央行3月閃電宣布跟進美國升息，讓房貸族哀鴻遍野，甚至連租客也受到影響，而經營租屋市場的投資客也要注意了，至於央行升息對租屋市場的價格衝擊，預估何時會顯現？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，預估在年底前。
黃舒衛指出，按照美國聯準會的點陣圖判斷，今年年底前利率中位數約落在1.9%，但升息三到四碼，即0.75~1.0%的機會不低。因此預估在年底前，就算不考慮內政部修法，房市交易量能也會趨緩，雖然有通膨帶動的成本壓力，建商難降價，但買方追價意願低，部分地區將開始出現價格鬆動的現象。

央行今年3月宣布升息1碼（0.25個百分點），外界預期今年還可能繼續升息，市場普遍認為，房東可能將增加的成本轉嫁至房租。

黃舒衛表示，升息前，今年2月的五大行庫新增房貸平均利率約1.37%，而一般住宅租賃的租金年化收益率約2%，因此只要升息三碼，在租金短期難調的限制下，市場上想要「租不如買」的首購族或「以租養房」置產客，則須留意。

至於租金漲幅實際情形，黃舒衛指出，應該介於房價漲幅及物價漲幅之間，但去年整體房租指數年漲約0.83%，漲幅最大是南部地區，年漲約1.16%，其次是中部地區、年漲約0.83%，北部地區年漲約0.71%，東部地區年漲約0.66%，但這顯然與市況脫鉤。且若台灣央行連續升息，下半年多少還是會增添房租上漲的壓力。

新北市政府地政局公布最新一期住宅價格指數，110年10月至12月，新北房價全面上揚，包括板橋土城區、中和永和區、新莊區、樹林三峽鶯歌區，三重蘆洲區、新店區、汐止區均來到歷史新高，新北市區內所有捷運沿線，房價也都創新高。

四大重劃區也都同步上揚，其中林口年漲7%最多，已連漲6季；三峽北大特區則已連漲11季。 淡海新市鎮、副都心及頭前重劃區相較去年有4.7%及4%之漲幅，也都接近歷史高點。

大家房屋企研室副理郎美囡指出，資金潮、成本上揚，加上通膨加劇，讓房市瀰漫房價上漲預期心理，去年第四季以來，全台各地首購、換屋，憂心愈晚買房價愈高，紛紛大舉進場買屋，市場儼然出現恐慌性買盤，雖有政策打房，但仍壓不住房價走揚。

其中新北市緊臨北市，雖因房價已高，漲幅不如中南部，但在北市高房價比價效應下，加上買氣上升，房價因此普遍上揚。尤其是捷運沿線以及重劃區更為明顯。

根據新北市統計，去年第四季全市、大樓及公寓價格指數與上季相較均呈上漲，觀察各次分區110年10月至12月的走勢，各月份整體趨勢呈現2%內漲幅，其中淡水區指數110年11月指數為112.49，達近7年以來之高點。

三重蘆洲區、新店區、汐止區，板橋土城區、中和永和區、新莊區、樹三鶯區，皆達101年起有實價登錄統計數據以來高點。與去年同期相較，各次分區大致有4%至13%不等的漲幅，數據顯示各區域住宅市場持續保持強勁需求，買賣交易熱絡，成交價量俱增。

在捷運沿線住宅方面，板南線(板橋段)、板南線(土城段)、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線房價指數相較前期均上漲0.06至2.91%，與去年同期相較則大概有3%至7%不等的漲幅，皆達實價登錄統計數據以來高點。

捷運站周邊通常是購屋首選，依據台北市地政雲資料，去年全台北市捷運站300公尺內交易量前五大捷運站分別為中山國小、內湖、中山、古亭、永春，五站中僅內湖站的平均成交單價維持在6字頭，每坪約66.4萬元，其他四站在每坪73萬至86萬元。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，台北市房價水位高，資金潮來襲漲幅也有限，有明顯漲幅者多數有新屋交易帶動；內湖站周邊新成屋稀缺，且屋齡30年左右的大樓較多，社區均價大多落在6~7字頭，較貼近買方需求，因此成交量相對高，價格卻持平發展。

觀察台北市購屋熱門捷運站，第一名是中和新蘆線的中山國小站，去年平均交易單價每坪73.3萬元，成交均價年增6%，不僅是成交最多，也是熱門捷運站中增值幅度最高的一站。

第二名是文湖線的內湖站去年均價66.4萬元，年增僅0.3%。

第三名中山站為淡水信義線及松山新店線的交會站，均價每坪79.8萬元，年增幅2%，第四名古亭站也是雙捷運線，有松山新店線及中和新蘆線，均價每坪83.3萬元、年增3.9%，第五名為板南線的永春站，平均成交價每坪85.6萬元、年增4.8%。

郎美囡分析，台北市停車不易，通勤多倚重大眾運輸工具，住宅鄰近捷運站，未來轉手容易、價格也穩固，靠近捷運站常列為主要購屋條件，有雙捷運線的捷運站南來北往交通便利性更高，不過也因地段機能優越，周邊房價往往不低。

尤其像古亭站位於台北市中正區與大安區交界處，本就為台北市精華地段，房價自然高出許多。反觀熱門站點中山國小站，雖非雙捷運路線，但一站到民權西路站一樣有雙捷運優勢，且位於台北市中心，周邊公車班次多，鄰近中山區條通商圈，商家林立，附近40年以上的大樓均價約在5字頭，親民房價頗獲購屋人青睞，近期因5年內新屋交易比例增加，因此拉高了均價。

至於永春站緊鄰信義計畫區，捷運共構宅平均成交價約每坪120萬元，且交易熱絡，推升永春站成為成交熱門站點中房價最高的一站。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，捷運宅到站即到家的交通便利性高，相對地房價也偏高，倘若預算有限，不妨退而求其次，尋找距離捷運站500至800公尺的房屋，步行至捷運站的時間可在10分鐘內，亦可享有近捷運的優勢。

捷運站周邊通常是購屋首選，依據台北市地政雲資料，去年全台北市捷運站300公尺內交易量前五大捷運站分別為中山國小、內湖、中山、古亭、永春，五站中僅內湖站的平均成交單價維持在6字頭，每坪約66.4萬元，其他四站都在每坪73至86萬元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，台北市房價水位高，資金潮來襲漲幅也有限，有明顯漲幅者多數有新屋交易帶動，而內湖站周邊新成屋稀缺，且屋齡30年左右的大樓較多，社區均價大多落在6~7字頭，較貼近買方需求，因此成交量相對高，價格卻持平發展。

綜觀台北市購屋熱門捷運站，第一名是中和新蘆線的中山國小站，去年平均交易單價每坪73.3萬元，成交均價年增6.1%，不僅是成交最多，也是熱門捷運站中增值幅度最高的一站；第二名是文湖線的內湖站去年均價66.4萬元，年增僅0.3%。

第三名中山站為淡水信義線及松山新店線的交會站，均價每坪79.8萬元，年增幅2%；第四名古亭站也是雙捷運線，有松山新店線及中和新蘆線，均價每坪83.3萬元、年增3.9%；第五名為板南線的永春站，平均成交價每坪85.6萬元、年增4.8%。

郎美囡分析，台北市停車不易，通勤多倚重大眾運輸工具，而房屋鄰近捷運站，未來轉手容易、價格也穩固，因此靠近捷運站常列為主要購屋條件，有雙捷運線的捷運站南來北往交通便利性更高，不過也因地段機能優越，周邊房價往往不低，尤其像古亭站位於台北市中正區與大安區交界處，本就為台北市精華地段，房價自然高出許多。

反觀熱門站點中山國小站，雖非雙捷運路線，但一站到民權西路站，一樣有雙捷運優勢，且位於台北市市中心，周邊公車班次多，鄰近中山區條通商圈，商家林立，附近40年以上的大樓均價約在5字頭，親民房價頗獲購屋人青睞，而近期因5年內新屋交易比例增加，因此拉高了均價。

至於永春站緊鄰信義計畫區，其捷運共構宅平均成交價約每坪120萬元，且交易熱絡，故推升永春站成為成交熱門站點中房價最高的一站。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，捷運宅到站即到家的交通便利性高，相對地房價也偏高，倘若預算有限，不妨退而求其次，尋找距離捷運站5百至8百公尺的房屋，步行至捷運站的時間可在10分鐘內，亦可享有近捷運的優勢。

機場捷運A10站特區的開發目的，是配合桃園國際機場聯外捷運建設計畫之捷運站區，串連大台北至桃園國際機場及大桃園地區，以活絡地方經濟，促進都市永續發展。以「TOD」(Transit Oriented Development，以大眾運輸作為都市發展的導向)發展模式概念出發，規劃商業區、住宅區、車站專用區等。

A10站成為南崁交通轉運中心樞紐

機場捷運開通後，緊鄰國家門戶的A10站區，1站進入雙北市A9站，2站進入桃園國際機場，航宇國際，還有未來捷運綠線的加持，可以快捷進入桃園市中心，連通桃園與大台北捷運路網。桃園市政府表示，A10站位於機場捷運全線的中央位置，北接台北都會區，南至桃園國際機場及青埔高鐵站，具備極佳的地理優勢，且開發後可有效引導南崁地區人口移動進駐，即將成為南崁地區交通轉運中心樞紐。

A10站台灣首座矚目的機場城市後花園

桃園機場捷運A10站，是機捷線的桃園第一站，有別於A8、A9新北林口站的高樓林立、生活機能發達，山鼻站四周則是視野開闊，讓人有遠離城市喧囂，回歸純樸生活的感覺。A10站特區內座擁5座埤塘、2.3公里休憩水圳藍帶與豐富的自然生態環境，以及全區完善的自行車道，公共開放空間相當充裕，成為台灣第一座受矚目的機場城市後花園。

雙幹道劃分4區塊，各具居住特色

特區內整合機場捷運線、南山路兩條主要幹道交界的4大區塊，將全區設計成(1)林蔭景觀/接駁區、(2)水岸綠賞/休憩區、(3)生態防洪/復育區、(4)文化傳承/活化區等4大區域，整體優質生活空間，設計規劃是以住宅為主、商業為輔。

啟動A10站區樂活宜居的桃園

在這塊安居區域裡，規劃50米景觀綠園道，市民可以透過便捷路網，深度感受在地限定的原生林帶、綠地、水圳等，具備完整防洪系統與休憩功能的生態饗宴，桃園市政府在A10 站特區裡，用心保留區域內的埤塘地景與田園生態，進行串連與規劃，以營造出「一步一景」充滿水綠交織的慢活環境。桃園市政府說：「創新！讓未來更美麗，啟動A10站區，給市民一個樂活宜居的桃園。」

都更、危老案爆停滯潮，缺工問題比想像中嚴重，中小型建商因為找不到工人，案子無限期暫停，或將手上的都更、危老案件盤給大建商，房市衍生新危機。

專家分析，中小型建商通常資金不夠充裕，因此前幾年積極參與危老改建案，沒想到碰上造價大漲，在不敷成本下，恐將「白忙一場」。

營造業者透露，移工進不來，國內年輕人多數不願投入工地，電焊工日薪1萬元也找不到人，以前住宅大樓14天就可以做一層樓，現在要21天才做一層樓，甚至更久，已有一些建商難以應付危老開工期壓力，將案子盤給大建商，盤不出去的案子，未來也會面臨一延再延的狀況。

房價地震、爛尾樓海嘯要來了，房市政策嚴打、原物料漲、缺工嚴重，房地產者指出，這三個關鍵因素恐將造成房市出現兩個極端現象，包括房價大漲二成，以及「爛尾樓」快速增加。

中華民國不動產開發商業同業公會理事長楊玉全表示，40年來沒遇過如此嚴重情形，若趨勢不變，一年內新案開價恐直接跳漲兩成，而中小型建商也可能有二成倒閉，出現「爛尾樓成堆」的結果，買屋小百姓是最大苦主。

大型建商元利建設指出，政府打炒房連續出招，包括央行限縮土建融貸款成數、土銀停止承做土建融等，已經讓建商相當難受，尤其是資金不夠雄厚的中小型建商，不僅要面對成本上漲壓力，還要準備更多資金，生存空間遭到壓縮。

楊玉全指出，政府鐵腕已初見成效，市場上投資客逐步漸退，但房價因為通膨、物價上漲等關係降不下來，尤其基期低的蛋白區，是最直接反映成本上漲的區域，近三、四個月以來，已經出現小建商負擔不了成本上漲壓力的問題，出現「申報開工，卻不動工」的情況，最後超過法定工期，最後恐演變成俗稱的爛尾樓。

楊玉全說，目前市場上有些大型建商自行吸收成本，像是台東地區有建案完工交屋，但後來賠售3,000多萬元的案例。

為遏止不當炒作房價，行政院會今天擬通過「平均地權條例」部分條文修正草案，草案經政院微調後，炒房罰鍰上限從五百萬元，大幅提高到五千萬元。草案也增訂買受人簽約後，若發生重大變故，致無力繳款，可例外不受預售屋換約轉售限制。

內政部去年底通過「平均地權條例」修正草案，修法重點包括限制預售屋換約轉售、重罰不動產炒作、建立違規檢舉獎金制度、私法人購買住宅採許可制，以及預售屋解約應申報實價登錄，並將其列為本會期優先法案。

內政部表示，該草案在政院審查期間作出調整，經蒐整個方意見後有微調，除了明確規範不動產炒作的定義，另為達到立即重罰及遏止炒作的效果，將不動產炒作的行政罰鍰上限提高到五千萬元，因此不另修刑罰規定。

對於違法紅單轉售如何課稅，財政部長蘇建榮昨（6）日首度表態，擬朝向納入房地合一稅課徵範圍的方向研議，以遏止炒作，後續會再與內政部討論。財政部官員表示，跨部會有一致性見解時，會發函給國稅局或發布解釋令，且不會另訂日出時間，將回溯至去年7月起查獲案件一律適用。

內政部自去年7月1日起，禁止紅單轉售，近期緊盯329檔期聯合稽查過程中，也有查獲違法紅單交易。

不過房地合一2.0雖已將預售屋換約交易納入課稅範圍，但針對違法紅單該如何課稅，實務上各國稅局見解不一，有些認為應視為財產交易所得，併入所得稅申報，個人最高稅率40%、營利事業最高20%；有些則認為應視為房地合一案件，個人、營利事業最高稅率皆為45%。

包括國民黨立委賴士葆、李貴敏、民進黨立委高嘉瑜，昨日皆在立法院財委會質詢蘇建榮，對於預售屋紅單課稅問題，財政部是否已有定見？

蘇建榮表示，目前尚在與內政部確認，紅單沒有特定房地產標的，只是權利轉讓，不過實際交易目標還是在房地產，若如此，將朝向納入房地合一稅制來研議，考慮將紅單轉售也比照預售屋換約交易，併入房地合一課稅。

根據內政部實價揭露資料顯示，2021年六都加新竹呈現全面上漲走勢，統計含車位的成交建物中位價，包括台南市、高雄市、新竹縣、新竹市，第四季的中位價都比前一年度同期增加超過2成，其中新竹縣差異最大，從2020第四季的每坪21.5萬元，躍昇至2021第四季的每坪30.1萬元，中位數增加四成，成為這波房市大漲的「瘋城」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區房價開始起漲時間，與中美大戰後台灣科技廠商受惠業績大好有連動性，新竹匯集了全台平均薪資最高的科技就業族群，2020第二季新竹縣實登的中位價才剛站上2字頭，不到兩年的時間就衝到3字頭，過去10多年幾乎沒看過房價這樣飆漲。

統計顯示，六都加上新竹過去一年建物含車位的建物實價，單價中位數普遍呈現上漲走勢，雙北中位數差距相對較為溫和，新北年增8.1％，台北年增5.1％，桃園市則是房價中位數年增10.2％，相較於北北桃較為溫和的房價表現，其他都會區房價表現相對凌厲，台中市建物含車位產品的中位價，年增14.6％，南台灣的房市也相對火熱，高雄市也從1字頭突破至2字頭，年增23.6％，台南市2020第四季每坪15.4萬增加到2021年第四季每坪18.7萬元，年增21.3％。

新竹縣則是從2020第四季的21.5萬元，2021第四季則增加到30.1萬元，新竹市則是年增2成，從每坪21.7萬元增加至26.1萬元。曾敬德指出，一年房價增幅兩成是相當驚人的漲幅，晚買一年等於房價漲了2成的自備款，過去一年房價的漲幅比通膨可更怕。

面對過去一年快速上揚的房價，曾敬德建議，購屋人可以試算看看租跟買的差距，假如扣除房貸利息支出後，還可以多還一些本金，此時買就是個不錯的選擇，另外，因為現在可能有一波升息走勢，購屋人可以先預抓利率往上的空間，假如升到2％都不至於影響生活品質，也可以擇優購屋。

[ “鄭十九條”發佈後，鄭州二手房市場持續修復，3月份二手房成交量超過2月的2倍。 ]

繼鄭州、哈爾濱、福州後，又一省會城市加入了樓市鬆綁的佇列。

日前，蘭州市印發《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施（第1號）》（下稱“若干措施”），從降低購房首付比例，定向放寬限購、限貸政策，加速樓市交易等多方面，優化了需求端的樓市調控政策，以支援企業良性迴圈、健康發展，激發市場活力。

與此前多地發佈的樓市寬鬆類政策相比，業界有觀點認為，此次蘭州的樓市新政在覆蓋面和力度上相對稍大。但由於缺乏良好的人口和發展基礎，蘭州這項新政本身的效果可能有限。與實際提振效果相比，更期待鄭州、蘭州成為二線城市需求端寬鬆的開端。

“以鄭州、蘭州為開端，預計更多二線城市將逐步打開政策工具箱，出臺實質性寬鬆政策。這一輪二線城市市場企穩回升將會對整體市場起到至關重要的作用。”億翰智庫稱。

蘭州全方面釋放合理購房需求

2022年一季度，房地產市場繼續走弱，成交量價處在持續降溫通道。在這一大環境下，熱度本就相對較低的蘭州樓市，面臨更大的下行壓力。

國家統計局資料顯示，2月份，蘭州新房和二手房價格環比分別下跌0.3%、0.5%，新房、二手房市場價格跌勢持續7個月。此外，根據中國房價行情網最新統計，自去年11月以來，蘭州新房銷售均價跌出“萬元俱樂部”。

為在短期內提振樓市預期，並從中長期裡改變需求端的乏力現象，蘭州適度鬆綁了限購、限貸政策，並在已全面放開落戶的背景下，出臺了人才類購房補貼政策，以降低部分新市民群體的購房門檻，提高城市吸引力。

根據若干措施，蘭州已實施近5年的“限貸”政策得到優化：個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低於20%，二套住房最低首付款比例不低於30%。同時，對於擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構執行首套房貸款政策。

而在調整之前，根據2017年蘭州市人民政府發佈的相關文件，對申請商業貸款的居民家庭，首套房首付比例不低於30%，二套房首付比為50%（對已擁有1套住房且無購房貸款記錄或相應購房貸款已結清）或60%（對已擁有1套住房且購房貸款未結清）。對申請公積金貸款的居民家庭，購買首套住房時住房公積金貸款首付款比例必須達到30%以上，購買二套住房時首付款必須達到50%以上，禁止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

億翰智庫認為，由於信貸支持對於撬動需求尤其改善類需求更加關鍵，此次蘭州降低首付比例疊加“認貸不認房”的新政，將有助於促進改善類需求釋放。

為進一步促進改善類需求釋放，啟動當地二手房交易市場，若干措施還明確，全面推行新建商品房“交房即交證”。取得不動產權證的商品住房，網簽備案滿三年即可上市交易。

在限購方面，蘭州此次新政則對新市民和多孩家庭進行了定向放鬆。

若干措施稱，對在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區域內新購一套住房；對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區域內新購一套住房。

蘭州上一次放寬“限購”門檻，是2018年初蘭州市住房保障和房產管理局發佈的《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。此後，蘭州在“限購”政策上保持“因城施策、分區調控”。

“和鄭州一樣的是，蘭州此次將‘限購’的鬆綁用以支持孝老撫育類的住房需求，即‘養老扶幼’家庭可以突破限購條件，新增一套購房資格，這樣有利於切實降低家庭經濟負擔，應對當地人口結構性老化等發展特徵。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱。

從人口結構來看，第七次全國人口普查資料顯示，截至2020年11月，蘭州0~14歲人口占14.19%，與2010年第六次全國人口普查相比，上升1.05個百分點。從少兒人口占比絕對值和增速來看，均低於全國平均水準。

此外，對於新市民群體“限購”政策的定向放寬，嚴躍進認為，這是體現該新政“落實強省會戰略”目標的重要一環，有利於增加城市吸引力，吸引年輕人口流入。

除了“限購”放鬆外，蘭州新市民和靈活就業群體的公積金貸款政策也得到優化。若干措施明確，此類人群在蘭州繳納住房公積金的，按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取、貸款業務。

為進一步吸引人才流入，若干措施還稱，對未享受保障性住房的相關人才，由各級政府和用人單位給予購房補貼。

多個省會城市鬆綁“三限”

“3月以來，包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等多個省會城市對限購限售政策進行了鬆綁或取消，充分說明樓市調整進入新階段，即從此前的金融端支持政策轉變為對限購、限貸、限售政策的調控鬆綁。”嚴躍進稱。

3月1日，鄭州出臺19條樓市新政，成為今年以來首個鬆綁限購、限貸的二線城市，此外該新政還重啟了貨幣化安置。

3月23日，哈爾濱市人民政府官網發佈通告，取消了限售政策。此前，自2018年5月開始，哈爾濱實施區域性限售，在道裡、南崗等主城六區內購房自合同簽訂起滿三年方可上市交易。

3月30日，據福州市不動產交易中心處消息稱，當地限購政策有了一定程度放開。目前，針對非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房的，無須提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。

4月5日，蘭州出臺若干措施，針對房地產行業供給端和需求端，提出了較全面的實質性寬鬆政策。其中，限購政策的鬆綁與鄭州類似，並在限貸政策上有了明顯放寬。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，由於全國範圍內銷售回暖尚待時日，疊加今年全國兩會期間，再度釋放出“因城施策促進行業良性迴圈”的信號，這讓弱二線城市退出限售、鬆綁限購，有了更多的空間和合理性。

國家統計局的資料顯示，今年1~2月份，商品房銷售面積達15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

從出臺鬆綁“三限”的城市來看，嚴躍進表示，除了三四線城市外，主要包括最近幾年房地產市場表現偏弱的二線城市。“限購放鬆和市場表現是密切相關的，市場壓力較大的城市，放鬆的空間也較大”。

以蘭州為例，CRIC地產研究資料顯示，截至今年2月末，蘭州廣、狹義庫存量保持高位，廣義庫存量達到了8000萬平方米以上的規模；去化週期約40個月，顯著高於二線城市（18.05個月）的平均水準。

經過政策調整，率先放寬限購、限貸的城市，樓市已出現好轉。

在鄭州，貝殼研究院資料顯示，“鄭十九條”發佈後，鄭州二手房市場持續修復，3月份二手房成交量超過2月的2倍。3月周度成交和帶看量已經恢復至2021年5~6月的水準，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38%，周均成交較2021年12月提升70%，較1~2月周均（剔除春節周）提升1.6倍，表明新政之下客戶預期開始好轉，觀望情緒有所緩解。

展望後市，億翰智庫認為，這一輪二線城市市場企穩回升將會對整體市場起到至關重要的作用。故此，在“房住不炒”基調下，各地2022年“因城施策”的樓市調控會繼續朝著“控一線、拉二線、穩三四線”方向深入。

具體來看，克而瑞地產預計，核心一二線城市房地產調控政策仍將從緊執行，限購等政策短期內較難退出，同時，還會繼續從嚴堵監管漏洞。但考慮到房地產市場環境和宏觀經濟壓力，近期調控政策再加碼的頻率將明顯下降。

對於弱二線和三四線城市，則將分類放鬆調控。克而瑞地產認為，一方面，這些城市會多措並舉助企紓困、另一方面，也會通過適度放鬆調控，以穩定市場預期。其中，或有更多壓力城市鬆綁限購、限貸，以啟動當地居民的合理購房消費，而對於市場下行過大、庫存高企、去化承壓的城市，還可能通過鼓勵新市民群體購房，提高貨幣化安置比例等舉措，創造更多增量購房需求。

截至4月6日，以曾跨入“千億元俱樂部”（按全口徑銷售額計）的25家上市房企2021年財報（包括未經審計業績）為樣本，《證券日報》記者統計發現，中海地產、華潤置地、龍湖集團等6家公司歸屬于母公司股東的淨利潤均超過200億元。其中，龍湖集團、華潤置地、綠城中國、中國金茂和金輝控股5家該指標同比增長，其餘20家全部下跌。

“2021年，百強房企‘增收不增利’日趨嚴重，淨利潤率、淨資產收益率均值分別為9.8%、8.1%，較2020年分別下降2.2個、1.8個百分點。” 中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，地價高企和房地產去金融化限制房企盈利空間，未來1年至2年內，行業或仍將處在降利時代。

毛利率降至20%？

“縮表出清”進行時，房地產行業“唯規模論”已不再適用，“做大而做不強”的房企已陷入流動性危機。在行業低迷時刻，經過複盤、反思與檢討，房企掌舵人開始意識到，房地產行業靠“激進”高杠杆驅動發展的時代已結束。

相比以往業績說明會上“銷售目標”是主角，今年“均好型”頭部房企均在釋放一個資訊：以利潤為導向降本增效，變利潤而非規模為KPI考核目標，投資拿地以IRR（內部收益率）為準繩，以非房開業務挖利潤蓄水池。

釋放這一資訊的背後，是土地紅利和金融紅利褪去後，行業盈利能力下滑至比肩製造業，並由此帶來的深刻檢視。

以2021年財報數據為樣本，上述25家房企毛利率全部下跌，下跌範圍從0.01個百分點到17個百分點不等，即便有“利潤王”之稱的中海地產亦下跌超6個百分點；若以行業過往共識的25%毛利率紅線計，僅龍湖集團、中海地產等7家邁過紅線，若將毛利率紅線降至20%（業內共識為“新紅線”），則有14家房企過線。

回溯過往3年地產行業平均利潤率資料來看，據國金證券(9.970, 0.27, 2.78%)統計，2018年至2020年，房地產企業的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴大。從目前發佈的2021年業績公告來看，平均毛利率為18.74%，平均淨利潤率為8.21%；而製造業在2021年的毛利率水準為20.53%，淨利率為7.96%。

躍過“青銅時代”邁入“黑鐵時代”的預判，依據或許在此。所以，交上歸母淨利潤幾乎腰斬的成績單後，萬科董事局主席郁亮在業績說明會上花了28分鐘反思和剖析，畢竟這是公司上市31年中第3次出現淨利潤下滑。同時，萬科的毛利率也降至21.8%，剛剛擦過新紅線。

“大家都對毛利率水準回歸到20%左右或者20%以上是一個共識。”華潤置地總裁李欣表示，“每家公司的情況不一樣，但是對毛利率水準的目標沒有太大差異，回歸到30%甚至以上不太可能。”

“2021年龍湖集團整體毛利率是25%，地產開發板塊為23%，這在行業內比較靠前。未來1年至2年內，2017年和2018年土地市場熱時所拿專案會陸續進入結算通道，預計地產開發毛利率會維持20%水準，集團整體毛利率希望保持25%。”龍湖集團CEO陳序平向《證券日報》記者表示，如果土地市場高杠杆出清，且持續獲取價格較低地塊的話，地產板塊毛利率未來或可得到修復。

“過去，職業經理人投資拿地KPI以‘量’定，保規模話語權為先，投資品質為次要，即便2%淨利潤率仍要硬頭皮拿地，導致財務風控不到位，短期償債能力不足，造成‘千億元房企’突破40家，市值破千億元卻不足三分之一。”一位房企投拓條線內部人士向《證券日報》記者表示，經過這一輪現實的衝擊和檢討，一元錢究竟能產生多高效率、創造多少利潤和多少市值，是掌舵人不得不思考和面對的新課題。

未來估值的支撐在哪裡？

從當下供需兩側調結構舉措來看，開發仍舊是目前多數房企的主營業務，也依然對利潤池具有決定性作用，但僅靠開發而無運營和服務性業務，無法在不脫離客戶基礎和能力圈範圍內去開拓房地產新發展模式，亦無法支撐“有品質的發展”。

兩個前提非常重要，一是2021年城市化率升至64.72%，商品房銷售額18萬億元，這或許已經觸及天花板，正如鬱亮所說，“我們要在‘天花板’到來之前做好佈局”；二是下場玩家雖然會減少，但若核心還按照“以速度為規模加法，以杠杆為乘法”的老玩法發展，終究會“退”出績優生陣營，估值也無法獲得投資者充分認可。

以4月6日收盤價計，A股及H股共7家房企總市值均超過1000億元，萬科A(21.220, 0.56, 2.71%)為2467億元、中國海外發展2341億元、華潤置地2257億元、保利發展(18.300, 0.09, 0.49%)為2190億元、龍湖集團2117億元、招商蛇口(16.280, 0.79, 5.10%)為1290億元以及碧桂園1221億元。

據《證券日報》記者觀察，站上2000億元市值陣營的房企具備四個共性特徵：一是財務盤面穩健，比如淨利潤規模均超過200億元，毛利率均超過20%，均是綠檔房企；二是非房開收入占比逐漸提升，其高毛利率水準拉高公司盈利空間；三是土地儲備多集中在一、二線城市；四是評級穩定，PE倍數高。

在業內看來，如同龍湖集團、華潤置地以及中海地產等房企一樣，以非房開業務為核心的多元業務已經做強且步入收穫期，成為集團穩定現金流來源，且其細分板塊“學費”多已交完，商業模式及其可複製模型均已跑通，已具備探索房地產新發展模式的能力，這既是佈局未來，也是從長期主義理念出發，用戰略定力練就穿越週期的能力，亦是資本市場給予高估值的核心要素之一。

“房地產行業進入降利時代後，高周轉高負債的傳統模式已不再適用，規模也不再是取勝關鍵，行業向著高品質發展邁進，財務穩健和經營水準成為房企必須關注的重點因素。”諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，展望後市，在行業集中度提升以及競爭加劇的背景下，經營管理水準優異、財務狀況穩健、多元化發展路徑清晰的房企將更有可能享有高估值、高市盈率。

4月6日晚間，萬科a披露2022年3月銷售及近期新增專案情況簡報。據測算，今年一季度公司合同銷售面積、合同銷售金額均同比下降超四成。

根據簡報，今年3月，公司實現合同銷售面積236.9萬平方米，環比2月增加27.92%，同比下降約44.84%；合同銷售金額415.3億元，環比2月增加41.4%，同比下降約33.91%；1至3月公司累計實現合同銷售面積632.7萬平方米，同比下降約42.71%，合同銷售金額1065億元，同比下降約40.66%。公司今年2月銷售簡報披露以來，新增加開發項目1個，為深國際萬科瑧灣悅項目，位於深圳市南山區，占地面積為5.6萬平方米，綜合容積率為2.7，萬科權益建築面積4.2萬平方米，需支付權益地價16.08億元。無新增物流地產項目。

公司2021年年報顯示，2021年全年，公司實現營業收入4527.98億元，同比增長8.04%；實現歸母淨利潤225.24億元，同比下降45.75%。受到市場下行的影響，全年公司實現簽約金額6277.9億元，同比下降10.8%，實現簽約面積3607.8萬平方米，同比下降18.4%，不過，公司銷售規模始終處於行業領先水準。

萬科一季度銷售下降並非特例。據披露，另一地產巨頭碧桂園今年一季度銷售也明顯下滑。期內實現權益合同銷售額約992.3億元，上年同期為1395.6億元；其中3月銷售金額301.1億元，同比下降超四成。

實力建業（00519）公布，由去年8月9日至昨日以1,289.6萬元沽售弘陽地產（01996）共503.8萬股，估計出售股份將錄得虧損約10.2萬元。

該集團指，緊接出售事項前，持有弘陽地產約0.36％股權。緊隨出售事項後，持股降至約0.21％股權，而出售事項所得款項用作營運資金及其他投資機會。自認購出售股份至今，已從弘陽地產獲得約189.4萬元股息收入，經考慮出售股份過往認購成本及近期市況，出售按一般商業條款進行，屬公平合理。

美的置業（03990）公布，截至3月31日止3個月，連同合營企業和聯營公司在內，銷售金額約199.8億元人民幣，同比跌49％。

該集團指，首3個月已售建築面積約169.6萬平方米，同比跌50.42％。

去年內房企債務違約事件頻發，加上新冠疫情的反彈，影響了開發商融資。貝殼研究院昨日發布的報告顯示，一季度內地房企合計發債1,733億元（人民幣，下同），同比下降43%，降幅同比擴大。

與之前數據比較，2022年一季度房企發債規模創2018年以來的近5年同期新低。貝殼研究院數據顯示，一季度房企境內外債券融資規模同比均有所下滑。2022年一季度境內債券規模佔比80%，一季度境內發債規模約1,378億元，同比下降28.6%，境外債規模約355億元，同比下降68.0%。

中指研究院統計也指，3月房地產企業信用債與海外債發行規模同比均大幅下降。其中，信用債發行規模同比下降36.55%，內地房企海外債發行規模同比下降80.7%。

中民控股（00681）昨日協議向重慶景通實業，悉數增持重慶景通犀野實業39.66％股本權益，代價2,300萬元人民幣，將以承擔重慶景通結欠重慶景通犀野同額貸款方式支付。交易完成後，集團將持有重慶景通犀野100％股本權益。

重慶景通犀野主要於重慶從事物業投資及運營及其它相關業務，持有22,098.80平方米工業用地的50年使用權。該地塊可建面積33,148.20平方米，部分已建成廠房（倉庫）、辦公樓。

該集團計劃在重慶建立賣場、快消品和生鮮食材供應鏈體系，需要在重慶三北地區設立統一的快消品配送倉揀配送中心和生鮮食材倉揀配送中心。重慶景通犀野所持物業鄰近機場，交通方便，已建成的建築物可以滿足集團計劃在重慶市北五區賣場、快消品和生鮮食材供應鏈業務發展需要。

東風汽車（00489）公布上月底與母公司東風汽車集團旗下十堰天成資產經營分公司轉讓若干物業單位，作價不低於9.913億元人民幣。

涉及的物業位於湖北省十堰市、襄陽市及丹江市，包括廢舊且不再繼續使用的辦公樓、冷庫及鍋爐房等，屬公司閑置、低效資產。

東風汽車集團目前直接持有東風汽車約66.86％股權。

中國投資開發（00204）公布，以總代價7,600萬元收購家居傢俬和農業業務，其中約6,500萬元以每股0.1元發行代價股份約6.507億股新股，佔擴大後股本約22.16％，而每股作價較昨日收市價0.079元溢價約26.6％。

＊鄭紅萍成單一最大股東＊

該集團指，以3,600萬元向獨立第三方鄭紅萍收購在蘭州分銷及銷售「我樂」品牌廚櫃及家居傢俬及設備業務30％股權，悉數發新股支付，令鄭紅萍持擴大後股本約12.26％股權而成單一最大股東。至於所購業務去年度純利1,199萬元人民幣，資產淨值1.01億元人民幣。

此外，該集團指，以4,000萬元向獨立第三方 Tider 收購從事綠色有機蔬菜水果種植、加工及銷售、家禽養殖等業務的家家富營運公司7％，以現金付1,093萬元；及發行2.907億股新股支付餘額，令 Tider 持擴大後股本約9.9％股權而成第三大股東。至於所購業務去年度純利6,719萬元人民幣，資產淨值5.3億元人民幣。

該集團指，隨著內地平均生活水平不斷提高，對優質農產品及傢俬需求將不斷增長，收購具顯著增長潛力，為達致中長期資本增值。有關交易需待股東批准。

萬科企業（02202）（深：000002）公布，3月銷售額415.3億元（人民幣．下同），同比跌約33.91％，銷售面積236.9萬平方米，今年首季銷售額1,065億元，同比跌約40.66％，累計銷售面積632.7萬平方米。

該集團指，新增加1個位於深圳南山區的開發項目28％，需支付權益價款16.08億元，權益建築面積4.2萬平方米。期內並無新增物流地產項目。

＊擬最高25億人幣回購A股＊

另外，該集團指，為維護公司價值及股東權益，擬自籌資金以集中競價方式回購A股，回購資金總額不超過25億元且不低於20億元，回購價格不超過每股18.27元。回購期限為3個月，但因計劃本月29日披露第一季度報告，故本月28日前將無法回購。按上限金額計，預計回購股份數量約1.37億股，約佔總股本1.18％。

遠東發展（00035）持有約53%股份的金融服務集團BC Invest宣布，成功發行4.16億澳元（約24.67億港元）的Ruby Bond Trust 2022-1住宅抵押貸款證券（RMBS）債券。遠展昨收報2.68元，升1.1%。

該交易是BC Invest第四次發行RMBS，並於上周3天內推出及定價。RMBS主要由澳洲居民和非澳洲居民貸款人的第一按揭貸款作支持，該按揭貸款由貸款人以澳洲住宅物業抵押予以擔保。此為BC Invest發行的首個包括澳洲國內借款人和綠色部分有一定比例RMBS；BC Invest之前推出所有RMBS均向非澳洲居民提供的第一按揭貸款作支持。

遠展董事總經理孔祥達表示，公司對機構投資者繼續為BC Invest提供強大且不斷增長的支持感到特別高興；是次RMBS的發行同時標誌BC Invest的3個主要里程碑，包括現已發行綠色債券、在過去15個月內發行超過15億澳元（約88.95億港元）RMBS，以及在過去12個月內承接超過20億澳元（約118.6億港元）的新貸款。

扭轉9季逆勢 世邦魏理仕料租賃增

甲級寫字樓市場過去3年先後受到社會運動和新冠肺炎疫情連環打擊，吸納量和租金表現都受到影響，惟市場前景初露曙光。世邦魏理仕指出，甲級寫字樓的淨吸納量於今年首季出現正數（即整體新租出樓面多於遷出騰空的樓面），錄得46.44萬方呎，打破2019年第四季至去年第四季連續9個季度錄得負數的困局，該行預計今年下半年租賃活動勢進一步增加。

世邦魏理仕最新發表的《2022年第一季香港商業房地產市場觀點》顯示，本港整體甲級寫字樓的淨吸納量由去年第四季錄得負11.11萬方呎（即整體遷出騰空的樓面多於新租出樓面），轉為今年首季錄得正數，達46.44萬方呎。

大中環區改善 尖咀省鏡

該行解釋，雖然今年首季受到疫情衝擊，寫字樓租賃勢頭減弱，但受去年帶到今年的租務磋商完成所推動下，今年首季甲級寫字樓總租賃量錄得91.5萬方呎，按季增加9%，其中今年1月的租賃量佔該季度總數約五成。

而5大分區比較，「大中環」區今年首季雖然仍錄得負吸納量，但情況已經大為改善，由去年第四季的6.84萬方呎，大減約87%，至今年首季僅錄得負8900方呎。

港島東、尖沙咀和九龍東均錄得正數，介乎1.62萬至4.92萬方呎，其中尖沙咀表現最搶眼，去年第四季錄得負6.89萬方呎，今年首季則錄得4.92萬方呎的正吸納量。

總空置樓面960萬呎破頂

由於新商廈供應投入市場，今年首季總空置甲級寫字樓樓面約有960萬方呎，創該行有記錄以來的新高，以全港指標甲級寫字樓中環國際金融中心二期（IFC 2）全幢總樓面面積約200萬方呎計，空置樓面接近5幢IFC 2。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平說，雖然甲級寫字樓的淨吸納量於今年首季變成正數，但新落成的項目租賃活動於首季較緩慢，整體甲級寫字樓的空置率按季不變，今年首3個月維持11.6%，大中環區空置率最新錄得7.7%，是5區之中最低，按季微升0.1個百分點。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務—辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩補充，今年首季以共享辦公室、財富管理公司和保險公司表現較活躍，隨着今年陸續有新甲級寫字樓登場，以及市況好轉，相信下半年甲級寫字樓租賃活動將增加。

整體租金全年將挫5%

租金表現也相對平穩，陳錦平透露，今年首季整體甲級寫字樓租金按季降0.6%，是過去3年最小跌幅的一個季度，較去年第四季跌1.1%改善0.5個百分點，大中環區的按季租金跌幅，由去年第四季的1%，改善至最新跌約0.6%。

不過，陳錦平坦言，在現時的經濟基調下，要吸納接近1000萬方呎的甲級寫字樓樓面有難度，估計寫字樓的復甦步伐需時有機會以年計。

另外，該行估計，今年全年甲級寫字樓租金料仍有約5%下跌空間。

事實上，無論官方和業界數據，都顯示寫字樓吸納情況有所好轉，例如差餉物業估價署（差估署）3月底公布的《香港物業報告2022》初步統計數字顯示，去年全年甲級寫字樓的負吸納量為19.38萬方呎，已經較2020年的負203.44萬方呎大減約90.5%。

萊坊近日提到，租戶對超甲級寫字樓的需求強勁，以中環情況尤其明顯，而很多內地企業，以及金融和法律行業的大型公司都正在考慮擴充其於優質寫字樓物業的面積，相信核心區優質寫字樓的需求仍然堅挺，估計政府放寬社交距離措施後，核心區寫字樓的吸納量和租金會迅速反彈。

二手市況轉好，指標屋苑鰂魚涌太古城交投暢旺，4月至今暫錄8宗成交，較上月同期多5宗或約1.7倍，其中漢宮閣一個頂層連天台特色戶以1630萬元售出，較個別銀行估價高出最多4.4%。

上述成交單位為漢宮閣頂層連天台特色戶，實用面積723方呎，天台面積567方呎，3房間隔，2020年7月開價1800萬元放盤，至今年初降至1700萬元，終以1630萬元成交，累減170萬元或約9.4%，呎價22545元。參考部分銀行對上址的網上估價為1562萬元及1576萬元，即最新成交價較估價貴約3.4%及4.4%。美聯物業營業經理范浩軒透露，新買家屬同區換樓客，「最近賣咗手上層樓，睇樓約3個月時間，見市況好咗，又鍾情呢類特色單位，即使略高過銀行估價都買入自用」；目前同類單位，惟面積較上址細約10方呎，叫價約1600萬元。原業主2009年5月以590萬元購入，賬面大賺1040萬元或1.8倍。

翠榕閣事故單位賣平三成

同時，太古城凶宅單位亦見追捧，中原地產資深區域營業董事趙鴻運稱，翠榕閣極低層C室，實用面積897方呎，連接公家平台，3房間隔，望街景，據知單位於2013年曾發生命案。單位今年1月中以1300萬元放售，輾轉上月底降至1100萬元獲洽談，最後以980萬元易手，累減320萬元或24.6%，呎價10925元。

市場人士指出，太古城金楓閣極低層C室，面積及間隔相同，上月以1390萬元售出，是次成交價較其大幅低410萬元或29.5%。趙鴻運說，新買家為外區用家，因需要較大空間，故購入單位自用。原業主於2013年6月以687萬元購入，自住至今轉手賬面獲利293萬元或約42.6%。

另外，有投資者趁樓市轉旺出貨套現。鴨脷洲深灣軒1座高層C室，實用面積588方呎，3房間隔，今年3月底以1200萬元成交，呎價20408元。市場消息稱，上址由永光地產大股東譚逢敬及相關人士持有，早於2004年1月以347萬元購入，賬面賺853萬元。計及剛沽出的單位，譚逢敬及相關人士由2020年9月至今先後賣出香港仔深灣9號2伙及深灣軒2伙，近1年半套現約1.79億元。

新盤市場相隔7天再錄得一億元或以上大額成交，信置（00083）旗下西貢住宅項目133 PORTOFINO售出一座洋房，樓價達一億元，創項目新高。

位於康健路133號的133 PORTOFINO，昨天﹙6日﹚售出7號洋房，5房間隔，實用面積3491方呎，外連629方呎花園及901方呎天台，連傢俬裝修以一億元沽出，創項目新高，呎價28645元。133 PORTOFINO提供7座洋房及26個分層單位，至今累售26伙，套現逾9.8億元。

畢架．金峰單日沽5伙

遠東發展（00035）沙田現樓豪宅畢架．金峰昨單日連沽5伙，套現8832.4萬元。5個單位實用面積介乎1019至1337方呎，成交價1593萬至2038萬元，呎價14554至16081元。畢架．金峰提供66戶，由開售至今共推出26個單位招標，暫沽出10伙，據悉有機會短期內再加推單位應市。

另一邊廂，恒地（00012）大角咀利奧坊．曦岸將於周日﹙10日﹚以先到先得形式推出3伙，實用面積介乎411及413方呎，折實售價約1017.17萬至1114.45萬元，折實呎價24749至26984元。

第五波疫情嚴重衝擊本港零售業，令今年首季零售市場幾近冰封，屬於2020年初新冠肺炎疫情爆發以來最淡靜的季度，商舖市場復甦希望破滅，全季一線街舖及主要商場租金下跌5%。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民表示，新一波疫情嚴峻，迫使多種零售相關行業暫時停業，就算是本港零售業中抗禦力一直較強的餐飲業及民生日用品行業也受影響。

餐飲民生行業不敵疫情

該行最新發表2022年第一季香港零售租賃市場報告指出，第五波疫情導致許多零售相關行業被迫暫時或永久停業，首季租賃成交沉寂，僅錄得小量餐飲業的成交個案，但承租面積不多，令去年年底零售租賃市場微弱復甦的勢頭暫時停止。因主要商場的業主普遍願意向租客提供租金優惠或減免，為期一個月至半年，故一線街舖及主要商場租金在首季下跌5%。

而疫情及防疫措施令國際奢侈品牌開始重新規劃在香港的業務網絡，把目光投向亞洲區其他成熟及新興市場。

將軍澳兩天3宗 THE PARKSIDE呎價逾2.1萬

二手樓市承接上月升勢，各區交投轉活，中、細價屋苑備受追捧，個別均以高價易手，當中將軍澳出現兩天3高價，最新為將澳軍南THE PARKSIDE高層1房，呎價逾2.1萬元，而青衣青怡花園海景套3房，創下今年以來高價。

將軍澳區本月至今暫逾60宗成交，而兩日內連錄3宗高價，其中，將軍澳南THE PARKSIDE 2A座高層B室，實用面積398平方呎，1房，以845萬元易手，呎價21,231元，刷新屋苑呎價紀錄。原業主2018年以800萬元入市，帳面獲利45萬元。

青衣區暫錄30成交 按月增4倍

另外，青衣區本月至今暫錄30宗成交，按月同期增長達4倍。美聯首席高級營業經理李貫甡指，青怡花園5座高層G室，實用面積547平方呎，向東北，望海景，獲同區客以926萬元承接，呎價16,929元。撇除車位價值140萬元後，單位為屋苑套3房今年新高價。

二綫屋苑造價高企，反而藍籌屋苑個別業主以筍價放售，提早離場。其中，海怡半島內園大2房，放盤不消一周，低市價約8%沽售。中原首席分區營業經理盧鏡豪指，海怡半島本月首周成交不似預期，暫只有4宗成交，與叫價上揚，買賣雙方就價錢上拉鋸所致，惟個別決心沽貨的單位，仍可接受較大的議幅，如成交32座中層C室，實用面積543平方呎，大2房，望內園，放盤不足1周，由開價約900萬元，議價至840萬元易手，呎價15,470元，按目前同類單位市值介乎910萬至912萬元，上址造價較市價低約8%至9%。據悉業主有意換樓，所以想盡快沽貨。

而10大屋苑中，天水圍嘉湖山莊不只延續上月旺勢，而且成交亦集中於3房以上單位身上，惟600萬元以下的成交不復再。新近易手的1期樂湖居1座中層A室，實用面積636平方呎，3房套房，有裝修，望開揚市景，減價20萬元，獲同區客以670萬元承接，呎價10,535元。

買家睇樓近一個月，見屋苑價錢回升不少，見上址有裝修可減省裝修費，且業主肯減價，睇樓後即時落訂成交。

3月整體二手樓市由淡轉旺，月中後疫情降溫，市面人流開始增加，加上派發消費券、放寬入境香港等措施，均有助經濟反彈，故二手市場交投增加。

從各主要鐵路屋苑的樓價變化，反映不同屋苑的二手市場正值好淡爭持局面，部分錄得不俗升幅，亦有個別屋苑出現旺丁不旺財現象，交投量升、成交價卻向下調整。

美孚新邨3月樓價下調

以美孚新邨為例，3月最後6天合共錄得18宗成交，佔全月35宗的51%，而且該18宗成交當中，只有3宗造價逾1,000萬元。不過屋苑3月樓價則向下調整，由2月13,474元下調5%，至12,746元。

4月初屋苑雖有不少成交，但業主仍要作出讓步始獲承接，甚至有放盤一日內接獲10組客人睇樓，並有不少即日還價，但最終成交價仍低於叫價，暫時未出現反價現象。市場預計，隨着交投增加，平盤被吸納，4月樓價亦會回升。

近年市區優質地皮供應罕有，不少舊樓難免成為財團收購對象，樓齡約62年的大角嘴富貴大廈東座及西座，早年多次被財團吼中，最終因出價低而拉倒，最新再獲財團出價收購，並於月前接觸業主出價收購，據了解，住宅部分每方呎收購價大約1.4萬至1.6萬不等。

該項目位於大角嘴富貴街12號，由東座及西座組成，合共提供約470伙，另有地鋪，東座涉及195個業權，西座則有涉及318個業權。地盤面積約17222方呎，若以地積比9倍作重建發展，涉及可建總樓面約15.5萬方呎。該舊樓早於1960年起陸續落成，至今有約62年樓齡，符合強拍門檻。

已集齊逾五成半業權

據財團向小業主發出的文件顯示，該併購財團指，撇除近月疫情嚴峻影響，於短短幾個月時間內收集各業主的踴躍簽約回覆(目前已集齊超過55%)，加上配合政府年內調低收購門檻政策至6成至7成，發展商對是次收購項目仍然持樂觀態度，有信心隨着疫情減退，將於2022年底前完成今次收購。

就記者現場所見，該廈位於博文街、大角嘴道及富貴街等交界，屬大單邊位置，地下為商鋪，如設有不少特色食肆、日常用品商店等，鄰近商鋪均以民生商店為主；而樓上則屬住宅樓層，該舊樓同時毗鄰奧海城商場，可見周遭日常配套設施十分齊全。隨着市區更新，近年大角嘴一帶逐漸變天，區內有不少新盤相繼落成，如利奧坊系列樓盤等；同時鄰近港鐵奧運站，出入便利，極具重建價值。

有財團2018年收購失敗

舊樓曾於2018年初獲財團收購，惟當年因未集齊業權而拉倒，最新獲另一財團收購，據了解，目前該財團以每方呎出價約1.4萬至1.6萬不等向小業主提出收購，是次收購價對比市建局於2018年11月以每方呎出價約1.8萬、收購同區橡樹街/埃華街發展項目低出約11%。參考鄰近私樓平均呎價約2萬，如柏景灣上月底1座中層G室，以998萬易手，以單位面積466方呎計，呎價約21416元；而海桃灣最近成交為2座中層D室，面積611方呎，以1288萬易手，呎價約21080元；新盤方面，傲寓最新平均成交呎價約2.3萬，而利奧坊‧凱岸最新平均成交呎價約2.7萬。

業主指收購價太低

對於是次收購計畫，該廈業主劉小姐表示，近期有出價財團收購大廈，並透露其面積約300方呎的單位，收購價大約430萬，呎價約1.4萬，坦言收購價太低；惟其居住的單位已「成間屋爛晒」，現時初步傾向會接受該財團收購。

地鋪業主關先生指出，鋪位早於40年多前購入後，並一直從事印刷業至今，其地鋪建築面積約500方呎，另有相同面積即約500方呎的閣樓，透露現時收購財團並未有出價收購，但有與該財團接觸、對方會率先收購住宅部分，其後才到地鋪。有商戶表示，該廈並不是首次被收購，早年曾有收購公司嘗試收購，惟最終因未集齊業權而不了了之；認為目前收購舊樓業權困難重重，有業主反對，亦有業主已移民或去世，使想重建的舊樓業主陷入困局。

受疫情重擊，核心區鋪位持續受壓。消息指，早前由卓悅化妝品承租的旺角快富街地鋪，於交吉約一年半後，新以18萬租出，平均呎租約169元，較舊租急挫約53%，租金亦重回當年「海嘯價」水平。

市場消息指出，旺角快富街25至27號地鋪，建築面積約1060方呎，最新以約18萬租出，平均呎租約169.8元。據地產代理指出，上址早前由卓悅化妝品以39萬承租，惟於2020年10月撤出上址，該鋪業主隨即於市場上重新放租，惟受疫情等因素影響，市場問盤洽租情況淡靜，令議租幅度逐步擴闊，最終該鋪於交吉約一年半後再租出，租金急挫約53.8%，反映市況疲弱。

早前由卓悅化妝品承租

上述鋪位位處快富街及西洋菜南街交界，並鄰近港鐵站出口，人流量相當不俗，故業內人士均對該鋪租金跌穿20萬元水平，感到嘩然。利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，上述鋪位區處區內核心地段，昔日為各大零售商「兵家必爭之地」，惟受疫情冼禮，令區內鋪位租金急下滑，最新租金亦重回約14年前，即金融海嘯市場低潮期水平。

月租僅18萬

事實上，受疫情重擊，旺角區內早前已頻錄減租個案。當中較矚目的為由資深投資者李耀華持有的同區西洋菜南街2R號地下連閣樓，地下建築面積約1000方呎，自建閣樓約1000方呎，於今年一月獲潮流精品店以12萬短租，為期僅一個月，呎租120元，較2015年高位租金36萬相比，大幅回落約逾6成。

此外，同區花園街亦新錄減租個案，中原（工商舖）商舖部分區營業董事黃泳珊表示，該街道3至5號地下7號鋪，建築面積約800方呎，以約15萬租出，屬於市價水平。

業界：位處區內核心地段

黃氏稱，鋪位前租客經營生煎包店，月租約17萬，今年2月底租期屆滿，交吉不足一個月旋即租出，市傳新租客經營飲食，最新租金下跌約11%，業主於2003年斥資約1600萬買入，業主仍可享約11厘的租金回報。

疫市下鋪位市場陰霾密布，據第一太平戴維斯指出，今年首季整體鋪位租金下跌約5%；該行亦指出，因疫情嚴峻，令現時零售市道低迷，料鋪位租金持續調整。

據第一太平戴維斯最新發表的2022年第一季香港零售租賃市場報告指出，第五波疫情加上更嚴格的社交距離防疫措施，令首季對於商鋪市場復甦的希望破滅。今年首季租賃成交沉寂，優質街鋪及主要商場的租金於今年首季回落下跌5%。

首季租賃活動受壓，季內僅有少量餐飲業成交個案，所佔的承租空間亦甚小。優質街鋪市場及主要購物中心市場的租金在本季度回落，下跌5%。

零售相關行業停業

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民表示，新型變種病毒引發的嚴峻疫情，逼使多種零售相關行業停業，即使是本港零售業中抗禦力一直較強的餐飲業及民生日用品行業亦受影響。

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴指出，踏入第二季，業界期待本月起分階段發放的消費券將如去年一樣有助刺激本地零售市場。然而，更持久的復甦仍將取決於本港市民回復正常生活，以及恢復跨境及國際旅遊的進度。