在新落成辦公大樓趕不上企業辦公室自用、升級和汰換需求殷切下，台北市A級和頂級辦公市場面臨供不應求，空置率再度下探史上新低，首度「破2」，每坪月租則直上2,932元，預期年底可望突破「千禧障礙」的史上新高2,971元，攻上3,000元均價。尤其頂級辦公大樓每坪月租攻頂5,000元，將成為「新常態」。

仲量聯行、高力國際30日同步公布2022年第一季商用不動產市場季報。仲量聯行董事總經理趙正義表示，由於企業辦公室升級、汰換及自用擴張的需求殷切，但A辦和頂辦新增供給不足，使得市場平均空置率，下探史上新低來到1.86％，破2％大關。

仲量聯行副總經理劉建宇表示，目前A辦每坪月租2,932元，攀升趨勢不變，預期今年底將重返並超越千禧年每坪月租平均2,971元的高點，並一舉衝上3,000元大關，突破「千禧障礙」。

趙正義直指，尤其頂辦市場，更面臨大缺貨，預期每坪月租5,000元將會成為「新常態」！「台北101」80樓每坪月租行情，在內政部實價登錄資訊中，已創下5,000元大關的新高 ，最近「台北南山廣場」、「台北101」的高樓層辦公室少數的待售單位，也已開在5,000元以上，興建中的「富邦A25」高樓層也挑戰5,000元關卡、中高樓層則在4,500元以上，目前信義計畫區至少上述三棟，有機會站穩5,000元頂標，成為外商跨國企業追逐的標的。

高力國際董事總經理劉學龍表示，台北市全新辦公室供給仍有限，且在企業穩定擴張租賃需求情況下，整體空置率持續下探，預期到年底租金仍呈現上漲趨勢。

高力國際租戶服務部資深執行董事楊慧明表示，這幾年企業獲利穩定，帶動辦公大樓升級需求趨勢，等級越好的大樓、需求越高，漲幅也越明顯；其中頂級辦公大樓，從谷底時間2015年迄今，七年以來，租金行情已飆漲超過21％，明顯超過A級和B級的漲幅11％～12％。而頂辦密度最高的信義計畫區，也是辦公租金最貴的區域，目前均價已達3,042元，也是唯一一個高於台北市整體租金平均值的辦公商圈。


北市商辦空置率再創低 仲量：頂辦租金5000元成新常態
經濟日報

北市新辦公室供不應求，空置率再創新低，仲量聯行今（30）日發布「2022年商用不動產第1季季報」，預估今年將突破千禧障礙，租金重返每坪3,000元的歷史水準，頂級A辦則有望站上每坪5,000元大關，成新常態。

仲量聯行統計，今年首季台北A辦平均月租金為每坪2,932元，相較去年上升3.7個百分點，北市辦公室空置率仍探新低，A辦整體空置率本季首度破2％，為1.86%，創歷史新低，顯見遠端工作模式僅短暫影響市場，定點辦公需求仍在，企業對頂級商辦需求依舊殷切。

首季南港及內科市場穩定，南港區維持極低空置率0.9%，東區門戶計畫進行中，市場動能有賴新供給帶動；內湖區因市場釋出量少，空置率破5，來到4.1%，平均租金為每坪1,200-2,000元。

展望租賃市場後市，仲量聯行董事總經理趙正義表示，由於市場供不應求，疫後就業與消費市場也持續復甦，頂辦租金在需求帶動下，未來3年內維持2-4%年成長，在信義區頂級辦公室未來供給有限的情況下，房東惜售僅剩不多的空間，每坪5,000元可能將成為頂辦新常態。

另外，未來10年辦公模式將因主要2點驅動力而改變，首先是工作習慣將轉為科技導向，從辦公空間開始，逐步走向科技城市；企業模式也會轉為人才導向，變的更注重員工工作內容、地點及時間的彈性、辦公室永續及淨零碳、工作環境的健康安全等。

央行斷金流影響浮現！最新統計顯示，2022年第一季全台土地市場「有感降溫」，單季只成交536億元，改寫2019年以來的近四年單季新低紀錄，年減近16％；高力國際董事總經理劉學龍表示，央行祭出五波不動產信用管制、加上升息，使得建商搶地已不會像過去兩年，「不買，手會癢！」重返蛋黃核心區域已成趨勢。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，第一季全台土地市場動能減弱，在政策打炒房力道發威下，僅成交536億元，顯示買家對政府出台金管政策「有感」。其中主要需求還是在住宅區土地，佔比達73％，其次是工業土地、佔25％。

趙正義說，預期在央行限縮土地融資政策、升息1碼後，將使建商購地「大者恆大」，小建商成為首當其衝的受影響者。

劉學龍透露，某台中大型建商因升息，使得每年購地利息將增加1.7億元，目前還可承受，但對一般小建商來說，恐怕是一大負擔。

高力國際資本市場服務部資深執行董事黃正忠表示，土地交易量減少，建商獵地趨緩，主要原因與貸款管制有關；另外，原物料、人力成本上漲，也是使建商購地腳步稍緩的原因，不過預期建商還是會持續物色優質地段不動產，以保持土地庫存能量。

展望2022年總體土地市場及商用不動產市場，劉學龍預期，將呈現「審慎評估，市場價平量縮」，在台灣經濟成長率預期保持4％~5％的驅動下，即便升息1碼，利率回到疫情爆發前的1.375％，投資型買家將持續評估具有潛力的標的。不過短期通膨問題難解，且全球貨幣緊縮方向明確，須注意接下來央行升息的腳步及幅度。

劉學龍指出，目前很多地主思維都還停留在以往，不過建商在預期升息趨勢下，在買地上，也開始採取比較保守的態度，未來在布局重點上，會拉回核心區域的核心資產，不會像過去兩年，「不買，手會癢！」

劉學龍建議，投資人也應趁此時好好檢視手中資產組合，汰弱留強，在資產配置上，應提高長期收益型不動產的配比，以抗通膨，追求資產保值。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健，交易量回到疫情前水準，顯見市場看好不動產作為防禦型投資的潛力，並將其視為資金避風港。帶租約資產因收益穩定特性易獲壽險業青睞，逐漸成為市場投資顯學。

剛性經濟需求部分，科技業及製造業出口表現亮眼，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求將持續推動工業不動產投資額成長。和全球趨勢相同，台灣物流空間預租情形火熱，可謂是今天租的空間是為了滿足昨天的訂單。辦公空間部分，疫情雖改變工作模式，但提供員工健康彈性及合作交流的空間仍是企業所重視的項目，因此辦公空間的需求仍舊穩健。

至於全球不動產投資趨勢，已逐漸轉向投資非傳統不動產(non-core assets) 包含物流、健康及生活相關概念不動產。例如我們觀察到物流產業隨疫情影響，用地需求迅速成長，世界各地物流地產的交易量屢破前高，而物流產業及Proptech在台灣的發展也值得密切注意。

趙正義表示，綜觀未來，2022年台灣會是軌道經濟起飛年，綜觀新北、桃園、台中、高雄，甚至屏東，北中南TOD建設遍地開花，包含新北十四張預計投資額520億、高雄衛武營預計投資額180億等，TOD相關的開發案就佔全台重大開發逾8成。未來民眾住家和辦公室距離縮減，以方便的大眾運輸生活圈帶動區域經濟發展，到站就到家促進低碳生活，也符合永續發展的國際趨勢。

趙正義指出，相信台灣在政策支持公共運輸建設、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下，2022國內商用不動產市場可望穩定發展。

促參簽約金成為挹注國庫的大補丸。財政部促參司29日指出，2021年民間參與公共建設總簽約件數達172件，簽約金額1,888億元，件數與金額皆為歷年次高。其中最大案為交通部的台中烏日高鐵站區招商地上權案，金額為286.35億元。

促參司表示，從2021年六都招商成績來看，台北市以274.98億元為年度招商王，台南市為270.14億元居次，新北市為250.26億元居第三。接續分別為高雄市75.27億元、台中市51.2億元，以及桃園市的2.2億元。非六都縣市，新竹縣受惠竹科附近產業用地設定地上權案進帳，招商金額153.11億元居冠，而新竹市以22.55億元居次，第三名的嘉義縣金額為14.47億元。

至於中央部會招商成績，最大案由台中高鐵地上權案拿下，交通部以508.88億元居各部會之冠，財政部103.82億元居次，經濟部42.37億元居第三。

促參司長李建賢表示，2021年促參大型案件多為地上權或都更案，顯見企業設廠推升土地開發需求，大致而言，可看到在台商回流投資，長照、環境設施等發展趨勢，業者參與公共建設意願也因此提升。

展望今年促參招商成績，李建賢認為，簽約件數上看120件、簽約金額有望達到2千億元，甚至可挑戰史上全年促參簽約金額最高紀錄（2010年的2,241億元）。

李建賢還指出，今年促參簽約金有望創新高，主促參招商熱度持續升溫，原本每年第一季是促參簽約淡季，今年淡季不淡，甚至看旺，關鍵為地方政府推動在地長照設施，光是首季長照BOT案件簽約金就上看135億元，還有焚化爐、汙水處理廠等促參案至少150億元，物流中心BOO案約百億元規模。

2021年經濟成長創11年新高，將經濟果實與全民共享，行政院會31日將拍板 「300億元中央擴大租金補貼專案」，大幅提高租金補貼戶數，從現行的12萬戶提高到50萬戶，同時，擴大補貼範圍，補貼對象所得標準從平均每人每月所得低於最低生活費2.5倍放寬為3倍，補貼金額也加碼提高。

行政院官員表示，單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家戶的補貼金額均將加碼提高。各縣市租金補貼金額有別，現行台北市每戶每月補貼3,000元至8,000元；新北市2,000元至5,000元；新竹縣市、桃園市2,400元至5,000元；台中市2,000元至5,000元；台南市、高雄市2,000元至4,000元；其他縣市2,000元至3,600元。

官員強調，這是基於經濟成長創11年新高，將經濟果實與全民共享，預訂7月開放申請，今年第四季發放。

有關擴大補貼範圍，官員說，主要是將租金補貼條件之一，也就是基本生活費從2.5倍調升至3倍，才能讓受惠戶數提升；同時方案也將加碼提高單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家戶補貼金額。

另外，為鼓勵房東配合房客申請租金補貼，官員指出，住宅法已完成修法，將房東租金所得免稅額提高至每房每月1.5萬元，房屋稅與地價稅的稅率比照自用住宅，減輕房東的稅賦負擔，與政府共同協助租屋家戶。

官員表示，300億元經費將由中央完全負擔，規劃由內政部營建署直接接受民眾申請，現已著手設計更為便捷的網路申請系統，讓民眾很容易完成申請程序。

鄉林（5531）30日董事會通過2021年合併財報，每股淨損0.6元，今年兩岸推案量目標200億元，其中耕耘多年的四川成都案，預計今年開賣R6、R4兩筆地塊，屆時可望賣一戶、入帳一戶，為今年力拚轉盈的指標大案。

鄉林表示，受到兩岸疫情干擾與政府接連打房，大陸青島案與南京案去年房產銷售進度稍有遞延，不過台灣市場表現穩定，新莊副都心「鄉林淳真」完工交屋，三重「鄉林恆美」則創下三個月完銷的紀錄，預計今年各國陸續開放邊境，景氣加速復甦後，經濟表現樂觀。

鄉林表示，今年業績的重點將是成都案，R6、R4兩地塊的住、商產品，預計今年開賣；台灣市場方面，預計推出雙北市都更合建案，下半年可望登場。

鄉林表示，兩岸推案量可望朝全年200億元目標邁進，全年營運有機會走出谷底，轉虧為盈。

台灣房屋集團統計2022年台北市實價登錄逾億元的豪宅交易，截至目前為止，共有12筆億元豪宅交易，總金額約24億元，當中就有7筆是無貸款買進，佔整體近6成左右；其中睽違近兩年才出現交易的「潤泰敦品」，1月成交9樓戶，總價1億2388萬元、每坪141.5萬元，創下該社區單價新高紀錄，新買家是同社區的13樓原住戶，再次加碼買進。

1月最新揭露的豪宅還有「和平大苑」27樓戶，成交2億1556萬元、每坪173.33萬元；「華固敦品」6樓戶，1億935萬元、每坪190.5萬元，這兩筆的自然人買家都是採無貸款買進。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年台灣高資產客群財富報告指出，逾9成的高資產族在去年財富持續增加，因此信用貸款管制對於有實力不貸款，直接現金購屋的豪客影響不大；且目前政府查稅主要針對多屋族房東出租無報稅，而多數富豪的加碼掃樓不是為子女家人置產，就是作為度假屋規劃，鮮少有出租事實，因此目前幾項打房手段，對豪宅屋主而言，買氣意願影響並不大。

今年交易12筆中，「潤泰敦品」、「維也納藝術廣場」、「信義謙華」的3筆交易，都是由同社區住戶加碼買進，顯示這些住戶對社區情有獨鍾，遇到鄰居有意出售，不惜砸重金再度進場。

張旭嵐表示，「潤泰敦品」雖然屋齡已有22年，因位於敦化北路155巷弄內，屬於敦化民生一帶的精華地段，且基地面積達1461坪，純住宅，環境清幽，因此社區住戶大多惜售，總戶數71戶，從實價揭露以來，至今僅9筆交易，平均成交單價約130萬元。

喜歡繼續買 原住戶加碼買進
位在信義區的中古豪宅「維也納藝術廣場」、「信義謙華」，屋齡都10年以上，紛紛都出現同社區住戶加碼買進的案例，這兩個社區都有基地街廓方正、棟距寬闊、位居角地等的優勢，住宅採光、通風條件佳，其中「維也納藝術廣場」基地面積高達4143坪，是信義計劃區內少有的大基地規模社區，具備景觀噴水池與大型綠地；而「信義謙華」則位在正信義路四段上，近信義安和站及101/世貿站，商業機能活絡。

第一建經研究中心副理張菱育表示，市場上屢屢出現高總價豪宅不貸款的案例，主要是央行近年頻頻釋出選擇性信用管制措施，幾經政策加碼，法人及自然人購置高價住宅貸款，已雙雙降至4成，也無寬限期，未來還會面對央行升息的不穩定變數，對於富豪來說，還不如不貸款置產，不僅可避免升息造成還款金額增加，還可減少貸款送件的行政流程，省時又省事，未來若要企業融資，也還保有靈活運用的彈性。

台中房市最大亮點水湳中央公園特區新案上膛，豐邑、總太推案總銷合計超過300億元，每坪房價喊出8字頭高價。業者指出，想進住水湳中央公園第一排，最低入場價至少5,000萬元起跳，6,000萬元的透天別墅相對反成高CP值購屋選擇。

群義房屋京璽市政加盟店長王俊期分析指出，七期與水湳兩雄爭霸互尬房價，後發的水湳新案不遑多讓，「豐邑PARK ONE」率先喊出單價80萬元起，加上車位每戶房價至少5,000萬元；而中央公園第一排的「總太至境」百坪規劃，每戶總價上看億元。

「鷸蚌相爭，漁翁得利」業者說，與水湳相鄰的新案凸顯出高CP值，詢問度大增。自今年329檔期突破推案量之後，七期豪宅與水湳經貿園區的瑜亮之爭，後續發展值得觀察。

久樘開發銷售部協理朱家琪指出，水湳中央公園旁的土地價格大約落在每坪200萬元上下，尤其總太與豐邑購地成本偏高，約在每坪230萬至240萬元之間，新案房價要降幾乎不可能。

而高房價時代下，大樓公設比超過33%，換算總價5,000萬元中，約有1,650萬元買的是公設，有天有地的透天別墅的CP值此時浮現。

以「久樘柏登莊園」為例，每戶建坪約在100坪左右，前院停車配置三車位，車庫已是精裝交屋，總價6,000萬元起，以大樓坪價的計算方式，每坪約在60萬元左右，且買到的都是私家所有，與大樓相比CP值超高。

此外，「久樘柏登莊園」標準配備有蒸氣室、中空樓板、無障礙平軌式YKK氣密窗、Low-E節能玻璃、歐洲進口敵銳門、BWT反洗雜質過濾器、數位監視系統+6支監視器；衛浴方面，4套房皆採用V&B衛浴與TOTO馬桶，其中主浴室採獨立浴缸及電熱毛巾架。

值得一提的是，「久樘柏登莊園」的廚房餐廳空間採最高規格配備，包括德國進口rational廚具，以及德國頂級LIEBHERR利勃冰箱，廚具及中島檯面採用西班牙賽麗石，讓住戶的餐食美學更臻完美。

此外，公領域空間的電梯牆面與一、二樓地磚，則採用義大利超大尺寸120x240cm、厚度6.5mm的薄板磚，為七期豪宅選用在公設空間的頂級建材，呈現出天然石材的紋理與優雅貴氣。

由於鄰近水湳周邊土地價格昂貴，電梯豪墅釋出不多，別墅新案集中區域多為北屯新重劃區，如京祐「雅正V」、豐穀「景然」等，單戶總價約落在4,600萬至6,900萬元之間。

與水湳相連的12期重劃區，由於區域開發已近飽和，大樓預售案量相對較少，去年推出的預售案如純三房住宅案「仁山潮尚居」，公開後即迅速完銷，較小坪數的「達麗J12」每坪開價48萬至52萬元，全案也已近完銷。

近期將進場的麗晨建設「福德段新案」，受到極大關注，基地近千坪，位在青海路、福科二路口，緊鄰西大墩公園、文修公園逾1.5萬坪綠海串聯，設計上延續品牌「風、光、水、綠」的建築元素，全案總銷約30億元，規劃3至4房產品，預計第2季進場，尚未公開已有不少粉絲爭相詢問。

原物料大漲、缺工問題未解，建案展延開工總宅數持續攀升，據內政部不動產資訊平台統計，去年建物開工展延宅數達4.6萬宅，創下近六年新高，上波出現建物開工展延量大增情況，為2015年房市不景氣的4.63萬宅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從展延開工的時間來看，景氣大好跟景氣大壞都會出現展延開工的現象，景氣壞怕開工就要投入資金，增加營運壓力，景氣大好可能找不到營造廠或工人，還有些合建案或危老案給地主的條件太好，碰到造價大漲，小面積的案場可能一開工就面臨虧損的壓力，因此看到去年展延開工的宅數創下近六年新高。

上一波房市景氣欠佳時，建商有三不政策，包括不買地，不開工、不拿使照，導致2015年建物展期開工總宅數達4萬6364宅，隨後一路縮減至2018年的3.6萬宅，不過受到造價上揚與缺工問題，去年展期開工總宅數又飆升到4.6萬宅。

若以區域來看，展期開工數量最多的是新北市的1.3萬宅，較前兩年的近萬宅呈現明顯增加，其次是台中市的9528宅，也較2020年的5458宅增加，台北市也有4080宅，由於台北市小面積的開發案較多，造價上揚衝擊甚大，因此展期開工數量也偏高，高雄市則有7875宅，桃園4315宅。

曾敬德表示，這波缺工與造價上揚，還帶動房價預期走揚，展期開工宅數的增加，可能還受到疫情與建照量相對較大的影響，除了展期開工增加外，市場上也受限於缺工等狀況，原本建案的完工時間也出現拖延的現象，為了避免違約被罰款，開發商多以拉長預定工期方式因應。

配合中央社會住宅政策，新北市城鄉局與中央盤點轄內國有土地，預計在三重永德段興建社宅，未來可規劃1600戶社宅，已提報內政部都委會審議；另外，城鄉局舉辦中和都市計畫第二次通盤檢討，評估社宅需球，未來將提供2000戶社宅。

城鄉局長黃國峰表示，本次變更範圍為三重都市計畫區內乙種工業區及綠地用地，面積約1.5公頃，土地權屬多屬公有，基地現況係市府與國產署協調先行作為綠家園使用，提供地區民眾平日休閒空間。

黃國峰指出，三重是溪北地區人口成長區域，且以青年人口居多，除社會住宅外，也會配合地方需要保留一定空間作為社福服務、長照服務、青年創業、文康休閒及商業餐飲服務等設施使用，以多元服務項目來滿足地區民眾需求，將有助於鼓勵青年人口在地就業及生活。

都市計畫科長鄭博仁說明，三重永德段從去年12月8日起開始公展至今年1月21日市大會審議通過，僅耗時2個月，並參採地方建議需求，規劃多元公益設施空間，使土地使用效益更具彈性，以創造更優質都市環境及居住空間。

另外，城鄉局辦理中和都市計畫第二次通盤檢討，第一階段前於2019年10月發布實施，第二階段經內政部都委會及新北市都委會審議通過，依內政部都委會決議辦理再公開展覽，從今年3月18日辦理公開展覽30天，並訂於3月29日、3月31日、4月1日於中和區公所舉辦說明會。

計畫審議科長許仁成表示，本階段通盤檢討重點包含：天山營區整開範圍檢討，及無開闢需求的公共設施用地辦理解編；另評估中和地區社會住宅需求，檢討納入3處社宅基地，未來將提供3.2公頃的社會福利設施用地，預計提供2000戶社會住宅，照顧弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義。

華僑城A（000069）3月30日晚間披露的2021年年度報告顯示，報告期內，華僑城A營收穩健增長，實現營業收入1026億元，同比增長25%；受疫情反復及地產市場下行等諸多因素影響，實現淨利潤71億元、歸母淨利潤38億元，分別同比下滑55%、70%。截至報告期末，華僑城A資產總額與歸母淨資產分別達到4800.6億元、812億元，分別同比增長5.1%、3.6%。

2021年，新冠疫情反復與房地產調控升級給華僑城A所處的文化旅遊及房地產行業經營帶來巨大挑戰。在不利的經營形勢下，華僑城A堅定聚焦主業謀發展，文旅業務恢復情況領跑行業，地產業務表現相對穩健，公司整體經營在逆境中展現了韌性，高品質發展的基本面趨穩向好。

2021年華僑城A緊盯流動性，狠抓資產結構管理與經營管控。剔除預收賬款資產負債率、淨負債率、現金短債比，均較上年有所優化，財務風險得到有效管控，保證了公司未來的健康穩定發展。從流動性上看，華僑城A經營性淨現金流自2020年回正後，持續保持淨流入。從經營效率上看，華僑城A總資產周轉率達到0.22，同比提升15%；存貨周轉率0.3，提升幅度達到70%。專案整體開發速度從5.26年提升至3年，去化速度提升明顯。

文旅業務持續以創新驅動、高品質供給引領和創造新需求，不斷滿足人民對美好生活嚮往。報告期內，華僑城A旗下27家景區、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅遊區、1台旅遊演藝共接待遊客7797.9萬人次，同比上年增長82%；剔除年內新增項目，接待遊客數量同比增加17%，恢復至2019年的96%，遠超行業恢復均值。

圍繞核心城市優中選優，在嚴控投資風險的前提下，積極穩妥推進專案獲取。2021年內，華僑城A新獲取專案23個，新增土地面積258萬平方米，計容建面435萬平方米。報告期內，華僑城A累計實現簽約銷售面積399萬平米、簽約銷售額825億元，分別同比上年下降14%、22%。物業管理方面，全年新增管理建築面積373萬平米，在管建築面積超2000萬平米，業務範圍覆蓋深圳、北京、上海、成都等54個城市。

積極踐行“互聯網創新實踐者”戰略定位，以全方位打造“數位華僑城A”為目標。一是夯實管理資訊化，以“資料治理、人力資源、財務管理”為核心加快推進企業管理資訊化建設。二是強化業務數位化，構建多業態組合與協同生態體系，為文化旅遊和城鎮化等主營業務持續賦能。三是探索數字產業化，構建以大資料為核心的消費互聯網與產業互聯網雙平臺生態體系，充分利用資料資產，創新商業模式，探索資料資產變現路徑。旗下花橙旅遊平臺銷售額同比增長超60%，註冊用戶數突破1100萬。

2022年，華僑城A將繼續踐行“文化+旅遊+城鎮化”“旅遊+互聯網+金融”的創新發展模式，堅持文旅引領地位，提高地產投資及運營管控能力，加速數位元化轉型，堅決防範重大風險，確保經營穩健安全，全力以赴打造具備全球競爭力的世界一流文化旅遊企業

3月30日晚間，萬科發佈2021年報，公司實現銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元；公司實現營業收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的淨利潤225億元，同比下降45.7%。

擬派發分紅112.8億元

根據萬科年報，其依然守住了安全經營的底線，保持了“綠檔”和業內領先的信用評級，經營性現金流淨額連續13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。財務狀況安全健康，持有現金1493.5億元，淨負債率29.7%且長期處於行業低位。

發佈年報的同時，萬科推出回購和派息方案，公司將在未來三個月內擇機開展20億-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元。

公開資料顯示，這是A股中唯一一家連續30年進行現金分紅的公司。統計資料顯示，萬科自上市以來，累計派息已達949.7億元。

郁亮剖析業績表現

面對業績表現，萬科董事會主席郁亮在年報《致股東》中坦誠進行了剖析。他表示從財務層面看，2021年萬科淨利潤下降源於三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因數，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業稅金及附加後的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。從結構上看，開發業務依然對公司淨利潤具有決定性作用。

鬱亮表示，2022年，將採取堅決、有針對性的行動，全力扭轉開發業務局面。公司以開發經營本部為主導，推進“一盤棋”建設，解決能力分散、操盤表現不穩定的問題。同時嚴格投資管理，投資向市場更為穩定、團隊操盤能力更強的區域集中，提高投前研判的精准度和投後落地實現程度。

對於2022年的業績，鬱亮表達了明確的信心，相信行動和努力將支撐公司在2022年實現營業收入和淨利潤的企穩回升。

第二增長曲線顯現

此次年報中，萬科的非開發業務開始嶄露頭角。年報顯示，萬科的非開發業務正在進入高速發展期，在增長速度、收益表現、運營效率等方面，均位居各自所屬行業前列。

報告顯示，萬科旗下萬物雲成為行業率先覆蓋“住宅服務、商企辦公、城市服務”全域空間服務的公司，2021年其收入首次超過200億元，同比增長32%。更重要的是，已形成極強的外部競爭力，新增合約面積中外拓業務占比超七成，其中商寫領域外拓樓盤占比近八成，已在廣東橫琴、深圳沙頭、武漢唐家墩打造多個城市服務的標杆案例。

萬科旗下冷鏈倉儲業務位居行業第一，近三年收入複合增速52%，其中2021年收入31.6億元，同比增長69%，穩定期項目營運淨收入（NOI）率達到6.5%。萬緯還成功引入了GIC、淡馬錫等知名機構作為戰略投資者，其專業能力和市場價值受到認可。

萬科泊寓已成為國內規模較大、運營效率較高的集中式公寓運營商。近三年收入複合增速40%，其中2021年收入同比增長14%，NOI5.3億元，同比增長193%。在單房運營成本、費用率、自有管道獲客比率等方面，已建立競爭優勢。除自身資產外，泊寓還為294家企事業單位的租賃住房項目提供產策、建造和運營管理服務。

商業業務方面，萬科旗下印力管理規模、收入、輕資產管理輸出均處於行業第一陣營。近五年收入複合增速達到20%，在商業最發達的長三角地區，印力在管面積處於前列。

萬科認為，儘管從傳統財務指標如收入、利潤看，這些業務在今天以及未來都很難達到房地產開發的同等規模。但隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業務能產生穩定現金流的優勢開始顯現。

在一堆房企年報宣佈難產之際，3月30日午間，碧桂園發佈2021年年度業績報告。隨後，股價一度拉漲超9%，最終收漲6.29%，最新市值1407億港元。

究竟財報情況如何？盤後，碧桂園召開業績發佈會。

莫斌：目前房地產調控政策已經築底

目前做有現金流的利潤：控支出，調結構，保資產

在業績會上，有媒體提問，房地產市場持續下行，碧桂園如何做到穿越週期？

碧桂園集團總裁莫斌表示，過去一年房地產市場經歷了十年來最大的波動，這是由於房地產調控政策施加作用的結果。所有的調控都是為了維護房地產市場的長遠發展。目前房地產調控政策已經築底，市場信心逐漸恢復。但由於疫情影響，市場信心還需要一段時間恢復。新房銷售市場去年18萬億，市場永遠存在，房地產是支柱性產業，碧桂園對未來充滿信心。

談及如何穿越週期，莫斌強調，與企業內部競爭力密切關聯。莫斌提到，從2018年開始，碧桂園做出了全週期綜合競爭力提升的安排，在提升過程中，考核標準也做了相應調整。在行業上行期、平穩期，主要以銷售額、回款率作為目標，而在下行週期，以各區域可動用資金作為考核目標。

針對目前狀態，碧桂園重點在開源節流，保現金流，保三條紅線，做正確的事情，做有現金流的利潤，以及做確定性的事情，控支出，調結構，保資產。

在支出端，碧桂園根據支出的大類做不同的管控措施：一是對工程款做穿透式管理，通過科學合理的方法，對業務進行拆分，穿透到每個樓棟的每一筆支出，不盲目新增無效產值，保障精准供貨。二是進行常規費用歸零管控，除剛性費用外，其餘費用進行零基預算；對每個費用科目、每一筆費用都由承責部門管控，精細化落到實處；以專案為單位做行銷費率管控，根據投放效果制定投入額度，降低無效支出。同時，強化自銷，善用自有平臺，優化成交結構，減少對分銷的依賴，降低管道費用。三是繼續優化融資結構，通過提前償還或回購部分高息短債降低融資成本，債務久期也得到了有效優化。

在收入端，不斷提升在手資源的周轉效率，盤活大宗資產。一是通過多維度對貨量進行分類，精准鋪排，增加經營性收入：在資金維度，按照資金收回效率對各類貨量的銷售次序做了分類和排序，匹配相應的行銷策略和資源。從貨量流速的維度，針對常規住宅資產做好供銷匹配。二是形成完善的價格監控體系及糾偏機制，制定合理的目標及完善的閉環管理機制。

希望可以穿越週期，活下去，活得久。

將在2024年之前實現“綠檔”

不會繼續加大融資額度

關於三道紅線，莫斌表示，目前碧桂園仍然處在較為健康的黃檔，淨借貸比率和現金短債比都比較良好，剔除預收賬款的資產負債率也降到了74%，碧桂園將在2024年之前實現從黃檔到綠檔的調整。

此外，碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君表示，開發貸方面，對優質的企業，四大行都表現出極大的支持。碧桂園收並購方面的貸款額度，銀行給的授信也進一步加大。所以，2022年整個地產行業的優質企業融資環境應該是會比較好，也比較樂觀。

伍碧君隨後指出，但碧桂園基於自身對行業未來的發展和對自己的定位，可能還是會繼續保持住杠杆，堅定地向三條紅線轉綠努力，所以不會繼續加大融資額度。

營收同比增長13%突破5000億

再來看看具體年報資料。

年報顯示，2021年碧桂園銷售規模保持行業領先，債務規模和融資成本實現“雙降”，債務結構進一步優化，財務狀況愈發穩健。2021年全年，碧桂園權益合同銷售金額5580億元，營收5230.6億元，同比增長13%。

在中指研究院、克而瑞等多家協力廠商機構統計的年度銷售排行中，碧桂園是唯一全口徑銷售額在7000億檔次的房企，也是唯一權益銷售額破5000億的房企，業績繼續穩居行業榜首。

雖然營收增長了，但整個地產行業下行週期中，利潤還是下來了。資料顯示，

毛利、淨利、股東應占核心淨利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元，同比均有下跌。

而在隨後在業績發佈會上，談及公司毛利率下行的原因，碧桂園首席財務官伍碧君指出兩方面原因：一是在2017年、2018年期間公司拿了一部分高價地，目前進入到交付期。二是因為2021年下半年市場的銷售環境比較惡劣，售價比預期要差一點。

伍碧君補充道，2020年和2021年上半年拿的項目，銷售毛利率已經達到20%的毛利率水準。“調整期結束之後，公司整體毛利率的水準會重新向上。”

杠杆走低、現金餘額1813億元

現金短債比高達2.3倍

當前行業資金面持續收緊，加之多家房企債券到期迎來償債高峰，充裕的現金流是企業抵禦風險的基石。

報告期內，碧桂園權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續6年達到90%或以上。銷售回款率高，極大地保障了企業經營性現金流的安全。2021年碧桂園實現正淨經營性現金流，達到108.6億元，顯示出企業自身造血能力強勁。

同時，碧桂園財務狀況持續優化，債務規模穩步下降，融資成本逐年走低。截至2021年12月31日，公司現金餘額約1813億元，可動用現金儲備充足；總有息負債餘額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的占比下降至25%，現金短債比約為2.3倍。淨負債率為45.4%，相比上年底優化了10.2個百分點；加權平均融資成本較上年底下降了36個基點至5.2%。

鑒於碧桂園持續優化的經營和財務基本面，公司受到評級公司及主要金融機構的認可，在行業下行期保持評級穩定。

據悉，自2021年下半年內地地產行業進入下行週期以來，三大國際評級機構接連下調受評房企評級或展望達250餘次，體現了行業下行對房企信用資質的影響。在此背景下，穆迪、惠譽仍維持對碧桂園“投資級”評級，標普維持公司“BB+”評級，展望“正面”。

總土儲合計1.8萬億

2022年權益可售貨量將在6500億以上

碧桂園是全國土儲佈局最為廣泛的企業。截至2021年12月31日，公司開發項目遍佈中國內地31個省、299個地級行政區劃、1425個縣級市/區/縣，項目總數達到3216個。

截至2021年年底，碧桂園位於中國內地的權益可售資源約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權益可售資源約3365億元，合計約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。

總體來看，碧桂園的土儲資源既豐富又均衡精准，兼具廣度和深度。2021年底可售貨值中，98%位於常住人口50萬以上的區域；93%位於人口流入區域；75%位於長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

2021年全年，碧桂園共獲取333幅土地，權益總代價約1416億元，對應貨值約4200億元，權益比保持在85%以上。按金額計算，新獲取土地中，66%分佈在三四線城市，29%通過多元化方式獲取土地，撬動了37%的權益貨值。

碧桂園在2021年進一步完善了貨量結構的調整，佈局經濟、人口吸附能力更強的城市群和都市圈。新獲取土地中，85%的土儲聚焦五大都市圈，精准佈局為未來業績增長提供了重要保障。在2021年新增的土儲中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，加上河南、上海、安徽的投資，合計超過70%。

在推貨方面，碧桂園方面預計，2022年全年權益可售貨量將在6500億以上，公司將按照“以銷定供”進行閉環管理，預計全年去化率不低於70%。

近日，中國金茂控股集團有限公司（下稱：中國金茂）發佈了2021年業績公告，並召開2021年度業績發佈會。公司全年實現收入900.6億元，同比增長50%，錄得毛利為167.57億元，同比增長38%，實現扣非歸母淨利潤48.27億元，同比增長49%。

（中國金茂業績發佈會，資料來源：網路）
在去年行業進入調整之際，中國金茂依然穩健高效地實現了營收、利潤雙增長，這主要是得益於公司在中國中化控股旗下協同多方資源優勢，並深耕城市運營，獲得了優質可持續的發展力量。展望今年，隨著我國進入高品質發展的新階段，中國金茂作為城市運營商迎來了新時代獨有的發展紅利。憑藉充足可結轉收入及貨值供應的基礎，中國金茂預計今年又將穩步增長，站上新臺階。

銷售、業績均創新高 今年供貨充足

由於交付結算的銷售物業較上年增長，中國金茂的城市運營及物業開發銷售收入826.4億元，同比增長52%，創歷史新高，構成了公司堅實的基本盤。此外，包括租金收入、酒店、其他業務均實現了增長，這在行業去年整體出現“增收不增利”的環境下，中國金茂的穩健再一次脫穎而出。

此外，截止去年底，中國金茂尚有已簽約未做收金額2928億元，為今年交付結轉營收奠定了基礎。

公司全年實現簽約銷售額增長至2356.03億元，銷售面積1320萬平米，錄得回款率提升至96.32%的水準，回款達2278億元，均創新高。值得注意的是，在中國金茂的銷售結構中，城市運營占比進一步提高至25.61%，且權益比也提高至53.56%。

（資料來源：公司公告、官微）
城市運營銷售及權益占比的提升，體現出中國金茂的業務多樣性及經營品質均在持續優化。金茂的高品質銷售還體現在對一二線高能級城市的深耕上，去年在北京、南京、杭州、上海、青島、寧波、蘇州、溫州、廣州9個城市簽約銷售金額突破100億，相較於2020年新增2座，其中，北京、南京銷售金額突破200億。

展望2022年，中國金茂預計供貨超4000億，且二級貨源中有78%位於一二線城市。在城市運營的加持下，高品質、具有品牌力的貨值或帶來較好的銷售成績。

融資成本僅3.98% 持續深耕城市運營

公司今年有4000億供貨的底氣來自於其在一二線佈局的充足土地儲備。年報顯示，截至2021年底，中國金茂土地儲備為9323萬平方米（含一二級），相較於去年銷售面積而言，可以保障未來多年的銷售及拿地自由度。

去年，中國金茂獲取62個二級專案，建築面積達到1071萬平米，新增土地儲備中82.4%位於北京、上海、廣州、成都、西安等一二線核心城市。新增二級專案中，36%為城市運營專案，相較於銷售占比25.6%進一步提升，城市運營業務投入力度進一步加大。

自2007年起，金茂每年落地一個城市運營項目，並在2015年正式宣佈轉型為城市運營商，此後，佈局的城市運營項目持續增加。2019年新增7個，2020年新增7個，加上在2021年佈局的上海、長沙、南昌、貴陽、湖州、廊坊等6個城市運營專案，中國金茂的城市運營專案累計達到了33個。

（資料來源：公司公告、業績發佈會）
深耕城市運營，並通過一二級開發的形式，協調多方資源，一方面可以賦能城市，提升物業開發潛力，另一方面也是中國金茂能以更低成本獲取土地的綜合競爭力的體現。

但對於城市運營商來說，要做好這門生意不僅需要足夠豐富的經驗、產業資源，更需要穩健的財務為基礎。

於2021年底，中國金茂有計息銀行貸款及其他借款合共1070.28億元，其中短期220億元，占比為僅約2成，債務結構合理，並有超一千億授信額度未使用。同期，公司帳面有現金和現金等價物310.51億元，充分覆蓋短債，“三道紅線”保持全綠。

在穩健的財務表現下，2021年內獲取多筆低息融資，包括利率3.2%的5年期6億美元境外高級債、利率3.74%的3年期30億普通中票、利率3.65%的3年期20億普通中票等。獲得中外權威評級機構的穩定投資級評級。

（資料來源：公司公告、各評級報告）
2021年，中國金茂，作為央企，綜合平均借貸成本進一步下降至3.98%，成為融資成本最低的幾家房企之一。

協同“兩化”資源 第二曲線持續發力

與“地產+商業”、“地產+文旅”等模式不同的是，中國金茂走了一條獨特的城市運營商道路。中國金茂以“釋放城市未來生命力”為己任，以城聚人，以城促產，形成了公司的第二增長曲線。

中國金茂通過資本驅動、規劃驅動、城市升級、產業升級的過程，綜合規劃建設包括小學、中學等教育配套，酒店、商業、寫字樓等商務配套，研發中心、會展中心等產業，高品質生態居住區等業態，達到三年成勢、五年出形、八年成城的目標。

（金茂長沙梅溪湖國際新城專案，資料來源：業績發佈會材料）
隨著我國進入高品質發展的新階段，中國金茂作為城市運營商迎來了新時代獨有的發展紅利期。2021年9月，中國中化集團與中國化工集團正式重組，成為全球規模最大的綜合性化工企業，背靠母公司中國中化，中國金茂的資源協同優勢進一步強化，在城市運營項目獲取、產業資源落地、物業業務協同等方面落地多項成果：

（1）貴陽水晶智慧新城：協同化工新材料公司實現專案落地；

（2）湖州南太湖專案：獲得2400畝農地經營權，與先正達打造智慧農業(3.670, -0.12, -3.17%)示範區標杆；

（3）三亞南繁科技成：引入中種總部、中化化肥區域總部；

（4）青島西海岸科技城：聯合中化實業共同打造；

（5）中化藍天園區服務：協同中化藍天，簽署物業服務協定。

截止2021年底，中國金茂累計產業資源庫活躍資源數量達到1400家，2021年新增外部簽約企業達到443家，其中包括阿裡雲、科大訊飛(47.260, 1.30, 2.83%)、蔚來、國家藥審中心、中科院遺傳與發育生物學研究所、海大集團(56.530, 1.22, 2.21%)等產業輻射鏈條寬廣的機構。

此外，近期在港交所上市的金茂服務，也是中國金茂城市運營商定位元的重要組成部分。作為國內標杆高端物業和城市運營服務提供者，金茂服務持續完善城市服務體系，憑藉著優質的服務和口碑，金茂服務2021年新增簽約面積1104萬平米，新增在管面積1026萬平米。2019-2021外拓項目數量、合約面積及在管面積的複合增長率分別達到了145%、305%、310%。

深圳二手房參考價將上調？住建局並未明確表態，專家：二手房參考價退出沒太大問題

今年以來，市場一直流傳著“深圳二手房參考價將上調”的聲音，有媒體記者通過12345政務服務熱線提問，今天獲得住建局的答覆：

“二手住房成交參考價格的發佈是為落實我市房地產調控的工作安排，按照《深圳市住房和建設局關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》要求定期發佈，我們會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，並於近期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號等官方網路平臺發佈。”

二手房價成交參考價會調整

2021年2月8日，深圳率先出臺 “二手房成交參考價”，一次性給3595個社區設定了成交參考價。彼時，官方表示為促進二手住房市場訊息透明，理性交易，經市政府同意，深圳建立二手住房成交參考價格發佈機制，成交參考價是在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格綜合形成的。與此同時，深圳要求仲介機構在發佈二手房價格時必須採用，銀行發放貸款也以此為參考，相當於大幅提高了二手房的首付比例。

此後，深圳二手房成交量銳減，房價出現下跌。隨後，多個城市學習深圳，也推出了二手房成交參考價，但都只公佈少部分社區的參考價，並沒有像深圳這樣，在全城幾乎所有的社區推行。

今年2月，深圳“二手房成交參考價”期滿1年。早前有媒體報導，部分參考價偏離掛牌價與成交價的幅度較大，市場各方多次建議監管部門“局部調整參考價”。有深圳仲介機構透露，針對目前近3600個社區參考價的調整，仲介機構向深圳市住建局的建議是“既有上調，也有下降”，“上調幅度也僅在3%至5%的區間”。從住建局今日的回應來看，並沒有明確表態上調二手房指導價，會有怎樣的調整，還需要等近期官方公佈。

據中原地產資料統計，今年2月，深圳二手住宅只成交872套，環比下滑44.0%，創2008年以來的新低。二手住宅客帶看指數也繼續下滑，從上月的21.5降至20.1。二手住宅議價空間則上升至5.6%。同樣在2月，上海二手住宅成交量為1.2萬套、北京為8260套、廣州為4176套，同為一線城市，深圳二手房市場與北京、上海、廣州差距明顯。

參考價並非為難二手房市場

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳住建局明確會對二手房參考價進行相應調整，是當前二手房價格政策首個寬鬆的內容，值得關注。從這裡可以看出兩點內容：

第一，二手房參考價政策不是為了“為難”二手房市場，而主要是從房地產調控的角度進行的，所以要客觀看待二手房參考價政策。

第二，當前會基於市場形勢進行價格的調整，這裡提及的市場形勢，既是市場交易行情的內容，也是供求雙方的實際感受。基於此類因素做價格方面的調整是符合市場規律和要求的。

嚴躍進分析，2021年房地產政策比較大的一個創新即二手房參考價，此類政策客觀上促進了價格的穩定，也打擊了二手房的價格炒作，具有積極的意義。當然政策本身的出臺，也應該允許其基於實際情況進行調整，即政策不是僵硬的，地方政府也會基於新的情況積極做靈活的調整，這也符合一城一策的政策導向。因此，從當前市場，尤其是二手房市場來看，確實需要對此類二手房參考價政策進行鬆綁。

二手房市場的交易活躍，客觀上有助於二手房項目的盤活。以二手房的交易活躍來帶動一手房交易活躍，在大城市也完全是有基礎和條件的，有助於促進深圳類似市場的交易活躍。嚴躍進同時也提醒需要注意的是，房地產市場往往容易出現“一收就死、一松就炒”的現象，各類市場交易者，尤其是房東，需要珍惜此類政策鬆動的機會，合理定價，理性掛牌，為促進深圳房地產市場的穩定繼續努力。

“6個控制”很重要

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，去年官方公佈的二手房參考價是以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格綜合形成。同時，參考價也將會跟隨市場的變動進行更新，暫定計畫一年更新一次。由此判斷，參考價盯住市場價變動。市場價格變了，參考價自然也會調整。

李宇嘉分析說，官方出臺此政策的目的很明確，就是促進二手住房市場訊息透明，理性交易。原來的市場價格下，無法實現資訊透明，無法引導理性交易，所以推出參考價，作為市場資源合理配置和引導預期的錨。現在的市場形勢，和當時的市場形勢完全不同。2020年下半年以後，二手房市場徹底失靈：預期房價上漲，推動加杠杆，漲價預期實現以後，再次推動違規加杠杆，從而形成自我漲價迴圈，投機炒作氾濫。供應缺乏彈性的情況下，二手房市場已失靈，迫切需要參考價來糾偏。

二手房參考價控制住了加杠杆，斬斷了“預期房價上漲-加杠杆-房價真實上漲-預期上漲-加杠杆”這個迴圈。這一年多，深圳二手房價連續下跌了10個月（2021年5月-2022年2月），成交量創15年新低。直接的原因，並不在二手房參考價，而是控制住了加杠杆，投機炒房者退潮了，價格自然下來了，成交量自然低了。因為，這麼高的房價下，剛需沒多少。當然，二手房參考價是新的價格錨，有了它，銀行有貸款標準，才控制住加杠杆。

現在，這個迴圈反過來了，即下跌形成下跌預期，再加上不讓加杠杆，下跌預期實現，進一步驅動價格下跌預期，這個負反饋迴圈，不利於資產價格的穩定和背後的金融安全，也絕不是國家和地方想看到的。

從這個角度看，李宇嘉認為，二手房參考價的歷史任務，短期看，已經實現了。所以，二手房參考價退出也沒太大問題。或者不退出也行，銀行實際業務中，不執行參考價就好。畢竟參考價和真實的價格不一樣，出現價格雙軌制，總歸不是市場經濟的合理現象。我們一直強調市場的決定作用，而深圳的市場化程度，應該遵從市場規律。

李宇嘉認為，控制住加杠杆、控制住首付資金來源、控制住首付款、控制住經營貸、控制住外地人炒房、控制住“漲價預期”……做到這“6個控制”，退出參考價也無妨。

但這“6個控制”是否能做到，李宇嘉持保留態度。深圳是炒房最誇張的城市，全民炒房，資金都往樓市走。包括銀行在內的金融機構，都把不動產作為金融信貸的最佳抵押物。“有深圳的一宗地、一套房，貸款就沒風險”很多金融機構和從業人員就是這麼認為的，說誇張點兒，都想在地產泡沫鏈條上分一杯羹。

所以，堅持住參考價，犧牲短期，但守住了長期，讓新市民看得到紮根的希望，這是上策；優化參考價，有所為有所不為，這是中策；退出參考價，這是下策。

3月30日上午，承載了各方期待的《北京市住房租賃條例（草案）》提請市十五屆人大常委會第三十八次會議進行二次審議。在明確“群租房”“黑仲介”、哄抬租金、長租公寓監管等管理規範的基礎上，二審稿進一步對政府統籌房源供給、農村住房租賃管理和社會風險管控等方面進行了細化完善。

“條例草案的修改以住房租賃管理與服務並重為原則，更加注重體現首都功能，更加注重本市住房租賃的體系建設。”市人大城建環保辦主任委員張力兵介紹。落實中央戰略部署，二審稿將“住有所居、房住不炒、租購並舉、職住平衡”等內容直接寫入草案，明確提出本市鼓勵保障性租賃住房建設、擴大保障性租賃住房供給，禁止在首都功能核心區內經營短租住房等，體現了推動實現住有所居、宜居安居的堅定決心。同時，突出多主體供給，在強化政府對房源供給統籌職責的同時，也強調了市場主體的自我管理和行為責任，如明確了“在新建商品住房專案中配建租賃住房”等。

此外，在明確房租顯著上漲時政府可採取價格干預措施的基礎上，進一步強化風險管控，規定市住建部門加強租賃價格監測，建立健全預警機制，保持租賃價格的穩定，突出底線回應和聯動管控，為政府及時、合理採取價格干預措施提供支撐和保障。

鼓勵在新建商品住房項目中

配建租賃住房

增加房源供給是保障住房剛需的重要途徑。“有常委會組成人員和代表提出，目前條例草案側重於對租賃活動的規範和管理，在政府提供服務方面，特別是對增加房源供給方面力度不夠，建議進一步明確政府在制定規劃和計畫、多管道增加供給等方面的責任。”張力兵介紹。

據此，二審稿從兩方面進行了修改。首先是明確住房保障規劃計畫，規定，本市合理規劃租賃住房供給規模、優化空間佈局，促進職住平衡，將租賃住房納入住房發展規劃，並在年度住房用地供應計畫中予以安排。其次，細化租賃住房供給方式，鼓勵通過新增或者利用已有用地專門建設租賃住房、在新建商品住房專案中配建租賃住房、將非居住存量房屋按規定改建為租賃住房、將符合條件的閒置住房出租等方式，多管道增加租賃住房供給。

建立住房租賃價格監測預警機制

在租金調控方面，條例草案規定，住房租金顯著上漲時，市政府可以採取相應的價格干預措施以穩定租金水準。二審稿進一步完善相關內容，明確建立相關預警機制，增強了“價格干預措施”的可操作性。

二審稿規定，市住建部門應當加強住房租賃價格監測，建立健全相關預警機制。住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市政府可以採取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩定租金水準，並依法報國務院備案。遇有突發事件或者可能引發住房租賃市場系統性風險的緊急情況，市、區政府及其相關部門依法發佈住房租賃特殊管控措施的，租賃當事人應當遵照執行。

農村宅基地上閒置住房可依法出租

盤活農村宅基地上的閒置住房是增加農民收入、提高土地利用效率的有效手段。有代表和專家、市區有關部門提出，目前條例草案關於宅基地上閒置住房租賃的規定較為原則。考慮到農村地區住房規劃管理的現實情況，對於出租農村宅基地上閒置住房尚未取得權屬證書的，也可以其他有效證明材料作為合法出租的依據。

據此，二審稿增加相關內容，明確農村集體經濟組織可以通過自建或者聯營、入股等方式利用集體建設用地建設、運營租賃住房。對於宅基地上閒置住房出租的管理，規定在落實戶有所居、保障本村村民住房需求的前提下，農村集體經濟組織及其成員可以將取得權屬證書，或者依照本市相關規定取得其他證明材料的農村宅基地上閒置住房出租用於居住。同時，鼓勵通過廣泛協商，制定宅基地房屋租賃管理公約，並按法定程式將有關內容納入村規民約，建立健全宅基地房屋租賃村民自治機制。

首都功能核心區內

禁止經營短租住房

居住社區裡開短租公寓或民宿，將有明確規範。為維護首都社會安定和諧，保障居住社區業主的合法權益，針對利用居住社區房屋經營短租帶來的治安、擾民等問題，在本市首都功能定位和管理實踐的基礎上，二審稿規定，本市對按日或者按小時收費的短租住房實行區域差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。

出租其他城鎮地區短租住房的，應當符合本市管理規定和本社區管理規約，無管理規約或者管理規約無相關約定的，應當取得本棟樓內或者同一平房院落內其他業主的一致同意，並與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書。短租住房的出租人應當在住宿人員入住前當面核對身份資訊，並即時通過系統申報登記。

利用集體建設用地建設的

租賃住房嚴禁銷售

以為“買”了一套房，實際卻沒有產權？近年來，集體土地上“以租代售”的現象被屢屢曝光。哪些住房只能租不能賣？二審稿規定，利用存量非居住土地建設的租賃住房、利用非居住存量房屋改建的租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、土地出讓相關檔明確要求用於租賃的住房等，不得銷售、變相銷售，或者按日、按小時短期租賃。違反規定的，可處十萬元以上五十萬元以下罰款；逾期不改的，處五十萬元以上一百萬元以下罰款。

整治不規範的“二房東”刻不容緩。為進一步強化對個人轉租住房行為的從嚴管理，二審稿規定，個人轉租住房應當嚴格遵守相關規定，依法規範開展業務活動，轉租住房超過規定數量的，應當向區市場監督管理部門申請住房租賃企業設立登記。具體數量由市住建部門會同有關部門制定。

3月30日下午，上海證券報記者從福州市不動產登記和交易中心確認，福州市樓市限購政策有所鬆動：“外地戶口不用提供醫社保證明，可以購買第一套福州五區的房子。”

福州並非孤例。近期，地產業觸底回暖的信號，已在監管部門、地方政府、大小房企及二級市場等多方面形成“共振”。

而華夏興和基金經理李彥更明確提出：“本輪房地產投資的核心邏輯，在於供給側改革、集中度提升。”

福州樓市限購政策鬆動

福州放鬆樓市限購政策，主要是指針對非五城區戶籍家庭可在五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅，購買後該房屋仍受限售政策影響。

福州市作為福建省的省會城市，下轄鼓樓、台江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個縣及福清市，總面積11968平方千米。據福州市政府官網，2021年人口抽樣調查資料結果顯示，福州市常住人口達到842萬人，比2020年增加10萬人，其中不含平潭的常住人口803萬人，常住人口城鎮化率73%。

福州市不動產登記和交易中心進一步指出，長樂戶籍也屬於福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者，可在福州五城區購買兩套住宅，加上此前限購車位的要求也在當前放開。

福州樓市調控政策鬆動，帶動福建本土房企大漲。其中，泰禾集團(3.480, 0.32, 10.13%)在3月30日下午開盤後快速拉漲，建發股份(12.900, 0.93, 7.77%)截至當日收盤上漲7.77%。

機構看好地產供給側投資機會

房地產市場或將觸底反彈的信號，帶動A股與港股的相關板塊大漲。

不過，對於眾多股價上漲的房企，尚需仔細甄別基本面情況。

目前，融創中國、新力控股、當代置業、富力地產、中國奧園等十余家房企，相繼以疫情影響、更換核數師、審計受阻等原因公告延期發佈年報。

而已發佈2021年度業績的房企，出現了利潤同比下降的情況。保利發展(17.720, 0.92, 5.48%)2021年業績快報顯示，公司實現營業總收入2850.48億元，同比增長17.2%；歸母淨利潤275.77億元，同比下降4.74%。

保利發展介紹，公司2021年收入增長，緣於已銷售的房地產項目在年內竣工交付並結轉收入，但是結轉項目毛利率下降導致營業利潤出現一定下降。今年1月，公司實現簽約面積185.76萬平方米，同比減少11.73%；簽約金額283.02億元，同比減少34.29%。

對此，公募基金等機構對房地產板塊投資給出觀點。

自2021年年底以來，華夏興和基金經理李彥開始佈局地產行業，並多次發表觀點認為，2022年房地產的產業鏈有機會，將恢復公有事業屬性，尤其看好龍頭公司會有2至3倍的市占率提升空間。

李彥在3月28日直播中提到，本輪房地產投資的核心邏輯在於“供給側改革、集中度提升”。複盤白酒上一輪行情，對現在投資房地產行業有很大幫助。房地產行業未來十年面臨的情況，會和白酒從2015年至2021年出現的情況有可類比之處，即在量和價方面。

“投資房地產行業的主要邏輯是投資供給側變化。”李彥認為，綜合量和價基本可以認為，未來十年中國商品房市場會保持年均3%至4%的複合下降，投資機會在於巨大的結構性變化，主要是此前眾多房企去杠杆空出的市場份額，將逐步由優秀的央企、地方國企和民企承接。

北京太和東方投資管理有限公司投資總監范強旺對記者表示，2022年一季度的貨幣政策委員會指出，維護住房消費者合法權益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性迴圈。目前金融機構已經開始支持房地產並購重組，這會帶來龍頭地產公司的並購機遇，這些都是地產股票的邊際改善。供給側改革邏輯加速演繹，優質房企相對受益。行業出清仍持續，格局優化。本周廈門完成集中供地，測算毛利率36%，利潤率有保障，國企央企拿地占比94%。

天通苑被譽為“全亞洲最大的社區”，生活著超過28萬的人口。從分區來看，天通苑社區由天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分組成，總共有645棟樓，大致相當於70個普通的社區。

早在2000年，天通苑第一批住房建成竣工；2012年，天通苑居住區基本定型。多年以來，天通苑這個超大社區由於房源眾多、需求旺盛，始終在北京二手房市場佔據著舉足輕重的位置。3月是傳統樓市“小陽春”，天通苑二手房市場量價走勢如何？近日，新京報記者走進天通苑實地探訪，發現當地二手房市場有所升溫，而房源分化現象也頗為明顯。

“超大社區”房源分化明顯

對於天通苑這個“超大社區”，互聯網上有人這樣調侃：“世界上最遙遠的距離不是生和死，而是你住在天通苑北，我住在天通苑南；地鐵三站，開不出天通苑。”3月22日，記者來到天通苑社區，站在天通苑地鐵站旁的過街天橋上遠遠望去，前後左右都是密集的居住區。路過的附近居民李翔（化名）對記者說：“東南西北這些樓都是天通苑，大著呢！”

天通苑地鐵站周邊密集的居住區。天通苑地鐵站周邊密集的居住區。
據附近仲介人士任源（化名）介紹，天通苑社區的住宅品質和居住體驗，遠超過一些“老破小”房源。他告訴記者，分區位元來看，地鐵5號線以西就是“西區”，其中，西一區容積率最低、舒適度高，價格也相對較高，均價約3.9萬元/平方米；西三區價格較低，均價約3.5萬元/平方米。地鐵5號線以東、挨著天通苑地鐵站的是“北區”，從西往東分別是北一區、北二區、北三區，大部分是6層的板樓、小高層板樓，也有少量塔樓，整體容積率較低。其中，北一區靠近天通苑地鐵站，二手房均價較高，約為4.1萬元/平方米。

在北區南側就是天通苑中區，該處是天通苑最晚交付的樓盤，基本上是在2008年之後才交付的，整體品質較好，主要是6層板樓或者小高層，因為樓齡較新，靠近華聯商場、長庚醫院等，價格在整個天通苑中較高，均價約為4.3萬元/平方米。而中區南側通常稱為“本區”，從本一區到本五區，是天通苑建成年代最早的社區，也是天通苑二手房價格較低的幾個社區，目前均價約3.9萬元/平方米。此外，在天通苑中區和北區的東側是“東區”，目前均價也在3.9萬元/平方米左右。

天通苑一位仲介人士向新京報記者介紹，天通苑不僅各區房源價格相差明顯，不同面積的房源價格差距也比較大，比如80-90平方米兩居室，掛牌均價約4.7萬元/平方米；150平方米以上三居室，單價約3.4萬元/平方米；而塔樓房源通常要比板樓房源便宜，有些塔樓房源單價2.5萬元/平方米就能買下來。

成交熱度穩中有升

“今年春節過後，天通苑二手房市場出現了‘小陽春’。”對於區域市場動向，天通苑的一位房產經紀人劉義（化名）向記者透露，去年同期，天通苑西區一個月成交約30套二手房，其他區域有的成交量甚至低於20套，更少的只有十五六套；但今年過了春節，一個月就成交了50套左右，“總體來看，整個天通苑區域近一個月成交了約300套二手房。”

對於天通苑區域二手房走勢，當地一位業內人士也告訴記者，從今年春節前後開始，天通苑二手房市場確實出現較為明顯的升溫，成交量和價格都有所上升，基本上每平方米漲了1000元。今年的漲幅不僅與傳統的“小陽春”有關，也與信貸監管放鬆、天通苑將要開通新地鐵線路等因素有一定關係。

3月28日，記者從貝殼找房官網查詢獲悉，目前天通苑正在掛牌出售的房源665套，近90天在該公司成交182套，近30天帶看4626次，商圈成交和帶看活躍度均較高。

貝殼找房官網顯示，天通苑近30天帶看次數達4626次。圖片來源/貝殼找房官網截圖貝殼找房官網顯示，天通苑近30天帶看次數達4626次。圖片來源/貝殼找房官網截圖
天通苑作為北京近郊昌平區緊鄰朝陽區的板塊，昌平區樓市成交資料也在一定程度上反映了天通苑的情況。據麥田統計資料顯示，截至3月21日，當月麥田在北京市昌平區域二手房成交量環比上升30.8%，這主要與2月份受春節假期因素影響成交基數較低有一定關係；與此同時，昌平區二手房市場從去年底以來表現良好，3月份部分熱門社區的掛牌價有所上漲。

議價空間縮小

而隨著北京整體房價的變化，這些年天通苑二手房價格及租金也有所上漲。天通苑居民李翔告訴新京報記者：“我從2010年就在天通苑居住，算是天通苑的老住戶了。當時我在天通苑租住了一套100平方米房子，月租金才2300元，眼瞅著現在租金到了8000元/月；房價也是從當年的1.2萬元/平方米漲到了現在的約4萬元/平方米。”

那麼，近期天通苑房價情況如何？根據機構最新統計，3月第2周，北京二手房參考均價68616元/平方米，環比下降0.01%；其中，天通苑二手房參考均價43625元/平方米，環比上漲0.28%。

機構統計顯示，3月第2周，天通苑二手房參考均價43625元/平方米，環比上漲0.28%。圖為天通苑西二區。機構統計顯示，3月第2周，天通苑二手房參考均價43625元/平方米，環比上漲0.28%。圖為天通苑西二區。
就具體社區來看，天通苑一位元仲介人士向記者提供的天通苑西二區、西三區資料顯示，2022年1月份，天通苑西二區、西三區成交約30套，均價約3.5萬元/平方米；2月份成交約20套，均價約3.6萬元/平方米；3月份則成交約50套，均價約3.65萬元/平方米。此外，從這兩個社區今年前3個月的議價空間來看，議價空間在逐漸縮小。

3月內房業績期，至今有多間主流地產商宣告無法按上市規例，於本月底前刊發經審核業績。評級機構惠譽表示，部分內房延遲公布經審核財務報表、核數師變動，會加劇其融資壓力，並令部分內房的評級下調壓力增加；惠譽指出，一般未能及時完成審計，當刊發財報期限前核數師辭任或更換，是企業潛在治理及財務透明度問題的警號。

已公布未能趕及提供業績包括融信（03301）、融創（01918）、世茂（00813）、富力（02777）、恒大（03333）、奧園（03883）、佳兆業（01638）等，這些公司普遍把延遲刊發業績歸咎於疫情爆發阻礙審計工作，且大部分將刊發未經審核業績作為臨時措施；有關問題對評級「B」或以上的地產商特別敏感。

該行續稱，審計問題明確影響企業潛在融資，增加違約風險；目前獲「B」評級公司的內房，反映其正面臨買家需求疲弱及公司融資條件嚴峻的挑戰，但他們仍有望獲得流動性及融資以償還債務；對這些公司而言，審計問題或是一個訊號，令潛在出借人對其還債能力更加警惕，影響公司獲取貸款，而且公司資產的潛在投資者及置業者也可能卻步。

《香港01》創辦人于品海為大股東的內房公司南海控股（00680）昨晚公布，無法於本月完成未經審核年度業績的編制，因新組成的財務團隊需要較多時間編製所需財務資料，加上近期疫情爆發帶來挑戰。股份將於4月1日停牌。

南海控股表示，在編製未經審核年度業績時遇到各種不確定因素，包括某些資產的評估和相關減值需特別考慮疫情帶來的衝擊、某些應收款項減值，以及債務還款或續借安排有不確定性，涉未償還本金7億美元。南海旗下中國數碼信息（00250）也宣布要延遲刊發經審核業績，股份4月1日停牌。

福州放寬限購政策

另外，內地傳媒引述福州市不動產交易中心處消息稱，當地限購政策已有一定程度放鬆，且於本月18日便已接獲該市房管局相關通知。即日起，非五城區戶籍家庭（包括港澳台）在福州五城區置業，毋須提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一伙該區144方米以下的普通住宅。

內地樓市調控再有突破性鬆綁，福建省會福州取消限購政策，允許非當地戶籍者買樓，港澳台居民同樣適用。這是繼河南鄭州後，又一省會城市推出類似政策。

樓控再鬆綁 地產A股紛漲停

業界人士指，福州今次的放寬力度更大，後續將有更多城市跟隨，料可帶動樓市下半年回暖。A股地產板塊昨日（30日）爆發，近30隻股票升停，滬指收升近2%。

多家內媒從福州市不動產交易中心獲悉，針對非五城區戶籍家庭（含港澳台）在福州五城區（鼓樓、台江、晉安、倉山、馬尾）買樓，毋須再提供近兩年內滿12個月的醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套144平方米以下的普通住宅，購買後房屋仍受限售政策影響。長樂戶籍也屬於福州本地戶籍，擁有戶籍居民可在五城區購買兩套住宅。

此前的限購政策規定，擁有五城區戶籍家庭限購兩套144平方米以下商品住房；非五城區戶籍家庭限購一套；外地戶籍需提供上述醫社保、納稅等證明。

市不動產交易中心職員透露，政策已實施並可辦理業務。另一房企高層表示得知該政策，但尚未官宣。

省住建廳則回應報道稱，一切以市房管局消息為準。

房地產業人士指，鬆綁主因是福州今年首輪集中供地趨冷，以及近半年樓市交易低迷。另外，當地商品房銷售與新增供應周期偏長，新樓庫存出清仍在20個月以上。

「此次政策放鬆，對於本地戶籍和外地戶籍居民主要是體現為購房門檻降低、可購房套數增加等內容，具有較強的訊號意義。」易居研究院研究總監嚴躍進指，限購放鬆和市場表現密切相關，預計後續放鬆限購的城市數量會進一步增加，二綫城市限購放鬆的概率最大，因為市場壓力和放鬆的空間都較大。

內地樓市築底 下半年料回暖

貝殼研究院潘浩則指，調控鬆綁正從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產市場整體處於築底過程中，料下半年樓市將有所回暖。

A股三大股指昨高開高走，盤中在地產、金融等板塊帶動下強勢拉升，午後升幅擴大。滬指收升2%報3266點，深成指升3.1%報12263點，創業板指漲4%報2696點。

兩市成交近9,600億元（人民幣，下同），北向資金淨買入逾120億元。其中，地產板塊近30隻股票升停；建材、家居、建築等升幅居前。

金融管理局刊發《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，其中一項以調查非銀行機構在香港住宅按揭市場參與程度的專題指出，在2000年至2021年的樣本期內，由非銀行提供的按揭平均佔所有新造按揭貸款宗數約10%。而由非銀行承造的按揭未償還貸款金額仍然偏低，僅佔香港銀行業未償還住宅按揭貸款總額不足3%。

未償還貸款佔整體不足3%

同時，非銀行按揭的市場比例下降，代表2015年實施的第七輪宏觀審慎措施，以及按揭保險計劃優化後，有助強化宏觀審慎措施的效力。

有關專題利用成交大數據監察非銀行機構提供住宅樓按貸款的情況，發現地產商及其相關財務機構，主要服務一手市場，某程度上反映為了促銷其新盤，其他放債機構在一、二手市場均有承造按揭。以按揭類劃分，銀行主導一按市場，非銀行於二按市場佔較大份額。

在2009年金管局推出第一輪宏觀審慎措施後，非銀行按揭貸款份額有所增加，自2016年起卻逐漸減少，特別是2015年實施第七輪措施，銀行收緊對放債機構的貸款政策。儘管地產商及其相關財務機構的按揭比例一度微升，但在2019年按揭保險計劃優化，銀行在額外的條件下可提供更高的按揭貸款成數，地產商及其相關財務機構的按揭比例亦隨之下降。

數據亦顯示，超過一半私人住宅單位已無按揭，而多重按揭實際上並不普遍，意味家庭槓桿風險受控。

融創中國（01918）旗下融創房地產早前公布，無法如期支付兩筆合計60億元人民幣的境內債付息或回售。融創房地產昨日於上交所發表公告指出，將於今明兩日（3月31日至4月1日）為當中餘額40億元的「20融創01」召開債券持有人會議，審議本金展期18個月分期兌付，以及增加融創董事會主席孫宏斌無限連帶責任擔保等增信事項。路透引述債券投資者稱，此方案是在激怒投資者，料不會通過。

融創服務績優 股價飆18%

公告提出方案，調整該債券全部持有人本金兌付時間為自明天（4月1日）起的18個月內，公司會定期兌付一定的本金，直至第18個月累計付清。利息支付安排方面，明天將為去年4月1日至今日的當期利息劃付。若通過議案，兌付日調整期間會維持原有票面利率不變，期間新增利息會隨每期本金償付金額同時支付，利隨本清。

此外，同系的融創服務（01516）昨公布去年全年業績，由於在管建築面積大增而令收入增加，帶動純利按年升1.14倍至12.76億元（人民幣．下同），每股盈利為0.41元，派末期息派每股0.124元。期內收入79.04億元，按年升70.88%。融創中國昨飆18.38%，收報4.83港元；融創服務亦大漲18.35%，至5.16港元。

發展障礙掃除 長實：續與政府磋商

新界西北發展潛力備受注目，長實（01113）籌備逾30年的元朗后海灣豐樂圍住宅發展連保育大計，自2014年起一直受到民間就城規會決定而提出司法覆核影響，上訴庭昨天（30日）頒下判決，裁定城規會上訴得直，駁回司法覆核申請，把困擾豐樂圍發展項目約8年的一大障礙掃除。城規會歡迎有關裁決，並表明根據法庭裁決，其發出的規劃申請許可仍然有效。長實回應，將就該項目之開展繼續與政府有關部門磋商。

遭環保人士挑戰 受困擾8年

佔地約80公頃的豐樂圍發展項目，位於元朗吳屋村和福順街以北，早於1999年規劃作「綜合發展及濕地改善區」用途。

長實旗下的Mutual Luck Investment Limited（下稱Mutual Luck）於2011年向城規會提出規劃申請，建議於豐樂圍發展住宅連濕地自然保育區，可提供約1958伙，2013年獲城規會轄下鄉郊及新市鎮規劃小組委員會通過。

不過，城規會的決定於翌年遭環保人士挑戰，環保觸覺義務總幹事譚凱邦於2014年初就城規會的決定提出司法覆核，質疑城規會早年訂立的政策，發展商須採用公私營合作方式，惟原先願意合作的世界自然基金會香港分會於2013年退出豐樂圍的發展後，城規會仍批准該用地的規劃申請。

原訟法官2020年判譚凱邦勝訴，撤銷城規會2013年的決定，並把個案發還城規會重新考慮。不過，城規會後來不服上訴，在譚凱邦一方表示中立的情況下，上訴庭考慮該個案後，昨天以書面形式頒下判決。

上訴庭指出，原審法官提及城規會於2011年的會議中，接納環境局就新自然保育政策的建議，認為城規會採納有關建議成為公私營合作模式的部分要求，惟上訴庭認為，環境局當時只是就該局會如何實施保育政策的最新安排，向城規會提供資料，並非要求城規會接納，城規會在會後亦沒有因應該保育政策而修訂任何城規會的規則或大綱圖等。

同時，上訴庭認為，原訟庭法官誤以為城規會在公私營合作模式的要求中，採納新自然保育政策的內容，裁定城規會的做法沒有越權或有違合理期望，城規會上訴得直，駁回譚凱邦一方的司法覆核。

規劃許可仍然有效

城規會回覆本報查詢時表示，歡迎上訴法庭推翻原訟法庭就豐樂圍規劃申請的司法覆核裁決，裁定城規會上訴得直，並表明根據上訴庭的裁決，城規會就有關規劃申請發出的許可仍然有效，申請一方須履行規劃許可的附帶條件。

城規會稱，將一如以往按照該會的既定政策，謹慎處理后海灣地區內的規劃申請。

長實發言人說，Mutual Luck提交予城規會的申請中，已詳細闡述該項目的發展建議詳情，並獲城規會接納。是次城規會就有關司法覆核上訴得直後，Mutual Luck將就項目之開展繼續與政府有關部門磋商。

資料顯示，長實於1989年購入豐樂圍一帶用地後，過去30多年積極籌備在該址作住宅連保育的項目，2013年獲城規會批准的方案，包括於地盤南端近吳屋村約4公頃土地，分6組興建19幢15層至19層住宅樓宇（另設1層地庫停車場），提供1958伙，總樓面面積不多於159.31萬方呎，其北面約76公頃用地則作為濕地自然保育區等。

城規會在2013年批准該申請時，已列出多項規劃許可條件，包括要求長實提交和落實撥款安排建議，以確保長遠保育及管理有關的濕地自然保育區，並須符合環保署署長及漁護署署長或城規會的要求，在未遵守有關要求前，不得與地政總署進行相關的換地或契約修訂程序。

長實2019年已就豐樂圍項目獲屋宇署批出建築圖則，可建19幢住宅，隨着城規會上訴得直及有關規劃許可仍有效，意味該項目在規劃上的一大障礙已掃除，距離補地價和開展工程更近一步。

二手市況稍見回暖，有業主不惜啃辣稅蝕讓離場。將軍澳維景灣畔有2房海景戶以938萬元易手，較兩年半前買入價賬面貶值11萬元，惟計及原業主須支付10%額外印花稅（SSD）即93.8萬元，加上使費，料整體虧損超過153萬元。

利嘉閣地產市務經理趙洛民表示，維景灣畔1期2座極高層E室，實用面積516方呎，2房間隔，望海景。去年10月以1080萬元放盤，及至今年1月降至1038萬元，日前終以938萬元沽出，呎價18178元。趙洛民指出，同類戶正常成交價約950萬元以上，據3間發鈔銀行網上估價系統顯示，中銀香港（02388）網上估價為1036萬元，滙豐銀行及渣打銀行網上估價同為1064萬元，意味最新成交價較網上估價低9.5%及11.8%。原業主2019年10月以949萬元購入單位，賬面已虧損11萬元，連同SSD及其他使費計，料實蝕逾153萬元。

內地客賣南灣特色戶賬蝕200萬

新蒲崗譽．港灣有持貨剛好滿3年的業主，因決定全家移民而沽貨離場。中原地產副區域營業經理楊詠滔指出，譽．港灣6座中高層B室，實用面積834方呎，3房間隔，享海景，並附裝修。原業主去年8月以1850萬元放盤，及至上月底調整至1700萬元，獲換樓客於日前以1680萬元承接，低市價約3%，呎價20144元。據知原業主2019年3月以1680萬元購入後一直自住，賬面計雖屬平手，但連同使費料蝕逾68萬元。

此外，香港置業市務經理（銷售）張正鳴說，何文田爵園低層C室，實用面積985方呎，3房間隔，原業主半年前以1600萬元放盤，期間持續降價，終以1348萬元售出，呎價13685元，低市場同類成交價約10%，最新造價貼近下層於2017年所造的1328萬元成交價。原業主2018年1月以1400萬元買入單位，賬面已輸52萬元，計及使費恐虧損逾121萬元。

豪宅屋苑亦不能幸免，市場消息稱，鴨脷洲南灣8座一個頂層特色戶，內地客持貨僅2年賣出。該單位實用面積1625方呎，連427方呎天台，以5400萬元連2個車位易手，呎價33231元。消息透露，原業主為內地客，2020年透過公司股權轉讓方式以約5600萬元購入，持貨約2年，賬面已貶值200萬元或約3.6%；若連同代理佣金等使費，料實蝕逾310萬元。翻查資料，與前述單位開則及景觀相若的9座頂層連天台A室特色戶，上月以6580萬元成交，兩者造價相差約1180萬元或17.9%。

新冠肺炎第五波疫情打擊商廈市道，利嘉閣（工商舖）地產、商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，根據土地註冊處資料，今年2月全港共錄得50宗商廈買賣登記，較1月的66宗下跌24.2%，連跌3個月兼創18個月低位。隨着確診數字回落及股市回升，3月商廈登記量料可上試55宗，按月升10%。

按物業價格劃分，以200萬元以下組別跌幅最顯著，按月挫67%，僅得2宗登記；5000萬至1億元以內的組別，登記量按月增加2倍，錄得3宗買賣登記，是唯一錄得按月升幅的組別。

徐康達指出，今年初商廈市道相繼受疫情及股市急挫拖累，令買賣登記量急插至50宗的18個月低位，幸好之後疫情見頂回落，股市也由谷底大幅反彈，對市場有明顯提振作用，預期3月商廈登記量可上試55宗，按月回升10%。他相信，在俄烏戰事有轉機、疫情持續穩定、放寬外國航班來港及部分限聚措施在4月下旬或鬆綁下，商廈市道可望進一步回暖。

市場憧憬下月復常，數千伙潛在新盤可望下月起陸續推出。市場消息透露，會德豐地產啟德MONACO MARINE或下周上載樓書，部署於4月中前開價。

會德豐地產常務董事黃光耀回應指，項目籌備工作已進入最後階段，會視乎疫情發展，研究合適推盤時間，希望可於短期內公布落實推售安排。項目提供559伙，主打2房單位，發展商早前推出網上優先預約睇樓等，料有望成為次季新盤市場頭炮。

ONE EIGHTY延補貼優惠吸客

發展商延長置業優惠吸客銷售餘下單位，筲箕灣ONE EIGHTY，延長印花稅補貼優惠至6月30日，買家於期內購入單位，可獲得3%的印花稅補貼優惠，並即時在售價上扣減。

此外，青衣明翹匯已取得滿意紙，佳明集團 （01271） 營業及市務總監顏景鳳表示，料可於4月內發信予業主收樓；項目正籌備開放現樓示範單位，預計稍後將公布最新一輪銷售部署，當中6伙為頂層複式戶，預計於項目交樓後以現樓推出。

明翹匯至今累售約720伙，銷售率近93%，套現逾48億元，項目1房、2房及花園特色戶已悉數沽清；明翹匯僅餘56伙未售，當中3、4房大單位以套房式設計，青衣區內罕見。

買家持觀望態度待全新盤開售，令一手市場變得冷清，昨日僅錄單位數成交。五礦地產 （00230） 油塘新盤蔚藍東岸5座22樓B室，實用面積512平方呎，屬2房間隔，以1,150萬元招標售出，呎價22,460元，單位可望池園海景，新買家為外區換樓客。項目開售至今累售400個單位，套現約34億元。

本港第5波疫情尚未穩定，惟民生區舖位在疫市下抗跌力不俗，投資價值穩健可靠，而在北部都會區概念推動下，屯門區走勢最為亮麗，發展潛力看高一綫，新近有業主看準市況，將位於屯門青山公路新墟段21至43號地舖放售，意向價約1,680萬元。

酒吧承租至2024年 回報逾2.8厘

中原（工商舖）商舖部分區營業董事殷偉昌表示，放售舖位為屯門青山公路新墟段21至43號遠東發展屯門大廈地下8及9號舖，面積約1,000平方呎，以意向售價約1,680萬元，平均呎價約16,800元。物業連租約放售，現由酒吧以每月約4萬元租用，租期至2024年8月，按叫價計，租金回報可達約2.86厘。

該舖間隔四正實用並設豪華裝修，門闊達約38呎；而上址位處青山公路新墟段及仁愛堂街交界，屬大單邊位，周邊住宅大廈林立，人流旺盛，帶來穩定客源。

而從市場成交所見，區內舖位買賣成交以集中於1,000平方呎以下的細單位為主，即使是次放售的物業，其對上一宗地舖成交為去年底，面積約454平方呎，成交價約550萬元，平均呎價約12,115元，反而逾千呎以上的大舖屬罕有貨源，其中市場近期錄得井財街15號地下，面積約1,500平方呎，以約3,400萬元易手，平均呎價約22,667元。

唯一大面積樓面放盤

殷氏稱，該舖位位處屯門興旺地段，新墟區內配套充足，港鐵站、新墟街市等均在步行距離之內，形成屯門市中心外另一重要民生消費區，令區內舖位租賃穩健，持貨業主大多為長綫投資者，鮮有盤源放售。

而遠東發展屯門大廈地下共11個舖位，今番放售地舖屬唯一大面積樓面供應。殷氏續指，雖然第5波疫情來襲，經濟復甦前景受影響，但長遠而言，受惠於北部都會區概念帶動，屯門舖位投資潛力優厚，而放售的舖位具有消費區及住宅群兩大消費力，租金回報理想，相信會吸引實力買家趁低入市。

近日疫情影響漸散，惟月初確診個案高企，對樓價帶來壓力，市場連錄低市價成交，銀行亦對不少屋苑的估值作出相應調整，平均調低約1.7%，較1至2月之間的跌幅擴大。業界人士反映，銀行估價暫主要反映3月前半的成交狀況，預期成交價量隨疫情減退回升，銀行估價亦會有輕微上調空間。

疫情籠罩整個3月，期間有不少買家趁着樓價進入調整期，以低市價入市，亦有業主因外圍環境及經濟狀況等因素，選擇減價放盤套現。銀行見狀紛調低屋苑的估價，平均幅度約1.7%。另外亦有少數屋苑於疫市下估價持平，例如荔枝角的美孚新邨等。

樓市有望下月底迎來復甦

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，儘管有部分屋苑單位的估價持續錄得下跌，惟相信樓價仍未進入下跌周期。主因不少屋苑成交量依然受壓，能供銀行作參考的數據不多，令現時估價的全面性不足。

張翹楚表示，本港住宅仍有投資價值，而樓市要迎來復甦需待防疫措施於4月底放寬，屆時估價有望回升。

另預料這一波疫情的回復期需時較長，估價可能於6月或7月前只能保持輕微上升。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽指出，本港第5波疫情漸見緩和，政府預告防疫措施將陸續放寬，加上新盤亦重新部署恢復推售，帶動市場氣氛進一步好轉。

近期不少屋苑的成交價均有下調，大部分銀行會再調降估價跟隨市況。因應3月尾成交價持續下滑，預料4月份不少屋苑股價會再度下降，料普遍跌幅約1%或以內。

康怡估價跌幅逾3%

鰂魚涌康怡花園按月的估價錄明顯跌幅，屋苑E座高層4室，596方呎，上月估價1058萬，最新估價報1026萬，按月挫約3.02%。中原高級分區營業經理施志鋼表示，認為銀行估價主要參考3月前中期的屋苑成交，當時疫情仍然嚴峻，持貨能力強的業主未有提高減價幅度，令成交量有所下跌。

一些急放盤套現的業主則再多減價約3%吸客，導致估價錄相應下跌。3月底成交有所回升，議價空間亦收窄至1至2%，預期4月估價將稍有回升。

至於牛頭角的淘大花園，屋苑的H座中層1室，面積391方呎，上月的銀行估價報593萬，近日降至576萬，跌幅約2.87%，呎價約14731元。上述單位的估價從去年11月起連跌數月，蒸發掉去年年中累積升幅，重回去年2月水平。

美聯分行助理區域經理黃遠基指出，屋苑月初錄得數宗低市價成交，一些優質兩房單位樓價跌破600萬關口，拖累估價下跌。

3月底市場氣氛有所好轉，惟不少屋苑業主見狀，收窄議價空間至3%，令近日成交陷入拉鋸。預料下月估價先繼續受壓，然後隨疫情淡退而回升。

嘉湖估價重回去年四月水平

天水圍嘉湖山莊單位的估價錄下跌，屋苑翠湖居5座低層E室，面積458方呎，最新估價為459萬，相較上月的471萬減少約2.55%，估價重回去年4月水平。

中原資深區域營業經理文家輝表示，屋苑前半月成交受壓，近日購買力釋放，成交量彈升，成交價亦保持穩定。料估價將穩定上升。

疫情近期雖有緩和象，但是對經濟已造成深遠影響，連過往價格硬淨的豪宅亦受牽連，呈價量齊跌現象。代理行報告指，上月樓價2000萬以上住宅買賣登記僅錄169宗，創近兩年新低；而豪宅蝕讓潮未止，有內地業主不惜以低市價割愛，蝕讓沽出鴨脷洲南灣連天台戶。

頂層特色戶低市價18%

市場消息指，鴨脷洲南灣8座頂層特色戶，面積1625方呎，連427方呎天台，內地原業主叫價5500萬連2個車位放售，議價後以5400萬售出，呎價33231元。原業主於21年斥5700萬以公司股權轉讓購入，帳蝕300萬或5.3%。資料顯示，同類單位9座頂層連天台戶，原裝3房間隔，1628方呎，連1266方呎天台，望海景，並連雙車位，上月以6580萬易手，呎價約40418元，換言之是次成交價比市價低約18%。

區內代理指出，該單位由內地客於2年前透過公司股權轉讓模式購入，當時造價約5600萬，雖然不用支付大額釐印費，但是次交易帳面已蝕讓200萬，若連代理佣金等支出，估計蝕讓逾300萬離場。據悉，新接手買家同樣以公司股權轉讓模式進行交易。

根據代理行資料，該屋苑對上成交錄於本月24日，為3座低層C室，面積763方呎，3房間隔，成交價1688萬，呎價22123元，可見一般單位比特色戶平逾三成。

佳兆業集團（1638）與中鐵五局集團在長沙簽署戰略合作協議。雙方將通過優勢資源分享及互補，力爭全方位、寬領域、多形式地構建互信共贏的戰略夥伴關係，共同在全國範圍內、尤其是大灣區和深圳先行示範區城市更新、一二級聯動開發等重要領域進行深度合作。受消息刺激，佳兆業股價大升11.77%，收報0.76元。

中鐵五局集團黨委書記、董事長蒲青松，佳兆業集團控股高級副總裁、城市更新集團主席宋偉等管理層日前出席簽約儀式。宋偉指出，當前深圳市城市更新和老舊小區改造市場潛力巨大，雙方合作前景廣闊，要以雙方合作的項目為契機，建立全面、可持續、立體的戰略合作夥伴關係，共同發力大灣區城市更新市場。

宋偉又指，佳兆業集團是城市更新細分領域的先行者和領軍者，中鐵五局是有實力有信譽有品牌的國有企業，雙方追求品質，實現更大發展的理念一致。佳兆業集團表示，此次集團與中鐵五局集團的戰略簽約，將充分發揮佳兆業在城市更新領先優勢，加快項目開發與轉化，盤活優質資產，促進企業經營基本面進一步企穩回升。

灣區城市更新 市場廣闊

蒲青松表示，大灣區具有廣闊的城市更新市場，是中鐵五局轉型發展、規模再上台階的重要發力點。當前，中鐵五局正在建設中國中鐵王牌工程局，希望雙方發揮各自優勢，在城市更新等領域深入開展合作，加速推進項目落地，推動雙方共同發展。中鐵五局集團有限公司是世界500強之一特大型央企中國中鐵股份有限公司的主要成員企業，總部位於湖南省長沙市。