今年以來營造工程物價指數年增率月月飆升，瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，短期搶工、搶料，絕對會形成新案成本向上飆升的壓力。再加上連續升息的成本、土建融限縮及政策打炒房可能造成的損失，建商都沒有回調價格餘地，價漲量縮恐成定局。

再從中長期來看，黃舒衛指出，俄烏戰爭開啟有史來最大規模的經濟制裁措施，去全球化、打破比較利益( Comparative Adavntage )，勢必形成以國家、聯盟為核心的成本扭曲投資行為，被層層轉嫁的結果，終端價格欲小不易。

黃舒衛表示，還有中國大陸為了壓制溫室氣體排放，開放進口廢鋼，所形成搶料，以及去年聯合國氣候變遷大會之後，國發會也於3月底公布2050淨零碳排路徑規劃，預期原物料生產成本的增加，也都會出現結構性的成本價格抬升，未來營造工程的材料成本只會越墊越高，所以營建業沒有頭過身就過的僥倖，開始面臨到不得不轉型的挑戰。

同時，黃舒衛也提醒，營造工程物價指數持續飆升，也反映出營建業最大的風險在於成本漲幅超越預期售價漲幅、侵蝕利潤，甚至可能出現入不敷出或是停工、爛尾的現象，特別值得消費者、金融機構、主管機關留意。

另再以需求面、供給面觀察，黃舒衛指出，從需求面來看，中美貿易衝突、疫情、俄烏戰爭都引發全球供應鏈重組的潮流，也深化短鍊、產業在地化的投資趨勢，根據內政部統計2020年全台建築物開工樓地板面積達980萬坪，其中工業、倉儲類也達223萬坪，都是有統計數字以來新高，光是台灣本土的需求就十分強勁。

若從供給面來看，黃舒衛表示，主計總處編制的營造工程物價指數包含材料及勞務等兩大類，其中材料費的權重佔60.13%，勞務類則佔39.86%，約六比四，因此原物料價格的波動是影響造價成本的關鍵。

黃舒衛進一步分析，材料費裡面佔比最高的是包括鋼筋、型鋼等金屬製品，約佔19.5%，是最主要的材料支出。然而國際鋼鐵供給缺口擴大，而且中國大陸於2020年12月31日公告開放進口廢鋼，等於吸納全球廢鋼供應，更造成數量短缺、價格三級跳的現象，因此使得營造工程物價材料類供需失衡更為嚴峻，直接刺激成本節節攀升、居高難下。

龍瑩建設中和新推危老改建案，位於環狀線中和捷運站，中山路二段商圈第一排，基地規模約300坪，以中和市中心危老改建來說是相當具規模的案子，可售將近90多戶，主力規劃17-26坪1-2房，建築搭載制震結構，規劃多元化社區公設及選用高檔建材設備，對注重建案質感的客群極具吸引力。該案預計5月正式公開，在4月搭建接待中心期間，就在區域掀起詢問熱度。

負責銷售的樂洋建築行銷團隊劉侑宗經理表示，自環狀線打通新北任督二脈後，捷運中和站周邊已經悄悄具備新北超級核心優勢，利多光環直接加持此次龍瑩建設在中和站將登場的危老改建新案。加上該案鄰近當地民生消費重心，中和大潤發，又擁有屬區內少見近300坪基地規模的地標型個案，增值可期。該案定價尚在研議中，但從坪數規劃推估，將會以中和市區相當搶手的總價帶切入市場。

劉侑宗經理進一步分析中和3大房市熱區，他指出，以樂活氛圍崛起的中和水岸重劃區，行情偏中高價位；吃永和舊市區機能延伸的南勢角站和景安站，目前尖峰時段交通壅塞難改善，後續漲幅動能稍顯不足。價格親民的捷運中和站與未來G06站，最有望成為中和未來房市核心亮點，區內遠東世紀廣場為主的中和科技軟體園區陸續吸引國際大廠進駐，未來將創造3-5萬個工作機會，帶動房市供需成長，享有交通、生活、工作、休閒、娛樂等五大便利優勢。

龍瑩建設董座李建瑩點出公司瞄準雙和市中心推動危老的策略，認為舊市區危重建案的生活機能、交通便利性，比價格飆高又得耗五至十年等機能成熟的重劃區更具優勢。他表示，中和人有離不開中和的「地域情感」，就像天母人離不開天母、中壢人不覺得自己是桃園一樣，未來龍瑩建設在中和大潤發旁推出的危老改建案，不單讓中和相繼翻新的科技廠辦所帶來的新購屋人口，可以更快融入新環境，同時也滿足中和在地「二代成家」購屋需求，讓子女和乖孫，住在離阿公阿嬤家一碗熱湯的距離。

為防堵企業透過低利發票籌資、資金卻流向房市，金管會今（12）日宣布，修正票券商辦理免保證商業本票業務自律規範，訂定發行人發免保票的餘額，不得超過發行人淨值的三倍，逾限者給予3年內降至3倍的緩衝期。

據金管會統計，目前共有8家專營券商、43家兼營票券商。不過，觀察近5年來票券市場免保證商業本票發行餘額概況，從2017年底的1兆407億元一路快速成長，到今(2022)年3月底的1兆5,599億元。

金管會銀行局副局長童政彰表示，企業透過免保票發行來籌措短期資金，但透過金檢發現少數發行人的發行免保票發行餘額占淨值倍數有偏高情況，為導正市場健全經營，這次透過公會訂定自律規範，以三倍為限額。

以行業別來看，童政彰指出，發行免保票的是國營企業，如中油、台電等，由於本身淨值較高，因此並不會有比重過高的問題，而現在問題較多的是融資租賃業，免保票發行餘額占淨值倍數偏高，不僅超過三倍，甚至之前有至十倍之多，因此這次新增限制發行人發免保票的餘額，不得超過發行人淨值的三倍，逾限者給予3年內，降至3倍的緩衝期。

金管會2021年12月29日函請票券公會研議規範票券商承銷免保證商業本票時，應檢視發行人的免保票發行餘額占淨值倍數，並考量發行人所需調整期間，採逐步調降的方式進行調整。

童政彰指出，經票券公會衡酌維護票券市場免保證商業本票的品質，及避免對企業短期資金籌措產生過大衝擊，因此訂定三倍的上限，該修正後自律規範經金管會備查，票券公會已於近日內轉知各票券商遵循辦理。

此外，金管會已請票券公會加強向會員機構宣導本次修正內容，並轉知各票券商應將本次修正重點納入內部作業規範及落實執行，以共同維護票券市場信用工具的品質。

童政彰提醒，票券商於辦理免保證商業本票業務時，確實依票券金融管理法規定，對發行商業本票的公司詳實辦理徵信調查，查證其發行計畫及償還財源，並覈實評估資金需求合理性。金管會亦將持續關注票券商辦理承銷免保證商業本票的作業及市場運作情形。

根據內政部統計資料顯示，去年底全國未辦理繼承土地高達1.7萬公頃，比金門縣的面積還要大，且未辦理繼承的建物面積高達59.7萬坪，相當於5.3棟的台北101大樓，推估全台未辦理繼承的不動產價格遠超過千億元，同時間去年的繼承移轉登記6.3萬棟也創下新高，人口快速老化不動產的繼承與未繼承都創下新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，隨人口持續老化，越來越多人遇到不動產繼承的問題，繼承雖然屬於世代間的財富轉移，但因為早年長輩孩子生得多，若生前沒有妥善規劃好遺產分配，等到真正要辦理繼承時，就可能遇到親屬間意見不同的問題，不動產繼承最難解決的還是人的問題。

內政部統計年報顯示，2021年未繼承的土地有1.7萬公頃，較2013年增加近一倍，且未繼承的建物面積更達59.7萬坪，也較2013年增加超過一倍，反映人口老化的趨勢正在加劇，且去年繼承移轉登記6.3萬棟也創下歷史新高。

這些未繼承的不動產的價值驚人，統計至今年4月1日，台北市因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有19,149筆，面積逾315公頃；建物2,425 棟，依111年公告土地現值計算高達808億餘元。

另外新北市因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有11.4萬筆，面積逾3591公頃，桃園市與台南市也都有超過1千公頃土地無人繼承，統計全台因逾期未辦繼承登記的不動產價值，應該遠遠超過千億元。

曾敬德指出，常見未辦理繼承的原因包括找不到繼承人、繼承人之間意見不合、不動產位處偏遠、屬於零散持分或不具價值等因素，隨時間逐漸累積，近年已有些未繼承的不動產，陸續進入拍賣流程。

主管機關建議，如果無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。

曾敬德補充，由於房地合一上路後稅制變得更為複雜，關於被繼承人取得不動產的時間問題與繼承人日後出售的稅務規劃等，建議都先跟專業人士洽詢。

桃園市長鄭文燦2022年4月11日前往中壢區中豐路機場捷運延伸線 A22 老街溪站工區，視察目前工程進度，工程執行單位交通部鐵道局表示，車站的土建及水環工程已接近完成，預計2022年10月完工，年底試營運，在安全無虞情況下，盡早通車。

交通部鐵道局於簡報中說明，A22 老街溪站的土建及水環施工，完成度約98.2％，B1 穿堂層的車站服務台、售票機、進出站閘門、電扶梯等設備已安裝完成，目前正進行設備單機測試中，B2 月台層的月台門、乘車資訊顯示器等設備也已就位。

未來延伸線營運的首列車，正在青埔機廠測試軌做動態測試中，後續將進行整合測試，預計在10月實質完工後，將依據大眾捷運法相關規定辦理初履勘作業，確保安全無虞後即可通車。

桃園市政府捷運工程局陳文德局長表示，機場延伸線工程在主辦機關交通部鐵道局努力下，歷經8年多施工，A22 老街溪站目前正在做各項設備的最後測試運轉，預計在2022年底試營運；未來通車後，目前行駛至機捷端點 A21 環北站的列車，將再延駛，進入中壢市區，提供市中心更便捷的交通選擇，A22 老街溪站啟用後，將可帶動老街溪周邊商圈活絡，再創南桃園繁榮。

陳局長並且說明，機捷延伸線下一階段通車至 A23 中壢車站後，將可銜接綠線延伸中壢計畫，形成桃園都會區的捷運環狀路網，方便旅客轉乘，並且連結桃園、中壢及航空城三個都會核心，再配合機捷主線、棕線及三鶯延伸線串接大台北都會捷運系統，未來的中壢將會有四通八達的軌道運輸服務。

591新建案統計，今年第1季全台新進場建案總銷金額達4,439.57億元，季減14%，年增29%；推案數377件，年減與季減都約一成，不過房價仍漲，全台新案成交價來到每坪47萬元，年增18%。

591新建案分析，首季房市推案面臨多空紛擾，除有烏俄戰爭、通膨等黑天鵝造成原物料供給緊繃；國內有預售屋禁止換約、央行升息等衝擊，建商推案態度普遍保守。

房價方面，調查顯示，除台北市外，新北、桃竹及中南部等地因原物料上漲及基本面需求旺，新建案開價有一至四成的漲幅，不少買方在抗通膨等預期心態下進場，部分區域新案出現供不應求情形，帶動房價走揚。

台北市首季推案個數34件，季減24%，年增10%，單季總銷金額達1,066.6億元，季增16%，年增89%，除蛋黃區大安、中山均貢獻百億元量能，北投區在北士科議題發酵下，吸引建商搶進，一口氣推出九案，達百億元案量以上，較去年同期大增逾一倍。

新北市推案49件，季減11%，年減17%，總銷金額968.4億元，季增1%、年增8%，多集中在新莊、土城等有重劃腹地的行政區；其中新莊有超過320億元案量，占新北整體總銷逾三分之一，熱區有亞昕推出指標案「亞昕森中央」，有住宅、商辦等多款產品，總銷120億元，目前開價約7字頭，有望挑戰區域新高。

桃園推案77件，季增10%，年增13%，為七都（含新竹縣、市）第一，總銷金額675.74億元，季減45%、年增10％，首季缺乏大量體指標案支撐，但小量體新案遍地開花。

新竹縣市推案個數45件，較上季持平，年增7%，總銷金額299.6億元，季減12%，年增35%，專家分析，新竹買氣始終強勁，購屋熱區如竹北等地更因新案供不應求，出現價格大漲情形。

市場熱，中和透天也賣出天價!近期實價登錄揭露一筆2021年12月、新北市中和區新民街透天交易，總價高達3億2,627萬元，其建坪共163.59坪，創實價登錄以來新北市中和區透天最高價。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，乙種工業用地可做一般事務所和一般零售業，而該區域有原本即為中和工業聚落，公司工廠林立，捷運環狀線通車後，加持當地交通機能，頗獲自用、置產型買方青睞。

買家轉進工業區，自用、置產兩相宜

依據實價資料，該筆透天位於新北市中和區新民街，建物標註為住宅，交易土地面積共379.38坪，土地使用分區為乙種工業區，若以土地面積拆算交易單價，每坪單價約86.0萬元。住商不動產中和景安店店經理丁崑庭指出，中和土地交易不多，若土地使用分區為住宅用地，單坪價格必然破百，相較之下，乙種工業用地的單價8字頭相當實惠，尤其中和區人口密度高、近幾年發展迅速，也帶動價格，未來住宅或商用、工業用的不動產價格皆有成長空間。

土地使用規定多，購買前應多留心

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，近幾年受惠台商回流及資金潮，高總價的不動產物件交易也升溫，不過近年地方政府針對使用管制甚嚴，不少個案雖然建物現況為住宅使用，可是土地使用分區未必為住宅用地，提醒買方入手前務必確認土地使用與購置目的是否相符，以免後患無窮。

買房首要重點不外乎是地段，通常也是最直接影響到房價的條件，不過市場上有些物件即使地段良好，仍有跌價的風險，像是民眾會忌諱周遭是否有嫌惡設施及房子風水瑕疵等。

無尾巷住宅也是常見購屋族會擔心的物件，臉書粉專「靠北建商2.0」近日PO出「買房在無尾巷真的不好嗎？」釣出許多屋主經驗談，結果意外地幾乎無缺點。

屋主分享居住心得，「我家無尾巷，覺得很好又安靜呀～」、「我買最後一間，安靜、小孩玩又安全」、「安靜、灰塵較少。巷寬至少要6米，較方便會車！」

不少人點出雖然環境安靜，但前提要鄰居素質好，「鄰居才是關鍵！」、「我也住無尾巷，晚上安靜，但鄰居素質就真的要看，我們這就有鄰居租戶機車改管，無尾巷會放大音量」、「我家就是無尾巷，因為鄰居素質都不錯，所以幾乎沒缺點。大家說得對，不要太深以及鄰居環境是關鍵」。

網友也指出無尾巷需注意的要點，「基本來說風水不好，但不是絕對，也看過反而是藏風納氣的好地方」。「會車，停車的問題比較多，如果停車都有問題大家就容易爭吵，消防安全相關問題也要考量」、「要看巷寬跟巷子多長、房子在巷裡第幾間」、「重點公共道路要寬，較好出入」。

房產專家張欣民曾表示，若無尾巷深度低於20公尺、巷距達6公尺以上，居住品質反而加分，若低於此標準，不僅難停車，遇到突發狀況時，也會影響消防車和救護車進出救災。

雙北房價居高不下，不少「脫北者」紛紛朝周遭較親民的區域置產，此時鄰近的桃園就成了首選。在桃園眾多的重劃區中，以往購屋熱區落在青埔特區，但該區房價近年來不斷上漲，越來越多人轉往基期較低的八德買房，尤其又八德擴大重劃區最受矚目。

一名網友在PTT發問，目前手上有250萬元的頭期款，考量將來機能，青埔A18附近應比八擴好，但青埔現在很多投資客，預售跟新古屋差價不小；至於八擴，捷運有機會在2027年前完工，再加上未來將有醫院及交流道，增值可能性高，認為在此投資一間新古屋是個不錯的選擇，但也擔心往後漲不贏A18的物件。

對於原PO疑惑，網友們各別分析2區域情況，「照你內文分析，可以選青埔中古屋」、「八擴的漲幅會比青埔大」、「直接住買在八擴就好，就不用擔心漲多漲少的問題」、「有錢青埔沒錢八擴，客群機能完全不同」、「投資應該還是以基期低的為主」。

21世紀不動產八德豐德加盟店曾分析，兩地房市同樣具有潛力，但預算有限者更推薦八德擴大重劃區，近年受惠建設題材加持，房價年漲大約1成，投資增值空間良好，建議鎖定每坪25萬元以下的物件，未來相對容易轉手。

然而原PO也考慮的青埔，近來預售屋房價確實不斷攀升。以去年12月的13個銷售建案來看，成交破3字頭的有3案，衝破4字頭6案，衝破5字頭4案。依據不同建案、地點，同時期預售每坪價差竟達21.2萬元。

永慶不動產青埔高鐵站前店資深業務也指出一特別現象，這幾年有不少本來住在新北市新店、中和及台北市的年輕族群，因為很喜歡青埔的環境，因此先選擇在青埔租房子，搭乘高鐵通勤到台北市上班，認為不但快速又便利。此外，該區域也吸引不少空姐、機師以及在桃園機場工作的族群，不管是先租屋或直接買房的都有，皆認為在青埔買房，環境與宜居性佳，購屋負擔也還OK。

高雄首宗「雙捷運」聯合開發案－橘線 O10 站及黃線 Y18 站衛武營基地，今 (12) 日舉行招商說明會，吸引 10 多家廠商到場，初估投資金額 180 億元，至少創造 350 億元的開發價值，高雄副市長林欽榮表示，此案堪稱夢幻基地，已有壽險業者、在地建商表達高度興趣。

高雄捷運局說明，本案基地面積約 1.8 公頃 (5450 坪)，形狀方整，位於苓雅區三多一路與建軍路藝文特區，國道一號交流道下 5 分鐘，鄰近鳳山生活圈，正對衛武營藝術文化中心，擁有 70 公頃綠地景觀，西側為國軍高雄總醫院、東南側為三井 LaLaport 預定地，基地內坐擁橘線 O10 站 5 號出口及未來黃線 Y18 站雙捷運。

高雄捷運局指出，本案都市計畫屬第五種商業區 (建蔽率 70%、容積率 840%) 及交通用地 (建蔽率 40%、容積率 400%)，可作為產業辦公、藝文商業、藝文旅館及景觀住宅等使用，是高雄捷運通車以來結合捷運毗鄰基地辦理聯合開發第 2 案，市府將以「利潤共享」的理念推動聯開案，由投資人及市府攜手合作開發。

高雄捷運局指出，考量捷運建設發展本案將為高雄首例領取價值權利金的案件，預估引進投資 180 億元，至少創造 350 億元的開發價值，除了增加超過 6000 人的就業機會外，開發後也將提升捷運整體運量，帶動地區整體朝 TOD 導向發展。

林欽榮指出，本案是鳳山計畫最後一塊拼圖，捷運黃線去年底已通過綜合規劃審查，將於今年底動工興建，2028 年完工通車，與捷運橘線 O10 衛武營站交會，成為雙捷運交會基地，此案具有高雄東區門戶的指標位置，堪稱夢幻基地。

截至4月12日晚，A股共有35家房地產上市公司披露2021年年報。其中，物業板塊業績整體表現較好，多家房企物業板塊營收、毛利增速超過地產開發主業。

業內人士表示，房地產企業正加速探索輕資產模式，注重對物業板塊的投入，“輕重並舉”成為房地產企業發展的新趨勢。

房企整體業績向好

在35家披露年報的房地產上市公司中，25家公司實現營業收入同比增長，16家公司實現歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長。房地產上市公司整體保持了較高的業績增速。

沙河股份、上實發展、津濱發展、大悅城、珠江股份等上市公司2021年實現歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增幅超過100%。2021年銷售結轉規模較大、2020年同期基數較低是淨利潤同比增幅較大的主要原因。

部分上市公司在年報中透露，2021年加大了項目促銷、去化力度。

上實發展表示，寶山顧村項目於2021年6月正式開盤，為公司首個觸發積分搖號的住宅銷售專案，在認籌與購房資格同步審核的新系統下有效引導客戶，開盤基本實現“日光”，簽約金額約35億元。

從拿地情況看，不少房企在年報中透露，2021年上半年，銷售端出現景氣度回升的跡象，融資環境整體較為寬鬆，房企拿地意願強烈，導致第一批集中供地整體表現較為火熱，成交量和溢價率在三批集中供地中居於首位，遠高於後兩批集中供地。2021年下半年，土地市場熱度下降，房企拿地節奏放緩。

物業板塊表現亮眼

值得注意的是，報告期內，房地產上市公司物業板塊業績表現較好，萬科A、深物業A等房企物業板塊營收、毛利增速超過地產主業。

以深物業A為例，公司2021年實現營業收入44.92億元，同比增長9.44%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約10.04億元，同比增長25.72%。其中，房地產業務實現營業收入31.31億元，同比增長8.14%，占總營收比重為69.70%；物業管理業務實現營業收入11.85億元，同比增長約10.70%，占總營收比重為26.37%。物業管理業務毛利率為18.31%，較上年同期提高約3.6個百分點。

深物業A在2021年年報中表示，公司正在加快完成存量物業盤點和評估、強化管理，未來將逐步擴大租賃業務範圍，提升物業租賃發展能力，在此基礎上，逐步將產業生態運營重心轉向科技園區。

部分公司加大物業板塊的科技投入力度，提高物業板塊整體競爭力。

近日，記者對金隅集團旗下金隅投資物業管理集團走訪瞭解到，金隅投資物業管理集團通過開展城市更新、培育科技產業、加大科技投入力度、提供應用場景、設立科創基金等方式，實現了產業園區服務升級。

金隅投資物業管理集團副總經理李俊莉在接受中國證券報記者採訪時表示，為了實現新舊動能轉化、引進科創類企業，金隅集團專門成立了科創股權投資基金，投資具備高成長性和高發展潛力的企業。“基金前期規模雖然只有2億元，但將轉變傳統服務模式，突破與入園企業單一的租賃關係，深度參與入園企業成長。”

新城控股在年報中表示，標杆房企持續加大對商業地產佈局的力度，作為消費重要載體的商業地產已成為眾多房企跨週期發力方向。公司始終堅持“住宅+商業”地產雙輪驅動戰略，住宅與商業協同互補。

中指研究院資料顯示，2021年，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%。2021年，百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值為28.7億元，同比增長20.2%。

行業將逐步回暖

對於行業的發展前景，大悅城在年報中表示，商業地產方面，隨著我國消費市場持續恢復以及實體商業智慧運營與綜合服務水準不斷提升，購物中心客流逐漸回升，商業地產市場繼續呈現整體復蘇態勢，核心商圈租金水準將保持上漲趨勢。同時，房地產企業正加速探索輕資產模式。住宅地產方面，預計行業將逐步回暖。

金隅地產集團黨委副書記郭強在接受中國證券報記者採訪時表示，從拿地環節看，房地產行業“南熱北冷”的狀態依然沒有改變；從新樓盤供貨角度看，“南熱北冷”的狀態短期也難以改變。金隅集團重點佈局一二線城市，這些城市的產業聚焦效應相比三四線城市更強，購買力也處於較高水準。金隅地產集團短期內不會考慮下沉市場。對於地產行業來說，隨著多地政策調整，預售資金管控逐步放開，地產商的銷售將逐步好轉。

展望2022年，新城控股表示，在“房住不炒”總基調下，調控政策將加大對剛需、改善住房需求的支持力度，市場有望重回穩定狀態，進而走向良性迴圈。房企應著力於精細管理、提質增效、租售並舉、多元管道發力，實現規模、效益和風險的平衡穩健發展。

臥龍地產4月12日晚間披露2021年年報。報告期內，公司共實現營業收入約為25.03億元，同比增長9.73%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤約為4.77億元，同比下降1.52%。公司擬向全體股東按每10股派發現金紅利1.5元（含稅）分配。

2021年度公司房產銷售營業成本同比增加42.37%，毛利率減少15.17個百分點，主要系銷售結轉土地成本上升所致。

報告期內，公司加快推進上虞萬誠府、清遠博學苑等樓盤的開發進度，全年實現房屋施工面積40.39萬平方米、房屋新開工面積18.83萬平方米、房屋竣工面積14.26萬平方米。受上半年全國樓市強勁增長的良好局面，公司加快房屋推售，上半年房屋銷售面積即完成全年目標55.60%。下半年，隨著在行業降杠杆與城市分化的大背景下，行業進入較為深度調整期，投資開發意願下降，成交量轉弱，公司在進一步加快工程開發的同時，更加注重存量資源的盤活與去化，保持經營穩健。

針對行業格局和趨勢，臥龍地產指出，在需求端，房地產調控政策在保持穩定基礎上存在一定改善預期，需求入市動力偏弱，疊加房地產稅試點帶來的短期衝擊，預計2022年全年商品房銷售面積將有一定下降，銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規模占比提升等因素影響下仍將保持平穩運行。在供應端，土地縮量仍將拖累房企新開工規模，市場活躍度不足、資金壓力亦降低了部分房企開工意願，整體市場可售存量處於近幾年相對低位。在投資端，鑒於地方政府保交樓監管力度不斷強化，建築工程投資仍對開發投資額形成支撐，但考慮到土地購置費存在較大調整壓力，全年開發投資額增速或收窄至低速區間。

2021年，中梁控股總收入實現761.14億元，同比增長15.4%，增速低於上年；年內利潤為47.56億元，同比減少27.6%

4月8日，中梁控股集團有限公司（下稱中梁控股，2772.HK）公佈了前三個月合約銷售額情況。資料顯示，2022年1月至3月，中梁控股累計合約銷售額（連合營企業及聯營公司的合約銷售）約為216億元，累計合約銷售面積約214萬平方米。2022年1月至3月，其合約銷售均價約人民幣10100元/平方米。

而上年一季度，中梁控股累計合約銷售額為480億元，今年該指標同比下降55%，合約銷售面積則較上年同期的372.7萬平方米下挫42.58%。

從年度資料來看，2021年，中梁控股合約銷售額同比增速則大幅收窄，僅為1.8%。2019年、2020年，該指標分別為50.2%、10.7%。

由於合約銷售額增幅收窄，該公司2021年錄得總收入761.14億元，同比增長15.4%，增速低於上年；年內利潤為47.56億元，同比減少27.6%。

在負債端，截至2021年底，中梁控股淨負債率約為35.4%、剔除預收款後負債率為75.8%、現金短債比為1.04，踩中一條“紅線”，處於黃檔。不過，公司即期債務為195.39億元，若再加上於2023年4月17日到期的優先票據13.02億元，而現金及現金等價物為202.81億元，公司未來12個月償債壓力不小。

為了保存流動性，該公司2021年已放緩拿地。但值得注意的是，若合約銷售額持續下滑、現金流疲弱，同時暫時無法從資本市場獲得融資，其只能依靠內部現金償還到期債務，這可能會給公司帶來兩種影響：一是流動性愈加轉弱；二是現金用於償債而非增加土儲，後續其業務情況或更不樂觀。

4月6日，穆迪下調中梁控股公司家族評級由B2至B3，評級展望仍為負面。穆迪副總裁、高級分析師黎錦雄表示，下調評級反映了公司運營現金流疲弱以及未來12—18個月有大量債務到期，故公司流動性轉弱、再融資風險上升。

事實上，早在3月1日，惠譽評級已將中梁控股的長期發行人違約評級、高級無抵押評級自“B+”下調至“B-”，展望為負面。驅動惠譽下調公司評級的因素主要有：再融資風險加大、業務狀況惡化、非銀行貸款占比高企、少數股東權益占比提高等。

銷售額降幅擴大

根據業績公告，2021年，中梁控股錄得合約銷售額1718.02億元， 同比微增1.8%；錄得合約銷售建築面積1427.74萬平方米，同比增長5.7%。合約銷售均價為12033元/平方米，較上年每平米均價減少467元。

長三角地區仍是公司主力市場，2021年貢獻合約銷售額897.61億元，不過占總合約銷售額比例有所下降，由上年的64.7%降至52.2%。中西部、環渤海、海峽西岸、珠三角地區依次貢獻合約銷售額434.90億元、183.01億元、154.69億元、47.81億元，占比為25.3%、10.7%、9.0%和2.8%。

值得注意的是，該公司合約銷售額同比增速已“不復當年”。2018年至2020年，中梁控股合約銷售額增速為56.4%、50.2%、10.7%，顯然，疫情爆發當年，其合約銷售額增速已大幅放緩，且增速收窄趨勢未能改觀。

另據營運資料顯示，2022年1月、2月，中梁控股實現合約銷售面積為80.1萬平方米、66.4萬平方米，同比降幅27.6%、46.3%；合約銷售均價為10500元/平方米、9700元/平方米，較上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米，每平米減少了2000元和4100元。

由於“量價齊降”，以致於上述兩月，該公司實現合約銷售額僅為83.9億元、64.1億元，同比降幅達39.2%和62.3%。2月降幅，刷新自2021年以來單月紀錄。今年3月，中梁控股合約銷售額約為68億元，同比下降60.5%。

穆迪認為，由於購房者信心不足和運營環境面臨挑戰，預計未來6至12個月該公司的合約銷售將會下降，而這將減少公司運營現金流、進而削弱流動性。而且，該公司可能會降低售價來拉動銷售，以致於未來12個月內利潤率承壓。

中梁控股合約銷售額及同比增速

流動性承壓

由於合約銷售額增速下滑，中梁控股現金流動性承壓。

截至2021年底，該公司總有息負債為401.81億元，其中，即期部分的計息銀行及其他借款為123.41億元、優先票據為68.79億元、資產擔保證券3.19億元，即期債務合計為195.39億元。而現金及現金等價物為202.81億元，已較上年末的259.10億元減少21.7%。公司現金短債比為1.04倍，略高於閾值，但已低於2021年6月底的1.2倍。

從融資結構來看，截至2021年底，中梁控股銀行貸款175.83億元，占總債務的43.8%。包括其他借款、優先票據、資產擔保證券在內的非銀行融資共計225.98億元，占比接近六成，且到期日幾乎均少於兩年。

此外，該公司融資成本也由2020年末的8.5%，升至2021年末的9.0%。在已發佈年報的港股房企中，中梁控股的融資成本也處“高位”，能與它基本看齊的有祥生控股集團（2599.HK）、恒盛地產（0845.HK），分別為8.8%和9.2%。多數港股房企介於3%—6%之間。

事實上，穆迪、惠譽評級均認為，融資環境艱難下，若無新籌集資金，公司將不得不依賴合同銷售收益來解決到期債務問題。但中梁控股的合約銷售額若繼續下降、現金流減少，若再用以償債，不僅流動性轉弱，公司可持續經營能力也將面臨考驗。而這點，在業績公告中，核數師安永也明確指出。

截至2021年底中梁控股即期債務情況

拿地放緩

拿地方面，該公司已有所放緩。

2021年，包括合營、聯營公司在內，中梁控股土地投資總額為526.23億元，較上年減少近三成；共取得85幅地塊，總建築面積（不含停車位）999.15萬平方米，較上年減少32幅、約495萬平方米。其中，長三角地區土儲金額占比仍較大，為54%；中西部、環渤海地區次之，為16%和13%。

值得注意的是，該年度公司拿地成本已有所上升，收購地塊（不含停車位）的平均成本約為5267元/平方米，較上年每平米4767元，高出500元。

截至2021年末，公司總土儲面積為5977.27萬平方米，其中，可供銷售/可出租的已完工物業962.72萬平方米，在建、待開發物業5014.55萬平方米。按地區劃分，長三角、中西部地區的土儲面積占比較大，分別為42.1%、32.2%，兩地區合計占比超七成。

不過，值得注意的是，中梁控股在三、四線城市土儲較多，分別為3010.06萬平方米、1020.80萬平方米，占比50.3%、17.1%，共計占比接近七成。考慮到市場情緒、三四線城市的去化能力，或也側面反映出公司銷售承壓。

在3月1日惠譽評級中，惠譽指出，如果公司繼續優先償還債務而非補充土地，預計公司2022年土儲年限將降至2.5年以下，2023年將降至2年以下。

4月11日晚間，中國奧園（03883.HK）披露3月份銷售業績。

公告資料顯示，3月份中國奧園實現未經審核物業合同銷售額約44.6億元，同比下降62.77%。截至2022年3月末，中國奧園未經審核物業合同銷售額累計約79.6億元，同比下降73.48%。

4月12日，華潤置地（01109.HK）披露3月份銷售情況。

公告稱，3月份華潤置地總合同銷售金額約為208.9億元，合同銷售建築面積約為779460平方米，分別同比減少19.8%和46.2%。權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別為156.7億元和952960平方米，分別同比減少24.5%和46.3%。

截至2022年3月末，華潤置地累計合同銷售金額約459.7億元，總合同銷售建築面積約2465324平方米，分別同比減少32.2%和34.1%。

從區域來看，華北大區總簽約金額約132.67億元，排名第一；其次為華東大區簽約金額97.89億元，華南大區簽約金額44.74億元，華西大區簽約額70.3億元，東北大區、華中大區和深圳大區的簽約額分別為44.11億元、30.2億元和39.8億元。

另外，華潤置地3月份投資物業實現租金收入約為14.7億元，同比增長8.8%。截至目前，華潤置地2022年累計投資物業實現租金收入約49.5億元，同比增長20.8%。

國際評級機構標普在4月份發佈的一則報告中稱，華潤置地穩定的租金收入將有助於該公司應對充滿挑戰的合同銷售前景。標普預計華潤置地的業績仍將好於同業，特別是在2022年下半年。

標普稱，高利潤的租金收入將會繼續幫助華潤置地遏制利潤率的下滑。和同行不一樣的是，華潤置地2021年毛利率下降溫和，在2020年30.9%基礎上僅下降至27%。

標普表示，雖然行業規模在收縮，但未來兩年像華潤置地這樣擁有國企背景的公司是有機會在房地產開發領域擴大市場份額的。這主要是因為管理層更重視品質而不是規模，奉行審慎的財務管理，且在當前行業下行期，華潤置地在境內外資本市場的融資管道均保持暢通。

今年1月份，華潤置地從招商銀行(45.700, -0.20, -0.44%)獲得了200億元的並購貸款額度，3月份，華潤置地宣佈獲得了100億元的境內債券發行額度。

在4月12日湖南省長沙市2022年首批集中供地中，華潤置地以10.54億元競得[2022]長沙市021號地塊，成交樓面價5415元/平方米，溢價率4%。

該地塊位於嶽麓區東臨大王山門戶廣場、南臨虹山路、西臨聯山路、北臨聯江路，地塊面積102081.77平方米，建築面積187731平方米，用地性質為居住用地；地塊起始價101375萬元，起始樓面價5400元/平方米，土地最高限價116581萬元，住宅限價13300元/平方米。

截至4月12日收盤，華潤置地報37.9港元/股，跌幅0.52%。

又一熱點城市加入限購放鬆之列。4月12日，證券時報記者從南京市溧水區和六合區房產管理部門瞭解到，這兩個區的限購政策有所優化，外地人購首套房不需提供社保證明，這意味著南京兩區的限購放鬆了。同日，有報導稱，湖北鹹甯、荊門、黃石、宜昌等四地下調了房貸利率，下調最多的達到56個基點。如果加上上述4城下調房貸利率，4月以來，已經有14城鬆綁了購房政策，涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率等內容。

有業內人士認為，今年來房地產政策鬆綁力度和範圍明顯擴大，蘇州、南京放鬆限購或成為熱點城市樓市政策風向標，未來市場下行壓力較大的二線城市或將效仿進行局部放鬆，乃至取消“四限”（限購、限貸、限售、限價）。

南京週邊兩區放鬆限購

4月12日，針對南京放開限購的傳聞，證券時報記者向南京市住房保障和房產局求證。相關工作人員告訴記者，南京市主城區的限購政策沒有變化，外地人購首套房仍需要3年內累計24個月社保證明。隨後，記者又分別致電南京市溧水區、六合區房產管理部門，相關工作人員均稱，限購政策在優化，外地人購首套房不需要提供社保證明。

其中，六合區住房保障和房產局相關工作人員稱，外地人在六合區購房，已婚人士需提供夫妻雙方身份證、結婚證、戶口本、未成年小孩的出生證明和戶口本；未婚人士需提供身份證、戶口本，可以開一張六合區的購房證明，但前提是在南京市區不能有房子。

溧水區住房保障和房產局相關工作人員也表示，外地人在溧水區開購房證明，已婚人士需提供夫妻雙方身份證、結婚證、戶口本、未成年小孩的出生證明和戶口本；未婚人士需提供身份證、戶口本。“本人把材料帶過來進系統看，系統能過就過。”她說。

此前，南京市整體的購房政策規定，外地人購買首套房，需提供3年內累計24個月社保證明。而今外地人在六合區和溧水區購房，只需提供身份證、戶口本等資訊，不再需要社保證明。

對此，廣東省住房政策研究中心高級研究員李宇嘉表示，作為熱點城市的南京，此次週邊兩個區鬆綁限購的舉動，代表了這一類型城市政策調整的狀況。現在熱點城市的調控被要求遵循“有所為、有所不為”的狀態，南京這次先將週邊的需求放開，逐步給市場加量，引導預期，再觀察疫情的情況、市場預期和購買力的恢復情況，進行下一步動作。總的來講，熱點城市這種週邊的鬆綁是一個必然趨勢。

熱點城市加入鬆綁大軍

越來越多城市出臺樓市新政。證券時報記者梳理發現，4月以來，已經有衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、台州、安順、蘇州、南京、鹹甯、荊門、黃石、宜昌等14城鬆綁了購房政策，涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率等內容。

其中，4月1日，衢州取消限購政策，同時鬆綁了限售政策，成為全國首個同時放鬆“兩限”的城市。

衢州市住房和城鄉建設局表示，出臺新政的原因主要是為了支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進市區房地產業良性迴圈和健康發展。

4月5日，蘭州出臺多項措施穩地產，放鬆了限購限貸等政策，包括降低個人購房門檻，首套房貸首付比例最低兩成，二套房貸首付比例最低三成；減輕個人住房消費負擔，對結清貸款再購第二套房按首套房貸款政策；對孝老撫育住房需求放鬆區域限購政策等。

4月11日，蘇州限售、限購政策均有放鬆。其中，二手房限售5年調整為3年，新房限售年限不變；外地人在蘇州買房，社保（個稅算）累計滿2年即可，不再需要3年內連續繳滿2年。

此外，綿陽、麗水、安順等多地進行了公積金政策調整。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，各個城市公積金政策的出臺，都是為了落實中央支持合理住房需求的政策導向，部分城市結合人口政策，強化對二孩三孩家庭的住房支持，加大需求端力度調整。未來，將有更多城市跟進優化調整公積金政策，如降低首付比例、提高公積金貸款額度等，同時住房政策與人口政策結合亦是重要方向。

今年以來，全國多地密集出臺房地產寬鬆政策。據中指研究院不完全統計，一季度60餘城發佈房地產相關政策超百次，主要涉及針對性放鬆限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支援等方面，其中3月鄭州落實中央要求，出臺涉及範圍最廣、政策力度最大的“19條”新政。3月底，福州放鬆限購、哈爾濱取消限售。

值得注意的是，近期，蘇州、南京等熱點城市也加入了“四限”鬆綁的大軍。

對於今年以來政策鬆綁的趨勢，李宇嘉認為，近期，樓市紓困政策的力度和範圍明顯擴大，力度上從之前的購房補貼、增加公積金額度等升級到鬆綁或取消限購、限售，並恢復“加杠杆”，如首套房認定標準從“認房又認貸”變為“認房不認貸”；範圍上從三四線城市擴散到了能級較高城市，如鄭州、福州、蘭州、哈爾濱、蘇州、南京。

對於熱點城市加入“四限”鬆綁大軍，上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱認為，長三角一直都是樓市“晴雨錶”，蘇州、南京此次放鬆限購或成為熱點城市樓市政策風向標，未來市場下行壓力較大的二線城市或將效仿進行局部放鬆，乃至取消“四限”，壓力城市更將在需求端予以刺激。隨著相對充裕的改善性需求持續釋放，各線城市房地產市場有望輪動回穩，市場熱度將由一線城市到二線城市最後三四線城市梯次傳導。

亞洲實業（01737）公布，向為長實集團（01113）租賃倉庫，初步估計，根據倉庫租賃協議將予確認使用權資產未經審核價值約1,790萬元。

該集團指，倉庫位於葵涌貨櫃碼頭南路18號和黃物流中心5樓3室，可租賃面積約4.61萬平方呎，月租將約73.7萬元，每月管理費約10.2萬元。月租預期通過內部資源撥付資金。租期由本月19日起至20224年4月30日屆滿，為期2年12日。該集團指，由於客戶對其航空貨運代理地勤服務需求日益增加，有營運需要於葵涌碼頭區設立倉庫以把握新商機。

華潤置地（01109）公布，今年3月集團實現總合同銷售金額約208.9億元（人民幣．下同），總合同銷售建築面積約77.95萬平方米，分別按年減少19.8％及46.2％。同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約156.7億元及95.3萬平方米，分別按年減少24.5％及46.3％。

今年累計合同銷售金額約459.7億元，總合同銷售建築面積約246.53萬平方米，分別按年減少32.2％及34.1％。

今年3月份投資物業實現租金收入約14.7億元，按年增長8.8％。2022年累計投資物業實現租金收入約49.5億元，按年增長20.8％。

人行上海總部公布，3月末上海個人住房貸款較年初增加163億元（人民幣．下同），同比少增140億元；個人消費貸款減少170億元，同比多減447億元；個人汽車消費貸款減少120億元，同比多減123億元；其他消費貸款減少213億元，同比多減185億元。

此外，一季度境內企事業單位經營貸款、固定資產貸款、貿易融資和融資租賃貸款分別增加2,027億元、758億元、272億元和217億元，同比分別多增383億元、少增392億元、101億元和109億元；票據融資減少137億元，同比少減157億元。

為進一步防範住房租賃市場風險，加快構建租購併舉的住房制度，廣州市住房和城鄉建設局今日發布《關於規範住房租賃市場的通知》，有效期為5年。《通知》明確，要加強租賃資金監管。住房租賃從業主體應在商業銀行中設立1個住房租賃資金監管帳戶，並通過該帳戶收取、支付租金和押金。監管帳戶的開戶銀行應與廣州市房屋租賃信息服務平台實現對接，按約定履行監管義務。

提倡出租人按月收取租金。《通知》稱，住房租賃從業主體經營非自有住房的，單次收取租金超過3個月或單次收取押金超過1個月的，應當將超額部分的租金、押金納入監管，收取承租人租金、押金的周期與向住房權屬人支付租金、押金的周期一致的除外。納入監管的租金自租賃合同生效次月開始按月（或按與原出租人約定的支付周期）自動解凍相應金額。在確保足額按期支付房屋權屬人租金和退還承租人押金的前提下，可以向監管銀行申請劃撥支付裝修改造房屋、管理成本等運營必要費用。

＊不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款＊

《通知》還規範了住房租賃市場的經營行為。住房租賃營銷宣傳，不得以房屋產權買賣、房屋使用權買賣等方式進行誤導宣傳和推廣。住房租賃從業主體應當對收費內容實行明碼標價，明確收費清單。收費清單中列明服務項目、收費標準、收費金額等，並由各方當事人簽名確認。

此外，住房租賃從業主體不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。金融機構發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金應當劃入借款人帳戶。

內地樓市調控轉入寬鬆階段，近期多個地方政府先後調整政策。內地傳媒報道，南京市六合區房產交易管理中心確認，即日起調整限購政策，外地戶籍置業者，可在六合區限制購買一套住宅，憑藉戶口本、身份證，已婚家庭攜帶結婚證等證明，即可前往當地開具置業證明。

此前，六合區的外地戶籍買家要在該區繳納1年社保和有工作證明，才能開出置業證明；但外地人在六合區落戶門檻較低，外地人憑大專及以上學歷，只需居住證即可在當地落戶。

溧水區商品房免社保證明

同時，南京市溧水區亦已調整限購政策，當中外地戶籍居民毋須提交社保或個稅證明，即可在該區購買一個商品房屋，政策已於本周開始實施。

此外，多個城市頒布公積金政策，繼四川資陽市後，天津近日發布通知，在當地購買首個住宅和保障性房屋，除職工本人及配偶外，職工和配偶雙方父母也可申請提取住房公積金。

另一方面，湖北咸寧、荊門、黃石、宜昌4個地區下調樓宇按揭利率。其中，黃石首置按息低至5.2厘，下調56個點子，為是次減幅最大地區；第二套物業按息也下調53個點子，至5.4厘。此前，襄陽、十堰、孝感、荊州等地亦已減按息。

湖北4區減按息 黃石最多

《湖北日報》引述多間銀行稱，近期樓按額度充足，只要買家提供資料齊全、徵信紀錄良好，一般只需2至3個工作日便可放寬。報道引述分析認為，這輪按息下調有利提振市場信心，釋放置業需求，促進房屋銷售及房地產市場回暖。

二手交投持續暢旺，市場連錄大型屋苑頂層單位成交。天水圍嘉湖山莊有頂層連天台特色戶以810萬元成交，造價創該屋苑同類戶新高；荔枝角美孚新邨則有頂層3房單位以858萬元售出，惟造價低市價約3%。

市場消息稱，嘉湖山莊1期樂湖居6座頂層連天台特色戶，實用面積633方呎，3房間隔，另連約512方呎私人天台。原業主於今年2月以815萬元放售，減價5萬元或0.6%，以810萬元沽出，創該屋苑同類戶新高，呎價12796元。據悉，新買家為區內客，鍾情單位屬特色戶，加上附裝修，故決定入市。

區內代理指出，嘉湖山莊特色戶一向交投不多，同類單位對上造價新高紀錄為2期賞湖居4座頂層連天台特色戶，實用面積636方呎3房單位，2020年8月以788萬元易手，即最新成交價把紀錄推高22萬元或2.8%。至於嘉湖山莊本月暫錄31宗二手成交，較上月同期14宗增1.2倍。

美孚頂層858萬低水3%

美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，美孚新邨6期恒柏道11號頂層單位，實用面積714方呎，3房間隔，去年11月開價1060萬元，期間因應市況，原業主面對現實下調叫價，最終以858萬元獲同區換樓客承接，造價低市價約3%，放盤5個月累減202萬元或19.1%，呎價12017元。值得一提的是，上址並無升降機直達，住戶出入需要多行一層樓梯。據了解，原業主於2010年5月以416萬元購入上址，賬面獲利442萬元離場。

市況回暖，購買力亦流向低水屋苑。中原地產高級資深區域營業經理余俊文說，荃灣麗城花園於過去周末兩天（9日至10日）連錄6宗成交，4月累錄12宗二手買賣，有望超越上月全月的18宗。其中麗城花園3期5座中層E室，實用面積728方呎，3房間隔，享海景，業主去年12月開價1080萬元，因決定移民，最後累減88萬元或8.1%，以992萬元沽出，呎價13626元。余俊文說，上址由區內換樓客承接，原業主2015年2月以約750萬元買入，賬面賺約242萬元。

新盤市場再錄高價成交，遠東發展（00035）沙田現樓豪宅畢架．金峰分層單位呎價逾2萬元，創該項目新高。

15 Western Street開放式668萬

畢架．金峰昨天連沽2伙，其中1座7樓A室，實用面積1334方呎，3房間隔，售價為2682.8萬元，平均呎價20111元，呎價創該盤新高；另一伙為同層B室，實用面積1337方呎，售價2377.7萬元，每方呎17784元。

畢架．金峰提供66伙，至今累售17單位，套現約3.2億元。該項目同步公布新一份銷售安排，本周六﹙16日﹚起推1座6樓全層6伙招標，實用面積1019至1337方呎。

此外，萬科香港發展的西環15 Western Street，最新售出7樓D室，實用面積213方呎，該單位屬開放式間隔，成交價為668萬元，呎價約31362元。

新地：攻年輕族群 信置：看好晚市重開

疫情逐漸緩和，本月有望放寬社交距離措施，市民開始重新外出消費。本地兩大商場、新地 （00016） 及信置 （00083） 商場負責人均認為，疫情明顯改善加上消費券配合，港人消費反彈力比起去年更強，並看好零售消費市場後市。而在疫情下，電子、健康相關產品，成目前港人最受歡迎消費品。

政府上周四（7日）正式派發消費券，剛於上周末本港街道及商場人頭湧湧，市民外出消費。新鴻基地產代理執行董事馮秀炎表示，「周末巡視觀塘apm、大埔超級城等，很久沒見過商場人流如此暢旺，市民消費心情佳，集團旗下15大商場，剛過去周末生意及人流，分別上升2及3成。」

至於管理奧海城、屯門市廣場等大型購物中心的信和集團資產管理董事蔡碧林亦指，「周末商場人流即上升3成，有些消費品生意更是非常暢旺。下星期餐廳晚市料可重開，相信人流及生意可以重返疫情前水平。」

新地信置商場 出租率逾9成

近兩星期本港確診人數逐步下降，疫情漸緩和，成為消費市道轉好的關鍵，蔡碧林認為，「第二季有消費券帶動，而第三季因市民相信下半年經濟轉好，便有消費信心及意慾，去年第4波疫情後已足證有反彈力，今次情況將有增無減。」馮秀炎亦指，「相信是次反彈力度，比起去年更強勁。畢竟市民已抗疫多時，希望外出購物及用餐。」

年初起第5波疫情突爆發，收緊措施出現，商戶生意難免大跌。經過3個月疫情，新地旗下15大商場保持95%出租率，而信置旗下多個商場，出租率亦與疫情前的9成接近，反映暫未現大規模商戶結業及遷出。

馮秀炎指，集團以不同應變措施，協助商戶，如政府宣布收緊晚市堂食，旗下商場3天後即推出晚市外賣優惠；蔡碧林表示，疫情持續兩三個月，期間商戶既有政府保就業計劃，集團亦有作出支援，與商戶共度難關。

疫情下市民消費取向有轉，蔡碧林稱，健康產品成為消費者首選，「疫情嚴峻，市民意識到加強健康重要性，故涉及Wellness（健康）產品可增強免疫力，生意倍增，而運動產品同樣受歡迎，電子產品、家品正因在家抗疫期間需求增，亦是疫下受捧項目。」馮秀炎指，除了電子產品極受歡迎外，保值產品如金飾生意亦佳，而餐飲上，因輕食、速食文化出現，甜品蛋糕、咖啡室受年輕一代追捧。

網購銷售增 綫上綫下互相配合

疫情期間市民減少外出，網購再度增加，會否對傳統購物模式造成衝擊，商場負責人均相信，市民始終喜歡外出消費，商場會以綫上綫下互相配合，馮秀炎指，「2022年1月及2月份，網購銷售額為240億元及210億元，分別按年上升9%及10.8%，升幅是合理但百分比不算高。眼見不少網店，疫下趁租金調整，不斷擴張設立實體店，可見網購和實體店銷售有不同分工。」

而蔡碧林則認為，網購運作亦會遇上阻礙。她表示，疫情期間網購日用品人數增加，但其實物流會出現問題，現在疫情緩和，市民反而更喜歡到實體店消費。而他們會推出綫上綫下連結，綫上購買特定消費組合，綫下可回贈獎品，如一些「一票難求」的演唱會門票，亦有積分等，吸引市民繼續前來商場。

長沙灣映築短期加推 月內重啟銷售

憧憬本月放寬社交距離措施，各新盤積極部署復常後推盤。啟德MONACO MARINE部署日內開價，首批約112伙；長沙灣映築短期加推及重啟銷售。

疫情降溫，會德豐發展啟德MONACO MARINE昨開放示位予傳媒參觀。會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目日內開價，首推約112伙，由1房至3房，價格料略高於MONACO ONE一成。

MONACO MARINE定價 高1期1成

黃光耀續指，銷售安排中會有特別優惠配合上一期向隅客，1至2房亦可受惠波叔plan，復活節假期可開放示位予公眾參觀；料第二季一手成交量會有V形反彈。

恒地 （00012） 及市建局合作發展長沙灣映築預計短期內加推6號價單，連同5號價單或於4月內開售。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，現時售樓處及示位加緊消毒，售樓中心現有約100部空氣淨化機；另短期或推啟德THE HENLEY II、紅磡黃埔第1期發展項目，及香港小輪與市建局合作發展的通州街項目。

另外，佳兆業 （01638） 及宏達投資合作發展長沙灣弦雅已累售88伙，套現逾4.4億元，平均呎價約21,000元。項目僅餘7伙待售，包括6伙特色戶，現以招標形式發售。

多區新盤推復活節優惠

多盤推復活節優惠，香港置業即日起，為首5位其士 （00025） 發展旺角傲寓買家，送出價值3千元家居消毒服務。萬科（香港）旗下Vanke Club於何文田VAU Residence展銷廳，引入巨型扭蛋裝置派禮物；合景泰富 （01813） 及龍湖 （00960） 發展啟德尚•珒推優惠，5月15日或之前購買指明單位，最高享3%售價折扣。

成交方面，信置 （00083） 、會德豐等西南九龍維港滙I售出第1座12樓B室，面積948平方呎，成交價2,978萬元，呎價31,414元。中洲旗下沙田星凱‧堤岸連沽2伙，中洲置業營銷策劃總監楊聰永表示，現正籌備全新示位，最快下月初作新一輪銷售。至於沙田畢架‧金峰再沽出2伙3房戶，當中第1座7樓A室，面積1,334平方呎，售價2,682.8萬元，呎價20,111元創新高；項目加推6伙周六（16日）起招標。而西半山15 Western Street售出7樓D室，面積213平方呎，成交價668萬元，呎價31,362元。

「茂波PLAN」（即1,000萬元以下住宅可借9成；1,200萬元以下可造8成）帶動下，換樓鏈明顯轉活，換樓客以1,850萬元購宇晴軒相連單位自用。

市場消息透露，西九四小龍本月暫錄21宗二手買賣，按月倍增，當中宇晴軒佔9宗，屬於最活躍屋苑。

宇晴軒相連戶 作價1850萬

香港置業區域營業董事文啟光表示，長沙灣四小龍交通方便，配套齊全，吸引不少買家進駐。宇晴軒7座高層C及D室，相鄰特色單位，其中C室實用面積485平方呎，D室實用面積463平方呎，合共948平方呎，現為4房間隔，景觀開揚，由於屬罕有優質放盤，加上項目位置方便，吸引用家承接，成交價1,850萬元，實用呎價約19,515元。據了解，單位原業主分別於2004年5月以329.9萬元及314.9萬元購入C及D室，是次轉手帳面大幅獲利1,205.2萬元。

其次，宇晴軒6座高層C室，實用面積605平方呎，3房間隔，獲換樓客以約1,255萬元承接，呎價20,744元。原業主於2018年以1,130萬元購入，持貨約4年帳面獲利約125萬元離場，期內升值約11%。

宇晴軒現時有約123個單位放售，最平入場單位為1座低層F室，實用面積447平方呎，現時叫價860萬元，呎價19,239元。

疫情重創旅遊業，而且疫情新常態下，零售及旅遊相關行業市場需求出現變化，有發展商趁機為酒店進行內部改裝，當中信置 （00083） 旗下、位於大角咀一號銀海基座的香港遨凱酒店，最新向城規會申請進行內部改裝。

擬重新設計 增至58間房

根據文件顯示，申請人計劃將現有的32間酒店客房增加及重新設計至58間客房，當中33間客房安排在部分地下位置，其餘25間客房則分布在部分地下高層。

不過，是次內部改裝只涉改動地下及地下高層的空間，從而優化非住用樓層布局，而不會影響現存的總樓面面積。項目整體非住用樓面面積將維持於約11.25萬平方呎，而酒店及零售用途的總樓面面積亦會維持約4.39萬平方呎及約6.85萬平方呎。同時，服務於現存的酒店及綜合發展的私家車泊車位、電單車泊車位、上落客貨處、的士及旅遊巴停車處亦維持不變。

申請人表示，是次申請沒有對目前的酒店建築面積作出任何改變、擬議發展在技術上不會構成不可克服的影響，而且申請旨在積極應對旅遊相關行業不斷變化的市場需求，從而提升香港在新常態下的競爭力。

樓市回春，買家怕遲買會貴，紛紛加快入市，多區二手屋苑成交量反彈，不少成交集中細價屋苑，多屬市價成交，個別特色單位造價更創出新高。
嘉湖暫錄32宗成交

祥益高級經理林家倫表示，天水圍嘉湖山莊本月至今累錄32宗成交，比上月同期8宗增3倍，業主普遍上調叫價3%至4%。屋苑新近錄得樂湖居連天台特色戶成交，面積633方呎，以810萬易手，呎價12796元，創同類成交價新高。

天台戶810萬同類新高

美聯助理營業董事黃錦瀚指，沙田第一城4月暫錄20宗成交，比上月同期12宗增66.6%，屋苑最新錄52座中層B室，面積284方呎，以550萬沽出，呎價19366元，屬市價。

中原副區域營業經理王勤學指，本月元朗二手市場睇樓量及成交暢旺，入市潮蔓延至低水屋苑，二屋苑成交氣氛亦造好。朗怡居本月累錄2宗成交，已超上月全月1宗，其中2座低層D室，面積552方呎，獲上車客以668萬承接，呎價12101元。

第一城中層呎價1.93萬

西九四小龍本月暫錄26宗成交，較上月同期7宗增長2.7倍，其中昇悅居錄得5宗成交，平均呎價18008元，最新成交為5座極高層F室，面積509方呎，以970萬易手，呎價19057元，屬市價。紅磡黃埔花園本月暫錄14宗成交，較上月同期3宗增3.7倍，現時平均呎價15799元。新錄黃埔花園12期6座高層F室，面積729方呎，以1227萬成交，呎價16831元，屬市價。

中原高級分行經理余仲平指，荃灣海之戀本月累錄9宗交投，比上月全月4宗多逾1倍，位於前排的海之戀．愛炫美本月已錄8宗成交，其中5B座高層D室，面積534方呎，以1130萬沽出，呎價21161元，屬市價。世紀21物業分行經理魏仕良指，區內白居二買家斥325萬購入將軍澳顯明苑高層18室，面積433方呎享海景，呎價低見7506元，低市價一成半，買家需付至少4成首期。

市場憧憬「北都」發展，加上元朗錦上路新盤開售在即，帶動周邊二手物業亦受追捧，其中爾巒洋房以3150萬易手。

中原高級資深區域營業經理蕭頌崴指，元朗爾巒上月錄得1宗成交，本月至今已錄得2宗成交，包括1宗洋房成交。新錄爾巒艾維奧大道單號洋房，面積1843方呎，另連1005呎花園，以3150萬獲承接，呎價17092元，屬市價。惟原業主一手購入單位持貨6年自住，帳面獲利152萬或5%，扣除雜費料微蝕數萬元。該行經理譚秀琼表示，按揭成數放寬，帶動逾千萬交投，錦花園本月暫錄11宗成交，過去周六日共錄6宗，包括C段8街雙號屋，面積891方呎，以1195萬沽出，呎價13412元。

比華利山別墅呎價11445元

美聯營業經理黃國清指，大埔比華利山別墅萊茵道單號屋，面積1606方呎，成交價1838萬，呎價11445元，原業主持貨3年獲利158萬或9.4%。利嘉閣高級營業董事鄭健糧指，大圍聚龍居8座高層B室，面積942方呎，以1388萬連車位易手，呎價14735元。

港島豪宅亦錄承接，中原高級分區經理梁學文指，西半山聯邦花園倫敦閣高層D室，面積1166方呎，以2900萬易手，呎價24871元。北角半山豪景低層C室，面積836方呎，享山景及煙花海景，以1680萬連車位沽出，呎價20096元。美聯區域營業董事施衍銘指，鰂魚涌太古城本月累錄15宗成交，海天花園啟天閣中層A室，面積759呎，以1580萬售出，呎價20817元。轉角市下，優質戶繼續受追捧，紅磡海逸豪園9座中層A室，面積856方呎，三房套房間隔，擁海景，以1739萬成交，呎價20315元。

受疫情打擊，市場觀望氣氛瀰漫，民生區鋪租告「失守」，荃灣街市街及川龍街交界單邊鋪位，以約31萬獲食肆承租，平均呎租約155元，較舊租下跌約兩成，重返約七年前水平。

市場消息指出，荃灣川龍街9至13號德仁樓第4期地下相連鋪位，建築面積約2000方呎，最新以約31萬獲食肆承租，呎租約155元，據代理資料顯示，該鋪由2013年起由連鎖銀行承租，上一手租金為39萬，故租金下跌約20.5%。

業內人士評論，上述鋪位位處荃灣街市街及川龍街交界，人流量不俗，受民生消費追捧，最新租金重返七年前水平，屬貼市價水平。

包浩斯棄租西洋菜南街鋪

周邊近期較矚目成交為荃灣街市街10至22號卓明大廈地下6號，鋪位建築面積約1100方呎，於本年初以約6575萬易手，呎價5.97萬，該鋪由時裝店以約17.6萬租用，租金回報率約3厘。

此外，核心區再錄大型品牌撤出個案。消息指，連鎖時裝店包浩斯提早一年半棄租位處旺角西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地鋪，現時月租約26萬，以建築面積約1020方呎，呎租約254元。

據業內人士指出，受疫情重創，零售市道備受壓力，上址租約至明年8月，故包浩斯提前約一年半棄租離場，上址位處西洋菜南街及登打士街交界，人流量極旺，業主重新以26萬放租。