財經部會一系列打炒房措施是否已見成效？中央銀行認為，成效確實已逐步彰顯，但即使如此，國內的房價依舊是「回不去了」，主要原因是建材與建築成本大漲，建商需反映成本，價格自然不可能下滑。

央行經研處副處長蔡惠美昨（23）日表示，除了央行先前四波打炒房措施、兩度升息外，金管會、財政部、內政部甚至地方政策都有採取相關措施，加上近期金融市場波動，都會對房市景氣造成壓力，有意購屋者確實會變得比較審慎，「有達到我們要的效果」。

蔡惠美說，「政府打炒房不是只有央行在做，其他部會像是金管會、財政部、內政部，以及部分地方政府，7月1日就要開始採取囤房稅，大家都同步採取相關措施，希望能把房市投機炒作行為壓抑下來，其實慢慢已見成效，且隨著措施持續推出，效果還會繼續發酵。」

對於目前房市景氣，蔡惠美認為，看屋的人潮確實變少了，主要是受到國內疫情的影響，不過房市確實是「往大家希望的方向走」、慢慢回復比較正常的交易情況，而不是為了投機炒作。即使如此，房價還是沒有辦法回落，主要是因為建築與建材等成本上升，建商需反映成本，所以國內房價還是維持偏高水準。

永慶房產集團統計預售屋實價登錄資料，今年1-4月全台預售屋交易量較去年同期成長28%，桃園市6303件居冠，其次為新北、台中。七大都會區平均總價全數突破1100萬，台中平均總價1714萬元超越新北，排名七都第二。

七都目前僅剩台南市與高雄市還有2字頭房價，台中以北全數3字頭以上。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內經濟穩定，出口亮眼、通膨增溫等支撐今年房市表現，並帶動預售屋房價也持續上漲。不過，數據顯示，雙北與高雄交易量皆遜於去年同期，顯見央行升息與打炒房效應已逐步發酵，預期後續市況可能會持續降溫。

此外，統計數據也發現，全台預售屋交易件數在七都外地區的占比大幅增加。2021年1-4月七都占全台比例達95.3%，其餘縣市的預售屋量能不到5%，但今年七都交易件數占全台比例僅80.9%，七都以外地區預售屋交易占比大幅提升，增加至近二成。

陳金萍分析，七都房價持續攀升，讓預售屋市場出現外溢效應，也因此形成預售交易遍地開花的狀況。

觀察今年1-4月全台預售屋交易量為30,086件，年增28.8%。其中桃園受惠於各項重大建設與計畫陸續推動，加上區內重劃區多、推案量大，房價又較雙北親民，以6303件拿下第一，其次為新北市5411件、台中市4859件。

價格方面，七都平均總價全數突破1100萬元，其中，台中市的預售屋平均總價達1714萬元，已超越新北1704萬元。新竹縣市平均總價為1570萬元也逐漸接近新北水準。

桃園則是台中以北五大都會區中的房價凹陷區，平均總價1281萬元，平均單價32.1萬元，購屋負擔相對輕鬆，這也是桃園預售屋交易熱絡的主因。

在總價漲幅上，新竹縣市漲幅9%最低，其餘六都都在一成以上，台中與高雄的漲勢最為驚人，漲幅分別高達37%和32%。

以預售屋每坪平均單價來看，高雄和桃園的漲幅分別為27.5%和21.1%，位居一、二名。

陳金萍表示，高雄房市因台積電題材、以及政府推動半導體S廊帶，造就高雄房市大漲，但也因漲速過快，交易量能有降溫跡象。

至於桃園地區，政府努力實現「三心六線」，串起桃園、中壢與航空城3大城市核心，近2年在就業、人口與軌道交通等諸多紅利同步發酵下，帶動桃園房市蓬勃發展，為房市前景增添柴火，推升桃園市房價走漲。

陳金萍指出，目前國內工料雙缺，營建成本居高不下，房價難下修，預期預售屋價格難有降價空間；交易量方面，全球升息循環啟動，烏俄戰事恐將長期推升通膨，經濟景氣有下行風險下，加上國內疫情仍未緩解，民眾信心面受衝擊，購屋動能恐出現變數。

美國聯準會15日宣布升息三碼（0.75%），中央銀行日前理事會宣布跟進升息半碼（0.125%）。市場關切此次央行升息幅度對房市下半年產生的影響為何？專家分析，央行升息半碼符合市場預期，房市在升息循環壓力丶短期通膨難消丶營建成本難降丶消費緊縮與經濟成長趨緩等四項因素交互牽制環境下，影響未來房市將出現房價漲幅將縮小、投資炒作將收斂以及打房力道將趨緩三個趨勢。下半年市場將維持價量小增格局，預期未來一到兩年房市將持續維持在上升軌道上穩健發展。

升息對經濟成長是兩面刃
持續升息循環的預期，初期雖對房市影響有限，但仍有降溫作用，對首購負擔稍微加重；房產趨勢專家李同榮認為，未來若升息幅度逐漸提升到4～6碼以上，首購族就會超出忍受範圍。然而升息對經濟成長是兩面刃，一方面升息雖會收縮市場游資與抑制通膨，但另一方面也會影響消費緊縮與經濟增長。因此升息幅度高低，政策容易陷入兩難。

李同榮分析，其次影響因素就是營建成本。建築材料因輸入性通膨影響居高不下，缺工問題更是短期無法排解現象，營建成本高漲已超過消費物價指數多倍，房價此時漲也不好、跌會更差，房價若在此時下跌，就會產生產業系統性崩潰危機，爛尾樓就會層出不窮，而升息並無法解決營建通貨膨脹與工資高漲問題，市場價格就會轉嫁到購屋者，尤其是中南部房價基期較低。營建成本漲幅占比相對比大台北高出很多，所以近年中南部蛋殼區翻身，房價漲幅比大台北甚至高出一倍之多。

升息對於國內經濟影響甚鉅，包括消費緊縮丶經濟成長趨緩；根據主計處丶中經院丶台經院統計預測，全都在今年年初對經濟增長的預期下修4%以內，顯然，台灣經濟成長此波循環高峰已過，若升息幅度加大，勢必影響經濟增長率，也會影響房市的基本面，因此，為盡量避免影響全年GDP成長率，央行升息幅度應會採溫和漸進方式。

房貸族負擔又要加重了！台灣中央銀行宣布升息半碼，重貼現率來到1.5%。樂屋網試算，1千萬元的房貸金額，採一段式利率1.685%，攤還30年，房貸族每月多支出606元，長期來看，總體利息還要再多付22萬元。

據央行數據資料，截至今年4月，五大銀行（台灣銀行、合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行及第一商業銀行）新承做購屋貸款利率為1.561%，此次重貼現率提升，預估新承做購屋貸款利率可能會來到1.685%，大約回到2016年上半年的利率水平。

樂屋網試算，若以1千萬元的房貸金額，採一段式利率1.685%，攤還20年，每月房貸將從48,531元上升至49,111元，多支出580元，總體利息從164萬元變成178萬元；如果是選擇攤還30年，每月房貸從34,801元上升至35,407元，每月增加606元，總體利息也從252萬元變成274萬元，大約要再多付出22萬元的利息支出。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，儘管目前整體利率水準還是偏低，但長期以來購屋者已習慣低利水平，將現金進行不同的配置，當租金收入不足以負擔每月的房貸支出時，對於資金較緊縮，槓桿操作較大的投資型買方，可能就會考慮將房屋脫手，而持有超過5年，可避開房地合一重稅期的屋主，也可能會考慮獲利了結退出市場。

洪安怡表示，目前明顯進入升息循環，或多或少都加重了房貸負擔，對於有剛性需求的買方，可能會產生觀望，致使成交速度趨緩，價格上也難再像先前屢屢衝破天花板；不過，利率調控只是影響房市脈動的一塊，要以此撼動房價，空間恐怕有限，今年房市應仍是量縮價平的趨勢。

中央銀行昨公布五月本國五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀）新承做放款利率，購屋貸款利率已重回百分之一點六○一，為前年二月、廿七個月以來新高。央行經研處副處長蔡惠美指出，新增房貸利率持續上升，確實有壓抑房市壓抑效果，且預估市場對於升息預期下，民眾在房市交易會更審慎。

央行統計，五月購屋貸款金額為六八五點八一億元、仍月增七十一億元；蔡惠美說明，購屋貸款利率已較四月上升○點四個百分點，主因少數銀行房貸利率使用季房貸利率，因此三月升息效果直到五月才逐步反映，且不只是房貸利率，周轉間貸款、消費性貸款利率也回到前年三月降息前的水準。

蔡惠美表示，五月起民眾對房市、金融市場，整體上都趨於審慎。不過，她認為，市場還是有剛性需求，會從限制較大的預售屋，轉而尋找成屋或二手屋等物件。

永慶房產集團據實價登錄統計，今年前四月預售屋全台交易量30,086件，年增28.8%，其中以桃園市6,303件居冠，其次為新北、台中；總價方面，七都平均總價全數突破1,100萬元，漲幅最高是台中市，平均總價1,714萬元，年增37.1%。

七都平均單價方面，目前僅剩台南與高雄市還有2字頭房價，台中以北全數3字頭以上；單價漲幅方面，高雄、桃園上漲最多，漲幅均逾二成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內經濟穩定，出口亮眼等支撐房市，帶動預售屋房價持續上漲。不過數據顯示，雙北與高雄交易量前四月都不如去年同期，顯見央行升息與打炒房效應已逐步發酵，未來市況可能會持續降溫。

此外，調查發現，全台預售屋交易件數七都以外地區占比增加，2021年前四月七都占全台比率達95.3%，其餘縣市預售屋占不到5%，但今年七都交易件數占全台比率80.9%，七都以外地區預售屋交易占比大增至近二成。

陳金萍分析，由於產業園區開發陸續推動，促使建商往南推案，七都房價持續攀升，讓預售屋市場出現外溢效應，帶動各地預售交易量大增。

價格方面，全台預售屋總價拉高，台中市預售屋平均總價達1,714萬元，已超越新北的1,704萬元；新竹縣市平均總價為1,570萬元，逐漸接近新北水準。桃園平均總價1,281萬元，購屋負擔相對輕鬆，是桃園預售屋交易熱絡主因。

在漲幅方面，除新竹縣市平均總價漲幅9.0%外，其餘六都漲幅都在一成以上，台中與高雄漲勢最驚人。

根據市調機構調查，近十年北台灣新建案房價漲幅前十大區域，有七個落在蛋白、蛋殼區，其中新竹縣新埔鎮漲幅最驚人，十年上漲近一．二倍，每坪房價從一字頭躍升三字頭，桃園市平鎮區十年漲幅也翻倍。

漲幅前10大 蛋白蛋殼區佔7個
根據《住展》雜誌統計，近十年北台灣新案房價漲幅前十大區域，前兩名漲幅均翻倍，三至十名漲幅七成起跳；其中，新竹縣新埔鎮、芎林鄉、竹東鎮，桃園市平鎮區、觀音區、楊梅區，以及宜蘭縣壯圍鄉，均被認定為房市蛋白、蛋殼區，但漲幅都超越蛋黃區。

以新埔鎮為例，二○一二年新案每坪均價僅十四．二萬元，今年前五月每坪高達三十一．二萬元，新案單價十年上漲十七萬元；假設一戶五十坪住家，二○一二年購入總價約七一○萬元，但若今年前五月購入則高達一五六○萬元，十年購屋成本加重多達八五○萬元。

根據主計總處統計，二○二○年全國平均每戶家庭存款增加約二十五萬元，若十年前購入一戶五十坪住家，潛在增值金額相當於三十四年的存款總額。至於漲幅二到十名，十年前購屋屋主潛在增值金額則相當於二十一至二十九年的每戶家庭存款總額。

《住展》雜誌研發長何世昌表示，過去買房相當講究地段，但觀察近十年來漲幅前十大區域，多數落在蛋白、蛋殼區，尤其漲幅前五大區域都是低基期房價區。至於近十年蛋白、蛋殼區房價急漲原因，他認為，除房價基期低外，也與跟漲蛋黃區效益有關，加上營造成本飆漲轉嫁房價，讓蛋白、蛋殼區漲幅相當驚人。

內政部次長花敬群於今在部務會報聽取營建署報告「300億元中央擴大租金補貼專案計畫前置作業盤點」，花敬群提醒，本專案7月1日起開放申請，為期2個月、24小時皆可受理，呼籲有需要的民眾踴躍提出申請。

內政部說，租屋補貼門檻，由每月平均所得從須在各地最低生活費金額2.5倍以下，放寬為3倍以下。承租的住宅從僅限合法住宅，放寬為未保存登記建物（如頂樓加蓋）承租戶也可申請。

適用對象包括，初入社會經濟尚未穩固的20至35歲單身青年，提高至補貼金額1.2倍。結婚2年內新婚家庭，提高至補貼金額1.3倍。

育有未成年子女（含胎兒）家庭，原本不論子女人數多寡，均統一補貼4000元，現則按生育人數提高補貼金額，育有1人提高至1.4倍、2人1.6倍、3人1.8倍，亦即每增加1名未成年子女，補貼金額增加0.2倍，以此類推。

經濟弱勢（低、中低收入戶）家庭，提高至補貼金額1.4倍（以新北市市區為例，從5000元調高至7000元）；社會弱勢（身心障礙者／原住民／65歲以上／其餘住宅法第4條社會弱勢身分）家庭，則提高至1.2倍（以新北市區為例，從4000元調高至4800元）。

花敬群表示，感謝財政部及衛福部等部會的配合，以及地方民政體系、社福團體、租賃住宅與仲介公會等，共同加入政策宣傳行列，本專案以照顧50萬戶租屋族為目標，但為減輕租屋族經濟負擔，凡是在期限內符合資格也完成申請者，超額戶數行政院已核定皆予以補貼。

內政部表示，為主動協助經濟弱勢的民眾，除既有戶政系統已造冊外，將透過民政系統就近詢問線上申請意願及提供後續相關協助。為加強宣導及協助民眾申請，除於6月8日舉辦世界公民咖啡館圓桌會議，邀社福團體及不動產公會共同加入政策宣傳行列外，花敬群日前親自拜會9大仲介品牌公司，達成於數千家仲介店面全力支持行銷宣傳的共識，讓不便上網的民眾能就近獲得申辦協助。

此外，內政部表示，透過3分鐘淺顯易懂的短片，說明專案內容，包含舊戶帶入試算機制、新戶線上申請5步驟、稅賦優惠等好康，影片已公開至營建署Youtube頻道。相關資訊可於周一至周五上午8點至下午6點，撥打諮詢專線（02）77298003，有專人服務。

近年宅經濟興起，帶動物流、倉儲越為投資熱門產品，據財政部統計，今年前三月，宅配遞送服務業家數達90家，倉儲業家數達1,021家，雙超越去年全年的家數總和，再創新高，專家分析，後疫情時代，民眾購屋習慣改變，反而出現沿街店面悶、大樓與倉儲物流夯的現象。
根據經濟部調查，零售業網路銷售額2017年金額為2,283億元，去年已經增至4,303億元，成長逾9成，進而帶動宅配、倉儲物流等商機，顯見電子商務蓬勃發展與疫情影響，民眾的購物消費行為從實體逐漸轉為線上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，幾家歡樂幾家愁，線上消費暢旺對於沿街店面的消費就產生衝擊，另，提供管理服務的大樓社區，因為可以代收包裹等服務，則成為民眾購屋時偏好的主流產品。

據財政部統計資料顯示，宅配遞送服務業由2017年底44家增至2021年底89家新高，成長1倍，宅配遞送服務銷售額呈逐年遞增趨勢，2021年逼近30億元，近2年疫情期間年增率均達35%左右。

倉儲業家數於2021年底首度突破千家至1,020家，較2017年增加13.3%，甚至還吸引壽險公司進場投資，倉儲業銷售額2020年超越千億元，2021年達1,193億元歷年高點。

相較於倉儲與宅配產業的蓬勃發展，沿街店面則是受到線上消費興起的衝擊，曾敬德表示，網路購物與物流宅配便利，加上疫情民眾減少外出接觸，都對於沿街零售造成衝擊，除此之外，民眾外出的購物消費習慣也在改變，喜歡去新的商圈與大型購物中心，也都導致沿街店面的生意蕭條。

另外一項改變，則是對於住宅管理與服務機能提升的重視，由於ㄧ般的公寓大樓缺乏管理與服務，加上屋齡老舊，因此提供管理與服務的大樓社區更受到購屋人的重視，包括要能夠代收包裹、保全管理、大樓清掃與豐富的公共設施等，因此現在大樓社區產品已經成為民眾購屋時的主流。

過去買房講究地段，但近十年來漲幅前十強多為蛋白、蛋殼區，漲幅從七成至一倍多不；據住展雜誌統計，2012年至今（2022）年前五個月、近十年來北台灣新成屋、預售屋房價，漲幅第一名至第十名依序為新埔、平鎮、觀音、芎林、壯圍、竹北、楊梅、中壢、新竹市、竹東，光靠房子增值空間就可以減少30年奮鬥，完全不遜於都會區。

住展雜誌研發長何世昌表示，漲幅最凶猛的新竹縣新埔鎮，新建案房價由2012年的14.2萬元／坪大漲至31.2萬／坪，十年來漲幅高達近120％。何世昌分析，新埔房價飆漲的主因，除了營造成本因素外，與新竹菁華區供給有限關聯性更高；因新埔鄰近竹北，而竹北菁華區新建案售價動輒五、六十萬元／坪、且建地供給少，建商與消費者轉進新埔推案、買房，進而帶動房價狂衝，且漲勢還沒有歇停的跡象。

與新埔類似的區域，還有芎林、竹東；近十年來，芎林房價從13.8萬元／坪大漲至27.1萬元／坪，漲幅約96％，竹東則由14.8萬元／坪衝到25.5萬元／坪，漲幅近72％。新埔、芎林與竹東，可以說都是跟著竹科發大財的區域。

桃園平填與觀音也不遑多讓，平鎮2012年房價僅約14.5萬元／坪，今年已暴漲至29.1萬元／坪，漲幅約101％。平鎮房價加速疾衝，主要是受到毗鄰的中壢帶動所致；由於中壢市區與青埔等高價區段均價已來到4字頭，部份消費者轉至平鎮購屋，但近年來平鎮推案量水位卻相當低，導致建案價格大漲，其中又以與中壢市區相鄰的區段漲勢最明顯。

觀音近十年來房價從每坪10.1萬元跳漲至20萬元，漲幅也逼近一倍。何世昌指出,觀音以往房市較為封閉，客源以當地民眾、工業區員工為主，但近年湧入不少桃園航空城徵收拆遷戶，以及看上高投報率而來的台北客，需求增加因而推升房價。觀音除了觀音工業區、桃科一期等既有工業區外，目前桃科二期正在施工當中，未來當地產業發展潛力更受期待。

壯圍則是唯一進榜的宜蘭縣行政區，房價從十年前的個位數漲至18.9萬元／坪，漲幅約94％。壯圍房價漲幅擴大，箇中關鍵在「搶到宜蘭市區客」；因壯圍緊鄰宜蘭市，宜蘭市區透天總價較高，縣政特區透天總價動輒逾2千萬以上，於是建商在壯圍競相推出總價千萬內的透天厝來吸引市區客的青睞，進而推升整體房價。

如果十年前在上述這些區域買房，可以少幾年奮鬥呢？根據主計總處統計，2020年平均每戶家庭存款增加約25萬元；若10年前在新埔買一間50坪房屋，至今房屋總價增值約848萬元，能抵上每戶家庭辛苦存33.9年的錢，整整減少超過30年奮鬥。

同樣標準之下，十年前在竹北買房子，更能減少逾36奮鬥，比新埔更驚人。其他像在平鎮、中壢、新竹市等地買房的民眾，也可減少近30年努力。

何世昌認為，近十年蛋白區房價急漲，主因除了房價基期低、跟進高價區上漲、營造成本轉嫁等因素有關。而在薪水追不上房價與通膨的年代，越晚買房越貴，錢是越存越薄，不如早點買房更為有利。

陽光城6月23日晚間公告，截至本公告披露日，公司已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計金額376.88億元，其中，公開市場方面，境外公開市場債券未按期支付本息累計1.65億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計133.91億元。

公告顯示，上述事項可能觸發境內外其他融資的相關條款，公司將按照相關規定積極回應債權人的合理訴求，並持續評估上述事項對公司法律、財務及運營的影響。公司為化解債務風險，正全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。同時，公司將在地方政府和金融監管機構的大力支持、積極協調下，制定短中長期綜合化解方案，積極解決當前問題。

儘管複星表示這些負債包括了豫園、葡保等旗下多家子公司債務，但在穆迪看來，由於境內外投資者對房地產行業敞口較大的高收益民企避險情緒上升，複星的公開債券市場融資管道將面臨挑戰，這將顯著提高複星的再融資風險。

雷達財經出品 文|李亦輝

敏銳的投資者會發現，一向喜歡“買買買”的“複星系”，最近開啟了“賣賣賣”模式。泰和科技(23.420, 0.37, 1.61%)（維權）、青島啤酒(93.270, 0.40, 0.43%)、中山公用(7.590, 0.11, 1.47%)相繼披露了股東減持計畫公告，外界疑慮難道資本大佬郭廣昌缺錢了？

在評級機構穆迪看來的確如此。6月15日，穆迪將複星國際公司家族評級列入下調觀察名單，理由是複星在控股公司層面的流動性非常弱。

“截至今年3月底，複星在控股公司層面的現金不足以償付未來12個月內到期的短期債務，而其經常性收入 （主要包括相關投資分紅）不足以支持利息和運營支出。”穆迪表示。

穆迪還關注複地 （集團） 股份有限公司（下稱“複地集團”）帶來的風險蔓延。複地集團是複星旗下地產平臺，近期有媒體報導複星地產佛山專案去化艱難，一度因大幅降價被封盤整改，顯示出對於回籠資金的迫切。

“複星系”債務規模有多大？根據複星國際披露，截至2021年末，公司總資產為8063.72億，總負債6031.58億元，資產負債率為74.8%。

儘管複星表示這些負債包括了豫園、葡保等旗下多家子公司債務，但在穆迪看來，由於境內外投資者對房地產行業敞口較大的高收益民企避險情緒上升，複星的公開債券市場融資管道將面臨挑戰，這將顯著提高複星的再融資風險。

這意味著，如果債市環境沒有明顯好轉，複星國際的融資能力或將受限。


“複星系”套現動作不斷

在A股“豪飲”捨得和金徽酒(33.690, 0.11, 0.33%)後，近期“複星系”的一些列減持公告，將資本大佬郭廣昌再次拉回各方視野。

有投資者在互動平臺提問，截至6月21日，複星最新減持進度如何。泰和科技董秘回答道，根據泰和科技於2022年3月14日披露的《關於持股5%以上股東減持計畫的預披露公告》，上海複星創泓股權投資基金合夥企業（有限合夥）（下稱“複星創泓”）計畫減持1621.48萬股，截至2022年6月15日，已減持813.48萬股。

泰和科技是一家主業為水處理藥劑的研發與生產的企業，於2019年11月28日創業板首發上市，目前市值50億元左右。

據招股書，2012年，複星創泓與泰和科技接觸後，認為公司符合複星自身對節能環保行業的投資佈局以及投資要求，在這一年投資入股了泰和科技。

當時，複星創泓的增資價格為每元註冊資本折合44元，以1.05億元的代價拿到了泰和科技19%的出資額。至上市時，複星創泓持股比為11.97%。

2021年8月，複星創泓披露減持計畫，到今年3月13日減持期限屆滿時，減持964.04萬股。據長江商報估算，這次套現約2億元。

上次減持期限屆滿後，複星創泓緊接著拋出新一輪減持計畫，減持數量1621.48萬股也是其目前所持有的泰和科技全部股份。這意味著，複星創泓要清倉撤退。

按6月23日泰和科技23.42元收盤價計算，剩下的808萬股還能給郭廣昌帶來1.89億元投資收益。

近期被“複星系”減持的另兩家公司，是青島啤酒和中山公用。

5月31日，複星國際在港交所公告，附屬公司同意以每股62港元出售青島啤酒約6680萬股H股股份。出售所得款項總額約為41.4億港元（5.28億美元），配售價較週一收盤價折讓4.7%。

出售事項完成後，複星系將不再持有青島啤酒H股。對於清倉原因，公司稱是“正常投退安排”。

複星國際和青島啤酒“牽手”於2017年，以約66.17億港元收購了青島啤酒2.43億股H股。以此計算，複星國際的收購價在每股27.23港元。收購完成後持股比例達17.99%，一躍成為青島啤酒的第二大股東。

2019年5月開始，複星國際著手減持青島啤酒股票。至2019年底，其持股比例約15.67%，到2021年底，複星國際持股比例僅約5.06%。

對比郭廣昌當初“希望和青島啤酒一起長期共同發展”的表態，複星為何在短短兩年時間就轉變了策略？香頌資本執行董事沈萌認為，複星進入青啤後，沒有獲得符合其預期的話語權，對青啤的投資也從戰略型變為財務型，更提升對青啤專案機會成本的要求。

值得一提的是，在減持青島啤酒的同時，也就是從2020年5月開始，複星系的白酒板塊逐漸擴張，先後將金徽酒和捨得酒業(188.600, 0.52, 0.28%)收入囊中。

6月15日晚間，中山公用披露公告稱，公司股東上海複星高科技（集團）有限公司（下稱“複星集團”）計畫減持公司股份不超6%。按照當天收盤價格，減持預計套現7億元左右。

公開資料顯示，複星集團持有的中山公用股權是2014年從上市公司控股股東處受讓而來，當初耗資10.6億元。這次減持之前，複星集團已減持了中山公用2%的股份。

有媒體計算，從2014年至今，中山公用8年內累計每股派發了紅利2元左右，這筆投資複星並未大賺。

6000億債務是危言聳聽？

複星減持動作頻頻，業界開始揣測，莫非大佬也“缺錢”了？

從大環境來看，自2020年初新冠疫情爆發以後，複星系旗下地產、旅文、消費皆受到不小衝擊。

2020年7月，評級機構穆迪將複星國際的企業家族評級從“Ba2”下調至“Ba3”，展望“負面”。穆迪認為，評級制約因素是複星國際的債務杠杆率高且不斷增加；長期投資依賴短期資金；控股公司層面的利息覆蓋率低；信貸傳染風險不斷增加。

穆迪預計，複星國際的融資缺口（即其投資與資產剝離之間的差額）將在未來兩三年內持續存在。

從股權結構上看，複星國際的控股股東為複星控股有限公司，持股比例為72.66%，穿透後公司實控人為郭廣昌。

同花順(97.820, 3.30, 3.49%)iFinD資料顯示，2018年到2021年四年間，複星國際經營性現金流量淨額由133.02億元減少至-32.86億元。2020年公司淨利潤腰折後，2021年實現26.11%同比增長至100.9億元，但仍未恢復至疫情前水準。

此外，過去4年間複星國際短期借款總額由677.41億元增至1052.27億元，長期借款由1183.99億元增加至2021年期末的1318.92億元。

如果從流動資產的角度來看，2019年-2021年，公司流動負債占流動資產的規模分別為98.5%、94.3%、95.9%，而在2018年，這個數字僅為84.3%，其近年來流動債務壓力可見一斑。

從債務總規模來看，截至2021年末，複星國際總資產為8063.72億，總負債6031.58億元，淨資產2032.14億元，資產負債率為74.8%。

也因此，市場有了複星“6000億債務”壓頂的說法。不過複星內部卻認為，該資料包含旗下投資子公司的合併報表，並不能反應複星的實際負債情況，比如將旗下葡萄牙保險等並表金融機構債務屬性不做區別，並不準確。

但綜合眼下不確定性的再融資環境，這樣的解釋略顯蒼白。6月15日發佈的最新評級報告中，穆迪將將複星國際有限公司“Ba3”的公司家族評級列入下調觀察名單，評級展望已從穩定調整為評級觀察。

“列入下調觀察名單反映我們擔心公開債券市場投資者避險情緒的升溫將令複星本已緊張的流動性承壓，且未來6-12個月公司境內外債務到期規模較大。”穆迪高級副總裁蔡慧表示。

穆迪還將 Fortune Star （BVI） Limited 所發行債券的 Ba3 有支持高級無抵押債務評級列入下調觀察名單。上述債券得到複星無條件及不可撤銷的擔保。

穆迪認為，複星在控股公司層面的流動性非常弱。截至2022年3月底，複星在控股公司層面的現金不足以償付未來12個月內到期的短期債務，而其經常性收入 （主要包括相關投資分紅）不足以支持利息和運營支出。

這樣的擔心並非毫無道理。雷達財經注意到，截至2021年年末，複星國際合計的計息銀行借款及其他借款總計2371.19億元。其中，一年內到期的有息負債達1052.27億元。

相對於超過千億的短期負債，複星國際截至去年末現金及銀行結餘及定期存款僅有967.8億元。現金短債比小於1，表明公司短期償債壓力較大。

穆迪在評級報告中稱，截至2022年3月底，複星控股公司層面有45%左右的債務將於一年內到期。複星即將到期的短期債務中約有一半為境內外公開債券。

“但複星在境內外市場新發行長期債券的難度較高。例如，今年新發行的國內無增信債券為票面利率較高的短期債。”穆迪指出，複星更多地使用有抵押債務也將削弱其財務靈活性。

6月22日，複星國際發出更新公告稱，將對正在要約回購的兩筆年內到期的境外債券進行全額回購。這兩筆境外債券金額約為3.80億美元和3.84億歐元。市場分析這是複星對評級下調的回應。

而複星頻頻套現回籠資金，也在穆迪的預期之內。該機構稱，預計複星將增加資產退出並縮小投資規模，以維持流動性用於償債，但具體執行時間和通過相關管道融資的實際募集金額存在不確定性。

此外，穆迪擔心持續資產退出將削弱複星即將到來的分紅收入以及投資組合的規模和品質，從而可能無法支持公司Ba3的評級狀況。


複星地產板塊風險或將蔓延

穆迪高級副總裁蔡慧表示，國內房地產行業低迷亦將加大信用蔓延風險，並增加複星核心房地產子公司的流動性壓力。

穆迪估計，複星的業務組合中有較大部分是通過複地及其上市子公司上海豫園旅遊商城有限公司 （下稱“豫園股份(8.920, -0.12, -1.33%)”） 運營的中國房地產業務。

據瞭解，複星地產業務最早成立於1998年，一度和醫藥板塊形成雙輪驅動。但在過去幾年間，歷經平臺重組，複地集團昔日“百強房企”的光環有所褪色，“複星系”地產資產逐漸從早年的複地集團輾轉至豫園股份。

根據豫園股份財報，近兩年地產業務營收在逐漸下滑，2020年物業開發與銷售實現營收171.75億元，降幅10.64%；2021年物業開發與銷售營收166.34億元，同比下降 10.84%。進入2022年一季度，物業開發與銷售模組收入12億元，下降45.7%。

而且，地產業務也在拉低整個豫園股份的利潤，2022 年公司一季度實現歸母淨利潤3.34 億元，同比下滑 42.18%，實現扣非淨利潤2.72億元，同比下降47.22%。

對此，豫園股份解釋稱，利潤大幅下滑主要系銷售結構變化帶來的毛利結構改變及地產銷售結算減少等因素所致。

據報導，豫園股份旗下位於佛山的一處專案近期因大幅降價被封盤整改。報導稱，試圖通過“精裝變毛坯”的途徑而下調銷售價格的複地公園和光項目，近日因“降價幅度超過備案價浮動區間30%”而傳出封盤整改消息，專案銷售人員確認該消息屬實。

文章分析認為，此次的促銷烏龍，在一定程度上反映出複星旗下地產板塊公司豫園股份急於回籠資金。

實際上，作為承載複星系地產業務的主要上市平臺，豫園股份自身也有流動性承壓的跡象。截至今年一季度末，公司現金及現金等價物113.42億元，而流動負債為593.9億元；截至6月10日，豫園股份存續債券餘額為129.75億元，其中一年內到期債券規模86億元。

資金鏈緊繃，但豫園股份卻面臨不利的融資環境。穆迪認為，由於境內外投資者對房地產行業敞口較大的高收益民企避險情緒上升，複星的公開債券市場融資管道將面臨挑戰，這將顯著提高複星的再融資風險。

穆迪預計，在中國房地產業低迷的環境下，複星在房地產業的投資對象，如複地 （集團） 股份有限公司（複地）帶來的蔓延風險將上升。但其也指出，複星在製藥、金融服務、金屬與採礦以及旅遊等行業的投資對象表現穩定。

哪怕市場被疫情耽誤了整整2個月，上海的房價漲幅仍然領跑全國。

一鍵回暖之後，市場對上海樓市的傳言充滿了各種期待：豪宅成交火爆、房租大漲、新房一房難求……的確，沉寂了許久的市場再度轉向了賣方市場，而據易居研究院，今年1~5月份，全國僅有上海、寧夏、浙江和新疆的房價沒有出現同比下跌，並且上海同比漲幅最高，四個省市分別為4%、2%、0%和0%。

但實際市場成交情況是否與大家的想像一致？

“10萬+”新盤紮堆上榜

複產復工3周以來，記者陸續走訪了上海多個住宅專案，由於疫情防控需要，市區開放售樓處的樓盤並不多，但部分開放參觀的專案對客流進行了嚴格限制。

6月中旬，某樓盤銷售人員張蘭（化名）曾在現場對記者坦言：“蓄客階段需要用驗資方式來設置一下門檻，不然看房的人太多，實在是接待不過來。”

事實上，看房的人多，買房的也多。

6月以來新房成交面積以周為單位元加速攀升。上海中原地產資料顯示，今年6月1日~20日成交50.6萬平方米。以周為單位來看，首周（5月30日~6月5日）新房成交8.84萬平方米，環比增加141.80%；第二周（6月6日~6月12日）成交16.24萬平方米，環比增加83.60%；第三周（6月13日~6月19日）成交21.76萬平方米，環比增加34.03%。

從最近一周的區域成交結構來看，浦東新區、松江區兩個傳統“交易大戶”分別成交3.72萬平方米和3.19萬平方米，帶動整體成交量攀升。在市中心虹口區，紅盤“上新”帶來了成交激增，達到4.59萬平方米。但由於供應結構原因，嘉定、青浦二區表現差強人意，嘉定僅成交不到1000平方米，青浦不足5000平方米。

在復工複產首周，上海中原地產市場分析師盧文曦曾通過微信對記者表示，“從開工節奏就可以看出，週邊先複市，比如臨港等等，然後再向市區推進，所以從交易情況，也應該是從週邊到市區的節奏。”

值得注意的是，豪宅成交的確成為6月以來新房交易的重要組成部分，因疫情延遲開盤的項目入市後，由於高價位元產品集中推出，市場成交格局迅速發生了變化。

從成交前十榜單顯示，3萬~6萬元/平方米的首次改善產品僅有2個，並且成交排名還處於倒數位置，並且純剛需專案未見上榜，但10萬+樓盤佔據了榜單6席，甚至榜單前三中就有1個10萬+產品。

更值得關注的是，簽約的項目都保持了不錯的去化率，成交前十榜單中有一半項目簽約超過百套。按照推盤房源數量計算，榜單上某排名靠前的項目，開盤當天套數去化率已經達到89%。

總體來看，如果與2021年6月上海新房成交107.7萬平方米相比，6月份前20天上海新房成交情況已經基本恢復正常。

對此，盧文曦指出，“上周成交量指標以及成交前十榜單中簽約過百套的專案出現多個，說明市場恢復得不錯。從這些信號可以看出，至少買家在新房市場的購買熱情基本回到正常水準。此外，中高價位元元產品交易比較活躍，有助於提振市場信心。短期來看，供應方面還沒有有效釋放，可能會制約成交進一步突破，但給市場一些時間，很快能回到正軌。”

二手房市場在復蘇

對於二手房市場的種種傳言，盧文曦坦言：“就目前狀況來看，二手房市場在復蘇，但遠沒有網傳的那麼明顯。復工節奏也是從週邊到市區，當時市區門店開了沒幾天，短期不可能出現所謂的報復性消費或反彈。”

據太平洋(3.020, 0.08, 2.72%)房屋行業研究部資料顯示。6月1日至19日，上海二手住宅成交約8800套，預計6月成交1.5萬套左右，比2020年封控解除後首月增長55%，比2021年同期減少45%。

6月21日，太屋（中國）首席分析師趙煜堃通過微信對記者表示，因上海防疫管控預計將持續到7月底，外地客戶購買入市受阻，上海住房市場恢復速度將放緩，預計8~9月全面恢復。

“6月，上海二手房成交均價5.5萬元/平方米左右，與此前基本持平，預計至8月上海住宅市場價格仍將維持整體穩定局面。”趙煜堃強調。

太屋（中國）副總經理王超6月21日接受記者微信採訪時也表示：“就目前市場情況而言，需要一個逐步修復的回暖期。”

復工初期租賃火熱

“這段時間租賃特別火，過年時候門店（掛牌）的有五六百套房子，這幾天全部都租掉了。”復工後，記者走訪位於上海市楊浦區長陽路的某房屋仲介公司，仲介王暢林（化名）說。

復工初期租賃成交的火熱，也令市場再度有了“錯覺”。

事實上，每年6月恰是高校畢業季、中小學陪讀季租房高峰，在需求量的刺激下，每年此時房租都會經歷一波上漲。而今年情況特更為特殊，經歷了三、四月份的停擺，需求在6月初集中釋放。

盧文曦強調，”租賃市場活躍，一方面因為市場停滯了2個月，積壓的需求需要釋放；另一方面，現在畢業季，市場也有部分需求需要釋放。此外，基於這兩個月來的特殊情況，誕生了新的租賃需求，比如原先的群租房，要恢復原狀，因此市場會有需求出來。”

上海徐匯區某學校附近的二手房仲介張慶生在電話裡告訴記者，“房租沒有跌過，並且二手房價也漲上去了。我來這片的時候，那時候兩房58平方米的租金還是3000多元，後來一直漲，到現在5000多元接近6000元了，一直都在往上面走。”

即便如此，這些區域6、7月份租房需要搶。“陪讀季最火的時候，家長一般看一下圖片就定了，現場都不看，因為你趕過來的時間，可能就已經被別人簽掉了。”張慶生說。

但即便如此，從全市範圍看，租金水準尚未完全恢復。市場人士均認為，租金上漲只是市場供需短暫失衡的表現。

據太屋（中國）公佈的租金情況，截至6月14日，上海整租房源租金均價為5709元/月，環比上月漲10.19%。上海全市租金上漲趨勢明顯，寶山、浦東、嘉定、閔行區域租金漲幅最大，中心城區如黃浦、長寧、徐匯等則漲勢稍弱。

據太屋（中國）分析，近期租金價格確實存在波動，但短期變化不大，且是在整體有所降低的基礎上波動，也有明顯降低的部分。相比於往年春夏季租金上漲幅度來看，今年的漲幅並不算明顯，有漲有跌、整體平均才是當下市場最真實的狀態。

經過幾輪細微變動後，當下武漢房地產調控政策基本已調整到位。日前，記者從武漢市房產交易中心瞭解到，自6月21日起，本市戶籍居民家庭在全市限購區域已有2套基礎上住房的，可新增購買一套住房。

同時，非本市戶籍居民家庭在限購區域內首次購買住房的，核對申請人是否在購房資格申請前3年內累計繳納6個月社保；非本市戶籍居民家庭在限購區域已有1套及以上住房，再次新購1套住房的，不再核查購房人社保和個稅算繳納情況。

不過，武漢市房產交易中心工作人員又向記者補充介紹稱，該政策已經開始執行，暫未有正式檔發佈，執行截止時間為2022年12月31日，如有購房意向可前往“武漢住保房管”小程式或公眾號，先進行購房資格認定，認定結果會在48小時內以短信形式通知購房者。

此外，據媒體從武漢市房地產交易管理中心工作人員處得到的回復，如果已通過父母投靠或二孩三孩政策買了第3套房，可無條件再買第4套。但如果已有2套房基礎上直接新買1套，則不可疊加使用父母投靠、二孩或三孩政策購房。這意味著，限購區域購房套數上限為4套。

不斷摸索放開樓市

實際上，近半年來，武漢房地產政策方面是在不斷摸索放開的，如在此次放鬆限購前，關於非本市戶籍居民購房方面，武漢5月底發佈的政策細則中，將限購區域內首次購買普通住房的非本市戶籍居民家庭，在本市繳納社會保險或個人所得稅年限由2年調整為1年，3年內社保累計滿1年即可，此次直接調整為3年內累計繳納6個月，且認補繳。

此外，5月武漢還發佈並開始落實的政策有優化房企端預售資金監管，以及連續兩次下調首套及二套商貸利率。

武漢克爾瑞分析，從3月到5月這段“中空時期”，武漢市場觀望情緒持續發酵，同時發佈新政後並沒有及時公示落實信貸等方面的細則，導致政策無法完全落地、不確定性變高，比如按揭部分參照幾套標準執行、後期如出臺更大利好是否可以疊加享受等。

商品住房庫存回升

從武漢市住房保障和房屋管理局發佈的市場運行情況來看，武漢1~5月同比去年資料，新建商品住房供、銷雙雙同比下滑分別為51.75%、50.36%。5月單月同比去年資料，新建商品住房銷售同比減少60.06%，存量住房同比減少38.28%。5月單月環比4月資料，新建商品住房銷售環比減少5.16%，存量住房環比增長3.27%。

截至2022年5月末，商品住房庫存繼續回升，達到18.3萬套；在售二手房方面，記者觀察到，目前協力廠商仲介平臺網站上在售套數已經被隱匿。

6月21日，武漢當地一名資深地產人士向記者通過電話確認了上述政策並表示，目前武漢郊區跌幅大，漢陽跌得凶一些，現在真是抄底價了，房價跌回8年前。

6月16日國家統計局發佈年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況後，當地不少自媒體發文分析稱，武漢房價罕見領跌，5月商品住宅銷售價格指數環比下跌0.8%，跌幅位列全國第四，同比下跌1.8%，這是武漢新房在繼今年2月首次下降後的4連降，也是同比資料去年以來下降幅度最大的一次。

二手住宅銷售價格指數方面，武漢5月環比下跌0.5%，同比下跌2.3%，這是武漢去年以來首次降幅超2%，也是武漢二手房的9連降。

6月23日，上海世茂股份(2.960, 0.04, 1.37%)有限公司召開了“世茂股份2021年度業績說明會”，與投資者就公司2021年度經營成果、財務狀況等方面進行互動交流和溝通。

會上，世茂股份稱，公司今年計畫實現簽約銷售額130億元。

對於近期出臺了各項房地產金融放鬆政策，此前市場傳言相關部門會對部分房企進行相關支持的提問，世茂股份回應，政策支援需要時間傳導落實，公司會積極爭取。

6月23日，中國建築(5.520, 0.09, 1.66%)股份有限公司發佈公告稱，近期獲得9個重大專案，專案金額合計 421.9億元，項目金額合計為2021年度經審計營業收入的2.2%。

其中，房屋建築專案包括四川達州高新區電子資訊產業園專案設計施工總承包，項目金額27.9億元；廣東廣州黃埔區CPPQ-A4-2地塊專案（長嶺•雅居建設項目）勘察設計施工總承包（EPC），項目金額25.6億元；四川綿陽九華府專案(高端人才住房專案)一期(A、B地塊)施工總承包，項目金額22.3億元；江蘇蘇州現代服務廣場專案二期土建總包工程，專案金額20.1億元。

基礎設施專案包括廣東廣州芳村至白雲機場(11.970, 0.02, 0.17%)城際施工總承包項目，項目金額184.8億元；湖南零陵至道縣高速公路項目施工總承包，項目金額45億元；福建廈門新機場專案機場工程航站區工程施工一標段，項目金額39億元；山東青島地鐵15號線一期工程土建施工2標段專案，專案金額30.3億元；福建廈門新機場專案機場工程航站區工程施工二標段，項目金額27億元。

收金5,000億，同比降超5成！22城首輪土拍收官，深圳最熱，天津最冷，南京央國企拿地占比超9成

隨著6月22日鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。

有研究機構統計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規劃建築面積3907萬平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超5成。其中，深圳平均溢價率為14.98%，是本輪熱度最高城市；天津流拍與撤牌地塊宗數最多，顯出冷意。22城有8城底價成交地塊宗數占比超過80%，土地市場熱度較為平靜。

值得注意的是，首輪集中土拍的拿地企業仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯。其中，北京、深圳、廈門、重慶央國企拿地宗數占比均在50%以上，南京更是超9成，僅合肥民企拿地宗數占比超過50%。

業內人士認為，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首輪，競拍熱度也仍處於低熱狀態。由於多數房企上半年銷售回款不及預期，當下的發力點仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態，拿地企業也將延續以“央企、國企、地方平臺”為主的格局。

鄭州土拍熱度微有回升

6月22日，鄭州首輪土拍收官。這次土拍是在鄭州出臺19條穩樓市新政以及重啟棚改貨幣化安置、房票安置的背景下進行的。

據瞭解，此次共計成交地塊15宗，收金107億元。其中，有10宗為城改及安置用地，這些地塊的意向房企早已敲定，均為底價成交；有5宗公開出讓，3幅地底價成交，僅有2宗產生較高溢價，溢價率分別為8%和12%。

本輪最受關注的地塊是北龍湖3號地塊，區位優越，出讓地價較此前周邊成交地塊價格明顯下調，地價房價差超過2萬元/平方米，盈利空間充裕，因而競拍熱度相對較高，最終由保利以13.09億元、溢價8%競得。

另外，管城金岱園區地塊區位也比較佳，周邊項目近期去化表現不錯，同時該項目此次出讓地價明顯下調，吸引力倍增，亦吸引了多家房企競拍，最終由龍湖以9.35億元、溢價12%競得。

而在10宗城改地塊中，有超過一半土地為鄭州國企及平臺公司摘得，政府托底意圖明顯。

克而瑞研究中心指出，為了防止大規模流拍，鄭州在此次供地正式掛牌前動作頻繁，不僅試行了土地出讓預申請機制，還在3月1日出臺的“穩地產十九條”中提出了降低土拍保證金比例、允許土地價款分期繳納等相關措施。一方面，通過預申請機制可摸底房企的拿地意願，能有效減少土地流拍現象的發生。另一方面，降低土拍保證金比例及允許土地價款分期繳納等措施意圖減輕房企拿地壓力，提振房企拿地積極性。此外，對於此前撤牌或流拍地塊，鄭州和其它城市一樣，採取了下調地價、上提住宅限價等手段，來吸引房企競拍。

克而瑞研究中心認為，與去年第三輪集中土拍相比，鄭州本輪土拍熱度微有回升：平均溢價率由去年第三輪的0.43%漲至1.9%，無一宗地塊流拍。

不過，中指研究院河南公司總經理梁波濤則表示，從鄭州首輪土拍成交結果來看，企業參拍並不激烈，在鄭州目前的房地產市場背景下，銷售依然承壓，整體市場仍然處於底部恢復期，房企拿地普遍極為謹慎，企業當下的主要發力點仍是促銷售，促回款。

克而瑞研究中心也指出，面對不斷下行的樓市，鄭州早在今年3月初就發佈了穩樓市19條措施，包括有針對性取消限購，允許部分家庭新購一套住房，明確取消認房又認貸，降低房貸利率，並推行貨幣化安置等多項措施，是重點城市中樓市調控放鬆力度最大的城市。其後，擴大首次購房補貼發放範圍、落實首套房貸利率執行下限標準、降低二套房首付比例、開啟房票安置等政策相繼出臺，開啟全面救市。但從近期樓市成交表現來看，政策效果卻並不及預期，當前樓市仍在信心築底期。

22城首輪土拍收金同比降超5成

隨著鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。

據中指研究院統計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規劃建築面積3907萬平米，總成交金額4969億元。

由於今年首輪集中供地期間，部分城市將全年土拍輪次調整為4輪，導致首輪供地規模較去年首輪明顯下降6成，因此今年首輪總成交金額較去年首輪縮減了5成以上，較去年第三輪減少908億元，占去年全年成交總額的21.9%。

從首輪土拍成交結果來看，各城市土地市場熱度分化顯著，部分城市土拍市場回溫加速。

其中，深圳、合肥兩個城市觸頂成交地塊占比最多，深圳觸頂成交地塊占比100%，是本次集中供地熱度最高城市；合肥觸頂地塊占比62.5%，位列其次；杭州、上海觸頂成交地塊占比分別為39%和33%。從成交溢價看，深圳本次8宗成交平均溢價率為14.98%，合肥24宗成交地塊平均溢價率為11.2%。

同時，有部分城市多數地塊底價成交，土拍市場熱度較為平靜。22城有8個城市底價成交地塊宗數占比超過80%，另有7個城市底價成交宗數占比超過50%。其中，長春、瀋陽兩城市底價成交占比均100%。

另外，有部分城市略顯冷意，出讓地塊流拍與撤牌佔據主流。其中，天津土拍意外地塊流拍宗數最多，出讓30宗地中有15宗提前撤牌9宗流拍，流拍與撤牌率83%；長春僅出讓2宗涉宅用地，成交前1宗南關地塊撤牌，僅成交綠園區1宗宅地，流拍率50%。

中指研究院指出，2022年以來，土拍規則延續調整趨勢，在地塊的利潤空間方面有明顯的提升，如此前流拍地塊降低地價後重新掛牌，以及提高限售價格，都在不同程度上提高了企業的拿地積極性。

從拿地企業來看，仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯。北京、深圳、廈門、重慶央國企拿地宗數占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，地方平臺拿地比例逐漸提高，無錫、天津、蘇州等城市地方平臺拿地宗數占比均超七成。而民企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業中無民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數占比超過50%。

下半年土拍熱度仍將維持低熱

對於當前的土地市場形勢，克而瑞研究中心認為，雖然多數城市首拍門檻較去年第三輪進一步降低，但受樓市成交復蘇不及預期、房企拿地態度謹慎等因素影響，22城首輪集中土拍成交量顯著不及去年首批，競拍熱度也仍處於低熱狀態：16個城市的首拍溢價率不及5%，14個城市仍有土地遭遇流拍，其中樓市銷售承壓的天津、瀋陽、濟南、長春等地，首批熱度更是跌至穀底。

展望下半年的土地市場，克而瑞研究中心認為，當前，重點城市第二輪集中土拍潮已經開啟。在首拍普遍低熱的背景下，已掛牌城市中南京、廣州、成都等均進一步放鬆了競拍規則，也相繼放鬆了樓市調控政策。但由於多數房企上半年銷售回款不及預期，當下的發力點仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態，拿地企業也將延續以央企、國企、地方平臺為主的格局。

中指研究院預計，下半年土拍規則繼續放寬，降門檻、降地價、提利潤，提升企業拿地意願；土地成交熱度分化加劇，深圳、杭州、合肥等城市表現相對較好，而部分庫存去化承壓或市場處於深度調整期的城市，如天津、濟南、福州土拍熱度延續去年三批次低溫熱度，短期仍難以改善；拿地企業仍以央國企為主，民企拿地愈加謹慎，地方平臺托底意願下降。

東原仁知服務（02352）公布，以約1.41億元（人民幣．下同）（約1.67億港元）向獨立第三者收購均從事物業管理服務的浙江中都100％股權和湖南金典80％股權。

該集團指，總部在杭州的浙江中都於3月底在管建築面積約480萬平方米共37個項目，去年收益約8,620萬元（約1.02億港元），純利619萬元。該集團指，總部在長沙的湖南金典於3月底在管建築面積約770萬平方米共41個項目，去年收益約6,820萬元（約8,050萬港元），去年度盈利583萬元。該集團指收購有利於與同區業務降低成本。

英皇國際（00163）公布，截至3月31日止年度虧損4.69億元，比去年度虧損7.67億元有所收窄，每股虧損13仙，派末期股息每股1.6仙，同比增長33.3％。

該集團指，總收入23.29億元，升77％，因物業發展銷售升11.47倍，至逾10億元，毛利8.13億元，升約26％，核心溢利3,228萬元，升16.4％。該集團指，於3月底，半山捌號及畔海分別尚餘36個單位和4幢洋房。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

中國奧園（03883）公布，以2元（澳元．下同）（約11港元）出售持有澳洲物業組合的 APGA 49％股權及股東貸款1.05億元（約5.68億港元），料虧損約2.46億元。

該集團指，APGA 主要於澳大利亞大悉尼從事物業發展，擁有10個項目，其中4個項目已落成並售出。出售集團目前的6個物業項目中，3個已竣工，其餘3個仍在建，去年度虧損3,209萬元，負債2,784萬元。該集團指，所持 APGA 股權降至51％，且不再不再綜合入帳，而交易雖錄重大規模虧損，但將需要投入更多資金支持 APGA，出售應是現時最佳選擇，而且獲收回現金協助緩解其流動性短缺，出售所得款項淨額擬用作一般營運資金。

飛揚已收千票周六賣 屯門新盤浪接浪

新界區爆發新盤戰，當中以屯門區戰況最激烈。長實（01113）及新地（00016）合作的屯門第55區小秀大型項目飛揚第1期明日首輪賣138伙，合作夥伴新地昨天已經急不及待為旗下同區兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期進行軟銷，預告未來兩周取得預售樓花同意書，勢必於7月推售。

NOVO LAND第1A期繼續進行軟銷，新地副董事總經理雷霆表示，項目申請預售樓花同意書進度理想，預計兩周內可取得售樓紙，屆時將隨即推售。項目提供824伙，間隔由開放式至4房，開放式及1房佔32%、2房佔51%、3房佔16%及4房佔1%。

新地代理總經理陳漢麟指出，發展商於今個周末兩天（25日至26日）安排免費「NOVO LAND開篷巴士」於屯門區內行走，乘客可於V city上車，前往港鐵兆康站，途經NOVO LAND，再前往屯門海濱花園及屯赤隧道浩和街，最後折返V city。NOVO LAND第1A期位於欣寶路8號，提供824伙，預計落成日期為2023年6月。

至於新地夥長實合作發展的飛揚第1期第明日首輪開賣138伙，折實售價437.2萬至1043.2萬元，折實呎價13720至17494元，折實平均呎價15354元。市場消息稱，項目截至昨天收約1000票，超額認購約6.2倍，今日下午3時截票。

區內未來住宅供應6000伙

事實上，屯門區未來住宅供應達6000伙，數量僅次於九龍東啟德跑道區的7872伙。根據地政總署數據顯示，屯門區有8個新盤共5363伙正申請預售樓花同意書，以NOVO LAND發展項目的4585伙佔最多，分6期發展。

另外，路勁基建（01098）等發展的屯門管翠路18號項目，以及賭王四太、澳博控股（00880）執行董事梁安琪旗下尚嘉控股發展的青霞里8號項目，分別提供698及80伙。計及明日賣樓的飛揚第1期及已獲批預售的第2期共800伙，屯門區未來住宅供應達6163伙。

康城凱柏峰I今開始收飛

另一住宅供應重鎮將軍澳日出康城方面，由信置（00083）、嘉華國際（00173）、招商局置地（00978）及港鐵（00066）合作發展的日出康城第11B期凱柏峰I會在今天開始收票，有機會於下星期公布最新銷售安排。

信和置業營業部集團聯席董事田兆源表示，凱柏峰I已經開放示範單位予公眾參觀，今日起收票，預計本周內加推單位，具有加價空間，有機會下周公布銷售安排。

Silicon Hill料超額逾12倍

日出康城第11期分3期發展，共提供1880伙，凱柏峰I佔592伙，第11C期及第11D期同樣獲批預售樓花同意書，分別提供644伙，可以緊接凱柏峰I後推售，有望成為信置牽頭發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏發展項目「翻版」。

另外，新地旗下大埔白石角新盤Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期）今日傍晚盡推最後72伙，項目昨天截票，核數仍在進行中，初步點算收到逾1000票，超額認購逾12倍。

港人移民熱門地點英國、澳洲及加拿大等國家，當地政府紛紛推出惠及港人的移民政策，將移民門檻降低，令港人「移民又移居」愈來愈普遍。美聯集團助理董事（企業拓展）梁柏基表示，今年上半年美聯環球就移民熱門地點接獲的查詢佔比飆升，在「移民又移居」熱潮持續下，相信各移民熱門國家的樓價有望繼續看俏，估計下半年環球樓價將有5%以內的升幅。

英置業看俏 查詢佔40%

美聯環球分析數據顯示，英國置業的查詢佔比持續排名首位，佔約40%，去年同期則只得20%；加拿大最新佔比約10%，遠高於去年的4%；澳洲最新查詢比例約30%，略勝去年的28%。

梁柏基稱，反映17個全球熱門城市樓價的「美聯環球指數」，以美元計算最新報182.46點，今年首季錄得6.8%按年升幅，當中港人移民熱門地區樓價均明顯上揚。梁柏基估計，下半年環球樓價有望延續升勢，預期可升約5%以內，其中英國樓價尤其看俏。另外，美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷指出，隨着英國政府早前再開放「高潛力個人（HPI）簽證」路線，意味各國「人才爭奪戰」進一步爆發。

配合「起動九龍東」 涉One Kowloon企廣5期Landmark East

配合特區新班子，政府及相關部門近日進行擴充。據悉，政府委託產業署近月落實承租東九龍多個商廈，包括One Kowloon、Landmark East、企業廣場5期等，合共逾11萬平方呎，料涉及衞生署、港台等機構使用。業界認為因該區甲廈樓面大，亦配合「起動九龍東」計劃作帶頭作用，故持續進行擴充。

業內人士指，政府近月委託產業署，於東九龍研究多幢商廈樓面，並落實租用部分樓層。其中位於九龍灣One Kowloon 10樓全層、26及35樓單位，面積合共約5.2萬平方呎，成交呎租約26元。

衞生署港台等部門進駐

消息指，租用該批樓面，料作衞生署及相關機機辦公室，主要處理個案追蹤、電子針卡等部門。事實上，過往亦有政府部門租用該廈，包括土地註冊署等，如今連同是次逾5萬平方呎新租樓面，政府部門合共佔用逾8萬平方呎。

至於同區的企業廣場5期商廈，即MegaBox商場樓上寫字樓，物業27樓全層，面積約1.7萬平方呎，獲政府部門租用，呎租料約25元。據了解，該層樓面原由運輸及快遞公司DHL租用，集團早前把總部遷至觀塘。

另外，產業署亦於觀塘租用商廈，其中Landmark East 18樓全層，面積約2.8萬平方呎，成交呎租約25元。據了解，該層作香港電台使用。由於早前港台教育電視大樓地皮售出，故有需要租用樓面作辦公室。

此外，觀塘鴻圖道威明中心3層，合共約2.3萬平方呎，亦獲產業署租用，據悉，該廈屬工廈活化項目，呎租約20元。

國務院日前公布第六屆特區政府26名主要官員任命，新政府架構擴大至3司15局，預計所需人手及辦公樓面同步增加。同時間，持續兩年多的疫情，令衞生署相關的人手大幅增加，故租用的辦公室亦需較多。據了解，是次政府租用的樓面，多屬全新需求，反映政府因應需要，擴大服務範圍。

萊坊：東九選擇多 樓面較大

據萊坊資料顯示，目前東九龍甲廈呎租水平約25至30元，而區內乙級包括活化商廈，呎租約19至24元，而該區空置率約15.4%，為近十多年來新高。由於東九龍有較多商廈樓面選擇，加上租金水平較其他商業區便宜，較為適合政府部門使用。

萊坊九龍區商業部主管暨大中華區租戶顧問部主管麥健偉指出，政府多年來主要租用東九龍商廈，在實用角度方面，東九龍甲廈分層面積較大，每層達2至3萬平方呎，較西九龍理想，而過去十年來，政府部門包括社會福利署等，亦設於東九龍，是次再於同區新租一批樓面，可把多個政府部門集中在該區，方便管理，亦配合「起動九龍東」計劃，相信未來仍會於該區擴充。

東九龍供應邁高峰 考驗吸納量

政府部門及公營機構，成為今年九龍區租務主力，一方面因應疫情需要增加服務，同時間亦反映整體商業活動仍疲弱，私人機構在擴充樓面上甚少。

今年東九龍整體商廈租務頗淡靜，受疫情及未通關影響，各大型機構搬遷、擴充活動亦偏低，反而區內主要租務，不少來自政府部門及公營機構。今年東九龍上半年錄得最大手租務，為新地 （00016） 旗下巧明街重建項目，明年落成，該項目逾10萬平方呎樓面，獲積金局租用，呎租料約30元。據悉，是次積金局將把多個部門整合。

東九傳統大客戶 近年擴充不多

事實上，積金局屬公營機構，若連同其他政府相關部門等，上半年已累積租用不少區內樓面。相比之下，東九龍傳統兩大商廈客戶，銀行及保險業，近一年擴充個案不算多，個別銀行更把原使用樓面放棄，重新對外招租。

環球疫情持續兩年多，跨國企業生意受一定程度影響，故近一年擴充業務個案極少，亦因前景未明，很多機構選擇按兵不動，待市況稍明朗才作部署，取態保守，故此搬遷活動仍未見頻繁。相比之下，政府部門主要服務市民，當有一定基本需求便新增樓面，故在疫市下，成為租務主力之一。

租務後市上，資料顯示，今明兩年為甲廈供應高峰期，並主要集中於九龍區包括長沙灣、東九龍等，商業活動若尚未回復疫情前水平，吸納寫字樓上有難度，將令空置率進一步推高，而目前空置率偏高的東九龍，未來數年有大批新落成樓面，面對考驗更大。

起動九龍東 啟德商業定位重

「起動九龍東」計劃早於2011年《施政報告》提出，目標是將九龍東建構成香港第二個核心商業區（CBD2），而在計劃帶動下，九龍東一帶的發展潛力進一步釋放，單計啟德區，未來兩年已經新增約400萬平方呎商業樓面。

未來兩年 新增約400萬呎樓面

九龍東的土地面積約5,253萬平方呎，涵蓋啟德發展區、觀塘和九龍灣商貿區，而在2017年施政綱領亦宣布，計劃將進一步延伸至新蒲崗。在該計劃推動下，九龍東的商業發展加快，尤其是啟德一帶。

啟德的商業發展項目正如火如荼地進行，初步估計今年至2024年會提供涉約400萬平方呎商業樓面，包括區內最高的南豐旗下商業地標項目AIRSIDE，及利福 （01212） 的雙子塔式商廈等。後者的其中1幢亦會發展為百貨公司崇光（SOGO）。此外，啟德亦擬建構全長1,500米的嶄新地下購物街，橫跨九龍城、啟德至新蒲崗。

而早前政府提出將啟德5商業地改劃為6,000伙住宅的方案亦遇阻，最終只有3幅地皮成功改劃，意味有兩幅位處跑道區的用地將繼續保留作商業用途，可見啟德的商業定位及氣氛未受影響。

二手成交淡靜，惟優質單位承接力強勁，鰂魚涌太古城連錄2宗呎價逾2萬元成交，燕宮閣連天台3房，備逾百萬元裝修，較估價高2%售；同屬連天台戶的粉嶺牽晴間逾千萬元易手，創3年來同類高價。

頂層連天台3房套 1930萬沽

本月暫錄16宗成交的太古城，近7成為3房單位，惟實用呎價逾2萬元者僅佔3宗，包括最新錄得連天台套3房及2房則王戶成交。美聯高級分區營業經理陳彪指，剛獲同區換樓客承接的燕宮閣頂層連天台戶，實用面積785平方呎，為3房套房間隔，連天台並附逾百萬元裝修。

上址放盤約2個月，原叫價2,080萬元，近期下調至2,030萬元，經議價後以1,930萬元沽出，呎價達24,586元，為今年以來呎價高位，同時較網上銀行估價高約2%。由於單位備裝修，加上連天台罕有，而且座別鄰近商場，令其叫座力大增。

而同屬連天台戶的粉嶺牽晴間以3年來高價易手。中原區域營業經理林偉明指，粉嶺牽晴間本月錄4成交，新近錄得1座高層連天台單位易手，實用面積988平方呎，3房套房，開價1,250萬元，議價後以1,170萬元沽出，呎價11,842元，造價為2019年以後新高，與對上高位相差123萬元。原業主於2013年以729萬元購入，持貨9年帳面獲利441萬元。

相比之下，樓齡較新的大單位頻錄蝕讓。其中，新蒲崗的譽‧港灣1B座中層A室，實用面積890平方呎，3房套房另工人套房，單位於2018年以1,666.5萬元購入，現由同區換樓客議價40萬元至1,660萬元易手，呎價18,652元，4年間帳面損失6.5萬元。

另外，北角柏蔚山3座高層G室，實用面積908平方呎，3房套房，剛以市價2,520萬元易手，呎價27,753元，上址於2018年以2,533萬元購入，轉手帳面損失13萬元。

港鐵屯門南延線預計2023年動工、2030年通車。近日規劃署向城規會提出修訂《屯門分區計劃大綱核准圖》，包括將屯門南延線第16區增建的鐵路車站上蓋及比鄰土地，改作可發展商業及住宅的用途地帶，當中住用總樓面涉約394.7萬方呎，提供約8,148伙單位。

首期最快2039年落成

目前，上述土地為屯門游泳池、海皇路花園（包括寵物公園）、「綠在屯門」社區回收環保站及比鄰政府土地，佔地約6.86公頃。據了解，上述土地改作可發展商業及住宅的用途地帶時，計劃住用地積比率約6倍，可建18幢10至45層高的住宅，提供約8,148伙住宅，並會提供商場、幼稚園、各種社會福利設施及休憩用地等，住用總樓面涉約394.7萬方呎，非住用總樓面約33.5萬方呎，初步預計首期最快2039年落成。

提出重建屯門診所

規劃署亦同時提出，重建屯門診所為一座約24層高（另設3層地庫）的聯用綜合大樓，以提供區域性的診所或醫療健康設施、社福設施及政府辦公室。

另外，青山公路—青山灣段以東、現劃為綠化用地、「政府、機構或社區」的一幅用地，亦擬改劃為「住宅（甲類）27」，並計劃發展高密度住宅。城規會今日將討論有關建議修訂。

恒基位於紅磡的大型重建項目必嘉坊，正展開第一階段的銷售，項目第一期必嘉坊．曦匯，以「後疫情價」推出市場。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民接受本報訪問時表示，定價較心目中理想價有近15%折讓，未來加推單位及之後期數有提價空間，而必嘉坊第一階段推出面積較細的單位，主要是希望能為一眾年輕貴族提供上車機會。

林達民表示，考慮到市場情況，必嘉坊．曦匯以「後疫情價」推出市場，項目「起步價」每方呎約2.3萬。根據公司內部評估，項目理想呎價約2.8萬，相比之下有近15%折讓，未來加推單位及往後有一定提價空間，始終建築及收購成本均不低，公司多年來將資金投入項目，亦滾存一定利息，故每方呎2.8萬實屬合理價。

項目理想呎價2.8萬

必嘉坊屬近30年私人發展商最大型市區重建項目，合共有9幢住宅，提供約2800伙，項目位處一個具交通優勢的地段，享港鐵紅磡、黃埔及何文田三站優勢。向南數站達中環核心商業區，向北則通往北部都會區，甚至連結中國內地。

公司有意在必嘉坊第一階段的3期項目中，首先打造一些面積較細的單位，主打客源為年輕貴族，提供上車置業機會。林達民認為，同區物業樓齡普遍較高，區內有不少分支家庭，想要獨立給子女提供居所，而必嘉坊第一階段，包括必嘉坊．曦匯的單位就能迎合有關需要。除單位面積之外，項目會所亦提供多元配套，例如有達9米高的巨型滑梯，滿足有小朋友的家庭客生活需要。

他又說，項目其中一個設計特點，就是要展現活力，希望能進一步吸引外區客，故設計一條步行街，屬另類商業設施，提供別具本地風格的店鋪，並設有不同「打卡點」，能體驗與主流商場截然不同的購物體驗。另一個特點就是務求保存本地文化，希望將原有一些建築風格及特點保存，並重新套用到項目當中。另外，公司亦希望項目能融入紅磡區，成為知名地標，故項目的街道與周邊原有街道完善地連接，達至一個共存的生態。

第二期有機會推較大單位

林達民預期，必嘉坊第一階段的第二及第三期，有望緊接必嘉坊．曦匯推出。第二階段會按照銷售反應，密切檢討打造方針，有機會推出一些面積較大的單位，迎合不同買家需要。

整個必嘉坊收購過程歷時多年，林達民稱過程就如上演「尋人記」，公司需要逐一尋找舊樓單位的業主，向他們購入單位業權，由於不少業權持有人已移居海外，公司需要在美國、加拿大、澳洲等地登報尋人。

今年下半年屬入市時機

至於美國踏入加息周期，林達民認為，現時本港仍處超低息時期，差不多是有史以來最低水平，而且本港銀行體系結餘尚算充裕，加息誘因其實不算太大，不如美國有急切加息的需要。他又說，預期美國加息周期於明年第一季完結，合共加息幅度2厘多，本港跟加幅度約為一半，即大約1厘至1厘多，因現時仍屬超低息環境，相信能容許上述的加幅。

對於樓市走勢，林達民預計今年樓價將平穩向上，除加息之外，市場上大部分負面因素已被消化。如果恢復全面通關，本港經濟有望於今年第四季出現回彈，由於樓市普遍滯後於股票市場，故相信較明顯的升幅將於明年出現，明年全年樓價升幅可達5%至7%。鑑於上述因素，林達民認為，今年下半年應該屬提早入市置業的時機。

長實及新地合作發展的屯門飛揚第1期將於明日進行首輪銷售共138伙，市場消息指出，項目截至昨日，累積已取得逾1000張認購，超購約6.2倍，並於今日截票。

飛揚第1期周六推售的138伙，包括79伙1房戶、49伙2房及10伙3房戶，以最高折扣計算，折實售價437.2萬至1043.2萬，折實呎價13720至17474元，折實平均呎價15354元。

超購約6.2倍

發展商表示，開售當日將分兩組揀樓，A組大手組別可購1至4伙，包括最少1伙3房戶，B組最多可購2伙。

市場消息稱，項目截至昨日累收約1000票，以首輪銷售138伙計算，超購約6.2倍，項目將於今日下午3時截票。

明首輪推售

長實高級營業經理楊桂玲日前預告，項目將視乎首輪開售情況，再作加推部署，料加推單位售價有約3%至5%的加價空間，項目入票人士仍以用家為主導，佔整體約8成，而投資者則佔約2成。

區域分布方面，以新界區為主，佔約55%，九龍及港島合計佔約45%，入票人士以年輕上車客為主。

位於青山公路大欖段170號的飛揚發展項目分２推售，其提供約800伙，其中飛揚第1期，共提供400伙，面積263至712方呎，提供1房至3房間隔，項目預計2024年3月底落成入伙，樓花期約21個月。

疫情持續發酵，加上「息魔」來襲，工商鋪市況觀望，惟核心區甲廈仍錄成交，由佳源持有的中環皇后大道中九號中層單位，屬二按物業，以約1.126億易手，每呎造價約3.42萬，低市價約15%，原業主持貨9年帳面獲利1900萬，物業期間升值約兩成。

甲廈市場於疫市下備受壓力，消息指，中環皇后大道中九號1403室，建築面積3290方呎，以約1.126億售出，呎價約34236元，低市價約15%。據悉，原業主為佳源集團，早於2013年以9360萬購入，惟於今年初曾承造二按，以易手價計，持貨9年帳面獲利1900萬，幅度20%。

今年初曾承造2按

昨日就上述消息向佳源作出查詢，惟於截稿前未獲回覆。

據地產代理透露，上址為佳源自用物業，早前已承造二按，加上佳源近期屢傳財困，故料因此出售旗下物業套現，成交價明顯屬低市價水平，幅度介乎15%至20%。

據美聯工商舖資料顯示，該甲廈近期成交，對上一宗成交需追溯至去年5月，為該甲廈30樓5室，建築面積2800方呎，當時以1.26億售出，呎價約4.5萬。

持貨9年升值20%

事實上，皇后大道中九號為核心區焦點甲廈之一，資料顯示，永倫集團於2018年中以約5.14億購入該甲廈頂層全層，呎價6萬，創當時甲廈呎價新高。

此外，該甲廈近期租金亦備受壓力，資料顯示，該甲廈高層6室，建築面積約2980方呎，於上月以每呎約70元租出，月租約208600元。據代理指出，上址位處大單邊，外望禮賓府景致，上一手租金為每呎103元，惟租戶於去年6月撤出交吉，單位於丟空近一年再度租出，租金急挫約32%。業主於2018年9月以約1.635億購入，以新租金計，回報1.53厘，屬偏低水平。

據業內人士指出，儘管本港疫情持續放緩，惟中港兩地至今仍然通關無期，加上內地疫情仍然嚴峻，令甲廈租務需求仍然疲弱，加上美國聯儲局早前宣布加息，亦預期會持續縮減資產負債表規模，加上俄烏戰爭持續發酵，令甲廈租務市場觀望氣氛揮之不去，料核心區甲廈租售價於短期內仍備受壓力。

元朗晉美工業大廈全幢易手，作價2.6億，平均呎價6548元；業內人士指，上址適合作數據中心，加上全幢工廈屬市場罕有供應，成交價屬市價水平。

市場消息指出，元朗宏業東街8號晉美工業大廈全幢，涉及地廠、閣樓、1樓至2樓及天台，總建築樓面39706方呎，作價約2.6億易手，呎價約6548元。

平均呎價6548元

原業主於1992年以2400萬購入，故持貨30年帳面勁賺2.36億，期間升值約9.83倍。據代理行資料顯示，上址佔地面積14735方呎，地契用途為工業及貨倉，地積比約5倍，該廈設一部載貨升降機、另設1個貨櫃車車位，3個貨車車位及兩個私家車車位。據地產代理指出，上述物業放售一段時間，叫價高達4億，受疫情等利淡因素影響，業主議幅逐步擴闊，最終減價35%易手。

叫價4億減幅高達35％

美聯工商舖董事陳偉志指，上址尚未用盡地積比率，若重建，料補地價金額高昂，惟該工廈適合作數據中心，加上環顧現今市場，全幢工廈屬罕有供應，成交價屬市價水平。

中原(工商舖)寫字樓部高級分區營業董事陳權威表示，佐敦彌敦道225號明珠廣場14樓全層，建築面積約2395方呎，意向價約3300萬，呎價約13779元，以連租約形式出售，料買家享租金回報近3.5厘。美聯旺舖營業董事鄒德慧表示，長沙灣青山道349號地鋪，建築面積約650方呎，意向售價約3300萬，呎價約50769元，租金回報約2.65厘。

東鐵過海段開通，帶動人流及生意額上升，新鴻基地產代理租務部總經理周淑雯公布，擬投入3億元對新城市廣場進行分階段的全方位空間活化計畫，覆蓋室內娛樂體驗區及室外寵物同樂園，相關區域於第三季開幕，預期屆時人流量及生意額將錄得雙位數增長。

料生意額錄雙位數增長

新鴻基地產代理租務部副總經理許嘉雯指，截止目前，集團旗下的新地商場手機應用程式（app） the point已錄得180萬位會員，同時為提高便捷性，亦在app當中推出電子優惠券及免費泊車辦理服務。

她續指，隨第二階段消費券推出，新城市廣場亦推行相應活動，根據此前活動經驗，預期接下來單價較大的生活影音類及珠寶類產品將頗受歡迎。

早前本港再度出現疫情，當問及對租戶的影響時，許嘉雯稱，新租續租都較為穩定，但亦有轉變空間，會順應市場潮流趨勢挑選租戶。

此外，新城市廣場已於今年首三季引入數家網紅商戶，包括本港首家美國連鎖個人護理用品店Bath and Body Works、本港首間微辣大排檔、於新界區開設首間分店的日本連鎖藥妝店松本清等。