建築業跳出大黑馬，專注耕耘台北市蛋黃區地段的寶舖建設，新案「寶舖212」首開國內建築業先河，成為全台第一座取得「WELL健康建築」白金級認證的住宅大樓；計劃年底插旗萬華捷運小南門站附近，推出總銷逾40億元新案，有意挑戰區域史上第一筆每坪「三位數」的健康住宅地標。

曾在2010年以每坪719萬元，成功標下台北市羅斯福路土地，刷新當時台北市史上土地最高天價紀錄，寶舖建設近年又有驚人之舉，這塊土地後來興建完成「寶舖212」，十年磨一劍，今年初也成功獲得「WELL健康建築」白金級認證，創下國內住宅史上先驅紀錄。

寶舖建設協理陳丞威13日表示，這是繼該公司先前集團「孕學林產後護理之家」獲Discovery錄製取得全球產後護理市場第一張「WELL健康建築」認證的商用建築之後，集團第二棟「WELL健康建築」，為國內建築業界唯一擁有兩座白金級「WELL健康建築」的公司。

寶舖建設透露，公司員工有20人，其中光是擁有WELL AP（國際健康建築認證的專業質問師）資格的員工就有12位，包括董事長劉克健在內。

寶舖建設由藝人藍文青、及台灣分齡教育推手劉克健合資成立，創辦18年以來，原本一直專注耕耘台北市蛋黃區，最知名代表作之一，是邀請華裔知名設計師吳季剛首度跨界設計的豪宅大樓「縱橫天廈」；近幾年則專精耕耘健康住宅市場，營建成本比一般建築貴二到三成，售價則貴15％～20％。

陳丞威表示，未來寶舖建設推出的新案都會走向健康住宅來區隔市場，預計年底推出台北市萬華捷運小南門站的新案，總銷約40億元，基地規模約470坪，可望挑戰第一筆單價破100萬元「三位數」的指標案；另外，規劃2023年推出復興南站近捷運大安站的危老重建案，在原本為知名的清粥小菜餐廳林立的精華地段，已陸續整合基地規模達170坪的危老重建案，預計總銷將達20多億元。

桃園航空城去年起正式進入實質開發程序，區段徵收工程已陸續開工，且進入招商階段，將先釋出共約52.89公頃的九處優先產專區，預計4月19日辦理公告前標售說明會，4月22日上網公告土地標售。

桃園航空城優先產專區將先引進國際物流、航空輔助、綠能產業、生物科技、5G智慧製造、綠能車輛等六大產業。此外，投標廠商的投資計畫須通過市府評委會審查，包含對桃園產業發展貢獻及符合再生能源設置構想、綠建築規劃、再生水使用等綠能低碳。

桃園市經發局長郭裕信表示，為紓解產業用地不足問題，桃園航空城計畫土地範圍內，以臨既有幹道、較少地上物、已有水電管路等篩選原則，優先釋出九處優先產專區，進行土地標售。

航空城優先產專區土地標售採三階段審查，包括初期的資格審查；第二階段由評選委員會針對投標廠商的投資計畫審查；第三階段價格標，則依價高者得標方式，完成決標。預計7月進行審查作業，8月與得標廠商簽約，2023年6月用地點交，同時要求廠商進行實質開發，並確認廠商至少三年開發三成得標面積、且取得建築執照後，始可獲得產權。

東森集團位於林口媒體園區的全球營運總部13日動土，東森集團總裁王令麟指出，將斥資逾百億打造「台灣坎城」，未來除了東森營運總部，並集結三立集團、晶華酒店、三井林口Outlet等業者，匯聚成林口媒體園區，預計2025年登場，有望創造上萬就業機會。

東森集團營運總部的動土儀式，邀來新北市長侯友宜、宏匯集團董事長許崑泰、晶華國際酒店集團董事長潘思亮等貴賓參與；王令麟表示，東森投入媒體20多年，一直要將台灣的流行音樂、娛樂產業發揚到國際，要做就做第一，近三年東森新媒體前後投入上億元，製作「聲林之王」、「料理之王」等大型IP節目，更得到金鐘獎肯定，以及年輕人的支持，並獲全球華人雲端流量第一，未來將與三井、三立集團在此共同打造台灣坎城，實現媒體新科技OMO串聯。

王令麟表示，東森全球營運總部預計將投資超過100億，在此建立展演廳、商場，與晶華國際酒店集團合作五星級旅館，並建立東森全球的營運總部大樓「恩典大樓」，樓高199公尺結合林口台地251公尺，高達450公尺，不僅成為新北新地標，也會是台灣新地標。

侯友宜則強調，林口是新北國際化新起點，不僅東森集團引進「新媒體」、「新科技」及「新生活」，包含影視、國際雲端及數位匯流等產業，並藉由人工智慧（AI）、物聯網（IOT）、AR、VR等多元化新興產業的扶持，招攬影視前製、後製等相關設計、製作產業進駐。

他說，12年來見證林口發展由7萬住民躍增為13萬人次，林口媒體園區興建完成後，將可打造林口成為娛樂及媒體產業接軌國際化，預計每年可吸引千萬人次觀光人潮。

侯友宜並指出，台灣每年娛樂暨媒體業市場規模約155億美元，受疫情影響，OTT影音串流、虛擬實境（VR）、網路廣告、音樂與廣播等服務成長迅速，疫情期間，也激發消費者對網路和數據需求，未來新北市將以五大面向招商，近三年即落實170件投資案，帶動總投資金額逾3,200億元、創造8.2萬個就業機會，可預期林口媒體園區有望再帶動更多就業機會。

總部取名恩典 打造下一個傳奇

東森集團林口全球營運總部13日動土，受邀觀禮貴賓冠蓋雲集，東森大家長王令麟感性地特別提到，總部大樓命名為「恩典」，就是在歷經囹圄之後蒙受上帝恩典，四年前標地即為總部大樓命名「恩典」，不忘上帝要他再打造下一個傳奇。

東森集團位於林口媒體園區的全球營運總部，預計規劃地下4層、地上38層樓的企業營運總部、文創生活與多功能展演中心，且委託三門建築師事務所創辦人白省三親自率領團隊操刀規劃，看好基地面積占地2.16公頃的林口媒體園區，目前規劃可容納5,000人的五層樓展演廳，內含商場、美食街以及展演中心，頂層更將打造全台最具特色教堂。

東森集團林口全球營運總部預計2025年啟用，總部主建物將規劃健身房、游泳池、東森自然美SPA生技美學中心、生醫美學暨健康中心與攝影棚等，打造影視產業製造基地與流行文化的孵化器，為林口創造更多的休閒娛樂體驗與就業機會。

此外，看好大台北、桃園生活圈與東北角每年高達百萬人次的消費需求，與飯店龍頭晶華國際酒店集團強強聯手，將在林口東森集團總部大樓29至36樓規劃商務旅館，委由晶華旗下全新品牌「Silks X晶英薈旅」負責經營，預計於2026年開幕，將成為全台最高酒店，加上林口影視媒體園區具備東森、三井、三立三大商業集團所在優勢，目標打造下一個信義計劃區，目前已吸引28～45歲年輕人買房進駐，也將成為飯店主力客群，每年可望吸客逾千萬人次，挹注營運表現可期。

東森集團所座落的「林口媒體園區」係由新北市政府和國有財產署合作推動，也是近期招商金額最高土地招商案，基地緊鄰機捷A9站與林口交流道，為國際商務及旅客進出大台北重要門戶。

王令麟指出，東森集團取得的新北市林口媒體園區B基地標案，串聯三井A基地標案，三立C、D基地標案，將匯聚新媒體、新娛樂、新商業與新科技等跨領域影視休閒產業，以及影視關聯如演唱會、劇團表演、戲劇拍攝等所衍生出的商業活動，結合娛樂、休閒、觀光、5G新技術，將成為新北市AI影視娛樂園區實踐場域。

中永和地區地理位置優越，與台北市僅一橋之隔，生活與交通機能成熟完善，是炙手可熱的房市熱區。據中和地政統計，雙和屋齡逾30年的老屋達17萬棟，未來10年更將攀升到24萬棟，舊換新的購屋需求十分強勁，尤其在環狀線開通利多下，雙捷運景安站周邊頓時成為雙和主要交通核心，成為不少在地客指名首選的買房熱門區域，又因為土地開發飽和，新案既稀缺又搶手。

近期受到雙和在地客好評的預售案「蒲陽南山」，約433坪的基地，位在中和區南山路81巷，鄰近雙捷運景安站步行可達，鄰近中和區公所、四號公園、雙和醫院等生活消費醫療機能，附近又南山中學、中和國小、漳和國中，開車族接軌台64快、新北環快、華中橋、永福橋、中正橋皆便利。個案規劃地上13層，地下3層，住家115戶，目前主力約37坪3房，主打邊間設計、雙面採光、前後陽台，樑柱外移，擁有獨立玄關可作為鞋櫃收納使用，完整的客餐廚空間，公領域動線流暢，空間好運用，廚房為封閉式設計，避免油煙竄入室內，且兩間衛浴與每間臥房皆有對外開窗，三間臥房基本上都可以放下雙人床，樑柱外移不占室內空間，以實用機能性為訴求。

負責代銷的創意家行銷專案經理陳文進表示，「蒲陽南山」本身地段占盡優勢性，加上產品規劃特殊，公設比也僅約32.15％，以37坪3房產品來說，總價含車位不用2,500萬，高CP值特色在近期吸引不少年輕小家庭，以及在地舊屋換新屋的客群前來詢問。

台中房市強強滾，在財政部昨（13）日公布3月各項房地交易相關稅收中奪下「三冠王」，包括土地增值稅、契稅、個人房地合一稅的單月稅額年增金額，皆冠居全台。從稅收看，全台房市表現仍算不錯。

財部統計，3月土增稅共107億元，年增9.8%，連三月正成長，且增幅逐月升高；累計首季共287億元，年增5%。官員分析，主因有大額稅款入帳，且今年各縣市公告土地現值調漲所致。

而各縣市土地交易量能不一，3月土增稅以台中市年增6億元最多，其次則為台北市增加5.4億元，新北市增加3.8億元，另外新竹市、基隆市也都有1億元以上的成長，官員指出，是因為有金融機構、建商購地所挹注。

其中台中首季累計土增稅成長11.7億元，成長金額也領先其他縣市，主因市地重劃、西屯七期等開發，有大額土地交易稅款入帳。

而在契稅方面，3月契稅實徵淨額17億元，年增5.5%。各縣市又以台中年增1.1億元最多，台北增加0.33億元、台南增加0.32億元，主要來自企業購買商辦、新屋交屋等因素。累計首季稅額成長新北最多，台中居次。

至於個人房地合一稅，3月共收入29億元，是歷年單月次高，僅次於去年12月的47億元，年增1.1倍；累計首季入帳73億元，也有近一倍成長。台中市3月房地合一稅共6億元，年增約3億元，稅額成長為全台最高。

政府重拳打炒房引發營建業災情持續傳出，有建商透露，今年以來台北市至少有四、五十件案子撐不下去，在市場上找中大型建商接手，顯示銀行借貸資金限縮，已讓品牌力弱、資金口袋淺、對建築成本掌控力低，還有地段差的小案子或小建商開始撤出市場。

寶舖建設協理陳威丞昨（13）日指出，全球疫情、俄烏戰爭打亂運送航班、供應鏈材料，加上通膨因素，以及國內缺工推升工資上漲的情況，公司內部統計，2020年底至今，台北市每坪造價就上漲四成左右，整體房市環境改變，加上政府重拳打炒房，今年至今北市有四、五十件上門詢問公司是否有意願接手的情形，較先前大增約八成。

大型建商透露，最近市場這種情形確實有增加的現象。陳威丞指出，這波打炒房政策中，以銀行借貸資金緊縮影響最大，造成二至三成資金收緊，建商若自有資金準備不足，將被迫撤出市場。而撐不下去的小案子或建商大多具有幾項特質，如品牌力弱、對建築成本不易管控、財務資金較不足，以及建案地段較差等情形。

房市環境丕變，他認為，接下來市場將出現兩大現象，第一是中大型建商市場占有率將更強勢，形成「大者恆大」；第二是自有資金較充裕的在地小型建商，憑藉著品牌力、深耕區域，有機會殺出重圍。

房仲業表示，五大銀行新承做房貸資料顯示，國內已經連續157個月房貸利率跌破2%，不過面對全球嚴峻的通膨情勢，央行已在3月升息一碼，未來國內可能要開始面對一波升息循環，先前央行不斷提醒利率不會永遠這麼低的警示，正要開始應驗。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，國內3月消費者物價指數（CPI）年增率3.27%，連八個月超過2%，通膨壓力增溫，加上美國醞釀快速升息與QE退場，同時間國內的經濟表現良好，更讓市場有能力承擔利率調升，未來房貸利率重回2%以上，不是太奇怪的事情。

曾敬德指出，經過3月央行升息後，目前一般房貸利率最低為1.56%，但申請條件較一般的房貸利率大概在1.65%~1.75%，只要升息3次半碼房貸利率可能就會見到2%。

但市場最擔心的事情不是一次性的升息，而是連續性的「升升不息」，一旦大幅升息將會產生許多改變，首先，租金收益型的產品會首當其衝，買方因為資金成本增加，會要求更高的收益率，包括店面等產品。

其次，壽險業因為法規限制，評估不動產投資必須拉高租金收益率，現在已經看到壽險業出走台北，往外尋找高租金收益型的不動產。

第三，住宅市場也會產生一定影響，包括民眾購屋時的購買力下滑，房貸族每月支出增加排擠消費，房貸利息增加後「租不如買」的資金成本誘因減少等，另外面對連續性的升息，也會降低民眾的購屋意願與信心。

曾敬德表示，國人已經太習慣低利環境，建議購屋人面對升息循環，一方面可以試算未來升息後的房貸負擔，是否還在承受範圍內，一方面若手上有閒置資金，保守型的民眾可以先償還本金，降低利息負擔。

海霸王持續整合西門町商圈、曾為力霸百貨的「新生報業大樓」。自2010年間，以17億元取得該大樓大部分的產權，近年也持續整合買入多件小單位，據最新實價揭露，海霸王今年1月大手筆以3.5億元買下共651坪、一至四樓及地下一樓的商場。

海霸王集團在商用不動產出手積極，不少精華區經營據點多為自有資產，近年最大購入手筆，是二年前以54億元拍下高雄85大樓原君鴻酒店的樓層，此外，在2010年以17億元取得新生報業大樓大部分的產權，5樓以上由集團旗下的商務飯店品牌「德立莊酒店」使用，不過地下樓層及1～4樓的商場，有部分產權零碎的小坪數商場攤位，仍由許多自然人持有。

海霸王近年積極整合新生報業大樓，從2018年至今陸續整合購入了至少五筆2～10坪不等的小單位，收購單價在每坪35～38萬元之間，但整合之路頗為漫長，目前仍有部分的商場攤位，由自然人持有中。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情期間，餐飲旅遊業受到重創，一級商圈西門町更是首當其衝，不過餐飲集團財力相對穩定，有打耐久戰的實力，加上雙子星大樓可望對台北西區帶來一波商業效益，若能整合成功，對餐飲集團的整體資源運用，將更加有效益，有助於未來都更改建的規劃。

張旭嵐指出，該大樓基地面積約1千坪，使用分區為第四種商業區，建蔽率75％、容積達800％，就位於延平南路上、捷運西門站4號出口旁，緊鄰錢櫃中華新館，擁有人潮商機，再加上該樓屋齡已41年，達到危老標準，未來若整棟改建重新開發，可規劃飯店、辦公大樓或百貨商場，具有不錯經濟效益。


海霸王整合新生報大樓 跨步
經濟日報

海霸王集團整合西門町商圈「新生報業大樓」有成，今年1月再度斥資3.54億元，一口氣無貸款買下一到四樓及地下一樓的53筆產權，面積共651.39坪。業內人士認為，該商圈成熟、建物位置漂亮，未來開發「潛利」大。

專家分析，海霸王整合該棟大樓十餘年，老牌餐飲集團擁有資金優勢，確實有打耐久戰實力，若完全整合成功，未來效益大，不管規劃飯店、商辦、商場都不錯。

統計顯示，從2018年至今，海霸王已整合至少五筆2至10坪不等的小單位交易，收購單價在35萬至38萬元之間，五筆總價1,072萬元。不過整合之路頗漫長，目前仍有部分的商場攤位，由自然人持有中。

「新生報業大樓」過去曾為力霸百貨，海霸王集團在2010年以17億元取得大部分的產權，五樓以上由集團旗下的商務飯店品牌「德立莊酒店」使用，不過地下樓層及一至四樓的商場，有部分產權零碎的小坪數商場攤位，仍由許多自然人持有，而海霸王近年積極整合。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情重創餐飲旅遊業，一級商圈西門町首當其衝，不過，餐飲集團財力相對穩定，有打耐久戰的實力，加上雙子星大樓可望對台北西區帶來一波商業效益，若能整合成功，對餐飲集團的整體資源運用將更加有效益，也有助於未來都更改建的規劃。

張旭嵐指出，該大樓基地面積約1,000坪，使用分區為第四種商業區，建蔽率75%、容積達800%，且位於延平南路上、捷運西門站4號出口旁，緊鄰錢櫃中華新館，擁有人潮商機，再加上該樓屋齡已41年，達到危老標準，未來若整棟改建重新開發，可規劃飯店、辦公大樓或百貨商場，具有不錯的經濟效益。

第一建經研究中心副理張菱育表示，俄烏戰爭加上疫情長期影響，導致原物料上漲、國際運輸延誤，全球通膨壓力大，市場不確定因素增加，更凸顯不動產抗通膨效益。

基隆港務分公司13日針對台北港兩筆土地舉辦招商說明會，分別為「物流倉儲區位2-1期土地」及「交通服務區」，預估可各引資37億及3億元。

台灣港務公司基隆分公司所轄台北港為北部地區最大國際商港，2021年伴隨航運熱潮，貨櫃運量創歷史新高達200萬TEU。目前台北港定位有三大方向，分別為北部貨運進出口、綠能產業港、產業物流港。

台北港共可分成東、北、南碼頭區及物流倉儲區等四大港區，碼頭區都已完成招商，亦發展汽車物流、海運快遞及離岸風機水下基礎。

這次「物流倉儲區位2-1期土地」可招商面積共37公頃，設定為自由港區開發使用，為近年台北港內唯一可釋出招商區域。本次先釋出4.6公頃於台北港貨櫃儲運中心後方距離僅500公尺。行政副總盧展猷指出，此案有兩大特色，交通便捷可節省物流成本，也可迎合台商回來建廠空間。

基隆港務分公司主秘張維健表示，對外物流業者偏好航班密集的港口，如高雄港、台北港等，加上靠近遠洋航線、物流成本低，適合再出口；預估將引進八家業者進駐，若招商順利推行，應可與至少一家業者簽約。

張維健說，物流倉儲區為近年來重點開發港區之一，共分四期開發，1期和2-1期部分土地於去年2月通過業態環評，1期土地已於去年完成招商，未來將視填海造陸進度展開後續招商。據悉，此次物流倉儲區2-1招商將吸引先前1期投標失利業者，再次嘗試。

為顧及國內、兩岸客輪日益頻繁，以及淡江大橋完工之際，周邊人員休息服務、交通服務機能需求逐漸上升，港務公司釋出鄰近市區及臨港大道旁3公頃土地做為「交通服務區」，將提供經營餐飲業、零售業、服務業、汽車、停車等交通服務機能產業進駐，已吸引日商的目光。

長虹旗艦大樓為台北市內湖科技園區優質廠辦，大樓面向近1,700坪公園廣場，為內科相當少見享有舒適綠意景觀的大樓。步行至捷運西湖站僅約7分鐘，周邊鄰近西湖傳統商圈及大直購物商圈，生活機能絕佳。長虹旗艦大樓因坐落位置良好，長期滿租且罕有異動，近期難得有面積約331坪的辦公空間釋出，且帶穩定租約，投資報酬率超過2.53％，實為投資型買方不容錯過的絕佳標的。

內湖科學園區因地理位置優異，加上企業群聚效應明顯，加上屋齡較新且房價比台北市中心便宜，一直以來都是企業購置總部及辦公室擴編最熱門區域，也導致內科廠辦具有高度增值性及收益性，持續吸引自用或是收益型買方積極評估。西湖段亦是為全台廠辦身價最高的地段，周邊辦公室長期空置率僅約3％～5％，近期因為台商回流及產業蓬勃發展，導致西湖段辦公室更是一屋難求，去年剛落成的宏匯內科之心，租金一口氣拉高到1,800元～2,000元，周邊辦公大樓租金也全面調漲，買賣價格更是水漲船高，每坪成交價已超過75萬元，可見強勁的產業需求，讓內科廠辦大樓仍是續航力十足。

近期受國際局勢及政府升息影響，投資型買方對於投資報酬率要求相對變高，而此次釋出標的之承租人為知名科技業，付租能力高且長期穩定承租，以台北市辦公室而言，本案享有2.53％的投報率，絕對是市場上相當稀有罕見的絕佳投資標的。現在進場，立即享有穩定收益及未來增值利益，詳細資訊請洽戴德梁行（02）8788-3288。

在一眾延遲發佈年報的房企中，大悅城率先發佈了經審核業績。

4月11晚間，大悅城（000031.SZ）發佈了2021年年度報告，報告期內，大悅城實現營業收入426.14億元，同比增加41.69億元，同比增長10.84%。歸屬股東淨利潤為1.08億元，較2020年扭虧為盈，同比增長127.79%。

與行業利潤率下滑趨勢一致，2021年大悅城毛利率為27.44%，同比下降4個百分點。在新房銷售放緩及價格下行壓力下，大悅城計提存貨跌價準備19.56億元，這使得淨利潤同比下降31.65%，為7.67億元，這是大悅城淨利潤連續下滑，2020年的淨利潤為11.23億元，也同比下降66.7%。

利潤下滑的同時，大悅城經營活動產生的現金流明顯下滑，截至2021年底，其經營活動產生的現金流淨額為負84.6億，2020年末則為98.1億，下滑幅度近兩倍。

究其原因，則是大悅城未按下暫停鍵的擴張行動，大悅城解釋稱，本期新獲取專案土地支出、開發專案建造支出及稅費支出同比大幅增加，導致經營性現金流與淨利潤產生較大差距。

2021年，大悅城共獲取16個專案，新增土地面積147萬平方米，新增土儲計容建築面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價為9，659元/平方米，平均溢價率為16%，截至期末，大悅城土地儲備可售貨值超2000億。

從佈局來看，延續近幾年在華南地區的投資熱情，其新增土地儲備有39%位於長三角城市群，23%位於成渝經濟圈，9%位於京津冀城市群。

從財務狀況上，大悅城仍踩一道紅線。截至期末，貨幣資金餘額248.86億元；現金短債比1.44；淨負債率90.06%；扣除預收賬款後的資產負債率70.31%。

作為中糧集團旗下唯一的地產業務平臺，大悅城的主要收入來源為銷售型業務、投資物業（商場及寫字樓）、酒店與長租公寓和物業管理服務四大板塊，分別占營業收入的83.61%、11.84%、1.8%、2.52%，均較2020年出現營收增長。

從銷售方面來看，2021年，大悅城完成簽約金額727億元，同比增長5%；簽約面積287萬平方米，同比下降8%。

2021年，大悅城的購物中心版圖繼續擴大，實現蘇州大悅春風裡、長沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐台大悅春風裡 4個專案開業，武漢大悅城也將於2022年初開業。

同時，新獲取商業項目6個，包括重資產的南京大悅城和位於紹興、天津、無錫、眉山等城市的5個輕資產運營專案。

截至2021年底，大悅城共開業18家（含輕資產）購物中心，包括15個大悅城購物中心、3個大悅春風裡項目，累計總建築面積410.1萬平方米、商業面積272.8萬平方米、可出租面積 137.8萬平方米，平均出租率94.3%。

大悅城的“輕重並舉”的拓展模式不僅用在購物中心上，也用在寫字樓投資的擴張上，去年3月，大悅城控股北京大區落地實踐了第一個輕資產專案，為匯京雙子座大廈。

2021年國內零售及酒店業務逐步復蘇，大悅城持有型業務及酒店運營收入穩步提升，投資物業及相關服務實現營業收入50.48億元，同比增長13.74%。酒店經營取得營業收入7.66億元，同比增長28.10%。

同時，大悅城也加入了佈局長租公寓的“國家隊”陣營，其長租公寓業務完成了大悅樂邑、大悅樂邑fresh兩條產品線產品標準升級，深圳區域大力推進政企合作模式，所有門店均實現人才安居房源覆蓋。

在諸多房企對今年目標避而不談的時候，大悅城表示，2022年將新開工專案19個，新開工面積303萬平方米，力爭實現銷售金額800億元。並且，輕資產商業專案拓展數量不低於2021年（7個）。

提出完成比去年更多的銷售額目標，對經營活動現金流為負的大悅城來說，將會放緩投資，加大輕資產拓展的比例。

從資金管理來看，2021年大悅城年新增借款平均成本4.63%。截至期末，大悅城有息負債餘額717.98億元；平均融資成本降至4.91%，較年初下降0.19個百分點，處於行業較低水準。

實際上，大悅城的融資管道還算暢通，去年曾發行多筆ABS、中期票據，今年1月，再次成功發行一筆15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本較2021年進一步下降。

今年2月14日，大悅城還與招商銀行(58.65, -0.05, -0.09%)簽訂戰略合作協定，招商銀行將優先為大悅城提供地產並購相關的綜合金融服務，專項融資額度為100億元。

這意味著在在行業調整的背景下，大悅城也能在並購市場上尋求一些機會。

在3月政策暖風下，大家已明顯感覺到，近期房企“再融資”有所寬鬆。

從克而瑞監測看，今年3月份，100家典型房企融資總量約878.4億元，環比上升138.7％，同比下降29.1％，融資量呈現環比較大幅度增長而同比降幅收窄。

從房企再融資的主體看，地產央企及國企是絕對主力，特別是央行“降准”帶來的市場利率下行，給外界的感覺就是這些房企借錢很簡單、不用還似得。

然而，我們還看到了他們另一番不尋常的情形，即便是頭部房企，也似乎都有自己的難言之隱。

比如保利發展(17.780, 0.63, 3.67%)，4月7日合富輝煌披露公告保利發展將向合富輝煌出售合富中國(14.110, -0.83, -5.56%)43.9%股權，而作為交換條件，合富輝煌將向其出售保利顧問集團。

這意味著：房地產步入黑鐵時代，房企與代理商捆綁利益的共用模式宣告終結，保利發展2021年財報所顯示的“增收不增利”甚至盈利下滑的困局，也有待其高層絞盡腦汁如何破局。

再看招商蛇口(15.760, 0.11, 0.70%)，似乎也有自己的難處。

據協力廠商權威信託平臺披露，平安信託為招商蛇口發售“潤盈招蛇1號集合資金信託計畫”，計畫募資3億元，期限2年，為股權投資型，浮動收益率，資金將投向合肥市包河區濱湖新區。

蹊蹺的是，這筆信託募資計畫可對外披露的內容“少之又少”，還有一句就是“潤盈招蛇1號採用房地產股權投資模式，實質交易對手是招商蛇口”。

地產密探查詢招商蛇口相關披露發現，其在合肥濱湖專案並不少，涉及雍華府、雍和府和誠園，還有“BK202105福州路”項目。

目前，招商雍華府、雍和府已處於“竣工”狀態，進行再融資不太現實，誠園為招商和綠城的合作項目，招商占股51%，綠城占股49%，2019年初就開工建設了。信託一般早期介入項目較多，所以誠園引入平安信託也不太現實。

那剩下只有“BK202105福州路”項目，由深圳招商房地產公司去年底斥資約8.55億元競得，計容建面5.7萬方，位於福州路附近，臨近十五裡河，屬於濱湖省府東板塊，毛坯限價24847元/㎡，當地業內預計入市精裝交付均價2.8萬/㎡。

今年初，成立於2021年底且註冊資本0.5億元的“合肥卓燦房地產開發有限公司”擬公開增加註冊資本3.5億元，待完成增資後，深圳招商房地產公司持股67%和新股東持股33%，募資將用於專案建設，包括但不限於支付專案開發工程款、前期費用等。

從上述分析看，“合肥卓燦”就是“BK202105福州路”項目公司，3月15日完成增資，其中深圳招商注資約2.18億元，對應持股54.5%，加上0.5億元剛好約2.68億元，對應最新持股約67%，引入的就是安徽保利，持股33%，出資約1.32億元。

今年初，深圳招商將“合肥卓燦”1650萬元註冊資本質押給了安徽保利，此後又引入安徽保利且共同增資，至今尚未解除。

這讓外界懷疑：“合肥卓燦”引入安徽保利這筆約1.32億元增資，到底是什麼性質？如今，“合肥卓燦”又引入平安信託作為股東，深圳招商上演了一出資本騰挪大戲。

4月初，“合肥卓燦”的濱湖“BK202105”項目案名就叫“招商保利•臻境”，顯然是招商和保利聯合(11.260, -1.25, -9.99%)開發，招商主導操盤，平安信託將扮演的就是一個“金主”。從招商產品線看，臻系稍低於璽系，但高於依系、雍系。

地產密探發現，招商“臻系”更多選擇了合作模式，比如西安首個臻系產品——臻觀府，是招商與華僑城合作；西安的臻境，則其與重慶華宇合作，深圳的半山臻境，則是其與中國南山合作，深圳的臻城是與私募基金及深圳金馬集團合作項目。

位於南京招商局中心•臻境，目前還暫無新消息，但從高地價成本看，合作開發分攤風險的幾率極高。2021年5月20日，招商經過158輪競拍以總價88.9億元拿下“新玄武G24”地塊，未來新房毛坯限價43555元/㎡。

大家可能有個大大的疑問：招商蛇口作為大型央企招商局集團下屬的房地產開發平臺，資金實力強勁，為何頻頻合作開發？為何費盡周折地進行資本騰挪融資？

實際上，2021年，招商蛇口跟保利發展一樣陷入“增收不增利”，比如營業總收入1606.4億元，同比增加23.9%；毛利潤227.5億元，同比下滑5.5%；淨利潤152億元，同比下滑10.1%；歸母淨利潤103.7億元，同比減少約15.4%。

這是招商蛇口連續三年增收不增利，且連續四年盈利下滑，2018年到2021年，毛利率分別約39.5%、34.7%、28.7%、25.5%；淨利率分別約22%、19.3%、13.1%、9.5%。

一個顯著的原因就是，近些年高溢價拿地造成存貨減值計提，比如2021年計提高達49.35億元，屢創新高。

當然，另一個原因就是招商蛇口合作開發雖然規模提升顯著，但帶來的問題是，公司賺得利潤被“分食”了一大塊。

截至2021年底，招商蛇口的股東權益約2767.6億元，母公司權益1086.7億元，少數股東權益1680.8億元，而且最近幾年，少數股東權益的占比越來越高。

從合併利潤表看，去年招商蛇口取得淨利152億元，歸屬於母公司淨利103.7億元，而少數股東損益高達48.3億元。儘管少數股東分走了48.3億元淨利，數額已非常巨大，這還是與其少數股東權益占比極不對應，也常被質疑其“名股實債”嫌疑。

也就是說，招商蛇口也很可能存在規模暫時不可預估的“表外”負債。

注意！還有一個重要原因，那就是作為大型央企的招商蛇口，也非常喜歡發行高成本的永續債融資工具。

2021年，招商蛇口支付永續債利息約14.26億元。截至去年底，招商蛇口賬上永續債餘額高達241億元，比上一年底還增加了30多億元。

注意！招商蛇口上述巨額永續債，與信託公司密切相關。比如，2019年5月與華潤深國投信託簽下40億元永續債融資；2020年4季度與陸家嘴(11.100, -0.19, -1.68%)信託簽下約74.3億元永續債融資，去年這部分已償還。

2020年底，招商蛇口與百瑞信託簽下34億元永續債融資，去年底涉及20億元不續期；同期及次年4月，與中原信託分別簽下5億元、億元永續債融資。去年4月至9月，招商蛇口又與中原信託簽下近140億元永續債融資，去年底涉及27.2億元不續期。

從2021年招商蛇口取得重大股權投資情況一覽表看，信託公司也是重要常客，比如上海招贇商務諮詢有限公司取得追加投資近35億元，合作方興業信託，招商蛇口持股80%；蘇州招贇商務諮詢有限公司取得追加投資17.5億元，合作方光大信託，招商蛇口持股50%。


去年，上海招虹置業取得追加投資約3.35億元，合作方華潤深國投信託，招商蛇口持股76%；太原中誠商正置業取得投資近2億元，合作方包括中誠信託、山西中正地產，持股份別是64%、18%，招商蛇口持股18%。


據克而瑞監測，今年1季度，招商蛇口已經殺進百強房企銷售全口徑排名第6位，銷售額473.5億元，但對應的權益銷售額288.8億元，排名第7位，權益比約61%，說明銷售含金量一般，與中海全口徑480.1億元、排名第5位，權益銷售額448.6億元、排名第4位相比，尚有較大的差距。

相對於民營房企，央企乃至國企最大優勢是體制，尤其是頭部的，在再融資上得天獨厚，但從招商蛇口左右騰挪融資來看，行業挑戰對其影響同樣很大，在爭規模和保盈利上如何平衡，也將是一個艱難過程。

處於房地產行業深度調整期的萬科企業(20.35, 0.49, 2.47%)股份有限公司（下稱“萬科”，000002.SZ），欲積極回購公司股份，以提振投資者信心。

4月6日晚間，萬科發佈了《回購A股股份報告書》。報告顯示，為維護公司價值及股東權益，萬科擬自籌資金以集中競價方式回購公司人民幣普通股（A股），回購資金總額不超過25億元，且不低於20億元，回購價格不超過18.27元/股。回購期限自公司董事會審議通過回購股份方案之日起3個月內。

事實上，萬科作為房地產行業的頭部企業，此時回購或是業績、股價表現所致。2021年，萬科迎來歸母淨利潤同比下降45.75%，近乎腰斬，這也是公司歸母淨利潤有史以來第三次出現下滑。與此同時，公司整體毛利率下降、銷售規模承壓，1.55萬億元的負債總額與1.08萬億元的存貨，也給萬科2022年“止跌企穩，穩中提升”帶來了考驗。

從二級市場來看，自2021年以來，萬科的股價在2021年3月內達到期間內最高值，為33.35元/股，而在2022年3月內股價降至最低值14.43元/股，時隔一年左右時間，股價從最高值到最低值跌幅約為57%。截至4月13日收盤，萬科股價為20.5元/股，市值為2300億元，PE（TTM）10.58倍。

萬科2021年以來股價走勢圖

歸母淨利潤跌46%

作為常年盤踞房地產行業頭部前三之一的房企，萬科於1984年在深圳成立，1991年1月29日，公司發行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司發行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介紹方式轉換上市地在聯交所主機板（H股）上市。

萬科深耕房地產行業30餘年，繼1995年、2008年後，萬科2021年的淨利潤出現上市31年以來第三次下滑。根據3月30日晚間萬科發佈的2021年年報，萬科實現營業收入4527.98億元，同比增長8.04%；歸母淨利潤225.24億元，下降45.75%；全面攤薄的淨資產收益率為9.6%，較2020年減少8.9個百分點。

萬科在年報中表示：“利潤的下降主要源于開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失。”

在毛利率方面，2021年，萬科整體毛利率為21.8%，較2020年的29.25%，同比下降7.4個百分點，這已經是萬科連續4年毛利率下滑，而在淨利率方面，萬科2021年也下滑至8.41%。

同時，萬科的扣除營業稅金及附加後的整體毛利率從2020年的22.8%下降5.6個百分點至17.2%，主要受到近年來結算項目地價占售價比上升的影響，開發業務毛利率下降至23%。

在結算毛利率方面，萬科2021年扣除營業稅金及附加後的結算毛利率從2020年的24%下降至17.8%，結算毛利總額也從905.7億元下降到717億元，同比減少了188.7億元。

從同行企業來看，萬科整體毛利率也不高。Wind資料顯示，2021年，招商蛇口（001979.SZ）整體毛利率為25.47%，華髮股份（600326.SH）為25.8%，大悅城（000031.SZ）為27.44%，華僑城（000069.SZ）為26.15%，均高於萬科的整體毛利率（21.8%）。

在投資收益方面，年報資料顯示，2021年，萬科的投資收益66.1億元，較2020年135.1億元，減少了69億元，主要是受按權益法確認的聯合營項目收益減少以及處置子公司的收益減少影響，其中，按權益法確認的投資收益減少，主要是由於聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少。

與此同時，2021年萬科還計提了資產減值。資料顯示，萬科對2021年末資產進行了全面減值測試，對部分專案、個別股權投資計提了35.3億元資產減值（其中存貨減值31.2億元和其他資產減值4.1億元），合計減少權益淨利潤約25.5億元。截至2021年末，萬科帳面存貨還有1.08萬億元。

銷售規模下降

2021年，房地產市場出現較大波動，即使是作為行業龍頭企業的萬科，也難以倖免，淨利潤出現下滑。

對萬科而言，房地產開發業務是公司業績貢獻的“大頭”。分業務類型看，2021年，萬科的營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4299.3億元，占比94.95%；來自物業服務的營業收入為198.3億元，占比4.38%；其他業務占比0.67%。

2021年萬科的營業收入結構

2021年，萬科的銷售規模出現下降。年報資料顯示，其實現銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別同比下降18.4%和10.8%。在萬科2021年所銷售的產品中，住宅類占86.4%，商辦類占9.7%，其它配套占3.9%。

萬科在2021年全國商品房市場的份額約3.5%，不過其銷售規模下降，與全國市場行情增長背道而馳。資料顯示，2021年，全國商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%；銷售金額18.2萬億元，同比增長4.8%。

分區域看，萬科的房地產開發業務在南方區域、上海區域、北京區域、東北區域、華中區域、西南區域和西北區域的占比分別為26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7%。

事實上，2022年以來，萬科的銷售規模仍在持續下降。根據4月6日萬科發佈的2022年3月銷售業績公告，3月份，萬科實現合同銷售面積236.9萬平方米，合同銷售金額415.3億元，同比減少33.9%。2022年前三個月，萬科累計實現合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，同比減少40.66%。

在2021年，萬科的新開工規模下降，開發業務新開工計容面積約3265.3萬平方米，同比下降17.6%。

新開工下降的同時，萬科仍在積極獲取新專案。2021年，萬科獲取新專案148個，總規劃計容建築面積2667.4萬平方米，權益計容規劃建築面積1901.4萬平方米，權益地價總額約1401.5億元，新增項目平均地價為6942元/平方米。

截至2021年末，萬科在建項目總計容建築面積約10367萬平方米，權益計容建築面積約6428.4萬平方米；規劃中專案總計容建築面積約4521.7萬平方米，權益計容建築面積約2910.1萬平方米。

多元化業務轉型

面對房地產行業陣痛，房地產開發業務下降的情況下，萬科正在積極佈局多元業務快速發展。2021年，萬科的萬物雲、物流業務、租賃住宅和商業業務分別實現營業收入240.4億元、31.6億元、28.9億元及76.2億元，分別同比增長32.1%、68.9%、13.9%及20.6%。不過，上述業務在2021年萬科4528億元的營業收入中，占比均較少。

不過，中泰證券在研報中指出，萬科從2014年開始地產產業鏈多元化佈局，已陸續完成從投入期到成熟期的過渡。其認為，未來三年公司成熟運營的多元化業務佈局，將持續驅動經常性業務收入及利潤貢獻。

而在財務方面，萬科的負債規模仍在攀升。年報資料顯示，截至2021年末，萬科的負債總額為1.55萬億元，同比增長1.75%；其中，有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%。同期，公司貨幣資金為1493.52億元，尚未覆蓋其有息負債。

不過，在萬科的有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計586.2億元，占比為22%；一年以上有息負債2073.4億元，占比為78%。

分融資對象來看，銀行借款占比為56.1%，應付債券占比為21.8%，其他借款占比為22.1%。分境內境外來看，境內負債占比75.8%，境外負債占比24.2%。截至2021年末，萬科的綜合融資成本為4.11%。

從“三道紅線”指標來看，萬科符合“綠檔”要求。截至2021年末，萬科的淨負債率29.7%，處於行業低位；貨幣資金對於短期債務的覆蓋倍數為2.5倍，較2020年末提升約0.2倍；剔除預收賬款的資產率為68.4%；資產負債率為79.74%，下降1.54個百分點。

廣大證券在研報中表示，當前疫情反復對經營造成影響，萬科2022年-2023年歸母淨利潤預測為274億元、332億元，分別下調25.5%、13%，新增2024年歸母淨利潤預測為395億元；當前A股股價對應2022年至2024年PE估值分別為9倍、8倍、6倍，H股股價對應為7倍、6倍、5倍。公司前期減值計提充分，利潤率有望逐步修復，多元化業務提升長期估值。

2022年一季度，隨著疫情的反復，物業管理行業再次走到台前，在機遇與挑戰中，各大上市物企在跑馬圈地的同時，物管行業正迎來新的發展格局。

資本市場仍在回檔，3月大盤指數和物企股價均出現下跌，55家上市物企股價下跌4.4%，恒生物業服務及管理指數下跌12.7%。

2022年以來，物管行業並購市場仍保持一定的熱度， 但隨著物管行業回歸理性，大規模收並購已進入後半程，物企收並購正在由看重“量”向“質”轉變。

此外，物管收並購還有一個重要的變化，從一季度收並購資料來看，遞表物企正頻繁成為並購標的，行業收並購格局發生轉變。

一季度收並購事件已達11起

提升規模保證絕對實力仍然是當前物管行業的共識，畢竟有規模才會有估值，才會有更廣闊的發展空間。

2021年披露年度在管面積的49家上市物企中，在管規模超過億平方米量級的物企達16家，超過均值（1.10億平方米）的物企為14家。上市物企規模分化日益加劇。

如何快速實現規模擴張？收並購和地產母公司的輸送是兩個重要管道。

尤其是過去一年，在政策、資金、地產變局等因素的助推下，行業迎來並購熱潮。進入2022年，物管行業收並購熱度持續。

據克而瑞物管&中物研協監測，2022年一季度，上市物企共計公告11起並購事件，環比去年四季度減少了6家，總計交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。

其中，交易總金額超10億元的大額並購事件共有3起，分別為華潤萬象生活收購禹佳生活、中南服務，以及碧桂園服務收購中梁百悅智佳。

實際上，兩家物企收並購的主要目的有所區別。根據上市物企年報資料披露，碧桂園服務在管面積達7.66億平方米，躍居上市物企在管規模之首，主要希望借力並購潮補齊佈局短板、增加優勢區域密度，增強資源整合能力的同時進一步鞏固異地複製專案品質。

而華潤萬象生活則通過收購禹佳生活實現並購破冰，能夠更好的實現未來商管和物管業務協同發展，進一步鞏固央企物管龍頭優勢。

資本市場對並購事件的短期反應業頗為看好。以碧桂園服務收購中梁百悅智佳為例，事件日後的第一天超額收益率較低僅為1.97%，收購後第五日超額收益率和累計超額收益率分別達到4.37%和6.5%。

遞表企業成熱門並購標的

值得注意的是，隨著遞表企業不斷增加，上市“途中”便成為規模物企收購標的。

克而瑞物管&中物研協資料顯示，截止3月31日，遞表物企總共有23家，且多家遞表物企已失效。值得注意的是，3月30日，萬物雲境外上市申請獲證監會受理，4月1日正式向港交所遞交招股書。

實際上，遞表企業經營狀況、財務狀況等披露較為完善，競調相對簡單，備受頭部物企青睞。

一季度，共有3家遞表物企被收購。具體來看，1月，華潤萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元並購禹佳生活和中南服務兩家遞表物企，2月碧桂園服務以31.29億元並購遞表企業中梁百悅智佳。

以華潤萬象生活收購中南服務為例，1月20日，華潤萬象生活發佈公告，擬以不高於22.60億元收購中南服務100%的股權。而中南服務在2021年11月12日已通過港交所聆訊。

從資本市場對此次收購事件的反應來看，事件日後的第一天超額收益率較低僅為2.9%，隨後波動上漲，第五日的超額收益率增至5.12%。

資本市場回歸理性

實際上，資本市場的表現及估值是物企追求規模的一大動力。

截至2022年3月31日，物業管理行業上市企業總數達57家，3月新增2家，分別為10日和31日上市的金茂服務和力高健康生活。但進入2022年以來，受到房地產行業下行壓力影響，物管行業資本市場整體下行趨勢明顯。

資料顯示，3月55家上市物企（不含3月上市的金茂服務和力高健康生活）、非港股通物企、恒生物業服務及管理指數、港股通物企分別下跌4.4%、7.0%、12.7%和14.9%，跌幅均大於恒生指數（下跌3.2%）。

從估值情況來看，截至2022年3月31日，57家上市物企總市值為4310.4億元；市盈率PE(TTM)均值為14.8倍，市盈率PE(LYR)均值為15.1倍。

隨著資本市場回歸理性，物企對於規模擴張有了新的佈局。

不少物企已經在規模之外，逐漸加強對經營品質、經營坪效的重視度。比如，規模擴張的時候更加重視區域佈局和城市深耕度；越來越多的企業在構建服務體系，規範服務標準的時候更重視客戶研究，重視業主滿意度；也看到更多的企業將品質管理作為內部管理的重中之重。

行業的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規模、提高市場佔有率，仍是物企重要的訴求之一。房地產行業變局，加速了物企並購市場優質標的入市，行業收並購市場已由“大魚吃小魚”轉向 “大魚吃大魚”，並購標的從中小型物企、獨立協力廠商物企向地產旗下物企、頭部企業、上市企業、擬上市物企演變，物管行業格局的轉變，正標誌著行業逐漸邁向理性和成熟。

央國企不再獨唱主角。

4月12日，長沙結束2022年首輪土拍，22宗地塊全部成交（或熔斷），總面積約1788.48畝，其中濱江、洋湖2宗熔斷，共3宗溢價，19宗底價成交，成交總金額為173.9億元，溢價率2.6%。

多輪寬鬆政策刺激之下，本輪土拍所有土地全部成交，總體熱度有所回暖。

2宗搖號、3宗溢價且無地塊流拍

與2021年二、三輪集中供地相比，本輪土地市場熱度小幅上漲，走勢穩中有升。

安居客全國副總編李卓羿表示，此輪長沙土拍熱情明顯高於前兩輪，集中供地的22宗地塊全部成交且沒有流拍，這說明基本能確保長沙今年住房市場的供應貨量。從土拍地段對應到拿地房企層面看，湘江新區和央企國企扛起了主力大旗。

據悉，此次長沙集中供地依舊採取以“限地價、限房價、競自持租賃用地面積、搖號”為主的方式，總體與2021年差別不大。

從成交結果來看，長沙本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為3%，22宗地塊中，僅有3宗地塊溢價成交，整體熱度平平，但熱點地塊表現亮眼。

其中，2宗地塊觸及最高限價，最終通過16輪競價後進入熔斷環節，分為別岳麓區017和018號地塊。

為開發商預留利潤空間

值得一提的是，本次所有溢價成交地塊均位於岳麓區，區域之間熱度分化顯著。

本次土拍在限房價層面較以往有所調整，此前限房價政策是直接劃定地塊可售商品住宅的毛坯售價，而本次土拍中6宗含宅地塊顯示為“根據開發品質等因素進行價格監製”，銷售價格將與項目品質掛鉤，變相對限價進行放鬆，這一樣以來不僅可以給房企產品打造留出更多選擇空間，也在一定程度上助推企業進行高品質住宅的建設。

尤其是本次掛出的土地相對優質，上述6宗地塊全部位於岳麓區和雨花區，地塊條件較為優質，周邊交通、生活配套已經相對成熟，此類地塊更適宜打造改善類產品，因此放鬆限價更有助於促使開發商打造高品質專案，對市場的住宅供應結構也有一定的優化調整作用。且放鬆限價對於房企而言也有一定利好，專案利潤空間未被鎖死，可以通過品質提升溢價、打造品牌口碑，也倒逼房企走上注重產品、品質的道路。

本次長沙雖有部分地塊未限定商品房售價，但另外13宗地塊仍限定房價，從已經限定房價的地塊來看，平均地價房價比為0.3，房價地價差都在6000元/平方米以上，限價地塊中毛坯均價最高的地塊為019號岳麓區地塊，地價房價比為0.27，房價地價差達到10380元/平方米，由金地集團競得。

央國企不再獨唱主角

本次土拍，華潤、中海、旭輝、招商等知名房企繼續深耕長沙，另外還有多宗地塊由本土國企、城投公司、平臺公司拿地，也有房企選擇聯合開發以此來降低後續的風險壓力。

其中，主城區的熔斷地塊吸引了保利、建發、龍湖等品牌房企，本土房企潤和也有參與。

與其他城市的土拍格局相似，長沙本次土拍拿地房企依然以國企央企和地方本土企業為主。中海、華潤以及中建、中交等大型國企央企有所斬獲，中海拿下天心區014號商住地塊，總價31.77億元，是本次土拍中總價最高的地塊。

本土企業中，湖南夢想置業拿下2宗岳麓區地塊，總價27.4億元，順舟地產、雨花城投以及紅星實業均有所斬獲。

總體來說，本輪參與拿地的企業經營狀況良好，具有較強的開發實力，而其中6宗按品質定價的地塊後續更是值得關注，長沙有差異化的房價格局能否形成可以靜候分曉。

金風科技（02208）（深：002202）公布，與溫州市人民政府建立戰略合作夥伴關係，並就投資兩個海上風電項目最大金額115億元（人民幣．下同）。

該集團指，就金風科技溫州深遠海海上風電零碳總部基地等項目落地甌江口簽訂項目投資協議，項目固定資產總投資162億元，其中配套企業投資43億元，第三方投資30億元，該集團最大投資額89億元。項目包括於南方區域總部、深遠海漂浮式研發總部、海上風電大容量風機製造和出口基地、海纜製造基地和海上風電運維母港等，分兩期建設。

該集團亦指，與溫州洞頭區人民政府就發展深遠海海工裝備製造及服務產業集群簽訂項目投資合作協議，該集團最大投資額為26億元。項目投資的資金來源為自有資金，主要建設包括深遠海海上風電能源平台等。該兩個項目取得用地後3個月內啟動，並於12個月內建成投產。

雅視光學（01120）公布，以9,060萬元出售物業予獨立第三方，料帳面收益約599.76萬元。

該集團指，出售的物業位於九龍成業街27號日昇中心3樓301、307及308室，為非住宅物業，現時用作該集團於香港的主要辦事處，該物業將按「現狀」出售。該集團指，鑒於香港物業市場及經濟前景，並考慮到目前財務狀況，出售乃實現該物業增值機會，並提升財務狀況，預期出售所得款項淨額約8,609萬元擬用作一般營運資金。

美聯工商舖（00459）公布，以2,150萬元向獨立第三方收購大角咀店舖物業作收租。

該集團指，所購物業為大同新邨大角咀道129至137號大全街6至20號大富樓地下 A1B 號舖，建築面積約570平方呎。物業現時根據出租予獨立第三方，自2019年9月1日起至8月31日止為期3年，月租6.5萬元。預期物業將於完成收購後繼續出租以賺取租金收入。收購代價將由內部資源及╱或外部融資支付，並指收購將進一步拓闊收入來源以及可享有物業潛在資本增值。

合景泰富（01813）公布，連同合營企業及聯營公司在內，3月預售額為45.33億元人民幣，與去年同期相比減少56％。

該集團指，3月預售建築面積約24.3萬平方米，與去年同期相比減少53％。

興勝創建（00896）公布，以7,900萬元出售沙田工業物業予獨立第三者，預期於截至明年3月31日止財政年度確認出售物業、廠房及設備收益約6,807萬元。

該集團指，出售沙田工業中心 A座 2樓11及12號工作間，以及2樓停車位 L46。該物業為工業物業，總可出售面積約9,105平方呎以及於3月底面值約1,093萬元，作為物業、廠房及設備持有。該物業按「現狀」基準交吉出售，且不附帶其他產權負擔。該集團指，出售釋放該物業價值，可重新分配資金至日後投資機會以及把握其他機會，預期出售所得款項將用作一般營運資金及╱或融資及可能之物業或業務投資。

財政狀況較好的內房企接連發債，財經資訊平台REDD引述知情人士稱，碧桂園（02007）正就可能發行最多10億元（人民幣．下同）債券評估投資者興趣；擬議發行的票據於2026年到期，2024年可回售，票面利率指示性區間為4.6厘至5.8厘，發行交易仍取決於市況，預計於4月底完成；籌資所得款項擬用於債務再融資。

票息料回落 最高5.8厘

彭博數據顯示，碧桂園去年12月發行的10億元4年期可回售債券，票面利率為6.3厘。若現時能以較低融資成本發債，或反映該公司信貸狀況和市場信心有所改善。

內地樓市關乎民生與地方財政，兩會定調要穩樓市及保障民眾住屋需求等方針後，各個地區尤其價量受壓明顯的城市相繼放寬調控政策。內地《證券時報》統計，4月以來已有14個城市鬆綁置業政策，涉及限購、限貸、限售、公積金貸款及樓按利率等內容。

報道引述業內人士分析，今年以來樓市政策鬆綁力度和範圍明顯擴大，近期蘇州及南京放寬限購，可能成為熱點城市的樓市政策指標，未來市場下行壓力較大的二線城市或會效仿作局部放鬆，甚至取消限購、限貸、限售、限價等政策。

長實新地信置等獨資 新世界組財團

第五波疫情緩和，發展商繼續積極吸納土儲。港鐵（00066）首幅引入政府新限呎條款的將軍澳百勝角通風樓物業發展項目（下稱百勝角項目），昨天（13日）截標，共收到9份標書，符合市場預期，大部分發展商俱獨資參與競投。

會地有意發展中小住宅

百勝角項目佔地約4.84萬方呎，位於將軍澳昭信路，臨近環保大道交界處，鄰近正在興建中的居屋屋苑昭明苑，對面則為私人屋苑新寶城，可建樓面面積約29.07萬方呎，預計在現有通風樓上方興建兩幢住宅大廈，提供約550個住宅單位。項目是首個依照發展局最新要求、訂下單位面積不得少於280方呎的港鐵物業項目。

百勝角項目上月14日截收意向書，由於疫情嚴重，港鐵只接受發展商以電子方式遞交發展意向書，結果收到36份意向書，創將軍澳區鐵路項目新高。項目於昨日截標，並只接受發展商提交實體標書，本報記者於九龍灣港鐵總部現場所見，於截標前的3小時內，仍有大部分發展商代表到場遞交標書。

港鐵宣布，百勝角項目截止提交標書後，共收到9份標書文件，稍後公布招標結果。綜合截標現場及市場消息，長實（01113）、新地（00016）、信置（00083）、會德豐地產、嘉華國際（00173）、建灝地產、資本策略（00497）俱獨資入標；新世界（00017）與招商局置地（00978）以合資形式入標競投。

會德豐地產物業發展高級經理何偉錦稱，地皮鄰近港鐵站，交通方便，限呎條款不影響出價，若投得地皮將作中小型住宅發展。建灝地產行政總監林綺華說，地皮雖有限呎條款，但對出價不構成影響。

反應與康城13期睇齊

資料顯示，將軍澳區對上一個港鐵物業發展項目為日出康城第13期，於2020年10月截標時，同樣收到9份標書。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，標書數目與預期相若，反應不俗。目前市況存在多項變數，例如加息陰霾，但港鐵物業發展項目大部分都在鐵路站上蓋或附近，風險較細，對發展商有一定吸引力。美聯測量師行董事林子彬坦言，市場對項目反應不俗，入標情況合乎預期。港鐵項目一向反應理想，是次項目鄰近港鐵坑口站，且發展規模適中，無論中型、大型發展商及財團參與度較高。

據了解，地政總署就百勝角項目訂定的補地價金額逾11.01億元，以可建樓面面積計，樓面補價達3789元，創區內樓面補價新高。中標者須支付補地價和固定5000萬元的入場費，而發展商入標時須向港鐵提出的分紅建議，料成為勝負關鍵。

綜合測量師估算，百勝角項目計算補地價及其他因素後的地皮總市值約16億至23.3億元，每方呎樓面地價約5500至8000元。

新冠疫情爆發第五波後，本港寫字樓租賃市場復甦步伐受挫。高力發布《香港房地產市場 2022 年第一季研究報告》指出，原先預期甲級寫字樓市場租金今年可升1%，惟受疫情拖累，料將轉跌5%。

高力：疫情礙租賃復甦

高力香港及大灣區研究部主管鄧淑賢表示，受累疫情，加上地緣政治緊張局勢和股市波動，本港甲級寫字樓今年首季整體空置率上升至10.9%，創近十年新高；整體租金則按季下降1.3%，其中，中環和金鐘跌1.2%。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍相信，商業市場氣氛在上半年會繼續低迷，加上今年有450萬方呎樓面面積新寫字樓落成，疫情拖累之下，預計全年甲級寫字樓的租金將下跌5%。

另外，第一太平戴維斯稱，首季營商氣氛受到打擊，甲級寫字樓租金全線下跌，整體平均租金下跌2%，呎租回落至55元，較2019年第二季度的高位下跌27.2%。第一季的甲級寫字樓空置率達9.8%，涉及620萬方呎；在2022年至2025年，新增供應1100萬方呎，意味寫字樓市場的復甦之路漫長。

第一太平戴維斯香港副董事總經理及商業樓宇租務部主管劉偉基認為，在家工作政策及寫字樓吸納量減少，導致甲級寫字樓租金在短期內可能繼續下跌。然而疫情在4月至5月應漸趨明朗，或會帶動第二及第三季的租賃成交量上升。

多個新盤準備登場，帶動樓市氣氛回暖，一手餘貨接連錄高價成交。鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤1個頂層特色戶，連兩個車位以約1.03億元沽出，呎價37813元，成交價及呎價齊創項目新高。

單位為朗濤1座15及16樓B室複式戶，實用面積2711方呎，外連1123方呎天台及442方呎平台，4房間隔，連兩個車位以招標形式售出，售約1.03億元，呎價37813元，成交及呎價創項目新高。

St. George's Mansions呎造42781

信置﹙00083﹚及中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions，最新售出2座7樓A室，實用面積1870方呎，成交價8000萬元，呎價42781元。項目位於嘉道理道24A號，提供175伙，累售13伙，套逾19億元，預計今年8月底落成入伙。

美聯物業追蹤全港138個著名中小型屋苑租務成交而編訂的「租金走勢圖」，今年3月平均呎租（實用面積加權計算．下同）為34.28元，屬去年4月錄得34.26元以來的11個月低位；按月挫1.01%，連跌6個月共3.55%，若以首季合計，累計跌約2%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，以該行促成的租務個案計算，今年首季月租1.5萬元或以下的細價租務成交佔約42.3%，為去年首季錄得44.6%以來的近4個季度新高，按季急增約7.3個百分點。

另外，第一太平戴維斯最新發表的「2022年第一季香港住宅租賃市場報告」顯示，今年首季港島豪宅租金按季跌2.6%，九龍挫3.7%，新界區更下滑4%，該行亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民（Simon Smith）分析，由於外籍人士於3月加速離港，首季租金表現偏軟，預計次季租金有可能進一步向下。

美聯工商舖（00459）資料研究部發表《商廈快訊》報告指出，五十大指標甲級商廈3月僅1宗買賣，是自2019年9月以來最少；3月亦未有錄得逾億元成交，為2020年7月以來首次。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，隨着第五波疫情逐漸緩和，加上今年將陸續有新甲級商廈落成，預料寫字樓買賣及租賃活動會逐步增加。

交投回升，造價理想，沙田帝堡城樓王戶放盤1星期以1,328萬元沽出，為2019年8月後同類高位；另荃灣立坊1房610萬元易手，呎價2萬元，為該廈呎價今年首見「2字頭」。

市場人士指帝堡城8座高層G室，實用面積901平方呎，套3房間隔加工人房，屬屋苑巨無霸單位，又為落地玻璃特色單位，屬屋苑樓王級數，原叫價1,380萬元，作價1,328萬元，減價52萬元，實用呎價14,739元，售價為2019年8月後同類高位。原業主於1998年以464萬元購入，持貨近24年，帳面獲利864萬元。

屋苑4日錄4宗成交，其中3宗屬套3房大單位。

荃灣立坊呎價 今年首見「2字頭」

其次，市場人士稱，荃灣立坊中層6室，實用面積305平方呎，1房間隔，原業主去年底開價640萬元，放盤近4個月終降至以610萬元沽出，呎價2萬元，為該廈呎價今年首見「2字頭」。

原業主2010年以218萬元買入，帳面升值392萬元或1.8倍。

同時，居屋也有理想價。市場人士指出，大圍居屋海福花園3座中層K室，實用面積401平方呎，2房單位，放盤4個月，原叫價640萬元，現以638萬元沽出，僅減價2萬元，實用呎價15,910元，呎價為屋苑今年新高。買家為新婚首置客。

原業主於1996年以185萬元（自由市場價）購入，持貨26年帳面獲利453萬元。

疫情令甲廈租務淡靜，高力國際預料，今年甲廈租金跌約5%。

首季港島東降2% 九龍抗跌力強

高力國際表示，第五波疫情下，社交距離措施收緊限制了寫字樓睇樓活動，導致租賃需求在2022年第一季有所減弱。寫字樓市場在今年首季度的整體空置率上升至10.9%，創過去十年新高。同時，甲廈整體租金再次加速回調並按季下降1.3%，當中港島區的跌幅更為明顯，包括中環和金鐘下跌1.2%，另港島東下跌2.1%。而九龍區的租金抗跌力較強，當中尖沙咀和九龍東分別錄得1.6%和0.2%的按季增長。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍表示，原本預期甲廈市場租金將於2022年全年微升大約1%，但受第五波疫情拖累，現將調整預測為跌約5%。另第一太平戴維斯發表報告，首季甲級寫字樓整體平均租金下跌2%,，每呎實際呎租約55元，較2019年次季高位下跌27.2%。報告指出，現時空置率處於較高水平，首季空置率達9.8%，違620萬平方呎，而至2025年的新增供應達1,100萬淨平方呎，合共釋出1,720萬平方呎空置樓面。

近期本港疫情漸改善，連帶樓市亦出現回穩迹象；華懋集團執行董事及行政總裁蔡宏興指出，今年初樓市受疫情及多方面不明朗因素困擾，令首季樓價出現下跌，惟相信目前樓價已跌至谷底，並出現整固迹象；由於現時房屋供不應求，不少準買家亦重啟入市步伐，預期中小型單位反彈力較強，全年樓價表現平穩向好、並錄輕微升幅。

蔡宏興接受本報訪問時表示，年初樓市仍受疫情及外圍不利因素影響，整體市況變得淡靜，同時亦有部分急需套現的業主，選擇減價賣樓，使首季樓價出現跌幅，由於本港對住屋剛性需求強烈，即使樓市在疫情影響下，仍有一定承托力，並不是出現斷崖式回落，而是錄得輕微跌幅。

新按保帶動激活換樓鏈

雖然在疫市下仍有部分準買家對樓市的前景感到猶豫，期望樓價會再進一步下調，但相信目前樓價已達谷底，並開始出現回升迹象，由於調整需時，預期近一個月買賣雙方的態度仍然會比較保守，使回升幅度較為克制，惟認為現時屬合適的入市時機。

近期本港疫情漸受控，外圍不利因素亦漸消退，預期在整體經濟復甦下，集團對未來前景有信心，市場亦有部分準買家將重啟入市步伐，環顧最近2至3周整體樓市交投亦漸活躍，相信隨着市場前景明朗化，預期年內樓價表現將平穩向上，估計全年樓價會有輕微升幅。

樓市交投漸活躍

另外，美國加息對市民造成心理影響在所難免，以目前的加息幅度而言，對樓市實際影響不大；由於政府推出新按保措施，有助抵消加息帶來的影響，令入市意欲得以保持，更將重啟市場「換樓鏈」，並提供較過往明確的換樓階梯，相信各類價碼的住宅單位均會受惠。

隨着入場門檻下降，預期「納米樓」單位的銷情會受阻，以往大部分買家「將價就貨」故選購納米樓，不過隨着新按揭出現，料未來入市的準買家選購「納米樓」的意欲會下降。

「納米樓」吸引力減低

中小型單位方面，蔡宏興說，現時本港對中小型單位剛性需求強烈，近年供應亦未見有大幅增長，相信單靠本地市場已經能夠支持中小型單位樓價重新向上，回升速度會快於豪宅市場。至於豪宅市場方面，他認為豪宅單位樓價回升速度會比較慢，由於該類單位客源以外地人的佔比較大，加上目前未有具體的通關時間亦拖累豪宅樓價的回升速度。

豪宅樓價回升速度受限

受制於疫情及防疫措施，蔡宏興指，首季有全新盤的推售進度受疫情影響而被逼延後，惟相信即使疫情緩和後市場未必會爆發推盤熱潮，因為每個樓盤均有各自的推盤時間表，並不會在未有做好準備的情況下，而急着推盤搶客，由於目前樓價復甦需時，相信近期推售新盤的定價並不會太進取。

蔡宏興直言，本港住宅單位供求失衡的問題仍然存在，近年住宅供應不應求，其中一個原因是樓盤的發展周期變長，過往一個周期大約需時3年，現時隨時能達5至8年，雖然現屆政府已經有推出政策縮短審批程序，亦期望未來能繼續簡化，拆牆鬆綁，才能繪畫出本港未來發展的清晰路綫圖。

鐵路沿綫新盤享便利交通配套，別具魅力，吸引買家入市，錦上路站柏瓏I昨日公布單位分布，共提供715伙，涵蓋1房至3房，面積由339至769方呎，當中主打1房及2房，佔全盤約84%，為市場較受歡迎的戶型。

由信和、嘉華及中國海外合作發展的錦上路站，提供1至3房多元化戶型，其中1房單位面積339至386方呎，共涉及214伙，佔全盤約30%，2房單位面積455至557方呎，共提供389伙，佔全盤約54%；另有少量3房單位面積727至769方呎，共112伙，佔全盤約16%。項目現待批預售樓花同意書，正籌備售樓說明書及示範單位，預計於短期內推出市場。發展商另透露，項目設有面積逾13.5萬方呎大型園林及逾3.7萬方呎雙會所，而會所面積料為港鐵住宅項目中最大。

柏瓏I為錦上路站發展項目的1A期，連同往後推出的期數，合共提供約2200伙分層住宅。

ST. GEORGE'S 三房8000萬沽

此外，信和發展的何文田ST. GEORGE'S MANSIONS，再錄成交個案，信和營業部集團聯席董事田兆源指，為2座7樓A室，面積1870方呎，成交價8000萬，呎價42781元，單位屬三房連雙套房間隔，可享加多利山翠綠及洋房群景觀；單位設私人電梯大堂，私隱度極高。項目累售13伙，當中5伙為特色戶，總套現逾19億，該盤近日已拆棚，吸引準買家查詢，預計關鍵日期為2022年8月底。