給，香山造鎮案「新竹帝寶」，也貢獻總銷300億元。

台中市今年案量約1,180億元，較去年同期略減5%，不過市區仍有不少新案推出，其中西屯區的七期及水湳經貿園區，便挾著優越地段及建設動能，吸引興富發、豐邑等品牌建商插旗。另在指標案如「鉑金愛悅」等挹注下，案量逾300億元，目前預售案每坪開價普遍已站上6字頭。去年買氣火燙的海線沙鹿、梧棲及清水等地，目前則以當地建商推出的小量體建案為主。

南台灣部分，台南市推案量141.1億元，年減67.3%，推案市況冷清，主要因全台缺工缺料、土地成本上漲等衝擊，加上前兩年邁入推案高峰期，案量基期較高，業者轉為觀望居多。

至於高雄市，推案量758.6億元，年增45.8%，推案熱區左營、三民均有百億元的案量釋出，其中三民區剛需強勁，加上土地稀缺，近年幾無案推出，這次三地、國建分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」，預料將刺激買氣出籠。

房地產價值早已不能單純用地段來衡量，尤其台中可開發素地眾多，建商只要有錢即可取得條件佳的土地，以七期為例，同一條路上單坪的價差就可達2倍以上。業者說，品牌、地段、規劃設計、施工細節、經營服務等五大面向缺一不可，綜合起來才能顯現出住宅的真正價值。

近年如雙橡園、寶輝、龍寶、聯聚、寶璽、由鉅等品牌建商憑藉驚人品牌實力，以遠超市場格局的規劃重塑消費者對於住宅價值的認知，也引領中台灣房市進入品牌驗收年。

如「雙橡園1617」預售期即以均價55.4萬元保持七期南側成屋最高身價至今，不僅為台中十大豪宅榜內唯一100%過戶完銷，更是2012年6月21日央行施行高價住宅貸款成數限制後，中部唯一在預售時期完銷的豪宅個案。

難得的是，相對於豪宅市場低入住率，目前該社區交屋二年入住率已超過七成，且市場上少有轉手物件，顯見住戶惜售；而近期轉手物件更創下七期文心森林公園豪宅市場的最高價，落成後住宅價值持續攀升，也印證其品牌實力確實驚人。

雙橡園開發全台首創的「豪宅3.0」，提供包括成立物業管理、頂級餐飲團隊進駐、一日六餐、頂級桌宴、專屬活動策劃、禮賓接駁、專人洗車等細緻化服務。

雙橡園開發總經理魏櫂良分享表示，公司落實利潤與老客戶共享的初心，且始終站在居住者的角度思考，只要對住戶是好的，有提升住宅價值的可能，就積極去做。

而深耕七期的豪宅建商寶輝建設以「寶輝秋紅谷」，在台中首推「15度鑽石帷幕」技術，打造全台中最高「不著地空中會館」，不僅獲「建築界奧斯卡」的I.P.A英國國際地產大獎，評審團還給予高層住宅項目最高榮譽的五星獎。

近期寶輝跨足中科特區推出「寶輝VILLAGE」國際總體城區開發案，由三塊四面臨路完整街廓組成廣逾8,000坪完整腹地，全案以七期豪宅規格設計，由美、日國際團隊攜手開發，打造有如「東京六本木」的國際城區。

此案深獲企業主、中科高階主管及醫師等菁英族群高度關注，為中科區域唯一總價突破4000萬元的住宅案，單價更攻上6字頭直逼七期，相比鄰近區域個案有約四成價差，改寫區域行情天花板。

另以堅實售後服務及營建品質打出知名度的龍寶建設，每進入一區域推案即成為指標個案，如烏日「園臻邸」上看4字頭，11期「愛臻邸」均價近50萬元，皆創下區域新高。

「愛臻邸」更創台中建築業之先、採用可重複使用的鋁合金系統模板，取代傳統模板，雖然造價較傳統模板貴一些，卻擁有縮短工期、節省人力及減少事業廢棄物等優點，此案在去年第3季開賣數天即完銷。

龍寶建設強調以人為本，並以「共享與共好」為建築精神，提倡包括綠圍籬、大量退縮及公共藝術品等環境友善規劃。

推案自簽約起，便提供成立之時即有的22項永續售後服務，包括年度住宅健檢，會請住戶條列問題，再由工務部門親自到府解決，剛交屋的個案甚至有春夏秋冬定期健檢，多年來也不斷增加服務項目，定期舉辦社區活動，大獲好評，也使龍寶每每推出新案皆大受市場歡迎。

台中擁捷運、高鐵，近來14期重劃區也隨商場、巨蛋等重大建設陸續啟動，去年12月更傳出台積有意設廠台中，創下近8年房產交易量新高。一名女網友就在Dcard上發文，表示終於存到房子的頭期款，在台中也看了不少房卻難以抉擇，疑惑「台中買房哪區是首選？」引起網友們熱烈討論。

貼文一出，網友們紛紛留言，一面倒推「北屯區」，「哪區價格都亂開了，現在剩北屯價格低」、「北屯、太平，靠大坑情人橋那，那邊絕對是未來的蛋黃區」、「北屯便宜又大碗」、「北屯目前發展性最高」、「買在沙鹿梧棲跟北屯都不錯！目前這幾個點價位還算便宜也都有不錯的建案，而且未來漲價性很高」、「上74和國道都很快，洲際球場的百貨公司，也在興建了」。

另外，部分網友也推薦「烏日區」，「推烏日，從去年就開始看房，房價直接飆超高，跟南屯、西屯比，覺得烏日相對好下手」、「台中買房，現在絕對是首推捷運站旁，捷運沿線目前就是北屯、烏日最便宜」、「烏日高鐵站那區要買要快喔，之後會暴漲（已經漲價ing），因為有政府建案，附近要蓋一間廣三SOGO」。

但也有網友建議，買房前仍必須考量自身狀況，究竟目的是為自住、半投資，還是純投資？若是以自住或半投資則不用分區，可以個人工作或生活為主，再考量買在哪區；若是要投資，則不用考慮該買哪區，概念就如同股票當沖、短操一樣。

一人在外租屋若想壓低費用通常會選擇雅房居住，不過也有許多人在意個人空間、衛生環境，所以偏好有完整衛浴設備的套房。一名網友在PPT發文，表示自己陪朋友去看房子，套房幾乎一房難求，只找到幾間雅房，但考量到雅房對女性租客來說不太方便，因此詢問其他網友對於雅房的看法，引起眾人熱烈討論。
原PO在PTT的WomenTalk版提到，朋友因工作關係要到中部租屋，但他們發現套房幾乎一釋出就會被租走，只下雅房可以選擇，但又覺得雅房需要與他人共用衛浴，對於女生來說很不方便，因此好奇地詢問眾人：「大家會願意住雅房嗎？雅房居住的人是哪些人？」

有些網友認為，因為有共用衛浴的不便，所以經濟上能負擔的人通常不會租，雅房的租客也多為經濟不寬裕的族群，「沒錢就住雅房，有錢就住套房」、「就沒錢的人啊，剛出社會和學生居多」、「雅房共用廁所不方便，也有衛生習慣問題」、「雅房學生時期住過，不會想再住」、「有收入了，那絕對是套房」。

很多人建議原PO朋友租套房，「其是女生，雅房很不方便」、「女生生理期跑廁所，很需要方便性，共用衛浴還要擔心偷窺，洗澡時換衛生棉也超不方便」、「雅房只想跟認識的人一起」、「絕對不要雅房，痛苦死…還要跟狗狗搶浴室，上班很趕時還沒辦法盥洗」、「碰到有人拉肚子就知道，早上搶廁所很悲哀」。

台北市松山區豪宅交易熱，五大豪宅包括成屋「潤泰敦峰」、「華固名鑄」、「華固敦品」，以及預售的「敦仰」、「璞園樸園」，去年合計交易了86戶、163億元的規模。最新實價登錄顯示，「潤泰敦峰」去年底15樓境外法人以3.72億元掃入二戶，「華固敦品」21樓戶以2.63億元交易，單價每坪212萬創社區新高。

其中，預售豪宅「敦仰」去年有34件交易，最高單價達每坪228.2萬元，成屋豪宅則以「潤泰敦峰」成交17件最多，最高單價為每坪210萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，松山區豪宅多以敦化南北路為指標路段，由於敦化南北路有林蔭大道景觀，因敦化南北路開發得早，不少豪宅都屬於20年甚至以上的老豪宅，輕屋齡的選擇不多，直到近年敦化幹道上陸續有不少危老或都更改建的新豪宅案交易，才逐漸讓富豪把獵樓焦點放回松山區。包括「潤泰敦峰」、「華固名鑄」、「華固敦品」等建案，都是才完工兩三年的都更豪宅，預售「敦仰」逾半成交單價站上每坪200萬元，也讓松山區豪宅交易市場今年會更有看頭。

房地產置產投資要跟著公共建設與重大利多走，台積電即將進駐北高雄楠梓區的利多，讓楠梓區與鄰近的橋頭區房價「站2攻3」，高檔產品據市場傳聞「準備挑戰4字頭」。而在南高雄的亞洲新灣區，因為「特貿三」約800億元的大型開發，以及國揚、國城、興富發等建商將投入大量資金興建頂級商辦及住宅，讓前鎮區與鄰近的苓雅區銷售房價「站上4字頭」，未來頂級產品有機會直接挑戰「6-7字頭」，高雄房市在一片漲聲中，現階段最佳置產的方式，就是選擇好地段的「成屋」入手，等待區域其他建案拉高銷售單價，帶動增值。

亞洲新灣區「現在很好、以後會更好！」

高雄市長陳其邁說，亞洲新灣區交通便捷、生活機能良好，具有海空雙港優勢，未來將充分利用亞灣的優勢，同時透過政策工具等補助方式，吸引更多廠商及年輕人進駐，朝高值化、智慧化發展，「與時間賽跑」加快園區建構腳步。房地產業者表示，高雄重大公共建設主軸在亞洲新灣區，預計將會增加1.6萬個工作機會，以區域房屋供給量來推算，根本不足以供應市場需求，因此「在需求大於供給」的經濟法則下，業者對於區域房地產的觀點認為「持續穩健上漲」將是必然的趨勢。許多建商看亞洲新灣區都表示「現在很好、以後會更好！」

亞灣區豪宅，房價「4-5字頭」起

以南高雄前鎮亞洲新灣區為例，位居中央推動「大南方計畫」S廊道上，也是政府規劃5年110億元打造5G AIoT新創基地，還有「特貿三」、205兵工廠的開發案利多，目前新建預售個案實價登錄行情約在每坪40-50萬元，「5字頭」的實價行情也陸續出現。根據市場調查，高雄亞洲新灣區的豪宅產品，國城建設邀請國際知名4大建築團隊規劃打造地上41層、地下4層的超豪宅「定潮」，每坪開價50-80萬元，該案生活機能鄰近三多商圈、夢時代百貨，車程5分鐘內可抵達，徒步就能到好市多、家樂福、台鋁、IKEA等。「遠雄THE ONE」45樓實價登錄則是每坪54.4萬成交，就連已經是成屋的｢百立海洋帝寶｣豪宅，全棟建築使用30餘種珍貴石材的崗石，每戶3面採光、戶戶面海約15米寬，3套豪華衛浴，每戶並配備車位數2~3位，滿足層峰人士的需求，平均開價50-58萬元。

地段+建設，前鎮、苓雅房價跟著漲

亞洲新灣區三多商圈28層的「名發晶閣」，緊鄰大遠百、新光三越、SOGO三大百貨，走路約1分鐘就到捷運紅線三多商圈站，因為具備地段優勢與生活機能，還能享受亞洲新灣區的公共建設發展，銷售行情也在每坪約42-48萬元左右，成為區域房地產指標建築之一。緊鄰前鎮區的苓雅區也享有亞洲新灣區地域增值動能，22層的「百立生日公園」即便是5年新成屋，因為面臨5千坪公園第一排景觀而惜售，成交價依舊鎖定在「4字頭」以上，最高每坪47.6萬元，據悉，百立建設決定出售最後140坪豪宅精華保留戶，現在進場，可以等待享受南高雄房價因為「特貿三」開發後帶來的增值。

經發局：全力推動亞洲新灣區發展

高雄經發局長廖泰翔說明，高雄大未來兼容並蓄，從目前的高雄軟體園區及體感科技計畫，接下來發展5G AIoT相關產業，期待可帶動300億元的投資、1200億元的產值、創造超過千名的科技白領就業機會。他強調，政府會致力完備基礎建設，佈建專頻專網供新創業者、外商公司等，去開發新的商業專案，讓亞洲新灣區更具備發展潛力。

根據新北市地政局最新統計資料顯示，新北市第一圈包括三重、板橋與永和區，屋主平均持有時間達18年，有新興重劃區開發的林三淡，因為重劃區房齡較為新穎，新大樓的屋主入手時間較晚，統計平均持有房屋的時間則是10~13年。

統計顯示，新北市的三重、板橋、永和平均屋主持有時間為18年，中和、土城平均持有17年，新莊、蘆洲、泰山平均持有16年，新店平均持有15年，汐止平均持有14年，三峽平均持有13年，樹林平均持有16年，淡水平均持有12年，林口平均持有10年。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新北市第一圈靠近台北市，有許多橋樑可以通往北市，早年北上工作的第一代北漂族，很容易就到這些區域定居，由於購入不動產的時間較早，因此統計平均持有不動產的時間也較長久。

隨捷運網絡逐漸成形，新北第一圈仍是北市通勤族的購屋首選，這些區域陸續有新的重劃區可選擇，不斷有新的購屋人移入購置中古屋，也逐漸拉低屋主平均持有時間。

有新市鎮開發大量新屋供給的林三淡，屋主平均持有時間較短，林口平均持有10年，是持有時間最短的區域，淡水平均12年，三峽平均持有13年。

曾敬德表示，以平均持有時間來看，三重、板橋與永和區可能早期持有的屋主，多數房貸已經繳納完畢，屬於無貸一身輕的族群，林三淡則是新市鎮開發模式，吸引許多外地客到此購置新大樓，平均持有時間較短。

台北市房價節節攀高，讓不少年輕首購族望屋興嘆，不過根據實價登錄資料，台北市的北投區華廈產品近4年，華廈產品跌幅約3%，平均單價又回到4字頭， 而公寓產品近4年漲幅約6%，電梯大樓則有約9％漲幅，平均漲幅都不到1成。

北投區坐擁捷運紅線資源，交通便捷，且房價相對台北市其它行政區親民，東森房屋北投捷運加盟店陳金德店東表示，以住宅需求來說，北投區當前之交易熱點可分為捷運新北投、北投捷運站周邊以及奇岩重劃區，其中後者為區域內房市中之重。

奇岩重劃區占地約16公頃，為台北市首個生態住宅區，不僅建物高度限高，綠覆率更達60%，目前區域內新成屋單價行情約70萬起跳，最高站上9字頭，此外，磺港溪親水廊道將於2024年啟動，未來之發展規劃相當完善。
陳金德表示，北投主力買盤以自住需求為主，由於區域內房價相對於台北市其它行政區親民，使得北投之購屋族群多為35~45歲之首購族，屬意產品以2房1500~2000萬元、3房2000~3000萬元之電梯大樓產品為主。此外，由於北投坐擁溫泉資源，因此溫泉區周遭套房度假宅，亦吸引許多外來客入主。
而北投中古電梯產品行情自2020下半年起一路起漲，位處鬧區的產品平均單價從45萬漲到50~55萬元，相對偏遠之產品則落在35~50萬元區間，隨著電梯大樓單價一路升揚，公寓產品價格也受帶動，近4年漲幅約6%，且根據近兩年之觀察，區域內釋出之公寓物件多為4、5樓，單價相對低樓層物件親民，目前鄰近捷運站周遭之公寓產品，單價約在45~50萬元左右，較外圍如中央北路、泉源路半山腰，價格區帶則落在38~45萬元。

富享建設推出的「富享榮華」，今與日本華熊營造舉辦簽約儀式，這也是雙方第三度合作，該案緊鄰捷運中正紀念堂站，與新南門市場僅一路之隔，訴求目前市場新案少有的29%低公設比，每坪價格在158萬～188萬元。

該案為都更合建案，基地面積約253坪，案量約17億元，富享建設執行長陳明安說，這塊基地談了16年，再加上興建要約4年，總共要花20年時間才完成，「人生能有幾個20年？開發過程地主很多想法，董事長與總經理也已80多歲，不斷強調富享是以誠信為本的經營理念，就算沒有賺錢也沒關係，一定要堅持完成都更。」

社區規劃地上15層、地下5層，共44戶住家和10戶一般事務所，可售戶為21戶，坪數為48~52坪4房格局。

富享建設曾在承德路推出地標案「京王」，之後在內湖推出「富享家」，包括新案「富享榮華」在內，都與日本華熊營造合作，這次除了地段條件優質外，29％低公設比也相當難得，陳明安說，灌公設可以賺錢，但附近機能完善，因此決定只規劃簡單實用公設，讓住戶能獲得更多住家生活空間。

而同集團的香城飯店集團，在台北市精華地段有近10棟飯店，陳明安也透露，將由富享建設配合政府推動都更危老，改建成住宅大樓，以屋齡30年以上為優先，初估有8棟飯店會先改建，目前進行中的有位在松江路的飯店，這塊將與日商華熊營造新成立的華熊建設、耕薪建設共同開發，面積約500坪，另外還有南京東路三段約500坪基地，也與華熊建設、璞真建設合作整合中。

台北市為加強遏止建違建，規定在2015年9月1日取得使照之建物，在辦理產權登記移轉時，得檢附由開業建築師所簽證的「無違建證明」，提出證明者，建管處於地政單位通報後，將立即派員進行違建查察，違者將於以拆除。

建管處處長劉美秀表示，自2015年9月1日至2022年2月28日止，經本市各地政事務所通報有檢附「無違建證明」案件共有1萬4693戶，另未檢附「無違建證明」案件有3萬1630戶，建管處皆於收到地政單位通報後即刻派員查察有無違建情事。

此外，為了加強新建物之管理，對於每一個新建案於領得使用執照後，建管處也訂有相關複查機制，不定期派員勘查有無搭蓋違建情形，並持續列管2年，一經發現違建情事，即優先查報拆除。
統計2015年9月1日以後完成的新建案，經建管處派員勘查有違反規定而查報之違建計有1748案，約只占同時期北市違建查報案件的百分之4點7，絕大部分屬陽台加窗之類型，且每件違建案都列管並優先執行拆除。

3月9日晚，保利發展公告，2月，公司實現簽約面積150.11萬平方米，實現簽約金額239.78億元。1-2月，公司實現簽約面積335.87萬平方米，實現簽約金額522.8億元。

2021年，公司預計實現營業總收入2850.48億元，同比增長17.20%；歸屬上市公司股東的淨利潤275.77億元，同步下降4.74%。

保利發展表示，截至2021年9月30日，公司有息負債餘額3410億元，其中短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款、應付債券分別占比1.47%、15.25%、72.48%、10.80%，債務結構合理。

3月9日晚間，陽光城(2.230, -0.10, -4.29%)集團股份有限公司發佈關於股東所持股份被司法凍結的公告。

觀點新媒體於公告中獲悉，陽光城於2022年3月9日收到公司控股股東福建陽光集團有限公司、控股股東全資子公司東方信隆資產管理有限公司、控股股東一致行動人福建康田實業集團有限公司的通知，獲悉其所持有公司的部分股份被上海市黃浦區人民法院、上海市浦東新區人民法院、福建省廈門市湖裡區人民法院、福州市鼓樓區人民法院司法凍結，合計約4.11億股。凍結原因均為“財產保全”。

公告顯示，陽光集團本次涉及股份數量265481190股，占其所持股份比例40.14%，占公司總股本比例6.42%；東方信隆本次涉及股份數量50597880股，占其所持股份比例8.42%，占公司總股本比例1.22%；康田實業本次涉及股份數量95400000股，占其所持股份比例25.64%，占公司總股本比例2.3%。

陽光城於公告中稱，公司控股股東及一致行動人所持公司股份被司法凍結事項不會對公司的生產經營產生直接影響，不會對公司治理等產生影響，不會導致實際控制權發生變更。

另外，公司控股股東及一致行動人可能存在短期流動性風險，相關流動性問題尚在進一步處理中。未來，公司控股股東及一致行動人將持續面臨訴訟、仲裁、資產被凍結等不確定事項。

“現在很多城市的調控都放鬆了，房貸利率進入下行通道，今年的調控環境比起去年來說有所寬鬆了……”觀望了一年多，90後許輝（化名）一直想在深圳買套房，最近不停接到類似的房產仲介電話。“我曾經錯過兩次上車的好機會，現在真的是上車時機？”許輝聽到這些“利好”消息，反而有些心慌。

進入2022年，多地樓市似乎開啟了寬鬆模式，“小陽春”的呼聲四起。作為全國樓市風向標之一的深圳，“小陽春”真的能夠到來？

傳聞攪動市場

最近，有不少地方紓困房地產市場，從增加公積金貸款額度、實施購房補貼等舉動，逐漸擴至“降首付”、“降利率”和“松限購”，其中既包括三四線城市，甚至還包括一些熱點城市。比如，近日鄭州發佈樓市新政，包括首套房認定從“認房又認貸”轉為“認房不認貸”等，政策扶持力度較大，引起了很大反響。

證券時報記者採訪發現，在銀行信貸和調控政策方面，深圳目前並沒有出現明顯變化。其中，目前深圳房貸的首付比例未有變化，首套房貸首付比例仍為三成，首套房貸利率普遍為4.9%。不過，多家銀行的個貸經理均表示，現在深圳房貸額度比較充足，放款也比較快。最近，一些房產仲介朋友圈和微信群流傳著這樣的消息：一些銀行“不要求查首付款來源、流水不再要求為月供的2倍”。不過，證券時報記者向包括中國銀行在內的多家銀行個貸經理進行詢問，他們都堅定表示：不可能不查！對流水的要求也沒有放鬆。

在許輝看來，深圳樓市很容易被一些“未經證實”的消息攪動。除了銀行信貸的消息，還有關於二手房參考價這個“調控利器”的消息四處擴散。市場原本預計，二手房參考價將“一年一更”，但在今年2月8日卻沒有出現變化。而在最近，市場又傳出消息，新的二手房參考價將於本月公佈，而且大部分社區參考價將上調。記者梳理發現，關於上調的幅度，市場中普遍說法是3%~5%，更有說法是上調20%左右。

截至發稿，深圳住建部門並沒有正式發佈任何關於二手房參考價調整的消息。不過，對於多數社區的價格將上調20%的說法，業內人士普遍認為可能性不大，只是“為了吸引大家的眼球”。有福田、南山和寶安的房產仲介告訴證券時報記者，有部分二手房業主之前主動降價，但現在小幅上調了報價，原因就是受到了傳言的影響，但這樣做的業主數量並不多。

今年2月，深圳二手住宅過戶數為872套，環比下滑44%，成交量已經跌至2008年以來的最低值，市場將原因歸咎於疫情，但同樣受到疫情影響的2020年，深圳樓市卻出現一輪火爆的行情。“如果二手房參考價真的普遍上調，應該會提振一下二手房的市場信心，‘小陽春’就有望出現，我們最近也跟一些潛在客戶保持溝通，每天都要打幾十個電話。”這句話來自一位寶安區的房產仲介。不過，他也坦言，過去深圳樓市一旦出現任何政策上的風吹草動，市場反應迅速，但今年似乎不一樣，原因在於購房者對樓市的預期已經改變。“二手房參考價仍在發揮強效，想儘快出手的業主還是會主動降價，現在大家對樓市傳聞的反應已經冷靜多了。”

可以看到，即使在“小陽春”的預期下，房產仲介開始忙了起來，但多數購房者依舊保持謹慎。

開發商忙促銷

對於開發商而言，市場能否迎來“小陽春”對回款至關重要，更預示著購房者信心能否全面恢復。只是，不管“小陽春”是否真的出現，促銷去庫存才是目前最重要的工作。

在深圳坪山區，一處在售新盤打出“一成首付最低37萬起”的口號，這樣的上車門檻幾乎可以和三四線城市的首付相比。不過，如果仔細看相關廣告，購房者會發現這只是開發商虛晃一槍的操作，因為在廣告海報上還顯示著一行字：“90天內補齊剩餘首付款”。

如今，開發商坐等客戶上門搶房的日子難以再現，深圳新房市場在農曆新年之後就開始加大推銷力度，特價房、高傭金等現象層出不窮。證券時報記者實探發現，羅湖區水貝地鐵站附近的三個新盤，最近紛紛推出特價房源，最高直減150萬元。此外，也有房企加大了全民行銷獎勵力度，給出了高額傭金，包括住宅、公寓、商業、寫字樓等多個產品類型。不僅如此，2月深圳沒有新房項目入市，市場處於低谷狀態，但剛剛進入3月，深圳新房又開始熱鬧了起來，已經有新盤專案開始公佈銷售方案。“房地產行業正處於轉型期，我們也在等待更明確的信號，但資金壓力也很大。”深圳一家大型房企行銷負責人告訴證券時報記者。

在市場低谷期裡，去化才是開發商生存的王道；而且，在“房住不炒”的基調下，“小陽春”也無法承擔過高的期待。這是市場的主流看法。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，深圳新房市場從農曆新年之後就開始促銷，主要跟整體市場環境有關係。農曆新年之後，市場雖然有少許的回暖，但勢頭並不是很足。疊加年後疫情開始在深圳蔓延，客戶看房的積極性受到比較大的阻礙，開發商只能依靠促銷手段吸納客戶。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳樓市的“小陽春”應該會到來，但受到疫情影響可能會延後到4月份。不過，對於今年深圳樓市的“小陽春”，不能有太大的期待，二手房參考價政策還會執行下去。“2020年下半年以後靠違規加杠杆炒起來的那部分物業，主要分佈在後海、寶中、光明、沙井等區域，還有對口直升的學區房等，沒有了杠杆加持，很難有購買力充足的接盤俠，這也是近期深圳二手房連續陰跌的原因。”他預計，今年上半年深圳樓市會處於一個觸底和緩慢回升的過程，二手房交易量年中前後估計會探到每月4000套左右的水準，但還是會低於5000套的分水嶺。接下來的市場走勢，還要看疫情和調控政策的變化。何倩茹則預計，今年深圳二手房市場仍然是一個前低後高的走勢。

3月10日，貝殼發佈未經審計的第四季度和全年財務業績。財報顯示，2021年貝殼全年成交額(GTV)為3.85萬億元(人民幣，下同)，同比增長10.1%；營業收入為808億元，同比增長14.6%；經調整後淨利潤為22.94億元。

2021年四季度，貝殼GTV為7324億元，營業收入178億元，經調整後淨利潤4,191萬元。貝殼於2021年錄得新房收入465億元，新房應收賬款回款517億元。

四季度末，貝殼聯網門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%；聯網經紀人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7%。

“誰能想到，現在萬科A的股價和保利幾乎一樣了？ ” 被地產股套了將近4年後，李雯廷（化名）最終痛下決心“割肉”止損，去年10月份，她清倉了保利地產的股份，此後又分次賣掉了一些萬科A，但如今兩支股票的走勢，讓她十分懊悔自己當初的操作。

2018年1月，李雯廷分別以32元/股和15.9元/股（單位為人民幣，下同）的價格，買入了萬科A和保利地產（現更名為保利發展）。彼時，不少內地房企業績攀升，千億銷售規模房企數量增加，滬深港三市的地產股已經持續升溫超過一年。如果拿每家房企2017年頭尾的股價做對比，一年之間，漲幅最大的高達434.72%。

多年來，在一眾地產股當中，萬科因股價表現較好，一直是“市值老大”的角色，而滬深港三市10家千億市值的內地房企，更是形成央企和民企“四六分”的穩定格局。

然而，2022年這一切都變了，內地房企出現市值“大洗榜”，不僅千億市值房企跌剩7家，央企中海和華潤也順利取代民企，成為內地房企的兩大市值龍頭，保利地產的總市值則逼近排名第三的龍湖。

李雯廷告訴時代財經，她分別以大約22元/股和13元/股的價格賣掉了萬科A和保利地產，而3月9日收盤時，萬科A跌至16.98元/股，創下近5年新低，保利地產卻令她意外地漲至16.22元/股，儘管還沒完成清倉萬科A，但她已氣得卸掉了股票交易APP，“要是當時賣的是萬科A，保留了保利，就能填上萬科A虧的窟窿了。”

萬科失榜首，千億市值房企僅7家

根據Wind金融終端，截至3月9日收盤，香港上市公司中海、華潤和龍湖分別憑藉市值2670.53億港元、2631.32億港元和2405.83億港元，成為上市內地房企的前三強；而在2021年同期，市值前三強是萬科、龍湖和華潤置地(35.7, -1.20, -3.25%)，分別為4165.31億港元、2930.36億港元和2556.44億港元。

近一年，千億市值房企呈現的走勢是，民營上市企業隨著股價的下探而發生市值縮水，央企則基本在2021年年底迎來股價重新走高，從而帶動市值上探。

以中海為例，2021年3月9日其收盤價為20.42港元/股，對應2107.97億港元的市值；2021年12月31日分別是18.46港元/股和2020.41億港元市值；由於開年之後股價持續上漲，2022年3月9日其收盤價已達到23.40港元/股，同比上漲14.59%，對應2670.53億港元市值，同比上漲26.69%。

民營房企中，龍湖仍然位列前三，其近一年股價也隨行就市，走出了民營房企的基本行情。時代財經瞭解到，2021年3月9日，龍湖的收盤價為46.35港元/股，對應2930.36億港元的市值；2021年12月31日，分別是36.70港元/股和2229.27億港元市值；開年之後，股價走高至47.75億港元/股後回檔，截至2022年3月9日收盤已回檔至38.75港元/股，同比下跌16.39%，對應2405.83億港元市值，同比下跌17.9%。

由於民營房企股價的下探，內地房企出現市值“大洗牌”。時代財經瞭解到，近5年滬深港三市中，市值同時突破千億級別的內地房企數量最高時有10家之多，包括萬科、恒大、中海、碧桂園(5.66, -0.43, -7.06%)、華潤、龍湖、融創、招商蛇口、保利和華夏幸福；截至2022年3月9日，千億市值房企僅剩7家，分別為中海、華潤、龍湖、保利、萬科、碧桂園和招商蛇口。

民企現流動性問題，國企央企吃紅利

“中海和華潤之所以登頂，並不是因為它們市值上升，而是上市民營房企有著較大的債務壓力，或者出現流動性危機而致使市值大跌”，匯生國際資本有限公司總裁黃立沖分析道：“央企、國企理論上受到銀行的支持，而且現在是低價吃掉民企土地儲備的時機，因此它們的股價和市值相對比較堅挺。”

時代財經瞭解到，大部分上市的內地房企在2018年迎來了市值最高點，彼時，這些房企因既往年份樓市大熱而發生業績大幅攀升，千億級銷售規模的房企數量增加。2018年3月9日，市值最高的是萬科，為4480.99億港元，市值突破3000億港元的房企數量更是達到4家之多，分別為萬科、碧桂園、恒大和中海；而2022年3月9日，市值最高的中海也不過2670.54億港元。

過去一年，不少房企集中出現流動性緊張，甚至危機，樓市也出現下行壓力。2021年第四季度開始，改善性政策陸續出臺，且2022年春節以來更多的城市頻繁出手穩定房地產，但市場信心仍未得到明顯恢復。

根據中指資料CREIS，2022年2月，百強房企銷售同比降幅進一步擴大，單月銷售額均值同比下跌35.3%至42.7億元；而1月份百強房企的銷售額均值為61.8億元，同比降幅為23.1%。

受2月份銷售情況所累， 1-2月份，百強房企累計銷售均值同比下跌34.0%至103.0億元，房企規模也較去年同期縮水明顯，100億以上房企數量由去年同期的54家減少至30家，50億以上房企則由去年的42家減少至26家。

而在房企融資層面，2021年11月面向優質房企的債務融資政策放鬆，但實際上主要惠及的是經營穩健且仍有較大杠杆空間的央企和國企。

這在土地市場上也得到反映。2月16-17日，北京今年的第一場集中土拍，雖然熱度仍不及2021年第一批次，但相較二、三批次已有明顯復蘇，同時拿地房企依然以央企、國企或城投公司為主，民營房企中僅有旭輝以14.07億元的總價成功拿下1宗宅地。時代財經瞭解到，北京出讓的18宗宅地裡，1宗因報名房企未出價而流拍，8宗底價成交，9宗溢價成交，溢價率介於0.5-15%，總成交額高達480億元。

對於接下來的行業走勢，黃立沖預判道：“國家動用貨幣工具和信貸工具給市場增加資金，不過這個增加是有節制的，不會對民營房企進行全面拯救，從根本上也不能保證原來債務很多的民營房企不爆雷，但我判斷至少可以在一線城市和少量二線城市產生3-6個月的小陽春。”

在樓市下行趨勢不減、消費復蘇乏力的背景下，商業地產快速反覆運算。隨著商業地產發展日漸成熟，多數企業從持有運營的重資產模式向以輸出運營服務的輕資產模式轉型。

近年來，各品牌運營商紛紛啟動或加快了輕資產管理戰略，利用成熟規範的商業運營經驗，推出品牌管理輸出服務，以輕資產的方式推動企業商業規模的擴張，增強企業的影響力。

降杠杆大背景下，地產行業進入寒冬，母公司支持力度下降，因此商管的價值不斷釋放，通過輕資產模式，以更少的資金撬動更大的行業規模。

頭部企業加速輕資產擴張

輕資產已經成為商業地產運營的重要趨勢，當前國內大部分頭部商業運營房企基本涉足輕資產品牌管理輸出。

原因有兩點：

一方面，國內仍存在不少小型物購中心運營管理能力有限，無法提供全業態的服務且無法吸引優質租戶，同時疫情加速了部分中小購物中心的運營危機，品牌輸出市場較大。

另一方面，商業地產競爭愈發激烈，多數品牌開業迎來了爆發期，加之地產行業融資收緊，需要沉澱大量資金的重資產模式不再合適大舉發展，發展輕資產也是一條擴大規模、增強影響力和謀求新增長的路徑。

當前大部分頭部商業運營商正迎來規模爆發階段，得益於此前產品線的規範及標準化，疊加商業運營團隊組建完善，商管運營經驗的成熟等原因，越來越多企業也把輕資產品牌管理輸出戰略劃歸到未來商業擴張的重要籌碼。

品牌輸出仍是輔助手段

從企業實行輕資產品牌管理輸出的情況來看，萬達集團領跑。

早在2015年，4家機構擬投資240億元人民幣，擬建設約20座萬達廣場，由萬達集團進行運營管理。這標誌著萬達商業地產“輕資產”模式正式啟動。2021年10月21日，萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商管向香港聯交所正式遞交了招股說明書，截止2021年末萬達已開業購物中心418個，其中輕資產運營專案達到113個，占比達到27%，較2018年約8%的水準上升19個百分點，輕資產管理計畫在萬達購物中心規模擴張中佔據著重要的地位。

此外，大悅城(3.810, -0.03, -0.78%)控股在2021年也走到了全面啟動輕資產路線的節點，且曾預計下半年商業輕資產項目進入爆發拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過輕資產模式運營3個大悅城專案，獲取尚未開業的輕資產大悅城2個。下半年輕資產商業項目確保簽約6個，全年目標10個，未來大悅城或將持續推動輕資產戰略的輸出，助力規模擴張，到2024年末，該公司預計輕資產規模應該不低於40個項目。


不過，當前部分房企仍以重資產戰略、合作為主，輕資產品牌輸出仍只是作為輔助手段進行運營。比如，龍湖當前已經開業60家天街專案，僅有一家是輕資產管理輸出，新城控股(25.850, -2.63, -9.23%)2021年中期開業項目達到105個，僅有4個專案是通過管理輸出實現。

輕資產助力商業規模擴張

在資產寒冬以及競爭日趨白熱化的今天，探索輕資產擴張戰略，對商業增強品牌影響力，推動企業規模化擴張具有重要意義。

比如以重資產佈局為主的龍湖商業，也曾去年宣佈全面啟動輕資產模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計諮詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等全流程的支援。

從龍湖的商業發展來看，近幾年龍湖進入了商業快速擴張期，2019年起龍湖購物中心的年均開業數量達到10個及以上，是此前年份開業數量的2倍，到2021年末龍湖開業購物中心達到60個，建面約為581萬平方米。儲備專案方面，根據龍湖智創資料，截止2021年底龍湖開業及儲備項目達到128個，建面達到1220萬平方米，一年內拓展28個專案，當前已經儲備的8個輕資產專案建面占比僅為2%。

由此來看，輕資產戰略主要是龍湖商業擴張中的一種方式之一，當前龍湖仍是以重資產佈局為主。

早在2020年龍湖集團旗下的龍湖智慧服務集團就已經在試水“商業輕資產”管理輸出業務，簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場，兩個專案均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”，但當前龍湖進行輕資產簽約仍較為謹慎。

根據龍湖智創生活的招股書顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創儲備的68個項目中包含8個協力廠商專案，為龍湖輕資產管理輸出專案，分佈在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產簽約了成都兩個項目，至此龍湖商業自2021年3月啟動輕資產戰略以來，簽約項目至少已達10個。

資料來源：企業公告、CRIC整理資料來源：企業公告、CRIC整理
行業規模見頂，房企紛紛將商業作為跨越週期的第二曲線，推動商業地產進入規模擴張的關鍵時期。

隨著頭部企業商管業務規模的持續增長，未來市場競爭將進入白熱化，為了實現規模化增長，搶佔市場份額，輕資產品牌輸出不斷被房企採用，同時這也意味著，商業地產未來競爭力的核心在於運營效率。

銀城國際(01902)公布,連同合營企業及聯營公司在內,2月總銷售額約7.18億元(人民幣．下同),同比跌51.9%,建築面積約3.61萬
平方米及每平方米平均售價約1.99萬元.

該集團指,今年首兩個月總銷售額約13.56億元,總建築面積約6.3萬平方米及每平方米平均售價約2.15萬元.

太古A(00019)公布,以約1.9億美元出售於太古海洋開發集團100%權益予於紐約上市的 TidewaterInc. 交易代價部分將以現金支付,部分則以由 Tidewater 發行的認股權證方式支付,讓該集團有權購入
Tidewater 810萬股普通股.交易完成須待最終協議所訂先決條件達成後,方可作實.

該集團指,太古海洋開發集團擁有及營運一支專用離岸支援船隊,在主要離岸開採及勘探區為能源業提供支援服務,連同早前出售香港聯合船塢集團後,將不再營運海洋服務業務,並符合減少非核心資產及資金再循環策略,以專注在大中華區及東南亞發展具強大增長機遇的核心業務,包括地產、飲料、航空,以及近期在醫療保健行業的投資.至於 Tidewater 擁有及營運一支離岸支援船隊.

中國城市基礎設施(02349)公布,與楊智雄作為買方訂立諒解備忘錄,有關可能出售持有深圳物業的 PPEL 全部股權予楊智雄.

該集團指,楊智雄持有該集團發行未償還本金額約4.32億元的可換股債券及該集團發行的未償還本金額5350萬元的承兌票據.可換股債券及承兌票據將於7月到期.該集團體預期轉讓事項部分代價將與可換股債券及承兌票據相抵銷.

該集團指,本擬重建該深圳物業.然而,COVID-19 疫情全球爆發,不可避免地延遲有關當局審批程序,亦導致重建計劃實施延遲,而未來內地房地產市場存在不確定性,加上可換股債券及承兌票據將於7月到期,認為轉讓事項一旦落實,將符合其和股東整體利益.

弘陽地產(01996)公布,連同聯營公司在內,2月銷售金額30.62億元(人民幣．下同),同比跌約41.22%,銷售面積約21萬平方米;每
平方米平均銷售價格約1.45萬元.

該集團指,今年首兩個月累計銷售金額70.8億元,同比約38.49%,累計銷售面積約48.82萬為平方米;每平方米平均銷售價格約1.45萬元.

九龍倉（00004）去年基礎淨盈利36.46億元，按年增6.7%；若計入投資物業重估虧損、一次性盈利及其他項目，股東應佔盈利60.19億元，升55.8%。每股盈利1.97元；維持派第二次中期息每股0.2元，全年合共每股派0.4元不變。期內收入223.78億元，增6.6%。該股昨午公布業績後低見25.7元，收報26.55元，跌5%。

整體增長靠物流及投資

九倉表示，扣除以市價計值土地儲備作出減值撥備42.25億元後，發展物業下跌抵消了投資物業增長，整體增長有賴物流及投資等非物業分部。基礎淨盈利當中，內地投資物業增加近45%至28.46億元；物流增加43.4%至6.48億元；投資增加34.8%至12.13億元；但發展物業在扣除減值撥備後錄得虧損12.52億元，包括香港發展物業盈利9.06億元及內地發展物業虧損21.58億元。

去年九倉內地發展物業已簽約銷售額139億元人民幣，減少20.1%，今年內地銷售目標降至90億元人民幣，可出售面積80萬方米。主席兼常務董事吳天海稱，內地房地產市況轉弱，九倉今年除了可出售貨源減少，售價也繼續受調控政策限制，故銷售額「高極有限」；現時發展內地樓市並不輕鬆，除非調控政策放寬。

內地仍有項目絕非退出

對於不少內房企業正放售項目套現減債，吳天海認為，內房市場周期正在變化，投資機會較過往吸引，會選擇性研究投資，按目前市場環境不需要急進，「再等吓或者有更好機會，可以挑剔一啲。」他指出，若有非常吸引的項目便會出手，現階段沒有接近成事的計劃可披露；手頭上仍有若干內地項目進行中，絕非退出內地市場。

香港發展物業方面，九倉在港仍有約300萬方呎土地儲備，其中山頂的豪宅項目佔60萬方呎，其餘大部分屬非豪宅項目；未來供應包括啟德樓盤，以及仍處於初期階段的九龍灣九龍貨倉重建和油塘灣合資計劃。九龍灣及油塘灣項目並非豪宅，正嘗試與政府達成補地價安排，每個項目投資數以十億元計，同時亦會留意新發展計劃。

九倉去年長期投資由669億元減少至529億元，當中441億元為上市投資；期內變現233億元，大部分為新經濟行業。吳天海透露，去年投資環境及經濟有較大隱憂，故陸續減債，需要套現手頭的流動投資，令截至去年底止的負債較高位減少近300億元，按年計則減少120億至130億元，今年首兩個月進一步減多數十億元，債務風險不高。現時持有較多收息股，去年股息收入逾10億元，會繼續保留這些穩定收益。

世茂集團（00813）昨披露，於上周召開的「21尚雋保理ABN001」持有人會議決議公告顯示，由其擔保、將於3月到期的10.8億元（人民幣．下同）ABS展期方案獲得通過，該期ABS本息擬分四期在一年內兌付完畢。

原3．17屆滿 總額10.8億

中國尚雋商業保理有限公司此前發公告表示，其發行的資產支持票據「21尚雋保理ABN001」，應於今年3月17日支付本息，但因基礎資產所涉應收賬款實現不及預期，可能使其不能按期兌付，規模合計10.8億元。

「21尚雋保理ABN001」於2021年3月16日發行，期限一年，包括「21尚雋保理ABN001優先」，發行金額10.24億元，票面利率5.5厘，以及「21尚雋保理ABN001次」，發行金額0.53億元。

根據相關展期議案，2022年3月17日擬兌付不低於資產支持票據優先級本金的30%及其對應期間的利息；2022年9月16日和12月16日分別兌付累計不低於優先級本金的60%和80%及對應期間的利息；2023年3月17日兌付剩餘優先級和次級的本金及利息。

創10個月低位 租金1.5萬以下比例飆

樓市進入傳統租務淡季，加上第五波疫情雙重夾擊，私人住宅租金連月下瀉。美聯物業追蹤全港138個著名中小型屋苑租務成交而編訂的「租金走勢圖」，平均呎租（實用面積加權計算．下同）於今年2月報34.63元，為2021年4月錄得34.26元以來的10個月低位，連跌5個月共挫2.6%。

美聯物業的數據顯示，私人住宅平均呎租去年9月錄得35.54元，屬於2020年1月爆疫後的高位，惟其後租金連續5個月回落，2月平均呎租跌至34.63元，5個月時間累跌2.6%，按月則下滑約0.3%；相對去年12月的34.98元則跌約1%。

嘉湖及康城屋苑錄平價成交

租金連月下跌，租金較低的成交比例相應向上。據今年首兩個月以美聯物業促成的租務成交統計，月租1.5萬元或以下的租務成交比率約40.9%，與去年第四季的35%粗略比較，飆約5.9個百分點，亦是去年首季錄得44.6%以來，近4個季度首次重上40%。該行指出，月租不足1.5萬元的租務成交涉及多個大型屋苑，包括天水圍嘉湖山莊和沙田第一城等，新晉屋苑如將軍澳日出康城SEA TO SKY、MONTARA、MARINI，以及天水圍Wetland Seasons Park等，亦有此類低價租務成交。

至於月租逾2萬元的租務成交跌勢最急，今年首兩個月暫錄30.8%，較去年第四季約36.1%，急挫約5.3個百分點；月租逾1.5萬至2萬元的成交個案佔比為28.3%，較去年第四季微跌約0.6個百分點。

疫情影響 業主取態「無咁緊」

事實上，部分新晉屋苑的業主近日以低市價租出手上物業，例如SEA TO SKY第2座中高層A室三房戶，實用面積808方呎，以每月2.3萬租出，每呎約28.5元，月租較屋苑同類單位約2.6萬元水平低11.5%。業主2020年以1538萬元入市，回報率僅約1.8厘。

至於近月入伙的私人屋苑深水埗愛海頌，香港置業市務經理（銷售）魏澤華透露，屋苑3座低層H室，實用面積505方呎，兩房間隔，業主3個月前以每月1.78萬元放租，近日減租1000元或5.6%後，獲單身人士承租，月租1.68萬元，略低於市價1%，呎租約33.3元。資料顯示，業主2020年以約867.9萬元購入單位，回報約2.3厘。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，2月屬傳統租務淡季，因此對平均呎租按月下跌不感意外，加上受第五波疫情爆發影響，不少業主放租時叫價「無咁緊」，若本身單位已出租予「好租客」，續約時業主可能不加租甚至有減租空間，亦促使租金下調。

上月公布的新一份《財政預算案》建議，設立住宅租金開支扣除，每個課稅年度扣除上限為10萬元，劉嘉輝相信，有關建議利好租務市場，惟現時整個市場主要受疫情影響，估計未來兩個月平均呎租有機會再輕微下跌約1%至2%；若疫情在5月前受控，當租務旺季來臨，平均呎租有望回升。

財團收購舊樓步伐持續，由財團持有大部分業權的銅鑼灣霎東街9A號最新錄得成交，2樓住宅單位以2428萬元易手，呎價約4.5萬元，收購價較約一年半前跌逾2%。

資料顯示，霎東街9A號2樓，實用面積538方呎，以2428萬元獲財團收購，呎價約45130元。上述單位樓下一層的1樓單位，實用面積同為538方呎，原由資深投資者、科達地產主席湯君明持有，於2020年9月售予財團，當時作價2480萬元，呎價約46097元。

料統一業權 年半跌價2%

以呎價比較，最新成交較約一年半前易手的單位跌2.1%。該財團原持有霎東街9A號共83.3%業權，經是次收購後，料已統一此幢業權。

該財團在2020年5月申請強拍霎東街5號、霎東街9A號及9B號、勿地臣街10號及12號，以及勿地臣街16號共4個地盤。其中霎東街5號已率先在去年4月舉行強拍，以底價6.06億元成交。

市場人士指出，毗鄰上述地盤的霎東街7號至9號、勿地臣街14號及18號已由該財團持有，相信會一併納入重建範圍內，總地盤面積可望擴大至約1萬方呎，如作商業發展，可提供一幢總樓面面積約15萬方呎的商廈。

此外，一街之隔的霎東街2號亦錄得收購成交，為3樓全層，實用面積445方呎，成交價1680萬元，呎價約37753元。據了解，霎東街2至4號為相連舊樓，樓高6層，每層1個單位，地舖連住宅共12個單位。財團購入上述住宅單位後，估計持有該相連舊樓約八成業權。

疫情下物業投資市場逆轉，工廈物業連錄蝕讓。荃灣永華工業大廈的工作室拆售項目都薈METRO10，有一個面積僅83方呎的單位以拍賣形式售出，作價僅43萬元，原業主持貨不足4年，虧蝕26.8萬元離場。

黃開基拍賣行昨日舉行拍賣會，推出9項物業，僅錄1宗成交，為永華工業大廈10樓都薈METRO10的33室，建築面積約83方呎，以開價33萬元推出拍賣，最終搶高至43萬元沽出，呎價約5181元，比開價高10萬元或三成。不過，據知原業主於2018年7月斥資69.8萬元購入，持貨近4年，賬面蝕26.8萬元，單位跌價38.4%。

長沙灣GGT三年首錄蝕讓

另外，近年落成的新式工廈亦連錄蝕讓，葵涌iPLACE 6樓12室，建築面積475方呎，以248萬元易手，呎價約5221元。原業主於2015年3月斥317.9萬元一手購入，賬面虧損69.9萬元。

長沙灣Global Gateway Tower（GGT）亦有損手買賣，單位為23樓5室，建築面積898方呎，成交價為745.3萬元，呎價約8300元。原業主2015年6月向恒地（00012）一手購入單位，作價為767.1萬元，持貨約7年，賬面蝕21.8萬元或2.8%。據了解，此宗成交為GGT自2019年後近3年再錄蝕讓。

面對嚴峻疫情，部分業主「減磅」沽貨。九龍東啟德嘉匯有業主在2017年以「一約多伙」形式買入4個單位，涉資逾5000萬元，最近以低市價沽出其中1個2房戶，成交價1130萬元。

美聯首席高級營業經理黃家樂表示，嘉匯8座中高層C室，實用面積500方呎，2房間隔，獲用家以1130萬元承接，低市價2%至3%，呎價22600元。原業主2017年「一約多伙」形式，斥資5419.9萬元購入嘉匯4伙，業主現「減磅」沽出其中1伙。上述單位當年成交價996.4萬元，賬面賺133.6萬元，單位升值約13.4%。業主仍持有兩個3房及1個2房單位，暫時未有計劃在市場放售。

晉海兩房818萬一年最平

疫市下二手市場錄得低價成交。中原副區域營業經理盧鏡豪指出，鴨脷洲海怡半島15座中層D室，實用面積623方呎，3房間隔，成交價968萬元，創同類單位近半年新低，呎價15538元。原業主於1993年以300萬元買入單位，賬面獲利668萬元或約2.2倍。

香港置業首席分區董事劉浩勤稱，將軍澳日出康城晉海2A座低層D室，實用面積473方呎，2房間隔，成交價818萬元，創同類單位近1年新低，呎價17294元。原業主於2017年以640.9萬元買入單位，賬面獲利177.1萬元。

中原副區域營業經理王勤學指出，元朗溱柏2座高層C室，實用面積598方呎，2房間隔，以748萬元沽出，呎價12508元；去年底同類單位造價至少要770萬元，最新成交至少跌約2.9%。

新財政預算案提升按保樓價上限，多個一綫指標屋苑都可以按到9成，包括鰂魚涌太古城，現時一個2房單位叫價928萬元，1成首期92.8萬元可上車。

原裝格局 廳備闊窗

財案公布後，太古城交投集中「波叔Plan」成交，就以3月而言，暫錄4宗成交，涉及銀碼由980萬至1,170萬元，全部單位均可承造高成數按揭，平均實用呎價約1.92萬元。當中不乏2宗2房則王成交，如天星閣高層E室，實用面積580平方呎，作價1,100萬元，呎價18,966元，新按保下，上述單位首期2成約220萬元，便可進「（太古）城」。

而介紹單位賣點是可以承造9成按揭，南山閣低層A室，實用面積536平方呎，2房間隔，向東北望內園，放盤價928萬元，平均每平方呎17,313元。新按保下，首期1成92.8萬元可進場。單位屬原裝格局，廳備闊大窗戶，外望內園，觀景有保證。

中原資深區域營業董事趙鴻運表示，目前太古城叫價低於1,000萬元約15個，最平為鄱陽閣低層C室，實用面積482平方呎，開價760萬元，每平方呎叫價15,768元。而叫價介乎1,000萬至1,200萬元約122個，可以造到8成按揭。

屋苑提供逾1.2萬個單位，呎數和間隔選擇廣泛，加上單位實用率高，且配套齊備、購物交通方便，故向來買賣和租務市場有保證，為市場探熱針。

疫市下豪宅洋房亦錄低價成交。世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，新近錄得西貢坑口永隆路浪濤苑雙號屋別墅成交，面積1818方呎，3房套間隔，望樓景及少海景，以2100萬成交，呎價11551元，低市價三成。廖振雄指，上述物業屬銀主盤，自19年起拍賣，當時叫價3800萬，其後連番減價推拍亦未獲承接，最終以拍賣底價成交，造價屬永隆路一帶洋房近3年新低。浪濤苑今年1月曾錄1794方呎洋房成交，造價3200萬，是次成交價較之低34%。

碧瑤灣1765萬易手

中原高級分區營業經理黃雪飛透露，薄扶林碧瑤灣23座高層B室，面積905方呎，原則2房套間隔，望山景，以1765萬易手，呎價19503元。該行高級分行經理黃仲賢表示，荃灣環宇海灣6座低層A室，面積896方呎，四房套房連儲物房間隔，享汀九橋海景，以1300萬沽出，呎價14509元。荃灣萬景峯5座低層B室，面積668方呎，三房套房間隔，以1197萬沽出，呎價17919元。

世紀21奇豐區域經理吳元利指，沙田翠湖花園B座高層2室，面積908方呎，3房2廳間隔，以1128萬獲承接，呎價12423元。

奧城．西岸呎價19408元

中原分行經理鍾家豪表示，大角嘴奧城．西岸中層B室，面積608方呎，三房套間隔，另設工人房，以1180萬成交，呎價19408元。該行經理郭麗娟指，觀塘凱滙1座低層K室，面積574方呎，兩房另設儲物房，以1100萬成交，呎價19164元。

近年港島區賣地表住宅用地渴市，其中灣仔皇后大道東269號、即呂祺教育服務中心，為該區自2014年後相隔近8年再有新供應，並於來季推出招標，涉及可建總樓面約11.62萬方呎；由於地皮規模不大，相信會獲多間財團競投，綜合市場估值約13.9億至17.4億，每方呎樓面地價約1.2萬至1.5萬。

上述仔皇后大道東269號住宅地，現址為教育局呂祺教育服務中心的政府用地，地盤面積約13207方呎，涉及可建總樓面約11.62萬方呎。該地毗鄰私樓慧賢軒、灣仔分科診所，並面向賽馬會公園，距離港鐵灣仔站約10分鐘步程，附近社區配套設施充足。綜合市場估值約13.9億至17.4億，每方呎樓面地價約1.2萬至1.5萬。

每呎樓面地價逾1.2萬

灣仔區近年少有住宅地供應，資料顯示，對上一幅批出用地為捷船街住宅地，由合和於2014年6月以2.33億投得，每方呎樓面地價約1.6萬；意味該區相隔近8年再有賣地表地皮供應。事實上，上述用地曾於2018年財政年度納入賣地計畫，其後因司法覆核影響被剔出賣地表，直至近年再度重新納入賣地表內，最新則於來季推出市場招標。

項目近港鐵灣仔站

地政總署去年底就上述用地申請放寬地積比率兩成發展，由6.5倍增加至7.8倍，而建築物高度由主水平基準以上100米申請放寬至110米，即增加約一成，以興建1幢樓高31層（包括地庫及平台各兩層）的綜合大樓，預計日後可提供191個住宅單位，其後於今年1月獲城規會批准。

料發展中小型單位

萊坊估價及諮詢部高級董事黃嘉詠指出，項目位於灣仔道及皇后大道東交界，距離港鐵灣仔站約10分鐘步程，交通便利之餘，而且區內配套設施非常充足；料未來以發展中小型單位為主。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，地皮極適合發展中小型單位，以迎合港島區上班一族。在本年度將推出的官地中，加入最低單位面積限制對此項目的標價影響最大。另外，由於灣仔區多年沒有新賣地表地皮推出，區內新建項目多私人收購舊樓重建為主，相信屆時推出招標市場反應踴躍，料可吸引12至15個財團入標。

第五波疫情大爆發，上水一綫街鋪租金急下滑，惟零售商紛低價搶租，新康街地鋪於交吉八個月後，以每呎約90元租出，較舊租急挫五成，租金亦重返2009年金融海嘯時水平。此外，同區主要街道龍琛路，一個單邊鋪以每呎約250元租出，租金跌逾三成。

疫情走勢嚴峻，中港通關無期，受內地客絕迹影響，上水區內一綫街鋪租金低處未算低，有零售商趁疫情爆發之際承租，鎖定低租金。市場消息透露，上水新康街78號鋪，建築面積約1000方呎，交吉8個月後，新獲家品店承租，首年月租9萬，呎租約90元，第二年起月租增加至13萬，舊租客化妝品零售商，早於政治活動引發動亂時進駐，月租18萬，新租金跌約50%，重返2009年金融海嘯時水平。

月租跌穿十萬元

上述新康街同類型鋪位，於 2018年期間，月租普遍逾30萬，其中，68號地鋪，建築面積約1000方呎，於2018年初由化妝品店以每月35萬承租，即使為去年初，同一街道鋪位亦錄月租15萬。

高峰期月租普遍逾30萬

同區龍琛路近日錄一宗承租，龍琛路26至28號地鋪，新康街交界，面積400方呎，交吉兩個月後，以10萬獲零售商承租，取代零食連鎖店，呎租250元，較舊租15萬跌約33%，租金亦重返2009年水平。

業界：商戶趁低租鎖定長約

據代理指出，受疫情持續打擊，加上第五波大爆發，通關無期，上水區一綫街鋪業主軟化，月租跌穿10萬關口，首年租金再給予租客折讓。

中原（工商舖）董事總經理潘志明評論指，儘管鋪市陰霾密布，仍有商戶伺機趁勢低價租鋪，當中以民生消費的零售主導，吼準各區一綫段，租金一定要平，以長約鎖定租金，市場預期未來兩個月疫情持續發酵，下半年才有機會回穩，吸引零售商疫市搶租，料低價個案陸續出現。

龍琛路呎租250元跌33%

資料顯示，龍琛路33號龍豐花園一樓雙號鋪，建築面積322方呎，於今年一月以約4.5萬獲傢俬店承租，平均呎租139元，該鋪舊租客凍肉店月租6萬，去年12月撤出，最新租金跌約25%，重返6年前水平。