內政部次長花敬群27日表示，平均地權條例修法是希望房地產市場健康，不是真的要打房。市場調節工作初期會造成一定衝擊，操作剛開始，對市場有衝擊，希望市場在最能接受衝擊的時間點推出，那就是最棒的，時間點就是現在。

花敬群在出席住都中心成立四周年記者會後，接受媒體訪問時作上述表示。他說，為遏止不當炒作房地產，內政部提出平均地權條例修法等政策，提高炒房罰鍰、限制預售屋換約等，各界都在關心立院下個會期是否會通過委員會審查，或逕付二讀處理。

花敬群強調，針對預售市場的投機炒作和短期借入等行為做控管，不是真的要打房，而是希望房市健康，這些不當的炒作行為希望離開。市場中有需求者，長期置產的人，開發商規劃時，以實際需求來規劃，而不會規劃適合短期投資客的商品，這種商品可能不適合需求。他希望，未來商品房都能適合民眾長期需求，經過調節，才是未來房市更加健全的基礎工作，無論什麼時間都應該來做。

對於打擊預售屋，花敬群指出，操作剛開始，對市場有衝擊，希望市場在最能接受衝擊的時間點推出，那就是最棒的，時間點就是現在。他表示，才剛經歷一年多大幅度房價上漲，真正進入市場的自住客，銀行放貸金額沒有很高，對金融市場衝擊和傷害會越小，拖得越久，傷害越大。

至於近期缺料缺工問題，花敬群指出，近期原料上漲趨勢放緩，甚至下跌，工人略有缺少，過去一年多，做了兩次營建招標成本調整，合理反映市場該有價位，內政部報請行政院同意，地方政府招標社會住宅時，能用市場接受的價格來招標，地方政府逐步理解，放手去做，不會有財務壓力，中央住宅基金會補足。

他表示，社會住宅上半年招標進度有點慢，因為在招標時同時調節預算標準，現在調整完畢，下個月開始，招標速度會開始回到正常軌道，今年目標希望順利達成。

花敬群相信國家住都中心專業和調節效率，明年上半年可以完成今年該做的目標，後年再來追明年的目標。

公辦都更案招商 年底拚500億

國家住宅及都市更新中心27日舉辦四周年記者會，代理董事長花敬群在記者會中指出，四年來推動多項都更，加上今年底推動公辦都更案，累計可望突破500億元目標。

目前國家住都中心已經完成圓山站西側土地、信義兒福A1基地公辦都更的招標工作，未來還有新竹建功高中南側、台北市敦化南路土地等六案都更要進行。

花敬群指出，過去四年內創造六案公辦都更簽約案，投資金額約234億元，加上即將要推動項目，招商金額為250億元到300億元之間，今年累計招商金額可望達到500億元的規模。

另國家住都中心直接興辦「安居．好室」社會住宅，18個月內完成16個縣市，共49處1萬7,344戶決標，速度跟數量前所未見。今年目標朝總計3萬2,000戶決標外，將跨足外島滿足社宅需求。

國家住都中心強調，社宅規劃時考量在地需求與周遭未來的變化，引入適切公益社福據點。為讓空間符合使用，會在規劃階段就與衛福部、教育部跨部會合作，目前已規劃基地累積達126項社福設施。

為永續經營社宅，國家住都中心規劃橫跨50年的社宅財務計畫，攜手台銀等9家銀行聯貸4,119億元，投資大眾所需的社宅興建，不僅不排擠政府預算，更以三道防線進行嚴格風險管控，降低負擔之餘也能確保永續。


花敬群：遏止房市炒作 正是時候
經濟日報

內政部次長花敬群昨（27）日再度對《平均地權條例》修法表態，重申修法目的是希望能遏止不當炒作，不是要打房，而是希望房地產市場健康；管控預售屋交易對市場會有一定衝擊，因此希望在市場最能承受的時間點來做是最棒的，「而這個時間點就是現在。」

內政部希望下會期續推動平均地權條例修法，管控預售屋市場，不過能否順利審查，關鍵仍掌握在立院。

花敬群昨天出席國家住都中心成立四周年記者會時表示，平均地權條例修法最主要希望針對預售市場的投機炒作加強控管，不是要打房，而是希望房地產市場健康，遏止不當炒作，讓這些投機炒作離開市場。

他說，投機炒作離開市場後，未來開發商、建商在規劃物件時，也比較能針對實際居住需求去設計，希望市場更為健全。

花敬群表示，市場調節的工作，無論何時都應該要做，不過在操作剛開始時，會對市場產生一定衝擊，當然希望在市場最能夠接受衝擊的時間點提出最佳，「而這個時間點就是現在。」

花敬群說，市場才剛經過一年多較大幅度的房價上漲，真正進入市場的自住客還沒到很多，此時來調節，對金融市場或可能購屋人造成的傷害規模最小，若拖得越久，傷害越大。

媒體也問到中國大陸爛尾樓風暴，花敬群回應，台灣不至於走到這個地步，大陸是非常誇張的泡沫經濟導致，而台灣仍有基礎需求存在，政府會持續關注市場健全及長期穩定。

內政部去年提出《平均地權條例》修法，祭出五大重拳，包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等，宣示打炒房決心。

法案送進行政院後，為避免傷及無辜，內政部在既有架構上調整，除了刪除炒作刑責外，也針對預售屋轉售訂定例外條款，好不容易在今年4月7日行政院會通過並送交立法院審查，至今仍躺在立法院。

期間，更一度傳出預售屋換約轉售可望鬆綁，平轉無獲利就可無限制，但內政部否認；花敬群更多次出面受訪強調，內政部將積極向立法院溝通，希望法案在下半年會期順利過關。

華南金（2880）融集團配合政府政策，推動土城工業區廠房都市更新，讓土城區沛陂段都更案的老舊廠房轉身為符合現代工業需求的嶄新大樓，並獲新北市政府肯定，成為「新北市工業區都市更新示範基地」，昨（27）日由新北市長侯友宜主持揭牌。

本案工程基地位於土城區民權街、大同街交會處，土地面積約2,200坪，由華南金資產管理公司提出都更申請，興建兩棟新式工業廠房大樓。設計考量整體都市景觀，退縮建築設置寬敞人行步道，留設超過800坪開放空間，提供園區休憩及活動等多功能廣場；同時大樓採綠建築設計，規劃移植原基地老樹及其他原生樹種等，形成環保生態棲地。

整體設計融入永續發展概念成為在地指標建物，形塑捷運頂埔站進入土城工業區重要入口意向，亦對周邊廠房展現重要的示範作用。

華南金融集團為積極推動都更危老重建，由華南銀行與華南金資產管理共組「都更危老華南隊」，提供地主從規劃設計、融資信託、興建售服的一條龍服務。

華南銀行總經理黃俊智表示，本案不僅是國內所有金控公司旗下資產管理公司第一件完成的自辦都市更新案，也是首宗經濟部工業局編定工業區的都市更新案，對推動工業區都市更新具有重要意義。為落實ESG永續概念，設計規格是以銀級綠建築為基底，並升級朝向申請黃金級綠建築標章努力；其中一棟為華銀資訊大樓，結構體設計達耐震七級，加上高規格隔震設計，已取得耐震標章認證。

華南金資產管理公司表示，本案不僅改善市容、優化廠辦環境，提前預留人行通道及綠地，以供未來相鄰街廓辦理重建時參考，對帶動工業區更新與活化產業競爭力，均有正向示範意義。

華南金資產管理公司兩年內已簽下兩件危老重建案，分別是位於台北市萬華區華江段、新北市新店區中央段兩筆土地，其中華江段預售超過九成，並於今年6月動工，顯見都更危老華南隊的高效率。

興富發（2542）建設總裁鄭欽天表示，未來房子要賣得好，地段、產品規劃是兩大關鍵；地段上，市中心蛋黃區一定是最安全、房價增值也會最多，以北部都會區來說，看好桃園未來五至十年表現，桃園未來二、三年新案每坪成交均價60萬元一定看得到。

鄭欽天說，未來北部都會區房價漲幅最多、成交量最大一定落在桃園。他說：「我講這些甲山林建設董事長祝文宇會反駁我，因為他認為桃園青埔房市推案量太大、會死翹翹。」但我覺得「青埔不會死翹翹，翹不了啦」。

祝文宇在今年6月底股東會上曾點名，高雄、台中、台南、桃園地區都要小心供過於求，會有泡沫化危機。

鄭欽天分析，桃園市很多公共建設在進行，如桃園航空城計畫，有多少國際大廠或高科技廠商要進駐，如果產業都進去了，很多人就不用進台北市，工作、生活、上學都在那裡，住桃園跟住新北市有什麼差別，所以看不出來為何新北市房價一定比桃園貴一倍，實在很沒道理。

鄭欽天指出，觀察雙北市近年移出人口約5萬人，而桃園一年移入約1.5萬人口，這就是產業帶動人口結構變化，以及城市發展的趨勢所在，看好桃園區域經濟產值會快速上升。

興富發建設指出，上半年房市多空訊息紛踏，像是通膨、升息、戰爭等外在因素干擾，但基本上台灣經濟沒有變壞的因素，接下來若各國開放邊境，將刺激經濟效益擴大。

鄭欽天認為，上半年對房市影響因素較大是疫情，下半年又有選舉干擾，因此第3季是重要的房市信心線壓力測試；若單季來人、成交、推案量能較去年同期成長5%至10%，房市會相對健康，也將左右集團明年推案量多寡。


現在是買房時機嗎？興富發：Q3是關鍵期 以買代租仍佳

今年房市備受挑戰，交易量已經降溫，加上缺工料漲問題未解，中南部泡沫化問題浮出檯面，興富發建設（2542）副總廖昭雄今（27）日表示，第3季將是房市的指標關鍵季度，包括通膨、升息、供需問題等持續影響房市，但長期來看，台灣經濟沒有變壞的因素，倘若第3季來客數、成交量可較去年同期小幅成長5-10%，就代表房市未來仍好，走向健康的發展。

近年來工資、原物料大幅上漲，興富發是否受其影響，廖昭雄指出，以北市來看，以前造價每坪約12-13萬元，現在幾乎每坪都要20萬元以上，中南部因為基期低的關係，漲幅更大，這部分確實讓公司的成本增加，部分個案受到影響，關鍵在發包時間問題，若是售價是未漲以前的售價，發包後獲利便會被吃掉，但若是先發包在決定售價，就不會有這樣的狀況。

他舉例，以興富發於青埔推出的「新森活」案來看，是採取先建後售，因此發包價格是早期尚未漲的價格，完工後，房價反而已經上來，因此該案享受到成本低、售價高的優勢，未來在新案上，也會盡量採取「先發包再預售」的策略模式，以免吃掉毛利。

展望第3季，廖昭雄表示，疫情趨緩後，相信會有報復性的成長跟消費，活絡整個市場，只要第3季交易量能持平，仍是好的發展，雖然現在房市有利空因素，但也有剛性購屋需求，包括通膨下，房產仍是保值抗跌的首選，且對自住客來說，只要選擇新重劃區、交通方便的地區，基本上未來房價還是會緩步上漲，他也強調，自住客一住都是10、20年以上，因此不論何時買房都是好時機，只要買得起，還是盡量「以買代租」為佳。


興富發：明年推頂級商辦 總銷百億

政府打炒房，市場注目焦點轉向商辦。興富發（2542）建設集團昨（27）日宣布，二年前以每坪350萬元、總價32.2億元購入的台中市七期惠中路、市政北七路口920坪「地王」角地，將於明年推出總銷達百億元的35層頂級商辦，每坪單價挑戰7字頭以上區域新高。

此外，興富發去年底以總價20.9億元、每坪單價285萬元購入七期市政路、文心路口約733坪黃金角地，也規劃明年推出只租不售的商辦產品，初估投資金額接近百億。

業界預期，隨著台中「地王」規劃百億頂級商辦，將點燃七期新一波商辦戰火。目前已知，聯聚建設及豐邑機構明年都有超級商辦大案進場，三家商辦總銷近800億元。

根據財政部統計，去 (110) 年土增稅稅收共 1100 億元，不僅連續 3 年突破千億元關卡，也是近 6 年來次佳紀錄；六都中則以雙北市與台中市較多，其中應納稅額千萬元以上的案件，近 5 成來自新北市與台中市貢獻。

財政部表示，新北市與台中市稅收貢獻大，主要受惠於土地重劃帶動周邊土地整併，進而挹注土增稅收表現，其中應納稅額達千萬元以上的案件，有 26.3% 來自於新北市，台中市占比約 21.3%，兩市的合計比重也有逐年增加態勢，其中新北市過去 5 年有 3 年占比高居六都之首。

進一步看行政區表現，台中市西屯區 62.7 億元居冠，主要來自於中科園區、七期精華區、廠房與商辦等基本需求，加上水湳經貿園區、12 期重劃區、台中市府站 等開發案帶動周遭土地交易。

至於新北市新莊區實徵淨額 60.8 億元居次，包括副都心重劃區、頭前、塭仔圳重劃區持續發展挹注。

從稅收來源來看，去年土增稅主要來自於買賣，占全部應納稅額 87.2%，其次則是一般贈與 7.5%、法院拍賣 1.9%，而企業因併購移轉土地申請的記存案件占 1.4%。

財政部表示，今 (111) 年上半年，買賣比重降至 84%，一般贈與則提高至 1 成，觀察 106 年到 110 年主要移轉原因的變動趨勢，買賣占稅源比重增加 2.3 個百分點，一般贈與因 106 年稅率調整致民眾提早規劃贈與、占比達 9.6%，之後則逐年下滑，直到 110 年始回升，至於法院拍賣及記存分別一降一升，幅度均約 1 百分點。

國家住都中心成立將滿四周年，昨（27）日端出公辦都更、社宅興建、社宅包租代管等三大成績單。代理董事長、內政部次長花敬群表示，公辦都更已六案完成招商，投資額達234億元，今年預計再增加六案，投資金額上看500億元，將挑戰前四年總和。

國家住都中心在2018年8月1日成立，當年揭牌儀式，蔡總統、內政部長徐國勇親自蒞臨，對住都中心寄予厚望，希望成為公辦都更、社宅的左膀右臂。

國家住都中心昨日以三大關鍵數據，展現近四年來成績單，包含公辦都更完成六案投資額達234億元、社宅直接興建決標1.7萬戶、社宅包租代管每季6,000戶快速成長。

在公辦都更方面，已完成台銀圓山案、台電嘉興街案、中和保二案、南港玉成案、信義兒福B1-1案、A1案等六案招商，投資金額達234億元，在規畫上提高公益設施比率。

今年下半年，住都中心預計將六案公告招商，包括位於台北市的行二行三基地、信義兒福B1-2與B3-2基地、A2基地、敦南和平新莊，位於新北市的板橋浮洲案，以及雙北之外的第一案，新竹建功高中南側基地。

蛋白變蛋黃不夠看 網指全台「最強潛力股」落這：本連蛋殼都不算

房地產常以距離市中心的遠近，分為蛋黃、蛋白、蛋殼區。PTT房屋板上一名網友指出，傳統的蛋黃區大家都知道，許多新的重劃區大部分都是蛋白區，而談及「蛋白變蛋黃」最有名的例子應屬北市「信義計畫區」，不過也讓他好奇「最近有哪個新的重劃區也有蛋白變蛋黃的潛力嗎？」貼文一出也掀起熱議。

網友們一面倒直指全台最強潛力股正是新竹縣「竹北市」，「最近吵最兇的竹北啊，原本連蛋殼都不算」、「竹北信義區給你參考，以前旁邊都是田，現在都是大樓」、「我覺得竹北是蛋殼變蛋黃」、「竹北高鐵區」、「問就是竹北」、「野狗區代表：竹北、青埔」。

不過也有人點名位在台中的「七期重劃區」，「七期也是本來都是田」、「七期～連市政府很多機關直接搬過去認證」、「七期也是市政府搬過去才變成蛋黃，原本被笑是鬼城」、「台中七期啊，以前新光去當拓荒者時還被笑怎麼開在那邊」。

而像是桃園青埔、台中水湳、北市南港、新北新莊副都心也都榜上有名。網友們認為，行政區能晉升為蛋黃區，市府策略及位置便是一大指標，「信義區就北市政府、七期就中市政府，官方認證」、「蛋黃是政府決定的，所以一切預告在前了。像是青埔和水湳就是未來的蛋黃，不要不信」、「等到桃園市政府搬到青埔，我就稱它是蛋黃」。

「公寓大廈管理條例部分條文」修正案已於今年4月三讀通過、5月11日發布，增訂強制要求有危險之虞的公寓大廈即成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣市主管機關報備，北市目前約有1200棟尚未成立管理組織建築物，違者可處區分所有權人4萬以上、20萬以下罰鍰，屆期未辦理者，得按次處罰。

建管處表示，內政部草案認定的危險建築物為使用執照登載總樓層7樓以上、戶數為50戶以上且其共用部分、約定共用部分，有公安及消防檢查不合格情況的公寓大廈。

建管處專委鄭大川指出，北市目前屬7樓以上、50戶以上的建物約有1200棟尚未成立管委會或推選管理負責人，其中依今年5月11日發布公寓大廈管理條例修正案有危險之虞的公寓大廈目前還在彙整相關資料清查中。

鄭大川表示，清查完畢後，將由現有輔導團隊優先免費輔導成立管委會；因中央未發布危險建築物的認定原則，待正式發布後，會將符合的建築物列出，並通知成立管理組織，並自收到通知後開始計算2年，違者可處每一專有部分區分所有權人4至20萬罰鍰，屆期未辦理者，得按次處罰。

鄭大川表示，公寓大廈成立管委會後，也可向建管處申請公寓大廈共用部分維護修繕費用補助，最高可獲得25萬元，提供民眾盡快改善消防、公安設備，保障大樓公共安全。

最新第2季國泰全國房地產指數出爐，不僅全國預售、新成屋每坪成交價衝上45.86萬元新高、季增6.01%；以區域看，第2季七大縣市預售、新成屋房價全數創新高，整體第2季新屋市況呈現「量縮、價揚」態勢。

第2季成交量指數僅新竹、台中、台南呈現季增20%至65.7%，但雙北、桃園、高雄四大都會區成交量指數卻大幅衰退45%至70%左右，又以桃園季減七成最多。

第2季全國新建案議價率季增1.2%，七大縣市以新北議價空間多出3.06個百分點最多；30天銷售率部分，僅北市、高雄較首季各下滑2.9%、14.3%個百分點，相較全國新建案每坪可能成交價攀上45.86萬元新高，且七大縣市新屋房價全數創新高，台北市新建案每坪成交價飆上109.04萬元新高行情，讓整體第2季新屋市況呈現「量縮、價揚」態勢。

近年不動產市場受惠資金潮，成交量屢開紅盤，但實體店面並不在熱銷行列，尤其總租金高的大店面更是乏人問津，依據實價資料，台北、新北、桃園的億元級店面交易量維持低檔，今年上半年北北桃成交僅 10 筆，與去年同期相比減少 23.1%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，過去實體店面是店家及品牌經營的主戰場，且大店面通常臨路面寬，若位處熱鬧地段，還具有宣傳效果，但消費者越來越依賴網路資訊，且大型品牌及知名店家逐漸導入百貨商場及購物中心，加上疫情干擾，高租金的大店面不易找到承租方，投資者自然減少。

觀察近四年北北桃店面交易，桃園市從 12 筆驟減至 2 筆，新北市這兩年上半年都只有 2 筆交易，台北市維持在 6 筆。

郎美囡分析，桃園市自 2012 年開始推動航空城計畫，創造區域亮度，吸引不少投資買盤，且桃園市各個重劃區皆有建設話題，2019 年有多筆億元店面交易位在藝文特區及青埔高鐵特區，但疫情衝擊商圈發展，需多店面招租不易，租金水平也下滑，投資人目光轉往其他不動產，桃園市這幾年科技園區、工業園區帶來大量就業人口，讓住宅市場持續發光。

此外，海外資金及台商回台布局，以及物流業蓬勃發展，投資高總價不動產的主力也轉往廠辦、商辦及工業用地。

至於台北市的高總價店面若位於黃金地段，買方仍具興趣，但平均店租下降，買方期待有大幅議價空間，惟賣方若無資金壓力，售價上不願讓步，故價格認知有顯著落差，讓成交困難；新北市近年開啟不少大型購物中心、商場，其中有許多緊鄰捷運站，交通便利性高，品牌與消費有往商場集中的趨勢，故少見大筆資金投資於店面。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，除了電商衝擊及商圈受人潮減少影響外，店面租金水準逐年下修亦是重要因素，因此即使大量游資與低利環境，大型店面的風險仍不容小覷，也讓交易每況愈下。

北部上市櫃建商鉅陞國際（5529）、亞昕（5213）積極布局台中房市。繼亞昕之後，鉅陞也在台中成立分公司27日開幕，鉅陞國際董事長褚學忠指出，已在台中市蛋黃區備妥百億推案量，預計9月先推出台灣大道首發案，總銷75億元，對房市未來審慎樂觀，目標是拚三年內虧轉盈。

褚學忠表示，鉅陞推案以台中為大本營，台中首發案位在西屯區台灣大道文中街，基地面積1,753坪，目前正在申請建照中，預計9月公開，每坪開價8字頭，總銷75億元；第二個建案地點在西屯區黎明路與市政路口，基地面積461坪，總銷約25億，預計明年第一季推出，雙建案總銷合計達百億。

褚學忠提到，鉅陞台中購地聚焦市中心蛋黃區，「要在藍海市場找類紅海客戶」，鎖定「想住市中心，卻又不想負擔高房價的客層。」

今年以來，儘管各地區樓市政策有所鬆動，但購房者信心不足，房企的償債壓力仍然較大。曾經穩健的正榮地產，也面臨著債務無法如期償還的“艱難時刻”。7月27日，是“20正榮02”的付息日，應付總金額5750萬元，但正榮地產已提前選擇展期。

展期已有端倪

7月25日，發債主體正榮地產控股股份有限公司宣稱，“20正榮02”2022年度應付利息分6期償還議案獲通過。該債券的2022年度付息日為2022年7月27日，應付總金額5750萬元。現調整為：於2022年9月14日兌付年度利息的15%，即862.5萬元；10月19日、11月14日、12月14日、2023年1月14日另均兌付同等比例的利息。於2023年2月14日兌付2022年年度利息的最後25%，即1437.5萬元。

此前， “21正榮01”利息展期方案也通過了，該債券應付利息總金額8316萬元。根據展期方案，該利息將按照15%、15%、15%、15%、15%、25%的比例分期支付，最後一筆支付日期為2023年2月6日。

“21正榮01”，當前餘額13.2億元，當期票面利率6.3%，發行於2021年7月23日。“20正榮02”，當前餘額10億元，票面利率5.75%，期限5年，發行於2020年7月27日。

此前上交所披露，正榮地產發行的“20正榮01”“21正榮01”自2022年7月14日起停牌，複牌資訊另行確定。

事實上，這次債務展期，早有端倪。

今年6月，正榮地產控股就發佈公告，截至2022年5月31日，正榮集團缺乏充足財務資源，公司預計無法於2019年11月票據的寬限期屆滿前支付利息13,725,000 美元。

再往前，今年2月，正榮地產控股公告，擬對5筆2022年內到期的海外票據展期一年，並向持有人進行同意徵求。擬展期的5筆債券共計66億元，其中4筆為美元債，合計剩餘金額為7.98億美元。

對於以上的違約，正榮地產控股於公告中表示，過去數月，正榮集團為解決流動性問題採取各種措施，包括獲得境外貸款人及五批境內資產支持證券持有人延長資本市場融資、保持項目建設及運營穩定性、尋求處置資產以及加快銷售和現金回收速度。

儘管如此，自2022年3月底以來，受疫情影響，正榮集團的運營受到顯著影響，銷售及資產處置的進度亦有所推遲。房地產市場環境及金融環境等不利因素疊加疫情的影響正榮集團合約銷售及流動資金的緊張狀態仍未得到根本性改善。

流動性暫難改善

從港股上市主體正榮地產（6158.HK）財報來看，截至2021年末，正榮地產負債總額2128.99億元，比2020年末的1837.83億元增加了200來億。早在2020年，正榮地產的負債總額就已經比2019年增加了400多億元。

圖片來源：東方財富圖片來源：東方財富
正榮地產這2128.99億元的總負債裡，又以流動負債居多，其2021年該項資料達到1715.35億元，占總負債比80.6%。

其中增速較大的是短期借款和其他流動負債，前者2021年同比翻倍，從前一年的128.92億元增加到當期的258.65億元。後者同比也增加了300多億為930.58億元。

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受此影響，在去杠杆大背景下，正榮地產這兩年的資產負債率不降反增，2019-2021年分別為81.6%、83.0%、83.9%。

除此之外，正榮地產的現金情況並無好轉。至少從2021年報來看，其當期現金及現金等價物帳面數據為391.2億元，比2020年末的429.7億元少了30多億。在上述的391.2億元現金及等價物中，有81.32億元為已抵押存款，162.61億為受限資金，正榮實際可支配的在手現金及等價物僅為147.27億元。

從境外債角度來看，正榮地產的壓力亦不小。

圖片來源：企業預警通圖片來源：企業預警通
企業預警通資料顯示，正榮地產目前有12筆境外債，融資成本都不低。有兩筆將於今年下半年到期，共5.5億美元。

此前正榮地產展期了一部分境外債，目前2023年到期的境外債有5筆，數額不小。扛過了2022年，2023年對其挑戰不小。

債券展期成房企化解風險重要手段

激增的償債壓力之下，越來越多的房企選擇以交換要約、債務展期等方式，降低境內外的到期債務壓力，換取更多時間和空間。

據不完全統計，近一年內，已有20余家房企對旗下超35筆債券進行過要約交換或展期。

近期，富力地產(02777.HK)關於旗下10筆美元債的同意徵求獲得通過，其中包括延長票據到期日、修改利率條款等內容，債券到期時間延長了3-4年。富力地產短期內的債務壓力得到緩解。

同樣的情況也發生在融創身上。4月份時已完成展期的“PR融創01”，在5月15日對首期10%本金及其對應利息進行了足額兌付，但在6月30日的第二次本息支付時出現不確定性。融創對兌付安排進行了再次調整，將6月、9月需要支付的10%、15%本金，分別縮減至5%、10%本金，並將2023年9月的最後一期本金支付額度從此前的20%增加至30%，減輕了近期的償付壓力。

奧園則接連尋求對到期利息的展期。在完成對“21奧園債”的利息展期之後，7月18日，奧園再發佈公告稱，“20奧園02”第二年度利息應於2022年8月6日予以兌付，目前該公司擬召開債券持有人會議，對該筆利息尋求12個月的展期。

有市場人士表示，債券展期是化解金融風險的重要手段之一，能在一定時間內讓企業避免觸及交叉違約條款等情況，尤其是對運轉良好，只是短期資金周轉困難的企業來說，這種方式對企業自身和投資者是有益的。不過，上述人士認為，債券展期方式規則尚不完善，企業參與門檻過低，且沒有懲罰機制，也沒有投資者救濟機制，容易被濫用，並可能對債券市場的信用建設產生一些負面影響。

7月27日，綠城管理控股有限公司發佈了截至2022年6月30日止六個月中期業績公告。

觀點新媒體瞭解到，截至6月30日止六個月，綠城管理錄得未經審核收入為12.59億元，較上年同期的10.8億元增長16.4%；毛利為6.35億元，較上年同期增長23.7%；淨利潤為3.66億元，較上年同期增長32.5%；歸屬于公司股東的淨利潤為3.6億元，較上年同期增長33.4%；經營活動所得現金淨額為3.63億元，較上年同期增長40.5%。

另外，該公司基本每股收益為0.19元，較上年同期增長35.7%；攤薄每股收益為0.18元，較上年同期增長28.6%。

於2022年6月30日，該公司非流動資產總計22.76億元，流動資產為34.27億元，流動負債總額20.42億元，總資產減流動負債為36.61億元。

綠城管理稱，報告期內公司無負債且現金流充足。

據瞭解，截至2022年6月30日，綠城管理於中國28個省、直轄市及自治區的107座主要城市擁有390個代建項目，合約項目總建築面積9430萬平方米，較去年同期增長12.3%；在建面積4480萬平方米，較去年同期增長2.7%。

截至2022年6月30日，按當期在建面積測算，綠城管理受政府委託專案為1350萬平方米，占比30.2%；國有企業委託項目為1950萬平方米，占比43.6%；私營企業委託項目為1080萬平方米，占比24.1%；金融機構委託專案為100萬平方米，占比2.1%。

7月27日，據深交所互動易平臺消息，針對投資者提到的“最近斷供潮對公司影響”的提問，萬科（萬科A(17.760, -0.29, -1.61%)，000002.SZ）方面回應稱，公司經營正常，預計交付的項目均處於正常建設中，不存在因無法交付導致購房人集體停貸的情況。

萬科稱，長期以來，公司穩健經營贏得了市場認可，信用評級良好，融資管道暢通，如7月21日，公司剛完成30億元綠色中期票據的發行，票面利率為3%。

針對“萬物雲港股何時上市”的提問，萬科方面則表示，萬物雲上市正在穩步推進中，具體的進展請以公告為准。

此外，針對投資者提出的“公司2029年到期的美元債價格跌到了65美元左右，是否預示萬科也要違約了”的提問，萬科方面回應稱，公司國際三大評級穩定（穆迪Baa1/穩定，標普BBB+/穩定，惠譽BBB+/穩定），融資順暢，流動性情況較好。近期境外債波動主要是受多種因素影響引發的市場恐慌情緒，公司將積極加強與境外債投資者的溝通，協助投資者更好地瞭解公司經營財務情況。

澎湃新聞注意到，上述2029年到期的債券為萬科於2019年11月12日發行的一筆美元債，債券期限為10年期，利率為3.5%，發行規模3億美元。

據瞭解，該債券價格於今年7月21日跌至64.6美元，隨後價格回檔，當前該債券中間價約79.23美元。

7月27日，上海集中供地第三日，青浦區西虹橋滬青平公路北側45-12、45-14地塊共吸引兩位競買人參與競拍，最終，象嶼地產集團有限公司子公司上海象嶼置業有限公司和招商蛇口(13.580, 0.00, 0.00%)（001979.SZ）旗下上海虹潤置業有限公司組成的聯合體以38.6億元的總價競得，成交樓板為30564元/平方米，房地聯動價為62000元/平方米。

該地塊的另一位競買人為華髮股份(7.530, 0.04, 0.53%)（600325.SH）子公司太倉華曦房地產開發有限公司。

出讓檔顯示，該地塊規劃為普通商品房、商業用地，出讓面積為60142.2平方米，45-12地塊容積率為2.2，45-14地塊容積率為1.2，起始總價為38.05億元。

對於出讓價款，出讓人要求，買賣雙方合同簽訂之日起30個工作日內，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款餘額。

該地塊建成後建設的住宅套數下限為1314套；地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的80%，計95251.2平方米以上。中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於90平方米、小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米。

出讓人要求，45-12地塊配建的保障性住房類型為公共租賃住房，需嚴格按照《上海市保障性住房設計導則》的要求設計及房型面積配比，裝修標準按區房管局保障房三方協定為准；保障性住房須配建產權車位，具體比例由區房管局保障房三方協議明確，且車位元產權歸屬區政府指定機構。

與此同時，與出讓地塊相鄰的兩宗地塊由競買人代為建設。控規編號45-13社區體育用地（綜合運動場）由受讓人出資建設，土地面積7357平方米，容積率1.2，建設標準不低於17838元/平方米，建設要求以審定的方案為准。建成後無償移交給政府指定單位。與45-12地塊同步建設、同步驗收。

控規編號45-11的幼稚園由受讓人出資建設，土地面積合計約6540.4平方米，容積率0.8，建設規模：12班，包含9個幼兒班，3個托班，35個地下車位。建設標準不低於10000元/平方米，建設要求以審定的方案為准。建成後無償移交給政府指定單位。與45-12地塊同步建設、同步驗收。

盤活問題樓盤，推進“保交樓”，中部省會城市鄭州或率先破冰。

7月27日，新京報記者獲悉，鄭州擬推出棚改統貸統還、收並購、破產重組、保障房租賃四大模式，首批試水紓困建業、康橋、世茂、融創等六大房企，針對房企旗下問題樓盤選擇對接上述四種模式，推進“保交樓”工作。


據悉，鄭州擬推出棚改統貸統還、收並購、破產重組、保障房租賃四大模式，以推進“保交樓”。

六家試點房企

7月26日晚間，《關於我市頭部房企自願退出專案情況的彙報》檔截圖在網路上流傳。其中的內容顯示，鄭州市房管局召開會議，彙報“頭部房企自願退出專案情況”，針對建業、鑫苑、康橋、世茂、綠地、融創等重點企業的專案，給予棚改統貸統還、收並購、破產重組、保障房租賃等退出方式。

7月27日，新京報記者與鄭州市人民政府辦公廳取得聯繫，工作人員表示“此事應該聯繫鄭州市住房保障和房地產管理局。”隨後，記者撥打鄭州市住房保障和房地產管理局（簡稱“鄭州市房管局”）官網多部對外電話，工作人員皆表示未看到關於此事的紅頭文件，具體情況尚不清楚。

記者從知情人士處獲悉，鄭州市政府組織鄭州市房管局、各區政府召開“6家重點企業在鄭專案情況彙報”會議，主要彙報內容是結合鄭州市政府於6月15日下發《鄭州市房地產良性迴圈發展相關模式和建議》的檔通知，鄭州市房管局就6家重點企業專案的選擇模式（棚改統貸統還、收並購、破產重組、保障性租賃住房模式）在會上向市政府、各區政府進行相關彙報。而上述檔截圖正是鄭州市房管局名為“關於全市重點房地產企業退出的情況彙報”的材料截圖。

據悉，這6家重點房企分別為建業地產、康橋集團、鑫苑地產、世茂集團、綠地集團、融創中國。其中，前3家房企建業地產、康橋集團、鑫苑地產為鄭州本土房企；而世茂集團、綠地集團、融創中國均在鄭州有多個項目佈局。

根據上述的《鄭州市房地產良性迴圈發展相關模式和建議》，鄭州市在當前背景下針對房企和專案紓困旨在“為穩住經濟大盤，啟動有效需求，實現全市房地產良性健康發展，仍需調動國企、央企及各類金融機構資源，通過公寓房收購為人才房、統貸統還、兼併收購，破產重組等方式，區分問題專案和問題企業，落實‘保交房’”。

創新“四大模式”

鄭州此次提出的四大創新模式，包括棚改統貸統還、收並購、破產重組、保障性租賃住房。其中，“棚改統貸統還”模式由政府平臺公司接收，後期政府主導；資產大於負債的，可選擇“收並購”模式，由政府組織國央企、金融機構對接，解決企業現金流問題；資不抵債的，可採用“破產重組”模式，由政府組織破產重組，以保證專案交付；銷售不暢、建設資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項建設貸款。

而備受關注的“棚改統貸統還”是指利用國家棚改的政策機遇，將安置房包裝為棚改專案，其建設主體由開發商轉變為政府平臺公司，同時，利用市級平臺等作為統貸統還主體，與各縣市區成立合資公司，市級轉貸平臺對合資公司進行轉貸。

在業內人士看來，“棚改統貸統還”的做法如果落地，將極大地緩解房企目前的資金壓力。據《鄭州市房地產良性迴圈發展相關模式和建議》所述，在鄭州市城市化高速推進的時期，主城區普遍採用“安開比”（即捆綁安置地塊建築面積與其對應的開發地塊建築面積的比例）建設模式，即由開發商作為安置房建設主體，同時給予合理面積的商業開發模式。在原有專案邏輯未變，由於政策收緊，商業開發部分回款放緩，造成安置房和商業開發專案面臨難以同時推進的問題。為解決被拆遷群眾安置，積極研究將開發商主導的“安開比”模式轉變為政府主導模式。

而在保障性租賃住房模式中，鄭州也正在考慮購買公寓或住宅現房作為人才公寓的方式。在各大開發企業對現有樓盤進行盤點後，對於去化週期較高的項目，可以積極利用回購保障性租賃住房模式回籠現金流。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱：“此次鄭州的解決措施，對於鄭州問題解決和行業問題解決的思路啟發等都有積極的作用。此次政策提出了比較豐富的解決措施，應該說針對不同的樓盤落實了不同的應對策略，比較務實，也能夠逐一突破，進而有助於更好化解矛盾，對於相關房企來說也具有較好的啟發意義。”

企業回應：不會退出鄭州市場

鄭州版本的紓困模式在網路傳開以後，也有關於房企是否會退出專案的疑問。

對此，部分代表房企回應稱：“主要是‘房企自願退出’這一說法引發了誤解，其實是對四個模式的統稱，並非是企業要退出項目。”

據新京報記者瞭解，以融創為例，目前其在鄭州的樓盤有10個，均在積極自救中，以“保資金”“保復工”“保交付”為目標，並且基於專案佈局和自身條件，後期或將考慮引入合作方，但是並無出售或者撤出專案的計畫。

而對於哪些專案選擇何種模式，部分試點房企表示：“目前材料還在上報中，沒有確定下來。”

上述知情人士稱：“事實上，檔本意是政府計畫幫助在鄭的頭部優質房企解決當下遇到的困難，對6家頭部房企優先幫助紓困，對於企業和業主來說，都是解決目前暫時困局、保證交付的良好契機。首批6家企業都是長期深耕鄭州的頭部房企，不會存在退出鄭州市場的問題。”

2021年6月，上海開啟第一輪集中供地，起家粵港澳的開發商鵬瑞報名參賽，首戰便傳捷報，底價競得自貿區臨港新片區一地塊。

這一結果幾乎沒有懸念，為了拿下這塊地鵬瑞此前早有部署。

隨後該項目被命名為鵬瑞•雲璟灣。

一年時間過去，這個被宣傳為“深圳灣1號執筆者的上海首作、半島國際社區、超低能耗建築“的項目開盤爆冷。

493套房源，僅收穫258組認籌數，認籌率52%，甚至沒有觸發積分，不僅如此，選房階段本就為數不多的認籌客戶裡100多組選擇放棄。

開盤半個多月後，鵬瑞•雲璟灣493套房源，僅售出154套，去化率31%，尚有339套待售。

上海樓市的熱鬧與喧囂仿佛都與鵬瑞•雲璟灣無關，操刀了頂豪專案深圳灣1號的開發商這一次玩不轉上海的郊區盤。

從粵港澳挺進長三角，鵬瑞將第一站定在了上海浦東新區臨港新片區。憑藉著產業規劃和人才引進政策等優勢，這一區域曾誕生過多個紅盤。

譬如，2021年的第四批次新盤中，遠洋紅星臨港天鉑認購率超300%，同期的大名城(3.310, -0.07, -2.07%)映暉、滴水湖馨苑雙雙觸發積分……但這般熱鬧的場景，鵬瑞沒有趕上。

今年6月，上海第二批次新房一口氣上新46個專案，其中位於臨港的6個新盤均未觸發積分制，這其中就包括鵬瑞•雲璟灣。為刺激去化，該項目更是在認購階段直接“打折”。

據報導，鵬瑞•雲璟灣的銷售人員在與購房者溝通中曾表示，認購客戶在選房時可享總價優惠0.5%，按時簽約還有0.5%的優惠，全款支付再優惠1%，加起來就是總價的98折。

這類情況在提高首付、加售裝修包、變相挑客的上海樓市中鮮少見到，而即便是給出優惠，鵬瑞•雲璟灣的認購率仍不如人意，493套房源中僅有258組認購。

項目遇冷有市場因素，也有其自身屬性以及推盤節奏踏錯的原因。

上海中原地產市場分析師盧文曦在採訪中向記者表示，臨港片區的火熱已經持續了一段時間，供應放量十分明顯，前期積累的市場需求迅速消化後，後期需求無法在短期內續接，“市場需要有一個短暫的停歇”。

推盤節奏方面，鵬瑞•雲璟灣首推便放出493套房源，在盧文曦看來，這一供應量明顯偏離當下主流投放節奏，“當下市場投放量基本是在300套上下，投放節奏也需要把控一下，認籌效果應該會好很多”。

另一行業人士也表達了相似的看法，位置太靠海、一次推出的房源太多、不臨地鐵等，這些都在一定程度上影響了購房者的預期。同時，臨港同期在售的項目也並不少，例如中建禦湖瀾庭、特發學府裡等，“競品太多，鵬瑞•雲璟灣沒啥優勢”。

於鵬瑞而言，雲璟灣更大的意義或許在於項目本身。這是公司挺進長三角的第一個項目，亦是佈局上海的第一子。

2021年6月，上海首輪集中供地開拍，鵬瑞以17.38億元的價格競得自貿區臨港新片區PDC1-0401單元頂尖科學家社區地塊，成交樓面價約8104.28元/平方米。

這宗地設有較為嚴苛的附加條件，如須引入世界頂尖科學家冠名實驗室，保障頂尖科學家的科研空間需求，打造世界級的新時代重大前沿科學策源地等，而這些條件又與鵬瑞頗為契合。

摘地前兩個月，深圳鵬瑞公益基金會向上海世界頂尖科學家發展基金會捐贈10億元，用於支援基礎科學研究、國際科學合作交流及扶持青年科學家成長專案，而世界頂尖科學家（上海）科學集團有限公司正是在上海臨港(12.210, -0.07, -0.57%)新片區註冊成立。本次鵬瑞競得的就是臨港新片區PDC1-0401單元頂尖科學家社區H07-01A、H07-04、J06-01地塊。

彼時有市場有聲音認為，這宗地實為鵬瑞量身定制，看中的就是該公司多元化的科研背景。

過去很長一段時間裡，鵬瑞的足跡都未踏出大灣區，公司開發專案也不多，2013年打造的深圳灣1號是其最具代表性的作品。這是與湯臣一品齊名的中國十大超級豪宅之一，包括許家印、蕭敬騰等在內的名流富商都曾在此置業，當下的二手房成交價已經達到30萬/平。

2019年以來，鵬瑞開始陸續通過招拍掛、舊改等方式在珠海、佛山、東莞等地補倉，2021年更是按下快速鍵，一口氣“吃下”華夏幸福(3.000, -0.08, -2.60%)南方總部位於深圳、東莞等地的大約10個舊改項目。

2021年3月，市場有消息稱，時任華夏幸福首席執行官暨總裁吳向東將撤至鵬瑞，且南方總部旗下的城更業務也將一併轉讓予鵬瑞。同年6月，華夏幸福深圳城市更新公司更名為鵬瑞（深圳）城市發展有限公司。

此後，鵬瑞開始四處攻城掠地。去年8月，其拿下了深圳羅湖蓮塘口岸改造地塊，預計總投資2.6億元；9月以51.78億元的價格拿下佛山三龍灣雙子塔產城綜合體專案，折合樓面價約9194元/平方米；11月拿下廣州天河區金融城地塊，總價49.58億元，總投資額不低於160億元；今年3月中標深圳市寶安區西鄉街道鐵崗舊村城市更新項目……整體來看，鵬瑞所摘項目多為投資週期長、資金沉澱量大的舊改或商業綜合體。

近月出現財困問題的內房恆大 （03333） ，正尋求出售物業以套現。消息指，集團標售灣仔中國恒大中心全幢商廈，市場估值約90億元，今截標。

據了解，去年恒大曾放售物業，市傳越秀 （00123） 以約100億元洽購，惟最終未成事。

總樓面34.5萬呎 出租率逾8成

市場人士指出，恒大本月委託測量師行，標售其總部大廈中國恒大中心，今截標。物業坐落於灣仔告士打道，恒大數年前購入自用，惟近一年多集團遇上財困，有需要出售資產以套現。項目獲本地財團及內房研究，估計物業市值約90億元，按總樓面34.5萬平方呎計，呎價約2.6萬元。據悉，現時大廈出租率逾8成，除了恒大自用樓面外，亦有保險等租戶。

去年8月，市場傳出中國恒大積極套現，擬出售灣仔總部中國恒大中心，市值料逾百億元，更傳出獲國企越秀地產以約100億元洽購，並洽談至最後階段。惟去年10月，消息指越秀董事會最終否決有關建議，因憂慮恒大尚未解決的債務問題，或會為潛在交易帶來不穩定因素，令整個收購變得更複雜，最終退出收購。

翻查資料，物業原為美國萬通大廈，恒大於2015年10月以125億元向華人置業 （00127） 購入，以樓面約34.5萬平方呎計，呎價約3.6萬元，當時是全港最大額商廈買賣及呎價最高紀錄，而成交期長達6年。不過，近兩年受疫情衝擊，甲廈空置率不斷上升，租金已從高位跌約3成，而售價亦有所回調，相信現時該廈市值已低於2015年購入價。

除了中國恒大中心外，市場上另一幢涉及銀主的全幢商廈，亦於市場標售。九龍灣高銀金融國際中心早前招標出售，據了解反應甚佳，獲多個財團入標，將進入次輪競投，並將於8月尾截標。

越秀地產（00123）公布，與獨立第三方保利發展（滬：600048）組成聯合體及合營企業斥共約95.18億元（人民幣．下同）投得兩幅上海住宅地皮。

該集團指，擁有95％權益的附屬公司江門越秀所組聯合體以約47.43億元競得上海市嘉定區嘉定新城（馬陸鎮）馬陸南社區地皮，佔地面積約7.35萬平方米，總可建築面積約26.83萬平方米，其中計容建築面積約18.38萬平方米。

此外，該集團指，持有95％股權的附屬公司中山越秀與保利發展組各佔50％的合營企業以約47.75億元競得楊浦區江浦社區地皮，佔地面積約3.6萬平方米，總可建築面積約12.54萬平方米，其中計容建築面積約8.53萬平方米。

合景泰富（01813）公布，以13億元出售持有啟德住宅項目尚．珒溋的公司50％股權及股東貸款予龍湖集團（00960），料錄稅後利潤約4.89億元。

該集團指，項目的開發已經全部完成，銷售面積約50萬平方呎，持該項目的公司去年純利約15.89億元，於6月底資產淨值約16.21億元。該集團指，項目擁有約13.5萬平方呎可售面積可供出售，而出售可提供提前變現有關投資價值，並為未來業務發展需要提供資金，預期出售所得款項將用作償還債務及用作一般營運資金。

大悅城地產（00207）公布，截至6月30日止6個月，連同附屬公司、聯營公司及合營公司在內，物業發展銷售總金額約162.97億元（人民幣．下同），比去年同期升33.4％，銷售總面積約40萬平方米。

該集團指，旗下15個投資物業平均租金單價同比介乎跌47％至升1％，平均出租率介乎78％至98％，因為疫情，給予年內承所屬物業且符合政策減免要求的租戶進行租金減免，致使上半年平均租金單價同比下降。

該集團指，5間酒店平均可出租客房收入約106至893元，平均出租率介乎22％至75％。

評級機構標普全球表示，內地近期發生業主拒還房貸事件，意味購房者信心下降，預計今年全國房地產銷售將下滑28%至33%，降幅幾乎是之前預測的兩倍。此外，房貸停供潮恐預示評級較高的房企也將出現流動性危機。

標普昨天發表研究報告指出，今次房貸斷供事件標誌着內地房地產市場下行周期嚴重惡化，非常明確且具體地反映購房者對內地部分大型開發商失去信心，預期合約銷售數字疲弱，衝擊房企現金流，從而引發更多違約事件的惡性循環。

報告提到，儘管該行預料監管機構將迅速解決上述問題，惟通過喊話的方式恐難以重建市場信心，同時使開發商在下行周期面臨更艱難的處境。

該行認為，截至目前為止，事件的主要壓力均集中在B級評級房企，但相信這次危機有更大可能會席捲到目前基本保存流動性和融資渠道的較高評級開發商。

標普全球評級信用分析師盧文正直言，經此一役，許多房企已失去銀行貸款和在境內外資本市場舉債的渠道。在滿足監管要求的前提下，預售款是不少開發商的最後融資渠道，或最終償債來源。若目前因購房者拒絕買入資質較弱的房企開發項目，或銀行拒絕放貸，導致房企喪失預售款來源，它們很可能迅速陷入危機。

民眾失信心 樓價最多跌7%

對於內地房地產銷售前景，標普全球評級信用分析師廖美珊預計將出現L形復甦，明年全國商品房銷售額會在12萬億至13萬億元（人民幣．下同）觸底，復甦可能要推遲到明年初。

與此同時，標普稱內地購房者對房產能否繼續升值也失去信心，今年樓價料下跌6至7%。

該行另一份報告指業主停止供款，涉及的房貸金額可能達9740億元，佔內地個人住房貸款2.5%；在下行情景中，波及範圍可能擴大至2.4萬億元。

九倉（00004）發盈警，預期今年上半年股東應佔盈利下降接近100%，主要是集團投資和發展物業的重估出現未變現虧損所致；去年同期錄得盈利10.3億元。

九倉強調，整體財政及業務和經營狀況依然穩健。旗下的九龍倉置業（01997）早前亦發盈警，估計今年上半年未變現投資物業重估虧損或超過同期的基礎溢利，因而錄得股東應佔虧損。

捷榮預告半年溢利削逾44%

另外，捷榮（02119）亦發盈利警告，受本港爆發第五波疫情影響，預期今年上半年溢利介乎1750萬元至2150萬元，較去年同期的3830萬元減少44%至54%。

該公司解釋，由於本港爆發疫情及內地採取封鎖措施，導致收益減少約3230萬元，加上全球供應鏈問題，令原材料價格上漲、銷售成本增加，拖累毛利減少約3320萬元。隨着零售餐廳運作恢復，公司將嚴格控制成本，並因應情況調整售價，務求加強財務業績。

6月續挫1.14% 全年恐回落一成

美國聯儲局加息步伐提速，加上疫情陰霾困擾，令本港私人住宅樓價走勢未許樂觀，差餉物業估價署（下稱差估署）昨天公布的最新數據顯示，整體私人住宅售價指數於6月報380.5，屬於2020年12月錄得379.9以來的一年半低位，指數按月挫1.14%，連跌兩個月共削1.3%。業界預計7月公布的指數將再跌約1%，全年樓價恐瀉一成。

差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》初步數據顯示，整體售價指數今年6月報380.5，險守380以上，按月跌1.14%；以去年9月的歷史高位398.1比較，反覆回落4.42%。

今年首6個月合計，整體售價指數累積下挫3.4%，為2019年下半年受社會運動衝擊、當時樓價暴瀉3.68%以來，近兩年半最大的半年跌幅；去年上半年樓價則升3.71%。今年上半年只得4月份指數錄得1.07%按月升幅，其餘5個月的指數分別回落0.16%至1.84%。

上半年新都城呎價瀉7%最傷

若以單位面積分為A至E類作比較，今年6月該5類單位的售價指數一致向下，實用面積不足431方呎的A類單位按月大跌1.84%，最新報417.1；實用面積431至752方呎的B類單位表現最硬淨，按月僅挫0.48%，報370.2。今年首6個月計算，以實用面積1076至1721方呎的D類單位暴瀉4.58%最傷，而實用面積1722方呎或以上的E類大單位，反而逆市錄得0.26%輕微漲幅。

今年上半年整體樓價下跌，部分指標屋苑樓價降幅更顯著。參考中原地產網站的數據，以十大二手屋苑作比較，今年上半年有8個屋苑的平均呎價（實用面積計算．下同）向下，當中3個跌幅超過半成，以將軍澳新都城急跌7.38%最驚人，該屋苑的平均呎價由去年12月的17403元，反覆下滑至今年6月的16119元；沙田第一城同期挫6.28%，荔枝角美孚新邨則削5.08%。

至於餘下兩個在上半年錄得呎價升幅的屋苑，包括微漲0.25%的觀塘麗港城，東涌映灣園半年間上升1.68%，6月的平均呎價報12565元。

加息疫情陰霾 7月難望轉升

對於下半年樓價走勢，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，市場欠缺利好消息，買賣雙方趨觀望，而發展商在加息等不明朗因素影響下，相信一手樓盤開價不會太進取，新盤短期內會與二手市場競爭，二手樓價將持續受壓，而7月的官方指數，估計表現將與6月相若。

仲量聯行香港主席曾煥平看法較審慎，關注利率上揚和環球經濟狀況不理想等情況，下半年本港樓價有機會再滑落，估計今年全年樓價動輒挫10%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮估計，7月售價指數有機會續跌約1%，下半年整體走勢仍要視乎疫情和通關進展，若疫情受控和通關步伐加快，全年樓價有望平穩甚至向上，否則在加息陰霾下，全年樓價恐難扭轉微跌的局面。

私人住宅租務市場逐步進入傳統旺季，租金指數亦有回升，差餉物業估價署（下稱差估署）公布的6月整體私人住宅租金指數報178，連跌8個月後首度回升，按月漲0.74%，今年上半年整體租金指數累跌2.57%，表現「跑贏」半年挫3.4%的售價指數。

差估署數據顯示，以單位面積劃分的5類單位租金指數於6月齊上揚，幅度0.07%至約0.8%，而上半年計算的話，則以實用面積1076至1721方呎的D類單位最標青，錄得0.26%升幅，其餘4類單位分別挫0.78%至3.85%。

上月旺季 內地生紛覓盤

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，租金反映市場實質住屋需求，物業買賣成交量少，也令租賃需求增加，加上6月漸多內地生回港找尋租盤，令租金被輕微推高。

今年6月整體租金指數向上，惟售價指數則跌1.14%，美聯物業首席分析師劉嘉輝分析，6月踏入租務旺季，加上近月陸續有內地生來港租樓，帶動6月租金指數向上，樓價反之持續回軟，導致6月樓價和租金走勢背馳。每年第三季屬傳統租務旺季，估計今年不會例外，出現「租金升、樓價跌」情況。

大型新盤及豪宅盤毋懼本地銀行將會加息，繼續開展推盤行動，恒地（00012）粉嶺馬適路住宅項目昨天命名為ONE INNOVALE，涉及約1600伙，分3期發展，第1期ONE INNOVALE-Archway佔603伙，已獲批預售樓花同意書，最快今天上載樓書，本周內公布首張價單。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，ONE INNOVALE設5座住宅大樓，共約1600伙，分3期發展，第1期命名為ONE INNOVALE-Archway，屬於項目的A座及B座大樓，提供603伙，已獲批預售樓花同意書，預料今天上載樓書及周內開價，有機會下周推售。

林海山城擬8月推分層招標

此外，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期周六（30日）首輪開售336伙，項目今天截票，市場消息透露，該盤暫收逾1.4萬票，超越元朗錦上路站第一期柏瓏I在4月收近1.35萬票紀錄，成為今年收票量最高新盤。

豪宅新盤也部署登場，希慎興業（00014）及香港興業（00480）合作發展的大埔露輝路豪宅項目林海山城，計劃8月先推出分層單位招標。香港興業國際集團業務拓展及市務總經理林紅稱，林海山城由226個分層戶及36座洋房組成，傾向先推出分層單位招標，最快8月公布首張銷售安排，並開放現樓示範單位予公眾參觀。希慎興業寫字樓業務及住宅業務總監葉慕貞補充，價錢參考九龍及新界區豪宅。

另外，長實（01113）高級銷售助理經理陳詠慈透露，旗下沙田九肚豪宅項目名日．九肚山，今天起開放現樓示範單位預約參觀，同時推出「先用後付車位認購計劃」，由8月6日起，首10名指定3房及4房的買家，可以在一年內以250萬元優先認購一個住客車位，並可於一年內以每月5500元暫租用車位，直至落實認購為止。

新冠疫情困擾兩年半，導致不少老牌食肆要出售自用舖位套現。有167年歷史、被譽為全港最古老的傳統中式糖水店「源記甜品專家」，亦以約3800萬元賣出自用逾半世紀的西營盤正街地舖，賬面大賺近223倍離場。

3月起停業 3800萬易手

消息透露，正街32號地下，建築面積約1050方呎，以3800萬元售出，呎價約3.62萬元。據了解，舖位原為「源記甜品專家」的自用舖位，但今年3月起，店外已張貼「暫停營業」告示，至今未再開門營業，現以交吉形式售出。

「源記甜品專家」在1855年於上環荷李活道創業，之後曾搬到西營盤皇后大道西，直至上世紀七十年代遷入正街32號地下的自置物業。該逾百年老店一直由創辦人李氏家族經營，至今已傳至第四代，只提供傳統中式糖水及甜品，桑寄生蓮子蛋茶是招牌美食，深受城中名人、遊客愛戴。

資料顯示，上述物業由李氏家族於1970年5月斥資17萬元購入，期間曾作數次內部轉讓，持貨52年，賬面大幅獲利3783萬元，升值近223倍。

另外，宏安地產（01243）行政總裁鄧灝康表示，旗下旺角彌敦道575號銀座式商廈上周一（18日）開始分拆出售，至今已沽出地舖及11層樓上舖，地舖作價逾1億元，樓上舖售價由約2300萬至2700萬元，合共套現近3.8億元。

中原（工商舖）寫字樓部區域營業董事蔡德寶表示，6月港島區指標商廈整體空置率錄得約10.05%，較5月遞升0.29個百分點，按年輕微上升0.1個百分點，最新空置率數字更創該行自2006年有記錄以來最高。中環區空置率升幅最明顯，由5月約8.64%增加至6月約9%。新世界（00017）旗下新蒲崗六合街21號全新工廈項目Artisan Lab，樓高22層，現樓招租，人氣文青烘焙工房「享樂烘焙」已承租5樓全層逾8000方呎樓面擴充業務。

宏安 （01243） 拆售旺角彌敦道銀座式商廈反應佳，據悉暫已沽出12層，套現約3.8億元。

項目地舖 造價逾1億元

宏安地產行政總裁鄧灝康表示，集團近日推售旺角彌敦道575號，反應甚佳。項目自上星期一開始分拆出售，即受到市場熱烈追捧，不足10天已沽出地舖及11層樓上舖，套現近3.8億元。當中10層樓上舖建築面積為1,237平方呎，售價介乎約2,300萬至2,700萬元，大部分樓層均連有租約出售，租務回報率約3厘。

據了解，沽出樓上舖樓面涉及物業3至16樓（不設4、13及14樓），合共11層。另外，昨日項目地舖，亦以逾1億元沽出。

1樓面積1538呎 定價4628萬

集團指，將推出新一批舖位作銷售，當中一樓建築面積為1,538平方呎，定價為4,628萬元，呎價約3萬元。據悉，現時物業最高層樓面，17至21樓待沽。

項目樓高共19層，每層均採用一梯一伙設計，建築面積由1,237至2,083平方呎不等，均附設獨立空調系統及洗手間。

該廈以銀座式商廈作主題，主要租客為餐飲包括日式餐廳、咖啡室等。

二手造價回軟，居屋也不例外，荃灣尚翠苑2房減25萬元，以593萬元（未補地價）沽出；另沙田廣林苑2房以連地價賣426.8萬元，較半年前平約1成。

市場人士指，尚翠苑B座高層4室，實用面積438平方呎，單位6月放盤，叫價618萬元（未補地價），現以593萬元（未補地價）易手，減價25萬元或4%，實用呎價13,539元。原業主於2017年以281.4萬元（未補地價）購入，持貨5年帳面獲利311.6萬元，單位升值1.1倍。

其次，美聯物業聯席區域經理梁兆堅表示，廣林苑茂林閣高層15室，實用面積404平方呎，2房間隔，叫價435萬元，現以426.8萬元沽出，減價8.2萬元，實用呎價10,564元，售價較半年前市價470萬元平約1成，新買家為上車客。

廣林苑2房426.8萬 半年平1成

原業主於1990年4月以20萬元購入，即使扣除補地價，仍獲利甚豐。

同時，美聯物業首席高級營業經理黃瑞麟指，屯門兆隆苑高層18室，實用面積443平方呎，原叫價430萬元，議價30萬元或7%以400萬元達成協議，呎價9,029元。原業主1991年4月以33.85萬元購入，持貨21年帳面獲利366.15萬元。

加息陰霾籠罩及本港疫情持續升溫，二手市場轉趨淡靜，銀行相應調低多個屋苑估價。本報追蹤的二十大指標屋苑中，銀行估價按月下跌的屋苑，由6個增加至12個，估價跌幅介乎0.11%至2.59%，較5月至6月擴大。業界認為，本港銀行同業拆息上升，影響市民入市意欲，隨着二手樓業主增加減價幅度，以及準買家持續觀望，相信銀行估價會進一步下跌。

本報追蹤二十大指標屋苑最新銀行估價，當中有12個屋苑估價按月下跌，佔整體約60%，跌幅約由0.11%至2.59%。5月至6月期間，有6屋苑估價錄下跌，跌幅最高約1.26%，對比6月至7月間，跌幅有擴大象。

另邊廂，期內只有1個屋苑估價上升，升幅約0.38%。對比5至6月之間，有7個屋苑估價上升，升幅介乎0.3%至1.53%。

估價跌屋苑倍增至12個

個別屋苑方面，天水圍嘉湖山莊及荔枝角美孚新邨單位估價跌幅較明顯，達2%以上。其中，嘉湖山莊翠湖居5座低層E室，面積458方呎，上月銀行估價464萬，近日跌至452萬，跌幅約2.59%。祥益高級分行經理林家倫表示，近日市場交投減慢，而且早前加息因素一直困擾市場，放盤單位有減價及調整，導致價量受影響，令估價下跌。他又說，待下月新盤向隅客回流二手市場，嘉湖山莊成交有望增加，價量重新回升，再令銀行調高估價。

嘉湖美孚跌幅最明顯

至於美孚新邨，其中百老匯街22號高層A室，面積1000方呎，上月銀行估價1496萬，近日跌至1459萬，跌幅約2.47%。中原副分區營業經理馮健平表示，不少準買家受加息消息困擾，調整入市計畫，對美孚新邨這類主打上車客的屋苑影響尤為嚴重，導致成交價量淡靜，影響銀行取態。

高力料續跌2%至3%

不過，本月至今該屋苑暫錄得約15宗成交，平均呎價約12800元，較6月份9宗成交、平均呎價約12100元，已經有所好轉，預期估價會逐步回升。

高力亞洲估價及諮詢服務行政董事周若瑜指，銀行估價按月下跌屋苑增加，跌幅按月亦擴大，主要因為美國進取加息，令到本港一個月銀行同業拆息急升，影響市民入市意欲，同時二手樓業主需要增加放盤減價幅度，始能售出手上物業。由於二手市場睇樓量淡靜、準買家持續觀望，預計指標屋苑銀行估價會再跌約2%至3%。