2022年第一季國泰房地產指數27日公布，全台七大都市預售屋均價全面上漲，再度攀峰，每坪均價達43.25萬元；其中台北市首度站上「三位數」、一舉漲破每坪平均106萬元，至於台中則超越新竹，房價漲到全台第三高。

由政大地政系退休教授張金鶚主持、景文科大副教授章定(火宣)和政大助理教授江穎慧，擔任協同主持人的國泰房地產指數，最新出爐的第1季報告指出，隨著政府不斷針對房市祭出各項管制，及各項工料成本大幅上漲的不確定因素，部分建案緩推量縮明顯，值得注意。 接下來，國內房市面臨地緣政治風險、通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策及疫情後續發展等六大因素，房市前景仍具不確定性。

2022年第1季全國房市表現，較上一季價漲量穩，相較去年同季價漲量增。在成交量方面，全台持穩，其中台南、高雄增加，已超過前次波段高點，惟增幅有趨緩現象，至於台北、新北市穩定，桃園、新竹、台中減少，其中台中成交量年減44.32％最明顯，呈現北中溫、南高熱的兩極化現象。

最新調查顯示，全台平均單價已飆到每坪43.25萬元，為史上新高點，季漲13.66％、年漲27.19％。

其中台北市每坪均價首度正式站上「三位數」，並再度超越2014年第1季前波高點二成，達106.37萬元、季漲8.6％。

新北市每坪49.72萬元、季漲8.52％，已超越2013第4季前波高點。

桃園單價單季大漲18.45％、到33.09萬元，超越2014第4季前波高點的三成之多。

新竹每坪達36.84萬元，單季漲幅達19.2％為全台之冠，並超越2014第4季前波高點的三成多。

台中達38.74萬元、超越新竹，排名第三貴，季漲11.2％，超越2015首季前波高點的近五成水準。

台南季漲11.1％至每坪27.01萬元，直逼高雄，超越2015第2季前波高點達六成多，居七大都市之冠。

高雄每坪28.98萬元，季漲16.37％，超越2015第2季波段高點的二成多。

國泰房地產指數指出，政府為健全房市發展，控管金融機構不動產授信風險，央行於3月中旬調升政策利率0.25個百分點，降低投入房市資金動能；行政院亦通過平均地權條例修法草案，限制換約轉售、重罰炒作行為；地方政府對於推動囤房稅已有相當共識，預期將大幅抑制房市投資炒作。

市場資金多，富豪未貸款購置豪宅成風潮。過去一年來，台北市三大豪宅「和平大苑」、「西華富邦」、「信義聯勤」等豪宅，各有10、9、9筆交易未貸款，占比約六成，且最新實價登錄顯示，「和平大苑」13樓戶今年2月以2.79億、每坪171萬元成交，買家為艾倫國際，採無貸款的方式買進。

房仲業者調查顯示，自2021年以來，「和平大苑」總共成交13筆，其中就有高達10筆交易都是無貸款方式買下；「西華富邦」交易17筆，有9筆無貸款；「信義聯勤」交易15筆，有9筆無貸款；三大高端豪宅過去一年來的交易中就有62％的交易，買方以無貸款買進，顯示近期房市買氣熱絡，不僅買方出價較為積極，且不乏以現金購入的案例，足見富豪的財力資產雄厚。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，早年不少富豪喜歡低成本、高槓桿買豪宅，主要希望將資金投入事業，發揮更高效益，不過央行幾度限縮豪宅交易、法人購屋貸款成數逐漸從六成降到四成，高資產族早有資金規劃和心理準備，且中美貿易戰後不少台商資金回流，甚至透過境外法人班師回朝，大筆資金在手，乾脆直接現金置產。

現金購買豪宅對許多低調的高資產族而言，有三項優勢，首先可免去申貸時查核金流等問題，確保資金隱密性，再者不用申貸審核對保，可加快交易速度，一個月就有機會交屋；第三，通貨膨脹時代，比起其他消費或投資，不動產抗通膨效益更高，且不受升息影響資金配置。資產在購入後仍可做為抵押品來貸款，仍保留往後融資的彈性，因此近年無貸款買豪宅屢見不鮮。

最新一件實價交易中，「和平大苑」13樓戶平均成交單價約171萬元，相較同樓層鄰居2019年成

近兩年台商返台、大量資金潮回流，豪宅市場剛需與置產需求不墜，加上外圍重劃區齊漲，推升七期新市政中心房價出現補漲行情，台中市政府周圍房價一年內漲幅逾三成，傲視六都。七期預售豪宅市場今年掀熱戰，已搶先進場的「由鉅惟上」、「大陸豐蒔」銷售成績亮眼，均價站上7字頭；下半年將由寶璽、聯聚、豐邑、興富發等預售豪宅大案接力進場，總銷金額上看700億元。

內政部實價登錄資料統計，包括台北、新北、桃園、高雄市政府周邊房價近期皆微幅下修；而台南市政府周圍2.5公里、不分屋齡的住宅大樓，每坪均價一年內漲幅約7.5％；台中市政府周圍2.5公里、不分屋齡住宅大樓，110年均價為35.15萬元，111年均價則站上46.22萬元，漲幅高達31.4％，漲勢驚人，關鍵在於七期新市政中心周邊豪宅林立。

看準豪宅市場剛需與置產需求不墜，建商爭相在七期新市政中心推出預售豪宅案搶市。其中，搶先進場的預售豪宅案、位於市政公園第一排的「由鉅惟上」，主打「ComfortLuxe奢適宅」新美學生活體驗，吸引許多有國際經驗的新生代購買！憑藉品牌力與產品規劃受到市場青睞，吸引不少自營商、企業家族爭相購入。該案一次購入兩戶或三戶以上的客戶超過十組，目前全案已有90筆實價登錄，每坪均價約7字頭。

預計下半年進場的預售豪宅案，以「寶璽天讚」最受期待。該案延請日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀，打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案，產品規劃100至130坪，總銷約80億元。

此外，七期豪宅一哥－聯聚建設最快下半年推出「聯聚玉衡大廈」，基地位在七期秋紅谷公園第一排，初步規劃60坪標配型豪宅產品，總銷金額上看250億元，業界認為該案單坪有機會挑戰百萬大關。

而興富發建設與中悅機構的豪宅合建案、位於市政北七路與惠中二路約1,050坪基地，預計最快年底前進場，產品規劃50-60坪，總銷約90億元；豐邑機構醞釀許久、位於河南路與市政路口的預售豪宅案，預計下半年進場，總銷約250億元，將是市政路上規模最大的預售豪宅案。

此外，七期綠十字園道兩旁僅剩七塊精華建地，動態備受矚目。其中，寶輝建設2021年購入原「仁山建設接待中心」逾兩千坪基地，以及晨禎營造2020年購入原「叉子餐廳」的645坪土地，這兩塊土地備受業界關注，且牽動著台中頂級豪宅市場，值得期待。

薪曜國際、耀益廣告專精房屋代銷，由深研房地產廣告行銷20年以上之團隊所組成，被建築業界視為最佳合作夥伴。

薪曜國際事業機構總公司位於桃園市，並在台中設有分公司在地提供完整行銷服務。包括房地產的專業策略規劃、提供整合媒體、行銷及企劃，內容鎖定在捷運住宅、預售市場、新成屋等不動產行銷、投資領域。

台北市大安區指標豪宅「和平大苑」再現交易，中樓層甚至賣出高樓層的價格，根據最新實價揭露，「和平大苑」13樓戶今年2月成交總價2.78億元、每坪約171萬元，買家是「艾倫國際」公司，採無貸款的方式買進。
房仲調查，13樓單價行情已經與去年23樓交易行情一樣，新買家以高樓層價進駐中樓層。此外，「和平大苑」去年以來總共成交13筆，其中有高達十筆交易都是無貸款方式買下。專家分析，顯示近期房市買氣熱絡，不僅買方出價較為積極，而且不乏以現金購入的案例，足見富豪的財力資產雄厚。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「和平大苑」13樓隔壁戶曾在2019年成交單價147.4萬元，相隔三年新鄰居以171萬元買進，價格大幅成長16%左右，近一年該社區成交單價落在164萬至180萬元之間，20樓以上才有破170萬元單價的水準，這次13樓成交價等於是去年的23樓高樓層價，凸顯市場行情有增無減。

張旭嵐分析，法人購買豪宅不僅貸款成數低，房地合一稅新制下，法人的避稅效果大減，若是以不動產為主的法人公司，未來股份移轉，仍列為房地合一課徵範圍，但對於資金豐沛的高資產族而言，這些並非優先考量的重點，藉公司名義置產，房屋的裝潢、家電、管理費跟稅賦等相關費用，都可列為公司管銷成本，且不動產的抗通膨效益佳，仍吸引富豪以法人名義購買豪宅。

亞昕國際（5213）今年完工交屋量爆量，可望有四筆新案完工，總銷金額逾120億元，市場預期今年營收獲利可望明顯躍進；展望未來三年，完工交屋量年年高，邁向現金回收期。

亞昕去年營收30.59億元，稅後淨利2.53億元，每股稅後純益0.73元；董事會擬配發股利2元，包括配息0.7元、配股1.3元，為近十年最高。

今年亞昕在手新案有四筆建案完工，其中「昕悅灣」第一季取得使用執照，第二季開始交屋入帳，總銷達20億元，為貢獻業績主要來源；下半年有桃園總銷約24億元的「向陽」、林口34億元「昕聯心」、及先建後售的台北46億元「亞昕華威」等，三筆新案預計在第四季陸續完工交屋或開盤。

上述預計今年完工交屋四筆新案，合計總銷逾120億元。若順利完銷及入帳，全年業績可望較去年明顯躍進。明年預計將160億元新案完工交屋，後年更有超過250億元完工。

亞昕表示，受惠於低利環境、資金豐沛、通膨預期等因素催動，亞昕全台手握的線上個案，包括台北市「擎天森林」，新北市「昕上城」等，銷售單價持續上修，總銷金額也有放大空間，預期未來幾年營運更上層樓。

亞昕旗下住商合一的新莊副都心雙塔百億大案「亞昕森中央」、林口日系鉅作「昕銀座」兩大建案，已於第一季動土，總銷金額分別達110億元、50億元，2025年可望雙雙竣工，貢獻業績。

台南市議會今天進行「建設部門業務報告及質詢」，市議員蔡旺詮對都發局等單位進行業務質詢指出，昨日立院通過建築法，對於危老建築重罰30萬，並得連續處罰，呼籲市府積極輔導辦理危老重建。

蔡旺詮表示，據內政部房屋稅籍住宅屋齡分布資料顯示，六都平均屋齡都在30年上下，其中，台南市平均屋齡33.2年，更有50.7％住宅屋齡逾30年，僅次於台北，為「全台第二老」。

蔡旺詮指出，台南從2017年推動危老重建以來，2020年申請及核定件數是前一年的4倍。然而去年度起，危老重建申請件數有趨緩跡象，與營造成本提升、原物料大漲有關，不少民眾都反映，營建成本居高不下，即使有意改建，亦無法負擔，寧可再觀望。

蔡説昨天立院會三讀通過《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《消防法》等修正案，危險的公寓大廈，限期內未成立管理委會或推選管理負責人，違者每戶最高可處20萬元，得按次處罰，危老建築屆期未改善者，可處6萬至30萬元罰鍰，並得連續處罰。

因「危老重建條例時程獎勵」逐年遞減，自5月12日起將調降至4％，民眾意願更低，身為「全台第二老」的台南，是否考慮有任何補助或優惠措施?

都發局長莊德樑表示，中央欲鼓勵危老盡速重建，故在期程獎勵上採遞減的方式，越早重建獎勵越多。台南的部分有容積獎勵，也成立輔導團，由長榮大學與建築師公會協助。協助經費補助方面，如危老重建的計劃書有5萬多元的補助。

蔡旺詮呼籲，危老重建並非只是美觀問題，事關市民生命財產安全，如去年高雄城中城大火，反映老舊大樓的安全疑慮。若老屋重建，民眾不一定需要購買新房，改建舊屋即可，可降低房產市場熱度，對於居住正義也有幫助。

他要求市府應多加輔導甚至獎勵，例如，申請重建期間免房屋稅或其他優惠等措施。希望身為「台灣第二老」的台南市，政府更應該拿出積極的態度才是。

「台灣房地產網路聲量」今（27）日發布報告指出，2021年下半年房地產產業熱詞為升息、通膨、台積電、不買房、飆漲、蛋白區、炒房、價差、新屋、買不起，反而低薪、居住正義、囤房稅、疫情等討論度大幅下降。

統計資料顯示，去年下半年房地產網路聲量合計256萬則，加之上半年的223萬則數據，全年總計超過479萬，為近三年調查以來的最高峰，其中升息、通膨討論熱度分別大漲741%及365%居冠、亞軍，「台積電」繼續創造南科神話熱度不減，居第三名。

特別的是「不買房」怨氣暴衝排名第四，與熱度下滑54%的「居住正義」相互映照。

意藍資訊OpView總經理楊立偉表示，央行升息1碼，此舉不但成功減緩投資市場熱錢回流美國速度，更為抑制市場輸入性通貨膨脹的預期心理，順利建立政府出手壓抑房價及投機性買氣的氛圍；但後續是否持續升息對房產買氣而言，必定產生延滯或降温的直接考驗，因此房地產網路聲量將於今年上半年出現降溫現象。

意藍資訊OpView分析部經理宋孟儒指出，詳細觀察熱門關鍵字的討論狀況將可發現，M型化社會帶來的M型化消費，以往多在奢侈品產業上，現在也充斥在網友的購屋需求討論內容，如「買得起」跟「買不起」的兩類極端討論，似乎成為購屋民眾的平行時空。

彥星喬商總經理劉安立表示，隨著疫情在國際間一直未能得到緩解，在交通運輸及疫情限制的條件下，造成能源及大宗原物料上漲的趨勢明顯。而造價上漲、缺工引起的營造成本增加的情況下，房價更不可能鬆動反而看漲，因此即使在去年末央行再提抑制房價的居住正義相關手段，已不再是熱門討論趨勢，反而升息、通貨膨脹這類總體經濟的關鍵現象，討論度大為成長。

劉安立認為，2021年下半的網路輿情聲量雖然再攀近三年來調查的高峰，不過在每期報告的討論媒介上仍然有不同的變化。PPT及Dcard的使用率增加顯示年輕族群對房地產的關注度變高，但相對而言會帶來更多買不起或不買房的聲量。

另，臉書社團討論量下滑近四成，比照市場狀況來看，因為造價平均上漲三成，使得許多業主在廣告的投放及銷售的步調上也偏向惜售，這也預示了接下來的市場，面臨營造成本增加、央行升息一碼、第五波預售屋聯合稽查等影響因素，供給量將不會再有大量的噴發，購屋決策期也將拉長，形成價漲量縮的惜售買盤態勢。

「台灣房地產網路聲量」調查是由國內輿情系統領導品牌意藍資訊OpView與房地產媒體代理商彥星喬商傳播事業群所共同成立的房地產動態數據資料庫，透過OpView社群口碑資料庫收錄全台10萬個以上網站頻道的每日資訊量。

豪宅市場有增無減，大安區指標豪宅「和平大苑」再現交易，據最新實價揭露，「和平大苑」13樓戶，今年2月成交總價2億7880萬元、每坪約171萬元，買家是「艾倫國際」公司，採無貸款的方式買進。

進一步觀察發現，13樓單價行情已經與去年23樓交易行情一樣，等於新買家以高樓層價進駐中樓層，此外，「和平大苑」去年以來，共有13筆交易，其中有10筆為無貸款，等於高達近8成買方手捧現金，資產相當雄厚。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「和平大苑」13樓隔壁戶，曾在2019年成交單價147.4萬元，而相隔三年新鄰居以171萬元買進，價格大幅成長16%左右，近一年該社區成交單價落在164~180萬元之間，20樓以上才有破170萬單價的水準，而這次13樓成交價等於是去年的23樓高樓層價，凸顯市場行情有增無減。

張旭嵐分析，法人購買豪宅不僅貸款成數低，房地合一稅新制下，法人的避稅效果大減，若是以不動產為主的法人公司，未來股份移轉，仍列為房地合一課徵範圍，不過對於手邊資金豐沛的高資產族而言，這些並非優先考量的重點，藉公司名義置產，房屋的裝潢、家電、管理費跟稅賦等相關費用，都可列為公司管銷成本，且不動產的抗通膨效益佳，仍吸引富豪以法人購買豪宅

特別的是，從2021年至今，「和平大苑」總共成交13筆，其中就有高達10筆交易都是無貸款方式買下，顯示近期房市買氣熱絡，不僅買方出價較為積極，而且不乏以現金購入的案例，足見富豪的財力資產雄厚。

第一建經研究中心副理張菱育表示，在通貨膨脹、將持續升息的市場氛圍下，不動產更除了能自住之外，還具抗通膨的效益，因此豪宅市場頻頻出現現金買的情況，此外，目前中央正研擬計畫針對私法人購屋採取許可制，購買住宅必須符合作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建或其他必要用途等四大用途，雖然仍在研議階段，但近期出現一波國內外法人，積極買進北市豪宅的案例，期望趕在法案上路之前，優先進場置產。

國泰房地產指數昨（27）日發布2022年第1季報告指出，首季全台房市開價、成交價明顯上揚，議價率維持穩定；推案量持穩，銷售率中幅減少，成交量持穩，相較前一季呈現「價漲量穩」格局，相較去年同期則是「價漲量增」；在成交量方面，出現南熱、北溫的兩極化現象。

調查顯示，第1季全國每坪可能成交價來到43.25萬元，季增13.66%，房市呈現「價漲量穩」格局。以各縣市看，雙北市、新竹縣市、台中等七都新建案房價同步創新高，季增率在8.52％至19.2％之間，以新竹縣市季增19.2%最高，其次為桃園市18.45%、高雄市16.37%。

成交量指數方面，與上一季相較，台中減少44.32%最多，桃園、新竹小幅波動；雙北穩定；台南、高雄增加。國泰房地產指數分析，台中相較上一季與去年同期皆為價漲量縮，主因受到營造成本上揚、政府打炒房影響，推案及成交量持續減少，較去年同期成交量已減少五成，值得注意。

整體而言，成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點，惟台南、高雄近期成交量增幅趨緩。

推案規模與類型方面，第1季新推個案數共231件，推案戶數計有20,559 戶。總推案金額為3,820億元，較上季及去年同期均上升；主力總價為1,881萬元，也較上季及去年同期上升；其中大廈類型推案者占81%。

國泰房地產指數表示，俄烏衝突加劇國內外通膨壓力，預期台灣今年經濟成長率將趨溫和，央行預測2022全年經濟成長率為4.05%。政府為健全房市發展，控管金融機構不動產授信風險，央行於3月中旬調升政策利率0.25個百分點，降低投入房市資金動能；行政院也已通過平均地權條例修法草案，限制換約轉售、重罰炒作行為；而地方政府對於推動囤房稅已有相當共識，相信將大幅抑制房市投資炒作。

國泰房地產指數分析，綜合首季房市，相較去年同期房市表現熱絡。

房企2021年年報披露即將收官。受房地產市場下行等因素影響，2021年房地產行業利潤增速繼續下行，房企利潤率降至歷史較低水準。機構表示，短期房地產行業利潤水準仍面臨壓力，中長期有望逐步觸底回升。

頭部房企毛利率下滑

受房地產市場下行等不確定因素影響，近年房地產企業盈利能力持續下行。

年報資料顯示，2021年萬科、保利發展(16.780, -0.79, -4.50%)、中海地產等頭部上市房企的毛利率繼續維持下行態勢。其中，萬科毛利率跌至21.8%，同比降低7.4個百分點；保利發展毛利率為26.8%，同比降低5.7個百分點；中海地產毛利率為23.5%，同比降低6.5個百分點。

此前盈利水準一直較高的房企毛利率也明顯下行，多家房企毛利率跌破30%，為2014年以來首次。其中，龍光集團毛利率為21.9%，同比降低8.1個百分點；合景泰富毛利率從31.5%跌至21.2%，同比降低10.3個百分點；中國海外發展、華潤置地毛利率也跌破30%，分別跌至23.5%和27%。

此前在土地市場表現較激進的房企利潤率下滑也較明顯，普遍跌至20%以下。中國金茂、中梁控股、正榮地產、富力地產毛利率分別下降至18.6%、17.1%、14.6%和14.1%。

處於歷史較低水準

克而瑞研究中心近日發佈的報告顯示，2021年房地產行業整體利潤率持續下行探底，企業各項利潤率指標均已降至歷史較低水準。

報告認為，2019年以來房地產行業營業成本增速均高於同期營收增速，2021年高出逾6個百分點。在二者增速不匹配的擠壓下，房地產行業利潤增速出現明顯放緩趨勢。

該機構監測的51家典型房企年報資料顯示，近九成房企的毛利率和淨利率均出現下滑。其中，毛利率中位數跌破20%，同比降低4.4個百分點至19.3%；淨利率中位數跌破10%，同比降低3個百分點至7.7%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近年房地產行業整體利潤水準一直維持下行態勢，去年下半年房地產市場持續下行，不少城市實行限價政策，對房企盈利增長帶來不小壓力。

中指研究院最近發佈的《中國房地產百強企業研究報告》顯示，2021年百強企業的淨利率均值和淨資產收益率均值較上年分別降低2.2個和1.8個百分點，分別降至9.8%、8.1%。

或繼續承壓

由於前幾年土地市場過熱，不少房企高價拍地，隨著這些項目逐步進入結算期，高價土地的負面影響開始體現，這也是部分房地產企業利潤率出現明顯下滑的原因。

萬科、保利發展等多家房企表示，近幾年土地市場競爭激烈，對行業毛利率水準造成明顯影響。未來隨著高地價項目的陸續結算，預計毛利率仍將繼續承壓。

萬科預測，未來兩年開發業務毛利率維持在20%的水準。越秀地產表示，目前毛利率下降是行業趨勢，未來回歸合理盈利之後，毛利率將維持在20%-25%的區間。

克而瑞研究中心研究總監朱一鳴認為，短期內企業盈利水準繼續承壓。但中長期看，隨著前期高價地逐步去化並完成結算，行業利潤率水準將觸底回升，毛利率有望維持在20%-25%的區間。

嚴躍進表示，相比利潤率下滑的問題，當前房地產企業的資金面狀況更值得關注。在市場持續調整的背景下，房企需要更加審慎拿地，努力控制成本，同時還必須不斷提高經營管理效率，提升盈利能力和水準。

4月27日，延發去年全年業績的合景泰富補辦投資者交流會。

有參會的投資者向觀點新媒體透露，合景泰富集團認為市場還在消化一些政策，預期最早在第三季度，正常情況則是第四季度才有一個明顯的回暖，集團會持續關注土地市場。

原計劃於業績期死線(3月31日)公佈截至去年底全年業績的合景泰富，由於審計原因而未能如期公佈經審計的全年業績，並取消當日計劃舉行的媒體會，最後延至4月18日發布經審計的業績報告。

合景泰富於今日補辦投資者交流會向投資者講解去年業績的情況，及回應有關的疑問。據參會投資者指，一衆高管，如董事會主席孔健岷、行政總裁孔健濤、執行董事孔健楠及地産業務首席執行官蔡風佳並沒有出席投資者會；主要由集團投資者關繫及資本市場部境外融資副總裁黃怡珊聯同其他投資者關繫部門的人員主持會議。

投資者引述黃怡珊於會上表示，集團延遲出具審核業績的問題，主要也是因為疫情的原因，有些詢證函以及一些項目現場的審計程式沒辦法完成，集團與審計師做進一步的溝通，並在大家的努力下，在4月中出具了審計報告。

對於市場的情況，該名投資者指，集團認為，目前市場還在消化一些政策，如在按揭端，包括按揭利率、放款時間等有一定的利好松動，但是集團也期待政策能夠在限購條件下放鬆，尤其是在一線和強二線，有更多的政策出來，以組合拳的形式刺激銷售。

合景泰富預期最早在第三季度，正常情況則是到第四季度才有一個明顯的回暖，集團會持續關注土地市場。但是在區域選擇上，還是比較傾向於大灣區、長三角。

該投資者補充，由於大灣區項目利潤率較一部分長三角項目高，加上是集團大本營，所以希望在大灣區可以多拿一些項目。而長三角方面的項目可能還是以量為主。後期也希望在長三角能多補一些貨，目前集團在杭州基本上已經沒有什麼項目，蘇州也隻剩一些尾貨。

而合景泰富今年安排了1600億左右可售貨值，預計去化率在60%-65%左右。按照這個情況，銷售目標大概是900-950億。但會根據市場以及政策的情況做一個適時的調整。

同時，不少投資者比較關注集團境外9億美金還款計劃。

投資者稱，以黃怡珊會上的說辭，集團十分有把握可如期還款，強調境外項目仍然有空間可以做一些新增的融資安排。但是因為涉及合作方，方案也在推進過程中。香港鴨脷洲項目因為本身抵押率比較低，不到30%。從項目層面上可以再做一些新增的融資，這個方案也正在推進中。這是可以用於9月份9億美金到期的還款來源，而該些計劃有望在6月份落實。

此外，集團目前計劃把廣州非核心區域的寫字樓出售，置換成去年7月份拿到的珠江新城商業項目；也在談一些商業寫字樓的出售，大概涉及到50億貨值。而上海後灘的寫字樓及北京通州約17億貨值的一幢寫字樓目前亦有買家洽談。

該名投資者指，黃怡珊亦於會上透露，鴨脷洲項目現在已經到了尾聲，這個項目本來交付時間在6月份，但因為前期香港疫情對工期、工程上會有一些影響，現階段主要是做一些收尾，包括園林、會所，最後可能有一些樣闆房的修整。

因為該項目屬于比較高端的豪宅項目，所以集團希望能夠在達到最好的條件下推售。目前這個項目的入夥紙已經拿到，現在也在等最後的滿意紙，預計6月份會直接現樓發售。

按照港府的規定，首期推售單位數目不低於整體的20%，而這個項目是360億的貨值，料首期推售不低於60億。

至於集團去年按權益合並核心毛利率跌至23.3%，合景泰富管理層向投資者解釋指，主要因當中涉及了大概8億減值，也是由於市場下行，審計師對未來的市場價值也會相對謹慎。

第二方面，是因為去年出售一些車位，期望進一步回籠現金。而車位攤銷的成本比較高，價格也比較低，毛利率會比較低，基本上是7%-8%左右。而集團去年結轉了約15億車位，也會影響整個毛利率。

但因為去年已經是最大程度地做減值準備了，集團認為今年這方面的影響會較小，預計毛利率可能回升到25%-30%區間；而集團已售未結毛利率也是在25%-30%之間。

據英國《金融時報》引述來自中國政府官員和政策顧問的消息報道，中央就打壓房地產行業的做法，內部意見分歧。
　　
報道指，以國務院副總理劉鶴為首官員，憂慮政府可能低估打壓房地產行業，以及上海等城市防疫措施對經濟帶來的衝擊。擔心樓市的持續疲軟，可能導致壞帳飆升，使整個金融業陷入困境，因此支持放寬房地產限購，希望給開發商更大的預售款使用自由度。
　　
不過，另外兩位副總理韓正和胡春華則反對。他們與住房部立場一致，希望通過嚴格監管開發商如何使用預售款，來維持對開發商的施壓。他們認為，對銀行業受到影響的擔憂被誇大，相信並不是每間銀行都會倒閉，總是可以讓健康的銀行救助陷入困境的銀行。
　　
報道又稱，劉鶴和人民銀行行長易綱均對廣泛的減息持謹慎態度，擔心由於美國利率多年來首次高於中國，減息可能會削弱人民幣，並引發資金大舉流走。他們擔心泡沫再度膨脹，希望通過有針對性的貸款指引和下調存準率，而不是廣泛放水的方式，向真正需要者提供流動性。

在4月行將結束之際，A股上市房企開始陸續發佈2021年年報及2022年一季報。而審計資料顯示，在行業良性迴圈恢復之前，企業仍面臨較大挑戰。

4月27日晚間，招商蛇口(15.470, -0.44, -2.77%)發佈的一季度報告顯示，期內公司累計錄得營業收入188.01億元，同比增長48.36%；歸屬於上市公司股東的淨利潤4.44億元，同比下降33.72%。

據招商蛇口解釋，期內增收不增利主要是房地產項目竣工並結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加。但受市場下行影響，該業務結轉毛利率同比有所下降。

而這一說法，與2021年年報的表述近乎一致。

在3月下旬的全年業績會上，招商蛇口財務總監黃均隆曾表示，2017年、2018年公司拿地成本相對高，隨著近年陸續結轉，毛利率出現下降。至於後續毛利率水準，由於2019年以後尤其是2020年、2021年拿地會在今年及以後進入結轉，預計毛利率水準會有所提升。

公告並未披露分行業營收資料，據觀點新媒體測算，一季度招商蛇口綜合毛利率約為21.95%，同比下降4.35個點。去年全年，該公司稅前毛利率仍為25.47%。

除了房地產結轉毛利率因素，一季度權益法投資收益及長期股權處置收益同比減少，也是導致招商蛇口增收不增利的原因。但從財報觀察，期內公司歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤僅有2.75億元，同比減少56.73%，這反映了房地產結轉毛利率受市場影響之深。

實際上，近期發佈一季報A股房企中，包括美好置業(1.540, 0.00, 0.00%)、豫園股份(8.950, 0.06, 0.67%)、信達地產(5.460, -0.59, -9.75%)、世榮兆業(5.590, -0.19, -3.29%)、招商蛇口等都出現增收不增利的現象；珠江股份(3.320, -0.08, -2.35%)、福星股份(3.930, -0.20, -4.84%)、粵海置地、華僑城等營收、利潤齊降；只有少數房企如金融街(5.510, -0.06, -1.08%)兩項指標仍維持增長，行業盈利水準普遍下跌已成為共識。

以另一家央企華僑城為例，於4月26日發佈的一季報顯示，期內營業收入下降12.56%，歸屬於上市公司股東的淨利潤下降80.44%，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤則由盈轉虧，降幅107.41%。

對此，一位房企人士向觀點新媒體表示，總的來說行業還是受疫情和宏觀經濟的影響比較大。

房地產銷售層面，今年1-3月招商蛇口累計實現簽約銷售面積201.84萬平方米，簽約銷售金額473.42億元，同比分別下降35.78%、34.54%；3月內公司銷售金額221.31億元，同比下降27.40%。

按全年銷售目標3300億元計算，一季度招商蛇口僅完成14.35%。此前該公司對投資者坦承，1-2月份市場確實還比較低迷。

同時根據貨值鋪排，招商蛇口今年預計的6200億元貨值中，一季度僅占21%；二三季度將是重要節點，貨值分別占比34%、27%，銷售量有望逐步提升。

一季度報告亦顯示，截至期末，招商蛇口經營活動產生的現金流量淨額為-33.20億元，上年同期則為-133.05億元。公司解釋，經營活動現金流有所改善，主要系房地產項目購地及基建支出減少額超過銷售回款減少額。

觀點新媒體統計，招商蛇口一季度僅新增6個專案，建築面積78.21萬平方米，對應權益土地價款約43.68億元。相比之下，去年同期該公司僅新增項目總數便達到20個，新增建築面積逾210萬平方米。

拿地層面的收縮與年初招商蛇口制定的“以銷定投”安排有關，核心是根據市場情況以及銷售、回款情況確定拿地。尤其自去年下半年以來，房企現金流重要性凸顯，該公司也提出要在確保現金流安全及“三道紅線”綠檔的前提下拿地。

具體投資策略上，招商蛇口主要將90%的資金投入到劃定的“強心30城”，其中前10名的城市投資占比達62%，核心城市的單個城市投放接近30億元，長三角及粵港澳大灣區投資占比則達到70%。一季度，新增項目主要分佈於鹽城、寧波、佛山、金華、合肥。

招商蛇口此前對投資者表示，公司的投資節奏會適度控制，市場上如果有機會就多出手，如果大家都搶就緩一緩，不是為了搶而搶。公司續稱，還將爭取用更多的非招拍掛形式，獲取一些比較好的項目。

進入4月以來，招商蛇口先是聯合長城資產，與出險企業佳兆業簽署戰略合作協定，跟進洽談後者位於大灣區的數個專案（含舊改）；4月26日，該公司還與新世界(6.920, -0.48, -6.49%)中國簽署戰略合作協定，據此約定開展住宅開發、商業體改造、城市更新及舊改等領域的合作。

除此以外，招商蛇口也參與了第一輪集中供地的競拍，包括在長沙聯合麓山控股以底價2.70億元摘下嶽麓區望嶽街道地塊，以及通過搖號方式以總價13.88億元競得嶽麓區濱江新城片區地塊。

4月27日，廣東世榮兆業股份有限公司發布2021年年度報告。

據觀點新媒體瞭解，2021年，世榮兆業實現營業收入23.80億元，同比下降19.24%；實現歸屬于上市公司所有者淨利潤7.08億元，同比減少15.18%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤6.87億元，同比減少15.05%。

截至2021年末，世榮兆業資産總額69.19億元，同比減少10.81%；歸屬于母公司的所有者權益合計46.85億元，同比增長15.44%。

2021年，世榮兆業在建建築面積（計容建築面積）31.87萬平方米，竣工面積22.45萬平方米。

2021年世榮兆業實現房地産銷售（預售）面積7.03萬平方米，銷售（預售）金額11.01億元；截至2021年末，累計剩餘可售面積22.06萬平方米。

報告期內，世榮兆業經營活動産生的現金流量淨額-2.12億元，較上年同期減少131.50%，主要原因繫本報告期商品房銷售回款減少；投資活動産生的現金流量淨額4.25億元，較上年同期增加478.78%，主要原因繫報告期末國債逆回購投資的購買比期初減少；籌資活動産生的現金流量淨額-3.17億元，較上年同期增加60.06%，主要原因繫本報告期償還的銀行借款比上年同期減少。

近日，湖北福星科技股份有限公司（以下簡稱“福星股份(3.930, -0.20, -4.84%)”）發佈2021年年報及2022第一季度報告。在上年低基數的情況下，福星股份2021年錄得了較為可觀的全口徑業績增速，但歸屬于上市公司股東的淨利潤卻連續3年下滑至僅有1.71億元的水準。

此外，福星股份今年1季度的歸母淨利潤繼續大幅度下挫至僅有0.37億元，在目前的疫情防控政策及物業銷售預冷的情況下，今年福星股份或將遇到資金回款難、結轉交付慢、業績連續第四年萎靡的多重壓力。

歸母淨利潤連續3年萎縮近50%

從最初生產鋼絲繩到涉獵地產開發，福星股份目前以地產為主營。年報顯示，福星股份2021年實現營業收入125.44億元，比低基數2020年的75億元同期增加了67.22%。實現歸屬于上市公司股東的淨利潤1.71億元，較上年同期下降44.25%，這是繼2019、2020年分別下滑47.32%、48.73%後，福星股份歸母淨利潤連續第三年萎縮近50%。相較於2018年的11.35億元，福星股份的歸母利潤已經下滑了85%，加權平均淨資產收益率從2020年的2.72%繼續降至1.54%。

面對慘澹的盈利表現，公司表示不進行利潤分配。儘管以往福星股份的分紅率也不高，但去年是其過去十年來第一次放棄給股東分紅。福星股份的“餘糧”似乎並不充足，全年經營活動產生的現金流量淨額50.79億元，同比減少5.29%。以至於公司帳面的貨幣資金3連降至今年1季度末的37.56億元，其中約有8億元為受限制貨幣資金。

年報顯示，福星股份包括短期借款及一年內到期的非流動負債合計達到51.5億元，明顯超過公司帳面資金，短期流動性明顯承壓，這或也是公司連幾千萬也不分紅的原因。

值得注意的是，福星股份的短期債務與長期借款相當，即短期債務占比接近50%。即使債務久期不長，福星股份的融資成本也不低。2021年公司的利息支出費用為3.5億元，存貨“開發成本”中本期利息資本化的額度達到了8.09億元，兩者合計達11.59億元，相較於期末的113.08億元的債務來說，融資成本約為10%左右。

0拿地降杠杆 福星開啟收縮模式

細究利潤表現持續拉胯的原因，主要原因即行業天花板以及趨勢性下滑的利潤率。

福星股份2021年房地產業務實現結算面積96.70萬平米，比上年同期增加72.43%，從而實現結算收入109.17億元，比上年增加76.34%。但是這樣的銷售結轉並沒有換來可觀的業績增長，淨利潤率從2020年的3.88%進一步降低至僅有2.84%的極低水準。

物業銷售均價與拿地均價之間的差額被明顯壓縮，留給福星股份僅有不足3%的利潤率，一旦房價下跌超過5%，公司或可能面臨虧損的境地。作為根據地在武漢的地方中小房企，福星股份在當前行業洗牌調整的階段，選擇了收縮求穩。

一方面，加快去化回款，但效果差強人意。

過去一年，福星股份實現銷售面積62.57萬平方米，比上年同期減少21.35%；實現銷售金額95.01億元，比上年同期減少20.19%，較疫情前的2019年近腰斬。截止去年底公司帳面的土儲總建面為1012.2萬平米，可供開發面積達到408.38萬平米，相較於去年的銷量來說是非常充足的。

另一方面，不拿地，全年0新增土儲。

年報顯示，福星股份2021新增土儲記錄為0，在沒有新投資的情況下福星股份過去一年杠杆有所降低，總資產下滑7.545%至485.48億元，這其中主要是負債端的減少所致。

預計去杠杆將延續至今年，在2021年12與29日，福星股份以8.31億元轉讓遠鵬新天地100%股權給深圳福田控股。而遠鵬新天地是福星在2017年以總價13億元收購來的資產，旗下擁有兩棟房地產：“賽格柏獅電子大廈一期”和“賽格柏獅電子大廈二期”，2017年遠鵬科技的利潤為4838萬元，2019年淨利潤1244萬元（2020年因疫情不具參考性），福星的入主對於兩座物業來可以說是“負擔”，而這個負擔也讓福星付出了近5億元的代價。

Q1歸母淨利潤再降47% 今年銷售和結轉均不樂觀

今年1季度，福星股份延續了前幾年的頹勢。實現營業收入16.56億元，較上年同期減少11.48%；歸屬于上市公司股東的淨利潤3704.72萬元，較上年同期減少46.93%；經營活動產生的現金流量淨額為淨流出13.26億元，同比下降243.61%。

經營活動現金流惡化，加大了福星股份對於回款的渴望，可今年初以來全國範圍內疫情防控形勢並不樂觀，導致商品房銷售普遍疲軟。克而瑞資料顯示，百強房企1季度銷售額同比下滑接近50%，福星股份在去年下半年的銷售金額約35.2億元，同比已經下滑了51.3%，下滑幅度較克而瑞百強房企更大。

由此，儘管未有公告，在強者恒強的當下，我們預測今年1季度的福星股份的銷售滑坡或超過50%。這對於短期債務壓力不小的福星來說，更增添不確定性的是，疫情防控對於購房的抑制還要持續多久並不好預測。

而在今年業績方面，疫情對於佈局在武漢、長三角、珠三角、中部地區的福星股份全年保交付的進度也將產生明顯影響。此外福星帳面的預收款僅有140億元，如果扣去全年的合同銷售的部分期房，可供結轉的規模並不大，預計收入表現或不樂觀。

國浩集團（00053）公布，擁有66.8％股權的新加坡上市附屬公司國浩房地產與主要股東 HLIL 組分佔30％和70％股權的合營公司以發展新加坡物業，國浩房地產總出資額6,012.77萬元（坡元．下同）（約3.42億港元）。

該集團指，該物業通過投標以中標價約5.87億元（約33.39億港元）從新加坡市區重建局投得，位於 Lentor Hills Road，佔地面積1.71萬平方米，毗鄰 Lentor 鐵路站，並鄰近多所本地學校，將發展住宅。總金額5.217億元（約29.7億港元）的外部銀行信貸已作安排，以提供資金予該物業部分收購成本及該項目未來建設成本。

股東並未就有關融資作擔保及╱或其他抵押。

國銀租賃（01606）公布，作為出租人與長沙藍月谷實業集團作為承租人於昨日訂立融資租賃合同，出租人以代價6億元（人民幣．下同）向承租人購買租賃物再租回給對方，租賃利息於租期內總額共計約6,864萬元。

該集團指，租賃物為位於湖南省寧鄉經濟技術開發區的蒸汽熱力輸送管線，評估值共計約6.67億元。承租人不單獨核算租賃物的稅前及稅後利潤。租賃期為60個月。寧鄉經濟技術開發區建設投資就承租人在融資租賃合同之債務承擔連帶責任保證擔保。

杭州2022年首批集中供地推出60宗地塊，攬金826.76億元，成為今年以來各城市最大規模的一次供地。德信中國（02019）順利摘得2宗優質地塊，總價約22.65億元。

集團表示，本次獲得的兩宗地塊進一步補足了集團長期發展的動力。截至2021年12月31日，德信長三角一二線城市土地儲備佔比達45.4％，杭州單城佔比達27.9％。

多地陸續放開樓市調控政策，包括最標誌性的限購令和限貸令。最近網傳南京放開限購、限貸政策，具南京戶籍人士可以在在部分區域買三套住房。《中國證券報》引述南京市住房保障和房產局工作人員回應指，目前還未收到限貸和限購放鬆的文件，但是最近確實有人打電話反映，名下雖然有兩套房，但已經拿到了新的購房證明。工作人員表示，只要買房人士能將購房資格證明列印出來，那就說明可以再買。
　　
報道又引述南京地區多家工商銀行支行的個貸部負責人表示，目前工行還沒有接到放鬆的通知。

樓市氣氛回升，但半新盤亦錄蝕讓買賣，近期有新盤推售的九龍東啟德，區內半新盤OASIS KAI TAK一個3房戶以1800萬元成交，原業主賬面雖微蝕5.8萬元，但計及使費料實蝕超過91萬元。

中原地產分行經理施蒂文表示，2018年底入伙的OASIS KAI TAK，1座低層B室，實用面積約698方呎3房戶，原以1850萬元放售，降價50萬元或2.7%，以1800萬元由區外用家承接，呎價25788元。

原業主於2018年6月以1805.8萬元一手購入單位，持貨近4年，賬面虧損5.8萬元，計及印花稅及代理佣金，料實蝕逾91萬元。

尚悅3房938萬分層新高

大埔白石角雲滙亦錄原業主損手個案，中原地產分區經理曾紀賢指出，雲滙9座高層B6室，實用面積447方呎，2房間隔，以810萬元易手，呎價18121元。

原業主2018年8月以852.5萬元一手購入單位，持貨約4年，賬面蝕約42.5萬元，雖然當時發展商提供樓價9%的現金回贈優惠，惟若計及使費，實際仍蝕約6萬元離場。

另外，個別優質單位錄新高價，元朗尚悅8座高層K室，實用面積743方呎的3房單位，原以940萬元開價放售，終以938萬元成交，呎價12624元，成交價屬屋苑分層單位樓價新高。原業主於2012年10月以751萬元入市，賬面獲利187萬元，單位近10年升值24.9%。

觀塘和牛頭角一帶積極轉型，其中觀塘道以北舊樓林立，吸引發展商加緊併購，萬科香港過去一年內，便兩度就牛頭角定富街一帶舊樓申請強拍，最近一宗申請涉及定富街71至79號商住舊樓，該集團手持約81.58%業權，測量師對整幢舊樓的估值約1.12億元。

剩1舖5戶未完成收購

最新被申請強拍的舊樓，位於定富街貼近觀塘道一段的中間位置，佔地約2787方呎，現時為1幢6層高的商住樓宇，1971年落成，樓齡約51年，設有一條共用樓梯，沒有升降機，地面層設有4個舖位，其以上的5層住宅樓層，每層各有6個單位。

該申請由668A Limited提出，屬於土地審裁處今年接獲的第5宗強拍申請，萬科香港在申請強拍時，已經持有約81.58%業權，尚有1個地舖和5個住宅單位未完成收購。

事實上，萬科香港已經於去年8月申請強拍毗鄰的定富街45至63號，地盤面積約7595方呎，若連同定富街71至79號合併重建，總地盤面積料增加至約10382方呎，如作商住發展，總樓面面積估計約93438方呎。

民生區商舖租金硬淨，疫市下仍錄增長。位於荃灣沙咀道及川龍街交界單邊舖位，近期分拆成4個舖位招租，終全數租出，月租共35.3萬元，較舊租升21.7%。

喜來登旺舖項目代理葉德榮表示，荃灣沙咀道254至256號地下，建築面積約2050方呎，原由新鮮食材超市以每月29萬元租用。業主早前把商舖分拆出租，間成4個建築面積由322至839方呎的舖位，獲生活百貨、海味店及麵包店等租用，月租由6.6萬至11萬元，合共月租35.3萬元，呎租約172元，租金較兩年前舊租高6.3萬元或21.7%。

當中，位於沙咀道及川龍街的大單邊地下1A舖，建築面積322方呎，由海味店以每月8.5萬元租用，呎租高達264元。

中環業豐大廈舖1.65億沽

另外，核心區舖位錄大額舖位買賣。資料顯示，中環德己立街2至10號業豐大廈地下6號舖及閣樓，地下建築面積約755方呎，閣樓建築面積約3850方呎，共約4605方呎，由家居專門店「住好啲」（G.O.D.）創辦人兼行政總裁楊志超及其母親雷覺雲，透過公司斥資1.65億元交吉購入，呎價約3.58萬元，有指作自用。原業主於1989年以2160萬元買入，持貨33年，賬面賺逾1.43億元，升值6.6倍。

第5波疫情影響下，今年首季私樓樓價下跌3.2%，屬於2018年第四季以來最差表現，樓價指數重回2019年底以來低位，幾乎蒸發去年全年樓價升幅。分析指，疫情緩和後，樓價有機會逆轉。

財案寬按揭 3月跌幅收窄

據差估署公布，今年3月份私樓樓價指數報381.3點，按月下跌0.7%，屬於連跌3個月，累跌3.2%，並顯示今年首季樓價合共下跌3.2%；以季度計算，屬於2018年第四季錄得7.7%跌幅之後、3年最大季度跌幅，期內是第5波疫情爆發，睇樓氣氛、市道急劇惡化。

不過，《財政預算案》進一步放寬按揭，故此3月份的樓價指數按月跌幅0.7%，較2月份的2%有所收窄。

若果按照單位面積作為劃分，5類單位全綫下跌，當中跌得最急為實用面積1,076至1,721平方呎的D類大型單位，按月下跌2.27%，屬於連跌5個月，較2021年10月數字累積跌幅近1成；其次則為逾1,722平方呎的超級豪宅，按月下跌1.46%，連跌5個月，累跌6.7%。

疫情受控 下半年氣氛望轉佳

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒稱，預料4月份指數將會開始轉勢，按月跌幅收窄至0.5%以下，最近疫情開始受控，有信心第二季樓市在一手帶動下會「價量齊升」，下半年樓市氣氛將會逆轉，今年全年樓價仍有望升3至5%。

至於租金亦同步下跌，3月份租金指數報178.8點，按月下跌0.56%，屬於連跌6個月，累跌約3%，反映雖然租金跌勢持續，但下跌速度較樓價緩慢。當中3月份各類型單位租金同樣全綫下跌，其中D類單位按月跌近1%。

第5波疫情穩定，二手交投提速，推升造價，將軍澳天晉1期4房反價2,650萬元易手，呎價27,376元創2018年5月後分層次高；另元朗尚悅3房賣938萬元，創屋苑分層新高。

天晉1期4房錄反價個案，中原地產高級分區營業董事伍錦基指，1期8座高層C室，實用面積968平方呎，望海景和城市景，4月叫價2,600萬元，現反價至2,650萬元沽出，反價50萬元，實用呎價27,376元。對上最高呎價為天晉1座高層A室，實用面積1,306平方呎，於2018年5月以3,580萬元沽出，實用呎價27,412元，剛易手呎價與最高紀錄相距36元。原業主於2019年4月約以2,500萬元購入單位，帳面獲利150萬元。

尚悅3房賣938萬 分層新高

代理透露，元朗尚悅8座高層K室，實用面積743平方呎，3房間隔，減價2萬元，即獲同區換樓客以938萬元承接，樓價創屋苑分層新高。原業主2012年以751萬元購入，持貨10年，帳面升值187萬元。

另外，東涌映灣園本月25宗成交，7成為3房，屋苑11座高層H室，實用面積928平方呎，套3房加儲物室，開價1,130萬元，放盤當日迅速以1,120萬元沽出，減10萬元，實用呎價12,069元；較去年同座同室高20層單位賣1,110萬元，還要高10萬。新買家為同區外籍家庭租客，睇樓超過半年，即睇即傾價。原業主於2005年1月以405.3萬元一手買入，帳面獲利714.7萬元或1.8倍。

其次，利嘉閣地產分行聯席董事李啟昌指，長沙灣昇悅居8座高層C室，實用面積517平方呎，2房間隔，以955萬元易手，實用呎價18,472元。原業主於2013年以約545萬元購入上址，持貨9年，帳面獲利約410萬元。

疫情逐步回穩，帶動鋪位交投轉活，消息指，中環德已立街業豐大廈巨鋪以交吉形式易手，作價約1.65億，每呎造價約3.58萬，買家為「住好啲」創辦人楊志超及其母親余雷覺雲，原業主持貨33年帳面獲利約1.43億，物業升值約6.6倍。

市場消息指出，中環德已立街2號業豐大廈地下雙號鋪連閣樓，鋪位面積約755方呎，附設閣樓面積約3850方呎，總建築樓面約4605方呎，以交吉形式易手，作價約1.65億，呎價約35830元，買家余雷覺雲及楊志超兩母子，為九巴雷氏家族成員，楊氏亦是「住好啲」創辦人之一兼行政總裁。

原業主持貨33年升6.63倍

本報昨日就上述消息向楊志超作出查詢，惟於截稿前未獲回覆。

原業主早於1989年底以約2160萬購入，持貨33年帳面獲利約1.434億，物業升值約6.63倍。據代理行資料顯示，該鋪由莎莎化妝品早於2016年初起租用，當時租金高達120萬，及後於2019年3月以75萬續租，惟於去年9月租約屆滿撤出。

地鋪連閣樓共4600呎

據業內人士指出，上述物業獲外資行以招標形式放售，於今年1月底截標，當時意向價約2.68億，故最新成交價較意向價低約1.03億，幅度約38%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，上述鋪位處靠近德已立街及皇后大道中交界，毗鄰為區內地標娛樂行，亦為通往蘭桂坊的必經之路，實屬中環區內最核心區地段，成交屬市價水平，惟該鋪正處交吉，加上物業大部分樓面位於一樓閣樓，對承租商戶具一定限制，料該買家購入作自用用途，「住好啲」品牌向來主攻高檔路綫，故進駐中環「插旗」，亦屬合理做法。

資料顯示，中環區內頻錄逾億元大手鋪位買賣，當中較矚目「大刁」為由中信泰富或相關人士持有的中環德輔道中141號中保集團大廈地下B號鋪，於上月初以約2.08億易手，以建築面積約3805方呎，呎價約5.46萬。

原業主於1984年12月以3739萬買入，持貨38年帳面獲利約1.7億，物業期間升值約4.56倍。

疫市下罕現核心區大手甲廈租務，消息指，置地旗下中環怡和大廈高層兩全層，獲景順投資承租，涉及樓面約3.1萬方呎；市場人士估計，上址月租高逾400萬，平均每呎逾130元。

涉樓面3.1萬呎

據外資測量師行萊坊昨日發布《香港每月物業市場報告》指，隨疫情走勢穩定，帶動港島區甲廈租賃交投轉活，近期市場矚目成交為美資金融投資公司景順 (Invesco)承租中環怡和大廈3.1萬方呎樓面。

業內人士指出，上述為該甲廈44至45樓兩全層，因位處高層，坐享開揚維港景致，屬該甲廈優質單位，以市值呎租約135元計，月租高達418.5萬。

本報昨日就上述消息向置地及景順 (Invesco)查詢，前者於截稿前未獲回覆，後者表示對消息不作回應。

此外，市場近期另一大手租務成交為高博金律師事務所（Kobre & Kim LLP）承租同區冠君大廈(Champion Tower)，涉及樓面約9000方呎，以市值呎租約110元計，月租約99萬。

冠君每呎110元租出

萊坊指出，市況近期回暖，主要由面積6000方呎以下小型交易支撑着高活動水平，當中，金融和法律業的租賃市場表現最好，這些企業繼續在中環擴充，儘管中環有數幢甲級寫字樓在3月底錄雙位數空置率，但中環整體空置率維持在7.2%穩定水平，與今年二月相若，表現較非核心商業區好。

東南亞物業不乏捧場客，其中，位於新加坡的項目Royalgreen御景苑，提供285伙，面積由635至1475方呎，提供2房至4房戶，由新幣180萬起，折合約港幣1034萬，搶吸各路客源。

備有2至4房戶型

由郭氏集團旗下長春產業發展，位於新加坡第10區的項目御景苑，提供285伙，面積由635至1475方呎，備有2房至4房戶型，間隔多元，該盤總佔地面積約17.4萬方呎，屬區內罕有的大型低密度新盤，涵蓋兩房至四房加書房，當中約六成為兩房及兩房加書房的間隔，同時亦設有285個車位，方便駕車人士停泊座駕。

項目設施齊全，備有50米游泳池、多功能會客廳、閱讀室、健身室、派對室、網球場、兒童遊樂場、燒烤場、空中花園、蒸汽浴室連更衣室、兒童泳池、兒童室內活動區域、池畔休閒區等。

御景苑對面為著名的街道武吉知馬路（Bukit Timah Road），新加坡市區重建局於2019年公布的總體規劃草案提及，武吉知馬路將建設當地首個大型空中花園，市民可在繁忙的道路上空享受舒適寫意的環境。
項目鄰近地鐵站

空中花園是武吉知馬-梧槽綠色走廊第一期發展，預計2025年完工。空中花園離地面約5米高，全長約1公里，起點由鐵路走廊（Rail Corridor），以Jalan Kampong Chantek為終點，此外，樓盤對外交通便捷，步行5分鐘到第六道地鐵站（Sixth Avenue MRT station），此站屬於濱海市區綫（Downtown Line）。同時亦坐擁中小學名校網，包括萊佛士女子小學（Raffles Girls」 Primary School）、華中國際學校（Hwa Chong International School）等，發展商委託中原協助銷售。

焦點新盤繼續收票，吸引各路客源入市。錦上路站柏瓏Ｉ今截票，項目暫收逾12800票，對比首批388伙超額近32倍，受新界準買家垂青。視乎銷情，有機會加推新單位應市。

超額近32倍

由信和、嘉華及中國海外合作發展的錦上路站柏瓏Ｉ將於今日截票，截至昨午暫收逾12800票，對比首批388伙，超額認購近32倍。信和置業營業部集團聯席董事田兆源表示，準買家入票踴躍，展現充足入市信心，登記認購數字理想，項目明天將開展首輪銷售，對銷情備有信心。視乎銷售情況，有機會加推新單位。

田兆源表示，項目入票準買家中，約6至7成鍾情項目的2房單位，其中不少為年輕家庭客，而3房的大單位亦受一些換樓家庭客追捧。以地區劃分，近7成為新界區準買家，當中主要來自元朗區，其餘亦有兩成來自九龍區，餘下近1成準買家就來自香港區。

中銀香港個人數字金融產品部副總經理劉寶萍表示，中銀為項目提供綠色按揭計畫，全流程不花費紙張，於綫上處理申請，該行另為項目買家提供最高達2.8萬的按揭獎賞。

首輪銷售盡推現有1至3號價單中全數388伙單位，涵蓋1至3房戶型。定價723.8萬至1727.1萬，呎價19057至23353元。發展商提供最高16%折扣優惠，折實價由607.99萬至1450.76萬，折實呎價16008至19616元。其中入場單位為項目1期2座1樓B2室，面積354方呎，屬1房連開放式廚房戶型，折實價607.99萬，折實呎價17175元。

新盤推售步伐緊凑，啟德MONACO MARINE首輪銷情理想，乘勢於今日開展次輪銷售，推出112伙，涵蓋1至3房多元戶型，吸引鍾情維港海景的準買家入市。項目昨截收近3600票，超額31倍。

會德豐地產啟德MONACO MARINE，昨日截收近3600票，對比次輪銷售的112伙，超額認購31倍，包括首輪向隅客，當中逾20%為新入票買家，而今天的次輪銷售會繼續沿用酒店售樓安排。就設於尖沙嘴商廈的展銷廳現場所見，仍有不少準買家把握時間於下午截票前參觀示範單位，氣氛不俗。

項目今公開發售的112伙，包括14個1房連開放式廚房單位、72個2房連開放式廚房單位、13個3房開放式廚房單位、12個3房加儲物房單位以及1個3房1套房連儲物房單位，面積由326至713方呎，折實售價為821.5萬至1942.2萬，折實呎價23481至29291元，折實平均呎價為26530元。以建期付款辦法計算，約有57個單位低於1200萬。該批單位以售價計可套現約16億，以折實價計算則約14億。

今公開發售共112伙

是次首度推出項目1B座的D及E單位應市，均屬單邊2房開放式廚房單位，其中D單位坐擁東南維港海景，E單位則可享啟德河岸景觀，戶型受入票準買家追捧。

項目位於啟德沐泰街10號，共提供559伙，面積324至1708方呎，主打2至3房戶型，其中分為2棟高座大廈及4棟低座大廈。發展商曾透露，首階段的銷售主要推出高座的單位，高座涉453伙，面積介乎約326至723方呎。