壽險業也出現「脫北潮」。高力國際昨（23）日發布報告指出，台北市商辦稀缺，加上央行升息1碼，壽險業投資不動產最低收益率門檻拉高，從2.095%調高至2.345%，壽險業想在北市買到符合條件合適標的的困難度增高，投資布局重心逐漸朝桃園、台中、新竹發展。

據高力國際資料顯示，近五年壽險業購置不動產交易，台北市以2020年金額最大達1,010.4億元，但2021年僅216.1億元，高力國際董事總經理劉學龍分析，2020年有南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、全球人壽國泰營區等指標大案釋出，推升當年壽險公司在台北市投資金額逾千億。

除了2020年金額較大，台北市近年可滿足壽險公司收益率要求之投資物件供給短缺，產業發展成熟的台中、桃園、新竹，受惠產業對辦公室、倉儲物流需求穩健成長及較高收益率，成為較受壽險公司青睞之重點布局區域。

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示，台北市主要商圈信義、敦南、敦北，甚至內科等，基本上都已接近飽和，甚至壽險也已布局很深，「該買的、能買的」幾乎都買了，即便是內科辦公樓收益率已下探至3%以下、甚至不到2.5%，但因有產業匯聚效益、空置率低，只要有全棟辦公樓釋出，仍然非常搶手。

台北市當前僅北士科、南港算是商用不動產供給較大區域，不過北市科仍屬開發初期階段，目前僅有華固建設推出的廠辦案，即便價格賣得漂亮，但該區域廠辦價格是否就因此定錨，仍有待整體區域發展成熟才能論定。

至於南港，未來五年供給量大增，將會出現一段整理期，就看屆時市場供需變化。

新北市受惠北市辦公大樓外溢需求，尤其是部分有捷運、道路交通，甚至公共建設匯聚的重劃區，不過會選在新北市設立辦公室的產業多數有地緣關係或特定需求。

黃正忠認為，台中市有產業加持，像是前一波台商回流，不少台商為求升級，將廠房與辦公室分開，甚至到台中七期買辦公室，目的不外乎要把市場擴大，提升自身產業價值。

南二都方面，台積電話題僅能帶動住宅買氣，對商用不動產、辦公室的支撐力道稍為薄弱，因此即便壽險業者想要脫北，仍會挑選有產業聚落加持的都會區作為投資不動產優先考量條件。

壽險業者：不動產多長期持有 很少賣出

大型壽險公司高層昨（23）日表示，台灣不大，壽險業投資不動產是全國性的評估，不會只鎖定某個或某些地方。外界會有「脫北潮」感覺，原因出在台北標的物愈來愈少，因為壽險業買了之後就長期持有、很少賣出。

壽險公司高層說，壽險公司投資不動產，主要在賺取長期穩定的租金報酬而非資本利得，除非必要，標的物買入就不會賣出。

既然台北可以買的標的物變少，朝向台北以外地方發展是再自然不過的事。而且台灣發展愈來愈多元，就連台積電都要找新的地方蓋廠房，科技公司群聚會帶動地方繁榮，商業氣息提升後，對壽險業者「脫北」也會有推波助瀾效果。

商用不動產熱度攀高，但買方類型改變，壽險業在投報率門檻拉高下，市場占比僅維持兩成左右，科技業、製造業反成為不動產「獵樓、獵地」大戶，據高力國際統計，近五年製造業與科技業貢獻之交易金額占比從31%提升至45%，且數據尚不包含金融、服務業自用交易金額，壽險業占比近五年則從20％來到22％。

高力國際分析，科技、製造業購置不動產占比提高，主要反映美中貿易戰以來，產業回流帶動的廠、辦擴張需求，及台灣產業優勢吸引的內外資產業投資擴張。

近年來北市商辦稀缺，多家壽險業者布局不動產重心逐漸改變，轉往投報率較高物件，像是倉儲物流，純粹當倉儲房東收租，推估租金收益率約在4%上下，比北市辦公室租金收益率更高。

內湖豪宅交易燒滾滾，實價揭露水岸豪宅「碧湖畔」23樓戶今年1月以總價2.35億元成交，每坪141.6萬元，單價略高於藝人Ella（陳嘉樺）去年底以2.31億、每坪140萬元買下的24樓，經查謄本，買家是法人順吉成有限公司，其負責人為台北文華東方酒店業主、開泰豐國際董事長林命群。

另，內湖豪宅「文心AIT」今年1月也傳交易，買家豐旭投資以總價1.02億元，無貸款買入八樓戶，每坪89.7萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，豪宅買家多半有地域性，習慣在熟悉區域換屋，內湖受惠內科園區及電視台群聚優勢，近年吸引不少藝人或企業主目光，甚至打破原本居住地域性，跨區購買，指標性豪宅最能引發富豪收購慾望，例如「碧湖畔」、「樸山水澗」鄰碧湖，環境清幽，享水岸景觀視野，目前也是內湖單價前兩名的豪宅；位於City link商圈的「文心AIT」，近美國AIT，維安規格高，吸引注重隱私和安全的特殊買盤。

雖然政府頻頻祭出信用管制抑制房價，不過今年初內湖三大豪宅仍不寂寞，除了內湖豪宅王「碧湖畔」，「文心AIT」和「長虹天璽」都出現交易。張旭嵐表示，「碧湖畔」水岸景觀，對內湖區豪客相當有指標性，最高單價為2014年12樓的162萬元，登上實登以來內湖最高單價豪宅交易，2021年成交單價在130萬~141萬元，今年的141.6萬，價格差異不大，顯示近年行情穩健。

台灣房屋明湖特許加盟店店東蔡凱倫表示，「長虹天璽」物業管理比照帝寶，隱私性高，而且從大門到建築設有60米迎賓大道，中庭有生態池，公設還有Lounge Bar、頂樓星空會館、戶外游泳池等，是西湖一帶非常頂級的豪宅規劃，吸引不少企業主、台商以及名人等入住。

第一建經研究中心副理張菱育表示，近年央行積極加強選擇性信用管制，目前豪宅不論是自然人還是法人貸款，都只能貸到四成，而且無寬限期，豪宅貸款利率多年來都維持在1.72%起，仍屬低利率水準，不過，近期央行升息1碼，豪宅貸款利率地板價可能提高至1.97%。　

以豪宅貸款1億元為例，貸款30年，升息前每月本息平均攤還需35.5萬元；升息後增加至36.8萬元，每個月多支出貸款1.2萬元左右，不過這樣的金額，對富豪來說不會影響太大，在通貨膨脹時代，不動產仍是相對較好避險的標的物之一。

台灣央行升息及接連數波政策打炒房效應下，民眾對台灣房市的看好度下降，永慶房產集團業務總經理葉凌棋今 (23) 日預估，今年上半年交易量與去年同期相當，但包括地緣政治、通貨膨脹、貨幣緊縮及房市政策都是今年房市重大變數。

對於台灣房市在本波推升的重要原因，包括經濟穩定成長、台商回流、民間投資強勁、全球流動性充沛、地價與成本推升、低利環境、投機炒作與與預期心理，葉凌棋指出，不過現在整體結構已經有變化。

葉凌棋表示，2022 年全球經濟成長正常化，但俄烏衝突目前仍持續中，地緣政治風險高，全球通膨壓力遽增，將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度，目前美國聯準會宣布升息 1 碼，台灣也跟進，當全球資金退潮將讓金融市場有大幅震盪風險，也連帶衝擊今年的房市表現。

而台灣在房市交易熱絡、房價走高的狀況下，中央、地方政府持續齊力打炒房，去年 12 月內政部五大打炒房措施修法中，預估本會期將送進立法院進行審議，以及各地方政府配合中央政策，對於調高囤房稅上限已有共識，將於各縣市議會通過後實施，中央、地方為了抑制投機炒作而努力，效果可望逐步顯現，未來是否再祭出更進一步的健全房市政策，將左右今年房市交易量表現，有待持續觀察。

葉凌棋指出，2021 年實施的實價登錄 2.0 、房地合一 2.0 上路後，加以四波選擇性信用管制陸續推出，以及內政部提出五大措施打炒房、金管會調高不動產放款風險權數等，都抑制短期投機風氣，但自住、置產需求仍旺盛，買氣仍穩，預估上半年交易量與去年同期相當，預估 2022 上半年房市交易量在 17.6-17.9 萬棟左右，與 2021 年相比成長 0.5%- 至 2% 之間。

全台最大、南台灣首間「Mitsui Shopping Park LaLaport」暢貨中心落腳高雄鳳山，日商三井不動產集團昨（23）日與地主台糖公司簽約，宣布將投入100億元，打造結合購物、餐飲與娛樂的購物中心，預計引進250個專櫃，明年動工、2026年開幕，將結合周邊衛武營國家級藝文聚落，打造東高雄文創與休閒娛樂中心。

台灣三井不動產董事長下町一朗指出，LaLaport品牌在日本有逾40年歷史，高雄Lalaport是全台第三間，將引進餐飲、時尚品牌及娛樂設施，邀請日式和台灣獨家品牌進駐，創造獨特吸引力，未來將配合在地區域需求，打造具有鳳山特色的商業設施。

高雄市長陳其邁說，衛武營公園面積有二個大安森林公園大，緊鄰兩條捷運、國道及機場，交通便利，在市府和台糖合作下，將打造鳳山成為全台面積最大、功能最多元及營業額最高的Lalaport，「鳳山未來發展因三井加碼投資如虎添翼、指日可待」。

高市經發局長廖泰翔表示，市府非常重視此投資案，已邀集三井集團、台糖及有關機關，針對縮短行政流程、加速完成開發建設充分整合協商，讓投資案早日落地。

台糖董事長陳昭義表示，此案最大亮點是位在鳳山衛武營國家藝術文化中心對面，緊鄰捷運紅線鳳山西站、鄰近國道，未來捷運黃線也將經過連通，建蔽率更在市府協助下從50%放寬到70%，成功促成三井投資落地。

愛山林建設（2540）昨（23）日砸約5.5億元，標下新北市三重區五谷王段310地號等十筆土地，總計面積共約614.89坪，每坪單價約90萬元。

愛山林表示，去年以來，新北市布局主力放在三重、板橋一帶，看好三重未來發展，早已陸續投資購地，此次加碼購置土地，是因為鄰近先前購置的重劃區附近，未來也將持續整合，推出住宅新案，待規劃設計完成再對外說明。

新北市政府財政局昨日辦理三重區五谷王段土地標售，其中五筆住宅區，全由愛山林標下。愛山林董事長祝文宇表示，十分看好新北市三重區未來發展，未來也將持續整合擴大，預計首發將推出「市政官邸」案，該案位於新北市三重區重新路五段、五谷王北街口，鄰近捷運先嗇宮站，目前等待使照中。

展望今年，目前公司手中可續銷代銷建案還有1,066億元，今年預計新增1,134億元新案，總計到今年底公司手中可銷售新案達2,200億元，業績動能無虞。

此外，今年年329檔期，愛山林推案量達1,100億元，總銷最大的為三重「都廳大院」第一期350億元及「新竹帝寶」300億元，其他百億級大案有汐止「星野之森」100億元、淡水「森原樹」100億元、基隆「新橫濱」第二期100億元。

921全台樓房倒一排…「這縣市」0建築倒塌 他讚：根本天選之市

今（23）日凌晨1時41分台灣發生芮氏規模6.6地震，國家級警報響起後，立刻一陣天搖地動，讓許多人從睡夢中驚醒，且整夜餘震不斷，可說是近來最難以安眠的一夜。半夜地牛翻身令不少人想起當年921大地震的情景，當時多個縣市的樓房受強震影響倒塌，唯獨桃園的建築未傳出災情，讓網友懷疑「桃園是台灣最不怕地震的嗎？」

該名網友在PTT上回憶當年921大地震，他表示當時「整個西部從嘉義到台北都有房子倒塌」，受強震影響，全台樓房幾乎「倒一排」，唯獨桃園「倖免於難」，建築物倒塌數掛零，連半倒的都沒有。對此，原PO也感到相當驚訝，不禁讚嘆「（桃園）號稱土質最強，最不怕地震，聽說青埔又是桃園中最強，根本是天選之市」，更懷疑「怕地震其實搬到桃園或青埔就不用擔心了？」

文章引發討論，網友也留言發表看法，「桃園是最適合高強度發展的地質」、「桃園地質比較堅硬我記得」，也有人認為近來縣市發展樓房數增加，不能與之前做比較，「921的時候青埔都還是整片農田」、「921時青埔沒幾間房子」，部分網友則有其他見解，「桃園除了火災，颱風跟地震都不怕」、「以工廠別沒事燒起來來講，桃園天災確實少」。

過去就有人以「桃園沒有大地震過？」為題在PTT發起討論，當時網友們點名地形、土地結構是桃園的優勢，「桃園沒啥大斷層，卵礫石層又蠻硬的」、「桃園地基打下去都是石頭，不像台北都是土，紮實度不同」、「地質條件真的穩」、「桃園是台地，颱風也幾乎不會淹水，除了山區」、「桃園如果受地震影響大，其他地方肯定更嚴重」。

根據《自由時報》報導，中央大學地球科學系教授顏宏元曾提到，桃園沒有「活動斷層」，因此少有自發性地震，再加上台地的地形且沒有土壤液化的情況，因此桃園與其他縣市相比，地震狀況較少，「也可以說是最安全的地方」。

立委張其祿今（23）日針對媒體日前報導桃園楊梅區預售案2月底開賣，早上每坪賣24萬，下午變26萬元，隔天又追加為28萬元，一日三價，卻宣稱是「不二價」一事，正式向公平會檢舉此案，希望公平會介入調查，以遏阻類似不當銷售方式。對此，公平會主委李鎂表示，此案已在調查中。公平會並證實，該建案為合康飛揚。
立法院經委會今邀請公平會主委李鎂列席報告業務概況並備質詢，由於國內房價不斷攀升，加上央行跟進美國聯準會（Fed）升息1碼（0.25個百分點），會中多位立委關切房市問題，除立委張其祿檢舉預售案一日三價外，立委孔文吉也問，房市飆高、預售屋炒作、套利哄抬嚴重，尤其預售屋廣告危害國人已經非常久，公平會還會不會有聯合稽查的大動作？

李鎂答詢指出，公平會已針對329檔期啟動調查，畢竟買房是非常慎重的一件事，每個人一生只買1~2次，過去公平會多針對不動產違反公平交易法裁罰案件以資訊不對稱及廣告不實為大宗，若廣告不實，最高可罰到2,500萬元罰鍰。

內政部地政司指出，銷售預售屋者，應於簽訂買賣契約書日起30日內，向地方政府主管機關申報實價登錄資訊，對於「一日三價」的情形，會再瞭解業者是否有按實申報。

地政司表示，實價登錄若有不實，依照《平均地權條例》第81-2條規定，最高可處100萬元罰鍰。

另，李鎂報告時還指出，近年來房地產市況熱絡，預售屋市場亦出現各種營造熱銷現象等新式銷售手法，此種新型態手法除有無不實廣告外，是否有欺罔或顯失公平情事而足以影響交易秩序，也是公平會關注焦點。

除了積極訪查預售屋建案了解新型態銷售手法，從中發掘可能的違法情事，李鎂表示，公平會同時也會透過網路監控計畫，關注不動產廣告，並與內政部等單位合作，共同辦理聯合稽查作業，確保不動產交易秩序。

預售屋交易遍地開花，永慶房產集團昨（23）日發布房市趨勢前瞻報告，儘管內政部祭出禁止預售轉約修正草案，仍有54%消費者不會降低購買意願，主因資金壓力小、屋況新，吸引資金相對緊絀的首購族群，而本次修法禁止換約轉售也僅是阻斷短期投機客管道，對一般想購買預售屋的自住客完全不受影響。

統計預售屋近三年價量逐年遞增，2019年僅3.9萬件，2021年已達9.4萬件，與2020年相比，年增34.9%，總銷金額更於2021年突破1.2兆元，年增49.1%。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，在資金潮、低利環境挹注下，加上國內經濟表現優異、出口暢旺等基本面佳的狀況下，房市交易增溫，推升民眾看好房市預期，預售屋交易轉趨熱絡，也讓投機炒作死灰復燃，這也是政府近兩年積極打炒房的主因。

去年預售屋達2,000件以上的行政區高達七個，相當於每月交易165件以上，熱絡程度可見一斑，全台交易熱區以桃園龜山4,701件登上全台交易冠軍，其次是台中北屯4,136件，桃園中壢以3,738件居第三。

根據2022第2季網路會員調查顯示，全台房價看漲比例由上季的71%降至62%，看漲比例減少，約回到2021第4季水準。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，升息壓力增溫、政府持續打炒房，讓消費者對房價預期出現變化，雖仍有過半數消費者認為未來一季房市仍上漲，但比例已大幅縮減，看漲比例為連三季成長後首次下降。

房貸利率揮別谷底，未來將步步高升。中央銀行昨（23）日公布，五大銀行2月新增房貸409.43億元，單月大減279.18億元，利率升抵1.367%，連五月走揚並創一年新高；由於央行3月升息1碼，央行官員說，「4月起銀行就會調整所有不動產授信利率」，房貸利率第2季將明顯跳漲，房貸族利息負擔增加會很「有感」。
央行昨日公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行等五大銀行新增房貸，合計房貸市占率約四成，金額與利率變化，被視為房市景氣風向球。

央行經研處副處長蔡惠美指出，2月適逢農曆春節，工作天數僅15天，較1月的21天少，是新增房貸金額減少主因；另外，2月房貸利率為1.367%，較1月微幅增加0.008個百分點、連五月上漲；蔡惠美說，自從去（2021）年10月，央行找來銀行「喝咖啡」、督促銀行應對授信風險較高者進行差別定價後，房貸利率便逐月上漲。

蔡惠美說，央行3月宣布升息1碼，自18日起生效，存款與一般放款機動利率會馬上跟進調整，但銀行不動產貸款的基準利率多數為「季調」，銀行4月就會調整所有不動產的授信利率，因此，4月房貸利率上漲的趨勢會更明顯。

在房價部分，蔡惠美坦言，因營建成本持續上升會反映在房價上，研判房價短時間內仍易漲難跌；今年前兩月，建築工程材料年增12%、勞務年增7.1%。央行資料顯示，今年2月象徵中古屋的信義房價指數，大台北地區房價年增8.7%，近兩年來均為正成長；去年第4季新推案的國泰房價指數，台南與高雄分別較前年同期上漲13.5%與18.9%。

3月23日，據哈爾濱市政府網站消息，哈爾濱市住房和城鄉建設局發佈公示，經報請市政府同意，鑒於《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》）（哈政辦規[2018]12號）已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。

“上述《通知》發佈於2018年，當時的政策亮點在於出臺了‘區域性限售政策’，即在哈爾濱市主城區6區取消建設單位網簽合同備案資訊登出許可權，凡新購買商品住房的，自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。”中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，哈爾濱也成為今年首個解除限售令的二線城市。

國家統計局最新資料顯示，2022年2月份，哈爾濱新建商品住宅銷售價格環比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅銷售價格環比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月份至今，哈爾濱新房價格已連續7個月下跌。

“此次哈爾濱擬廢止實行區域性房地產限售政策，釋放了一定的積極信號，對樓市交易有一定加持作用。”諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪對《證券日報》記者表示，此次哈爾濱政策調整務實性強，將在一定程度上弱化市場觀望情緒。

不過，在中指研究院指數事業部分析師孟新增看來，此次調整雖能在一定程度上激發二手房置換需求，但當前購房者置業預期較弱，居民消費更趨理性，預計對房地產市場影響效果有限。

談及哈爾濱市限售政策解除的原因，張大偉認為有三方面因素：一是哈爾濱房價持續多月下調，樓市整體低迷；二是住建部定調2022年樓市工作中提及“保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求”，既要保障剛需又要滿足改善性住房需求，在這種背景下，哈爾濱解除限售令；三是從2022年至今，全國已有多個城市發佈穩定樓市的政策。

據中原地產研究院統計資料顯示，2022年至今，房地產調整性政策頒佈已經超過140次，包括鄭州等二線城市在內，全國已有超過60個城市出臺了不同程度、不同內容的穩定樓市政策，涉及降首付、取消“認房又認貸”、發放人才購房補貼等多項政策。

“市場壓力猶存之下，政策適當調整以提振信心是必要的。城市發展特徵與待解難點不同，因城施策的必要性更強。”關榮雪表示，取消區域差異化限售，將促進哈爾濱各區域間的樓市發展呈現動態均衡化。

至於其他城市是否會跟進？張大偉認為，預計市場表現低迷城市或將加入“解除限售令”隊伍。

張大偉進一步表示，當下多城出臺放鬆性調整政策穩定樓市，是“因城施策”基調下所做的調整，並不意味著要靠房地產短期刺激經濟景氣度，也不是經濟增長不需要房地產，而是在調控政策堅持連續性和穩定性下進行的調整，目的是進一步促進房地產健康良性發展。

近日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口(14.550, 0.50, 3.56%)”）公佈2021年年報。招商蛇口全年實現營收1606億元，同比增長23.9%，而同期歸母淨利潤103.7億元，同比減少15.3%。

實際上這已經是招商蛇口連續3年出現“增收不增利”的局面了，公司給出的主要原因也與2020年類似：主要為過去幾年高價地項目所拖累。而公司似乎並沒有吸取教訓，在2021年再度高價拿地。在當前銷售量價仍不明朗的情況下，招商蛇口連續三或四年“增收不增利”也或未可知。

毛利率三連降 歸母淨利潤率僅6.5%

2018年，招商蛇口營收882.78億元，同期淨利潤為194.61億元，2021年營收1606.43億元，同期淨利潤僅為152.02億元。在營收翻倍的同時，淨利潤連續三年下滑。

這就是招商蛇口目前的現狀。

拆分招商蛇口的收入看，社區開發與運營作為最傳統、最重要的開發業務，實現營收1279億元，同比增長26.3%。同時，園區開發與運營營收325億元，同比增長15.2%，郵輪產業建設與運營營收2億元，同比增長49.5%。

可見，從“量”上來說，招商蛇口仍在不斷壯大，但從“質”上來說，卻是另一番情況。對於增收不增利的主要原因，管理層列舉了和2020年雷同的幾點理由：

（1）受地價高企與限價影響，2021年房地產年銷售毛利率同比降3.2個百分點至25.5%；

（2）基於審慎原則計提減值準備43.7億元，減少歸母淨利潤34.6億元；

（3）結算項目權益比例降低，2021年少數股東損益占比同比提升4.2pct至31.8%；

（4）轉讓子公司產生投資收益同比減少24.5億元。

第三點理由，在合作拿地降低風險的動機下，帳面上的規模實則是少數股東得了“便宜”，這也無可厚非，畢竟合作開發也是過去幾年的行業風氣之一，投資者只需要記住需以歸母淨利潤來衡量自己能獲得的利潤以及公司的投資價值即可。

而第四點理由，存在部分年份出售子公司多少的差異，屬於非經常性的損益，並不能作為研判公司發展趨勢的重要因素。

因此，第一、第二點才是招商蛇口2020、2021業績低迷的最主要原因。招商蛇口的毛利率從2018年的39.5%迅速下滑了14個百分點至2021年的25.5%，歸母淨利潤也隨著降低至6.5%的上市來最低點。

招商蛇口結轉專案的毛利率持續下滑的背後，是公司在土地市場的新增專案成本在持續走高，利潤空間被持續壓縮所致。

地價房價比連續3年走高 2021年竟達0.63

以毛利率頂峰的2018年為基數，招商蛇口的2021銷售均價為22317元/平米，較2018年的20618元/平米僅增長8.2%。而同期的新增土地成本則增長超一倍之多，尤其是2021年招商蛇口14102元/平米（克而瑞資料），地價的高增長極大地壓縮了公司的盈利空間。


值得一提的是，招商蛇口2021年全口徑拿地面積1559萬平方米（權益886萬平米），拿地銷售面積比仍為106%，除傳統招拍掛，公司通過產業聯動、收並購、城市更新等管道獲取占比53%。

相較於2021年上半年新增土地面積883.6萬平米來說，招商蛇口在2021年下半年仍繼續保持著較為激進的拿地力度。全年土儲池子仍為擴張趨勢，截至2021年，招商蛇口擁有超4400萬平方米的土地儲備，大致相當於3年的銷量。更為關鍵的是，招商蛇口的土儲中幾乎是2020年、2021年以相對更高的價格拿的地。

按照房地產行業開發預售開發進度的情況看，2021年結轉的專案多是2019年左右的新增專案。而2020年、2021兩年的新增項目的“地價房價比”已經出現了明顯的增長，尤其是2021年，地房比超過60%，這對於招商蛇口來說，無異於埋下了持續“增收不增利”的隱患。

3年累計減值95億 未來或仍不樂觀

2021年，招商蛇口融資成本4.48%，較2020年下降22基點。剔除預收賬款後的資產負債率61.67%，淨負債率42.82%，現金短債比1.25。作為央企，招商蛇口或許並不需要面對多數民營房企當前需要解決的資金困難問題，但這或許也會導致其管理粗放的風險。

2021年，招商蛇口按照市場參考價格對截至2021年底存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業等計提資產減值準備共計43.72億元，2020年應減值達到31億元，2019年存貨減值達到20.9億元。三年累計減值達到95億元，這相當於2021年的歸母淨利潤。

至於公司目前4400萬平米土儲在未來時候還會後蘊含的減值風險，這與未來一兩年房地產市場的情緒及供需價格有著密切關聯。2021年招商蛇口實現，銷售金額3268.3億元，同比增加17.7%，不及“不低於3300億元”的目標。相較於上半年1770億元的銷售額來說，下半年銷售額僅為1498億元，同比下滑10.28%。

儘管招商蛇口計畫2022年重提全年目標實現銷售金額3300億元，但公司從去年下半年開始銷售疲軟延續到了今年， 今年1-2月共計銷售252億元，同比下滑大39.74%。隨著疫情、經濟增速放緩等因素的持續幹擾，招商蛇口要想完成3300億元的銷售難度不小。而全年的銷售均價或也不容樂觀，這將直接影響公司帳面土儲的價值及相應的減值風險。

3月23日，據寧波市自然資源和規劃局公告披露，寧波市今年首批集中供地擬出讓33宗地塊。根據中指研究院的統計，本輪33宗地塊出讓土地面積約86.53萬平方米，總計容建築面積255.53萬平方米，起始價約250.4億元。

從地區分佈來看，寧波此輪供地鄞州區貢獻數量最多，共有10宗地塊，其次海曙區、北侖區各供應7宗，江北區有5宗，鎮海區有2宗，高新區、奉化區各有1宗。

起始價方面，編號甬儲出2022-030號在本批次中起始價最高，約26.13億元。該地塊具體為鄞州區JD08-B3、B4地塊（江南公路地段），位於鄞州區福明街道，為城鎮住宅及配套用地，土地面積約5.18萬平方米，容積率大於1.2且不超過2.4，上限價格約30.03億元。該地塊實行“限房價、限地價、搖號”方式出讓。根據出讓檔，上述地塊商品住宅毛坯銷售均價不高於35100元/平方米，最高銷售單價不高於38610元/平方米。

值得一提的是，寧波本批次供地的出讓公告規定，禁止被“信用中國”網站列入“嚴重失信人”的單位參加競買。與此同時，禁止在寧波市範圍內被認定為企業原因閒置土地且尚未處置到位的企業及其主要投資人（控股股東）參加競買；禁止在寧波市範圍內因非政府原因仍欠繳土地出讓價款的企業及其主要投資人（控股股東）參加競買。

根據公告，參加拍賣競買的申請人可在2022年3月28日9時至4月18日16時登錄浙江省土地使用權網上交易系統進行報名。

近日，作為樓市熱點地區，蘇州、杭州二手房房貸利率均有所下調。

記者實地走訪瞭解到，在二手房方面，杭州當地銀行首套房貸款利率普遍由一個月之前的5.7%左右，下調到目前的5.3%左右；二套房貸款利率由之前的5.9%下調到了目前的5.5%左右，下調幅度約0.4個百分點。

而蘇州地區部分銀行首套房貸款利率已經降到4.6%，與LPR持平。但是，當地工行也強調：“僅針對優質客戶，不是所有客戶都能享受。”

虎年以來杭州房貸利率第二次下調

杭州房貸利率已經在虎年以來出現第二次下調。

3月23日，中國證券報記者從杭州多家銀行處獲悉，目前二手房房貸利率的水準是：首套房5.3%左右，二套房5.5%左右。

一位元銀行內部工作人員向記者透露，這個利率不是底線，一些外資銀行最低甚至可能做到首套5.2%、二套5.4%。

上述人士告訴記者，以前動輒一兩個月的放款時間也發生了改觀，目前房貸審批順暢，二套房最快一周內可以審批放款。

“從最近一個月下調利率差額來看，以首套純商貸額度300萬元、30年等額本息來計算，相差一個月，還款總額可以減少22萬多元，相當於省下了一輛奧迪A4裸車的錢。”西湖區一家德佑門店銷售人員吳洲洲說。在他看來，不排除下一步利率會繼續下降到5%以下的可能性。

他告訴記者，利率下降確實對剛需購房者是一個很強的刺激信號，一些此前觀望的購房者，或者因為貸款問題擱置買房的購房者，也許會選擇合適的樓盤“出手”。

蘇州首套房貸利率低至4.6%

今年以來，房貸利率下降屢見不鮮。除杭州外，近期蘇州的二手房市場首套房貸利率也出現下調。

記者瞭解到，進入3月份以來，在蘇州二手房市場上，多家銀行的首套房最低貸款利率由2月末的4.8%進一步下調至當前的4.6%，與今年1月份下調後的5年期以上LPR利率持平，這也讓蘇州成為全國首個房貸利率“無加點”的地區。去年，蘇州的房貸利率曾一度超過6%。

“並非所有的客戶都可以享受4.6%的利率。房貸利率和客戶資質有很大關係，包括購房者收入情況、征信情況、買的房子等。目前，工行最低是4.6%，優質客戶可以享受4.6%的首套房貸利率。”蘇州姑蘇區工行房貸負責人對中國證券報記者表示。

“利率水準下降確實會吸引不少購房者。”蘇州當地一家地產仲介人員說，最近看房的客戶明顯增多，成交量也比春節前高出許多。

據不完全統計，今年以來，已有上海、深圳、天津、蘇州等十餘個城市出現了首套房貸利率低於5%的情況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘇杭地區接連下調房貸利率基本上符合預期，二季度有望繼續調整。熱點二線城市降低購房成本及入市門檻，既有助於刺激市場交易，也會對市場起到風向標作用。

樓市回暖尚不明顯

“春節後杭州二手房有回暖跡象，特別是貸款利率低、放款快，確實會刺激一些剛需客戶，看房的客戶是在逐漸增多的，尤其在本月初比較明顯。”杭州拱墅區一家我愛我家(3.590, 0.07, 1.99%)門店銷售人員表示。

但他同時表示，目前大多數購房者還是持觀望態度，市場掛牌房源也在增加。二手房想要快速成交，房東需要降價出售。

杭州貝殼研究院資料顯示，截至3月14日，杭州市區（不含臨安區）3月以來的二手房成交量已達到2135套，超過2月的1934套。

據瞭解，目前杭州二手房總體掛牌量依舊不斷攀升。截至3月2日16時，杭州市區二手房掛牌房源已經突破17萬套大關，為170500套。透明售房網的資料顯示，3月中旬杭州市區（含富陽、臨安）掛牌價上漲的二手房源為20730套，降價房源有27120套。

“去年下半年以來二手房成交量的持續萎縮和低迷，加上天量的掛牌房源，杭州樓市已經開始從賣方市場向買房市場轉變。”一位元業內人士對記者說。在他看來，除非二手房價格有很大讓步，否則購房者更傾向於買新房。

中原地產首席分析師張大偉表示，房貸利率下調後只是逐漸回歸到2021年一季度的水準。目前疫情仍影響購房者積極性，加上改善性購房者的首付比例依然較高，所以短期看市場難有明顯變化。

最新頂級地產巨頭動向！融創一債券擬展期，碧桂園高管8000萬“護盤”

近期房地產市場暖風頻吹，3月16日金融委會議後，A股和港股的地產股出現持續數日的集體大反彈，但債券市場上投資者的信心恢復似乎仍需時日。

3月23日，融創中國4月1日面臨回售的公司債“20融創01”傳出展期消息，盤中兩次臨停後，該債券價格最終跌41%報36.83元/張。該債券2020年4月1日發行，期限4年，規模40億元，附帶第二年末即2022年4月1日投資者回售選擇權，今年3月10日經債券持有人會議通過，該筆債券增加了一次第3年末即2023年4月1日的回售選擇權。

同日，“宇宙房企”碧桂園也發出公告，在董事莫斌和監事王增瑞剛剛完成2000萬元債券購買基礎上，全體董監高擬再斥資8000萬元購買“市場報價較估值偏離較大的本公司債券”。此前一天，評級機構穆迪宣佈維持碧桂園的“Baa3”長期發行人評級和高級無抵押評級，同時將評級展望由“穩定”調整為“負面”。

上周融創領跑內房股反彈

據澎湃，“20融創01”初步方案為擬展期24個月，每季度償還本金：2022年7月1日開始先償還本金5%，10月1日償還本金10%；2023年1月償還本金10%，4月償還10%，7月償還15%，10月償還15%；2024年1月份償還15%，4月份償還20%。

3月23日，二級市場上“20融創01”隨之出現大跌，早盤跌20%觸及停牌，午後複盤繼續下跌再觸及臨停。截至收盤，“20融創01”報36.83元，跌幅41.54%。

同在3月23日，融創的評級也有相關變動。標普報告稱，應融創中國控股有限公司的要求，標普撤銷對其“B-”長期發行人信用評級和“CCC+”高級無抵押票據長期發行評級。

兩天前的3月21日晚，融創中國公告稱，預計將延期發佈2021年經審核的年度業績。對於延期的原因，公司稱主要由於中國內地及香港地區近期的新型冠狀病毒（COVID-19）疫情導致的出行、物流及其他限制，導致審計程式無法按期完成。

根據同一天的業績預告，融創中國2021年未經審計的淨利潤預計同比下降約85%，核心淨利潤較預計下降約50%，主要源於處置貝殼股票錄得投資損失，同時受去年下半年房地產行業嚴峻的環境影響，公司銷售收入有所降低且毛利率下降，而計提的存貨減值、應收款項等預期信貸虧損撥備有所增加等綜合因素所致。

今年前兩月銷售情況來看，融創實際上要好於行業平均。根據公司3月4日公告，今年1-2月融創中國累計實現合同銷售金額約502.8億元，累計合同銷售面積約379.7萬平方米，合同銷售均價約1.324萬元/平方米。對比去年同期，融創中國的合同銷售金額同比下降26.5%，但明顯好于百強房企平均34%的跌幅。

上周金融委會議後，融創出現快速反彈，並領跑整個內房股板塊。3月16日融創中國從下跌20%拉升至上漲7%，17日則跳漲59%，從觸底2.91港元/股到次日收盤的6.25港元/股，融創中國兩天反彈幅度達到115%。

“宇宙房企”董監高集體出手

融創傳出債券展期的同時，另一家房企巨頭碧桂園也傳來消息，董監高擬加碼力度護盤債券。

3月23日，碧桂園發佈關於董事、監事及高級管理人員繼續市場購買公司債券的公告，表示公司董監高們將按照交易場所交易規則，以市場化方式在二級市場購買碧桂園地產公司債券，以“積極維護公司債券價格的穩定，切實保護投資者利益”。本次債券購買總規模不超過人民幣1億元（含此前已公告的人民幣2000萬元），購買範圍是“市場報價較估值偏離較大的本公司債券”。

公司稱相關交易將嚴格遵循法律法規，不存在利益輸送、違反公平競爭或破壞市場秩序等行為。本次交易完成之後公司將嚴格按照相關規定及時公告交易結果。

3月17日，據深圳證券交易所披露，碧桂園董事莫斌及監事王增瑞擬以市場化方式在二級市場購買碧桂園地產公司債券。這次行動非常迅速，3月21日公司即發佈關於董事、監事首期市場購買公司債券的進展公告，顯示公司董事及監事購買債券為“19碧地02”“20碧地01”“21碧地01”“21碧地02”和“21碧地04”，累計購買金額1998.88萬元。

此前，碧桂園存續規模10億元的“21碧地04”債券經歷了較大波動，3月11日跌了27.10%，一度觸發臨時停牌。碧桂園旗下另外一隻債券“21碧地02”當日也跌了11.55%。碧桂園方面當時回應稱，董事會注意到公司於近期股份及境內、離岸債務證券的成交價下跌及成交量增加，其或許歸因於近期社交媒體上流傳有關本公司境內外融資相關不公平負面陳述、評論。

此次碧桂園董監高再斥資8000萬元加碼購債前兩天，評級巨頭穆迪宣佈維持碧桂園的“Baa3”長期發行人評級和高級無抵押評級，同時將評級展望由“穩定”調整為“負面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示，展望“負面”反映了穆迪的預期，即碧桂園的物業銷售額和利潤率將在未來12-18個月內出現下滑。受行業整體經營及融資狀況不佳的影響，該公司的離岸融資管道也將受到削弱。另一方面，長期發行人評級和高級無抵押評級維持體現了碧桂園良好的流動性，並反映了穆迪的預期，即該公司將保持審慎的財務管理和多元化的在岸融資管道。

世紀城市（00355）公布，預期截至去年12月31日止年度淨虧損2.97億元，比2020年虧損5.39億元有所收窄。

該集團指，合營發展沙田九肚之富豪．山峯及四海國際（00120）發展成都富豪國際新都薈等物業單位銷售，獲物業銷售盈利總額約12.43億元。然而，經主要計及與該集團於四海投資有關行政、物業銷售及營銷費用以及商譽一次性減值虧損、酒店折舊費用、融資成本及重大所得稅項，並就酒店物業計提折舊費用約6億元，儘管該折舊費用對現金流並無影響，惟已對業績造成不利影響。

該集團預期於本月31日公布業績。

外電引述消息報道，美國基金公司 Saba Capital、Redwood Capital Management 及英國投資機構 Ashmore 等恒大債券投資者，要求律師開始進行法律分析，以決定是否對恒大（03333）採取行動。

報道引述一名索償的投資者指，他們「別無選擇」，只能採取法律行動，有關計劃已準備好。

廣東銀保監局今天召開新市民金融服務情況調研座談會，廣東銀保監局轄內12家銀行保險機構負責人作了專題發言。負責人們表示，近期持續優化新市民金融服務，有效滿足新市民合理購房信貸需求，持續加大租賃住房等保障性住房的金融支持力度，強化就業創業信貸支持和風險保障，大力推動城市定制型醫療保險等商業健康保險、商業養老保險以及養老理財產品發展，不斷提升基礎金融服務便利性，滿足新市民多樣化的金融服務需求。
　　
下一步，將繼續圍繞住房保障、就業創業、健康養老保障、子女教育等方面以及基礎金融服務，著力構建一體化服務體系，進一步提高新市民金融服務可得性和便利性等，並就加大政策支持力度、加強信息共享、加快信用體系建設、完善風險補償機制等方面提出相關意見建議。
　　
廣東銀保監局黨委書記、局長裴光表示，廣東是新市民大省，各銀行保險機構要主動擔當作為，不斷提升新市民金融服務質效。一是提升金融服務均等性。二是提升金融服務精準性。三是提升金融服務系統性。

據財經資訊平台《REDD》引述知情人士報道，富力地產（02777）擬在4月7日到期日支付「16富力04」全部利息，並分期兌付債券本金。

報道說，兩位知情人士從主承銷商處獲悉，富力地產擬於今年7月底償還15％本金，並於今年10月至2023年3月每月支付10％本金，2023年4月支付剩餘的25％本金。

彭博匯總數據顯示，該筆債券發行規模19.5億元人民幣，利率6.7％。

報道指，富力地產計劃將兩個項目的部分股權質押給債券持有人，截至2月，富力在這兩個項目的權益價值23億元人民幣。

此前有報道說，富力地產預計無法足額籌措「16富力04」兌付資金，計劃與持有人溝通展期。

綠城中國（03900）舉辦線上業績發布會。在行業經歷調整之際，該公司2021年銷售業績創下新高，全年合同銷售額3,509億元人民幣，其中綠城中國自投項目合同銷售額在一二線城市達到2,139億元人民幣，佔比80％。

綠城中國執行董事、副總裁李駿指出，綠城中國過去一年全年銷售目標達成率完成113％。由於數字化賦能銷售效能，去年綠城中國自投板塊整體銷售去化率69％。其中，存量庫存比較難銷的房源，去化率也達到66％。人均銷售額同比提升12％。

2014年獲央企中交集團入主的綠城中國（03900）成為內房逆市奇葩，去年核心淨利潤按年大增44.4%至57.65億元（人民幣．下同），每股末期息也增加31.4%，派息比率為35%。業績向好帶動該股昨天早市高見13.66港元，升近12%，收報13.22港元，仍升8.4%，連升6日。該公司去年合同銷售3509億元，增長21%，超額完成3100億元的銷售目標，執行董事兼副總裁李駿表示，今年銷售目標為3300億元，會爭取超額完成。

預計下季樓市成交改善

李駿指出，綠城現有可售貨源2034萬方米，約值4442億元，並預期首季會新增300億元貨值，第二季再增600億元，而下半年則會有上半年買入的地皮轉化為貨值。該公司計劃今年新增投資貨值2500億至3000億元。截至去年底，累計已售未結轉金額約3308億元（權益佔1777億元），今年會入賬其中1608億元（權益佔878億元）。他認為，政策風向轉變利好市場復甦，預計各地將加大「因城施策」力度，估計上半年市場應該「觸底盤整」，下半年逐步「復甦趨穩」；預期第二季樓市成交會開始改善。

截至去年底，綠城中國的淨負債率下降11.8個百分點至52%，現金短債比由2倍改善至2.2倍，執行董事兼執行總裁耿忠強稱，「三條紅線」的關鍵指標均進一步向好，為確保明年能夠晉升至「綠檔」（全面達標），今年會根據內外部情況，為提前進入「綠檔」作準備；公司的銀行授信額度充足，能保障開發貸及按揭順利放款。耿忠強又說，去年市場下行、資金收緊，銀行的信貸支持更為傾向優秀企業，而往後的市場資金面可望逐步放鬆，市況將會改善；綠城的合作夥伴大部分情況良好，捱過了去年尾的資金寒冬。

恆大物業（06666）稱發現有約134億元（人民幣．下同）存款已被相關銀行強制執行，涉及為第三方提供的質押保證金，將成立獨立調查委員會及安排委聘專家對該質押保證進行調查。彭博引述消息報道，指一群債券持有人計劃採取法律行動，向恒大（03333）索償相關損失。

分析認為，134億元佔恒大物業超過九成現金資產，不排除被私自用作抵押向銀行提供第三方擔保，但因借款人的問題而令有關質押保證金被銀行接管，坊間揣測這非獨立的第三方借款人正是恒大。

報道又指出，包括美國基金公司Saba Capital、Redwood Capital Management及英國投資機構Ashmore等不良債務投資者已經會面，並要求律師開始進行法律分析，以決定是否對恒大採取行動；一名索償20億美元（約156億港元）的涉事人士說，他們是「別無選擇」，只能採取法律行動，且已經準備好計劃，相信能改變現況。

另外，路透引述消息人士透露，富力（02777）正就4月7日到期的境內公司債「16富力04」，與債券持有人商議展期方案。初步方案擬全額付息、本金在一年內分多期兌付，同時為本期債增加兩個地產項目的質押。該期債券餘額為19.5億元，利率6.78厘。

富力境內債擬商展期

消息人士稱，根據初步方案，該期債券本金自到期日起第三個月底償還15%，第6至11個月底各償還10%，第12個月底償還25%。富力將抵押南寧和蘇州兩個沒有任何抵押的項目，上述項目2月底權益價值逾20億元，足夠覆蓋本期債券總額。

富力早前表明，預計無法在4月7日「16富力04」到期前籌措足額兌付資金，會與債券持有人就債券展期事宜進行溝通。該債昨天一度大漲30%觸發臨時停牌。

個半月賣48個 部分高水14%

新冠肺炎疫情爆發第五波，住宅及工商舖市場交投俱見放慢，但銀碼較細的車位卻有不俗承接力。有投資者今年1月斥資2億元購入荃灣樂悠居兩層共135個車位，隨即進行拆售，一個半月累售約48個，售價160萬至205萬元，個別車位成交較市價高出近14%，套現共約9193萬元。

有投資者今年1月向資深投資者「舖王」鄧成波家族購入楊屋道138號樂悠居基座商場以及3樓和5樓兩層停車場，當中基座商場成交價4億元，停車場作價2億元，總成交價6億元。

據了解，該投資者把商場作中長線收租，但停車場車位卻立即進行拆售。該兩層停車場共有135個車位，全屬室內有蓋車位，以買入價2億元計算，即平均每個車位購入價約148萬元。項目上月初開始首推5樓全層共62個車位，售價由160萬元起，較平均購入價高出最少逾8%。

綜合市場消息，樂悠居5樓停車場拆售約一個半月售出約48個車位，成交價160萬至205萬元，套現約9193萬元。其中一名買家購入兩個車位，作價分別為190萬至200萬元，涉資共390萬元。

無承租權限制 添吸引力

代理表示，現時樂悠居的車位月租由3700至4200元，以成交價計，估計新買家可享約2.5至2.8厘租金回報。

樂悠居全幢共有960伙，車位總數共有200個，即平均近5戶爭1個車位，本身車位已供不應求，加上以往有135個車位由單一業主持有並只租不賣，只有位於停車場2樓的65個車位曾經出售，故是次大業主拆售車位，市場反應甚佳。

據悉，由於樂悠居的車位沒有擁有權或承租權限制，任何人士都可購買或租用，吸引投資者或在周邊屋苑居住的用家入市。

翻查資料，樂悠居上月有1宗二手車位成交，為2樓雙號車位，以180萬元易手，若計5樓今次拆售最貴的車位作價205萬元計，較市價高出13.9%。

而樂悠居以往最貴車位成交為2019年中錄得的2樓單號車位，造價為212.5萬元，而今次拆售賣出價錢最高的205萬元成交，已經是該住宅大廈歷來次貴車位。

曼克頓山電單車位24.3萬

另外，新地（00016）則在今年1月至今售出荔枝角曼克頓山9個電單車車位，售價由20.5萬至24.3萬元，成交總值約202.6萬元。當中本月有一名買家斥資48.6萬元購入3樓兩個電單車車位，每個售價24.3萬元，創下屋苑電單車車位造價新高。

據資料顯示，曼克頓山的電單車車位在2020年底起出售，由2020年11月至2021年9月期間賣出的13個電單車車位成交價劃一為20萬元，即最新成交價已較當時售價高出21.5%。

另外，有投資者連環購入紅磡大型屋苑車位，分別以183萬元買入海濱南岸6樓雙號車位，以及斥215萬元入市黃埔花園5期B2層雙號車位，共涉資398萬元。

九龍東啟德的規劃多番改變，其中城規會去年12月刊憲修訂《啟德分區計劃大綱圖》，把區內5幅商業地改為住宅用途，以增加房屋供應，並刪除環保連接系統和車站的示意走線。城規會共收到115份申述，當中地產建設商會（地建會）就商業地改劃和取消環保連接系統提出反對，建議最少保留鄰近啟德郵輪碼頭的3幅地皮作商業用途，並就環保連接系統拋出一個簡化版的走線建議。

憂損中央商業區地位

地建會指出，城規會早前就修訂該大綱圖開會討論時，提及有關商業地的修訂是考慮到社會對房屋的殷切需求，以及最新的經濟狀況，地建會認為，啟德發展區的長遠規劃願景不應受到短期經濟波動影響，相關改變令啟德本來有16.22公頃商業用途，大減32.9%，至10.88公頃，加上區內一幅原作商業發展的綜合發展區用地，亦已改為住宅發展，將損害啟德作為本港第二個中央商業區（CBD2）的地位。

該會進一步提出，啟德郵輪碼頭附近本來有3幅商業地，與該區兩幅郵輪碼頭和旅遊業相關的地皮，共5幅跑道區末端的土地可發展成一個充滿活力的旅遊樞紐，如果把該3幅商業用地改為住宅用途，將令碼頭末端一帶的商業樓面大減約245萬方呎，本來碼頭末端5幅地皮創造的規模經濟隨之消失，也會影響啟德郵輪碼頭作為一個國際性的郵輪旅客目的地角色。

對於政府放棄在區內興建環保連接系統，該會擔心此令啟德的地面交通擠塞情況惡化，亦會影響啟德作為旅遊樞紐的角色。地建會直言，政府決定改變區內規劃前已售出多幅土地，發展商的出價已反映其對該區有環保連接系統，以及整個地區發展會跟隨原有願景等因素，惟政府在批地後卻未有兌現承諾，將打擊對政府賣地計劃和規劃制度的可信度。

地建會建議，政府應取消把啟德的商業地改為住宅用途，即使因應社會對房屋的殷切需求，至少應該把鄰近啟德郵輪碼頭的3幅用地保留作商業用途；該會並提出一個較短的環保連接系統走線建議，由港鐵啟德站途徑跑道區，連接觀塘碼頭一帶。

至於其他提出申述的團體或機構，包括土瓜灣翔龍灣的業主立案法團，主要反對土瓜灣道近木廠街改為住宅用途和放寬高限，擔心加重該區交通負荷，並影響區內通風等。資料顯示，該用地擬作為香港房屋協會的專用安置屋邨，預計提供約1100伙。

城規會目前正就所收到的申述，接受公眾提交相關的意見，將於周五（25日）截止。

位於大嶼山東涌的填海區推展如火如荼，地政總署今年2月重推東涌第57區商業地招標，惟有業界人士考慮最新經濟狀況等因素後，把地皮估值由2020年時50.45億元，急削25%，至約37.84億元。

前述東涌第57區商業地，佔地約13.28萬方呎，可建樓面面積達126.13萬方呎，地政總署曾經於2020年推出招標，惟僅收到3份標書，最終更流標收場。政府今年2月重新推出該地皮招標，並把地皮的用途範疇擴闊，列明中標發展商日後可以於該用地興建數據中心等。

入標料保守 不多於5份

該地皮重推時的用途更廣，美聯測量師行董事林子彬認為，此有助增加該用地的吸引力，惟由於其規模龐大，位處新發展區，位置較偏遠，未來的發展亦以住宅為主，加上現時市場對商業項目較審慎，估計入標反應較保守，料標書數目不多於5份。他並把該用地的估值由2020年首次招標時約50.45億元，大減至最新約37.84億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）則由4000元，劈至最新的3000元。

綜合市場預計，該用地的最新估值約28億至47.93億元，樓面呎價2220至3800元。

尾段9舖位僅1長租客 業界盼下半年改善

第5波疫情爆發兩個月以來，商舖市場再受重擊，核心區一綫地段紛錄零售商棄租。全球舖租最貴的銅鑼灣羅素街黃金地段，近日錄首飾店撤出，如今羅素街尾段9個舖位，僅餘一個長租客。業界人士料，疫情將令核心區舖位空置率再推高，要待下半年才有望谷底反彈。

核心區一綫地段，自疫情爆發以來不斷有商戶遷出，而第5波疫情令零售進一步收縮，核心區地段再現商戶棄舖。羅素街59號地下商舖，位處羅素街及波斯富街交界，屬黃金一綫舖，物業面積約1,500平方呎，原由首飾店Swarovski租用，近日該店結業並遷出。

據了解，該舖早年曾由英皇珠寶鐘錶租用，高峰期月租高見250萬元，其後Swarovski以約80萬元租用，據了解暫未有新租客承租。

波斯富街地舖 Tag Heuer棄租

位於該舖對面的波斯富街76號地下，原由鐘錶Tag Heuer以85萬元租用，上月亦遷出，目前交吉。消息指，近日有口罩店以短租形式洽租，預計月租約10萬元。事實上，該舖曾為本港舖王，2011年獲英皇以3.8億元購入，呎價高見63萬元。

羅素街尾段，亦即羅素街及波斯富街交界，至利園山道交界一段，合共9個地舖，現時8個舖位分別由口罩、手機配件及時裝店等短租，或交吉待租，唯一長租客為羅素街59號地下B4號舖，去年尾獲天梭表（TISSOT）以20萬元租用，租金大跌75%，今年初開業。核心地段多個優質地舖乏長租客，反映市況甚為慘淡。

疫情衝擊下，大型品牌以收縮為主，近一個月核心區僅錄數宗舖位長租，而新租客多為民生相關，以及本土消費為主的中低價行業。如羅素街26號地下，面積約1,000平方呎，以每月約18萬元租出，新租客為家品店「天上野」，租金較前租客鐘錶店跌逾8成。另外，旺角亞皆老街73至81號地下及1樓，面積合共約7,000平方呎，獲超市30萬元租用。

據世邦魏理仕統計數據，核心區商舖空置率在2020年疫情爆發後急升，一度升至約18%，去年疫情緩和，個別地區如中環錄得數宗租務成交，空置率降至15%以下。租金方面，目前核心區舖位租金指數，已較高峰期跌約6成。

核心區租金指數 高位回落6成

後市上，世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平分析，變種病毒於1月起大爆發，令市場出現變數，目前尚未通關，加上市場充斥悲觀情緒，相信舖位空置率因疫情轉差，今年上半年將回升。不過，他指若疫情有改善，下半年市場將明顯轉變。本地消費上，政府派發消費劵，定有推動作用；而假設下半年重新通關，舖位市場反彈力會很大。

戴德梁行香港商舖部主管林應威則指，因疫情仍嚴峻，上半年核心區舖位租務難有重大變化，零售商仍會觀望，故核心地段仍以短租為主。他認為下月政府派發消費劵，有提振經濟作用，惟商舖租務至少要待下半年才有起色。

疫情確診數字高位回落，買家加快入市，多個一度冰封的屋苑打破缺口。鑽石山夾屋悅庭軒移民盤以720萬元沽出，打破區內近1個月僵局。

近期樓市交投略加快，並以低市價主導，悅庭軒2座低層B室，實用面積449平方呎，2房間隔，原開價770萬元，因業主移民關係，最終減至已補地價720萬元沽出，呎價16,036元，低市價約1成。

鑽石山對上一宗成交追溯至2月25日，即交投冰封近1個月終隨疫情好轉而現突破。代理指，近期準買家睇樓慾有回升，相信區內短期交投或加快。

東環中層484呎 726萬售出

本月交投一度停頓的東環，周二亦錄2宗買賣，當中3A座中層10室，實用面積484平方呎，由叫價730萬元，減至以726萬元成交，呎價15,000元，屬屋苑本月首宗成交。

事實上，確診數字自本月19日起連續5日回落至2萬宗以下，同期東涌錄11宗成交，相當於本月全區33宗交投的33%，反映買家入市步伐已明顯加快。

另外，疫情持續緩和下，特色戶受追捧，天水圍嘉湖山莊短短6日連錄2宗複式戶交易。美聯物業首席聯席區域經理杜文輝透露，景湖居7座頂層戶，實用面積1,243平方呎，累減194萬元，以1,206萬元賣出，低市價約11%。

消息指，跑馬地黃泥涌道59至61號錄得多宗買賣，涉及財團收購，其中地下舖位部分，面積約3,135平方呎，以近1.5億售出，舖位由傢俬店租用。

據悉，原業主於去年5月以8,380萬元購入舖位，持貨不足1年轉手，獲利約6,600萬元，升值近8成。

受疫情影響，本港商業氣氛不景，惟政府推售商業用地的步伐未見放緩，新一個財政年度將推出4幅商業地招標，其中較具規模的啟德2A區1號商業地，可建總樓面約142萬方呎；綜合市場估值約114億至142億，每方呎樓面地價約8000至10000元。

新一年賣地計畫除住宅用地新供應外，亦推出4幅商業用地推出招標，全數位處九龍區，而近年多幅商業地均流標收場的啟德區再有新供應，來年推出啟德第2A區1號（新九龍內地段第6589號）商業地招標，該地鄰近太子道東，毗鄰南豐旗下全新地標AIRSIDE，位於富豪東方酒店對面；交通方面，鄰近港鐵宋皇臺及啟德站，位置極具吸引力。

毗鄰南豐AIRSIDE

上述商業用地地盤面積約21.5萬方呎，涉及可建總樓面約142萬方呎，是新一年推出4幅商業用地第二大，亦是新一年度矚目的商業地皮之一。綜合市場估值約114億至142億，每方呎樓面地價約8000至10000元。

資料顯示，啟德自2019年迄今政府曾推出4幅商業地招標，當中有3幅以流標收場，如2020年5月推出招標啟德2A區4號、5B號及10號合併招標的商業地，當年截收4份標書，最終以流標收場；其後政府改劃為住宅地，並納入新一年度賣地表。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，近年啟德有不少商業用地以流標收場，加上在疫情影響下，按現時的營商環境及當區空置率依然在雙位數的情況下，將會影響發展商及財團的投標意欲，認為該地流標風險高。

發展商轉趨積極，推出新盤貨尾單位應市。新地南昌站匯璽下周招標售7伙，其中2伙為撻訂戶。

匯璽III於下周一（28日）起招標推售5伙，位於項目的皇鑽匯及彗鑽匯，其中4伙面積由1629至1739方呎，餘下的皇鑽匯10樓A室，面積2171方呎，招標期至6月20日。匯璽II同於下周一起招標推2伙，為項目5A座的16樓B室及20樓C室，均為撻訂戶，原先以價單形式發售。於18年8月分別以3174.7萬及3216.04萬售出，先後於去年8月及20年12月終止合約，料損失訂金分別約476.2萬及482.4萬。

凱滙享38.8萬折扣

信和旗下觀塘凱滙昨更新多張價單，新增置業優惠。買家於周五（27日）起，至今年4月30日期間，簽署臨時買賣合約購買項目物業可享38.8萬的折扣優惠。

由會德豐地產、信和等合作發展的西九龍維港滙II昨日再上載新銷售安排，加推2伙特色戶，為6座29樓的A、B室，面積919及917方呎，於周日（3月27日）以招標形式發售。

新盤市場亦錄成交，會德豐地產旗下藍田KOKO HILLS售出項目5座一伙高層B室，519方呎，成交價1177.7萬，呎價約22692元。

KOKO及Campton錄成交

萬科香港發展的長沙灣The Campton昨天售出一伙極高層A室，面積796方呎，成交價為1680萬，呎價為21106元。由恒基發展的紅磡啟岸，近日錄今年首宗成交，項目高層B8室，425方呎，以1051.3萬售，呎價24738元。