重量級外商不動產顧問公司本周密集公布2022年第一季商用不動產市場季報，包括高力國際、仲量聯行和戴德梁行接力登場，市場將聚焦在大筆指標商用不動產陸續拍板成交，及台中是否躍居為首季最大贏家兩大主軸。

2022年第一季全台商用不動產市場，可望開出大紅盤；先前世邦魏理仕甫針對前二月市場概況統計，釋出市場火紅的訊息，合計商用不動產和土地成交金額已達490億元，其中建商、金融保險業為兩大買方，囊括七成金額。

尤其商用不動產，第一季表現更是活蹦亂跳，屢開紅盤，光前二月商用不動產市場成交量就超過255億元，改寫20年同期次高。其中焦點為商辦市場，中國人壽收購台北「潤泰金融大樓」及台中「豐邑A8市政核心」等辦公大樓，就豪擲152億餘元，震撼市場。

另外，第一季也出現不少整棟交易的大手筆，除中國人壽收購「豐邑A8市政核心」就斥資120.5億元之外，全球人壽買下新竹「國賓飯店」及行政大樓就斥資58億元，另外還有旭隼科技以14億元買下汐止「富鼎科技廠辦大樓」、盛弘醫藥以11.8億元收購桃園「翰品酒店」、大買家以7億元買下國泰世華位於台中中華路辦公大樓等。

市場預期第一季商用不動產市場，整體表現可圈可點。

另外第一季台中也異軍突起，躍居為當紅炸子雞，光是中壽「掃」進「豐邑A8市政核心」，就一舉推升單季商用不動產市場成效金額突破137億元，遙遙領先其他都會，可謂一案定江山。

不過，央行宣布升息1碼，恐怕會牽動未來商用不動產市場趨勢。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，央行升息牽動著保險業投資不動產之年化收益率門檻，本次升息1碼，預估將使最低收益率自2.095％拉升到2.345％，勢必壓縮部分投資標的之潛在溢價空間。然由於近年來多數保險業對於預期報酬率的要求普遍高於2.345％，預料短期內壽險業不動產投資動能將保持強勁，不受此次升息的影響，並且將積極評估台北市以外的優質物件。

房市「329檔期」點火。麗寶建設集團創辦逾43年以來，史上規模最大造鎮案「名軒海樂地」，在集團二代、總裁吳寶田掌上明珠─名軒開發董事長吳泓瑩操刀下，26日正式公開，總銷逼近200億元、總戶數達1,913戶，進場迄今已售250戶，每坪成交價「見3」，堪稱淡海房市新指標。

房市「329檔期」將屆，佔地規模達7,600坪的淡海造鎮案「名軒海樂地」，26日重磅登場。該案位於淡海輕軌綠線崁頂站旁，規劃12大棟22、23樓的超高建築，總計1,913戶，以1＋1房～3＋1房為主力、24～42坪的海灣輕軌俱樂部宅，總銷近200億元，預計2023年完工交屋。

「麗寶公主」吳泓瑩表示，政策打炒房，但名軒推案以首次購屋客層為主，不受影響，未來布局全台房市的腳步也不變，持續在全台物色適當購地、開發機會。目前名軒重點為最新公開「名軒海樂地」，單一建造執照佔地規模達7,600坪、總銷近200億元的開發案，為名軒史上、也是麗寶集團創辦以來規模最大的造鎮案，目前已上樑，預計2023年可望完工落成。

名軒總經理吳勝利表示，淡海輕軌捷運一期已完工通車、二期明顯進展，加上淡江大橋可望2024年完工，將改寫淡海生活圈版圖。「名軒海樂地」基地於淡水輕軌V11「崁頂站」門口，佔地7,600坪，共1,913戶，規劃為12大棟，地上22～23樓、地下4層的住宅大樓，格局1～3房，總銷接近200億元，可望2023年6月取得使用執照，為當年度業績重點。

政府為打炒房，中央銀行連下四道信用管制令，但房市還是紅紅火火，交易極為熱絡，逼得內政部在2021年底進行修法，竟搬出「炒房最重可處三年以下徒刑」的念頭，但因爭議過大，在最後關鍵時刻改弦易轍，改以最重「罰五千萬元」的版本送行政院。

判刑改重罰五千萬元
很多人不解，「不就買個房子，為何要被判刑三年？」更有人覺得，想出這種修法內容的官員，會不會太不食人間煙火？

幸好，內政部最後踩了煞車，但是「禁止預售屋換約轉售」，「預售屋解約需在三十日內登錄申報」、建立檢舉獎金制度等修法內容，還是衝著「預售屋」而來。

老實說，預售屋市場的確有不少「投資(機)客在炒房」，在過去2003年至2015年底的大多頭行情，不少投資客大玩「紅單」，一戶用5至10萬元左右的訂金下訂，代銷業者或建商就會給出一張收據，因為顏色是紅色的，被稱為「紅單」。

據不動產界人士表示，在前一波大多頭行情時，一些重劃區的房價被「轉紅單」而一波波墊高，當時，的確會有人因看好後市，願意「接紅單」，那麼這些投資客就會轉手「加個20至50萬元賣出」，若投資大咖，一口氣拿出100萬元來訂個10戶、20戶，並不稀奇。

若以一張紅單賺個20萬元，10張就有200萬元，且可能在短短的半個月內就獲利出場，因此，當年也有不少「呷好道相報」，揪團一起買房的，另還有所謂的「貴婦團」及「醫生團」，這些高資產者大買豪宅產品，出手都不手軟。

VIP客戶轉手賺很大
而這些投資客大多是建商或代銷業者手中的「VIP」客戶，都在每一個預售案「潛銷期」，就被邀請先去「賞屋」，他們可以先挑房型(大多挑易轉手的二房或小三房產品)，至於拿的價格，每坪都可以比「開賣價」低個2至3萬元左右，若以1戶30坪的房子，就能賺取60至90萬元的「價差」，即便包個幾萬元的「紅包」給案場代轉售的「跑單小姐」，也是「賺很大」。

據指出，這些建商或代銷口袋的「VIP」客戶，因為太好賺了，每回只要被通知去看屋，有人可說是「每案捧場」，而這也是代銷業者每回一召開開案記者會，總能對外說「已銷售六成」，因為裡面至少有三成是真的有人「預訂」。

而2020年雖然爆發新冠疫情，但回台的資金狂潮卻帶動房市從房地合一稅實施當年的24.5萬棟，觸底反彈，並在「護國神山」台積電到南二都的投資，帶動南部房價漲翻天，2021年成交移轉棟數已上升至34.8萬棟，才5年的時間，多了10萬棟。

而這波多頭行情，投資客見有機可乘，也想玩「轉紅單」、「換約」的獲利模式，不過，因為各預售建案竟玩「排隊」買屋的梗，甚至製造「開賣即完銷」的把戲，終於讓政府「看不下去」，而不得不再出重手打炒房。

房地產五大賺錢模式
消基會副財務長暨房委會委員張欣民談到，房地產投資有五大賺錢模式，一是傳統賺取租金模式(包租公賺固定租金)、二是投資「賺價差」模式，有買舊加工後出售，或賺取買賣價差，三是採「槓桿」操作模式，如購買預售屋是小錢賺大錢，四是放長線釣大魚模式，像有些口袋深的開發商或建商「養地」等待增值，或是捐一些回饋金，讓土地變更使用，五是投資經營賺價差。

而預售屋為何成為市場炒作工具？主要是預售屋賺價差有三種方法，一是「紅單」轉售，二是「換約」，三是完工交屋後出售。

預售房地的「換約」條件，則是一、買方繳清已屆滿之各期應繳款項者，於本契約房地所有權移轉登記完成前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。二、前款之轉讓，除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外，賣方得向買方收取本契約房地總價款，最高以千分之一為限的手續費，例如一戶一千萬元的預售屋，換約費用是一萬元。

不過，政府於2021年7月1日上路的「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」，就是鎖定預售市場諸多炒房的亂象下手，想要築起一道道防堵牆。

而針對預售屋炒作，政府祭出的四大殺手鐧，包括「實價登錄2.0」規定的：一、預售屋簽約三十天內申報實價登錄，二、預售屋全面禁止紅單轉售，以及「房地合一稅2.0」規定的：(一)預售屋換約納入房地合一稅課徵，(二)預售屋轉成屋後，房地合一稅持有年限計算歸零。

張欣民談到，早先實施的「實價登錄1.0」及「房地合一稅1.0」，大都以新成屋或中古屋的買賣為管制對象，主要是預售屋還不是真正的房子，購屋者只是買到一種「權利」。

實登反助長價格「定錨」風
因此，預售市場的「價格」就淪為可操縱的「空間」，可能同一天進場看屋買房的不同人，買的是同格局但不同樓層的預售屋，但因彼此不認識，或者有人「議價」能力比較強，就拿到比較「優」的價格；此外，若是在房市多頭時，還可能出現「一日三市」的調價行情。

但這個「價格」都取決於代銷業者或建商「說了算」，消費者除非是「VIP客戶」，能拿到較好價格外，不少購屋者若「議價」能力差，就只有乖乖就範的份，等於是「黑箱」購屋。

但「實價登錄2.0」要求訂約三十日內就要揭露成交價格，則讓價格「透明化」，較晚進場購屋者就有一個「參考價」，不至於成為「被宰的羔羊」。

而建商因應「實價登錄2.0」，進而開始推行「不二價」銷售，因為若因是個別私底下議價，一旦實登後客戶恐就「見光死」，加上實登後，業者再沒有上下其手的空間，且避免買、賣方認知差距、亂砍價，及建立公正、客觀、透明的專業形象，故近年「不二價」銷售成為風潮。

不過，房屋真要「不二價」，銷售就要有配套，張欣民認為，需要是「明碼」標示，再者，房屋個別資訊全公開、「全都露」，接下來，銷售進度及銷售率也都要全公開。

張欣民指出，「實價登錄2.0」的立意良善，但最近則出現不肖代銷業者，用「假交易」的高價格實登，製造成交行情的「定錨」效果，讓後面進場買房者，誤信該建案的高房價行情弊端，而過些日子再以「更正」方式，調低價格，則是政策的始料未及，可說是「道高一尺，魔高一丈」，未來該如何糾正這種「取巧」的作弊行為，值得政府單位重視。

張欣民指出，現行的代銷業者是依附在「不動產經紀業管理條例」內，他認為，應該為代銷業獨立立法來管理。

預售市場宜有專法管理
他說，以今年三二九房市黃金檔，全台就有高達7,000億元的預售推案，就連一向以透天厝為交易主力產品，甚至是先建後售的台南及高雄二都，近兩年可是預售市場的天下，足見預售市場亟需一部「專法」的管理。

針對預售市場的管理，張欣民引香港的「他山之石」提供政府參考，看看香港如何管理預售屋。他說，香港預售屋實價申報，是個案公開前三天須向地政機關申報數量及訂價，公開銷售，簽約後，七天內就要完成實價申報，也就是說個案銷售中，一般民眾已經可以查到真正的成交價格。

而香港政府對預售屋銷售積極的作法，是制定「一手住宅銷售專法」，於2013年4月29日全面實施，並依此法成立了「銷售監管局」，設置有44名工作人員。

銷售監管局的角色及職能，一是監察條文的遵從情況，包括通過對售樓說明書、價單、示範單位、售樓處、成交紀錄冊、銷售安排公告、賣方網站和廣告的定期巡查和檢查，監管銷售手法；二、處理投訴和公眾查詢：三、安排宣傳活動和教育公眾有關銷售一手住宅的事宜；四、向業界參與者發出作業指引，並調查不遵從條例條文的個案；五、備存一個電子資料庫，以貯存各個一手住宅發展項目的售樓說明書、價單和成交紀錄冊。

預售屋交易流程
買賣預售屋宜停看聽
而在政府對預售市場尚未有更好的管控之前，消費者購買預售屋，要小心防範什麼呢？張欣民建議，一、辦別基地區位及大小，二、確認基地之土地使用分區，三、重大建設的規劃與完工時程，四、目前交通的便利性、可及性，五、日常生活機能完整性，六、基地是否是目前接待中心位置，因為現在有很多「外接待中心」，設在交通方便之處，讓消費者誤認而購屋，日後都將衍生一些交易糾紛，七、該建案是否請領有建造執照，因為過去有很多業者「偷跑」，還未請領建造執照就開賣，但事後政府已要求，預售屋得拿到建照才能公開銷售，唯很多業者還是以「潛銷期」來暗渡陳倉。

張欣民說，是否請領建造執照很重要，因為建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以廣告或銷售及向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記(建物第一次登記)，並申請建築改良物所有權狀。

而預售屋簽約也提醒注意，目前預售屋常見的交易糾紛有「逾交屋期未交屋」，這在缺工缺料的雙缺問題下，已有建商對已購客戶發出延期交屋的同意函，若不同意則可解約，但對消費者來說，雖然有法可請求違約金，但金額不多，這比建商拿你退的退屋，日後在行情好時，再高價賣出，建商反倒是賺，以致有些消費者「進退兩難」，即使這種建商可依法開罰，但罰金太少，根本起不了作用。

其次是「廣告不實」，包括坪數、車位或設備規格等，與原約定不同，此外，還有解除契約的訂金返還，施工瑕疵，以及外水、外電、天然氣管線費用負擔等林林總總，都是消費者買屋前，得睜大眼睛，多多停看聽，才不會花錢買氣受。

打炒房效果逐漸顯現，中央銀行25日公布2月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，房貸餘額為8兆8,956億元，土建融餘額為2兆8,566億元，持續雙創歷史新高。但房貸年增率9.39％、已連二月下滑。

央行統計顯示，2月房貸餘額連續59個月創歷史新高，餘額月增262.89億元，僅1月662.74億元的不到四成，與去年12月破千億元的1,035.97億元相比，只有25.4%。土建融餘額累計連續36個月創歷史新高，但月增239.39億元，也低於1月的242.49億元，較去年12月547.65億元，則是比腰斬更低，但年增率略上揚0.18個百分點。

央行官員表示，2月因農曆年及228連續假期，工作天數僅15天，與1月工作天數有21天相比，少掉6個工作天，全體銀行房貸餘額大幅月減，屬於預料中的變動，就是反應每年都一樣的季節性因素。且與台北市等六都移轉棟數月減高達逾三成的34.86％，得到相符的結果。

但前二個月房貸餘額合計年增仍達9.41％，台北市等六都前二月移轉棟數年增僅0.2％，其間存在極大的落差，主要是房價持續上漲的結果。央行官員指出，房價上漲主要反應建築工程材料及勞務成本的大幅增加，統計顯示，這二項成本前二個月的漲幅分別是12％及7.1％，勢必就反應到房價上。

土建融部分，經連六個月下滑後，2月小幅上揚0.18個百分點。銀行授信主管認為，應是房市329檔期將至，建商基於推案需求，提早啟動推案所需相關資金，畢竟央行最新規定的限期18個月興建，有必要準備更充裕的促銷銀彈。

央行總裁楊金龍對於四次調整選擇性信用管制，認為已有成效，包括2020年12月8日開出打炒房第一槍，接下來在2021年3月第一季理事會、9月第三季理事會及12月年終理事會接連再做調整。今年3月17日第一季理事會雖未再做五度調整，但楊金龍重申「還有精進空間」，代表隨時會再出招。

央行官員強調，房市管制絕不影響自住首購族，房市買氣續熱，主要反應近二年多來經濟成長表現佳，企業獲利及台股表現亮眼，激勵自住需求持續進場，使得房貸餘額仍維持穩定增加。

台灣房價高昂，部分民眾會貸款支付買房費用，銀行也為了吸引民眾借貸，推出40年房貸，減輕購屋負擔。不過日前就有一位網友指出，現在房貸利率才1%多，把資金拿去投資就可以有3%-5%，只要還20年就可以增貸去買下一間，為何很多人認為「40年房貸一定要還完？」但有網友認為這樣做是「開槓桿」。

一名網友在PTT發問「為什麼很多人覺得背40年房貸一定要還完？」他指出，如果是以前利率是10%多的時代，就要趕緊還房貸，但是現在房貸利率才1%多左右，就算升息頂多也是2%多，拿去投資或存股票都可以獲利3%-5%左右，就算是房貸40年，只要還完前20年，後面20年的錢甚至能拿去增貸，買下一間房，因此他好奇「為什麼很多人會誤會要在40年還完房貸？」

對此，有網友幽默表示「你講完秘密增加競爭對手有很爽？」、「因為增貸買下一間，這是只能做不能說的事情」，但也有人吐嘈「講得好像投資都不會賠一樣」，還有內行人表示，其實貸款買房就是「開槓桿」。

資深網友回文表示「貸款買房就是開槓桿」，平常順利的時候當然都沒事，一間貸一間，槓桿越開越大，但有沒有想過萬一資金斷鏈的時候？萬一房子租不出去的時候怎麼辦？再加上房子又不是跟菜市場賣菜一樣，說賣馬上就能賣。他認為「現金流斷裂就是開槓桿最大的風險，所以為什麼很多企業不是破產在經營不善，而是死在負債太多，金流一時處理不過來，老一輩的人都要大家不要一直融資，還是有道理在的」。

低利環境加上高房價壓力，近年來不少銀行推出30年期房貸，不過因每月還款金額較少，若未來利率持續攀升，每月還款增加的壓力，將高於20年期房貸。專家分析，30年期房貸盛行以來，從沒遇過升息循環狀況，因此面臨此波升息潮，會相對有感。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去低利年代，因為房價高、利率低，不少民眾會選擇「貸好貸滿」，不過一旦遇到升息循環，可能就會感受到還款壓力增加，尤其這波市場普遍預期這次升息1碼恐怕只是「起手勢」，後面利率還可能向上走揚，若是利率呈現升升不息，不僅影響民眾購屋信心與預算，也可能讓房貸族負擔增加，排擠未來的生活開銷預算。

以房貸1,000萬元，20年期利率1.5%試算，本利平均攤還每月還款金額4萬8,255元，若長期升息到2.5%，每月還款金額就增加到5萬2,990元，升息1個百分點，還款金額便多出9.8%。

同樣條件下，30年期房貸，每月還款金額可降至3萬4,512元，升息1個百分點後，每月還款金額就攀高到3萬9,512元，每月繳款金額增加14.5%，兩者差異主要是因為千萬房貸升息1%，20年期與30年期利息一年都是多10萬元，但30年期因為每月還款金額較低，換算下來反而增加的幅度較高。

曾敬德指出，現在民眾借的錢買房的金額，比起十年前可能多出近一倍，越借越多下，升息利息也會大幅增加，建議手上資金沒有投報2%以上，且低風險的理財工具，可提前償還一些房貸本金，降低每月房貸支出，也可省下部分利息支出。

第一建經總經理謝萬雄表示，市場預估國內升息可能不只有一波，購屋族要自行先進行「壓力測試」，精算升息後可能增加的費用。

專家帶路 高雄瑞隆商圈 老屋價格親民 留意漏水問題

信義房屋永豐瑞隆店經理黃俊喬說，高雄瑞隆商圈內中古屋很多屋齡都超過20年或30年，高齡舊屋價格具親和力，相對的，在購買時要注意漏水壁癌問題，事先對屋況的整理費用預作規劃。
這一商圈距離三至五分鐘車程的衛武營國家藝術中心絕對是最大亮點，也是瑞隆商圈繁榮的後盾。

黃俊喬指出，尤其全台最大、南台灣首間「Mitsui Shopping Park LaLaport」暢貨中心緊鄰衛武營，日商三井不動產集團將投入100億元打造結合購物、餐飲與娛樂的一站式體驗區域型購物中心，預計引進250個店鋪專櫃，全案2023年動工、2026年開幕，屆時結合周邊衛武營國家級藝文聚落，並將瑞隆商圈納入腹地，可打造東高雄文創與休閒娛樂中心。

黃俊喬說，瑞隆商圈內另一個重要特色在於餐飲小吃相當便利。整條瑞隆路從南到北就可以說是一條美食街，各類食物都有，能滿足不同階層的需求與喜好。海洋路、大明路一帶的市集規模愈來愈大，代表著區內人口數穩定增加中，「擁有人口紅利，就是有發展的社區」，反映在房價上易漲難跌，後續發展潛力看旺。

財政部高雄國稅局表示，適用房地合一所得稅之買賣案件，其房屋、土地交易損益計算，應以出售時房屋、土地之成交總價，減除取得成本及費用後的餘額為所得額，個人申報房屋土地交易所得稅應核實申報，以免遭補稅及裁罰。

該局分享個人出售房屋、土地常見申報補稅態樣如下：
一、簽訂買賣契約後取得折讓款，申報成本未核實減除折讓金額：民眾與建商簽訂房屋土地買賣合約書後，與建商協商折價，取得折讓證明單 ，但未依折讓後價款申報取得成本，以致漏報所得額，經查獲後核定補徵稅額並裁處罰鍰。

二、持有期間繳納之金融機構貸款利息費用列報為成本費用：於取得房屋 、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為出售時之費用減除。

三、購入農地出售時未作農業使用，將前手持有期間之土地漲價總數額列報減除：個人申報房屋、土地交易所得稅時，可列報減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額，係指個人持有期間之土地漲價總數額，前手持有期間之土地漲價總數額不得列入。

四、婚前受贈房地，因受贈取得時與贈與人無婚姻關係，誤以贈與人購得價款列報取得成本：個人取得配偶贈與之房屋、土地，出售時得以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之取得成本為成本，據以計算交易所得或損失，惟如受贈時無婚姻關係，尚無前揭規定之適用。

該局呼籲，民眾申報時應再次檢視各項填寫內容及檢附相關憑證是否正確，以維護自身權益。

政府積極推動南部半導體 S 廊帶，台南以南科、沙崙組成的雙引擎為中心，並一路延伸至高雄的路竹、橋頭、仁武等科學園區，人口、資金逐漸從北部往南部移動，在晶圓代工龍頭台積電 (2330-TW)(TSM-US) 確定赴高雄設廠後，再度為南部房市掀起一波熱潮，根據永慶房產集團統計，台南房價去年飆漲 28.6% 登全台之冠，高雄市也以 22.4% 的年漲幅排名第三。

根據永慶成交資料顯示，2021 年總共有 3 個行政區房價漲幅突破 4 成，分別是高雄市前金區、台南市安南區及苗栗縣頭份市。另有 12 個行政區年漲幅突破 3 成，分別為台南市善化區、安平區、北區、東區；新北市五股區；新竹縣竹北市、新豐鄉、新竹市香山區；高雄市新興區、橋頭區、楠梓區；台中市太平區。

根據內政部實價登錄資料，永慶發現，台南科學園區周邊房市近年快速成長，中古大樓及華廈近三年平均單價自 14.1 萬增長至 16.4 萬，透天厝則自 16.3 萬成長至 19.7 萬，分別有 16%、21% 的成長幅度，居全台科學園區之冠。

從台積電進駐南科來看，對台南整體人口、房價影響顯著，而高雄煉油廠周遭具備便利的交通機能，包含捷運站、台鐵、高鐵等交通基礎建設，相較台南廠周邊更具優勢，未來將出現近似於南科園區周邊房市成長的效應。

去年底，受惠景氣熱絡與年底前的交屋潮，六都 12 月建物買賣移轉棟數創下近 6 年的單月新高，其中，高雄市成交 5070 棟，年增 18.5% 表現最亮麗；2021 年全年高雄成交 4 萬 5166 棟，年增 18%，成長幅度也為六都之冠。

半導體 S 廊帶中，包括橋頭科學園區、楠梓科技產業園區與仁武產業園區在內，也都腹地廣大、交通四通八達，當地不乏科技大廠如日月光 (3711-TW) 、國巨 (2327-TW) 、穩懋 (3105-TW) 進駐，提供相當多的工作機會，發展也是指日可待。

興富發 (2542-TW) 集團總裁鄭欽天直言，未來人口、資金一定會再往中南部走，未來十年，一定是房市發展的重中之重，目前來看，中南部房價絕對是低點、而不是高點，看好房價還是會有補漲空間。

高雄市政府積極讓過去以重工業、加工業崛起的高雄轉型，盼躍升為南台灣重要科技產業聚落，以中長期來看，大型產業進駐高雄，除了引進產業人口、創造更多的居住需求外，高雄人均所得可望進一步提高，提升購買力，無論是一般消費或購屋能力，都會刺激商用不動產市場的買盤，讓高雄地區房地產維持長期穩定的需求。

中央銀行今天公布2月建築貸款餘額為新台幣2兆8566億元，年增率為13.59%，雖較1月略高0.18個百分點，仍是2020年2月以來的次低水準，顯見政府緊盯房市之下，建商推案心態依舊保守。

央行統計，2月房貸餘額為8兆8956億元，受到農曆春節工作天數較少影響，僅較1月增加263億元，年增率則為9.39%，連續2個月下滑。

有建商推案信心風向球之稱的建築貸款餘額為2兆8566億元，值得注意的是，年增率終止連6跌，小幅回升至13.59%。

不過，央行官員分析，建築貸款餘額月增239億元，月變動數持續收斂，顯示近年來政府相關部會陸續祭出打炒房措施後，建商推案態度轉趨審慎保守，連帶影響建築融資需求。

央行官員指出，建築貸款餘額年增率些微走揚，或許反映今年貨幣政策走向緊縮，市場升息預期轉趨濃厚，加上國內普遍認為政府健全房市措施將滾動修正，央行對建商的信用管制措施短期也不會鬆綁；基於上述考量，比較有談判能力的建商就會先和銀行談好土建融條件，而後銀行也陸續啟動撥款 。

央行官員認為，儘管2月建築貸款年增率微升，從長期趨勢來看，建商推案態度轉為審慎觀望的氛圍並沒有改變。

多地二手房首套房貸款利率降至5%以下 部分地區成交有所回升

今年以來，各地房貸利率下降屢見不鮮。進入3月份以來，多地二手房的首套房貸款利率已經下調至5%以下，個別地區開始出現4.6%的利率，與本月5年期以上LPR報價持平。另外，不少銀行表示，購房者備齊資料，待審批完成後銀行普遍能在2周內完成放款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，過去多數貸款利率還是超過5%的水準，當前房貸利率出現和LPR齊平的現象，有助於市場回暖。從購房者的角度看，這確實對後續還款有很大的減負效應。對於銀行來說，當前放貸的節奏確實需要加快，真正為客戶降低按揭貸款成本。

多地房貸利率下調

據《證券日報》記者不完全統計，3月份以來，多地房貸利率普遍下調，目前已有上海、深圳、哈爾濱、蘇州等地出現二手房的首套房貸款利率低於5%的情況。記者以購房者身份諮詢了多地銀行支行網點。

哈爾濱部分國有大行工作人員對《證券日報》記者表示，自3月23日起，對新簽約的新房和二手房的首套房貸款利率進行下調，由此前的4.95%和5.05%分別下降為4.75%和4.85%。

同時，部分股份行也紛紛下調二手房的首套房貸款利率，由一個月之前的5%以上下調到目前的4.95%左右。據部分銀行的個貸經理介紹，是否拿到最低房貸利率，取決於個人資質，主要包括工作單位、征信以及收入。另外，也有銀行明確要求，貸款客戶需要與銀行指定的仲介公司看房才能享受最低貸款利率。

鄭州某銀行工作人員告訴記者，二手房的首套房貸款利率近期下降至5%以下。記者調查發現，今年以來，蘇州地區房貸利率經歷多次下調，3月份以來，該地區多家銀行的首套房最低貸款利率與5年期以上LPR利率持平。而一線城市中，目前深圳、上海等地多家銀行二手房的首套房貸款利率低於5%。

對於多地銀行下調房貸利率的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，房貸利率掛鉤LPR制度以後，根據因城施策的原則，不是所有的城市房貸利率都在下調，只是說樓市成交量和預期下降比較明顯的城市，或者是前期利率上漲比較明顯的城市，就要需要把LPR加點的水準降下來。

另據貝殼研究院的監測，3月份，房貸利率降幅創2019年以來月度最大降幅，房貸環境寬鬆。103個城市中82個城市房貸主流利率下調，包括蘇州、深圳、上海等20個城市首套房貸利率低於5%。

李宇嘉認為，後續還會有很多城市下調房貸利率，但是不會出現突破首套房貸款利率低於LPR的情況。2020年以來，上調房貸利率的城市比較多，預計大部分城市未來都會在利率上有所下調。

二季度市場有望進一步修復

友好的信貸環境有效地帶動了市場成交。近期，部分地區二手房市場成交量有所回升。二手房市場回暖得到了部分房產仲介的印證。

“目前，蘇州相對優惠的房貸利率確實吸引了不少購房者。”蘇州市多位房產經紀人對《證券日報》記者表示，這幾天看房的客戶明顯增多，特別是剛需和改善型住宅客戶居多。

“今年以來，鄭州二手房市場就有了小幅度回暖跡象。”鄭州市某房產公司的經紀人告訴記者，隨著部分銀行二手房貸款利率下調、放款提速，一些前期有意向的購房者近期又開始主動聯繫看房。

貝殼研究院資料顯示，3月份以來（3月1日至17日），其監測的50個城市二手房日均成交量較2月份（春節後）日均成交水準增長約17%，周度房價指數保持平穩；二手房市場供需活躍度也提高，貝殼50個城市二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量均較2月（春季後）的日均水準提高。

據諸葛找房研究院統計，截至3月21日，已有近60個城市對樓市調控政策進行了優化。

對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《證券日報》記者表示，在宏觀政策穩健的框架下，住房信貸環境進一步趨暖，促使二手房市場成交回升。當前市場預期仍較弱，需求端信心尚未完全恢復。預計未來信貸環境保持友好，地方支持性調控政策進一步出臺，將精准引導合理住房需求的釋放。

嚴躍進表示，“預計今年二季度房地產市場總體是回暖的，市場需求明顯向好，二季度也是各地穩經濟增長一個很重要的關鍵點。”

觀點網訊：3月27日晚間，杭州市人民政府發佈關於促進服務業領域困難行業恢復發展的政策意見。

據觀點新媒體瞭解，意見指出，延續服務業增值稅加計抵減政策。對生產、生活性服務業納稅人當期可抵扣進項稅額繼續分別按10%和15%加計抵減應納稅額。

擴大“六稅兩費”減征範圍。按照50%稅額幅度減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加，適用主體由增值稅小規模納稅人擴展至小型微利企業和個體工商戶。

對困難企業減免部分稅收。2022年對繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的納稅人給予減免，符合條件的服務業市場主體可以享受。

切實落實小型微利企業減免企業所得稅政策。對小型微利企業年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納所得稅。符合條件的服務業市場主體可以享受。

減免市場主體租金。服務業小微企業和個體工商戶承租市、區屬國有企業房屋，免除3個月租金、再減半收取3個月租金。鼓勵非國有房屋租賃主體在平等協商的基礎上合理分擔疫情帶來的損失。各地可統籌各類資金，對承租非國有房屋的服務業小微企業和個體工商戶給予適當幫扶。對減免租金的業主，2022年繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的，可按第3條申請減免。

加大政府性融資擔保支持力度。鼓勵政府性融資擔保機構提高業務額度，簡化審批流程，提高業務辦理效率，擔保費降至1%以下。對為杭州市服務業、零售業等小微企業提供擔保業務的融資擔保機構，按不高於上年度日均擔保餘額0.5%的比例給予保費補貼。

推動銀企精准高效對接。用好杭州金融綜合服務平臺，推動融資供需精准對接，提高企業融資便利度和可得性，大力推廣“企業碼”“貸款碼”。

穩定信貸預期。鼓勵金融機構對符合續貸條件的服務業市場主體按正常續貸業務辦理，不得盲目惜貸、抽貸、斷貸、壓貸，保持合理流動性。

繼向美的置業出售長沙及天津專案公司股權後，正榮再次出讓旗下專案資產，這一次還拉上了合作方合凡資產。

3月25日，正裕（佛山）置業發展有限公司與新希望(16.260, -0.01, -0.06%)地產旗下成都同創錦商貿有限責任公司簽訂意向協定，擬向其出售正隆（佛山）置業發展有限公司51%股權，作價1.56億元。

目前，賣方正隆佛山由正裕佛山和成都同創錦分別持股51%與49%，而正裕佛山分別由正榮地產和合凡（廣州）股權投資基金管理有限公司分別持股51%與49%。

廣佛交匯

觀點新媒體瞭解到，正隆佛山開發項目名為榮望熙園，目前已基本完工，所有樓宇完成封頂且已售出三分之二可出售物業。

榮望熙園位於金沙洲裡水草場，而金沙洲是廣佛交界處一座江島，區域面積26.8平方公里，島上東側屬廣州白雲，榮望熙園所在西側則隸屬佛山南海，專案距廣州地鐵6號線僅3公里，南側還有規劃中的廣佛線8號線；若乘坐金沙洲水上巴士，甚至能沿珠江而下到廣州塔或海心沙。

地理位置上，這裡是廣佛同城化的核心板塊。

根據公示，榮望熙園總占地面積30655.58平方米，總計容建面91966.33平方米，其中住宅82774.27平方米，商業7426.61平方米。專案容積率為3，建築密度28.21%，綠地率30.08%。

2019年11月28日，正榮擊退土地前期整理方時代以及中海、新希望、中駿等競爭對手，以總價12.21億元奪得項目地塊，折合樓面價13272元/平方米，溢價率14%。

拿下榮望熙園是正榮除入資順德金茂碧桂園正榮府外，首次在佛山公開市場拿地，具有一定的戰略意義。

當時佛山中原分析指出，成交價格符合區域地價水準，有一定地段優勢，未來廣佛交界裡水板塊仍是樓市熱點。

對於此次出售，正榮地產則表示，項目已基本竣工，所有樓宇已完成封頂，且約三分之二可出售物業已售出，因此撤資可使集團集中資源投入現有業務，增加現金資源以履行財務承諾，目前擬將出售事項所得款項用作償還現有債務。

截至目前，正榮地產有14筆未到期境外債券，存續規模約35.99億美元，日前正榮尋求對其中5筆2022年內到期的海外票據展期一年。

2月23日，正榮地產召開了一次投資者電話會議。有高管表示，雖然公司採取了各種措施減少開支，推進資產處置，然未能止住經營現金流大幅衰減趨勢。

與拿地時力壓四家對手的勢頭相比，此時賣股抵債的正榮顯得有些許不同。

三方聚散

與正榮一併退出的還有合作方合凡資產。

資料顯示，合凡廣州成立於2017年7月，作為一家年輕的資管公司，合作名單已包括碧桂園、恒大、融創、正榮、中梁等大型房企，所投地產專案超過三十多個，完成退出十餘個，持股比例在20%-49%之間。

合凡廣州背後是合凡資產創始人薑海及合夥人伍方方，分別持股76.34%及21.62%。

合凡資產作為一家房地產私募基金管理公司，與國內多家大型地產商合作，總管理規模累計600多億，存量不超過100億，發行基金產品超100支，在管基金10支左右，此前已發行產品全部按期或提前退出。

私募股權投資基金也稱為私募股權投資，是指通過私募形式對私有企業進行的權益性投資，在交易實施過程中附帶考慮了將來的退出機制，即通過上市、並購或管理層回購等方式，出售持股獲利。

2021年接受觀點新媒體採訪時，姜海曾表示，合凡目前退出節奏要快於新增節奏。

他指出：“現在屬於一個調控比較嚴峻的階段，很多頭部企業在債務方面有很多不確定性。集中供地整體來看地價高，但是房價受到調控，所以具體專案也不是特別好。”

此前1月15日，合凡廣州還曾向融創轉讓海南融創致遠置業48.99%股權，融創接盤後獨資持有。這次退出榮望熙園，對合凡而言或許已是意料之中。

至於買家新希望地產，將在交易後全資持有並獨立開發榮望熙園專案。

2020年4月22日，新希望地產以超23.6億斬獲榮望熙園對面逾5萬平方米商住地，折合樓面價18252元/平方米，成功刷新裡水單價紀錄，躋身當時佛山地塊單價第二高位。

此外，根據佛山市公共資源交易中心南海分中心公佈，榮望熙園前期物業管理項目中標商為新希望物業服務集團有限公司。

重金拿下相鄰地塊以連片開發，更引入旗下上市物管公司，三年前拍地告負的新希望如今還在金沙洲上開拓。

兩城交界，三方聚散，這座江島上的故事就和更大的地產江湖一般撲朔迷離。

3月25日，龍湖集團發佈年報，2021年龍湖實現營業總收入2233.75億元，同比增長21%，歸母淨利潤238.54億元，同比增長19.26%。其中，剔除公平值變動等影響後歸母淨利潤同比增長20.1%至224.4億元。

在過去幾年項目陸續進入結算週期的當下，不少房企都出現了增收不增利的情況。相比之下，龍湖依然保持著穩定的營收及利潤增長，體現出了龍湖一貫穩健經營的風格，也完成了對股東的承諾。此外，作為唯一的全投資級民營房企，連續6年保持“綠檔”，也是龍湖全年合計派發股息每股元1.70元、同比增長18.9%的底氣。派息率達到45%，持續穩定地回報股東。

物管、商管已初具規模 冠寓實現盈利

年報顯示，龍湖2021年實現營收2233.75億元，同比增長21.0%。其中，地產航道共計穩步交付物業總面積1377.3萬平米，實現營收2045.5億元，同比增長19.6%，成為龍湖堅實的基本盤。

此外，龍湖多航道業務也取得明顯進展，已逐漸可以在沒有地產航道“幫扶”的情況下自主發展，貢獻收入已接近10%。

其中，物業投資業務2021年收入同比增長37.5%至元104.1億元，主要為天街、星悅薈、家悅薈以及冠寓自持物業。2021年，龍湖運營的商場銷售額達467億元，同比增長53%，全年平均日客流量209萬人次，同比增長38%，疫情對於龍湖商業的影響較小。全年商業租金收入同比增長40%至81.5億，整體出租率高達97.2%。租賃住房（冠寓）全年貢獻收入22.3億元，整體出租率達到93%，從去年開始實現盈利。

自持物業相繼成長壯大並貢獻現金流和利潤，成為龍湖在行業週期發展中可攻可守的利器。截止去年末，龍湖商業開業總建面594.23萬平米，目前在建投資物業27個。預計今年開業的將有18個，合計建築面積將達到751萬平米，這將為龍湖今年業績及現金流奠定基礎。

（資料來源：Wind資訊，公司公告）（資料來源：Wind資訊，公司公告）
龍湖的另一塊重要業務為“物業管理及相關服務”，全年收入84億元，同比增長41%，這塊業務主要體現在即將在港股上市的“龍湖智創生活”的物管及商管業務中。

2021年，龍湖智創生活物業管理板塊基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，實現全口徑收入104億元，首次破百億。物業管理板塊實際管理面積達2.64億平方米，隨著龍管理線上化的普及，龍湖智創已實現人均管理約9300方，人均創收達35萬元的行業頭部水準，也收穫了業主滿意度連續13年超過90%的成績。

下半年低價拿地 毛利率預計維持在25%

龍湖各航道的協同發展，其基礎是地產航道的高品質發展。

2021年，龍湖全年實現合同銷售額同比增長7.2%至元2900.9億元，回款率維持在90%以上，銷售單價16975元/平方米，較上年增長1.4%。其中，長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別占集團合同銷售額的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%，各地區銷售業績貢獻較為均衡。

對於今年3000億元的銷售目標，陳序平表示今年的主要工作在於保證股東回報，預計龍湖2022權益銷售在2000億左右。

此外，龍湖各航道的協同發展，還將提升公司整體的利潤率水準。

2021年龍湖整體毛利率為25.3%，較上年有所下降，但在行業整體毛利率都在趨勢性下滑的環境中，依然保持在領先的水準。隨著物管、商管、商業等高毛利業務貢獻收入的提高，預計毛利未來保持25%的合理水準，地產開發板塊未來毛利率也將維持在20%左右。

值得注意的是，隨著去年下半年龍湖進入土地市場獲取一些列低價專案，陳序平表示，地產開發的毛利率預計或企穩回升。

在去年初“雙集中”供地模式下，龍湖保持了相對冷靜，並在冷清的下半年果然進入市場有所斬獲。龍湖全年新獲取122幅地塊，總建面2355萬方，平均權益成本為6485元/平米。

（資料來源：Wind資訊，公司公告）（資料來源：Wind資訊，公司公告）
截止2021末，龍湖的土地儲備合計7354萬平方米，權益面積為5047萬平方米。平均成本為每平方米5251元，僅為當期簽約單價的30.9%。

土儲權益比例較高，且平均成本不足銷售均價的三分之一，這就是陳序平將在今年提高銷售權益比、穩住甚至提高毛利率的信心所在。

融資成本再降 連續6年“綠檔”

過去一年，地產行業多家公司風險暴露，引發 “三大國際評級機構”評級下調或展望調至負面。年初以來，政策有回暖跡象，但“房住不炒”的主基調依舊延續，這也對房地產企業提出了更高的要求。

現階段，財務穩健的房企無疑擁有更大的機會。

年報顯示，截止2021年底，龍湖綜合借貸總額為1920.7億元，平均借貸久期長達6.38年，其中短債為145億元，占比僅為8%，債務結構健康。同期在手現金為元885.3億元，現金短債比高達6.11倍，為近年來新高。此外，即使剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債比仍達到3.88，現金流充裕。

考慮帶年初已經償還了部分短期債務，CFO趙軼表示，今年龍湖集團的剛性還款只有70多億元。另外，龍湖集團計畫今年提前歸還部分債務，讓整體盤面更加健康。

龍湖的淨負債率為46.7%，扣除預收款後的資產負債率為67%，一系列指標均維持行業內的較高水準，連續六年滿足“三道紅線”指標要求。截至2021年底，龍湖集團平均借貸成本為4.14%，再創歷史新低。自去年底以來的融資成本均保持低水準。

（龍湖2021-2022在岸債券，資料來源：Wind資訊，公司公告）（龍湖2021-2022在岸債券，資料來源：Wind資訊，公司公告）
龍湖集團憑藉穩定的財務策略與持續的現金流，繼續獲得惠譽、穆迪、標普BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。截至2022年3月，龍湖集團依然是唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。

截至2022年3月25日，龍湖集團市值為2363.30億港元，動態市盈率達到13，位列民營房企第一名，也顯示市場對龍湖集團成長性的認可。

富力地產（02777）公布，預期截至去年12月31日止年度淨虧損不少於80億元人民幣，2020年度錄得純利。

該集團指，預期淨虧損主因協議銷售及物業出售確認減少，導致銷售收入下降，加上毛利率下降，計提存貨減值因項目售價下降而增加，以及去年度其他收入減少。房地產行業經營環境嚴峻、疫情持續等導致收入下降。該集團持續評估計提存貨減值，可能導致淨虧損進一步變動。

此外，該集團指，香港新型冠狀病毒疫情嚴峻，預期將無法於本月31日前完成截至去年12月31日止止年度的綜合財務報表審核，故決定於本月31日刊發去年度未經審核全年業績，預計經審核全年業績將於4月30日或之前刊發。

根據聯交所資料顯示，恒隆地產（00101）副董事長陳文博於本周一至本周三（21日至23日）三個交易日，分別按每股平均價15.583元、15.6332元及15.761元，合共增持公司122萬股，涉資1,915.2萬元，最新持股量增至59.56％。

資本策略地產（00497）公布，正在落實把兩項上海物業重新分類，預期錄重大公平值收益約13億元，故預期截至今年3月31日止年度綜合全年業績將較去年度業績有所改善。

該集團指，就上海吳江路169號及石門一路333弄1號之「四季坊」購物商場進一步重新定位及升級工程已經完成，將由持作出售物業轉移至投資物業，因為升級後，有重大價值增長，租賃組合及租金水平大幅提高，加上疫情及貿易爭端改善後對市場的最終復甦，長遠將有利於零售物業板塊，從而提升該兩項物業租金產生能力，故認為長期持有該兩項物業對其有利，可帶來穩定租金收入來源。

該集團預期於6月底前公布業績。

中國海外宏洋集團（00081）公布，總承諾12.85億元人民幣參與江蘇省常州市兩個投資建設項目，佔51％股權。

該集團指，持有該兩個項目49％的股東為平安不動產。常州項目一位於該市經開區灣城北路東側、規劃道路北側，計劃用於綜合性物業，總面積約4.83萬平方米，容積率不高於2.0。將涉及總樓面面積約9.49萬平方米的住宅物業及總樓面面積約93.18平方米的商業物業。物業預計於2023年10月完成，物業預售預計於本月開始。

該集團指，常州項目二位於該市天寧區橫塘河東路東側、長榮路南側，用於綜合性物業，總面積約3.5萬平方米，容積率不高於2.0。將涉及樓面面積約6.88萬平方米的住宅物業及總樓面面積約61.7平方米商用物業。物業預計於2023年10完成，物業預售預計於5月開始。

江蘇寧滬高速（00177）（滬：600377）公布，截至去年12月31日止年度純利約41.79億元（人民幣．下同），升約70％，每股盈利2.59分，派末期股息每股46分。

該集團指，營業收入約138億元，升約72％，扣除非經常性損益的淨利潤升約57％，至36.79億元，增長主因2020年同期受新冠疫情沖擊和免費通行政策影響，道路通行費收入大幅減少，而去年度受益於路橋收費業務經營強勁恢復，通行費收入大幅增長；子公司地產項目交付規模大於2020年同期，結轉銷售收入相應增長；以及對滿足相應條件的PPP項目合同按照總額法確認建造收入。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

正榮地產（06158）公布，約1.56億元人民幣出售佛山市住宅及零售項目51％股權予獨立第三方，料收益約2,880萬元人民幣。

該集團指，所售項目位於佛山市南海區裡水鎮草場居委會地段的地皮，總佔地面積約3.29萬平方米，規劃作住宅及零售用途。目前項目已基本完工，所有樓宇已完成封頂且約三分二的可出售物業已售出。該集團指，撤資可集中資源投入現有業務，亦可增加現金資源以履行財務承諾，目前擬將出售所得款項用作償還債務。

逾半造價800萬至1920萬 4月勢升溫

《財政預算案》宣布進一步放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），根據本報統計，自2月23日新措施實施以來，截至昨天（3月27日）累積錄得約90宗現樓新盤成交，屯門恆大．珺瓏灣第2期最旺，佔13宗；而該90宗成交中，最受惠新措施、造價800萬至1920萬元的單位佔48伙或53.3%，則以大埔白石角海日灣II和屯門OMA OMA佔較多，分別有8宗和7宗相關成交。業界人士指出，受到新冠肺炎疫情影響，過去一個多月新盤交投量未見大增，預期放寬按保對一手市場的正面影響，將在政府放寬社交距離措施後陸續浮現。

政府於2月23日宣布放寬按保，首次置業人士承造九成按揭的樓價上限由800萬元上調到1000萬元，承造八成按揭的樓價上限亦由1000萬調高至1200萬元。另外，按保適用範圍亦擴大至1920萬元或以下的物業，按揭成數以八成為上限，最多可借960萬元。

恆大．珺瓏灣13宗跑贏

放寬按保後二手市場隨即哄動，新盤市場同樣受惠，惟只適用於現樓項目。根據本報統計，2月23日至3月27日期間新盤市場共錄得90宗現樓成交，成交價1920萬元或以下的共71宗，佔近八成；其中造價800萬至1920萬元佔48伙。

在現樓成交當中，以恆大．珺瓏灣第2期放寬按保後暫錄13宗佔最多，全數成交價低於600萬元。其次為同區御海灣II，暫錄10宗成交，成交價介乎524.32萬至913.96萬元，若買家為首置客，全數可承造最高九成按揭。

至於前述48宗成交價介乎800萬至1920萬元的一手現樓成交，海日灣II錄得8宗佔最多，更佔該屋苑在期內9宗成交的88.9%，其次為屯門OMA OMA，有7宗買賣落入此價格範圍。

若屬於樓花項目，計劃承造高成數按揭的買家，則需要選用建築期付款辦法。以九龍東啟德THE HENLEY I及THE HENLEY III為例，該兩個期數預計今年4月底入伙，累計售出約471伙，共有139伙的買家選用建築期付款計劃或建築期按揭計劃，其中成交價1920萬元以下共有136伙，可承造高成數按揭。例如THE HENLEY I第2座21樓H室，實用面積379方呎，去年5月以991.17萬元售出，呎價26152元；買家選用建築期付款計劃，首期支出由原本最高八成按揭的約198.2萬元，在新措施下最多可借九成，首期相應大減一半，至約99.1萬元。

一手兩日賣20戶 近8周多

綜觀過去兩天（26日至27日），整體一手市場共錄得約20宗成交，按周多7宗或46.2%，是1月29日至30日錄得23宗成交以來近8個周末最多，當中亦有5宗現樓一手成交。其中御海灣II於過去周六（26日）售出1座28樓B室，實用面積420方呎，2房間隔，成交價802.28萬元，呎價19102元，若買家是首置客，首期可低至樓價一成即約80.2萬元，在放寬按保最新一輪措施公布前，首期最低為樓價兩成或約160.5萬元。

以3月首27日合計，一手市場暫錄得約122宗買賣，已超越2月全月的120宗，但對比1月的約695宗，仍屬低水平。

利嘉閣地產總裁廖偉強解釋，受到疫情所限，發展商難以舉辦大規模賣樓活動，導致放寬按保後一手市場的反應不及二手市場熱烈，相信政府4月起逐步放寬社交距離措施，發展商將重啟推盤部署，放寬按保對一手市場的正面影響才會陸續浮現，預計4月一手成交宗數可回升至約500宗水平。

廖偉強亦指出，大部分中小型單位均受惠於放寬按保措施，相信發展商在定價時毋須因應可承造高成數按揭的金額而刻意調整新盤價錢，會視乎樓盤質素和市況等因素定價。

新冠疫情稍微緩和，買家加快入市步伐，元朗區過去周末兩天（26日至27日）錄得約23宗二手成交，屬該區今年交投最旺的周末，帶動元朗本月二手成交量突破100宗，暫錄得約114宗，較2月全月的77宗多約48%，料創去年12月全月錄得135宗以來的3個月高位。首置客亦提速上車，有首置客斥資978萬元買入區內世宙一個3房戶。

元朗本月暫錄114成交

元朗區過去兩天錄得約23宗二手買賣，較前一個周末（19日至20日）的21宗多兩宗或9.5%，連續兩個周末創今年該區二手成交量新高。中原地產副區域營業經理王勤學表示，鄰近港鐵朗屏站的世宙連錄兩宗成交，包括3座中層A室，實用面積643方呎，3房間隔，業主今年1月開價1050萬元，最終議價72萬元或約6.9%，以市價978萬元沽出，呎價15210元。據悉，買家為首置客，最高可承造九成按揭，首期低至約97.8萬元。原業主於2016年812.8萬元買入單位，賬面獲利165.2萬元或20.3%。

另外一宗為世宙2座低層F室兩房戶，實用面積431方呎，「零議價」以700萬元沽出，呎價16241元。原業主於2015年以534萬元買入單位，賬面獲利166萬元或約31.1%。王勤學補充，近日新增確診數字回落，增強買家入市信心，元朗區本月暫錄約114宗成交，遠超2月全月的77宗。

荃景花園760萬低水3%

荃灣區過去周末錄得逾10宗二手成交，較前一個周末（19日至20日）的約6宗成交，按周增逾六成。美聯物業高級營業經理戴偉強說，荃景花園2期10座中層A室，實用面積577方呎，為3房間隔，新近以760萬元成交，造價低市價約3%，呎價13172元。原業主於2010年以約335萬元入市，賬面獲利約425萬元或約1.3倍。

將軍澳區過去周末最少有35宗買賣，按周增加約2宗。香港置業高級聯席董事唐荣花稱，夾屋叠翠軒3座中層A室，實用面積452方呎，2房間隔，獲區內首置客以已補地價630萬元承接，成交價較市價低約2%，呎價13938元。資料顯示，原業主於2002年以已補地價約140萬元購入上址，賬面獲利約490萬元，升值3.5倍。

市場人士指出，黃大仙飛鳳街66至68號龍暉閣地下1號舖連閣樓，總建築面積945方呎，近日以930萬元成交，呎價9841元。原業主2003年以147萬買入，19年來賬面獲利783萬元或約5.3倍。

據悉，現時該物業由兩商戶承租，每月總租金收入約2萬元，以最新成交價計算，買家可享約2.6厘回報。

香港工業大廈中層叫1542萬

另外，美聯工商營業董事吳偉華表示，獲業主委託放售西環德輔道西444至452號香港工業大廈中層G室，建築面積約2056方呎，意向售價約1542萬元，每方呎叫價約7500元。代理稱，該單位設有兩個獨立門口，間隔靈活實用，現以交吉形式出售。

第五波疫情確診人數回落，住宅物業市場購買力回歸。中原地產統計的十大二手屋苑，於3月最後一個周末（3月26日至3月27日）共錄得約21宗成交，按周減少1宗，連續兩個周末處於20宗以上，交投最踴躍的是天水圍嘉湖山莊，佔6宗。

嘉湖佔6宗最旺

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新冠疫情有減退跡象，物業市道明顯好轉，增強買家入市信心，由於一手市場最近未有全新盤應市，二手成為焦點，連帶睇樓和成交量有所反彈。過去兩天十大屋苑中有9個屋苑錄得成交，僅東涌映灣園「捧蛋」，陳永傑預料，隨着十大屋苑筍盤減少，部分購買力會流向其他低水屋苑。

美聯物業統計的十大藍籌屋苑，過去兩天錄約22宗買賣，雖然按周跌約12%，但連續兩周企穩20宗以上。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，政府預告放寬社交距離措施，加上股市一度回升，兩大利好因素帶動樓市回暖，積聚近一整季的購買力重投「磚頭」，相信「遲來的小陽春」將於次季復現，交投續現升幅，特別是次季新盤將魚貫推出，可望進一步吸引買家入市，刺激二手成交。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，該行統計的十大指標屋苑過去兩天錄得21宗成交個案，創去年5月底以來的44個周末新高，按周增加2宗或約11%。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽說，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑，過去兩天共有20宗買賣，按周增加7宗或近54%。

第5波疫情確診數字回落1萬宗以下，二手樓減價現承接力，葵涌洋樓葵福大廈減價100萬以420萬沽出。

市場人士指，葵福大厦低層B室，實用面積405平方呎，2房間隔，單位於2021年8月放盤，叫價520萬元，本年2月調低叫價至440萬元，3月更減至428萬元，業主示意減無可減，即吸引多名準買家，終以420萬元沽出，累減100萬元或19%，較銀行估價460萬元還低40萬元，實用呎價10,370元。

新買家為分支家庭，大膽還價390萬元，雙方會面再洽談，最終以420萬元達成交易。原業主2016年12月340萬元購入，持貨5年多帳面獲利80萬元，單位升值24%。

政府預言下月將放寬防疫社交距離措施，樓市氛圍為之一振。綜合四大代理數據，剛過去的周末日（26及27日）十大藍籌屋苑成交分別錄得20至22宗成交，連續兩周交投企穩。美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明相信，新冠感染人數減少，第五波疫情已走出谷底，市面正逐步復甦，樓市亦必重返正軌，料「遲來的小陽春」將於次季復現，交投續現升幅，特別是次季新盤魚貫而出，將更進一步帶動買家入市，刺激二手成交。

據美聯分行統計，剛過去的周末日十大藍籌屋苑合共錄22宗成交，雖然按周跌12%，但仍然連續兩周企穩20宗或以上水平。美聯周末日的十大屋苑已經連續兩周錄20宗或以上成交，對上一次有此表現需數到2021年7月首兩星期。

十大屋苑睇樓量升一成

疫情和緩，市民周末日積極睇樓帶動成交上升，港置營運總監及九龍區董事馬泰陽亦表示，不少買家趁低吸納筍盤，過去兩日十大藍籌屋苑睇樓量普遍上升，升幅約一成，個別地區屋苑更升約三成。該行兩日十大屋苑合共有20宗成交，為41周新高，其中西九四小龍及沙田第一城，分別錄得4宗成交。

種種跡象表明樓市正在逐漸恢復，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑透露，上周中價屋苑率先起動，近日入市氣氛已蔓延至細價樓，兩日十大屋苑中有9個屋苑有成交，可見成交面全面。

隨着十大屋苑筍盤減少，部分購買力會流向其它低水屋苑，整體市況將更加熱鬧。該行兩日錄21宗成交，雖按周減少2宗，但已連續兩個周末錄逾20宗成交，屬高位企穩。

新盤兩日錄12宗成交

利嘉閣總裁廖偉強認為，樓市良好氣氛將可延續，只要疫情持續受控，相信樓市仍會朝着樂觀的方向進發。

利嘉閣十大屋苑在過去的周末日累錄21宗二手個案，按周再升2宗或11%，是去年5月底以來的44個周末新高。

新盤方面，市場亦出現回暖跡象。綜合市場消息，上周末新盤市場約錄得12宗一手成交，與前一周表現相若。青衣薈藍連沽3伙，涉資約1,832.2萬元；西南九龍維港滙II連沽2伙，共套現約2,774.43萬元。

此外，將軍澳海茵莊園等新盤亦錄得零星交易。

疫情逐步放緩，為樓市釋出正面訊息，帶動各大屋苑交投轉活，過去周六日兩日25大屋苑錄約45宗成交，按周上升約15%；據業內人士指出，樓市逐步走出疫情陰霾，令早前積壓的購買力釋放，加上部分業主叫價態度軟化，令議價空間逐步擴闊，吸引用家積極問盤，刺激交投彈升，成交以中細價樓為主導，料樓價於第二季有力回穩。

據本報統計資料顯示，25大屋苑於過去周六兩日錄約45宗成交，較再上一周的39宗較周上升約15%，當中新界區細價樓屋苑交投活躍，並以天水圍嘉湖山莊表現最為「標青」，該屋苑於期間共錄約11宗成交，較上周同期的3宗按周彈升約2.6倍。沙田第一城交投亦相當不俗，該屋苑於期間共錄約4宗成交，按周上升約3倍，反映細價樓備受追捧。

積壓購買力漸釋放

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，疫情放緩及股市走勢回穩，為樓市釋出正面訊息，令早前市場積壓的購買力逐步釋放，現今樓價較去年底明顯回落，吸引準買家積極睇樓問盤，當中以1000萬以下的中細價樓交投最為暢旺，並指樓市逐步走出疫情陰霾，預測下月市場將迎來「遲來的小陽春」，刺激交投續現升幅，料第二季整體樓價回升約1%至2%。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，第五波疫情有減退象，市場氣氛明顯好轉，增強買家入市信心，睇樓及成交量有所反彈，早前中價屋苑率先起動，至上周末蔓延至細價樓，隨十大屋苑減價盤逐步消化，部分購買力會流向二綫屋苑，料整體市況持續向好。

嘉湖沙一睇樓量倍升

美聯首席聯席區域經理杜文輝指出，天水圍嘉湖山莊於上周日單日錄連環八成交，市況表現非常暢旺，受疫情放緩帶動，市場購買力急速釋放，區內指標屋苑嘉湖山莊過去周末錄60組至70組預約睇樓，按周彈升一倍，客源以上車客為主導。

美聯聯席區域經理翁凱傑表示，沙田第一城於過去周末交投氣氛明顯改善，該屋苑於過去周末錄約40宗預約睇樓，按周上升約一倍，客源以上車客為主導，並「吼準」售價約500多萬的細價樓。

二手續錄蝕讓

世紀21奇豐區域經理陳偉康表示，粉嶺花都廣場7座中層H室，面積約392方呎，兩房間隔，以538萬售出，呎價13724元，原業主於2019年3月以531.8萬購入，持貨3年帳面獲利約6.2萬，惟計及印花稅等開支，料實蝕約20萬離場。

市場消息指出，長沙灣曉悅中層H室，面積220方呎，為開放式間隔，以約408.5萬售出，呎價約18568元，原業主於2017年以422萬購入，持貨5年帳面蝕讓13.5萬，物業期間貶值約3%。

中原副分區營業經理李嘉儀稱，筲箕灣形薈1A座低層G室，面積約281方呎，以580萬售出，呎價約20641元，原業主於2016年10月以553.55萬購入，持貨6年帳面獲利約26.4萬，升值幅度約4.7%，惟計及地產代理佣金及印花稅等開支，料僅平手離場。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截止至3月23日，2022年3月份一手私人住宅買賣合約登記暫時錄得127宗，總值21.1億元。預期整月約有180宗及30.0億元，將較2月的474宗及68.4億元，分別下跌62.0%及56.2%。

中原估計創八年半新低

估計一手宗數將創2013年6月106宗後逾八年半（105個月）新低，而金額將創2016年2月30.0億元後的六年（73個月）新低。反映新春後疫情急劇惡化，發展商暫緩推出全新樓盤，以致一手交投跌至低水平。

截止至3月23日，3月份登記宗數最高的新盤為屯門御海灣2期，暫錄13宗，總值9495.8萬元。油塘曦臺、觀塘凱匯1期、長沙灣維港匯II、長沙灣映築及屯門恆大．珺瓏灣2期，各錄5宗，分別總值9076.9萬元、8177.4萬元、7313.2萬元、3850.4萬元及2463.3萬元。

一手按季方面，2022年第一季一手私人住宅買賣登記暫錄1674宗，總值233.2億元。預計今年首季一手有1730宗及240.0億元，將按季下跌62.7%及58.2%。估計數字將自2016年第一季的1261宗及165.7億元之後，同創六年按季新低。

二手成交料較上月升一成

二手方面，截止至3月23日，2022年3月份二手私人住宅買賣合約登記暫時錄得1859宗，總值181.2億元。預測整月登記約達2500宗及235.0億元，將較2月的2254宗及224.4億元，分別上升10.9%及4.7%。

因為3月份的工作日數較2月新春長假時為多，影響3月全月的二手登記錄得升幅。以每個工作日的平均買賣計算，截止至3月23日，3月份平均每個工作天有108宗二手登記，較2月份平均每個工作天132宗明顯減少17.4%。反映2月期間疫情持續，打擊樓市活動，影響二手市況淡靜。政府放寬按保，二手成交逐漸增加，將於4月的登記數字開始反映。

佐敦鋪位疫市下淪為「重災區」，盛滙商舖基金創辦人李根興接受本報訪問時指，佐敦高度倚賴遊客消費，而且食肆娛樂場合聚集，營業全部「叫停」，區內部分街道吉鋪高達70%，是歷來最差，鋪位蝕讓幅度高達五成。

李根興指，佐敦區內近期頻錄鋪位蝕讓，幅度高達三成至五成，市場嘩然，事實上，全港各區中，佐敦蝕讓成交數目居於首位，原業主均於2012年至2014年「摸頂」購入，當時預計高鐵2015年落成，炒風四起，最終延期至2018年才通車，惟2019年中爆發社運，市況急轉直下，加上翌年新冠肺炎爆發，中港兩地通關無期，高鐵效應頓成泡影。

況且，當自由行高峰期時，尖沙嘴及旺角鋪位太貴，不少投資者轉戰佐敦，由於高位接貨，直接造成今日的大蝕讓。

高鐵效應成「泡影」

他再指，受疫情重擊，零售市道疲憊不堪，民生消費力是「最後一根稻草」，但佐敦主力依賴遊客生意，區內娛樂生意為主導，包括桑拿、夜總會及足浴按摩店等，疫情下一律關門停業，加上晚上6點後食肆不能堂食，故區內吳松街及廟街70%商戶均落閘休業，令區內變成「死城」。而且，區內一潭死水的情況無法改善，只因沒有上班族支持，民生消費亦有限。

料蝕讓潮持續

儘管近期疫情稍回穩，為市場釋出曙光，他強調，區內仍有很多蝕讓盤未獲承接，料蝕讓成交持續浮現，只是蝕幅稍放緩。

被問及何時重入正軌，重返高鐵通車前，即2012年2014年間高峰期，當時該區平均每間鋪位售價高達四、五千萬，惟現今最差賣二、三千萬，蝕讓達四至五成。他表示，若第五波疫情放緩，遊客回歸，市況會逐步回暖。不過，需時五至十年才能重返高位！

資料顯示，佐敦廟街怡齡閣地鋪，早前以約3000萬易手，呎價約2.72萬，原業主許姓專業人士，近年活躍於鋪市，早於2012年12月以約4480萬購入上址，持貨近十年帳面蝕讓1480萬，物業貶值約33%。

位於大埔三門仔路的比華利山別墅，總樓面116.4萬方呎，分三期興建，共有535座洋房別墅，景致開揚，面對廣闊海景，屋苑會所及園林極具規模，但偏偏未獲市場垂青。

項目2002年首期落成，適藉當年樓市疲弱，洋房銷售相當困難，加上有地霸在項目前面村屋放置棺木藉以敲詐，恒地遲遲未能開售。

屋苑星光熠熠

一直拖延至2007年才正式推售，但因洋房動輒由兩千多呎至逾萬呎，非一般市民負擔，集團走到上海向內地富豪推廣，當年別墅呎價由7000至逾萬元，然而銷售緩慢，加上項目洋房數百間，令到銷售有一定難度。

不過，比華利山別墅卻甚受明星歡迎，開售時就傳周星馳購入，及後購買或租用的藝人先後有謝安琪及張繼聰夫婦、陳豪及陳茵媺、徐淑敏與黃浩、鄧麗欣及陳芷菁等。

翠樺道洋房2600萬沽

比華利山別墅近年開始有個別成交扭轉頹勢，年初翠樺道洋房以2600萬出售，業主帳面獲利208萬元。