房市景氣大好、加上長年低利環境，去年第四季住宅貸款違約率0.08％、為2007年以來新低，由於銀行呆帳減少，去年第四季台北市甚至僅61件法拍屋拍定，相當於每個行政區每個月僅1.7件，過去被視為撿便宜主要管道、在法拍市場淘金熱潮，已經愈來愈難。

根據不動產資訊平台資料顯示，2007～2009年國內的購置住宅貸款的違約率還超過1％，不過隨後一路收斂，到去年第四季來到統計以來新低的0.08％，而全台法拍屋拍定件數更低至僅804件，總拍定金額僅85億元，除了新北及高雄僅百餘件，其餘都會區均低於百件，台北市更低至僅有61件，以金額來看，也僅有台北市、新北市超過10億元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去一段時間房地產景氣熱絡，債務人知道自己財務出現問題，只要價格合理，在市場上找到買方脫手並不難，這兩年雖然疫情衝擊國內的內需消費，對於觀光、零售業等造成嚴峻衝擊，政府很快啟動讓受影響的民眾可以展延繳納貸款，疫情期間房貸逾放比並未明顯增加。

以拍定單價來看，台北市法拍屋平均拍定單價每坪51.4萬元最高、其次為新北市每坪31.8萬元，值得注意的是，隨著這波全台房市熱絡，尤其過去低價區漲勢更為強勁，桃園、台中的拍定單價也都站上2字頭，六都中僅剩台南、高雄法拍單價還在1字頭，分別為每坪15.6萬、12.5萬元。

曾敬德指出，過去一段時間市場景氣熱，法拍市場不少自住客進場，而且出價甚至比投資客積極，使得標價跟市價差距不大；而過去經驗顯示，除非經濟大受影響，否則房貸的逾放比不至於會因升息而拉高。

「台灣地王」宏泰集團「小王子」林鴻森領軍的寶紘建設，2018年得標的北市大安區「敦南安和公辦都更案」，23日舉辦上梁典禮，宏泰建設集團已逝創辦人林堉璘「三房」邱寶慧，首度以寶紘建設董事長身份出席，該案預計2023年完工問世；市場專家估計，未來每坪月租可望挑戰3,500元關卡。

宏泰建設集團已故創辦人林堉璘最小的公子林鴻森，其母親邱寶慧和他創辦並領軍的寶紘建設，2018年成功擊敗多家知名建商，奪下「敦南安和公辦都更案」，林鴻森曾談到，這棟大樓將作為紀念先父的作品。23日舉辦上樑典禮，由台北市政府都更處主持，台北市副市長彭振聲、台北住宅及都市更新中心副執行長蘇雋懿及寶紘建設董事長邱寶慧共同出席。

都更處表示，這座未來的「城市綠洲」位於敦化南路和信義路口的金融辦公重鎮，將興建地上16樓、地下5層的鋼骨造綠建築鑽石級商業大樓，預計2023年完工，未來將提供托育中心、停車空間補足生活機能，並改造安平公園為童趣森林的共融遊戲場，為城市打造生活綠洲。 第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，目前敦南信義路一帶的中古A辦大樓，每坪月租行情大概在2,400～2,900元，「遠企大樓」開價最高、達3,800元；至於信義計畫區以外的新完工的A級商辦大樓，每坪月租行情大概已站上3,000～3,600元，依是否位於主要辦公商圈、主要幹道、及建築量體而異，而寶紘敦南大樓位於敦化南路上，享有燙金門牌跟林蔭大道，又有捷運紅線的便捷交通，每坪月租行情應可站上3,300～3,500元。

丁玟甄表示，敦南商圈的辦公平均租金，在2020年以前，曾超越敦北商圈，但隨著敦北陸續有幾棟商辦完工，包括中國人壽總部、富邦遼寧大樓等，多家知名的金融業陸續遷入，敦北的辦公租金水準已逐漸超越敦南商圈。

財政部國產署23日公告招標今年第二批地上權案共九宗，合計面積約7,850坪、權利金底價為14.46億元，7月18日開標。其中以高雄三大地上權案最受矚目，且本次多數地上權案底價較上次列標提高5％～22％，主要是反映市場行情。

高雄前鎮案約1,770坪住宅用地，底價為4.05億元，離高雄捷運凱旋站僅200公尺且鄰近凱旋夜市、福誠高中等，具交通與學區優勢，有望做住宅建案。而高雄三民案約670坪住宅用地，底價為2.35億元，靠近高雄美術館精華區，有利做蛋黃區高價宅建案。

至於高雄鹽埕案約1,330坪商業用地，底價為3.15億元，鄰近高雄駁二、大港橋、高雄流行音樂中心，可說是觀光精華地段，有利業者建置商旅或百貨公司；惟國產署官員指出，因該筆土地上仍有數棟國有建物等，得標人需自費拆除，其底價也設定較低。

在台南市也有大案，國產署本次列標台南安平案約1,400坪商業用地，底價為3.3億元，鄰近台南地方法院與地檢署，距知名景點億載金城不到1公里，因靠近觀光港灣，估有利設置商旅、百貨商場等。

桃園市桃園案約113坪住宅用地，底價約0.31億元，位於市中心春日路旁，鄰近桃園農工與三民運動公園，兼具學區與生活機能良好等優勢。

而中部地上權案本次為小而美型態，其住宅區地上權案包括苗栗後龍案330坪、底價0.15億元，座落在近後龍國小與鎮公所附近；台中市東勢案750坪、底價0.3億元，靠近東勢國中；台中市梧棲案860坪、底價0.49億元，鄰近梧棲夜市與台中港。

另台中市大甲案630坪（底價0.36億元）為商業區用地，靠近日南車站，較前一次2017年列標價格約提高22％，反映地價走勢。

國產署表示，今年下半年到明年會陸續推出台中車站旁的干城地上權案七筆大面積標的，合計底價估上看30億。

昇陽建設（3266）指出，在資本周轉率、建案投報率以及人力資源、資本考量下，今年公司推案仍聚焦在大台北地區中小型建案，今年在北投「昇陽麗方」完工入帳，加上該案成屋續銷之下，今年業績有撐。

昇陽建設表示，「昇陽麗方」位於台北市北投、近捷運關渡站，不僅臨近美式大賣場好市多，更近關渡自然公園，該案在預售時銷售率已達八成，3月中已推出成屋案持續銷售、並貢獻今年業績。昇陽建設昨（23）日收在13.7元、下跌0.35元。

另外昇陽建設位於桃園首件公辦都更案「麗昇陽」，位於中壢國小北側商業區，為雙棟住宅建築大樓，該案在2020年第2季開工，並在今年2月中採邊建邊售，目前銷售率逾七成；今年新推建案部分，規劃有北市重慶北路四段之危老合建案，新案雖近高速公路重慶北路交流道，但面基隆河可遠眺台北101大樓。

展望2023年營運，昇陽建設共有兩大完工新案，包括新北市永和「昇陽國詠」，以及北市中山區「聚昇陽」；昇陽建設表示，「昇陽國詠」近捷運頂溪站，在預售時已接近完銷，預計明年完工。至於「聚昇陽」近捷運行天宮站，為地上15樓之住宅大樓，規劃18~48坪中小坪數產品，預售時去化近八成，預計2023年初完工。

國內疫情第2季轉趨嚴峻，預計6月邁向洪峰，加上政府一系列打炒房措施，成效已逐步彰顯，中央銀行6月16日登場的理監事會議，還要加碼房市管制措施嗎？對此，央行經研處副處長蔡惠美昨（23）日回應，受疫情衝擊，預計第2季房市不會太好，至於央行是否需要加碼房市管制，央行理事們將在會議中充分討論。

蔡惠美分析，國內疫情捲土重來，確實會讓民眾在疫情期間減少看屋，但民眾仍有自住的購屋需求，因此，去年三級警戒後，確實看到房市買氣有向後遞延的情況，疫情過後民眾就會去賞屋，只是延後交易而已。

對於國內疫情邁向洪峰之際，央行是否還要加碼打炒房，蔡惠美表示，楊總裁先前提過，房市管制措施將採滾動式檢討，央行6月16日理監事會將充分討論。


第2季房市前景不妙...第五波打炒房6月登場？央行這麼說

國內疫情第2季轉趨嚴峻，預計6月邁向洪峰，加上政府一系列打炒房措施，成效已逐步彰顯，中央銀行6月16日登場的理監事會議，還要加碼房市管制措施嗎？對此，央行經研處副處長蔡惠美今（23）日回應，受疫情衝擊，預計第2季房市不會太好，至於央行是否需要加碼房市管制，央行理事們將在會議中充分討論。

蔡惠美今日分析，國內疫情捲土重來，確實會讓民眾在疫情期間內減少看屋，但民眾仍有自住的購屋需求，因此，去(2021)年三級警戒後，確實看到房市買氣有向後遞延的情況，所以疫情過後，民眾就會去賞屋，只是延後交易、延後撥款而已。

對於國內疫情邁向洪峰之際，央行是否還要加碼打炒房，蔡惠美並未正面回應，僅表示，央行楊總裁先前在立法院報告時提過，房市管制措施將採滾動式檢討，央行6月16日舉行理監事會，會中理事們將充分討論。

蔡惠美說，央行前面祭出四波管制措施，效果已經逐步彰顯，政府其他部會，包括內政部修法對房市的影響，以及金管會2月調高不動產的授信風險權數，對房市交易、購屋者在預期心理上都會有所影響。

近期市場傳出，受到內政部推出限制預售屋或新建成屋換約轉售等殺手級措施影響，預售屋驚見一波拋售潮，對此，蔡惠美說，目前法令還在立法院待審，這個會期前恐怕難以通過、將延至下個會期再審，這段期間內房市投資客是否會有其他動作．央行正在密切觀察中。

聯徵中心申貸件數統計顯示，去年第4季全台十大申貸熱門路段落在北、中台灣，以「台中清水區民族路三段」總件數358件最多，等於平均每月有約120組客戶申貸，關鍵在於新興重劃區推案量體較大，建商搶攻剛性需求熱潮，買盤在高房價排擠效應下，選擇價格較親民的地段。

聯徵中心統計，排名前五名購屋熱門路段依序為「台中清水區民族路三段」、「新北林口區文化三路」、「桃園龜山區華亞三路」、「桃園龜山區文化一路」、「台中清水區中山路」，去年第4季申貸件數近250件以上，其中清水區有兩路段上榜，合計交易達600件以上，主因去年第4季量體逾300戶的「富宇中央公園」交屋，衝高交易量，也顯示當地購買力及房市買氣都很驚人。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧分析，以「台中清水區民族路三段」為例，平均總價約626萬元，約46坪，受市場青睞主要有三因素，首先是成熟商圈環繞，該路段位在台中港特定區，是尚在開發的新興重劃區，但可依恃周邊的清水、梧棲市區等商圈加持，機能不差。

第二是產業就業發達，重劃區接近關連工業區及台中港科技園區，就業機會多，民眾收入穩定，購屋能力相對較佳。第三是地段利多加持，該路段鄰近三井outlet，且民族路可快速往來海線各城鎮與台中市區，地段上又有雙港副都心的發展遠景，加上近年民族路三段上推案眾多，衝高量能。

排名二至四名路段為新北林口文化三路、桃園龜山華亞三路、文化一路，江怡慧表示，三路段位在涵蓋林口、龜山及華亞科的「大林口新市鎮」，具有產業發展與價格優勢，與舊市區相比，享有更好的生活環境。

新竹縣市在高房價排擠效應下，上榜為房價親民路段「新竹市天府路」，台灣房屋北大直營店店長林祥智表示，該路段平均鑑估總價約844.4萬元，平均購屋坪數近48坪，能以相對低預算享受相對寬敞的空間，加上區段鄰近南寮商圈，到市區也不遠，受到首購族喜愛。

鄉林不動產研究室表示，後疫時期物價驚漲，市場掀通膨置產風，商辦產品具高租金高收益及穩定性，出現補漲態勢。今年Q1辦公服務類建照核定總樓地板面積約40萬坪，占總建照324萬坪約12%，較去年同期暴增3倍以上，更創近五年同期新高。

鄉林不動產研究室指出，近年建商、企業與壽險業不約而同搶進收益型辦公大樓及店面開發。台北市近三年商辦租金指數上升2.93%、A辦及商業指標區主要路段租金指數上漲5.02%，交易額與租金更雙雙創新高價。

根據內政部Q1建照核發統計，今年Q1全台辦公服務與零售類場所申請建照樓地板面積達40萬坪，較去年同期的10萬坪，成長近四倍成，且占總建照的比重達12%，成長增幅明顯。

商辦熱，新北市板橋區3月份即出現今年最高總價的商辦交易，坐落板橋區中山路一段和民權路口的整棟12層樓商辦，由菡生管顧公司以16.8億元買下，該大樓原來即由菡生婦幼承租，等於是以租客買下屬於自己的產業，既省了租金又置產，算盤打得相當精。

第一金人壽近日也宣布加碼投資商用不動產，自內湖商辦到捷運中山站的聯開大樓，再鎖定大台北捷運站周邊商用不動產為投資目標。

北市地政局統計近三年商辦租金指數連漲，全市商辦租金指數上升2.93%、A辦及商業指標區主要路段租金指數為上漲了5.02%，每坪標準商辦平均月租金也來到2,800元，較熱門的商辦標的更因為搶租讓租金水漲船高。

鄉林不動產研究室指出，商辦需求升溫，北市A辦大樓租金天花板愈來愈高、市場差異化也大，頂級商辦主要租客包括外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美等產業，願意承擔較高租金，爭取進駐指標商辦，看中的就是黃金門牌號、高曝光度及門面效益。

像是台北101去年12月的高樓層80樓，實價登錄出現每坪租金衝上5,000元的新高價，信義計劃區商辦租金也上漲到3,200元以上。鄉林在士林區，鄰近士林捷運站推出的「鄉林士林官邸」，也吸引台企與港商搶租，甚至有意包租整棟或購買，平均漲幅達一成以上。


商辦需求帶動 首季建照核發面積增三倍

商辦產品具高租金高收益及穩定性，出現補漲態勢。今年首季辦公服務類建照核定總樓地板面積133.1萬平方公尺，占總建照1071.6萬平方公尺12%，較去年同期暴增3倍以上，更創近五年同期新高。

鄉林不動產研究室也發現，建商、企業與壽險業不約而同地搶進收益型辦公大樓及店面開發。台北市近三年商辦租金指數上升2.93%、A辦及商業指標區主要路段租金指數上漲5.02%，致使交易額與租金更雙雙創新高價。

不僅信義區大漲，鄉林不動產研究室指出，連士林區商辦也因北投士林科技園區的帶動下，新建商辦傳每坪行情3,000元起跳。

美中貿易戰引海外資金回游，帶動台商加碼投資，經濟部統計到4月底止投資台灣3大方案，已帶動459家企業投資，商辦需求大增，租金持續走高。

根據內政部首季建照核發統計，今年第一季住宅類建築物樓地板面積總計544萬9,870平方公尺領先，其次為廠房、倉儲等工業不動產232萬4,971平方公尺；辦公服務類居第三；唯獨旅館、百貨商場及娛樂業等受新冠肺炎疫情影響，今年商業類核發建照樓地板面積僅有13萬6,378平方公尺。

工業倉儲類建照樓地板面積近年逐年增加，辦公服務類也同樣倍數增加，今年首季國內辦公服務與零售類場所申請建照樓地板面積達133萬1,435平方公尺，較去年同期的33萬4,980平方公尺，近四倍成長，且占總建照的比重達12%，較前年的5%增7%及去年3%增加9%，成長增幅明顯。

北市地政局統計近三年（2019到2021年）商辦租金指數連漲，全市商辦租金指數上升2.93%、而A辦及商業指標區主要路段租金指數為則上漲了5.02%，標準商辦平均每坪月租金也來到2,800元，較熱門的商辦標的更因為搶租讓租金水漲船高。

鄉林不動產研究室指出，商辦需求升溫，北市A辦大樓的租金天花板愈來愈高、市場差異化也大，頂級商辦主要租客包括外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美等產業，願意承擔較高租金，爭取進駐指標商辦，看中的就是黃金門牌號、高曝光度及門面效益。

鄉林不動產研究室表示，像是台北101去年12月的高樓層80樓，實價登錄出現每坪租金衝上5,000元的新高價，而信義計劃區商辦租金也上漲到3,200元以上。

禾運開發股份有限公司於591房屋交易網站刊登雲林縣林內鄉「富林苑」建案廣告，格局圖A1、B2、C9戶棟頂樓突出物空間設有床鋪等房間設施，但公平會調查發現，頂樓突出物用途依規定為機械室、樓梯間，非屬居住空間，此舉易誤導消費者，涉有廣告不實，違反公平交易法第21條第1項規定，處新臺幣20萬元罰鍰。

公平會表示，禾運公司於591房屋交易網站刊登雲林縣林內鄉「富林苑」建案廣告，格局圖A1、B2、C9戶棟之R1F設有床鋪等房間設施，予人該建案頂樓突出物空間可供居住使用，而增加房間數量之印象，經公平會向雲林縣政府徵詢專業意見，廣告所載R1F為使用執照所載突出物001層，依其用途為機械室、樓梯間，非屬居住空間，依規定不得作為居室(住宅)用途，倘消費者依廣告格局圖施作，則有涉及違建之虞。

公平會表示，一般而言消費者會依其居住人數，將房間數量納入考量是否購屋的因素之一，如果廣告呈現可供居住房間數量與實際不符，則有使人誤認而影響交易決定之虞。該廣告所呈現頂樓突出物之內容及用途與實際現狀不符，屬足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示。

桃園青埔高鐵特區是近年北台灣最熱房市區之一，不過隨房價高漲，加上政府打炒房、疫情、升息等影響，區域成交減緩，部分路段並出現明顯賣壓， 其中有路段網路待售屋近百件，但整整一季都沒賣出一屋，成交掛蛋。

根據屋比房屋彙整網路待售資料發現，目前青埔高鐵特區前三大待售量最高的路段，以領航南路三段待售量100件最多，其次是高鐵北路一段98件、領航北路二段94件。

依實價資料，上述三路段今年Q1買氣，領航南路三段、高鐵北路一段、領航北路二段分別僅成交12件、0件、10件，明顯買不如賣。

屋比房屋青埔國中加盟店李孟龍店長指出，青埔特區房近年房市火熱，已成桃園房市領頭羊，其中最熱的A18生活圈，短短幾年房價從2018年平均成交不到3字頭，去年已達40.4萬元、站穩4字頭，如今預售案普遍成交都已達4至5字頭，區域房價漲勢相當猛烈。

他表示，目前青埔高鐵特區在桃園買方指名度仍高，不過今年以來，受政府房市管制措施、疫情、升息循環、地緣政治等負面黑天鵝因素影響，加上區域價格漲多與新供給不斷增加下，近期青埔房市短線有高檔盤整跡象。

以新屋市場來說，近期青埔地區不只看屋人潮減少至少2~3成，因內政部打炒房，推出限制預售轉售修法，預售投資客擔心修法過關淪為套牢族，部分投資客下車逃命，近期預售轉售賣壓增加不少。

李孟龍指出，雖然目前預售轉售價格，屋主普遍仍希望小賺，但估計，隨著買氣降溫與釋出到市場的轉售件數增加，屋主想順利下車難度將持續攀升，投資青埔預售屋屋主要特別留意區域賣壓與開價狀況情形，以免未來去化速度不如預期，影響資金的調度與周轉。

李孟龍表示，先前青埔高鐵特區以超過2,000萬的高總價住宅最熱銷，因此目前待售量也增加最明顯，不過，依目前買氣降溫、待售量提升情況來看，區內2,000萬以上的總價住宅若想完全去化，可能要2~3年以上。

他表示，雖然青埔高鐵特區長遠發展看好，但建議想要賣房的屋主，不要盲目樂觀，過高的開價若無更好的基本條件，如視野景觀、裝潢等，現階段很難獲得買盤認同，將增加資產變現上的難度。

受工作天數較少、政府打炒房政策發酵、疫情嚴峻與經濟展望保守等利空因素影響，中央銀行昨（23）日公布，五大銀行4月新增房貸614.78億元，為兩個月低點，單月大減120億元；另外，央行3月升息1碼後，銀行陸續調升貸款利率，4月新增房貸利率漲至1.561%，連五升並創逾兩年新高，單月大彈0.183個百分點。

央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、華南銀行與第一銀行等五大銀行，4月新增房貸金額與利率；其中，4月新增房貸利率彈升至1.561%，主要是央行3月17日升息1碼，帶動各類貸款利率上升。

央行經研處副處長蔡惠美指出，央行調升利率後，銀行貸款利率會陸續跟進調漲，不過有些銀行的貸款利率是月調、有些則是季調，調整日期也不是同一天，因此，部分貸款4月並未足月反映利率調幅，以此研判，5月新增房貸利率還會繼續往上走。

央行每月公布五大銀行新增房貸，合計市占率約四成，金額與利率變化，被視為房市景氣風向球。

對於4月新增房貸金額大減，蔡惠美解釋，主要是4月適逢清明連假，工作天數較少，且3月為季底、有交屋潮，比較基期較高，影響所及，4月六都建物買賣移轉棟數較3月減少11.16%。不只如此，央行四度加碼房市管制措施、內政部與金管會等部會聯手打炒房，成效已逐步彰顯，以及國內疫情再起、經濟展望趨於保守，均為影響房市買氣的主因。

近期國內疫情嚴峻，對房市造成衝擊，外界預期，第2季房市景氣恐提前入冬。對此，蔡惠美表示，國內疫情在4月下半月開始拉起來，4月底每日確診數突破一萬，5月後快速攀升、最高甚至突破九萬；依照去年三級警戒期間的經驗，疫情爆發後對房市最直接的影響就是民眾會減少看屋，因此，疫情持續期間，對房市自然會有不利影響。

房貸利率全面下調！一線城市完成調降：北京最低5%，深圳最低4.75%…多地低至4.25%

繼5月20日5年期以上貸款市場報價利率（LPR）超預期下調15個基點至4.45%後，全國各城市房貸利率隨之下調。

5月23日，證券時報•券商中國記者致電北京、廣州、深圳、上海等一線城市的多個國有大行當地支行，相關工作人員均向記者證實，隨著5年期以上LPR下調，該行已將房貸利率相應下調15個基點。以北京為例，首套房貸利率由此前的5.15%降至5%，二套房貸利率從5.65%降至5.5%。

值得注意的是，現行的個人住房貸款利率定價機制通常是在5年期以上LPR基礎上加（減）不同幅度的基點決定。加點幅度由央行、銀保監會指定全國應遵守的下限，各地也在此基礎上因城施策制定轄內銀行應遵守的加點下限。

5月15日，央行、銀保監會宣佈下調新發放首套房貸利率下限，由不低於相應期限LPR調整為不低於相應期限LPR減20個基點，按4月20發佈的5年期以上LPR（4.6%）計算為4.4%，此後天津等地跟進下調首套房貸利率，但北京、廣州、深圳等一線城市未跟進下調，使得一線城市新發放首套房利率與其他地區的差距進一步拉大。此次5年期以上LPR下調15個基點為全國性調整，部分地區新發放首套房貸利率最低可至4.25%。

接受記者採訪的業內人士認為，房貸利率調整的信號意義更大，因為大部分城市都沒有執行下調首套房貸利率下限的最低標準，只有樓市成交低迷的城市執行了“降息+降低標準”政策。不僅新發放的首套房貸利率需要下調，存量的房貸利率也需要有所下調，另外，市場更期望看到二套房認定標準的調整及相應利率的下調，這樣市場才能加速穩定。

一線城市房貸利率相應下調

5月23日，證券時報•券商中國記者致電北京、上海、廣州、深圳等一線城市的多個國有大行當地支行，相關工作人員均向記者證實，隨著5月20日5年期以上LPR下調15個基點至4.45%後，該行的房貸利率也隨之下調。

以北京為例，現行的政策是，首套房貸利率為5年期以上LPR+55個基點，二套房貸利率為5年期以上LPR+105個基點。

5月23日，中行北京某支行的工作人員向證券時報•券商中國記者表示，該行已經按照新的5年期以上LPR執行，首套房貸利率由此前的5.15%降至5%，二套房貸利率從5.65%降至5.5%。工行北京某支行的工作人員也表示，目前首套房貸利率為5%，二套房貸利率為5.5%。

另外，記者致電多家銀行瞭解到，上海部分銀行首套房貸利率從4.95%降至4.8%，二套房貸利率從5.65%降至5.5%。廣州部分銀行首套房貸利率從5%降至4.85%，二套房貸利率從5.2%降至5.05%。深圳部分銀行首套房貸利率從4.9%降至4.75%，二套房貸利率從5.2%降至5.05%。

此外，記者瞭解到，央行、銀保監會5月15日宣佈下調首套房貸利率下限後，北京、深圳等一線城市並未參與此次下調。

5月23日，中行深圳某支行的客戶經理也向記者表示，目前該行並未跟進下調首套房貸利率下限，以後是否會調整還在等通知。建行深圳某支行的工作人員也表示，該行並未跟進調整該政策。

多地首套房貸利率降至4.25%

記者此前瞭解到，5月15日，央行、銀保監會宣佈下調首套房貸利率下限至相應期限LPR減20個基點後，首套房貸利率下限按4月20發佈的5年期以上LPR（4.6%）計算為4.4%，隨後，天津、蘇州、濟南、青島等多地將首套房貸利率下調至4.4%。

以天津為例，記者瞭解到，多家銀行18日起開始執行首套房貸利率4.4%，而隨著5月20日發佈的5年期以上LPR下調15個基點，天津首套房貸利率再次下調。

5月23日，中國銀行(3.200, 0.01, 0.31%)天津某支行的客戶經理告訴記者，目前，對於新發放的貸款，在LPR下浮後貸款的，首套房貸利率為4.25%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受證券時報記者採訪時認為，天津大力度降低房貸利率，本質上就是為了更好為剛需和改善型購房需求提供保障，對於市場行情的提振具有積極的作用，勢必能夠扭轉房地產市場低迷態勢。同時，此次降低房貸利率工作迅速、明確、統一，市場預期顯然會受影響，對於地方政府、房企、銀行和購房者重新評估房地產市場的走勢創造了更好的條件。

此外，隨著5月20日5年期以上LPR下調15個基點，蘇州、濟南、青島等多個城市已經跟天津一樣可以執行首套房貸款利率低至4.25%。

不過，中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者採訪時表示，央行發佈政策後，多城市下調首套房貸利率，從之前的4.6%下調到4.4%，後續下調到4.25%，主要原因是這些城市樓市成交量低迷，房貸需求量低。從影響看，一方面新增貸款利率降低的確有利於剛需入市，但對於過去一年多動輒利率在5%至6%的存量剛需來說，也應該有所下調，才能真正影響到市場。另外，不僅首套房貸利率下調，市場也更期望看到二套房認定標準的調整，包括利率也應該有所下行，市場才能平穩。

張大偉還指出，大部分城市都沒有執行下調首套房貸利率下限的最低標準，只有樓市成交低迷的城市執行了“降息+降低標準”政策，房貸利率調整的信號意義比實際意義更大。

保利發展(16.090, -0.95, -5.58%)（600048.SH）正在著手發行30億元綠色債券。5月20日，保利發展發佈2022年第二期綠色中期票據發行的相關檔。

根據公告，本期債券採取集中簿記建檔的發行方式，發行金額為30億元，發行期限為3年期，主承銷商和簿記管理人為工商銀行(4.620, -0.01, -0.22%)。

介面新聞記者注意到，加上上述即將發行的30億元債券，2022年以來，保利發展通過發行債券方式從國內債券市場融資合計90億元。

其中，4月19日，保利發展發行了15億元的公司債券“22保利01”、“22保利02”，其中“22保利01”發行規模為5億元，票面利率為2.96%，期限為5年；“22保利02”發行規模為10億元，票面利率為3.59%，期限為7年，其募集資金擬將全部用於並購地產專案。

4月26日，保利發展又發行了20億的中期票據“22保利發展MTN001A”和“22保利發展MTN001B”，其中品種一“22保利發展MTN001A”發行規模為15億元，票面利率2.95%，期限為3年，品種二“22保利發展MTN001B”發行規模為5億元，票面利率3.51%，期限為5年。其募集資金用途為地產專案開發建設。

對於此次30億元債券募集資金的使用，保利發展表示，本期綠色中期票據募集資金專項用於節能環保、污染防治、資源節約與迴圈利用等綠色專案。

對此，綠色債券評估機構中誠信綠金科技（北京）有限公司（以下簡稱：“中誠信綠金”）為本期保利發展募資擬投放專案進行了綠色標準評估，中誠信綠金表示，擬投放專案符合國家綠色產業目錄。

保利發展股東背景雄厚。官網介紹，公司業務主要為司不動產投資開發、資產運營、資本運作等。2022年，保利發展控股位列《福布斯》世界排名第189位，行業領導品牌TOP3。

公開財報顯示，2019年-2021年末，保利發展資產負債率分別為77.79%、78.69%和78.36%；扣除預收款項及合同負債後，其他負債占資產總額的比重分別為45.97%1、49.40%、48.58%。

截至2022年一季末，公司總資產合計為14297.92億元，總負債合計11179.08億元，資產負債率為78.19%。

有財務分析人士告訴介面新聞記者，總體來看，保利發展債務融資規模較大，資產負債水準較高，不過最近三年資產負債率和負債結構基本保持穩定，說明其已逐步進入穩定發展期，財務管理穩定性較強。

美的置業公眾號

5月20日，美的置業成功發行2022年（第一期）公司債券，發行規模10億元。發行期限4年期（2+2），主承銷商為申港證券和國泰君安(14.400, 0.02, 0.14%)證券，由中誠信國際給予主體評級/債項評級AAA/AAA。作為首批創設信用保護合約發債示範房企，美的置業本期債券吸引了多家機構積極認購，認購倍數達1.36倍，4.5%的票面利率遠低於民營房企平均融資成本。在優化債務結構的同時，顯著降低了企業融資成本。


在上海證券交易所指導下，中國證券金融股份有限公司與國泰君安證券為本期債券創設信用保護合約，提供了相應的增信支援。值得一提的是，本期債券10億元的發行規模，也是首批“民營房企信用保護工具”加持下的單期最大發行規模。

“債券發行+信用保護”的模式新探索，標誌著創新工具支持民營房企債務融資取得新的階段性成果。該模式有助於提振投資者信心，增厚債券融資信用水準，提升債券發行效率。得益于投資機構充分支持，美的置業可以不斷提升核心償債能力，以持續穩健經營成果回饋投資者信任，展現出優質房企行業示範作用。

在“房住不炒”政策基調下，調控政策、信貸政策及融資環境的變化都將對房企資金平衡能力提出更高要求。長期以來，美的置業重視信用價值，踐行精益管理，憑藉優良企業資質屢次獲得多家主流金融機構支援。未來，美的置業將繼續秉持自律穩健的經營理念，以安全良性的財務表現築牢風險底線，致力成為馬拉松賽道上的長期主義者。

恆大地產集團有限公司公告，“20恆大02”債券持有人會議將於2022年5月24日至5月25日召開，審議議案包括《關於變更本期債券持有人會議相關時間的議案》、《關於調整“20恆大02”債券本息兌付安排的議案》、《關於要求發行人承諾“不逃廢債”的議案》。“20恆大02”發行規模40億元，票面利率5.90%，債券期限3年。

當前樓市鬆綁讓人激動不易，南京、武漢取消限購卻遭“一日遊”，這種靠反復試探的做法，讓外界擔憂“穩樓市”預期。

上周，民營房企融資端初現“破冰”端倪，但坊間又傳出一些“減分”消息，為市場向好預期蒙上一層陰影。

5月15日，龍湖、碧桂園和美的置業進入民營房企試點發債名單，創設信用違約互換CDS或信用保護緩釋憑證CRWM等信用保護機制成最大亮點。

5月19日，這份重量級名單又增加了新城和旭輝。一時間，地產資本圈為之振奮。

據《經濟觀察報》刊文，上述其中一家獲准發債的房企透露，監管層此舉唯一目的就是提振市場信心，僅限於向行業和境內債券投資人傳遞信心，但對民營房企目前面臨融資困境的破冰效應有限。

這意味著：接下來，更多民營房企想發債但難度依然很大。

融資端受限不暢，各大房企能仰仗的唯有依靠加快銷售及回款力度，但開年後這幾個月，雖有各種利好，但難以抑制下滑。

克而瑞監測統計，百強房企今年1-4月銷售規模同比大幅降低50.2%，其中4月單月銷售業績同比降低58.6%，環比降低16.2%，環比降幅大於近年同期水準。

房企年內到期債務卻如洪水般，洶湧而來。

從安信證券統計看，2022年共有6806.2億元地產債到期，其中民營房企共有2300.1億元境內債到期，第三季度將進入到期小高峰。

5月19日，中國社科院國家金融與發展實驗室發表《房地產金融季報》指出，2022年7月房企境內外債務迎來年內到期高峰，7月到期規模達到1623億元。

“在當前市場預期較弱以及金融機構避險情緒下，房企流動性嚴重吃緊，部分高杠杆企業難以借新還舊，房企債務違約事件還會陸續發生。”

5月20日，國務院發展研究中心發表《宏觀經濟形勢分析月報》，針對當前樓市指出，全產業鏈信用收縮可能加劇房企流動性風險，當務之急是要儘快暢通房企現金流，有效化解房企因流動性不足實現違約問題。

在這份重磅級分析報告中，國務院發展研究中心明確提出了“化解房企現金流緊張”的四大途徑：

其一，合理放鬆對房企在資本市場上的融資限制。

其指出，過去很長一段時期，房企股權融資受到很大限制，過去十年只有2家在2014年曾發行過可轉債。

雖然近期房企信用債的限制有所鬆動，但“一家房企一年最多只能發行一次信用債”的限制並未鬆動，且信用債淨融資規模持續為負的現實尚未改變。

建議結合全面推行股票發行註冊制，按市場化原則，放鬆對房企在資本市場的融資限制，實質性補充大型房企現金流，改善市場預期，補充資本金，降低負債率等。

其二，擴大地方債適用範圍，多管道、多形式為符合一定條件的房企提供現金流支援。

主要針對人口淨流入的大城市及特大城市，探索設立“保障房投資基金”，按市場化收購困難房企出售的專案、資產或多元化業務，並嘗試回購閒置用地，將部分商品房專案轉化為保障房項目。

可探索地方債使用範圍，以股權、債權等多種形式參與優質房企並購重組，分類支持因現金流困難而停工的在建專案和竣工待交付專案。

其三，鼓勵房地產投資信託基金REITs、政府引導基金、保險資金等多種資金參與房企並購重組、資產處置和資產證券化。

當前市場避險情緒上升，房企改善現金流及自救需求加速上升，若不能為整個行業提供充足的流動性，不僅會加劇行業發生“踩踏”風險，還會牽連金融機構，導致其再融資困難。

鼓勵政府引導基金、保險資金以戰略投資形式參與房企並購重組，並鼓勵社會資本參與，支持符合條件的中資房企回購境外債。鼓勵銀行發行MBS籌集長期信貸資金，將新增住房抵押貸款與MBS規模掛鉤，支援各類資金參與MBS投資。

適當放緩REITs募資條件，擴大REITs投資範圍，支持REITs通過股權、債權等多種形式參與房企並購重組，特別是商業資產、物業資產轉讓等。

第四，以差異化、精細化信貸政策支持房企合理融資需求，更好滿足購房者合理住房需求。

針對銀行“資產荒”和房企“貸不到”並存，要糾正部分銀行在執行“三線四檔”政策時“一刀切”提問，細化“三道紅線”指標設計，針對資產負債率雖高但能持續下降的房企債務融資進行邊際改善激勵式考核等。

針對居民按揭貸，在加強涉房違規信貸查處力度時，可適度鬆綁房貸集中度限制，支持剛需購房貸需求。

要考慮改善型住房、進城父母養老住房等合理需求，區別對待一般的二套房買賣和通過買一賣一的改善置換交易，保持小戶型、低總價的二手房交易。

對照當前樓市鬆綁現狀，部分建言已落實，但針對房企融資的限制仍是一塊堅冰，亟待高層更大力度的實質性突破。

越秀交通基建（01052）公布，昨日發行第一期超短融資債券，發行金額為5億元人民幣，票面利率為2.1％，期限為270天。

該集團指，已獲信貸評級機構中誠信國際信用評級的「AAA」信貸評級，並認為發行第一期超短融乃於其日常及一般業務過程中進行，而所募集資金將用於償還金融機構借款。該集團去年3月獲准在中國銀行間市場交易商協會註冊本金為40億元人民幣的超短期融資券額度。

北京能源國際（00686）公布，非全資附屬公司陵城乾超與控股股東京能集團附屬公司北京京能租賃訂立售後回租協議，租賃本金總額8,500萬元（人民幣．下同），估計付利息總額約1,730萬元。

該集團指，租期將為6年，估計利息乃按浮動利率計算，並將參考中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心不時發布5年期以上貸款市場報價利率減75個基點作出調整，租賃資產為20兆瓦光伏電站系統設備，去年度純利361萬元，於3月底帳面值約1.11億元。該集團指，訂售後回租協議提供更多財務資源，能更好地分配資源，且條款乃按公平基準磋商。

中國興業控股（00132）公布，作為出租人與承租人山東國資委旗下鄂爾多斯市昊鑫瑞源科淨工程及昊鑫綠科環境工程訂2項融資租賃協議，涉1億元（人民幣．下同）（約1.17億港元），租賃利息總額以及其他費用共約1,974萬元（約2,317萬港元）。

該集團指，兩項租賃資產位於內蒙古鄂爾多斯市鑽井廢棄物處理廠內之若干指定鑽井廢棄物處理設備，經由獨立估值師於4月25日評估值分別為約5,012.4萬元（約5,885萬港元）及5,150.5萬元（約6,047萬港元），收購資產代價金額將透過內部資源及╱或外部銀行融資撥付。該集團指，融資租賃為期5年，而訂立融資租賃乃一般及正常業務過程之一，並預期將提供穩定收益及現金流量。

中國電力（02380）宣布，綠電交通板塊在山東青島大港的換電站正式投入使用，標誌著中國電力綠電交通業務又一項目正式落地。

山東青島大港是全海區最大的「散改集」（散貨改集裝箱運輸）接卸基地，年度「散改集」能力達300萬噸，是國內唯一設立鐵路特約修箱點的港口。

中國電力綠電交通板塊結合青島大港實際分布和運輸能力的情況，為港內新能源車輛設備所需的適配電池載體提供換電服務。

國家企業信用信息公示系統顯示，近日，建業集團旗下電影小鎮和只有河南．戲劇幻城兩大文旅項目的運營主體同時出現股東變更，河南老家文化旅遊發展有限公司出現在兩家運營主體的新增股東中。其中，建業．華誼兄弟電影小鎮的運營主體為河南建業華誼兄弟文化旅遊產業有限公司。

工商信息顯示，河南建業華誼兄弟文化旅遊產業有限公司於5月16日發生股東變更，原股東濟源建業住宅有限公司、河南建航房地產開發有限公司從股東中退出，新增股東河南老家文化旅遊發展有限公司。

政府去年10月的《施政報告》中提出，將於大埔白石角興建新的東鐵線科學園/白石角車站，新地（00016）旗下Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期）成為消息公布後首個登場的全新樓盤，昨天公布首張價單，涉及116伙，折實平均呎價17498元，雖然貴絕白石角區內新盤首批單位，惟與近期區內新盤餘貨成交呎價介乎15000至22000元比較，加上市場憧憬「鐵路效應」，仍屬貼市價推售，折實入場費549.28萬元。

首批116伙 一房549萬入場

Silicon Hill首張價單共116伙，包括8個1房戶、29個2房戶及79個3房戶，實用面積介乎285至770方呎，計算最高17.5%折扣後，折實售價549.28萬至1291.51萬元，折實呎價16461至19929元，折實平均呎價17498元，屬該區新盤首批單位之中平均呎價最高。

首張價單的入場單位為翠景閣1座1樓B2室，1房間隔，實用面積285方呎，折實售價549.28萬元，折實呎價19273元。首張價單並沒有推出面積更小的開放式戶型，意味日後加推單位時的入場費或會更低。

新地副董事總經理雷霆形容，Silicon Hill首批價錢為「東鐵無敵價」，認為該區新供應不多，競爭較細，因此對該盤的銷情有信心。新地代理總經理胡致遠表示，預計明天（25日）起收票，按收票情況決定未來銷售部署。

區內貨尾呎售1.5萬至2.2萬

Silicon Hill首批單位的折實平均呎價17498元，屬該區新盤首批呎價之冠，比較該區對上一個全新樓盤、鷹君（00041）發展的朗濤，2019年7月推出首批150伙的折實平均呎價13567元，Silicon Hill首批呎價高出約29%。同區億京旗下海日灣1期，2018年11月起以招標形式推售，2020年12月則「變陣」首度發出價單，涉及137伙，折實平均呎價14472元，Silicon Hill較之貴約20.9%。

事實上，Silicon Hill今次開價比較貼近同系雲滙第2期，該盤2018年7月推出首批128個單位，折實平均呎價為17380元。

綜合地產代理消息所得，白石角近月新盤餘貨成交呎價介乎約15000至22000元，二手住宅成交呎價則約為13000至19000元，因此Silicon Hill仍屬貼市價。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，Silicon Hill首批單位價錢符合市場預期，2房單位折實入場價低於700萬元，於同區二手供應絕無僅有。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明則稱，市場憧憬白石角日後將有新鐵路站落成，前景可期，是次發展商開價克制，勢獲市場追捧。

二手業主未見急減價沽貨

白石角二手市場方面，中原地產分行經理曾嘉匯指出，Silicon Hill開價未見對同區二手市場造成太大影響，因為區內業主持貨能力比較強，「業主都明白發展商第一張價單會比較平」，所以暫時未見有業主急於減價沽貨。

位於優景里63號的大埔市地段第244號發展項目，主要分為3期發展，合共提供1871個單位，第1期Silicon Hill佔576伙，由5幢樓宇所組成，實用面積217方呎至851方呎，預計2024年2月底入伙。

擬建白石角站晉身鐵路盤

大埔白石角一帶於過去15年發展迅速，由以往主要為香港科學園的所在地，逐步變成一個創科與住宅兼備的社區，行政長官林鄭月娥去年10月更於《施政報告》中提出，研究在該區加設東鐵線科學園/白石角站（下稱白石角站），鐵路概念成為該區發展的全新催化劑。

自2007年起，地政總署先後批出12幅白石角住宅地皮，加上原有的科學園發展，令社區對交通基建的需求日增。過往白石角一帶對外的公共交通主要依靠巴士和小巴，林鄭在去年的《施政報告》中表示，認同應該改善白石角和科學園一帶的公共交通接駁，政府會邀請港鐵（00066）研究以現時位處白石角的香港教育大學（下稱教大）運動中心用地為基礎，興建新的白石角站。

林鄭當時稱，已經指示發展局、運輸及房屋局和教育局聯同港鐵與教大，全力推展有關項目，並善用車站用地與毗鄰土地的發展潛力，提供更多房屋及區內居民需要的泊車位、商舖和公共設施。

至於新地（00016）全新樓盤Silicon Hill所在的大埔白石角優景里用地，正是地政總署批出的12幅白石角住宅地之中，最接近未來白石角站的一幅。

新地2019年奪地 每呎達6646

資料顯示，新地2019年2月斥資約63.09億元，擊退9個對手投得該地皮，以該用地的總樓面面積約94.94萬方呎計算，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）達6646元，屬於2009年12月同區逸瓏灣I所在土地以樓面地價7284元批出以來，逾9年白石角地皮樓面呎價新高。根據地政總署同年3月公布的資料顯示，次高出價亦僅約48.88億元，意味新地出價拋離對手最少29%。

另外，為了增加白石角的泊車位供應，運輸署2021年年底批出一幅白石角科城路短期租約用地作停車場用途，提供不少於240個車位，當中至少50個屬自動泊車系統車位，預計2022年第四季可以啟用。

本港市區物業甚具重建價值，最近，市場共有市值合共達15.5億元的物業放盤。其中，東半山司徒拔道2號全部業權現以招標形式放售，截標日期為7月14日，市場人士估計，有關物業的市值約10億元。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，司徒拔道2號於1960年落成，地盤面積達13461方呎，現時有13個住宅單位，實用面積合共為15224方呎。

物業現址劃為「住宅（丙類）2」用地，可於補地價後重建為分層豪宅項目，最高可建樓面或達6.3萬方呎；或按現時限制重建為洋房項目。陳國章說，該項目為100%不可分割業權聯合出售，意味買家日後毋須再經「強拍」程序統一業權。

本地家族推3商住物業招標

此外，有本地家族把位於中環、西營盤及土瓜灣共3項具重建潛力的商住物業同時推出招標，7月5日截標，有關物業總市值約5.5億元。

當中市值最高的物業為中環荷李活道26號及28號永寧大廈，為一幢樓高6層、於1958年落成的商住大廈，包括地下的兩間商舖、1樓至3樓6個寫字樓單位，以及4樓和5樓共4個住宅單位，總實用面積約為7828方呎。該地皮現劃為「住宅（甲類）」用途，料市值可達3.5億元以上。

另一個項目位於西營盤正街38號，是1971年落成的6層高物業，實用面積為3291方呎。一併推出的土瓜灣譚公道73號，是8層高的物業，於1959年落成，實用面積4810方呎。

仲量聯行香港主席曾煥平指出，買家可對3項物業中的任何一項或所有物業進行投標。上述有關物業均具重建潛力，適合投資者購入出租或重建出售，預期將吸引發展商及投資者。

一手市場再錄新高成交，資本策略（00497）牽頭發展的渣甸山超級豪宅皇第，以約3.34億元沽出一個複式單位，成交呎價達8萬元，呎價貴絕渣甸山分層住宅。部分現樓新盤則加推優惠，其中長實（01113）與市區重建局（市建局）合作發展的深水埗愛海頌推限時優惠，6月底前入市可獲額外6%售價折扣。

前述破頂戶為皇第地庫至2樓B室，實用面積4178方呎，附設4207方呎花園等，連兩個車位於昨天（23日）以招標形式售出，成交價約3.34億元，創該項目造價新高，成交呎價達8萬元，更是渣甸山分層住宅呎價新高，打破該盤於2020年5月以每方呎7.8萬元創下的新高紀錄。

發展商指出，皇第共提供16伙，迄今累售11伙，套現約23億元。發展商會採惜售策略，稍後將主力推售複式特色戶，分別為3樓及5樓A室，以及11樓及12樓B室，實用面積分別為4078及4440方呎。

愛海頌3房餘貨添優惠

此外，其他新盤積極推售餘貨，愛海頌新增「全新3房限時」優惠，買家於5月27日至6月30日期間簽訂臨時買賣合約，可獲額外售價6%折扣；連同其他優惠，以「90天付款計劃」為例，最高可享27.5%樓價折扣。

長實高級營業經理梁焯鏗表示，愛海頌迄今累售838伙，套現約83億元，尚餘38個3房單位待售，實用面積771至786方呎。最平單位為3座7樓B室，實用面積786方呎，折實售價1237.7萬元，呎價15747元。他指出，自社交距離措施放寬後，本港樓市交投加快，預計今年全年樓價可升5%至10%。

中洲置業旗下沙田火炭星凱．堤岸重啟銷售部署，於周五（27日）發售426伙。項目新增「入伙起85180大戶大優惠」一按付款計劃及「入伙有二按」付款計劃，前者為指定單位買家提供一按，最高可承造樓價85%，首18個月免息免供，其後為P加2.75厘（P現為5.5厘），貸款年期最長25年。

樓價指數持續向上，美聯物業根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（23日）公布的最新指數報169.15點，按周升0.12%，連升7星期共1.97%。不過，股市波動下，部分業主急於沽貨套現，二手減價盤略為增加，導致該行按其網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報52.9點，按周跌0.8點或1.5%，連升5星期後首度回落。

美聯指出，美聯樓價指數較4星期前累升1.21%，本年迄今的樓價跌幅已進一步收窄至1.43%。

最新一周的樓價升勢，主要由新界區力撐。以三大分區劃分，「美聯新界樓價指數」最新報157.47點，按周升0.52%。反觀「美聯九龍樓價指數」報172.05點，按周跌0.15%。「美聯港島樓價指數」最新報177.77點，按周降0.38%。

信心指數受累股市波動

至於美聯信心指數連漲5周後轉跌，美聯物業首席分析師劉嘉輝相信，近月股市較為波動，部分業主急於沽貨套現，導致減價盤略為增加，令信心指數回落。然而，他認為，目前減價盤數量比起第五波疫情的嚴峻時期為少，最新公布的信心指數仍是近4個月次高。

消息指，元朗鳳攸南街3號好順景大廈地下舖位易手，物業面積約700平呎，以約3,300萬元成交，呎價約4.7萬元。舖位現由餐廳租用，月租約8.9萬元，回報率約3.2厘。

另同區鳳攸北街11至15號益發大廈地下舖位，面積約246平方呎，約975萬元易手，呎價近4萬元。

中原地產研究部一項研究報告指出，4月整體工商舖買賣合約登記錄367宗及53.68億元，較3月的344宗及62.68億元，分別按月升6.7%及跌14.4%。

中原地產高級聯席董事黃良昇指出，疫情持續緩和，買家恢復入市意慾，帶動登記宗數見底回升。4月起政府逐步放寬社交距離措施，相信工商舖市況逐漸回暖，登記將繼續上升。

雖然第5波疫情緩和，但4月份工廈註冊成交按月下跌。美聯工商舖資料研究部資料顯示，4月工廈買賣註冊錄得198宗，按月下跌15.4%，而註冊金額則錄得約18.6億元，按月下跌18.4%。租售價表現維持穩定，上月整體售價按月只下跌0.1%，而整體租金則按月持平。該行預期，由於工廈物業回報率較高，全幢工廈更可通過重建以提升其價值，相信工廈市場對資金仍然有一定的吸引力。疫情緩和，早前積壓的成交有望落實，相信註冊成交量會在未來改善。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，4月工廈買賣註冊宗數和金額連續3個月按月下跌，分別只錄得198宗及18.6億，成交宗數是自2020年8月以來首次跌穿200宗，按月下跌15.4%。其中，中細價工廈的成交按月錄得顯著下跌，特別是成交額為300萬以上至500萬，及500萬以上至1,000萬的物業，分別只錄得55宗及31宗註冊成交，按月分別下跌20宗及13宗。另外，自從工廈新盤東傲和iCITY自去年尾到今年頭推出後，發展商在疫情之下減慢推出工廈新盤的步伐，令工廈拆售活動大幅減少，導致成交數字失去新盤支撑。

柴灣平均呎價5044 升1%最多

美聯工商舖資料研究部資料顯示，反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數（MII）4月最新報386點，按月微跌0.1%，而反映指標工廈租金走勢的美聯工商物業租金指數（MIRI）4月最新則報147.7點，按月持平。

分區呎價方面，柴灣區的平均呎價報5,044元，按月上升1%，為升幅最大的區域；觀塘區的平均呎價則為6,592元，按月下跌1.4%，為跌幅最大的區域，而其餘8區呎價的按月升跌幅均維持在1%以內。至於分區呎租方面，升幅和跌幅最大的分區同樣分別為柴灣區和觀塘區，平均呎租分別報14.9元及19.7元，按月分別升4.8%及跌2.2%。

美聯工商董事陳偉志表示，上月The Asia Pacific Cities Fund以28.8億元購入全幢葵涌集運中心，及絲路基金以1.8億元購入大成大廈23至25樓全層，相信工廈市場對資金仍有一定的吸引力。其中葵涌集運中心目前正用作數據中心，該成交為今年以來最大宗成交，反映外資基金對於數據中心發展前景感到樂觀。雖然上月工廈註冊量按月下跌15.4%，但隨着本地疫情緩和，原本受到疫情影響而積壓的成交有望能夠落實，預料註冊成交量會有改善。

市區供應買少見少，不少發展商透過強制拍賣增加市區土地儲備。其中新世界銅鑼灣快樂大廈併購多年後，近日終於向土地審裁處申請強制拍賣，測量師估值高達45.05億元，單計強拍申請時的估值，金額屬歷來最大宗（單一強拍個案計算）。地盤面積約19,831方呎，日後若以商業發展，可建樓面將達29.75萬方呎。

估值逾45億 金額歷來最高

新世界多年來一直持續收購銅鑼灣快樂大廈，終於來到收成期。新世界近日已集齊逾80%業權，正式向土地審裁處申請強制拍賣。項目位於波斯富街54至76號、利園山道5至27號及羅素街60號，地盤面積約19,831方呎，測量師對項目估值為45.05億元，單計強拍申請時的估值，金額屬歷來最大宗（單一強拍個案計算），每呎樓面地價估值約1.52萬元。

翻查資料，對上紀錄亦由新世界所創，其於2018年10月申請強拍之北角皇都戲院大廈，當日測量師估值高達31.17億元，一度成為歷年來最大金額單一強拍個案。北角皇都戲院大廈最終在2020年10月由新世界以底價47.76億元投得，較當日估值高53%，成為歷來最大宗強拍個案。由於快樂大廈起始估值已高出甚多，日後或有機會挑戰新的拍賣紀錄。

資料顯示，地盤面積約19,831方呎，現為一列落成於1963年的商住舊樓，面向波斯富街樓高9層，另一邊面向利園山道則樓高6層，地下商舖，樓上為住宅層。申請人持有該3組舊樓業權分別為80.09%、85.42%及90.32%。地盤現時劃在「商業（2）」地帶上，日後若以15倍地積比率發展，可建樓面將高達29.75萬方呎。

司徒拔道豪宅放售 估值10億

此外，仲量聯行獲委託招標放售東半山司徒拔道2號豪宅共100%不可分割業權，截標日期為7月14日，市場估值約10億元。物業於1960年落成，地盤面積達13,461方呎，現有13個單位，實用面積合共15,224方呎，市場估值計每方呎約6.6萬元。物業現址劃為「住宅（丙類）2」用地，最高建築高度為12層，連一層開敞式停車間。

仲量聯行亦同時獲委託放售三項商住物業，截標日期為7月5日，市場估值約5.5億元。三項物業由同一業主持有，分別為中環永寧大廈、西營盤正街38號半幢、馬頭角譚公路73號半幢。其中永寧大廈於1958年落成，樓高6層，實用面積約為7,828方呎，鄰近大館和蘭桂坊，離中環至半山自動扶梯只有幾步之遙，地皮現劃為「住宅（甲類）」用途。

佛山疫情反覆，樓市觀望氣氛濃厚，加上廣州早前封城封區控制疫情，以致來自廣州的投資客大減，發展商暫緩推盤，一手市場以消化貨尾為主，4月份佛山一手成交量錄約4285伙，按月跌35%，樓價則維持平穩。業界表示，本季暫錄約1.35萬宗成交，在疫情影響下，全季成交將出現萎縮，將期望第三季疫情好轉，加上政府持續鬆綁，釋出利好消息，下半年佛山樓市有望回暖，而目前港人仍期待通關後再部署入市。

利嘉閣董事王保衡稱，佛山疫情反覆，買家入市意欲大減，一手市場近月以消化貨尾為主。據佛山住建局數據，4月份佛山錄約4285伙一手住宅成交，平均成交價約每平方米17055元人民幣（折合呎價約1834港元）。上月成交量對比3月份6591宗大跌35%，但由於發展商暫時未有太大跑業績壓力，加上即使減價亦無助銷情，故未見大幅減價促銷，因此4月份成交價與3月份每平方米16924元人民幣（折合呎價約1820港元）水平相若。

港投資客持觀望態度

回顧首季佛山樓市，一手住宅季內共錄16536伙成交，較去年第四季的23449伙，銳挫29.5%，而首季新盤樓價則維持平穩。王保衡指，首季受經濟環境及疫情影響，佛山一手成交量處於近年低位，展望第二季繼續因疫情反覆令發展商延後開盤計畫，新盤以貨尾主導大市，將令成交量持續萎縮。加上佛山一手市場一直倚靠廣佛同城概念吸引廣州投資者支撐，而近日廣州疫情反覆，亦令投資客絕佛山一手市場。期望第三季疫情好轉及政府推出刺激樓市政策，有望帶動交投上升。

王保衡續指，疫下佛山二手主要靠當地用家支持，剛性需求帶動交投。4月份佛山共錄3475伙二手住宅成交，平均成交價約每平方米13743元人民幣（折合呎價約1478港元）；對比3月份的3459伙成交、均價平方米13949元人民幣（折合呎價約1500港元），二手成交量價連續兩個月水平相若，尤其成交量由2月份1804伙急增近一倍至近3500伙水平。回顧首季，佛山共錄8281伙二手住宅成交，比去年第四季的9162伙，減少881伙，而首季二手樓價則維持平穩。首季二手成交量亦是低位徘徊，主因經濟受近日廣東疫情影響，現時主要由用家主導大市，成交價持平，反映市場未有恐慌性拋售，樓價亦繼續橫行。

王保衡表示，香港買家查詢佛山樓盤仍然比較淡靜，雖然人民幣匯價持續下跌，加上央行不久前大幅下調5年期LPR利率15點子，但因內地與港尚未通關，普遍香港投資者未能掌握內地經濟實況，近日內地再受疫情影響，港人對內地房地產市場保持觀望。

五一假新盤成交創3年新低

康華地產大灣區部策劃總監謝天洛表示，4月底，內地多個城市鬆綁樓市調控，為「五一」小長假做準備，佛山亦不例外，先有房貸持續走低，後有「滿五不限」新政，惟樓市表現仍不似預期。佛山在「五一」小長假（4月30日至5月5日）期間，共錄579伙新盤成交，與去年相比大減1121伙，跌幅高達66%，成交面積6.75萬平方米，為佛山實施「五一」5日小長假以來近三年新低。然而經過一周的氣氛醞釀，樓市在次周回暖，5月9至15日期間共錄2059伙新盤成交，重返每周二千伙水平。5月中旬，央行、銀保監宣布降息，將首套個人住宅按揭利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，即首套房貸利率可低至4.4厘，預計樓市因此大為提振，5月下旬新盤成交量可維持在每周約二千伙水平。

謝天洛續指，由於先前的嚴格調控、各大房企危機及全球疫情肆虐，均導致經濟活動驟降。今年首季佛山一手住宅市場，每月成交量浮動較大，對比去年同期更是全面下降。至於二手房方面，近月佛山二手交投穩中向上，樓市鬆綁效果浮現，5月9日至15日，全市錄963伙二手成交，面積約12.6萬平方米，按月增長82%，預計5月下旬二手表現穩定。

謝天洛表示，現時香港人比較關注佛山物業鐵路沿的樓盤，隨廣深港高鐵開通，縮短了香港至廣佛地區的通勤時間，而廣佛同城概念不斷深化，亦成為香港人比較看好此地區具升值潛力的原因。香港疫情逐步受控，市場對通關期望增高，加上佛山物業租金回報相對較高，近月經該行查詢佛山樓盤的港人買家，亦比之前增加近6成。

禪城盤較受港人歡迎

由於佛山人主要以廣東話溝通，早年已吸引不少港人到此退休自住，加上現在交通方便，未來更有重大基建發展，對投資者而言相當吸引。現時有意購買佛山住宅的港人，近半數計畫自住，一般預算約250萬元人民幣（折合約289.3萬港元）。

醫療需求持續增長，帶動相關行業「異軍突起」，據世邦魏理仕指出，受本港人口持續老化等因素推動，醫療保健行業持續擴充，料相關行業於未來三年間於市場承租逾百萬方呎樓面，並以中環及尖沙嘴傳統核心區最受惠。

世邦：料三年需求逾百萬呎

世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平稱，本港人口老齡化、高淨值人士的醫療支出增加，以及越見廣泛的醫療保障，將刺激未來幾年對醫療保健服務的強勁需求。該行早前預測醫療中心將需要額外逾100萬呎作擴充，惟受疫情影響，令需求變得滯後。

中環尖沙嘴最受惠

本港商廈將於2022年至2026年迎接近1400萬方呎新增供應量，將在未來五年為醫療行業的租戶提供大量擴張機會。世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩指，在目前的經濟下行周期，寫字樓叫租具吸引力，為醫療行業提供更多合適的場所選擇，以滿足他們的長期戰略需求。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務商舖資深董事溫運強表示，街鋪租金已從2019年的最高峰下跌40%，醫療中心及服務營運商應該再次考慮租用商鋪。