台中市東區房市漲翻天！根據樂居網區域房價統計台中房市近一年成交均價，東區以黑馬之姿奪下第三名寶座，晉升台中高價區。

進一步觀察樂居網生活圈房價漲幅，受惠於干城「六期商業特區」產業進駐，東區「台中車站生活圈」年成交均價，相比上期成長30.1%之多，顯示這匹黑馬來勢洶洶。

根據樂居網實價登錄指出，台中市全區住宅產品近一年內每坪成交均價為29.49萬元，其中西屯、南屯、東區、北屯區超越全市均價，成為新興高價區代表。

包辦一、二名的西屯、南屯為傳統豪宅聚落，驚人的是，東區以黑馬之姿打敗近期聲勢不斷的北屯區，以每坪均價32.52萬元站上第三名寶座。

進一步分析區域行情，鄰近台中車站的東區，是唯一雙雙入榜「一年成交均價」及「均價一年漲幅」前五名的區域。

若以成交價一年的漲幅來看，東區以一年28.0%的漲幅，成為台中區域成長第二高的區域；冠軍則由同樣受惠大車站計畫的南區30.0%拿下，緊追在後的則是潭子27.87%，及沙鹿、太平等。

當地房仲分析，東區、南區原本就是台中的城心區，居民人口數不在話下，而近年「600億大車站計畫」的推動，讓外移的人口重返故土置產。

其中，東區干城區域「六期商業特區」招標成果亮眼，進駐產業包括秀泰影城、全聯實業、福容開發、煙波飯店、南山人壽等，讓區域除了返鄉客之外，還聚集了注重交通的外地客，以及有商業剛需的商務客層，房價應聲上漲。

六期商業特區的戰略地位，從樂居網統計各大生活圈房價漲幅可見一斑，東區台中車站、旱溪、一中、新光、東光綠園道等幾個主要生活圈中，涵蓋六期重劃區的「台中車站生活圈」一鳴驚人，一年內每坪成交均價來到35.52萬元，相較一年前均價，漲幅高達30.1%。

區域最受矚目新案，就屬上市建商名軒開發在公園東路、南京二、三街推出的「台中新站」，此案採先建後售模式，預計下半年完工，全案規劃196戶住家、10戶店面，23至36坪2、3房產品。

值得關注的是，由於市府規劃六期為商業特區，該重劃區土地以商七、商四為大宗，因此住宅案也多為住商混和型大樓，「台中新站」卻反其道而行，除了一樓10戶店面外，居住區規劃為寧靜純住宅，不會與公司行號事務所混雜，因此成為區域最受矚目亮點。

同樣位於六期重劃區，安美建設「安美城心」規劃24戶住家、2戶店面、28戶一般事務所，2至3房，29至33坪產品，由上境設計許富居建築師設計景觀及公設。

根據內政部公布外國人來台買屋最新數字，在今年第一季交易表現上，土地取得筆數部分為807筆，較去年同期增加15.8%，建物取得筆數為262筆，較去年減少16.6%。值得注意的是，土地取得部分，六都之中台南以數量稱霸，桃園以面積稱王，六都之外新竹縣市和基隆都有不錯表現。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，在房地合一2.0將外國人納入高稅率族群後，不少海外買家相對保守，在看好台灣前景下，仍有海外買家願以長期持有模式轉進土地，也讓土地熱度提高。

本次統計中頗讓人玩味的是，在房地合一上路之後，仍有外資轉進，同時，在主要都會表現上，新北、桃園與台南在土地取得都超過百筆，新竹市還直逼台中，讓人意外。建物仍以台北市、新北與桃園最多，不過和其它都會相去不遠。

徐佳馨表示，相較於世界各國的不動產投資報酬率，台灣表現不如他國，加上房地合一之後，高稅率更讓外資難以從中獲利，相較之下，建物表現差強人意，也不足為怪。此時進場者，多數為台商之海外公司，以投資或設廠名義登記，考量多為產業前景或企業佈局。也因此，能有較多供給，且搭著園區話題或是台商返台話題的新北、桃園與台南，表現強勢，而新竹縣市表現更讓人驚艷。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，以目前台灣環境來看，外國人在台交易不動產應多為台商僑外資，在目前打房壓力下，短進短出並不划算，加上政府對於洗錢防制的謹慎，轉進不動產確實需要更多準備，也因此在規劃上也比過往更為細膩，標的長線狀況才是投資人最在意的地方。

西門町56年的老店「成都楊桃冰」店面日前傳出法拍、老店也因此即將搬家，令不少老台北人感到扼腕；不過專家指出，目前法拍底價換算的每坪單價707萬元價格過高，一拍的機會不大，若以投資報酬率3％投資客才有意願接手來看，預計至少2拍、3拍比較有機會拍出，專家也呼籲「成都楊桃汁」店家不要急著搬家：「現在疫情生意也不好，等到店面拍出後再向新房東承租，重新復出的機會不是沒有。」
「成都楊桃冰」店面面積僅17.88坪的店面，隨著三代繼承、讓店面持有人多達19人；寬頻房訊發言人徐華辰分析，像這類的繼承土地、房產的問題很多，有些繼承人不想再持有的時候，一般都會協議分割、再請仲介賣出；等到協議不成才會向法院申請變價拍賣。

從單價707萬來看西門町行情，徐華辰認為，2018年成交的「三朵花燒肉店」的133萬元來觀察，就算是成都路第一排也不會有超過500萬元的行情，因此「成都楊桃冰」就算是第二拍8折價565萬元、恐怕也很難拍出，第三拍的452萬比較符合市場行情。

不過若從投資報酬率來看，每月24萬元的月租來換算，第二拍就能獲得3%左右，已經符合投資客接手意願，而三拍得投報率更來到3.75%，投報率已來到不錯的數字。

對於老楊桃汁店搬遷，徐華辰則建議店家不用急著找新店面，可以等到成交後再與新屋主商談簽約續租事宜，「畢竟房價降低後、租金投資報酬率將提高，老店的穩定獲利對於投資客來說具有吸引力，未來很有機會敗部復活。」

缺工嚴重，加上建材大漲、政策打房，銀行緊縮土建融，建商、代銷近來叫苦連天，表示房地產業已淪為「慘」業。對此，房產學者張金鶚近日臉書表示，過去房價上漲，業者賺很多，投資本來就有風險，有賺有賠很正常；反倒是，購屋者面對高房價，更是痛苦。

他表示，當前房市風險不斷增加，面對目前房市量縮，但價格仍居高不下，供需雙方都應審慎因應，獲得不少人認同。

自疫情爆發後，房地產即出現缺工問題，近來愈來愈嚴重，有業者表示，現在不僅發包價格上漲，發包後還得聽由工頭安排，等半年才能施工，建築開發業已淪到替包工的工頭打工的地步。

建材上漲情況更讓建商吃不消，業者表示，今年以來鋼筋報價已大漲三成，加上工資上漲，現在中南部地下室工程要花以往三倍價格才能發包，還未必找得到工人。

最慘的是都更案，由於只分到三到四成的建坪，卻得負擔全部增加的營造成本，一坪成本就多了六、七萬元，現在繼續蓋已不是能否打平的問題，而是一定虧損，只好停擺觀望。

除了缺工料漲，政府打房，央行出手嚴格管控建商融資，也讓許多小建商哀號，大呼快活不下去。

對於這一切，張金鶚表示，建商業者說蓋房、賣房很痛苦，但建築業者與投資客過去房價上漲時，賺很多，投資本來就有風險，有賺有賠，這是正常的商業行為，雖然對外說很痛苦，其實很多業者口袋還很深。

反過來說，購屋者面對現今高房價，怎麼努力也追不上，買不起，更是痛苦。他說，當前房市風險不斷增加，供需雙方都應審慎因應，消費者面對房市量縮，但價格仍居高不下，也應冷靜一下，暫時觀望。

台北居大不易，在北部租屋絕對是一筆不小的開銷，因此許多人搶抽社會住宅，一名幸運中籤的網友開箱分享社會住宅內部，16坪空間含一房一廳一衛加陽台，月租才4800元，讓其他網友看了實在羨慕到不行。

這位網友透過Dcard開箱分享台北市社會住宅，他表示是以台北市民候補身份候補到興隆D2社會住宅，他曬出格局圖，為16坪、一房一廳一衛加陽台的格局，並透露每月租金4800元，「只要符合資格，租金就是這麼便宜！」

但他提醒要注意社宅在簽約點交時，全部都是「空屋」點交，除了衛浴設備及系統櫃（含電磁爐組）之外，包括冷氣、洗衣機等必備民生電器都要自己購買，且因為社宅規定不能裝潢，所以僅能用家具添設，入住前需再花一筆添購家具的支出。

原PO也分享購買家具費用，添購冷氣、洗衣機、小冰箱、螢幕顯示器等家電合計73800元，另買家具類的書桌、椅子、沙發、餐桌、電視櫃、地毯布等則花費約28200元，總計約102000元；雖然入住時需自行添購家具，但社宅規定「空屋遷入、空屋遷出」，因此原PO購買的家具在遷出時須一併帶走，所以這些家具還可以搬到新的租屋處繼續使用。

他PO出多張佈置完成的照片，讓網友們心生羨慕，狂讚「我覺得家電是小事，門檻也不算高，以在外租屋來算，要有這房型2萬以上跑不掉，家電費用一年內就回本，根本賺到」、「看起來好讚！」、「ㄧ個人住這樣很大」、「還有裝好電燈跟窗簾，很讚欸！省一筆～」。

另外也有網友分析，依照這樣的條件來看，以台北市來說，如果算便宜一點一個月15000元，等於一個月省1萬元，一年12萬、三年36萬、六年72萬，扣掉家電家具還是相當划得來。

鄉林不動產研究室指出，這兩年來政府接連祭出打房措施，加上土地價格與建材成本飆漲，越來越多建商不願追價買土地，只得轉攻危老與合建，截至2022年Q1六都危老案的核准案，以台中市的每案平均基地面積281.8坪居冠，甚至出現有些外地購屋者也開始搶買30年以上屋齡的舊屋裝修翻轉，漸漸形成與經營危老合建的建商搶地搶房的現象。

對此，鄉林不動產研究室也提醒購屋族群，若想退而求其次，購買生活機能成熟的舊市區老屋，找人翻修改裝新格局，雖坪效較高，經濟負擔較低，但仍應全盤考量翻新改裝設計的施工費用與工程品質，以及完工後的耐震安全及居住保全，垃圾及信件包裹收取等問題，以免賠了夫人又折兵。

根據商仲業者統計，2022年Q1土地交易較2021年同期下降約三成，另依據六都地政局公佈資料，2022年4月份六都房市交易量縮，買賣移轉棟數合計2萬2439棟，較上月比較，月減11.2％，其中台南月減20％最多、新北月減4.6％最少；若與2021年同期相比，六都年增率正成長者，僅有台北市1.3％及台中市18.3％，大台中房市熱度不減可見一斑。

再從內政部不動產交易統計平台2021年Q4的資料觀察，台中市五年內新成屋交易佔比不到1％；而25-30年屋齡交易佔比是32.82％、更老舊的30-50年以上的房屋，甚至高達40％，二者相加總高達七成比重。

鄉林不動產研究室說，台中市房屋2021年Q4交易移轉建築物，有四成是瀕臨危老門檻30年以上老宅，這些中古宅均為民國88年之前所興建的公寓、透天及電梯華廈，一般30年以上老建物，通常建築本身已沒什麼價值，施工標準及防震係數也不如現在的新大樓社區，但挾著低公設使用坪數大、高議價率等二大特點，加上不乏坐落於生活機能完善成熟商圈者，對於購屋預算有限及習慣該區域生活圈的人而言，反而具有相當吸引力。

近年來台中市區老屋拉皮重建開始流行，日後參與危老重建也是一大利多。尤其土地價格高漲加上政府土建融管制，有部分建商已宣佈暫不購地推案，而其他建商為了求生存，轉而搶進危老、都更合建者愈來愈多。

鄉林建設副總經理方偉民指出，買房子最理想狀況是新建案的建築設計與工法都是最高標準，住起來讓人安心、舒適，但考量預算、地段及使用坪數，高屋齡中古屋也一直是許多人的選項。

近年來台中市的各項重大建設陸續到位，尤其是鐵路高架化以及捷運通車後為原先許多老舊區域挹注商機，再加上危老和都更深醞誘因，更讓老宅交易活絡，自住或置產需求強勁，也讓蛋黃區老屋翻新重建的含金量提高。

危老條例自2017年5月10日開始施行即將屆滿五年，內政部都市更新入口網資料顯示，截至2022年3月底止全國危老重建件數，累計有2,606件受理、核准2,113件，其中台北市受理792件、准657件居第一，其中台中市以受理514件、核准373件居第二；但以核准案平均基地面積來說，台中市則以281.8坪為最高。

鄉林不動產研究室分析，政府這二年火力全開加大力道打炒房，4月初剛通過修正《平均地權條例》草案，炒作房市最高可處5000萬罰鍰，而且全面禁止預售屋交屋前轉讓，積極打炒房，投資客慢慢退場。

部分口袋深的置產族群轉向中古屋與租屋市場，近期也有不少北部建商及投資客到台中購買老舊中古宅，特別是精華地段高齡宅，整棟買起來拉皮或重新改建再做租售，既享有危老獎勵又具備高投報率，成為建商、置產族投資房市新藍海。

新北市府積極推動都更三箭及危老建築重建，蘆洲區光華段的危老重建案，2022年5月9日歡慶舉辦開工動土。受邀出席典禮的新北市政府城鄉發展局長黃國峰表示，危老重建是侯市長「都更三箭」政策中重要的一環，市長尤為重視環境的活化與居住生活的改善，動工的危老案位於新北市蘆洲區長安街274巷，鄰近成功國小及蘆堤河濱公園，基地面積約200多坪，原本為1棟老舊的2層鐵皮倉庫，僅供儲物使用，經本案申請人積極協調溝通，在短短2個月間，申請依危老途徑重建，重建後將退縮4米空間設置無遮簷人行步道，提供舒適的步行環境，提升在地居住的環境品質。未來本案建築規劃有納入結構加強、無障礙環境設計，完工後預計興建1棟地下2層、地上12層共計34戶的集合住宅大樓。

黃國峰局長也說，一直以來，市府推動多元都市更新成果顯著，截至目前核准量已超過700案，約是過去20年來更新案件數的3.6倍，近來雖因工料缺乏致使營建成本雙漲的影響讓重建腳步趨緩，但還是可以看得出來民眾迫切想危老重建改善家園的需求，樂見本案業主積極推動老屋活化，讓蘆洲區老舊的倉庫都有變身的機會，改建為宜居的現代化、更安全的建築，也讓當地周邊環境更人性、舒適，後續市府也會持續推動多元都市更新、精進行政效能，讓新北市成為安居樂業的美好城市。

美國、台灣陸續升息，國銀主管指出，升息效應逐漸發酵，加上近期本土疫情再起，整體看屋意願下滑，到銀行申請房貸的人數量也降低，預計今年房貸量增長與去年相比將十分有限。

華南銀行主管說，今年在房貸量的部分，為避免房市過熱，將以維持或微幅提升為目標；質的部分為增加與同業間商品的區隔性，提供「優質首購客群」最長四年寬限期，考量風險貼水酌予加碼貸款利率3個基本點，以提升平均利率。

第一銀行指出，今年的發展重點將是持續耕耘優質客戶並提供優惠專案貸款，包含了薪轉戶、六師客群等，以及持續推廣「樂活房貸」及「以房養老」房貸。另外，為因應數位化需求，透過「第e數速貸」個人線上貸款平台，提供數位化貸款體驗。

房貸龍頭土地銀行分析，政府推出「健全房地產市場方案」後，相關部會配合施行實價登錄2.0、房地合一稅2.0及選擇性信用管制等一連串房市政策，雖抑制部分短期投機買盤，惟因利率處於歷史低檔、市場資金充沛、房地產為抗通膨保值標的等因素影響，整體房市仍呈現價量齊揚的格局。

展望未來，因營建成本、土地成本、缺工問題尚未明顯緩解，加上部分建商改採邊建邊售或先建後售的推案方式，變相延後房市部分供給量能時點，致使短期房價仍具一定支撐力道，惟考量房價處於相對高基期，民眾購屋負擔能力有限，若上漲態勢延續，買賣雙方價格認知差距進一步擴大，或將影響房市交易量能表現。

行庫指出，政府持續關切房市議題，相關部會滾動式調整房市政策走向，近期亦有通膨現象引發央行提前升息時點可能性、國際新冠肺炎變種病毒再起，影響實體經濟面等疑慮，皆為國內房市後續發展投下不確定因素。

高總價時代，民眾購屋坪數越買越小已成趨勢，不過台灣房屋集團統計金融聯徵中心新增房貸資料卻發現，2019年購屋6年內輕屋齡大樓，平均購屋面積為49坪，2021減至44.8坪，確實因小宅趨勢縮水了4.2坪。

但6年以上中古大樓，2021年平均購屋面積為45.1坪，比2019年疫情前的43.6坪，反而增加了1.5坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，受總價預算限制，現在新成屋越蓋越小，不過全台進入疫情時代邁入第3年，在家上班、宅生活已成趨勢，許多重視居家空間的購屋者「捨新求舊」，以便用較低單價換取較大的居住空間。

她表示，全台中古大樓近兩年平均交易面積增加1.5坪，雖還不到多一房格局，但已能獲得更大一點的休閒陽台、輕隔間書房或多功能娛樂空間等，稍能滿足民眾對宅生活的需求渴望。

觀察六都各縣市，疫情前後中古大樓平均購屋面積全都增加，其中桃園平均增加1.8坪居六都之冠，台中、台南、高雄皆增加1.5坪，新北則是1.2坪，寸土寸金的台北市也增加了0.9坪。

張旭嵐分析，房價是影響購屋坪數的主因，中古屋相對好入手，也讓民眾有能力買大，北部房價高於中南部，坪數增加幅度相對受限。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，六都中，桃園平均購屋面積增加高人一等，主要是桃園交通方便，房價相較雙北親民，住宅選擇多元，已成北台灣輕移民熱區，以同樣購屋成本來看，桃園平均單價約為台北三分之一，為疫後大坪住宅的最友善縣市。

國家住都中心持續在全國興辦社會住宅，將於台東推動「寶桑好室」社會住宅新建統包工程，預計2026年完工，將提供約98戶社宅，即日起公告上網招標至今（2022）年6月20日上午10時止。該社宅將打造套房型、2房型、3房型及無障礙房型，周邊機能也很不錯。

台東擁有太平洋、中央山脈、田野…等美麗風景，生活步調慢、具備獨特在地文化與風格，頗為宜居，台東縣政府積極推動「東漂政策」，希望透過多元的努力，打造台東成為最宜居城市。只是近年來台東房價也上漲明顯，在地房仲業者指出，台東市房價在近3年上漲約2成，且新建案開價的價格也有攀升趨勢。

觀察目前台東的新建案資訊，透天產品一戶多要破千萬，也有預售住宅大樓單坪價格來到近30萬，電梯公寓的單坪價格也破2字頭，房價飆漲程度讓在地人很有感。

只租不賣的社會住宅興辦政策可說非常必要，推動速度也須加快；「寶桑好室」社宅位於台東市中心，四維路二段及強國街交叉路口，基地周遭學校、公家機關林立，並擁有台東森林公園、台東美術館等人文景點，地理環境優良。鄰近台9線及台11線，可北往花蓮、南往太麻里鄉及屏東縣，增加民眾運輸動線的便利性。

國家住都中心表示，「寶桑好室」社宅未來預計打造98戶，包含套房型、2房型、3房型，戶數比例約6：3：1，另外也有無障礙房型規劃，並將設置商業空間，服務鄰里及活絡周邊生活圈，並藉由社會住宅增加青年回流與適才發展的意願。

江蘇又有兩城鬆綁樓市。

5月9日，第一財經從蘇州確認，蘇州限售、限購政策再出現鬆動。其中，限售方面來看，新房限制轉讓時間從3年調整為2年，二手房則不再有轉讓年限要求；同時，家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋時亦不受限制轉讓年限制約。

在限購方面，蘇州非限購區域（常熟、張家港）房產不再計入家庭限購套數；此外，非蘇州市戶籍居民購房門檻也有所降低，從3年內累計24個月的社保要求改為連續繳納6個月社保即可購房。

蘇州市相關部門工作人員表示，目前尚無檔和更多細則，在操作上“送材料過來都是正常接受的”；對方同時提醒，對於“家庭新出生人口”需是在政策之後，才可執行不限售的政策。

克而瑞認為，蘇州樓市政策的此次放鬆旨在一步步地讓不動產“動”起來。對於二手房限售政策的解除，利好當下二手房市場的成交，降低一部分帶有投資心態買二手房客戶的心理抗性，而二手房的成交上行也會帶動新房的成交。

“畢竟目前蘇州新房市場是改善為主的市場，很多客戶需要賣房才有足夠的首付買房，所以二手房成交上來了會利好新房成交。”上述機構同時認為，新房限售年限的縮短，對吸引客戶亦有裨益。

此外，外地戶籍的限購門檻降低至6個月的社保要求，克而瑞指出，這大大降低了外地目前在蘇就業人群的購房門檻，能夠提前具備購房資格，可以促進暫時沒有戶口的新蘇州人置業。

這已經是蘇州近期第二次對樓市進行鬆綁。4月中旬時，蘇州便已將二手房的限售時間由5年改為3年，非蘇州戶籍購房的社保要求也從3年內連續滿24個月改為累計24個月，同時外地人賣房後2年內，無需社保或稅單可直接購房。

受到這波放鬆政策的影響，五一期間，蘇州樓市顯出回暖的苗頭。克而瑞統計資料顯示，在限購、限售、公積金首貸額度提升等一系列政策加持下，蘇州市場的案場到訪量和成交量均有明顯回升，有項目的線上諮詢+現場來訪超500組，成交9套，而且專案宣佈自5月5日開始全線漲價2%。五一期間，蘇州認購面積約為13.8萬平方米，環比增長34%。

值得一提的是，在市場流傳的蘇州樓市放鬆政策中，還有關於房貸政策的調整。相關消息顯示，在首套房貸款還清的情況下，二套房首付由原來的五成降至四成，首套房貸款未還清的情況下，二套房首付由原來的八成降至五成。

不過，上述工作人員表示，目前首付比例方面無變動。公開信息顯示，當前蘇州首套房的首付比例為三成；首套房貸還清後二套的首付比例為五成，未還清貸款的二套房首付比例則為八成。

與蘇州政策同日發佈的，還有揚州的鬆綁政策。

5月9日，揚州市發佈《關於積極支持在揚來揚人才和生育二孩及以上家庭改善居住條件的通知》指出，在揚來揚大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區購房的，可不適用現行限購政策。

同時，在揚州市區範圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區範圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自網簽備案之日起滿3年可上市交易。

揚州此前執行的限購政策為，在市區範圍內擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認購新建商品住房；同時，限售3年是從取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》時起計。

此外，自通知發佈之日至2022年12月31日（以合同備案日期為准），在揚來揚大專及以上人才在市區購買首套商品住房（含二手商品住房）的，揚州將給予所繳納契稅50%的一次性購房補貼。

不完全統計顯示，4月以來，江蘇省已有包括南京、無錫等在內的四城對樓市政策有所鬆綁，延續了此前的樓市整體基調。克而瑞統計顯示，4月共有39個省市出臺45次放鬆政策；5月各地房地產紓困政策加速出臺。

據克而瑞統計，五一假期，18個省市發佈或執行了穩地產新政，包括東莞、惠州、瀋陽、洛陽、株洲、岳陽等城市。

億翰智庫研究總監于小雨向第一財經分析，限貸相關政策能否放開是本輪政策調整中最為關鍵的一環。

“地方政府因為擔心市場出現明顯波動，所以對限制性政策的打開也非常謹慎，會結合住宅市場即土地市場的表現綜合決定下一步的政策調整安排。”于小雨表示，如揚州雖然限購政策打開，釋放了一部分需求，但是並沒有對購買能力進行加持，可能效果會受影響。

亦有分析師指出，對限購、限售的放鬆，力度已較大，限貸放開會有些“激進”，當前還是處於投石問路的階段。

2022年已過去三分之一，房企流動性壓力仍在持續。

貝殼研究院最新報告顯示，今年前4月，房企境內、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個百分點；4月房企到期債務壓力重回400億元缺口。中指研究院資料也顯示，4月房企信用債與海外債發行規模分別為368.87億元、28.85億元，同比分別下降49.6%、80.46%。

值得注意的是，近日央行、銀保監會、證監會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，其中均提到保持房地產融資平穩有序，支持房企發債等合理融資需求。與此同時，近期各地也密集出臺政策鬆綁樓市。

“市場信心仍需時間修復，存量債務也需要時間處置，短時間內融資不會大規模啟動。”中指研究院企業事業部研究副總監陳星5月7日通過微信接受《每日經濟新聞》記者時表示，隨著政策的邊際放鬆，信用債特別是並購類債券融資將有望得以提升。

境內融資規模占比超八成

4月，房企發債規模大幅下降。據貝殼研究院統計，4月房地產板塊境內、境外債券融資共發行63筆，較上月減少23筆，發行規模約617億元，環比減少30%，同比減少34%。

其中，4月境內債券融資530億元，環比減少25.4%，同比減少32.7%；境外債券融資約87億元，環比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規模單月占比低於15%。

“受風險偏好影響，資金主要流向信用好的國企央企和頭部民企，中小房企難以被惠及。存量風險仍未化解，到期債務尚未償還，難以啟動新一輪融資。”陳星表示，受疫情、宏觀經濟影響，房地產市場銷售端疲軟，短期內難以快速回暖，市場信心仍需要時間修復。

從融資成本來看，信用債與海外債融資成本有小幅浮動，其中信用債平均利率為3.48%，環比下降0.37個百分點，同比下降0.95個百分點；海外債平均利率為5.55%，環比增長1.49個百分點，同比下降0.35個百分點。

具體到房企而言，4月華潤合計發債80.0億元，是當月發行額度最高的房企，平均融資利率3.4%；華髮股份(7.240, -0.07, -0.96%)信用債利率為4.8%，而招商蛇口(13.850, 0.07, 0.51%)僅為2.4%。此外，遠洋集團與九龍倉置業分別發行了票面利率低於4%的多筆境外債券，其中遠洋的利率最低為3.8%。

“今年以來央行降准降息，貨幣市場較為寬鬆，資金成本下降，因而房地產融資利率也有所下調。國企央企受企業性質影響，信用等級高、融資成本普遍低於民企，但部分財務長期穩健的民企融資利率同樣處於低位。”陳星表示，部分民企杠杆水準過高，財務安全度較差，資產品質及變現能力弱，導致融資管道收窄，融資成本偏高。

一個值得注意的現像是，境內、外債券規模占比差距正在逐步拉大。貝殼研究院資料顯示，1-4月境外債券規模約442億元，同比減少65%，其規模占比進一步下滑至19%，較2021年同期下降13個百分點；境內融資規模約1908億元，同比減少30%，其規模占比提升至81%。

貝殼研究院在報告中表示，從境內外融資結構上看，2020年是一個明顯的分水嶺，預計未來房企的融資管道長期都將會以境內為主導。

房企償債缺口升至400億元

值得注意的是，4月房地產行業新增並購融資額度較上月有所減少。

“3月多家房企獲並購融資總規模達1780億元，但4月以來新增融資額度明顯放緩。”中指研究院在報告中指出，並購額度距離資金實際到位仍有較長的距離，貸款企業未必能儘快獲得相應資金。“房企發行並購債可以保證募集資金及時落地，但截至目前發行主體僅有招商蛇口、建發、保利、信達、中國鐵建(8.380, 0.15, 1.82%)等企業，發行總額為62億元，惠及面較窄。”

在發債規模下降的同時，房企償債規模依然龐大。貝殼研究院資料顯示，4月房企境內外債券到期規模約1013億元，較上月減少5.8%，到期債務淨額396億元，償債缺口回升到400億元規模。


政策方面暖風頻吹。據貝殼研究院統計，4月29日至5月5日7天內，全國主要城市公開發佈鼓勵和放鬆類調控政策22次，與3月全月水準持平，城市調控積極調整，房地產市場銷售回暖的希望被點燃，房企“自我造血”的能力也將在一系列積極環境中加速修復。

此外，近日央行、銀保監會、證監會、深交所等多部門分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，其中均提到保持房地產融資平穩有序，支持房企發債等合理融資需求。

如深交所5月4日發佈的《關於支援實體經濟若干措施的通知》（以下簡稱《通知》）提到，支持房地產企業合理融資需求，支援房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼併收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展。

“從長期來看，房企融資政策面一切向好，但是從政策到實操尚存在一個過程。”同策研究院在報告中指出，《通知》中特別提及“合理”“正常”的融資需求，以後融資將一切企穩，過去的融資盛況或不復往昔。

克而瑞研究中心也認為，目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現金流安全、優化債務結構、防範流動性風險仍是企業保持財務定力及穩健經營的關鍵。

樓市“小陽春”已失約，“五一”小長假成為上半年又一個關鍵的銷售節點。

記者瞭解到，今年“五一”假期，房企仍將活動主戰場放線上上直播平臺，以特惠房源、車位、折扣券等形式拉動銷售。與往年相比，今年房企折扣力度普遍較大、特惠房源數量更多，在全民行銷上的獎勵力度也頗大。

5月5日，從機構統計資料和開發商在小長假結束後紛紛曬出的成績單來看，購房者入市情緒在政策支持下明顯被帶動，但落地到實際成交量看，還需耐心等待市場復蘇。

58安居客相關資料顯示，今年“五一”假期期間，全國商品住宅銷售量比去年同期大幅下降，以北京、武漢、大連等13個典型城市為統計口徑，5天交易量為30.8萬平方米，同比降幅達到65.9%。

線上直播是主戰場

4月底，恒大集團就發佈《關於下發黃金周期間10項重點行銷措施及專項考核的通知》，要求抓住“五一”假期銷售市場機遇，努力恢復假期期間的銷售。公開信息顯示，恒大本次在全國推出413個樓盤的優惠項目，包含2000套特價現房、8000套特價期房。

“五一”假期期間，碧桂園、卓越集團、金科、美的置業等都開啟了多場直播購房活動。

記者從碧桂園方面瞭解到，4月27日，碧桂園啟動2022年碧桂園55購房節暨30周年特別企劃，一直持續到5月10日，55購房節一直是碧桂園全年最重大的促銷節點。

據悉，碧桂園本次活動覆蓋31個省份、269個城市的近1200個項目，上架超10萬套房源，釋放超14萬張折扣券、超22萬張禮品券。在具體促銷上，55購房節活動期間，客戶僅需5.5元即可線上定房，作為全年最低定房門檻，還可享受7天內無理由退還定金（5.5元）。

另外，本次直播購房，碧桂園推出由總裁特批的精品好房、車位及商鋪，限時秒殺，共計千套總價30萬起精品房源進行限時秒殺搶購。部分精選優質專案，推出55折、66折、77折、88折等不同程度的折扣。

值得注意的是，碧桂園將本次直播活動鎖定在“新青年”群體。近一兩年，“解決新青年，新市民的居住問題”多次被政策、規劃重點強調。

無獨有偶，卓越集團也將“五一”假期期間的直播購房主題定位為青年助力計畫。記者從卓越集團獲悉，活動期間，“卓小房”小程式將開通“青年助力基金”，為青年人群購房提供優惠。同時，多盤聯動推出“車位節”，致力幫助更多年輕人群解決有車無位的難題。

金科股份(4.180, -0.01, -0.24%)集中勢能圍繞“5愛購房季”，開展“5愛大聯播、5愛嗨購節、5愛線上購”等主題活動。5月5日下午，金科相關人士通過微信對記者表示，金科“五一”假期期間5天銷售業績目標達成率為122.8%。線上平臺直播火熱，但終歸要聯動線下案場，才能有效拉動成交。為此，多家房企也在大力激勵全民行銷、老帶新等拓客方式。

“五一”假期期間，卓越集團多個城市公司都強化了案場服務，為到訪者準備了各種有趣的活動和“多重好禮”，助力青年置業，實現了20多億元銷售額。卓越青島五大紅盤聯動，推出8.8萬元起無壓置業、購房送汽車、總價6萬元起買商鋪等活動。

祈福集團、敏捷集團則以贈送禮品、抽獎等方式帶動專案到訪積極性。祈福集團旗下多個項目“五一”假期推新，全部現樓發售，部分樓盤推出“5年免息分期，無門檻購房”、一口價房源等。

記者還從美的置業方面瞭解到，“五一”假期期間，旗下的美的鷺湖水世界項目行銷中心現場推出購房專場，現場火熱，勁銷過億。美的濱湖學府項目在五一假期吸引了超過500批的購房者的到訪和參觀，推出優選單位、專屬優惠、家電禮包等，在5天內銷售超8000萬元業績。

敏捷集團除了推出線上預售0.01元享以總房價98折購房優惠，還推出“老帶新推介成交，送物管費（非現金）”、“敏房寶推薦成交，至高2%獎金（稅前）”。

13城交易量降65.9%

儘管多地項目的到訪、成交量都高於前期的清明j假期，不少樓盤都發佈了成交喜報，但從資料上看，“五一”假期的熱鬧場面是否能真正帶起來“紅五月”還有待驗證。58安居客房產研究院統計資料顯示，4月30日~5月4日，全國樓市熱度指數為101.2，而2021年”五一”期間熱度為92.0，同比增加10%。

分城市來看，2022年“五一”假期期間一線城市樓市熱度指數101.8，二線城市樓市熱度指數為101.4，三線城市樓市熱度指數為100.9，同比2021年分別出現了不同程度的上漲。

但從交易量來看，新房市場尚未有明顯回暖，政策效應仍需釋放。今年“五一”假期期間，全國商品住宅銷售量比去年同期大幅下降，以北京、武漢、大連等13個典型城市為統計口徑，5天交易量為30.8萬平方米，同比降幅達到65.9%。

58安居客房產研究院高級分析師朱鵬分析認為，“五一”假期假期全國新房樓市線上熱度出現同比明顯上漲，一方面反映出今年小長假消費端對新房出現了需求復蘇跡象；另一方面，近幾個月全國大中小城市因城施策都有不同程度政策放鬆，“五一”假期前夕國家層面對支持剛需和合理性改善性住房的進一步強調，更為市場注入了一定信心。

朱鵬表示，線上熱度的波動也受疫情和房企數智化行銷規模的影響。近幾個月全國疫情反撲較為明顯，大量新房消費動作由之前傳統的線下看房、選房，轉為線上VR、AR看房，線上諮詢，同時今年房企進行數智化行銷的規模持續增加，也對今年“五一”假期的熱度指數有一定提升。

不過相較於新房，各重點城市二手房購房需求熱點回升更為明顯，特別是近期時不時就有“小道消息”調控政策要鬆綁的深圳，“五一”假期的二手房需求熱度在一線城市中排名第一，同比漲幅最大，達78%，接近2020年同期水準。

58安居客房產研究院認為，深圳2021年在二手房參考價等一系列樓市調整政策打壓之下，市場跌入歷史最低點，而近期利率下調和放鬆樓市調控政策的大環境之下，被壓抑一年多的購房需求有較大釋放的可能性，預計深圳二手房市場短期內將築底成功。

北京和廣州也有上漲，漲幅分別為7%和18%，而上海二手房購房需求熱度相比2021年同期跌去25%。

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟表示，以上海為代表的疫情城市，市場需求熱度不及全國平均水準或者出現回落，二手房市場需求被疫情壓制。不過這類城市一旦疫情結束，需求也會逐步釋放。而以北京和廣州為代表的城市，二手房市場在政策逐步放鬆的情況之下也逐步回暖，只要政策方向不變，這些城市的二手房成交量也會緩慢回升。

記者瞭解到，除目前正式下發通知鬆綁樓市調控的城市外，諸如武漢、深圳等城市相關部門，近期也先後在接受媒體採訪或市民諮詢時表示會視情況進行政策調整，其中不乏有城市已擬好細則，只待審批發佈。

5月9日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司披露2022年4月銷售及近期購得土地使用權情況。

據觀點新媒體獲悉，2022年4月，招商蛇口(13.850, 0.07, 0.51%)實現簽約銷售面積58.06萬平方米，同比減少55.91%；實現簽約銷售金額140.93億元，同比減少52.00%。

此外，於2022年1-4月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積259.90萬平方米，同比減少41.73%；累計實現簽約銷售金額614.35億元，同比減少39.58%。

另自2022年3月銷售及購地情況簡報披露以來，其近期新增專案合計5宗，其中2宗位於北京，2宗位於長沙，另有一宗位於香港，合計計容建築面積59.69萬平方米，合計價款49.2億元。

5月9日，上交所通過成都軌道集團其下屬專司TOD綜合開發的成都軌道城市投資集團供應鏈ABS專案。據悉，該項目為成都首個市屬國有企業供應鏈資產證券化項目。

觀點新媒體瞭解到，該項目全稱為“工銀瑞投-成都軌道-鏈融科技供應鏈1-20期資產支持專項計畫”，債券品種為ABS，擬發行金額為30億元，發行人及原始權益人為深圳市柏霖匯商業保理有限公司，計畫管理人為工銀瑞信投資管理有限公司。

深圳市柏霖匯商業保理有限公司為深圳市柏霖控股有限公司全資子公司，成立於2017年06月21日，註冊資本20億元，法定代表人為林建英。經營範圍包括供應鏈管理、非融資性擔保、保付代理、國內貿易等業務。

大象還是大象。

最近市場對龍頭房企碧桂園（2007.HK）的戰略調整形容為“大象轉身”。作為國內最大的房地產企業，碧桂園是當之無愧的叢林大象。然而，在房地產大環境疲軟、流動性危機的背景下，穩健發展成為房企的當務之急。

作為行業龍頭的碧桂園，近一年內，在一二線城市頻頻拿地，然後又大力發展依託地產的“智造”業。碧桂園的一系列變化稱得上“大象轉身”。

其實早在2018年，碧桂園就提出“行穩致遠”的發展戰略。如今看來，碧桂園的戰略規劃預判了市場的變化。而從碧桂園的發展來看，在地產行業的寒冬裡，碧桂園依然是有競爭力的大象。

行穩致遠，未雨綢繆

5月6日，碧桂園發佈未經審核運營資料，4月實現權益銷售額226.4億元；權益銷售面積274萬平方米。今年前4個月，實現權益銷售額1218.7億元；權益銷售面積1571萬平方米。

在前四個月的銷售榜單上，僅有3家企業銷售額超1000億元，分別是碧桂園、萬科和保利。其中，碧桂園銷售額位列第一。購房者用實際行動對碧桂園做了投票。企業好不好，最直接的回饋，一是消費者是否願意買房，二是機構是否願意借錢給企業？前者對應的財務指標是銷售額。後者對應的財務指標則是綜合融資成本。

2021年，碧桂園實現權益銷售額5580億元，穩居行業第一。

再看融資成本，2021年，碧桂園綜合融資成本5.2%，在民營房企中算是優等生。在行業寒冬下，企業融資難，相比之下，碧桂園是行業融資“先鋒官”。2021年9月之後，碧桂園陸續實現境內外10億元公司債，15億元ABS和39億元可轉債等。

一定程度上，綜合融資成本是瞭解企業發展好壞的視窗。而這個視窗的評定，有一把尺規，即三大國際評級機構的評級。2021年，三大國際評級機構頻頻下調中國房企評級。穆迪和惠譽始終維持對碧桂園“投資級”的評定；同時，標普給予碧桂園僅次於“投資級”的BB+評級，展望正面。民營房企獲投資級殊榮的企業並不多，碧桂園是其中的領頭羊。

獲三大國際機構評級確認穩定，可靠的信用指標和強大的流動性是重要支撐。2021年，碧桂園實現淨經營性現金流為正，截至報告期末，帳面現金餘額1813億；淨負債率為45.4%，較上年底顯著下降10.2個百分點；扣除剔除預收款後的資產負債率從2020年底的80%下降為74%。

事實上，早在2018年，碧桂園就率先提出“行穩致遠”的發展戰略，開始主動降杠杆，提升財務穩健性。截至2021年底，碧桂園總借貸下降至3179.2億元。

一方面降負債，優化財務結構，另一方面，碧桂園發力一二線城市，謀求未來更大的增長點。

2021年，國內22個重點城市推行集中供地，碧桂園在其中的十幾個城市落子，尤其是北京和上海投入較大。2020年，碧桂園75%新增項目圍繞五大都市圈，2021年這一比例增加至85%。

行業寒冬下，三四線城市的消費需求趨於平緩，而一二線城市，在可見的未來，依然會有強勁的市場需求。

多元化發展，“智造”藏潛力

除了在地產主業上頻頻佈局外，碧桂園也在“地產+”業務上發力。在房地產行業的新週期，能否找到“地產+”增長點，是關鍵。如今一個大的市場邏輯是，房地產行業正在向智慧化、數位化發展。

而碧桂園在智慧建造方向的佈局，又一次驗證了其遠見。2018年7月，在沒有行業借鑒的情況下，碧桂園旗下的全資子公司博智林成立，僅用三年時間，博智林就實現了建築機器人(7.530, 0.03, 0.40%)從自主研發、小批量生產到工程測試、工程服務及批量化商用，並進行了全面的端到端規劃及實踐，取得階段性成果。

截至2022年4月底，已有21款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋27個省份（直轄市、自治區）超350個專案；累計交付超750台，累計應用施工面積超900萬平米。

地面整平機器人、地面抹平機器人、測量機器人、智慧隨動式布料機……這些智慧化工具，正在重新塑造建築業，也打開了房地產行業在“智造”領域的新機遇。

地面整平機器人在作業地面整平機器人在作業

傳統建築業因勞動強度大、工作環境差、安全風險高等特點對年輕人吸引力持續下降，建築行業“招工難”“用工荒”現象不斷加劇。國家統計局發佈的《2020年農民工監測調查報告》顯示：2020年全國農民工總量2.85億人，比上年減少517萬人，其中，外出農民工1.69億人，比上年減少466萬人，下降2.7%。

碧桂園使用機器人，既緩用工短缺問題，也可以解決建築工人幹髒活、累活、危險活等行業痛點。在可預見的未來，推進智慧化蓋樓方式或成為建築業可持續發展的必然選擇。

全國政協委員、碧桂園集團董事會主席楊國強在今年兩會上，圍繞“智慧建造”提交了《關於加快應用智慧建造產品技術、助力“雙碳”目標、推動建築業高品質發展》的提案，楊國強表示，智慧建造的時代正在到來，智慧建造能夠很好地提高建築工程的安全、品質和效率，也能夠大幅減少工地上的建築垃圾和廢棄物，減少碳排放，助力國家實現“雙碳”目標。

踏准了行業趨勢和國家大勢的碧桂園，已經在智慧建造領域搶先一步。因為對行業保持樂觀，碧桂園還對建築機器人等持續投入，去年開始收穫成果。由碧桂園千璽機器人集團研製的智慧餐廳（面積達到5400平方米，能同時容納1700餘人用餐），還在剛結束不久的冬奧會上秀了一把。

如果說智慧建造還屬於探索階段，那麼物業則是碧桂園成熟的產業。楊國強曾表示：“物業服務是碧桂園的明天”。

隨著房地產行業逐漸進入存量時代，以及住房的居住屬性增強，物業越來越重要。良好的物業管理，是實現存量物業保值增值的重要手段，物業也被很多房企視為第二曲線。

碧桂園服務（6098.HK）一方面向內提升其服務品質，另一方面則通過收購擴大規模。目前，碧桂園服務已經有4筆大手筆收購：54億元收藍光嘉寶；100億元收富力物業；33億元收彩生活；31億收購中梁物業。如今，碧桂園服務的市值牢牢佔據上市物業公司NO1的位置。

此前，在碧桂園的內部會議上，楊國強勉勵團隊，“做好今天所有的工作，應對得當，好日子一定會到來。”如今，吹響變革號角的碧桂園，通過降負債、優化財務結構等實現內生式增長，通過智慧建造、物業等業務實現外延式拓展，用力挺過行業的寒冬。

寶龍地產（01238）公布，連同共同控制實體及聯營公司在內，4月銷售金額30.96億元人民幣，同比跌63.59％，建築面積約21.19萬平方米。

該集團指，今年首4個月銷售金額152.11億元人民幣，同比跌54％，建築面積約98萬平方米。

大悅城地產（00207）公布，以10.52億元人民幣投得江蘇省住宅地皮。

該集團指，地皮位於蘇州市高新區獅山街道吳前港綠化地南、渠田河綠化地西，總地盤面積約2.08萬平方米，總計容建築面積約3.74萬平方米，將自內部資源撥付收購資金承擔。

該集團指，該地皮位於高新區，獅山街道中央商務區附近，緊鄰學區及其他基礎和公共設施，舉步可達地鐵站，計劃開發城鎮住宅，預計將吸引二改或終改住房改善需求的買家，預計將帶來現金流及穩定收入及利潤。

濠江機電（01408）公布，以3,300萬元向獨立第三方收購澳門物業及停車位。

該集團指，物業位於和樂大馬路175至181號宏富工業大廈10樓 B座及D座，均為作工業用途之兩個獨立單位，總建築面積預計約1,105.55平方米，以及1個位於該大廈1樓9號停車位。賣方資料顯示，去年度，租賃物業年度租金收入112.16萬元。該集團指，考慮現時租賃租金成本；該集團於租約期滿或終止後未能以可重續租約而須搬遷的風險等，收購物業作自置辦公室可確保永久辦公地點，長遠節省租賃、倉儲及裝修開支，改善營運效率。

萬科企業（02202）（深：000002）公布，4月銷售金額308.4億元（人民幣。下同），同比跌38％，銷售面積160.9萬平方米，而今年首4個月銷售金額1,373.4億元，同比跌40％，銷售面積793.6萬平方米。

該集團指，4月新增加開發項目1個，需付2.96億元，為三亞萬科金色里程項目，佔51％股權，權益建築面積約8.1萬平方米。該集團又新增物流地產項目1個，需支付權益價款2,300萬元，於廊坊冷鏈二期項目，佔100％股權，建築面積約1.6萬平方米。

另外，該集團指，截至4月底，未有回購 A股。該集團曾指擬用不超過25億元用於回購 A股。

設CCG Commons品牌 走年輕人路線

共享概念成為大趨勢，本港老牌地產發展商華懋集團亦成立共享概念新品牌「CCG Commons」，發展不同的共享項目。首個項目與共享辦公室營運商the Hive合作於中環華懋大廈開設共享辦公室，名為the Hive Central X CCG Commons，佔地4層共1.7萬方呎，每張辦公桌月租由3000元起。華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興接受訪問時表示，集團未來將力拓共享概念，包括研究將旗下荃灣西如心酒店部分樓層改為共居空間。

蔡宏興指出，集團成立業務轉型及創新部門，銳意由傳統發展商邁步向前，全新品牌「CCG Commons」成立的目的，是因應疫情令生活模式、生活空間都有所改變，年輕人對工作及生活的需求與過往大為不同，集團希望將「志同道合嘅年輕人走埋一齊，發揮不同創意，展現1加1大於2嘅力量」，涵蓋同創、連繫及成長三大方向，推動社會持續發展，帶出正面訊息。

中環華懋大廈變身共享辦公室

由於疫情之下不少公司都需要在家辦公或採取彈性工作嶄新模式，共享辦公模式將成為大潮流，故集團去年與the Hive洽談合作，把旗下中環干諾道中34至37號華懋大廈3、6、13及21樓共4層，改造成共享工作空間the Hive Central X CCG Commons，總面積約17027方呎，佔全幢大廈總樓面10.2萬方呎約16.7%，共提供超過270個流動辦公桌及38間私人辦公室。

其中3樓全層主要提供流動辦公桌或專屬辦公桌，設日租或月租；其餘3層則為獨立辦公室，面積由72至454方呎，每間辦公室容納人數由2至19人，租期兩個月起，租戶可24小時進出，方便工作；而此工作間的會員更可同時享用the Hive全球21個據點的服務。

蔡宏興透露，共享辦公室項目在今年4月起試業，每張辦公桌月租由3000元起，租期最少一個月。首階段租務反應正面，目前出租率約15%，現租戶包括臨床心理學家、作家等不同類型行業，當中以3至4人公司最為普遍。他指出，不少傳統行業都曾質疑「共享辦公室得唔得」，但疫情之下，工作模式、時間和地點都產生重大變化，無疑加快共享辦公室的發展，「員工去邊度工作都得」。現時中環為一個試點，相信靈活工作空間遠較傳統寫字樓租務佳，未來有意再物色集團旗下位於尖沙咀、北角或荃灣的工商大廈開設更多共享辦公室。

如心酒店計劃改裝共居試點

對於商業市場的前景，蔡宏興認為，現時香港未能通關只是暫時性問題，但香港始終是進入中國內地的重要渠道，不少企業有意在港開設新公司，由第一季的市場數據可見，商廈租賃市場吸納量已逐步好轉。

蔡宏興直言，透過「CCG Commons」，會積極尋求不同夥伴合作，探討共享工作間、共居、醫療及健康生活等共享經濟和新經濟機遇。

商場研置獨立智能工作艙

如集團旗下的如心酒店，目前有1608間客房，正計劃成為集團首個Co-living（共居）項目試點，擬改裝其中約2至3層樓面作為共享生活設施，估計可提供100至200個共居單位予年輕專業人士，最快或明年推出。

除了靈活的工作間，集團將會在旗下人流量較高的商場推出獨立智能工作艙，可作為流動會議室、辦公空間以及學習室用途等。

美國加息影響部分本港買家入市信心，中原地產統計的十大屋苑在佛誕3天長假（7日至9日）錄得13宗交投，較五一的3天長假（4月30日至5月2日）約18宗買賣，減5宗或約27.8%。單計過去周末兩天（7日至8日）則錄得11宗成交，按周少4宗或約26.7%。

嘉湖山莊佔半數最標青

天水圍嘉湖山莊表現一枝獨秀，3天長假共錄6宗買賣，相當於十大屋苑總成交量的46.2%。該行亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，美國聯儲局上周公布加息0.5厘，消息需時消化，影響部分買家入市意欲。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明則稱，該行統計佛誕3天長假十大藍籌屋苑錄約18宗買賣，較五一3天長假少25%；至於剛過去的周末兩天則佔約14宗，按周減少7宗或約33.3%。利嘉閣地產總裁廖偉強說，該行統計3天長假十大指標屋苑錄12宗買賣，較五一3天長假少7.7%，惟過去周末則錄10宗成交，按周增加1宗或11%。

御半山4年蝕百萬離場

另外，雖然有半新盤業主獲利離場，但仍有個別業主蝕讓沽貨。市場消息指出，屯門御半山1A座中層J室，實用面積455方呎，2房間隔，成交價650萬元，呎價14286元。原業主在2018年5月以約769.1萬元買入單位，賬面虧損約119.1萬元或15.5%。不過，原業主一手購入單位時享有回贈優惠，估計實際蝕幅應較細。

富誠地產高級客戶主任林凱薇表示，樂富德強苑A座德賢閣低層4室，實用面積656方呎，3房間隔，以未補地價710萬元易手，呎價僅10823元，呎價創下2017年10月以來約4年半新低。原業主於2001年以156萬元未補地價購入，賬面賺約554萬元，升值約3.6倍。

第五波疫情持續減退，整體工商舖市場氣氛回暖。中原（工商舖）資料統計，4月共錄得約357宗工商舖買賣成交，較3月輕微多3宗或約0.9%，但成交金額則按月上升約29.8%，共錄得約91.93億元，反映4月錄得較多大額成交。

4月錄多宗逾億交易

寫字樓市場隨着經濟活動轉趨活躍，交投量大幅改善，在4月錄得約53宗成交，按月大升約60.6%，帶動總金額急飆76.5%至約7.64億元。舖位買賣宗數按月攀升約19.1%，共錄得約106宗，惟涉及總成交金額下跌約27.3%至約27.48億元。

工廈則現量跌價升，4月買賣宗數僅錄得約198宗，按月減少約14.7%，成交總值則大幅抽升約98.2%至約56.81億元，主要是期內錄3宗逾億元成交，最大額成交為葵涌貨櫃碼頭路43號集運中心全幢以約28.8億元易手。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，4月疫情見緩和，工商舖入市氣氛亦同步轉好，投資者及用家陸續於市場湧現。他相信，工商舖物業交投量在5月及6月會持續上揚，價格亦會拾級而上。

10大屋苑多現零成交 業界：需時消化

美國加息，新盤搶佔市場，以及筍盤減少推升造價，二手市場明顯回軟。佛誕長假10大屋苑表現平平，多個屋苑零成交。馬鞍山銀湖．天峰套3房1,280萬元易手，較10日前同類單位推高100萬元或8.4%。業界指出，樓價調升以及加息，二手買家需時接受和消化加息消息。

綜觀10大屋苑表現，中原地產錄11宗成交，按周跌26.7%，成交量維持連續8個星期達雙位數水平，3天長假期錄13宗成交，多個屋苑零成交；美聯物業2天錄14宗交，按周回落33.3%，但仍然是8星期保持雙位數水平，3天長假錄18宗成交；利嘉閣2天錄10宗，按周增11%，3天長假錄12宗；香港置業2天錄11宗，按周跌39%，3天長假期亦是錄11宗（註：4大代理10大屋苑各有差別）。

錦上路站上蓋新盤珀瓏I銷情理想，消化一批客源，整體二手樓市交投回落。同時睇樓量亦減少，以港島區海怡半島為例，今個星期睇樓量較對上一個星期下跌約3至4成。

銀湖．天峰3房 10日貴100萬

除一手市場搶佔市場外，二手造價亦見回升，個別升價100萬元，市場消息指，銀湖．天峰5座中低層A室，實用面積797平方呎，3房間隔，原開價1,300萬元，放盤2天以1,280萬元沽出，實用呎價16,060元，售價較同座同室低6層4月底賣1,180萬元貴100萬元或8.4%，相隔10日推高100萬元，可見部分業主亦趁勢推高造價，試水溫形式求好價沽出單位。原業主於2009年以510萬元購入，持貨13年帳面獲利770萬元。

此外，亦有單位造價借勢反彈，東涌映灣園一個套3房以839萬元沽出，高估價3%。市場人士指出，2座中層B室，實用面積710平方呎，套3房間隔，原叫價870萬元，現以839萬元沽出，減價31萬元，售價較網上銀行估價812萬元略高27萬元或3%，實用呎價11,817元。原業主於2010年6月以338萬元購入，持貨12年帳面獲利501萬元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，多個新盤同步推出市場，部分新盤更以低市價吸客，令整體一手市場成交暢旺。過去周末適逢母親節，睇樓量較預期下跌，加上美聯儲局今年內兩度加息，影響部分買家入市意慾，轉為觀望樓價走勢，相信買家需時消化加息消息。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，樓價由低位回升，普遍二手業主叫價態度已較早前強硬，故低於市價筍盤大減，有意入市的二手買家亦需有接受以市價入市的準備。

樓市回暖，惟綠表居屋市場接連出現低價成交個案，樂富居屋德強苑一個未補地價3房戶呎價險守1萬元關，創屋苑約4年半呎價新低。

低層戶656呎 710萬易手

繼鰂魚涌居屋康山花園早前有單位呎價跌至屋苑約8年新低後，富誠地產高級客戶主任林凱薇表示，樂富德強苑A座低層4室，實用面積656平方呎，3房間隔，望公園景觀，以綠表價710萬元（未補地價）沽出，呎價10,823元，為該居屋自2017年10月後的呎價新低，當時低位為10,272元。原業主2001年以156萬元買入，帳面仍賺554萬元，升值近3.6倍。

悅湖山莊3房 呎價7109

另外，祥益地產高級區域經理黃慶德表示，屯門居屋悅湖山莊12座高層A室3房戶，實用面積588平方呎，去年11月放盤，叫價440萬元，現降至未補地價418萬元獲區內買家承接，呎價7,109元。原業主1994年以94.64萬元，帳面獲利323.36萬元，賺3.4倍。

美聯物業分行陳德涪表示，馬鞍山富寶花園10座中層F室，實用面積484平方呎，2房間隔，原以已補地價582萬元放盤，獲外區客議價22萬元後，減至已補地價560萬元成交，減價22萬元，呎價11,570元。原業主2016年12月以已補地價464萬元買入，持貨約11年帳面獲利96萬元，升值20.7%。

樓市氣氛好轉，吸引長情業主沽貨止賺。西半山金時大廈有持貨半世紀的業主以2,600萬元沽貨，樓價及呎價同刷新屋苑紀錄外，離場更勁賺140倍。

頂層1060呎 呎價24528

消息指出，西半山巴丙頓道金時大廈頂層3房戶，實用面積1,060平方呎，附927平方呎天台，原連車位叫價2,500萬元，最終反價100萬元，以2,600萬元沽出，呎價24,528元，不論樓價或呎價俱創該廈歷史新高。原業主早於1971年初斥18.5萬元購入，一直作自住，入市51年終賣出，帳面獲利2,581.5萬元，大幅升值140倍。

另外，中原地產高級分區聯席董事李穎倫表示，跑馬地景光街珍慶樓連天台特色戶，實用面積705平方呎，3房間隔，望城市景，以1,300萬元易手，呎價18,440元。原業主1975年以28.5萬元買入，持貨47年帳面獲利1,271.5萬元，升值45倍。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2022年4月整體CCI成分屋苑買賣合約登記錄1,154宗、涉100.76億元、共65.18萬平方呎，分別按月升46.45%、43.87%及50.54%。當中，新界新晉及二、三綫成分屋苑買賣帶頭反彈。

中原料5月買賣續升

反映3月疫情回落，樓市氣氛好轉，加上政府放寬按保，買家加快入市步伐，帶動4月登記急升，並重上1,000宗水平，相信5月買賣登記將繼續急升。

新界區買賣升幅跑贏港九市區。新界西錄386宗、涉27.39億元、共21.41萬平方呎，分別按月升56.91%、61.22%及62.79%。其次是新界東，錄220宗、涉15.93億元、共11.29萬平方呎，分別按月升49.7%、50.5%及55.1%。九龍區錄330宗、涉29.67億元、共18.10萬平方呎，分別按月升44.7%、49.8%及51.2%。港島區錄179宗、涉18.62億元、共10.79萬平方呎，分別按月升34.6%、29.9%及35.2%。

甲廈租務有改善，仲量聯行報告指，甲廈連續6個月錄淨吸納量，中環租金按月微跌。

仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出，盡管持續的社交距離措施令3月寫字樓租賃市場淡靜，整體甲級寫字樓租賃市場仍連續6個月錄得淨吸納量。

第5波疫情下，現行社交距離措施延長，導致3月租賃交投活動淡靜。不過，由於租戶需求持續增長，整體甲級寫字樓市場仍錄得56,200平方呎淨吸納量。

中環空置率回落 租金跌0.1%

仲量聯行香港租賃業務主管鮑雅歷（Alex Barnes）表示，靈活辦公空間毋須企業作長期承諾便可使用設備齊全的辦公室，這在業務增長或市況未明的情況下尤其重要，因此，愈來愈多企業把靈活辦公空間列入其地產組合內，帶動靈活空間擴充。

仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，隨着新供應落成，3月底整體市場的空置率升至9.4%，較2月份9.1%，升0.3個百分點。中環空置率進一步回落，由2月底7.4%，跌至7.3%，至於港島東，空置率為7.9%，按月升0.2個百點，九龍東空置率持續偏高，最新為12.5%，仍然為各主要分區市場中最高。

上月整體甲級寫字樓租金按月下跌0.2%。主要分區市場中，中環租金月內微跌0.1%，而港島東錄得最大租金跌幅。

發展商積極部署推售旗下新盤，約有7個項目有機會近日推出單位應市，共涉逾2100伙。其中何文田Prince Central最快未來數天內以現樓形式推售，近日會新增優惠迎合準買家需要，今天正式對公眾開放示範單位。同區瀚名就繼續收票，不少準買家昨日前往參觀現樓示範單位，有望短期內加推新單位及開展銷售。九龍城瓏碧將於明天開始對外開放示範單位，並隨後公布首批單位定價。

新地副董事總經理雷霆稱，旗下何文田Prince Central，料於近日獲得滿意紙，將作現樓銷售，最快有機會未來數天內推出，會因應項目自身條件定價。今明兩天內公布項目新增的超級優惠，主要提供推出不同付款條件迎合準買家購買現樓的需要。連同旗下大埔白石角的新盤Silicon Hill，集團於月內「雙盤齊發」。

雷氏指，今天起對公眾開放項目現樓示範單位，隨着東鐵綫過海段通車，從項目鄰近的旺角東站，毋須轉車，兩站可達會展站，車程不足10分鐘，旁邊亦有大型商場提供便利生活配套，優勢顯然易見。

Prince Central將增優惠

新地代理副總經理唐錦江表示，項目昨天先開放示範單位予代理參觀，將於今天正式開放予公眾，涵蓋6樓及11樓的多個單位及會所，參觀時間由早上11時至晚上7時。

Prince Central去年3月以樓花形式公布首張價單，提供50伙，包括18伙開放式及32伙1房單位，面積由251至345方呎。項目位於太子道西195號，共提供101伙，面積介乎251至1351方呎，間隔涵蓋開放式至4房，其中主打開放式及1房，佔77伙。

何文田同區另有嘉里發展的瀚名準備推售應市，近日繼續收票，發展商於今天公布最新銷售部署。昨日現場所見，參觀人士於電梯大堂等候發展商人員安排，分批前往示範單位，頻現參觀人龍，客源以家庭客為主，現場氣氛熱鬧。

瀚名今公布最新部署

項目日前推出首張價單，共涉30個1房單位，面積由319至409方呎，價單定價820.5萬至1037萬，呎價23323至28401元；以最高約10%折扣率計算，折實售價738.39萬至933.23萬，折實呎價20989元至25559元，折實平均呎價23300元。
瓏碧明開示位

另一方面，碧桂園香港營銷管理部總經理林曉箐表示，旗下九龍城瓏碧於昨天開通上睇樓服務，讓買家可隨時隨地了解項目資訊，迎合市場未來需求。項目具多項優勢，遠眺啟德海景，因此集團對項目銷售具備信心，價格將於短期內公布。此外，項目網站加入上預約參觀展廳功能，發展商於明天下午3點起優先讓指定人士參觀示範單位，於周四（12日）開放予公眾。

此外，於月初搶佔市場目光的新盤，信和、嘉華及中國海外的錦上路站柏瓏Ⅰ，料於本月再接再厲，推售項目1B期的柏瓏Ⅱ，涉805伙，提供1至4房戶型。希慎及香港興業發展的大埔露輝道項目就提供262伙，早前已獲批預售，有望於近期推出。而麗新的觀塘Bal Residence，有機會於獲批預售後應市，提供156伙。

近年轉型當發展商的大鴻輝，沽售非核心物業，筲箕灣道逢源大廈一個地鋪，以3700萬易手，平均呎價約4.62萬，持貨多年獲利豐厚。

平均呎價4.62萬

大鴻輝連沽民生區鋪，最新為筲箕灣388至414號地下G號鋪，建築面積約800方呎，以3700萬售出，現址中原地產，平均呎價4.62萬；月前，他亦沽出毗鄰的H號鋪，建築面積1000方呎，作價約5000萬，現址八方雲集，平均呎價5萬。大鴻輝興業主席梁紹鴻接受本報查詢，證實沽出該鋪位。

盛滙商鋪基金創辦人李根興則表示，八方雲集不論鋪形及位置都較佳，「無咁揸腰」。 此外，市場消息指，上述中原月租9萬，料回報2.9厘，連鎖食肆八方雲集月租約12.32萬，料回報約2.95厘。

梁紹鴻早前亦指出，集團近年公司當發展商，涉足商業、酒店及住宅等項目，由於轉型關係，沽售收租多年的鋪位，鋪市最壞時間已過去，現時已見底，下半年零售市場將有一番作為，從而對鋪市帶來正面影響。

連約回報2.9厘

大鴻輝早於2007年購入該廈地下G及H鋪，以及1樓，作價約2800萬，短時間內沽售1樓，作價約800萬，再加上今番接連沽售地鋪，合共套現9500萬，持貨15年，獲利6700萬。