受到科技議題帶旺，高雄房市表現持續火熱，高雄台積電與橋頭科學園區開發助攻，但在缺工、缺料等營建成本激增及通膨情勢下，許多建商採取放緩推案，缺料又有台積電等科技擴廠搶工，中南部房市更出現預售屋交屋期拉長至10年罕見現象。因此，買氣進而轉向新成屋市場，讓高雄原本稀缺的成屋此時也變得更為搶手，如位於橋頭新市鎮特區，緊臨台一線，雄崗建設興建的「橋科水岸花園」新成屋一案，賞屋人潮也增加。

隨著橋科進入實質開發，包括國巨、日月光、鴻海、順益及群聯等大廠宣布進駐設廠，加上鄰近的高雄台積電廠區計畫最快今年中就會動工，帶來人才職缺將吸引預估上萬住房需求，讓房市表現更火熱不減。

「橋科水岸花園」全新成屋，坐落新東一街上。基地鄰近捷運紅線青埔站，輕鬆接軌未來高雄台積電廠區與高鐵新左營站，周邊擁有95公頃都會公園綠地，大棟距景觀優勢。「橋科水岸花園」更罕見稀有戶戶座北朝南規劃，全案零店面，2～4房、一層4戶、3千坪基地，讓戶戶擁有開闊棟距、三面採光完美格局，加上戶戶平面車位，不僅深受已購客戶的喜愛，便利交通動線，更吸引通勤科技新貴青睞。

政府推動興建社會住宅，財源得到銀行團支持，將加速達到蔡英文政府「八年20萬戶」社宅的競選政見。不過目前工程市場缺工嚴重、營建成本大漲，一旦大量社宅釋出招標，勢必對目前工源吃緊的工程市場產生排擠效應，未來工程招標發包，恐怕將面臨更大挑戰。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，目前全台加計中央及地方政府的既有社宅、加上新完工的社宅合計約有2.1萬戶，興建中社宅約有2.3萬戶，已決標待開工的社宅有1.3萬戶，規劃中的社宅有6.6萬戶，等於未來至少還有8萬戶社宅將陸續興建。

近年房市景氣熱絡，民間住宅市場一年就有10萬多戶的開工規模，近年台商回流、各產業園區強力招商，加上如台北雙子星大樓、桃園機場第三航廈等指標大型工程案均步入興建期，去年一年全台建築開工的規模就高達922萬坪。不僅建築工程，包括道路、捷運、鐵路地下化等土木工程也都在興建高峰期，整體工程市場都處於缺工困境。

營造業界人士表示，公共工程毛利低、以防弊為主要發包思維、程序繁鎖，本來就招標不易，一旦大量社宅發包興建，工源排擠的現象更為嚴重，中大型營造廠更傾向選擇承攬民間工程，社宅工程招標勢必面臨更多挑戰。

至於大量社宅對於平抑房價有沒有助益？房地產者指出，國人習於購屋置產觀念深厚，以出租為主的社宅固然是提供年輕及弱勢族群居住的住宅政策核心，不過近年房價飆漲，已經達到相對高點，目前包租代管加上新完工社宅數量，相較於整體住宅需求仍相當有限，對於以滿足平價居住需求，仍顯緩不濟急。

因缺工壓力，已出現預售屋買方與建商發生交屋糾紛，加上高雄最近有些建商、工地發生確診，施工人員砍半，甚至找不到營造廠商報價，南台灣已有建商將完工交屋期限直接拉長到2031年。建商對此現象表示憂心，未來恐爆更多預售交屋紛爭。

內政部營建署去年6月針對預售屋買賣，因缺工和疫情，是否可以根據定型化契約應記載事項第12點第1款但書規定，延長施工期限，函文台南市政府、各建商公會等單位指出，建商可向購屋者說明並延長工期，但應雙方協商。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷24日指出，「看來，這紙說明不太管用」，因為已有預售屋買賣糾紛案例出現，且內政部明示，預售屋建商逾期完工不給付遲延利息，或逕以建照展期作為順延完工事由，將開罰最高150萬元。

業界說，一棟29層樓的住宅，正常施工期間四年左右即可完成，但位於台南的一個建案，為了避免紛爭，直接把完工日期訂到2031年。

陸炤廷表示，近年來的房市熱區高雄市和台南市，都已面臨工期大幅延長的窘境，主要是缺工、缺料，現在許多營造工程公司因為各工種的發包價格紊亂，也不易找到下包，因此也不太敢報價、接案。

加上政策打炒房、利率調升等，種種跡象來看，對建築業相當不利，他說，建商也只能採取保守態度，減少推案、或避免預售，這樣可能導致房市供需更失衡，消費者在僧多粥少且萬物齊漲的情況下，如何等到房價下降？

陸炤廷指出，在大環境惡化的情況下，如果大家都先建後售，以每坪40萬元起跳的新成屋，動輒超過千萬，自備款至少20％，年輕人更買不起房子了。

他預估，無論疫情是否趨緩，缺工、搶工問題，未來只會更嚴重，政府應提出有效配套方案。

從茄苳交流道下來就可以看到「宏道新竹帝寶」千億總銷案量的18萬坪基地。甲山林集團、愛山林建設董事長祝文宇表示，雕琢該案長達7、8年「光是做好環境，已經花了40幾億元！」專為國外留學回國就業的新竹電子新貴，和熟習美加別墅社區氛圍的北部企業主，量身打造。

今年5月30日首波將要釋出的400億案量約1,500戶，本周正式進入公開倒數，隨著鄰3千坪中央公園水景綠地的接待會館實景亮相，全案15個令5千多組預約賞屋客引頸期待的「彩蛋」也「劇透」流出：（1）18萬坪基地，規模相近二分之一個信義計畫區，由愛山林獨家打造。（2）40％超低建蔽率，留設兩倍大安森林公園面積的近14.7萬坪城市綠肺。（3）水、電、網路、污水、天然氣五大管線統一布建完成。（4）規劃華德福國中小校區，附幼去年8月開學，另規劃有高中預定地。（5）5G智慧城市，戶戶光纖到府。（6）870米林蔭大道中軸，北接茄苳景觀大道，南通雙林路8分鐘抵竹科，全區環城道路連接會館與商店街廓。（7）林蔭道5米全石材鋪設人行道與3米自行車道。（8）台灣住宅史首度攜手有倫敦奧運場館整體規劃經驗的AECOM美國工程設計公司，通盤規劃。（9）重金打造8座公園，3千坪中央公園、寵物公園、會館公園、大湖公園、極限運動場、樹屋樂園、沙坑樂園與運動公園。（10）營造出9千坪廣闊湖域，呈現多層次森態落瀑、水舞噴泉場景。（11）全球首座「以城市為單位」經美國UL健康建築認證的健康城市。（12）複合型景觀溫泉飯店進駐。（13）引進全台最大規模的青鳥書店。（14）每戶交付提供專屬建築履歷。（15）愛山林提供10年代管服務。

愛山林建設董事長祝文宇也再次強調，低密度，是「墅居」生活關鍵，全案營造14.7萬坪花園水景森態綠地，低密度錯落的建築布局，為每一戶提供最大化的觀景體驗，將環境的優越性極大化。

「宏道新竹帝寶」主力有3種產品，聚焦工程師成家需求，規劃35～48坪3～4房為主力的7層樓新加坡式住宅；第二種是鎖定主管階層需求2層樓美式獨棟大別墅，從6、70坪到上百坪都有，單層室內大面積的特性，從尺度上「區隔」台灣傳統小建坪的3樓半4樓半透天厝；最後是超過160坪、200坪以上的客製化豪墅，其中不乏有準買主提出400～500坪的需求。據悉，大樓開價約落在每坪45萬上下，別墅預估將開出每坪65萬左右行情。

除了擁有眾多國家級建設加持，素有「下一個信義計畫區」稱號的新莊副都心，自2010年開始有建商進駐推案，經過10年發展有成，已成為街廓整齊寬敞、新大樓與商辦林立，且多座公園環繞的高綠覆率宜居重劃區，已完工的大型建設包括中央合署辦公大樓、宏匯廣場、電影文化中心，未來還有嘉軒酒店、I-Tower辦公大樓等利多，並擁有機場捷運線、環狀線、新蘆線三條捷運路網機能，生活機能與商業發展亦同步到位，無需等待發展期。

經營版圖橫跨多面向的麗寶集團，取得坐落在副都心正核心的難得素地，推出SRC鋼骨耐震地標新案「麗寶中央星鑽」，基地位於副都心中央路，正對台灣電影文化園區千坪綠地，享有200米大棟距，規劃28～50坪適居房型，標準室內樓高3米6，空間尺度寬敞舒適，梯戶比2：1，出門無須等電梯。周邊5分鐘可以一手掌握交通、生活機能、就學環境與商辦百貨，吸引廣大購屋族關注。

市場分析，在疫情與俄烏戰爭尚未明朗、通膨壓力驟升的狀況下，「房地產」仍是資產最佳避風港之一，而「麗寶中央星鑽」已是新成屋，在缺工缺料的現況下，免等待交期、室內格局都可「眼見為憑」，既穩定又能及時入住，無論對自住客或是投資客置產來說都是現階段的最佳選擇。

全國夾娃娃機店五年暴增近六千店、增幅逾一．四四倍，今年三月全國夾娃娃店首度突破一萬店，而且近一年銷售額更高達七．七億元。房仲業者觀察，雖然近年「首都」台北市的夾娃娃店有退潮趨勢，卻反而朝其他縣市擴張，尤其疫情衝擊街邊店面已超過兩年，夾娃娃店成為這波疫情逆勢展店的積極業種。

從官方統計來看，去年四月是夾娃娃機店展店高峰，全國累積九七二七店，店數規模接近前兩大超商的店數。但五月受到疫情升溫衝擊，店數跌破九千店，尤其是北市的西門町更成為夾娃娃機店的關店災區，隨著疫情趨緩，去年九月夾娃娃機店又出現一波開店潮，今年三月全國夾娃娃機店已超過一萬店。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，夾娃娃機店數量不減反增，可說跌破市場眼鏡。實務上發現許多沿街店面生意蕭條，店面空置也讓房東想辦法找租客填補，腦筋動得快的場主就逢低進場，趁租金打折租下熱門店面，再分租機台給台主，這波沿街店面的蕭條，反而讓夾娃娃機店逆勢增加。

財政部統計資料顯示，今年三月為止夾娃娃機台最多的是在新北市一五五六店，台中市有一四四二店，桃園市一二八七店，台南市與高雄市都超過一千店。累積至三月底為止，全國總計高達一萬四十七店，創下歷史新高。

曾敬德表示，夾娃娃產業歷經一波洗牌，許多經營者會發現雖然利潤不如以前可觀，但只要店面租金可順利議價承租，還是可有穩定的利潤，最主要是這波沿街店面實在太慘，夾娃娃機店才有機會突破重圍。以日本經驗來看，年輕人追求流行文化的商圈之中，還是有夾娃娃機店發展的契機，但不管是場主或台主，都要有新的經營手法與差異化的商品，才不會快速消退。


夾娃娃機翻紅 全台逾萬店
經濟日報

夾娃娃機店面全台逆勢成長，突破1萬店，據財政部資料顯示，截至今年3月底，全台共計10,047店，店數創歷史新高，全國銷售額一個月7.7億元，其中最多台為新北市1,556店，目前僅有北市西門町夾娃娃機店大舉退場，但其他區域業主反而趁著店面蕭條、租金盤整時刻，逢低進場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，這波疫情重創沿街店面商機，店面空置降租後，反而吸引夾娃娃業店家進駐，夾娃娃機店在這波景氣寒冬逆勢崛起。

若從官方統計資料來看，夾娃娃機開店風潮高峰出現在去年4月，全國共計有9,727店，店數規模接近前兩大超商的店數。後來隨著疫情升溫，夾娃娃店數一度跌破9,000店，尤其是北市西門町更成為夾娃娃機店的關店災區，一直到去年9月起，夾娃娃機店重現一波開店潮，今年3月全國的夾娃娃機店已經超過萬店。

曾敬德分析，夾娃娃機店店數不減反增，跌破市場眼鏡，但實務上會發現，許多沿街店面生意蕭條，店面空置也讓房東想辦法找租客填補，腦筋動得快的業者就逢低進場，趁租金打折租下熱門店面，再分租機台給台主，這波沿街店面的蕭條，反而讓夾娃娃機店逆勢增加。

據財政部統計資料顯示，截至3月底，全台夾娃娃機台總計共有10,047店，全國一個月銷售額7.7億元，六都中，台北市566店，新北市1,556店，台中市1,442店，但台中較一年前呈現衰退，桃園市1,287店，仍然維持在高檔水準，台南市與高雄市則都超過1,000店。

曾敬德表示，夾娃娃產業雖然利潤不如以前可觀，但只要店面租金可順利議價承租，還是有穩定的利潤。

夾娃娃機店短期收益…店東不無小補

夾娃娃機店熱潮未歇，甚至中南部機台更多，根據財政部資料，全台夾娃娃機店最少的是台北市，只有566台，然而走出北市外，其餘五都夾娃娃機店皆達1,000間店以上，維持高檔水位，專家指出，疫情衝擊，店面歷經盤整，夾娃娃機店台主趁機入場，雖然對房東來說是治標不治本的短期收益，但至少店面不會閒置。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，夾娃娃機店多為投資方眾人合資，因此投資較容易，常見為短期營利店面，過去則有傳出抓取商品涉及賭博性的可能，房東有其風險性，若非空置的變通方式，不算是符合房東喜歡的租客。不少一線商圈房東不願空置，常見租給夾娃娃機、特賣會店面度小月。

中央銀行打炒房擬針對縮短房貸年期出招，房仲指出，主要是針對多屋族，對一般首購自住民眾影響不大，擔心被流彈傷到的換屋買家，可透過三招策略，化身為符合單一自住條件的「類首購客」，保有申辦30年房貸的機會。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說，央行此招如同「唐僧緊箍咒只對孫悟空有效」，購屋民眾若是擔心，可採取三招策略因應。第一為「無房貸者申辦」，也就是新購房屋的貸款，以名下無房貸的配偶或直系親屬名義申貸，若財力較弱，可透過保證人來彌補不足。

第二為「先還再貸」，審視名下所剩的房貸餘額，若要還的金額剩不多，可先周轉調度資金，還清前屋貸款，恢復無貸款身分後，再另行申貸購屋，讓民眾在先買再賣的換屋過程中無縫接軌。

第三為「先賣再買」，把名下有貸款的房屋賣掉後，再辦房貸買進新居。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，房貸年期長短亦會受申貸物件屋齡、申貸者年齡影響，大部分銀行的放貸原則為「貸款年期+申貸者年齡不大於75」、「貸款年期+屋齡不大於60」，所以想申辦30年期房貸的消費者，建議於45歲以前購屋，且選購屋齡30年內的房屋為宜。

台灣房屋調查發現，若房貸年期只剩20年，估算一般家庭每月得有六位數的高所得，才有望在六都生根落戶，許多換屋族恐將被擠出都會區。

台灣房屋根據聯徵中心去年第4季六都平均鑑估值，試算各都20年期房貸每月還款金額，並以房貸占月薪的三分之一，推算可合理負擔的家庭月收入。

結果顯示，北市月繳房貸高達9萬元，換算家庭每月需有27.3萬元收入，才有辦法取得首都門牌；負擔最輕鬆的桃園市，每月要繳3.8萬元房貸，推算家庭月收入須達11.6萬元。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，以近期主計總處公布平均薪資約4.4萬元看，雙薪家庭每月的合理房貸負擔約3萬元，若可申辦30年期房貸，能購買總價約1,055萬元的房子，對照各都的平均購屋總價，落腳桃園、高雄及台南等還不至於太困難，若房貸還款年縮至20年，同樣月付3萬元房貸，可負擔總價將縮水近300萬元，只剩762萬元，恐使民眾與六都絕緣。

全球利率走勢開始進入升息循環階段，房市趨勢專家李同榮表示，第1季5、6月會是今年房市最嚴厲考驗，因為疫情逼近高峰，降溫需到7月，而美國聯準會Fed有可能持續在6丶7月持續加碼升息，央行升息幅度處於不確定狀態，暫時購屋者觀望心態濃厚。

他表示，第2季房市交易量可能大幅縮減，但還不至於到窒息量，房價漲勢會暫時放緩，部分行政區會有小跌現象產生。

不過，若第3季疫情趨緩，且央行6月理事會升息幅度如預期在1碼以內，房市交易量就會有明顯反彈與回升，除非疫情高峰期持續至第3季，否則，房價又會回到上升的軌道上。

進入第4季，李同榮表示，第4季往往是經濟增長與房市交易旺季，今年第4季應也不例外，雖然政府祭出五重拳將於第4季進入修法關鍵，加上利率將會升升不息丶如影隨行，但反而會有利空出盡的反彈，主要有兩大理由：

第一、政策打房5重拳已是市場預期，從年初開始，預售投資客已趁熱讓利拋售，市場已提前反應，反而會有利空出盡的行情出現。

第二、利率持續上升也是是市場預期，升息初期對上升中房市沒有太大影響。在歷史上三次重大利率上升循環中，都具有三大共同結果：初期都不影響房價，房價續漲；中期影響經濟成長率衰退；後期影響房價下跌，因此今年升息的幅度尚難澆熄房市的漲勢。

李同榮表示，2022全年房市表現，將呈現價小漲丶量微溫的格局，上升軌道不變，雖有疫情擴散、升息壓力、打房政案等挑戰，但市場通膨壓力與保值心態略勝一切利空因素，在短時間通膨難以抑制情況下，剛性需求與保值置產者仍然會勇於進場，成為市場主要支撐力柱，房價會處於驚驚漲的局面而欲跌不易，部分沒題材蛋殼區將如預測會有小跌現象出現。

李同榮表示，今年升升不息雖然暫時擊不垮市場信心，但中期就會對經濟增長產生影響，長期就會影響房市走勢反轉，這也符合市場技術循環機制有漲有跌。

據世邦魏理仕台灣統計，2022年第一季全台大型不動產投資市場，總投資額達新台幣880億元，為20年來同期第三高，且2022年第一季商用不動產市場交易，重現2021年淡季不淡的態勢，可見只要標的優質，投資人仍積極承接。其中，世邦魏理仕台灣整理2021至2022年第一季「全台前十大旅宿業不動產交易」中發現，建商積極佈局各類型旅館產品。此外，全台工業地近五年地價，除東部以外，都有兩成以上的漲幅，長線佈局轉往南部搶進極具發展潛力的工業土地，還有空間。

建商偏愛 收益租金穩定產品

世邦魏理仕台灣觀察2021至2022年第一季「全台前十大旅宿業不動產交易」發現，交易多數為建商趁機佈局。世邦魏理仕台灣表示，有建商全台獵地，用「資產管理的概念」採雙軌式經營，一方面積極轉進開發潛力強的中南部推案,一方面也收購既能轉做辦公室收租、也能做飯店經營的標的，透過多角化經營，創造穩定收入，積極幫股東創造利潤。

對於未來數季旅館投資市場表現，世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶認為，針對「台北精華區旅館」，小型商旅業主和潛在投資人，在價格認知與期待上仍存在落差，將導致交易協商的時間拉長。另一方面，在新一波疫情干擾下，部分中大型旅館業者，預料於租約到期時順勢終止營業，其中若是符合重建資格的旅館，房東則可能尋求與開發商合作的機會。

而位於主要城市內成熟重劃區、基地達一定規模的「成熟重劃區旅館」，其土地開發價值與潛力備受投資人青睞，若條件合適，可望吸引大型建商以高於市場行情的價格購買此類型土地。世邦魏理仕台灣資本市場部門主管林敬超表示，近期受業主委託公開標售,緊鄰興建中輕軌C25站、將近3,500坪的『高雄市鼓山區凹子底商業地』,位處主要幹道，聯外交通便利，又是高雄稀有大規模商業開發基地，就適合商辦、購物中心等大型開發，或規劃為飯店、瞄準商務客。

西部工業區土地 五年漲兩成

此外，根據世邦魏理仕台灣研究部統計數據發現，全台工業地近五年地價，除東部以外，都有兩成以上的漲幅。「各區工業地都奇貨可居，北部工業區價格驚人，五股工業區平均地價達單坪92萬元以上；而南部工業地產價格也是逐年上漲，如高雄市主要工業區平均地價，即於2021年內成長5.6％，趁價格還在上升階段，搶進有潛力、甚至被低估的地，像是鄰近科學園區且大面積、基地方正的地塊，就吸引半導體、製造業、物流業者及機構投資人，置產兼作資金停泊、未來轉租售、有利長線佈局」林敬超分析。

例如世邦魏理仕台灣近期受業主委託公開標售的兩筆，總銷高達百億的土地，其中路竹區工業用地及建物，土地面積共約23,429坪，現有廠房約11,192坪，以底價約41.12億元計算，換算單坪土地標售底價約17.55萬元；而位於鼓山區、面積約3,459坪的特定商業專用區土地，標售底價約為68億元，換算每坪標售底價約199萬元，是高雄稀有大規模商業開發基地。

後疫時期物價驚驚漲，市場憂通膨置產避險風起，市場資金持續看好不動產市場，商辦產品具高租金高收益及穩定性，出現補漲態勢。2022年Q1辦公服務類建照核定總樓地板面積133.1萬平方公尺，佔總建照1071.6萬平方公尺12％，較2021年同期暴增3倍以上，更創近5年同期新高。

鄉林不動產研究室也發現，建商、企業與壽險業不約而同地搶進收益型辦公大樓及店面開發。台北市近3年商辦租金指數上升2.93％、A辦及商業指標區主要路段租金指數上漲5.02％，致使交易額與租金更雙雙創新高價，不僅信義區大漲，連士林區商辦也因北投士林科技園區的帶動下，新建商辦每坪行情3,000元起跳。

中美貿易戰引海外資金回游，帶動台商加碼投資，經濟部統計到4月底止投資台灣3大方案，已帶動459家企業投資，商辦需求大增，租金持續走高。

根據內政部Q1建照核發統計，2022年第一季住宅類建築物樓地板面積總計544萬9,870平方公尺領先，其次為廠房、倉儲等工業不動產232萬4,971平方公尺；辦公服務類居第三；唯獨旅館、百貨商場及娛樂業等受新冠肺炎疫情影響，2022年商業類核發建照樓地板面積僅有13萬6,378平方公尺(詳如附表一)。

工業倉儲類建照樓地板面積近年逐年增加，辦公服務類也同樣倍數增加，2022年Q1全台辦公服務與零售類場所申請建照樓地板面積達133萬1,435平方公尺，較2021年同期的33萬4,980平方公尺，近四倍成長，且佔總建照的比重達12％，較前年的5％增7％及2021年3％增加9％，成長增幅明顯。

商辦熱，新北市板橋區3月份即出現2022年最高總價的商辦交易，坐落板橋區中山路一段和民權路口的整棟12層樓商辦，由菡生管顧公司以16.8億元買下，該大樓原來即由菡生婦幼承租，等於是以租客買下屬於自己的產業，既省了租金又置產，算盤打得相當精；而第一金人壽近日也宣佈加碼投資商用不動產，自內湖商辦到捷運中山站的聯開大樓，再鎖定大台北捷運站周邊商用不動產為投資目標。

北市地政局統計近三年(108到2021年)商辦租金指數連漲，全市商辦租金指數上升2.93％、而A辦及商業指標區主要路段租金指數為則上漲了5.02％，每坪標準商辦平均月租金也來到2,800元，較熱門的商辦標的更因為搶租讓租金水漲船高。

鄉林不動產研究室指出，商辦需求升溫，北市A辦大樓的租金天花板愈來愈高、市場差異化也大，頂級商辦主要租客包括外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美等產業，願意承擔較高租金，爭取進駐指標商辦，看中的就是黃金門牌號、高曝光度及門面效益。

像是台北1012021年12月的高樓層80樓，實價登錄出現每坪租金衝上5,000元的新高價，而信義計劃區商辦租金也上漲到3,200元以上。另外在士林區，中山北路鄰近士林捷運站的「鄉林士林官邸」，具備帝王風水，加上擁有士林官邸萬坪公園綠地的高綠覆率及親水景觀，吸引台企與港商搶租，甚至有意包租整棟或購買，平均漲幅達一成以上。

“融創中國，終於走到了債務逾期這一步！

融創的情況，比想像中的還要糟糕。”

震驚了地產金融圈！

融創中國董事會主席孫宏斌融創中國董事會主席孫宏斌
近日，融創中國（01918.HK）發佈公告稱，公司4月陸續到期的4筆美元債的利息，合計1.05億美元（約7.07億元人民幣），無法在相關的寬限期內進行利息償還。

同時致歉債權人，望債權人給予融創一定緩衝時間，解決目前的階段性問題。


值得注意的是，國內房企還不上美元債的利息，就會觸發債務違約的條例，債務人有權要求融創立即支付債券的本金和應計利息，即便這筆債券的本金可能還有好幾年的才到期。

融創中國已經徘徊在負債違約邊緣。

4筆美元債利息中，有一筆利息支付已超過了寬限期30天，但是融創還不上，所以這有可能導致該票據持有人要求融創立即支付本金和應計利息足足7.416億美元，相當於49.96億人民幣。而連利息都無力支付的融創又何來50億，只能任由債務利息逾期了。

同樣作為國內前五的頭部房企，恒大爆雷之後，融創也要步其後塵了？

融創沒錢了？

有地產金融圈業內人士分析，這就是很典型的債務和資金擠兌，流動性危機。

如今，房企的銷售回款週期延長、資金周轉不過來，又借不到新錢，債務期限臨近，即便這筆票據的利息不到3000萬美元（約2億人民幣），還只是幾千億有息負債裡面的冰山一角，但現實是，融創就是沒錢了。

對於此次“違約”原因，融創官方的解釋是，自今年3月以來，作為融創“銷售糧倉”的長三角區域、廣州、西安等核心一二線城市，都受到了嚴重的疫情影響，公司3~4月的整體銷售金額同比下降65%，使得現階段面臨著更大的流動性壓力。

3月24日，外界傳出了融創40億債券被傳展期的消息，一度使得融創中國的股價直線下降，盤中最高跌幅超16%，收盤價格歷史性的低至了每股5.05港元的價位。隨後，融創中國又聲稱：“公司預計無法在3月31日之前刊發經審核的年度業績，並預計2021年歸屬母公司的淨利潤較2020年下降約85%。”

連續出現的兩個震撼消息，讓很多人看傻了眼，“每年營收過千億的融創中國，還會在乎區區的50億？”

而如今，連1.05億美元的利息，融創都已償還不起。更別提亟待融創解決的債務還不止如此，美元債利息，只是“前菜”……


查看融創境內公開的債務情況，公司債和私募債加起來約9筆，債券的規模約129.66億元，基本上是半年或一年付一次息。

最近一筆需付息的境內公開債務是“20融創02”，將於5月27日付息。這筆債券的本金也是境內債裡面的規模最大，約33億人民幣。

美元債方面，融創中國的美元債有12筆，當前存續的美元債規模約77.04億美元（約520.08億人民幣）。


而最近到期的一筆美元債的剩餘期限是33天，本金規模約6億美元（約40.52億人民幣），還有一個月時間，融創又要為這筆美元債的本金兌付發愁了。

“割肉”自救

孫宏斌的個人信譽和“詩和遠方”都被押上牌桌。

自2021年下半年以來，售樓處不再如以往熱鬧了，房子也沒那麼好賣了。從融創的銷售業績也能看出，行業環境已經改變，房地產高周轉的神話也難以再現。

2021年的4月融創創造了547.3億元的輝煌業績，而今年4月，融創實現合同銷售僅135.7億元，同步下降75.21%。

截至今年4月底，融創實現銷售業績累計為859.3億元，（2021年同期，融創累計實現合同銷售金額1710.1億元），同比下跌49.75%。

且隨著部分房企暴露流動性問題，融資難度也不斷加大。

一年時間，融創經歷了從“買買買”到“賣賣賣”的轉變，這一年時間，融創採取了促進銷售回款、處置資產、股權融資及控股股東無息借款等措施，回籠資金近400億元。

2020年11月23日，融創和華髮股份(6.960, -0.22, -3.06%)以127.1億元的價格，拿下了深圳的冰雪文旅城專案所在地塊，根據合資公司股權占比，融創占比51%，華髮股份占比49%。2021年3月，該項目開始動工，預計到2026年12月項目才能完工。據悉，該專案是融創佈局深圳的首個專案。

2021年3月，融創將西雙版納環球世紀會展旅遊公司70%股權轉讓給中融信託；

11月1日，融創以16.73億元的作價將杭州的兩個專案出售給了濱江集團(7.820, 0.02, 0.26%)；

11月8日，融創將商管公司以18億元出售給了融創服務集團；

12月，融創以26.8億元的價格將上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三個項目出售；

2022年1月，融創又將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予華髮，轉讓價格為14億元，包括現金代價12億元、債權2億元。

5月10日，澎湃消息稱，融創中國正在和幾名潛在的買家洽談，出售位於深圳的冰雪文旅城專案51%股權的事項。據悉，潛在買家當中，深圳地鐵集團正在和融創接觸，但目前雙方仍在洽談當中，並未最終確定買家，也未簽署合同。

而被擺上牌桌的，又何止這些項目。

“優質資產都被放在了牌桌上，這是什麼概念？！”

當得知“阿朵小鎮被抵押”的消息時，一位元元曾在融創工作多年的員工發出驚歎。4月初，備受關注的“20融創01”債務展期方案終於通過。為此，融創中國董事會主席孫宏斌壓上了自己的信譽。

要知道，青島阿朵小鎮作為融創文旅的明星項目，它不僅是融創的人居理想樣板，更是孫宏斌的“詩和遠方”。

2018年，孫宏斌曾驕傲地說過，“過去的幾年裡，融創做的並購案超過了全球任何一個投行”。誰能想到僅僅過了三年的時間，融創就要吞下高杠杆帶來的“苦果”。

孫巨集斌和賈躍亭孫宏斌和賈躍亭
如今，融創中國2021年年報還在“難產”，股票處於停牌，資產還在繼續處理，危機還遠未結束。

從好的方面來看，融創只是陷入了短期流動性危機。政策面上已經向好，年初央行表示“近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態”，並且全國多地房貸利率降低，首付比例下調，放款週期也在縮短。相較去年下半年，今年房地產趨向明顯回暖。

正如其公告所稱，現在，融創需要的是緩衝的時間。

孫宏斌曾經出手十分闊綽，救樂視、救法拉第未來，不知道這一次能不能救融創。

克而瑞研究中心認為，正是2020年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，打斷了樓市庫存持續下行的趨勢，也是從2020年開始，庫存規模由降跳增，迎來了新一輪週期變換。

上海中原地產首席分析師盧文曦對第一財經表示，疫情以來這幾年的新房建造量其實處於歷史高位，而市場消費力卻跟不上來，庫存就是供應量減去銷售量，如果供應越來越大而銷售越來越小，庫存量就上去了。

根據克而瑞統計的資料，全國商品房狹義庫存（指已批預售證的商品住宅面積中尚未銷售的部分）截至4月底已經達到了6.08億平方米，由於市場成交低迷，全國平均去化週期已經超過兩年，顯著高於去年同期水準。

而商品住宅廣義庫存量（指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經達到38.4億平方米，若按人均39.8平方米算，已經足夠9600萬人居住。

廣西防城港去化週期達152個月

分城市來看，不同能級城市的庫存量全線上揚。

根據克而瑞統計資料，各能級城市去化週期均有穩步拉長趨勢，一線城市增至平均19.56個月，二線城市增至23.07個月，同比漲幅均在80%以上，而三四線城市平均去化週期已達到28.15個月，庫存風險直線上升，同比增幅達123%。

相比較而言，北部和內陸的弱二線城市、東南沿海前期需求透支嚴重的三四線城市，庫存壓力十分集中。

其中，青島、武漢、瀋陽，截至4月末的狹義庫存量均超過了2000萬平方米，位列庫存量前三。鹽城、三明狹義庫存量同比增幅超過了200%，漲幅顯著。

從去化週期來看，已經有26個城市超過30個月而且同比翻番，其中一半都位於華南。廣西防城港去化週期高達152個月，位列第一，現有庫存要消化12.7年；哈爾濱、連江、長春、呼和浩特的去化週期都超過了100個月，分列第2~5名，這意味著它們僅現有樓市庫存就需要8~10年才能消化完畢。

華南三四線城市是典型的前期需求嚴重透支區域，目前庫存量大幅攀升，惠州、珠海、東莞、中山等是其中代表。中西部二線城市中，鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部，尚無復蘇跡象，短期去化承壓。

廣義庫存方面，二三線城市中，貴陽、大連、唐山、瀋陽、株洲、石家莊、煙臺4月末廣義庫存量遙遙領先，突破了1億平方米；南昌、長沙、蘭州、滄州、岳陽、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量超過8000萬平方米。

克而瑞研究中心認為，儘管不少城市近期出臺樓市鬆綁政策，但去庫存效果不盡如人意。以鄭州為例，4月以來，放寬限購限售、人才新政、契稅補貼等樓市利好政策頻頻出臺，但項目平均去化率僅18%，為近五年單月次低，來訪量受疫情影響較3月不升反降，4月狹義庫存同環比增幅分別達到36%和14%，樓市提振效果遠不及預期。

湖南率先嚴控土地出讓

從現有庫存資料看，我國商品房廣義庫存量已足夠滿足9000多萬人口居住需求，狹義庫存量也足夠滿足千萬級以上人口的居住需求。

國家統計局資料顯示，2021年末，我國常住人口城鎮化率為64.72%。多機構預測，到2035年中國城鎮化率能夠達到72%左右。按照第七次人口普查資料，全國共計有14.12億人，也就是說，在未來13年內，城鎮人口還將新增約9884萬人。

換言之，我國現有商品房狹義庫存量仍有充足的市場消化，而廣義庫存量也可用未來十多年去消化，但市場規模已逐步見頂。

另一方面，如果我國人均居住面積繼續提升，則房地產市場還能進一步發展。近期，全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧雲昌表示，我國人均住房面積還有10平方米以上增長空間。

顧雲昌認為，現在我國人均住房面積接近40平方米，通常指“建築面積”，而發達國家則指“套內使用面積”，因此我國40平方米的建築面積實際上等同於30平方米的套內使用面積，人均居住面積還可以有較大提升。

不過，對於基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，克而瑞研究中心認為，情況並不樂觀。諸如防城港、連江、煙臺、北海、寶雞等，基本都是人口淨流出城市，目前商品住宅消化週期均在45個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

在上一輪樓市去庫存中，“棚改”等手段發揮了巨大作用。根據《人民日報》報導，“十三五”時期，全國超額完成2000萬套棚改目標任務。第一財經記者統計公開資料發現，2016~2019年四年間全國棚改總計完成投資約6.26萬億元。

如今隨著三四線“棚改”的退潮，樓市去庫存又該如何實現？

柏文喜對第一財經表示，上一輪樓市去庫存較為成功，使用的方法主要是在供給側適當控制新開工量，以及在市場側以寬鬆政策提升入市意願。不過，目前行業格局與市場態勢已經發生較大變化，陷入流動性困境的民營房企對於刺激政策已經失去反應能力，以往的去庫存手段放到現在很難見效。

“單靠給房企輸血是不會有效果的，需要國家給買房者提供信用背書，以恢復市場信心。對於三四線城市而言，有效限制入市數量和節奏，乃至暫停土地出讓、壓縮供給，才能化解樓市高庫存風險。”柏文喜說。

就在近日，湖南省出臺新政，罕見地從土地供給端減少供應，以此解決現階段樓市的供需矛盾難題。

據湖南省自然資源廳5月23日消息，近日湖南多部門聯合印發的《關於落實房地產市場調控目標優化房地產用地審批的通知》提到，各市州、縣市區商品房庫存去化週期在13~36個月的，應嚴格控制新增房地產開發用地審批。

各地目前都寄希望于通過解綁樓市、降低利率以擴大購房需求，而湖南是率先提出要嚴控土地出讓、降低去化週期的省份。

克而瑞研究中心認為，就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩，目前有部分城市的土拍因為疫情而延期，後續疫情結束後應該會持續放量，未開工地塊量還將延續穩中有增態勢。若要實現庫存穩中有降，首先需要一線城市率先復蘇，接下來三四線城市才有輪動回穩的可能性。

長沙公寓市場又掀波瀾。

3月以來，長沙多個公寓項目開閘促銷，組團降價。據不完全統計，近段時間長沙宣傳降價的公寓項目超20個，有項目更是打出“特價房4000元/平（方米）起”口號，不斷刷新長沙公寓價格新低。

“公寓降價促銷還是會持續，再加上開發商要現金流，所以他們必須將公寓快速變現，哪怕可能偶爾會有點虧損。”近日，湖南中原地產戰略發展中心總經理陳世霞在接受《每日經濟新聞》記者面訪時表示。

值得一提的是，4月21日，長沙市住建局等五部門聯合下發《關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，但庫存高企的公寓市場，通過降價和政策雙管齊下，能否加速去化還得進一步觀察。

不少公寓項目降價

“從去年到現在，公寓項目一個接一個跌。”彭梅（化名）見證了長沙公寓價格下行的過程。5月18日，她告訴《每日經濟新聞》記者，雨花區金地鉑悅價格已從2019年最高的萬字頭持續下跌到了5888元/平方米起。

彭梅表示，2018年他們一家在購買了一套位於開福區的住宅後，就一直想買一套公寓投資，也在一個項目交了一部分訂金，但又退了。“當時那套公寓單價8000多元，算下來總價接近50萬元，後來家人需要資金周轉，就退了，損失了幾千塊錢。”

不過現在彭梅“慶倖”當時把錢退了，不然就不止虧幾千塊了，“那就是要虧幾十萬了”。看到這兩年公寓的價格走勢，彭梅早已經放棄了購買公寓的想法。

事實上，公寓降價在長沙早已不是個案。如位於雨花區的碧桂園印象，在今年4月打出清盤特價，均價約6500元/平方米，而去年該項目就已有過一輪降價，從此前的13800元/平方米降至7888元/平方米。

網紅盤北辰三角洲也加入了此次降價的隊伍，其C1區建面約44~65平方米的LOFT公寓現房，單價11500元/平方米起。房天下資料顯示，2021年12月，同樣位於該項目C1區的LOFT公寓，不看江毛坯均價15000~16000元/平方米，看江均價17500元/平方米。

濱江新城的龍湖春江酈城公寓項目此前均價11000元/平方米，近日宣傳海報顯示，總價23萬元起可購買濱江現房。以在售最小戶型27平方米計算，單價約8600元/平方米，推出的打折公寓以工抵房的名義銷售。

不僅如此，近期位於麓谷的碧桂園薈雋棠、南城的海倫堡愛ME城市再次將長沙公寓價格拉至新低，推出4字頭項目。

具體來看，碧桂園薈雋棠位於岳麓區岳麓大道與匯智路交匯處西北角，社區旁就是地鐵2號線岳麓大道站（在建），是麓穀為數不多的正地鐵口樓盤，4字頭公寓建面約35~78平方米，總價約14萬元起，首付約7萬元，毛坯交付；海倫堡愛ME城市位於天心區萬家麗路與匯金路（韶山南路南延線）的交匯處，靠近地鐵7號線雲塘站（在建），項目特價公寓建面約32~68平方米，單價4500~5200元/平方米，總價約13.3萬元起，毛坯交付。

湖南中原研究院資料顯示，由於商務公寓項目促銷不斷，今年前4月，長沙內5區的成交均價同比下跌5%至約11561元/平方米；分區域來看，只有天心區和雨花區同比分別上漲4%、17%，其餘3區均下調，開福區同比降幅達20%，芙蓉區和岳麓區分別跌2%和15%。

儘管從資料上來看整體降幅僅約5%，但“公寓降價常態化”已經成為長沙業內公認的事實。

陳世霞在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，主要是江景商業大平層公寓，比如運達中央廣場三期、複地濱江金融中心在拉高整體成交價，“均價差不多21000元/平方米，但普通公寓都在降價，降幅基本是10%以上。長期來看，公寓還是會過剩，我們判斷公寓的降價促銷還是會持續，再加上開發商要現金流，所以他們必須將公寓快速變現，哪怕可能偶爾會有點虧損。”

想盡辦法去庫存

長沙公寓一再降價的背後，是庫存高壓、去化難的困境映射。

湖南中原資料顯示，近兩年供應和成交天花板相差近40萬平方米，除個別月份外，市場長期維持供過於求狀態。截至今年4月底，庫存量持續突破歷史最高水準，超過476萬平方米，去化週期增加至46.8個月。

“事實上，這個庫存資料可能存在一定偏差，一部分已經自持或者利用起來，不需要對外出售，但也顯示在了存量裡。”長沙市住建局相關負責人5月17日通過電話接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，目前長沙已經在政策、土地供應等多個方面進行管控，改變非住宅的供應節奏，從源頭供應量上進行減少，今後非住宅庫存壓力就會少很多。

為解決公寓去化問題，長沙市政府也一直期望通過出臺各項政策，緩解這一難題。

2021年10月，湖南六部門就印發了《關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，發佈10條措施推進非住宅商品房去庫存。

時隔半年，今年4月21日，長沙市住建局等五部門聯合下發了《關於推進非住宅商品房去庫存的若干意見》，購買非住宅商品房一手房的，按契稅計稅依據的1%給予補貼。新購買非住宅商品房且持有1年（含）以上對外轉讓的，對購買方按契稅計稅依據的4%給予補貼。

除開購房補貼外，《通知》中也提到在使用成本方面，居住在公寓的居民住戶，符合“一表一戶”安裝條件和建設標準的，在水、電、氣抄表到戶後，憑房屋所有權證或不動產登記證書，可申請執行城鎮居民用水用電用氣價格標準；允許存量用地“商改住”等。

這也就意味著，如今在長沙購買商業公寓不僅可以獲得購房補貼，同時還可以按民氣、民電、民水計費標準來計費，將大大降低公寓住戶的居住成本。這些措施都在一定程度上有利於長沙非住宅商品房的去化，緩解庫存壓力。

另外，從今年第一次土地雙集中出讓的情況看，長沙也在有意識地對商業地塊進行控制。今年4月12日，長沙2022年首批次集中供地結束，22宗地全部成交，其中僅梅溪湖二期09號地塊要求商業占比40%，其他地塊商業占比均位於6%~30%區間內，且整體商業占比僅10%。

克而瑞湖南分析稱，長沙有意識減少商辦土地供應，從供應端優化商辦庫存。

5月24日，戴德梁行發表指，受第五波疫情影響，第一季大額成交（成交額超過1億港元）較之前疏落，幸而疫情只推延投資決策，並未打擊投資者入市信心，自第二季開始成交明顯增加。展望下半年商用物業成交比上半年更活躍，全年總成交金額達700億港元，其中工廈與地盤專案仍受到投資者追捧。另外，東鐵線過海段開通長遠而言亦能惠及沿線物業，帶動其升值潛力。

受本地第五波新冠疫情影響，推延投資決策，令部分商用物業交易滯後。惟隨著疫情進一步受控，投資者信心恢復，料交投量將反彈。上半年截至5月中旬，商用物業投資市場共錄得43宗交易（成交額超過1億港元），總金額為214億港元，每宗平均成交金額為4.98億港元。

戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩表示，平均每宗成交金額下跌, 反映在疫情持續、經濟前景未明朗的環境下，投資者普遍審慎, 遍審慎，傾向追逐較小銀碼的物業。該行估計上半年成交宗數將錄得約50宗，成交金額有機會達280億港元。隨著疫情逐步緩和，預計下半年投資市場氣氛較上半年佳。

香港資本市場部主管高偉雄表示， 上半年商用物業成交仍然以本地投資者為主, 占總成交額五成六, 但不少於本港設有據點的國際房地產基金趁低出手, 當中不少酒店及工廈專案都由基金承接。他估計，工廈、酒店和地盤項目預料繼續受追捧，特別以工廈與地盤前景可看高一線，基金投資者將保持活躍， 加強與本地運營商和開發商合作。

最新研究報告顯示，2022年一季度亞太區商業地產投資持續上漲，直接投資金額達408億美元，同比增長高達20%。一季度中國商業地產投資額83億美元，同比持平。

仲量聯行24日發佈的《2022年一季度資本追蹤》報告稱，投資者在亞太區持續多元化部署投資，新加坡、韓國、澳大利亞投資增量最為顯著。零售地產和辦公樓地產表現強勁，而物流和工業地產同比小幅增長。預計2022年全年亞太區的直接投資額有望超過2000億美元。

2022年一季度，亞太區零售地產投資增幅最大，同比上漲39%。辦公樓地產仍最受青睞，交易額達173億美元，同比增長9%。物流和工業地產領域的交易額達83億美元，同比增長3.5%，增速放緩。同期，酒店交易仍具有韌性，交易額達31億美元。預計2022年酒店投資將實現反彈，年交易額有望達107億美元，同比增長15%。

此外，中國商業地產第一季度投資總額與去年一季度持平。辦公樓仍是投資者最青睞的資產，投資額達39億美元，占投資總量的一半；工業地產和物流地產投資保持熱度，占到總投資量的21%。

報告顯示，三月底以來，上海等地受到新冠疫情衝擊和嚴格管控的影響，部分資產類型在疫情期間沒有現金流，促使投資者重新評估投資方向。相比之下，長租公寓受到的影響較小，並能在疫情期間保持穩定收益，因而獲得投資者的持續關注。與此同時，新一輪房地產投資信託基金(REITs)試點將納入保障性租賃住房，也令長租公寓直接受益。

各地調整優化樓市調控政策的腳步在加快。

5月24日，山東省濟南市開始實施縮小限購範圍、放鬆限售條件的新舉措；此前的5月22日，濟南市剛剛公佈了取消長清、章丘限購，放寬限售條件和上調公積金貸款額度三項優化政策。

5月23日，黑龍江省哈爾濱市政府辦公廳發佈關於廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》的通知，正式廢止了此前的樓市調控政策，其中包括城六區限售要求。

5月23日，山東省青島市住房公積金管理中心辦公室印發《關於進一步強化租購並舉支持力度優化我市住房公積金政策舉措的通知》，主要內容包括將房齡加貸款年限從30年延長至50年，取消房齡與首付比例掛鉤，公積金繳存滿12個月更改為滿6個月即可申請。

據中原地產研究院統計，截至5月24日，5月已經累計有超過68個城市發佈了穩樓市政策，從政策內容看，包括降低房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提高購房補貼、降低購房稅費等。

而今年年內，全國已有接近150城出臺房地產政策，4-5月單月井噴刷新歷史紀錄，主要涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支援等方面。其中包括蘇州、福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱點城市，政策內容主要是促進剛需和改善需求釋放。“但從政策效果上看，購房者置業信心尚未恢復，市場活躍度仍顯不足。”中原地產首席分析師張大偉表示。

調控頻次方面，年內房地產調控政策次數高達300次，也刷新了歷史同期紀錄。

張大偉表示，雖然去年四季度以來信貸政策持續寬鬆，放款難已經全面緩解，但因為客觀環境限制和熱點城市的改善需求信貸政策依然嚴格，樓市的整體熱度上升依然緩慢，市場依然期待更多的支持，他預計，將有更多城市加快政策調整節奏。

越秀地產（00123）公布，擁有95％股權的附屬公司廣州市城市建設開發發行2022年向專業投資者公開發行公司債券（第二期），昨日最終按上限發行21.5億元（人民幣．下同），債券分2個品種，品種一為3＋2年期，發行規模10億元，品種一票面利率為2.84％，品種二為5＋2年期，發行規模11.5億元，品種二票面利率為3.35％。

該集團指，發行人的董事、監事、高級管理人員、持股比例超過5％的股東及其他關聯方未參與本期債券認購，本期債券承銷機構中信證券及其關聯方合計認購2,000萬元。

宏安集團（01222）公布，獲房委會出租黃大仙啟鑽苑啟鑽商場街市供營運，租賃事宜將在其綜合財務報表中確認為投資物業及租賃負債約7,680萬元。

該集團指，所租街市位於黃大仙啟鑽苑啟鑽商場地庫1樓，租賃面積約1,282平方米，另設20.4平方米的廣告燈箱。實際用作街市攤位的內部總建築面積為510平方米，而如修改街市規劃，則不得超過561平方米，租期為6年，該街市計劃以其「萬有」品牌營運，將發牌予乾╱濕貨及其他行業持牌人。

該集團指，除該街市外，亦租用另外兩間位於啟鑽苑啟鑽商場地下的店舖。

中木國際（01822）公布，已於近期與獨立第三方青島海信房地產訂立戰略合作協議，將透過未來在內地所成立的全資附屬子公司向海信供應成品家具、家具半成品及其他木材製品包括木結構模具、木地板、門窗框等及提供技術及加工服務，並負責
產品售後維護。

該集團指，海信為山東省前列房地產企業之一，戰略合作協議可擴大及深化其木材產品的市場及產品類別。

碧桂園（02007）公布，有關建議由全資附屬公司碧桂園地產向專業機構投資者分期公開發行總面值不超過139億元（人民幣．下同）的國內公司債券，是次2022年第一期公司債券發行規模不超過5億元，有關發行工作已於昨日結束，實際發行規模為上限的5億元，票面利率為4.5％。

該集團指，債券期限為3年期，附第一年末及第二年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

柏瓏II超購4.2倍 海茵莊園周六賣312戶

一手市場氣氛熾熱，今天起4天內（25日至28日）至少有9個新盤進行銷售，合共涉及1116伙，信置（00083）牽頭發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏II（柏瓏發展項目第1B期）打頭陣，今日（25日）次輪開售288伙，昨天（24日）截票，共收逾1500票，超額認購逾4.2倍；新地（00016）何文田單幢豪宅Prince Central重啟銷售部署，周六（28日）首輪推售16伙；去年開售的九龍建業（00034）將軍澳海茵莊園也趁旺市作新一輪銷售，周六發售312戶。

信置、嘉華國際（00173）及中國海外（00688）合作發展的柏瓏II今日次輪發售288伙，該批單位折實售價由651.67萬至1846.82萬元，折實呎價17132至20463元。項目昨天截票，累收逾1500票，超額認購4.2倍。

柏瓏發展項目自4月下旬推出第1A期柏瓏I後，銷情熾熱，信和集團副主席黃永光最新在公司內部電郵中亦指出，柏瓏I及柏瓏II累售約1100伙，成績令人鼓舞。

Prince Central首輪開售16單位

黃永光並提及信和集團今年的推盤大計，預計包括柏瓏發展項目第2期、與嘉華國際及招商局置地（00978）合作的將軍澳日出康城第11期Villa Garda，以及與市區重建局合作的中環ONE CENTRAL PLACE。另一方面，何文田St. George's Mansions和馬鞍山Silversands料今年交樓。

周六有最少3個新盤正面交鋒，涉及最少332伙，其中Prince Central在上周五（20日）加推2號價單及增設現金回贈優惠後，項目昨天公布首張銷售安排，周六首輪賣16伙，其中13伙以價單形式推售，以最高15%折扣計，折實售價由694.7萬至2132.39萬元，折實呎價由27677至34173元。該盤另有3伙同日招標。

華懋豪宅碧麗軒周末招標

九龍建業將軍澳海茵莊園周六以先到先得形式發售312伙，折實售價504.3萬至982萬元，折實呎價19572至24980元，平均折實呎價22885元。

華懋集團旗下薄扶林豪宅項目碧麗軒亦公布新一份銷售安排，周六推4伙招標，實用面積1527至1902方呎。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，截至5月23日，5月一手市場暫售出1099戶，已經超越4月全月的1039伙，暫時是去年11月全月錄得1760伙以來的半年新高。

恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊第一期維持6月推售，未來兩至三周將繼續軟銷，發展商將必嘉坊打造成城市綠洲，促進可持續發展。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，必嘉坊總樓面面積逾100萬方呎，分3期發展，9幢物業提供約2800伙，其中一個地盤已準備進入平頂工程階段，下月將推售必嘉坊第一期，主打1房單位。必嘉坊第一期位於機利士南路38號，預計2024年3月底落成入伙，樓花期約22個月。

總綠化面積2.2萬呎

恒基兆業地產主席辦公室顧問于正人說，必嘉坊總綠化面積約2.2萬方呎，住客會所和公共空間將採取多層次綠化設計，種植逾100棵樹木，有效減低熱島效應。

他指出，該項目停車場內全數泊車位均配備電動汽車充電基礎設施，推動環保；而必嘉坊橫跨多條街道，行人道將由1米至2米，擴闊至3.5米。

利嘉閣地產統計今年4月全港50個指標屋苑（下稱50屋苑）二手加權平均呎價（以實用面積計算．下同）報15146元，創第五波疫情以來新高，也是連挫7個月後首度回升，按月飆1.8%。業界相信，5月樓價有望進一步向上，料可再漲1%至2%。

每呎15146元 交投量月飆四成

利嘉閣地產研究部數據顯示，50屋苑的平均呎價於去年9月至今年3月連跌7個月，到4月才回升1.8%，並屬去年12月（即第五波疫情爆發前）錄得15358元以來的4個月高位。若與去年8月歷史高位15718元比較，最新平均呎價仍較高峰低約3.6%。

50屋苑的交投量也明顯增加，4月共錄得960宗成交，較3月的685宗暴升40.1%，更是去年5月錄得1048宗以來的11個月高位。

對於50屋苑交投4月價量齊升，利嘉閣地產總裁廖偉強認為，上月疫情持續受控，加上政府放寬限聚措施，刺激樓市單月交投激增，帶動價格同步上升。不過，由於4月已消化大量平價放盤，市況好轉下，二手業主叫價趨硬。廖偉強估計，本月50屋苑的交投量將降至約600至700宗，按月回落逾三成；惟樓市氣氛持續樂觀，廖偉強料5月樓價仍可按月再漲1%至2%。

事實上，近月二手業主放盤取態明顯趨強硬，美聯物業統計顯示，今年3月第五波疫情嚴峻時，十大二手指標屋苑放盤業主多提供約5%至10%的議價空間，其中觀塘麗港城、鴨脷洲海怡半島和東涌映灣園的議價空間高達10%；惟今年5月中該10個屋苑的議價幅度已收窄至2%至4%，海怡半島和映灣園的議價空間僅3%，兩月間收窄約7個百分點。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，樓市氣氛好轉，樓價呈「U形」由低位回升，二手業主叫價普遍趨進取，加上大幅低於市價的放盤絕跡，他建議現時計劃在二手市場入市的買家調整心態，接受以市價獲取心頭好。

戴德梁行發表2022年上半年商用物業投資市場回顧及展望指出，截至5月中旬，今年上半年暫只錄得43宗造價超過1億元的大額商用物業成交，涉及總值為214億元。該行預期下半年大手交投增多，全年總成交金額可達700億元。

該行指出，2022年第一季大額商用物業成交疏落，但第二季開始成交明顯增加，反映疫情並未打擊投資者入市信心。戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩表示，上半年以工廈、酒店和地盤交投最多，合共佔整體成交金額超過七成。其中工廈成交金額佔整體約32%；酒店成交金額則佔約20%，不少本地營運商與房地產基金積極購入酒店並改裝成為共居生活空間。

戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄認為，疫情逐步緩和，展望下半年商用物業成交比上半年更活躍，預料2022年全年大額商用物業投資總金額可達700億元，雖較去年全年的975億元減少約28%，但表現將比2019年和2020年理想。

半年前開始入伙的將軍澳日出康城MONTARA，額外印花稅（SSD）3年期限制陸續鬆綁，市場更錄得首宗1房單位的二手成交，一個低層單位以720萬元轉售，原業主持貨剛好3年，賬面獲利130.3萬元或約22%。

中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，前述MONTARA一房單位為2A座低層D室，實用面積363方呎，擁園景及泳池景，本月初以788萬元開價放售，經買家議價後，降價68萬元或8.6%，以720萬元易手，呎價19835元。原業主於2019年5月以589.7萬元一手購入單位，持貨剛滿3年，現轉手賬面獲利130.3萬元，單位升值22.1%。

MONTARA本月錄得14宗二手成交，平均呎價18690元，上述為屋苑歷來首宗1房戶的二手買賣。

華景山莊4年貶值4.1%

另外，葵涌華景山莊錄得蝕讓成交。美聯物業高級區域營業董事吳志輝透露，該屋苑3座低層D室，實用面積634方呎，原則為3房單位，原業主購入後改為1套房及1工人房間隔，今年3月放盤叫價830萬元，累積減價53萬元或6.4%，以777萬元售出，呎價約12256元。原業主2018年7月以810萬元買入單位，未計投入的裝修費，賬面已須蝕33萬元，持貨接近4年跌價4.1%。

一城淘大升幅最多 太古城價漲5%


隨着第5波疫情於高位回落，限聚令進一步放寬，樓市亦陸續復常。有報告指，指標屋苑二手放盤業主於疫情高峰期（3月份）議幅與今相比大為收窄，回落2%至4%，同期本報統計的10大屋苑呎價，5月上旬樓價較3月同期明顯升2%至7%，反映二手樓價於第5波疫情後已漸見喘定，後市可望保持升勢。

據美聯物業研究報告指，在第5波疫情緩和下，樓市氣氛大為好轉，二手放盤業主議價空間亦大幅收窄，該行選出10個指標屋苑作統計顯示，於今年3月份疫情高峰期時，放盤單位議價幅度由5%至10%不等，其中藍田麗港城、鴨脷洲海怡半島及東涌映灣園議幅更一度錄得約10%水平，但直至5月中為止，該批屋苑議幅已回落至2%至4%水平，7個屋苑放盤議價空間更收窄5個百分點或以上，有部分業主開始上調放盤叫價，甚至出現反價成交。

而據本報統計，5月上半月10大屋苑呎價較3月上旬疫情高峰時相比，8個屋苑均價錄2%至7%增幅，當中，上車屋苑如沙田第一城及牛頭角淘大花園升幅更高至7%；而龍頭屋苑鰂魚涌太古城平均呎價，亦較3月（18,991元）回升至5月的19,917元，升幅約5%，即使今個月二手交投因受各區新盤出籠搶客而放慢，但足見樓價已較疫情嚴峻時低位喘定。

嘉湖複式反價8萬 1508萬沽

以天水圍嘉湖山莊為例，本月市場暫錄14宗成交，其中，7期7座複式戶，實用面積1,462平方呎，反價8萬元，以約1,508萬元易手。另外，6期3座低層C室，3房，實用面積544平方呎，亦反價8萬元至598萬元易手。盡管反價幅度約1%，但前者為市場罕有特色戶，可遇不可求，後者3房反價後成交價不足600萬元，屬同類筍盤，所以即使不減反加價，依然具吸引力。

其次，將軍澳日出康城首都5座高層LD室，實用面積705平方呎，4月叫價1,000萬元，但近日終以1,012萬元沽出，反價12萬元獲承接。

業界：樓市復甦 低價盤絕迹

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，樓市氣氛向好，樓價已由低位回升，並呈U形升勢，普遍二手業主叫價較早前明顯進取，由於樓市已見復甦，加上大幅低於市價放盤絕迹，故目前有意入市的二手買家需接受以市價入市準備。

另外，利嘉閣研究部數據顯示，4月全港50個指標屋苑加權平均實用呎價轉跌為升，報15,146元，較3月反彈1.8%，為連跌7個月後首度回升，並創今年以來的4個月新高。至於今年首4個月，樓價累積跌幅收窄至1.38%，與去年8月歷史高位比較，累跌3.64%。

利嘉閣總裁廖偉強表示，疫情漸退，樓市迅即一洗頹勢，出現量、價齊升的勢頭，料後市在新盤爭客及買賣雙方拉鋸下，二手屋苑交投將略為回氣，但價格可保持升勢。

銅鑼灣樓上舖續錄蝕讓，消息指，英皇鐘錶珠寶中心全層以1.1億元成交，原業主8年蝕3,900萬元。

消息指，銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心中高層全層，面積約4,718平方呎，以約1.1億元成交，呎價約2.3萬元。據悉，原業主於2014年，以1.49億元購入全層單位，持貨8年轉手，大幅蝕約3,900萬元，蝕幅約26%。

翻查資料，里昂證券2013年購入羅素街8號全幢後，於2014年進行拆售，當時正值商舖投資高峰期，呎價高見3萬餘元，惟近年商舖租售價下跌，故購入投資者多蝕讓，包括頂層單位，數年前以1.47億元成交，原業主蝕約6,100萬元離場。另外，同區樓上舖如The Sharp、OLIV等，近年相繼錄蝕讓成交。

新盤搶客，加上美國加息、股市波動等，二手成交量回軟，特別是指標性屋苑，鴨脷洲海怡半島5月至今暫錄9宗成交，交投明顯拉鋸。有代理預料5月交投量有機會創近年新低位。

5月至今僅9宗成交

資料顯示，4月海怡半島錄得24宗買賣成交，平均實用呎價約1.69萬元。相比今個月表現，屋苑交投強差人意，5月至今僅錄9宗成交，急降約7成。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪解釋交投大減，最大關鍵是買賣雙方就叫價拉鋸，尤其是近月股市波動，部分準買家憂慮本地亦步入加息期，再者各區新盤搶客，令二手市場受壓。

交投量雖大減，惟市場不乏理想價成交，23座高層A室，實用面積590平方呎，2房另士多房間隔，望園池景，以約1,045萬元沽出，呎價17,712元，屬近期同類單位理想價。

另外21座中層D室，實用面積584平方呎，3房套房加儲物房間隔，享東北內園泳池景，成交價1,028萬元，平均實用呎價17,603元。原業主於2019年以1,008萬元買入，持貨滿3年，屬SSD鬆綁貨帳面獲利20萬元。

基滙資本牽頭財團早前以逾98億向太古地產購入鰂魚涌太古城中心1座全幢寫字樓，物業於上月底連錄22宗買賣，作價介乎1億至5.9億。有業內人士分析，上述連環買賣料為內部轉讓，並為項目日後拆售作準備。

太古城中心1期商廈於2020年底，以約98.45億售予基滙資本牽頭財團，為近年投資物業市場矚目「大刁」之一。該物業上月底錄得多宗大手成交，共涉22宗買賣，作價介乎約1億至5.9億，成交金額最高買賣為頂層連天台，作價5.99億。據悉，買家為基滙資本相關人士。

中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，上述多宗成交料為內部轉讓，可能改由獨立公司持有，有機會為日後項目分拆出售鋪路。然而，該基金亦可作「兩手準備」，可持續收租並為物業增值，日後亦可作全幢買賣。

業界：料內部轉讓

資料顯示，基滙資本牽頭財團於2020年10月，以約98.45億向太古地產購入鰂魚涌太古城中心1座全幢寫字樓，總樓面近62.9萬方呎，平均呎價約1.56萬，以每年租金收入約2.78億計，租金回報率約2.8厘。該物業樓高27層，租客不乏大機構，包括中銀集團、三井住友保險、泰禾人壽保險及惠普（hp）等等，目前平均呎租逾40元。物業亦是太古城中心3座寫字樓中，最接近港鐵站出口，較同系第3及第4座寫字樓配套為佳。

受疫情等因素打擊，核心區鋪位租金下滑。消息指，銅鑼灣怡和街香港大廈「三面單邊」鋪王，交吉約半年後，最新以約15萬獲健康用品零售商承租，呎租約375元，較舊租金下跌約25%。

中原（工商舖）商舖部高級資深分區營業董事鍾浩文指出，銅鑼灣怡和街1至1L號香港大廈地下A1號鋪及閣樓，總建築樓面約400方呎，交吉約半年後，新獲健康用品零售商以約15萬承租，取代藥房進駐，呎租約375元。

健康用品取代藥房進駐

據地產代理指出，上址早前由藥房以約20萬租用，惟於去年底租約屆滿遷出，故鋪位交吉約半年租出，租金下跌約25%。事實上，該鋪位處區內核心地段，位處怡和街及記利佐治街交界，加上鋪位面向崇光百貨，為「三面單邊」鋪王。資料顯示，該鋪於2015年由連鎖藥房以約65萬租用，故最新租金較高峰期，即7年前大幅下滑約76%。

MAPLE麥志剛2100萬購堅城鋪

另一方面，投資老手則加快入市步伐，市場消息指出，堅尼地城北街13至19號昌裕大廈地下1號鋪，新近以約2100萬成交，買家為資深投資者、MAPLE時裝老闆麥志剛，以鋪位建築面積約900方呎計，呎價約23333元。該鋪現時由寵物醫院及中醫館租用，每月租金收入合共約7.66萬，料租金回報率約4.38厘。

據悉，原業主於2005年2月以283萬買入，持貨17年帳面獲利1817萬，期間物業升值約6.42倍。