危老重建條例時程獎勵逐年遞減，自5月12日起將調降至4％，民眾申請都更案若要維持10％容積獎勵，可以從規模容積獎勵補足，不過，需重建基地面積達1,000平方公尺以上。而5月11日前申請仍有6％時程獎勵，符合條件的危老建物所有權人可以儘早提出申請。

內政部次長花敬群表示，危老重建條例從2017年5月10日公布施行至今年3月底，累計已帶動2,606案提出申請、其中更有2,113案經核定，案量穩定成長當中，第一年提出的申請案件約3、400件，現在一年約800件左右。

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》2017年5月10日公布施行，規定三年內時程容積獎勵為10％，於2020年5月11日屆期，自2020年5月12日起逐年遞減2％，至2025年5月11日時程獎勵將完全歸零。

2021年5月12日至今年5月11日時程獎勵為6％，今年5月12日開始危老時程獎勵將再次調降至4％。

不過，規模容積獎勵仍可以補足遞減的時程獎勵，但須整合更大基地面積。規模容積獎勵，申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2％，每增100平方公尺再獎勵0.5％。

5月12日起危老時程獎勵調降至4％後，民眾申請都更案若要維持10％容積獎勵，需重建基地面積達1,000平方公尺以上。時程容積獎勵與規模容積獎勵合計不得超過10％。

買賣房子的交易所得課稅，新舊稅制大不同，所謂新制就是房地合一稅，以2021年7月1日做為分界，分為1.0制及2.0制；還有舊制是指2015年12月31日前買入房屋，之後售出的獲利，屬於財產交易所得，併入所得額、在次年的5月報稅季申報個人所得稅。取得房地產的3大時間點，將影響售出時的課稅基準，民眾要特別注意。

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根指出，舊制的房地交易屬於「財產交易所得」，採用土地、建物分開課稅的雙軌制，時間點是2015年12月31日之前買入，都以舊制計算。

　

2015年12月31日以前：舊制
舊制的土地、建物分開課稅，依售出總價扣掉相關成本後，可得到出售不動產所得。但由於土地獲利已經按公告現值課徵土增稅，為避免重複課稅，出售不動產所得就要扣掉土地的部份。

計算公式：出售不動產所得x出售時房屋評定現值∕（出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值）=財產交易所得

再將這筆屬於建物的財產交易所得，併入個人綜所稅申報繳稅，依所得淨額的級距不同，適用5％～40％的累進稅率。至於「房屋評定現值」，通常會按照不動產所在地不同，採用不同百分比計算。

　

2016年1月1日～2021年6月30日：房地合一1.0
2016年元旦，新制房地合一稅法上路，是把過去的兩種稅（土地、建物）合併在一起課徵，因此稱為「房地合一稅」。

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏說，房地合一新制實施後，無論是1.0制或2.0制，房屋交易所得都必須在移轉的30天內申報繳稅。

　

2021年7月1日之後：房地合一2.0
而2021/7/1以後房地合一2.0制上路，將預售屋交易納入課稅，持有時間的適用稅率也更加嚴格，為扼止短線炒作，2.0延長了短線交易的持有時間，1.0制是1年內買賣移轉，採用高稅率45％課稅，2.0制則是拉長到2年內交易，就課重稅45％稅率。

民眾可善用財政部稅務入口網（https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/15） 試算，在綜合所得總額中的第4項「房屋財產交易所得」點選進入計算式，可試算出簡易的房屋交易損益金額。

房市強強滾，高單價小宅以低總價、地段優良、高質感三大優勢，再現亮點，據實價登錄，近一年小豪宅單價多創出社區新高，前五名單價全要155萬元以上，包括「琢豐」、「EAT國際館」、「大安滕」、「逸仙悅榕」都是社區高點。
北市房價高漲，也造就高單價小宅熱銷狀況，統計近一年台北市高單價小宅前五名，以大安區老字號高價小宅「仁愛Ａ+」奪冠，屋齡逾13年，近一年漲幅達10.7%，去年1月交易一筆坪數10.9坪，總價1,798萬元，每坪單價來到165.6萬元，僅次於該社區2018年締造全台最高價小宅的166.6萬元紀錄。

第二名是位於中山區新成屋「琢豐」，該案座落捷運松江南京站市中心生活圈，由法國名牌建築團隊設計規劃，與高檔飯店結合，小宅也盡享奢華，去年底交易一筆坪數22.5坪，總價3,580萬元，每坪單價159.4萬元，近一年平均單價為150萬元。

第三為知名信義區捷運宅「EAT國際館」，屋齡16年，近一年漲幅8.7%，2021年9月交易一筆坪數18.4坪，總價2,900萬元，每坪單價158萬元，近一年平均單價125萬元。

第四為位於大安森林公園周邊近永康商圈的「大安滕」，屋齡一年，是繼「琢豐」之外的高價小宅新面孔，今年1月售出高樓層戶，單價為157.5萬元，坪數僅14.8坪，傳出買家也買下隔壁戶，單價亦來到高水位為155.8萬元，坪數是25.6坪，近一年平均單價為145萬元。

第五名是鄰信義計畫區的「逸仙悅榕」，屋齡17年，2014年曾以成交單價154.4萬元聞名小豪宅市場，去年10月又見單價155.6萬元交易，坪數僅7.7坪，總價為1,200萬元，顯見其抗跌增值身價不減。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，北市小宅雖然單價高，但坪數小，總價相對低，若地段優越，如機能佳、近捷運站，長期而言仍有保值性，且台北市就業人口多，有廣大租屋需求，加上不婚、不生人口增加，小坪數自用需求有增無減，因此買盤依然強勁。

有天有地、獨門獨院的透天別墅始終是企業富豪情有獨鍾的置產選擇。根據最新市調顯示，台中高價透天別墅成屋案近期成交比明顯倍增，這類產品在成屋後賣更快的關鍵因素，就在於「賣相好」，空間實景呈現，配備眼見為憑，有錢富豪們願意等待成品。

實際調查內政部實價登錄資料，高價別墅集中的西屯、南屯、北屯區，除了南屯區預售透天案大量釋出以外，其餘區域的透天新成屋交易量大於預售透天。

永慶不動產北屯十期生態園區店科長廖啟元說，成屋別墅實品呈現、眼見為憑，更容易打動講求生活空間感的別墅買家，且別墅工程期間較短、購屋門檻較高，經濟條件許可的買家更願意選擇等待成品，符合期待才出手。

「久樘柏登莊園」銷售部協理朱家琪指出，「久樘柏登莊園」自結構體完成之後，每周賞屋客的數量大致有10至20組，且回籠二訪的比例增高，大約增加三成，也就是說每3組來客就會有1組再訪。

朱家琪表示，別墅賞屋客二次回訪，代表對產品的地段、設計已有認定，只是在價格方面希望能再琢磨。

此外，朱家琪分析，營造、建材成本持續飆漲對購屋客也產生恐慌性擠壓買盤，深怕未來房價負擔不起。

「久樘柏登莊園」建材配備採取配好配滿的策略，對購屋客相對有吸引力。其中包括標配蒸氣室、鍍鈦電梯框、中空樓板、無障礙平軌式YKK氣密窗、Low-E節能玻璃、歐洲進口敵銳門、義大利超大尺寸薄板磚等，以同等級建材配備的預售別墅案，今年採購的價格反映在房價中，大約每坪增加一至二成。

永慶不動產北屯十期生態園區店科長廖啟元說，別墅還有一個特性就是稀有獨特性產品，就是滿足高端買家「尊寵自己」的夢想。例如大坑山上的「樸山村」規劃有茶屋、溫泉、自然農田，有如陶淵明反樸歸真的畫境，夢想雖美，也是不少人等實境完成後才買入。

根據實價登錄資料，「樸山村」已登錄資料共有21筆，預售時期與成屋後交易數量大致各半，然而108年成屋後的交易價格來到8,000萬元至1.5億元之間，初期成交金額6,000萬至7,000萬元已不復見。

此外，豐樂公園旁的豪墅「陸府觀止」二期，也是在接近完工落成時成交速度加快，該案座落在豐樂公園第一排絕版角地，建築外觀呈現自然原石風格，加上陸府建設最擅長的綠意景觀營造，格外吸引注目。

最為特別的是，「陸府觀止」二期定位為「收藏級」藝術別墅，社區大門《楓香》為藝術家用青銅鑄造，設計理念來自於社區的楓香樹，不僅與周邊豐樂公園的自然環境特性呼應，作為藝術別墅大門更顯氣度與美學價值。

聚德「永馥綠園」位於單元二最精華的公益路區塊，地坪50坪，建坪150坪，面寬7米大戶格局，座北朝南帶來徐徐的微風與舒爽的氣息，純獨棟規劃完全不受干擾，尤其全棟採用清水模工法、灌築台泥5,000磅HFC高性能混凝土，達到超強的耐震能力與200年的超長使用年限。

聚德建設創辦人許瑞生指出，此案藉由將建築與室內作整合的空間設計，從基礎的結構開始思考到使用者的空間感受，減少因不同施作階段產生的介面問題及拆裝花費，如此才可能運用最適當的預算，建構出最符合原設計的空間。

位於大員林生活圈的電梯豪墅成屋案「藏風莊園」，全區占地2,002坪、有獨立健康休閒會館，該案規劃20戶電梯豪墅，規劃地坪97至106坪、 建坪131至158坪格局，加上戶戶擁私人庭院、七大房(含四套房)等優勢，公私領域皆寬敞明亮，很受中部企業主關注。

市場分析，營建成本持續高漲，成屋豪墅優勢更顯突出，不用擔心工期拖延影響交屋，加上成屋別墅「即買即用」，方便企業主資產分配，也能立即因應現代防疫所需。其中，又以有24小時守衛管理、莊園型社區別墅更受歡迎，與非社區型別墅相比，安全性提高、維護成本也更為友善。

中央銀行昨（22）日公布3月五大銀行新承做購屋貸款734.88億元，單月暴增325.45億元，都是今年以來高點，且受到央行3月18日升息影響，五大銀行新增房貸利率升至1.378％，創近兩年新高。
央行經研處副處長蔡惠美解釋，3月新承做購屋貸款增加逾300億元，建立在量與價因素都有。

第一，量的原因中，因為台灣基本面好，推案量多，陸續出現交屋潮，2月有春節假期，僅有15個工作天，3月則有23個工作天，較2月多出八天，因此，春節假期出現的交屋潮以及核貸遞延到3月，整批分戶貸款增加，促使3月新承做房貸房貸金額大幅躍升。

第二，價的原因上，去年以來營建成本逐步上升，房價居高，反映在貸款金額上，新承做房貸金額自然會增加。

蔡惠美強調，該數字為台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀的購屋貸款表現，也會反應出五大銀行與其他銀行競爭動態，可提供民眾了解，稍微觀察市場動態。

營建成本攀高以及房市熱潮推升房價走升，以及推案量多的交屋潮帶動下，根據中央銀行資料，總計今年第1季五大銀行新承做房貸金額年增二成。

五大銀行新增房貸利率升至1.378％，寫近兩年新高，月增加0.011個百分點，上一次高點為2020年4月的1.381％，並且為連續四個月成長。

蔡惠美解釋，主因為央行在今年3月18日升息後，中華郵政存款利率在3月23日才調升，目前利率為加權平均後的利率，略有增加、但調升利率並不明顯，並未足額反映升息幅度。

蔡惠美指出，五大銀行的指數型房貸利率，幾乎都在4月調升，且依據各銀行調整時間點不同，通常要花1~2個月才會反映升息幅度，因此估計4月新承做房貸利率調幅雖然會比較大，但可能還不是足額調升。

根據中央銀行資料，3月五大銀行、包含台銀、合庫銀、土銀、華銀以及一銀的新承做放款加權平均利率為1.293％，較2月增加0.126個百分點，連續兩個月出現月增加，並且寫11個月以來新高。

央行官員解釋，主要是因為部分銀行承做利率較高的企業貸款案，使得週轉金貸款利率上升；第二個原因，則是央行3月升息效應造成。

麗寶集團旗下麗寶建設今 (22) 日與新北市府首例立體化產業園區委託開發案簽約，麗寶集團指出，此一新北市寶高產業園區二期開發案，將開發出 7.8 萬坪樓地板面積，總成本約 270.47 億元，預計於 2026 年完工後銷售。

「新店寶高智慧產業園區委託開發、租售及管理計畫案第二期」開發案，麗寶建設指出，將以「環境永續」、「AI 智能」、「健康安全」及「共享循環」為設計理念，打造因應未來趨勢的超機能產業園區。

麗寶集團指出，第一期寶高產業園區與廠辦大樓，新北政府已優先完成興建並於 2021 底完工啟用，鴻海 (2317-TW)、華電聯網 (6163-TW)、美商太陽鳥等企業研發單位即將進駐。第二期的寶高智慧產業園區，將結合第一期新北市政府已優先完成的廠辦大樓，再次整體規劃開發，以 1+1 大於 2 的概念，匯聚智慧城市產業研發能量，非常適合研發單位與新創產業進駐。

新北市長侯友宜表示，二期的寶高智慧產業園區將可創造近 2 萬名的就業機會與 286 億元的產值，整體的園區將會形成台灣智慧城市標竿的產業聚落。

新店寶高產業園區二期開發案總成本約 270.47 億元，園區面積 1.6 萬坪，可創造總樓地板約 7.8 萬坪的智慧產業園區。立體化設計可以讓土地有效利用，尤其在寸土寸金的雙北，更適合立體化園區的開發。寶高智慧產業園區第二期新建工程，預計規劃六座不同高度樓層建築，預計在 2026 年完工後開始銷售。

據實價登錄資料顯示，近兩年北市共有26棟商辦租金行情創下當棟紀錄，又以信義世貿商圈九棟占比最多。商仲業者分析，未來在富邦A25、遠雄大巨蛋、信義行政中心地上權及世貿三館地上權案等四大指標案完工，區域租金行情可望再創新高。

統計顯示，除了信義世貿商圈的九棟最多，復興南京商圈也有四棟、松江南京商圈三棟，南京東路四和五段、站前西門、敦北民生等三大商圈也各有三棟，敦南商圈有一棟。

信義全球資產總經理柯宏安分析，信義世貿商圈會有最多商辦租金創新高，主因信義計畫區擁有最多頂級A辦，其中有四棟大樓租金水準超越3,500元，包含台北101、華新麗華花旗大樓、新光信義金融大樓、遠雄金融中心。

以實價登錄揭露租金行情資料來看，目前租金最貴的辦公大樓依舊由台北101奪得，去年12月80樓出現每坪月租金5,000元的行情。觀察台北101租金行情發現，2013年當時每坪月租金不到3,000元，不過2020年至今已有十筆實價租金超越每坪4,000元。

新光信義金融大樓去年12月的11樓也以每坪租金4,095元出租，再度刷新自身大樓出租行情；華新麗華花旗大樓今年1月10樓承租戶也以每坪月租金3,837元入住；遠雄金融中心同樣在今年1月以每坪租金3,831元出租8樓戶。三大A級商辦大樓在近年出租行情持續創高當棟紀錄。

柯宏安表示，未來信義世貿商圈陸續會有富邦A25、遠雄大巨蛋、信義行政中心地上權及世貿三館地上權案等四大指標大案完工，未來區域租金有機會再出現創新高價紀錄。

據實價登錄資料顯示，台北101仍穩坐商辦租金最貴寶座，由去年12月80樓承租戶以每坪月租金5,000元行情租下。其次為南山廣場38樓每坪租金4,671元，以及國泰置地35樓每坪月租金4,569元，分居商辦租金最貴二、三名寶座。

台北市中山北路一、二段現正掀大型都更開發熱，市調機構指出，中山北路從忠孝東路到民權東路，短短約2公里就有國賓飯店、陽信銀行、上海商銀、大同總部開發案等近千億開發案量蓄勢待發，將成新一波商業及房市強勢熱點。

市調單位指出，目前區段內新建案開價每坪120萬元起跳，未來新推出豪宅每坪開價可望上攻200萬元。中山北路現正進行中的開發案，國賓飯店日前已與日本Palace Hotel簽署基本合意書，將推出二棟豪宅、一棟飯店。

陽信銀行總部興建工程與上海儲蓄商銀總部改建案，其中陽信銀行預計2023年完工啟用，樓地板總面積超過6,000坪，總行及旗下子公司將一併進駐。上海商銀改建案也將於2023年完工，屆時辦公總面積逼近9,000坪。

此外，位於中山北路三段的大同集團總部基地超過6,000坪、市值超過120億元，朝向六本木CBD發展。

591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔指出，中山北路發展在危老、都更風潮下正逐漸改變中，如台北國賓飯店位於中山北路二段，周邊有捷運、醫院等生活機能，目前當地新建案不少為都更改建，開價落在120萬~150萬不等，台北國賓飯店基地完整，約1450坪，大基地開發中山區更顯難得，在目前熱錢多房價喊漲的情形下，未來改建為豪宅產品，開價可能會有挑戰單價200萬的可能。

除了國賓飯店案，還有位於中山北路二段93巷的「中山‧吉美」由豪宅建商吉美建設整合多棟老公寓、華廈，將原本10層建築拉高至地上24層地標型大樓。

台中預售屋價格不斷攀升帶動周圍房市成長，尤其以捷運沿線地區兼具生活機能備受矚目，其中，受惠於2021年台中捷運綠線開通，四期捷運沿線地區單價接連突破區域高價。

根據內政部最新資料統計顯示，2021年1-12月西屯區10年內屋齡住宅大樓成交均價為36.57萬元，相比2020年34.83萬元成長近5％，相比2019年31.63萬元成長15.6％，相比2018年28.27萬元有28.3％的漲幅。

進一步觀察實價登錄資料顯示，水湳主戰場文商段地價不斷創下新高，2021年1-12月土地每坪均交為213.56萬元，相比2020年208.37萬元成長2.5％，相比2019年180萬元成長18.6％，相比2018年170.3萬元有25.4％的漲幅，土地成本劇升將反映到建案預售價格上，並連動周圍房市價格齊漲，如七期新市政中心預售案已穩站7字頭。

據了解，「冠德文心綻」位於中捷綠線文華高中站，為台中首座捷運共構宅，進場銷售僅4個多月的時間，銷售率便迅速突破5成，其中中高樓層戶數已多筆成交單價站上5字頭。聯聚建設旗下的理仁建設，在捷運綠線市政府站旁推出「理仁奕舍」，坪數規劃40-50坪，總銷60億元，每坪單價預估60萬元起。德鑫建設2021年成功整合四維國小站旁北平路四段一側千坪基地，市場預估未來推案價格將會從5字頭起。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，台中近幾年最夯的地區莫過於七期、水湳、十四期等地區，預售價格持續攀升連同帶動周圍區域房價一起齊漲，反觀新成屋擁有即買即住的優勢與相對合理的價格，眼見為憑、亦成為購屋族不錯的選擇，尤其是捷運沿線地區，在交通便利與重大建設的利多之下，台中必然走向逐捷運而居的全新都會生活型態，捷運宅價量齊揚的態勢已然成為現在進行式。

彰化房價受益於地理位置及較低之價格基期，近年吸引許多台中外溢買盤，加上當地自住換屋需求攀升，使得彰化市近年房屋價格持續上揚。東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現彰化市近四年公寓、電梯大樓以及華廈產品漲幅約一成五，惟，透天產品漲幅卻達37％。

東森房屋彰化中山加盟店楊雅婷經理表示，彰化市近年利多頻傳，不僅鐵路高架化計畫於2021年底通過可行性評估，未來若完成將順利縫合市區街道，並騰出逾13公頃之土地作為都市發展用地，連帶周遭老舊建物群亦有都市計劃變更之發展可能性。此外，更加增設金馬、中央兩站通勤車站，並將串聯台中捷運綠線，提升兩地居民往返便利性。

東森房屋表示，彰化主力買盤以自住客為主，過去大多透天產品，近年由於少子化以及房屋總價持續攀升，使得區域內之交易趨勢逐漸轉向電梯大樓。而相較台中新建案，彰化市中心之電梯大樓單價至高落在35萬元，指標建案如興建中已完銷之「世紀官邸」，預售平均單價約35至36萬元，然而由於該案地點鄰近未來中友百貨所在地，目前市場上開價已達38萬元，甚至上看4字頭。

關於彰化之中古電梯大樓行情，東森房屋表示，以屋齡區分，5至6年之產品平均單價約在27至28萬元間；15至20年則落在19至21萬元左右；屋齡25年以上之產品單價則在16至17萬元間。而屋齡6至15年之電梯產品在彰化較少見，東森房屋表示，由於過去彰化買方偏好透天產品，再加上建築容積率問題，使得建商在收益考量下，多以透天產品為推案主力， 近年則因為土地與建築成本高漲，始轉型為主推電梯大樓新案。

而電梯大樓新案開價向上推進，也帶動透天產品漲幅，東森房屋表示，在2018至2019年間，彰化市區之新大樓建案，平均成交總價已達900萬元，與市區透天產品總價相當，相形之下透天成為「物美價廉」之選擇，因此帶動透天產品4年近37％之漲幅。楊雅婷表示，目前彰化新成透天總價落在2,000至3,000萬元，市區則很少低於2,500萬元。而市區之中古透天行情屋齡十年以內多落在1,700至1,900萬元；10至20年則落在1,500至1,600萬元。

2022年至今，房地產市場整體下行。雖然政策暖風頻吹，但在疫情陰霾下，中國經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、需求轉弱三重壓力。

受房地產市場持續轉冷影響，自2021年下半年以來，企業面臨巨大壓力，房企銷售、融資全面下滑。隨著償債潮到來，多個品牌房企相繼出現債務違約。

基於防範、化解房地產企業風險，2022年房企整體融資環境較2021年有明顯改善，在支持房企合理的融資需求，支持優質房企開展並購貸款融資下，國企、央企及優質民企明顯受益。

CAIC資料顯示，2022年一季度，房地產企業延續去年頻繁出售資產的趨勢，出售方企業類型中，地產行業出售額占比總成交額61%，高居首位。

值得注意的是，2021年房企交易的更多為非核心資產，進入2022年一季度，逐漸出現部分核心資產成交案例。

資金壓力下，房地產企業頻繁出售資產

2022年一季度已有60餘城發佈了超百次的房地產相關政策，4月份以來又有17城鬆綁了樓市政策，包括上海臨港(12.850, -0.23, -1.76%)、南京市溧水區、安徽淮北等區域都大幅鬆綁或取消了限購政策。

然而，當前房企資金壓力仍然較大。

截止至2022年3月，已有多個企業債務違約，如世茂集團、陽光城(2.610, 0.02, 0.77%)、禹州集團、祥生控股、上置集團。與此同時，CAIC監測資料顯示，2022年4月有32筆債券到期，合計510.10億。
在此背景之下，與融資相比，實打實的銷售回款以及處理手上的優質資產獲得資金回籠，成為了目前度過行業嚴冬的最好方式。

2022年一季度，房地產企業仍延續去年頻繁出售資產的趨勢，在出售方企業類型中，地產行業出售額占比總成交額61%，高居首位。

圖：2022年一季度全國出售方企業類型占比 (按成交金額）

資料來源：CAIC資料來源：CAIC
單月來看，3月有多宗房企項目成交，浙商銀行(3.240, 0.01, 0.31%)以30.3億元購置綠地控股(4.750, 0.05, 1.06%)旗下位於浦東的創驛大廈，作為其在滬機構發展辦公使用；位於杭州且2012年開始規劃，至今仍未完工的恒大水晶城商業項目以36.6億元成交，浙江建投(20.780, -0.93, -4.28%)為收購主體，此舉目的為加快化解其與恒大集團及下屬公司應收款項逾期問題。

房地產企業頻繁出售資產的同時，房企之間資產的流動性也在加強，如上海地產集團以45億元成功購入世茂集團位於上海外灘的茂悅酒店，中海18.5億元股權收購的形式從廣州利合地產獲得廣州亞運城項目等。

大宗交易頻繁，已有出售核心資產現象

事實上，早在2021年，房地產業就已經成為絕對出售主力行業，全年大宗交易累計出售資產（含股權交易）共約1519億元，占比成交總額的46%；共成交95宗，占總成交宗數的36%。

從資產端看，2021年房企交易的更多為非核心資產，部分房企仍存觀望情緒，一方面企業最優質資產屬於交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會引發蝴蝶效應帶來系統性風險；另一方面在當前市場整體環境下，資產溢價較低，甚至面臨大幅降價出售，難以匹配其相應價值。

進入2022年一季度，目前已經逐漸出現部分核心資產成交，典型交易如世茂集團出售上海外灘的茂悅酒店。

2022年1月28日晚，世茂集團發佈公告稱，與上海地產集團簽訂出售協議，出售上海外灘茂悅大酒店，總代價為人民幣45億元。預期將會變現出售收益約人民幣30.1億元。

世茂在公告中對出售物業的原因做出解釋，稱考慮出售一些物業以降低負債，進行出售事項及變現酒店物業價值對公司有利。除了此次售出上海外灘茂悅大酒店，世茂還將旗下位於上海的上海世茂佘山洲際酒店（深坑酒店）、上海佘山茂禦臻品之選酒店和上海世茂皇家艾美酒店列入出售名單。除了上海，全國在售的36個項目中還有南京、武漢、武夷山等地的酒店項目。

與世茂出售上海外灘茂悅大酒店不同，2022年3月，複星國際以63.42億元從中融信託回購其標杆項目上海外灘金融中心BFC的另外50%股權。交易完成後，複星國際將間接擁有目標公司100%股權。

複星國際表示，交易完成後，將打造更符合本集團生態的商業綜合體專案。董事（包括獨立非執行董事）認為，股權轉讓協定及該交易的條款屬公平合理，符合公司及其股東之整體利益。

由此看來，即使處於行業下行期，部分房企對優質核心資產的未來仍充滿信心。

償債潮疊加並購融資擴容

未來資產買賣或更頻繁

房地產企業頻繁出售資產，有一部分確實是合理的資產流動，另外不容忽視的是房企償債潮下的自救。

在此同時，針對出險企業的並購融資，政策也給予了較大程度的支持，3月以來更多的房企與金融機構建立了並購融資協議，獲得並購融資額度，除了華僑城、招商蛇口(16.280, 0.90, 5.85%)、建發房產、華潤置地、大悅城(4.110, 0.11, 2.75%)等央企國企發行並購中期票據成功或者獲批並購融資額度之外，另有旭輝、五礦地產、碧桂園、美的置業、新希望(15.200, -0.36, -2.31%)地產等民營企業並購融資額度獲批。

2022年4月11日和4月19日監管持續發聲支持企業的合理並購重組相關的融資落地，完善民營企業債券融資支援機制，激發民營企業的活力和創造力，未來或將有更多的企業獲得並購融資支持。

不少房企正抓住這一時機進行新一輪的戰略佈局，這也給全國大宗市場帶來了充足的流動性。

綜合來看，受房地產市場持續轉冷及疫情反復影響，上半年整體市場依然不容樂觀。雖然政策暖風不斷，目前已達“政策底”，但當前樓市不確定性仍然較強，未來房企之間資產的流動性會進一步加強，對於優質房企而言是一個好機會。

自2016年8月國內首單CMBS發行，時間已經過去5年，這種融資工具正變得越來越流行。

2019年以來，受到政策因素限制，房地產開發商們從銀行等金融機構融資的傳統管道長期受限影響，ABS管道反而成為突破口。

如果手裡握著不少存量商業地產，那麼CMBS就變為一種不錯的選擇。

來自CNABS資料顯示，中國國內CMBS發行量在2019年首次超過千億，並連續三年維持在千億以上。截至2021年末，市場間存量CMBS單數為206單，總規模達到4183.44億元。

尤其對於那些擁有優質信用，而且又擁有大量持有型物業的國企央企來說，他們在資產證券化方面的優勢與生俱來。

央企華潤置地是其中的重要參與者。

出於行業規律變化和自身發展需求的考慮，這家公司近年來加強了對資產證券化的關注，並已成功發出了4只CMBS產品，總金額約150億元。尚在過會中的產品則有兩隻，總金額則超過101億元。

華潤錨定CMBS

商業地產講求“投、融、管、退”，這四個字蘊含了一個商業項目的完整生命週期。

回顧華潤置地商業板塊的發展歷史，該公司在上市4年後，即2000年宣佈斥資40億港元著手開發位於深圳羅湖的萬象城專案。這是華潤置地首次商業嘗試，也是“萬象系”購物中心產品的系列開端。

深圳萬象城在2004年開業，運營超過17年，至今已成為中國國內最頂流的購物中心之一。根據華潤置地2020年業績報告，深圳萬象城年內實現租金收入11.87億元，項目資產估值高達110.5億元。

2004年開出第一個項目至2012年，華潤置地商業總體保持著較緩慢的發展態勢。以購物中心為例，華潤置地僅在2004年、2005年、2010年、2011年及2012年有新項目開業，到2012年末購物中心存量為7個。

2014年情況發生變化，當年華潤置地首次向外公佈全國商業戰略佈局，宣佈要成為“中國商業地產領導者”，亦釋放消息稱要策劃推動商業板塊獨立上市。同時，對旗下商業地產品牌和產品線進行了梳理，並著手對二三線城市進行深度下沉。

隨即，華潤置地在2014年拓展了6個購物中心，包括在無錫落地了首個自持商業項目。

2016年是華潤置地管理層和商業模式巨變的一年，該公司最高管理層繼續調整之餘，確立了“銷售物業+投資物業+X”商業模式，商業板塊被提高到雙輪驅動的重要組成部分。

翌年，華潤置地將商業板塊從開發事業部中獨立分拆出來，成立了一級組織機構，從管理架構上正式明確了地位。當時有業內人士分析，華潤置地分拆業務的主要目的或者在為獨立上市鋪平道路，或是為便於融資，例如通過資產證券化來回收資金。目前看來，大概是後者。

籌備了將近4年，華潤置地在2020年11月首次試水資產證券化，以成都萬象城為基礎資產在深交所成功發行資產支援專項計畫，發行規模25.01億元，期限18年，優先順序票面利率為3.8%。

2021年，再分別以深圳華潤大廈、上海萬象城和重慶萬象城發行了三筆CMBS，回籠了125億元資金。

2022年1-4月，華潤置地就發起了兩隻CMBS產品，總金額則超過101億元。

資產證券化業務是華潤置地在商業地產規模上的重要推手和保證，資料顯示，截至2021年，華潤擁有在營購物中心面積669萬平方米，在營寫字樓面積129萬平方米，在營酒店面積67萬平方米。

華潤置地旗下存量商業面積在未來還將呈指數級增長，按照計畫，在營購物中心在2025年將達到100個，總面積1200萬平方米。

華潤置地目前在CMBS領域的嘗試，為未來存量商業項目持續的價值釋放打下基礎。

為什麼是CMBS？

對於持有型商業地產而言，開發商擁有多種多樣的退出方式，包括PE私募股權、REITs、分拆上市、CMBS和信託融資等幾類主流的融資方式，為何目前華潤置地熱衷於CMBS？

資料顯示，CMBS(Commercial Mortgage backed Securities)指的是商業房地產抵押貸款資產支持證券。以非住宅型物業，包括零售物業、辦公物業、酒店、物流倉儲、公寓和混合類等商業存量物業為底層資產，並以物業未來收入作為還本付息保障的證券。

與類REITs和公募REITs一起，CMBS被認為是商業專案資產證券化的方式。值得注意的是，物流倉儲、公寓類項目目前已能通過基礎建設公募REITs的方式，在國內交易所上市。

中國的資產證券化發展歷史始於2005年，中國銀行(3.300, 0.03, 0.92%)業監督管理委員會其時發佈的《信貸資產證券化試點管理辦法》為市場發展拉開了序幕。這年，越秀地產也在港交所推動了國內首只REITs越秀房地產投資信託基金上市。

但在隨後多年內，由於法律法規不健全，國內資產證券化發展一度陷入停滯。直至2012年5月，人民銀行、銀監會和財政部聯合印發的《關於進一步擴大信貸資產證券化試點有關事項的通知》再度引發市場的熱情，首只由房地產企業發起的抵押型產品由此誕生。

如果單觀察CMBS產品，首次獲得青睞還要等到2016年。

2016年8月24日，“高和招商-金茂凱晨資產支持專項計畫”作為國內首單CMBS發行後，內房利用CMBS進行融資的規模開始提速。

來自CNABS的資料顯示，截至2021年末，國內CMBS存量單數為206單，金額超過4000億元。除混合類占比最大金額達到1468.3億元外，零售物業和辦公物業是大頭，存量融資金額分別達到1012.9億元和819.92億元。

總的來說，CMBS融資產品對於開發商來說存在以下幾個優勢：

其一，CMBS能在不需要讓渡專案控制權的情況下改善公司現金流。因為CMBS的本質是抵押貸款證券化，並不涉及不動產資產轉讓，不動產抵押僅是主債權合同的附屬權益。

這對華潤置地來說是吸引點之一，這與凱德集團將出售項目股權作為主要退出手段不同。

凱德在2021年6月剛宣佈將內地六個來福士專案部分股權出售予平安人壽，華潤置地則一直強調自持運營。

當然例外也不是沒有，例如華潤置地在今年稍早就將合肥華潤大廈A座寫字樓進行了整棟出售。該專案於2017年落成，已運營四年多。

其二，使用CMBS融資是可以突破開發商主體的評級，能通過優質的底層資產品質去爭取更高評級水準的。當然，對於央企華潤來說，不存在這方面的問題。

其三，使用CMBS融資能得到更多資金，因為融資規模是與底層資產物業評估價值掛鉤的。

相比傳統的一些經營貸，或者如果在不想失去控制權的情況下引入投資者，CMBS能最高做到物業評估值的70%，可以進一步擴大融資規模。

2020年11月至今，華潤置地成功發出了4只CMBS產品，總退出金額約150億元。


其中，首筆CMBS產品以成都萬象城作為底層資產，發行了25.01億元。按照華潤置地2020年年度報告，成都萬象城該年實現租金收入3.65億元，評估值為54億元。換句話說，華潤首筆CMBS做到了底層資產評估值約46.3%。

據華潤置地管理層在2021年業績會上透露，公司在年內針對重慶萬象城、上海萬象城、深圳華潤大廈發行CMBS時，已能按照評估值的65%-70%去落實。且在管理層眼裡，這三個資產在公司內部來說“還不是最好的資產，是屬於中間的資產”。

據瞭解，華潤置地商業板塊目前的產品線種類繁多。

對應購物中心的萬象系主要分為四類，萬象城系列是城市重奢定位，一般位於一二線城市核心區域，主打高奢消費；萬象天地是城市活力商業綜合體定位，主要開發形式是“街區+MALL”；萬象匯則是城市品質定位，主要面向年輕人和家庭客群；其餘則為一些小型社區商業或者非主流領域的特色商業，如萬象裡、五彩城和樂都匯等系列。

寫字樓方面則分為兩類，華潤大廈系列定位是5A甲級寫字樓，在綜合體內則主要搭配萬象城一同出現；另外就是2018年推出的“MIX”系列商務生態綜合體產品。

酒店方面亦分為兩類，包括華潤自有品牌木棉花，以及與其他酒店集團合作的專案，例如與凱悅國際酒店集團合作的深圳君悅酒店。

截至2021年6月30日，華潤置地旗下在營購物中心評估總值為1472.6億元，寫字樓評估總值為390.7億元，已開業酒店評估總值為96.3億元（含土地使用權）。

事實上，華潤置地此前對資產證券化的嘗試，一直是一些成熟的高端萬象城、華潤大廈系列資產，最新過會的產品則涉及到萬象匯系列，同樣已運行多年。

公開資料顯示，上海萬象城於2017年開業，2021年銷售額在30億元左右；重慶萬象城於2014年開業，2021年銷售額在50億元左右；成都萬象城一期2012年開業，二期2020年開業，2021年銷售額在55億元左右。

瀋陽鐵西萬象匯2015年開業；深圳華潤大廈是華潤置地最初的幾個商業項目之一，與深圳萬象城一同在2004年啟用。

至於專案抵押率能達到評估值100%的REITs，華潤置地目前似乎並未觸及，首席財務官郭世清在早前年度業績發佈會上曾做過解釋。

他表示，目前華潤置地不考慮在境內做公募REITs，而境內針對商業地產的公募REITs市場也沒有打開。境外來講，從現狀來看，香港市場和其它市場公募REITs要求的回報率很高，而且發行完以後在市場上交易是不活躍的。

據介紹，目前華潤置地CMBS產品回報率預期在4%左右。

其次，CMBS產品融資期限長、限制較少和融資利率較低的優點，與其他不動產ABS產品類似。

未來的選擇

華潤置地對CMBS融資特別關注，背景還有目前房地產企業普遍面臨的融資收緊狀況。

過去兩年地產下行，在金融市場融資信用全面收緊的現實之下，發行ABS的利率和規模優勢逐漸放大，這一管道成為目前房企融資的可靠來源之一。

從去年下半年情況看，ABS也是監管層對房企融資放鬆的主要管道之一。保利發展(17.780, 0.27, 1.54%)、華潤置地、金地集團(13.770, 0.36, 2.68%)以及龍湖、碧桂園、萬科等標杆房企紛紛推動CMBS、供應鏈ABS等產品的融資計畫。

除三筆CMBS產品外，華潤置地及子公司或合營公司在2021年還發行了多筆購房尾款ABS：12.22億元的中信證券(19.880, 0.04, 0.20%)-東華1號第1期資產支持專項計畫；5.2億元的海通華泰-海澱幸福裡1期資產支持專項計畫；8.43億元的農行-中金-馬駒橋購房尾款1期資產支持專項計畫；16億元的萬橡悅府北區資產支持專項計畫；8.21億元的農行-中金-長安九裡第1期資產支持專項計畫。

對於類似華潤置地這樣財務穩健、信用優良的頭部房企來說，融資資源正向它們集中，發行ABS變得越來越方便，成本越來越低。

放眼整個資產證券化市場，2021年房企通過這種方式融得資金2634億元，與2020年相差無幾，同比僅下跌1.7%。

成本方面，資料顯示去年房企發行資產證券化產品整體成本約在3.97%左右，比債券類融資約4.43%更低。

針對CMBS，回望過去6年，CMBS融資成本從未超過9%，達到8%的亦寥寥可數。歷年最低發行利率是中海地產在2020年4月發行的產品，僅2.5%。

開年至今，國企、央企幾乎包攬了整個資產證券化市場，中航產融(4.030, 0.04, 1.00%)、保利發展、珠海華髮、中鐵置業、武鋼集團、青島城發、陸家嘴(10.540, 0.05, 0.48%)、齊魯軟體園、中海地產在內的企業，共發行了約17只商業地產類CMBS，利率普遍在3-4%。

包括中國成功發行全國目前規模最大的綠色（碳中和）CMBS產品“中信證券-上海中海國際中心綠色資產支持專項計畫（專項用於碳中和）”，發行規模50.01億元，票面利率3.35%。

24日，記者從天津金融局獲悉，近日，融信通達（天津）商業保理有限公司成功發行全國首單銀行間住房租賃類REITs產品，發行規模達9億元，期限15年，專案資產全部為租賃住房，為企業開展房地產租賃業務拓寬了融資管道。

據悉，今年初，中國銀保監會和中國人民銀行提出加強新市民金融服務工作要求，鼓勵在住房等多項民生重點領域完善金融服務，擴大金融高品質供給，為離開田間地頭的新市民提供有效生活發展保障，加大租賃住房供給力度即是其應有之義，切實為深化普惠金融服務、拓展支援鄉村振興提出了新思路、新目標、新任務。

一直以來，天津商業保理行業持續加大推進鄉村振興金融支持力度，將其納入服務實體經濟及行業創新發展的重要組成部分，其中，新希望(15.200, -0.36, -2.31%)商業保理作為“三農”領域第一家商業保理公司，聚焦農業供應鏈場景，研發“好養寶”產品，深紮農業一線；國新商業保理圍繞合作社中草藥應付帳款提供融資服務，積極承擔企業社會責任。此次融信通達商業保理銀行間住房租賃類REITs產品的成功落地，是行業深化拓展普惠金融服務場景，將金融暖流從田間引入心間的領先一步、重要一環。

今年一季度，武漢寫字樓市場迎來近五年單季最高新增供應入市，拉高全市空置率突破40%大關。

4月22日，世邦魏理仕華中區研究部資深分析師肖笑雪接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，新項目的持續進入必定會對存量項目造成競爭壓力，導致空置率的高位徘徊。不過，總的來看，存量專案需要吸引新客戶，增量專案需要在短期內去化大體量面積，對於整個市場的影響來說還是價格和品質上的雙向競爭。

世邦魏理仕發佈的報告顯示，今年一季度，武漢寫字樓市場迎來45萬平方米新項目交付，推高全市寫字樓體量突破600萬大關，達到635萬平方米。

從行業需求來看，協力廠商辦公服務運營在經歷行業洗牌後，於本季度再度活躍，成為甲級寫字樓第一租賃需求來源，新增租賃占比達25.6%。此外，傳統金融、房地產建築、TMT行業租賃需求穩定釋放，新增租賃占比分別達23.9%、19.7%、13.9%。

世邦魏理仕戰略顧問部華中區董事田澤生認為，目前武漢寫字樓市場需求端旺盛，空置率會隨著需求端的不斷上漲而有所下降。不過，伴隨著新增供應的增加，預計未來三年，武漢寫字樓市場將持續迎來供應高峰，形成供應多但是需求也多的雙高過程。

此外，今年一季度，武漢物流倉儲市場新增供應12.5萬平方米，環比下降73.4%。受疫情影響，整體租賃需求有所回落，淨吸納量錄得4.1萬平方米，環比下降75.9%。供需兩端走弱，空置率環比上升至29.2%，持續在高位徘徊。

世邦魏理仕華中區武漢顧問及交易服務、產業地產部負責人汪陵表示，預計未來6個月，武漢物流倉儲市場將迎來42萬高標倉交付使用，新項目競爭疊加存量去化壓力，預計租金仍將處於下行通道。不過，隨著政策利好以及全國統一大市場的建立，未來武漢將加快建設國家商貿物流中心，物流倉儲市場發展具有遠大前景。

首次遞表材料遭遇逾期失效後，萬達輕資產的商管平臺赴港上市決心未改，並且希望能在今年上半年完成上市。

根據港交所要求，“失效”後的3個月內可通過更新資料延續原申請，但才隔了兩天，4月22日晚，珠江萬達商管重新向港交所提交上市申請書，對2021年業績情況、財務資料進行了更新。

最新招股書顯示，2021年下半年萬達商管新增37個廣場，總在管專案從2021年6月30日的380個增至2021年底的417個，其中，來自協力廠商的專案增加至132個，占在管商業廣場總數的31.7%。

截至2021年末，萬達商管母公司在管建築面積4250萬平方米，獨立協力廠商為1644萬平方米，合計5895萬平方米。

萬達商管在招股書中表示：“中國商業運營服務市場較為分散，根據相關資料，截至2020年底，按在管建築面積計算，我們在全球以及中國皆排名第一，在管面積在中國超過第二名至第十名的總和。”

2019-2021年，珠海萬達商管在管商業廣場（不包括停車位）的平均出租率為98.8%，去年下半年出租率有明顯回升，從2021年6月30日的97.7%提升至2021年末的99.3%。

得益於規模持續擴張與較高的出租率，2021年全年，珠海萬達商管實現營收234.81億元，同比增長36.55%，年內溢利35.12億元，同比增長215.83%。並且，其盈利能力在持續提升，2019-2021年的毛利率分別為34.1%、36.9%和44.8%。

這背後是公司收入結構的轉變，萬達商管目前的管理模式分為兩種，其中委託管理為萬達商管的主要形式，主要為萬達集團或獨立協力廠商擁有的萬達廣場提供商業運營服務，可以向母公司、商戶兩頭獲利。

截至2021年底，285家使用委託管理方式，比2021年6月增加5個項目。該管理模式收入164.82億元，同比增長86.49%，收入占比70.2%，毛利率高達48.2%。

正因為如此，萬達商管對萬達集團的依賴嚴重，2019年、2020年及2021年，來自母公司擁有的商業廣場專案收入占同期商業運營服務收入的71.7%、67.9%及69.8%。

另外，萬達商管在招股書中透露，有部分商業管理專案或產生虧損。2019年、2020年及2021年，分別有53家、65家及19家項目子公司分別錄得虧損2.32億、3.93億及0.78億。

萬達商管表示，“若該等商業廣場持續產生虧損，我們的經營業績及財務狀況可能受到不利影響。”

不過，作為一個輕資產託管平臺，即便不利情況出現，也很難出現大規模的業績波動，並且剝離重資產後，萬達商管的負債也大幅度減少。

萬達商管資產負債率由2021年6月末的80.4%進一步降低至2021年底的70.9%，流動比率由2021年6月末的1.2增長至2021年12月末的1.3。截止報告期末，公司賬上現金及等價物高達188.83億元。

萬達衝擊港股IPO的動作始於去年初，彼時萬達於港交所摘牌之後已經經歷了好幾年“沖A”，卻宣佈放棄A股上市，於2021年3月，決定將輕資產商業運營板塊業務進行重組，引入珠江國資委戰投正式成立珠海萬達商管。

2021年7月2日至8月30日，萬達商管按1800億元估值引入戰略投資者，融資近60億美元，鄭裕彤家族、碧桂園(5.37, 0.06, 1.13%)、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構投資人均有參與。

2021年10月21日，萬達商管正式向港交所遞交上市申請招股書。赴港上市募資用途則是戰略投資和收購、用於各類軟硬體設施的改進升級以豐富變現場景等。

在這份失效的招股書中，萬達與上述構投資人設定了對賭協定：保證珠海萬達商管2021年至2023年實際淨利潤將分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。 如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。

從2021年只實現淨利潤35.12億元來看，顯然並未完成對賭目標。

不過，珠海萬達商管認為，他們已經完成了2021年的對賭。“自2021年5月起，公司才向委託管理模式下管理的商業廣場收取運營管理服務費，上半年淨利潤資料參考意義並不大，因為僅下半年就實現淨利潤約28.5億元。公司已經完成了2021年模擬口徑的淨利潤承諾。”

今年以來，萬達輕資產戰略方面動作頻頻，繼續擴張的野心不減。

4月初，萬達與鑫苑集團舉行戰略合作簽約儀式，鑫苑旗下多個商業項目將轉交給萬達經營託管。隨後，河南房企建業集團也把旗下商業專案運營權交給了萬達集團，主要合作方式均為輕資產。

隨後，有消息稱，萬達商管又以輕資產方式，拿下北京SOLANA藍色港灣專案和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，也就是萬達商管只輸出品牌，負責設計、建設、招商與運營，並按比例分得收益。

規模繼續擴張意味著萬達商管需要更多的“真金白銀”，因此也急需要上市來輸血，但在港股地產板塊估值不佳之時，即使成功上市也恐難實現預期。

4月25日，金地（集團）股份有限公司（股份代碼：600383.SH，簡稱金地集團(13.770, 0.36, 2.68%)）發佈2021年年報。素以穩健著稱的金地集團，繼續展示出了扎實的財務基本盤面。報告期內，金地集團的資產負債率為76.19%，剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後，公司的實際資產負債率低至67.6%，淨負債率僅為55.2%，降至歷年新低。

在手持貨幣資金方面， 報告期內金地實現經營性現金淨流入94億元，持有貨幣資金餘額648億元，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債覆蓋倍數達到1.4倍，連續六年滿足"三道紅線"的各項指標要求。

在行業融資環境收緊、房企信用利差擴大的大背景下，2021年金地搶抓資本視窗期，成功通過開發貸、中期票據、超短期融資券及ABS等多種創新、多元的融資方式補充資金，持續優化現金流水平。其中，發行公司債券共計49.95億元，發行中期票據共計110億元。截止報告期末，金地的債務融資餘額為1256億元，債務融資加權平均成本進一步下降至4.56%，相比上一年降低了18個百分點，成本優勢顯著，展現出金融機構和投資者對金地資信水準和經營能力的高度認可。

目前，金地集團的主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級，國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為BB、Ba2。

4月份已有超30個城市調整房地產政策

專家預計部分城市首套房貸利率有望降至4.6%

為滿足購房者合理住房需求，多城相繼調整房地產政策，且這一勢頭在4月份明顯加速。據中原地產研究院統計資料顯示，年內已有超80城發佈了相關政策。僅4月份以來，就有30餘個城市因城施策，調整房地產政策。

多位元接受《證券日報》記者採訪的業內人士認為，預計二季度樓市調控政策將繼續保持較為寬鬆的主基調，在下調房貸利率以及提高公積金貸款額度等方面持續發力，以實現保障剛需和改善需求的目的。

三四線城市支持政策頻出

談及4月份以來各地密集出臺的房地產政策，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體上看，各地樓市調控政策堅持“一城一策”“因城施策”，呈現出較為明顯的“控一線、穩二線、拉三四線”的特點，且政策靈活性、豐富性也進一步提高。

以三四線城市為例。中指研究院資料顯示，今年一季度，三四線城市商品房成交面積同比下降42.9%。從價格表現來看，國家統計局資料顯示，剛剛過去的3月份，三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和1.9%，降幅比上月分別擴大0.5個百分點和0.6個百分點。

基於成交低迷、庫存去化壓力較大，記者注意到，4月份以來，已有麗水、安順、湖州等10餘個三四線城市先後發佈房地產支持政策，以釋放居民合理住房需求。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，對於三四線城市來說，在供大於求、房地產市場面臨較大下行壓力的背景下，去化週期被進一步拉長。因此，三四線城市成了這輪樓市調控政策鬆綁的“主力軍”。

“從政策內容看，由於多數三四線城市此前並無限購政策，因此，今年其政策調整主要圍繞購房補貼、公積金貸款以及下調房貸利率等方面進行。此外，針對二孩、三孩家庭的購房寬鬆政策亦是重點方向之一。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜在接受《證券日報》記者採訪時如是說。

據《證券日報》記者不完全統計，在前述30餘城中，至少有14城圍繞提高公積金貸款額度或降低首付比例，出臺了相關房地產支持政策。另外，河北省、山東省、山西省、湖南省的多個城市在4月份陸續下調房貸利率。

貝殼研究院4月20日發佈的重點城市主流房貸利率最新資料顯示，其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個基點、15個基點；本月平均放款週期為29天，較上月縮短5天。

陳文靜認為，中央多次強調“滿足購房者的合理住房需求”，近日央行也就房地產市場信貸政策多次表態。在此背景下，預計將有更多城市下調商貸首付比例和房貸利率，優化“認房認貸”標準。部分城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%，二套房貸利率有望降至5.2%。

積極信號開始顯現

隨著多城房貸利率下調，儘管當前市場信心修復尚需時間，但房地產市場已出現一些積極信號。

國家統計局資料顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

在陳文靜看來，儘管當前房地產市場整體信心尚未明顯恢復，但隨著後續信貸環境以及樓市調控政策的持續改善，預計購房者置業預期和置業信心有望逐漸企穩。

“考慮到一季度以來房地產市場持續低迷，二季度房地產市場調控政策有望進一步寬鬆。”葉銀丹認為，從提振市場信心的角度來看，預計二季度會有更多城市進一步“鬆綁”限購、限貸、落戶條件，或下調房貸利率，釋放合理住房需求，從而帶動市場預期整體回暖。同時，從二季度中後期來說，全國疫情形勢有望明顯好轉，屆時一些地區積壓的購房需求也有望得到釋放。因此綜合來看，在政策環境轉暖的背景下，市場底部有望於二季度末或三季度出現。

張波預計，總的來說，二季度樓市調控政策將繼續保持較為寬鬆的主基調。

大悅城地產(00207)公布,以14.3億元人民幣收購兩幅南京相鄰住宅地皮.

該集團指,所購土地位於江蘇省南京市浦口區江浦街道豐子河路以北、康健路以東,分別斥5.2億及9.1億元購入,總地盤面積約1.52萬及2.6萬平方米,計容建築面積約3.05萬及5.2萬平方米,均作二類居住用地.

該集團指,地皮位於南京市浦口區城南中心,屬城市重點發展軸線、未來產業聚集區,具備發展潛力,且位於其項目南京大悅城北側,可聯動開發,且臨近地鐵10號線和在建地鐵11號線,計劃開發城鎮住宅,預計將吸引首次購房或再次住房改善需求的買家,預計將帶來現金流及穩定收入及利潤.

建發國際(01908)公布,出資約18.48億元(人民幣．下同)向控股股東收購持有江蘇省江陰土地項目51%股權的建發南京全部股權及股東貸款.

該集團指,以約2,049萬元收購有關股權,股東貸款涉約18.28億元.江陰土地項目位於江陰市雲亭街道,由控股股東當時以34.35億元購入,佔地面積約20.78萬平方米,料計容建築面積不超過22.95萬平方米,為住宅及商業用地,將分3期住宅及1期商業發展,並已開展各期建築工程,住宅一期料明年11月或之前竣工,二期已開始預售,料2024年6月或之前竣工,三期及商業部分均料12月或之前預售,2024年10月或之前竣工.

該集團指,鑒於江陰土地周邊配套齊全,地段良好,具備較大開發潛力,故收購可進一步擴大土地儲備規模.

勝捷企業(06090)公布,持有已發行基金單位總數約28.7%的勝捷美國學生房舍基金已開始其於美國的資產組合的出售程序.

該集團指,間接全資附屬公司為該美國基金的管理人及受託人,而就建議出售而言,管理人及受託人已委任 CBRE Inc.為房地產顧問及 Credit Suisse (Singapore) Limited 為財務顧問,以向潛在買家推廣該美國基金的資產組合.該集團指,正繼續對其美國境外的專業公寓組合進行戰略性檢討,以探索為股東提升價值的機會,作為持續優化資產組合的一部分,而目前概無就建議出售及有關策略性檢討訂立任何確定的協議.

疫情大幅緩和，二手交投顯著回升，業主放盤態度明顯轉趨強硬。代理指出，最近一周多區屋苑大部分業主進一步收窄議價空間，一般由5%至10%削至只有2%至3%，甚至「零議價」。馬鞍山天宇海有3房單位，因業主叫價硬淨，買家只能「零議價」以1110萬元承接。

每呎14761元 五年升17%

世紀21奇豐物業區域經理胡佩碧稱，天宇海6B座高層B室，實用面積752方呎，3房間隔，放盤2個月，獲買家「零議價」1110萬元承接，呎價14761元。原業主2017年7月以950萬元購入單位，持貨近5年，賬面賺160萬元或16.9%離場。

同區的銀湖．天峰，有單位只輕微減價轉手，世紀21奇豐物業助理區域營業董事黎健峯稱，5座低層A室，實用面積797方呎，3房間隔。單位放盤1個月，原叫價1200萬元，終僅微減2萬元或0.17%，獲買家以1198萬元承接，呎價15031元。原業主於2010年3月斥554萬元購入單位，持貨12年轉手，賬面獲利644萬元，升值約1.2倍。

黎健峯補充，馬鞍山區二手交投量已見回升，區內業主見成交活躍，叫價普遍強硬，議價空間收窄至約0%至3%。除馬鞍山區外，荃灣區業主也減少議價空間。美聯物業分行市務經理（銷售）李廣順透露，近周荃灣區內大部分屋苑業主，放售的議價空間已收窄在2%至3%，較月前的5%至10%為少。當中愉景新城8座中層E室，實用面積645方呎，3房間隔，一個多月前以998萬元放盤，終以985萬元易手，僅減價13萬元或約1.3%，呎價15271元。原業主在2009年9月以376萬元購入，近13年間賬面賺約609萬元或約1.62倍。

疫情由高位回落，市面陸續回復正常，食肆重拾租舖意欲，有西餐廳最新以每月13萬元承租上環孖沙街地舖，並簽署5年長租約。

食肆恢復晚市 即簽5年長約

盛滙商舖基金創辦人李根興表示，食肆晚市順利恢復，旗下上環孖沙街20至24號金德大廈地下及閣樓，地下建築面積1300方呎，閣樓建築面積1000方呎，合共2300方呎舖位，獲西餐廳扒房租用，租約為期5年，首年月租13萬元，呎租約57元，其後將加租。他指出，租客看好中上環辦公室員工陸續返回公司工作，故投資過百萬元開舖。

業主去年8月向香港電影大亨、中國星集團（00326）主席向華強等以4200萬元購入該舖；向華強等原自用舖位作酒吧，持貨8年，賬面蝕1600萬元或27.6%離場。

另外，中環砵典乍街33至35號華興大廈地下35號舖，建築面積1300方呎，以4850萬元易手，呎價約3.73萬元。舖位由酒吧以每月13萬元承租，租金回報約3.2厘。原業主2011年10月斥資4850萬元買舖，持貨約11年，賬面平手沽出，料蝕使費。

受第五波疫情打擊，今年首季舖位投資氣氛低迷。根據美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，3月商舖註冊宗數錄71宗，為近兩年以來最低，按月跌16.5%；註冊金額約14.72億元，按月升約15.2%。

至於首季舖位註冊量僅得297宗，是近一年半低位，按季跌25%，按年更挫31.7%；註冊金額約57.89億元，按季及按年分別大跌33.5%及17.1%。

美聯旺舖董事梁國文稱，第五波疫情令原本靠本地消費勉強支撐的零售業再受重創，連飲食業亦因各項防疫措施收緊而受影響，使商舖交投氣氛疲弱，首季註冊宗數低位徘徊。如今疫情緩和，防疫措施逐步放寬，部分表列處所開放，加上電子消費券派發，商舖市場將進一步回暖，因此他對下半年舖市較為看好，只要疫情受控，核心區商舖租售價全年仍有望上升10%至15%。不過，考慮到部分商戶已停業，估計下半年核心區整體街舖空置率將在約10.5%至11.5%窄幅上落。

政府放寬部分防疫措施後的首個周末，樓市氣氛升溫，但因一手新盤爭相出籠分薄客源，二手成交量明顯受壓。四大代理行統計十大屋苑周末兩天（23日至24日）成交量雖穩守雙位數，但按周均錄得雙位數跌幅。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，據香港置業旗下分行統計，十大二手指標藍籌屋苑過去兩日共錄14宗買賣，按周減少39%。

中原地產統計十大屋苑周末兩天有17宗成交，按周急跌37%，但成交量仍是連續6個周末達雙位數。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑透露，發展商把握旺市積極推盤，大量新盤湧出分薄客源，加上小業主叫價趨硬淨，驅使買家轉投新盤市場，導致二手成交量回落。

二手陷拉鋸 部分業主反價

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，社交距離放寬後，業主憧憬樓價逐步回升，不急於接受買家還價，令議價空間收窄，部分屋苑更有業主反價，導致二手市場出現拉鋸局面。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去兩日十大指標屋苑累錄17宗二手成交，按周減少37%。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，據美聯物業分行統計，過去周末兩天十大藍籌屋苑共錄得約21宗買賣，按周減少約27.6%。

柏瓏I加推82伙周內開售 收5500票今年票王

放寬社交距離措施首周末，一手市場錄約260宗成交，按周急增逾10倍，以啟德MONACO MARINE首輪銷售最多，兩天沽出241伙，隨即加推109伙，輕微加價約0.5%；元朗錦上路站柏瓏I提速，昨再度加推82伙，同樣輕微加價0.5%，累收5,500票成今年票王，本周內開售。

會德豐發展啟德MONACO MARINE周六（23日）首輪銷售308伙，兩日售出241伙，佔推出單位近8成，昨晚隨即加推價單4號，涉109伙，包括16個1房、73個2房、20個3房，面積326至616平方呎，價單定價977.3萬至2,003.5萬元，價單呎價26,682至33,285元，維持最高12%折扣，折實價860.1萬至1,763.1萬元，折實呎價23,481至29,291元。以建築期付款計劃計算，有65伙低於1,200萬元，可承造8成或以上按揭。

MONACO原價加推109單位

價單4號以定價計算，可套現約14.9億，折實約13.1億元。發展商指，撇除坐向、景觀、樓層等因素，輕微加價約0.5%。參考價單3號1A座28樓B室，實用面積326平方呎，價單定價1,057.1萬元，呎價約32,426元；對比價單4號1A座29樓B室，同一面積、坐向單位，價單定價1,062.8萬元，呎價32,601元，價單4號提價約0.5%，接近原價加推。

MONACO MARINE銷情帶動，其他新盤亦提速。信置 （00083） 、嘉華 （00173） 、中海外 （00688） 合作發展錦上路站柏瓏I最快本周開售，日內公布銷售安排。項目昨加推價單3號共82伙，折實入場價667.12萬元，連同價單1、2號共推出388伙。截至昨晚共收約5,500票，超額約13倍，成今年票王。加推82伙中65伙1,200萬元以下（建築期付款計），可承造8成以上按揭。

價單3號戶型涵蓋1至3房，包括28伙1房、37伙2房、17伙3房，定價由794.2萬至1,727.1萬元，價單呎價20,911至23,316元，扣除最高16%折扣優惠後，折實售價約667.12萬至1,450.76萬元，折實呎價約17,565至19,586元。

參考價單2號中2座16樓B1室，實用面積478平方呎，價單定價1,001.2萬元，呎價約20,946元，對比價單3號2座17樓B1室，同一面積、坐向單位，定價1,006.2萬元，呎價約21,050元，價單3號加價約0.5%，接近原價加推。發展商回應指，價單3號提價不到1%，主要反映樓層及景觀等因素。

利奧坊‧壹隅首日收300票

另外，恒地 （00012） 3盤齊發，利奧坊‧壹隅昨日首日收票，市場消息指，昨收票約300張，以首張價單123伙計算，超額約1.4倍。恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝表示，項目展銷廳參觀者當中不乏年輕家庭，最快周內落實銷售安排，預計下月初作首輪推售。

啟德THE HENLEY II於過去周末開放展銷廳，首日收約130票，以首張價單61伙計算，超額約1倍。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目近啟德港鐵站，亦滿足到市場需求及對世界級地標式建築所具備的期望。至於長沙灣映築將於明天發售114伙，108伙價單推售，另設6伙招標。項目昨日截收約370票，超額約2.4倍。

順豐房託（02191）目標上市兩年內將總資產翻倍至120億元，今年收購行動將變得活躍，行政總裁翟迪強透露，冀年內為公司注入至少6個項目，並就收購列出三大條件。

物流地產以租金收入穩定見稱，順豐房託除了優化現有租戶組合，積極商談續租及協助租戶擴張租用面積，以提升穩定性，中短期則會以收購擴大公司規模。翟迪強接受本報專訪時表示，希望上半年可透過現有資金及銀行未動用貸款完成1個收購，待資本市場回穩後，冀下半年再收購5至6個項目。公司會選擇順豐控股全資擁有項目，並專注於中型物業，即面積約5萬至8萬平方米，估值約2億至3億元人民幣。

港樓價貴 購內地物業為主

而收購條件包括：第一，物業已落成且開始營運；第二，穩定的出租率，至少要達7成或以上；第三，順豐為主要租戶。目前公司初步已鎖定了數個項目，正進行盡職調查工作。不過，由於香港的物業昂貴，動用資金多，以及可投資的機會較少，故收購項目以內地物業為主。

電商崛起改變物流服務需求、去全球化促使供應商需更多倉儲地點，市場對現代物流倉庫需求愈來愈大。翟迪強認為物流地產的發展趨勢只是剛起步，「不會返轉頭」。

問及中港現代物流倉的租金，翟迪強提到，香港現代物流倉平均每月租金為每平方米130至140元，內地則是每平方米每月約20至60元人民幣。雖然兩地租金水平差距仍大，但由於香港需求增長平穩，過去5至6年租金升幅為低單位數，租約期內租金水平亦基本劃一。相反，近年內地租金升幅達中單位數升幅，並且每年可調升租金。

太古城套3房1442萬易手 減價178萬

放寬防疫措施後首個周六日，市場焦點集中一手盤，分薄二手市場客源，10大屋苑交投有所減慢，錄17宗成交，按周跌37%，仍維持雙位數，鰂魚涌太古城套3房減178萬元以1,442萬元易手。業界人士指，短期內一手主導大市，二手交投難進一步推升。

過去2天10大屋苑方面，中原地產錄17宗成交，按周急跌37%，但成交量仍是連續6個周末企於雙位數水平；美聯物業錄21宗，按周跌27.6%，但仍連續6星期維持20宗或以上水平；利嘉閣地產累錄17宗，按周減少37%；香港置業錄14宗成交，雖然與上周末23宗比較，按周減少39%，不過力保連續6周達雙位數水平（註：四大代理10大屋苑各有別）。

太古城連錄2宗成交，售價分別1,390萬和1,442萬元。中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，景天閣中層E室，實用面積715平方呎，套3房間隔，向西南，單邊望街景，早前開價1,620萬元，現以市價1,442萬元獲承接，減178萬元，實用呎價20,168元。原業主於1988年9月以120.5萬元購入，持貨34年帳面獲利1,321.5萬元。4月至今屋苑暫錄得32宗買賣成交，實用呎價約1.87萬元。

海怡半島移民盤 累減100萬

同時，鴨脷洲海怡半島18座中層H室，實用面積871平方呎，享園海及泳池景，叫價1,750萬元，業主已移民，累減100萬以1,650萬元沽出，實用呎價18,944元。因單位質素高，故成交價屬吸引價。

至於細價樓方面，沙田第一城睇樓及交投氣氛上升，2天錄4宗成交，按周增1倍；其中50座高層E室，實用面積284平方呎，2房間隔，成交價568萬元，實用呎價20,000元，屬理想價。

其次，上水皇府山減20萬元沽。美聯物業首席助理聯席董事王子超表示，皇府山3座低層F室，實用面積約503平方呎，2房間隔，享開揚山景，原叫價700萬元，現680萬元易手，減價20萬元，單位實用呎價13,519元。

業界：新盤短期仍主導市場

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，大量新盤湧出，一手市況即時升溫。新盤分薄客源，加上小業主叫價趨於硬淨，部分買家轉投新盤市場，導致二手成交量回落。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指，雖然一手市場搶去不少購買力，但二手市場買家加快入市步伐，早前累積的購買力將會持續釋放，本月一、二手交投或呈「U形反彈」。

酒店近日成投資市場熱選，消息指，西環華麗都會酒店全幢，以9.5億元獲洽購，物業現暫為檢疫酒店，提供214間房。

提供214間房 暫作隔離酒店

西環華麗都會酒店，物業於2015年落成，地盤面積約4,928平方呎。樓高32層，地下為大堂，1樓為停車場，7至32樓為酒店房間，提供214間房，總樓面面積約6萬平方呎。據了解，酒店暫作隔離檢疫用途，網頁顯示，該酒店每晚房價約600元。消息稱，物業正獲財團出價洽購，涉約9.5億元，按洽購價計，每間房價值約444萬元，樓面呎價約1.58萬元。

據了解，物業由華大集團持有，該集團一直營運酒店，較早前以約14.5億元，向鄧成波家族購入荃灣汀蘭居全幢酒店，涉及435間房，平均每個房間作價333萬元，如今或進行換貨，放售西環項目。

準買家料為WEAVE LIVING

準買家方面，消息透露，洽購財團包括有近日於市場非常活躍的共居品牌WEAVE LIVING，該集團於本月初正式以13.75億元，購入大角咀九龍珀麗酒店，總樓面約11萬平方呎，提供435間房；以13.75億元成交價計，每間房價值約316萬元。該集團擴充積極，不排除洽購西環酒店再拓據點。

今年首季投資市場淡靜，寫字樓、舖位大額成交較少，而過去兩年受冷落的酒店，成為首季投資焦點。

單計首4個月，市場錄多宗大手酒店買賣，包括莊士 （00367） 以16.51億元售出紅磡「逸•酒店」（Hotel Sav）；另美資基金PGIM先後以約14億元買兩酒店，包括以5.9億元購入油麻地487至489號CASA酒店，以及逾8億元承接中環荷李活道彩鴻酒店。

疫情緩和下，豪宅亦紛錄承接，美聯營業經理王國清指，大埔比華利山別墅翠樺道單號屋，面積1606方呎，新近以1728萬沽出，呎價10760元，據悉，原業主於17年以1600萬購入，帳面獲利128萬。

美聯高級營業經理任征表示，西貢匡湖居K段雙號屋，面積1942方呎，屬5房間隔，望海景，由於居住環境清靜，吸引用家承接，成交價4280萬，呎價22039元。據悉，原業主於11年1月斥資2800萬購入，是次轉手帳面獲利1480萬，升值約53%。

駿景園1530萬成交

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，火炭駿景園9座高層F室，面積974方呎，屬3房連套房間隔，原先叫價1550萬，議價後以1530萬成交，呎價15708元。據了解，原業主於09年以743.8萬購入，帳面賺786.2萬，升值1倍。

美聯助理區域經理黃椿璿表示，奧運站凱帆軒2座中低層F室，面積426方呎，屬兩房間隔，景觀開揚，吸引用家承接，單位原叫價938萬，議價後以890萬成交，呎價20892元。據悉，原業主於05年3月以297萬購入，是次轉手帳面獲利593萬，升值2倍。

逸瓏海滙呎價13210元

世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢逸瓏海滙1座中層L室，面積704方呎，3房間隔，望山景，成交價930萬，呎價13210元。據了解，原業主於16年以804萬購入，帳面獲利126萬，升值16%。

鐵路沿綫物業向來有價有市，呎價往往達2萬水平，預算有限的買家可轉投拍賣場尋寶，是次介紹佐敦立信大廈低層L室開拍價220萬，面積299方呎，呎價13591元，比銀行估價低約三成。

鄰近港鐵佐敦站

上址採1房間隔，內櫳保養得宜，所有寢室方正實用，稍添家具即可入住。原業主於2013年5月底以240萬購入單位，開拍價220萬比其低約逾8%。

忠誠拍賣行發言人表示，單位開拍價220萬，對比銀行估價320萬，便宜了100萬，換言之有約30%折讓，每月租金估計可達11000元至12800元水平，賣點為交通方便，步行1分鐘即達港鐵佐敦站，附近有齊食肆、街市及運動場等生活配套。明日下午5時至6時為物業開放日的可供睇樓時間。

單位將於本周三（27日）下午3時於中環德輔道中84至86號章記大廈3樓A室推拍，以交吉形式出售，連同是次拍賣單位，當日共有17項物業可供競投，其中最貴住宅為何文田永安台5樓A單位連地下兩個車位，單位面積1668方呎，開拍價2780萬，呎價16667元；最平住宅則為屯門山景邨3座景榮樓8樓單號單位，屬法院令無契樓，面積277方呎，綠表開拍價80萬，呎價僅2888元，自由市場開拍價220萬，呎價則為7942元。