房市新案買氣轉涼，根據最新發布的第二季國泰房地產指數，七都（五都加上新竹縣市）成交量（戶數）指數僅新竹縣、台南市突破一○○；房產業者分析，該指數基期是去年一整年為一○○，而其餘五都指數均低於基期，顯示買氣已不若去年熱絡；另相較上季，桃園市買氣衰退幅度最大、超過七成，台北市、新北市及高雄市季減幅均超過四成。

受台積護體 竹縣南市買氣維持高檔
第二季七都新案平均議價率走勢，除了桃園、台南市呈現縮小外，其他五都均擴大，以新北市季增幅最明顯，平均議價率從第一季約六．一％上升至第二季的九．一六％，以總價一千萬元新案為例，第一季平均議價空間約六十一萬元，也就是說很大機會可以九三九萬元入手，第二季則有機會以不到九一○萬元入手。

根據最新數據，第二季成交量指數以台南市最高、約一七九．三八，顯示台南買氣仍維持在高檔，其次是新竹縣、指數一○五．四二，桃園市最低、僅三十八．八一，而高雄市該指數較上季衰退近五成。

住展雜誌研發長何世昌分析，今年房市與去年走勢大同小異，上半年均碰到疫情爆發、確診數大增，導致買氣下滑，但今年下滑幅度比去年低，預估遞延性買盤不如去年那麼大量；接下來要注意下半年新推建案若爆量，買氣能否跟上，若買氣仍處於停滯，全年銷售率可能會面臨五成保衛戰。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，除疫情外，升息、政策打炒房、台股大跌都陸續對房市有所干擾，短期內預售市場還是以保守看待，不會再出現去年疫後房市飆風再起的現象。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，量先價行，新竹、台南市受到台積電護體，交易量不墜，也帶動價格續漲，連帶議價空間也難擴大；但推案量暴增的桃園市、價高難漲的雙北市，以及受工料雙漲衝擊最大的高雄市，已出現市場結構的轉變。

高雄、台南7月買氣大降溫，其中，台積電（2330）設廠話題熱度驟降，高雄7月買賣移轉棟數更是創21年來單月新低紀錄。

房仲業者指出，南部雖有科技話題，但這兩年房價上揚力道猛，加上央行升息、打炒房發酵，買方憂心進場將卡在高點，投資買盤大舉縮手，故整體買氣走弱。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，去年三級警戒期間南二都商業活動影響較小，加上當時台南、高雄持續受重大公建、企業投資的題材拉抬，市場交易熱絡，價量都處於相對高檔，也因而墊高了基期。

今年因高雄中古市場受案源量少、買賣價格認知差異高等因素持續影響，包括通膨、升息壓力、股市走跌影響資金規劃，及下半年房市政策變化等，多數應仍持觀望心態，然而接下來進入民俗月，傳統會避免交屋入厝，亦可能再影響買氣遞延，第3季交易量仍趨保守。

六都地政局昨（1）日公布7月買賣移轉棟數，共18,477棟，月減13.3%，年增5%，為近五年來同期次低，僅高於去年三級警戒期間的同期紀錄。累計今年前七月買賣移轉棟數14萬9,982棟，仍為近十年同期次高。

專家指出，今年7月房市冷颼颼，但其移轉棟數卻仍比去年高，究其原因，關鍵在於去年逢新冠疫情下的三級警戒，房市交易急凍、基期大降。但今年在升息、打炒房發酵及股匯市盤整下，預計短期內移轉棟數仍會維持低量表現。

據六都7月買賣移轉顯示，台中以北呈現月減年增，主要是去年三級警戒，比較基期低，因此7月交易量優於去年同期，但南二都明顯交易量能大幅縮減，台南1,836棟，月減18.2%，年減27.9%；高雄2,680棟，月減20.2%，年減10.1%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，去年5月下旬全台因應疫情升級為三級管制，導致移轉棟數在7、8月呈現大幅量縮，而今年疫情4月底確診人數破萬，一直到6月移轉才開始反映，7月則是完全反映疫情嚴峻時刻的低量市況，去年疫情影響時間約二個多月，但今年還有6月升息與股災等外在事件干擾，移轉棟數低迷時間恐比去年久。

台南市及高雄市連續四個月與去年同期相比下滑，且從今年5月開始，跟去年同期相比量減幅度都在一成以上，顯見南部今年過了第1季後買氣疲弱。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，六都房價走高，加上央行今年已兩度升息，買方考量購屋成本增加，難免偏向觀望，且工料雙漲，賣方預期未來房價尚有成長空間，拉長房價磨合期，加上恰逢暑假，各區域交易各有增減。

台北市及台中市去年因疫情爆發，因應防疫措施影響交易，且公部門分流上班也影響作業時間，導致買賣移轉棟數降低，因此今年比較之下能有大幅成長。此外，桃園市今年7月在新案成交熱區有交屋挹注，但7月移轉僅高於2月份，因去年7月買賣移轉棟數相對低。

年底選戰開打，下半年房市混沌不明。大台中不動產開發公會理事長王至亮昨（1）日示警，由於缺工導致惡性加價搶工現象日趨嚴重，未來透天交屋恐將遞延一年，大樓交屋恐遞延到兩年，甚至更久，購屋人要有心理準備。

王至亮指出，房地產是經濟發展的火車頭，政府可以借鏡中國大陸近五年來過度干預房產交易與金融弊案，以致拖累經濟發展。

事實上，政府多重打房成效明顯，已讓房市逐漸降溫，但也出現反效果，例如：囤房稅上路、傷及無辜百姓；缺工問題遲遲無解；遞延交屋恐生違約糾紛、資金斷鏈；原物料不合理飆漲；限貸令讓中小型建商經營陷困境等。

王至亮表示，市調發現，上半年土地交易銳減四成，預售案場來客變得更少、購屋者持續觀望，而房市氛圍不佳加上年底選舉，建商推案遞延或改為成屋銷售，建築業策略聯盟、聯合開發分擔風險等，已成為新趨勢。

王至亮說，最近公會陸續收到會員反應，前兩年預售時賣得好的案子，因建材、工資飆漲、搶工造成建商利潤變少甚至賠錢的慘況，這些情形都可能造成延遲交屋的狀況發生，業者與購屋者應要保持理性溝通協調，給予彼此緩衝的時間。

據內政部營建署統計，全台營建缺工人數已達11.8萬人，但去年出生人口僅15.3萬人，小孩愈生愈少，可以預期缺工問題只會愈來愈嚴重。

另外，目前推案建商為了準時交屋，加價搶工的問題也日趨嚴重，業界相互拉扯之下，只會讓工作越做越慢。過去15樓以下大樓案工期約三年左右，現在拉長到五年，20樓以上也由平均四到五年，拉長到六到七年。

針對極度嚴重的缺工問題，王至亮建議，短期應儘速引進外勞，由政府妥善管理及派用，以免除互相搶工的排擠效應，造成民間工程延宕甚至無法發包。

打造新世代未來圖書館，新北市選定市立圖書館三重分館，預計投入30億經費在原址重建，將成為指標性建築，提供市民全新、現代化及多元服務的新場所。市長侯友宜2022年7月30日前往視察表示，圖書館不僅能提供閱讀空間，也能成為市民交流的據點，以科技化的設備提供新興服務，新建的未來圖書館將帶動周邊發展，成為溪北地區的新指標。

侯友宜表示，新北市有104個圖書據點，其中市立圖書館總館位於新北市溪南地區，館內設備新穎且多元，是當地具有指標性的建築物。為平衡溪南溪北地區發展，將在溪北的三重區圖書館原址重建，打造新世代未來圖書館，成為城市新地標。

侯友宜分享至北歐參訪時，參觀位於芬蘭的頌歌中央圖書館，館內環境優美，有多元空間讓大家共享使用，親子至圖書館不僅是閱讀，更能享受放鬆的休閒時光。市立圖書館三重分館有良好的地理位置，周遭發展繁榮、交通便利，且鄰近學校，未來能融入周邊居民、學生的日常生活，成為新北市新亮點。

新北市立圖書館表示，新世代圖書館的五大亮點包括城市地標建築、休閒交流中心、複合商業服務、創新學習場域及科技影音體驗，將帶給市民嶄新的休閒場域，提升大小市民使用現代化圖書館的機會。

台北市萬華區莒光社會住宅訂於2022年8月1日至8月15日開放受理民眾申請。本案基地位於萬華區萬大路22號(興寧街66巷22弄北側及東側所圍街廓)，社區周邊學區完整，多處市定古蹟及歷史文化資產設施，生活機能便利，隨著西區門戶計畫帶動周邊發展。

都市發展局指出，莒光社宅共有201戶(一房型120戶、二房型60戶、三房型21戶)，本次公告招租戶數190戶，分別提供一房型、二房型及三房型供本市一般市民、在地區里、福民平宅安置戶、西寧國宅安置戶、原住民、低收入戶、其他特殊情形身分戶及未設籍台北市但在台北市就學就業者申租；以其他特殊情形身分戶申請者，採評點制，並由社會局依評定分數排定配租順序；其餘各身分別則採抽籤制。另有11戶已提供非營利私法人(NPO)承租試辦計畫，不列入本次招租戶數。此外，為達市府簡政便民之目標，都發局配合本次莒光社宅招租，將建立申請資料庫，市民朋友登錄資料庫後，如有社宅開放招租，都發局將以電子郵件通知，登錄者不須逐案重新填寫申請資料。

都市發展局表示，莒光社宅之租金(含管理費)已考量承租者所得狀況、負擔能力及周邊市場行情訂定，並依申請人家庭年所得，提供租金分級補貼。申請資格條件如下(均以申請日當日檢核)：(1)年滿20歲。(2)在台北市設有戶籍或未在台北市設籍但在台北市就學、就業。但以住宅法第4條所訂特殊身分提出申請者須在本市設籍。(3)人口數符合各房型人口數規定，但申請人申請時其本人或同戶籍配偶持醫院證明或媽媽手冊能證明已懷孕者，按胎兒數加計人口數。(4)家庭成員均無位於台北市、新北市、基隆市或桃園市之自有住宅(5)家庭年收入在50％分位點以下(即167萬元以下)且總額分配於全家人口平均每人每月6萬5,387元以下；另已於戶政事務所完成註記之同性伴侶可視為家庭成員。歡迎符合上述條件之民眾，於申請期間內踴躍提出申請。

都發局進一步指出，為讓民眾更了解莒光社宅區位環境等相關資訊，可上台北市政府安心樂租網瀏覽簡介。

此外，本次採【網路】或【書面掛號郵寄】申請，申請時間自2022年8月1日上午9時起至8月15日下午5時止。網路申請請於受理申請截止時間前以台北通帳號登入台北市政府安心樂租網，線上填寫申請資料並上傳相關證明文件完成申請。或填寫申請書並備妥相關文件，於受理申請截止日前以掛號郵寄至本局中區辦公室住宅服務科收(10488台北市中山區南京東路三段168號18樓)，如欲索取申請書，請至台北市政府安心樂租網下載或至本局(市府：台北市信義區市府路1號1樓東區都市計畫工作站；中區辦公室：台北市中山區南京東路3段168號1樓臨時服務櫃檯)索取。

都發局再次提醒，網路申請期間提供線上24小時全天受理，請民眾多多利用。相關招租訊息可電洽台北市政府都市發展局(電話：02-27772186轉0再轉2)及都市發展局網站查詢。

人口少子化、屋齡老化對於房價影響為何？近期在房產論壇掀起一波討論，不少網友納悶，台灣人口逐漸遞減，房屋也慢慢隨著時間高齡化，目前屋齡超過30～40年的房子越來越多，這些老公寓沒有電梯又或者需要花錢修繕的物件誰會去買？

文章曝光後，不少過來人分享，其實買新屋的成本遠低於老屋，「老屋貸款成數不高，所以頭期款勢必要多一點，加上又要多出一筆翻修預算，所以誰還願意買老屋？」、「所以不要怪空屋多，很多空屋都是老屋，老舊不好住的房需花那麼多錢整修，還不如直接買新屋」、「解決高房價問題的根本，就是市區老舊房屋大幅都更，同時重新規劃市容與公共建設，提升居住品質，不要妄想市區蛋黃區房價會降」、「同區域房價創新高的，都預售屋或新成屋帶頭猛漲，舊屋則依屋況而定，愈舊的漲幅愈低，也有不漲或跌的，有些老屋CP值也是很高的」

根據內政部110年第4季房屋稅籍住宅屋齡分佈，全台總計有896.5萬戶住宅，其中有50.1％的住宅屋齡超過30年，六都中，住宅老態最明顯的就是台北市，平均屋齡高達36.2年，且竟有高達71.2％的住宅屋齡超過30年。台南市及高雄市的住宅也有偏老現象，台南市33.2年，且有50.7％的住宅屋齡超過30年，高雄市31.9年，全市也有51.6％的住宅超過30年。另外，台中市28.7年、新北市29.9年，平均屋齡也逼近30年大關。而桃園市則是平均屋齡最年輕的地區，平均26.6年，僅34.4％的住宅屋齡超過30年。

進一步觀察老屋分布比例較離譜的台北市、台南市及高雄市，內政部實價登錄揭露，2022年第一季公寓每坪均價，台北交易量前三區為內湖區49.8萬/坪、士林區50.7萬/坪、北投區43.3萬/坪。台南部分，交易量前三區的均價為東區14.6萬/坪、南區13.6萬/坪、永康區13.5萬/坪。高雄則是鳳山區每坪14.3萬、三民區14.6萬及苓雅區15.8萬交易最多。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，老屋多的區域不代表整體房市景氣就會下降，大樓產品因為有電梯、管理等優勢，會較容易找到租客，價碼也會比較好，轉手也比起公寓容易；但若期待都更或危老，則得視地段、住戶多寡、面積大小、房產持有者單純度等情況，較難收立即之效，公寓單純許多，入手時單價會比較低，成功分租不無有較好的投報表現。陳炳辰舉例，要是位於台北市大安區的大樓，與萬華區的公寓，前者的房價必然高於後者，但後者可能因為價格低好出租，因此投報率確實較高。

房產專家胡偉良曾表示，下半年房市新成屋與成屋的漲幅與議價空間較小，真要說會跌價，就是以中古屋為主，主要受景氣的影響，資金缺口變大時，若是急著出售，自然會被砍價的機會大，價格就會往下跌，所以買房民眾有機會撿便宜，但也會是中古屋的劣勢，畢竟年代久遠的房子，增值空間本來就少，遇上景氣低迷時，率先跌價，以平衝巿場資金需求與供需。

在竹科效應帶動、市場成本面的影響，加上投資客、外地炒作客的拉抬，讓新竹地區的房價這幾年持續高漲，短線交易行為也相當多。觀察實價登錄資訊，竹北就有一些屋齡頗新的大樓社區，去年底至今都有短期買賣的交易，甚至有持有不到三個月就賣出的案件、獲利85萬元，不過扣除房地合一稅及相關稅費後，實際獲利並不多。新竹在地資深房仲透露，在目前的房市氛圍、政策管制下，不少投資客選擇「見好就收」，有一定獲利就出場。

從實價登錄資訊來看，竹北勝利十一路的興富發「巨人」社區屋齡約5年，有短期交易獲利高達數百萬的紀錄，不過也有僅小賺的交易；14樓其中一戶去年10月以總價1,060萬買入，單價約34萬元，今（2022）年4月又以總價1,580萬賣出，單價達54.8萬，持有僅約半年就獲利高達500多萬，房價被拉抬漲幅達4成多。另外21樓有屋主在去年11月以1300萬買進、今年5月以1530萬賣出，獲利230萬。此外，也有17樓戶去年9月以1050萬購入，短短4個月再賣出、獲利約220萬。

而竹北市勝利八街的「國賓大悅」社區屋齡5年多，19樓有戶別今年3月才購入、總價2100萬元，今年5月又以總價2185萬轉手，獲利85萬元；12樓其中一戶去年12月以1450萬買入、今年5月再以1616萬賣出，獲利166萬元；另外25樓也有一戶去年3月以2345萬購入、隔了一年以2400萬賣出，僅小獲利55萬元。

觀察這幾個社區的交易，發現有大幅獲利的紀錄，不過也有小賺的交易，扣除掉短期交易的房地合一重稅後，加上仲介費用及相關稅費，小賺的屋主可能又獲利縮水。永慶不動產新竹三民綠光加盟店吳士維店長指出，在現在房市氛圍較不一樣、還有房市政策影響，且較多買方採觀望態度下，不少短線交易投資客「評估若有一定報酬，就會選擇獲利出場，開價上也有些調整，有下修的情形」。

吳士維表示，在去年底內政部打炒房修法的消息傳出後，新竹就有不少預售屋投資客趕緊換約、也獲利了結，有些投資客則打算中長期持有，所以不急著轉售；他指出，在現在的房市景氣有些變化的情況下，賣方在開價上比較沒這麼硬，議價空間也會較大，若有實際自住需求者，也許是個可進場的時機。

對於買得起的族群，兩房物件還是首選；但若是打算規劃退休生活，專家則建議「由大換小」。包租公律師蔡志雄指出，退休族不用住三房兩廳，一加一房恰恰好。他補充說明，主要一間是自己住、另一間可給子女或看護住，隨著年紀越來越大，未來尋求看護照顧時，看護的居住空間也須及早一併規劃。

蔡志雄也提到，許多長輩面臨大屋換小屋時，對房子產生感情捨不得出售，此時，不妨將房子交由「包租代管」公司，打點一切、不需擔心房子屋況、每月還可領固定租金，一舉兩得。

對此，永慶房屋內湖區店長林澍凡則分析，「60公分」數字密碼更是選購退休宅關鍵中的關鍵，太小的房子可能不見得適合。

林澍凡分享退休族看屋經驗，優先會看廁所浴室、大門的寬度，或是不能選擇有長條型走道的房子，最優先考量關鍵點，就是「輪椅的尺寸」。目前國內長者使用的輪椅大小，無論是進口大廠或國產型號，一般都抓60公分左右都適用。

另外，林澍凡認為，換屋地點附近有沒有地方型大型醫院、方便老人家就醫，也是退休宅挑選位置上的一大重點。距離醫院車程或路程多久算遠？沒有一定的答案，要看個人需求與習慣。他舉例，像是有些長者每周都需要血液透析（洗腎），車程來回若要一、二個小時，肯定吃不消，至少要30分鐘以內才比較適合。

台北市中心竟然出現一大片稻田？北投士林科技園區新案陸續啟動，位在文林北路的預售案「國泰雍萃」，特別在基地內種植稻米，民眾賞屋得先經過一大片稻田，才能走進接待中心，短短3個月時間，稻田已完全成熟，預計下週開始收割。

負責銷售的新聯陽機構專案襄理喻廉承表示，此區原本是關渡平原一部分，早期是台北市重要糧倉，原先的土壤相當肥沃，為了加強與土地的連結，特別在基地內使用原本的土壤種植稻田，滿滿稻穗在陽光下顯得更加耀眼，也吸引許多民眾在此打卡拍照。

北士科被視為台北市最後一塊大型重劃區，區內住宅用地也在今年陸續推案，不少指標建商在此插旗，包括國泰、華固、潤泰、璞園、璞真、達麗等，而「國泰雍萃」是目前線上開賣的建案之一，規劃36、47、45坪，訴求國泰品牌、正文林北路門牌、住宅區千坪基地以及高得房率，每坪價格在125~140萬元。

金科服務的一則公告，讓物業股的價值經受市場考驗。

向控股股東借款15億引發大跌

8月1日，港股物業股金科服務開盤後持續跳水，尾盤跌幅擴大到37%，截至發稿，金科服務跌破10港元，創歷史新低。

與此同時，港股整個物業板塊低迷，旭輝永升服務一度跌超17%，融創服務等跌超7%。消息面上，小摩下調金科服務目標價至10港元 ，評級降至“減持”，發生了什麼？

7月31日，金科服務披露一則關聯交易，公司與金科股份(2.560, -0.06, -2.29%)簽訂借款合同，將向後者提供借款本金不超過15億元用於補充流動資金，借款期限自借款之日起算，至2024年12月20日止，借款年化利率8.6%。同時，金科地產提供下屬子公司資產作為抵押擔保，且抵押資產價值總額不得低於未歸還借款本金60%。

對此，小摩發佈研究報告稱，將金科服務（09666）評級由“中性”下調至“減持”，目標價由19.5港元下調至10港元。公司公佈向控股股東提供15億元人民幣借款，該行認為市場會對此作出負面反應。

該行表示，即使有博裕資本作為金科服務戰略投資者，似乎也無法阻止這類或被質疑的交易，擔心是否未來會出現更多類似的交易，而且借貸並不是第一筆與控股股東的關聯交易。

財通社注意到，金科股份為金科服務的控股股東，金科服務2021年年報顯示金科股份直接持有公司52.33%股份，另據天眼查顯示，金科股份的最終持股比例為75%。金科股份為A股上市公司，主要以房地產開發為主，金科股份的控股股東為金科控股，最終實控人為黃紅雲，現任金科控股執行董事兼總經理。

地產向下，物業向上

金科股份短短數年之間從排名50以外的區域型房企，一舉躍升為行業TOP 20的房企，但從2021年開始卻感受到前所未有的壓力。

深受地產下行週期影響，作為“三道紅線”全部達標的房企，2021年金科股份進入了增收不增利的處境，當年營收1123.1億元，同比增長28.05%，但是淨利潤僅有36.01億元，同比下滑48.78%，為近5年首次下降。與此同時，金科股份發佈的2022年半年度業績預告顯示，上半年將虧損13億-18億元。

對此，公司稱，受疫情和行業政策持續調控及現金流安排等因素影響，公司竣工交付專案規模減少，導致整體結轉規模下降。同時，中國房地產市場需求持續低迷，行業銷售整體大幅下挫，公司為刺激銷售回款，採取降價促銷及專項去庫存等措施，導致毛利率降低，銷售費用增加。

反觀聚焦物業的金科服務，2021年該公司業績保持增長態勢，其營收同比增長77.01%至59.68億元，淨利潤同比增長71.45%至10.57億元。不少研報認為物業板有別於地產板塊，成長性充足，甚至有報告認為中國物業管理行業步入黃金發展階段。

地產缺錢回購爽約股東減持

值得注意的是，2021年7月，金科股份拋出了一份回購計畫，將在12個月內回購公司股份不低於5億元不超過10億元。但是7月初，金科股份披露的回購進展顯示回購金額僅為1.9億元，遠遠低於最低回購金額5億元。對此，深交所向公司下發監管函。深交所此前曾發函詢問公司，是否利用股份回購計畫以配合相關股東減持。

金科股份在回購期間，確實有重要股東在減持。根據金科股份公告，截至2022年7月18日，持股5%以上的股東陶虹遐根據減持計畫，以集中競價交易方式減持股份數量已達5339.7萬股，占公司總股本的0.9999%，且該減持計畫時間已過半，陶虹遐剩餘可減持數量為1543萬股。

陶虹遐的另一個身份為金科股份實控人黃紅雲前妻，據悉，兩人早在2017年便離婚，但是財產分割糾紛直到2021年才完全解決。

根據金科股份此前公告，2021年6月，公司實控人黃紅雲與陶虹遐因離婚後財產分割導致股東權益發生變動，黃紅雲與陶虹遐經法院調解達成一致，雙方同意將金科控股持有的6.96%的金科股份（對應3.72億股）轉讓給金科控股以存續分立方式設立的虹淘公司。過戶日該筆股權價值約20億元，虹淘公司自此持有公司的股份變更為6.96%，此外陶虹遐本人還直接持有公司2.23%股份。

今年以來，手握大筆股權的陶虹遐因自身資金需要開始了減持計畫。

地產向物業伸手成趨勢？

一邊是股東減持，而另一邊，缺錢的金科股份不僅拿不出錢來完成回購計畫，甚至還伸手向子公司借款。

對於不能完成回購，金科股份解釋，雖然公司經營活動產生的現金流量淨額持續為正，但受歸還到期有息負債金額增加、新增融資上帳金額減少等影響，公司2022年一季度末貨幣資金餘額較年初減少約70億元。

公司還稱，雖近期房地產行業政策有所放鬆，各地房地產調控政策已出現邊際改善趨勢，受疫情和政策傳遞時效性的影響，行業銷售回款企穩回升尚需時日，公司現金流可能階段性承壓。

值得注意的是，看似旱澇保收的物業公司，近期卻接連發生“怪事”。

根據中國恒大、恒大物業近日公告，備受關注的恒大物業134億元存款被劃扣初步調查結果顯示，該質押相關的貸款透過協力廠商（扣除費用後）劃轉回流至本集團，用作集團的一般營運。中國恒大目前什麼狀況大家都清楚，但是因為股票停牌，對恒大物業的衝擊力並未顯現出來。

金科服務雖然2021年業績高歌猛進，卻也暗藏玄機。根據財報，2021年該公司應收賬款從年初10.58億元飆升到年末的20.13億元。公司稱，其中3.69億元為關聯方貿易應收款及應收票據，餘下16.44億元系協力廠商的應收款及應收票據。

不難發現，民企的物業股和地產股實際上是一條繩上的螞蚱，地產股資金鏈斷裂，物業股也難以獨善其身。不少券商認為，這也是壓制物業股估值的一個主要原因。

克而瑞資料顯示，2022年7月，市場和企業銷售表現較上半年相對穩定，仍未有明顯改善跡象。TOP100房企累計銷售全口徑金額同比降幅49.3%，與1-6月份同比資料相較，降幅水準略有縮小，但幅度有限。

百強房企7月累計銷售分化明顯

從克而瑞統計的累計銷售業績來看，房地產企業全口徑金額資料下滑仍然嚴重，百強房企1-7月累計銷售全口徑金額的同比降幅為49.3%。

具體來看，同比降幅最大的頭部房企排名前三為中國恆大、融創中國、碧桂園。

中國恒大全口徑金額下降3739.8億元，同比下降率高達74.67%，位列頭部房企之首；

融創中國全口徑金額下降2463.1億元，同比下降率為66.58%，緊隨恒大之後；

碧桂園全口徑金額下降2153.3億元，同比下降率為42.9%，7月邊際略有改善。

在排名TOP10房企中，華潤置地表現相對穩健、降幅最小，全口徑金額下降388.1億元，同比下降率僅為20.66%。而在TOP20中，越秀地產、遠洋集團降幅分為10.75%、4%，是表現相對強勢的房企。

恆大跌至第48位 綠地跌出前十

在當前存量環境下，百強房地產企業競爭激烈，與去年相比，排名有所起落。

除碧桂園、萬科地產、金地集團(11.380, -0.35, -2.98%)分別保持第一、第二、第八以外，同期TOP10排名中，保利發展(16.250, -0.42, -2.52%)、中海地產、華潤置地、招商蛇口(13.260, -0.44, -3.21%)等四家企業排名都有所上升，綠城中國、龍湖集團闖進前十。

相比來說，融創中國、招商蛇口排名有不同程度的下降，但仍佔據前十位置。綠地控股(3.500, -0.05, -1.41%)跌出前十排名，中國恒大更是從去年的第3位下降到第48位。

資料來源：克而瑞
7月碧桂園、融創、綠地仍未有改善

資料顯示，2022年百強房企1-7月累計銷售全口徑金額的同比降幅為49.3%，其中1-6月累計銷售全口徑金額的同比降幅為50.7%，可見，單7月的降幅有所縮小，有一點的邊際改善。但整體改善有限，大多數房企的邊際改善幅度也非常有限，在操盤、全口徑、權益口徑均是如此。


具體來看，TOP10企業1-7月資料相較於1-6月的同比資料變化中，碧桂園、融創中國、綠地控股三家企業降幅有進一步擴大的趨勢。

除此之外的企業如萬科地產、保利發展、中海地產等企業的降幅有所縮小，其中中國恒大、華潤置地、綠城中國降幅縮小趨勢較為明顯。


綜上所述，作為房地產市場的頭部企業，百強房企的銷售在7月依然慘澹，甚至部分企業還處在持續惡化的趨勢之中。此外，房企銷售分化較為明顯，規模的排名座次也有了明顯的變化。下半年作為傳統銷售旺季，7月並似乎並沒有打響銷售復蘇的第一槍，至於後續“金九銀十”和春節置業的銷售，仍待觀察。

近期，物業分拆上市熱度又回來了。

前有萬物雲境外上市獲證監會核准，後有深圳控股(1.46, -0.02, -1.35%)有限公司（簡稱“深圳控股”）稱考慮可能分拆公司的物業管理業務上市。

7月22日，深圳控股發佈自願公告稱，考慮可能分拆公司的物業管理業務，並于香港聯合交易所有限公司主機板獨立上市。

此外，深圳控股還透露，截至7月22日，公司董事會尚未決定是否及何時進行可能分拆專案，並將在適當時間或根據上市規則的規定就可能分拆專案作出進一步公告。

不過，值得注意的是，7月26日，深業物業集團有限公司（以下簡稱“深業物業”）發佈了港股IPO上市行業顧問項目招標公告，並設立了2023年6月在香港聯交所掛牌上市的目標。

為進一步瞭解情況，《華夏時報》記者于7月29日下午向深圳控股有限公司與深業物業集團有限公司郵箱分別發送了相關採訪函，但截至發稿之時，暫未獲得回復。

一年前就開始“下一盤大棋”

那深業物業和深圳控股有什麼關係？

據天眼查顯示，深業物業的大股東是深業南方地產（集團）有限公司（以下簡稱“深業南方地產”），持股49.47%，而深圳控股有限公司100%持股深業南方地產。

換句話說，深業物業是深圳控股旗下的物業公司。據深業集團官方微信公眾號描述，“十三五”期間，深業集團完成首輪運營板塊整合，四家各具特色、實力雄勁的物管企業強強聯手組建成立深業物業集團，朝著“做最具價值的城市空間服務商”目標邁進。

2021年初，深業物業就在十四五期間的奮鬥目標中明確提到，要打造成為“全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業”。

而目前，深圳控股已經將絕大部分物管業務騰挪進了深業物業。

截圖自天眼查截圖自天眼查
去年9月，深業物業發生了股權變更，原本由深業南方地產100%持股，後來深業南方地產轉讓出50.53%股權給深業泰然（集團）股份有限公司（簡稱“深業泰然”）、深業置地有限公司（簡稱“深業置地”）、深業泰富物流集團股份有限公司（簡稱“泰富物流”）、深圳市農科集團有限公司（簡稱“深圳農科”）。

目前，這四家公司分別持股深業物業，占比約29.55%、13.60%、4.19%、3.20%。

值得注意的是，在深業泰然、深業置地、泰富物流，以及深圳農科接手深業物業股份之前，還曾將旗下的物業公司轉到深業物業名下。

2021年9月18日、19日，深業物業從深業置地、深業泰然、泰富物流、深圳農科接下了深業商業管理有限公司、深業置地（深圳）物業管理有限公司、深業智慧園區運營（深圳）有限公司、深圳市深業泰富商業物業管理有限公司、深圳市農科物業管理有限公司的100%股權。

也就是說，深業物業整合了深圳控股旗下的物業資產。

在管面積低於上市物業企業平均水準

不過，即使整合了深圳控股旗下的物業資產，深業物業的在管面積仍低於上市物業企業平均水準。

據中指研究院資料顯示，截至2021年底，物業服務上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增長44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長37.6%。

圖源：克而瑞研究圖源：克而瑞研究
而據深業物業7月26日招標公告顯示，截至2021年年底，深業物業的管理面積超7500萬平方米，業務範圍覆蓋全國16個省份50多個城市，管理項目近600個。

據瞭解，深業物業業務涵蓋社區住宅、政府物業、寫字樓、產業園區等業態。其中，當前物業城市在深圳區域管理專案數第一，市場佔有率超20%。

據深業集團官方微信公眾號介紹，所謂物業城市，即為在城市治理現代化創新探索過程中，將行政區、街道整體視為一個“大物業”，創造性地引入市場化和社會化機制，將公共服務整體外包。

2019年，深業物業取得深圳首個物業城市專案管理權，並在福田區華富街道啟動”物業城市“改革試點建設。

此外，據深圳控股2021年年報描述，公司自2019年成功落地深圳首個“物業城市”試點項目以來，先後為深圳吉華街道、寶龍街道、梅林街道、香蜜湖街道、福田街道等6個街道提供市容環境、公共安全、物業管理全覆蓋、社區服務及黨建政府等全方位物業城市服務。

據瞭解，深圳控股將“物業城市”業務和輕資產運營服務，統一歸類在了城市綜合運營業務中。截至2021年末，深圳控股的城市綜合運營業務在管面積約6155萬平方米，較去年上漲31%。其中，協力廠商項目占比75%；物業城市、產業園、公建設施、寫字樓等非住宅業態占比54%。

背靠大樹好乘涼

大部分物業管理公司都依託於母公司房地產開發企業，而這也是在物業賽道發展的優勢之一。觀點指數指出，截至2021年年底，上市物企中已有15家管理面積突破1億平方米，增長來源主要是依託地產母公司、市場外拓、對外合作、戰略收購等。

深業物業也不例外，其依託於深圳控股發展。。

據深圳控股官網資料顯示，深圳控股於1997年在香港聯合交易所上市，是深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司，公司核心業務包括物業開發、物業投資及管理。

而深業物業起步於1985年，至今已有超35年的發展史。

據深圳特區報報導，2017年，4家擁有30年發展史的全國首批物業管理一級資質的百強知名物業公司整合重組，深業物業集團應運而生。

2021年，深業集團啟動第二輪城市運營板塊大整合。整合後，深業物業在管面積超7500萬平。

而據深圳控股2021年年報顯示，深圳控股實現營業額320.5億港元，同比上漲70%；毛利為124.26億港元，同比上漲41%。

同時，深圳控股在城市綜合運營業務板塊中，實現營業收入約21.35億元，較去年上漲11%，錄得淨利潤約為4.02億元。

此外，2021年深圳控股實現合同銷售金額約191億元，同比上漲32%，大灣區項目占整體銷售金額67%。房地產開發銷售收入約266.6億港元，同比上漲89%。房地產開發毛利率約40%。全年租金收入14.97億港元，較去年上漲22%。

其中，大灣區項目深圳深業中城、東莞松湖雲城等項目實現開盤即售罄。

以深業中城為例。2021年，深圳深業中城222套住宅獲得備案，備案最低單價11.15萬/平起，均價約13.1萬/平，推售戶型為137-212平3-4房。

據瞭解，深業中城的物業公司是深圳農科物業管理公司，其被深業物業100%持股。

同時，2021年，深圳控股先後在全國12個城市拓展土地資源，共獲取16個土地專案，新增土地儲備計容建面約322萬平方米，90%新增項目位於一二線城市。

而這也意味著，這將是深業物業未來業績的拓展來源。

值得注意的是，上市物企大多數會有地產母公司關聯業務支持，之後將與母公司的業務發展“一榮即榮，一損即損”。

不過，今年上半年，深圳控股實現總合同銷售額約49.63億元，同比下降31.0%；總合同銷售面積約20.84萬平方米，同比下降39.9%。

“經常出現這樣一種場面，幾個租賃託管品牌都在業主家，希望能拿到業主房源的委託，通常貝殼省心租的報價比其他家低一點，但是很多業主還是會選擇把房源交給貝殼省心租。”

在貝殼租房成都資管經理徐豐琳看來，貝殼的省心租模式提供的，更多的是一種信任和業界的良性迴圈。2021年11月底，貝殼找房提出了“一體兩翼”發展戰略，一體指代主營業務，即存量房和新房經紀交易服務賽道；兩翼分別為整裝大家居事業群和以租賃業務為主的普惠居住事業群。貝殼租房由此鋪開。

經過短短幾個月的發展，貝殼租房以租賃經紀服務、公寓運營服務、專業機構託管服務、投資共建房源等由輕到重的方式，為構建多層次的住房租賃供給體系貢獻力量，為新市民、青年人提供更多租住選擇，助力緩解居住難的問題。截至目前，貝殼租房整體房源託管數量已經突破5萬套。

何為“省心租”？

貝殼研究院資料顯示，我國租賃人口數超過2億人，且仍保持增加趨勢。同時，近年來國家政策也越發明確，從住有所居到租購並舉，從“規範發展長租房”到“加快發展長租房”，以及培育、鼓勵專業化、規模化的住房租賃企業政策及支援舉措陸續出臺，都意味著住有所居的時代到來，住房租賃企業迎來了新發展契機。

2021年11月底，在“一體”房產交易業務的基礎上，貝殼將租賃業務提升到了“兩翼”的重要地位上來。

在專業機構託管服務方面，貝殼推出了省心租。貝殼省心租可以將市場上分散的房源轉為有品質、可信賴的專業機構化長租房源，並提供專業管家服務，讓業主省心、租戶安心，為完善國家住房租賃體系貢獻力量。

截至目前，省心租已經落地北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波、深圳8個城市，託管房源數量超過35000套，其中成都、北京兩個城市均破萬，成都近12000套在管房源中約8000套為最近半年實現，更為重要的是，該模式“已經跑通”。

什麼叫跑通？貝殼租房成都站負責人肖振宇表示，核心有三個關鍵點：第一個收得進來，第二出得出去，同時還能賺錢，三者缺一不可。

在核心的收房標準、出房效率、平臺能力建設、服務者能力建設，成都貝殼租房都實現了積累與沉澱，並在整體實現盈利，印證了“微利可持續”的路徑。

為什麼做省心租？

一直以來，租房業務被認為是個微利行業。尤其是近兩年隨著“租金貸”等違規模式被叫停、惡性競價收房導致運營失衡出現暴雷等問題，行業發展模式與前景受到更多挑戰。

貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文傑認為，過去房地產的繁榮是要素投入、金融驅動，下一個階段的繁榮則是服務主導、技術驅動。根據其他國家的經驗，隨著住房從投資和生產屬性向居住和消費屬性的轉變，居住服務業在經濟增長中的貢獻度會越來越高，居住服務創造就業的能力也遠遠大於住房投資。

貝殼租房推出省心租，主要基於三方面考慮：

我國的租住市場需求大、體驗一般。隨著城市化進程繼續深化、大城市群急劇再城市化。統計數字顯示，全國非戶籍人口比例達到37%，其中租房人群近7成，整體超過2億人。租房成為很多人的生活方式。同時，人們租房的體驗並不好，包括找房難、租得貴、住得不省心（距離、安全、隱私、生活服務、權益保障）、換租風險大、不敢投入改善生活品質等。尤其在人口淨流入的大城市，住房問題極其突出，租房供給的數量、品質、職住同區等仍有較大缺口。

明確的政策指引和市場趨勢給了一個良好的正向回饋。政策明確提出，“堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。”從此前的“規範發展長租房”，到今天“加快發展長租房”，一個明確的信號是長租房被認為是解決問題的重要思路，其中進一步提高機構化長租房占比，也非常明確。

隨著一體兩翼戰略落地，貝殼正在從房屋交易平臺轉型為圍繞“居住”全場景下的綜合服務平臺，夯實租房市場，貝殼向著大居住服務鏈的上游再邁出一步——買房之前，可以先享受品質租房服務；買房之後，還有裝修、家居服務；加上伴隨租房業務擴大發展的居住生活服務，就構成了更長的居住服務鏈條、更長的用戶生命週期。

如何微利可持續？

在貝殼找房2021年業績發佈會上，董事長兼CEO彭永東提出過這樣一個判斷：當下有兩個突出的時代變化：第一，消費者開始從“買到房”轉向“住得好”；第二，中國企業從追求商業價值轉向追求商業和社會價值並重。

具體到省心租業務上，貝殼租房在一 開始就摒棄了“做二房東吃差價”的高租金溢價商業模式，而是通過與貝殼房產經紀業務（門店和租賃經紀人）的深度協同，以及不斷倒逼自身的平臺能力、管理效率、服務品質，而達到整體業務的“微利可持續”。

貝殼省心租會對收房標準、出房週期效率、線上成交占比、服務回饋指標等極為關注，並通過房源、客源、服務效率與體驗之間的動態平衡管理，推動了收房端以及出房端的規模化、高效化，打造一個品質、規模、效率的正迴圈。

因此，貝殼省心租商業模式核心體現在規模收房、快速出房以及如何保證收房與出房之間的平衡，從而實現盈利。

在收房端，貝殼租房基於市場情況與交易資料情況，對不同房源設置一定的“空置期”，根據面積、居室、周邊配套等從30-60天不等，這期間不需要向業主支付租金。業主簽訂省心租託管服務的合同後，即能確定其合同生效期間（除空置期外）能夠獲得的固定收益，無論市場環境如何波動都能保障業主“旱澇保收”。

在規模收房的同時，去化效率的提升顯得尤為重要。

貝殼租房成都站省心租總監張莉涓說，我們不光是要規模，在我們的概念裡面，規模跟效率益是並存的。因為省心租這個業務，如果只管一端的話很快就能上去，比如只管規模，規模很快就能搞得上去。“今天其實收房上面無非就是你怎麼能收得准價格，對房子這是很難的一件事情，如果這個做不好的話，後面的出租率就會低，一旦時間精力進入到這種惡性循環裡面去，效率就不高。”

她舉了個例子，今年3月份，業務沖了一次規模，資管經理的收房數量從1、2月份的人均5、6套一下子升到人均12、13套，大家能力不可能一個月發生大的變化，這肯定是有一賽道門店經紀人的配合，那會兒就已經發現去化有問題，存在一些較難去化的房源。4月份庫存突破1000多套，而此前平均庫存只有兩三百，最多的時候過完年囤了六七百套。房源庫存量的激增，讓張莉涓和團隊壓力不小。

“所以那個階段我就不會特別注重收房，會重點做去化，我知道這個時候裡面的大量庫存會影響我的收房效率，且影響我的經營利潤。我們會重點看幾個指標，第一個是規模，第二個是出房效率，第三個是去化效率，第四個是急租房，比如大於20天、大於40天的這種占比。我們會管控效率，也會管控不好出的房子是不是能去化，或者這種房子應該怎麼解決。”張莉涓介紹。

精准收房與快速去化的背後是貝殼基於海量線上資料和嚴密線下門店網路的積累。根據貝殼方面的介紹，貝殼租房產品端的有三個積累：

首先是龐大的線上交易資料庫。有了這個資料庫，貝殼租房能夠精確地知道每一個商圈、每一個社區，在每一個季度每一個月份的去化情況和平均價格。這構成了省心租在託管業務中對收房判斷的基礎。

其次是豐富的線上使用者行為資料。在租賃領域，用戶從首次訪問到成交，平均週期是14~20天，貝殼因此掌握了提前三周預測任何一個社區成交熱度的能力。這為省心租的託管收房建立了抵禦即時行情變化的保障。

最後，嚴密的線下租賃網路，基於線下業務的資料回饋，貝殼能夠不斷修正線上模型、補充缺失的資料。讓大資料始終向匹配業務需求發展。

如何做到高性價比？

縱使秉承著“助力緩解居住難”的初心，但並不意味著貝殼租房是一個“公益業務”，貝殼租房在商業上更準確的定位的“微利可持續”。

與傳統的掙差價模式不同，省心租選擇通過提升出房效率，快速去化，儘量縮短出房的實際週期，掙“空置期”差的錢。因此除了通過各類標準篩選品相更優的房源，從租後服務端讓客戶省心，還要兼顧價格優勢，力圖打造“區域內高性價比房源”來實現快速去化。

在收房標準上，省心租具有明確的禁收標準，針對“凶宅、事故房”等八大類型的房源，貝殼租房將不予託管，保證從源頭為租房市場提供優質房源。且省心租只做整租，不對業主的託管房源進行額外裝修或重裝配，房屋不會打隔斷，也不會分租給客戶。

在租金方面，省心租從出房租金和每年租金上漲兩方面都設置了嚴格的標準。以成都為例，絕大多數房源出租價格不超過收房價格的5%，在北京一些區域這個數位甚至可以做到低於3%，且每年面向租戶的漲幅也低於市場平均值，保證租賃市場租金水準的穩定性。

收房的高標準加上有競爭力的價格優勢反映在租戶市場就是快速去化，在成都鏈家東南大部租賃總監劉文宇看來，省心租的核心優勢就在於“省心”二字，“租戶不用到處比對房源，一個社區的省心租房源已經是性價比最高的了，我們還在不斷完善租後服務，保證24小時有回應。相對於普租或者其他長租公寓，省心租無論在服務還是保障方面都更有優勢”。

因而無論是集中式公寓方面的運營業務，還是分散式的省心租業務，貝殼租房都在探索如何發揮科技、平臺、運營激烈，創造出既有商業機制，又有社會價值的平衡模式。

更重要的是，長期來看，租賃業務對貝殼的交易業務也是能夠起到推動作用。

貝殼找房西南區域總經理都謀富認為：“想提升品牌的市占率，就必須要做租房業務，該業務對於將來一定會反哺貝殼的住房交易業務，因為在房源貢獻上，包括對業主維護深度上，如果我們資管業務做得好維護得特別好，就一定可以把這個資源回歸到一體。”

下半年業績衝刺階段已經來臨，但房企搶收越來越難。

7月31日，多家機構公佈2022年前7個月百強房企銷售情況。從中指研究院統計資料來看，碧桂園累計銷售額2854.9億元仍然穩居榜首，保利發展(16.250, -0.42, -2.52%)與萬科互換座次，保利以2497億元登上第二名，萬科2472.9億元位列第三。

遺憾的是，2000億軍團仍未能實現擴容，並且千億企業僅10家，數量比去年同期減少了11家。但在多地調控政策持續優化之下，百強房企銷售額均值418.9億元，雖然同比下降47.3%，但降幅較上月收窄1.3個百分點。

對於後市，克而瑞認為，市場有望築底回穩，隨著去年同期基數下調，成交同比跌幅或將有所收窄。

前三甲銷售額達7825億

從具體銷售金額來看，碧桂園、保利發展與萬科前7個月累計合計銷售7825億元，佔據TOP10銷售額的46%。

TOP10房企門檻值為1031.4億元，較上年下降45.1%；TOP30房企門檻值為374.2億元，較上年下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為262.8億元和83.6億元，同比分別下降48.6%和57.5%。

其中，銷售額超千億房企10家，較去年同期減少11家，銷售額均值1717.5億元；第二陣營（500億~1000億元）企業11家，較去年同期減少18家，銷售額均值670.6億元；第三陣營（300億~500億元）企業19家，較去年同期微增2家，銷售額均值380.6億元；第四陣營（100億~300億元）企業為51家，較去年同期減少18家，銷售額均值182.4億元；超百億房企91家，較去年同期減少45家。

據測算，百強房企權益銷售額均值為301.5億元，權益銷售面積均值為198.9萬平方米，同比分別下降48.7%和52.2%。

部分房企“抱團合作”

進入7月份，房企間戰略合作和專案收並購取代了大規模資產收購。

物業專案方面，融信服務約1200萬元收購福建物管公司48%股權；海通恒信以16.72億元收購上海黃浦區辦公物業；在土地項目收購層面，中國金茂37億元將甬雲房地產及甬煥房地產收入囊中，鼎豐集團2.9億元收購廈門鼎造商管公司，龍湖13億港元收購合景泰富所持香港啟德項目公司，雅居樂3.7億元收購祥生控股（集團）有限公司紹興項目公司。

另一方面，房企廣泛開展了戰略合作，旭輝瓴寓與錦江發展、綠城管理與中國奧園等達成合作，發揮各自領域的戰略優勢；招商蛇口(13.260, -0.44, -3.21%)與招商平安資產簽署戰略合作協定，將獲40億元合作意向金，雙方擬在優化資源配置、盤活存量資產、困境房企紓困等領域建立戰略合作關係。

去庫存將成為市場重心

克而瑞報告顯示，市場整體需求和購買力透支、行業信心也處在低位，短期內企業去化壓力仍然較大。但熱點城市市場熱度不減，尤其是上海、成都，成交皆創年內新高，結構性拉升整體成交量。其中，一線城市市場堅挺，成交穩中有升，同、環比分別增長4%和7%。26個二、三線城市市場再現走弱跡象，成交環比下降20%，同比下降38%。

分區域來看，長三角地區市場明顯降溫，蘇州、寧波、徐州等成交環比跌幅皆超30%，常州、無錫等成交同比跌幅更是超70%；大灣區市場淡季特徵明顯，房企供貨節奏放緩，廣州、佛山等成交環比跌幅均超20%；中西部地區市場築底回穩，西安、成都等成交環比轉增，例如西安，開盤去化率接近50%，熱點板塊屢有項目“千人搖”，熱銷盤去化率均能達到90%以上。

對於後市，克而瑞認為，市場有望築底回穩，隨著去年同期基數下調，成交同比跌幅或將有所收窄。各城市市場仍將繼續分化，多數三四線城市市場或將艱難探底，去庫存將是今年市場重心。

多家機構監測發現，7月新房、二手房價格環比微降。

7月各地樓市政策整體延續寬鬆基調，房地產支援政策繼續推出，部分城市重點圍繞公積金、購房補貼等方面繼續加大政策支持力度，以期帶動市場成交。

但作為開啟下半年樓市的首月，7月市場恢復力度不及預期。

多家機構監測發現，7月商品房市場房價微跌，成交顯著下降。二手房市場成交表現稍好，成交量環比有所增加，但二手房成交價格繼續下跌，房東預期偏弱，多個城市存在以價換量現象。

新房市場表現弱于二手房市場背後，是購房淡季來臨，新房供應趨緩，業主停貸事件加劇購房者對期房的擔憂，影響其入市購房節奏。相較而言，二手房確定性更高。

7月28日中央政治局召開會議，明確要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

多位業內人士分析認為，保交樓將成下半年房地產階段工作重點，短期來看因城施策力度或升級。

二手房表現好於新房

今年上半年樓市整體表現呈“前低後高”特徵，在供需兩端，尤其是需求端多樣化政策支持下，市場修復態勢明顯。隨著政策效果持續釋放，7月市場本該延續6月的恢復態勢，但從資料表現來看，並非如此。

多家機構監測發現，7月新房、二手房價格環比雙降。如據中指研究院資料，7月百城新建住宅均價為16204元/平方米，環比止漲轉跌，跌幅為0.01%；百城二手住宅均價為16012元/平方米，環比下跌0.09%，跌幅較6月擴大0.07個百分點。

除了整體房價下跌，7月新建住宅價格環比價格下降城市較6月增加6個，達47個；二手住宅價格下降城市更多，共69個，較6月增加11個。從環比跌幅來看，哈爾濱和湛江新房及二手房價格環比跌幅均超0.5%。

諸葛找房資料研究中心亦發現7月重點城市二手房價格轉跌，但市場存在分化，一二線城市市場均價維持上漲態勢，三四線城市均價下跌。一線、二線和三四線城市7月二手房均價環比分別上漲0.69%、0.19%和下降0.59%。

房價下降的重要共性原因是夏季高溫，購房消費進入淡季，疊加市場信心尚未完全恢復，預期不穩。具體到新房市場，7月市場推盤節奏趨緩影響新房成交，另外，在業主停貸事件、房企爆雷現象等衝擊下，購房者對期房的信心繼續轉弱，部分購房需求外溢到二手房市場，帶動二手房成交。儘管如此，二手房市場的信心亦未完全恢復。

Wind資料顯示，7月30個大中城市商品房成交套數共11.77萬套，較6月下降28.2%，成交面積1293.9萬平方米，環比下降30.1%。

一線、二線和三線城市商品房成交都存在不同程度下降。中指研究院發現，7成城市7月成交量環比下跌，其中二線代表城市降幅最顯著，下跌45.8%；一線代表城市和三線代表城市分別下跌12.9%和27.9%。但也有城市新房成交量繼續增加，如武漢7月成交量環比上漲16.4%。

與新房市場相對，貝殼研究院監測資料顯示，7月二手房市場保持修復，成交量環比穩中有升，同比自去年年中以來首次止降轉增。50城中東莞、廊坊、北京、上海、天津等近5成城市二手房成交量指數較上月增長，寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超6成城市成交量指數超過去年同期。

除了部分購房者轉向二手房市場外，貝殼研究院分析認為，房貸利率低、近50城商貸首付比例低至兩成降低購房成本，樓市支持政策加碼，疫情防控得力促進樓市交易恢復等是推進7月二手房市場成交量穩中有增的重要原因。

但該機構也指出，雖然交易量在修復，但市場預期仍然較弱。從採訪情況來看，市場以價換量現象明顯，如熱點城市成都的二手房市場亦存在明顯的以價換量現象。

“保交樓”成政策重點

據中指研究院不完全統計，年內已有210餘個省市累計出臺樓市支持政策近600次。其中7月有83個省市推出與房地產市場有關的政策93次，包括公積金相關政策約50次，優化限貸相關政策約20次，政策出臺節奏較前期有所放緩。

早在6月，就有業內人士分析，部分城市政策已經“應出盡出”，但從7月市場表現來看，市場修復的節奏放緩，部分城市成交下降。市場修復不及預期的城市繼續加大需求端政策支持力度，吸引購房者入市購房。

在各地7月推出的政策中，以公積金支持政策為多。如深圳、唐山等地推出或擬推出公積金“一人購房全家幫”；蘭溪、遵義、肇慶、台州、韶關等地提高公積金貸款額度或降低公積金首付比例，麗水還定向增加三孩家庭以及人才購房的公積金貸款額度。

另外，發放購房補貼、減免購房契稅或發放契稅補貼也很常見，南京高淳、江西進賢、安徽池州、寧夏固原等地均有類似政策推出。

除此之外，近期業主停貸事件引發市場廣泛關注，銀保監會多次發聲“保交樓”，多地也積極研究問題樓盤處置化解方案，如鄭州擬成立地產紓困基金、咸陽出臺“一對一”幫扶政策推動專案風險穩妥化解；西安等部分城市收緊商品房預售監管，防範商品房延期交付問題。

7月28日，中央政治局會議對房地產的表述中，將“穩定房地產市場”放在首位，強調要壓實地方政府責任，保交樓、穩民生，並明確要因城施策用足用好政策工具箱。

中指研究院認為，短期內“保交樓”將是各地政府關注的焦點，政府助力問題專案紓困的政策力度或將加大。

該機構指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期房地產政策優化調整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，二線城市限購、限貸、限售等政策或將進一步優化；而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

展望未來市場，諸葛找房資料研究中心首席分析師王小嬙認為，短期新房去化將承壓，二手房市場有望進入恢復快車道。

王小嬙表示，雖然中央及地方政府積極解決新房爛尾問題，並多次發聲“保交樓”，但新房市場近幾年品質房、爛尾樓等現象並不少見，短期購房者或難以消除對購買新房的擔憂，尤其是對現金流緊張的房企。部分購房者將更加青睞二手房，尤其是次新房。

匯賢產業信託（87001）公布，截至6月30日止中期虧損10.63億元（人民幣．下同），去年同期盈利1.73億元，每基金單位虧損17.24分，可供分派金額3.54億元，跌2％，分派比率90％，分派金額3.19億元，每基金單位中期分派5.16分，按6月30日基金單位收市價1.01元計算，年度化分派收益率為10.3％。

匯賢產業信託因新冠疫情爆發而受到不利影響，收入11億元，跌約15％，而投資物業公允價值減少13.08億元，物業收入淨額6.57億元，跌約18％，其中旗下酒店受到最大衝擊，程度較兩年前疫情初發時更甚，錄得物業收入淨虧損5,800萬元。零售物業組合方面，受新冠疫情及疫情防控措施影響，商場客流量及零售銷售額遂告下降，物業收入淨額降23％，至2.76億元，而新訂租金負增長將在下半年及未來數年對該組合收益帶來影響。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

大發地產（06111）公布集團截至2022年7月31日止七個月實現累計合同銷售金額約40.71億元（人幣．下同）按年跌85.9％，累計合同銷售面積約25.27萬平方米減少85.8％，平均銷售價格為每平方米約1,6111元跌0.3％。

中國天保集團（01427）公布，與燕達國際健康城投資管理訂立合作框架協議，就天保京北健康城項目中的康養項目進行合作開發。

該集團指，達成條款包括雙方就河北省張家口市懷來縣的天保京北健康城康養項目展開全面合作，共同發起成立項目運營公司。關於具體出資方式、股權比例等另行簽訂協議。該集團指，天保京北健康城項目列入張家口市2017年市級重點產業項目，規劃建設包括兒童醫院、醫學研發中心和體檢中心等，項目建成後將成為京北地區集醫療康體、休閒養生、旅遊度假於一體的大型綜合健康產業城。

怡邦行（00599）公布，以4,580萬元收購工業物業。

該集團指，收購葵涌打磚坪街16╱24號有利工業貨倉大廈4樓 C及D單位 及包括在該物業的裝置及固定附著物。該集團指，代價將以內部資源及可動用的銀行授信撥付，現時於葵涌區持有貨倉及於香港不同地點租用其他貨倉儲存貨物，收購物業作自置貨倉可保障貨物儲存空間，長遠節省租賃、倉儲及裝修開支，改善營運效率。

中國恆大（03333）未能趕在7月底前提出境外債務重組方案，放售恒大物業（06666）和恒大汽車（00708）持股引入戰略投資者亦未有進展，對於恒大將如何釋放有關持股的價值，市場傳出不同風聲。財聯社報道，據悉恒大物業新任主席段勝利昨天召集公司中高層開會，提到「恆大物業將引入國企」，惟報道未有說明進一步資訊。

冀二十大前達重組原則協議

與此同時，《華爾街日報》引述恆大消息稱，在重組方案上，債權人最終可能會得到由恒大境外資產中部分最有價值資產直接擔保的債務。知情人士透露，恒大希望在中共二十大召開前與主要債權人達成原則協議，可能是以恒大物業及恒大汽車的股權等資產直接擔保新債務，也不排除用債務置換這兩間公司的股權等。

早前有傳恒大考慮以債轉股形式，把恒大物業及恒大汽車股份抵扣最多20%境外欠債。

粵省府或主導處理境外債

恒大高層曾表明，對引入投資者持開放態度，包括接洽第三方投資者推動恒大物業和恒大汽車重組與引進戰略投資者。市場一度傳出廣東省政府計劃向國資投資者出售恒大境外資產，當中涵蓋恒大物業及恒大汽車，以償還恒大境外債務，預料10月底前公布細節。

另外，恒大債權人之一的國企中國信達（01359），今年1月指派旗下中國信達（香港）董事長梁森林出任恒大非執行董事，而信達資產管理副總裁趙立民再早前則已成為恒大風險化解委員會成員，市場判斷信達會牽頭出清恒大的地產業務風險，或者收購難以解救的問題項目。

NOVO LAND日內添食 周末賣次輪

新界區爆發新盤戰，恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第1期One Innovale–Archway昨天加推123伙，折實均價14560元，較上周五（7月29日）首張價單均價高約2.8%，料短期內公布銷售安排。新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期日內加推單位及公布銷售安排，部署周末次輪賣樓。

呎價14560元 暫超購10倍

上周五以低市價出擊的One Innovale–Archway，昨天加推第2號價單共123伙，折實售價314.8萬至874.66萬元，折實呎價13822至20342元，折實平均呎價14560元，較首張價單折實平均呎價14168元，高約2.8%。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，計及樓層及新推特色單位因素，加推單位加價約2%。項目截至昨天累收約2700票，以首兩張價單共246伙計，超額認購近10倍。One Innovale–Archway位於粉嶺馬適路8號，提供603伙，實用面積205至898方呎，預計2023年3月底落成。

今年新盤票王NOVO LAND第1A期則計劃日內加推單位，新地代理總經理陳漢麟稱，項目部署周末進行次輪銷售，同步推出8個頂層天台特色戶招標，此類特色戶為區內罕見，其中頂層連泳池特色戶呎價更有望挑戰區內新高。

飛揚增推48戶 393萬入場

長實（01113）及新地合作的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期加推第5號價單，涉及48伙，折實售價393萬至629.3萬元，折實呎價11996至14830元，折實平均呎價13495元，較6月26日公布第4號價單折實均價15025元，低約10.2%。

該盤首次推出折實樓價低於400萬元單位，折實售價最平單位為1座1樓F室，實用面積281方呎，屬1房間隔，折實售價393萬元，折實呎價為13986元。項目落實周五公開發售75伙，折實售價393萬至1052.4萬元，另有5伙則以招標形式發售。

長實高級營業經理楊桂玲強調，該集團及合作夥伴均同意，是次推出的山景單位有別於之前推出的海景戶，所以價錢有所調整。項目迄今累售123伙，平均成交呎價15995元。

此外，長實同系旗下沙田九肚豪宅項目名日．九肚山早前增加按揭優惠吸客，一按最高為樓價90%，落實周五賣54伙，折實售價769.4萬至3189.4萬元，折實呎價15526至25972元。

回顧7月新盤市況，整月只有3個全新盤推售，導致全月僅錄約921宗一手成交，較6月約1295宗，按月減少374宗或約28.9%，跌穿千宗，創近4個月新低。NOVO LAND第1A期趕上尾班車，上周六（7月30日）首輪開售，即日沽清336伙，成為7月成交量最高的新盤。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，受加息陰霾及本地疫情升溫影響，7月一手成交量遜於預期。他指出，新盤開價要較市價有一成至一成半折讓才能吸客，惟7月發展商「減價減唔切」，相信8月一手成交量可錄逾1500宗，整體呈「價跌量升」的局面。

二手樓市氣氛向下，大額豪宅現大幅虧蝕個案。何文田皓畋一個中層4房戶連車位，剛以4980萬元易手，原業主持貨約4年半，賬面蝕1040萬元離場，料為屋苑今年最大銀碼蝕讓個案。

君譽峰匯璽俱錄蝕讓

市場消息指出，皓畋6座中層B室，實用面積1477方呎，4房間隔，連1個車位，原以5680萬元放售，最終大幅降價至4980萬元沽出，呎價33717元。據了解，原業主於2018年1月斥資5670萬元一手購入單位，同年4月再斥350萬元購入車位，合共總成本約6020萬元，持貨約4年半沽出，賬面蝕1040萬元，貶值17.3%。

不少半新盤續有蝕讓出現。北角君譽峰中層K室，實用面積257方呎，1房間隔，成交價630萬元，呎價24514元。原業主於2019年5月以693.74萬元一手買入，賬面虧損63.74萬元，單位跌價9.2%。

消息透露，長沙灣南昌站上蓋匯璽5B座中層D室，實用面積354方呎，1房單位，以800萬元沽出，呎價約22599元。原業主於2018年9月以812萬元一手購入單位，持貨近4年，賬面損手12萬元或1.5%。

中原地產副區域營業經理王勤學表示，元朗原築2座中層H室，實用面積481方呎2房戶，7月初原本以625萬元沽出，其後遭買家撻訂，新近獲另一名買家以590萬元承接，較原先造價少35萬元或5.6%，呎價12266元。原業主於2017年10月以525萬元購入，持貨近5年，賬面獲利65萬元或約12.4%。

此外，根據房屋委員會最新資料，今年7月全港暫錄得111宗未補地價資助房屋成交，較6月的198宗，按月減少87宗或43.9%。

本港持牌代理人數續減，地產代理監管局（下稱地監局）數據顯示，截至今年7月底全港共有41437名持牌代理，為去年8月底錄得41208人以來的11個月新低，人數按月減少56人或0.13%，連跌5個月，較今年2月底的歷史高位42408人減少971人或2.29%。

分行數目連增兩月

截至今年7月底，全港共有22534人持有營業員牌照（俗稱S牌或細牌），按月減少146人或0.64%，連跌5個月共782人或3.36%。

地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）則終止連續4個月下跌局面，人數由6月底的18813人回升至7月底的18903人，按月增加90人或0.48%。

至於反映代理分行數目的營業詳情說明書數目，同樣連續2個月向上，7月底報7156份，按月多19份或0.27%，連升2個月共0.38%。地產代理（公司）牌照也連升2個月，7月底錄得3928個，按月增加16個或0.41%，2個月共增加23個或0.59%。

以中原地產統計7月錄得約4991宗整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）推算，代理人數和成交量的比例為8.3比1，相當於8人爭一宗成交，比例連升2個月。

物業管理業監管局（物監局）昨天公布，自物業管理業發牌制度於2020年8月實施至今，已接獲近300間物管公司的牌照申請，其中超過100間已成功獲發牌照。物監局主席謝偉銓表示，該局已發出超過8000個物管人牌照，其中正式物管人牌照佔65%，臨時物管人牌照佔35%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，美聯物業根據全港138個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」走勢偏弱，周一（1日）公布的最新指數為166.2點，按周挫0.31%，連跌7周共1.69%，令本年迄今累降3.15%。就美聯物業按該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」（MCI）最新報48.6點，創近14周新低，按周挫1.62%，連跌3周共8.47%。

田景邨價8年低

二手氣氛轉弱，資助房屋出現價量齊跌，據房委會資料顯示，上月全港暫錄得111宗未補地價資助房屋成交，按月大減87宗或43.9%，其中屯門公屋田景邨有未補地價單位造價險守百萬元關，創屋苑約8年新低。

低層349呎100萬售 呎價2865

據資料顯示，上述田景邨一個低層單位，實用面積349平方呎，上月僅以未補地價100萬元成交，呎價2,865元。而田景邨對上造價低位，追溯至2014年7月，當中一個實用面積355平方呎低層單位，以未補地價88萬元沽出。不過，據房委會資料，上址原業主自讓形式沽出單位。

此外，天水圍居屋天富苑，有實用面積650平方呎低層戶，同期以未補地價380萬元售出，呎價低見5,846元，亦屬該居屋自2019年4月以來逾3年低。

觀塘曉麗苑呎價5919 六年低

據代理透露，上址屬A座元富閣低層8室，可作3房間隔，原業主早於2001年以81.72萬元買入，帳面仍賺298.28萬元或3.7倍。

至於觀塘曉麗苑也有中層單位，於上月以未補地價380萬元成交，按實用面積642平方呎計，呎價僅5,919元，為屋苑近6年呎價新低。

二手樓價漸見回落，沙田第一城一個3房單位減價10萬元，以640萬元沽，較網上銀行估價低87萬元；另粉嶺名都2房戶以475萬易手，減價30萬，售價為今年次低。

中層減10萬沽出 呎價14191

沙田第一城7月累錄23宗成交，交投量與6月20宗有15%增長，交投疫市增加，與部分單位有較明顯回落，除多個2房單位跌穿500萬元以下外，細3房亦跌至吸引價，如剛易的23座中層A室，實用面積451平方呎，屬細3房，原叫價650萬元，現以640萬元沽出，減價10萬元或2%，呎價14,191元，較網上銀行估價727萬低87萬元或12%。原業主於2014年以505萬元買入，持貨8年帳面獲利135萬元。

同時，粉嶺名都1座中層C室，實用面積376平方呎，2房間隔，外望開揚景，原開價505萬元，議價後，減30萬以475萬元易手，呎價12,633元，售價為今年次低。新買家為外區客。原業主於2010年以163.3萬元購入，持貨12年帳面賺311.7萬元，單位升值約1.9倍。

元朗原築撻訂重售 平35萬

其次，元朗原築撻訂重售單位平賣35萬元，消息指，原築2座中層H室，實用面積481平方呎，2房間隔，上月初原本以625萬元沽出，其後遭買家撻訂，業主遂再度放盤，叫價625萬元，獲另一名買家以590萬元承接，較原先造價賣平35萬元，呎價12,266元。原業主於2017年10月以525萬元購入，持貨近5年帳面獲利65萬元，單位升值約12%。

日資西松建設，現放售兩項自用物業，合共市值近3億元。

高力資本市場亞洲區行政董事林嘯東表示，獲業主委託，放售坪輋地盤及尖沙咀星光行商廈單位。其中坪輋地盤離打鼓嶺鄉村中心政府大樓約5分鐘步行距離，總地盤面積約87,481平方呎，市值約1.75億元。另一項放售物業為星光行506至512室，以及524至526室，總面積約8,339平方呎，市值約1.16億元，呎價約1.39萬元。

疫情走勢反覆，惟核心區鋪位仍備受追捧，由美聯集團主席黃建業私人持有的旺角亞皆老街全幢巨鋪，繼早前1至3樓獲食肆及髮型屋承租後，該項目閣樓亦新獲金融機構17萬租用，呎租約59.6元。

平均呎租近60元

美聯旺舖高級區域營業及策略董事江靜明表示，旺角亞皆老街33號閣樓，建築面積2850方呎，新獲金融機構以月租17萬承租，呎租約59.6元。此外，該項目地鋪亦推出市場招租，可分拆多間或單一租戶承租，建築面積約由94方呎至逾3129方呎，租金由1.1萬至42.2萬，備有洗手間及來去水，適合不同行業進駐。

江氏亦指出，物業一推出市場，反應十分熱烈，閣樓至3樓已獲租戶迅速承租，其中3樓全層早前率先獲髮型屋承租，月租逾12萬，平均呎租約40元，租客簽下一紙三年長租、附帶兩年生約，而1樓至2樓物業已獲單一著名特色食店火速承租，月租26萬。

黃海明1200萬購尖區鋪

另一方面，市場亦錄資深投資者入市個案，消息指，尖沙嘴金巴利道83至89號僑豐大廈地鋪，建築面積約400方呎，成交價約1200萬，呎價約3萬，買家為外號「神奇小子」黃海明。原業主於1971年7月以6.4萬買入，持貨51年帳面獲利1193.6萬，期間升值約186.5倍。