臺灣企銀響應政府推動都市更新政策，以實際行動提供全方位金融服務，攜手漢皇集團共同推動永和區光復街都市更新開發案，該案歷時近20年，完成逾100位地主及1,600坪土地整合作業，更新後SRC制震結構住宅大樓納入「健康、安全、智慧宅」設計元素，外觀採用現代簡潔線條豐富視覺感受，未來將改善都市景觀，並帶給住戶嶄新、安全的居住環境。

漢皇集團為國內知名建設公司，致力於推動中永和地區老舊社區都更再造，並獲各界與在地住戶肯定。本案比鄰永和頂溪商圈，距離捷運頂溪站僅350公尺，臨新店溪畔擁有水岸景觀優勢，座落地點佳，生活機能完善。

而臺灣企銀此次突破傳統授信模式，實地參與都更公聽會，深入研究個案規劃及整合情形，發現區內房屋皆已老舊頹圮、巷弄狹小通行不易，亟需辦理更新重建，即以專案提供充足重建資金及完善信託建經管理，與住戶、漢皇集團合作建立安全抗震、全齡共生等多元價值家園，共創住戶、城市、金融三贏模式。

臺灣企銀是全國唯一中小企業專業銀行，有感於全國老屋問題日益嚴重，不僅建築物窳陋、都市風貌老化，更重要的是如何維護民眾生命財產等公共安全問題，因此該行戮力推動「都市更新貸款」及「危險及老舊建築物重建貸款」，透過專業諮詢服務、專案融資規劃、完善信託建經管理等一條龍多元金融服務，陪同民眾完成再造新家園心願。

臺灣企銀表示，今年已核准都更、危老重建融資金額逾80億元，除本案外，並協助台北市大同、北投區以及高雄市苓雅、三民、前鎮區等地老舊社區辦理更新重建。

身為ESG金融國家隊一員，臺灣企銀亦積極響應環境友善與節能減碳理念，並將智慧建築、綠建築等標章保證金納入都更危老融資項目，推廣建築規劃設計結合智能、環保設計，以達到安全、健康、舒適及節能等目的，協助建構永續城市。

台南市政府推動多年的中西區運河星鑽計畫，緊鄰運河、中正、海岸商圈為市區精華中的蛋黃區，地政局今天舉行招商說明會，面積4600多坪，為了永續利用也因應房地產高漲，首次採地上權招商，以星鑽水岸經貿圈為發展願景。

這是台南市整體開發案首次採用地上權設定，市長黃偉哲表示，採地上權設定的原因是基於成本考量，以及讓土地永續發展，後代子孫仍有大面積公有地可利用。此區價值不輸東區與永康區交界的平實段，緊鄰運河、河樂廣場，串聯國華街、神農街、美術館、司法園區，是台南市區精華地段中的精華。此區周遭都是一線飯店，平日住宿率相當好，「不怕貨比貨，就怕不識貨」，希望藉此招商，讓大家來識貨。他強調，市府有信心促成運河星鑽地區的都市轉型與發展，活化市中心區舊有商圈。

招商說明會今天下午在晶英酒店舉辦，吸引逾40家投資人到場了解。「台南市中西區星鑽段2425、2426地號地上權案」位於金華新路、大涼路及星鑽路口，招商範圍包括北基地及南基地，面積分別為5382平方公尺、1萬209平方公尺，皆屬第一種觀光休閒特定專用區，建蔽率為50%、容積率為480%，屬大面積、立即可開發的建築用地。

地政局長陳淑美說，此基地以「星鑽水岸經貿圈」為發展願景，適合規劃零售商場、國際觀光旅館、辦公大樓，期能打造商業複合使用的新地標。緊鄰的河樂廣場去年平均每月參訪人數6萬5000人次以上，具備觀光消費潛能，得提供區域商業服務機能，串聯星鑽水岸觀光；基地周邊機關辦公場所聚集，商辦屋齡皆達20年以上，因應台商回流及新創產業需求，可錨定新型辦公樓的空缺。此案分3階段，分別是資格標、綜合評選、開價格標，預計5月公告上網。

台南運河星鑽計畫早在縣市合併前提出，但遇到問題而卡關，賴清德擔任市長後，加上中國城拆除，辦理跨區徵收而成中國城暨運河星鑽計畫，後來中國城已順利拆除，也建設成為河樂廣場；新南國小、金城國中也遷校到安平區，並在2019年9月完成各項公共設施並通車。

麗寶集團名軒開發（1442）看準地上權風潮，2020年標下位在台北市中正區杭州南路、銅山街口的地上權案，目前完成住宅設計規劃。業者表示，依照目前附近所有權每坪房價約160～180萬元，而地上權住宅一般是市價六到七折的價格，對於一直想要以台北市蛋白區價格入住蛋黃區的民眾來說，將有很大的吸引力。

名軒開發表示，名軒開發為了建物安全，此案特別邀請曾參與知名豪宅仁愛帝寶的日商織本構造設計擔任結構顧問，雙方已於日前舉辦簽約儀式，由名軒開發總經理吳勝利與織本構造設計台灣分公司負責人林義閔代表簽字。

名軒開發表示，此案是北市近年少有的黃金地段地上權住宅案，鄰近台大醫院、中正紀念堂，擁有市中心難得大片綠地，走路就到捷運信義線、板南線，附近更是中正國中、台北市立教育大學附設實驗小學、東門國小等明星學區，周邊亦有許多公家機關。

由於大台北民眾在居住安全上關心抗震，名軒開發因此特別與織本構造設計合作，希望能借重日本職人嚴謹把關任何一個結構細節的精神，將日本歷史悠久完整防震結構設計觀念導入本案，讓民眾住的安心。

此案規劃興建地上15樓、地下5層的地上權住宅，坪數規劃為15-20坪，一房一廳或兩房一廳的格局，全案採先建後售模式，目前尚未確定案名以及價格，預計114年完工。

新北捷運環狀線自109年通車以來，周遭房市明顯受帶動，東森房屋研究中心統計實價資料，中和區各捷運站近三年周邊2.5公里單價年年上漲，整體平均漲幅約1成，其中公寓漲幅約18%，華廈13%；大樓約7%。

中和區各類產品交易量也逐年上升，自107年3,305件，成長自110年4,359件，顯示中和區整體房市呈現價量俱揚。

東森房屋中和景安加盟店莊裕權店東表示，受益於環狀線通車以及近兩年熱錢回流等利多，中和房價持續上揚，以環狀線「橋和站」周邊之公寓產品來說，捷運落成前行情約30初頭萬元，現在已達40萬元。

目前區域內行情，以景安站周遭來說中古電梯大樓約落在50萬元出頭，公寓根據屋況約在47萬、48萬元之間。

至於新大樓，以景安站周遭指名度較高之「景安之丘」來說，主打2~4房產品，目前正在交屋階段，預售時成交價約50萬元左右。

莊裕權表示，中和區公寓產品越來越熱銷，漲幅甚至超越電梯大樓，主要是低總價為王，區域電梯住宅房價持續上揚，資金有限首購族，紛紛鎖定公寓產品出手。

莊裕權表示，若是鎖定中和區公寓產品客戶，建議可往南勢角華興街探詢，以及靠近土城之員山路周邊，兩處生活機能完善，公寓量體大，可選擇多，平均單價約在40萬元上下。

若是偏好捷運周邊電梯大樓產品首購族，莊裕權也推薦可以往南勢角方向尋覓，相較永和頂溪、永安市場周遭價格親民許多。

城中城大火燒出老舊大樓公安疑慮，立法院內政委員會今天初審通過「公寓大廈管理條例」部分條文，以及「消防法」、「建築法」修正草案，增訂凡被認定有危險的公寓大廈，一律限期成立管委會或推選管理負責人，屆期未成立者，每戶最高可處20萬元，可按次處罰。

為強化公共安全，行政院提案修法，增訂公寓大廈如未成立管委會或推選管理負責人，經地方政府認定有危險之虞，不論屬「公寓大廈管理條例」施行前或施行後已取得的建造執照，均應限期成立管委會或推選管理負責人並辦理報備。

初審條文明定，地方政府應輔導或委託專業機構，輔導公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備。若因故未能在期限內成立並辦理報備者，地方政府可視實際狀況展延一次，並不得超過一年。

在罰則的部分，草案明定，經通知、輔導等程序後，逾期仍未成立管理組織並辦理報備的危險公寓大廈，將按每一專有部分進行裁罰，可處區分所有權人4萬元以上、20萬元以下罰鍰，並限期辦理，屆期仍未辦理者，可按次處罰。

若經處罰後仍未依規定成立管委會或推選管理負責人者，必要時，由地方政府指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管委會、推選管理負責人或互推召集人為止，以利辦理相關公共安全事項，確保居住品質。

內政部次長花敬群先前表示，修法後罰則調整為，每一戶罰4萬元以上、20萬元以下，看起來雖比現行30萬元來得低，但過去是罰整個社區，這次是罰每一戶，整體罰則是提高的。

朝野立委關注，「危險之虞」標準如何認定？營建署長吳欣修表示，過去曾「快篩」有結構疑慮者、像城中城大樓已專案處理的、或有公共消防檢查不合格，屢次要求但未獲改善，這些不良紀錄的公寓大廈都會被列入，這三類加起來比例不少。至於「限期」成立管委會指多久，待修法公告後，會與地方政府開會訂定。

此外，內政委員會也初審通過「消防法」第9條，明定所有歇業或停業場所，仍應定期檢修消防安全設備，並依規定期限報請場所所在地主管機關審核。

今年首季六都買氣依然強勢，住商機構企畫研究室依據六都買賣移轉棟數及戶數統計家戶購屋比發現，各都買氣並未因政府打房而緊縮，共有三都家戶購屋比超過1.00%，代表這三都每100戶中至少有1戶購屋，分為別新北市1.02%、桃園市1.31%及台中市1.25%，而台北、台南及高雄家戶購屋比也創2016年以來同期新高。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管今年初購屋貸款條件已不如去年理想，但多數買方認為原物料價格上漲及缺工問題會推升未來房價，加上通膨壓力突顯不動產的保值性，故今年首季買氣優於歷年同期。

由歷年第一季六都家戶購屋比顯示買氣從2016年谷底反彈後一路走升，台北市今年第一季家戶購屋比0.75%，與去年同期相當，跟2016年首季相比增加了0.37個百分點，新北市今年首季衝破1%，家戶購屋比1.02%，與2016年相比增加0.56個百分點，桃園市今年首季家戶購屋比1.31%居冠六都，跟去年同期比微幅下滑0.02個百分點，不過桃園市自從2020年開始第一季一直都維持在1%以上，房市常勝軍台中市今年第一季家戶購屋比1.25%，維持去年水平，與2016年相比增加0.56個百分點，與新北市並列家戶購屋比成長最多的區域，台南市今年第一季家戶購屋比0.86%，高雄市則達到0.91%，南台灣買氣跟過去相比也有顯著成長。

郎美囡分析，新北市近期交易熱烈，各個重劃區、新市鎮供給量大，買方選擇多元，且隨著捷運網絡越來越密集、幅員越來越廣，交通日益增進，許多買方受台北市房價擠壓至新北買房，購屋熱潮在房市上升波段增溫不少；桃園及台中近幾年有不少公司、企業設點，就業人口增加，在地自用買盤有增無減，加上重劃區話題多，買方對未來有期待，也吸引投資性買盤布局；台南市及高雄市雖然首季家戶購屋比未達1%，但受惠科技業議題，歷年來房市成交量一路走揚，且房價相對於中部、北部親民，政府打炒房之際，仍獲置產及投資方青睞；至於台北市房價漲幅雖不及中南部，但高水位的價格仍有些微漲勢，房市因台商回流及高資產抗通膨性置產，交易表現也不俗。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，今年首季交易量尚未反應央行升息的效果，近年成交量逐年增加，各區域價量齊揚，打房政策也一波接著一波，且央行貨幣政策以朝向緊縮為原則，預期今年買氣趨於緩和，不過整體還是偏向樂觀。

台南市歸仁區在升格前是台南縣歸仁鄉，屬於農業為主的小鄉鎮，位置也頗邊陲，但近幾年包括三井OUTLET進駐、高鐵特區規劃，以及產業園區議題下，吸引不少外地建商買土地、推案，連帶使得歸仁房價也飆漲，歸仁房地價被「炒高高」。就有在地民眾分享，歸仁高鐵附近的區域「都炒到無法無天了，連30多年的老房整修一下就開價1500萬」；房價高炒、不符區域行情，民眾抱怨太多投機、投資客炒房。

歸仁高鐵區的三井OUTLET已盛大開幕，擁有高鐵台南站地利之便，另外還有沙崙智慧綠能科學城，以及預定今年啟用的大台南會展中心，這些重大建設將台南歸仁高鐵特區打造為集綠能、科技、商業、娛樂、美食的全新智慧商業中心。雖然有公共建設、高鐵、商場、產業及大學進駐等話題，但歸仁的房價演變至今，很多在地鄉親認為都是炒作出來的。

在地民眾指出，歸仁高鐵附近的區域炒到無法無天了，連30多年的老房整修一下就開價1500萬，希望政府大力穩定房價，不然任由有錢的投資客擾亂，「使得低層勞工連租屋的費用都貴的嚇人，更不用說買房了，連頭期款都湊不出」。

熟悉歸仁高鐵特區房市情況的房產業者表示，歸仁高鐵特區的新建案買方，幾乎50%以上是投資客。歸仁在地民眾也透露，真的很多投資客，可能還有外地工作者、南科人來買，熟悉台南與區域機能的在地鄉親，應該不會去買高鐵區這裡，這裡的生活機還要好幾年才可能起得來。

內政部實價登錄資訊及房市業者彙整統計，全台各縣市蛋殼區近五年大樓新案成交價漲幅都很高，其中歸仁區漲幅就破5成。且歸仁不僅房價飆漲幅度大，店面開價也「很兇」。永慶不動產台南南科陽光加盟店店東張家驊表示，有投資客買下高鐵特區750多萬3房+車位大樓新案產品，不到一年就以900多萬賣出，賺了200萬；還有民眾原本要賣三井OUTLET附近的一間店面，開價近2千萬，當得知OUTLET試營運的消息後，開價馬上調高300萬。

台灣金融研訓院最新調查，受到俄烏戰事與疫情擴散影響，今（2022）年3月TAIFRI台灣金融風險指數揚升至98.6，創下近五個月以來新高。另外因俄烏戰爭使國際原物料大漲、導致房屋相關建材成本上升，短期內住宅成交價格漲幅大於租金，使不動產風險上揚。專家指出，若房地產建商去化存貨難度提高，加上銀行業開始更加管控房貸業務，房價走勢有可能在今年下半年進行修正。

金融研訓院指出，俄烏戰爭衍生的經濟角力戰進一步推升了全球通膨，上海再次封城防堵疫情導致中國經濟風險遽增，近期海外重大經濟事件使TAIFRI金融風險指數連續三個月攀升至98.6，也創下2021年第四季以來新高。

在不動產方面，房屋相關建材成本上升，加上自住購屋需求仍強，致短期住宅成交價格漲幅大於租金，使不動產風險上揚。金融研訓院金融研究所林士傑所長表示，俄烏戰爭導致房屋相關建材成本上漲，農曆春節前買氣遞延至3月，短期內房價拉高，由於租金漲幅小於房價漲幅，導致3月住宅價格租金比攀升至49.4倍，不過商辦租金持續上揚，使得商辦房價租金比略有下滑，新增房貸核貸成數也仍在六成五左右，稍微緩解不動產風險，但總體來看3月整體不動產風險仍比2月攀升。

此外，國內房地產市場因4月疫情又趨嚴峻，預估近期房地產市場交易將降溫，且台灣央行自3月18日起調升政策利率、升息1碼，預期央行將持續升息，以及因原物料、建材成本上揚，建商恐將轉嫁消費者等因素，進一步墊高購屋成本，買方需求恐會降溫。

林士傑指出，雖然房市控管措施已納入我國金融監理重點，不排除再續推新的管制措施，但政府監理政策主要鎖定短期投機炒作戶，對於自住、長期置產需求衝擊較小，需求仍有一定力道，不過短期對抑制房價的期待心理，仍將影響買方追價意願；若房地產建商去化存貨、餘屋難度提高，加上銀行業開始更嚴格管控房貸業務，房價走勢有可能在今年下半年進行修正。

金融研訓院分析，監理機關加強監控房貸業務高成長的銀行，加上銀行管控土建融業務，整體房市放款業務已有降溫，今年上半年觀察重點為央行是否持續升息，以及土建融放款利率上揚對於房地產市場供需的影響。

在利率仍是低點、台商回流及資金充斥下，這兩年的房市熱潮雖帶動交易量，但其中也有許多投機炒作情形，因此政府各部會推出一連串的打炒房措施，希望讓房市回歸更健康。以桃園中壢的青埔特區來說，在多項公共建設挹注、高鐵及機場捷運等區域利多下，新案推案量多、交易量也不小，2021年前三季桃園市前15大熱門購屋路段，青埔特區就拿下4路段。不過在打炒房政策發酵下，在地資深房仲透露出一項驚人數字變化。

財政部主導的房地合一稅2.0，在去（2021）年7月1日正式上路，延長個人短期交易房地適用高稅率持有期間，交易持有2年以內房地課徵45％稅率，交易持有超過2年未逾5年的房地則是35％稅率，且營利事業將比照個人依持有期間按差別稅率課稅。

在房地合一稅的重稅閉鎖期拉長下，牽動青埔房市不小變化，永慶不動產青埔高鐵站前店資深業務謝清彥指出，近年因為青埔特區的多項建設帶動、機能也有提升，且綠地公園比例佔了近4成，整體居住環境優，因此不少民眾都願意到青埔買房，包括桃園在地民眾、雙北客、在竹科工作的族群...等，中古屋、新古屋的詢問度及買氣不錯，但這一、兩年在打炒房措施下，中古物件量有蠻大的變化。

謝清彥表示，在房地合一稅新制推出後，青埔有不少中古屋、新古屋主為了避開交易獲利重稅，「多傾向先不賣，寧願先將房子出租，兩年前我們的中古物件庫存量約150件，但目前僅有約3、40件，少了7成左右，真的差異很大」。他透露，青埔在中古屋、新古屋物件減少下，可說僧多粥少，很多民眾想買、但產品沒這麼多，且有些屋主開價也不低，但真有購屋需求者，也會加點價想買下。

其實青埔因為各項建設、高鐵與機捷的加持，以及新穎的街廓、綠地也多，確實擁有不錯的居住環境，實際走一遭，會發現A19生活圈正在動工的桃園國際會展中心、預計2023年完工，還有2021年初開始動工的市立美術館及兒童美術館，都在動工中，這兩場館預計5年內完工；而亞州矽谷園區位置就在環球購物中心旁，未來將吸引諸多產業、企業進駐，也將帶來人流及相當多的就業機會。

此外，醫療資源也不會少，桃園市府與陽明交大合作、規劃將在青埔興建「教育研發暨醫療園區」，未來醫療相關挹注可以期待。而國泰人壽今年第一季標下桃園高鐵站前約3萬坪地上權案，未來將打造商辦大樓、購屋商場、高檔旅館...等，對區域繁榮及發展將是一大助益。

近年台商回流推升房地產市場熱度，雙北土地一地難求，尤其在精華地區，同時兼具生活機能、公園綠地、交通建設、百貨商圈等各項完整條件的土地更是稀少珍貴，品牌建商岳泰機構、騰泰建設在中和區最精華的積穗生活圈，耗時超過15年，終於順利整合近千坪土地。散步可達約9000坪的員山公園，且鄰近中和環球百貨，擘劃打造區域最高地上29層地標「擎天峰和」，以SRC+RC耐震雙結構、日本第一住友制震壁，打造鄰近中和環球商圈6級耐震設計的新地標，稀有地段優勢，再加上頂級產品規劃，因此28坪2房甫公開即快速秒殺，高樓層大坪數的4房也進入倒數階段，目前主力房型為38坪3房產品。

於大台北地區有景美「岳泰峰範」、松山區「敦北峰尚」、西門「岳泰豐鼎」等指標作品的知名品牌建商岳泰機構，一直以來都以嚴謹的態度，從建築品質、公設規劃到營建設計，力求創造建築最高品質，一路創新城市地標，有感於市容進步的需求性，因此近年深耕中永和地區，積極布局都更案，終於在2022年選在中和最精華的積穗生活圈，推出最具代表性的在地作品「擎天峰和」，用首屈一指的建築規格、耐震等級，呈獻給雙和大新板的購屋民眾。

「擎天峰和」位中和員山路、員山路266巷口，基地四面臨路、面積達910坪，無論是規模與臨路立地條件，在雙和地區都相當稀有，共規劃238戶住家、14戶店面、10戶辦公室產品。住家規劃部分，28坪2房已完銷，主推38、46、59坪3房，以及52、56、62坪4房，每坪開價59~68萬元，成交均價約61萬元，每戶總價2500萬元起買3房。另外，規劃269個坡道平面車位，在車位一位難求的雙和地區相當難得，每個開價160~280萬元，符合區域市場行情。

五鐵共構x四大公園x四大百貨 中和最精華環球生活圈

「擎天峰和」專案經理蔡哲夫表示，目前員山路、環球生活圈周邊30年以上公寓每坪約43~48萬元，20年大樓知名社區行情則約在每坪50~54萬元左右，考量到中古和預售市場行情價差不大，因此在地客接受度高，「擎天峰和」公開首周就創下200組來人紀錄，買氣表現確實亮眼。

位處中和環球旁最精華積穗生活圈的「擎天峰和」，生活機能完整，員山路、民樂路、民安街沿線店面林立，餐飲小吃、連鎖超市與藥妝、醫療診所、便利商店環繞，商業行為非常發達，除鄰近Global Mall中和環球購物中心、Costco好市多，至新板特區、Mega City板橋大遠百、遠東百貨、麗寶百貨以及五鐵共構的板橋車站，車行也僅10分鐘，周邊還有員山、嘉新、嘉穗、錦和運動公園共4大公園環繞，生活機能與周邊綠意條件，在雙和都可算是絕無僅有。

周邊交通建設部分，自「擎天峰和」車行3分鐘可至台64快銜接北二高，車行約6分鐘至捷運環狀線中原站，且基地距離興建中的捷運萬大線中和高中站僅約800米，雙捷運、64快的多重交通優勢，能讓未來住戶快速切入台北市心精華區，且連結永和、中和、土城、樹林生活圈，輕鬆串聯大台北各區商圈機能。

科技x生技x醫藥x新創 年產值逾3千億

「擎天峰和」周邊工作機會發展多元，包括MIT國際科學園區、台灣科技廣場、遠東世紀廣場、北醫大雙和生醫園區環繞，有超過65家上市櫃公司，如遊戲橘子、大宇資訊、宇峻奧汀麗台科技、威剛科技、新光產物青雲國際科技、冠捷科技、微星生醫園區等多家知名公司匯聚，成為年產值超過3000億的知識經濟產業聚落。

未來利多部分，「擎天峰和」周邊更有多個旗艦開發案積極推動中，包括遠雄廠辦與華固商辦、新美齊捷運中原站共構案、冠德中和高中捷運聯開案、總銷達450億的8000坪冠德環球百貨案，以及即將落成的北醫「雙和生醫園區」，將是全國唯一擁有醫學大學、醫學中心、生醫產業的生醫園區，持續帶動在地產業發展升級。

「擎天峰和」攜手北市豪宅菁英團隊三門聯合建築師事務所、聯邦工程、一隱照明、雅屋設計，以紐約地標建築的Art Deco經典語彙，SRC+RC雙耐震結構、與日本第一住友制震器，打造6級耐震設計建築，在近來地震頻繁，頂級耐震設計的規劃設計，最受在地客群青睞，吸引中和、永和、板橋以及台北市購屋族蜂擁指定選購，創下買氣佳績，「擎天峰和」未來勢將成為雙和首屈一指的傳世名邸。

大悅城4月11日晚間披露2021年年報。報告期內，公司共實現營業收入426.14億元，同比增長10.84%；實現歸屬于上市公司公司股東的淨利潤約為1.08億元，扭虧為盈。

報告期內，公司共完成簽約金額727億元，同比增長5%。大悅城全口徑結算金額合計815億元，結算面積347萬平方米，已售未結算的合同面積372萬平方米。實現全口徑銷售回款764.10億元。

截至報告期末，公司總資產合計2127.27億元，同比增長6.43%；歸屬于上市公司股東的淨資產188.38億元，同比增長2.66%。

土地儲備方面，報告期公司獲取16個項目，目前公司已進入了全國38個城市（含香港），土地儲備主要分佈于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈。報告期新增土地面積147萬平方米，新增土儲計容建築面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價為9659元/平方米，平均溢價率為16%。從佈局來看，新增土地儲備有39%位於長三角城市群，23%位於成渝經濟圈，9%位於京津冀城市群，多數地塊土地成本低於周邊專案。截至報告期末，公司土地儲備可售貨值約2230億元。

針對地產行業判斷，大悅城指出，商業地產方面，隨著我國消費市場持續恢復以及實體商業智慧運營與綜合服務水準不斷提升，購物中心客流逐漸回升，商業地產市場繼續呈現整體復蘇態勢，核心商圈租金水準將保持上漲趨勢。同時，受宏觀調控政策影響，房地產企業探索輕資產模式正加速發展，“輕重並舉”的發展戰略已成為當前房地產企業發展的新趨勢。住宅地產方面，但隨著2021年四季度政策逐漸轉向，預計行業將逐步回溫。

金地商置(0.89, -0.04, -4.30%)近期亦有意擴大其在廣州的影響力。

觀點網 出險企業中國融創，最近在集中處理國內一些合作項目的項目股權，涉及廣州、寧波、中山等地。而借此機會，融創的原合作夥伴則加強了在當地城市的佈局。

比如金地商置。4月8日消息，融創將其持有的廣州創行房地產開發有限公司50%股權，轉讓予廣電地產。據瞭解，廣電地產是金地商置旗下企業，由後者於2016年吞併吸收。

而資料顯示，廣州創行目前正開發增城區新新公路西一個住宅社區項目，項目所在地塊由融創最先于去年四月廣州第一輪集中供地時以21.62億元競得，後引入廣電地產作為合作方，雙方各持50%權益。由此，專案定案為“廣州融創金地商置禦潮府”。

借此次融創退出，金地商置則完全獲取了該專案的控制權。據悉，廣州禦潮府建築面積30萬平方米，規劃共2320戶，截止目前並未開售。

金地商置近期亦有意擴大其在廣州的影響力。該公司同樣亦參加了去年四月那場集中供地，並在土拍中以底價32.03億元摘得花都區一宗地塊，成交樓面地價為7371元/平方米。

該地塊是廣州北站TOD專案，設計為地鐵上蓋的大型綜合體，涵蓋住宅、商辦、購物中心等業態，總建築面積達到68萬平方米。最新，專案住宅部分規劃4棟高層住宅，定案“金地商置都會峯範”，目前已開放行銷中心。

事實上，觀點新媒體瞭解，當時連同金地商置拿地的還有金地集團，後者透過廣州市金銘房地產、廣州市金碩房地產競得增城永寧街、中新鎮共2宗地塊，總價27.21億元。金地集團還對外表示，廣州公司2022年銷售要突破百億，五年實現300億元。

相比之下，作為金地系的第二大平臺，金地商置在進入廣州市場後發展一直較為緩慢：雖然並未曾斷檔，但也只保留一小部分的市場份額。

資料顯示，截至2021年12月31日，金地商置擁有土地儲備合共 2327萬平方米，約19%位於四個一線城市。觀點新媒體不完全統計，金地商置在上海、北京的佈局最為深厚，其次為深圳，廣州則最為稀薄。

具體而言，除廣州禦潮府、都會峯範兩個在2021年內新獲取的專案，根據金地商置2020年年報及其官網，其目前在廣州仍有存貨的專案還有約三個，分別為住宅樓盤廣州蘭亭盛薈、蘭亭香麓和商業專案廣州天都廣場。

回溯過往歷史，2012年金地集團收購香港上市公司星獅地產股權，並在翌年將星獅地產更名改造為金地商置。按照當時計畫，金地商置是金地集團“一體兩翼”戰略中的重要一環，最初定位為專職負責商業地產一翼，但後來逐漸涉足住宅開發。

繼承了星獅地產的土儲，當時成立不久的金地商置不說在廣州，在華南區域落地的專案都屈指可數。僅有星獅地產的“大廣州”區域留存下來的深圳南山威新科技園。

而金地商置對廣州市場的首次大規模補充是在2016年。當年，金地商置完成對廣州國企廣電地產的收購，分兩次合共斥資約18.74億元獲取了廣電地產100%股權，將總建築面積約420萬平方米的土地儲備收入囊中。

廣電地產是廣州本土的老牌開發商，曾憑藉“蘭亭”品牌打響了名堂，旗下開發的項目包括蘭亭禦園、都市蘭亭、蘭亭穎園、蘭亭熙園、蘭亭薈、蘭亭西津等等。但至2011年，廣電地產其實已將手上在廣州市場的幾乎所有項目售罄。

到2014年，廣電地產趁市場低迷吸納土儲，與廣州交投置業組成聯合體以44.6億元價格摘牌天河區東圃立交地塊。這幅地塊後續被開發為蘭亭盛薈。

廣電地產被金地商置收購後，“蘭亭”品牌被繼承，蘭亭盛薈也成為金地商置在羊城的首個住宅專案。資料顯示，蘭亭盛薈專案總體量約3535多戶，分為三期開發，2016年首期退出入市，網路公開資料顯示至今仍有少量餘貨。

而金地商置近年在廣州推售的另一專案為蘭亭香麓。蘭亭香麓的前身為2019年增城廖村村出讓的兩幅宅地，由北辰地產和金地商置、廣電地產作為聯合體拿下。

專案規劃建築面積22.32萬平方米，總戶數1416戶，其在2021年4月正式開售，去年10月份則進行了加推。

多個重點城市二手房新增掛牌房源量明顯回升。據58同城、安居客發佈的2022年《3月國民安居指數報告》（以下簡稱《報告》），春節過後，全國重點城市總體新增掛牌房源量環比上漲64.0%。其中廣州二手房新增房源量環比上漲95.6%，北京、上海和深圳分別環比上漲66.4%、48.6%和41.9%，貴陽、秦皇島、衡陽、九江等城市二手房新增掛牌房源量環比上漲均超1.5倍。

不過，儘管掛牌量有所增加，但二手房價格卻未能跟上回暖的腳步。3月全國65個主要城市二手房掛牌均價為16921元/平方米，環比下跌0.22%。

“二手房掛牌量增加的原因和當地市場有一定關係。”58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析指出，一般情況下二手房成交量提升前，普遍會經歷一段時間的市場掛牌量增長。在多地樓市調控放鬆的背景下，3月貴陽和秦皇島等城市的調控放鬆信號非常明顯。在此推動下，市場換房需求也進一步提升，增大了二手房掛牌房源量。

二手房成交週期縮短

“目前，片區成交量還比較穩定，二手房價格相比2021年年底確實有所上浮。”貴陽市南明區花果園21世紀不動產一門店經紀人顏微向記者表示，年後該片區帶看量整體較高，“主要還是以剛需客戶為主，成交週期也相較去年縮短。”

“最近天氣轉暖，週末帶看量創近期新高。”顏微告訴記者，“特別是近一兩個月，各大銀行的住房貸款額度比較充裕，有的最快月初申請月末就能放款，無論是房東出售意願還是購房者購買欲望都有所回升。”

貝殼研究院3月監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較去年12月累計回檔30個、31個基點，其中3月環比回落13個、15個基點，為2019年以來月度最大降幅。同時，銀行放款持續提速，3月103城平均放款週期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。

《報告》顯示，春節過後，多數城市二手房新增掛牌房源量明顯回升。其中，貴陽二手房新增掛牌房源量環比上漲171.1%，排在各城首位。

另據貝殼找房資料，目前貴陽掛牌二手房源39537套，其中近7日新掛牌1575套。一個值得注意的現象是，貴陽二手房市場更像是超級大盤的特賣場，花果園等“三大超級大盤”佔據了二手房市場半壁江山。以南明區為例，該區掛牌二手房房源共10035套，花果園一個項目就貢獻了5842套房源，占比超過五成。

不僅如此，片區二手房成交速度也有所加快。花果園R區業主張麗告訴記者，去年中旬家裡有了換房打算，將名下一套套二房源掛在仲介，“去年大半年時間裡來看房的人少之又少，一個月也就那麼兩三組，而且在看了房談了下價格後就沒下文了。”

“今年春節後，來看房的人明顯增多。2月春節後每週就有兩三組，最終在3月底房子也成功出讓。”張麗表示，當時客戶通過仲介跟我們談過幾輪價格，“大概半個月時間，雙方覺得合適就成交了”。

值得注意的是，3月份部分熱點城市的二手房成交量出現大幅攀升。公開資料顯示，3月份，北京二手房成交15771套，環比增長90.93%；廣州二手住宅成交8413宗，環比大漲101.5%；成都二手住宅3月總成交13858套，創下近36月新高，環比增加89.3%，同比增加205.1%。

《報告》顯示，52.2%的經紀人認為4月二手房市場成交量將環比上漲，49.8%的經紀人認為2022年二手房市場購房需求環比將會上漲。

新增掛牌環比增超六成

事實上，不僅是貴陽，據《報告》，3月全國重點城市二手房總體新增掛牌房源量環比上漲64%。其中一線城市中，廣州新增房源量環比上漲95.6%，北京、上海和深圳分別環比上漲66.4%、48.6%和41.9%。從全國範圍來看，貴陽、秦皇島、衡陽、九江等城市二手房新增掛牌房源量環比均超過1.5倍。

貝殼研究院資料也顯示，今年3月貝殼50城帶看客戶量、新增掛牌房源量環比增長均超三成，預計二季度二手房成交量繼續恢復性增長，月度同比有望年中轉正。

在景暉智庫首席經濟學家胡景暉看來，近期二手房掛牌量激增，首先是由於疫情反復，包括一季度整體經濟下行壓力比較大，部分人希望出售手裡的二手房，如一些中小微企業經營者欲緩解現金流的壓力；也有一部分人則是需要緩解一下現實生活中的壓力，如房貸壓力。

胡景暉續稱，在“房住不炒”下，綜合來考慮，繼續持有房產的收益相比前些年有所下降，很多人希望出售房產來轉換投資方式，而不是繼續持有；最後，儘管房地產稅今年不會增加試點城市，但從長期的政策安排來看，非自住型的多套房產持有和大量持有，未來的稅收成本肯定會上升，這也造成一些人提前出清資產來規避稅收。

張波也表示，從近期來看，二手房掛牌增多除了有市場調控放鬆的預期之外，和中央層面支持合理的住房需求有較大關係。今年以來，對改善性住房的關注度不斷提升，無論是首付還是信貸，不少城市都出臺了相應政策，這在一定程度上加快了改善型住房群體入市的節奏，也導致了二手房掛牌量的增多。

不過，儘管掛牌量增加明顯，但二手房價格卻未能跟上回暖的腳步。《報告》顯示，3月全國65個主要城市二手房掛牌均價為16921元/平方米，環比下跌0.22%，其中有27城二手房掛牌房價環比上漲；北京、深圳、上海二手房掛牌均價分別為58941元/平方米、57753元/平方米和54920元/平方米。在已落實二手住房參考價制度的13個城市中，寧波、西安、紹興、無錫和溫州5個城市二手房掛牌價環比下行，其他城市小幅波動。

“總體來看，不同城市的二手房市場分化還將持續，一二線熱點城市將迎來首輪復蘇，市場成交量提升的同時會帶動二手房價格穩中有升。”張波表示，三四線以下城市二手房市場復蘇預計會晚於新房市場，隨著調控政策的放鬆帶來新房交易市場和土地市場熱度的回升，二手房市場成交量會逐步提升。

不過，貝殼研究院也指出，雖然二手房成交量有所恢復，但絕對水準仍處於相對低位。“當前二手業主預期較弱，3月新一輪疫情帶來局部地區管控也給市場帶來更多不確定性，這將延長市場修復過程，短期內價格可能呈現波動性橫盤狀態。未來市場預期的修復需要更精准的政策呵護。”

4月11日上午，有市場消息稱，蘇州二手房限售由5年改為3年。對此，記者致電蘇州市房地產市場和交易管理中心，工作人員回復“消息屬實，政策從今日起開始執行”。

克而瑞研究中心總監韓雲霞認為，目前蘇州房貸利率處於低位，再加上此次二手房限售放鬆，金融端疊加政策端利好，這是對市場信心修復的重要利好。

此外，4月11日還有市場消息稱，蘇州於4月11日起放鬆限購，非戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房，社保年限要求從原來的三年內連續繳納2年社保調整至累計2年社保。不過，蘇州市住建局工作人員回復記者稱，“尚未接到通知，如果要購買蘇州市區的房子需要繳納相關社保證明，能否購買最終由審核部門來予以認定。”

二手房限售時間縮短

時隔近三年，蘇州二手房限售政策終於放鬆。2019年7月24日，蘇州市政府出臺《關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》，針對蘇州市區（姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新(6.250, -0.01, -0.16%)區、蘇州工業園區）範圍內的二手住房實施限制轉讓措施，規定二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年方可上市交易。

而在限購方面，蘇州市戶籍居民家庭限購政策要求：在限購的區域內僅能購買3套。非蘇州市戶籍居民家庭：在限購的區域內僅限1套，且應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅算繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，二手房限售年限縮短，可以直接增強存量房的流動性。目前蘇州的限售區域中有不少板塊新房供給量偏低，該政策也會起到一定的補充市場供給作用。

韓雲霞表示，從去年下半年開始，蘇州樓市就開始持續轉冷，新房和二手房均處在高庫存的狀態，據鏈家網資料，蘇州市區二手房庫存量超過6萬套。疫情影響下，今年一季度蘇州市區的二手房總成交9853套，而往年一季度二手房成交基本過萬套，所以蘇州此時放鬆限售是很有必要的。

“目前蘇州整個二手房市場掛牌量居於高位，即使取消限售，影響也不大。而對於熱門的限售盤，哪怕取消了限售，對市場的刺激也不會大。”韓雲霞表示，蘇州樓市不缺有房票的購買力，只是購買力都盯著新房紅盤，不肯買非紅盤、二手房。

新力地產蘇州區域負責人黃鷹也表示，“該項政策的力度還是不夠，5年和3年本質上差異不大，樓市是否鬆綁還是得看雙限的實質性鬆綁以及配套的金融政策。”

“蘇州二手房限售政策放鬆依然偏謹慎，僅僅從5年縮短到3年，未完全取消限售也是考慮到市場基本面因素。”張波指出，從蘇州市場的總體供求來看，由於近幾年人口的大量流入加之產業發展，市場的需求量總體保持在一定高位，而去年下半年的市場降溫則是受全國層面環境影響，一旦全國的政策風向發生轉向，則極易推動蘇州當地樓市熱度重新提升。在此背景下，蘇州調控放鬆的節奏偏謹慎亦是試探性，一旦市場出現明顯復蘇，則無需出臺更多放鬆性調控。

值得一提的是，3月23日，蘇州部分銀行首套住房貸款利率降至4.6%，與LPR利率持平，為近5年來的最低水準，同時也是重點城市首套房貸利率最低的城市。此外，蘇州今年計畫供應8500畝宅地。

在韓雲霞看來，目前蘇州的房貸利率可以說已經“降到位了”，再配合供地板塊的傾向性，也能一定程度緩解新房市場熱度不均的狀況。

今年已有超60城鬆綁

據中指研究院不完全統計，今年以來，全國已經有60多個城市陸續給樓市政策鬆綁，而且刺激樓市的力度也越來越大。僅4月第一周就有七八座城市接連“鬆綁”樓市。

4月1日，大連發佈徵求意見稿，決定全面放寬個人落戶學歷和年齡限制放寬，補充投靠落戶方式。4月5日，蘭州取消了“認房又認貸”，並且部分放鬆了限購、限售條件。整體來看，政策的力度很大。蘭州也因此成為繼鄭州、哈爾濱、福州之後，第四個發佈樓市鬆綁政策的省會。

再看三四線城市，鬆綁樓市的更多。4月2日，四川綿陽發佈通知，將住房公積金貸款最高額度從60萬元上調到70萬元；對多孩家庭給予購房優惠政策方面，提出實施財政補貼。同日，河北秦皇島正式廢止實行了5年的限購令，成為河北第一個全面放開限購的城市。

在長三角地區，4月1日，衢州發文取消限購政策，並鬆綁了限售政策，成為今年全國首個同時放鬆“兩限”的城市。

4月7日，浙江省麗水市調整公積金貸款額度和首付比例，夫妻雙存繳貸款額度由50萬元上調到70萬元，個人存繳貸款額度由25萬元上調到35萬元。首次使用公積金貸款，首付比例最低可以降到20%。

4月8日，山東省臨沂市住房公積金中心發佈通知，明確職工夫妻雙方均正常足額繳存住房公積金的，購買自住住房貸款上限由現行的50萬元提高到60萬元；“商轉公”貸款和單繳存職工申請住房公積金貸款的，貸款上限維持50萬元不變；第二套改善性住房公積金貸款首付款比例由40%下調為30%。

4月11日，四川省資陽市住房公積金管理委員會發佈通知，將首套普通住房最低首付款比例調整為20%；二套改善性住房最低首付款比例為30%。購買再交易住房， 屬首套普通自住住房，最低首付款比例為30%；屬二套改善性住房最低首付款比例為40%。此外，還有些城市用各種方式發放購房補貼。

“總體來看，熱點城市放鬆樓市調控的節奏偏慢、步子偏小都屬正常，在因城施策的指引下，城市之間的調控分化亦屬正常。預計後續各地政策總體會偏放鬆，但節奏差異會持續存在。”張波表示。

4月11日，龍湖集團（00960.HK）披露3月份未經審核營運資料及新增土地儲備資料。

公告顯示，3月份龍湖集團實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額110億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積56萬平方米。

截至2022年3月末，龍湖集團累計實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額240.7億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積135.2萬平方米。

在新增土地儲備方面，龍湖集團3月份新增5個土地儲備專案。

AMC（資產管理公司）介入此輪房地產行業“出清”的時機已經來臨。

在各方引導下，近期AMC越來越多的出現在紓困房企的名單中，包括佳兆業、奧園、恒大、華夏幸福(3.910, -0.43, -9.91%)、花樣年、陽光城(3.360, -0.37, -9.92%)等。

房企化解債務風險的過程都會引入多個參與方，根據企業的實際情況，從各種角度來挖掘資產的潛在價值。在這個過程中，四大全國性AMC信達資產、東方資產、華融資產和長城資產以往多數充當的是“配套融資”角色，但接下來，它們將成為參與房企化債風險的主力。

華融資本總裁助理高敢近期在該公司業績發佈會上表示，隨著房地產行業進入週期調整新階段，與房企債務化解、低效無效資產盤活、企業結構調整、民生保障等相關的不良資產業務機會激增，將給公司帶來較多的不良資產收購來源和業務機遇。

過去AMC主要是從銀行、非銀行金融機構和企業處收購不良資產，通過經營、處置和重組等手段回收現金收益或化解信用風險。

而在這一輪地產調控週期，AMC將會更直接參與出險房企風險化解。中金公司(39.910, -1.35, -3.27%)分析師也指出，AMC目前參與房企風險化解可能更多採用自主收購模式和收購重組的處置方式。

AMC進場中

為加快出險房企的資產處置進度，在鼓勵優質房企等收並購後，今年1月，金融監管部門曾召集幾家全國性AMC開會，研究AMC按照市場化、法治化原則，參與風險房企的資產處置、項目並購及相關金融仲介服務。

在此背景下，AMC開始籌集“彈藥”。3月份，東方資產成為首家發行地產紓困金融債的AMC，規模為100億元；同月，長城資產也獲批發行100億元金融債券。

兩家AMC均表示，上述發行金融債券主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業不良資產紓困、房地產金融風險化解等相關不良資產主營業務。

中金公司認為，AMC發行房地產並購專案主題債券能夠為其參與風險房地產企業的資產處置、專案並購及相關金融仲介服務提供有力的資金支援，有利於AMC落實監管要求。

在備足“彈藥”後，AMC需要加速進場。目前已明確介入出險房企不良資產風險化解的有兩家，一家是信達資產，另一家是長城資產。

信達資產目前釋放的資訊明確。去年12月，信達資產副總裁趙立民加入恒大集團成立的風險化解委員會；到今年1月，信達資產全資子公司信達香港董事長梁森林也獲任非執行董事。

長城資本則是首家公開與出險房企合作的AMC。4月5日，佳兆業與招商蛇口(16.270, -0.01, -0.06%)發佈公告，稱雙方已與長城資產共同簽署了戰略合作協定。三方將在城市更新、商業綜合體經營和文旅等領域的項目開展合作，但目前還只是框架協定，具體合作專案仍待進一步洽談。

此外，還有市場消息稱，有AMC正在與華夏幸福商談相關資產債務收購業務；華融資產正在與花樣年就全面的債務重組計畫洽談合作；長城資產也與陽光城就包括資產收購在內的合作進行了初步接觸；融創、世茂、奧園等也傳出與AMC機構洽談合作的消息。

地產類不良資產出讓方包括銀行、非銀行金融機構以及非金融企業。換言之，除了房企外，AMC還有很多管道可以獲取地產類不良資產，形態則包括債權、股權、實物資產等。

四大AMC的地產風險敞口其實不小，因為其不少業務都與房地產相關。匯生國際融資總裁黃立沖對一條君表示，四大AMC都有被套的地產專案，也有降低地產風險敞口的需要。

華融資產在2021年年報中指出，其開展基於不良資產的特殊機遇投資業務的公司華融融德去年虧損約6.6億元，主要由於部分房地產企業客戶經營及財務情況惡化，履約能力下降，華融融德當期確認了較大的信用損失。

華融資產副總裁陳延慶表示，2021年公司涉房規模和占比有效壓降。但在當前房地產業形勢下，公司存量涉房業務仍承受一定壓力。公司已全面梳理涉房重點客戶、重點專案，摸清資產底數。

在此背景下，AMC當前介入地產類不良資產業務時也會謹慎選擇，以免增加額外風險敞口。

一位前信達資產人士對一條君透露，長城資產之所以願意與佳兆業簽訂戰略合作協定，大概率是因為其原本就有資金被套牢在佳兆業項目中，只能投入額外資金以便解套。

此前據媒體報導，長城資產目前在部分佳兆業臨深專案的存量債務大概有20億至30億元。

引入合作房企

AMC在為出險房企紓困上，主要通過輕資產和重資產兩種模式參與。輕資產模式，即AMC充當中間人的角色，為不良資產出讓方提供相關的金融仲介服務，自己並不參與出資或者出資較少。

一位相關人士告訴一條君，這樣的輕資產模式對房企化債進程雖有一定説明，但實質性加快化債的貢獻可能有限，在目前市場環境下，能起到的作用也不大。

重資產模式才是AMC説明房企紓困的重點，即其真正拿出資金參與房地產企業的債務化解。一般來說，AMC可以選擇從金融機構收購房企債務等不良資產，或者直接參與房企收購。

不過，黃立沖透露，從實際情況來看，AMC一般也不會直接參與房企收購，只會從銀行等金融機構手上收購房企債務等不良資產，然後伴隨國企地產公司做配資或者做明股實債的結構。

據一條君瞭解，之所以不直接參與房企收購，主要原因是部分AMC旗下雖然有地產開發平臺，但經驗較少，參與收購一些全國性房企的項目時可能面對一系列新的合規與操作問題，難度和風險較大。

因此可以看到，此次參與紓困佳兆業的長城資產，還聯合了作為央企的招商蛇口，來共同搭建獨立的合作平臺推動佳兆業部分專案的開發。

碧桂園集團常務副總裁程光煜也在近日表示，現在AMC手頭已有不少專案前來與碧桂園接洽。

從AMC以往的不良資產收購方式來看，根據其在不良資產管理業務中承擔風險和享有收益的不同，可分為自主收購、委託收購和合作收購三種。

自主收購是指AMC自主從金融機構或非金融企業購買不良資產，之後自行完成不良資產的處置，公司自擔風險，自負盈虧;委託收購則是AMC接受金融機構或非持牌AMC的委託收購不良資產後即將不良資產或其收益權轉讓給委託方；合作收購通常就是AMC和非持牌AMC共同收購不良資產。

與其它房企合作，這是AMC選擇處置地產類不良資產的重要途徑，主要模式有三大類：重組再開發、不良資產處置基金、聯合管理開發和代建。

一位元碧桂園相關人士對介面新聞透露，在與AMC機構合作時，碧桂園直接收購或參股資產，以及代管代建都可以。

克而瑞研究中心指出，房企與AMC合作最主流的合作模式是重組再開發，即“不良資產處置、重組、再開發”模式，該模式下，AMC負責不良資產的處置和重組，而房企作為重組方負責再開發和運營。

具體操作上，AMC通過收購債權取得作為抵債物的房地產項目。作為牽頭人，AMC需要先對不良資產進行處置，往往通過債轉股、以股頂債、債務重組等方式。

在對不良債權進行談判完畢後，AMC可引入重組方即優質房企進行投資，產權及股權轉移至房企，共同參與追加投資、債務重組、跟蹤管理，使得問題專案的不良轉為正常。期間，房企憑藉其地產開發運營能力，對問題專案進行改造、再開發，進而推向市場變現，雙方各自獲得相應的收益。

合作開發管理或代建模式則是房企與AMC旗下地產子公司直接合作，合作開發經營或進行品牌代建與小股操盤，獲得共同開發或代建收益等。

目前，只有信達資產、華融資產和長城資產旗下設有地產開發平臺，因此該模式只有這三家AMC參與。東方資產則在去年底與代建公司綠城管理達成合作，多個涉房類項目已進入商務階段。

隨著地產類不良資產增多，類似代建公司的客戶今後會變成大量的資本公司，在處置不良資產包時，會要求代建公司進行地產類專案的處置。

紓困邏輯

“綜合考慮房企風險化解工作的重要性和房企的債務性質，我們認為，AMC參與房企風險化解可能更多採用自主收購模式和收購重組的處置方式。”中金公司在3月發佈的AMC參與房企風險化解工作簡評中指出。

具體來說，即AMC通過收購其他機構對房企的債權，成為房企的債權人，之後可以與房企及其關聯方進行債務重組，通過還款金額、還款方式、還款時間以及擔保抵押等一系列重組安排，幫助房企減輕短期流動性壓力。

中金公司指出，在此過程中，金融資產管理公司也可通過資金注入、提供專業知識、協助房企尋找合作方等手段幫助房企盤活資產，提升房企自身經營效益。

華融資產近期也對外釋放了其助力房地產行業化解風險的思路，提到會重點參與問題房企的優質專案兼併重組。

據華融資產總裁助理高敢介紹，華融資產將根據新形勢，改變以流動性救助為主的涉房業務的運行模式，發揮資產管理公司重組盤活功能，通過將底層資產與債務企業實現隔離，完善交易結構設計和退出路徑，加強對專案還款來源的封閉監管，靈活參與房地產企業風險化解和存量資產盤活。

通過綜合施策，華融資產還將重點參與實施“保交房”、爛尾樓盤活、“非居改保”等宏觀政策所支持鼓勵的與社會民生相關的業務，服務地方風險化解。

儘管是房地產行業紓困的重要力量，但AMC在參與債務化解中還是存在一定的局限性。

首先， AMC由於自身業務的特殊性，對不良資產的處置時間較長，同時受到較強的監管，會佔用較多資金和時間成本，最終盤活資產的時間可能難以掌控。

其次，AMC往往是從金融機構手上購買的地產類不良資產包，債權人吸收損失後退出並獲得流動性，那麼這筆新注入的流動性並未直接用於保交樓，而是用於暫緩了地產企業對特定債務的償還壓力，算是間接性的流動性支援，後續還需要通過重組再開發等手段才能進一步盤活資產，AMC充當的算是一個“融資仲介”的角色。

並非所有的地產類不良資產都是優質的項目。就當前市場來看，一大部分不良資產源自三四線，潛在價值較低的項目較多，而從一些AMC釋放的信號來看，他們收購此類項目的可能性並不大。

基於此，AMC參與當前房企紓困，讓市場多了一種化解房企債務壓力的出路。但出險房企化解流動性問題的重心還是要積極自救，方式包括債務展期、引入戰投、出售資產、抵押融資等舉措。

4月11日，據上交所披露，新城控股(30.180, -1.81, -5.66%)集團股份有限公司發佈2022年3月份及第一季度經營簡報。

觀點新媒體瞭解到，3月份公司實現合同銷售金額約119.66億元，比上年同期下降41.78%；銷售面積約116.69萬平方米，比上年同期下降38.96%；1-3月累計合同銷售金額約310.60億元，比上年同期下降37.44%，累計銷售面積約314.88萬平方米，比上年同期下降38.33%。

資料顯示，江蘇省位列合同銷售金額榜首，3月實現銷售金額約38.79億元人民幣，銷售面積達約32.22萬平方米；浙江省位列第二，3月實現銷售金額約10.92億元人民幣，銷售面積約9.2萬平方米；上海市位列第三，實現銷售金額約9.28億元人民幣，銷售面積約2.15萬平方米。

2022年1-3月公司房地產出租情況顯示，江蘇省出租物業數量最多，共計37家，總建築面積約345.75萬平方米，出租率96.53%，一季度租金收入約7.41億元，較上年同期增長約17.8%；浙江省位列第二，出租物業數量16家，總建築面積約89.59萬平方米，出租率97.82%，一季度租金收入約3.56億元，較上年同期增長約13.74%。

另悉，2022年第一季度，公司已償還境內外公開市場債券46.31億元，公司的合聯營公司權益有息負債合計為99.11億元。

“華南五虎”之一的富力地產（02777.HK），正試圖通過出售資產“自救”，來緩解公司面臨的流動性危機。

4月8日，富力地產公佈3月份銷售額，2022年前三個月，富力地產總計銷售收入約為134.8億元，同比下降55.8%；銷售面積約1198100平方米。

近日披露的2021年業績報告顯示，2021年富力地產實現營業收入764億元，同比下跌11%，淨虧損達87.4億元創新高。

富力解釋稱，淨利潤巨額虧損，主要是由於報告期內物業銷售額減少以及毛利率降低，以及項目售價較低導致年內就存貨作出減值撥備。2021年度，富力地產一次性計提了81億元減值準備。

長江商報記者注意到，富力地產毛利率連續三年下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，2021年毛利率6.5%，同比下降17.24個百分點。

重重壓力之下，富力地產繼續減緩拓儲速度，削減債務規模增加流動性。

截至2021年末，富力地產借款總額降至1327億元，其中，一年內到期的借款占比達到44%，約為583億元，同期其包括受限資金在內的總現金為211億元，無法覆蓋債務。

為緩解流動性危機，富力地產正通過出售專案質押資產自救。近期，富力地產以9570.26萬英鎊出售英國倫敦Vauxhall Square開發地塊，相當於六折割肉。

富力地產表示，資產處置仍然是富力今年回籠資金的重點，今年將透過整售及加快海外開發專案的預售計畫，出售海外非核心資產。

計提81億虧損近90億

2021年，富力地產營收下降淨利潤為負，總營業額跌約11%至764.01億元；對應毛利49.63億元，同比減少75.65%；毛利率6.5%，同比下降17.24個百分點；淨虧損87.39億元，同比下降195.54%；淨利率-11.44%，同比下降22.09個百分點；歸母淨虧88.48億元，同比減少198.25%。

根據財報，富力地產的巨額虧損主要源於存貨項目的減值計提。2021年度，富力地產一次性計提了81億元減值準備。

在房企財報中，存貨項目主要反映其以銷售為目的持有的土地，以及在建的地產專案。大額減值計提，反映了富力地產持有的大量項目預計未來銷售收入無法覆蓋成本。

2021年富力地產實現全口徑銷售金額1201億元，同比下降19.7%；全口徑銷售面積941.5萬平方米，協議銷售面積同比下降20.4%。按照富力制定的1500億元的銷售目標，完成了銷售目標80%。

2022年前三個月，富力地產總計銷售收入約為134.8億元，同比下降55.8%；銷售面積約1198100平方米。

為減輕成本壓力，富力地產大幅減少了土地支出，2021年以來，富力地產拿地幾乎停滯，去年僅收穫5幅土地，新增土儲面積83.7萬平方米，新增土地資本開支總額僅為30億元，同比減少80%。

另外，富力地產城市更新項目資金需求量較大，其三線及以下城市土儲面積占比較高，存在一定去化壓力。

從存貨周轉率來看，富力地產全年存貨周轉率0.32，較2020年高0.03；已竣工存貨占存貨總量的25%，較2020年低7個百分點。總體來看，富力在積極去庫存，專案去化有一定成效，但運營能力仍需進一步提高。

雖然富力集團降低了投拓速度，但其目前的土地儲備較為充足，按照當前的銷售規模來看，其消化週期維持在3-4年左右，可以滿足企業未來的正常開發需求。

出售資產自救

富力地產試圖通過出售資產和債務展期，解決公司面臨的流動性危機。

截至2021年末，富力地產借款總額降至1327億元，其中，一年內到期的借款占比達到44%，約為583億元，同期其包括受限資金在內的總現金為211億元，無法覆蓋債務。

據聯合資信2021年末發佈的信用評級公告顯示，富力在2022年面臨的境內債券到期80.65億元、境內債券回售14億元、美元債券到期13.73億美元，合計已經超過了150億。

截至2021年末，富力地產資產合計4058.76億元，同比減少8.21%。其中，流動資產合計2823.98億元，同比減少13.84%，流動資產占比69.58%，同比減少4.55%；貨幣資金約62.57億元，同比下降75.63%。

4月6日晚間，富力地產在上交所發佈公告稱，公司“16富力04”債券展期方案獲得通過。

此前，富力地產披露，對於即將到期的“16富力04”，其無力償還，欲尋求展期。4月7日，原本是“16富力04”的到期之日。不過這一天，富力地產僅償付了這筆債券的利息，並未償還本金。

知名財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，債務展期可以暫時緩解流動性壓力。但要擺脫債務壓力，仍需繼續調整債務結構，通過多種方式盡力降低違約風險等情況。

化解危機，出售資產回血是更為快速的方式。這幾年，富力地產頻頻出售資產。

2021年，碧桂園服務以不超過100億元收購富力物業，此外，2021年1月和12月，富力分兩次將廣州空港物流園股權賣給黑石，合計收益約53億元。僅這兩次出售資產，富力就收回153億資金，但這些資金仍未能幫助富力化解債務問題。

今年3月15日，富力地產公告稱，擬以9570.26萬英鎊的價格將位於英國倫敦的一個項目出售給遠東發展，相當於約9.77億港元，出售事項的所得款項淨額將用於償還本公司的債務及用作本集團的一般營運資金。

據瞭解，該項業務是富力地產在2017年時以1.5777億英鎊的價格拍下，若簡單地以現價相減，即便不計算這5年的通脹和資金成本，富力地產也虧損了6884.5萬英鎊，折合人民幣虧損高達5.75億。

富力地產稱，今年公司將繼續“賣賣賣”來提供額外現金，包括通過整售及加快海外開發專案的預售計畫，出售海外非核心資產。且業內有聲音傳出稱，富力地產有可能出售過去視若珍寶的地產等本打算長期持有的物業。

雖然緩解資金壓力的動作不少，但成效進展並不大。富力地產最大的“包袱”還是酒店，2017年，富力斥資199億元收購77家萬達酒店，並耗資數十億接盤萬達海外兩個項目，一躍成為全球最大豪華酒店業主，卻也直接導致公司淨資產負債率持續攀升至169.6%。

雖然已在積極出售酒店資產，但至今酒店的出售仍未有切實的動作落地。截至2021年末，富力地產在運營中的酒店達93家，總建面達410.4萬平方米，共擁有28192間客房。截至目前，富力地產持有的酒店並無一家賣出。

整體來看，富力酒店2021年的營業收入總額為50.7億元，同比增加13.6%，2020年富力酒店業營收受疫情影響降幅較大，雖然2021年相對有所恢復，但較2019年同期營業額仍有27.8%的降幅。93家酒店的單家酒店平均營業收入為0.55億元，酒店運營業務淨虧損8.55億元。

內房債務問題骨牌式爆發，總負債高達1.97萬億元（人民幣．下同）的中國恒大（03333）一直是焦點所在，業界關注政府如何化解恒大風險。內地官媒報道，深圳市七屆人大二次會議昨天開幕，深圳市《政府工作報告》指出，按照市場化、法制化原則，穩妥處置恒大等房企債務風險。

恒大地產3公司股權遭凍結

同時，內地企業徵信機構企查查顯示，恒大旗下主業恒大地產新增3宗股權凍結，包括恒大地產福州公司、北京公司，以及北京麗來地產，凍結權益金額合共18.64億元。

內地傳媒稱，上述深圳人大會議消息傳出後，恒大概念股拉升，廣田集團（002482.SZ）漲近半成、頂固集創（300749.SZ）揚1.4%，以及文科園林（002775）、皮阿諾（002853.SZ）等跟升。然而，恒大系3間本港上市公司中國恒大、恒大物業（06666）及恒大汽車（00708），目前仍在停牌。

在監管機構指導下，國企及全國資產管理公司正與部分內房民企商議合作。分析稱，國資的角色在於收購流動性不足房企的優質項目，雖然恒大債務重組及風險化解主要由廣東省政府牽頭處理，但該公司旗下最優質的資產主要是位於深圳的多個舊城改造項目，估計深圳政府也正部署加入救助行列。

富力評級削至選擇性違約

另外，富力（02777）餘額19.5億元的境內債「16富力04」於上周四（7日）到期，相關展期方案獲得通過，評級機構標普把富力長期發行人信貸評級由「CC」下調至「SD」（選擇性違約），展望仍為負面。該行解釋，該展期交易實際是折讓重組，等同於違約；富力及旗下富力香港在流動性極弱且幾無新融資下，利用內部資源償還到期債務的能力有限，故預期該公司或進一步尋求債權人同意債務展期及相關重組。

佳源國際（02768）公布，3月銷售金額約15.16億元人民幣，比去年同期跌約47.71％，銷售面積約12.8萬平方米。

該集團指，今年首3個月銷售金額約45.19億元人民幣，比去年同期跌約42.3％，銷售面積約38.11萬平方米。

提早年半「投降」 業主26萬再放租

本港2020年開始爆發新冠肺炎疫情，商舖租金受壓進一步回落，吸引零售商戶趁低承租舖位，以等待疫情完結後的大升市來臨，豈料疫情反覆，今年爆發的第五波更是兩年多以來最嚴峻的一波，促使部分零售商決定「投降」提早離場。於2020年第四季以每月26萬元租用旺角西洋菜南街、兆萬中心對面一個地舖的本地時裝品牌包浩斯（00483）（Bauhaus），原本舖位租期長達3年，惟租戶在第五波疫情期間提早近一年半離場。

原租約3年 每呎255元

包浩斯於2020年9月落實承租西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下1及2號舖，建築面積約1020方呎，月租僅26萬元，呎租約255元，租約為期3年，至2023年8月，屬於包浩斯近年罕有以長租形式租用核心地區街舖作分店。不過，上述分店在今年農曆新年之後已沒有再營業，近期更落實退租，較原本租約提早近一年半離場。

包浩斯租用上址時，本港正值第三波疫情，當時零售市道冰封，街上湧現不少吉舖，租金大跌。上述舖位在包浩斯租用前，已丟空約9個月，而包浩斯承租的租金，較舊租戶南韓化妝品品牌NATURE REPUBLIC之前一份租約月租80萬元，大幅降低54萬元或67.5%。

資料顯示，此舖1997年起開始打通租予單一租戶，當時獲連鎖食肆味千拉麵租用，並連續租用16年，至2013年，最初月租為32萬元，即包浩斯的租金較1997年還要低6萬元或18.8%。由此可見，包浩斯所承租的租金已屬該舖20多年以來的月租新低，惟仍難敵第五波疫情而要提早結業。據了解，該舖位現時以「原價」每月26萬元放租。

MLB舊舖56萬求客 平舊租38%

第五波疫情期間，西洋菜南街亦有另一個長租巨舖租戶約滿結業。南韓運動服裝品牌MLB原租用西洋菜南街52至54號地下至1樓巨舖，建築面積共約3200方呎，於2018年以每月90萬元租用，呎租281元。當年MLB屬新來港品牌，租下西洋菜南街巨舖成為首間旗艦店。

據悉，MLB的租約今年3月到期，由於該品牌近年已成功在全港各大商場開設不少分店，故此放棄續租租金較高的街舖分店，而租客上月中已撤離西洋菜南街舖，成為過去半年旺角區內主要街道中，丟空面積最大的地舖。

代理透露，該舖位現時以每月56萬元放租，較舊租低34萬元或37.8%。舖位原由莎莎（00178）於2001年起承租長達17年，2013年月租曾高達200萬元，目前叫租較高峰期大跌72%。莎莎2001年承租該舖時，月租最初為50萬元，由於目前街內仍有不少吉舖待租，不排除該舖未來成功租出時，新租約每月租金有機會跌穿21年前的水平。

二手市場氣氛好轉，帶動特色戶受追捧，但原業主未能獲利離場。將軍澳MONTEREY新錄平台特色單位以1970萬元售出，以原業主2019年3月一手買入價2004.7萬元計，賬面蝕34.7萬元。

中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，MONTEREY 9A座低層連平台單位，實用面積793方呎，連212方呎平台，3房間隔，於今年3月以2080萬元放售。據悉，原業主有意換樓，最後累減110萬元或約5.3%，獲用家以1970萬元承接，呎價24842元。

原業主2019年2月以2004.7萬元購入上址，當時選用1088天長成交期付款計劃，期內可選擇先住後付，至今年2月才正式完成交易，現轉手賬面虧損34.7萬元，計及使費後恐實蝕逾128萬元。

寶翠園3268萬明賺實虧

西半山寶翠園錄得全屋苑本月首宗二手成交，為5座高層F室，實用面積1110方呎，3房間隔。中原地產分行經理黃新利說，原業主於兩周前開價3400萬元放盤，其後逐步降價，終累減132萬元或3.9%，以3268萬元獲用家購入，呎價29441元。原業主2018年5月3100萬元買入單位，現賬面雖賺168萬元或5.4%，惟連使費料倒蝕逾27萬元離場。

另外，荃灣愉景新城有業主移民在即，僅降價3萬元即售出持有的兩房戶。美聯物業聯席區域經理鍾家豪謂，愉景新城6座中層G室，實用面積485方呎，兩周前以765萬元放售，最後以762萬元易主，呎價15711元。據悉，業主移民在即，以貼市價放售，故快速獲承接。原業主2014年4月以435萬元入市，賬面賺327萬元或75.2%離場。

資深投資者「舖王」鄧成波家族再沽售投資物業套現，連環賣出沙田火炭華樂工業中心工廈單位及旺角基利商業大廈商廈單位，共套現3070萬元。

資料顯示，沙田火炭山尾街31至35號華樂工業中心F座高層地下（Upper Ground Floor）F16室，建築面積約4041方呎，以1650萬元易手，呎價約4083元。單位原業主為鄧成波家族，於2018年10月斥1422萬元購入，持貨約4年，賬面賺228萬元，升值16%。

另外，鄧成波家族亦以1420萬元售出旺角彌敦道570至572號基利商業大廈4樓全層，該單位建築面積約2154方呎，連一個約1054方呎的平台，呎價約6592元。

葵涌iCITY一周6宗成交

鄧成波家族於2011年斥資約1.64億買入基利商業大廈半幢共有15層寫字樓，以及天台和大廈外牆，總建築面積約32784方呎，呎價約4996元。鄧成波家族自2016年起拆售該廈單位，連同最新成交在內，共套現逾3.1億元，現餘下天台和大廈外牆未賣出。

此外，金朝陽（00878）葵涌工廈樓花項目iCITY今年1月開售，至今已累售逾100個單位。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，iCITY過去一周錄得6宗成交，包括低層15室，建築面積約510方呎，成交價485.9萬元，呎價約9527元，創該項目單一單位最高成交價。

首季私人住宅租金持續回落，今年3月主要反映私人住宅租金走勢的中原城市租金指數（CRI）報111.89，創去年3月錄得111.65以來的12個月新低，按月跌1.63%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年3月租金跌幅擴大，CRI向下逼近2021年2月的111.08低位，惟隨着疫情緩和及樓市轉好，相信租金短期內可以見底回升。

CRI最新錄得111.89，已是連續第五個月錄得跌幅，合共挫約4.28%；以今年首季計算，則錄得約3.26%按季降幅。

新界東月降3.47% 年半最多

4個主要分區，以新界東CRI的按月降幅最大，最新報131.76，創10個月新低，按月挫3.47%，跌幅18個月最大，連插3個月共4.72%。九龍CRI報104.38，創11個月新低，按月跌2.15%，首季共降2.29%。港島CRI報107.68，創2016年8月以來的67個月新低，按月跌1.94%，首季削3.31%。新界西CRI逆市微漲0.07%，報140.01，終止5個月連跌，今年首3個月合計仍降3.34%。

3月各區租賃較活躍的成份屋苑，部分跌幅逾4%，例如沙田第一城最新呎租為36.7元，按月暴挫5.64%；紅磡海逸豪園最新呎租37元，按月下滑4.84%。

CRI是根據中原集團新簽租約，選取133個中原城市指數成份屋苑，計算各個屋苑總租值每月變化，經過加權計算後，每月公布前一個月的指數。

中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事馮潔玲表示，中環中保集團大廈高層1室，建築面積約1350方呎，以意向呎租約30元招租，涉及月租約4.05萬元。業主去年5月斥資約2050萬元買入單位後，隨即招租，一度以每方呎約40元叫租，其後因疫情肆虐，減價25%吸引企業垂詢。

近年「自製首置」盛行，據政府數據指，每年以近親轉讓豁免15%辣招稅個案達4,000多宗，佔港人買家比例6%至8%，其中上年度（2021/22年度）共錄4,324宗近親轉讓。學者認為，有關個案數量不算太多，亦難以完全避免。

過去5年 佔港人買家6至8%

據早前財經及稅庫局回覆立法會議員，關於近親轉讓豁免各項「辣招稅」情況，當中過去5年，每年有4,093至4,739宗近親轉讓豁免15%住宅辣招稅。

以2021/22財政年度為例，截至2022年2月底錄得4,324宗豁免個案，較2020/21年度4,093宗，按年增加5.6%，屬於近3個年度最多。不過，最高峰應該是2018/19年度，當時全年度有4,739宗近親轉讓的豁免紀錄。

若果比較同期持有港人身份證入市的買家數目，每年獲豁免近親轉讓的個案，大約佔整體比例5.6%至7.9%不等，最新2021/22年度的比例為6.5%。

莊太量：佔比不多 亦難避免

由於政府打擊投資者入市需求，實施高達樓價15%「辣招稅」，故此近年市場出現買家以「近親轉讓」形式作為「自製首置」身份，即使投資者將單位業權轉讓予擁有物業近親「甩名」，過程中仍能豁免「辣招稅」，故此「近親轉讓」個案亦反映了市場上投資者「自製首置」的情況。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，有關個案佔整體比例不算太多，除非完全禁止每個家庭只能夠有一個物業，否則亦難以完全避免。他又指出，政府原意以措施遏抑樓價，結果未見明顯成效，反而「辣招稅」變成政府常規稅收，難以取消，認為情況應該檢討。

除了豁免15%住宅辣招稅外，每年亦有「近親轉讓」豁免額外印花稅或買家印花稅的零星個案，以買家印花稅為例，過去5年合共有13宗豁免買家印花稅的個案，其中2019/20年度有6宗，而過去兩個年度均未有錄得豁免個案。

政府擬放寬舊樓強拍門檻，發展局指，目標在2022年第三季左右向立法會提相關建議，並且在2023年提出法例修訂。

發展局：已開展政策研究

據發展局指，已開展政策研究，探討其他司法管轄區的強拍安排和可行措施，以優化強拍制度。目標是在2022年第三季左右向立法會發展事務委員會提出相關建議，以期在2023年提出法例修訂。

發展局亦會諮詢專業團體及業主組織等相關持份者，充分考慮在促進重建的同時，亦保障小業主的利益。

政府又指，《強拍條例》沒有就樓宇拆卸工程訂立要求，規定通知政府的期限。土地審裁處處理強拍申請所需的時間視乎個別個案的情況而定。發展局檢討條例時，會研究是否有精簡現有法律程序的空間。

同時，為加快發展商展開重建，市建局進行「油麻地及旺角地區研究」政府的目標2022年內對相關分區計劃大綱圖提出首批改劃建議，包括容許選定範圍內住用和非住用地積比率互換、增加彌敦道商業地帶的地積比率等。市建局將於2022年第三季委聘顧問，在荃灣和深水埗進行為期2年的地區規劃研究。

將軍澳區本月暫錄128宗成交，當中私樓佔8成，未及半個月已率先錄破百宗成交，而維景灣畔因受惠於財爺PLAN成交最為活躍，達17宗。

維景灣畔2房873萬售 僅減7萬

中原高級分區營業董事柯勇指，將軍澳區過去2日錄得逾30宗成交，本月累錄128宗二手成交，較上月同期40宗急增2.2倍，而私樓成交佔8成，突破百宗水平，當中樓價介乎800萬至1,000餘萬元的維景灣畔交投最為活躍，佔17宗，逼近上月全月24宗。惟整區交投活躍，放盤業主議價空間推一步收窄至2%、3%，個別甚至零已加下易手。

如新近成交的維景灣畔16座高層B室，實用面積510平方呎，2房山景戶，僅議價7萬元以873萬元售，呎價17,118元。買家為同區客，議價後感造價合理即拍板入市自用。原業主於2017年以738萬元購入單位，轉手帳面獲利135萬元。

至於區內優質單位亦接連以高價易手，包括將軍澳南的MONTEREY 9A座低層連平台戶，實用面積793平方呎，另平台212平方呎，以雙破頂價1,970萬元沽出，呎價24,842元。上址於3月以2,080萬元放售，累減110萬元易手。原業主於2019年以2,004.7萬元購入，惟持貨3年轉手帳面蝕34.7萬元離場。

翠怡花園暫7成交 藍灣半島增4成

交投持續升溫，準買家加快入市步伐，至少有10個屋苑4月交投量已超3月全月，青衣翠怡花園4月暫錄7宗二手成交，較3月全月6宗增17%，有2房減58萬元以580萬元易手；小西灣藍灣半島4月暫10宗成交，較上月全月增4成，6宗交投逾千萬元。

青衣今個月交投爆升，已有3個屋苑4月交投量超3月，美聯物業高級分區營業經理蘇順華指，翠怡花園6座高層B室，實用面積365平方呎，2房間隔，向東北，望少海，去年10月放盤，原叫價638萬元，現減58萬元以580萬元沽出，實用呎價15,890元。原業主2000年3月以153萬元購入，持貨22年多帳面獲利427萬元，單位升值2.8倍。新買家為區內分支家庭客

嘉華星濤灣放盤3天 780萬沽

同時，馬鞍山嘉華星濤灣3月零成交，今個月疫市造好，暫錄6宗成交，全部2房戶，售價介乎780萬至962萬元。中原地產迎海駿岸分行高級營業經理吳謙成指出，嘉華星濤灣1座低層G室，實用面積492平方呎，2房間隔，原叫價800萬元，放盤3天即以780萬元沽出，減價20萬元或2.5%。原業主於2002年以189萬元買入，持貨22年帳面獲利591萬元。

至於，藍灣半島4月暫錄約10成交，超越上月全月7宗，今個月交投中逾千萬元佔6宗。世紀21Q動力執行董事招潔冰表示，藍灣半島2座極高層C室，實用面積752平方呎，套3房加工人房，望啟德郵輪碼頭至將軍澳南全海景，原叫價1,420萬元，現以1,360萬元沽出，減價60元，實用呎價18,085元。買家為外區客，原業主於2005年9月以513.8萬元購入，持貨約17年帳面獲利逾846萬元或1.6倍。

疫市下，寫字樓錄大手租賃，中聯辦承租荃灣一幢新落成甲廈，涉及約3.5萬方呎，月租近88萬，平均呎租25元，低市價20%，作為新界區辦事處，新據點較沙田現址更加大，景觀亦十分開揚。

市場消息透露，荃灣楊屋道88號Plaza88頂樓39樓全層及38樓半層，建築面約3.5萬方呎，剛獲中聯辦承租，月租近88萬，平均呎租25元，簽署5年租約，並擁有續租權，中聯辦將在此建立新據點，據知情人士表示「將整個新界工作部門，由沙田搬遷到荃灣。」

作為為新界西辦事處

目前，中聯辦在港九及新界各有一個據點，全部自置的，新界為沙田小瀝源源順圍28號都會廣場R1至R4，位處地鋪及1樓，建築面積約2.5萬方呎，早於2003年9月以1418萬購入，呎價僅1282元。

中聯辦新界區據點，將由東部遷往西部，新據點面積較大。記者日前在Plaza88頂樓39樓所見，該全層望開揚城市景，並有部分海景。據了解，業主億京就該新落成甲廈，意向呎租40元，有見租客身分特別，加上簽署長約，樂於減租，更將最優質、最高層數以優惠價出租，呎租僅25元，減幅高達37%。

市場人士表示，上述寫字樓以低市價出租，目前，荃灣指標甲廈如心廣場，低層逾萬呎單位，平均呎租25元，由於上述單位樓層高，加上景觀佳，以此衡量，租金低市價逾20%。

一層半樓面共3.5萬呎

美聯商業區域營業董事郭漢釗則表示，近年整體寫字樓市況一般，隨着疫情放緩，可望為市場帶來動力，荃灣楊屋道88號Plaza88接近民居，不但屬住宅屋苑海日灣建築群之一，而且擁有大型商場，不論交通及配套均十分方便。

億京每呎開價40元

多年來，中聯辦自置物業作為辦事處，港島區為上環信德中心西翼高層01,09至12室，建築面積約10280方呎，早於1991年以4057.5萬購入，平均呎價3947元；九龍區辦事處則於近年（2012年）購入，為觀塘宏基資本大廈22樓，12060方呎，作價1.35億。