興富發建設董事長曹淵博14日指出，升息不是影響房價的絕對指標因素，而今年3月出口總額創史上最高，5月創第三高，可謂是「看不到不好的可能性」，加上台積電資本支出連續五年成長，帶動南部剛性需求，預期6月底至7月後疫情緩和時，房市應會有「修復式的反彈！」

全球通膨壓力升高，央行即將在本周四召開理監事會議，各界紛紛為升息定調，也牽動未來房市，對此曹淵博表示，房價走勢要看很多綜合性因素，而利率並非絕對指標；觀察2009～2015年進入央行升息週期，房價不但穩定上揚，全台建物買賣移轉棟數每年也都在30萬棟以上，所以房市剛性需求仍在。

曹淵博表示，俄烏戰爭進入持久戰，本土疫情持續，房市來客量減少、成交也出現鈍化，但是國內出口總額在3月創下史上新高、達445.03億美元，5月也高達420.8億美元、為史上第三高，所以目前看不到不好的可能性；再加上台積電連續五年資本支出成長，今年更高達420億美元，帶動台中、台南和高雄房市剛性需求成長，今年第一季以來新竹以南的新案，開價就比去年同期成長一至二成，甚至有些還供不應求，因此預期如疫情緩和後，估計6月底到7月初，房市應會有「修復式的反彈！」

談到近年央行持續緊縮購地貸款，對每年動輒豪砸200～300億元「掃」地的「全台購地王」興富發建設來說，自有一套應變之道。曹淵博指出，興富發一年多前就超前部署，加強合建、都更案，既可配合政策、又可取得優質土地，目前全台北中南已取得六筆開發案，包括高雄特貿三、汐止工建段、北市北投、台中惠民段、台中惠國段、台南安南，未來六年可陸續分回總銷1,000億元，提供業績穩定成長。

另外這波疫情，也導致興富發集團跨足商場的處女作「高雄悅誠廣場」，即將於8月31日熄燈，興富發建設副總廖昭雄表示，「高雄悅誠廣場」是這波疫情中受害最大的事業體，預計8月31日前完成解約和廠商搬遷，不過興富發持有其中二分之一土地產權，現址不會閒置，日後另有進一步的開發計畫，未來興富發不會再開發大型的商場，而會朝向小型社區型商場來開發，提高社區附加價值。

為讓地方政府評定房屋稅基與時俱進，財政部近日修正「不動產評價委員會組織規程」，共兩重點，首先是增訂召開臨時會限制，其次是評價會調查路段率等資料時，不必非得實地調查。

財政部官員表示，此次調整是配合實務作業，與時俱進，與政府打炒房政策較無直接關聯。對於地方政府房屋稅，財政部則持續督促，落實稅基評定、訂定差別稅率等。

房屋稅條例規定，房屋標準價格每三年重行評定一次，是由地方政府不動產評價委員會依據建材、房屋耐用年數等指標來評定，財政部也訂有不動產評價委員會組織規程。

財政部近日修正評價會組織規程，首先針對評價會召開臨時會給予一定限制。

官員表示，過去偶爾會有地方政府，評價會在召開常會後，因為部分疏漏未留意而召開臨時會調整，讓評價內容更完善，卻也因此與房屋稅條例規定不符。

因此此次修法，限制只有當常會評定事項疏漏、錯誤，或中央法令制定、修正、廢止，或天災、事變、不可抗力事由等導致影響評定結果時，才可召開臨時會。

其次，在評定房屋標準單價及房屋位置所在段落等級時，過去是明定派員「實地」調查，這次修法刪除「實地」文字。

財政部統計資料庫最新資料顯示，新北市今年前五月房地合一稅收年增149%，為六都增幅最高的區域，顯示過去房價漲勢較為落後的新北市，漲幅也逐漸顯著。

根據財政部資料，今年5月個人房地合一稅收共35.6億元，年增率高達124%，創下歷史單月的次高紀錄。統計今年前五月個人房地合一稅收累計140億元，年增110%，則創下歷史同期新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一年全台房價普遍都呈現上揚走勢，不少區域的房價甚至寫下歷史新高，加上新制針對年限與扣抵方式都進行調整，同時預售案也已納入房地合一2.0的課稅範圍，帶動房地合一稅收大幅增加，尤其房價基期低漲幅大，區域內又有許多重劃區的縣市，房地合一稅收都相對較高。

統計六都情況，台中市已連當10個月的稅收王。今年前五月合計收稅28.9億元，六都最多。主要是台中短期漲幅明顯，加上有許多重劃區供給，同時間市場短期交易興盛，帶動稅收增加。

新北市稅收19.9億元排名第二，今年前五月房地合一稅收年增149%，則是六都增幅最高的區域。

桃園市前五月稅收也達15.7億元，年增幅度也高達135%，高雄市前五月稅收18.8億元，年增近1倍，台北市則為14.8億元，年增約9成，不過台北市的房地合一稅收在六都僅排行倒數第二。

曾敬德指出，市場景氣熱，短期交易多，都帶動房地合一稅收走揚，尤其預售換約也被納入房地合一稅後，景氣越好稅收增加越為顯著，稅收金額幾乎與景氣呈現同步走勢。

他表示，近期市場交易因為疫情而降溫，但五月的房地合一稅收還在高檔，主要是個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，時間上與簽約交易有1~2個月的落差，觀察未來的房地合一稅收可能會逐漸減少。

交通部鐵道局辦理之「高速鐵路新竹車站特定區車站專二開發經營案」今（14）日正式簽約，由聯發科新成立專案公司「旭源投資」完成簽約事宜，預計投資金額達90億元，未來規劃成科技城市新地標。

第一太平戴維斯表示，科技業前景看好帶動科學園區營收快速成長，2021年新竹科學園區進駐廠商營業額達到1.58兆，年增率27%，園區的進駐率更是長期額滿，因此近期科技廠多選擇在園區外拓展辦公空間，主要集中在竹北市，包括新竹高鐵特區的華邦電（2344）與慧榮科技總部大樓、新竹縣政府規劃的竹北AI智慧園區則成功引資智邦（2345）、緯創（3231）等科技大廠建置辦公大樓，另外，台元與昌益科技園區也相當受到歡迎。

「新竹專二地上權案」位於新竹高鐵站第一排，為70年地上權案，土地面積5,252坪，最高允建樓地板面積達1.8萬坪，未來聯發科技（2454）將投入90億元，以「城市共享、城市綠軸、城市匯聚、城市低碳」等四個城市概念，規劃該案成為科技城市新地標，透過高鐵的交通優勢，吸引北部優質人才，全案預計在2027年完工啟用。

第一太平戴維斯黃瑞楠董事長表示，新竹的產業動能以及高科技人才含金量，位居全台之冠，再加上大面積土地難尋，地上權正受到長期持有的自用型廠商或專業投資人青睞，近2年鐵道局釋出的幾宗地上權陸續成功招商。

此外，接下來還有位於新竹高鐵站前的新竹專一地上權案，將於8月截標，預估開發面積可達3.2萬坪，投資金額上看160億元，兩大地上權案的成功招商，將進一步推升新竹高鐵站站區整體發展。

內政部統計2021年核發住宅類建築物建造執照計17萬465戶、使用執照10萬4,872戶，皆為近10年新高，反應市場景氣暢旺，開發商卯足勁推案，不過今年前四月建照呈現衰退，年減8%，但前四月開工數量卻較去年同期成長26%，反映去年的大量推案，今年已經陸續開始動工興建，房市有機會挑戰連續三年13萬戶的大量興建期。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去兩年建照連續爆出16萬戶與17萬戶的大量，一方面反映市場景氣相當暢旺，開發商有感銷售狀況順利，也積極推案，一方面也是2016、2017景氣低迷時，市場供給量明顯縮減，買氣也在那幾年慢慢累積，等到景氣復甦買盤回流，開發商大舉買地推案。

至於2021年核發住宅類建築物建造執照計17萬465戶、使用執照10萬4,872戶，皆為近10年新高，不過2021年的申報開工13萬822戶，卻年減2.6％，主要原因可能是一方面去年下半年建商買地推案熱絡，一方面可能也因為疫情與缺工影響，導致部分去年的預售案到今年才開工，因此統計顯示今年前四月的建照量少8%，但住宅類建築開工4.5萬戶，卻年增26%。

統計也顯示，2021年核發使用執照總樓地板面積以桃園市、新北市及台中市分別為116萬坪、108萬坪及105萬坪居前3位，顯示這幾個區域在去年有最多的新大樓產品完工。2021年開工部分，則以台中市197萬坪、桃園市148萬坪、台南市125萬坪居前 3 位。

曾敬德指出，許多開發商因為過去兩年造價大幅上揚，有些寧願選擇先開工，把成本確定下來後再銷售，尤其是小面積、巷弄狹窄的基地，受造價大幅上揚的影響最為劇烈，等待疫情較為穩定後，推案狀況應該會逐漸恢復活絡，另外，政府也預計將推出預售禁止換約，可能讓過去雙北以外大漲的市場，預售案銷售進一步降溫。

豪宅不僅價格高，月租金同樣驚人，依據實價最新資料，今年截至4月總租金最高的住宅為位於台北市信義區的「台北信義」，月租金總額38萬8,500元，平均單坪租金2,432元，而總租金最高前五名都在22萬元以上。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近幾年不少豪宅租賃交易，去年「西華富邦」有多筆破40萬的租賃，儘管每月租金超越小資族年薪，仍有不少財力雄厚，但在資金運用上希望更具彈性的租客有需求，且市場上豪宅出租的釋出不多，故豪宅租金水平相對穩定。

今年總租金最高的豪宅，「台北信義」以38萬元奪冠，第二名為位於松山區的「華固名鑄」，7樓戶總月租金30萬元，其租金單價每坪2,693元，也是今年截至4月豪宅中租金單價最高的租賃交易，第三名是位在傳統豪宅路段的「仁愛創世紀」，月租金25萬元，不過租金單價不到2千元，第四名是位於大直重劃區的「帝景水花園」，總月租23萬，租金單價未達2千元，第五名則是「明日博」，總租金22萬元。

郎美囡分析，豪宅的租金單價並不特別高，如仁愛創世紀及帝景水花園的單坪租金僅超過1,500元，與一般地段佳的大樓住宅相當，但豪宅的坪數通常在百坪上下，故總租金偏高，不過台北市豪宅每坪成交價動輒百萬，所以租金投報率偏低，通常在1.5%~2%上下，而豪宅屋主也非以出租為目的，通常為家族、子女或財務規劃而置產，願意出租是希望有人照顧房子，因此會慎選租客。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，豪宅在軟硬體的規劃及服務上具有高水平，雖然月租不斐，但能與社會賢達為鄰也是評估的重點，且近幾年海外來台投資增加，高級住宅的需求有增無減，租金可穩定發展，也將成為一個特殊的小眾市場。

近兩年建照爆量，推案量卻未同步跟上，甚至連豪宅都遞延販售，也成為房市上罕見狀況。

專家分析，缺工、料漲、央行限縮等因素下，讓籌資能力較弱的中小型建商轉至市場上盤售，而出現「房市盤案潮」的現象。

所謂盤案，即中小型建商籌資能力弱，在工料雙漲的情況下，無力負擔建構成本，因此把手上的案子「盤」給大型建商。其中，「盤」意指價格相對不漂亮。

住展雜誌研發長何世昌指出，主要原因還是在缺工、缺料、營造成本居高不下，使得建案工程難以發包，加上近年央行持續限縮土建融，中小型建商面臨造價高漲，但是銀行不願增加土建融額度，導致籌資能力較弱的建商建案無法推出、轉而至市場上盤售，因此才會出現建照大爆量之下，「沒有推案潮，卻有盤案潮」的現象。

另外，昨日舉行動工典禮的桃園經國特區「鴻築水汴頭段32地號」也是受此影響，該案尚未取案名，預計10月正式公開，但已經先動工。

鴻築建設總經理吳裕國指出，由於原物料上漲、工資上漲、缺工、疫情等因素，價格實在難以拿捏，因此決定採邊建邊售策略，等到快開案時再看成本狀況調整價格，不過近期推案時程雖然受疫情影響，但預計8、9月後就能恢復正常。

美股受到美國消費者物價指數飆升與聯準會升息影響，13日開盤大跌，正式進入空頭市場「熊市」。台股也遭受牽連，14日早盤開低跌破萬六大關。股市一片慘綠，房市則是在一連串通膨、升息與政府打炒房政策頻出之下觀望氣息濃厚，想要危機入市更需要慎選購買標的。

房產專家胡偉良認為，消費者想要利用經濟的週期買房、買股，首先要識別當下處在什麼週期中。就現階段來說，為了對抗通貨膨脹，各國央行紛紛將利息上調，伴隨而來的會是股市下跌，這也是美股、台股大跌的主因。

胡偉良指出，如果政府在應對新的經濟變局沒有處置得宜，那麼就可能使經濟走向衰退，而房地產中的預售屋因受到營造成本的制約，房價仍難下修，但續漲不易，導致交易量衰退。而中古屋市場則將出現價量齊跌，此刻將是買進中古屋的好時機。

胡偉良分析，在經濟衰退的初期，資產會貶值，隨著經濟轉壞，此時反而是買入股票、房地產的最佳時機，接著政府會展開救市，在市場注入資金，在大量資金的挹注下，經濟重新走向復甦，伴隨市場復甦，股票、房地產再重回高峰，這將是未來兩三年股市、房地產的發展。

八年級生陸續進入而立之年，不少人也興起購屋念頭，不過跟上個世代的七年級生30歲之際相比，購屋壓力更重了！台灣房屋集團統計內政部的資料顯示，2012年的房價指數為79.75，而2021年來到117.5，指數10年間漲了47.3％，不只房價大增，裝潢維修成本也漲了超過一成，根據主計處統計，2012年的住宅維修費用指數為95.29，但2021年達106.72，增幅達12％。其中維修服務增幅為12.2％，維修材料漲了12.7％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，不動產是時間財，隨著公共建設到位，生活機能提升，加上物價通膨，房價年年漲價是鐵的事實，而台灣的實質經常性薪資，從38,347元增加到41,420元，漲幅只有8％，薪水追不上房價，如果2012年咬牙購屋的七年級生，如今資產至少漲了五成，而10年前錯過機會沒能上船的，如今只能望船興嘆。

房價連年漲價，與土地取得成本增加，以及建築營造費用漲價都有直接的關係！張旭嵐分析，近年因為國際戰爭，以及國內大廠趕工興建廠房，營造業缺工缺料的情況嚴重，各種裝潢材料接連漲價，裝潢五金、金屬材料、系統板材、衛浴設備，2022年第二季也又再度調漲了價格，這也會影響末端房屋售價！就算轉向中古屋市場，舊屋的翻修裝潢，也是一筆費用，也讓屋主們再未來轉售時，有墊高售價的心態。

第一建經研究中心副理張菱育分析，對於自住族而言，居住費用還是必要的生活成本，雖然房貸金額可能會比房租略高，不過付房租是支出費用，繳房貸是資產累積，自有一屋且自用的情況下，房貸利息在個人所得稅申報時也可以抵稅，上限為30萬，因此若在財力許可的情況下，購屋還是一項可考慮的理財規劃。

營造成本推升房價高漲，根據 實價登錄資料統計，今年前五月，總價千萬元內的交易逐漸從市區消失，梧棲、沙鹿、大里、清水、東勢、龍井等六個行政區，是台中市僅存1字頭單價區域。

據內政部實價登錄網站調查，前五月台中預售大樓總價千萬元內的交易，最多集中在梧棲區、共有468筆，成交單價落在15.4萬～27萬元之間，交易量集中個案為「遠雄幸福成」，占梧棲區總價千萬元交易量的七成以上；1字頭單價的「聖璽中港雲頂NO.3」，最低成交單價約15.4萬元，可買到大三房、四房產品，CP值最高。

交易量排名第二的沙鹿區，總價千萬元的交易數量急遽下降僅剩99筆，成交單價落在15萬～36.4萬元之間，個案之間價格落差頗大。其中，高價格個案「久樘晶漾天鵝」，成交單價落在27萬～36.4萬元，交易筆數43筆，占了沙鹿區總交易案的四成以上；另一個1字頭房價建案為「小時代Ⅱ」及「小時代V」，交易筆數56筆。

排名第三的太平區，僅有36筆總價千萬元內的交易，成交單價落在23.8萬～32.2萬元間，已經看不到1字頭單價，而成交物件集中在「櫻花大櫻國-倫敦花園」與「聚佳大砌」。

然而，因單價已來到23萬元以上，總價千萬元內的交易物件均為二房格局。

其餘如烏日區、大里區、清水區，總價千萬元的交易筆數都不到30筆，烏日區僅能買到一至二房產品；大里區的「昌祐大薪計畫」還有總價千萬元的三、四房產品：而清水區前五月總價千萬元的交易僅剩兩建案，分別為「明日享享」、「丰景」。

在台中市區方面，西區與西屯區總價千萬元也有零星個位數交易，如西區的「鉅陞東方博舍」，主打西區最後4字頭單價，小坪數戶型總價在千萬元內，今年也有七筆交易紀錄，目前已經銷售一空；而西屯區的「和宜好好」、「淳謙」小坪數產品，前五月共有五筆交易紀錄，成交單價落在34.5萬～43.7萬元之間。

記者6月14日從合景泰富集團（1813.HK）瞭解到，公司今年將有序在市場上推售寫字樓項目。公司寫字樓大單銷售的貨值約為100億元，計畫銷售的寫字樓主要位於廣州、北京、上海，均位於一線城市的城市副中心或新興商務區。

據介紹，合景泰富集團年初組建了大客戶銷售團隊，拓展大客戶資源，促進整售式大單專案，公司表示，推進整棟寫字樓銷售落地，將帶來穩定而可觀的現金收入。一方面，投資型物業保持銷售+自持的平衡，既能保有在一線和新一線城市的佈局，另一方面，也能保持每年投資型物業的變現能力，優化財務結構，形成良好的財務迴圈。

合景泰富集團一直堅持住宅和投資型物業開發的“雙輪驅動”模式，活躍於城市綜合運營，尤其是一二線核心城市CBD、核心商務區域的寫字樓開發和銷售。年報資料顯示，2021年，合景泰富集團在核心一二線城市累計已開業45個投資性物業，其中商場10個、寫字樓10個、酒店25個。2021年業績資料顯示，合景泰富集團全年租金收入為19億元，同比增長31%，其中，酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%。

自2017年起，合景泰富集團持續出售部分較具競爭優勢的寫字樓專案，如上海環球都會廣場、上海嘉譽灣、上海環球都會廣場、廣州科盛廣場、北京通州合景國際金融廣場。這些寫字樓項目來源於已進入城市的綜合體項目或早期項目，總價值超過80億元，一方面可為集團補充可售資源，另一方面其成本較低，有利於維持利潤率水準。

日前，在“釘釘C10圓桌派”物業服務專場活動上，阿裡巴巴集團副總裁、釘釘COO庫偉透露，目前全國TOP10物業公司中，已有一半以上選擇專屬釘釘，包括碧桂園、雅生活、綠城服務等。此外，還有越來越多的物業企業開始探索數位化轉型。

據介紹，專屬釘釘是面向大客戶提供的專屬、安全、開放的數位化辦公運營平臺，是一款為大客戶解決內部協同、外部連結問題的產品。當前，物業行業規模持續高速增長，近50家上市物業企業增速超過50%，大型物企面臨著物業管理、增值服務、品質合規、人力市場、預算財務等多重挑戰。專屬釘釘可以為物業企業提供組織數位化和業務數位化的能力。

從物業公司使用情況來看，2021年底，雅生活陸續將二十多個成員企業搬上專屬釘釘，通過釘釘組織間關聯能力，協同多部門、多層級、多子公司的高效協同管理。今年5月初，雅生活將合同管理系統在釘釘上嘗試進行統一管理和維護，協助推動全國4000多個項目的有序運行。同樣在2021年，碧桂園服務也將整體組織和業務陸續搬上專屬釘釘，目前已有超15萬人在釘釘進行高效辦公，包括多家投並購企業如富力物業、寶石花物業、開萬物業等。

除了組織數位化外，多家物業龍頭也基於釘釘的底座，展開業務數位化的探索。例如，雅生活基於釘釘低代碼，搭建了物業服務核心場景的一系列應用，幫助提升整體效率。以生產運營管理系統為例，雅生活通過釘釘連接社區硬體設備、秩序巡邏、工程維護、客服等，實現工單全流程跟進管理，目前已經落地廣州富春山居、雅居樂大樓等項目。據生產運營負責人介紹，該系統自上線以來，通過各個環節工單的閉環化、線上化，整體效率提升了30%。

庫偉表示，大企業的商業化重點還是做好服務。為此，釘釘面向大客戶成立A1000團隊，與大客戶CIO部門及專門的數位化公司深度共創，開放更多底層能力，打造專屬的企業釘。同時，公司持續服務和運營，説明企業用好用深釘釘。

部分房企從“虹橋夢”中驚醒，但他們的撤離並未對虹橋商務區空置率造成太大影響。

在全國房地產市場依然深陷谷底時，不少房企從大虹橋消失了。

近期有消息稱，2018年遷總部至上海的弘陽地產將低調搬離位於虹橋商務區的上海總部，重回南京，結束長達40個月的雙總部時代。

記者從知情人士處獲悉，截至目前，弘陽還沒有完全撤出虹橋，但疫情期間確實已將上海總部的多數職能轉移到南京，人員回南京辦公，並縮減了寫字樓租賃規模。在上海與浙江的交通流動逐步恢復正常之際，浙系房企祥生集團也把人員陸續撤回杭州辦公，知情人士透露，祥生已經將上海總部辦公樓退租。

從2016年到2020年，上海是各地房企最愛進駐的中心城市，百強房企中有約30家都把總部安到了上海，其中絕大部分遷入了大虹橋。記者多方採訪瞭解到，在上海疫情發生前已經有不少自身發展出問題的房企選擇離開。

從寫字樓空置率資料看，部分房企撤離尚未對虹橋商務區造成太大影響。世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕對第一財經表示，截至今年一季度末大虹橋商務區寫字樓空置率為14.5%，環比下降3.9個百分點，租金報價環比上升0.8%。“虹橋商務區在地經營企業數16423家，其中中小企業1.4萬家，目前已有千餘家中小型企業推進全面復工複產，商務區管委會也出臺了一些措施，相信對區內企業有很好的保護作用，可以穩定市場信心。”陸燕說。

在個別房企撤出的同時，根據虹橋國際中央商務區官網，去年虹橋商務區新增各類總部企業50家以上，“長三角民營企業總部集聚區”和“長三角民營企業總部服務中心”揭牌，商務區聚焦發展的新賽道包括新消費、新能源、新零售、電競、造車新勢力、生物醫藥等行業。

因何而聚

在長三角一體化的核心樞紐虹橋商務區，有一條申虹路，它以上海的簡稱“申”以及虹橋的“虹”為名，重要性不言而喻。

申虹路與虹橋機場的飛機跑道以及滬寧城際鐵路線、京滬高鐵(4.680, 0.06, 1.30%)線平行，這裡是許多人抵達上海的第一站，當飛機平緩降落或是高鐵減速進站時，十余家房企的標識就會清晰地在旅客眼前一一呈現。

申虹路兩側，恒基•旭輝中心、虹橋富力中心、中駿廣場、紅星美凱龍(5.470, 0.05, 0.92%)總部、虹橋正榮中心、虹橋協信中心、虹橋萬科中心等寫字樓整齊排開，從2016年到2021年，有接近20家房企從全國各地奔赴而來，它們在南京、杭州、武漢、南昌、鄭州、成都等二線城市起家，卻無一例外地認為總部落地上海才是未來發展的希望所在。

那時候，上海對各地房企來說仿佛有神奇的魔力。

福建房企陽光城(2.280, 0.13, 6.05%)總部搬得早，2012年就進入上海，結果當時只用了一年就把全年業績從73億變成220億元，增幅超過200%，到2019年時陽光城銷售額達到2110億元，搬遷7年後業績增長了30倍。

2016年，正在大舉擴張規模的閩系房企正榮也把總部搬到上海，那時候合約銷售額剛過300億，而2017年的銷售額就漲至702億元，正榮來到上海的頭三年業績年複合增長率達到了66%。

也是在2016年，浙江溫州房企中梁地產也轉戰上海，這家房企主要做三四線市場，從未在上海拿地賣樓，只是單純地把總部職能遷至上海，結果只用了三年時間就實現了銷售額從百億到千億的跨越。

類似的例子還有融信、新力、中南置地等，這一批房企搬遷總部到上海後都迅速實現了千億目標，成功的案例深深吸引了全國各地的地產老闆，上海逐漸成為“黑馬房企”聚集地。

“老闆2018年時去上海考察了一圈，看到中梁等房企的發展情況就被震撼了，回來就想著要搬總部到上海。”一家華北小型房企的內部人士對記者表示。

最鼎盛時期，百強房企中有30家都把總部安在上海，其中絕大部分遷入了大虹橋。

從2016年至今，中國新房年銷售額從近12萬億漲至18萬億，龐大行業中的百強企業大批量搬遷至一處的盛況，在經濟發展史中十分罕見。

行業劇烈整合的背後，是房地產邏輯的巨變——從依託地方性關係獲取房地產開發資源，到房企需依賴金融資本才能生存下去，偏居一隅只會讓企業越做越小。

房企最先派來上海的職能部門基本都是融資與投資，他們背負著“找錢”與“花錢”的使命，那時候所有的房地產老闆都篤信：只有依託資本迅速把規模做上去，才能在激烈的行業整合中活下來。很多房地產老闆在虹橋新總部剪完彩後第一件事就是拜會各大金融機構。

中梁地產高管就曾表示：“將總部搬遷到上海，因為上海是國際金融中心，在上海可以更好地和資本進行合作。”

所以伴隨著遷總部和規模擴大，這些“黑馬”房企的資金杠杆明顯提升，比如陽光城淨資產負債率最高曾超過250%，中梁曾一度超過1000%。

除了解決資金問題，房企來上海的原因還有很多，其中就包括“鍍金”和“淘金”。

福建商人歐宗榮創辦的房企正榮搬到上海之際，其高管就透露：“長三角是全國最大的房地產市場，必須在這個市場中淘金。”此後正榮確實把拿地重心從福建轉移到了南京、蘇州等城市。而歐氏另一個房地產老闆歐宗洪的公司融信則大舉進軍上海和杭州市場。

這些外來房企想要在長三角房地產市場立住腳，上海是再好不過的招牌，一家地方型房企搖身一變就成了全國型房企。

地產江湖

房企集聚帶來了人才市場的繁榮，“大虹橋地產圈”一度赫赫有名。

許多房企搬總部前一年就會先啟動人事招聘，通過獵頭挖角旭輝、陽光城、正榮、中梁等知名黑馬房企的人才，對公司現有崗位進行大換血，此外也會將南京、杭州、武漢等城市的舊部帶來上海。

一大批地產人從全國各地聚集至大虹橋。房企剛搬到虹橋商務區時，那裡還沒有什麼生活和商業氣息，僅有的幾家咖啡館，常被地產公司員工占滿，他們手捧咖啡杯，嘴裡談論著拿地、融資，都是動輒幾十億、上百億的大生意。

虹橋商務區的房屋仲介們知道地產人流動性大、收入不菲，都喜歡做地產人的生意，申虹路附近的動遷安置社區愛博一村、愛博三村，是不少滬漂地產人最初的落腳點。也有人為了上班方便就租住在中駿廣場的高檔公寓方隅，一室戶的月租金就達到8000元。

地產老闆們在搬來上海後，則偏愛高端豪宅社區古北壹號，駕車15分鐘就能抵達虹橋商務區，主力戶型價格在4000萬-5000萬元/套。

普通打工人、職業經理人、地產老闆都在大虹橋找到了屬於自己的圈子。

財富神話、職場神話在大虹橋地產圈不斷上演。隨著各地房企不斷湧來，地產人們身價倍增，“80後”地產人在30多歲的年紀，短短幾年時間從中心總變身區域總，又從區域總躍升至集團總，這樣的故事並不鮮見。

幾十家房企齊聚在一處，他們卻並不是競爭死對頭的關係，身在同一個行業，各家房企卻十分和諧，抱團發展，合作拿地開發。

一家中小型房企高管曾對記者表示：“老闆搬總部到大虹橋，實際就是想‘抱上大腿’，混進圈子，跟他的老鄉加強合作。”

比如，2019年時弘陽地產、大發地產、三巽地產、港龍地產、上坤置業、領地地產、康橋地產、奧山控股等一批剛進駐虹橋的房企就共同成立了“新虹橋採購聯盟”，這些房企每家規模都不算大，在招采談判時，完全不具備頭部房企的優勢，但是多家聯合以後總合約銷售額有3000多億，話語權能趕上前十房企。

只是如今，“新虹橋採購聯盟”官方網站上的招標公告與新聞更新都定格在了2021年9月，採購聯盟中多家房企已經撤離虹橋。

大虹橋地產人吳剛在2021年上半年就感受到房企逐漸撤離的影響：“連大虹橋的租房仲介都不愛搭理我們了，據說他們新的大客戶是醫美從業者，比地產人豪氣。”由於醫美行業具有定期打針或複查的特點，為了方便上海周邊蘇浙皖的客戶，許多醫美機構選擇落戶大虹橋，客戶週末就能乘坐高鐵到上海做醫美，當天來回。

吳剛說，房地產行業的“坑位”越來越少，房企空出來的寫字樓越來越多，醫美等新興行業的人員逐漸佔據了曾經地產人熟悉的咖啡館、健身房和餐館。

虹橋地產圈中的老闆們，也各自走上了不同的人生軌跡。有人還在大虹橋堅守，有人匆匆撤回老家，還有人已經成了失信被執行人。

為何而散

2016年-2019年是房企進駐大虹橋的巔峰期，至少有20家房企在此期間於虹橋設立總部，從2020年起，房企搬遷總部的熱情明顯降低。2020年，進駐虹橋的房企僅3家，2021年僅剩2家。

到了2021年，撤出大虹橋的房企數量已經超過了進駐數量，沒有完全撤出的房企也有不少縮減了寫字樓租賃規模。

2020年12月，千億房企融信打響了搬離虹橋的第一槍，融信原本總部設在虹橋世界中心，地段優異，寫字樓新裝修後僅啟用了兩年多，融信卻對外宣佈將把總部搬去閔行七寶，而虹橋世界中心總部大樓則被出售。

“四川一哥”藍光發展(1.720, 0.07, 4.24%)，2019年啟動虹橋的第二總部，2021年年中公開債務爆雷，隨後便將大部分職能人員都轉回了四川。

同樣在2019年把總部搬到虹橋的武漢房企奧山控股，原本計畫搬總部後就在香港上市，但數次衝擊IPO失利後，奧山地產撤離了上海，回到大本營武漢。

原本也想實現規模擴張和香港上市的鄭州房企錦藝置業，在大虹橋撐了約兩年後，於2021年年底將人員撤回了鄭州。

今年2月，成功上市僅半年多的安徽房企三巽集團宣佈將大半員工搬回合肥總部辦公。

在上海經歷了一輪奧密克戎疫情後，大虹橋地產圈更加冷清了。最近有消息稱，弘陽地產將低調搬離位於虹橋商務區的上海總部，重回300公里外的南京大本營，結束長達40個月的雙總部時代。

第一財經獲悉，截至目前，弘陽並沒有真正撤離大虹橋，但疫情期間確實已將上海總部的部分職能轉移到南京，並且縮減了寫字樓租賃規模，從最初的一整棟樓到如今保留一層樓、一兩百人工位元，剩餘樓層已經退租。

弘陽算是最後一批抓住房地產週期機遇的房企了，在2018年設立上海總部以後，成功在香港上市並實現了銷售額的大幅增長。

對於弘陽為何縮減大虹橋總部規模，記者從相關人士處瞭解到，以南京為大本營的弘陽雖然在2018年作出進軍上海的決定，但在南京留著總部大樓和人員，稅收、註冊也在南京，上海總部大樓的性質為租賃，這本身就是一種靈活進退的設定。在如今房地產行業下行的背景下，各民營房地產企業需要本地政府的支援，而江蘇當地一直較為支持弘陽的發展。

此外，目前奧密克戎疫情造成全國多地交通流動性受阻，大虹橋的交通便利優勢暫時得不到體現，這時候把主要業務職能撤回大本營，更利於業務的開展。

近期離開大虹橋的還有浙系房企祥生，知情人士對第一財經透露，祥生已經將上海總部大樓退租，人員將陸續全部撤回杭州辦公。

祥生的撤離更多與其流動性問題有關，今年3月祥生公告美元債違約，正式加入爆雷房企行列，6月7日再度宣佈一筆剩餘本金總額2億美元債的本息未能按時償付。在發展前景不明朗的情況下，撤離上海對祥生來說還能省下一大筆租金。

一家已經撤出大虹橋的房企中層人員向瑋對記者表示，疫情、政策、市場下行等都是房企逐漸撤出虹橋的因素。“我之前所在的一家房企，在2020年疫情發生後，老闆就在謀劃離開上海了。房企離開大本營本就是一場賭博，看到上海以後能有多少新資源，結果近兩年能獲取的新資源都很少，還不如依賴過去在地方上與金融機構的關係。加上現在房地產銷售較差，不可能再有新的千億房企出現了，全國化拿地早就失去了意義，退回大本營還能尋求當地政府的幫助。”

許多房企只用了短短一年就看清“虹橋夢”是多麼遙不可及。“還記得公司剛搬來上海時從老闆到下屬全都朝氣蓬勃充滿希望，結果很快就變成掙扎著活下去的一員了。”向瑋說道。

更根本的原因則是地產商資金端的強力縮表。根據克而瑞資料，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，是近五年來的最低點。到今年5月，房企融資規模仍在大幅下降，5月100家典型房企的單月融資規模是2019年以來第三低。儘管民營房企融資已開始破冰，但目前僅涉及財務表現較好的個位數房企，絕大部分民營房企融資情況未獲好轉。對於這些民營房企來說，進駐金融中心開拓融資管道已經失去了實際意義。

綠地的基建之路始於2015年，也是其房地產銷售額超越萬科、創造“高光”時刻的第二年。張玉良對大基建業務抱以殷切的期望，誓要衝刺前列。去年，綠地甚至將公司性質正式從房地產改為了建築公司。隨著綠地宣佈一筆5億元美元債可能爆雷之後，被綠地拖累的一系列建工企業也浮出水面。

一向穩健的千億房企綠地，也“爆雷”了，不過，更受傷的似乎是它的一幫建工企業“兄弟”。

數日前，綠地官宣，要對6月25日到期的5億美元債尋求展期同意，正式揭開了這家曾經要和萬科爭霸天下的房企——綠地控股(3.780, 0.09, 2.44%)的債務危機。

作為一家典型混合所有制企業，綠地有著合計46.37%的上海國資股份。最近幾年，其拿到了不少城市的優質專案資源。但從實際性質上看，這家企業早已被以張玉良為代表的管理層控盤。

然而，在一家混合所有制模式的房企中，張玉良想要牢牢握緊綠地的管理主導權，並不容易。過往的二十多年裡，他不僅要想方設法借錢融資，還得忙著開展股權混改的事情。年已66歲的董事長想要打破常規，必然需要辦成很多事。

被稱為“混改專家”的張玉良，把目光轉向了大基建領域。最近幾年，通過增資入股多個地方的建工企業，綠地成功挺進了全球承包商250強中的第9名。去年11月，房地產行業迎來變化之時，綠地乾脆讓公司“變了性”，從“房地產公司”變成了“建築公司”。

但綠地還是沒能躲過接下來的債務到期困境。過往多年裡，這家企業已經頂著高負債蒙眼狂奔了許多年。出自綠地之手的大廈，幾乎占了世界十大高樓的一半。而當爆雷危機開始蔓延之時，一批被“混改”綁上大船的建工企業們，成為了綠地爆雷危機下最慘痛的代價。

這些建工企業中，不少都是各地省級王牌企業，他們在綠地爆雷風險加重後，不僅要面對種種複雜的經營矛盾，更憂慮的是如何度過當前的資金困境。

並不意外的爆雷徵兆

2022年6月7日下午，久未露面的綠地張玉良，帶著一眾管理層們開了一個業績會。他依然行事如往，對市值管理、償債安排、二次混改等作了些許解答，穩定市場信心。

張玉良知道，這個時候必然有很多人盯著自己。一旦綠地缺錢的信號被放大，焦慮的情緒會馬上傳遞給員工，再傳導給市場和合作夥伴，最終傳到銀行那裡。精明的金融機構們，並不會對出問題的房企有額外的憐憫。

當然，僅僅保持鎮定是遠遠不夠的，當務之急是要拿到更多資金。

截至今年一季度末，綠地持有的貨幣資金656.8億元，而要償還的短期債務卻有930.2億元。目前，綠地系存續的債券還有14只，包括11只海外債（規模合計為42.70億美元）和3只境內債券（規模合計為24.01億元人民幣）。其中，2022年內合計將到期15.70億美元。

降杠杆已經是迫在眉睫了。據綠地財報顯示，通過減少拿地、出售專案、剝離高負債等各種方式，綠地在2021年壓降了有息負債 812 億元，累計壓降有息負債 1476 億元。

但償債的錢，依然是遠遠不夠的。綠地提出了甩賣資產的方式來度過債務高峰期。按照管理層們的設想，市場6月銷售可以恢復至過往水準，以及3年內出售2000億元資產，每年500億-700億元，包含自持商業、辦公樓和酒店等。

實際上，在這之前，綠地已經陸續賣掉了一部分資產，但這些資產多限於海外業務。國內資產的甩賣消息儘管也曾在市場幾度流傳，卻始終沒有真正交易落地。

和其他房企賣資產不同的是，綠地的資產中含有過高占比的商辦業態，且不少是分佈在低能級城市的項目，這直接導致綠地銷售層面的去化難題，成為綠地業績增長乏力的源頭。

在TOP10房企的榜單排名中，綠地從2015年至今最高排名曾至第3位，之後的綠地再也沒有複現當年的榮光。銷售規模一路下滑到2020年第7位，先後被碧桂園、保利地產、融創中國、中海地產等房企超過。

曾經，超高層建築，一直都是綠地在各地建立影響力的紐帶。從早期的超高層地標、產業園區，到近年的特色小鎮、空港高鐵物流、軌道上蓋和沿線物業開發，綠地始終貫徹張玉良當初制定的戰略，“做各地想做的事”。

在沒有實際控制人的綠地裡，張玉良成為了左右綠地發展的真正掌舵人。實際業務層面，張玉良把“混合所有制”的優勢貫徹到了集團的上上下下，通過與地方合作，拿到了不少核心地段的優質專案。

在遍佈全國各地的綠地超高層項目中，那些貼在樓宇最顯眼處的“世界500強”廣告，也成了張玉良為綠地打造的新名片。

今年2月份，張玉良再度當選綠地控股董事長，這已經是他連任綠地董事長的第30年了。

但到了5月份，形勢開始急轉直下。房子賣不動了，償債資金開始緊繃。人們這才驚覺，綠地缺錢已經非常嚴重。

背後的建工企業遭殃了

張玉良對於房地產行業的不確定性風險，不是沒有提前做過防備。

經歷了多輪房地產行業的調控風浪後，他深深地意識到一個問題：一個企業的公司規模再大，如果產業單一，那麼一旦調控後銀根收緊，企業也馬上面臨經營危機。

他下定決心，要為綠地找到第二支柱產業，此後，綠地在新能源，商貿、旅遊等均有涉足。尋尋覓覓後，綠地終於在地產業務之外，形成了一個龐大的大基建版圖。

通過基建業務的佈局，綠地不斷質押旗下建工公司的股權，獲得更多的融資額。然而，綠地美元債暴雷的風險蔓延後，大火也一連燒到了這批建工企業的身上。

最近這幾年，張玉良也把主要精力放在了大基建板塊，他對此抱以殷切的期望，希望綠地基建能沖進全國前五，成為與中建、中交、中鐵、中鐵建並駕齊驅的投資建設集團。

2015年至2020年，綠地先後將貴州建工集團、江蘇省建工集團、西安建工集團、天津建工集團、廣西建工集團、上海市水利工程集團、河南省公路工程局集團等地方龍頭收入麾下。

張玉良做大基建業務的主要策略，依舊採用了他最擅長的混改模式：一混到底。“應該優先在競爭性領域實施混改，成熟一個推進一個，能混盡混。”他說道。

從企業經營層面來看，這樣做的好處是，最大限度地把股權分出去，融到錢的同時，又不影響決策權。以最小的資金籌碼，撬動更大的資金杠杆。

發揮混改模式的優勢上，張玉良是一把好手。過去多年，作為戰略投資方，綠地通過“股權轉讓+增資擴股”方式，參股了多地建工公司，最終打造綠地、地方國資、管理層及核心員工共同持股的“三元股權結構”。

在很多官方口徑中，人們看到的是，混改後的三元股權治理機構，幫助建工企業提升管理效率，實現合作共贏。但少有人料到的是，這些被“混改”的建工企業還沒高興多久，新的經營風險就已經在路上了。

身處廣西王牌施工單位——廣西建工的專案經理陳哲沒料到，廣西建工企業的下滑之勢，正是從綠地入股之後開始的。

2020年8月，廣西建工與綠地集團實施戰略重組，成為了一家國有資本、綠地集團、核心員工三元持股結構的混合所有制企業，公司的控股股東也由廣西國資委，轉變成了綠地控股。而這也是“綠地混改模式”中迄今標的規模最大的一次。

綠地希望用各種“治療手段”，讓廣西建工恢復元氣。作為一家地方王牌施工單位，廣西建工同樣有著組織臃腫、效率低下等問題。慣以高周轉模式的綠地，似乎能恰當地補上這一管理缺口。而綠地全國遍地開花的項目，也能幫助廣西建工更快走出固守單一區域的模式。

但至少目前來看，這些藍圖僅僅停留在雙方合作的PPT裡。據廣西建工內部員工陳哲透露，“綠地進來之前，曾承諾給廣西建工300億規模的承接量，這個是我們往年承接量的四分之一。但是至少目前來看，遠遠達不到這個量，往年這個時期我們能接到五六個施工項目，但現在只有一個專案在運轉。”


《財經天下》週刊瞭解到，綠地集團控股廣西建工後，只派了汪啟來一人到廣西建工，任職財務總監的位置。這個財務總監不僅僅管建工的財務，還負責為建工設計了一套新的考核體系。

這之後，企業經營層面的混亂無序，開始接踵而至。“綠地控股之後，我們公司很快新換了一個財務總監，將企業資金集結到一個帳號中進行集中管理，但對於真正提升企業管理效率方面，並沒有太多實質性的動作，反倒是降薪，降福利，裁員的消息開始接連不斷。”

在陳哲看來，廣西建工作為當地的王牌企業，待遇和穩定性方面都是首屈一指的。早在2018年，公司內部還曾提出上市計畫。綠地入股的那年，廣西建工馬上提出了3年上市目標。

但實際情況是，綠地入股後，員工薪資福利卻被大打折扣，“我們公司員工的工資普遍調低了2000元，薪資福利也被砍掉許多，我已經連續兩年沒有收到年終獎了，最近聽說內部馬上還有一批比例約20%左右的裁員”。

收不到工資的員工們，只能私下裡暗自抱怨。但是，廣西建工的項目總監徐偉還是沒忍住，一紙投訴告到了廣西建工的前控股股東——廣西壯族自治區國資委那兒。

徐偉訴說了公司自綠地收購後的一系列經營下滑情況：“目前分公司以生產經營困難、沒有進度回款等理由，拖欠延發所有職工的工資，本人已經有半年時間沒有收到工資了。”他懇請相關機構介入公司進行調查，確保職工利益。

廣西國資委的回復很快，但這一回復卻加重了徐偉的擔憂，“建工集團完成混改由綠地集團控股後，自治區國資委已不再具備對其履行出資人監管的職責。”

廣西建工是綠地大基建業務的一個標本，其他建工公司儘管沒有它表現的那麼典型，但也在不同程度上受了影響。《財經天下》週刊瞭解到，在綠地對貴州、天津、廣西三地建工公司混改時，都派出了財務總監汪啟來，作為混改的關鍵一環。

而對建工的一系列考核上，綠地同樣增加了月度考核。譬如，就在入股後的2015年8月份，綠地對貴州建工8家單位的考核結果為不合格。當月，建工集團二公司的回款率和專案綜合管理兩個細化指標不合格，公司所有員工的工資被扣了15%。


“混”出一條融資通道？

就在廣西建工員工們靜盼工資消息時，一個來自公司內部的員工持股計畫，又加劇了員工的憤怒和不解。

2022年5月27日，綠地正式官宣了美元債即將違約的消息。而在綠地宣佈美元債尋求展期的前兩天，廣西建工悄悄發起了一場新的員工集資計畫。

“5月25號左右，我們內部收到了公司通知，要求專案經理層面以上集資，集資金額從30萬到100萬元不等，年化收益率在5%左右。”陳哲透露。

這並不是綠地第一次向廣西建工發起員工持股計畫。《財經天下》週刊從廣西建工多位員工處瞭解到，2020年12月，綠地曾向廣西建工發起過一輪持股計畫，但當時只是總監層以上的員工，年化收益率6.19%，合同時長5年。

相比上一次的員工持股計畫，最新一次的員工持股涉及人群顯然更廣，範圍更大。“上一次只是總監以上的員工持股，這一次是所有項目經理層面。公司人力還特意強調，如果沒有錢，公司還可以給我們做貸款。”


但這並不能換來員工們的持股信心。陳哲表示，最近一段時間公司財務催促集資的頻率非常高，但大家的參與意願都不高，“其實在施工單位，類似性質的員工持股也經常有，但我們不想參與的主要原因還是對綠地沒信心了。”

向員工召集持股，是綠地借國企混改，享受到的融資便利之一。更為關鍵的是，混改建工企業之後，綠地陸續將這些建工企業的股權進行出質，以此拿到了更多資金。

混改後，綠地控股將持有的大部分建工企業的股權出質給各銀行，開闢了另一條融資管道。

2020年8月，綠地參與廣西建工混改後僅5個月，綠地將其股權出質。2021年1月17日，綠地出質廣西建工股權予中國建設銀行(6.010, 0.05, 0.84%)股份有限公司上海閔行支行，出質股權數額25.34億元，占所持股份比例為77.27%。

據媒體不完全統計，綠地通過陸續將混改企業的股權進行出質，已經獲得了總額達47億元的額度。

和債券融資等不同的是，股權質押不屬於債務融資，因此可以不計入債務，這正是綠地期望的結果。

然而，一旦房企面臨爆雷風險時，選擇延長付款週期，繼而影響其上下遊行業的回款進度，這些建工企業們也馬上面臨缺錢的困境。

隨著綠地基建業務的擴大，綠地對合作方和上下游的影響變得極為重要。一個顯著的資料指標，是應收賬款的急劇增加。截至去年末，該公司應收賬款也同比增13.7%至280.37億。

長期以來，資金短缺是建築企業面臨的突出問題，一直沒有很好的解決方案，這個行業最常見的方式是稅貸、發票貸、房產抵押和應收帳款質押。

恒大的“驚天一聲雷”，讓債務餘波蔓延了整個行業，一些曾經與恒大有業務往來的企業和員工，被拖累到遍體是傷。恒大爆雷近一年後，南通建築團隊幾乎全軍覆沒，老牌建築商南通一建、六建已破產重整，蘇中建設兩次被申請破產重整，還有南通三建也背著恒大360多億元欠款。

而在綠地償債隱憂加劇後，背後緊跟著的建工企業也被動地陷入經營困境。這些年來，綠地的半壁江山已經從房地產變成了基建。2021年，綠地來自地產行業的營收2000億元出頭，同比微增5%，占比僅38%。

國信證券(9.850, 0.34, 3.58%)曾在2021年底表示，對基建專案來說，其盈利來源可能相當大程度上依賴於房地產的發展，在房地產景氣預期較弱的情況下，地方政府很難啟動充足的基建項目來推進基建投資增長。

地產公司倒閉潮背後，是更大的建築施工公司爆雷風險。在張玉良的字典裡，“慢”曾是兵家大忌。因此，從2005年開始，從能源、汽車，再到如今的基建與商貿，綠地各種業務公司曾如野草般生長起來。然而，企業爆雷風險加重時，如何在快中求穩，似乎他自己也給不出很好的答案。

6月14日，澎湃新聞獨家獲悉，位於北京市豐台區麗澤商務區的遠洋銳中心專案已經出售，交易金額50.15億元，交易對手為專案合作方中國平安(45.220, 1.08, 2.45%)人壽保險股份有限公司。

據悉，專案所在的地塊麗澤金融商務區E06地塊由平安系公司深圳市平軒投資管理有限公司（以下簡稱）2015年4月競得，該公司當時以50.4億元的總價競得豐台區麗澤路E-01、E-05、E-06商業金融用地。出讓公告顯示，E-01、E-05、E-06宗地建設用地面積約3.57萬平方米，建築控制規模不大於33.6萬平方米。

拿地次月，平安人壽選擇與遠洋集團（03377.HK）合作開發麗澤路地塊，地塊的專案公司為北京金坤麗澤置業有限公司。遠洋系公司通過持股專案公司34.5%的股份持有3棟辦公樓中的一棟遠洋銳中心（北京麗澤金融商務區南區E-06地塊專案）。

據悉，歸屬遠洋集團的遠洋銳中心項目2017年開工建設，2021年5月入市，遠洋銳中心建築面積約14.74萬平方米。

交易檔顯示，專案公司34.5%股份的對價為34.18億元，此外，交易還包括15.97億元的債權收購，這意味著此次交易總金額達到50.15億元。

這是近期遠洋集團出售的第二個項目股權。據證券日報此前的報導，4月，位於北京朝陽區酒仙橋商圈的頤堤港一期專案股權出現變更——北京航頤企業管理諮詢合夥企業（有限合夥）新進入兩家股東，分別是國壽置業投資管理有限公司、國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合夥企業，合作金額約30億元。

近期，遠洋集團旗下債券出現波動。2024年7月到期的美元債至6月13日創近兩個月以來最大跌幅之後，6月14日持續下跌，截至發稿，每100美元債券跌至65.5美元。

此外，2029年8月到期的美元債每100美元跌至50.656美元；2025年1月到期的美元債每100美元跌至56.25美元；2026年5月到期的美元債每100美元跌至53.78美元；2030年1月到期的美元債每100美元跌至50.916美元。

公開信息顯示，6月14日，遠洋集團宣佈，該公司已提前完成償還“21前海致遠ABN”、“致遠2優”兩筆ABS債券，總金額約8.75億元。上述兩筆ABS產品均為一年期，到期日為6月17日。

融資方面，5月，據中國銀行(3.230, 0.02, 0.62%)間市場交易商協會消息，遠洋集團將定向發行2022-2024年度債務融資工具，發行金額為30億元，品種為定向發行債務融資工具（PPN），目前專案狀態已更新為“完成註冊”。

更早前的4月21日，遠洋集團宣佈，公司發行2025年到期的2億美元增信綠色票據，年息率3.8%，用於償還一年內到期的中長期外債。

截至發稿，遠洋集團1.26港元，跌0.79%。

時隔十年後，保利發展(15.140, 0.31, 2.09%)重回銷售規模第三的位置。顯然，對於這家最大的央企地產商而言，“重回前三”已不再是難題，“進三爭一”才是新目標。

隨著保利發展於6月12日公告5月銷售業績，TOP3房企銷售成績全部出爐。5月單月，保利發展實現全口徑合約銷售金額380億元，同比降幅雖然仍達36.04%，但低於百強房企59%的平均降幅，且登頂百強月度銷冠。

從今年前五月全口徑合約銷售資料來看，碧桂園、萬科、保利發展位列前三，分別實現2012億元、1681.1億元、1592.18億元的銷售額。目前萬科領先保利的幅度不到一百億元。

事實上，“碧萬保”的局面從今年3月份就開始出現了，當時保利發展以前三月約907億元的銷售額超越融創中國。至今，“碧萬保”的排位已經持續了三個月，保利發展第三的位置算是穩住了。

保利發展上一次位居行業前三還是在2012年，當時剛跨過千億門檻。然而2012年之後，恆大、碧桂園、融創等借助高周轉發展迅猛，保利發展再也沒進過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發展的銷售排名常年保持在行業第五的位置。

多年來，房企規模前四都被碧桂園、萬科、恆大、融創中國佔據，因為央企對負債率的控制，保利發展難以重回前三甚至前四。

保利發展董事長劉平曾坦言，因為城市佈局、週期性戰略等因素，保利發展與“碧萬恒”之間確實存在差距。而在外界看來，保利發展的競爭對手其實是融創中國，兩者的四、五之爭受到更多關注。

曾經的“黑馬”融創中國在2015年-2017年的銷售複合增長率達到130%，在2017年突破3600億元，排名躋身TOP4，往後每年穩壓保利發展一個身位。

面對和融創中國之間持續加大的規模差距，保利發展前任董事長宋廣菊在2019年的一次臨時股東會議上曾稱：“因為融創中國通過並購快速儲備資源，採取了超常規的發展。”

去年下半年以來，地產行業出現大調整，恆大跌出頭部房企的位置，保利發展從排名第5上升為第4，但仍位居融創中國之後。今年3月份，融創中國的資金壓力凸顯，銷售狀況也不可避免的受到影響，排名滑落到保利發展之後。

光大證券(18.120, 1.65, 10.02%)（維權）認為，當前房地產行業正逐漸從類金融行業轉為類製造業，高杠杆紅利逐漸消逝，而成本優勢和回血能力將成為未來房企的核心競爭力，保利發展作為央企，預期會進一步提升市占率。

可以看到，2020年下半年以來，保利發展逆勢擴張的信號明顯。2020年全年，保利發展新增項目146個，拓展成本2353億元，同比增長51%，拿地銷售比達46.79%，投資強度明顯高於2019年的33.7%。

2021年，當不少房企的已暫停拿地時，保利發展繼續保持一定的投資定力，全年拓展項目145 個，比2021年同期只少了一個，新增容積率面積2722 萬平方米，拓展金額1857 億元，投資力度仍保持在行業高位。

與此同時，保利發展2021年拓展樓面地價為6821 元/平方米，同比下降8%。

保利發展指出，2021年22個重點城市實行集中供地制度，土地出讓節奏發生變化，在競爭激烈的首批供地中保利發展不追高、不盲從；在第二批、第三批供地熱度下降、市場回歸理性時，其迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的優質地塊。

今年前五月，保利發展公告的權益拿地金額約為429億元，拿地強度約為27%，超過主流房企平均水準。

廣發證券(19.200, 0.90, 4.92%)指出，保利發展是5月參與投資拿地範圍和力度最高的頭部房企。保利發展積極拿地的背後，在於其早已不滿足於“重回前三”的目標。

今年1月的保利發展2022年度工作會議上，劉平提出“進三爭一”的新目標，這也是其在去年7月接替宋廣菊成為保利發展新任董事長後對外釋放的第一個明確目標。

在4月的20021年度業績說明會上，劉平解釋稱，“進三爭一”的目標不能簡單、片面地理解成一個榜單上的銷售規模排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。

保利發展4月發佈《2021-2022年房地產行業白皮書》指出，2021年的行業調控是必要的，要堅持政策的連續性和穩定性，不能再回到過去那種資本無序擴張的狀態。在此背景下，政府也宣導房地產企業向新發展模式轉型。

“開發+運營+服務”並舉成為房地產行業未來的趨勢之一。保利發展也在白皮書中提及了兩個方向：一是要做精經營性物業，二是大力發展租賃住房。

相比開發物業的銷售規模，經營性物業要趕上行業頭部企業的難度更大，這也是擺在保利發展面前的挑戰。

當地產行業走入調控深水區，物管行業的資本故事悄悄翻開新篇章。

前有金茂服務成功上市，後有龍湖智創生活、萬物雲排隊翹首以待……2022年，當頭部房企們拆分物業奔向IPO，物管——這個曾經被視作地產產業鏈上的“雞肋”，也逐漸成為從業者的心頭好。

2022年，當政策、資本、企業、業主的目光集體投向物管，這個萬億藍海的行業如何走向更加標準化的未來？

物管行業迎來IPO熱潮

自2019年起，蜂擁而至的物管企業IPO在資本市場備受青睞，一度與生物科技企業IPO並稱為港股市場最熱門的IPO，取得了優異的表現。

據時代週報記者不完全統計，從2018年1月到2022年5月下旬，共有47家物管企業在港交所主機板掛牌上市。其中，2018年5家、2019年9家、2020年17家、2021年13家、2022年3家。

除碧桂園服務、建發物業2家為介紹方式掛牌外，另外45家均為首次公開募股（IPO）。

克而瑞物管資料顯示，截至2022年5月31日，物業管理行業上市企業總數達58家。遞表企業中，提交材料在一年內且已失效的物企有7家，另有8家物企排隊上市。

截至2022年5月31日，58家上市物企總市值為4238.6億元，較4月末下降4.4%；市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分別為13.6倍和13.7倍，均較4月末（14.3倍和 14.5倍）下降。5月股價漲幅前三物企分別為宋都服務、力高健康生活和融信服務。

2月25日，金茂物業服務成為2022年IPO闖關成功的第一支物業股。距離其第一次提交招股書，僅僅過去了5個多月。

而在排隊上市的企業之中，不乏地產行業龍頭企業的身影。

1月7日，龍湖智創生活遞交招股書，擬計畫在港交所上市。招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年前9月，龍湖智創生活營業收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；淨利潤分別達到6.81億元、9.31億元、11.3億元，營收和淨利潤雙雙增長，且增長的速度不斷加快。

4月1日，年收入237億元，在管住宅及商企物業建築面積已達約7.85億平方米的國內第一大物業公司萬物雲正式遞交招股書。

招股書顯示，2019~2021年3年間，萬物雲分別實現淨利潤10億元、15億元和17億元；毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%；淨利率分別為7.5%、8.4%和7.2%。

頭部房企物管企業掀起了轟轟烈烈的赴港上市熱潮，也引發了行業的巨大波瀾。

億翰智庫研究報告指出，自物業板塊估值回歸理性以來，資金多保持觀望態度，市場急需新的優質標的來攪動，再次釋放行業活力。

東興證券(9.030, 0.37, 4.27%)分析師陳剛則向媒體表示，2022年，物業行業將迎來獨立發展與整合加速下的“大物管時代”，頭部物管企業搶佔存量市場的需求與地產開發行業的困境將共同加速推動行業整合。

多地密集出臺利好政策

隨著物業管理行業社會地位和市場認可度的日益提升，多地相繼出臺物管行業監管框架，並加大整治規範力度，為行業發展不斷創造良好的政策環境。

5月7日，湖南省發展改革委發佈公告，重新修訂《湖南省物業服務收費管理辦法》，包括管轄許可權、定價規則、物業服務合同和監督管理等。

5月20日，民政部等九部門印發《關於深入推進智慧社區建設的意見》的通知，推動社區資訊系統聯網對接，創新政務服務、公共服務提供方式，完善社區重點場所、重點人群基礎資料，實施城鄉社區綜合服務設施智慧化改造工程等。

5月26日，杭州首批老舊普通住宅社區物業服務補助資金名單確定，將撥付5689.21萬元補助資金，惠及物業管理項目高達384個。

6月2日，廣州市物業管理行業協會與廣州市標準化協會聯合發佈並正式實施《住宅社區智慧物業服務評價標準》和《新冠肺炎疫情防控 醫院類物業管理區域操作規範》兩項團體標準。引領廣大物業服務企業把標準融入到日常服務，推動行業轉型升級，為廣大業主提供精細化、智慧化高品質服務。

克而瑞研究中心指出，近期國家相關部委下發的有關物管行業的規劃文件中，涵蓋社區服務、養老、物業管理、社區建設、老舊改造等方方面面，從黨建引領社區服務體系建設、加快建設社區養老服務體系、提高物業管理覆蓋率、全面加快建設城市運行管理服務平臺到老舊社區改造工作等等，都與物企發展息息相關。

同時，隨著數位化時代到來，物業服務智慧化設備逐步啟用，例如人臉識別、智慧車庫、一鍵報警等智慧服務，也讓業主的生活愈加便利。

中關村科技租賃（01601）公布，作為出租人和屬獨立第三方的承租人濟南活力食品訂立融資租賃協議，以1,800萬元（人民幣．下同）將購入承租人租賃資產後，租回給承租人，融資租賃利息收入約192.37萬元。

該集團指，租賃期為36個月，總租賃款項為1,992.37萬元，租賃資產為中央廚房設備，帳面淨值約1,841.17萬元。該集團指，訂立融資租賃協議為部分日常及一般業務，預期將帶來穩定收入及現金流。

發展局今日公布，第六期活化歷史建築夥伴計劃已選出四個由非牟利機構提交的方案，以活化位於大潭的大潭篤原水抽水站員工宿舍群、汀九的白樓、半山的景賢里和馬灣的芳園書室四幢歷史建築。其中，景賢里項目將活化為健康生活地標及學習中心，加強社會對普洱茶、中醫藥和藥材的認識，建築成本約1.88億元，社企營運所需的政府資助約500萬元，項目預計2027年起營運。

保育歷史建築諮詢委員會主席劉智鵬表示，景賢里並不容易活化，認為獲選的機構業務與環境相配，強調在評審工作中並無「放水」。

＊大潭篤原水抽水站員工宿舍群活化為幼兒教育學校＊

至於馬灣芳園書室項目，將延續和拓展原有的「卜卜齋」功能，預計2025年開始營運。芳園書室曾是首期活化計劃下項目，但涉及的機構早年交還政府。劉智鵬指，今次獲選機構香港基督教少年軍，本身於所在的馬灣已服務多年，對該營運者頗有信心。

大潭篤原水抽水站員工宿舍群將活化成名為「水圓地方」的幼兒教育學校，預計2028年開始營運。白樓則會活化為加深公眾對環境及歷史文化認識的「悠悠館」學習中心，預計2026年起營運。

＊政府預留5.86億活化和復修＊

同屬第六期活化計劃的前北九龍裁判法院項目，發展局局長黃偉綸表示，項目反應熱烈，接獲30宗申請，委員會仍需時評審，預計評審工作下半年完成。他希望第六期項目在未來一至兩年盡快推展，計劃稍後物色合適歷史建築，在2024年就第七期活化計劃接受申請。

他指，政府預料要預留5.86億元資助關活化及修復工程，亦要撥備1,500萬元資助4個項目的初期營運開支，4個活化項目在2025年起陸續投入服務後，將可創造約98個職位；項目啟用後，亦將開放歷史建築內大部分範圍，並會舉辦免費導賞團及開放日，讓市民親身觀賞建築，及享用內部設施，加深及提高保育及活化歷史建築的意識。

中國社科院發布房地產藍皮書，預計2022年全國房地產市場銷售面積增速回落，銷售均價小幅上漲，新開工面積續下降，投資增速明顯回落。

藍皮書指出，在房地產政策相對平穩的條件下，全年商品房銷售面積將增速回落，增長1.7％；房地產開發投資增速下降，增長0.8％，住宅開發投資由正轉負，下降0.2％；在土地價格上漲的情況下，銷售均價將保持小幅上漲，全年增長2.8％。

藍皮書預計，2022年房地產交易市場逐步修復。預計在第一季度成交量完成築底基礎上，第二季度成交價格止跌；二手房市場率先恢復，加快換房需求進入新房市場，帶動新房成交量築底回升，銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解，房企周轉效率回歸正常化，資金流動性壓力得到實質緩解，拿地信心恢復帶動土地市場修復。

劈至7.5萬續約 回報僅剩0.5厘

本港新冠疫情雖然緩和，但每日仍有一定數量的確診數字，令通關無期，旅遊區商舖租金更持續受壓。銅鑼灣波斯富大廈一個在2014年零售市道高位，曾經以實用面積呎價近142萬元易手的全港呎價舖王，租戶找換店剛以每月7.5萬元續租一年，租金急挫75%，而舖位的租金回報亦跌至0.5厘的極低水平。

據了解，上述舖王位於銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，建築面積約200方呎，實用面積僅122方呎，鄰近羅素街，舖位面向勿地臣街，對面為區內地標商場時代廣場，由找換店在2015年起租用，月租30萬元。舖位近期租約期滿，業主曾推出市場放租，月租叫價為9.5萬元，較找換店原月租低20.5萬元或68.3%。

租期一年 較舊約平22.5萬

雖然租金已大幅下調，由於零售市道未見明顯復甦，加上未有通關等因素刺激，故市場上租舖的商戶不多。因此，舖位改為與原租戶達成續租協議，月租減至7.5萬元，租約暫定為一年。是次最新續租租金，較舊租大減22.5萬元，跌幅高達75%。

是次低價續租的舖位可謂見盡本港零售業的盛衰，資料顯示，舖位原由英記茶莊陳氏家族或相關人士持有，於2014年3月以1.85億元售出，並以每月38萬元售後租回兩年。

不過，隨後因為市道輕微回落，故在同年7月完成交易時，英記茶莊陳氏家族把售價調低6.5%至1.73億元，但無阻物業成為香港歷史上首個實用面積呎價突破100萬元的舖王，呎價仍達141.8萬元，舖王紀錄保持至今。

不過，自從英記茶莊陳氏家族售後租回兩年退場後，上述舖位租金便開始下滑，事隔8年，最新月租較高峰暴瀉80.3%。而舖位的租金回報，更由高位2.6厘，斷崖式下跌至現時低見僅逾0.5厘。

CEO Neway舊址1至3樓拆細分租

毗連上址的波斯富大廈地下M舖，建築面積約200方呎，實用面積約106方呎，去年5月由祥益地產創辦人汪敦敬斥資6680萬元購入收租，實用面積呎價約63萬元，呎價較N舖低約55.6%，足見舖價大跌。

而汪敦敬在購入舖位後，去年11月把舖位租予連鎖咖啡品牌Flash Coffee 3年，平均月租約10萬元，由於租予目前承租能力較高的外賣餐飲店，故租值較毗連的N舖高逾三成。

此外，同區糖街2至8號及怡和街19至31號樂聲大廈原銅鑼灣CEO Neway舊址，資深投資者黃海明確認以「大包租」形式租用1樓至3樓，建築面積約7.6萬方呎，月租為115萬元，呎租約15元。據了解，該3層樓面正在市場拆細招租，意向呎租約48至55元。

即使樓市氣氛好轉，但豪宅市場仍錄蝕讓個案，沙田九肚澐瀚一個地下連花園複式戶連車位以4950萬元沽出，業主持貨4年賬面蝕2103.9萬元離場，屬於近期較大額蝕讓成交。

連車位賣4950萬

上述單位為澐瀚2座地下連花園複式戶，實用面積2181方呎，附設487方呎花園及30方呎天台，4房間隔，屬區內罕有的特色戶型。美聯物業營業經理張銘新表示，原業主在4年前一手買入單位，把全屋裝修為北歐風格，保養得宜。原業主去年中因計劃移民，連車位以約6000萬元放售，放盤約1年仍未獲洽購，最終減至4950萬元獲區內用家承接，呎價22696元。

據了解，原業主於2018年6月以6673.9萬元購入上述單位，同年以380萬元購入車位自用，合共斥資7053.9萬元，是次轉手賬面蝕2103.9萬元或約29.8%。不過，原業主購入單位時可享1%提前付清售價現金回贈，涉及金額約66.7萬元。

事實上，豪宅市場頻錄蝕讓個案，市傳融創中國（01918）主席孫宏斌胞弟孫宏兵持有的西半山敦皓高層C室，實用面積2343方呎，連460方呎平台，今年3月以約1.38億元沽出，相對2018年10月的近1.89億元購入價，賬面已蝕約5080萬元，若連同當年支付樓價30%的買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），料實蝕逾1億元。

新盤氣氛暢旺，周六（18日）全港共有4個新盤開售，涉及333伙。新地（00016）旗下大埔白石角新盤Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期）昨天公布銷售安排，鐵定周六第三輪開售118伙；由喜雋發展、中原地產獨家代理的深水埗鴨寮街項目喜．揚同日首輪賣32伙。

Silicon Hill第三輪賣118戶

Silicon Hill自本月3日開售以來，已進行兩輪賣樓，累售370伙。新地代理總經理胡致遠表示，Silicon Hill周六進行第三輪銷售，涉及118伙，其中110伙將以價單形式發售，折實呎價16234至20168元，周四（16日）截票。

他認為，項目尚有向隅客，預計本輪的銷售成績同樣理想，餘下8伙以招標形式發售，更有信心成交價及呎價再創新高。Silicon Hill位於優景里63號，單位實用面積217至851方呎，預計於2024年2月底入伙。

喜．揚32單位折實392萬起

市區單幢盤加入戰場，喜．揚昨日也上載銷售安排，落實周六首輪開售32伙，折實售價392萬至765.71萬元，折實呎價18900至21713元。中原地產聯同中原金融集團向周六透過該行購入及出租單位的買家，送出首年「中原收租保」保險計劃，優惠先到先得，送完即止。

至於恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊．曦匯早於周一（13日）公布銷售安排，周六首輪賣182伙，折實售價466.83萬至897.84萬元，折實呎價22662至25109元。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民透露，截至昨天暫收逾1280票，超額認購逾6倍，當中逾10%有意購入兩伙或以上。對於同日有多個新盤開售，他稱，各新盤客源不同，而且必嘉坊．曦匯位處市區中心，具吸引力。

樓市熾熱，餘貨盤趁勢分一杯羹。由恒基物業代理營業（二）部負責銷售、恒地前主席李兆基私人持有的北角維峯．浚匯，設9個連天台戶，實用面積196至302方呎，其中3伙已公布價單，折實售價約908.32萬至973.38萬元。由即日起至6月30日，經中原地產購入該盤連天台戶的首3名一手買家，每位可獲贈價值約5萬元的戶外燒烤爐，總值約15萬元。

近年九龍西商業活動發展迅速，高力發表《重新發掘西九龍區》研究報告指出，該區在2026年前將大增300萬方呎甲級寫字樓樓面，其商業樓面規模媲美港島東。

高力香港及大灣區研究部主管鄧淑賢指出，由2022至2026年的5年間，全港有29%的甲級寫字樓供應位於九龍西，而該區在2026年前的總樓面面積供應將由2022年3月的600萬方呎，增加至900萬方呎，屆時將佔香港整體甲級寫字樓供應量的11%，與港島東相若。

未來5年，尖沙咀九龍站亦會提供約240萬方呎新甲級寫字樓供應，佔全港整體新甲級寫字樓供應量的17%。

高力料吸引創科保險業租用

鄧淑賢認為，九龍西現時甲級寫字樓呎租較傳統核心區有七成折讓，可吸引創科、保險等機構搬遷，看好該區前景，料租金可在未來5年上升約5%。

隨着第五波疫情逐漸受控，住宅成交明顯回升，戴德梁行預計，第二季住宅交投量有望按季大增48%至約1.49萬宗，並估計全年樓價最多升3%。

戴德梁行：全年樓價升3%

戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩表示，因爆發大規模疫情，今年第一季住宅成交低迷，其後因社交距離措施陸續放寬，整體住宅物業交易於第二季明顯回升。第二季料有約1.49萬宗住宅成交，按季大增48%，但與去年同期比較則下跌32%。由於交投增加，帶動整體氣氛回升，樓價跌幅收窄。戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，個別受歡迎的屋苑因需求較大，樓價更見止跌回升，如上車屋苑沙田第一城樓價按季升1.1%。

陳健珩認為，用家需求仍龐大，下半年成交將由一手新盤帶動，由於去年基數較大，全年住宅成交數量較去年下跌約20%至25%；全年樓價維持升幅不多於3%的預測。美國加息周期展開，陳健珩相信，本港短期內或未必需要跟隨，但建議打算置業人士需量力而為，評估未來有加息及經濟不明朗等風險因素。

美聯物業追蹤全港138個著名中小型私人住宅屋苑租務成交而編訂的「租金走勢圖」，今年5月平均呎租（實用面積加權計算．下同）報34.41元，按月微升約0.1%，連漲兩月。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，隨着租金止跌回穩，過去兩個月平均呎租累升約0.4%，令今年首5個月的跌幅收窄至約1.6%。

上月報34.41元

截至5月底的第二季，以美聯物業促成的租務個案計算，月租1.5萬元或以下比率約39.7%，較第一季約42.3%減少2.6個百分點。

季內不少新晉屋苑錄得月租1.5萬元或以下個案，如大角咀利奧坊．曦岸、將軍澳日出康城LP6、青衣明翹匯及屯門恆大．珺瓏灣等，以利奧坊．曦岸為例，上月底1座中層C室，實用面積256方呎，月租約1.35萬元，呎租約52.7元；而明翹匯1座高層F室，實用面積313方呎，上月下旬以每月約1.3萬元獲承租，呎租約41.5元。另外，傳統大型屋苑如天水圍嘉湖山莊、沙田第一城、屯門大興花園及九龍灣淘大花園等亦有不少月租1.5萬元或以下的租務個案。

長沙灣區多幢大型甲廈項目落成，高力認為，該區新甲廈可吸引用家及投資者承接，前景理想。

高力表示，兩個由政府發起的大型發展項目「明日大嶼」願景和北部都會區預計將為九龍站、長沙灣以及新界新發展區（NDA）帶來更多寫字樓供應，預料未來5年（2022至26年）29%的甲廈供應將位於西九龍區，而該區在2026年前的總樓面面積供應將由2022年3月的600萬平方呎增加至900萬平方呎，屆時將佔香港整體甲廈供應量的11%，與港島東相若。

高力香港及大灣區研究部主管鄧淑賢指，長沙灣區近日有新甲廈落成，包括荔枝角道888號，未來相繼有新項目，商業氣氛漸成熟，可吸引用家及投資者租用及購入寫字樓。她表示，年初至今該區錄8.4萬呎商廈正吸納量，而該區目前呎租約32元，僅為中區三分之一，故可吸引機構搬遷，看好該區前景。

投資方面，高力香港資本市場與投資服務行政董事翟聰表示，近曰長沙灣甲廈成交呎價約1.6萬至1.7萬元，回報率約2.4厘，對投資者來說是合理回報，而不少用家及投資者購該區甲廈，屬中長綫投資，相信該區甲廈呎價及租金走勢平穩向好。

由資本策略 （00497） 等持有的山頂道8號A1座頂層特色大宅，實用面積約3,982平方呎，連約1,456平方呎天台及約374平方呎天台，3月底以公司股權轉讓形式（俗稱賣殼）售出，有指成交價約4.98億元，呎價約12.5萬元。公司註冊處資料顯示，相間公司舊董事包括簡士民、方文彬等資策管理層3月底離任；而換上路明上任，意味路明購入相關單位。

資料顯示，去年初英國保誠委任路明非執行董事，而路明報地址為富豪海灣洋房，於2008年以6,100萬元購入。

港島區樓價一向以保值力較強見稱，惟早年高追入市的半新盤，卻連錄蝕讓成交，例如北角維港頌一個海景3房單位，蝕讓近600萬元離場。

高層850呎連天台 屬優質戶

市場消息透露，維港頌6座高層C室，實用面積850平方呎，屬於3房間隔，並連約309呎天台，可望中環煙花海景，屬於優質單位。

原業主2017年以3,070萬元購入單位，及後2019年又以376萬元購入1個車位。早前放盤叫價3,380萬元，議價後以車位以3,008萬售出，帳面蝕讓438萬元離場，若連釐印費（130萬元）及代佣金等雜項支出，估計蝕讓接近600萬元離場。

區內代理透露，維港頌二手市場有約40個單位放盤，叫價介乎1,108萬至9,800萬元，最平入場費為6座低層B室，實用面積438平方呎，業主叫價1,108萬元，呎價約2.5萬元。

近年長沙灣一帶不僅有不少舊樓重建為新盤，區內工廈群亦隨即起動，不少財團透過活化工廈政策，趁勢將旗下工廈改劃及重建發展。據本報統計，目前區內最少有10個項目陸續重建，申請重建作商廈或全新工廈發展，涉及可建總樓面逾252萬方呎，勢令該區出現大變天，未來將逐步發展成全新商貿區。
隨着本港工業日漸式微，長沙灣工廈群亦漸漸轉型，開始重建成全新工商項目。據本報統計，現時區內最少有10個項目申請重建為商廈或全新工廈，涉及可建總樓面約252.49萬方呎，發展規模最大為Fung Properties （HKS） Limited就區內香港紗廠工業大廈第一期及二期，連同萬利中心，早前向城規會申請重建兩幢樓高33層的商廈，涉及總樓面約107.66萬方呎。

可建總樓面252萬呎

上述項目位於長沙灣道800及828號及大南西街601至603號，地盤面積約7.48萬方呎，早前申請放寬地積比率約20%發展，由12倍增加至14.4倍，建築物高度由主水平基準以上130米，申請放寬至152米，即增加約16.9%，重建為2座相連的商業大樓，包括第一座樓高33層、第二座樓高31層，包括4層用作零售（地下至2樓）及社區設施（3樓）的平台、4層地下停車場。地盤西面部分提供一座1層高的建築作零售用途，涉及總樓面約107.66萬方呎。

香港紗廠最矚目

該公司亦就同區利豐大廈，向城規會申請放寬兩成地積比率，由12倍增加至14.4倍，地盤面積約19.98萬方呎，以重建一幢樓高27層（另有4層地下停車場）商業大樓，涉及總樓面約28.77萬方呎。

據城規會文件顯示，項目位於長沙灣道868至888號，屬「其他指定用途」註明「商貿（2）」地帶，擬議略為放寬地積比率限制，以作准許的「辦公室」、「商店及服務行業」及「食肆」用途。單計上述兩個矚目的大型重建項目，已為區內新增136.43萬方呎商業樓面，佔區內已知項目改劃重建項目總樓面的54%。

而高山企業於同區亦有兩個項目申請重建，包括瓊林街121號永昌工業大廈，申請重建為一幢樓高26層的商廈，涉及可建總樓面約7.9萬方呎。

該公司透過強拍途經併購的同區青山道豐華工業大廈，地盤面積約9205方呎，亦向城規會申請放寬兩成地積比率至14.4倍發展，以重建1幢樓高27層（包括2層地庫及1層平台）的新式工廈，可建總樓面約13.26萬方呎。資料顯示，高山企業於今年6月底透過強拍途經以8億元投得上述工廈業權。

另外，第一集團於區內亦有3個項目重建為新式工廈，涉及可建總樓面約51.44萬方呎，當中發展規模最大為大南西街1016至1018號項目，早前申請重建為一幢樓高29層，包括3層地庫的新式工廈，總樓面約21.3萬方呎。