中央銀行昨（17）日理監事會議，最終決議令眾人眼鏡碎一地，雖有部分總經專家預期央行本次有機會升息，但沒人料到幅度竟高達1碼（0.25個百分點）；總裁楊金龍給市場的大驚奇還不只升息1碼，預期的第五波房市管制反而落空，引起市場一片譁然。

楊金龍會後聲明時話說得很白，央行勇敢升息1碼，主要就是為了打通膨，俄烏戰爭引發輸入性通膨壓力是一大主因，不過升息影響很全面，除了消弭通膨預期心理，也會間接影響房市，墊高所有房貸族利息負擔，不論你是第一戶、第二戶還是第三戶，都會受到影響。

外界研判，央行這次沒有加碼採取房市管制，主要就是憂心升息1碼再加碼房市管制，對房市衝擊猶如核爆級，但這並非央行初衷；況且央行一連推出四波房市管制後，其他財經部會也持續推出打炒房措施，此時可先觀察其他部會政策成效，若有必要，下季再加碼管制也不遲。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，央行宣布升息算是意料之內，未加碼打炒房卻在意外，央行升息對借高額的房貸戶是壓力，租金也可能因為房東成本增加上揚。

至於沒有調控房市政策，推估也是某種程度壓力測試，加上各部會打炒房已就戰備位置，央行似乎想在這段時間先觀望，之後再視情況出手。

全球人壽昨（17）日公告，以總金額58億元、採「售後租回」模式，買下新竹國賓大飯店與新竹行政大樓，再回租給新竹國賓；年化投資收益率高於2.345%，為壽險業持有穩定收益型不動產、疫情下飯店業朝輕資產轉型，再添案例。

這項交易土地面積2,814.46坪、建物面積28,196.98坪，換算後平均每建坪約20.6萬元。不動產估價業者昨日表示，飯店不像商辦大樓，並非經常性交易標的，不太能與商辦大樓交易行情進行比價，只能說，從總金額、平均建坪來講，58億元算是價格合理。

國內壽險業者近年海外投資瀕臨金管會保險局規定上限，資金轉而追逐國內不動產，全球人壽為了去化資金，也頻頻在不動產市場出擊。過去半年來，含去年9月以近7.9億元買下汐止UTOWN、去年10月以41億元買下三重藍天電腦大樓，及昨日宣布交易，合計投入約107億元在投資性不動產。

此案有兩個賣方，包括：國賓大飯店股份有限公司、新竹物流股份有限公司，國賓大飯店占58億元中的42億元，採售後租回，租期20年，按目前市場利率折現後的未來20年租金合計數約25億元。

國賓飯店則表示，其出售金額42億元的部分，預估處分利益約為1.37億元，每股貢獻度為0.37元。

全球人壽昨日表示，綜合評估，新竹市都市發展前景佳，購置標的位於新竹市東區主要幹道、能見度高、區位條件良好，加上國賓集團經營實力及品牌聲譽皆佳，可獲取良好的租金收益，且符合即時利用與收益標準。

全球人壽目前不動產投資金額占該公司保險可運用資金比率約4%，與同業平均相當，未來如有適合的投資標的都會納入投資評估考量，對政府推動公共案件及民間投資案均將審慎評估。

至於中央銀行展開升息循環，對國內房市看法，全球人壽表示，因壽險業投資仍以商用不動產為主，屬於長期投資，較不受短期波動影響。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨昨日表示，升息循環下，壽險業要找到好的投資標的，難度會愈來愈高。新冠疫情轉趨穩定，加上新竹續居台灣經濟發展亮點，疫情解封伴隨而來的商務居住需求料將攀升，對全球人壽而言，此舉等於擁有穩定收益型的不動產；對飯店業者來說，也有現金流入袋，得以因應疫情後之蛻變重生所需。

台北、高雄國賓 續推改建

老牌國賓不受疫情干擾，持續推動活化資產，除新竹國賓昨（17）日宣布售給全球人壽之外， 台北國賓及高雄國賓飯店的改建案，今年也會依進度持續推動。

台北國賓未來改將跟Palace Hotel（皇宮酒店）簽署基本合意書，未來國賓舊址則改由知名皇宮酒店來經營。去年底高雄國賓啟動土地活化，與厚生、大陸建設進行土地買賣、合作興建，未來將打造飯店加飯店式服務豪宅。

營建專家分析，台北國賓大飯店進入改建程序，讓土地的開發的價值朝永續經營之路穩健邁進，台北市的土地一直很珍貴，國賓飯店中山北路附近新建案的房價一坪最少100萬元，地坪就更珍貴，再加上土地面積完整，開發潛在利益可觀，推估潛在開發利益上看百億。

另外，面臨國際連鎖飯店進入大高雄地區，高雄國賓大飯店已有40年歷史，考量到市場競爭力，加上政府積極推動的危老改建計劃，高雄國賓土地面積2,026坪，土地使用分區為第五種商業區，除取得基準容積率840%外，另可加計危老重建申請的獎勵容積高雄國賓符合危老改建的容積獎勵，因此將比照台北國賓申請危老改建，重新打造飯店加飯店式服務豪宅。國賓飯店昨天公告，將新竹國賓飯店出售給全球人壽，國賓飯店將繼續租用20年。

市調機構住展雜誌最新調查，今年北台灣有四大初登場的新興重劃區，包括台北市「北投士林科學園區」、新北市土城「運校重劃區」、桃園中壢「A20重劃區」與竹縣竹東「至善重劃區」等，今年將大舉推案，初估四大重劃區將爆出逾700億元案量。

四大重劃區中，以北投士林重劃區最吸睛，包括國泰、潤泰、華固、長虹等，有超過十家上市櫃建商在此插旗，區域推案量初估約500億元起跳，329檔期就有「家居璽玉」、「華固文臨」兩大住宅先登場。

其中北士科首發住宅案之一的「華固文臨」，據了解，每坪成交價已站穩100萬元，接下來還有國泰、璞園、潤泰等開發商將釋出手中住宅、商辦新案，堪稱擁有台北市最強品牌建商卡司推案的一級戰區。

另外，桃園A20重劃區今年推案量初估至少100億元、土城運校重劃區60億元以上、新竹至善重劃區有約50億元新案釋出，總計今年四大新興重劃區推案量逾700億元。

住展雜誌研發長何世昌指出，位於頂埔地區的土城運校重劃區，目前當地新建案行情每坪在3字頭，在「天好運」一、二期新案接連推出後，區域價格將向上攀高，尤其捷運頂埔站規劃成為捷運三鶯線交會站，區域房市可望鍍金；據了解，目前新案每坪推案價已飆上4字頭。

而被視為「青埔下一站」的機場捷運A20興南重劃區，目前青埔建案每坪成交均價已漲至4字頭，近期還出現5字頭的高價建案，讓A20重劃區身價跟著水漲船高，重劃區第一波推案開價落在3、4字頭，每坪成交價將從3字頭起跳。目前搶進布局建商包括宏普、櫻花、寶佳機構等。

位於新竹竹東的至善重劃區，面積僅4公頃多，為自辦重劃區，鄰近台大竹東分院，今年首宗推案「富廣和合」開賣，每坪開價30萬元，成交價在2字頭。

台船力圖轉型旗下台船防蝕公司跨足建築業，首案與地主合建住宅大樓，將平價賣給台船集團員工，基地鄰近高雄餐旅大學，距台船約3.5公里，附近不少新建案喊價每坪32萬元，這批建案可望能降到2字頭，目前已有1900人有意願。

台船董事長鄭文隆說，高雄房價追高，怕年輕員工買不起房，合建案部分房宅將優惠自家員工。

台蝕董事長魏正賜前天與黃姓地主簽約，宣布在高雄小港區合建住宅大樓；台船內部調查，集團員工約1900人有意願購買。台船不諱言，跨越造船本業轉投資是受中鋼激勵，盼參照「中鋼模式」替集團開闢新財源，首案照顧自家人。

中鋼旗下的中欣開發近年在亞灣區及橋頭區推案均造成熱銷，後者創下3天完銷紀錄。高市地政局前天標售今年第一季土地，中鋼取得小港770坪建地，將與聯鋼開發透天別墅 。

台船跨足建築業的首案也位於小港區，距台船約3.5公里，台蝕總經理陳秋妏說，這批建案預計興建地下3層、地上14層的住宅大樓，規畫100戶至130戶，每戶25坪到30坪間，預訂明年上半年開放員工購買，目前當地房宅每坪已喊到30萬以上。

「實價登錄2.0」自去年7月上路後，成屋實價揭露至門牌，而預售屋成交價格也即時揭露，讓預售屋價量更公開透明，大家能夠揭開預售屋交易的神秘面紗。房仲業者根據實價登錄資料，統計雙北市2021年各行政區預售屋與成屋房價發現，台北市松山區預售屋與成屋價差高達70.4%，價差為北市之冠，其次則是中正區，價差也超過四成；而新北市則是由新店區以43.3%成為榜首。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近兩年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下，推升購買實質資產的需求，房市交易熱絡，也讓民眾產生房價上漲的預期，加上營建成本上漲，預售屋價格走升，造就預售屋與成屋價差幅度大的狀況。

松山北市之冠 中正居次
觀察台北市各行政區的預售屋與成屋價差，以松山區價差70.4%最高，預售屋均價為每坪144.3萬元，成屋均價則是84.7萬元，兩者差距高達59.6萬元。松山區位居北市蛋黃區，屬於早期開發區，區域內成屋屋齡較大，高達82%成屋屋齡在10年以上，由於區內開發已近飽和，素地取得不易，近年新推案多為都更或危老重建，加上新推案大都坐落於區內精華地段，尤其也有不少大坪數豪宅新案，在實價登錄上揭露的預售屋成交價高昂，豪宅單價至少百萬起跳，最高者每坪甚至突破200萬元，是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。

價差幅度居次的中正區，預售與成屋價差44.7%，北投區與中山區則以價差37.9%與36.5%分別排名第三與第四。陳金萍表示，以常理來說，預售屋是一種「期貨」的概念，賣的是未來潛力，價格通常的確會比成屋高，不過，觀察台北市12個行政區中，就有7個行政區預售屋與成屋價差在三成以上，價差驚人，仍須特別留意。

台北市開發較早，可開發的土地大都已發展完成，大規模素地難尋，也鮮少有新重劃區釋出，因此，新推案大都仰賴都更或危老，而建商或開發者願意花費心力整合地主重建，通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞，因此，台北市預售屋新推案開價普遍都在百萬以上，而在資金潮與低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異，房市基本面佳，都讓民眾對未來房價上漲的預期逐漸加深，預售屋成交價受到拉抬，擴大預售屋與成屋之間的價差。

新店新北榜首 其次泰山
新北市預售屋與成屋價差最大的行政區是新店區，價差幅度43.3%，其次則是泰山區與蘆洲區，價差分別為35.6%與26.5%。陳金萍說明，觀察這三個行政區預售屋交易多集中於重劃區，包括新店的央北重劃區，泰山與新莊交界的塭仔圳重劃區，雖去年底才拆遷完成，重劃仍處於未完成階段，但區內的新泰、港泰自辦重劃區已提前開跑推案，也是預售交易熱區。

此外，蘆洲的南港子重劃區、捷運蘆洲站周邊的銀河灣計畫也在列，這些重劃區地理位置都在該行政區的精華地段，加上民眾看好未來發展前景，預售屋均價自然獲得支撐力道，也讓預售屋均價與成屋價差在新北市各行政區中名列前茅。

而新北所有行政區中，僅有三峽區預售屋均價較成屋便宜，預售屋均價較成屋少0.5萬元，陳金萍表示，觀察三峽區成屋交易以北大特區一帶為主力，北大特區整合台北大學與周邊生活圈並朝大學城發展，已開發約15年，區域內生活機能已完備，加上重劃區方正的街廓規劃，吸引不少首購或換屋族群進駐，購屋需求穩定，讓成屋均價有撐，2021年成屋均價為29.8萬元，而預售屋交易則較分散，分布於大學路、大同路、民生街周邊，讓三峽區預售屋均價與成屋相當，甚至小幅低於成屋價格，也顯示房價高低與地段優劣成正比。

預想3至5年後 生活型態
陳金萍建議，由於不同的人生階段對於購屋會有不同的需求，最好先預想3至5年後的生活型態，例如要成家、生小孩，以及工作地點、通勤時間或是自己的交通工具等，多方考量再做決定。至於要選擇預售屋或是成屋，則端看每個人的能力和需求再來決定，若是自備款資金相對較拮据，預售屋的資金壓力相對較小，也有「客變」的彈性，優先選擇口碑好、信譽佳的建商較有保障；若是資金相對充裕，又擔心預售屋「看不到、摸不到」的民眾，則可以選擇屋齡較新的成屋，搜尋捷運周邊、生活機能完備的生活圈，購得符合自身需求的房子。

台中近年來新推出的豪宅預售案，坪數規劃普遍落在50～90坪間，扣除公設的室內實坪有限，讓想住大坪數的豪客紛紛轉向成屋市場，推升了百坪以上豪宅成屋的交易量，包括西區國美館特區「富邦天空樹」、七期「謙臻邸」與「國泰層峰」等豪宅成屋，近期買氣升溫。

根據內政部實價登錄資料顯示，2020～2021年西屯區逾百坪豪宅成交紀錄有656筆，相較於2018～2019年的514筆，數年間交易量成長了27.6％，顯示近年來因百坪以上豪宅預售案能選擇的產品減少，帶動豪宅成屋交易逐漸熱絡。
進一步觀察實價登錄資料發現，七期近期指標豪宅預售案如「由鉅惟上」，規劃70～90坪產品，近一年每坪均價69.17萬元；七期「聯聚方瑞大廈」規劃50坪產品，近一年均價68.1萬元。

反觀七期豪宅成屋市場如「謙臻邸」，規劃155坪高規格精裝修產品，近一年每坪均價為53.89萬元；位在西區國美館的「富邦天空樹」，產品規劃200坪，近一年均價為60萬元。相較於近期的豪宅預售案，大坪數豪宅成屋單價相對合理，成為部分豪客近期的購屋焦點。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，在社會人口結構改變影響下，近年預售新案幾乎清一色轉推中小坪數，高均價和低總價加快去化速度，大坪數預售產品已日趨稀少。然而，不少富豪在生活空間的使用上早已習慣大坪數，因此在購屋時轉向成屋市場，觀察近期百坪以上豪宅成屋交易量反趨熱絡，尤其具品牌加持的個案，更具吸引力。

財政部長蘇建榮昨（17）日表示，繼六都及新竹縣、市已允諾調高房屋稅率（囤房稅）後，下一波打炒房政策重點在於落實「稅基」合理化；他說，地方政府是否落實稅基評定，將作為財政部稅捐稽徵考核的指標，並公布長期未調整的縣市。
財政部則表示，各地方政府對房屋稅基的調整，已列為年度考核重點，六都皆已陸續落實稅基合理化，其中桃園市已於去年調整，台南市則會在今年重新評定稅基。

房屋稅「稅基」為房屋評定現值，涉及房屋標準單價、折舊率、地段率等相關指標，其中房屋標準單價須每三年重新檢討評定。

財政部長蘇建榮昨日於立法院指出，稅基是房屋稅課徵的一大重點，各地方政府應每三年會重新評定稅基，每個縣市的調整時機不同，財政部也在積極輔導讓稅基合理化。蘇建榮也指出，特別是彰化縣、金門縣等二縣市，一度30餘年皆未調整稅基，經輔導後皆已配合調整。

蘇建榮強調，地方政府是否落實稅基評定，將作為財政部稅捐稽徵考核的指標，並公布長期未調整的縣市。

財政部賦稅署補充，直轄市房屋稅基合理化，特別受到各界重視，據悉，桃園市已在去年完成重新評定，台南市則是今年要進行。其餘台北市、新北市、台中市及高雄市，則預定要在2023年進行稅基評定。

台北市財政局表示，台北市為合理評定房屋稅稅基，2014年調整新建房屋標準單價，平均漲幅為原標準單價的1.6倍；同年也依《房屋稅條例》第11條規定，調整路段率以反映稅基。此外，2020年也以科學化方式，按當地商業繁榮程度、交通狀況等因素，調整路段率。

新北市財政局則表示，新北市上次調整房屋評定現值為2020年，其中30層鋼骨造於一至四類價格為每坪15,780元至19,080元，所調整幅度都有按照財政部貼合房價現實狀況。

新北市財政局也解釋，因為房屋評定現值為每三年調整一次，調整中間的空窗期，如果房地產價格有大幅度波動，如這幾年房價快速上升，確實容易產生「時間差」。

針對稅基能否反映物價，賦稅署指出，各縣市大多採用行政院主計總處發布的「營造工程物價指數」，作為評定房屋標準單價的依據，如新北、桃園、台中、台南便是如此，而台北、高雄則有另訂標準。

為加速都更，新北市住都中心17日宣布，與台灣建築中心、新北市不動產開發商業同業公會、新北市建築師公會、新北市不動產估價師公會、新北市都市更新學會五大機構，組成「新北都更大聯盟」，聯盟成員參與都更案量占全市八成，並提出「都更預審」概念，由住都中心試辦，結合各專業團隊提高都更審議效率。

新北市住都中心表示，廣邀對新北市都更有理想抱負及實績豐富的建築師、估價師、規劃團隊、建築團隊等，參與建築模擬、都更案團隊成員的遴選、擔任諮詢委員、協助排除個案遭遇的難題，形同住都中心推動案件的服務品質保證。

新北市建築師公會表示，為優化都更推動流程及審議效率的實務，公會提出都更案建築規劃「預審機制」，即於事業計畫報核時，公會提供預審意見，以減少後續進入建照審查時大幅修正的可能，並縮短審查時間。

新北市不動產開發商公會表示，權利變換的估價作業應提前進行，可避免一樓或頂樓，及其他樓層屋主，對於權利價值的歧見，加速整合。

都更學會則建議，若自力更新的更新，藉由大聯盟預審機制，希望會達到融資順利的目標，並且都更事業及權利變換計畫可併送審查，藉此加快流程。

新北市住都中心董事長陳純敬表示，目前由住都中心負責的公辦都更及民辦都更案，大約50餘案，而都更大聯盟成員去年參與新北市都更申請案就達131件，占全市比重高達八成。

陳純敬表示，透過都更大聯盟運作，合作案量必然顯著增加，呼應新北市長侯友宜「永續新北、安居樂業」的市政願景，也會讓都更推動加速、審查加速，加強民眾信任感。

新北市屋齡達30年以上老舊房屋高達76萬戶，占全市比重逾四成，居住安全隱憂浮現，加速都更已是當務之急。成立剛滿一年的新北市住都中心，已成功整合的首件海砂屋都更案，預計於今年4月動土，據悉該案位於新莊公園一路，由禾蓮開發擔任實施者，另外還有蘆洲案、板橋案，準備進行簽約，委由都更中心作全案管理。

央行升息1碼，房貸戶是受影響最直接的對象之一，大抵而言，每月約增加近1,200元利息支出，但由於央行並未對第二套房貸管制升級，短期內對房市影響不大，市場倒是鬆了口氣。房仲業者認為，後續預售屋禁止換約的推動進度，才是後續房市轉折的關鍵所在，趕在政策上路前湧現的轉手潮，將會愈來愈難尋求買方接手、如預期高獲利的出場。

房仲業者以房貸1,000萬元、20年期本利攤還、利率由1.5％升至1.75％估算，每月房貸負擔約增加1,158元，相當於每天一碗魯肉飯，對於房貸戶影響尚屬有限。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，本次並未有打房新政，顯見政府將打房主軸回歸行政院各部會，並非持續採取選擇性信用管制調整，避免衝擊過大。雖然升息並不會充分反映在房貸利率上，不過幅度不大，對於投資客來說，仍有喘息空間。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，美國可能持續升息的趨勢下，可預期國內超寬鬆資金的環境已產生改變，初期升息通常影響不大，但要觀察未來是否「升升不息」，尤其目前購屋人愈貸愈多、愈貸愈久，有將近四分之一的購屋人貸款金額超過千萬元，一旦連續性升息就會感覺每月房貸明顯增加，同時也會影響新買方的購屋意願與預算。

曾敬德表示，這次央行並未如市場預期加重第二套房貸管制力道，不過，預售禁止換約政策推動進度將是接下來房市重頭戲，去年預售案普遍能夠在短期熱銷，資客聽到預售禁止換約的風向後，已經先行在市場上轉手。

目前已經有「少賺求出場」的轉手潮出現，若新政策上路，換約的預售供給消失，短炒投資客會離開預售產品，預售屋會逐漸轉為自用與長期置產的市場。

指標大型行庫最新不動產報告出爐，經訪查房價飆漲在全國名列前茅的新竹地區建商發現，政府打預售屋已發揮成效，估計建商新推建案將減少，預期資金將流向成屋市場；同時各部會推出的房市政策，已對建商和購屋者資金運用造成影響，加上建築原物料、缺工等問題仍未解決，該地區建商的推案已轉趨觀望。

據指出，此一份對新竹地區建商訪查的報告，完成的時間是2月，受訪建商尤其關注內政部提出禁止預售屋及新成屋買賣換約的法律修正草案，所帶來的衝擊，業者認為，一旦立法院完成三讀，將大幅影響房市、建商及建築相關產業，屆時建商新推個案量將減少，資金或將流向成屋市場，但交易價量的變化仍要進一步觀察。

建商也認為，包括央行升息，對房市的交易價量的變化，均會產生顯著的影響。

對於建商及購屋者的資金受影響的程度，報告引述新竹地區建商意見指出，已受到政府各部會房市相關政策的影響，加上建築原物料、人工持續上漲及缺工狀況未解等變數，部分建商推案速度，將因此轉趨保守觀望，尤其業者為因應此種情況，接下來，除積極提高企業品牌價值，即使維持既有銷售策略持續推案，也會視整體市場情況，進而調整銷售價格的營運方式。

不過建商也認為，新竹地區由於竹科加持，房市仍有「基本盤」，因為新竹科學園區提供大量就業機會，且相關從業人員平均薪資水準，較一般行業高出許多，故擁有極強的消費能力，成為支撐新竹地區房市的穩定買盤，即使受到政府管制政策的衝擊，這股基本盤的加持仍會維持一定強度，包括去年因為新竹地區新建案市場銷售情況良好，因此待售建案已呈現減少趨勢，致使房價持續上漲。

對於今年展望，建商評估，房市政策或許將抑制部分投資買盤，但由於竹科持續帶動周邊區域經濟發展，房市剛性需求尚在，預期新竹地區房市將呈穩定成長。

低迷了大半年的地產股，終於迎來了“奇跡日”。

3月16日-17日，地產股接連上演“暴力翻紅”，旭輝控股集團（0884.HK）上演絕地大反擊，在昨日出現2.31港元的近年新低後，今天盤中漲超55%，最終以4.44港元報收，漲33%，最新市值390億港元。

旭輝控股近期下跌的直接原因是瑞銀髮布了下調其評級的報告，將其股票評級從“買入”降至“中性”。瑞銀在報告中表示，旭輝控股大量項目為合作開發專案，且合作對象多為民營企業，可能存在資金鏈斷裂風險。

瑞銀報告發佈後，就有業內人士質疑其“別有用心”，旭輝控股也披露了表外負債規模“正面回擊”。隨著股價回暖，旭輝控股的困局似乎一夜之間就解開了，但是其面臨的問題真的解決了嗎？

盔甲還是軟肋

過去一年，旭輝控股看起來像是閩系房企中的另類，但隨著民營房企危機的持續，旭輝也遇到了麻煩。

瑞銀認為，旭輝控股面臨的主要風險是合作專案多，可能受合作夥伴財務狀況惡化的拖累。瑞銀表示，旭輝控股在2021年半年報中披露的400多個項目中，有80%的項目並非全資擁有。這部分合營專案中，瑞銀預計旭輝控股、民營房企、國企+香港開發商、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%、6%。

值得一提的是，瑞銀認為旭輝控股合作的民營房企中，“高危”房企持股比例達到5%。瑞銀擔心，這可能會對旭輝控股合作項目的銷售和開發產生負面影響。為保證專案如期進行，旭輝控股可能不得不購買民企合作夥伴和金融機構的股份，這部分現金負擔預計可能高達570億元，相當於旭輝控股今年合同銷售額的25%。瑞銀預估，旭輝控股可能共有600億-900億元的表外債務。

有世茂受福晟拖累不得不將全副家當擺上貨架的前車之鑒。瑞銀指出旭輝控股的問題並不意外。瑞銀髮出評級報告後，旭輝控股股價下挫明顯，3月14日和15日兩個交易日，累計跌去43.3%市值。

合作開發原本是旭輝的“盔甲”。憑藉合作模式，旭輝自一路高歌猛進，在2017年突破千億規模，2019年跨過2000億規模。

然而，合作模式帶來規模增長的同時，伴隨的是權益占比的下滑。近年來，旭輝控股的少數股東權益大幅增長，引出了市場對其明股實債的擔憂。2018年至2021年上半年，旭輝控股的少數股東權益分別為199.59億元、331.67億元、440.54億元和572.35億元，在總權益中占比分別為為40.37%、49.34%、52.67%和59.3%。也就是說，在2021年上半年，旭輝控股的少數股東權益已經反超歸母權益。

2018年至2021年上半年，旭輝控股少數股東權益與淨資產的比值分別為0.12、0.15、0.16和0.17；同期少數股東損益與核心淨利潤的比值分別為0.27，0.35，0.45和0.51。

一般來說，常用少數股東權益/淨資產和利潤表中少數股東損益/淨利潤的關係來推算明股實債情況。如果二者長期差別過大，說明少數股東損益可能存在其他分配方式，即企業存在明股實債的可能性較大。

與此同時，旭輝控股的盈利能力正在減弱。2018年旭輝控股經調整毛利率達到34.7%的高點後逐步下滑，2019年下滑至30%，2020年和2021年上半年進一步下滑至25.1%和20.7%，為上市以來同期新低。

近期，旭輝在重倉地引入東急不動產，意圖將合營生意進一步升級。3月上旬，旭輝和日本東急不動產日前達成協議，雙方將從長三角區域專案起步，在住宅開發、TOD建設等領域進行廣泛合作。

長三角區域一直以來都是旭輝的深耕區域。2021年上半年，旭輝控股在長三角地區實現合約銷售607.96億元，在總銷售收入中占比達到44.7%。同期，旭輝控股在長三角新增貨值559億元，占當期新增總貨值的43.7%。

困局解決了嗎？

火已經燒到了面前，旭輝需要正面回應，才能緩解投資者的擔憂。

旭輝的現金流狀況到底如何呢？從旭輝公佈的資料來看，遠沒有瑞銀提到的那麼“驚心動魄”，但似乎也沒有旭輝自己說的那麼好。

截至2021年6月末，旭輝控股剔除預收款後的資產負債率為72.1%，淨負債率為60.4%，現金短債比2.7倍，有一項指標踩線，為黃檔房企。

旭輝控股主要的發債平臺為旭輝中國。截至2021年三季末，旭輝中國有息負債601億元，其中短債85.03億元，在手貨幣資金377億元。

3月16日，旭輝控股主動披露了表外負債。截至2021年6月末，旭輝控股的合營及聯營公司產生的應占借款約為251.3億元。同期，由旭輝控股為合營及聯營公司提供擔保的貸款約為170億元，無超比例擔保。

旭輝的這次回應，與瑞銀此前預估的600億-900億元規模的表外負債相去甚遠。而且，旭輝控股已經在公告中表示“並沒有義務去收購合作方持有的合營企業及聯營公司的股權” 。

旭輝控股還在公告中進一步澄清，截至2021年6月末，土儲總建面為5840萬平方米，其中約56.2%合併於集團的資產負債表。

有媒體引述旭輝方面消息稱，去年以來，旭輝對項目層面的現金流管控和股權層面的歸邊，對出險公司專案已基本完成談判，其中北京花樣年專案已經退出。

值得一提的是，該媒體同時引用了旭輝內部統計資料，表示目前旭輝有21個合作專案的合作方發生債務展期，這部分專案占旭輝總項目的比例不到5%，占旭輝的平均股比約30%。其中，已交付、無融資的尾盤項目14個，其餘7個專案的銷售和回款工作均正常有序展開。

最近幾天，旭輝控股頻頻釋放利好信號，但這種利好裡暗藏一些“言外之意”。

3月9日，旭輝控股公告提前償還了3月21日到期的8億元境內債18 旭輝01，同時透露已經從平安銀行(14.450, 0.14, 0.98%)拿到50億元並購融資額度。

值得一提的是，旭輝能夠提前還上這筆債券其實是借錢還款。上交所資訊顯示，旭輝發債平臺旭輝中國在2021年12月提交了一筆小公募發債，該專案已經在2022年2月11日提交註冊。發行金額8億元，募資用途正是償還18旭輝01。

截至目前，旭輝年內在公開市場需要償還的債務僅有2022年4月到期、年利率6.7%的優先票據。目前剩餘票據本金規模為14.81億元。

這筆錢要怎麼還？平安銀行給出的銀行授信是用於並購融資的，並不能拿來還款。近期，旭輝首次在交易商協會註冊MTN品種，債券註冊總規模50億元。3月11日，旭輝中國發行了第一期中票，總規模10億元、四年期、票面利率4.75%。

值得注意的是，旭輝中國的短期償債能力正在減弱。2019年至2021年前三季度，旭輝中國流動比率分別為1.5倍、1.4倍和1.35倍，同期速動比率為0.74倍、0.72倍和0.57倍。

自2019年以來，旭輝中國的投資現金流一直為負。2019年至2021年前三季度，投資現金流分別為-183.48億元、370.97億元和-71.36億元，兩年多的時間裡合計投資虧損約626億元。

記者獨家獲悉，正制定債務重組計畫的佳兆業（01638.HK）已與招商蛇口等央國企接洽，涉及引入戰投及舊改合作開發等方面。

受上述消息影響，3月17日佳兆業股價盤中直線拉升，一度漲近40%，截至收市，佳兆業股價上漲35.71%，至每股0.76港元。

對於此次佳兆業與招商蛇口等央國企接洽，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁稱，“佳兆業要解決當前困局，當然希望能引進有實力的央國企，這相比出售單個項目資產更直接。”

“對佳兆業而言，招商蛇口等央國企與其接洽，不管是戰略投資還是其他層面的談判，一定程度都有利於穩定市場預期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

李宇嘉認為，從3月16日多部門密集表態防範化解房地產企業風險來看，或意味著行業收並購將加速。在此背景下，佳兆業與招商蛇口的接洽能否迎來實質性進展，值得關注。

3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，中共中央政治局委員、國務院副總理、金融委主任劉鶴在會上指出，關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

隨後，央行、銀保監會、證監會、外匯局及財政部就房地產問題紛紛表態。其中，銀保監會表示，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼併收購困難房企優質項目，促進房地產業良性迴圈和健康發展；證監會明確，積極配合相關部門有力有效化解房地產企業風險。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，從多部委密集表態來看，一方面是著重“防範”，在需求的釋放及融資端寬鬆等方面進行調整，使房企銷售及融資更加暢通，現金流得到改善，防範房企再發生風險。另一方面是著重“化解”，細化支持收並購措施，加速風險出清，加快化解當前出現的風險。

一家上市公司高管向記者表示，隨著多部委密集發聲，不排除推出更多有針對性的利好政策，這將加速房企間的收並購交易。

不過，一家房地產研究機構負責人指出，房企收並購意願會加大，但不排除相應標的資產重新調整的可能；企業甩貨心態將會降低，反而可能會造成博弈和拉鋸。

“多部委密集表態後，會否加速房地產市場收並購交易，仍要看整體經濟環境變化，及房企對未來市場的預期。”另一家上市公司房企高管告訴記者。

受益於監管層的發聲，富力地產在今日股價大漲超30%，但一則公告把富力從股市的歡騰中拉回了現實。

3月17日，富力地產（02777.HK）在上交所披露，對於即將到期的“16富力04”，其無力予以償還，意欲尋求展期。

公告顯示，這筆債券是富力于2016年發行的廣州富力地產股份有限公司2016年公司債券（第三期）品種一，債券餘額為19.5億元，當期利率6.7%，將於2022年4月7日到期兌付。

富力在公告中明確表示，截至目前，預計無法於本期債券兌付日前籌措到足額兌付資金，擬於近期與債券持有人就本期債券的展期事宜進行溝通。

有該筆債券的持有人向第一財經表示，曾在3月14日接到富力方面的通知稱，“16富力04”無法兌付，並給出了“利息全付、本金展期一年”的方案。該債券持有人並未予以同意。

富力也在17日的公告中表示，目前的展期方案尚未最終確定，其將充分做好債券持有人溝通工作，根據實際情況儘快確定展期方案，並根據與債券持有人的溝通進展情況確定債券持有人會議召開日期。

富力表示，由於外部金融形勢、市場環境變化及債券到期兌付等原因，其階段性面臨流動性困難，“公司正持續積極採取包括但不限於促進銷售、加速回款及加快資產處置進度等一切必要及可行的措施籌措資金應對短期流動性壓力，目前公司經營活動正常”。

在當前整體的銷售頹勢下，富力在銷售端的表現也較為慘澹。前兩個月累計實現合同銷售額91.1億元，2021年同期則為204.1億元，同比下挫逾5成。

資產處置的進程則早已開啟。2021年9月，富力大股東還將富力物業以餘額百億元的價格出讓給了碧桂園(5.55, 1.22, 28.18%)服務。也正是從這一時期開始，“16富力04”的價格進入了下行通道，從90元的高位震盪向下，近期已跌至33元。

近期富力再度割肉。3月15日，其對外披露，以9570.26萬英鎊（約9.77億港元）的總代價出售了位於英國倫敦的一處項目，接手方為香港開發商遠東發展(2.66, 0.08, 3.10%)。

據披露，該項目為Vauxhall Square，規劃總建築面積約13.3萬平方米，其中包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閒。截至目前，主場地的開發項目尚未動工。

公開信息顯示，該專案是富力在2017年4月時，斥資1.58億英鎊從英國一家房企手中買下。而據獨立評估師2020年10月出具的估值報告，該專案的市值約為1.65億英鎊（相當於16.85億港元）。

富力方面表示，根據2022年1月31日未經審核的資料顯示，其出售該專案將錄得虧損約6884.5萬英鎊（相當於約7.03億港元）。

儘管這是一筆虧本的買賣，但對於當前處於流動性壓力中的富力來說，仍是回血的有效方式。富力地產方面表示，此次出售事項使其能夠變現發展專案的投資價值，並為提高集團的財務靈活性提供機會；同時，也有利於集團優化資源配置、增加資本儲備及降低資產負債比率。

不過，這對於富力地產來說還不夠。據聯合資信2021年末發佈的信用評級公告顯示，富力在2022年面臨的境內債券到期80.65億元、境內債券回售14億元、美元債券到期13.73億美元，其面臨的集中償付壓力大。

其中，1月份到期的7.25億美元債已獲展期，另外還有兩筆美元債將於7月、11月到期，分別2.88億美元、3.6億美元；同時，4月下旬，餘額為10億元的“20富力地產PPN001”也將進入回售期；5月，總餘額為13.95億元的債券將到期或進入回售期。

“考慮到公司資產處置、開放股權合作等方案存在不確定性，隨著債務陸續到期，公司流動性管理壓力或將進一步上升。”聯合資信稱。

“如果想要購房優惠的話，估計只能考慮市區以外的房子了。”吳玲是嘉興的房產經紀人，平常主要服務物件為上海及嘉興本地的購房者。她告訴《每日經濟新聞》記者，“目前嘉興配套較為成熟、且成交旺盛的當屬嘉興市區，即南湖區和秀洲區，但外地戶口購買需要五成首付，且只能買一套。其他五縣市區域，名下沒有貸款的首付三成，二套首付四成。”

協力廠商平臺顯示，今年1~3月，嘉興各區房價變化不大，房價最高的為秀洲區和南湖區，房屋均價在2萬元/平方米左右，靠近上海的嘉善均價穩定在1.7萬元/平方米左右。

作為環滬城市的重要一員，嘉興的城市價值正在日益彰顯。進入3月，嘉興房地產市場出現了明顯回暖跡象。

從成交量看，嘉興新建商品房和二手房均出現顯著增長。據嘉興市房地產公眾服務平臺和嘉興市房協公佈的資訊，3月7日~13日，二手房簽約成交283套，其中住宅249套。3月上半月，嘉興二手房共計簽約成交564套，其中住宅505套。而2月份嘉興的二手房共計簽約成交619套，其中住宅564套。也就是說，3月上半月嘉興二手房的簽約量已經達到2月份簽約量的91%。

記者注意到，在過去一周，嘉興銷售最火熱的項目為南湖區的幸福裡，成交55套；成交排在前列的還有華夢景園、臻頤府、夢溪雲廬和隱秀湖畔。

值得一提的是，整個2月份嘉興沒有一個新盤項目入市。但進入3月，開發商入市頻率開始加快，包括光年裡未來社區、嘉潮府、新希望(14.840, 0.38, 2.63%)金地錦粼鳴廬等多個項目開盤或計畫入市。

嘉興當地的房地產從業人員陳林向《每日經濟新聞》記者透露，“最近一兩周確實比2月要忙很多，能明顯感受到諮詢項目的人多了起來，無論是在我們的業務平臺，還是朋友圈中的房源資訊，最近總能頻繁收到客戶的詢問資訊，過來看房的人也變多了。”

“最近嘉興的優質房源挺多的，比如萬科的隱秀湖畔項目，這個算是嘉興較為熱門的一個項目，目前房源也不多了，還有8#、14#號樓有部分房源，再晚點的話，估計就難有黃金視野的樓層了。”吳玲表示，“只要有好的樓層的房源出來了，購房者下手還是很快的。”

克而瑞資料顯示，今年2月份嘉興房地產市場的顯性存量為644.38萬平方米，去化週期為10.4個月。另據安居客資料，3月至今嘉興的新房均價為15039元/平方米，環比上月增長1.53%。

嘉興樓市的回暖或與其購房環境的改善有關。陳林告訴記者，“現在嘉興四大行的房貸利率普遍維持在5.3%-5.4%，二套房貸利率普遍在5.5%，相比去年同期的5.7%下降了將近3個百分點，所以現在買房的時機是比較好。”

另據諸葛找房資料，嘉興首套房的房貸利率去年9月最高曾達到6.0%~6.1%。

此外，記者也向嘉興當地工商銀行(4.520, -0.03, -0.66%)、建設銀行(5.870, -0.02, -0.34%)、中國銀行(3.060, -0.01, -0.33%)等銀行詢問了當地的房貸利率情況。工商銀行的工作人員向記者表示，“目前嘉興的房貸利率相比之下確實出現了明顯下調，購房者只要流水沒啥問題，能夠覆蓋按揭的2倍以上就行，基本在1個月左右可以完成放款。”

四限俱嚴的蘇州樓市，略有一項放鬆都會促進樓市熱度的回升。

2月下旬開始，蘇州樓市熱鬧起來。週末，大大小小的售樓處人頭攢動，仲介的手機也響個不停。

“現在是在蘇州買房的視窗期，錯過又要等幾年。”幾日前，蘇州各大銀行放貸利率下調的消息在市場傳開，仲介和置業顧問都借此機會遊說買家儘快“上車”，而不少買家在看到日益走低的利率之後，的確有了買房的衝動。

房產仲介蘇偉告訴時代財經，3月初，他的客戶房貸批了下來，利率跌破5字頭，大約為4.7%。但這還不是最低的利率，近幾天，蘇州大部分銀行的利率進一步跌到4.6-4.65%，與去年相比，個別銀行的房貸利率跌了至少1%。

加之近期調控即將放鬆的訊息源源接連傳出，蘇州樓市再也無法平靜。就像克而瑞蘇常區域總經理戈文問所說，四限俱嚴的蘇州樓市，略有一項放鬆都會促進樓市熱度的回升。

房貸利率從6字頭降到4.6%

一組數據體現出蘇州樓市的火爆。

蘇州網上房地產統計資料顯示，2022年2月28日至3月6日，蘇州市區新房住宅共計成交2026套，成交環比增加23%。二手房方面，僅3月6日一天，貝殼所記錄的蘇州二手房成交套數就達到154套，刷新近一年來單日成交記錄。

房貸利率下降和調控鬆綁的傳言正在攪動蘇州購房者的情緒。

眼下，蘇州首套首貸利率可以說已經降到了歷史低位。蘇州克而瑞梳理，蘇州這一輪房貸利率的回落由去年11月開始。彼時，蘇州房貸利率從6字頭降至5.7%，接下來陸續下調，今年1月中旬的時候，蘇州主流銀行首套首貸的利率就降到了5.0%上下，最低達到4.9%。

2月中旬，蘇州主流銀行的房貸利率進一步下調，全面進入“4”字頭，最低達到4.75%，大部分在4.85%。到了3月中旬，蘇州貸款利率最高的僅為4.65%，包括四大行在內的大多數銀行利率都保持在4.6%的水準。

房貸利率直接影響著購房的成本，小小一個數字的變化，對購房者來說，都有可能是一筆數以十萬為計的資金。蘇州克而瑞以商業貸款200萬、年限30年為標準做了一次測算，利率從5.7%降至4.6%，利息總額的差額達到48.79萬元。

與此同時，一些與樓市調控鬆綁的消息在蘇州仲介的朋友圈被傳得沸沸揚揚，讓部分猶豫不決的購房者倍感焦慮。

傳言稱，接下來蘇州即將放鬆首付、限貸、限售和限價。其中，蘇州首房首貸的首付比例最低降至2成；公積金貸款提升額度；新房限售從簽合同之日起計算，期限為三年；個別區域的新房備案價可以突破均價不過4萬單價的“天花板”。

上周，一份疑似蘇州住建部門召集部分房企開會的會議紀要被傳出，內容提到，接下來會出臺一些房地產扶持政策。儘管後來蘇州住建局否認了消息的真實性，但是，當所有資訊都釋放著“鬆綁”的信號時，市場難免出現波瀾。

戈文問認為，參考近期多個城市的鬆綁政策，接下來蘇州調控政策出現些許利好的消息並非不可能事件，但當前蘇州樓市在信貸政策方面已十分寬鬆，調控政策的力度不能確定。

每天有超500套二手房被上架

樓市有了起色，最按奈不住的是著急抽身的二手房房東們。

仲介蘇偉向時代財經表示，2月中下旬蘇州樓市升溫後，每天都有房東主動將自己的房源掛牌，出手的意願非常強烈。鏈家網顯示，到3月16日，整個蘇州的二手房掛牌房源大約為11.6萬套，其中7日內被上架的房源為4004套，也就是說，近一周來，蘇州每天有572套房源上架。

而且，根據蘇偉的描述，11.6萬套天量二手房業主中有一大批炒房客，這些炒房客原想在蘇州賺上一筆，怎知近幾年蘇州樓市冷清，炒房客們一套就是幾年。如今，看到一點脫手的希望，不少房東寧願降價也要賣掉房子。

就在前兩天，蘇偉幫一位房東將掛牌價下調了10萬元，在此之前，他已經兩度為其下調掛牌價，前後半個月時間，累積降價25萬元。“這套房子在新區的滸墅關，降價之後的價格和房東當年買入的價格比，每平方只漲了3000元左右，加上時間和維護成本，基本不掙錢。”

六年前，這位房東陳亞計畫在上海購置一套婚房，然而，限購政策的收緊讓其不得不停下在上海買房的步伐。不願將手頭的購房款閒置，陳亞決定先在上海周邊城市購買一套房子作為投資，也算為日後在上海買房積累資本。

彼時，蘇州樓市不時傳來熱銷的消息，主城區一二手房價倒掛也吸引著像陳亞這樣的投資客。但陳亞知道，越是炙手可熱的主城區，房價越是穩定，想押中幾何式暴漲的行情，就要有膽量選擇那些等待被發現的價值窪地。

就這樣，陳亞挑中了滸墅關一個樓盤，不到2萬元的單價，他預計三五年後待板塊內配套逐漸成熟，房價至少翻倍。但現實與理想相去甚遠，此次將房源上架，約90平米的房子，陳亞的最新報價是190萬元，單價不過2.1萬元左右。

“類似的情況在滸墅關特別常見，幾年前很多人到滸墅關買房投資，以為有高鐵站、有地鐵，房子就一定可以漲價。”蘇偉說，目前像滸墅關這種投資客紮堆的區域，二手房庫存尤其高，一個社區掛牌200套房源亦不鮮見，即便市場好轉，房東願意降價，要成交也不容易。

如其所言，縱觀整個蘇州二手房市場，降價的房源數量遠多於漲價的房源。以“24小時內降價”為選擇條件在諸葛找房進行搜索，顯示出來的房源數量為1609套，而“24小時內漲價”的房源則只有225套。

不僅如此，蘇州克而瑞統計結果還顯示，雖然蘇州樓市在近期迎來一輪成交小高潮，前兩週二手房成交1633套，但這樣的成績並不理想，與去年同期比起來，減少了近一半。

大陸官方定調推遲房地產稅試點！據新華社引述大陸財政部有關負責人表示，綜合考慮各方面情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。進而看到的是，大陸國務院金融穩定發展委員會16日專題會議中，宣告提出化解風險應對方案與向新發展模式轉型的配套措施，隨後多個財金部門也先後釋出維穩態度。

大陸對房地產稅討論多年，原本即將規畫邁出關鍵步伐。去年10月23日，大陸全國人民代表大會常務委員會授權國務院在部分地區展開房地產稅改革試點工作。

隨後在今年經濟要求「穩字當頭」基調下，全國「兩會」的政府工作報告中，雖提及「房住不炒」卻未提及房地產稅試點，當時已引來市場想像空間。

大陸財政部方面16日表示，房地產稅改革試點是依照全國人大常委會的授權進行，一些城市已經展開調查與初步研究，但綜合考慮各方面的情況，明確說明今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

業內人士指出，房地產稅堪稱房市「調控核武」，具體何時落地存在時機問題。現階段雖然大陸各地房市鬆綁政策不斷，但整體市場仍在低位徘徊，面對政策刺激，房地產銷售仍未回暖。

具體看到大陸國家統計局公布數據，今年前2月的全大陸商品房銷售面積為1.57億平方公尺、年減幅9.6％；商品房銷售額1.54兆元（人民幣，下同）、年減19.3％。以此估算商品房均價9845元，比去年同期高點下降約10％。

大陸官方更進一步釋出維穩訊號。大陸國務院金融穩定發展委員會16日召開專題會議，對房企要及時研究、提出有力有效的防範化解風險應對方案。隨後人行、大陸銀保監會、證監會、外匯局也在同日表態，要防範化解房地產市場風險，推動房地產業轉變發展方式。

中央日前發表對房地產利好言論，內房及物管股報復式反彈，多隻股份升1成至3成，其中，融創（01918）全日升59%，收報6.25元，新城發展（01030）、龍光（03380）、時代中國（01233）、雅生活（03319）及融創服務（01516）均升逾4成。

綜合券商分析，內房股短期不明朗因素消除，惟仍需放寬措施以免房企流動性問題持續惡化，焦點也從政策轉向銷售，內房股中看好中海外（00688）、潤地（01109）及龍湖（00960）。

券商看好中海外潤地龍湖

摩根大通指，中國財政部指今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，而且據報內地當局正計劃推出措施打擊惡意沽空機構，料內房股股價短期正面。然而，當局未有詳述實際需求端寬鬆措施，內地樓市仍然疲弱，疫情也或令發展商流動性惡化，若果無大幅寬鬆措施帶動第二季銷售改善，內房股股價反彈難持續。

除此之外，高盛表示，留意到地方政府自3月起持續鬆綁、內地資產管理公司開始出手，例如東方資產管理發100億人民幣債券緩助陷入困難的房企、加快併購信貸發行，例如CREIS指，年初至今，中國開發商共獲得超過1,500億元人民幣的融資額度用於收購。但若要增加投資者信心、認為中央可能需要加強政策支持。

花旗預期，3月份內房股表現波動，並由政策轉向銷售驅動。盡管中央高層官員基調令人鼓舞，但並未帶來任何實質性的重大政策改變，幾乎無助受債務困擾的房企。而且，內地新一波疫情將對銷售產生重大負面影響，估計3月份銷售按年挫50%，此前預期跌40%。該行認為中海外、潤地及龍湖將是行內贏家，而相對而言，中海外及旭輝（00884）「性價比」較高。

滙豐研究也指，內房友善政策帶來的緩解屬短暫，因為開發商的融資問題尚未直接解決，續看好國企及優質民企，例如中海外、潤地及旭輝，物管股則看中海物業（02669）及碧桂園服務（06098），評級均為「買入」。

越秀地產（00123）公布，全資附屬公司泓景作為借款人與一家銀行作為貸款人訂立一份融資協議，貸款人提供5億元之循環貸款融資，貸款期由融資協議日期起計12個月。

該集團指，泓景於融資協議責任由其擔保，倘控股股東越秀企業持有少於30％權益，或倘越秀企業不再是其單一最大實益股東地位，或倘越秀企業不再對其行使有效管理控制權，即構成違約事件。若發生有關違約事件，則貸款人可宣布融資所有債項將立即到期應付。目前越秀企業擁有合共約39.78％股權。

招商局置地（00978）公布，截至去年12月31日止年度純利約5.61億元（人民幣．下同），跌20％，每股盈利11.43分，派發末期股息每股6港仙。

該集團指，營業額259億元，同比增加約36.7％，毛利47.92億元，同比增長約1.5％，此乃主要由於結轉收入中毛利率較低項目佔比較高及撇減物業3.61億元所致。毛利率約18.5％，下降6.4個百分點。去年連同其聯營公司及合營企業銷售總額552億元，同比增長約10.7％。銷售總面積下降約13.1％。每平方米平均售價約2.31萬元，同比增加約27.4％。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

恒盛地產（00845）公布，預期截至去年12月31日止年度虧損約40億至43億元（人民幣．下同）之間，2020年純利8,100萬元。

該集團指，虧損主因去年度內只有兩個二線城市項目完工並交付使用，確認銷售收入增約20％，但處非常低水平，而物業總面積升約80％，但較大比例來自於較低價格的二線城市物業導致銷售單價下降超過25％至約每平方米9,500元。同時促銷庫存車庫亦拉低確認銷售單價；年內錄負毛利率約30％、去年度內續對物業減值撥備約9.7億元，增超過20倍，加上遠小於2020年的投資物業公平值收益╱虧損；及財務費用處高水平，而且大部分利息開支無法資本化為物業開發成本。

該集團預期於本月30日公布業績。

內房企業債務危機未除，多間地產商緩解風險。內地媒體引述消息報道，佳兆業（01638）正與招商蛇口等央企接洽，涉及引入戰略投資和舊改合作開發等。佳兆業股價昨大升逾35%，收報0.76元。

富力19.5億境內債擬展期

富力地產（02777）則宣布，預計無法兌付一筆於下月到期的境內債券，擬與債券持有人就展期事宜進行溝通。據公司在上交所發出的公告，涉及的債券為「16富力04」，債券餘額19.5億元人民幣，當期利率6.7厘，將於4月7日到期。目前展期方案尚未確定，富力將與債券持有人充分溝通，從速確立方案，並落實債券持有人會議召開日期。公告又提到，其相關債券成交價格近期出現異常波動，經核查後，公司不存在未充分履行訊息披露義務情況。不過，現階段面臨流動性困難，正持續積極籌措資金，現時經營活動正常。

中資房企美元債價格近期受壓，碧桂園（02007）高管擬回購公司債，以增加市場信心。碧桂園地產在深交所公告表示，為穩定公司債券價格、保護投資者利益，碧桂園地產董事莫斌及監事王增瑞將以市場化方式在二級市場購買公司債券，總規模不超過2000萬元人民幣，購買範圍為市場報價較估值偏離較大的公司債券。

第一城506萬出貨 低市值5%

美國聯儲局宣布加息0.25厘後，本港未有跟隨，息口上調壓力暫消除，惟本地疫情及外圍政治因素夾擊，影響市場氣氛，二手市場錄得多宗減價成交，沙田第一城有原則2房單位即日減價2.7%，以505.8萬元售出，低市價約5%，同日元朗峻巒2A期PARK YOHO Genova有單位減價4.4%，以市價822萬元沽貨。業界人士認為，美加息對本港樓價衝擊輕微，同時預計首季樓價跌約3%。

美聯物業首席聯席區域經理翁凱傑稱，沙田第一城40座低層A室，實用面積284方呎，原則2房改1房，2月中叫價520萬元，因美國宣布加息，擔心影響買家入市意欲，原業主即日減價14.2萬元或約2.7%，以505.8萬元沽貨離場，低市價約5%，呎價17810元。原業主於2019年以428萬元買入單位，賬面獲利77.8萬元，升值約18.2%。

元朗最少8盤調低叫價

中原地產副區域營業經理王勤學透露，PARK YOHO Genova 18A座中層D室，實用面積572方呎，2房間隔，去年6月開價900萬元，本月減至860萬元，聯儲局加息後再降價38萬元或4.4%，以市價822萬元沽出，呎價14371元，原業主於2017年以761.1萬元購入單位，賬面獲利60.9萬元或約8%。

王勤學補充，在美國宣布加息後，元朗區至少有8個放盤調低叫價，包括峻巒2C期PARK YOHO Milano 36A座高層D室，實用面積504方呎，2房間隔，3月初開價880萬元，最新叫價808萬元，減幅達8%，呎價16032元。

香港置業首席分區董事劉浩勤說，將軍澳區在加息後有9個單位減價，平均減幅約4%。將軍澳中心2期3座低層B室，實用面積684方呎，去年12月底放盤，叫價1160萬元，今年1月中曾調低至1140萬元，昨再減價約5.3%至1080萬元，呎價15789元。

青衣區10單位暫封盤

利嘉閣地產助理分區市務董事彭錦添透露，疫市下青衣區二手交投淡靜，準買家近日變得進取，還價幅度由約3%增至5%，該行有約10個放盤暫時封盤，「業主要避一避先」，待樓價回穩才繼續放盤。

不過，藍籌屋苑鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊暫時未有業主因加息而減價，其中美孚新邨業主維持約3%至5%議價空間，惟買家還價則約10%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，單計本次美國加息因素，相信對香港物業市場影響輕微。若聯儲局於今年5月縮表，以及年內加息7次，而香港銀行亦緊隨美國加息步伐的話，本港物業市場才會受影響。惟近日市場充斥利淡因素較多，例如本港第五波疫情未受控，俄烏戰爭局勢未明，中原城市領先指數（CCL）於首季已錄得2.5%的跌幅，今次再加上美國加息效應，料首季二手樓價跌約3%。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明則表示，息口變化只是影響樓市的其中一項因素，反而樓市更受外圍利淡因素左右，估計首季樓價將跌約3%，隨着疫情緩和後，全年仍有望升約5%。

美國聯儲局宣布加息0.25厘，發展商認為加息幅度符合預期，惟相信本港大型銀行今次不會跟隨，對樓市影響不大。

瀚名下周一標售2伙

長實地產投資董事郭子威認為，美國加息符合市場估算，但美國與香港息口仍存在差距，相信本地銀行今次不會跟隨，下半年香港息率才會有調升的壓力，樓價全年料有5%上、下波幅。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，參考對上一次加息周期，美國加息數次之後，本港銀行才跟，相信美國加息僅屬心理影響，整體而言對樓市仍有信心。

另一邊廂，五礦地產（00230）發展的油塘蔚藍東岸更新價單，取消「靈活180天按揭付款計劃」，增設「靈活150天按揭付款計劃」，最高按揭成數八成，首兩年P（5.375厘）減2.375厘，其後為P，貸款年期最長25年。

嘉里建設（00683）旗下何文田瀚名推2個分層單位招標，單位為17樓A室及B室，實用面積同樣為1132方呎，3房間隔，招標時間為下周一（21日）上午11時至中午12時。

此外，信置（00083）與市建局合作發展的旺角ONE SOHO及觀塘凱滙更新銷售安排，加入與實施全民強檢有關的條款細則，文件列明若準買家因新冠肺炎疫情或實施全民強檢，而限制在港人士留在室內，例如居家、活動管制或禁足令等，賣方保留絕對權利延後及改動項目發售的日期、時間、地點。

商舖租金大幅下滑，吸引商戶在淡市下租舖，連鎖珠寶金行周生生（00116）去年底棄租的尖沙咀栢麗購物大道建築面積共5760方呎巨型相連複式舖位，丟空近半年後，近期以每月60萬元租出，租金較高位大瀉八成。

前周生生複式巨舖 丟空半年

市場消息透露，彌敦道111至181號栢麗購物大道地下G1至G4號舖連1樓1至2號舖的複式舖位，地下建築面積約2866方呎，1樓建築面積約2894方呎，合共約5760方呎，自去年10月起丟空，原本以每月120萬元放租，去年11月業主把意向月租調低至約77.8萬元，近期經洽租下，獲零售商戶以60萬元承租，呎租約104元，較最初放租叫租低50%。

上述屬於整條栢麗購物大道第一批舖位，位置最佳。資料顯示，周生生在2008年起租用上述舖位，最初月租高達215萬元，呎租約373元；在2012年再加租39.5%至300萬元，呎租進一步提升至約521元。現時最新租金，較10年前該舖租金最高位大跌80%。

翻查資料，此複式舖位在1998年金融風暴期間，由時裝店租用，當年月租亦有70萬元，即目前租金較24年前經濟谷底時還要低10萬元或14.3%。

同一地段栢麗購物大道地下G9、G10號舖連1樓5號舖，建築面積共2768方呎複式舖位，去年9月由連鎖珠寶金行謝瑞麟（00417）以每月25萬元租用，每方呎僅約90元，租金更與1986年時相同；謝瑞麟在該舖開設旗下首間情侶珠寶品牌概念店DUO by TSL。

本港爆發第五波新冠肺炎疫情，拖累舖位售價回落，就算位於受打擊較輕微的民生區地段，都出現地舖損手轉售個案。觀塘牛頭角道一個舖位，在大幅劈價近千萬元下，以4080萬元易手，原業主明賺實蝕逾122萬元。

4080萬易手 實蝕逾百萬

消息人士指出，牛頭角道357至375號仁安大廈地下C舖，建築面積約800方呎，鄰近裕民坊及區內新晉大型屋苑凱滙，已在市場上放售逾半年，叫價約5000萬元，但由於舖位原租戶美心西餅本月初約滿結業，在丟空無租金收入下，終以4080萬元交吉售出，呎價約5.1萬元，較叫價大削920萬元或18.4%易手。

據了解，舖位原月租為11.4萬元，若稍後可以舊租金租出，估計新買家可享3.4厘租金回報。

原業主於2019年11月以3800萬元購入舖位，是次售出賬面雖然獲利約280萬元或7.4%。不過，原業主買入舖位時，政府仍然未有為工商舖物業減辣，當時要繳付雙倍從價印花稅（DSD），涉及稅款約323萬元，連同佣金等開支，估計實際須蝕逾122萬元離場。

估值逾200億地王 可建320米成九龍次高商廈

下年度再有商業地王推出，旺角洗衣街商業地可建樓面面積達146萬平方呎，屬於逾30年首度有大型商業地推出，市場估值高達219億元，屬於賣地表上最貴重地皮之一。

洗衣街商業地規劃逾10年，早在2009年政府已經提出研究將洗衣街的水務署及食環署的辦事處轉作商業發展，當年更曾經提出研究與旺角東站旁用地一同發展，最終項目發展方案在2017年公布，將會興建一幢甲級商廈。

該用地佔地約12.2萬平方呎，地積比率約12倍，可建樓面面積約146萬平方呎，不過據資料顯示，發展商須建公共交通交滙處、公共停車場，以及社區會堂等多項社區設施，涉及樓面達22萬平方呎，佔總樓面達15%。

可建75層高 僅次ICC

值得留意的是，用地建築高度高達主水平基準以上320米，相當於75層高，換句話，建成後有機會高過朗豪坊，成為九龍區第二高商廈，僅次於環球貿易廣場（ICC）。

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，以近年推出的商業地來說，洗衣街用地屬於九龍區「最靚」的用地之一，位置鄰近港鐵站，加上可建樓面達百萬平方呎，屬於至少30年以來最大型商業地，再加上地盤呈現長方型，容易裁剪，相信會頗受市場歡迎。

雖然用地須興建多項政府設施，不過王兆麒認為對於地皮估值影響不大，因為用地規模比較大，仍然有相當樓面可打造成甲級商廈。

至於疫情下商舖、商廈市道受到衝擊，早前曾經有啟德、東涌的商業地先後流標。王兆麒指，洗衣街用地流標機會較低，因為用地位置較理想，而落成後亦需要4至5年時間，疫情的影響不會太大，相信發展商出價不會太保守。

測量師：落成後租金可高1至2成

綜合各測量師估值，地皮估值約174億至218.9億元，每呎樓面地價約10,900至15,000元，有望成為百億地王，以估值上限218.9億元，將會成為下年度賣地表最貴重的地皮之一。

雖然近30年政府在旺角區無商業地推出，不過產業署曾經在2016年推出旺角工業貿易署大廈全幢招標，總樓面28.4萬平方呎，由領展 （00823） 以59.1億元投得，每呎地價高達2萬伙。

旺角區內新落成的大型商廈不少，最具指標為18年樓齡的朗豪坊，近期呎租介乎46至55元。王兆麒估計，洗衣街項目落成後商廈租金預計可望高1至2成，將會成為九龍區指標商廈之一。

據中原（工商舖）數據，2月份僅錄得約401宗工廈租務成交，按月跌幅約55%，創中原有記錄以來新低。

中原（工商舖）工商部董事郭楚華表示，資料顯示，2月份市場僅錄得約401宗工廈租務成交，對比1月急跌約55%，而相比去年同期亦減少約兩成，創工廈租賃成交量歷來新低；同時，翻查資料，工廈市場租賃成交僅錄得約400宗水平，實為過往多年罕見，租務成交第二低記錄為2009年8月份錄得，成交宗數約418宗。

至於成交金額方面，2月份錄得約2,309.32萬元，按月跌幅較宗數細，2月成交金額比1月減少約17%，而按年對比更有約44%升幅，反映工廈租金走勢穩定，按年更有上升趨勢。

買賣按月跌18%

2月份工廈市場共錄得約240宗買賣成交，對比1月減少約18%，按年亦遞減約13%。成交金額走勢與租賃呈同樣走勢，2月份總成交金額錄得約34.15億元，按月下跌約9%，較去年2月同期上升約18%；金額跌幅較宗數跌幅細，甚至出現量跌價升的情況，反映工業物業造價比去年改善。

郭氏認為，目前本港疫情第五波情況嚴重，確診人數不斷上升，加上俄烏戰爭升溫，直接影響市場投資氣氛，同時，不少公司要員需要隔離及在家工作，減慢租務及買賣洽談進度，對買賣及租務市況造成打擊。

同時，隨着投資市場放緩，買賣價亦欠支持；3月份即將進行全民檢測，預計歷時至少1星期，相信3至4月份市況難有好轉，預料需待疫情緩和才見恢復，期望第二季工廈市場買賣及租務交投量會有所改善。

憧憬中央救市，內房相關股成為昨市各路資金主要追捧對象之一，當中尤以板塊估值偏低的個股升勢最見凌厲。事實上，合景泰富(1813)便以近全日高位的3.49元報收，升0.88元或33.72%，一舉收復10天及20天線，而面對境外融資環境，集團已準備好各項方案應對今年到期的境外債券，配合國家對房企財政政策上的全力支持，料其可望渡過行業的困境。基於該股估值在同業中仍處於偏低水平，在資金趨向追落後下，料該股後市反彈的空間仍在。

合景泰富為廣州領先的大型房地產開發公司之一，專注於高質素物業的開發、銷售和管理，主要目標客戶為中、高收入人士。集團近年業務已由傳統物業開發及銷售，擴展至資產經營及物業管理等發展領域；並形成以廣州為中心的華南區域、蘇州為中心的華東區域、成都為中心的西南區域、北京為中心的環渤海區域之發展戰略布局。

全力應對到期境外債券

近期大灣區個別房企面臨債務問題，行業正面臨較長的寒冬期。為了解決到期的境外債券，集團除了向發改委取得足夠的美元債額度，將持續留意境外債券市場窗口，選擇合適的時間進行再融資。此外，集團因可使用海外項目回籠現金償還，包括香港啟德尚·珒盈項目及香港鴨脷洲項目，以上兩個香港項目共計約420億元，亦令其境外資金得到有力補充。

據集團表示，公司運營和銷售均正常，並且將有大量高端優質產品如「臻頤府」、「臻盈名鑄」、「臻源」等高端項目推出市場，滿足市場合理性住宅需求。銷售數據方面，合景泰富及其合營企業及聯營公司於2月的預售額為43.81億元(人民幣，下同)，與去年同期相比減少3.9%。集團及其合營企業及聯營公司的預售建築面積約為270,000平方米，與去年同期相比增加5.5%。

值得一提的是，內地二手樓市氣氛已見逐步修復，58同城及安居客發布的《2022年2月全國二手房市場報告》顯示，全國65個城市購房需求熱度按月漲34.7%，新增上架房源按月增9.9%，掛牌均價每平方米16,958元，按月微漲0.42%。

就估值而言，合景泰富今年預測市盈率1.5倍，市賬率0.21倍，在同業中處於偏低水平。趁股價走勢漸改善伺機跟進，上望目標為5港元關，宜以失守3港元支持則止蝕。

由五礦地產發展的蔚藍東岸，項目樓花期已縮短，發展商更新價單，調升靈活按揭付款的最高按揭成數，升至八成，並延長項目銷售期；另外新盤昨日亦錄得零星成交個案，其中億京大埔白石角海日灣II以1943.7萬售出1伙連天台特色戶。

蔚藍東岸更新部分價單，縮短成交期，由180天縮短至150天，當中與財務公司合作提供即供付款內靈活150天按揭付款計畫，提供樓價最高按揭成數至80%，較之前為75%高。

延長銷售期至六月底

此外亦更新靈活建築期按揭付款計畫，新價單內單位於下星期一開始銷售，並延長銷售期至6月底。

五礦營銷及市務總監方俊表示，項目優化措施，希望項目在市場保持溫度，在疫情舒緩後再創佳績。

海日灣II特色戶1943萬售

淡市下新盤特色頻獲追捧，億京旗下大埔白石角海日灣II，昨日以1943.7萬售出連天台特色戶，項目今年暫沽5伙，累積套現近7000萬元。海日灣II最新成交單位為7座20樓G室，面積1033方呎，連827方呎天台，單位昨日以招標方式以1943.7萬售出，呎價18816元，項目特色戶頻獲接，近2個月項目連沽4伙連天台特色戶，今年至今共售出5伙，套現6973.8萬。

御海灣II逸璟．龍灣獲承接

新地旗下屯門御海灣II昨日亦售出1伙，為1座28樓A室，面積366方呎，2房間隔，成交價772.91萬，呎價21117元；此外，中冶集團旗下荃灣青龍頭逸璟．龍灣，昨日亦售出1座11樓D室，面積907方呎，以1675.2萬售出，呎價18470元。

將軍澳日出康城為近年入市熱門地，利嘉閣市務經理趙洛民表示，位於領都5座右翼高層C室，面積約733方呎，採三房套連儲物室間隔，外望海景，單位原開價1000萬元，經議價後減價10萬元，最終以990萬元易手，呎價約13506元。據了解，原業主於2009年7月，以約416.4萬元一手購入單位，持貨近13年，現轉手帳面獲利約573.6萬元，物業升值約1.4倍。趙洛民補充，買家為港島區換樓客，成交價較銀行估價低約120萬元。屋苑本月暫錄4宗二手成交，三房套最低入場價由890萬元起。