商辦市場夯，近期雙北市不少區域價量都再寫區域新高！其中北市內科園區西湖段，每坪成交價已超過75萬元，五期更「超車」文德段、跳漲至6字頭，北士科園區則直接站上7字頭、直逼內科，甚至汐止也「見4」；史上開發規模最大、總銷逾600億元、總樓地板面積達16萬坪的「遠雄U-TOWN」也傳出即將完銷倒數，每坪成交單價也再寫新高、站上4字頭。

遠雄房地產公司副總陳毅證實，「遠雄U-TOWN」第一、二期總銷規模達600億元，為史上規模最大的科技廠辦園區開發案，總戶數達1,482戶，目前銷售率已突破九成五，包括A、B、C、D棟只剩C棟尚有部分樓層，全案已完銷倒數中，進駐包括科技業、生技業及上市櫃公司近50家，美國納斯達克上市公司有5家，已形成完整產業聚落。

據實價登錄資訊顯示，「遠雄U-TOWN」每坪成交價從剛開賣時的2字頭一路上漲到目前站上4字頭，刷新汐止廠辦市場最高單價紀錄。

另外，北士科園區第一筆完工的商辦大樓「華固創富中心」，最近也首度揭露第一批成交實價，五樓交易價格創下每坪75.43萬元的區域新高，直追台北市內科。

內科西湖段廠辦大樓身價傲視全台，多在每坪6到8字頭，其中「大帝國科技總部」已站上80～80.2萬元，刷新區域新高。

至於內湖五期近年超越文德段，站上每坪6字頭，包括華固建設石潭路的「智富中心大樓」每坪61萬元，到日前「長虹豐匯商業科技大樓」每坪成交價破66萬元，都持續刷新區域最高單價紀錄。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，不少台北市中心舊商辦已突破每坪100萬元大關；在新增供給不足之際，隨著交通改善，近年已有不少上市櫃公司從台北市遷往新北市，尤其捷運站沿線，帶動商辦外溢效應至台北市外圍及新北市。

陳益盛分析，鑑於大台北商辦面臨缺貨，接下來市場重心可望轉移焦點到北士科、中和、南港、土城等市場。

愈打房...商用不動產愈旺

行政院日前通過平地地權條例修正案，擬禁止私法人購置住宅，闖關立院，引發建商強力反彈；不過商仲專家卻樂觀以對，預期可能引導資金轉進商辦市場，在連續一年多「打住不打商」的打房政策下，商用不動產反而愈打愈旺。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，一旦私法人禁止買房並改採許可制，在立院三讀通過並正式實施，私法人不能買房，但可以進場掃樓、購買商辦，因此未來不動產需求有可能從住宅市場，被引導轉往商用不動產市場，預期反而會是商用不動產市場的利多。

至於對住宅市場的影響？以2019～2020年來說，據內政部地政司資料統計，全台購屋宅數共54萬宅，其中自然人購屋51.78萬宅、占95.9％，法人購屋2.26萬宅、占4.1％，若實施私法人購屋審查許可制，若官員不眠不休審查，平均一天就要審62件。

不動產開發公會認為，目前央行已限縮法人購屋貸款成數到最高四成，遠比自然人八成來得低，政府還擔心法人炒房？是有點多慮了。

中科去年躍居「兆元園區」，加上台積電、美光、友達、大立光等科技大廠持續擴廠，預計將帶進數以千計的就業人口紅利，科技人已成台中房市購屋主力！包括寶輝、陸府、國聚、新業、富宇、達麗等新案，科技人購屋占比不少，其中國聚、新業等新案已購客戶，高達五成科技人；其次自營商與醫生族群也是台中購屋大戶。

隨著中科大廠擴廠效應持續發酵，台中豪宅推案熱區14期重劃區，預售新案「新業大塊森濤」，產品規劃50～60坪含雙車位，總價在3,000萬至3,500萬之間，目前銷售已逼近七成，已購客戶高達五成來自台積電、友達、美光等科技大廠的主管，另有約25％來自北屯區、潭子區的自營商、企業主。

此外多年來鎖定中科特區連續推案的國聚建設，已購客超過五成都是科技人，包括新進場推出「國聚之璟」，洽詢購屋客戶中，有相當高比例來自台積電、友達、大立光、群創、美光等知名企業的員工。

永慶不動產北屯十期生態園區店科長廖啟元分析，中科特區的福科路、西屯路都屬於成熟市區，加上已無重劃腹地，新案開發不易，市場上出現供給斷層，近十年來科技族群湧入中科，不僅帶動區域購屋需求，也讓當地房市掀起升級、轉骨的品牌大戰。如國聚建設，就針對年輕科技人量身規劃，單一社區配置三個健身房及社區餐廳等特色公設，在中科特區造成旋風。

國聚建設協理陳政輝表示，科技人購屋最重視性價比，尤其是在性能表現上，同樣兩房格局要能有獨立用餐空間、各空間居室都必須擁有綠化景觀；另外，臨路角地等基地條件，或是超高樓層的地標醒目度與結構安全性，更讓科技族面子與裡子兼顧，對建商產生信賴感進而轉介朋友購屋，形成科技族之間的「同儕效應」。

據實價登錄資訊，全新落成的「國聚之悅」，近一年的成交均價每坪44.58萬元；其中11樓戶今年成交單價達51.71萬元，漲勢驚人。

此外，豪宅建商寶輝建設進軍中科特區，推出「寶輝Village」國際城區總體開發案，分成三期開發，吸引不少中科高階主管、醫師族群爭相搶購，最新成交價站上6字頭，創下區域房價新天花板紀錄。

中科不僅推升台中園區周邊房價的漲勢，近兩年科技大廠也搶進中科后里園區設廠，六年來后科員工增加逾4,400人，就業人口紅利推升后里、豐原的購屋需求。如久樘豐原區預售案「久樘宸陽」，吸引不少科技人詢問；而國聚建設豐原區三期開發案，其中，尚在規劃階段的第三期新案，預料將是后科工程師與豐原自營商的關注焦點。

聯合報日前6都執政大調查中，台南市最需立即改善項目有5成2認為房價過高，全市首季不動產交易統計出爐，建物買賣移轉較前一季縮減8.6%，地政局分析與政府抑制房價稅制有關。永康區連續13季蟬聯全市第一，因永康砲校、大橋區段徵收及市立總圖啟用，坐擁商圈、學區與交通便利等因素，交易量居高不下，其次為安南、東區、安平與善化區。
高房價年輕人喊買不起，地政局長陳淑美說，內政部打房措施已見成果，可觀察有無拋售潮及逃命潮，建議買房要多收集資料，可上實價登錄網查看，不一定要搶熱區房子，台南許多區的生活機能都很方便，有時多個5至10分鐘車程，就可買到負擔得起、CP值高房子。

市議員林易瑩說，永康區近年都是台南房市龍頭，很多年輕人選擇落腳永康，除有南科效益，生活機能也更方便，房價逐年攀高有其市場性，囤屋稅等對於擁有多屋者有遏阻作用，但實價登錄要加強稽查，避免造假哄抬房價，另人口移入也要注意交通及公共托育的需求。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，第一季6大都會區建物買賣移轉棟數成長趨勢不變，部分都會區量增幅度已收斂，顯示打炒房政策逐步收效，投機買盤漸退出市場，更利於自住、置產等需求的買方。

地政局公布首季不動產交易統計，交易量前5名依序為永康區951棟、安南區633棟、東區561棟、安平區550棟、善化區474棟，安南區受惠南科與北外環快速道路開闢，改善南科至市區交通瓶頸，使九份子重劃區交易熱絡。

陳淑美說，內政部規畫修正平均地權條例，禁止預售屋換約、重罰不動產炒作、建立檢舉獎金、私法人取得住宅許可制、預售屋解約申報5大打房新措施，預定這個會期通過，抑制房價也會看到效果。

進入第2季，高雄房地產市場穩中趨堅，上市建商三地（1438）、隆大、京城、欣巴巴推案動能不墜，預售屋、新成屋各有特色，市場氣氛熱絡，年度入帳基礎穩固。

法人表示，政府打炒房政策一波接一波，但高雄房價基期相對較低，加上各項重大建設持續推動，南部房價因台積電設廠大漲後，目前穩定前行，各主力建商經營動能積極運行。

其中近年快速崛起的三地集團，看準高雄車站特區機能與未來價值，將在十全二路與自立一路口興建「艾美國際城」，規劃三棟31層建築，產品以2-4房為主，總銷130億元，是目前高雄最大建案之一，受市場矚目。

房地產廣告業上揚國際董事長林聰麟表示，新高雄車站特區成形，鐵路地下化，南北高雄接軌縫合，車站周邊吸引大企業投資，包括日勝生集團投入逾百億元，進行「高雄火車站站東舊宿舍區都更案」，還有國城建設的「高雄站前廣場」重啟，各項利多活絡。

隆大積極購地穩定推案動能，同時強化新成屋銷售力道，今年可供入帳總額約60億元，包括「鳳凰天畝一期」、「鳳凰天畝二期」二個透天建案，總銷合計約20億元，還有總銷約10億元的「隆大鳳凰三期」，及總銷約30億元的「鳳凰冠」等。

法人表示，隆大深耕市場，從去年第3、4季以來，透過標售方式有計劃進取小港土地資源，幾乎區內所有政府標地皆由隆大獨拿，合計已斥資7.1億元搶下約3,000坪基地。

京城建設成屋銷售及購地推案二大策略同步前進。發言人周敬恆說，年度可供進帳新成屋案包括「京城大苑」、「King Park」等，合計約150億元。

台積電（2330）設廠議題炒作下，高雄房價去年下半年暴漲50%以上，法人表示，後續房價能否續強，第2季表現如何將是關鍵，自住客的決斷將成為房價未來發展重要依據。

房屋廣告代銷業上揚國際董事長林聰麟說，今年高雄房價榮枯要看第2季，主因去年第3季台積電高雄投資設廠議題，吸引很久不見的中北部投資客蜂擁而來，自住客加快購屋節奏，激發房價持續大漲，不管蛋黃區、蛋白區甚至蛋殼區價格，都創歷史新高。

法人表示，「潮水退了才知道誰沒穿褲子」，這一波購屋者做裁判，真相即將揭曉，且將影響未來三年高雄房價走勢。4月開始的清明連假期間至今，各接待中心「來客比平常多，但比預期少」，關鍵在於購屋者對高房價的反應相對冷靜，「需要想辦法進一步突破購屋者心防」，才可促進成交活絡。

新北市府近來辦理逾期未辦繼承土地建物統計，發現原地主、屋主死亡逾1年以上有2002人，統計新北市共有302公頃土地呈現無主狀態，市價約達290億元。其中最貴一塊無主土地僅250坪，但因位在新板特區內，單筆土地價值就高達6.2億元。新北市地政局表示土地若無人繼承15年後，將交給國產署拍賣，拍賣後10年無人出面領取價金，所得就歸公家所有。

依據土地法相關規定，土地或建物原持有者死亡後，1年內應該要有人繼承不動產，但實務上現在許多家庭關係不睦，或繼承者眾多分遺產各有意見，或根本不知有不動產可以繼承，導致許多土地或房屋持有人死亡後，不動產面臨無人管理狀況，不僅無法有效利用，也增加政府稅收困擾。

新北市統計今年逾期未辦繼承，死亡逾1年以上2002人，所持有的土地筆數達1萬1623筆、建物902筆無人繼承。土地面積達302公頃，價值換算達290億元，其中未繼承土地最大面積位在農地眾多的貢寮區佔40公頃。最貴的則僅有250坪，但因位處新板特區繁華地段，市價6.2億元土地同樣無人繼承。

而新北市各地政事務所本月1日起至6月30日止，公告繼承人應盡速辦理繼承3個月。若至6月底皆無人辦理繼承，新北市府將列冊管理15年，15年後交國有財產署拍賣，並保管拍賣價金10年，10年後若仍無後代領取價金，此價金則歸國庫所有。

新北市地政局表示，逾期未辦理繼承登記的不動產，大部分是因民眾不知祖先留有土地或建物，或因繼承關係複雜或繼承人人數眾多難以會同辦理，造成土地無法有效利用相當可惜。因此，市府透過列冊管理作業，督促繼承人辦理繼承登記，除可確定土地權屬狀態，便利土地利用外，也可落實地籍及稅籍資料正確性。

新北住都中心首件民辦都更案「禾蓮心家園」今（10）日舉行開工動土典禮，該案位於新莊區公園一路，原為海砂屋，未來將搖身一變為2棟高樓層加1棟低樓層耐震綠建築，預計2026年完工。

「禾蓮心家園」基地面積共837.9坪，規劃興建雙棟地上20層、地上14層，地下5層，另一棟為地上3層，地下5層，共3棟174戶。

該案2015年起時經鑑定為海砂屋，原屋況有多處龜裂及鋼筋鏽蝕裸露，市府透過防災都更小組強化意見聚焦、加速審議；申請時原有15戶未同意且多有陳情意見，審議過程市府協助召開3次正式協調會及多次非正式會議，住戶也自行成立重建委員會，共同協助實施者與住戶間的溝通，最後權利變換計畫核定時，未同意仍有3戶。

新北住都中心董事長陳純敬表示，市府成立新北住都中心這個都更專責機構，主要任務就是配合市府政策擔任都市更新實施者，主導公辦都更，並以專業第三方的角度協助私部門，強化地主與民間實施者的協調與信任，此案實施者禾蓮開發與住都中心成功的合作模式能成為海砂屋都更的示範案例，帶動更多老舊社區都更，為市民打造安居樂業的環境。

禾蓮開發表示，「禾蓮心家園」在建築設計方面將耐震係數提高至0.26g，可耐六級地震，加強結構安全；各層樓板加厚至18cm，有效阻絕上下樓層噪音傳遞，並規劃電動車充電樁，預計取得SGS履歷認證及銀級綠建築標章，兼具環保與安全，讓住戶們安心穩住新家。

都更重建委員會副理事長徐姝緹表示，自己是921地震受災戶，不想看見家園再被震垮一次，就是因為有過慘痛經驗，無論如何都想確保社區順利重建，經過住戶間無數次的溝通協調，大家了解屋況的危險性後，都知道「同棟一命」，齊心協力才能完成重建，比較可惜的是正式動工，已經有4位住戶來不及看見新家就逝世了。

房地產「代銷天王」甲山林集團董事長、愛山林建設董事長祝文宇，最近話題不斷，不但去年獲利大爆炸，EPS達7.02元，股利高達10元，傲視所有業主，包括現金3.5元、股票6.5元，盈餘配發率達142％，加上近日股價狂飆，躍居為上市房地產業的「新股王」，更傳出有意轉戰媒體，收購亞洲衛星電視股權，堪稱近期最熱門的話題王。

雙子座的祝文宇，口才一流、思路天馬行空，更是一個性格豪邁、毫不矯情的人，不過碰到外傳他有意脫手鏡電視股權，收購華衛電視集團董事長王志隆旗下亞洲衛星電視股權一事，難得一改平日作風，轉為低調避談。

祝文宇出身房地產專業，擁有逢甲大學都市計畫系學士學位，在學校就是個風雲人物。後來進入當年社會新鮮人最嚮往的「夢幻企業」台北房屋公司，後來自立門戶，創辦甲山林廣告，從「建成花園廣場」、三重「湯城園區」到「宏盛仁愛帝寶」等，都是膾炙人口的大手筆之作。

祝文宇和張瀛珠伉儷，更是房地產代銷業赫赫有名的黃金夫妻檔，張瀛珠早在唸逢甲大學都市計畫系時，就是相當活躍的「校花」，在學校一直是萬人迷，學長祝文宇也拜倒她石榴裙之下；畢業後她考上人人稱羨的華航空姐，直到數年後才選擇結褵祝文宇，兩人聯手打造甲山林壯大為如今的規模。

2013年是祝文宇跨出一大步的轉捩點，當時宏國建設事業機構旗下的營建股上市公司金尚昌陷入經營困境，淪為雞蛋水餃股，在第二代副董事長林鴻道的友情拜託下，邀請祝文宇接手，祝文宇爽快承諾，並把金尚昌更名為愛山林。

時隔快十年之後，在祝文宇打銷虧損，把愛山林虧轉盈之後，愛山林已逐步邁向房地產開發案開花結果的初升段，獲利已連續兩年大爆炸，股價更是每天高掛漲停，三月下旬股價更是突破133.5元的史上新高，如今維持120元高水位，躍居為上市房地產公司的「新股王」，祝文宇身價已不可同日而語。

祝文宇是一個有鴻圖大志、雄才大略的開創者，早在當年代銷「宏盛仁愛帝寶」的時候，祝文宇就發願，打造一座人人可以買得起的帝寶級高檔住宅，後來甲山林集團自己在基隆自地自建一座造鎮計畫「城上城」，在佔地一萬多坪基地上開發一座帝寶級花園皇宮，如今成為基隆豪宅指標之一。

祝文宇還有更遠大的願望，他攜手宏國集團在新竹茄苳交流道出口大約100公尺的16萬坪基地，正打造美式森林別墅社區「宏道新竹帝寶」，第一期總銷高達300億元，加上後期開發，總銷上看900億元，為祝文宇畢生開發規模最大的手筆，也可望是2022年新竹最新登場的超級造鎮大案重頭戲。他不諱言，最想蓋的，是一座城市，一座微型智慧城市，很快就可以在新竹寶山實現。

祝文宇向來豪邁不羈，在穿著上就表露無遺，不但低調到不行，更喜歡穿夾腳拖、T恤、休閒褲或百慕達短褲就出門開會、看工地，身上嗅不到「錢味」、也不來奢華名牌這一套。未來是否能從房地產代銷界、建築業，順利轉戰媒體，大展身手，外界拭目以待。

近期台灣房價仍逐漸攀升中，對於購屋族頭期款與後續貸款，都是得考量的重要因素。對此，有網友詢問「 房價漲到多少大家會放棄買房？」，認為若小家庭在北市得花3千萬才買到適合的房，頭期600萬，房貸月繳8萬的情況，恐讓許多小家庭面臨「只能租屋」。該文也引發不少討論。

該網友在 PTThome-sale 板寫下「最近看板橋房子，實登50萬左右的案子，房仲、代銷幾乎都會說，過十年這邊就漲到8、90萬之類的話語」。這也讓他進一步指出「我就想說真的漲到8、90萬，真的還有人要買嗎？小家庭至少要3000萬才能買到房吧」。

他提到，若買3000萬房「頭款大約得付600萬，每個月約繳80000房貸，付得起的人都在台北市吧？光頭款600萬租房不算利息，都可以租超過10年了。更別說8萬，可以租兩間了吧
說房租會漲價，但如果房貸漲到八萬，到時候很多人會回家住或睡車上吧。房價漲到多少，大家會開始放棄買房？」。

不少人也留言指出「買房看的是現在跟未來，自用或投資有沒有利益」、「要看收入跟房價比，不是單看房價」、「工作離不開台北，薪資又少得可憐的人蠻多」、「房價漲，銀行會推出更久的貸款」、「已經躺平」、「81年次已放棄」。

大部分民眾都知道配偶間相互贈與財產不課徵贈與稅，且相互贈與土地得申請不課徵土地增值稅，民眾比較疑惑的是，為什麼贈與房屋卻要報繳契稅？

地方政府稅務局表示，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，並無配偶間贈與房屋得免徵契稅之規定，故配偶間相互贈與房屋，仍應於立約日起30日內，向房屋所在地之鄉(鎮、市)公所申報繳納契稅。

2022年一季度至今，房地產行業下行壓力持續，銷售業績表現不盡人意。3月，100個重點監測城市商品住宅成交面積2584萬平方米，環比增長33%，但同比跌幅擴至51%，各城市市場加劇分化。

監測資料顯示，在2022年3月上市房企到期境內外債券金額共計640.7億元後，4月將有510.10億元到期，其中本周（4月10日-4月15日）有約282億元債到期，為2022年上半年周度高峰。

在此背景下，2022年3月，六部委就房地產問題進行發聲，促進房地產業良性迴圈和健康發展，促進企業融資恢復。截止至3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環比上升138.7%，同比下降29.1%。融資量環比有較大的增長，同比降幅收窄。

整體來看，目前政策端對房企融資繼續落實“房住不炒”的原則基礎，重點滿足房企合理的融資需求，因此未來的相關金融政策可能得到一定的放鬆，房企的融資環境會繼續優化。

房企新增融資上升，境內融資成本下降

2021年下半年以來，融資“三道紅線”持續發力，疊加國際評級機構頻頻下調房企信用評級，不少金融機構近乎全面暫停涉房融資，不僅新增融資有難度，到期債務也難以續作展期。受此影響，房企融資規模持續下行，同比跌幅不斷擴大。2022年2月，100家典型房企融資量跌至398億元，創近年來單月新低，同比跌幅擴至59%。

進入3月，六部委聯合發聲支持房地產穩健發展。2022年3月4日，央行在2022年金融市場工作電視會議上提出，要堅持“房住不炒”的定位，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。16日國務院金融委在會議上表示，對於房地產市場要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。同日央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部也都分別作出表態，重點圍繞著防範化解房地產市場風險，積極推動房地產行業轉變發展方式，促進房地產業良性迴圈和健康發展等方面。

在政策暖風影響下，2022年3月100家典型房企的融資總量為878.39億元，環比上升138.7%，同比下降29.1%，融資量環比出現較大的增長，同比降幅收窄。

從融資成本上來看，截至2022年3月100家典型房企新增債券類融資成本4.50%，較2021年下降0.78個百分點，其中境外債券融資成本達7.54%，上升0.52個百分點，境內債券融資成本3.23%，較2021年下降0.83個百分點。在境內融資成本下降下，更多企業進行了境內發債，如上實城市開發、首開股份(6.930, 0.14, 2.06%)、金融街(6.750, 0.52, 8.35%)、旭輝集團等。

本周約282億元債到期，民企占6成

監測資料顯示，2022年4月將有32筆債券到期，合計510.10億元，償債壓力較2022年3月有所下降，但仍需要關注多筆債券違約風險。

按周來看，據CAIC統計，本周（4月10日-4月15日）房企境內外共有25筆約合人民幣283億元債券到期，為今年上半年按周統計即將到期境內外債券規模高峰。

海外債按起息日期統計，按4月1日匯率1美元= 6.3624人民幣，1港元=0.8119人民幣換算

其中規模TOP3的房企分別為中國恒大、弘陽地產、新城控股(31.990, -0.31, -0.96%)。恒大有兩筆海外債即將到期，合計規模14.5億美元；新城控股有15億元人民幣中期票據“17新城控股MTN002”即將到期。

據瞭解，目前弘陽地產已經提前兌付4.5億美元債。4月6日晚間，弘陽地產發佈公告稱：公司已匯出資金至境外還款帳戶，用於全額贖回於2022年4月11日到期的優先票據2.59598億美元以及累計至到期日的利息。此前弘陽地產分別於1月25日、4月1日發佈回購公告，提前註銷約1.9億美元優先票據。

按月來看，近1個月，中國恒大到期境內外債券約92億元，遠高於排名第二碧桂園的35億元，不僅如此，中國恒大仍是近1個月及3個月甚至本年度到期境內外債規模最大企業，遙遙領先于其他房企。

恢復市場信心，支持房企合理融資需求

值得注意的是，雖然中央密集表態穩地產，地方政策接連鬆綁托市，但政策效果其實並不明顯。

2022年3月，在整體融資上升，境內融資成本下降的同時，2022年3月7日、21日和27日禹洲集團、祥生控股和上置集團分別發佈公告稱旗下債券未能按期支付利息，構成了實質性違約，單月曝出債務違約的房企數量是2021年以來之最。

4月11日，全國產權行業資訊化綜合服務平臺顯示，江蘇國泰(10.000, -0.08, -0.79%)紫金科技發展有限公司掛牌蘇州朗坤置業有限公司22.50%股權，轉讓底價4137.77萬元，資訊披露時間4月11日-5月9日。

據觀點新媒體瞭解，蘇州朗坤置業有限公司註冊資本10000萬元，經營範圍許可項目：房地產開發經營（依法須經批准的專案，經相關部門批准後方可開展經營活動，具體經營專案以審批結果為准）一般項目：房地產諮詢；房地產評估；房地產經紀；建築材料銷售；機械設備銷售；金屬材料銷售；五金產品批發；家用電器銷售（除依法須經批准的專案外，憑營業執照依法自主開展經營活動）。

蘇州朗坤置業由南京朗銘地產集團有限公司持股55%，江蘇國泰華鼎投資有限公司持股22.5%，江蘇國泰紫金科技發展有限公司持股22.5%。

2022年1月31日財務報表顯示，蘇州朗坤置業營業收入4967.86萬元，營業利潤4900.44萬元，淨利潤3674.51萬元，資產總計144318.93萬元，負債總計125982.23萬元，所有者權益18336.7萬元。

樓市“鬆綁”的訊號正向更多、更廣的城市蔓延。

一般來說，三四線城市的房地產業往往更需要鼓勵性政策。但3月以來，鄭州、哈爾濱、福州、蘭州四大省會城市，也逐一打開了政策的工具箱。

蘭州樓市調控實質性放鬆

清明小長假的尾聲，甘肅蘭州樓市出了大招。《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施（第1號）》出臺，從降低首付比例、部分放鬆限購、放寬限售條件等方面釋放積極信號。

在貸款方面，個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低於20%，二套住房最低首付款比例不低於30%。同時，對於擁有一套住房並結清了購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房的，執行首套房貸款政策，即執行“認貸不認房”。

在限購方面，對於在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支持，允許其在限購區域內新購一套住房；對於兩孩或三孩家庭，也可在限購區域內新購一套房產，在一定程度上打開了限購視窗。

政策的放鬆和蘭州自身市場行情密切相關。根據中國房地產指數系統百城價格指數，蘭州新建商品住宅價格連續3個月環比下跌，市區商品住宅成交規模同比連續10個月下降，2022年3月同比降幅近八成，購房者置業情緒仍較低，市場調整壓力較大。

“蘭州此次加大需求端政策力度，涉及範圍較廣，限購、限貸、限售等均有放鬆。”正如中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜所言，業內普遍認為，蘭州此次放鬆的動作具有全面性。

上一個如此豐富的政策，便是3月1日河南鄭州發佈的《關於促進房地產業良性迴圈和健康發展的通知》（簡稱“鄭十九條”），更是有人形容此次蘭州“基本複製了鄭州的政策”。因而，“鄭十九條”發佈一個月後的鄭州樓市情況，對於接下來各地的調控也具有參考意義。


“鄭十九條”滿月，改善型住房火熱

“政策剛出臺後兩周，看房的人非常多，相當火熱，現在熱度下來了一些。”鄭州房地產仲介徐峰（化名）向中新財經表示。

帶看量的上升還未帶動房價的回彈。剛剛過去的清明假期，徐峰所在的門店依然在積極準備促銷活動，他向中新財經介紹了一套位於鄭州三環位置的二手房產，目前有很多買家感興趣：“120㎡的三房，年頭比較久了，業主開的價格是88萬元。要知道放在四、五年前，同社區同戶型的能賣到快150萬元。”

但讓徐峰感受更明顯的，是改善型住房蘇醒，即新政中“已有一套住房且貸款還清，再買時享受首貸”惠及的購房者。徐峰舉例，在鄭州主城某500萬元起步的熱點樓盤，不僅一天能到訪上百組客戶，有的銷售人員一天就能簽下四、五單。

“總的來說，鄭州新政後的首個小長假，樓市的整體銷售好於去年底，但還沒能趕上去年同期。”徐峰認為，在經歷暴雨、疫情、“爛尾樓”等多輪打擊後，鄭州樓市的置業預期仍處於修復期，最需要的是信心，也期待改善型住房的火熱能帶動剛需入場。

哈爾濱、福州放鬆限售、限購

3月23日，同為省會城市的哈爾濱市宣佈廢止2018年出臺的限售政策。檔中，原規定“已完成其階段性調控使命”表述頗為引人關注。

2018年起，哈爾濱開始實行區域性限售政策，在主城區6區取消建設單位網簽合同備案資訊登出許可權，凡新購買商品住房的，自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，此次哈爾濱對既有政策廢除，屬於政策放鬆的一種新形式，標誌著當地房地產政策約束和捆綁的內容減少。此次“限售”政策廢除，意味著本就沒有限購政策的哈爾濱樓市面臨更多利好。

但在業內人士看來，利好效果如何仍待進一步觀察。因為在去年10月，哈爾濱曾發佈十六條新政，包括放寬公積金貸款條件，發放購房補貼等內容，但半年過去，哈爾濱樓市仍處於低迷態勢。

同樣“坐不住”的省會城市還有福建福州。3月30日，有媒體從福州市不動產登記和交易中心處獲悉，福州已在一定範圍內放鬆限購政策，非戶籍家庭可在當地購房。

具體而言，非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，無需落戶，且無需提供近2年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。

“說明省會城市也逐漸在進行放鬆，省會城市壓力也較大，類似放鬆對政策於所在省份的市場預期轉變是有積極影響的。”嚴躍進指出。

超60城出手，成效或年中顯現

如果將目光從省會城市外拓會發現，更多城市早已加入了鬆綁樓市的隊伍。

從範圍看，進入4月，僅5天時間就有6個城市接連出臺寬鬆政策。據諸葛研究院不完全統計，截至3月30日，有62個城市鬆綁了樓市政策，主要在降低首付比例，下調房貸利率，公積金貸款放鬆，放鬆限售限價，放鬆限購限貸，購房補貼等層面。

從力度看，3月份以來，已經有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的六城對限購限售政策進行了鬆綁或取消，充分說明調控放鬆進入新階段，即從此前降低首付的做法轉變為對“五限”政策的鬆綁。

對於限制性措施的屢屢退出，諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪提到，限購、限售這種限制性政策對於樓市管控的力度相對較大，作用週期相對較短，效果較為明顯，調整較為靈活。

“但如果把控不好力度也會存在一定的弊端，如過度限制可能會降低市場購買欲，導致樓市供需失衡等。”關榮雪提到，因此也從側面反映出城市對於政策放鬆的迫切性與必要性。

“2022年清明假期期間，全國重點監測城市中，除個別熱點城市成交面積有所增長外，多數城市成交規模均同比下行。”中指研究院資料顯示，但熱點城市在前期積壓的需求逐漸釋放下，市場已進入恢復通道，預計熱點一二線城市以及東部城市群內部部分三四線城市市場有望率先企穩恢復。

機構普遍認為，年中或是樓市重要轉捩點。房地產政策底逐漸顯現，在因城施策對地產銷售和配套融資的帶動下，預計年中房地產信貸需求將有明顯改善，帶動總體信貸需求好轉。

做企業，要順勢而為。

風水輪流轉。

68歲的王健林，忽然以“白武士”的姿態出現，一周之內，萬達接盤兩家房企的商業項目。

先是3月28日，萬達集團聯手鑫苑集團，在商業管理、資產管理等領域合作；緊接著4月1日，珠海萬達商管又接下建業集團的全部商業專案運營權。

更早一點的2月份，萬達商業集團還接管了一家山西房企田森集團的商業專案。

回望5年前，萬達深陷債務困境，王健林斷臂求生，作價637億割掉萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權。那一次，接盤者是融創和富力。

5年後，還清了數千億負債，王健林變成的那個向同行伸出援手的人。

出手接盤

萬達近期合作的三家房企，河南地產一哥建業集團的名氣最大。其掌門人66歲的胡葆森與68歲的王健林，同崛起於地產大時代，私交不淺。

2017年的一個公開場合，當外界質疑萬達甩賣酒店的舉措時，胡葆森說，“他（指王健林）積極甩這些資產也是為了執行轉型戰略”，並稱“在中國房地產界，論戰略執行力和戰術紀律，王總當之無愧是排在第一位的。”

2018年，商業地產投資升溫，胡葆森還親自帶隊到北京的萬達總部取經。

如今，老友受困，王健林出手相助。

建業以住宅開發為主營業務，2021年受汛情和地產寒冬的雙重衝擊，業績大受影響。2021年其合約銷售額為601億元，同比減少12%，營收約420億元，同比下跌3.1%，公司權益持有人應占溢利約為6億元，同比下跌66.4%。

壓力更多集中在償債端。截至2021年底，建業地產的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約為98億元，淨借貸總額約121億元，淨借貸比率為94.9%。

2022年8月，建業地產還有一筆總額5億元的美元債到期。因此，收縮架構，盤活資產成為頭等大事。

建業擬將全部商業專案整體出租給萬達商管或其關聯方，合作期限為10年，建業有可能從萬達獲得7億元。

另外一家房企鑫苑集團，是首批赴美上市的中國房地產企業，老闆張勇與王健林也有些淵源。

近幾年鑫苑的房地產銷售額增長幾乎停滯，2021上半年，地產收入22.35億元，利潤總額虧損4.3億元，年報至今難產。

張勇曾試圖複製萬達模式，先後引入萬達高管王信琦和張立洲。不過，學徒難做，恰遭房產主業受困，鑫苑乾脆投靠“師傅”，展開戰略合作。

此外，萬達接管的田森集團的商業專案，經營情況不太樂觀。公告顯示，該專案開業兩年來嚴重虧損，無法繼續經營。將商業項目出租給萬達商管，不僅能止損，還能獲得一筆回籠資金，不失為一種選擇。

順勢擴張

王健林此時出手，除了人情，背後的底氣在於萬達商管的輕資產運營模式。

2018年初，王健林一聲令下，要在一至兩年內消化房地產業務，大連萬達商業不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。

2021年2月，萬達集團又宣佈全面實施“輕資產”戰略，不再投資持有萬達廣場物業，向協力廠商專案輸出管理和服務。

緊接著當年3月，引入珠海國資委30億戰投，單獨分拆運營管理板塊，以珠海萬達商管的新面貌出現。如今，這家新公司正在港交所衝刺上市。

萬達商管的核心資產是萬達廣場。截至2021年6月30日，管理380個商業廣場，在管建築面積達5420萬平方米。根據弗若斯特沙利文資料，在商業運營服務公司中，按在管建築面積計算，萬達商業居全球第一，在中國超過第二名至第十名的總和。

王健林治下的萬達商管，不賺賣地差價，賺租金和服務的錢。其收入來自三方面：商業管理、物業管理服務以及增值服務。2021年上半年，收入為106.36億元。

按照管理方式不同，萬達的輕資產模式分為兩種：委託管理、租賃運營。前者主要由母公司大連萬達商業自持的項目為主，後者主要應用於協力廠商項目。

建業等房企向萬達商管託管商業項目，屬於後者。就單個商業廣場而言，租賃運營比委託管理多一項商戶租金收入。

這幾年，萬達商管向協力廠商外拓的步伐加快。截至2021年6月底，協力廠商商業廣場數量增至106個，占總在管商業廣場數量的27.9%，接近三分之一。現擁有的162個儲備項目中，133個由獨立協力廠商持有。

其中，來自協力廠商專案的收入貢獻也明顯提升。2018年租賃運營模式的收入占總收入約12%，2020年提升到48.6%，2021年上半年略有下降，占比降至37.5%。

在地產下行週期，地產同行紛紛甩賣資產，恰成為王老闆擴張生意版圖的好時機。

上述商業項目中，建業的較為優質。官網顯示，包括凱旋廣場、凱旋匯、百城天地、商業街區等，為河南省18個地市、近500萬平方米的社區商業、特色主題街區、城市綜合體提供服務。

總體規模不大，發展勢頭不錯。2021年，建業的物業租賃收入約2.03億元，同比增幅達46.4%。保守估算，10年，這些項目至少能為萬達商管貢獻20億元收入。

重出江湖

“做企業一定要順勢而為，看准經濟大勢，順著勢做怎麼做怎麼有”。

早年，王健林常把“借勢”掛在嘴邊。從甩賣重資產、還清債務，到輕資產轉型，都順應了地產行業的發展趨勢。

如今不依賴高杠杆撬動規模增長，現金流穩定。截至2021年6月，萬達商管賬上躺著65億元現金，負債總額155.25億元。表面上看負債不低，但對於家底殷實的王健林來說，壓力不大。

2021年10月份，萬達商管向港交所提交招股書，計畫融資30至40億美元。根據港交所聆訊流程，招股書預計於2022年4月21日失效。萬達商管方面稱，上市計畫正在正常有序地推進中。

萬達商管累計融資額達60億美元、估值約1800億元。基石投資者包括PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服，中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇寧、京東、融創，王健林的資本朋友圈非常豪華。

不過，王老闆並非沒有焦慮。為了融資，萬達商管與戰投公司簽訂了“對賭協定”，要求2021-2023年扣非淨利潤將分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。

如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，補償投資者。

就2021年來看，王健林的贏面不大。2021上半年，萬達商管的溢利為6.56億元，核心溢利為20.65億元，離對賭目標還有距離。

萬達商管要提升利潤水準，必須擴大在管面積規模。截至2021年底，全國累計開業418座萬達廣場，半年裡新開了38家。

IPO還在路上，王健林也逐漸從隱忍低調中活躍起來

2021年10月，他現身萬達集團和中國一汽的合作簽約儀式上，萬達副總裁以上高管全換紅旗汽車。

緊接著，2022年初，萬達商管成立“珠海萬達智碳新能源科技”，公司的經營範圍包含電動汽車充電基礎設施運營、機動車充電銷售等，由萬達商管董事兼總經理肖廣瑞擔任法人代表。

同期，在北京豐科萬達廣場，第一個萬達紅旗汽車旗艦店開業。按照規劃，一年內，全國各地的萬達廣場還將落地60家。

王健林正試圖借助商業廣場龐大的實體網點和客流，為萬達商管尋找新的增長曲線。

4月6日公佈的福布斯全球富豪榜，電動車批量造富，多位新能源汽車相關行業的企業家雄踞榜單之上。

今年，王健林的身家為132億美元（約合人民幣840億元），排在第138位。

相比之下，5年前，王健林的身家有313億美元，位列全球63名。

如果萬達商管順利上市，如果萬達能蹭到新能源汽車的紅利，或許王健林的財富值還會再漲一漲？

從房企拿地權益榜單來看，不僅頭部房企拿地權益金額出現了明顯變動，還冒出了不少“名不見經傳”的新面孔。

上週六，成都首批集中土拍收官，成交總額約393億元。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至目前，已有北京、廈門、重慶、武漢、福州、青島等9個城市完成了2022年首批集中供地。與往年同期相比，本批次集中供地規模明顯下滑，但土地品質普遍較高。同時，多地土拍規則放鬆，也留給房企合理的利潤空間。

不過值得注意的是，從一季度房企拿地權益榜單來看，不僅頭部房企拿地權益金額出現了明顯變動，還冒出了不少“名不見經傳”的新面孔。如北京興創投資和偉星房產的權益拿地金額進入TOP10，大家房產和容翔房產的權益拿地金額均超過20億元，堪稱一季度土拍市場的“黑馬”。

頭部房企重排座次

從一季度整體拿地情況來看，房企對於拿地仍然持謹慎態度，整體觀望意識濃厚。

中指研究院的資料顯示，1-3月TOP100房企拿地總額為2271.6億元，拿地規模同比下降59.3%。另據克而瑞研究中心統計，一季度百強房企中近七成企業未拿地，超過半數企業來自專案開發商。

從榜單看，去年的“拿地大戶”如濱江、金地、碧桂園等企業，今年的實際拿地金額只有去年同期的一半甚至更低。50家代表房企招拍掛拿地權益金額占比均值為77.9%，較同期降低5.8個百分點，企業更傾向合作拿地。

從一季度權益拿地金額TOP20房企來看，大致分為兩類：第一類是央企國企，佔據榜單大多數席位；第二類是區域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑藉集中供地補充大本營城市的可售貨值。

從拿地金額來看，今年前三月權益拿地金額超過百億元的房企僅有4家，分別為綠城中國、華潤置地、建發房產和上海地產集團。而2021年前三月，拿地金額超過百億元的房企為6家，分別為香港置地、華潤置地、綠城中國、龍湖集團、保利發展和綠地控股。

記者發現，由於去年以來行業下行趨勢明顯，不少房企出現流動性問題，去年前三月排在拿地金額榜前20位的諸多民營房，如金科、陽光城、融創、榮盛、中梁等，今年一季度已經很少拿地。

深圳某房企行銷總經理向《每日經濟新聞》記者表示，“現在集團對於拿地的整體策略就是‘穩’，以前市場行情好時，可拿可不拿的地會有所抉擇，但現在的核心是抓銷售跟促回款，集團只會優先考慮確定性較高的地塊。或許只有等市場行情好轉後，才考慮更多的‘屯糧’。”

土拍“黑馬”頻現

值得一提的是，今年一季度土拍市場湧現出一批“黑馬”。

如北京興創投資以66億元排在一季度房企權益拿地榜第6位，偉星房產以42億元排在第9位，大家房產以23億元居第20位，容翔房產以20億元排在第23位。

記者注意到，這些之前“名不見經傳”卻在一季度土拍市場崛起的房企，不少都具有國資或地方政府背景。

據啟信寶顯示，北京興創投資的實控人為北京大興區的國有資產監督管理委員會；大家房產的大股東為杭州城建眾創投資股份有限公司（持股95%），二股東為杭州市城市建設投資集團有限公司（持股5%），實控人為杭州市政府；容翔房產的實控人為江蘇句容經濟開發區管委會。

其中，北京興創投資在2022年北京首批集中土拍中表現搶眼分別以48.2億元、35.7億元拿下兩宗地。一季度的權益拿地金額力壓央企保利發展。

再看容翔房產地產，今年1月7日以底價拿下鎮江句容的12宗塊地。據中指研究院資料，容翔房產1-3月權益拿地面積76萬平方米，排在一季度權益拿地面積榜第10位。

“以地方平臺或國資背景的地方房企積極參與各地土拍，主要還是為了助力地方財政。”房地產專家鄧浩志表示，同時也有新的考驗需要這些地方平臺去接受，因為與專業的房產公司相比，地方平臺企業在房地產經驗上還有一定差距。比如定位是否準確，設計是否適用，裝修是否有檔次，工藝是否把控到位，銷售是否對接市場等問題，都是需要地方平臺企業在建設開發專案過程中去解決的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，“具有國資和政府背景的地方平臺公司積極拿地，在一定程度上也是在為土地市場托市，能夠防範土地市場流拍，同時也啟發其他房企，可以積極和此類企業保持合作。而且有些地方平臺拿地，本身也承擔了保障性租賃住房和人才住房的建設，這背後帶有很強的政府職能屬性。”

調控政策放寬 開發商加快推盤

內地房地產行業經歷多重調控爆發債務危機，自兩會過後，樓市政策轉入寬鬆階段，今年來累計有超過65個城市頒布放寬措施。市場普遍預期，若新冠疫情受控，第二季樓盤銷售將有所改善，加上負面消息逐步消退，憧憬行業將出現反彈，優質內房股估值有望修復。

撤限購限貸恢復置業信心

分析員認為，樓市政策已進入全面放鬆階段，人行本月底可能減息降準，刺激內房市道於本季顯著回升，預料4月銷售額有機會按月增長10%至20%，按年跌幅則收窄至約20%，主因開發商推盤步伐會加快；疫情雖屬最大風險，但即使情況進一步擴散，相信只會推遲市場回暖的時間。

內地陸續有城市撤銷限購、限貸，放鬆銀根，分析員指出，這些舉措作用最大，有助恢復市民置業信心，畢竟內地人普遍依然覺得樓價只升不跌；預計今年樓價漲約5%，全國全年銷售額的跌幅在5%以內。有開發商高層估計，今年賣樓呈先難後易，上半年銷售按年仍跌10%至20%，到下半年尤其是第四季可恢復10%至20%的按年增長，保守計全年金額與去年持平。

交銀國際聯席董事（房地產研究）謝騏聰表示，第二季銷售情況會否反彈，仍然取決於疫情發展，撇除疫情因素，政策放鬆下銷情在3月已開始好轉，尤其在低線城市，第二季銷售有望較去年同期改善。

謝騏聰預期，寬鬆政策下一步應該是減息降準，按揭利率持續下行，不排除限購及限售政策放鬆、樓價跌幅較大的城市會放寬首期比例；正在緩慢下行的樓價有望轉趨穩定，但礙於去年上半年基數較高，未來數月國家統計局公布的樓價指數漲幅仍會放緩。

對於內房股後市表現，分析員認為或將從低位反彈，現價正逐漸反映行業最壞時間已經過去，部分沒有「爆雷」的開發商可望迎來估值修復；不過，內房美元債在7月及8月集中到期，是最大風險所在，估計債市還會發生不少違約事件。大型併購者如中海外（00688）、龍湖（00960）、潤地（01109）可成為下一個周期的受惠股，股價有機會挑戰年初高位，潛在升幅約10%；碧桂園（02007）、旭輝（00884）等中型股也會有較好的價值修復，股價或回升約15%，挑戰去年9月的水平。

花旗：潛在漲幅達三成

謝騏聰則指出，內房股雖稍作反彈，惟主要是平淡倉驅動，現價估值依然低廉，市盈率或市賬率僅相當於破產情況；他預料，待第三季行業負面因素消退、開發商流動性有較明顯改善，龍頭民企的債務風險才有望平息，屆時這類一籃子民企或有數以倍數計的升幅。

摩根大通提到，隨着更多城市有政策寬鬆，相比第一季銷售額按年下跌40%，預測第二季銷售額的跌幅可望收窄到10%至20%，第三季將恢復增長。花旗形容，第二季是樓市及政策的關鍵時間，預計在大多數負面因素反映後，內房股將出現可持續且有意義的反彈，潛在升幅達三成。

瑞信則表示，置業情緒改善應可支持新盤銷情，令4月銷售額按年跌幅收窄，相信利好消息將持續提振市場情緒，尤其是債務展期及延遲刊發業績等負面消息，很大程度已在股價上反映；最大風險是潛在配股因素。

智美體育（01661）公布，以131.1萬英鎊（約1,358萬港元）向獨立第三方收購英國租賃物業。

該集團指，所購為倫敦一項住宅，位於英國 Farringdon 的 Postmark 住房發展項目其中一間公寓，物業發展及建造預期於明年12月31日前完成。Postmark 住房發展項目將包括681套新住宅，超過2萬平方呎的商業空間涵蓋購物、餐廳及辦公室功能。

該集團指，收購事項乃進軍英國物業市場的良好投資機遇，且擬持有租賃物業作投資用途，將出租以賺取租金收入，可於日後獲得資本增值及賺取穩定租金收入，而代價以內部資金及資源撥付。

德信中國（02019）公布，3月銷售金額40.4億元人民幣，同比跌約61.52％，銷售面積約11.9萬平方米。

該集團指，今年首3個月銷售金額93.5億元人民幣，同比跌50.87％，銷售面積約42.9萬平方米。

宏輝集團（00183）公布，以1,920萬元出售中環商業物業單位予獨立第三者，預期將於截至6月30日止年度錄得出售物業公平值虧損約72萬元。

該集團指，出售中環半山寫字樓單位連租約，建築面積約1,431平方呎，獨立物業估值師對該物業在去年底估值1,960萬元，而出售所得款項用作一般營運資金。該集團指計及該物業之現市及表現後，出售變現以更高效投放資源。

龍光集團（03380）公布，連同附屬公司及聯合營公司在內，於3月歸屬其股東權益的銷售額約39.1億元人民幣，同比跌69.67％，歸屬股東權益的合約銷售面積約25.7萬平方米。

該集團指，今年首季歸屬其股東權益的銷售額約171.2億元人民幣，同比跌58.24％，歸屬股東權益的銷售面積約104.5萬平方米。

正榮地產（06158）昨天公布，公司無法在2020年5月及2021年6月優先票據的寬限期完結前支付利息，分別涉及利息835萬美元及1207萬美元，故兩筆優先票據已構成違約。此外，集團預期亦無法在2020年9月、2020年6月及2020年1月的美元票據各自的寬限期屆滿前，支付分別1286.25萬美元、830萬美元及1141.88萬美元的利息。

此外，集團在2022年4月到期、年息5.98厘的優先票據將於本月13日到期並應支付，但預期可能無法於4月13日償還其剩餘未償還本金額2336.1萬美元的本金或利息，利息支付將獲得30日寬限期，本金則無償還寬限期。

指滬封城阻礙業務運作

正榮指出，在過去數周，上海因新冠疫情進行封鎖，公司的部分運營已暫停，銷售及資產處置的進度已推遲。除房地產市場環境、金融環境等諸多不利因素外，上海封鎖的規模及持續時間無法預料，集團的流動資金出現周期性問題。因此，上述的2020年5月及2021年6月票據未能在本月9日寬限期的最後一天前支付利息，已構成違約事件。

儘管因上述情況而延遲支付利息，惟該公司擬不遲於下月31日支付2020年5月票據、2021年6月票據、2020年9月票據、2020年6月票據及2020年1月票據各自的利息。該公司正盡最大努力以履行其所有債務義務，且相信倘若在目前疫情形勢下給予更多時間安排付款，可以實現有關目標。

MONACO MARINE八千預約 新地5月推兩項目

港府將於本周公布首階段放寬社交距離措施的細節。回顧新冠肺炎第五波疫情下的一手市況，限聚令窒礙新盤銷售活動，甚至有樓盤暫停賣樓及關閉售樓處。不過，限聚令放寬在即，最少10個新盤有機會於本季推出，涉及最少3851伙，其中九龍東啟德MONACO MARINE搶閘登場，並預告本周開放示範單位予公眾參觀，至今已有逾8000人預約。市場人士估計，發展商本季推盤傾向以量行先，定價會較「合理」，冀先帶動市場氣氛。

首季僅沽960伙 9年低

第五波疫情大大打擊首季新盤市場，2月下旬至3月上旬為疫情高峰期，導致2月至3月全港僅錄約275宗一手成交，因此首季只有約960宗成交，為2013年第二季錄得885宗後，近9年季度新低；相較去年第四季的4244宗，更急瀉77.4%。

回顧今年首季新盤市況，今年2月染疫人數急增，恒地（00012）與市區重建局（市建局）合作的長沙灣映築煞停新一輪銷售部署；同月新世界（00017）西貢清水灣傲瀧及北角柏蔚山、百利保（00617）及富豪酒店（00078）發展的沙田九肚富豪．山峯等新盤，亦暫停開放示範單位及售樓處，一手氣氛急轉淡靜。

為了打破悶局，部分發展商於3月推出置業優惠吸客，例如宏安地產（01243）青衣薈藍新增「易上車印花稅優惠」；信置（00083）牽頭的觀塘凱滙加設38.88萬元置業優惠等；直至3月下旬疫情稍為緩和，發展商才部署大型銷售活動。信置及會德豐地產牽頭發展的西南九龍長沙灣維港滙II於3月下旬發售117伙，屬當時較大型的新盤銷售活動。

隨着政府計劃4月21日逐步放寬社交距離措施，新盤市場終現曙光，多個樓盤部署第二季推售。會德豐地產啟德MONACO MARINE率先於上周五﹙8日﹚上載樓書，提供559伙，發展商並於樓盤網站設置360度線上展覽廳，首兩天已有逾10萬人次瀏覽，另累積有逾8000人於網上預約參觀示範單位。會德豐地產常務董事黃光耀近日預告，該樓盤最快本周開價，復活節假期開放示範單位予公眾參觀，冀4月內發售。

信置、嘉華國際（00173）及中國海外（00688）合作發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏I﹙柏瓏發展項目第1A期﹚亦計劃短期內推售，正待批預售樓花同意書，涉及715伙。

觀塘Bal Residence籌備樓書

此外，新地（00016）副董事總經理雷霆接受本報查詢時說，旗下大埔白石角優景里項目第1期及何文田Prince Central，有機會於5月初開售；屯門兆康第54區項目第1A期、北角海璇II及天水圍Wetland Seasons Bay第3期，亦預計今季內推出。麗新發展（00488）高級副總裁潘銳民表示，旗下與市建局合作發展的觀塘恒安街Bal Residence，樓書及示範單位正在籌備中，惟仍待批預售樓花同意書，獲批後會盡快推出市場。

部分發展商也計劃在4月推售貨尾單位。中洲置業營銷策劃總監楊聰永透露，旗下沙田火炭星凱．堤岸復活節假期將進行新一輪推廣及軟銷，正裝修新示範單位。

根據統計，4月首10日市場錄得逾100宗新盤成交。利嘉閣地產總裁廖偉強估計，4月將有新盤開售，全月可錄約600宗成交，較其3月底預測的約500宗，調高約兩成。定價策略方面，他相信，發展商傾向以量行先，「大型新盤會用合理價錢推出首批單位，成功炒熱市場氣氛後，定價先會較進取。」他認為，第五波疫情困擾本港3個多月，市場累積大量購買力，有能力消化大部分單位，5月成交量勢必突破1000宗。

二手市場氣氛回暖，業主進一步收窄議價空間。代理指出，馬鞍山區業主叫價硬淨，連錄兩宗「零議價」交易，例如海栢花園一個3房單位，以一口價998萬元沽出。

海栢造998萬 星濤灣呎價1.78萬

世紀21奇豐物業助理區域營業董事鄭達昌表示，馬鞍山海栢花園2座中層F室，實用面積550方呎，3房間隔，3星期前放盤叫價998萬元，獲買家「零議價」承接，屬市價成交，呎價18145元。原業主2019年以908萬元購入單位，剛過3年額外印花稅（SSD）期限，賬面獲利90萬元或約9.9%離場。

鄭達昌補充，近期二手交投活躍，業主叫價硬淨，區內業主在今年初疫情嚴峻時，平均最少有3%至4%議價空間，現時已收窄到1%至2%，部分業主甚至不設議價空間。

同區嘉華星濤灣同樣錄得「零議價」成交。世紀21奇豐物業分行經理黃宗信稱，嘉華星濤灣2座高層J室，實用面積516方呎，2房間隔，放盤3個月後，以原叫價920萬元售出，呎價17829元。原業主2012年以470萬元購入單位，賬面獲利450萬元，升值約95.7%。

另一邊廂，美聯物業助理區域經理劉志偉謂，大角咀帝峯．皇殿7座中層F室，實用面積531方呎，2房間隔，原業主開價1400萬元，輕微減價2萬元或約0.1%，獲換樓客以1398萬元承接，呎價26328元；雖然價錢屬市價成交，但原業主於2018年以約1380萬元購入單位，賬面僅獲利18萬元或1.3%，連使費料蝕逾62萬元。

電子消費券最近正式發放，加上疫情緩和，市民外出消費意欲大增。中原（工商舖）預料，舖位市場將最為受惠，今年第二季舖市租賃將「量升價跌」，成交量約1200宗，按季飆約54%；惟核心區舖租將繼續調整，跌幅約20%，民生區舖租則相對平穩。

受第五波疫情影響，中原（工商舖）資料顯示，今年第一季整體工商舖市場僅錄約4263宗租賃成交，按季減少約14%，按年比較則下跌約15%；牽涉總金額約2.84億元，按季和按年分別下挫約25%及約26%。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基稱，舖位租賃市場受疫情衝擊，今年首季租務成交僅約775宗，按季減少約23%，按年急降約42%；成交金額約8664萬元，按季少約27%，與去年同期對比更大減約37%。

消費券效應將帶動市道

該行指出，面對租賃需求放緩，各核心區商舖空置率高位徘徊，自去年10月起銅鑼灣區舖位空置率維持約5%水平，今年3月為5.35%；中環區最新空置率約13.54%，多個月未見改善。

不過，黃偉基認為，日資品牌看準香港消費力，大舉進軍本港，例如日本大型藥妝品牌松本清於觀塘apm商場開設在港首家分店，反映商戶對香港零售市場充滿信心。隨着消費券發放，以及政府擬本月起分階段放寬社交距離措施，相信舖位市道將見改善，次季商舖租賃成交料反彈至約1200宗水平，按季升約54%。

舖位市場陸續有大額買賣，油麻地彌敦道一個舖位，剛約以8000萬元易手，租金回報約1.3厘。

據悉，油麻地彌敦道525至543A寶寧大廈地下537A及537B舖，建築面積1180方呎，連一個面積約500方呎入則閣樓，總面積約1680方呎，原業主本來以1億元放售該舖，最終減價2000萬或20%，以約8000萬元售出，呎價約4.76萬元。該舖現由一間電子店租用，月租8.8萬元，現時租金回報約1.3厘；租客有權以10%加幅續租，若然則回報可升至1.45厘。

資料顯示，原業主1997年初以2300萬元購入上述舖位，約25年升值5700萬元或2.5倍。

筲箕灣地舖傳呎造4.9萬

另外，筲箕灣區筲箕灣道388至414號逢源大廈地下H舖，建築面積1000方呎，市場盛傳以約4900萬元易手，呎價4.9萬元。該舖現由連鎖食肆八方雲集租用，每月租金12.32萬元，若落實售出，買家可享租金回報約3厘。資料顯示，原業主2007年約以3204萬元購入該廈一籃子物業，是次成功售出H舖。

香港置業研究部董事王品弟表示，今年3月送交土地註冊處的純車位買賣合約（一般反映一個月前市況）有432宗，創2020年5月錄得309宗以來的22個月低位，較2月的488宗少約11.5%，連跌3個月。

中環中心放盤多、租金低，令企業有選擇地搬遷。一家外資軟件公司原租用中環中心極高層，現轉租同廈低層全層，呎租約40元，料可節省近半租金。

市場消息指，中環中心錄得一宗中低層全層單位成交，物業面積約2.5萬平方呎，成交呎租僅約40元。

據了解，由於單位屬中低層，未能享有海景景觀，造價上較低，加上目前該廈放盤甚多，故以較低呎租水平成交。

原租極高層 呎租料逾75元

據了解，新租為一家英資軟件公司租用，該機構主要業務為提供金融交易軟件。該機構原租用同廈極高層單位，呎租料約75至80元，如今於同廈進行搬遷，相信主因可節省一半租金成本。

翻查資料，該廈對上一宗較大手租務為上月錄得，中環中心中低層1至3室，面積約7,125平方呎，最新以每月34.2萬元租出，呎租約48元，較去年同期呎租水平已下跌。如今新租中低層全層個案，租金再出現下挫。

空置樓面多 租金水平偏低

第5波疫情下，甲廈租務再轉淡靜。據世邦魏理仕資料顯示，中區甲廈空置率約7.7%，較2021年尾上升約1個百分點，而散業權商廈因業主對後市各持不同睇法，叫租差距甚大，空置樓面不少。中環中心自數年前拆售後，現時由多名投資者持有，據悉現時大廈空置樓面頗多，故租金水平偏低。

九龍區方面，消息指，九龍灣恩浩國際中心中高層C室，面積約1,305平方呎，以每呎約22元租出；另同廈中層E室，面積約2,435平方呎，成交呎租約21元。

新世界及港鐵合作發展的大圍站柏傲莊III因混凝土強度未達標需拆卸重建，項目最近新增3宗取消交易個案，本月至今合計錄得5宗同類交易，項目自去年7月至今，累積取消交易個案已升至183宗。

新增三宗個案

柏傲莊III最新取消交易的3宗個案，據成交記錄冊顯示，分別於去年6月12日及20日、第二及三輪銷售時售出，其中1A座20樓D室，面積307方呎，為1房單位，當時成交價774.2萬，呎價25218元；另一宗為8A座39樓C室，面積822方呎，屬3房連套房戶，當時以2165.9萬沽出，呎價26349元；至於8B座18樓F室，面積359方呎，採1房間隔，早前以817.3萬售出，呎價22766元。3伙單位均於本月8日取消交易，本月迄今已錄得5宗取消交易個案。

去年7月柏傲莊III因牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求需拆卸重建，發展商並向受影響買家提出賠償方案，買家可選擇取消交易並獲得賠償金。事件曝光後，該盤陸續有買家取消交易，迄今累積取消交易個案已達183宗，佔項目去年經多輪銷售後售出約846伙的21.6%。

位於車公廟路18號的柏傲莊III提供892伙，面積介乎285至1695方呎，項目共提供1房至4房間隔，主打2房及3房戶，項目原定於明年6月底落成入伙，但受上述事件影響，落成日期須延後約9個月，預計落成日期為2024年3月底，屋宇署早前已批出柏傲莊III重建施工方案，並於去年底已開始動工拆樓。

疫情緩和，港島傳統豪宅區連錄大額成交。市場消息指，山頂HAKING MANSIONS頂層A及B室相連戶，面積各1611方呎，合共3222方呎，以2.1億連4車位沽出，呎價65177元。HAKING MANSIONS由黃克競家族發展，其後拆售，家族成員仍持有部分單位。資料顯示，是次售出的單位屬一手物業，由黃克競之子黃允炤持有，至於黃克競為香港中華廠商聯合會前會長，有「光學儀器大王」之稱。

陽明山莊2900萬沽

代理指，大潭陽明山莊3座中層25室，面積1001方呎，以2900萬沽出，呎價28971元。原業主於2008年以1570萬購入，持貨14年，帳賺1330萬，物業升值84.7%。

中原首席分區營業董事林志達透露，北角半山富豪閣3座中層B室，面積723方呎，3房間隔，望開揚內園景，以1240萬連車位易手，呎價17151元。買家鍾情物業已完成翻新工程，加上單位附有露台及對流窗，空氣流通，故購入自用。原業主持貨15年，帳面獲利770萬或逾1.6倍。

九龍豪宅屋苑錄明賺暗蝕個案，美聯助理區域經理劉志偉表示，按揭放寬令換樓需求釋放，奧運站帝峯．皇殿7座中層F室，面積531方呎，屬2房間隔，望園景，居住環境不俗，吸引換樓客議價2萬即決定承接，成交價1398萬，呎價26328元，低市價約3%。原業主持貨近4年轉手，帳面獲利18萬或1.3%，扣除印花稅及佣金等使費，料蝕讓約48萬離場。

工廈物業於疫市下表現「硬淨」，市場頻錄買賣，消息指，荃灣有線電視大樓高層單位以880萬易手，每呎造價約4888元，原業主持貨十年帳面獲利約450萬，物業期間升值約一倍。
持貨10年升1.07倍

據地產代理指出，荃灣有線電視大樓高層9室，建築面積約1800方呎，以約880萬易手，平均呎價約4888元。原業主於2012年以約430萬購入，故持貨10年帳面獲利約450萬，升值約1.07倍。

據業內人士指出，上址外望開揚市景，成交價屬市價水平，儘管第五波疫情令整體市況變得膠着，惟工廈物業仍備受實力買家追捧，隨近期疫情稍回穩，議價空間已逐漸收窄。
華樂每呎3834元售

事實上，該廈近期頻錄大手買賣，當中較矚目為由正八集團主席廖偉麟於去年中以1.81億沽出該廈一籃子物業，平均呎價逾6300元，持貨三年獲利幅度約兩成，此外，施羅德資本房地產與BentallGreenOak透過其投資管理機構旗下房地產基金，向九倉收購荃灣有線電視大樓及One Midtown的工廈及停車位，作價26億，工廈樓面約56.82萬方呎，並提供122個停車位。

另一方面，火炭區內亦錄工廈買賣，據市場消息指出，火炭華樂工業中心B座中層33室，建築面積約1855方呎，以約713萬售出，呎價約3843元。

美國房市迄今仍然不見退燒跡象！根據紐約不動產估價公司米勒薩姆爾（Miller Samuel）與房仲業者Douglas Elliman聯手發布報告指出，曼哈頓住宅房地產銷售在首季衝破70億美元到73億美元，創下歷來開年最強勁紀錄。

報告顯示，首季曼哈頓交易件數達3,585件、創下史上同期最高，也比去年同期激增46％。在同時受惠於房價持續上揚，銷售總額也激增60％到逾73億美元。此外上季曼哈頓公寓均價比一年前增加19％到204萬2,113美元。

儘管美國利率調升、擔憂經濟陷入衰退與美股自年初不斷下跌，不過曼哈頓房市買氣卻仍舊熱絡不減。

然而業界指出，這似乎與員工重回職場關係不大。根據Kastle Systems的數據顯示，今年第一季紐約員工只有36％已經重回辦公室工作。

米勒薩姆爾公司執行長米勒（Jonathan Miller）認為，雖然許多人持續遠距上班，但卻無礙他們想在曼哈頓置產的意願。當地的多元文化、各式餐館與百老匯都是吸引他們想在曼哈頓購屋的誘因。

此外利率攀升對高所得購屋者也衝擊不大。事實上曼哈頓房產買主多數都是這些富豪。數據顯示，上季當地房產交易逾47％是用全數現金購買，高出疫情低點的39％，並逼近歷史正常水準。

帶動曼哈頓房市開年買氣續熱的另一因素就是房屋供應充沛。相較於全美多數地區房市供需吃緊，曼哈頓房屋庫存充裕，首季約有5,000間房屋掛牌待售，創史上同期最高。

Corcoran房產公司總裁兼執行長李柏曼（Pamela Liebman）提到，今年曼哈頓房屋銷售開紅盤，也讓外界對於到年底的房市景氣充滿樂觀。

不過，目前最大問題在於曼哈頓房價還有多少上漲空間，上季當地公寓中價已經攀升到119萬美元，創下紀錄新高，至於新公寓中價更超出了230萬美元。