產業經濟熱絡，帶動高雄房地產價格上漲，高市府除了透過興辦10,500多戶社會住宅等住宅政策外，並積極推動「囤房稅」，將增加的稅收3億元，全數補貼給租屋族，並放寬申請條件，家戶每人每月平均所得限額，由最低生活費的2.5倍，提高到3倍，大約40,023元，而且只要申請人、配偶與戶內小孩，在高雄市無自有住宅，並有租屋事實即可申請，預估補貼戶數由現行16,000多戶，再增加10,000戶，共有2.6萬戶受惠。

高雄市長陳其邁15日表示，實行「囤房稅」，預估增加的3億元稅收，將全部作為青年租金補貼財源，因此，高市府「擴大放寬」申請租金補貼的資格條件，家戶每人每月平均所得限額，由最低生活費的2.5倍提高到3倍，約40,023元，且只要申請人、配偶與戶內小孩在高雄市無自有住宅，並有租屋事實，即可申請，預估補貼戶數由現行16,000多戶，能再多幫助10,000戶受惠。

高雄財政局長陳勇勝表示，高市府去年底已將「高雄市房屋稅徵收自治條例」修正草案，送議會審議，針對非自住房屋稅率，由現行單一稅率1.5％，調整為依持有戶數訂定差別稅率，持有3戶以下，適用2.4％稅率，4戶以上則是3.6％。

他說，該法案於今年3月4日經高雄市議會第3屆第7次定期大會程序委員會同意上呈，如獲這個會期審議通過，預計在今年7月1日施行，稅額會反映在112年5月房屋稅單。預估影響5.4萬人、7.1萬戶房屋，但93.4％民眾自住的房屋，都不會受「囤房稅」影響。

陳勇勝表示，此次修正草案，是秉持「自住房屋須不受影響」、「落實居住正義」、以及「不造成房東稅負轉嫁給房客」等3個原則，修正方向係對高雄市非自住房屋按差別稅率課徵房屋稅，以適度提高房屋持有成本，落實囤房稅機制；同時為能合理課稅，將社會住宅、包租代管的租賃住宅、繼承取得的分別共有房屋等9類非屬囤房性質房屋，排除適用差別稅率，仍適用1.5％稅率。

北市目前公告核准的危老案件已達644件，除了老商辦、飯店等改建案外，近期又新增許多地標建築物，裡面充滿了不少台北人的回憶，包括東區仁愛路的時尚餐酒館FIFI，中正區的華僑大舞廳，分別取得40％與38.5％的容積獎勵，未來可望順利改建。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市南北縱橫的主幹道上，還是有不少透天或者兩三層樓的建築物，之前可能作為商業經營使用，但這波受到疫情衝擊，造成短時間內收入劇減，不管是經營者或地主都會重新思考未來方向，因此看到有些知名地標，可能因為經營型態改變，或者地主打算趁這波景氣大好與改建有高額容積獎勵，就順勢結束營業將資產開發活化。

此次公布的北市危老核准個案中，有筆位於仁愛路上的時尚餐酒館，建築本身也是仁愛路上富有設計感的地標建築，同時該筆土地為角地，基地正面仁愛路林蔭大道，具備綠園道視野景觀，今年的2月順利核准危老改建，土地面積約120坪，最終也取得40％的容積獎勵。

另外，濟南路上有間已經超過40年的大舞廳，今年1月也順利危老核准，基地面積達116.8坪，最終取得約38.5％的容積獎勵，該建築見證過老台北的繁華後，也將搖身改建為新穎的大樓。

曾敬德指出，危老今年有機會挑戰700件，通常所有權人越少越單純越容易整合，包括飯店業、飯店、戲院、南門市場、寺廟、大舞廳、透天店面等，都成為這波危老政策下的受惠者。

高鐵南延等公共建設，加上屏東科技產業園區將開闢第二園區，產業帶進屏東人口紅利的同時，屏東房價也逐步水漲船高，透天和大樓綜合鑑價評估價值，從2017年的580.1萬元，跳升到2021年的657.5萬元，5年鑑價上升77.4萬元，增約13.34％。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮15日表示，根據財團法人金融聯徵中心新增房貸資料統計，屏東近5年包括大樓和透天的綜合房屋鑑估值，已從2017年的580.1萬元，上升至2021年的657.5萬元，增加77.4萬元，5年的增長率約13.34％。

房貸平均授信額度，則從2017年的412萬元，逐年增加至2021年的485.2萬元，5年間同步增加73.2萬元，李家妮指出，雖然房貸負擔增加，但購買的平均建物面積，反而從2017年的50.2坪，縮減至2021年的47.5坪，減少約2.7坪，換句話說，屏東購屋族房貸似乎越來越高，但房子卻越買越小。

不過，她說，此一現象也顯示屏東地區建設發展與產業經濟力，大幅提升，因此，銀行對房屋身價、貸款人還款能力、信用等條件，都有提升，民眾也更有力提高購屋總價帶。

李家妮表示，公共建設和產業進駐，帶動房價的同時，也帶動商業發展，日本知名「藏壽司」鎖定屏東，打造南台灣第二座土藏屋造型街邊店，即將於3月底正式開幕，東元餐飲集團旗下摩斯漢堡，近日也宣布斥資14億元，進駐屏東興建萬坪廠房，產業商機話題不斷，也點燃屏東房市熱度，二者連動性相當高。

台灣房屋屏東中正豪傑加盟店東郭承豪指出，屏東近幾年屏東公共建設題材豐沛，包括像屏東及潮州轉運站陸續啟用、屏東火車站門戶再造，環境整合計畫完工重塑屏東城市意象，還有高鐵南延、屏東科技產業園區將開闢第二園區、榮總屏東分院、義大「屏東健康產業園區」等建設加持，帶動屏東生活機能大幅提升，城市願景更加有利可期，房價也一路補漲。

郭承豪表示，有別以往的三代同堂，屏東家庭購屋客群，如今也多偏好獨立成家，建商推案型態也朝向小宅化，除了小地坪透天厝，像屏東市區近年5樓電梯公寓、華廈也越蓋越多，空間合宜、總價也較透天好入手。

他說，主力熱區除了屏東市、潮州，包括義大「屏東健康產業園區」所在的麟洛、內埔一帶，受惠建設利多，也成為購屋熱區，以目前屏東市區的中古華廈，每坪單價約12萬元到15萬元，2房小宅總價約3百到4百萬元可入手，新建案則奔向2字頭，預售案最高單價則已衝上3字頭，除了在地自住，看好屏東未來房市潛力，也不乏投資客群入主。

根據內政部資訊平台最新訊息顯示，全台最新租金指數（消費者物價房租類指數）再創新高，今年 2 月以 105.25，寫下有數據以來的新高，住商機構企劃研究室同時觀察行政院主計處物價指數統計發現，居住類指數也達 104.53，年增率 1.48%，民眾居住壓力大如山而難解。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示， 除反映物價外，近年稅費成本也增加不少，加上租屋市場原本就供需失衡，以目前實價登錄沒有全面反映租金，實際租金飆漲幅度可能超過官方想像。

根據統計資料顯示，消費者物價指數的房租已經連續多年上漲，趨勢呈現長期走升，以區域分布來看，去年整體房租指數年增率約 0.83%，漲幅最大是南部地區，年漲約 1.15%，其次是中部地區約 0.83%，北部地區年漲 0.71%，東部地區年漲約 0.66%。而在今年 2 月份指數年增率上，北部為 0.94%，中部為 0.78%，南部為 1.14%，東部為 1.23%。

徐佳馨分析，近年房價持續攀升，許多準買方只能轉租，在供需失衡下，租金不僅反應房價成本，更呈現租屋市場需求，而在今年經濟表現相對樂觀，加上房地合一新制上路後，許多新案買家因應閉鎖期，以輕裝潢加上拎包入住為訴求，採取先租後賣的方式，新房子的租金原本就高於一般中古屋，特別是雙北以外，房價低進而帶動當地租金水準走揚的可能性，將比高價區更為容易。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在通膨壓力下，租金短期內很難看到回檔，對租屋族來說，透過分租或是選擇較遠的租屋標的，或許是解套的方式，不過以租金配置來說，建議應低於家庭收入的三分之一，減少租金對生活水平的影響，也可儲蓄購屋基金，透過租屋尋找適合的購屋地點及住宅類型，避免隨著年紀越來越大，在租屋市場的選擇越來越少的困境。

日本知名「藏壽司」鎖定屏東，打造南台灣第二座土藏屋造型街邊店，將於本月底正式開幕，東元餐飲集團旗下摩斯漢堡，近日亦宣布斥資14億元，進駐屏東興建萬坪廠房，產業商機話題不斷，也點燃屏東房市熱度。

根據財團法人金融聯徵中心新增房貸資料統計，屏東近五年房屋鑑估值，已從580.1萬元上升至657.5萬元，增加77.4萬，房貸平均授信額度，從2017年的412萬元，逐年增加至2021年的485.2萬元，五年間增加73.2萬元。

房貸負擔增加，但屏東購屋族所買坪數越來越小，從2017年的50.2坪，縮減至2021年的47.5坪，減少約2.7坪。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，房貸雖越來越高，不過核貸成數亦逐年提高，5年提高了4.2個百分點，達78.6%，顯示屏東地區建設發展與產業經濟力大幅提升，銀行對房屋身價、貸款人還款能力、信用等條件都有提升，民眾也更有力提高購屋總價帶。

至於愈買愈小，和少子化，多以小家庭獨居，對住宅空間需求減少，購屋走向精品小宅化有關。

台灣房屋屏東中正豪傑加盟店店東郭承豪指出，屏東近幾年公共建設題材豐沛，包括像屏東及潮州轉運站陸續啟用、屏東火車站門戶再造，高鐵南延、榮總屏東分院及義大屏東健康產業園區等，帶動屏東生活機能大幅提升，城市願景可期，房價也一路補漲。

郭承豪說，有別以往的三代同堂，屏東家庭購屋客群，如今也多偏好獨立成家，建商推案型態也朝向小宅化，除了小地坪透天厝，像屏東市區近年5樓電梯公寓、華廈也越蓋越多，空間合宜、總價也較透天好入手。

主力熱區除了屏東市、潮州，包括義大屏東健康產業園區所在的麟洛、內埔一帶，受惠建設利多也成為購屋熱區，以目前屏東市區的中古華廈，每坪單價約12~15萬元，2房小宅總價約3~4百萬元可入手，新建案則奔向2字頭，預售案最高單價則已衝上3字頭。

台南市為全台旅遊熱門景點之一，不少美食與古蹟在中西區、安平區，不過，日前一名網友表示，他家住在東區，發現不少餐廳、飲料店與咖啡廳都開在中西區與安平區，好奇東區有哪些不錯的店家，網友反而指出該區最大的優勢在「交通方便，可直接上國道」，並認為生活機能好，讓東區房價最早破50萬。

一名網友在PTT發問，「台南市東區有什麼厲害的店家嗎？像是不錯的餐廳、飲料店以及咖啡店等等」，網友們則回應「巴克禮公園優質」、「東區餐廳飲料店都不少吧」、「狸小路、kadoya、韓朝、廚房有雞、東州、晴天包子」、「平價美食專區育樂街」。

不過，大多數網友認為東區的優勢在於「生活機能好，交通往哪都方便」，大讚「最大的好處就離國道近」、「交通方便，去高鐵站和上國道一號都不遠」、「醫療+教育方便」、「東區廟宇不多，假日可以不用擔心被廟會活動吵醒」、「東區是文教區，沒廟會這點就贏了」、「路大條啊！學區好，環境也比較清爽」、「有遊客車潮造成出入擁擠」、「廟會少，生活機能佳，高鐵、交流道都算近」、「文教區、醫療方便」。

也有民眾認為，東區的房價是優勢，除了生活機能好以外，位在學區的東區房價「早在30年就破50萬」、「中西區是城內，東區是新開發的區，房價學區都比較優」。

央行是否升息 房貸戶正緊盯
央行今年首次的理事會議預定於本週17日召開，市場正緊盯是否升息與升息幅度，根據中信房屋調查，有逾六成三的民眾申請房貸時最怕利率被拉高。由於千萬元房貸戶大增，若未來央行啟動升息，將使房貸壓力再大大提升。

中信房屋認為，央行升息只是時間早晚的問題，真正的關鍵，還是在於升息幅度到底是半碼還是1碼。若升息1碼，看似房貸利率只是回歸2020年降息前的水準，但在通膨壓力仍未明顯減輕的當下，房貸戶實質壓力其實依然不輕，其壓力甚至可能還比降息前更重！

根據中信房屋調查，民眾申貸房貸時，有六成三的人最感壓力的即時利率遭拉高，其次是房屋遭銀行鑑價低估以及核貸成數不如預期，其比例都達57.7％及53.6％。

中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，央行勢必會順勢而為，但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和，因此不見得會在本週直接啟動升息，不過升息仍是無可避免。

至於升息後對房貸戶造成的影響有多大，張漢超指出，雖然升息1碼之後，房貸支出是回到2020年降息前水準，但問題是，現在的物價可是比2年前還要更高，因此當房貸利率因升息而「校正回歸」，但在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力，壓力甚至還會比2年前更大。

升息浪潮來襲，2年來的「輕房貸」行情將結束？央行17日將召開理事會議，屆時升息幅度多寡有解，專家分析，倘若升息1碼，看似房貸利率回歸2020年降息前的水準，但通膨壓力仍未明顯減輕，房貸戶實質壓力不輕，甚至可能還比降息前的壓力更重。

根據中信房屋分析，房貸利率拉高，是當前買方申貸時最感壓力的問題，主因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡，比起房屋遭銀行鑑價低估、核貸成數不如預期，以及無法使用寬限期等申貸前就能掌握的條件，利率遭拉高反倒是申貸過程中最無法控制的變數。

中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，央行勢必會順勢而為，但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和，因此不見得會在本週直接啟動升息，不過最終，升息仍是無可避免。

至於升息後對房貸戶造成的影響有多大，張漢超指出，雖然升息1碼之後，房貸支出是回到2020年降息前水準，但問題是，現在的物價可是比2年前還要更高，因此當房貸利率因升息而「校正回歸」，但在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力，壓力甚至還會比2年前更大。

另外，買方進行申請房貸時，也擔憂房屋鑑價遭低估，但實際上，近兩年房地產交易暢旺，鑑價能參考的資料應該相當充足，與市價的落差尚在可接受的範圍，但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊跟不上市況，這些因素還是會導致鑑價結果失真。若要避免房屋鑑價被低估，除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外，建立個人良好的還款能力也至關重要。

核貸成數與寬限期限制的問題則囿於政府政策面，短期內還未看到鬆綁的跡象，而日前央行楊總裁更表示選擇性信用管制還有精進的空間，顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼，不過相關措施對首購族並無影響，只是對名下已有房貸還需要申貸購置第二戶以上需求的購屋人來說，在限貸令未鬆綁的現況下，暫時也只能自行籌措資金，拉高購屋準備額度，或以其他貸款名目來申貸運用。

在豪宅庫存短缺、超低利率及疫情帶動2021全球豪宅價格上揚，據瑞普萊坊14日最新公布的「全球豪宅指數」，台北豪宅2021年大漲18.9％，漲幅排名全球第六、亞洲第二；展望2022年，儘管央行仍可能加碼豪宅限貸的政策，但預期邊際效益趨近於零。

國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）公布2021年第四季「全球豪宅指數」，該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要城市官方認定、或成交總價前5％的豪宅價格，為頂級不動產的重要指標。
在全球主要46個城市中，有38個城市豪宅價格攀升，平均年漲幅為9.8％；全球豪宅漲幅冠軍為杜拜，年漲幅44.4％；俄羅斯莫斯科，漲幅達42.4％，排名全球第二；都柏林、曼谷、里斯本、法蘭克福同步下跌；維也納、德里、吉隆坡、馬尼拉則持平。
萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen分析，由於豪宅庫存短缺、超低利率及彈性工作方式盛行，使得2021全球豪宅表現亮眼；另外莫斯科雖然去年大漲42.4％，但最近俄烏開戰，全球針對俄羅斯進行經濟制裁、資金管控，預期莫斯科豪宅將「從天堂掉到地獄」，高漲幅力道恐不復見。
另外，台北市豪宅年漲幅達18.9％，從上季全球第七名挺進到第六名，在亞洲排名第二，緊追首爾之後。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雖然央行持續緊縮限貸令，但豪宅客多為現金買盤，且預售市場正旺，因此政策壓抑效果有限。近期交易筆數表現亮眼的豪宅多為預售案，其中蛋黃區以「璞永敦仰」成交最多筆數；至於蛋白區，則以南港指標案「世界明珠」成交量最大，價格直逼蛋黃區。
黃舒衛表示，實價登錄2.0上路後，預售豪宅總交易額、交易件數及平均總價，都高於前一年同期，尤其總交易額更激增85％；至於豪宅成屋市場，則比前一年同期萎縮，可說目前豪宅價量表現是「預售案說了算」。
黃舒衛認為，在高通膨壓力之下，高端買方會有強烈動機購置豪宅以抗通膨，因此去年第四季預售豪宅銷售頗佳。進入2022年，因為地緣政治衝突挑動資金避險需求，預期央行加碼豪宅限貸的政策，邊際效益趨近於零；不過目前豪宅市場的餘屋、預售案總供給量不小，每坪單價還是要看個案的表現，預期今年的豪宅價格指數難以再創新高。

興富發建設（2542）公布去年財報，符合市場預期，據興富發昨（15）日公告，集團去年稅後純益達81.86億元、較去年大增逾二倍，每股純益達6.45元，創下近六年來新高；興富發同步公告以12.44億元購入高雄新興區新興段595.62坪土地（含道路用地）。

興富發建設指出，中南部市場在台廠積極進駐下，人流、金流相繼到位，未來發展成長力十足，因此集團將會持續在中南部購入土地。興富發建設昨日以12.44億元購入高雄市新興區新興段三小段等13筆土地 (含建物)，以及同地段1756-1地號等五筆道路土地，總計土地面積約595.62坪。

累計今年以來，興富發建設已砸下32.81億元分別購入桃園中路重劃區1,579.46坪地，以及昨日購入高雄新興區土地。另外公司在今年1月底也簽下台中水湳經貿園區合建案。

興富發建設昨董事會同步通過發行20億元有擔保公司債；興富發建設昨日收在50.5元、上漲0.9元。

興富發建設公布去年營收達442.82億元、年增81%，毛利率達31%，較去年同期增加約3個百分點，營業利益為100.14億元，較去年大增1.4倍，稅後純益達81.86億元、年增逾二倍，每股純益達6.45元，大幅優於去年2.11元，創下2016年以來、近六年來新高。

興富發建設今年新推案量初估達615.48億元，以區域來看，桃園、中南部將是公司推案重點，像是桃園A7、台中西屯、高雄台南依舊看好，均將推出首購型產品，尤其是高雄在台積電宣布進駐之下，認為今年區域房價值得期待。

近日，越秀地產發佈了公司去年全年業績公告，2021年，越秀地產實現營業收入573.8億元，同比上升24.1%。而同期實現歸母淨利潤僅為35.9億元，同比下滑15.5%，對於越秀地產上市公司股東來說，其所能分到的淨利潤率僅有6.2%。

在越秀地產增收不增利的背後，是公司項目毛利率出現了持續下滑的趨勢。同時，在看似快速擴大的銷售及結轉規模中，其中歸屬于少數股東的比例越來越大，而歸母淨利潤已經幾乎兩年未有增長。

越秀地產的規模增長，到底“肥”了誰？

增收不增利 歸母淨利潤降15.5%

2020年越秀地產實現營業收入573.8億元，同比上升24.1%，而同期實現歸母淨利潤僅為35.9億元，同比下滑15.5%。這主要是由於近年來行業整體盈利水準下降，越秀自2019年以來毛利率和核心淨利潤率呈下降趨勢，2021年分別為21.8%和7.2%。

2019年，越秀地產的毛利率達到34.2%的高點後，連續兩年下滑超12個百分點。項目的盈利能力下滑與銷售價格與土地價格之間的差價不斷縮窄有著直接關係。

2018年，越秀地產銷售均價為20867元/平米，2021年增長至27570元/平米，年化增長率為9.7%。而同期越秀地產重倉的一二線城市，統計局資料顯示，100個大中城市的土地成交均價（住宅）從2018年3600元/平米，增長至2021年的5863元/平米，年化增長17.6%，遠高於越秀地產的銷售均價。

此外，隨著造價水準、人力成本的上漲，房地產項目的建設安裝成本也在持續增高。綜合影響的結果就是行業毛利率普遍下滑，而且這種下滑目前還將繼續，這主要是由於過去兩年土地成本高增長的影響將逐漸反應在結轉毛利率之中。

越秀地產也不例外，儘管公司管理層表示未來毛利率將維持在20%-25%區間較為合理，但壓力仍然明顯。

少數股東權益激增 越秀地產規模增長“肥”了誰？

實際上，越秀地產增收不增利的原因還包括少數股東權益快速增長的緣故。

年報顯示，2021年越秀地產歸母淨利潤為35.9億元，同比下滑15.5%，同期少數股東損益為16.85億元，同比增長287%。


少數股東損益激增的背後是，近年來越秀地產加大合作拿地力度，少數股東權益占比持續增加，從2018年的90.85億元增長至2021年的281.3億元，3年增長超2倍，同期歸母股東權益僅從338億增長至462億元。少數股東權益占比則由21%增長至38%，由此歸母股東利潤僅從2018年的27.28億元增長至2021年的35.89億元，增長31.6%，遠不及公司銷售規模的增長。

逆勢加倉 1-2月銷售疲軟全面目標或不易達成

年報顯示，越秀地產2021年實現合同銷售金額1152億元，同比增長20%，首次躋身千億規模。是為數不多在去年下半年能維持較好銷售的房企。

這與公司聚焦經濟活力任性較強、人口流入的大灣區有關。越秀地產去年在大灣區銷售金額713.7億，占銷售總額62%，其中大本營廣州銷售金額占銷售總額53%。

背靠廣州國資委與廣州地鐵集團兩大國資，擁有低至4.26%的融資成本，越秀地產的管理層對於今年的樓市顯得非常樂觀，表示2022年的合同銷售目標為1235億元，仍將維持增長。不過在2022年1月至2月，越秀地產累計實現的合同銷售金額僅78.64億元，同比下降達到42%，合同銷售面積約31.3萬平方米，同比下降約35%。銷售量價齊跌的狀況與公司的豪言形成了鮮明的對比，此外隨著疫情的反復及多地出現的“動態清零”政策，今年的樓市或不容樂觀。

實際上，越秀地產管理層的樂觀早在前幾年就已經顯露無疑，並在表示接下來將不再局限廣州，而是以大灣區作為優勢，進一步發展華東區域。自2018年以來，越秀地產的拿地強度連續4年超過1.5，持續保持著擴張態勢。


2021年，越秀在18個城市共新增37幅土地，總建築面積約918萬平方米，明顯超出同期的銷售面積，拿地強度達到2.2。截至2021年末，越秀地產的土儲池子繼續擴張，總土儲面積達到2711萬平方米，同比增長10.5%，公司的存續比維持在6.5的較高水準。

越秀地產通過“公開+非公開”的方式拿地，其中通過TOD、“城市運營”、國企合作等非公開多元化管道增儲占比56%。

依靠廣州地鐵集團的背景優勢，越秀地產2021年TOD項目總土儲達376萬平方米，全年TOD項目實現合同銷售額178.7億元，同比增長5.1%，占公司銷售總額的15.5%。

城市運營方面，截至2021年，總土地儲備370.35萬平方米，其中2021年新增234萬平方米。也逐漸成為公司新增土儲的重要來源。

2021年，越秀地產在各類市場出手激進，全年444.8億元買地，為2020年的2.5倍。管理層預計2022年的買地預算是457.2億元，也占到了預期銷售額1235億元的37%。今年將繼續保持進取的策略。

在當前地產銷售總量見頂，短期市場銷售遇冷高的大背景下，越秀地產儘管有著國企背景的加持，但土儲重組仍激進擴張的策略或將在今年的銷售極限低迷測試下面臨一定的流動性考驗。

2019年，廈門成為中國電影(10.590, -0.50, -4.51%)金雞獎固定舉辦地後，這座美麗的海島城市越來越多地出現在螢幕上。點播量超20億次的熱播網劇《開端》和知名電影《西虹市首富》中，擁有藍天碧海、高樓大廈的廈門，給觀眾們留下深刻印象。

但當外地人來到廈門出差或旅遊，還可能會被一個數字所震驚——房價。廈門不少計程車司機總是會熱衷於介紹路邊哪些樓盤超過了10萬元/平方米。

廈門是福建的副省級城市、計畫單列市，如今廈門的房價已經超越了一線城市廣州，穩坐全國第四位。從GDP、人均可支配收入及人口來看，廈門似乎並不具備與廣州、杭州、南京等經濟強省省會城市一較高下的實力，它卻在中國樓市中走出了自己的獨立行情。

房價接近省會福州兩倍

根據受中房協指導的“中國房價行情網”資料，截至2022年3月15日，廈門近一個月二手房掛牌均價為50851元/平方米，在全國城市中，僅次於上海、北京和深圳，而一線城市廣州的同期掛牌均價是45763元/平方米，廈門比廣州高了5000元/平方米。

跟長三角兩大省會城市南京、杭州相比，廈門的房價更是高出一大截。同期杭州的掛牌均價為38862元/平方米，南京為35389元/平方米，比廈門每平方米低了1.2萬~1.5萬元。

2021年，我國人均可支配收入前四強省份依次為浙江（5.75萬元）、江蘇（4.74萬元）、廣東（4.49萬元）、福建（4.06萬元），廈門作為福建的副省級城市，房價竟然已經遠超前三強經濟大省的省會城市。

在福建省內，廈門的房價也是逆天的存在。

福建的省會福州和經濟強市泉州，都已進入GDP萬億俱樂部，而廈門2021年GDP為7034億元，離萬億尚有一段距離。不過，廈門的房價已幾乎是福州的兩倍。根據中國房價行情網，福州近一個月掛牌均價為27782元/平方米，泉州則僅為19570元/平方米。

除了中國房價行情網，參考安居客、房多多等多個平臺二手房掛牌價格資料，廈門的均價都超越廣州，穩居全國第四位。

此外，根據易居克而瑞的資料，2022年1月廈門新建商品住宅均價38175元/平方米，同樣位於全國第四，僅次於“北上深”。

可以對比的是，十年前，廈門的新建商品住宅均價為13637元/平方米，那時候處於全國第九位。十年前新房價格曾經排在廈門前面的三亞、杭州、寧波、紹興、溫州等城市如今都已被廈門趕超。

但是綜合各方面資料看，廈門的GDP規模小、人口相對少，人均可支配收入也趕不上廣州、南京、杭州等城市。

十年間，廈門房價憑何實現“9進4”並且遠超中國經濟實力最強的幾座省會城市？

高地價刺激房價上漲

一般來說，房地產是否興旺，與經濟、人口、產業有著莫大的聯繫。然而廈門卻打破了這些規律，房價超過了產業和人口規模遠高於廈門的城市。

作為南方的一座美麗海濱城市，廈門房地產的基礎很扎實，因為氣候宜人、風景優美、歷史文化底蘊厚重，廈門早就是福建省內客群置業或投資的首選。

“曾經每個福建人都想在廈門買一套房。”“90後”的廈門人林文文告訴第一財經記者。

在林文文的印象中，廈門的房價早在2012年就比較高了，但是瘋漲是從2015年開始的。“2015年我記得發生了股災，還上演了千股跌停，周邊很多人就意識到房子才更保值，開始跟風投資房產，福建生意人很多，他們需要穩定的保值管道。”

於是2016年起廈門的土地市場開始異動了。當時全國土地市場都很火熱，廈門也地王頻出。

廈門的房地產市場一直分成島內和島外。島內地塊稀缺，可開發資源少，房價高企；島外則土地較多，曾經是廈門的房價窪地。但是從2016年這一波土地拍賣開始，廈門的島外房價開始抬升了。那一年，海滄區、翔安區、集美區和同安區頻頻刷新區域單價地王紀錄。

也是在這一年，受地價飆漲刺激，廈門房價全國領漲，與南京、蘇州、合肥並稱為“二線四小龍”。

2017~2018年，因為全國性調控，廈門也相繼落地限購、限售和認房又認貸政策，土拍和住宅市場均有所降溫。到了2019年，已經斷供5年廈門島內開始拿出土地競拍，一下子又點燃了房企的參拍熱情，全年島內出讓3宗優質地塊，成交樓板價皆超4.2萬元/平方米，一舉刷新廈門總價、單價紀錄。2019年11月19日，中駿以總價59.4億元競得湖裡區一宗地塊，樓板價45103元/平方米。

2020年，受疫情影響，原本嚴控樓市的廈門，開始對房地產進行紓困，並且加碼“搶人大戰”，不僅放寬島外人才購房門檻，還啟動了五大人才工程，給落戶廈門的人才給予購房補貼。同年，廈門喊出了“島內大開發，島外大發展”的口號，開啟大面積的征地拆遷，拆遷戶湧向了市場。

疫情後不久，廈門土拍市場開始轉暖，廈門島內4宗優質宅地成交樓板價皆超5萬元/平方米，再度刷新總價、單價紀錄。2020年，中駿在島內湖裡區拿下一塊地，樓面單價達到58824元/平方米。

2021年廈門開始實行集中供地，首批集中供應的5宗地全部溢價出讓，平均溢價率達到29%，建發奪下湖裡區2021P03地塊，剔除配建後實際樓板價達到67546元/平方米，再次刷新單價紀錄。

廈門的最高單價紀錄，幾乎一年上一個臺階，從“4字頭”到“6字頭”僅用了兩年多的時間。在地價不斷上漲的刺激下，廈門島內的成交量和房價也節節攀升。

根據克而瑞統計，2019、2020年，廈門二手房市場持續轉暖，成交量連續兩年突破300萬平方米，創2017年以來新高。2021年上半年時，二手房成交也依然活躍，同比增長超80%。

在2021年上半年時，廈門島內市場達到高點，某樓盤新房售價為7萬元/平方米，還要捆綁2個車位出售，每個車位80萬~90萬元。一二手倒掛現象嚴重，上述新樓盤周邊的二手次新房售價達到8萬元/平方米~12萬元/平方米，價格可比上海中環以內板塊。

一夜入冬後進入僵持期

2021年下半年，全國各地樓市普遍量價齊跌，飆漲多年的廈門樓市，也在一夜間“由夏入冬”。

去年二季度，廈門新建商品房成交量還有12335套，成交面積129萬平方米；到了第四季度，只剩下5205套、55萬平方米。此外，下半年二手房市場的成交量相比上半年也腰斬了。

克而瑞資料顯示，2021年12月至2022年2月，廈門一手住宅成交量三連跌，這使得廈門的房企供貨熱情跌入穀底，開盤數量寥寥，供銷疲弱，整體去化也降至低位，廈門樓市均價隨主力成交專案變動結構性下行。整個2月，廈門全市整體商品房銷售金額43.93億元，銷售面積15.70萬平方米，同比下跌51%。

“現在廈門的二手樓市仍處於‘僵持’狀態，即沒有什麼成交量。原因是複雜的，首先我們看到全國大環境就是如此，其次廈門的房東們是不願意自動下調價格的，而購房者也在觀望。而且因為教育政策的調整，島內名校將‘出島’，所以從去年下半年開始，廈門島內比較火的學區房，現在也沒了優勢。現在是我從業四五年來最冷的時刻。”一位在廈門從事房地產仲介的人士告訴記者。

從去年下半年起，廈門高漲的土地市場一併入冬。2021年12月第三批集中供地，廈門土拍大爆冷，流拍率高達50%，推出14宗地塊，僅有7宗被開發商收入囊中，廈門島內一宗優質稀缺地塊竟然無人應價，被視為廈門土拍史上的“黑天鵝”事件。

近期中指研究院稱，截至2月下旬，已有超過40個城市出臺房地產相關調控政策鬆綁樓市，而曾經樓市火熱的廈門，也成為其中一員。廈門市住房保障和房屋管理局印發通知，規定島內新房專案意向登記購房人數不少於可售房源數的1.2倍，島外專案不再強調搖號。過去廈門一些高地價且認購熱度高的項目都要搖號，此類政策說明廈門樓市在降溫，同時在購房方面鬆綁，給予市場更大的寬鬆空間。

下周，廈門即將迎來2022年第一輪集中供地，共將推出10宗商住地塊，這一次或許為了有個好的開頭，廈門一下子推出了5宗島內地塊，思明區3宗、湖裡區2宗。過去，對於開發商來說，廈門島內地塊十分稀缺，令他們垂涎，今年開年這次土拍，房企的積極程度或許將定調廈門全年樓市。

克而瑞研究認為，如今商品房開發進入青銅時代，廈門未來將很難再出現暴漲暴跌大行情，價格即將進入平穩期。

[ 從整個行業來看，當下大規模的收並購浪潮也還未到來。據中指研究院統計，截至目前，行業各種管道的並購類融資達1300億元，其中銀行、資管類直接發債融資達350億元，1月至今房地產行業信用債融資約800億元，金融機構並購債融資相當於房企直接發債融資的44%。 ]

“錢不是問題。”近日，越秀地產董事長林昭遠一語驚人。3月10日的業績發佈會上，林昭遠談到收並購時稱，目前各大金融機構已主動對接公司提供並購貸，錢是不差的，但在項目方面會嚴格一點。

當下，沒有幾家房企能直呼“不差錢”，市場上更多的，是那些流動性緊張、等待“不差錢”同行馳援的出險房企。但蹊蹺的是，即便一些國資房企資金充裕，去年下半年至今，行業仍罕見大型收並購案例，僅偶爾出現專案散售交易。真正大力處置資產、引入戰投，從而緩解風險的房企，較為少見。房地產收並購市場冷冷清清，有的只是惜售不賤賣的房企和持幣觀望的買家。

收並購，似乎陷入了某種僵持局面，而其根源，仍在於對房地產後市預期的不樂觀。

天風證券(3.470, -0.02, -0.57%)指出，並購浪潮常發生在經濟持續高速增長時期，罕見逆週期收並購高潮。收並購與招拍掛市場在熱度上具有較強一致性，招拍掛市場冷淡時，優質房企對收並購可能同樣趨於觀望。

大型收並購案稀少

自去年以來，出現資金危機的房企越來越多，但拿出有力措施、推動風險化解的房企，並不多見。在收並購領域，也鮮見大型案例，多是發生於專案層面的小規模交易。

3月13日，美的置業（03990.HK）發佈公告稱，集團間接全資附屬公司同意收購金科地產附屬公司持股的兩間目標公司股權，收購代價為9.07億元。

具體而言，美的置業擬向金科地產收購南京科宸53%股權、南京山河宸園50%股權。收購前，美的置業擁有南京科宸37%股權、南京山河宸園50%股權；收購事項完成後，這兩家公司將成為美的置業的全資附屬公司。

此前，美的置業還曾接盤金科在重慶一項目，並與雅居樂、正榮等發生專案層面的交易。股權出售方，多為與美的置業合作、如今資金緊張的房企。

美的置業方面曾表示，之所以接連收購此類專案，一方面是配合其城市升級戰略，此外收並購的項目合作方多為風險合作方及面臨剛性兌付的企業，此舉目的是紓困同業，同時也可逐步提升操盤專案比例，提升品牌認可度，保障業主權益。

據業內人士透露，部分房企出現債務違約後，會產生傳染性，使得行業出現信心的廣泛缺失和風險的傳導。比如，幾家公司共同開發專案，其中一家出現風險，購房者會對專案敬而遠之，合作開發的其他股東也被影響，甚至銀行都不給項目放貸。

即便合作方還未公開違約，上述類型的專案交易，也是收購方切割風險、保項目正常運轉的手段。此前，雅居樂和世茂也曾有類似舉動，出售廣州亞運城股權給項目合作方中海。兩宗股權交易完成後，中海將持有該項目約73.33%股權。

對資金緊張的房企來說，個別項目出售可暫時紓困流動性，但遠不能解決根本問題。從整個行業來看，當下大規模的收並購浪潮也還未到來。

據中指研究院統計，截至目前，行業各種管道的並購類融資達1300億元，其中銀行、資管類直接發債融資達350億元，1月至今房地產行業信用債融資約800億元，金融機構並購債融資相當於房企直接發債融資的44%。

近日，招商銀行(39.450, -2.70, -6.41%)先後與華潤置地、大悅城(3.470, -0.37, -9.64%)控股、碧桂園、美的置業等房企簽署合作協定，共計授予相關房企約540億元並購融資額度，浦發銀行(7.630, -0.28, -3.54%)、上海銀行(6.440, -0.17, -2.57%)、廣發銀行、平安銀行(13.680, -0.81, -5.59%)、興業銀行(18.850, -1.29, -6.41%)等金融機構也相繼傳出地產並購主題債的消息。

但是，從實際使用情況看，真正用於風險房企處置項目的並不如預期。上述研究院稱，比如有的債券46%用於並購，46%用於專案建設，還是從共同開發專案的其他股東手中收購，物件僅限於合作方，未明顯體現出為出險企業專案紓困的作用。

現實層面阻力仍存

為控制行業違約風險蔓延、加快市場出清，官方已有過收並購類配套支持政策。

去年底，央行、銀保監會出臺《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構重點支持優質房企兼併收購一些出現風險和經營困難的大型房企的優質項目。廣東也曾召集房企開會，為國企央企收並購出險房企項目牽線。

但從現實層面看，房企收並購仍然“雷聲大雨點小”，根源在哪裡？

中指研究院認為，當前市場仍處於下行週期，未來預期不明朗，握緊手中現金、保障充足的流動性更為重要。有能力的房企主要持觀望態度，實際開展收並購的意願不太強烈。

從出險房企角度看，部分房企不願過早觸及核心優質資產。如果急於出售，資產可能被壓價，回籠資金不及預期，不利於債務償還；若優先出售優質資產，剩餘資產品質不高，雖然能緩解當期財務風險，長期看又增加了新的經營風險。

即便買賣雙方都有意願，從現實操作層面講，收並購同樣存在風險與阻力。

西政資本稱，去年下半年開始，一些現金流充足的房企，雖然在加大收購力度，但都發現困難重重，一是因為專案已經“超融”，收購後的開發價值和利潤基本無法覆蓋已產生的債務。此外，被收購主體風險大，隱性債務難以發覺，也是房企收購時的顧慮。

天風證券也表示，本輪收並購的主要制約因素，或為需求端存在需求預期短期反轉擔憂、融資管道受限與杠杆空間不足、實操層面中盡調成本與事後風險的隱憂、高價拿地帶來資產議價空間有限，此外，國企受限於決策流程相對緩慢。

為助力地產行業紓困，一些資產管理公司開始入場。近日，長城資產獲批在全國銀行間債券市場公開發行100億元金融債券，用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置等。此前，東方資產發行了首筆AMC地產紓困金融債，規模100億元。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星認為，國有資產管理公司入場，表明收並購活動的參與主體更加多樣。據不完全統計，今年來的收並購活動中，來自項目合作方股東的收並購與來自協力廠商的收並購基本各占一半，協力廠商收並購中，仍以開發商收購為主。

“資管公司作為獨立的協力廠商金融機構，在風險資產處置方面具有豐富經驗，又受到融資政策的支持，無論從資金充足度還是專業度方面來說，都具有更強的優勢，有望加快當前出險企業專案的處置速度，促進風險化解和市場出清。”他稱。

值得注意的是，拋卻參與主體不談，市場各方對後市的預期，才是房企收並購的核心影響因素。西政資本稱，銷售受阻是房企當前最大的痛點，樓市政策的適宜調整、市場信心的重新回歸，才是解決問題的關鍵。

近期，面對樓市持續低溫的態勢，全國多個城市對房地產政策進行調整。那麼，樓市從“政策松”到“市場穩”需多久？

國海證券(3.580, -0.16, -4.28%)研究所聯席所長夏磊稱，截至2022年1月，一線城市去化週期約15.8個月，北京市場有望在3月份迎來小陽春；鄭州、重慶、成都、無錫、福州等二線城市，目前庫存在較高水準，隨著政策跟進，預計會在調控放鬆後3個月內回暖；三四線城市庫存處於歷史高位，回暖或將需要更長時間，預計從放鬆到政策見效仍需6個月以上。

2022年1—2月份，全國房地產開發投資14499億元，同比增長3.7%

財經網訊 3月15日，國家統計局公佈資料顯示，2022年1—2月份，全國房地產開發投資14499億元，同比增長3.7%；其中，住宅投資10769億元，增長3.7%。

1—2月份，房地產開發企業房屋施工面積784459萬平方米，同比增長1.8%，其中，住宅施工面積553514萬平方米，增長2.0%；房屋新開工面積14967萬平方米，下降12.2%，其中，住宅新開工面積10836萬平方米，下降14.9%；房屋竣工面積12200萬平方米，下降9.8%，其中，住宅竣工面積8915萬平方米，下降9.6%。

1—2月份，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米。

1—2月份，房地產開發企業到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國內貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預收款8027億元，下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。

佳兆業美好（02168）公布，預期截至去年12月31日止年度純利不超過1.1億元人民幣，比2020年度純利約2.2億元人民幣跌最少50％

該集團指，純利下跌主因去年最後一個季度的市場不確定性，導致市場普遍疲弱，影響該集團的投資價值。

該集團預期於本月底公布業績。

永嘉集團（03322）宣布，公司間接全資附屬公司作為租戶，與業主訂立租賃延長附錄，以延長位於越南平陽省的多座非核心廠房的租賃，該等廠房將繼續由集團用作位於越南的生產基地之一。由於現有租賃合約將於今年4月1日屆滿，故租戶與業主訂立租賃延長附錄，以延長現有租賃合約的租期至2024年4月1日。

集團表示，集團由2014年起一直使用租賃物業作為其越南非核心生產基地之一，而現有租賃合約將於今年4月1日屆滿。由於業主擬於其後重新發展租賃物業所在土地作其他用途，故租賃延長附錄僅將租期延長兩年至2024年4月1日。集團將積極於租賃延長附錄下的租期屆滿前另覓新址，以繼續其現時於租賃物業進行的生產。

國家統計局的數據顯示，今年首全國固定資產投資額為50,763億元（人民幣．下同），同比增12.2％，大幅高過預期7個百分點。

國泰君安點評相關數據指出，1－2月民間固定資產投資增速為11.4％，略高於預期，主要受製造業投資增速推動。預計2022年全年民間固定資產投資增速可維持在6％左右。

1－2月整體基建投資增速為8.1％，其中水利、環境和公共設施管理業投資增速為6.0％，交通運輸、倉儲和郵政業投資增速為10.5％，均高於預期。

另外，首兩月房地產開發投資增速為3.7％，較預期高10.7個百分點。國泰君安認為，2022年房地產開發企業將以減債及加強現金流管理為主而減少投資，預計2022年全年房地產開發的投資增速將同比跌3％至5％。

＊基建投資今年將成為政府穩經濟更重要抓手＊

研報指出，根據人行數據，2月社會融資規模增量1.19萬億元，低於市場預期的2.215萬億元。此外，根據中國工程機械工業協會數據，2月納入統計的26家挖掘機製造企業共銷售各類挖掘機24,483台，同比跌13.5％，較1月的20％的同比下跌有所改善。

《2022 年政府工作報告》提到，2022年將安排中央預算內投資6,400億元（同比增300億元）、中央對地方轉移支付同比增1.5萬億元、安排退稅減稅2.5萬億元、安排新增地方政府專項債額度3﹒65萬億元（與2021年持平）。上述及其它政策對投資的支持力度為近年罕見，反映基建投資在2022年將成為政府穩經濟更重要的抓手。考慮到現時行業低迷的估值已反映大部分風險，而龍頭企業將受惠於行業集中度的持續提高，重申行業「跑贏大市」評級。

碧桂園（02007）公布，其全資附屬公司碧桂園地產於2019年4月2日公開發行公司債券（第一期），本金總額為5.9億元（人民幣．下同），
票面利率5.03％，發行期限為5年，附第三年末投資者回售選擇權和發行人調整票面利率選擇權，於今年3月8日至10日進行回售登記。

公司表示，根據中國證券登記結算有限責任公司上海分公司對該期債券回售情況的統計顯示，該債券回售金額為5.9億元，回售資金兌付日為今年4月6日。公司已用自有資金於昨日提前將回售資金本息共計約6.2億元全額匯入中登公司結算備付金專用賬戶。至此，碧桂園地產集團於2022年境內到期╱回售公司債項均已足額支付完畢。

公司指出，公司目前現金流穩定，提前償還或按時全額償還到期╱回售公司債本息是公司 恪守的經營底線，未來公司也將持續保持穩健經營，繼續維護全體股東及投資者的權益。

第七大道（00797）公布，以總代價1.5億元（人民幣．下同）向出租人上海雲城融資租賃出售租賃資產後租回，租期為48個月。

該集團指，租賃資產包括2,790台主機、9,800張顯卡及150台服務器。該代價經考慮租賃資產於去年底帳面淨值1.97億元及類似產品市場價格，租賃資產應付租賃付款總額約1.7889億元，有關費用約2,889萬元。該集團認為，融資租賃安排獲得額外流動資金，融資成本屬公平合理，也能繼續使用租賃資產用於現有雲業務。

中原建業（09982）公布，截至去年12月31日止年度純利約7.7億元（人民幣．下同），升13％，每股盈利24.39分，派末期股息每股9.9港仙。

該集團指，營業額升13％至約13億元，因在管項目數量及總在管合約建築面積增加所致。核心淨利潤7.85億元，增加13.9％。該集團指，去年度新簽代建項目87個，同比增長8.8％，新增合約建築面積1,002萬平方米，同比增長16.7％。其中在管項目合約銷售額402.75億元，同比增長17.4％；建築面積626萬平方米，同比增長9.8％。

截至去年底在管項目261個，在管項目建築總面積約3097萬平方米。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

內地民營房企接連拋售境外資產以減輕美元債到期壓力，富力地產（02777）出售持有英國倫敦發展項目地皮的附屬公司R&F Properties全部股本及轉讓公司間貸款，獲遠東發展（00035）接貨，代價9570.26萬英鎊（約9.77億港元）。富力將有權選擇於交易完成後6個月，向遠展購回該公司的全部股本及公司間貸款，遠展表示，即使購回選擇權獲行使，該交易仍能在短期內為其提供具吸引力的回報。

交易後半年可購回

富力主席李思廉與遠展主席邱達昌素來有合作，包括曾一同入主有線寬頻（01097）。富力股價昨早一度抽高4.6%，升至2.94元，惟午後倒跌，收報2.69元，挫4.3%；遠展則逆市升1.6%。

R&F Properties擁有倫敦Vauxhall的Vauxhall Square混合用途計劃發展項目，總建築面積約13.3萬方米，包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售與休閒；主場地的發展項目尚未動工。根據獨立估值師於2020年10月的報告，項目市值1.65億英鎊（約16.85億港元）。交易代價當中，全部股本只佔1英鎊，其餘均為轉讓公司間貸款代價。

富力指出，出售事項能夠變現其自投資起累積一段時間的發展項目投資價值，並為提高公司財務靈活程度提供機會；有利於改善資源配置、增加資本儲備並降低資產負債比率，從而有助公司降低風險，實現長期穩定及健康發展。遠東則稱，收購事項具有吸引力，與其物業發展業務一致，並將為該公司位於倫敦一個具備龐大資本增值潛力且交通便利地區的開發項目組合新增建築面積約13.3萬方米。

另外，碧桂園（02007）昨午公布，附屬公司碧桂園地產提早於周一完成5年期5.03厘境內債券回售資金支付，金額5.9億元人民幣；碧桂園地產今年境內到期及回售債項均已足額支付完畢。

港鐵一年推4項目涉5100伙

港鐵（00066）透過不同渠道增加手上可推出的物業發展項目，預計未來一年可推出4個項目招標，提供逾5100伙，其中預計可以提供超過2萬個公私營住宅單位的大嶼山小蠔灣車廠物業發展項目，正式命名為「小蠔灣（OYSTER BAY）」，第一期第一階段約1500個單位，可望較原預期提早約一年推出招標；至於周一（14日）完成招意向程序的將軍澳百勝角通風樓物業發展項目（下稱通風樓項目），則於今天（16日）起招標，4月13日截止。

前述4個項目中，以小蠔灣發展項目最矚目。港鐵物業及國際業務總監鄧智輝表示，配合鐵路設施的搬遷，小蠔灣將分為四期興建，每個期數再細分為不同的階段，其中首三個期數屬公私營住宅混合發展，第四期則為純公營房屋項目，配套設施包括一個樓面面積約30萬方呎的商場，以及學校等。

遷移運作中車廠具挑戰

鄧智輝強調，小蠔灣的發展牽涉遷移運作中的車廠，具很大的挑戰性，現時前期的工作進行得如火如荼。港鐵原預計2024年開始推出住宅項目招標，最新提早約一年，有機會於明年首季或之前登場，他透露，政府期望加快供應步伐，港鐵亦進行技術研究以加快發展，其中第一階段第一期，涉及約1500伙。至於小蠔灣所配備的全新鐵路站小蠔灣站，港鐵亦正研究不同方法加快興建。

另外兩個提供逾千伙的鐵路物業項目，亦位處大嶼山，包括去年曾經流標的東涌牽引配電站物業項目（下稱配電站項目），鄧智輝直言，該項目位於東涌線隧道之上，打樁有一定難度，亦要兼顧沉降等問題，加上地盤面積不算大，港鐵正進行一系列的技術研究，冀重新招標時可以向發展商提供更多資料，減低發展風險。

就招標模式方面，他說，港鐵也會進行檢討，例如採用現金投標，或分成投標等不同方案。資料顯示，配電站項目可提供約1600伙，發展局局長黃偉綸上月曾經提及，該項目有望今年4月至6月推出招標。

將軍澳通風樓4．13截標

餘下一個大嶼山的項目，屬於東涌東站物業發展項目第一期，提供約1500伙，鄧智輝指整個東涌東站項目將分期發展，提供數千個單位，也會設有大型商場，具體發展內容仍須視乎港鐵與政府何時簽訂協議和地契。

前述4個即將登場的項目之中，以將軍澳通風樓項目最小規模，他公布，該項目今天起招標，4月13日截標。通風樓項目可建樓面面積約29.07萬方呎，預計興建2幢樓宇，共提供約550伙，於周一完成招意向程序，港鐵共收到36份意向書，創將軍澳鐵路物業發展項目意向書數目新高。

對於港鐵跟隨政府的做法，於未來的住宅發展項目中，加入單位實用面積下限280方呎的要求，鄧智輝認為，港鐵本身已經就單位面積設有不少於260方呎的限制，「大家都想住得大小小」，支持跟隨政府統一面積要求，並相信不會對樓宇銷售和補地價等造成影響。

港鐵未來1年擬發售4個全新樓盤，包括將軍澳日出康城第11期、香港仔黃竹坑站港島南岸第4期、何文田站物業發展項目第2期，以及西鐵錦上路站物業發展項目第1期等，共涉及約5680伙。鄧智輝重申，實際推售時間主要按工程進度和預售樓花同意書的審批進度等。

至於去年因為混凝土強度問題，需要拆卸重建的沙田大圍站物業發展項目第3期柏傲莊III，他續稱，拆卸工程已經於今年1月展開，進度順利，港鐵首要是確保有關工程不影響鐵路日常運作，保護樓宇下的鐵路設施，並已經加派人手監察相關的工程。

近期樓價已見回落，加上政府進一步放寬按揭保險樓價上限，吸引買家入市半新盤。當中荃灣御凱一個兩房移民盤，劈價逾23%，以1415萬元沽出；同區柏傲灣一個頂層特色戶，買家等待約5個月，斥1332.8萬元才入市，節省117.2萬元。

80後遲買柏傲灣慳117萬

中原地產副區域營業經理黃一鋒表示，該行新近促成御凱2座低層C室成交，實用面積728方呎，3房間隔；該盤最初開價1850萬元，因業主已移民，欲盡快沽貨套現，最終累減約23.5%，以1415萬元沽出，呎價19437元，買家為區內換樓客。

黃氏指出，原業主於2010年8月以725萬元購入單位，持貨逾11年，賬面獲利690萬元，升值約95.2%。

中原地產高級分行經理莫錦新透露，柏傲灣1B座頂層特色單位，實用面積約646方呎，3房間隔。單位去年4月以1450萬元放盤，直至今年第五波疫情轉趨嚴峻，業主眼見樓市成交價量齊跌，因而增加議價空間，最終累減117.2萬或約8.1%，至1332.8萬元成交，呎價約20632元。

代理指買家為一對80後夫婦，早於去年11月曾參觀上述單位，因減價幅度有限未有承接，而最近得知業主肯擴大議價空間，再次還價後終成功入市。

上址原業主於2017年2月以1107.6萬元一手買入單位，持貨5年，現賬面獲利225.2萬元或約20.3%。

此外， 利嘉閣地產高級分區經理鄭偉延稱，該行新近促成屯門弦海極高層E室成交，單位實用面積約447方呎，2房間隔，近日以710萬元易手，呎價約15884元。

據悉，原業主2018年12月以約693萬元購入上述單位，持貨逾3年，現轉手賬面獲利約17萬元或2.5%。

此外，美聯首席聯席區域經理翁凱傑說，該行最新錄得沙田碧濤花園峰景中層C室成交，單位實用面積770方呎，3房間隔；以959.9萬元易手，呎價12466元。原業主2017年以855萬元買入單位，持貨5年賬面獲利104.9萬元，升值約12.3%。

美聯工商舖（00459）資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，2月50大指標甲級商廈僅錄得3宗買賣，售價按月下跌0.9%。租務成交量大幅回落，2月僅錄216宗，較1月的365宗按月少40.8%，是自2017年有紀錄以來租務交投單月新低。

空置率高企 九龍東達14%

報告顯示，整體甲級商廈空置率仍然高企，全港整體指標甲級商廈空置率維持在9.1%。當中金鐘區空置率上月回升至8.5%；九龍東的空置率仍然最高，達13.8%，但已連續四個月錄得下跌。租金方面，甲級商廈租金稍微回升，按月升0.2%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，疫情嚴重，企業承接核心甲級商廈意欲偏低，拖累呎價持續向下。當中灣仔的甲級商廈售價繼續下挫，今年首兩個月累積跌近17.2%，最新呎價回落至24108元。他指出，第五波疫情難以在短時間內受控，經濟前景不明朗，預計市場氣氛審慎觀望，寫字樓成交及租金依然受壓。

中原大灣區住宅樓價指數2月報120.14，按月急挫2.4%，為歷史第二大跌幅，連跌6個月共約8%。12個城市指數中，只有廣州、惠州及佛山的樓價指數錄得升幅，升幅由約0.8%至2.2%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，2月首10天為內地春節假期，傳統淡季買賣兩閒，令大灣區樓價繼續受壓。

租賃淡季兼入伙盤搶租，藍田麗港城3房租金跌至1.69萬元，低市價1成創屋苑同類戶約3年低。

香港置業區域營業董事余栢表示，麗港城32座低層E室，實用面積687平方呎，屬於3房間隔，原本以1.9萬元放租，最後減至每月1.69萬元租出，租金低市價1成，呎租僅24.6元。他說，是次租金已創屋苑同類戶約3年最平，更笑稱「與騰訊同步跌至3年新低」。業主1992年斥276萬元購入，仍享7.3厘租金回報。不過，若以同類低層單位網上估價約值972萬元，即市值租金回報約2.1厘。

跑馬地壹鑾2房 呎租46.8

據了解，上址裝修一般，望樓景為主，加上近期將軍澳及九龍東啟德相繼有新屋苑入伙，變相分薄客源，業主見放盤逾一個月仍未能租出，把心一劃大幅減租，相信該宗低市價成交出現後，部分業主將跟隨減租。他補充，現時麗港城約有80個租盤，較上月中增加約10個，增幅達14.3%。

另外，跑馬地壹鑾低層A室2房戶，實用面積534平方呎，以每月2.5萬元租出，較該單位對上2019年的舊租約租金下跌3,000元或10.7%，呎租46.8元。業主上月叫租2.65萬元，最終減價5.7%租出，按2005年斥1,184.5萬元購入計，享2.5厘租金回報。

疫情亦令入伙盤業主減租，啟德尚•珒溋1座中層J室，實用面積479平方呎，2房間隔，大減19%以每月1.7萬元租出，呎租35.5元。業主2020年以1,130.5萬元購入，享約1.8厘租金回報。

不過，納米樓呎租驚人，屯門公屋良景邨1座良偉樓中層25室，實用面積僅153平方呎，開放式，以每月5,800元租出，呎租37.9元，遠高於近期區內一綫私人屋苑瓏門的平均呎租約32元。業主去年以已補地價240萬元買入，租金回報約2.9厘。

東涌道地近海 估值5.7億至9.2億

下年度賣地計劃住宅官地中共有8幅屬於滾存用地，大嶼山長沙一帶佔2幅，預計共提供約140伙，當中長沙東涌道對出的地皮規模較大，可建樓面約7.64萬平方呎，料興建低密度住宅或洋房為主。

上述兩幅住宅地分別為長沙東涌道對出用地，以及長沙海沙徑地皮，屬大嶼山自2018至2019年度後新住宅官地供應，料均享有海景，其中長沙東涌道對出用地，比鄰太古地產 （01972） 旗下WHITESANDS，地盤不規則，需花心思剪裁，佔地約19.1萬平方呎，以地積比率0.4倍計，可建樓面約7.64萬平方呎，預計提供約90伙，市場估值5.7億至9.2億元，每呎樓面地價約7,500至1.2萬元。

海沙徑地皮 估值3億至4.9億

另一幅長沙海沙徑用地，位置處長沙上村以西，鄰近滙豐度假屋及南嶼嵩林，地盤大致呈方型，佔地約10.16萬平方呎，地積比率0.4倍，可建樓面僅約4.06萬平方呎，規模為下年度推出的13幅住宅官地中最細，僅次可建樓面只有約4.83萬平方呎的西營盤醫院道用地，估計可建約50伙，市場估值3億至4.9億元，每呎樓面地價7,500至1.2萬元。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，兩幅用地以東涌道對出一塊較近海，位置及景觀較優越，估計中標財團會興建低密度洋房為主，故地盤不規則對剪裁影響不大，又相信在區內已有發展經驗的發展商如信置 （00083） 等出手機會不細。

測量師：東涌道地較優越

大嶼山近年先後批出多幅住宅用地，樓面呎價分歧大，包括對上一幅批出的長沙嶼南道丈量約份第332約地段第738號，佔地約22.17萬平方呎，可建樓面約8.87萬平方呎，2019年初由雅居樂 （03383） 副主席陳卓賢以11.3億元投得，每呎樓面地價12,740元。

而信置在2018年12月以約2.04億元投得的長沙嶼南道丈量約份第332約地段第765號住宅地，佔地約2.9萬平方呎，可建樓面約1.16萬平方呎，每呎樓價地價則達17,604元。然而，同年10月由女廠家高佩璇旗下盛裕興業有限公司，以1.6億元中標的長沙嶼南道丈量約份第332約地段第766號用地，佔地約5.92萬平方呎，可建總樓面約2.37萬平方呎，每呎樓面地價卻只有6,753元。至於區內未來新盤供應，包括遠洋集團 （03377） 位於海沙徑7號的現樓洋房項目南嶼嵩林，提供6幢別墅，實用面積3,730至8,016平方呎，發展商曾表示，擬今年推售。雅居樂副主席陳卓賢長子陳思銘持有的區內豪宅項目嵐玥，設2伙，亦已於去年11月獲批預售。

鴨脷洲屬於港島區大型藍籌屋苑，疫情衝擊下業主議價空間持續擴大，二手交投保持活躍，3月上半月暫錄7宗買賣成交。

623呎968萬易手

其中15座中層D室，實用面積623平方呎，屬於3房連主人套房間隔，業主原本叫價1,050萬元放盤，累減82萬元後，以968萬元易手，實用呎價15,540元。新按保下，可承造最高9成按揭。

美聯物業聯席區域經理吳家楝透露，海怡半島現時有約300個二手放盤，最平叫價為海怡半島13A座低層D室，實用面積623平方呎，屬於3房間隔，望內園景為主，業主現時叫價940萬元放盤，呎價15,088元，屬於最平入場3房單位。

受制於疫情，發展商繼續推售貨尾單位，市場上續錄成交。其中會德豐地產、信和、嘉華等合作發展的西九龍維港滙I昨日錄成交，項目5座極高層C室，面積448方呎，屬兩房戶型，以1291.4萬售出，呎價28826元。

連同維港滙2及3期，整個維港滙項目本月暫錄得6宗成交，合共套現金額逾1億，於疫情下銷情已屬不俗。項目3期合共提供1437伙單位，3期各自主打不同戶型，滿足不同類型的買家，項目料於2023年3月31日落成。

三期戶型多元化

由嘉里發展的何文田瀚名亦於近日錄得成交，項目一間中層A室，面積1132方呎，屬3房連套房間隔，成交價3500萬，呎價30919元，買家採180天成交期。單位每月管理費為7350元。上述為項目本月錄得的第二宗成交，發展商本月累套現約7243.8萬。

而由合景泰富及龍湖集團合作發展的啟德尚．珒溋，近日就售出一伙中層K室，面積844方呎，屬3房間隔，成交價2593.73萬，呎價30919元，買家採90天成交期，並可使用發展商的備用一按。

由中冶發展的荃灣西青龍頭逸璟．龍灣，剛上載銷售安排，加推2座18樓H2室招標，單位面積3842方呎，屬4房連4套房間隔，另連3117方呎天台，招標日期由本周六（19日）至5月底。項目提供198個分層住宅，其中僅設兩伙頂層特色戶，分別為H1及H2單位，分別位於項目兩座住宅大廈的頂層面積分別3857及3842方呎，均附連天台及平台。

新一財政年度賣地表中，土地供應主要來自新界區，包括葵涌荔崗街住宅地，更是自該區2015年1月後相隔約7年再有新供應；該地位於葵涌半山之上，可俯瞰葵涌一帶市區及山景，涉及可建總樓面約25.05萬方呎，綜合市場估值約15.03億至22.5億，每方呎樓面地價約6000至9000元，料屆時可吸引10至15家中小型財團入標。

料吸引逾10家財團爭奪

上述葵涌荔崗街（葵涌市地段第515號）用地，位於葵涌半山的荔崗街；鄰近夾屋浩景臺，不過交通方面，位置偏離港鐵荔景站，主要依靠小巴前往荔景或荃灣市中心等地。地盤面積約4.17萬方呎，可建樓面約25.05萬方呎。綜合市場估值約15.03億至25.05億，每方呎樓面地價約6000至10000元。

該區近年少有住宅地供應，資料顯示，該區對上一次批出同類住宅地為由豐資源於2015年1月以3.721億投得的葵涌興芳路地皮（現已發展為豐寓），當時每方呎樓面地價約6700元。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，由於地皮地勢較高，料日後大部分單位享有向東開揚山景，少部分單位有昂船洲及貨櫃碼頭一帶海景，認為該用地發展規模適中，適合作2至3房單位發展，預計屆時截標可吸引10至15家財團入標爭奪。

預計整體投資額20億

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，近年新界區地價上升，如古洞、元朗等地，每方呎樓面地價約9000元以上，而且荔景與美孚一站之隔，周邊物業成交1.1至1.4萬水平，加上位置不俗，料日後落成後每方呎可售約1.98萬。