總太地產（3056）、順天建設（5525）今年喜迎交屋潮，營收分別挑戰新高。其中，總太總銷逼近90億元的台中雙建案「共好MELODY」與「總太聚作」，均已完銷一空，自6月起交屋，挹注今年營收與獲利翻倍增漲，EPS上看8元。

此外，順天今年有新北三重「淳美術」、台中「順天科博」與「順天景美」等新案交屋，挹注今年營收有機會挑戰50億元的新高。

總太與順天8日分別舉辦股東會。其中，順天全面改選董事，由現任董事長柯興樹順利續任，同時通過每股配息0.3元。

總太去年EPS3.01元，雖有小股東提案股利加碼，總太董事長翁毓羚表示，考量政府持續打炒房、限縮建商購地貸款，建議保留盈餘作為後續開發之用，最後通過維持原議案配息1.5元。

總太為了償還銀行借款，董事會8日通過將辦理現金增資案，擬發行3.1萬張新股，實際發行價格待訂定後另行公告。

總太預計第四季在台中水湳推出「總太兼得」預售案，總銷80億元，推估每坪單價從7字頭起跳；此外原預計今年下半年進場的水湳中央公園第一排的豪宅預售案「總太至境」，規劃推出百坪以上超豪宅，每坪單價挑戰100萬元，總銷85億元，確定延至明年第二季推出。

翁毓羚透露，由於營建成本持續攀升、在資金成本堆高下，「總太至境」案目前有多家北部建商與飯店業者洽談合作案，未來不排除引進策略聯盟夥伴，不僅降低投資風險，也不影響整體獲利表現，可望近期明朗化。

順天總經理林丙申表示，第三季預計在台中推出兩個預售新案，總銷合計70億元，其中太平區家樂福商圈推出「順天緮華」，規劃2～3房產品，每坪單價4字頭起；以及北屯區14期崇德八路的住宅大樓產品「KING’S ROAD」預售案，規劃換屋型產品，每坪單價6字頭起。

台北市A辦「南山廣場」，今年4月低樓層8樓租金119萬元，每坪租金4,515元，不僅創下今年商辦最高租金單價紀錄，也是南山廣場實價第二高。業者分析，辦公室租金走揚，頂級A辦租金每坪4,000元，未來也有可能成為地板價。

台北市頂級A辦租金持續走揚，「台北101大樓」出現一件單價逼近每坪5,000元的高價紀錄，今年「南山廣場」低樓層更出現每坪4,500元的租金行情。根據實價登錄顯示，「南山廣場」在2018年～2019年間，35樓以上高樓層租金站上每坪4,000元，去年底，28樓租金已達每坪4,350元，今年4月更出現景觀條件較為一般的低樓層，租金站上每坪4,500元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然疫情狀況嚴峻，在家辦公盛行，但是，台北市條件較好的辦公空間仍供不應求，辦公室整體空置率下滑，包括企業營運及獲利持續成長、不少老舊大樓參與改建，加上付租能力較強的外資企業支撐等動能，只要辦公室空置率維持低檔，租金就會相對有支撐。

根據全球資產統計顯示，信義世貿商圈為北市七個辦公商圈中，租金水準較高的區域，從實價登錄揭露商辦租賃案件觀察，從去年第四季到今年第一季，半年來信義世貿商圈就出現10筆租金單價每坪4,000元以上的紀錄，分別出現在「台北101大樓」、「國泰置地廣場」、「南山廣場」、「新光信義金融大樓」，反映頂級辦公大樓在市場供不應求的狀態下，租金維持在高檔水準。

台糖招標高雄金銀島舊址5,097.12坪建地，總底價43.05億元，得標廠商另要花費4億多元拆除、回填地上物，雖然事前有多家廠商詢問，但8日開標結果，因無人投標流標，台糖表示，近日將再公告此一合建分屋附買回的招商案。

台糖合建分屋附買回的招標物件高雄金銀島舊址，基地面積總共10,194.24坪，使用分區屬於容積率420％的「住五」，台糖表示，此次招標，得標廠商取得的建地面積為總面積的一半，大約5,097.12坪，但必須負責拆除基地內的所有建物，並回填之後，將另一半約5,097.12坪，交還給台糖，拆除、回填和建物補償費用估計約4億多元。

以得標廠商取得的面積5,097.12坪計算，每坪底價約84.46萬元，底價約43.05萬元。

台北大直指標豪宅「西華富邦」4月成交38樓二戶，合計總價6.65億元、單價約233萬元，買家均為蔡姓自然人全額無貸款買進，業界推測可能為在「西華富邦」持有多戶的富邦蔡家持續加碼買進，該交易也創下今年以來豪宅最高成交單價。

加計「西華富邦」這二戶交易，今年以來台北市已七件交易單價站上每坪200萬俱樂部，其中「西華富邦」、「潤泰敦峰」各有三件，七件交易中，有五件的交易皆為無貸款購置，比例高達七成。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市200萬俱樂部的超豪宅，一戶總價動輒三、四億，客層都屬於金字塔頂端，其中不乏家族企業型的富豪，資產財力豐厚，對於大筆資產傳承都需長線佈局，買豪宅則是常見的資產規畫，也是提早為子孫置產，因此許多富豪家族會在同一豪宅中一次買多戶群居，這也是第一代企業主維繫感情和家族力量的作法之一。

其中，「西華富邦」由於擁有萬豪酒店的酒店式管理服務，家族型買盤相當常見，加上水岸景觀和大直生活圈等條件優越，不少買家一次購入同層兩戶或一次買多戶，作為家族成員自住或長期持有置產之用，目前28樓以上行情穩站每坪200萬。

另二個200萬單價豪宅均為潤泰集團的作品，中正區「松濤苑」，總戶數20戶，目前實價揭露十件交易，全數單價都超過250萬元，是台北西區均價最高的指標豪宅，不乏由自家人或相關企業購入自建案；松山區「潤泰敦峰」擁有微風和東區生活完整機能，吸引不少企業主和高資產族青睞，20樓以上高樓層也站穩200萬行情。

去年疫後房市買氣強彈，不僅全台買賣移轉交出34.8萬棟佳績，房價漲勢也是歷年最凶猛，且值得注意的是，台中與南二都成為引領房市走勢領頭羊，雙北成長則明顯趨緩。專家分析，中南部房價基期低，加上有重大建設與台積電設廠議題帶動，勢必將持續吸引熱錢湧入，預料仍是今年房市的重頭戲。

專家指出，去年房市雖然面對疫情籠罩的龐大壓力，但在疫後引發通膨海嘯的資產保值需求帶動下，買氣大舉出籠，台灣房市因有資金行情、股市紅利，以及經濟基本面穩健等多重力道支撐，加上以台積電為首投資擴廠大點火，在中南部工業區廊帶掀起一波房產搶購熱潮，房價一路飆升。

事實上，去年房市交易雖然呈現價量齊揚走勢，全台移轉量逼近35棟、六都佔了其中的26.8萬棟，創下近8年新高，但值得注意的是，房市交易結構出現明顯變化，科技業設廠成為市場資金追逐新題材，造成雙北市以外的區域崛起，包括桃園市、台中市、高雄市的移轉量，首見全部站上5,000棟。

除了交易量呈現「北溫丶中熱丶南強」格局，中部以南都會區的價格漲勢尤其兇猛。對比前一個年度，房屋均價全年漲幅第一的是台南市，年漲幅達13.86％，其次為台中市13.83％與高雄市11.88％，其餘各都包括桃園、新竹、新北市與台北市，漲幅都僅有個位數，漲幅主要集中在下半年的第三、四季。

根據實價揭露的價格資訊統計，去年第四季漲幅排名最高的是高雄市，房價年增率高達17.41％，其次依序為台南市15.76％丶台中市15.31％丶新北市12.82％丶桃園新竹7.9％丶台北市6.74％。專家分析，高雄、台南Q4房價大幅上漲，主要就是受惠於新重劃區的擴展，以及工業區廊帶周邊的蛋白區所帶動。

其中，高雄市在台積電投資設廠話題效應下，全年交易量較2020年成長高達18.02％，第四季的整體房屋均價來到每坪21.98萬元，創下歷史新高，不僅較去年同期大漲17.41％，單季漲幅高達9.46％更是驚人。台南市的房價同樣也較第三季上漲超過7％，整體房屋均價來到每坪19.39萬元，直逼20萬大關。

至於房價已連續上漲數年的台中市，去年房價漲勢也不見趨緩，第四季漲幅也有6.13％。專家分析，主因在於台中房市發展題材眾多，除了受惠於台商回流設廠進一步擴大中科園區的發展、捷運綠線開通帶動的區域經濟擴大效應，多個重劃區同時進入大量開發期，也是帶動房價持續上攻的重要原因。

專家指出，即便政府在去年底即開始持續加碼打房力道，但因這波房市成長主要來自於新興工業區的設立，以及台商回流設廠需求刺激的蛋白區房價補漲，屬於資金面與基本面雙重加持的「有基之彈」，預料這波行情還會持續2年，且在工料與土地成本全面大漲的堆疊下，預測今年房價仍有6~9％的上漲空間。

不過，專家也提醒，房價沒有永遠上漲的道理，未來兩丶三年，房市將逐步進入超漲期，尤其是當一些反轉訊號出現時就必須特別留意。

吉家網董事長李同榮指出，由於近兩年房價漲幅最多的區域，主要都是原本位處偏遠的蛋白區甚至蛋殼區，因此，民眾首先應觀察房價上漲的區域是否具有建設或開發題材，即便是有題材加持的蛋白區，當房價漲幅開始收斂的時候，就可視為房市反轉的中期指標。

除此之外，從新案開工量與使照核發量的變化，也可看出房市供需的轉變。一旦代表需求的開工量縮減，且持續兩季以上，或是使照核發數量大增，並與開工量出現「死亡交叉」時，即可確立房市將要反轉向下，屆時，這波長達數年的多頭市場也將正式結束。

預售屋炒作嚴重，修法又受阻，有人提議廢除預售制度，引起熱議。房產學者章定煊表示，預售制度是特殊經濟與金融環境下誕生的產物，對早期房地產發展有很大的貢獻。但隨環境改變，如果政府沒辦法管理好，或是立法院某些諸公不想讓政府管理好，不如廢掉。

章定煊說，就他看過的紀錄，台灣在1972年才有大型預售建案出現，當時推案的是張克東的華美建設。

他說，1972年的台灣，經濟還沒起飛，資本非常薄弱，國民所得與儲蓄偏低、銀行少得可憐。不管是建商跟民眾都很難跟銀行借得到錢。經常得跟銀行經理塞個紅包，甚至得請個省議員出面。即便如此，能貸到成數經常嚴重不足。

只要有些年紀的人都知道當年想買房，為了湊足自備款，大多會去跟利率高得要死、風險高得要命的互助會，而且一跟就好幾個。

在這種金融狀況下，預售制度是一個不錯的解決方案。消費者可以用工程期繳款補足不足的自備，並可鎖定未來房地產的價格，避免房價波動造成的風險，貸不到土建融的小建商，也可以用消費者繳的工程款，進行土木工程。

然而，預售制度出現沒多久，很快就有人發現，只要總價10%就可買屋，而且可以換約交易的預售制度，有如期貨買賣十倍財務槓桿，後來衍生的紅單交易，以1%買紅單轉手，更有如選擇權百倍財務槓桿。

愈來愈多人發現這種以小搏大遊戲太好玩了，爭相投入，後來有些預售案甚至乾脆為投機客炒作方便在規劃建案。

章定瑄說，在台灣資本薄弱、金融嚴重管制的1970、1980年代，預售制度確實幫了很多購屋者跟建商的忙。

然而現在除了淪為炒作工作，預售屋引起的消費糾紛也多不可數，從交屋時發現跟想像的不一樣，到建材糾紛、坪數糾紛、漏水糾紛、虛坪糾紛、違規公設糾紛，一直到建商爛尾、一屋多賣。最近還有因營造成本大漲，建商丟二十萬給客戶就說不賣了的案例。

他問，台灣現在銀行滿街都是，銀行資金多到放款利率割喉，我們真的還需要糾紛這麼多的預售制度嗎？

章定瑄說，預售制度是在一個特殊的經濟與金融環境下誕生的產物，雖然問題一大堆，但是在台灣早期房地產發展上，是有很大的貢獻，它讓一些企業集團崛起，也幫助很多購屋者圓了他們購屋的夢想。

但是隨著台灣經濟與金融環境已經發生了天翻地覆的改變，如果政府可以管理得好，預售制度留著也無妨。但若政府沒辦法管理好，或是立法院某些諸公就是不想讓政府管理好，不如讓房市交易回歸正常化，廢掉預售制度。

統一 (1216-TW) 董事會今 (8) 日決議，以旗下統一國際大樓處三個辦公樓層與 30 個停車位，折算金額為 58.96 億元，買下環泥建設及坤慶國際手中統一國際大樓商場約 22.98% 持分，統一企業在國際大樓商場的持分達 49.55%，集團持分則達 61.49%。

今天協議移轉的統一國際大樓商場的 22.98% 持分，分別由環泥建設持有 16.57% 持分及坤慶國際開發持分 6.42%，移轉交換統一國際大樓處三個辦公樓層與 30 個停車位，折算金額為 58.96 億元，地產業者透露，環泥建設事先也向國際商仲業者諮詢過在信義計畫區的此一北市商業、辦公重心區域，持有何種資產較有利，今天雙方已達資產交換協議。

北市信義計畫區的的商辦資產空置率低，且無頻繁移轉的狀況，租金也在走高，商仲業者指出，環泥建設及坤慶國際開發，移轉交換統一國際大樓處三個辦公樓層與 30 個停車位，也屬信義計畫區罕見的大面積商辦地產移轉案。

今天之前，統一集團旗下有統一、統一超 (2912-TW) 及統一國際開發對於統一國際大樓商場的持分，今天資產交換前合計 38.51%，加上新加入的 22.98% 持分，等於統一集團持有統一國際大樓商場的持分已達 61.49%。

有別於其他科學園區的開發商優先佈局策略，北投士林科學園區在北市府「產業先行」的規劃下，近期逐漸成為房市熱區；在缺工缺料、通膨影響下，市場預估首案起步價破百將是常態。專家分析，有別於石牌、北投缺乏土地開發，北士科在產業群聚帶動下，未來將是台北市北區的房價核心區，日後房價還有成長空間。

台北市第三座科學園區、更被視為最後一塊素地重劃區，台北市政府積極規劃下，引進包括AI、生物科技與數位醫療、媒體、資訊、通訊等優勢產業，帶動北士科年產值上看200億元、預期創造3.5萬個就業機會，近3年逐漸成為台北市土地買賣熱區；吸引包括華固、國泰、長虹、遠雄、新潤、聯上發及達麗等大咖建商前來搶地；其中進度最快的是家居建設「家居璽玉」與華固建設「華固文臨」，另外國泰、璞園、達麗、新潤等業者建案也在籌備之中。

專家分析，北士科基本分為洲美段與軟橋段2大區域，土地分區主要規劃產業用地、住宅用地與公園、文中小預定地；洲美段多為產業用地，而住宅用地基本集中在文林北路一側；「華固文臨」開價已站上3位數，後續營建成本居高不下，未來房價恐怕看高機會更多。

區內產品規劃部分，上線土地價格高，建商傾向於規劃30坪以上的「首換」型產品，例如國泰規劃40至50坪、璞園新案最大至80坪，客戶瞄準科技業、當地換屋客以及3口以上的換屋族為主，住宅總價3500萬元起跳；反觀20坪以下的住宅目前並未出現在北士科內。

專家分析，過去北投、石牌地區自住客佔絕大多數，新案房價普遍落在8字頭至9字頭；未來北士科園區產業聚集、科技發展支撐下，加上未來建設輕軌，以及洲美快速道路串連國道等交通優勢，將吸引新北板橋、中永和就業人口與的「輕移民」風潮。目前雖然房價起步高於石牌、北投等生活圈區段，根據內科、南軟的發展經驗來看，北士科很有機會發展成為台北市北區的CBD；並在既當地推案土地稀有前提下，建商提前佈局未來5年、10年發展光景，將來房價「只會更高」。

吉美建設都更危老深耕有成，2022年6月8日吉美建設於台北市八德路四段480號「吉美艾麗」基地，舉辦開工動土，「吉美艾麗」是整合多年的危老案，在地主與鄰里眾所期盼下，於2021年底正式公開，以「最美的小豪宅，輕盈入手的吉美」吸引市場注目。本案基地約210坪坐落松山區核心，距離捷運松山站600米，就近有Citylink、蔦屋書店、松山市場等新舊生活圈並蓄，與信義區緊鄰一路之隔，同時享有國際信義松山門戶的商圈，精華地段利多齊聚，吸引北市首購、二代置產搶進，開案至今創下亮眼佳績。

向來深耕大坪數豪宅的吉美建設，推出罕見的小坪數個案「吉美艾麗」，產品規劃14-26坪，1-3房小戶型，戶戶挑高3.4米，聯手名家團隊，以豪宅規格打造高坪效精緻美學，吉美限量訂製，換新換好，讓生活場景更別出心裁。對吉美而言，只要深具發展潛力、好的區域地段，公司願意投入時間與重本整合規劃，讓小宅提升到最好身價，儘管近年疫情緊張，營建成本持續攀高，吉美依舊堅持高品質，以北市指標個案為己任，秉持對地主與客戶的承諾，琢磨居住品質，提升土地價值，豐收美好生活與城市視野。

吉美建設林進輝總經理表示，這幾年專攻市區中小宅案，讓首購首換族有更好的選擇。吉美建設自家美企業開始至今47個年頭，版圖遍及北台灣，2002年首度推出的指標大案「信義之星」名列十大豪宅，讓吉美建設一戰成名，之後「一品花園」、「吉美君品」、「吉美大安花園」與「吉美大安森林花園」等將老招牌越擦越亮，2021年在石牌站附近推出「吉美天悦」都更案，一推出半年內就成功完銷，帶動周邊區域行情，還有2021年完銷的文山區「吉美君悅」、「吉美信義」等等，到目前市區個案「吉美艾麗」、「中山吉美」，我們都相當看好。

吉美建設林進輝總經理表示2022年總推案量約100多億元，分布於雙北市區，除了今日動土的「吉美艾麗」、大安區2案、文山區2案、士林區及中山區「中山吉美」，未來公司建築開發還是以雙北市都更、危老開發案為主，也不排除南下桃園市的合作開發。

「吉美艾麗」基地約210坪，總銷金額約17億元，目前銷售近7成，每坪開價110~120萬元，成交價約105~108萬，不只區域附近客戶前來訂購，更有不少在信義區、大安區、中山區、內科跟南港園區工作的年輕首購族群，也前來賞屋購房，基地鄰近捷運松山站600米及台鐵松山站，車站周圍商圈還有Citylink、蔦屋書店跟在地行政學區、饒河觀光夜市等，生活機能相當好，與信義區緊鄰一路之隔，等於是住在松山區，生活在信義區，14-26坪規劃1-3房，戶戶挑高3.4米，盡可能把坪效做大，另外，一般小宅很少做到的坡平車位，在這一應俱全，還配有電動車預留充電線槽，在市中心難得一見。

近年隨著房地產市場升溫，六都之一的桃園市在諸多重劃區規劃、人口移入多，加上產業及工作機會多元等因素下，也帶動房市向上、價格明顯推升，不過對預算沒這麼多、又想購屋民眾來說，一些舊商圈仍有較便宜的住宅可選。桃園市桃園地政事務所最新統計分析，今（2022）年第一季桃園區「成屋」平均單價最高落在藝文特區為39.4萬元/坪，最低則是中平地區22萬元/坪，且中平地區在中古大樓、公寓都包辦桃園區平均最低價，區域生活機能卻是不錯。

桃園市桃園地政事務所統計顯示，今年第一季桃園區成屋平均單價最高落在藝文特區的39.4萬元/坪，該區近年擁有雙捷運站及桃園圖書總館、國賓影城等商家進駐，為桃園區內高單價指標地區；最低則是中平地區22萬元/坪，因單價相對低，且已具備良好生活機能，仍有穩定交易量。

至於桃園區新大樓第一季交易均價部分，最高為藝文特區42.4萬元/坪、最低為龍安地區25.1萬元/坪；中古大樓最高價為藝文特區35.4萬元/坪、最低為中平地區22.9萬元/坪；華廈最高為中路地區24.8萬元/坪、最低為龍安地區20.7萬元/坪；公寓最高價為藝文周圍地區21.2萬元/坪、最低是中平地區15.3萬元/坪。從統計可看出，中平地區的成屋平均單價為桃園區最低，中古大樓均價22.9萬元/坪及公寓15.3萬元/坪都是桃園區各生活圈中價位最低。

中平地區商圈的範圍包括國際路、中山路交會口，並涵蓋中平路、宏昌六街等區域，整個商圈生活機能非常好，食衣住行都不是問題，有市場、連鎖賣場、診所、餐飲店...等，也有多路公車，且離龍安商圈也不遠，騎車或開車至桃園火車站僅約10分鐘。

永慶不動產桃園龍安加盟店林振維店長表示，中平地區的住宅產品以老華廈及老公寓居多，中古華廈平均屋齡約26年至30年，中古華廈及大樓仍有單坪1字頭交易案件；該地區中古華廈整體平均交易單價落在20萬元初，老公寓屋齡3、40年，平均單價18萬元，因整體房價仍屬親民，雖然多是中古屋，但仍受到不少自住客、小資族及首購族青睞。

6月1日，隨著全面恢復正常生產生活秩序，上海也迎來了今年首輪集中土拍。

本輪土拍共出讓36宗商品住宅地塊，總建築面積425.19萬平方米，總起價806.5億元，分別於6月1、2、6、7、8日共五日分批出讓。

經過5天的競拍，6月8日，上海首輪土拍收官，36宗宅地總成交金額達834.7億元。其中，19宗地底價成交，13宗地達到中止價進入一次報價環節。

業內人士認為，本輪土拍整體結果符合預期，疫情和土拍延期並未對房企的參拍熱情造成很大影響，國企、央企和混合所有制企業仍是拿地主力，尤其在熱門地塊的爭奪上，更是鮮有民企的身影出現。

36宗地攬金834.7億

6月1日，上海首輪集中土拍首日，共成交20宗地塊，總成交建築面積298.05萬平方米，總成交金額495.78億元。其中，有16宗地塊底價成交，4宗地塊溢價成交。

16宗底價成交的地塊中，成交價最高的是普陀區中山北社區地塊，被招商蛇口(12.260, -0.06, -0.49%)以62.5億元拿下。

4宗溢價地塊中，有3宗地報價達到中止價進入一次報價階段。其中，溢價率最高的是徐匯區斜土街道地塊，被招商+香港置地+徐匯城投聯合體以47.33億元競得，溢價率為9.57%，成交樓面價為86285元/平方米。

6月2日，本輪土拍第二天，有4宗地塊溢價成交，總成交金額66.57億元，平均溢價率6.66%。其中，成交價最高的是寶山區顧村地塊，被中建八局以23.89億元競得。

6月6日，本輪土拍第三天，4宗地塊全部溢價成交，成交總額達105.51億元。

其中，備受關注的閔行區七寶鎮地塊，共有5家房企參與報名，最終經歷了38輪報價後，由華髮+廈門建發在一次性報價環節以總價26.58億元競得，溢價率8.99%，樓面價50573元/平方米。

閔行區另一宗浦錦街道地塊，同樣由華髮+廈門建發競得，成交價29.86億元，成交樓面價40581元/平方米，溢價率9.39%。

另外，閔行區吳涇鎮地塊，由招商蛇口+象嶼聯合體以40.43億元競得，溢價率5.07%，成交樓面價29734元/平方米。

6月7日，本輪土拍第四天，共成交4宗地塊，總成交金額77.12億元，其中，兩宗溢價成交，兩宗底價成交。

溢價成交的兩宗地均被中國鐵建(7.790, -0.07, -0.89%)競得，成交金額分別為19.88億元和27.27億元，溢價率分別為9.4%和溢價率9.52%，成交樓面價分別為25161元/平方米和29571元/平方米。

6月8日，本輪土拍最後一天，共成交4宗青浦區地塊，總成交金額89.74億元，其中，3宗溢價成交，1宗底價成交。

3宗溢價地塊分別被金地、招商蛇口、中鐵諾德+中鐵置業聯合體競得，成交價分別為21.45億元、19.19億元、36.97億元，溢價率分別為9.09%、9.08%、8.79%。

至此，本輪土拍的36宗地全部成交，成交總金額達到834.7億元。

國央企仍是拿地主力

值得注意的是，在本輪土拍中，央企、國企仍是拿地主力，招商蛇口成最大贏家。

其中，招商蛇口先是首日以底價62.5億元競得普陀中山北社區宅地，再聯合香港置地及徐匯城投以47.33億元競得徐匯斜土街道地塊，第三天又聯合象嶼以40.43億元競得閔行區吳涇鎮地塊，最後一天再以19.19億元拿下青浦區西虹橋會卓路地塊，這4宗地總金額超過169億元。

另外，中國鐵建首日以22.11億元的底價競得松江區泗涇鎮地塊後，第四天又接連拿下2宗松江區地塊，3宗地總金額達到69.26億元。

“本輪土拍，央企、國企、混合所有制企業、民企以及地方國企均參與熱情較高並且有所斬獲，但拿地主力依舊為國企、央企和混合所有制企業，尤其在熱門地塊的爭奪上，更是鮮有民企的身影出現。”中指研究院土地事業部負責人張凱說。

對於本輪土拍結果，張凱表示，36宗宅地全部成交，其中，19宗地底價成交，占比52.7%；13宗地達到中止價進入一次報價環節，占比36.1%。整體結果符合預期。在當前大環境下，熱門地塊所釋放出的“誠意”均得到了應有的回應。

張凱表示，土拍前取消打分入圍，以及將土地監管資金由原來最高的130%下調至110%的措施為參拍企業減輕了不小的參拍壓力，同時在參拍企業的數量和廣度上也產生了積極作用。從過程和結果上看，疫情和土拍延期並未對房企的參拍熱情造成很大影響，解封後的上海所表現出的經濟活力也逐步對本次的土拍產生了積極的影響。

張凱指出，傳統市區、地鐵沿線和學區地塊的需求勢頭依舊強勁，說明市場對於上海當前發展的認可以及對於未來各新城建設的看好，雖然本次自貿區臨港片區地塊由於地理位置的限制表現欠佳，但在“穩供應”和“經濟復蘇”的大背景下，由國資出面托底也在情理之中。

在繼中房置業之後，又一家老牌房企進入退市行列。

5月26日，深交所發佈的《關於綠景控股股份有限公司股票終止上市的公告》顯示，“根據本所《股票上市規則（2022年修訂）》第9.3.14條的規定以及本所上市委員會的審核意見，本所決定公司股票終止上市。公司股票自2022年6月6日起進入退市整理期，退市整理期屆滿的次一交易日，本所對公司股票予以摘牌。”

6月6日是*ST綠景（SZ000502，股價0.52元，市值9426萬元；以下簡稱綠景控股）進入退市整理期的首個交易日，當日股價大跌86%，總市值已不足1億元。

作國內最早一批上市的老牌房企之一，綠景中國為何會走到被強制退市的境地？

圖片來源：來源：深交所官網圖片來源：來源：深交所官網
老牌房企退市

據公開資料，綠景控股前身是海南新能源股份有限公司（瓊能源A），最初從事新型燃料與爐具業務，而後轉向房地產業務，並於1992年在深交所上市，是國內最早一批上市房企。其在廣州開發的金碧禦水山莊、綠景東山華庭等項目，有著較高的市場關注度。

4月30日，綠景控股披露的2021年度報告顯示，公司2021年度經審計的淨利潤為-2041.84萬元，扣除後的營業收入為4328.32萬元，且公司2021年年度財務會計報告被出具無法表示意見的審計報告，觸及深交所《股票上市規則（2022年修訂）》第9.3.11條第一款第（一）項、第（三）項規定的股票終止上市情形。

5月26日深夜，綠景控股發佈了關於收到股票終止上市決定的公告，公司股票自2022年6月6日起進入退市整理期，退市整理期屆滿的次一交易日，深交所對公司股票予以摘牌。

值得一提的是，綠景控股也是今年以來第二家踏入退市行列的房企，此前中房置業因為連續兩年經審核的淨利潤為負值且營業收入低於1億元被終止上市，目前已進入退市整理期。

圖片來源：來源：綠景控股公告圖片來源：來源：綠景控股公告
據2021年報，綠景控股行業分類仍為房地產業，但目前已無土地儲備，亦無正在開發及待開發房地產專案，房地產存貨中的住宅已經基本銷售完畢，僅剩餘車位及少量商鋪。

年報顯示，綠景控股2021年實現營業收入1.73億元，其中機電安裝工程業務收入為1.22億元，且均來自于被綠景控股收購的子公司深圳弘益的分包工程。在房地產一項中，物業管理、車位銷售、租賃收入又分別占營收的7.64%、4.14%、0.27%。

記者梳理發現，綠景控股曾先後被恒大和天譽房產接手。

據公開資料，2002年，一直在尋找借殼上市機會的恒大，從海南潤達手中接過了瓊能源A的26.89%股權，瓊能源A一度更名為“恒大地產”。

到了2006年，綠景控股二度易主，恒大又將持有的瓊能源A股份以7889萬元轉讓給廣州天譽房地產開發有限公司（以下簡稱天譽房產）。

在被廣州天譽接手後，綠景控股的房地產業務也曾有過短暫起色。如在原有金碧禦水山莊、綠景東山華庭兩個專案的基礎上，先後開發了天譽江南花園、綠景譽暉花園，並在廣東、廣西拿下一級土地開發專案。2008年綠景控股的業務也迎來了一波小高峰，同年實現營收4.67億元，淨利5663.68萬元。

只可惜好景不長，到了2009年，“天譽系”因遭遇海外債壓力，不得不轉讓旗下資產套現，而綠景控股便成了“棄子”。

多次轉型無果

事實上，綠景控股近年來多次轉型欲扭轉經營上的不利局面，曾涉及高端經營酒店和寫字樓轉型、生物質能源原料木薯種植及加工木薯加工、教育產業、互聯網資料中心等業務領域，其中前三次轉型均以失敗告終，互聯網資料中心業務亦發展艱難。

從2010年以來，綠景控股就有逐步退出房地產的打算。同年，綠景控股購入海航集團旗下酒店資產管理，將其置入上市公司，試圖從純住宅業務向高端經營酒店和寫字樓轉型，但受地產調控影響，最終重組以失敗告終。

2014年，綠景控股公告稱，公司擬以非公開發行股票所募集資金投資柬埔寨年產400萬噸生物質能源原料木薯種植及加工產業化項目，並停牌近半年，但因被收購標的國有股東不同意放棄優先購買權而終止。

2015年3月，綠景控股盯上了教育資產，擬作價逾12億元將江蘇佳一教育科技股份有限公司收入囊中，但該重組事項因未能獲得股東大會審議通過而終止；2021年，綠景控股公告，通過收購三河雅力資訊技術有限公司51%的股權，作價7650萬元，進軍IDC（互聯網資料中心）業務。

綠景控股在2021年報中表示，公司已轉型互聯網資料中心領域，逐步將公司打造為全產業鏈互聯網資料中心服務提供者、國內領先的大資料基礎設施服務商和綜合解決方案提供商。

圖片來源：來源：綠景控股2021年報圖片來源：來源：綠景控股2021年報
從綠景控股近年來的財務資料，也能例證其轉型的艱難。

2017-2021年，綠景控股營業收入分別為2206.13萬元、1741.43萬元、1631.87萬元、1474.01萬元、1.726億元；歸母淨利潤分別為-8326.08萬元、7744.15萬元、-903.11萬元、-1845.15萬元、-2042萬元。

從淨利潤情況來看，綠景控股僅有2018年盈利為正，但扭虧的原因主要依靠處置多家子公司股權，獲得投資收益，但當年由經營活動產生的現金流量淨額等多個核心財務指標仍錄得負值。

截至2021年底，綠景控股總資產為3.626億元，占比最大的7754萬元為固定資產，其次是5162萬元的預付帳款、4978萬元的應收賬款，公司存貨僅1536元，占總資產比重僅為4.24%。

萬科本就是綠景中國的股東，入股白石洲城市更新專案，對於萬科來說更多的或許是“自救”。

花費23億元，萬科（股票代碼：2202.HK）入股了深圳的“舊改航母”白石洲城市更新項目。

萬科的入股得到了市場的強烈認可，6月8日該項目的開發商——綠景中國（股票代碼：00095.HK）的股票開盤大漲，漲幅一度超過50%，截至收盤，綠景中國的股價為1.24港元/股，漲幅為42.53%。

注資23億元

6月7日，綠景中國公告稱，萬科入股公司旗下的深圳白石洲沙河五村舊改項目（即“白石洲城市更新項目”）。

白石洲城市更新專案被譽為“深圳舊改航母”，是綠景中國的主要城市更新項目之一，其位於深圳CBD片區的核心地段，南臨深南大道，北至香山西街，東鄰深圳的豪宅片區華僑城，西至沙河東路，計容建築面積358萬平方米。

資料顯示，該專案目前分四期開發，第一期已動工，預計在2023年推盤。綠景中國在2021年年報中表示，白石洲城市更新專案啟動，意味著將為集團帶來大量穩健的現金流。

白石洲片區的房產仲介對第一財經表示，該專案的一期預計在今年下半年會推出292套住宅。儘管還沒有備案價，但可以參考的是，目前，白石洲片區的二手房均價在10萬元/平左右。

公告顯示，綠景中國旗下的智慧城市發展有限公司（下稱“智慧城市”）、深圳市四達實業發展有限公司（下稱“四達實業”），與萬科旗下的深圳市深全房地產開發有限公司（下稱“全房地產”）訂立認購協議，以促進深圳市南山區沙河街道沙河五村城市更新單元專案（下稱“白石洲城市更新項目”）第三期及第四期的發展及營運。其中，四達實業擁有白石洲城市更新項目公司——深圳市綠景天盛實業有限公司100%的股權。

全房地產向四達實業注資約23億元，其中1.71億元將注入四達實業作為註冊資本，剩下的21億元將作為四達實業的資本儲備。認購事項完成後，萬科擁有四達實業8%的股權，綠景中國通過智慧城市對四達實業的持股比例降至92%。萬科須在認購協議完成後30日內向四達實業支付11.4億元，剩餘的11.4億元須不遲於2023年4月30日支付。

值得注意的是，項目的利潤並不按照股權的比例進行分配。公告顯示，綠景中國和萬科將按照80%和20%的比例對白石洲城市更新項目三、四期進行投票和盈利分派。

公告還指出，萬科不參與沙河五村第一、二期的發展和營運，無權獲得第一、二期的利潤，與此同時，萬科對第一、二期的任何負債概不負責，

綠景中國表示，認購事項能為四達實業擁有的白石洲城市更新項目的四、五期籌措資金，並減輕四達實業對綠景中國的資金依賴程度。與此同時，引入萬科將會提高投資者對綠景中國的信心，為綠景中國提供更多融資選擇。

綠景資金困局

萬科此次入股白石洲城市更新項目，與綠景中國的資金緊張不無關係。

綠景中國成立於1995年，是深圳本地的房地產開發商，長期專注于深圳、珠海、香港等珠三角城市的舊改，開發了綠景花園、綠景藍灣半島、綠景公館1866等專案，由於專注城市更新，綠景中國的毛利率一直較高，通常維持在50%左右，與此同時，綠景中國的規模一直不大，上市至今，其年度營收從未超過百億。2021年，綠景中國營收43.78億元，同比下滑19.3%，股東應占溢利11.53億元，同比下滑66.62%。

2021年年報顯示，綠景中國淨負債率81.2%，剔除預收款後的資產負債率64.8%，現金短債比為0.68，觸及一道紅線。

截至2021年末，綠景中國現金餘額為72.87億元，其中現金及現金等價物39.07億元，受限存款33.80億元，與此同時，其一年內到期有息負債達98億元，現金未能覆蓋短期負債。

今年2月，國際評級機構惠譽將綠景中國的長期外幣發行人違約評級從“B”下調至“B-”，展望“負面”，惠譽認為，綠景中國的流動性緊張和融資環境的壓力增加了其資本市場工具的再融資風險。

2021年業績會上，綠景中國執行董事兼主席黃敬舒曾表示，光大銀行(3.120, 0.01, 0.32%)對白石洲有207億授信，目前還有175億可用額度，再加上集團接近100億左右的貨值和現金餘額，都足夠為白石洲一期開發提供非常好的保障。

不過，在當前房地產融資仍存難度，上半年房企銷售普遍下滑的背景下，綠景中國的融資和銷售回款是否樂觀仍是一個未知數。

另外值得注意的是，萬科此次入股白石洲城市更新項目並不意外。早在2015年，萬科就曾以6.6億港元收購綠景中國17.8%的股份，截至目前，萬科仍然擁有綠景中國5.89%的股份，而此次萬科入股白石洲城市更新項目，更多的或許是“自救”。

一起收購案的終止，給兩家上市公司造成了“冰火兩重天”的影響。

6月6日，寶龍商業（9909.HK）發佈公告稱，終止向寶龍控股收購於上海的辦公樓。至此，為期不足一個月的“輸血”計畫告終。

對於終止收購的原因，寶龍商業表示，由於集團就完成交易後收回物業部分的空置管有權作自用取得承租人同意存在實際困難，並鑒於當前市場環境及資本市場波動，主動終止協定項下的交易。

受此影響，6月7日，寶龍商業收漲7.74%，報6.54港元/股，收盤總市值為42.05億港元。可以看到，寶龍商業此舉受到投資者一眾叫好。

不過，“輸血”計畫的終止對於寶龍地產（1238.HK）來講卻是“雪上加霜”。

受此影響，6月7日寶龍地產美元債出現異動。其中，由寶龍地產發行的“PWRLNG 4 07/25/22”每1美元下跌3.3美分，至54.7美分；“PWRLNG 7.125 11/08/22”下跌1.7美分，至30.6美分，均創下近兩周最大跌幅。

一場爭議的“輸血”計畫

寶龍商業的這次“輸血”計畫開始於大概一個月前。

5月11日，寶龍商業發佈公告稱，計畫收購一幢位於上海的辦公大樓，代價8.68億元。

其中，買方為寶龍商業全資附屬公司上海商盛，賣方為寶龍控股全資附屬公司寶龍富閩。而寶龍控股就是港股上市公司寶龍地產，寶龍地產則是寶龍商業的大股東。

根據公告，在公佈日期，公司執行董事許華芳持有寶龍控股14.66%股份，非執行董事許華芬持股約6.96%，非執行董事許華琳持股約0.38%，執行董事兼公司行政總裁陳德力為寶龍控股聯席總裁。而許華芳、許華芬、許華琳、陳德力合計持有寶龍商業73.59%。

由此看來，許氏家族試圖通過持股比例更低的寶龍商業，為其持股比例更高且資金緊張的地產母公司輸血的意圖昭然若揭。

本次交易的辦公大樓位於上海市寶山區，總建築面積約34987平方米，且包含物業的整幢辦公大樓已出租予承租人，自2020年6月28日至2030年6月27日為期10年。

從價格來看，這次收購對寶龍商業來講是一次很划算的買賣。該物業的估值價格約為9.29億元，而收購價格為8.68億元，低了6.6個百分點。

不過，按照開發物業的原始成本估計，這筆交易也有不少溢價。公告顯示，寶龍集團開發物業所產生的物業應占土地成本及建築成本為4.23億元。

在寶龍商業看來，這筆交易優惠且有裨益，理由是其仍持有較多的盈餘現金，且該寫字樓物業可提供穩定的租金收入來源，產生高於一般銀行存款利率的回報率，可保持資產價值免受通脹影響，此外還可以作為寶龍商業自用的辦公空間。

另外，公告還顯示，此次交易代價將以現金形式支付，寶龍商業的款項需將於簽訂買賣協議後20個營業日內全部付清。

對寶龍商業來講，8.68億元的交易價格壓力並不算大。截至2021年12月31日，寶龍商業的現金及銀行結餘約為39.92億元。

不過，在業界看來，商管公司的在手現金有多種投資和使用途徑，基於當前宏觀和地產環境，若想將目標物業再次出售相對不易。對商管公司而言，用在手現金收購重型資產進行資產保值的邏輯，略有牽強。

因此，這筆交易已經公佈便引來熱議。有投資者認為“大股東這麼搞確實損害了物業公司的利益，變重資產了。”也有投資者覺得“為了救爸爸無可厚非”。

而從資本市場來看，收購公告發佈後的首個交易日，寶龍商業重挫24.29%，總市值約34.07億港元，縮水11億港元。

隨後，許華芳馬上開展護盤救市行動。5月12日，許華芳於在公開市場上購入寶龍商業合共100萬股普通股，總代價約為546萬港元。

5月13日，寶龍商業股價有所回升，截至當日收盤報6.20港元/股，上漲13.58%，總市值約38.70億港元，但依然沒有恢復至之前的水準。

寶龍商業拒絕“超重”

在收購之際，寶龍商業對這筆交易表現出了濃厚的興趣，並給出了足夠的理由。

寶龍商業認為，此次收購物業可為公司提供穩定的租金收入來源，產生高於中國一般銀行存款利率的回報率，並保持公司資產的價值免受通脹影響。

實際上，過去幾年寶龍商業儘管增速較慢，但資產回報率還是較為可觀的。過去兩年的ROE分別為16.31%、19.01%，這遠高於銀行定期存款，大概率也遠高於此次收購物業的回報率。

由此來看，寶龍商業關於此次收購的理由顯然站不住腳。而從最終結果來看，寶龍商業還是選擇了拒絕重資產運營。

實際上，寶龍商業是一家典型的輕資產企業，2021年，其商業運營業務收入為20.17億元，貢獻81.86%的營收；而住宅物業管理服務業務收入僅為4.46億元，占比相對較小。

在此之前，寶龍商業並未持有過多重型資產，若以2021年財報數據為基礎，寶龍商業彼時重資產（以物業、廠房與設施+投資性物業計）比率僅為13%，而收購該寫字樓後升至31%。

業界幾乎一直認為，該筆交易致使寶龍商業重型資產比率大幅提升，與寶龍商業本身的發展基調和集團內的定位有所矛盾。

由此看來，這筆交易這不符合作為輕資產商管及物管企業的運營方向，是一項較為典型的物企向關聯方輸血的案例。

因此，這筆交易公佈不到一個月的時間，被寶龍商業果斷叫停。值得一提的是，這是其上市兩年以來最大的一筆收購。

一位業內人士分析指出，商管和物管企業通常都以輕資產為運營主基調，主動收購重型物業，加碼資產厚度的做法在行業內比較少見。本次寶龍商業收購重資產物業，為母公司“輸血”，打破了輕資產運營的原則。

全國多地“賣子”償債

在地產行業持續下行的情況下，處置資產緩解資金危機已經成為房企的普遍選擇。

為了回籠資金，除了上海的寫字樓，寶龍地產還將杭州、天津、寧波和中山市的至少四處寫字樓以及青島的兩座購物中心納入資產出售計畫。

其中，位於杭州市濱江區的199米甲級寫字樓價值最高，據悉寶龍地產之前開價30億元，目前已經將至19億元。

據“風財訊”報導，意向買家為中國華融資產管理公司，交易涉及19億元作價，包含不超5億元的存續債務等。

除此之外，寶龍地產還計畫出售其在上海、杭州和廈門等城市的長租公寓，同時還試圖抵押其在河南省新鄉市和廣東省珠海市的購物中心做境外抵質押融資，但這些交易尚未落地。

截至目前，寶龍僅通過抵押杭州和阜陽的兩家酒店獲得了約5億元的新增現金。

顯然，寶龍地產的資產處置並不順利，但其下半年將有13億美元債務到期或可回售，面臨償債壓力較大。

據企業預警通顯示，截至目前，寶龍地產存續美元債6只，存續規模18.7億美元，其中將有兩隻合計5億美元債於年內到期。

在岸債券方面，主要由寶龍地產子公司上海寶龍實業發展（集團）有限公司和上海瑞龍投資管理有限公司發行，目前分別存續83.09億和37.95億元。

其中，“19寶龍02”將於7月15日到期，規模6億；規模合計3.41億元的“PR寶龍B”和“20寶龍次”將於7月29日到期，此外寶龍地產還有多隻債券面臨回售。

受此影響，去年下半年以來，多家國際評級機構將寶龍地產信用評級下調，其信用資質持續惡化，再融資壓力加大。

此外，今年前4個月，寶龍地產僅銷售152.11億元，較上年同期減少54%，這也加劇了其流動性緊張，保交付壓力增加。

“新浪財經上市公司研究院”指出，賣資產，甚至當白菜賣，成為了不少房企當下的選擇。而高價賣給旗下物業公司，實則是一把雙刃劍，一方面可以“收割”物業公司的其他股東；可另一方面資本市場用腳投票，市值縮水，債務人信心流失，對公司的隱性影響也是巨大的。

對於此次“輸血”計畫的失敗，你有何看法？歡迎留言評論。

6月7日，金地集團(11.550, -0.07, -0.60%)（600383.SH）發佈運營資料，5月公司實現簽約金額141.9億元，同比下降50.18%；實現簽約面積66.4萬平方米，同比下降48.87%。

今年前5個月，公司累計實現簽約面積296.2萬平方米，同比下降48.44%；累計實現簽約金額722.0億元，同比下降43.94%。

對於金地集團今年的規模目標，在金地集團2021年年度業績溝通會上，公司董事長淩克表示，在規模上，不“唯規模發展論”，而是更加看中銷售規模與利潤總額的平衡發展。為此，“我們確立了平衡發展的經營思想，努力提高項目經營品質，持續提升ROE，為股東創造利潤。”

淩克表示，2022年，公司新開工計畫根據市場情況“以銷定產”，2022年全年可售資源與2021年基本持平。公司將動態監控市場變化情況，根據經營需要，及時做好開工調度。

5月金地集團未公佈是否獲取專案情況。此前公佈的資料顯示，今年前4個月，金地集團合計獲取3宗地塊，總占地面積76417平方米，計容建築面積186531平方米，總地價約33.94億元。

4月12日，金地集團在湖南省長沙市的首批集中供地中獲得長沙市岳麓區鹹嘉湖街道019號地塊，東至恩瑞麓山名園、南至旭輝都會山、西至谷豐路、北至咸嘉湖路。

項目占地面積12369平方米，容積率5.8，計算容積率建築面積71737平方米，地塊用途為城鎮住宅及商業用地。土地使用年限為住宅70年、商業40年。項目成交總價2.74億元。

3月24日，在福建省廈門市首批集中供地中，金地集團以溢價14.96%、總計14.6億元的代價競得廈門市思明區嶺兜雙十C17地塊，東至環島幹道、南至蔡嶺路、西至古樓北路、北至安置房。項目占地面積10974平方米，容積率2.8，計算容積率建築面積31200平方米，地塊用途為住宅用地。土地使用年限為住宅70年。

2月16日，在北京市首批集中供地中，保利（北京）開發有限公司和北京金地興業房地產有限公司聯合體以底價16.6億元摘得京土儲掛（順）[2022]013號地塊。該地塊位於北京市順義區，東至乾安路、南至大營三街、西至和安路、北至大營四街商業用地南側用地紅線。

該地塊占地面積53074平方米，容積率1.6，計算容積率建築面積83594平方米。地塊用途為二類居住用地。土地使用年限為住宅70年。

2021年全年，金地集團投資地塊111宗，總投資額約1309億元，權益投資額約523億元，權益占比39.95%，公司新增總土地儲備約1636萬平方米，其中權益儲備約648萬平方米。

淩克表示，去年（新增土地）權益比例低的原因主要是公司聚焦高能級城市過程中單個地塊的合作情況較多，這也是整個行業的趨勢；二是公司嚴格控制負債率，同時希望在市場中擁有較高的市場份額，在行業銷售規模天花板出現時，公司需要階段性地接受權益比例的波動。公司也關注到了權益比例的問題，在未來的投資合作過程中，公司將盡可能地提高專案權益占比。

6月1日北京市二批次土地拍賣結束，14宗地塊即將在未來幾個月進入市場銷售環節。屆時，今年下半年全北京在售新房項目超過200個，包括一些老項目後期及尾房，其中城六區新房項目超50個。

近日，北京市政府發佈《北京市統籌疫情防控和穩定經濟增長的實施方案》中，明確提出，下半年還將有兩次供地。同時也指出了“房住不炒”背景下，保障剛性住房需求，滿足合理的改善型住房需求。

業內人士普遍認為，北京新房市場競爭激烈，改善型住房需求占主流。隨著利率降低等趨勢性利好政策落地，及積壓需求的釋放，四季度或迎市場銷售旺季。

朝陽五大板塊

超20新盤競逐

朝陽從去年開始成為北京六城區供地“大戶”，目前在售新房主要集中在東壩、金盞、崔各莊、王四營、十八裡店五大板塊，今年二批次供地後，奶西板塊也將加入競逐。

可以看到，朝陽新盤以改善三居、四居為主力，其中綠城沁園、保利錦上二期、龍湖熙上有低總價小戶型產品，剛需購房者可重點關注。

從板塊上來看，朝陽北主要可面向望京產業人群，二批次新供應的奶西村地塊容積率更低，被視為是崔各莊南皋的有力競爭者。改善購房者可重點關注。

朝陽南的王四營板塊和十八裡店板塊，相對而言，王四營板塊的區域成熟度更佳，目前板塊內的保利錦上基本售罄，保利錦上二期即將入市，目前市場關注度較高。

可以看到，朝陽下半年將有超過20個新盤項目同時銷售，占到城六區新盤總數的40%。

豐台新盤高端化

石景山新房改善為主

在剛剛結束的二批次土拍中，華潤摘得了豐台亞林西地塊，豐台今年有多個10萬+項目入市。

包括端禮住、懋源周莊子（煜澤台、璟瑜、璟廷）、北京瑞府、華潤亞林西專案，西南二環到四環豪宅紮堆供應。

大瓦窯的在售新房首創天閱山河和遠洋國譽未來城、大井龍樾天元，以及二批次新增小瓦窯項目都是改善盤。

業內人士分析認為，四環內供地越來越少，註定了產品的稀缺性。同時，豐台麗澤商務區的崛起也給西南板塊帶來新的活力。

今年上半年，天壇府、中建學府壹品公館高端改善專案去化速度快，優質地段的好產品仍是市場關注的熱點。

豐台中高端新專案產品力競爭激烈，購房者可待區域解封後多做比較。目前，豐台剛需新盤主要集中在園博板塊。

石景山在售的熱點新項目主要有中海雲庭和長安潤璟，兩個項目均為剛需改善型定位，主力三居、四居戶型。二批次石泰和中海新城聯合摘得的衙門口地塊也將在今年下半年入市，銷售限價與目前板塊內在售的長安悅璽一樣為7.95萬/平方米。

以目前石景山供應來看，產品均以近千萬的剛需改善產品為主，低總價小戶型基本沒有。根據2022年全年供地計畫，預計下半年石景山還有新地待供應。

值得注意的是，上半年海澱新房專案熱銷，目前在售新房較少。根據2022年全年供地計畫，海澱前兩批次均無供地，預計下半年將有新增供應。

亦莊等產業人群需求旺盛

通州最嚴限購房價平穩

中國指數研究院資料顯示，5月，北京二手房市場受疫情影響出現降溫。春節以來，北京二手房市場整體呈現穩步復蘇態勢，但4月底以來北京疫情突起，多個區域實施臨時管控，市場恢復節奏受到影響，二手房市場熱度明顯下滑。

但從實際的二手房掛牌價來看，一些地區上漲明顯，其中就包括昌平和亦莊。

二批次供應的昌平平西府地塊也是購房人關注的熱點。目前板塊內在售新房有北清雲際、奧森春曉，以及新入市的建發郡和府，均價均在6萬出頭，總價有500多萬，可供剛需購房者選擇。

同樣，去年房價上漲明顯的亦莊板塊也有新項目入市，綠城桂語聽瀾均價5.8萬/平方米，主力戶型103平方米三居和約128平方米四居。

值得注意的是，通州城市副中心收到最嚴厲限購政策影響，近年來房價較為平穩，二批次供地中沒有新增地塊。目前在售新房去化速度相對其他區域慢一些，房企拿地意願不足。根據全年供地計畫，下半年通州會有多宗地塊供應。

新房市場將迎供應高峰

根據克而瑞統計資料，截至5月末，共有北京、煙臺、瀋陽、肇慶、廈門5個城市去化週期超過18個月。其中，北京去化需23.9個月，是4個一線城市中庫存最多的城市。

而中原地產研究中心統計資料顯示，在過去一年中，北京樓市庫存增加到最近8年最多的7.13萬套（統計口徑為所有商品房住宅含限競房），漲了2萬套，漲幅高達42%。

業內人士分析認為，從目前北京新房市場的拿地及銷售情況來看，分化明顯。優質項目呈現出供需兩旺的局面，3月市場新盤的推盤速度開始加快，多個專案首開入市，其中海澱中海滙德里開盤當天搖號成交官宣50億，去化率約在70%。海澱區熱盤天恒•學院裡開放申購100人搶1套，不到1%的選中率。而一些位置、產品力不被市場認可的專案則銷售艱難，尤其是去年一批次土地市場上高價拿地的項目。預計下半年新房市場競爭激烈。

諸葛找房資料研究中心首席分析師王小嬙預計，5 月由於北京部分區域實行疫情封控，整體成交相較於 4 月呈現短暫下滑局面。但北京擁有豐富的產業，居民購買力相較於其他城市仍較足，預計 6 月市場成交將會止跌轉升，8月、9 月積累的需求迎來集中釋放，全年成交呈現前低後高的局面。

6月8日，上海首批集中供地第五日，青浦區重固鎮毛家角路南側38-01地塊吸引了大名城(3.630, -0.03, -0.82%)（600094.SH）全資子公司名城地產（福建）有限公司和中國建築(5.360, -0.02, -0.37%)第八工程局有限公司兩家公司參與競拍，最終前者以8.88億元的底價競得，成交樓板價為16000元，房地聯動價為34800元/平方米。

圖片來源：中國指數研究院圖片來源：中國指數研究院
出讓檔顯示，該地塊東至崧建南路，南至新涇浜，西至崧卓路，北至毛家角路，規劃為普通商品住宅用地，出讓面積為27758.7平方米，容積率為2，計容面積55517.4平方米。

出讓人允許分期支付國有建設用地使用權出讓價款，期限不得超過一年，其中第一期付款需在簽訂合同後的1個月內，按照不低於土地出讓總價款50%的比例（含定金）繳交。

受讓人在支付第二期及以後各期土地出讓價款餘額時，應當按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈的有效的一年期貸款市場報價利率，向出讓人支付利息。

出讓檔顯示，該地塊建成後的住宅套數下限為555套。地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的80%，計44413.92平方米以上。

中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於90平方米、小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米。

出讓宗地範圍內配建保障性住房建築面積應占該出讓宗地規劃總住宅建築面積的5%以上，計2775.87平方米以上。受讓人同意上述配建保障性住房按規定無償移交給青浦區住房保障機構或者公共租賃住房運營機構。

全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的100%以上（不包含保障性住房等），計55517.4平方米以上，保障性住房的全裝修住宅建築面積應占保障性住房建築面積的100%以上，計2775.87平方米以上。

6月8日，中駿集團控股有限公司（簡稱“中駿集團”）發佈5月未經審核營運資料。公告顯示，5月單月，中駿集團連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約47.90億元，合同銷售面積39.99萬平方米，同比分別減少54%和44%。

至此，今年1-5月，中駿集團連同其合營公司及聯營公司累計實現合同銷售金額約265.31億元，同比減少43%；累計合同銷售面積204.34萬平方米，同比減少29%。

6月8日，保利置業集團有限公司（簡稱“保利置業”）發佈公告，披露其5月未經審核銷售資料。公告顯示，5月單月，保利置業連同其合營及聯營公司實現合同銷售金額約28億元，合同銷售面積約13.6萬平方米。

整體來看，今年1-5月，保利置業連同其合營及聯營公司累計實現合同銷售金額約107億元，同比減少49%；累計合同銷售面積約58.5萬平方米。

資料顯示，保利置業為央企中國保利集團有限公司的境外上市房地產平臺，其主要業務包括物業發展、投資和管理，目前其發展專案覆蓋中國及海外24個主要城市。

國銀租賃（01606）公布，作為出租人與承租人青島融合光電科技訂融資租賃安排，以約14億元（人民幣．下同）購買租賃物，向承租人出租租賃物，租賃利息總額共計約3.86億元。

該集團指，租賃物為位於中國山東省的高強度貴金屬設備，帳面淨值約14億元。賣方不單獨核算交易資產的稅前及稅後利潤，租賃期96個月。訂立融資租賃安排有益於增加融資租賃業務收入，符合業務發展策略。

必嘉坊．曦匯今上樓書 喜．揚公布首張價單

踏入6月新盤市場仍然熱鬧，4個全新住宅項目料短兵相接，合共提供1399伙。恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊，當中首個樓盤必嘉坊．曦匯（BAKER CIRCLE ONE第一期）最快今天（9日）上載樓書，本周內開放示範單位及開價；由喜雋發展、中原地產獨家代理的深水埗鴨寮街新盤喜．揚今日搶閘公布首張價單，首批將有不少於30伙。業界人士認為，一手市場繼續以用家作主導，估計6月全月成交宗數可突破2000宗，創逾一年新高。

林達民預告65單位先登場

九龍市區中小型上車盤混戰，其中提供324伙的必嘉坊．曦匯昨天舉行記者會，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，該盤最快今日公布項目樓書，本周內開放示範單位及開價，首批不少於該樓盤兩成單位即65伙，定價參考同系九龍東啟德THE HENLEY發展項目及市區港鐵站上蓋新盤，最快下周開售。

發展商昨天（8日）率先披露項目會所模型，BAKER CIRCLE ONE住戶可以共享總面積逾3萬方呎之會所Club Baker，約40項設施分布於各座住宅大樓的2樓及3樓，其中設於必嘉坊．曦匯的設施包括泳池、「瑜伽空間」、「三項鐵人訓練館」、「燒烤樂園」及「戶外優閒影院」等。

必嘉坊．曦匯位處機利士南路38號，提供324伙，全盤實用面積約200至570方呎，逾八成半屬於開放式及一房間隔，預計2024年3月底入伙。

同樣主打細單位的深水埗喜．揚搶閘登場，今日同步開放示範單位及公布首張價單，首批單位將不少於30伙，開價參考該區單位成交價，料6月內開售。該盤早於上周四（2日）公布樓書，提供83伙，實用面積183至429方呎，開放式及一房單位佔全盤近九成，預計2023年7月底落成入伙。

飛揚1期及凱柏峰I短期開示位

另邊廂，新界區也有新盤出擊，由本地兩大發展商長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期，估計短期內公布樓書，之後或隨即開放示範單位。飛揚第1期位於青山公路大欖段170號，提供400伙，實用面積263至722方呎，六成屬於一房單位，預計2024年3月底入伙。

至於信置（00083）、嘉華國際（00173）及招商局置地（00978）合作發展的將軍澳日出康城第11B期凱柏峰I，提供592伙，間隔由1房至3房。該盤與上述3個新盤不一樣，主打面積較大的兩房單位，佔全盤約六成，預計短期內上載樓書及開放示範單位，部署6月推售。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，疫情下本港繼續封關，海外投資者近乎絕跡，內需撐起本港樓市，新盤市場繼續以用家作主導，上車盤蜂擁登場。自第五波疫情爆發以來，一手交投持續萎縮，目前正處於復甦初期，只要發展商開價低於同區二手，相信市場有能力消化大部分單位，6月全月一手成交量有望突破2000宗，較5月約1480宗增加約三成半，勢創2021年5月錄2155宗後逾一年新高。

疫情趨緩和，新盤群起推出市場，有望帶動樓市交投。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明估計，下半年一手成交料達1.05萬宗，比上半年增逾九成；二手成交亦有機會增加逾36%，至3萬宗。

布少明表示，今年首季疫情嚴峻，大市氣氛偏靜，隨着疫情穩定，配合進一步放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）及新鐵路效應等利好消息刺激，對下半年樓市前景感樂觀。他預期，下半年有機會登場的全新盤供應或涉逾2.2萬伙，相信下半年新盤市場相當熱鬧，新盤銷售宗數可重上逾萬宗水平，約有1.05萬宗，較今年上半年預期約5500伙，急增逾九成。

二手方面，本地住屋剛性需求仍然強勁，交投將緊隨新盤市場上升，估計下半年成交量將由上半年預算錄得的約2.2萬宗，增逾36%至3萬宗。他續稱，第一季樓價下跌約3.3%，第二季開始收復失地，季內樓價暫累升約1.84%，本年迄今樓價跌幅已收窄至1.56%，現維持全年樓價上升5%的預測。

美聯NFT獎勵員工 擴軍千人

另外，布少明透露，美聯集團（01200）推出限量版「美聯成立邁向50周年紀念」NFT，贈予50名業績表現亮麗的前線營業員及主管，以作嘉許及鼓勵。美聯物業看好後市，下半年將目標增聘1000名前線代理及增設30間分行。

民生區舖位租金回報穩定，備受資金追捧，會德豐地產常務董事黃光耀亦加入買舖行列，斥資1900萬元入市旺角基隆街一個地舖，過去一年內共以3620萬元買入兩個地舖投資。

近一年斥3620萬掃兩舖

市場消息指出，旺角基隆街2至16號華寶大廈地下2號舖，建築面積約850方呎，原以2100萬元放售，經議價後減價200萬元或9.5%，以1900萬元成交，呎價約2.24萬元。目前該舖位的租客為電器行，月租4萬元，租期至2024年，租金回報可達2.5厘。原業主於2000年2月以363萬元買入，持貨22年，賬面獲利1537萬元，升值4.2倍。

上述舖位鄰近港鐵太子站，對面為樂風集團夥拍石壁投資合作發展的基隆街1至15號商住重建項目。黃光耀接受本報查詢時確認購入此舖，並指出第五波疫情已過，民生地段舖位投資風險有限，而且看好基隆街可發展成文青必去的飲食新地段，日後可望帶旺更多人流。

據資料顯示，黃光耀曾於去年6月以1720萬元購入北角渣華街8號威邦商業中心地下7號舖，該舖位建築面積約450方呎，呎價約3.82萬元。該舖分別由電器舖及凍肉舖承租，月租合共約2.3萬元，租金回報約1.6厘。連同最新旺角地舖在內，他近一年買舖共涉資3620萬元。

廟街地舖一年多升值兩成

另外，佐敦廟街273至285號寶發大廈地下4號舖，建築面積550方呎，原業主去年1月以1450萬元購入，近期以1738萬元售出，呎價約3.16萬元。原業主持貨不足一年半，賬面獲利288萬元，升值19.9%。

傳統豪宅錄高價成交，何文田嘉道理道一幢洋房，以1.4億元易手，物業70年來大幅升值1866倍。據了解，是次易手的物業為何文田嘉道理道42A號，為一幢兩層高洋房，地下及1樓實用面積各約1916方呎，合共實用面積約3832方呎，另有天台，以1.4億元售出，呎價約36534元。

代理表示，物業已在市場上放售長達4年，叫價最高曾見3.2億元，去年大幅降價至約1.8億元，最終再減多4000萬元售出。資料顯示，原業主1952年以7.5萬元購入物業，其後作多次內部轉讓，持貨70年後，賬面升值逾1.39億元或1866倍。

筍價現承接，有準夫婦客斥648萬元購將軍澳新都城1期2房，為今年同類次低售價；另上車客以863.8萬元購青衣灝景灣2房，較估價低78萬元。

美聯物業蔚藍灣畔分行高級分區營業經理林振聲表示，新都城1期1座中層G室，實用面積364平方呎，2房間隔，望園景，單位今年5月以720萬元放盤，現以648萬元易手，減價72萬元或1成，呎價17,802元，售價為同期同類單位今年次低售價。新買家為準夫婦客，打算年尾拉埋天窗。

原業主於2013年5月以約385萬元購入，持貨9年帳面獲利263萬元，單位升值68%。

灝景灣2房 低估價78萬售

另外，青衣至今暫錄20宗成交，其中灝景灣錄2宗成交，同屬2房。美聯物業高級分區營業經理蘇順華指，灝景灣6座高層F室，實用面積538平方呎，2房間隔，向東南望內園，單位原叫價880萬元，放盤2天以863.8萬元沽出，減價16.2萬元，實用呎價16,056元，售價較網上銀行估價942萬元低78萬元或約8%。

原業主於2010年10月以382萬元購入，持貨12年帳面獲利481.8萬元，單位升值1.3倍。

同時，中原地產黃俊傑表示，青衣藍澄灣2座中高層H室，實用面積451平方呎，2房間隔，享內園泳池景，原叫價608萬元，減價18萬元以590萬元沽出，實用呎價13,082元。

原業主於2009年12月以212萬元購入，自住至今，帳面獲利378萬元，單位升值約1.8倍。

最看好啟德 通關後呎租每年可升5%

九龍多區有大型甲廈項目落成，萊坊認為，新式商廈可吸引中資機構於九龍區擴充，當中最看好啟德區，料通關後該區甲廈呎租每年可升5%。

4大行業 有潛力落戶港拓展

萊坊執行董事及九龍區商業物業服務部主管麥健偉指，近日該行完成一份研究報告，在大灣區概念下，相信不少中資機構將來港拓展業務。該行的分析數據、透過訪問業主，以及租戶及代理資訊，發現四大行業，包括生物醫學、家族辦公室、科技、新興高增長，有潛力落戶香港市場。

據萊坊資料顯示，九龍區主要商業區呎租由29至56元。麥健偉認為，九龍區寫字樓租金較便宜，加上有多個大型新項目落成，相信吸引大灣區企業落戶。他指，九龍區主要3大地段，分別為啟德發展區、長沙灣及西九龍區潛力均理想。

麥健偉稱，對中資來說，傳統中資機構較喜歡中環及金鐘區，而近年開始有中資機構落戶尖沙咀及東九龍，縱使中資於九龍商廈整體租戶比例不算高，而租用最優質九龍甲廈，中資所佔逾1成。

地區上，他指啟德區AIRSIDE每層樓面達5萬平方呎，適合企業升級或擴充，而周邊配套日漸成形，甚看好該區前景，預計通關後，啟德甲廈租金，可望每年升約5%。

長沙灣3項目 涉230萬呎樓面

另外，長沙灣區亦有3個新商廈項目，涉及約230萬平方呎樓面，同樣值得留意。

新地旗下大埔Silicon Hill第1期今日截票，昨日以招標方式再售出5伙，合共套現逾6300萬，其中一伙連花園特色戶，成交呎價逾2.29萬，創項目新高。

Silicon Hill第1期昨日透過招標方式再售出的5個單位，其中翠景閣第6座1樓B6單位，面積395方呎，連261方呎花園，成交價906.25萬，成交呎價22943元，成交呎價創項目新高。另外，翠景閣第1座11樓B1單位，面積770方呎，成交價1524.69萬，成交呎價19801元，成交金額創標準單位新高。

招標方式售出5伙

其餘三伙招標售出單位分別為翠景閣第1座7樓B1室，面積770方呎，成交金額1486.1萬，成交呎價19300元；翠景閣第3座1樓A6單位，面積575方呎，連457方呎花園，成交金額1279.7萬，呎價22256元；翠景閣第5座1樓A6單位，面積575方呎，連458方呎花園，成交金額1190.56萬，呎價20705元，造價理想。

今日截飛周六售

項目昨日繼續開放位於九龍站商業大廈的展銷廳予公眾參觀，儘管並非假期及天氣不佳，但依然吸引不少準買家前往了解項目資訊。項目今日截票，然後於周六（11日）推售198伙，其中190伙為價單單位，面積由217至634方呎，折實售價379.88萬至1134.1萬，折實呎價16427元至20354元。

區內代理反映，項目首輪銷售後有不少向隅客，準備把握機會於次輪銷售入市。項目的1至3房單位均有捧場客，當中2房梗廚戶型較受歡迎。

在疫情及加息陰霾下，本年二手市道不及去年暢旺，據代理行統計，全港私宅本年首五個月錄15356宗二手成交，佔去年51928宗約三成，估計本年約有38000宗，只達去年約73%。不過政府放寬按揭保險樓價上限，中價樓介乎1000萬至1200萬受換樓客追捧，二手成交跑贏大市，中原估計全年交投將達去年同類九成水平。

中原研究部高級聯席董事黃良昇分析指，本年首五個月中價樓二手私宅錄1240宗成交，佔去年同類約38%，比例明顯較其他金額組別約三成為高；以地區劃分，新界佔42%最多，其次為港島佔37%，而九龍則佔32%。估計本年全年1000萬至1200萬二手買賣約有3000宗，高達去年全年同類92%，比例跑贏其他類別，更明顯高於大市。

中價樓受惠放寬按揭保險

同時，1200萬至2000萬類別亦表現不俗，本年首五個月錄1487宗，佔去年同類約33%，港九新界三區買賣佔比相若，分別錄32%、33%及33%。估計本年全年約有3600宗，高達去年同類約79%，亦略為跑贏大市。

至於800萬或以下本年首五個月錄9371宗，佔去年同類約29%，新界區佔30%，高於港九市區各佔約28%。估計本年全年約22500宗，只達到去年全年同類成交約七成，略低於大市。

受疫情等因素衝擊，令昔日遊客「打卡」勝地尖沙嘴栢麗大道風光不再、吉鋪處處，拖累租金急下滑，該地標購物大道於交吉約一年後，新以約5.9萬獲零售商承租，並長約3年，呎租低見77元，較上一手長租租金急挫約34%；業內人士指出，上述租金貼近該大道於1986年落成時租金水平，中港兩地尚未通關，遊客絕下，料該街道租金將持續受壓。

中原（工商舖）商舖部高級資深分區營業董事鍾浩文指，尖沙嘴彌敦道111至181號柏麗購物大道地下64號A鋪，建築面積約766方呎，新以約5.9萬租出，呎租僅約77元，租戶為具旅行社背景的零售商，並以3年長約租用上址。

零售商取代鐘表行進駐

該鋪於去年中曾獲另一零售商以約6萬元短租，至於上一手長租為數年前由鐘表珠寶行以約9萬租用，故最新租金較上手長租約跌約34%。

中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，上址最新租金較當年「沙士」更低，栢麗大道早於1986年落成，當年呎租約60餘元至70元水平，上述租金重返上世紀80年代水平，更直逼當年落成時租金水平，反映疫情對核心區鋪市影響之大，儘管近期疫情稍回穩，惟中港兩地尚未通關，柏麗購物大道向來主攻遊客客源，現今市場消費力疲弱，料租金持續調整。

事實上，柏麗購物大道早前已頻錄大幅減租個案，57號A鋪，建築面積約766方呎，於去年底以約5萬獲健康食品店承租，呎租約65.2元，較上一手租金8.5萬急挫逾4成。
　月租5.9萬 簽約3年　
上址亦於年前錄大幅蝕讓個案，由資深投資者李耀華持有的29號至30號連1樓巨鋪於2020年以2.1億售出，持貨8年帳面勁蝕逾2.2億。

尖沙嘴栢麗購物大道早於八十年代中拆售，由於業權分散，業界認為重返昔日光輝歲月難度較大，近年上址租售價均顯著回落，該大道業主立案法團早前亦向城規會提出申請改劃，計畫將項目「休憩用地」改劃「食肆」及「商店及服務行業」，因應近年來經濟環境改變，尖沙嘴區旅遊購物者減少，導致店鋪關閉及城市活力下降，建議從城市規劃取得彈性，以便日後將現有零售商店轉變為更多樣化、更具特色的其他商業用途，吸引更多人流。

隨疫情走勢持續放緩，帶動工商鋪市場交投轉活，市場再錄大手成交。消息指出，觀塘日昇中心中層3及4室，屬相連單位，於上月底分別以5603萬及5085萬售出，合共涉資約1.068億，買家為均輝集團相關人士，以總樓面20958方呎計，每呎造價約5099元。

事實上，均輝集團近期活躍於工商鋪市場，資料顯示，該集團於上月亦以3950萬購入西半山摩羅廟街26至28號建興樓地鋪，呎價約3.59萬。

此外，商廈市場亦錄大手成交，據代理指出，中環擺花街1號、及威靈頓街交界壹號廣場，該商廈低層1至4室，總建築樓面約4005方呎，以約6375萬易手，平均呎價約1.59萬。

據悉，原業主於2011年以4165萬購入，持貨11年帳面獲利2210萬，物業期間升值約53%。