蛋黃區大學校地炙手可熱！台北大學率先活化校地，繼去年採BOT方式與國泰人壽簽訂契約，活化建國校區之後，占地近5,500坪的民生校區，13日與宏匯集團簽訂50年BOT契約，為史上BOT規模最大的校地開發案；宏匯將斥資30.72億元，改建為三棟大樓、2026年完工，這也是宏匯集團的第四座BOT開發案。

位於台北市民生東路三段「蛋黃區」，屬於老台北人記憶的台北大學，即將要拆除重建，台北大學校長李承嘉13日與宏匯集團董事長許崑泰所代表的「宏匯民生合作聯盟」，正式簽訂「台北大學民生校區產學合作中心及校友會館新建營運移轉案」BOT契約，這也是國內第二座產學研發中心BOT案。

宏匯集團此次得標的台北大學民生校區BOT案，占地面積達5,463坪，可謂史上BOT規模最大的校地開發案，土地使用分區為大專用地和商三特，宏匯開發權利金為2億元，營運權利金方面，第一年至少支付786萬元，每年再逐年調升，營運到第46年至少2,185萬元、合計6.63億元；另外宏匯每年也將回饋台北大學200萬元的產學合作計畫贊助費，挹注學校進行產學合作專題、計畫或活動。

宏匯表示，未來將在台北大學民生校區打造產學合作中心及校友會館，包括三棟建築物分別為地上九樓、地下一層的校友會館，地上二樓的多功能運動場館，及地上17樓、地下三層的產學合作中心，預計總興建樓地板面積為1.5332萬建坪，投資金額約30.72億元，估計2026年可完工啟用。

13日的「台北大學民生校區產學合作中心及校友會館新建營運移轉案」開發經營契約簽約儀式，由台北大學校長李承嘉及宏匯集團董事長許崑泰，共同簽署；財政部長蘇建榮、聯貸銀行彰銀董事長凌忠嫄、合作金庫董事長雷仲達、台北大學校友總會會長林錫埼等人，都與會見證。

宏匯集團自2017～2021年陸續取得台北市內湖「宏匯瑞光廣場」、新北市新莊「宏匯新莊i-Tower」、新莊「宏匯廣場」三座BOT案並完工營運，總投資金額達150億元，開發面積逾13.1萬建坪，充份展現公私部門的高效合作。


宏匯集團第四座BOT案啟動
經濟日報

宏匯集團昨（13）日與台北大學簽訂「臺北大學民生校區產學合作中心及校友會館新建營運移轉案」BOT契約；投資金額約30.72億元，預計將敦北民生核心地區的北大民生校區改建三棟大樓，預計在2026年完工。

國立台北大學為活化台北民生校區資產，採BOT方式公告徵求民間機構投資新建並營運，經甄審委員會評選由宏匯公司籌組的宏匯民生合作聯盟獲得最優申請人資格，昨舉行簽約儀式。

宏匯集團董事長許崑泰昨日出席北大BOT簽約案指出，投資參與公共建設，是企業社會責任，更是與時間賽跑的長期投資，宏匯集團會以最快速度蓋最好房子回饋學校，把BOT案完成：「目前缺工缺料，多用台灣供應鏈的材料，政府也會協助尋找勞工，力拚如期完工。」

宏匯集團指出，此案將新建三棟建築物，分別為校友會館、多功能運動場館及產學合作中心，總興建樓地板面積超過5萬平方公尺。

依據雙方簽署的開發經營契約，台北大學將獲得2億元的開發權利金，及營運期間預估每年至少2,897萬元的土地租金及營運權利金收入。

另外，宏匯民生聯盟還將提供800萬元支應學校購置多功能運動場館設施設備，並每年捐助至少200萬元支持學校進行產學合作專題。

宏匯與北大雙方將共同推動以「商業創新」為主之產學合作，初步以「智慧零售創新應用」、「永續環境與智慧建築」、「運動科技與健康監測」及「深度學習與人工智慧」為發展方向。

宏匯集團目前已陸續取得台北市內湖「宏匯瑞光廣場」、新北市新莊「宏匯新莊i-Tower」、新莊「宏匯廣場」三座BOT案，總投資金額達150億元，開發面積逾13.1萬建坪，都是在三年內完工，三案總樓地板面積逾5.2萬坪、約等同於0.8棟台北101大樓，且分別有全台最大創新育成基地、新北市第六高摩天大樓、新北最大百貨商場的指標意義。

台北雙子星 打造全方位百貨

台北雙子星即將拿到建照，宏匯集團董事長許崑泰指出，將打造一個所有年齡層都可在裡面吃喝玩樂的全方位百貨。他看好台灣消費力道並表示，民眾總是要把口袋的錢花出去，最大的黑天鵝是疫情，但也已經到尾聲。

目前世界各國用升息打擊通膨，不少經濟學家認為這會讓企業借貸成本大增，連帶影響其資本支出意願，許崑泰老神在在：「利息升到2%都還可以，經營商場利潤能夠有3%以上。」

儘管同業遠百、新光三越等在中國大陸發展顛簸，許崑泰指出，宏匯在中國大陸經營的兩大商場品牌百腦匯、群光廣場迄今表現都不錯，因為這兩座商場在地深耕近20年，且都是連鎖大型品牌，如武漢群光坐擁江南地區黃金商圈，樓地板面積9萬平方公尺，是華中地區最大百貨。

許崑泰在台灣最近力作是新北市最大的百貨「新莊宏匯廣場」，在2020年疫情中開幕，因染疫足跡遭逢停業38天，去年營收25億元、今年目標為35億元，他認為該百貨：「疫情間有這樣表現已經很不錯。」

許崑泰這兩年都在台灣，心疼宏匯廣場同仁冒風險上班，還得照顧家中長輩幼童，決定無條件發慰問金，愈是一線領到的津貼就愈多，每個人最高能領到10萬元，總計發出1,300萬元，被問到是否因為現金滿手所以大方獎勵，他說：「借的啦！該照顧員工還是要做。」

台北市捷運局將端出大菜招商，捷運萬大線一期沿線設有六站，目前施工進度已達61％，其中二站-新北市土城的金城機廠暨莒光站、占地達3.5萬坪，及台北市萬大路的加蚋站、占地128坪，將採合併招標方式甄選投資人，15日招商說明會登場，預計未來銷售金額將超過400億元。

捷運局和受託辦理招商的戴德梁行13日表示，萬大線金城機廠暨莒光站及加蚋站二處基地預計明日舉辦招商說明會，6月30日前正式公告招商，若甄選作業順利，預計於2023下半年與最優申請人完成簽約，估計投資興建資金達200億元，未來銷售金額超過400億元，被視為萬大線首發旗艦級開發案。

捷運局表示，萬大線第一期另外四處土地開發案，包括中正紀念堂站、廈安站、中和站、及連城錦和站，將陸續公告招商。

捷運局指出，金城機廠暨莒光站和加蚋站二處基地，將採合併招標方式，由一組投資人進行開發，因上述二站，土地開發量體龐大，具規模效益誘因，勢必成為投資人插旗萬大線土地開發的絕佳標的。

捷運局說明，金城機廠暨莒光站位於新北市土城區金城路二段以北、莒光路以南，基地面積廣達3.5萬坪，預估開發量體超過9.4萬坪，預計開發為以捷運機廠暨車站為中心的大型住宅社區、辦公大樓、商場及人工平台的巨型造鎮，具周邊發展領頭作用。

至於加蚋站，位於台北市萬華區萬大路，緊鄰光仁國小，屬於青年公園生活圈，基地面積128坪，預計開發地上七樓的都會精緻宅，南萬華生活機能完備，房價相對其他行政區便宜，可望吸引台北首購族、新生家庭及換屋族青睞。


北捷萬大線開發案 啟動
經濟日報

台北捷運萬大線首發旗艦級開發案招商即將啟動，萬大線金城機廠暨莒光站／加蚋站規劃辦理招商作業，明（15）日舉行招商說明會，預計6月30日前公告招商，兩站投資興建金額合計超過200億元，總銷售金額逾400億元。若甄選作業順利，台北捷運局預計2023年下半年與最優申請人完成簽約。

台北捷運局表示，金城機廠暨莒光站位於新北市土城區金城路二段以北、莒光路以南，基地面積廣達3.5萬坪，預估開發量體超過9.4萬坪，預計開發為以捷運機廠暨車站為中心的大型住宅社區、辦公大樓、商場及人工平台的巨型造鎮，具周邊發展領頭作用。捷運局認為，機廠所在的中和及土城產業基底雄厚，產業帶動就業，將衍生居住人口的遷徙，住宅需求潛力可期。

加蚋站位於北市萬華區萬大路，緊鄰光仁國小，屬於青年公園生活圈。基地面積128坪，預計開發地上七層都會精緻宅，南萬華生活機能完備，房價相對其他行政區便宜，將吸引台北首購族、新生家庭及換屋族青睞。

據指出，金城機廠暨莒光站／加蚋站兩處基地開發案將採合併招標方式，由一組投資人進行開發，包括建商、開發商、保險業者都是潛在投資業者。捷運局認為，由於土地開發量體龐大，具規模效益誘因，勢必成為投資人插旗萬大線土地開發絕佳標的。希望國內大型投資人踴躍參與，以提升區域內商業發展。

另外，未來捷運局將配合萬大線工程進度，陸續公告沿線四處土地開發案，包括中正紀念堂、廈安、中和及連城錦和站。

捷運局說，興建中的萬大線第一期工程路線全部採地下興建，全長9.5公里，包含北市段3.8公里、新北段5.7公里，路線起自中正紀念堂站與淡水信義線、松山新店線交會轉乘，經北市中正區、萬華區、新北永和、中和、土城區，共設九座車站及一座機廠，完工通車後除優化大眾運輸外，將帶動沿線都市發展，創造投資開發機會。

第一太平戴維斯昨（13）日宣布，標售新北市新莊區頭前庄站千坪工業土地，該案鄰近捷運頭前庄站，土地面積1,460.82坪；商仲業者指出，預定7月27日開標，可望吸引不少建商搶標。

第一太平戴維斯表示，此案土地使用分區包括乙種工業區1,456.04坪及道路用地4.78坪，基地雙面臨路，臨路面寬約48公尺，地上坐落舊廠房屋齡逾30年，已申請基準容積加給獎勵10%，未來可透過都市更新、增額容積與容積移轉等獎勵，最高上限可達基準容積的二倍，大幅提高開發強度，預期將吸引建商、汽車業等投資人積極評估。

根據第一太平戴維斯統計，2020年至今年5月，新北市的大型工業不動產交易金額累積達593億元，在全台灣之中排名第二，僅次於桃園市的743億元。

有別於其他區域以科技業與製造業為主要買方，新北市工業不動產以建商最積極，近三年投入近200億元，其次為科技業與保險業，分別購置137億與73億元。

商仲業者指出，建商挺進新北市工業不動產，是看好新北捷運路網逐漸完備，例如新北環狀線通車，交通便利大幅提升，提供廠商遷入與擴大營運的意願。

此外，多數現有廠辦與工廠屋齡超過20年，使用空間飽和，面臨建物汰舊換新的周期，加上政府推動工業區都市更新與工業區立體化，帶動新北市工業區由平面式的廠房轉變到立體式科技廠辦規劃。

目前建商長虹、德林、皇鼎、國揚與遠雄建設都大舉布局新北市的工業土地庫存，將興建科技廠辦銷售。建商除鎖定自用廠商需求外，保險業與專業投資人也是潛在買方之一。

第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，該案距離捷運頭前庄站僅100公尺，擁有雙捷運線優勢，透過捷運中和新蘆線與環狀線的雙捷運交匯站頭前庄站，能快速抵達台北市區，或與五股、三重、中和、新店等工業聚落聯結。

根據最新實價資訊揭露，台中七期指標豪宅社區「寶輝秋紅谷」39樓戶，去年7月以總價1.66億元售出，經查買家為嘉義黃姓自然人，扣除車位後每坪單價達92萬元，寫下近一年台中豪宅最高單價紀錄。
此次交易不僅擠下大陸「寶格」的20樓實品屋每坪91.5萬元交易，成為2021年台中豪宅單價冠軍；更令人驚 訝是該筆交易特別備註為「毛胚屋」，也登上台中實價登錄「有備註為毛胚屋」的最貴毛胚屋。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，「寶輝秋紅谷」社區最高價為頂樓兩戶樓中樓，每坪交易97.2萬、97萬元，成為台中單價最高的豪宅。

先前台中實價登錄有註記為毛胚屋的最高單價交易，為去年1月出售的「聯聚瑞和」頂樓戶86.4萬元。此次揭露的「寶輝秋紅谷」39樓戶毛胚屋，代表「寶輝秋紅谷」高樓層已站穩9字頭。

觀察台中歷來「單價9字頭俱樂部」的豪宅交易，半數是靠「帶嫁妝」衝出高價，例如近兩年大陸「寶格」、「麗格」的9字頭戶別，都是含裝潢實品屋。

陳定中表示，「寶輝秋紅谷」39樓戶以毛胚屋姿態擠進榜單，令各界眼睛為之一亮，象徵台中豪宅房市已實打實站上9字頭水位。

陳定中說，採毛胚、半毛胚銷售在豪宅頗為常見，因為富豪買家大多有獨到的居家審美觀，毛胚屋有利於針對個人家庭需求和品味，形塑理想居所。

不過，台中豪宅先前受政策、景氣影響，買氣陷入低潮，建商改採實品屋、含裝潢等讓利策略激勵買氣，讓帶嫁妝豪宅攻占台中單價排行榜；直到近年豪宅市場因資金返台明顯回溫，多金買家重回毛胚屋懷抱，使毛胚屋交易屢傳高價。

「寶輝秋紅谷」獲得被譽為建築界奧斯卡的I.P.A英國國際地產大獎。此案台商購屋比例逾九成，包括衛浴五金龍頭橋椿金屬家族、巨大集團、知名連鎖咖啡品牌、光電產業家族等均有購入。

台灣房屋七期惠文特許加盟店店東陳裕方表示，目前屋齡約六年的「寶輝秋紅谷」，基地面積近1,700坪，具有三面臨路的完整形勢，加上社區採臨路退縮規劃，享有寬闊棟距，受到富豪青睞。


台中七期下半年重案齊發 總銷500億

台中七期毛胚屋每坪衝上92萬元，為市場產生激勵效應，據市調統計，七期今年下半年豪宅「重案齊發」，包括豐邑、興富發（2542）、寶璽等，初估總銷金額超過500億元；其中豐邑市政、河南路口案，推估開價每坪將達90萬至100萬元。

目前已知，進入建照審查階段的豐邑市政、河南路口案，基地面積2,500餘坪，規劃兩棟51層大樓建築，總戶數約600戶，坪數在50、60至70坪間，總銷達300億元，此案未來也將是台中最高的住宅大樓。

近年來漲幅有限的七期，在外圍重劃區齊漲的擠壓效應下，各界目光重新聚焦，尤其新市政中心更被業界普遍視為最被低估的區域，近年不斷有重磅新案接力進場。

今年以「由鉅惟上」、「大陸豐蒔」、「聯聚方瑞大廈」等三案最受矚目，每坪均價「坐7望8」。其中「大陸豐蒔」4月24樓戶每坪單價衝上86萬元；5月「由鉅惟上」32樓兩戶總面積逾百坪交易，分別以總價8,859萬、9,122萬元成交，每坪單價約88萬元。另外，「寶輝SKY TOWER」28樓總面積64.35坪，也出現一筆總價4,546萬元交易，換算每坪單價77.7萬元，

七期下半年也有不少重量級個案規劃進場。除豐邑外，以「寶璽天讚」進度最快，此案由日本知名建築設計集團NIKKENSEKKEI操刀，規劃100至130坪，總銷約120億元。業界推估開價每坪約在85萬至95萬元。

而興富發位於市政路、近河南路口的900餘坪基地，規劃年底進場，以20至30餘坪小坪數格局為主力，每坪開價7字頭起跳，上看8字頭，總銷約90億元。

根據住展市調，北台灣一字頭房價區今年紛紛站上二字頭，其中新竹寶山、新豐漲勢最驚人，寶山今年飆漲31%，新豐漲幅也達21%。住宅週報社長陸敬民表示，調查顯示，竹北、新竹關埔房價飆漲外溢效應持續發酵，現在已擴大到第二梯隊。

他表示，竹北、關埔房價近年大漲，從三字頭一路衝到五、六字頭，帶動周邊房市快速補漲，包括新埔、竹東二重埔、湖口、芎林，甚至苗栗竹南、頭份等，都算是補漲第一梯隊。

以新埔為例，根據住展雜誌調查，目前區內三個建案，包括鴻儒、True Life 厝內、沐清城開價都是三字頭，湖口去年去年已普遍站二字頭，現已有建案開出三字頭，芎林有建案開價四字頭，竹東的建案也多來到三、四字頭。

陸敬民表示，寶山、新豐都具發展題材，以新豐來說，除了有科大學生租屋需求，也吃得到周邊竹北工業區、台元科技園區客層。根據住展雜誌調查，新豐去年建案平均成交價17.4萬，目前來到21.1萬元，有建案已開出三字頭。

寶山也相同，除了竹科寶山二期擴建計畫進展順利，台積電已規畫興建下世代2奈米晶圓廠，近期愛山林建設在當地推出「宏道新竹帝寶」造鎮案，其中華廈開價四字頭，獨棟別墅六字頭，總價達3000萬，高單、高總，高規的規畫帶動寶山房價明顯上揚。

台中毛胚屋衝上9字頭！實價揭露，台中指標豪宅「寶輝秋紅谷」的39樓戶，去年7月以總價1.66億元售出，經查買家為嘉義黃姓自然人，換算單價每坪92萬元，擠下「宝格」的20樓實品屋，成為2021年台中豪宅單價冠軍。

此外，該筆交易特別備註「毛胚屋」，為台中實價登錄備註毛胚屋榜首。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，「寶輝秋紅谷」社區最高價為頂樓的兩戶樓中樓交易97.2萬元、97萬元，成為台中單價最高的豪宅，曾傳出也是毛胚屋，不過實價登錄中並未註記。

先前台中實價登錄有註記為毛胚屋的最高單價交易，為去年1月出售的「聯聚瑞和」頂樓戶86.4萬元，本次揭露的「寶輝秋紅谷」39樓戶毛胚屋，可說是正式宣告「寶輝秋紅谷」高樓層站穩9字頭，也讓「寶輝秋紅谷」成為目前台中唯一三度攻上9字頭的豪宅社區。

陳定中表示，台中歷來單價9字頭俱樂部的豪宅交易，半數是靠「帶嫁妝」衝出高價，比如近兩年「宝格」、「丽格」的9字頭戶別，都是含裝潢實品屋，寶輝秋紅谷39樓戶，以毛胚屋姿態擠進榜單，令各界眼睛為之一亮，象徵台中豪宅房市已實打實站上9字頭水位。

陳定中指出，採毛胚、半毛胚銷售，在豪宅頗為常見，因富豪買家大多有獨到的居家審美，毛胚屋有利於針對個人家庭需求和品味，型塑理想居所。

不過台中豪宅先前受政策、景氣影響，買氣陷入低潮，讓台中建商改採實品屋、含裝潢等讓利策略激勵買氣，使帶嫁妝豪宅攻佔台中單價排行榜；直到近年豪宅市場因資金返台明顯回溫，多金買家才重回毛胚屋懷抱，使毛胚屋交易屢傳高價。

台灣房屋七期惠文特許加盟店店東陳裕方表示，寶輝秋紅谷位於秋紅谷第一排，屋齡約6年，個案打造「不著地空中會館」，早在2019年，該社區南側的頂層樓中樓戶別，就分別以97.2萬元、97萬元高單價，創造台中有史以來的單價紀錄。

陳裕方指出，寶輝秋紅谷的北側，因正對秋紅谷萬坪公園，景觀條件比南側更突出，本次揭露的39樓戶，就是該社區的北側戶別，擁有秋紅谷首排美景，使該戶在公園豪景的加持下，以毛胚屋躋身台中豪宅單價9字頭俱樂部，並與同樣在秋紅谷第一排的「聯聚瑞和」，聯手稱霸台中毛胚屋單價排行榜。

部分房東因擔心房客於租屋處獨立設戶籍，搬遷後戶籍未遷出，造成實務上有房東以租約或口頭方式禁止房客設戶籍。內政部今天表示，依據「戶籍法」第50條第1項規定，房客搬家戶籍未遷出，房屋所有權人可依法申請將房客戶籍遷至當地戶政事務所，房東實際上無需擔心。

內政部指出，為讓房東更放心讓房客設籍，即日起增加線上服務，當房客搬遷而未遷出戶籍時，房屋所有權人只要掃描上傳房屋所有權證明文件，以及同意戶所運用「地政資訊網際網路查詢系統」查核確認房屋所有權內容，經戶所查證房客確實已遷離戶籍地，並辦理後續行方查詢無法查到，就會將房客全戶戶籍遷至戶政事務所。

內政部說明，住宅租賃定型化契約已有明文規定房東不得拒絕房客設籍，目的是在保障房客就學與申請各項社會福利的權利，以安定房客家庭生活所需，是有利租賃雙方的好事情。這次加強房東線上申請房客遷移戶籍服務，房東可更放心讓房客於租屋後遷入戶籍，有助雙方建立更好的租客關係，達成雙贏。

內政部表示，租屋市場過往在相關法制不盡完善下，確實累積一些讓租賃雙方彼此不信任的情形，這些年透過法律面與制度面的持續精進，對保障房東與房客權益均有改善。

根據財政部統計資料庫最新資料顯示，5月個人房地合一稅收共35.6億元，年增率達124%，創歷史單月次高紀錄，今年前五月個人房地合一稅收累計140億元，年增110%，創下歷史同期新高，其中以台中市稅收最高，並蟬聯10個月「稅收王」，專家分析，反映2016以來買進不動產的民眾，今年出售不動產都出現明顯增值。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一年全台房價普遍都呈現上揚走勢，不少區域的房價甚至寫下歷史新高，加上新制針對年限與扣抵方式都進行調整，同時預售案也已納入房地合一2.0的課稅範圍，帶動房地合一稅收大幅增加，尤其房價基期低漲幅大，區域內又有許多重劃區的縣市，房地合一稅收都相對較高。

據財政部統計資料顯示，5月個人房地合一稅共35.6億元，年增1.2倍，統計前五月六都房地合一稅收變化，稅收最高的是台中市的28.9億元，年增86%，主要因為短期漲幅明顯，加上有許多重劃區供給，同時間市場短期交易興盛，都帶動稅收增加。

其次是新北市的19.9億元，新北市今年前五月房地合一稅收年增149%，則是六都增幅最高的區域，反映過去房價漲勢較為落後的新北市，房價漲勢也逐漸顯著。

桃園市前五月稅收也達15.7億元，年增幅度也高達135%，高雄市前五月稅收18.8億元，年增近1倍，台北市則為14.8億元，年增約9成，不過台北市的房地合一稅收在六都僅排行倒數第二。

曾敬德指出，市場景氣越熱，短期交易越多，都會帶動房地合一稅收走揚，尤其預售換約也被納入房地合一稅後，景氣越好稅收增加越為顯著，稅收金額幾乎與景氣呈現同步走勢。

不過，近期疫情嚴峻、升息、打房等多方衝擊下，房市交易降溫，預期未來房地合一稅收可能會逐漸減少，至於今年五月房地合一稅收仍維持高檔，主要是因為個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，時間上與簽約交易有1~2個月的落差。

內政部近期發布統計通報，去年全年核發住宅類建築物建造執照共約17萬戶、使用執照約10.5萬戶，皆創近十年新高，尤其台南市、高雄市住宅建照核發戶數分別成長三成四、二成八，兩直轄市去年推案信心在六都中位居冠亞軍。不過，今年前四月核發住宅類建照約5.3萬戶，年減7.8%，在打炒房政策不斷加碼、升息等壓力影響下，顯現建商推案信心趨向保守。

內政部統計，去年各用途建照總樓地板面積合計4,343萬平方公尺，年增4.6%，其中仍以住宅類占比近六成最多，成長約7.2%。

而去年工業、倉儲類面積占比近一成六，年減三成三，可能與前年台商回流設廠、在地投資，使得基期較高，導致去年轉為負成長。

同時商辦則由於具高收益及穩定性，近來受到青睞，去年核發辦公、服務類建照面積占比約8%，年增率將近四成四。

建商購地放緩、壽險業腳步亂了調，近幾年百花齊放的房地產市況，恐怕會暫時消失，據第一太平戴維斯統計，今年前五月大型土地交易、商用不動產交易雙驟減，交易總額共1,230億元，年減37%，為近四年來新低，其中以建商購地縮減幅度最大。

統計資料顯示，今年前五月土地交易共722億元，年減41%，商用不動產交易共508億元，年減32%，觀察第1季商用不動產與土地交易交易仍然熱絡，交易量能與2021年相當。不過3月央行宣布升息1碼後，也就是第2季起，交易金額明顯縮減，4、5月商用不動產金額總計99億元，比去年同期減少63%，土地交易為203億元，年減逾71%。

觀察主要買家，以建商縮減金額最大，今年前五月交易金額518億元，比去年同期少了620億元，年減逾54%；壽險業前五月交易量247億元，年增逾32%，科技業前五月約133億元，年減逾51%。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，今年第2季起可發現，建商對土地的評估轉趨謹慎，主要是受到疫情影響、銀行縮銀根、造價上漲、全球升息循環、禁止預售換約等打房政策下半年可能上路、公部門土地標售放緩等因素，預期建商未來將集中在主要都會區、或具建設題材的地區，前幾年百花齊放的市況會暫時消失。

壽險業者則是受到升息影響，儘管購置金額未縮水，但腳步也受到升息影響亂了調，評估時期也拉長。央行3月升息1碼後，讓壽險業購置商用不動產最低收益率從2.095%升到2.345%，倘若再升1碼，就變成2.595%，丁玟甄指出，除非租金同步拉高，不然以目前台北市區的辦公室平均投報率2.3%至2.5%來說，壽險業比較難買下手。

從建商4、5月購置土地交易狀況來看，以愛山林、遠雄較為積極，遠雄第2季起，總共斥資29.6億元，分別購入台中七期兩塊土地，若加計第1季買北投住宅區土地，遠雄今年投入金額已達到51億元；愛山林從第1、2季都有陸續買進，5月最大筆為10.5億元買基隆市暖暖區土地，今年投入總金額達54億元，主要在新北市三重與基隆地區。

近期發佈穩樓市政策的城市數量持續增多，政策力度進一步加大，主要涉及放鬆限購區域、降低首付比例、提高公積金提取額度等內容。

隨著政策效應逐步顯現，樓市成交逐漸復蘇，同時土地市場也出現一定程度改善，市場形勢悄然生變，但多地樓市銷售“冷熱不均”特徵明顯。在新的市場形勢下，房企投資更加謹慎，通過做“加減法”探索長遠發展路徑。粗放型發展房企將面臨更大的生存壓力，具備較強資金實力和風險管控能力的企業優勢凸顯。

“接待量和簽約客戶明顯增多，僅端午假期我們接待的客戶就超過2000組。”長沙旭輝德奧上河城章的置業顧問文思思感受到了樓市久違的暖意。

中國證券報記者近期對長沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地樓市調研發現，隨著穩樓市政策落地，市場形勢悄然生變。多地樓市出現回暖跡象，但“冷熱不均”明顯。同時，購房者更加理性，剛性和改善需求逐步釋放，炒房客不斷被擠出，而房企在陣痛中加速轉型。

樓市熱鬧起來了

“猶如久旱逢甘霖，新政給市場注入了信心，日均客戶帶看量增長了76%。”在杭州拱墅區一家德佑門店內，仲介吳婷剛接待完客戶，又連忙拿起電話預約下一波客戶的看房時間。

新政落地已滿半個月，沉寂多時的杭州二手房市場變得熱鬧起來。除了仲介帶看量增長，二手房成交數量也出現明顯回升。透明售房網資料顯示，5月杭州二手房網簽約5000套，環比提升21%。其中，“5•17新政”發佈前日均成交90餘套住宅，新政後日均成交超過180套。

距離杭州一千公里外的長沙，不少樓盤銷售同樣較為紅火。6月4日下午三時，中國證券報記者來到長沙建發玖洲和璽行銷中心，路邊臨時劃定的停車區擠滿了私家車，展廳裡看房的客戶和銷售人員來來往往，好不熱鬧。現場置業顧問小王告訴記者：“從早上9時開始，來看房的客戶就沒停過，我除了中午花10分鐘吃了一口飯，連喝水的時間也沒有。5月以來，長沙樓市情況確實比之前要好很多。”

在長沙嶽麓區的一個改善性樓盤行銷中心，專案開發商相關負責人李明（化名）告訴記者，長沙樓市新政出臺以來，改善性樓盤的訪客量和銷售量均有提升，5月其公司開發的疊墅樓盤日均訪客量相比4月增長一倍。“從成交量來看，5月銷售環比增長三成左右，銷售群裡成交喜報沒停過。”李明說。

樓市轉暖的背後是需求逐步釋放，但中國證券報記者調研發現，多數購房者心態更加理性，對房屋價格更加敏感，不會盲目追高。同時，無論新房還是二手房，購房者對房屋品質以及配套、服務等方面均有更高的要求。

“目前市場上房源充足，儘管自己是剛需，但不會倉促去購房，還要多看看，只有房子的品質和價格都合適才會購買。”在杭州一家互聯網公司工作的王珊對記者說。

機構資料顯示，今年5月杭州十區新增掛牌量達到9609套，相比去年5月的2701套增長256%，環比今年4月的7238套增長33%。同時，二手房掛牌價下行，與新房的價差收窄。以未來科技城的陽光城未來悅max社區為例，該社區5月下旬成交了2套房，均價為54830元/平方米，而之前掛牌價曾高達90000元/平方米。

穩樓市政策效果顯現，但從全國範圍看存在“冷熱不均”現象，“南熱北冷”的情況仍在延續。

相比南方眾多地區樓市回暖，北京以及環京等地區成交整體較為冷清。比如，天津儘管接連出臺穩樓市政策，但成交仍然較為低迷。深耕環京區域的一家民營房企負責人李衛（化名）對中國證券報記者表示，上半年受疫情等因素影響，房企銷售情況整體不太樂觀。環京市場受北京樓市影響較大，上半年北京樓市整體較為冷清，環京市場成交也不太樂觀，距離疫情之前的水準還有差距。

即便是樓市回暖的區域，同樣存在“冷熱不均”的情況。某民營房企客戶和市場研究資深人士周榮飛對記者坦言，儘管5月長沙樓市成交量環比增長15%左右，但購房者需求主要集中在主城區的一些配套較為完善、品質較高的項目，近郊和遠郊專案的銷售速度並沒有提升太多。以長沙北辰某項目為例，周榮飛介紹，該項目3月和4月成交量慘澹，5月雖有提升，但成交量僅15套，仍未達到正常水準。

中國證券報記者在南京調研時發現，5月南京全市約40次開盤，分佈于城南、城北、江北、江寧等多個板塊。除了河西、南部新城、燕子磯等頭部板塊的一些樓盤熱度較高，多數樓盤銷售資料平平，開盤後只賣了兩三成。比如，雨花軟體穀樓盤中鐵龍湖•宸閱府，據網上房地產資料，專案5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。

房企謹慎轉型

6月8日下午，長沙萬科瑧灣匯的建築工地一派繁忙景象，工人正在加緊趕工，鋼鐵敲擊聲、電焊吱吱聲隨處可聞。與之形成鮮明對比的是，長沙高鐵新城的一個樓盤建設現場，除了零星幾個工人，冷冷清清，基本處於停工狀態。

“這其實就是房企目前的一個寫照。”國內一家大型房企負責人告訴中國證券報記者，一些粗放型發展的房企將面臨更大的資金和生存壓力，具備優質項目、較強資金實力和風險防控能力，注重內部運營管理的優秀企業才能存活。

多位元接受記者採訪的行業人士表示，政策提振了市場信心，但對於房企而言，擺在面前的仍有兩大難題：短期債務的“燃眉之急”、探索全新市場環境下的可持續發展模式。隨著供求關係發生變化，“高負債-高周轉”的粗放型地產發展模式已經成為歷史，房企需要探索長遠的發展路徑，從嚴重依賴資源模式向管理提質增效模式轉型。

“除了投資更加謹慎科學，很多房企通過做‘加減法’來梳理更合適的發展路徑。”前述負責人說，如何在變革的陣痛中維持良好的盈利能力、穩健發展，是房企面臨的重要課題。

以泰禾為例，面對多輪債務違約以及停工等連鎖反應，泰禾集團“斷臂”自救，重新確定“小而精”的戰略定位，不再追求全國性的擴張，在戰略佈局上進行收縮，僅深耕“北、上、廣、深”等9個重點城市；不再過於追求規模擴張，而是將規模穩定在300億元左右，並在此基礎上爭取利潤最大化。

萬科規劃的路徑則是“止跌企穩，穩中提升”。根據萬科披露的最新戰略，房產開發仍是萬科最主要的業務，但拿地模式從分散改為集中管控，額度不再做切分，統一進行總體把握。同時，提高對項目盈利水準以及操盤團隊能力的要求。這些舉措將轉化成實實在在的盈利貢獻，通過管理紅利來提高整體回報。

旭輝地產在2021年業績說明會上明確提出，要加大力度推進輕資產模式，以物業管理、商業地產、長租公寓和代建業務為重點發展方向。

值得關注的是，受政策利好推動，目前標杆房企銷售情況已出現回暖跡象。申港證券研報資料顯示，今年5月，前50房企權益銷售額整體同比下降52%。不過，5月銷售額環比普遍上升，且同比降幅較4月有所收窄。其中，前10房企銷售額環比增長11%，月度同比跌幅收窄1個百分點，前50房企銷售額環比增長24%，月度跌幅收窄6個百分點。龍頭房企優勢明顯。

中國證券報記者從多家房企瞭解到，隨著全國統一預售資金監管政策落地、地方政府和主要金融機構對房企定點幫扶、監管機構支持優質民營企業發債等系列舉措的推進，優質房企特別是民營企業的資金環境正在逐步改善。據瞭解，5月以來發債房企明顯增多。5月20日，中國銀行間市場交易商協會官方平臺顯示，遠洋集團擬定向發行2022年至2024年度債務融資工具，金額為30億元。此外，龍湖、美的置業、碧桂園和新城控股等房企也有不同規模的發債計畫。

需求待進一步釋放

2022年以來，約150個城市發佈穩樓市新政，從三四線城市擴展至二線城市。同時，政策力度逐漸加大，涉及限購、限貸、限售等核心內容。專家認為，在信貸端放鬆、限購端利好政策不斷出臺的當下，多地樓市能否扭轉下行趨勢仍有待考驗。

李衛告訴中國證券報記者，房地產市場的熱度由供給端和需求端共同決定。近期，各地陸續推出穩樓市新政，包括首付降到20%、放鬆限購區域界定這些關鍵指標，不少地區的調控力度較大。同時，土地市場逐漸恢復，供給端逐步改善。但從需求端看，不少購房者的預期尚未完全改變，觀望情緒依然比較濃厚。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，目前，購房者的心態整體比較謹慎，房地產市場存在有效需求不足的風險。從機構資料看，二手房市場成交已經開始觸底反彈。新房市場方面，熱點城市的熱點樓盤出現回暖，包括一些高端改善盤。這些樓盤主要滿足的是資產配置、高端改善、小孩上學等需求。對於換房和剛需而言，目前帶動效應仍然有限。

李宇嘉認為，在“穩字當頭、穩中求進”的主基調下，房地產市場以“保交樓、保穩定、保民生”為主要目標，樓市會趨穩，但很難有大幅上漲。未來會有更多城市調整優化政策，包括一些熱點二線城市，但帶動的主要是高端改善和部分剛需，樓市需要經過一個較長時間的磨底。

中原地產首席分析師張大偉認為，政策調整優化更多是穩定市場，並不鼓勵投機和推動房價大漲。張大偉表示，部分經營不善的民營房企流動性依然承壓，高信用評級的房企在融資、拿地、銷售等方面的優勢將進一步凸顯。房地產行業洗牌將加快，進一步推動資金、土地等資源向頭部房企聚攏，憑藉強大的資源“護城河”加上自身的多重優勢，這些企業有望進一步提升銷售規模和市場份額，迎來更大發展機會。

專家同時提醒，要警惕過度炒作風險，避免出現“一緊就死、一放就炒”的情況。支援合理住房消費需求，需要建立科學完備的政策體系和操作規範。

“7月份、8月份是年內第二個償債高峰期，有不少房企當下正忙於與債權人和解，試圖獲得一絲喘息，但成效或許並不大。”6月13日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向》記者表示，3月份是今年第一個償債高峰期，彼時，多家“千億元”房企先後宣佈債務違約。6月份以來，這一現象再次加劇，金科股份(2.680, -0.04, -1.47%)等多家房企被指商票未如期兌付，債權人對房企償債信心再度動搖。

協力廠商機構克而瑞最新統計資料顯示，2022年6月份，房企將有44筆債券到期，合計約639億元，環比增加68.6%。其中，新力控股到期的一隻優先票據已經出現利息違約。

“7月份、8月份，房企到期債務規模分別為1214.8億元、1011.7億元，均超過千億元。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，當前樓市銷售沒有明顯回暖，房地產融資環境依然嚴峻，預計未來仍有房企不得不加入債務違約陣營。

償債高峰再度來臨

熬過了3月份的年內第一個償債高峰期，並不意味著安全上岸。

6月12日晚間，金科股份發佈關於深圳證券交易所關注函回復的公告，就此前深交所對公司是否存在票據支付違約、其他金融債務違約以及公司核心商標、部分銀行帳戶及股票等相關資產被查封凍結事項等情況進行了回復。

金科股份表示，截至本回函日，公司未按期向聯融保理兌付的商業承兌匯票餘額為4407萬元，占最近一個會計年度經審計淨資產的0.11%，未達到《股票上市規則》第七章相關規定的資訊披露標準。商業承兌匯票到期未能按期兌付存在客觀原因，公司正在和聯融保理協商解決問題，對其採取訴前保全方式凍結公司商標以及部分資產的行為並不認可。

金科股份表示，截至回函日，公司涉及的債務違約，以及訴訟仲裁、帳戶資金凍結、資產凍結等情況均未達到資訊披露標準。針對可能存在債務違約風險的融資，金科股份表示，將與各合作金融機構一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協商調整存量融資還款節奏和期限，盡可能減少淨償還額度，保留現金流支持公司良性迴圈、穩健發展。

上述只是冰山一角。今年以來，海外債發行規模銳減，到5月份甚至直接降為“0”，無新發行債券。相比之下，出險房企仍在增加，償債壓力並未緩解。據中指研究院統計，2022年房企一年內到期債務餘額為9500億元。

對此，同策研究院表示，“我們統計了36家民營房企的信用債情況，從未來6個月和12個月到期的公開發行信用債統計來看，假設2022年房企還能保持2021年的公開發行信用債的融資水準，那麼約60%的房企2022年償債規模超過2021年，其中20%的房企2022年信用債到期規模是2021年的2倍至5倍。從信用債的融資缺口來看，未來2年至3年內都存在融資缺口，只能靠專案銷售回款來償債，這進一步加劇了房企銷售和償債壓力。”

融資環境可有改善？

“由於房地產市場恢復進程較為緩慢，‘穩樓市’政策傳導至市場需要較長時間，加之疫情反復，居民購房意願較低，房企回款壓力大。”諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，在這種市場格局下，房企融資環境是否改善，極大地牽動著房地產從業者的“神經”。

從當下房企發債融資情況來看，整體上尚未緩解房企償債壓力。“‘借新還債’管道不通暢，行業信心難以修復，投資人信心有所動搖，整體上房企融資規模仍在下降。”嚴躍進表示。

據中指研究院統計資料顯示，今年前5個月，房地產企業債券發行總額為3344.7億元，同比下降30%。疊加銷售市場回款不如預期，不難看出，邁向“黑鐵時代”之際，關乎生死的背水一戰仍在進行中。但可喜的是，在多重利好政策下，民營房企信用債融資開始“破冰”。

中指研究院統計資料顯示，在上述近3345億元的債券中，信用債占比為61%，同比提升17.4個百分點。尤其5月份，房地產行業信用債融資同比上升33.5%，環比上升3.3%，龍湖集團、碧桂園、美的置業、新城控股(23.510, -0.78, -3.21%)等採用信用保護工具，共發行4筆債券融資30億元，同時有多家企業開始籌備發行工作。

“民營房企融資環境有所改善，但目前空間有限。金融機構對房地產行業信心沒有恢復，對民營房企資金支援仍然十分謹慎。”劉水稱。

歸根結底，還是有待市場信心修復。對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，預計隨著部分城市疫情緩解及各地房地產政策持續優化，重點城市市場或將企穩，但多數城市市場大概率要到下半年才會逐步恢復。屆時，房地產市場信心有望回歸。

今年上半年在土地市場表現最突出的企業，無疑是“中建系”地產公司。

172.9億摘得京滬6宗地塊，成為中國建築(5.320, -0.16, -2.92%)旗下各工程局地產公司今年拿地戰報的重頭戲。

同時，中國建築的主要地產平臺中海地產也在北京兩輪土拍中，花費138.7億摘得4宗地塊。

在全國主要城市已完成上半年供地計畫的情況下，中建系地產公司拿地金額總計已超522.7億元，是目前拿地金額最多的主體。

對比諸多房企的謹慎拿地，中建系在全國土拍市場遍地開花的表現尤為搶眼。這與10年前尚未重組時，中建、中海地產雙雙進擊京滬樓市時的盛況極為相似，只是“中建地產”品牌的運營主體，已從集團直營變更為下屬新生力量——各自獨立的工程局。

行業整體盈利下滑，上游房企面臨調整，傳統建築商的日子並不好過，中國建築得以保持營收增長，並能出現大舉拿地的勢頭，依靠的是其早已補足的產業鏈及市場化佈局。

中國建築工程總公司早已不是單純的建築商，他們正朝著“國內最大的建築地產企業集團”進發。但這些激進表現也引發了爭議，大舉“拿地搞開發”是否符合國資委對其定位，如何評估與中海地產的同業競爭問題？

首批“持牌”央企

中國建築在2009年成功上市，之後便定下了房建工程、基建工程與房地產業務收入比由8∶1∶1調整為6∶2∶2的目標，實現從一個勞動力和管理密集型的建築公司，升級為資金、管理和技術密集型的建築地產企業集團的目標。

其地產業務主要分為：中海地產、中建地產和各工程局及設計院運營的房地產業務，前兩者為主要地產平臺，而中建地產誕生於上市前的改制更名。

時值國資委屢次提出央企應聚焦主業發展、剝離非主業資產，雖然房地產開發前景可期，但能否“准入”大力發展房地產，還需獲得國資委的認定。

2004年7月9日，國資委下發《關於中央企業房地產業重組有關事項的通報》中提出，根據2003年底有關財務資料及主業發展有關情況，中國建築工程總公司、招商局集團、中房集團、保利集團、華僑城等5家央企的房地產規模較大、在企業全部業務收入中比例較高，擬以房地產作為主業（或主業之一）發展，有需求剝離非主業房地產的央企，可與他們聯繫研究重組問題。

隨後幾年內國資委便發佈了各央企的主業目錄。

據國資委官網資訊顯示，2007年6月至9月，共披露了七批中央企業主業目錄。其中，中國建築工程總公司位列第一批，其主業即包含房地產開發經營、物業管理等。這意味著中國建築及其下屬二級單位、三級單位，均可以從事房地產開發經營業務。

i國資委對中建的主業認定 圖片來源：國資委官網i國資委對中建的主業認定 圖片來源：國資委官網
與中國建築同時獲得首批“房地產開發經營”為主業的還有中糧集團，隨後陸續增加了五礦集團、中化集團、 中國鐵道建築總公司（中鐵建）、保利集團、招商局集團、華潤集團、中國房地產開發集團（中房）、中國鐵路工程總公司（中鐵）、中國冶金建設集團、華僑城集團、葛洲壩集團、南光（集團）、中國水利水電建設集團公司等（中國電建(7.770, -0.13, -1.65%)），共計16家央企。

2010年3月18日，國資委召開新聞發佈會稱，除確認和公佈的以“房地產開發與經營”為主業的16家央企外，要求不以房地產為主業的78家央企要陸續退出房地產業務。

至此，在這份著名的央企“退房令”要求下，16家央企開啟了浩浩蕩蕩的房地產擴張之路，而其餘78家未被准入的央企則進入漫長的退出之路。時代變化下，一批央企地產公司發展壯大，如中化旗下以科技住宅著稱的方興地產（後改名金茂），開發了多個高端項目的葛洲壩地產等。

值得注意的是，國資委披露央企主業是以一級總公司層面，作為首批獲准房地產開發的中國建築，旗下旗艦級地產平臺為“中海地產”，如同招商局旗下的招商蛇口(11.700, -0.66, -5.34%)、華潤集團旗下的華潤置地。

對於目前中建系8個局地產平臺大舉拿地搞開發的現象，多位中國建築內部人士對介面新聞表示，中建建築工程總公司作為一級單位才是國資委管理的央企，以房地產開發為主業准入的是集團總公司，中海地產因是其地產旗艦公司，才被特意強調。其他各局的地產公司作為中國建築的子公司，同樣具備房地產開發資質，並不違規，也不是打擦邊球。

中海的補充力量

2010年的“退房令”前後，剛剛誕生的中建地產，作為中國建築的房地產開發二級公司，並不擔心資質，如何在市場上找到自己的立身之路才是大問題。

時任中國建築工程總公司總經理孫文傑，曾在香港帶領中海集團走上房地產市場化之路，在媒體採訪中公開表示，“中海側重一二線城市的中高檔住宅，中建地產則成為城市建設運營商、拓展部分中海未進入的省會城市和經濟發達地區的中等城市，以及積極進入保障性住房領域等途徑，成為中建系統做強做大地產業務的補充力量。”

有母公司和同系工程局兄弟的助力，中建地產的風頭非常強盛。

2009年，中建地產曾聯合中海地產和中建八局，在上海以70.06億元拿下普陀長風地王。年底，中建地產又以37.2億元將上海新江灣城地塊攬入懷中，3.24萬元/平方米的樓面地價成為當時最貴的一幅宅地。一天之後，中建地產又在北京砸下30.5億元重金拿地。

隨後兩年，中建地產項目集中上市，市場開拓也仍在進行，占整個上市公司房地產業務板塊的銷售收入比例加大。

2012年，中國建築房地產業務實現1106億元銷售額，當年中海地產的銷售額為1115億港幣（約合935億元）。以此計算，中建地產的銷售額約171億元。

那一年，地產行業龍頭萬科的銷售額為1412億元，位居其後的綠地為1078億元。以中建系的整體銷售來看，當年排位居全國第二。

中國建築的房地產銷售額不僅含直營的地產業務，也包含各工程局及設計院以合作、獨立形式開發的項目掛靠，這類專案體量均較小，各局的主營業務仍為房建，甚至有工程局的房建業務比重在九成以上。

但這個時期，中國建築各工程局旗下的三級房地產開發公司成立已久，不過大多以開發單位宿舍樓為主，隨後為了增加效益才轉向市場化的房地產開發。

比如2006年的一份《中建五局解困脫貧紀實》中提及，中建五局原有的房地產開發公司，十幾年僅建了一棟樓，自2003年開始，整合全域資源組建的房地產事業開發部運行兩年多，淨資產從-120萬元增加到8000萬元，成為全域效益的重要來源之一。

2013年，為了避免同業競爭以及解決兩個主要地產平臺的增長乏力的問題，中建系的整合正式拉開帷幕，中國建築房地產事業部、中國中建地產有限公司與中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務，都將注入中海地產。

2015年3月，中海地產在香港聯交所發佈公告表示，其控股股東中建股份擬將其持有的30個相關物業項目正式注入中海地產，中海地產為此次收購共支出338億元。

這是當時地產行業內涉及金額最大的一次並購，也宣告了中建系地產業務階段性整合的落幕。

悶聲幹大事

雖然完成了主要地產資產的整合，但在與中海的整合協議中，中國建築還有所保留，表示原則上不再新增直營從事純粹房地產開發業務，但其屬下各工程局及設計院等運營的地產業務，並不包含在內。

當時，中建八大局各自獨立管理開發的專案零星散落，不成規模，也是沒有被劃進重組的一大原因。此後近十年，各局均以“中建地產”為品牌繼續開發，作為一個利潤較高的副業。

由於中國建築八個局院各自獨立，中建地產被拆分為各個局的業務，僅會在報表中合體，發展歷程及規模難以把握全貌，僅能從機構的公開資料推斷其佈局。

在2015年以前，協力廠商機構銷售排行榜上尚無除中海地產外，中建系其他各局的身影。

到了2016年，中建東孚（八局）首次以129.1億銷售額進入克而瑞房地產百強名單，位列98名。

2019年，中建東孚銷售額為186億。這一年，排行榜上出現了其它中建工程局的地產公司，三局、五局緊隨八局之後，分別為185億、179.2億元，3兄弟名次分別為105名、106名及110名。

隨後兩年，八局實現了銷售額翻番，三局五局的銷售額也大增，一局和七局也擠入了銷售排行榜TOP200之列。

中建各局房地產開發情況 公開信息整理

回頭來看，各局擠入房地產排行榜是2018年開啟全國化戰略的收穫，感受到地產開發能為利潤增色的各局，依靠手中充足的資源，繼續加碼房地產業務。

除拿地投資外，一個重要的表現是，2020年開始，中國建築各局旗下的三級子公司，開始合併成為各自的房地產品牌公司。

介面新聞從中國建築人士處獲悉，造成這種趨勢的原因多元：如市場環境適宜央企投資、當地政府對央企來開發的鼓勵、上游甲方公司債務傳導的工程款問題、專案被迫爛尾建築方墊資、各局調整業務結構以及探索盈利空間的規劃等。

這些因素聚合後傳導到市場的表像上則為，中建系直接拿地投資開發趨勢愈發明顯，在重點城市的專案紛紛落地。

處於擴張中的各工程局是否需要引進職業經理人？有內部人士告訴介面新聞，由於是建築業起家，中建各局內部自身動力充足。並且每年大規模的校招之中，都會涉及房地產業務人才培養。

不過建築企業直接做開發商的全產業鏈業務，在市場、銷售策略、產品力方面依然存在一定的局限。

介面新聞觀察發現，目前較為強勁的八局、三局、五局等，產品基本定位為綠建、科技、人居等特點，並且在社交媒體及政務平臺上，近年已有不少對於中建系項目的吐槽與投訴。

更為關鍵的則是，各局使用的“中建地產”品牌，原定位為一、二線城市的中端地產開發，以及三、四線城市地產項目的屬地化經營，由此與中海地產作區分，然而各局地產公司近年開始佈局高端產品線，比如入主北京城區內核心地塊等，與中海地產也會從此局部的市場競爭。

雖然不在當年“同業競爭”之列，且業務分散又相對獨立，但是在新的環境下持續擴張，規模已是十年前難以想像的層級，或許今後又會觸發新一輪整合。

在地產行業面臨調整之際，作為央企的中建系全面發力後，目前在房地產行業的整體力量已不容小覷。

比如在最直觀的銷售端，據中指研究院資料顯示，2022年1-5月份，算上中海地產，中建系共有6個房地產公司進入TOP200，僅合計這6家公司的銷售額即為1474.4億元，位列碧桂園、萬科、保利發展(14.830, -0.70, -4.51%)之後，與第三名保利發展的差距不到120億元。

從目前各局已拿到手的重點專案來看，整體銷售端的資料在年底時或將更上一層樓。

進擊的中建系，在新的房地產行業環境下，顯然已比10年前更有野心。但能否樹立品牌，在競爭激烈的市場中讓消費者買帳，還有待觀察。

在降低首付、放開限購限售的同時，多地落實差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，多地首套房貸利率下調至4.25%。

據澎湃新聞不完全統計，繼5月20日5年期以上貸款市場報價利率（LPR）超預期下調15個基點後，多地房貸利率也隨之下調。截至目前，至少包括新疆、青海西寧、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江蘇蘇州、天津、河南鄭州、山東青島、山東濟南、內蒙古呼和浩特、河北唐山、江蘇南通、廣東惠州等地的首套房貸利率降至4.25%。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄指出，5月15日，央行、銀保監發佈差別化住房信貸政策，提出首套房貸款利率下限下調20個基點，各地可因城施策，隨後時隔5天，5年期LPR下調15個BP至4.45%，疊加此前的政策，也就意味著各地的最低利率可達到4.25%。

以惠州為例，惠州市房地產業協會消息顯示，據不完全統計，截至5月底，惠州33家各大分行中，已有工行、建行、中行、農行、交行、廣發、郵儲、平安、招商、廣大、華夏、龍門農商、浦發等至少13家銀行的首套房貸利率降至4.25%。

而在去年5月，惠州首套、二套房貸利率分別為6.5%、7.0%。

《惠州日報》顯示，從去年年底開始，惠州房貸利率開始下降。今年1月底下調至5.2%、5.35%。到5月初，首套最低執行5.0%-5.2%，二套最低執5.3%-5.4%。隨後，央行又下調房貸利率，惠州首套、二套最低降至4.8%、5.2%。一年來持續降低利率，大大降低了置業者的購房成本。

濟南市住建局消息顯示，繼5月15日央行針對首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點之後，5月20日5年期以上LPR調整為4.45%。目前濟南市個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%，該調整是對支持剛性和改善性住房需求的重大利好，減輕了購房者還款壓力。

從全國範圍內來講，在利率調整前，首套個人住房LPR此前最低為4.6%，利率調整後，首套房貸款利率最低降至4.25%。以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，首套個人住房LPR為4.6%，此時月供額為5126.44元。利率調整後，首套房貸款利率最低4.25%，此時月供額為4919.4元。以此計算，月供額減少了約207元，貸款總利息減少約7.45萬元。

“首套房房貸利率已低至4.25%，已經是近十年來的利率水準低點，可以看出中央從金融層面拉動居民購房信心的力度明顯增強。” 58安居客房產研究院分院院長張波說。

陳霄認為，整體來看，首套房貸款利率下調，可以減輕購房者的還款壓力，一定程度上有利於緩解觀望情緒，提升購房意願，雖然短期內政策效應可能尚不顯著，但是長期來看，預計後續市場修復進程將會加速，尤其是下半年市場有望加速回升。

此外，上海易居房地產研究院總監嚴躍進指出，各地對於一手房和二手房、首套房和二套房、小戶型和大戶型、限購區和非限購區、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都會形成不同的利率政策。即便是相同的條件，不同銀行甚至不同銀行網點也會有不同的貸款利率區別，這都是需要注意的地方。當然房貸利率的政策，有時候也會因為房地產其他政策的變動而變動。比如說，有些城市為了鼓勵改善型購房需求，會有明確規定，即償還了首套房的房貸，那麼就可以不執行“認房又認貸”，而改為執行“認貸不認房”。此時若是認購第二套房的時候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的極低利率。換言之，低利率也會因各地的購房政策調整而調整。對於這種差異，需要購房者自己結合實際來甄別。

6月13日，內房股早盤普遍下跌，其中合景泰富跌8.23%，報2.23港元，領跌內房股。截至當日收盤，下跌11.11%。這是這家低調的粵系房企近日第二次引發關注。

適逢地產多事之秋，這家粵系房企年內已多次被下調評級。合同銷售額惡化、超百億債務即將到期、再融資不確定、持續經營能力存疑等問題，猶如一把把懸頂之劍，縈繞在合景泰富的頭頂。

銷售額持續下降致評級下調

3天前的6月10日，國際評級機構惠譽將合景泰富的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B”下調至“B-”，將其高級無抵押評級從“B”下調至“B-”，回收率評級仍為“RR4”。評級維持負面評級觀察狀態。

對於下調評級，惠譽給出的理由是，“該公司合同銷售額持續下降，這對公司的經營性現金流和流動性緩衝造成了更大壓力。銷售復蘇仍然不確定，房地產市場的情緒仍然疲軟。”

資料顯示，今年5月，合景泰富連同合營、聯營公司之總預售額為41.21億元，同比下降63.5%，環比下降5.3%；1-5月，實現銷售額215.47億元，同比下降53.03%。另據克而瑞地產研究發佈的房產銷售百強榜單，1-5月，合景泰富以158.4億元的操盤金額位列第41位，比去年同期的356.2億元下降2位。

惠譽認為，這是因為近期的防控措施導致的經濟活動減少，消費者住房需求和情緒下降。惠譽預計，2022年，合景泰富的合同銷售額將下降25%-30%，與行業趨勢一致，將下降到770億元，低於管理層900億元的目標，“銷售疲軟將繼續對合景泰富的營運現金流造成壓力，並導致流動性收緊”。

融資計畫存有不確定性

在上個月，有消息稱，“合景泰富正在主動申請撤銷穆迪評級。”對此，有知情人士向媒體表示，“主動撤銷評級，或因近期穆迪對中國房地產市場評價和預期過於悲觀，合景泰富對此並未完全認同。”

實際上，今年以來，穆迪、惠譽等國際評級機構已經多次下調針對合景泰富的評級。

3月3日，穆迪將調整合景泰富評級下調1級至B2，展望調整為負面。彼時，穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示：“此次評級下調反映出合景泰富的流動性風險上升，原因是現金頭寸減少，以及未來12至18個月內巨額債務到期導致運營現金流疲軟。”

面對此番調整，合景泰富方面曾表示，“針對目前房企面臨的境外融資環境，已準備好各項方案應對今年到期的境外債券。公司已向發改委取得足夠的美元債額度，將持續留意境外債券市場視窗，選擇合適的時間進行再融資；若債券融資環境持續疲弱，公司可使用海外專案回籠現金償還。”

一個多月後的4月22日，惠譽將合景泰富的長期外幣發行人違約評級（IDR）從“B”下調至“B”，並將高級無抵押評級從“B”下調至“B”，回收率評級仍為“RR4”。評級仍處於負面評級觀察名單。

惠譽指出，隨著資本市場劇烈波動，合景泰富的流動性和財務靈活性下降，其杠杆率上升至高於50%（惠譽考慮採取負面評級行動閾值）。

值得注意的是，在4月22日以及6月10日的評級調整公告中，惠譽都提到“負面評級觀察，反映了該公司（合景泰富）近期離岸再融資計畫存有不確定性。”距離合景泰富公開回應融資償債問題僅兩個月，惠譽接連兩次指出其“離岸再融資計畫存有不確定性”，或許說明其融資進展未及預期。

此外，合景泰富2021年財報還被審計師安永會計師事務所標注為，“該公司作為一家持續經營企業的持續經營能力存在重大不確定性。”

超120億債務年內到期

為了儘快籌集資金，合景泰富持續以其香港地區專案和其他內地資產為抵押，以期獲得總計350億元的擔保貸款。“如果再融資成功，將得以覆蓋大部分短期債務。然而，該公司（合景泰富）面臨著動盪的市場情緒和執行風險。”惠譽指出。

一方面是再融資計畫的不確定，另一方面是大量債務即將到期。

資料顯示，截至2022年底，合景泰富擁有約120.8億元的大額資本市場債務到期，包括7月份可回售的18億元商業抵押貸款支持證券(CMBS)，8月份可回售的18億元在岸債券，9月份到期的9億美元高級票據，以及2022年4季度可回售/到期的17億元在岸債券和8億元在岸債券。

合景泰富也面臨著流動性緊張問題。截至2021年底，合景泰富的現金和銀行餘額總額下降了33.9%，至294億元，而可用現金從2020年底的400億元下降至77億元。該公司管理層也表示，到2022年4月底，集團在控股公司層面擁有110億元現金，這些現金將用於償還債務。目前來看，這筆資金不足以覆蓋其今年年底到期的120.8億元資本市場債務。

為此，合景泰富正尋求整體出售寫字樓，預期能夠籌集55億至57億元，用於償還即將到期的債務。在2022年4月，合景泰富已經以13億元的價格出售了一棟寫字樓。

此外，中金認為，今年下半年合景泰富的償債資金鋪排會面臨挑戰。中金在報告中表示，考慮到該公司下半年債務到期相對密集，且當前新房銷售表現未見明顯改善、後續政策推出的實際內容和時點節奏仍存較大不確定性，預計未來在經營、銷售和資金回籠等方面仍承壓，這對償債資金鋪排帶來一定擾動，也壓制投資者情緒。

公開土地市場年內顆粒未收

公開資料顯示，1995年孔建岷三兄弟一同創建合景泰富，2007年該公司在香港聯交所主機板上市。

總部位於廣州的合景泰富，成立之初也主要在廣州進行住宅開發，包括“合景禦暉苑”、“合景禦華園”、“合景疊彩園”等項目。2003年，該公司首次提出商住綜合體概念，在住宅專案中引入酒店、零售商品等商業元素。2007年在港交所上市後，合景泰富開始“根植廣州、佈局全國”，先後進入蘇州、成都、北京等城市。2010年，合景泰富銷售額破百億。

2017年，合景泰富提出“三年千億”計畫，此後駛入發展“快速路”。2017-2019年，合景泰富銷售額分別為380億、655億、861億，實現了規模和量級的迅速躍升。2020年，合景泰富實現銷售額1036.1億元，首次突破千億大關，躋身千億房企俱樂部。2021年，合景泰富實現銷售額1038.8億元，同比增長0.85%，完成全年1200億元銷售目標的83.77%。

據中指研究院研報，截至2021年12月31日，合景泰富旗下共擁有178個項目，分佈於包括香港在內的44個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1552萬平方米，總建築面積約2174萬平方米，權益比約為71%。深耕大灣區、長三角兩大經濟區，這兩個區域的土地儲備占總土地儲備比例為65%，可售資源占總可售資源的比例為82%。

拿地方面，2021年，合景泰富新增6個專案，合計總建築面積141萬平方米，總土地成本共計56億元，新增土地權益占比為72%，新增土地並表比例為75%。

轉至今年，財經新地產梳理發現，合景泰富並未在公開土地市場拿地。2022年前4月，包括恒大、藍光、富力、新力、綠地、榮盛、陽光城(2.150, -0.06, -2.71%)、融創、正榮、雅居樂、金科、禹洲、祥生、融信、中梁、泰禾等在內的暴雷房企也未拿過地。

或許，合景泰富是在將更多資源放在“持續經營”上，尚無暇顧及投資拿地。

招商局商業信託（01503）公布，斥27億元（人民幣．下同）收購持有北京招商局航華科貿中心一籃子物業的公司51％股權，實益擁有物業46.41％股權。

該集團指，收購物業分布5幢寫字樓多個商業單位和528個車位等，總樓面面積約4﹒84萬平方米，於3月31日出租率66.4％，每月租金886萬元，物業的總估值師戴德梁行評估有關物業估值為27.3億元。至於持有該批物業的公司去年虧轉盈約5,451萬元，收入1.19億元。

＊預期提升每單位基金分派＊

招商局商業信託用新融資所提取現金撥付代價，交易完成後資本負債比率預期由29.2％增至約33.1％，而收購預期將提升每單位基金分派，公平市場價值預期將增40％，總資產超過100億元，而物業大型裝修及翻新大部分於去年底完成，餘下工程升級預計於上半年完成，而平均租金低於市場租金，超過50％的租約將於2024年到期，可能導致租金於首個新租賃周期後上升，並帶來更高收益。招商局商業房託基金保留購買有關物業餘下49％權益的優先購買權。

新明中國（02699）公布，有關約11.07億元人民幣借款由4項物業作抵押一事，由於民事調解程序裁決須償還的款項未於限期前償還，其中1項物業已拍賣外，其餘3項物業已被溫州法院獲得控制權。目前，該集團的其他業務營運仍正常進行，有關事宜並未對其他業務營運產生重大影響。

該集團指，鑒於溫州法院尚未下令拍賣3項物業包括杭州新明商業中心、上海新明兒童世界及山東省滕州市百地茂商城若干樓宇，因此對其具體影響仍不明朗。

四川成渝高速（00107）（滬：601107）公布，以最終代價不超過8,584萬元人民幣向控股股東蜀道投資收購充電站資產。

該集團指，代價乃經獨立中國估值師按成本法評估充電站資產之評估價值約8,022.47萬元人民幣經磋商後釐定，預期總代價金額將以內部資源撥付，而充電站資產中已完成建設且投入運營的公用充電站、其附屬設施包含四川省內17條高速公路沿線42個服務區的充電設備，共計約341個充電樁，624條充電槍。現時主要用於為途經高速公路沿線服務區之車輛提供充電等服務。該集團指，收購以拓展充換電服務、電池資產管理和氫能三大新能源補能業務。

世紀建業（00079）公布，以820萬元出售物業而與獨立第三方訂立臨時買賣協議，錄收益約716萬元。

該集團指，所售物業為一個位於屯門工業大廈之工業單位，總樓面面積約2,843平方呎，一直將用作倉庫，去年虧損2.9萬元。該集團指，考慮到近期市況及香港工業物業之現行物業市價，出售將提供變現投資以換取合理回報，擬將所得款項用作一般營運資金。

漢國置業（00160）公布，預期截至3月31日止年度純利按年跌約30％，至8,505萬元。

該集團指，預期溢利減少主因期內投資物業重估公平值虧損較去年同期進一步增加。在新冠病毒疫情大流行影響下，內地物業市場持續受到不利影響，租金回報普遍下跌。該公平值虧損乃屬非現金性質，不會影響其整體財務狀況。此外，該集團指，由於內地為調控房地產市場而實施收緊貸款政策，房屋需求放緩，導致期內來自物業銷售的收入較去年同期下跌。儘管如此，該集團整體營運、財務狀況和現金流狀況仍然穩健。

該集團預期於本月底公布業績。

華潤置地（01109）公布，5月實現合同銷售金額約203.2億元（人民幣．下同），按年下跌19%；2022年累計合同銷售金額約813.5億元，按年挫35.5%。5月投資物業實現租金收入約17.2億元，按年增長8.9%；2022年累計投資物業實現租金收入約80.8億元，按年漲13.4%。

新一期居屋攪珠號碼出爐前，部分買家搶先入市，鑽石山居屋鳳禮苑一個3房單位，以未補地價520萬元易手，低市價約5%。

富誠地產助理分行經理謝婉玲表示，鑽石山鳳禮苑A座鳳禧閣高層2室，實用面積559方呎，原則屬3房間隔，業主因計劃移民，去年12月在未補價市場開價640萬元，放盤約半年七度降價，最終累減120萬元或18.8%，以520萬元易手，低市價約5%，呎價9302元。

代理稱，原業主於1997年12月以未補地價136.5萬元購入上述單位，現轉售賬面賺383.5萬元，升值約2.8倍。

田景邨350萬創紀錄

屯門公屋田景邨有外區上車客高價入市，祥益地產高級分行經理黃文樂指出，田景邨11座田翠樓高層15室，原則開放式設計，實用面積566方呎，近日以未補地價350萬元轉手，成交價創該屋邨綠表價新高，呎價6184元。原業主2010年以26.83萬元購入物業，約12年間賬面升值323.17萬元或12倍。

市場消息透露，大坑上林1座高層A室複式戶，3房間隔，實用面積1990方呎，為銀主盤。以6500萬元連兩個車位售出，較開價8600萬元勁劈2100萬元或24.4%。據悉，原業主2014年以約6781.2萬元購入該單位，同年再以每個60萬元買入上述兩個車位，即該批物業總購入價約6901.2萬元，以最新成交價計算，約8年時間貶值401.2萬元或5.8%。

新冠疫情困擾超過兩年，不少行業遭受重創，曾多次停業的卡拉OK等娛樂場所更是首當其衝。連鎖卡拉OK集團Neway昔日規模最大分店、曾有4層的銅鑼灣CEO Neway，繼6年前縮近一半至兩層後，去年結業收場，約4.6萬方呎樓面近日獲私人會所以每月約90萬元承租，租金大跌近七成。

前合約每月298萬

銅鑼灣CEO Neway曾為區內地標之一，位於糖街2至8號及怡和街19至31號樂聲大廈，全盛時期承租地下5至20號舖、1樓至3樓，合共4層，總建築面積7.8萬方呎。

不過，消費市道疲弱，加上港人娛樂活動趨多元化，CEO Neway在2016年縮減租用樓面，只餘下2樓和3樓兩層，建築面積共4.6萬方呎，月租298萬元，呎租約65元。而地下部分和1樓則曾轉租予戲院。

自2020年疫情爆發後，各類娛樂場所備受打擊，反覆被勒令停業。銅鑼灣CEO Neway曾因拖欠租金，遭業主入稟高等法院，追討欠款及收舖，最終在去年結業。

據了解，上述舖位在去年10月起推出市場放租，叫租為每月115萬元，呎租約25元。由於涉及樓面甚大，故經議價後，減至每月約90萬元租出，呎租約20元，有指新租戶經營私人會所。最新成交月租比CEO Neway舊租大跌208萬元，急挫69.8%。

美食廣場進駐 Neway五年前120萬租用

政府即將再派發消費券，令餐飲擴充積極。消息指，銅鑼灣糖街兩層共5萬平方呎巨舖，獲美食廣場租用，月租約150萬元，為近期核心區罕有錄得大手租務，新租金更升約25%。

市場消息指，銅鑼灣糖街2至6號樂聲大廈錄得一宗大手租務，涉及物業2及3樓，每層面積約2.5萬平方呎，合共約5萬平方呎，以每月約150萬元租出，呎租約30元。

據了解，新租客為近年興起的美食廣場（Food Hall），將提供多間餐廳供食客選擇，勢吸納附近消費群，由於同區缺乏大型美食廣場，相信今年開業有一定吸引力。

2至3樓共5萬呎樓面 呎租約30

翻查資料，該舖早年曾由卡拉OK連鎖店Neway租用，開設豪華裝修的CEO Neway，曾大受市民歡迎，成為娛樂消遣熱門地點。舖址涉及物業地下至3樓合共4層，達7.8萬平方呎，高峰期月租達300萬元，惟該集團近年縮減業務，5年前Neway決定放棄物業地下至1樓舖位，僅保番物業2至3樓兩層，月租約120萬元，而早前亦已遷出。

如今兩層舖位以每月150萬元租出，新租金較舊租升兩成半。另外，物業地下及1樓，原由天馬影業租用，4年前開設Cinema City戲院，惟本年第5波疫情宣告結業，舖位現仍於市場放租。代理指，業主有意把舖位分間放租。

該舖鄰近皇室堡，對面為維園，以人流計並非銅鑼灣最暢旺地段，不過業主華創建投近期積極把地段打造成消費及娛樂集中地，樂聲大廈對面為該集團旗下全新銀座式商廈sugar+，近期入伙，租客主要為餐飲。

此外，第二階段電子消費券將於8月7日起開始分階段發放。香港餐飲聯業協會會長黃家和近日表示，今期消費券估計業界可獲25%約80億的生意額。事實上，近月市場錄得租務成交，餐飲所佔比例頗高，更不乏核心區大樓面舖位。

業界：旺舖租累跌約5成 現承接

其中銅鑼灣羅素街金朝陽中心地下A、B舖至1樓複式舖位，面積合共5,200平方呎，曾由名牌Burberry以每月約880萬租用，去年尾遷出，舖位早前獲餐飲業機構A La Carte租用，開設變形金剛主題餐廳，月租料約100萬元。

另外，近日灣仔莊士敦道兩層舖位，面積逾7,500平方呎，曾由運動服裝品牌租用，近日獲餐飲集團以約35萬承租，開設台式、日式餐廳。

業界人士指，疫情期間核心區舖位租金已累積跌約4至5成，現時已跌至低水平，漸出現承接力，而餐飲把握機會擴充，惟承租能力有限，故相信租金未必出現大幅反彈，今年全年較為平穩。

樓市欠缺方向，但特色戶有價有市，西半山干德道慧豪閣呎價再破3萬元，盡破全屋苑呎價紀錄。

深灣9號3房 11年賺1144萬

消息指出，慧豪閣1座頂層，實用面積611平方呎，3房間隔，連497平方呎天台，以1,950萬元售出，呎價31,915元，將該屋苑去年6月以每平方呎30,278元創下的高位，推高5.4%。原業主屬外籍人士，早於2007年以790萬元購入，帳面獲利1,160萬元，賺1.5倍。

其次，深灣9號8座低層B室，實用面積1,268平方呎，屬於3房間隔，原本叫價4,300萬元放盤，議價後以4,030萬元易，呎價31,783元，屬於市價水平。資料顯示，原業主早於2011年以約2,886萬元購入，持貨11年帳面獲利1,144萬元離場。

另外，薄扶林貝沙灣4期9座中層A室，實用面積1,038平方呎，屬於3房間隔，原本叫價2,800萬元放盤，議價後以2,600萬元易手，呎價約2.5萬元。原業主2010年以1,400萬元購入，持貨12年賺1,200萬元離場。

全幢商廈靈活度高，凱龍瑞基金現放售上環永樂街全幢迷你商廈，叫價約4.5億元。

買家可獲命名權

萊坊大中華區投資部主管胡孝直表示，獲委託放售的上環永樂街58號全幢物業，為一座21層高的全新商廈，總建築面積約2.01萬平方呎，共提供20層商業樓面，地下設有一個舖位。業主意向價約4.5億元，呎價約2.2萬元。他指，物業位於上環商業核心區，買家可獲命名權。大廈外形及大堂設計時尚，各樓層布局靈活，適合不同類型的用家，出租自用皆宜。此外，該物業交通十分便利，步行1分鐘內即到達上環港鐵站。

翻查資料，物業原為樓高7層商業大廈，2017年凱龍瑞基金以約2.38億元購入該地盤，其後斥資進行重建。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，工商舖5月份註冊量錄436宗（主要反映4月份市況），按月上升約16.6%，註冊金額則錄67.77億元，按月躍升約43%。

該行認為，市場上的負面氣氛逐漸消退，預料在未有重大利好消息出現前，後市交投將會繼續平穩發展。

5月份工商舖各板塊註冊宗數及金額均全綫上升。工廈及商舖註冊量分別按月升約21.7%及13.7%，最新分別錄241及116宗。商廈註冊量則按月上升6.8%，最新報79宗，再創今年以來單月最高。5月份整體註冊宗數最新報436宗，按月升約16.6%。5月份整體註冊金額錄67.77億元，按月升約43%。

料後市交投 續平穩發展

若按金額劃分，5月份註冊量最多的為500萬元以下的物業，共錄221宗，按月升約11.1%。逾500萬元以上至1,000萬元的物業，共錄93宗，按月急升約57.6%。逾2,000萬至5,000萬元物業則錄得7.7%的按月跌幅，5月共錄36宗。逾5,000萬至1億元物業的表現較遜，錄得10宗登記，按月跌41.2%。5月逾1億元的物業表現不俗，按月漲升2.5倍，註冊宗數錄14宗，按月大增10宗，當中9宗為工廈物業註冊，包括葵涌達利大廈16樓1至8室及17樓1至4室，以約2.64億元成交。此外，商廈佔1宗註冊，為以約1.92億元成交的油麻地廣東道530至536號四海玉器中心全幢，而舖位物業則錄3宗登記。

美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪表示，雖然近日出現感染群組，但隨着政府分階段放寬食肆堂食限制和營業時間，及部分處所被允許重新開放，市場上的負面氣氛開始退卻，不過，最受市場關注的通關仍然未有消息，因此預料在未有重大利好消息出現前，後市交投仍然會繼續平穩發展。

焦點新盤提速搶攻，紅磡必嘉坊．曦匯繼日前加推68伙之後，昨日再度加推應市，涉及46伙，涵蓋1至2房戶型，折實平均呎價約23998元，入場單位折實售價約623萬。發展商同日上載銷售安排，本周六（18日）盡推現有3張價單共182伙，項目截至昨晚收逾1000票，超額約4.5倍。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，必嘉坊．曦匯加推3號價單合共46個住宅單位應市。面積由270至369方呎不等，戶型包括1房、1房連儲物室及2房單位。其中，入場單位為6樓B室，面積275方呎，屬1房户，價單定價656萬，扣除折扣優惠後，折實售價約623.2萬，折實呎價約22662元，呎價亦屬新價單中最低的，力吸年輕上車客源。

推182伙首輪銷售

林達民續指，項目將於本周六（18日）展開首輪銷售，盡推現有3張價單182伙，開售單位全部定價低於1000萬，適合年輕人上車入市。項目截至昨晚8時，錄得逾1000票，超購約4.5倍。可見市場對九龍市區核心地段的全新發展項目有信心，認為大規模項目具吸引力。

是次加推的3號價單，涉及46伙，價單定價由656萬至945.1萬，呎價介乎23855至26400元，扣除發展商提供最高5%折扣優惠後，折實售價介乎約623.2萬至897.845萬，折實呎價約由22662至25080元。折實平均呎價約23998元，與2號價單的23968元相若。

新價單涵蓋1房單位32伙，為不同層數的B及J單位，面積分別為275及270方呎，折實價由623.2萬至669.18萬；8伙1房連儲物室戶型，為項目的G單位，面積339方呎，折實價由801.705萬至819.85萬；6伙2房單位均為項目的H室，面積369方呎，折實價由883.5萬至897.845萬。

代理料日後租金回報逾3厘

發展商昨日亦上載銷售安排，周六首輪銷售將分為兩組進行，其中優先選樓的A組為大手客組別，可購買2至4伙，B組買家就可購入1至2伙，而項目將於周五（17日）中午截票。銷售單位面積由202至369方呎，包括28伙開放式、120伙1房單位、8伙1房連儲物室單位及26伙2房單位。

項目昨日繼續開放展銷廳讓公眾了解項目細節。儘管為工作日，仍有不少準買家前往參觀，頻錄參觀人潮，現場氣氛不俗。代理亦繼續於基座商場內外撈客，積極向途人介紹項目，以吸引他們前往參觀示範單位及登記認購。區內代理反映，項目吸引用家及投資者入市，現時客源近4成為投資者，鍾情紅磡黃埔區配套成熟，且項目主打細單位，就近尖沙嘴一帶，迎合單身上班族租客的要求，估計日後呎租約60元至65元水平，回報率逾3厘水平。

必嘉坊項目共提供約2800個住宅單位，其中必嘉坊．曦匯為首階段的第1期，提供324伙，單位面積由180至569方呎，除開放式至2房單位，項目同時設有4伙特色戶，均為3房戶型，惟未有於首輪銷售中推出。項目預計關鍵日期為2024年3月底，樓花期約20個月。

樓市氣氛轉活，豪宅新盤接連錄得高價成交。由華懋發展的薄扶林豪宅碧麗軒，昨日以招標方式售出一個複式連天台戶，連車位成交價6438萬，呎價超過4.2萬，創項目呎價新高紀錄。

據成交紀錄冊資料顯示，上述成交為低座2樓及3樓單位16號，屬複式連天台戶，面積1527方呎，另設669方呎平台及75方呎天台，屬3房套房間隔，連家具、裝修及一個車位以6438萬成交，呎價約42161元，創該盤新高紀錄。另外，買家獲送贈家具優惠。該盤兩周內合共招標售出5伙複式單位，套現逾3.5億。

累售五伙套現逾3.5億

華懋集團銷售部總監吳崇武表示，碧麗軒屬港島南區傳統低密度大宅，居高臨下，前臨海景，遠眺南丫島一帶，該盤自開始招標後一直備受市場關注，吸引具實力的準買家及投資者。是次成交造價理想，集團對銷售非常有信心，相信項目將會受市場追捧，並將密切留意市場需求，考慮加推下一批單位招標。

碧麗軒位於薄扶林碧荔道57號，項目採用階梯式建築設計布局，共提供21伙，分別為5座四層或五層高獨立洋房，面積由3469至5767方呎，全屬4套房間隔，戶戶均設專屬升降機及私人花園；另設有16戶複式大宅。

疫情持續發酵，市場觀望氣氛仍濃，核心區甲廈受捧，「小巴大王」馬亞木持有的中環中心高層海景優質戶，於交吉兩年後，以每呎約80餘元租出，屬市價水平。

中環中心78樓1至3室，建築面積約4948方呎，早前於市場以每呎約95元放租，經多番磋商後，以每呎約80餘元租出，月租約395840元，因上址位處該甲廈屬鳳凰樓層（全幢79層高），故坐享開揚維港海景，屬該甲廈優質單位，成交租金亦屬市價水平。

據代理指出，上址於2020年中已交吉，當時業主以每呎110元放租，惟受疫情等因素影響，令甲廈租務需求銳減，故交吉達兩年才能再度租出；此外，該甲廈高層放租盤屬市場罕有供應，該廈現時較高樓層放租盤為69樓全層，以每呎95元放租。

鳳凰樓層交吉2年

另一方面，中原（工商舖）商舖部副分區營業董事陸澤森表示，西環士美菲路12號文光閣地下B號鋪，建築面積約760方呎，以意向價5500萬放售，呎價約7.2萬，業主以連租約形式出售。鋪位現時由壽司店外賣店以約11.5萬租用，料買家享租金回報約2.5厘。

美聯工商助理區域營業董事羅志明表示，長沙灣道760至762號香港紗廠工業大廈5期低層單位，建築面積約11650方呎，業主意向售價約7340萬，呎價約6300元，另有車位配售。