住展雜誌公布最新的住展房市風向球顯示，受329和520檔期推案遞延效應拉抬，7月推案量大爆炸，達1,400億元，飆破今年以來最大量紀錄；不過，8月以來台海局勢緊張，以及銷售率是否跟得上推案潮，將是牽動下半年房市榮枯的兩大隱憂。

住展雜誌4日公布的2022年7月份住展風向球，單月分數為51.8分，強彈8.2分，寫下今年新高，對應燈號仍維持綠燈，且已「連12綠」，分數逼近「熱絡注意」的黃紅燈。

住展雜誌研發長何世昌表示，7月推案潮大到超乎想像，呈現1,400億元爆炸量，加上市況微幅回溫，推升風向球攀升；另外，7月房市來客組數，每周平均約28.3組，比6月的25.5組，增加2.8組，至於成交組數，7月住展風向球統計單周平均約2.6組，月增0.6組。

何世昌分析，這意味著遞延性買盤，逐漸回流房市，房市燈號掉到黃紅燈的警報可望暫時解除；不過，後續挑戰依然嚴峻。7月新建案市況回溫，但並非全面回溫，像台北市、基隆市，還是相對低迷，宜蘭縣除了宜蘭市擁有高鐵設站題材，買氣較暢旺之外，其餘多數行政區市況並不突出。

何世昌認為，現階段房市風向球分數回升，主要關鍵因素為供給量激增，這也意味著下半年推案潮已拉開序幕；接下來要注意的是買氣能否跟上，如果供給爆巨量但銷售率下滑，房市前景恐怕不妙，另外兩岸局勢最近劍拔弩張，也是影響接下來房市的一大變數。

很多人回憶起，上次台海危機的1995年、1996年中國大陸進行兩次大規模實彈軍演，當時人心惶惶，台股跌到4,503點、狂瀉逾36％，很多蛋黃區高資產族群紛紛拋售房地產，計畫移民美國，房市陷入跌價的一片膠著中；後來中國大陸停止導彈，政府再一連串的祭出優惠房貸政策、解除房地產信用管制措施，房市才逐漸回溫。

外界高度關切，8月以來兩岸對峙情勢升溫，是否為下半年房市市場投下變數？何世昌認為，或許不容樂觀，如果兩岸局勢升級、或持續緊繃，可能會影響的產品，會是高總價豪宅，高資產族群對政局向來敏感，不過一般住宅市場，影響較小。　　何世昌認為，現階段兩岸局勢因素，影響房市程度還有限，因為台灣歷年來經歷過三波台海危機，國人對於面臨中國大陸文攻武嚇，已經麻痺，預期短期內房市和房價波動不大；除非，大陸出現前所未見、甚至超乎預期的舉動，否則房市可能毫無反應。

何世昌分析，7月推案潮已相當澎湃，如8月遇到大陸實彈軍演，預期業者可能會先觀察局勢，再作應變，若市場變化不大，則會依既定時程推出新案，因此928檔期應不致受影響。

政策持續打房兩年，但剛性需求仍在，資金還是選擇房地產停泊，導致成交單價頻創新高。據房仲業4日最新統計，2022年上半年新北市「豪宅王」換人當，新店央北重劃區的「宏盛心中央」，以每坪83萬元成交價，一舉「超車」新板，勇奪最高單價冠軍。

至於新北市上半年的最高總價「豪宅王」，由名列第五名的新莊「遠雄九五」奪得王冠，39樓225坪，總價近1.5億元，每坪單價達75萬元名列第五名。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，儘管政策頻頻打房，但新北市高端自住客舊換新的剛需仍在，今年上半年高單價和高總價住宅市場，交易仍不斷創高價交易；其中新店區預售案「宏盛心中央」，頂樓13樓戶，今年4月以6,325萬元成交，以每坪單價83萬元改寫社區最高單價紀錄，成為今年上半年新北市前五大豪宅榜首。

至於曾為新北市「豪宅王」的板橋「世界花園橋峰」，今年以單價80.2萬元緊追在後；第三名為永和「吉美一品花園」，最新揭露5月成交的13樓戶，單價78.89萬元，為第二高單價紀錄，僅次於去年成交的20樓戶單價78.92萬元。

張旭嵐表示，「宏盛心中央」成交的這筆13樓，因為是頂樓戶，所以身價攻頂，且面國小預定地，擁有永久棟距，另外還有一個關鍵，是備註欄顯示交易包括有5.84坪的大露台，由於新大樓露台多為約定專用，總價內含露臺使用價值，但坪數無登記在權狀內，使該戶的平均單價飆高。

板橋有「世界花園橋峰」、「馥華雲鼎」兩個社區，也分居第二和第四名。其中「馥華雲鼎」，5月成交高樓層27樓戶，總價1.12億元、單價75.5萬元，創下今年該社區單價最高紀錄。

此外新北市成交最高總價「豪宅王」，則由新莊「遠雄九五」，39樓225坪，總價近1.5億元奪冠，並以單價75萬元名列第五名最高單價。張旭嵐表示，以破億總價入手台北市門牌的中古豪宅，不成問題，所以會選擇新莊副都心的豪客，不外乎是看好產品規劃和新莊區域發展前景。

內政部與財政部自2017年起，加碼推動公益出租人減稅優惠，稅目含括綜所稅、房屋稅、地價稅等三大優惠。據內政部統計，公益出租人減免房屋稅戶數，已從2017年1.66萬戶大幅增加，至2021年突破10萬關卡，高達10.45萬戶，約成長5倍。

房東將房屋租給補貼資格者如中低收入戶、身心障礙人士、單身青年，以及新婚育兒者、長照機構、幼兒園等特定對象，即符合公益出租人的要件。

依住宅法第3條規定，公益出租人可享有房屋稅適用自用住宅稅率1.2％、地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2、綜合所得稅租金收入每月可減免1.5萬元等三大減稅優惠。

財政部官員表示，公益出租人地價稅率可從千分之10～55降為千分之2，節稅八成以上；房屋稅率則從非自住住家的1.5～2.4％降為1.2％，節稅兩～五成。

以綜所稅來說，公益出租人每屋每月租金收入最高減免1.5萬元，若租金收入超出免稅額，超出額度則適用財政部「必要損耗及費用標準」43％成本費用率，等於超出金額只有57％要計入綜所稅，若使用包租代管服務僅40％計稅。

此外，內政部自7月起，開放申請租金補貼方案，目標補助50萬戶，約涵蓋一半租屋者，預計將花費300億元。

不能再延！北台灣七月湧現巨量推案，為今年單月最大量。根據市調機構統計，超過一四○○億元的新案集中在七月推出，稍微提升看屋人數及買氣，不過，台海對峙升溫，若買氣無法穩定維持，恐怕前景不妙。

非全面回溫 北市仍低迷
《住展》雜誌調查，七月北台灣單一預售建案總銷金額逾十五億元高達二十五個。其中大台北有十一個，其餘散布在桃竹地區。至於七月新成屋建案釋出戶數則超過九百戶。

《住展》雜誌研發長何世昌分析，由於疫情降溫，三二九、五二○檔期積壓的新案都選在七月推出，即使買氣有所提升，看屋人數也增加，但能否維持穩定是後續觀察重點。

高鐵設站題材 宜蘭市買氣較旺
七月新建案買氣回溫，主要與開賣新案數量多、遞延性買盤緩步出籠等有關，但市況並非全面回溫，像台北市、基隆市相對低迷，宜蘭地區除宜蘭市擁有高鐵設站題材，買氣較暢旺外，其餘多數行政區市況並不突出。

七月新建案觀測指標呈四升二平，其中預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等分數上揚，待售住宅建案數和議價率分數則持平。何世昌指出，七月推案潮大到超乎想像，但八月台海對峙情勢升溫，是否為市場投下變數，或許不容樂觀。

他指出，即使七月北台新案爆大量，但線上待售住宅建案數仍不多，已連續四個月低於一千個。而七月北台灣新建案議價率，以基隆最大，平均約十五．八六％，宜蘭縣僅六．八八％最低。

代銷龍頭海悅（2348）昨（4）日公告7月營收3.41億元，年增率8.27％，累計前七月合併營收26.68億元，與去年同期持平。

海悅表示，台灣房市在央行升息、經濟下行環境，建商、民眾購屋趨謹慎，不過海悅代銷業務持續擴大，站穩南部代銷產業市場，隨著全台各地銷售中建案等業績挹注，推升7月營收。

海悅指出，儘管鋼材價格下調，但缺工造成工資上漲，其營建成本下修亦有限，全台房價將趨於鈍化，惟美國聯準會於7月決議將基準利率調升3碼，全球緩升息、穩物價趨勢，台灣利率將呈現緩坡走勢，對於首購、換屋等剛性需求，仍是房市主力的購屋族群。

今年房市受升息、經濟下行環境、地緣政治等影響，建商、民眾購屋趨謹慎，不過海悅代銷業務不僅在六都皆有銷售中的個案，也站穩南部代銷產業市場。

台灣房市在央行升息、經濟下行環境，建商、民眾購屋趨謹慎，然海悅代銷業務持續擴大，站穩南部代銷產業市場。

海悅表示，今年全台在手案量維持2,000億元的高檔水位，目前已簽約預計推案的建案有超過20件，因此代銷本業來源無虞，以期升息緩坡，購屋信心回溫，公司憑藉大數據精準掌握消費者的購屋需求，進而提高購屋者意願。

兩岸關係緊張，解放軍今（4）日將在台灣海空域6處進行「圍台」實彈軍演3天，不免讓人憂心若戰爭發生，能躲到哪個防空洞？以北市為例，只要依各分局管轄範圍點進去，就能找到防空避難設施，共有2萬6795座，包括指標性豪宅也入列，其中，全台最貴豪宅「One Park Taipei信義聯勤」防空避難措施，就可容納3,800人以上。
根據防空避難空間資料，「信義聯勤」地下室由大安警分局列管，北棟可容納1609人、南棟可容納2210人，合計約3819人，據實價登錄，該社區每個地下室車位約8.88-10坪，成交價在550萬左右，換算地下室每坪空間要價約50、60萬，也堪稱是最貴防空洞。

另外，不只「信義聯勤」有防空洞，房仲業者指出，像是知名豪宅「和平大苑」、「台北信義」、「吾彊」、「松濤苑」都有法定防空避難所，像指標豪宅「松濤苑」，就在主臥浴室內牆設有8釐米厚鋼板、鋼構設計天花板以防重物掉落，作為安全避難室，顯見層峰人士安全性是相當重視，而豪宅之所以貴也有道理。

根據法規，防空避難所屬私有產權者，不得隨意進入，僅在防空演習、戰爭發生前或發生時，由國防部下疏散命令，才得開放給一般民眾進入避難。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，兩岸局勢緊張，不乏豪宅可對於富人們多一層保障，防空避難設施也不無成為未來房產銷售的避難功能之一，如目前常見建案強打制震規劃，又或是鄰近避難空間，在目前房市低迷的房市景氣也形塑成另一話題。

北市今年房貸成數最高路段出爐，中山區合江街以平均貸款成數80.34%名列第一，前十大貸款成數路段核貸成數均在76%以上。
大家房屋企研室副理郎美囡指出，貸款成數除了受貸款人財力及屋況影響外，也會跟區域價格風險及市場信心度有關。

她表示，居住密度高及內需市場強的地段，交易價量相對穩健，受經濟、景氣等環境干擾的程度較小。觀察雙北共20個路段，多數為發展較早、商圈已形成的區域，皆為自用、自住偏好的地段。

根據財團法人聯徵中心資料，台北市路段貸款成數前十名依序為合江街、石牌路二段、中山北路三段、向陽路、成都路、延壽街、木新路三段、新明路、重慶北路四段以及福興路。包括中山區、北投區、南港區、萬華區、松山區、文山區、內湖區、士林區等。

市中心精華區包括大安區、信義區、中正區都沒有任何路段入榜前十名。

郎美囡分析，中山區商圈發展成熟，不僅居住密度高，公司行號也多，且位在台北市市中心，因此單價高、貸款條件也較佳。文山區及內湖區，若地段價格低於台北市均價，但區域有學區、生活採買便利，是首購、換屋族的首選，能獲剛性買盤支撐，貸款成數也較高。

至於大安、信義區，由於交易物件總價動輒超越豪宅門檻，最高貸款成數降至四成，再加上區域房價偏高，銀行放貸保守，因此拉低平均放貸成數。

另外以各路段成交單價來看，最高價為中山區中山北路三段，平均成交單價80.4萬元，松山區延壽街80.3萬元居次，平均價格最低路段則是文山區木新路三段，每坪48.0萬元，內湖區新明路均價也不到5字頭，平均成交單價48.4萬元。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨提醒，第一季後隨著升息，以及不少銀行放貸超過銀行法72條之2的放款上限，想要取得第一季如此好的條件並不容易，對於購屋人來說，面對房市震盪，下手前一定要確定銀行貸款條件，避免因為貸款不足發生的違約風險。

雖然政府頻打房，不過房市交易仍不斷創高價交易，新店區預售案「宏盛心中央」的頂樓13樓戶，今年4月以6325萬成交，以單價83萬元創下社區最高單價紀錄，也成為今年上半年新北市前五大豪宅。
曾為新北第一豪宅的板橋「世界花園橋峰」今年以單價80.2萬元緊追在後，成為上半年亞軍；第三名為永和區「吉美一品花園」，最新揭露5月成交的13樓戶，單價78.89萬元，也創下目前社區第二高單價紀錄，僅次於去年成交的20樓戶，78.92萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新店「宏盛心中央」這筆13樓交易，除了因為頂樓戶，使得身價攻頂，且面國小預定地，擁有永久棟距，還有一個關鍵是備註欄顯示交易包含大約5.84坪的大露台，由於新大樓露台多為約定專用，總價內含露臺使用價值，但坪數無登記在權狀內，使該戶的平均單價飆高。

觀察「宏盛心中央」新店央北重劃區內，提供五年物業代管服務，且戶戶有充電車位，可說是社區一大特色，社區平均單價在66.8~76萬元上下。

新北前五名當中，板橋有「世界花園橋峰」、「馥華雲鼎」兩個社區入榜，分居第二和第四名。

台灣房屋板橋特許加盟店店東賴玉枝表示，新板特區大約有3000多戶住宅，大坪數指標豪宅像是「世界花園橋峰」、「馥華雲鼎」、「謙岳」等，其中「世界花園橋峰」曾在2014年時，18樓戶成交最高單價92.2萬元，奪下新北市單價最貴豪宅寶座，不過2016年~2018年時市場偏向中小坪數產品，大坪數豪宅單價一度掉至5、6字頭，近年大坪數豪宅買氣已陸續回升。

第四名「馥華雲鼎」位於縣民大道一段上，5月成交高樓層27樓戶，總價1億1288萬元、單價75.5萬元，創下今年該社區單價最高紀錄，賴玉枝指出，該社區周圍有新板特區、府中兩大商圈，屋齡7年，住宅都規劃百坪以上，並且採一層一戶規劃，梯廳擁有獨立私有專屬空間，讓住戶保有更佳的隱私性，住戶不乏企業主、醫生等，社區最高成交單價是2015年的25樓84.1萬元，近年成交單價落在65~75萬元左左右。

進榜中最高總價豪宅落在新莊「遠雄九五」，39樓225坪，總價近1.5億元，並以單價75萬元名列第五名。

張旭嵐表示，以破億總價進軍台北市門牌，買中古豪宅並不是問題，所以會選擇新莊副都心的豪客，不外乎是看好新莊的規劃和發展。

新莊副都心在中央合署辦公大樓進駐後，奠定發展優勢，且當地還有機場捷運、環狀線、新蘆線三條捷運線，以及國家電影及視聽文化中心等重大公建，區段前景亮麗。

此外，社區本身的指名度高，亦是吸引豪客的重要關鍵，「遠雄九五」樓高42層，公設豐富完整，宴會廳、酒吧、空中花園芳療室等應有盡有，整體空間規畫氣派，以百坪大坪數豪宅抓住對居家生活講究的高端客目光。

第一建經研究中心副理張菱育表示，觀察雙北豪宅市場交易，台北豪客不乏大手筆免貸款購入，相對新北的買家趨向保守，購置豪宅以採用貸款居多，且多半原本就居住新北，早就習慣新北到台北的交通距離，尤其新北近年脫出的新興豪宅，坪數大又闊氣，總價卻只要北市一半的，吸引不少新北高端自住客舊換新，也是抗通膨下的資產規畫之一。

台中七期進入商辦爆發期，未來市政路將再添4棟A級商辦、萬豪旗下最頂級飯店，以及中南部最大規模的誠品複合商場，發展歷程神複製台北敦化南北路。興富發看好商業聚集帶來外客居住商機，打出「跟著企業老闆當房東」策略，在號稱「七期華爾街」的核心推出精品小宅產品「市政新鋭」，成為近期房市熱話！

敦化南北路是機場進入台北市的主要幹道，象徵台北門戶地位，該路段聚集國內外企業總部與國際金融大樓，頂級飯店、精品購物中心也選址於此，也是國際商務人士出入最密集的路段。而台中躍上生活首都地位，七期新市政特區從豪宅聚落升級為豪辦聚落，其中市政路連串連科技產園區與市府、新光遠百商圈，等同台中門戶大道地位，商辦、商場、飯店皆相中市政路的商業群聚效應落腳於此，未來一年內就有將近千億投資金額挹注。

其中，位在市政路與河南路口的台中銀行總部大樓「台中之鑽」最具指標代表性，該棟建築創下多項台中第一紀錄，包括台中首棟高度超過200公尺大樓；獲得最多國際建築獎項肯定的地標建築；而台中之鑽也將引進萬豪酒店品牌入駐，盛傳將由萬豪旗下最頂級的JW Marriot酒店進駐，為七期的高端客與國際商務人士提供頂級旅宿體驗。

無獨有偶，市政路復刻敦化南路經驗，還有誠品書店的進駐。過去位在敦化南路上的誠品書店轟動全台，24小時閱讀零時差的經營模式甚至讓外國媒體爭相報導，同時也刮起社區人文涵養風潮，成為台北無人不曉的知名地標景點。

隨著誠品從書店發展為複合式商場經營，選址地點皆屬精華地段中的人潮來往密集處，如台北信義店、松菸店、南西店、香港銅鑼、東京日本橋等，台中資深房仲業者分析，此次誠品大手筆租下市政路全棟商場7500坪，為誠品在北部以外最大規模商場，除了對台中頂級客層消費力十分看好之外，在新展店地點與商圈聚集效應想必也是萬中選一。而誠品商場的進駐也代表著七期百貨商圈雙核心發展走勢，市政路就是新商圈核心。

熟悉台北經驗的地產開發商興富發集團，預知七期商辦推案潮之下，伴隨著龐大外地人口移入的住居需求，打出「跟著企業老闆當房東」的推案策略，首選位置就在市政路、河南路口，與「台中之鑽」、「誠品商場」僅對街之遙，「市政新鋭」規劃2-3房泳池輕豪宅產品。業者分析指出，通膨稀釋現金資產，理財性置產法不但適用於購屋族，更適用於無購屋需求的人，本案入手門檻、訂簽最低40萬元起，抗通膨又賺增值，產品可租可住，又位在七期明星地段內，放眼台中已無可比擬的置產標的。

金融聯合徵信中心最新統計，高雄今年第一季核貸成數前10名中，台積電設廠預定區的楠梓高楠公路核貸成數高達84.82%居冠，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析表示，台積電話題帶動高雄推案與買盤，今年升息前是當紅炸子雞，也拉升貸款成數。
住商不動產高屏澎區協理林棋博土表示，區域中有重大建設或重劃區，一般貸款成數較優，加上貸款人若信用佳，且是首購族，貸款成數和利率往往都有不錯的表現。

高楠公路區段為何最好貸？大家房屋高雄楠梓加盟店店東張鳳如認為，高楠公路橫跨82期重劃區，臨近捷運站、都會公園，在新案帶動下價格水漲船高，今年第一季附近新案價格每坪落在27到28萬間，中古屋也拉到2字頭。在台積電話題帶動下，排名第10的大學二街，中古屋也來到25萬的水準。

不過徐佳馨提醒，第一季後，不少銀行放貸超過「銀行法」72條之2的放款上限，想再取得第一季的好條件己不容易。購屋人面對房市震盪，下手前一定要確定銀行貸款條件，避免發生違約風險。

8月4日，越秀房地產投資信託基金（00405.HK，簡稱越秀房托）發佈2022年中期業績公告。上半年越秀房托整體運營保持穩健態勢，收入總額為9.44億元，同比增長7%；整體出租率達88.8%。

寫字樓資產是越秀房托業績的壓艙石，上半年，越秀房托寫字樓業態整體收入6.38億元，同比增長37.1%，占總體收入68%。越秀房托積極應對市場需求變化，迎合生物醫藥、先進製造業、AI及數字經濟等新興產業租賃新需求，越秀房托提速寫字樓產品改造，增加小戶型、拎包入住產品，通過“輕定制+邊改造邊預租”方式，縮短去化週期，提升產品力。同時，越秀房托招商思路以“穩存量與拓增量”為核心，通過主動挖掘樓內擴租意向及靈活單元置換客戶，靈活約談續約租戶，在續租率、去化率、平均房價、租金單價等多業態核心指標上表現良好，保持領先優勢，廣州IFC寫字樓面對上半年超3萬平方米到期面積，續租率仍高達96%。

在零售商場上，越秀房托發力“首店經濟”，積極調整業態組合策略，借助調改及主力商戶引進，加大品牌儲備，建立品牌資源庫，在廣州IFC國金天地引入了茅臺霜淇淋旗艦店。同時，越秀房托以原創IP行銷為專案持續引流撬動消費流量效應，錨定“潮流運動+潮流科技+潮流生活”三大消費市場。上半年，越秀房托零售商場業態部分推動多個知名品牌落地，租金單價持續上升，續租租金同比增長8.9%。

越秀房托酒店公寓業態上半年實現了平均房價超市場平均水準的成績。此外，在專業市場上，白馬大廈積極開展抗疫，及時出臺租金減免優惠政策，實施精准行銷賦能客戶及制定專項、靈活的招商策略，上半年成功引進優質客戶37戶，出租率逐步回升。

值得一提的是，越秀房托發揮主動管理優勢，以“三位一體”管理模式及“經營+資產+財務”三大提升，持續獲得三家國際評級機構的投資級評級。期內成功置換12.84億元貸款，融資利率由4.31%下降至3.50%；上半年平均付息率2.28%，對比2021年全年2.52%下降24個基點，有效控制融資成本。

未來，隨著中國基礎設施公募REITs擴募推進，REITs產品的流動性有望進一步提升並獲更多青睞。展望下半年，越秀房托董事長、執行董事及行政總裁林德良表示，未來隨著經濟回升、需求回暖及新需求注入，越秀房托通過堅守“穩健經營”基本盤，大力穩商招商，積極深化多元管道推廣，在經營面保持成長性的背景下，下半年有望持續向好，持續提升競爭力及長遠增長潛力，持續為基金單位持有人帶來優質回報。

“走出了5月份的最低點，但沒能再現3月份的小陽春。”針對當下北京二手房再現回暖信號，多位元業內人士均向《證券日報》記者表示，總體而言，市場正處於平穩恢復中。

據北京住建委官網資料顯示，7月份，北京二手房成交12338套，環比上月上漲12%。另據58安居客房產研究院資料顯示，7月份，北京二手房新增掛牌房源量明顯增多，環比漲幅超10%。

“與6月份相比，無論帶看量還是新增房源量都在增加，看房活動逐漸趨於正常，市場活躍度有所增強，但買賣雙方出手都比較克制。”麥田分析師表示，從議價空間上看，環比有所減小，可見，業主對市場維持著一定的期望值，導致雙方博弈加劇。

二手房市場的活躍度，從記者時常在社區內碰見經紀人帶客戶看房就可以窺見一二。

“我們平臺7天內人均帶看量達到10組，遠遠高於五六月份。”某仲介經紀人告訴《證券日報》記者，當下購房者看房活躍度較高，即便成交週期與此前相比浮動不大，但入市積極性提高了。

“今年三四月份成交比較火，彼時，新增掛牌房源報價較高，業主心理價位高。五六月份市場議價空間較大，且帶看量和成交量較低，導致進入7月份後，業主開始主動降價。”麥田房產北京公司區域經理劉建東對《證券日報》記者表示，以回龍觀板塊為例，約90%房源下調價格。整體而言，降價房源仍是成交主力。

“5月份，某社區一套房報價555萬元，到6月份，業主將報價下調至540萬元。直到7月3日，該房以520萬元成交，距離最初報價下調了35萬元。”劉建東表示，有統計資料顯示，7月18日至7月31日，北京二手房商圈價格變動榜單前20名中，在降價房源中，單套降價均在5萬元以上，高者降價超過100萬元；在漲價房源中，單套漲價房源均超4萬元，提價高者漲價超過70萬元。

“總體而言，7月份成交量較大的社區，房價普遍下調幅度在7%至10%之間。”劉建東直言。

58安居客房產研究院統計資料顯示，4月份至7月份，北京二手房掛牌均價分別是59076元/平方米、59659元/平方米、59253元/平方米和58988元/平方米。與6月份相比，7月份，二手房掛牌均價環比下降0.4%。

對此，上述麥田房產分析師認為，北京樓市的價格支撐性較足，二手房價格總體維持平穩。但從歷史上看，月成交量1.2萬餘套並不算高，市場仍處於修復期。

中原地產首席分析師張大偉也表示，7月份以來，二手房市場有所企穩，但1.2萬餘套的成交量依然處於較低水準，市場呈現分化狀態，少數熱點區域相對穩定，但大部分區域成交緩慢。另有市場人士向《證券日報》記者透露，在部分區域內，新房入市帶來大量客源，由於二手房所見即所得的特徵，有些購房者會轉而買二手房，類似板塊近期成交量較高。

更重要的是，在劉建東看來，當下二手房交易有新現象值得關注。

一是一二手房聯動交易現象增多。在北京回龍觀等部分區域市場，60%以上成交都來自於置換需求。

二是部分換房業主敢先下買房訂單再去賣房了，這是很長一段時間以來難以見到的。此前市場不確定性較高，有換房需求的業主在賣掉名下房產之前，是不敢交買房定金的。但從當下市場表現，“先買後賣”的交易占比正在提升，約占置換需求的40%。

展望後市，58安居客房產研究院分院院長張波預計，未來北京二手房成交量穩有中升，房價變化幅度較小，預計在相對寬鬆的信貸政策下，市場復蘇的力度會加強，全年月成交量高峰有望出現在“金九銀十”期間。

多家閩系房企消失于百強名單 高光時16家創下1.8萬億元銷售額

[ 2020年年初，正值閩系房企業績膨脹的高光時刻，當時克而瑞50強房企榜單中閩系房企達到8家，百強房企中閩系占了16席。閩系中規模最大的世茂在2020年重回房企前十榜單，年銷售規模攀上3000億元，風頭正勁，因此在福建當地政府支持以及國有金融機構推介下，接觸協商福晟集團的紓困事宜。 ]

2020年，16家規模靠前的閩系房企合計創造了1.8萬億元銷售額，其中82%來自福建以外的市場，這意味著它們全國佈局的成功。那一年，閩系“老大哥”世茂跨越3000億元銷售額，重回全國房企前十榜單。

這是閩系房企的輝煌時刻，卻已危機四伏。

2020年1月世茂與福晟那場“大魚吃大魚”式的合作，成為了接下來兩年半閩系房企整體下行的序曲。激進與冒險，似乎是閩系房企天生的標籤，它們因善用杠杆迅速崛起，又因高杠杆模式難以為繼而走入難解的債務危局。

時至今日，閩系成為了房企爆雷的“重災區”，許多熟悉的名字也從百強房企名單上徹底消失。

違約不斷

近日，寶龍地產（01238.HK）公告稱其未在到期日前償還2129.4萬美元票據，這是7月下旬5家官宣債券公開違約的房企之一。

成立於1990年的寶龍是一家老牌閩系房企，寶龍一紙公告，再度讓閩系房企現狀受到關注。

“7月初寶龍就宣佈對7月及11月到期的兩筆美元票據進行交換要約，兩批票據交換要約已獲本金總額近九成的接納率，是目前市場上美元債展期首次投票通過率最高的，對於剩餘約10%的未進行交換投資者，公司會積極和他們溝通，尋求解決方案。”寶龍地產相關負責人對第一財經表示，近期發佈2129萬美元到期未償的公告，主要是應監管要求作合規披露，另外也是為了提醒未交換投資者儘快與寶龍取得聯繫。

相比其他同行，押寶商業地產多年的寶龍情況稍好，今年4月底發年報時曾宣佈其年度合約銷售額首次突破千億。在眾多閩系房企中，寶龍也是信用支撐時間較久的，在寶龍之前，兩年半時間裡已經陸續有11家閩系重點百強房企官宣債務違約。

把時間撥回到2020年1月13日，福州世茂洲際酒店中，一場盛大的“戰略合作”發佈會暗藏玄機。會上，福晟集團宣佈與世茂牽手，福晟數千億的貨值被打包裝入一個新平臺，由世茂接手操盤。

雙方隱晦的表態，被外界解讀為地產行業第一次出現“大魚吃大魚”的情況——雙方都是50強房企，且福晟擁有不少優質資產，比如旗下的中國工程建築行業龍頭福建六建集團以及在粵港澳大灣區的4000多億舊城改造貨值。一家50強房企的龐大資產將被整體“託管”，必然是資金鏈出現了嚴重危機。

2020年年初，正值閩系房企業績膨脹的高光時刻，當時克而瑞50強房企榜單中閩系房企達到8家，百強房企中閩系占了16席。閩系中規模最大的世茂在2020年重回房企前十榜單，年銷售規模攀上3000億元，風頭正勁，因此在福建當地政府支持以及國有金融機構推介下，接觸協商福晟集團的紓困事宜。

然而到了今年7月3日，世茂也因一筆10億美元公募債券本息未能償還而正式進入爆雷房企行列。回看兩年半前那場盛大發佈會的背後，一場席捲閩系房企的危機，正悄悄埋下伏筆。

黃金時代

閩系，在中國房地產行業中，是一個風格鮮明的流派，也是一支不可忽視的力量。

根據克而瑞榜單，在2018年~2020年間，曾位列全國百強房企的閩系企業包括：世茂、陽光城(1.990, 0.01, 0.51%)、旭輝、泰禾、正榮、融信、融僑、福晟、建發、中駿、禹洲、寶龍、三盛、聯發、大唐、中庚等，除了建發和聯發，其餘均為民營企業。

這些房企有些因創始人是福建人而被歸為閩系，有些則是因為創辦于福建、大本營是福建市場。在風格上，它們被貼上了類似的標籤，比如激進、愛冒險、賭性強等。

克而瑞研究中心表示，福建人普遍具備較強的海洋性民族特點，富有冒險精神和商業意識，“愛拼才會贏”，相較于其餘派系房企，閩系更具膽識，在上一輪房地產高增長週期裡敢於加足杠杆，獲得了可觀的市場份額。

中銀證券(11.940, 0.19, 1.62%)分析師夏亦豐認為，閩系房企繼承了“冒險拼搏”的閩商基因，高杠杆、強擴張，從深耕福建到走向全國，隨著我國房地產行業發展，閩系房企經歷了萌芽、深耕、開拓、擴張，直至失速期。

閩系房企發展歷程可以追溯到改革開放初期，1987年泉州人黃朝陽創辦中駿，1989年黃朝陽的老鄉許榮茂創辦的世茂也進入房地產行業，在蘭州投資東方紅商業城。1990年，晉江人許健康在澳門創辦寶龍。隨著經濟市場化改革方向明確，1992年，僅廈門就新增100多家房地產開發商，1994年禹洲在廈門成立，拓荒海西房地產市場。1996年，從新加坡留學歸來的林騰蛟在廈門開發首個專案“陽鴻新城”。

1999年，世茂在上海黃浦江沿岸建造首個高檔住宅“上海世茂濱江花園”大獲成功，成為閩系佈局全國的先行者。2002年，泰禾在北京通州區宋各莊拿地，打造成了“運河岸上的院子”。

2008年，受益于4萬億計畫和央行新一輪寬鬆，閩系房企的全國化進入機遇期，寶龍、禹洲、中駿、泰禾先後上市融資，此後十年閩系崛起，多個房企躋身千億規模之列。

在閩系房企的輝煌年代，福建出了很多地產大佬，他們口號響亮、敢想敢幹。

2002年泰禾老闆黃其森揮師北上，當時北京房價只有幾千元一平方米，他卻表示要打造“中國第一豪宅別墅”。2018年時，黃其森還曾表示：“泰禾的目標是能夠成為像華為、阿裡這樣偉大的企業，在地產行業做到第一品牌。”

2006年陽光城銷售額才2億元，老闆林騰蛟就豪邁地提出2010年地產銷售目標要達到100億。結果2010年陽光城銷售額僅為40億，林騰蛟又提出2015年要實現500億目標。

2017年時旭輝異軍突起，被稱為“地產界黑馬”，創始人林中在一場內部會議上宣佈了旭輝的3000億目標，並稱未來要實現“高層收入過億、中高層收入千萬、中層洋房豪車、基層車房齊備”。

莆田“歐氏兄弟”中的歐宗洪創辦的融信，2016年時以樓面價10.02萬元/平方米拿下上海靜安中興路一號地塊，刷新當時的全國最高樓面價。那一年，全國單價地王前十中，閩系房企佔據4席，因此閩系還獲得了“地王收割機”的稱號。

因為閩系房企的高歌猛進，它們一度橫掃全國土地市場。根據克而瑞統計，到2020年時，百強房企榜單中的16家重點閩系房企已經全部完成全國佈局，這16家企業當時在全國的年總銷售額達到1.8萬億，在福建的銷售額是3244億元，福建本省銷售額的占比僅為18%，可見它們的主要合約銷售額都來自於全國其他地區。

此外，2020年福建全省房地產銷售金額7497.75億元，16家百強榜單中的閩系房企在福建大本營的市占率達到43%，可見它們也守住了福建市場，是區域內的主導性力量。

成敗皆因高杠杆

2021年下半年以來，閩系房企成為本輪地產下行週期中的爆雷重災區。但實際上，撇開政策收緊、市場走弱等原因，早在2019年、2020年就出現的福晟、泰禾資金鏈危機，已經給閩系房企擴張模式敲響了警鐘。

克而瑞研究中心認為，閩系房企的高周轉、高負債運作模式是一把雙刃劍，早期閩系房企的優勢在於能夠通過“高負債+高周轉”快速將規模做大，然而2020年之後，隨著樓市調控的深入，閩系房企的運營模式難以為繼，他們開始集體刹車，轉而追求收縮範圍、多元化拿地節約成本。

中銀證券夏亦豐表示，激進擴張、多元融資等內因是閩系房企的危機根源，在閩系普遍追求全國化戰略時，曾有3~5年激進擴張期，部分企業盲目推進全國化，高溢價、高成本拿地，過高的成本擠壓項目利潤空間，使項目虧損、營收和利潤下滑。

從2019年閩系危機隱現端倪開始，許多閩系房企為了避開負面標籤，不願意跟“閩系”搭上邊，更願意自稱“非典型閩系房企”，或乾脆稱港資房企、總部位於上海的華東房企等。

但也有曾供職于閩系房企的職業經理人對第一財經表示，閩系房企的成敗史中，有不少可圈可點的經驗。

“最讓我印象深刻的是閩系老闆的勤奮，他們對事業的追求、對企業事無巨細的過問，而且善於利用資金、敢於賭風口。”一位曾經在兩家閩系房企擔任過高管的職業經理人表示。

另一位供職于閩系房企多年、還曾參訪過老闆老家的職業經理人則對記者表示：“閩系老闆非常團結，比如他們紛紛把總部搬到虹橋，其中就有老鄉帶老鄉的案例，都聚集到虹橋以後，他們抱團發展，合作拿地、招采。”

不過，閩系房企的擴張模式最終還是走下了神壇。截至目前，16個曾經是全國百強的閩系房企中，僅有旭輝、中駿、建發、聯發尚未出現公開債務違約問題。而在克而瑞最新公佈的2022年上半年全國百強房企榜單中，泰禾、融僑、福晟、大唐、中庚等房企已經消失了。

8月3日晚間，合生創展集團（00754.HK）公告稱，公司的全資附屬公司上海合博房地產諮詢有限公司與出讓方上海珠江投資集團有限公司（合生創展關連公司）訂立協定，據此，珠江投資同意出售而上海合博同意以7.9億元的現金對價收購目標公司上海博禎置業有限公司的100%股權。

根據公告，上海博禎置業在2017年取得了位於上海市黃浦區黃金地段豫園的一宗地塊，地塊面積約為7523平方米，僅可作住宅開發使用。根據2017年的土地出讓合同，該地塊的容積率為4.15，並有地上建築面積31200平方米。根據上海市規劃和自然資源局發出的《控制性詳細規劃設計任務書》，目標地塊的容積率由4.15降低至1.3，相應的地上建築面積由31200平方米降低至10582平方米。根據楊浦區規劃和自然資源局及楊浦區舊區改造指揮部辦公室委聘的估值公司所出具的報告，容積率降低導致的土地使用權市場價值為16.0414億元（“該項損失的土地開發權益”）。截至目前，預計該項損失的土地開發權益將通過該轉移安排予以補償。

作為補償，該項損失的土地開發權益可以無須支付額外的土地出讓金而轉移到上海其他區域的地塊。但需要達成以下的條件：目標地塊及該項損失的土地開發權益擬轉移往的土地（“開發權益轉入土地”）最終同為珠江集團（ 即出讓方的最終擁有人）或在該收購完成後由合生創展擁有；該項損失的土地開發權益轉移一事得到有關政府部門批准；目標公司與出讓目標地塊的有關政府部門訂立了關於目標地塊的國有土地出讓補充合同，該補充合同會有對目標地塊上轉出部分的價值及開發權益轉入土地權利人的名稱等的條款；及開發權益轉入土地權利人與出讓開發權益轉入土地的有關政府部門訂立了關於開發權益轉入土地之國有土地出讓補充合同，該補充合同會有目標地塊的情況 （ 地塊名稱、轉出的土地價值等）及對開發權益轉入土地規劃的調整等條款。

根據上海市黃浦區人民政府發佈的《黃浦區2021年舊區改造實施情況（ 全年 ）》，目標地塊之房屋徵收工作已完成了99% ，但是，因為目標地塊的房屋徵收工作還沒有完全完成，所以仍未開始任何施工，也未取得有關目標地塊的不動產權證。根據目標公司與上海市黃浦區建設和管理委員會之間訂立的《黃浦區復興東路69號地塊（ 西塊 ）房屋徵收資金計畫》，徵收目標地塊上的房屋的成本估計為22.8億元。截至目前，目標公司業已向上海市黃浦區建設和管理委員會合共支付了21.36億元的徵收費。 預計徵收房屋成本餘下的估計金額約 為1.44億元將以目標公司的銀行貸款支付。預計目標地塊房屋徵收工作將於2022年第四季度完成。

合生創展計畫將地塊發展成為40座中式別墅，目標客戶為正在尋找最高端品質物業（處於頂級地段且擁有厚重文化底蘊）的人群。合生創展預計該專案的施工將在2023年3月或前後開始，並在2024年5月或前後開始預售。

此次合生創展的收購資金7.9億元將以現金形式分為兩筆支付，預計將以公司內部資源支付約2.4億元，銀行貸款部分約5.5億元。

另外，合生創展還披露了今年前7個月的銷售資料。資料顯示，截至2022年7月末，合生創展的總合約銷售金額約為188億元，同比下降約22.93%；其中物業合約銷售172.15億元，同比下降約25.39%；裝修合約銷售15.85億元，同比上升約20.17%。另外，前7個月的合約銷售面積約為737581平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米23339元。

雖有一定預期，但沒想到的是，即便是龍頭房企，也沒逃脫中期業績“慘不忍睹”。

這說明一個問題，過去“以大為美”的一些龍頭房企，在宏觀經濟低增長、樓市持續下行的大變局面前，抗風險能力也急需提升。

昨晚（8月3日），剛繼續蟬聯《財富》世界500強並躋身第125位的綠地控股(3.020, 0.03, 1.00%)集團就迫不及待地發佈了2022年中期業績，但外界一看，大跌眼鏡。

上半年，綠地控股取得營業總收入約2047.36億元，同比下滑約27.64%；總利潤約91.34億元，同比減少約42.15%；歸母淨利潤約42.02億元，同比下滑約48.97%；扣非後歸母淨利43.77億元，同比下跌43.78%。

綠地控股解釋說，在極端困難的外部環境下保持了企業大局穩定，但受制於各種“不同尋常”的不利因素，中期業績才有些難看等。

分業務看，今年上半年，綠地控股取得基建營業收入1090億元，上半年新簽合同總額2460億元；房地產銷售結轉收入755億元，銷售金額681億元，回款777億元。

按“聚焦、轉型、再造、強體”思路，綠地控股對外說，房地產板塊基本完成計畫目標，一批重大專案如期完成建設節點，基建為其穩定整體經營業績作出了較大貢獻。


具體看房地產銷售，今年前6個月，綠地控股實現合同銷售金額680.99億元，比去年同期減少58.5%，實現合同銷售面積651.2萬平方米，比去年同期減少49.7%。

其中，綠地控股今年二季度的銷售下滑幅度還較大，比如取得合同銷售金額373.02億元，比去年同期減少60.3%；合同銷售面積352.3萬平方米，比去年同期減少49.8%。

注意！綠地控股今年上半年無新增土儲，在綠地上半年債務爆雷的大背景下，也很好理解，就是加大“開源節流”，少花些錢，多持有現金。

截至今年3月底，綠地控股賬上貨幣資金656.8億元，短期借款和一年內到期有息負債合計930.2億元，長期借款1050億元，應付債券211.75億元，永續債約33億元。

綠地控股4月左右曾披露，綠地系目前存續債券14只，包括11只海外債對應規模42.7億美元、3只境內債對應規模24.01億元。其中，今年內將到期15.7億美元。

去年11月中旬，綠地曾公開變更“企業屬性”，從房地產行業劃為基建行業，依此想繞開房企“三道紅線”對再融資的限制，但這步棋走得稍晚了一些。

為償債保信用，綠地集團計畫今後3年出售2000億元資產。“每年500億-700億，包含自持商業、辦公樓和酒店等。其中，一季度已推出55個大宗專案，合計132億元。”

今年3月底，綠地上海總部曾集中推出位於上海核心區的4個優質項目包，涉及上海綠地外灘中心-T3塔樓、上海綠地虹橋數智港、綠地星弘綜合體、上海綠地萬豪酒店。

外阜專案處置上，年初坊間曾傳聞綠地擬打包賣掉鄭州“JW萬豪酒店、盛美利亞酒店、雅樂軒酒店、新田360商業廣場、正大樂城”等商用資產。

從綠地對外通稿看，公司先後兌付多筆公開市場美元債，上半年壓降有息負債175億元，自“三條紅線”監管政策出臺以來，已累計壓降有息負債1681億元，有息負債餘額已下降至約2201億元。

綠地控股董事長、總裁張玉良指出，下半年總體形勢好轉是主基調、主旋律，穩增長政策有望加碼，宏觀經濟進一步復蘇回暖。

“一批相對寬鬆政策先後推出，部分地區前期壓抑的住房需求集中釋放，帶動市場回升向好。各地密集推出了龐大的基建投資計畫，有望促進基建業新一輪發展。”

從實際看，7月以來，樓市既受多地樓盤“停貸”風波等負面衝擊，也有高層明確“保交樓”、為救助爆雷房企而專設千億級規模的房地產紓困基金呼之欲出等積極信號，可謂“多空疊加”。

在某種程度上，樓市上述負面消息也影響到房地產市場的復蘇節奏。從銷售端看，克而瑞監測顯示，7月單月百強房企銷售操盤金額5231.4億元，環比降低28.6%，同比降低39.7%。

具體看，近8成房企單月業績環比降低，其中29家房企環比降幅在30%至50%之間，17家企業環比降幅超過50%；近6成百強房企7月單月業績不及上半年的月均水準。

雖然多地房貸利率已降至近些年低點，但房企銷售依舊疲軟，核心癥結還是購房者信心不足，一個是對自身收入穩定預期及月供壓力的不確定性加劇，另一個就是對房企爆雷及項目爛尾風險的擔憂。

當然，增加購房者收入預期的信心有待於宏觀經濟持續改善，而房企爆雷及專案爛尾風險卻可以積極幹預，比如調整“三道紅線”，適度放寬民營房企再融資限制等。

若按當前條件僵持下去，樓市風險會更大，首先債務展期而規模增大的民營房企，就很難繼續死扛，債權人也會沒耐心的。所以必須採取強有力的手段逆轉房地產頹勢。

物業股正展現出其脆弱的一面。

克而瑞物管資料顯示，截止7月31日，59家上市物管企業股價有46家較月初下跌，最大跌幅達到68%。

年初以來，59家上市物企股價下跌的數量達到了51家，僅有3家物企小幅上漲。

受房地產行業下行波及，物業股一騎絕塵的上漲動力再次被壓制。

物管企業上市正在“退潮”。

據克而瑞物管監測，截止2022年7月31日，物管行業上市企業總數達到了59家，年內成功上市的物企有4家，另有8家遞表企業正在排隊。

7月，物業股普遍下跌。

從下面這張圖可以很直觀的看出，核心指數及物企股價自月初逐日下行，7月22日左右有小幅回檔，但至7月27日，物企股價再次直線下跌。整體情況而言，非港股通物企下跌12%，港股通物企下跌23.1%，恒生物業服務及管理指數下跌30.1%，跌幅均大於恒生指數（-7.8%）和滬深300（-7.0%）。

聚焦59家上市物企，7月股價平均降幅達到了17.4%。

其中，46家股價下跌，下降比例接近八成；股價上漲的企業只有7家。降幅最大的是力高健康生活，降幅達到68.0%，此外方圓生活服務、碧桂園服務股價降幅也在50%以上。

對比2022年年初，情況更不樂觀。59家物企中，有51家股價下跌，跌幅超五成的物企就有17家。

正榮服務跌得最慘，年初至7月31日跌幅達到了86.8%，對比巔峰時期股價，目前正榮服務股價已下跌了90.58%。

2020年下半年可以說是物管企業的高光時刻，多數物企在彼時股價達到峰值，2021年，受地產主業震盪的影響，物業股迅速回檔。截止到2022年7月31日，股價距高位跌破70%的比比皆是。

我們對29家上市物企最新股價與巔峰時期股價作了對比，結果在意料之中，29家物企股價較巔峰時期平均下滑了61%。

距巔峰時股價下降80%以上的物企有6家，分別是時代鄰里、正榮服務、佳兆業美好、寶龍商業、彩生活、燁星集團。其中，時代鄰里股價較巔峰時降幅最大，下降了90.71%，即便是較上市首日股價下跌了78.6%。

與物業股股價相對應的是，59家上市物企估值再次下降。

截止7月31日，59家上市物企總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多達44家。市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分別為11.4倍和11.6倍，均較上月末（13.9倍和14.1倍）下降。

2022年年初，碧桂園服務總市值達到1285億元，也是當時唯一一個市值破千億的物企。隨後，碧桂園服務股價下調，市值一路下降至7月初的1007億元。7月19日，華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務，躍居首位。截止7月31日，碧桂園市值較月初“腰斬”，僅有505.9億元。市值較月初降幅排在59家物企第三位。

對比年初，59家上市物企總市值下降32%，市值較年初下降的物企達到了47家，其中正榮服務市值較年初跌幅最大，達到了86.2%。市值較年初上漲的物企僅有8家，其中越秀服務市值較年初上漲了15.5%。

對比上市首日市值變化，44家物企市值較上市首日下跌，最大跌幅達到89.4%，為正榮服務，燁星集團以86.3%的跌幅緊隨其後。

值得注意的是，截止7月31日，仍有15家物企市值高於上市首日。其中，中海物業漲幅最高，市值較上市首日漲幅達到了710%。綠城服務、旭輝永升服務和濱江服務市值漲幅也在200%以上。

縱觀59家上市物企資本市場表現，不少物業股受地產主業震盪非常明顯，這也是物管行業在資本市場表現中脆弱的一面，尤其是地產母公司遭遇流動性危機的情況下，物業股更是遭到全面壓制，跌幅領先行業，反觀地產母公司強勁的物管企業，整體資本市場表現也是一路領先。

整體來看，物管行業仍然與房地產主業唇齒相依，行業穩定性格局仍然有待進一步強化。

自去年下半年以來資本市場急劇降溫，大部分物業股股價距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復過高的估值以外，房地產行業下行壓力傳導也成為重要原因。

房地產行業正在經歷艱難的下行週期，市場信心的缺失而引發的不確定性情緒，已延伸至物管行業，整體資本市場表現不盡如人意，股價、估值一路下行，隨著物管行業“走下神壇”，未來，行業繼續“擠泡沫”的同時，還需要穩固根本。

[ “7月份以來，二手房涉稅評估價較之前有一定提升，但不同板塊、不同社區的調整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右。”多位銀行房貸經理和仲介人士向記者回饋稱。除了涉稅評估價提高外，6月以來，上海二手房房貸放款時間也有縮短。第一財經記者瞭解到，審批完成後，在客戶雙證（房產證和抵押證）辦好的情況下，有銀行最快隔天即可放款。 ]

實行了近一年後，第一財經記者近日採訪瞭解到，上海二手房貸款“三價就低”政策出現鬆動，此前的最低價“房地產交易中心涉稅評估價”上漲，進而帶動銀行貸款額度提高。

“7月份以來，二手房涉稅評估價較之前有一定提升，但不同板塊、不同社區的調整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右。”多位銀行房貸經理和仲介人士向記者回饋稱。以寶山區某老小區為例，之前涉稅評估價約為合同網簽價的六成，而近期已調整至近八成。

與此同時，房貸市場也有恢復。記者此前瞭解到，上海地區二手房房貸放款時間縮短，在審批完成後且收到房產證和抵押證的情況下，有銀行最快隔天即可放款。這一方面是受政策端支持影響，另一方面也與銀行自身額度充足有關。在業內人士看來，上述一系列變化有利於二手房市場的回暖。未來，隨著樓市支持政策加碼，有望帶動預期修復，助推市場復蘇。

涉稅評估價有所提高

去年8月，上海二手房貸款實行“三價就低”新政，即銀行根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價選擇其中最低的價格來審批貸款額度。

所謂合同網簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統裡體現的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對於房產的評估價格；房地產交易中心涉稅評估價，主要由房地產交易中心自動評估。記者當時瞭解到，房地產交易中心涉稅評估價多為網簽合同價的五到七折。

如今，這一政策出現鬆動，也意味著，購房者貸款額度變高了。招商銀行(33.660, 0.60, 1.81%)某客戶經理告訴第一財經記者：“房產交易中心的評估價上去些了，以前是（市場價）的六到七成，現在能到八成左右。”

郵儲銀行(4.520, 0.01, 0.22%)寶山地區某支行房貸經理也對記者表示，評估價有一定的提升，但不確定具體提升多少，不同地區、不同社區的幅度會有不同。

另外，多位仲介人士也向第一財經表示，“三價就低”目前確實有所鬆動。“是7月前後變化的，我們前段時間遞交上去一個材料，320萬元左右的房子評估價大概在250萬元。”鏈家寶山區的一位仲介稱，按照首套房貸款（65%）計算，貸款額度可達162.5萬元，而在此前，評估價在210萬元左右，只能貸136.5萬元。

另一位仲介也提及，之前評估價是實際成交價的六七折，目前能達到八折。比如共康板塊實際成交價一般是在每平方米5萬多，而年前核驗價在每平方米3.1萬元左右，6月底7月初則上漲至每平方米4.1萬元了。

鏈家楊浦區新江灣城的一位元仲介向記者表示，評估價確實高了一些，比之前能多貸一些，但是幅度不大。根據他的觀察，新江灣城板塊的各中高檔社區評估價單價都提升了幾千塊，比如某社區實際交易價每平方米12萬元左右，之前的評估價是7.5萬元左右，如今是7.8萬元。

浦東唐鎮地區的某仲介也稱：“目前各個社區的最低價都不同幅度地上漲了，貸款額度在提交。”不過她強調“還是要看社區”，她所在門店附近的某社區評估價單價從5.6萬元變為5.77萬元，而附近的另一社區則未上漲。

至於哪些社區的評估價更可能上浮，上述鏈家新江灣城的仲介對記者稱，目前並沒有明確的規定和上調標準，只能根據實際成交來“試價”，通過交易過程中交易中心給出的評估價來判斷。在他看來，品質高的社區評估價可能提升一些，沒有電梯的一些老舊社區則沒有什麼變化。

在業內人士看來，這一政策的放鬆將有利於二手房市場的回暖。此前，受“三價就低”疊加掛牌價格核驗的影響，上海二手房成交從去年7月起接連下挫，截至目前，已連續下滑12個月，並且連續多月低於1.5萬套以下。儘管今年年初已有回暖的跡象，但整體仍處於底部。上海鏈家研究院資料顯示，6月份，上海二手房共成交近1.6萬套。有仲介對記者表示，“三價就低”放鬆後，對於購房者來說，購房的“資金門檻”有所降低，原來首套房首付可能要五六成，現在四五成就可以了，購房者可能更多了。

房貸市場逐步恢復

除了涉稅評估價提高外，6月以來，上海二手房房貸放款時間也有縮短。第一財經記者瞭解到，審批完成後，在客戶雙證（房產證和抵押證）辦好的情況下，有銀行最快隔天即可放款。而在年初，多數銀行放款週期為一個月到一個半月。

“（貸款額度）非常充足。”交通銀行(4.570, 0.02, 0.44%)某支行信貸經理此前對記者稱，“房貸審批時間和之前比沒變化，但放款速度加快了，之前是一個月左右，現在隔天即可放款，審批時間還是一個月左右。”

招商銀行某支行信貸經理也對記者稱，該行房貸額度充足，目前審批需一周左右，主要是確定涉稅評估價和查房，隨後等雙證出來後，隔天即可放款。

其他國有大行中，工商銀行(4.370, 0.05, 1.16%)某支行信貸經理稱，正常情況下該行兩三周就能放款；郵儲銀行某支行信貸經理表示，該行房貸審批同樣是在2~3周，放款大概兩三天；農業銀行(2.860, 0.06, 2.14%)某支行工作人員稱，房貸審批放款需35個工作日。

整體而言，不少信貸經理和房產仲介的共識在於，當前房貸發放速度進一步加快，房貸額度也較為充裕。而房貸市場回暖的背後，離不開政策端的暖風頻吹。近幾個月來，各地因城施策節奏明顯加快，力度不斷加大，政策調整內容向優化限購、限貸政策延伸，尤其是部分熱點二線城市加入政策優化行列。

據中指研究院不完全統計，年內至少已有超210省市累計出臺樓市支持政策近600次。7月份，全國有83省市出臺與房地產市場有關的政策高達93次，其中公積金相關政策約50次，優化限貸相關政策約20次。

當前來看，房地產市場的政策暖風有望持續。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，7月底中央政治局會議強調“要穩定房地產市場”，但“房住不炒”仍是房地產政策優化調整的底線；“因城施策”仍是政策推進的主要方式，強調用足用好政策工具箱。各地需求端政策仍將繼續改善。

具體在政策端，陳文靜表示，當前“穩地產”對“穩經濟”尤為重要，短期房地產政策優化調整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，二線城市限購、限貸、限售等政策或將進一步優化，特別是“認房認貸”政策放鬆將有助於改善性住房需求釋放，值得重點關注；而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

此外，央行在8月1日召開的2022年下半年工作會議中明確表示，要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持房地產信貸、債券等融資管道穩定，加快探索房地產新發展模式。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者稱：“這裡可以看出三個內容，即個人按揭貸款的投放、房企的融資模式優化和房地產新發展模式的探索。總體上看，下半年會在個人購房和房企經營方面繼續強化信貸投放，而REITs等創新力度也會有進一步改善的可能和空間。”

綠城中國（03900）公布，7月銷售額230億元（人民幣．下同），比去年同期增加約57.53％，銷售面積約75萬平方米，銷售5,572套，每平方米銷售均價約3.07萬元。

該集團指，今年首7個月銷售額1,052億元，比去年同期增加約30.93％，銷售面積約405萬平方米，歸屬該集團的權益金額約563億元，於7月底另有累計已簽認購協議未轉銷售合同金額約39億元，歸屬該集團的權益金額約19億元。

該集團指，以綠城品牌銷售的代建管理項目，7月銷售額74億元，銷售面積約71萬平方米，而首7個月銷售額422億元，銷售面積約310萬平方米。

遠東發展（00035）公布，接獲市建局函件，確認以12.4億元收購西營盤項目的投標要約已獲接納。該集團擬發展為綜合住宅及商業發展項目。

該集團指，該地皮佔地面積約1,077.3平方米，位於西營盤崇慶里╱桂香街。項目完成後，預計可提供約8,804平方米的總樓面面積，受限於批地最終條款，該發展項目總樓面面積
須不少於5,347平方米，當中私人住宅總樓面面積不少於5,088平方米及不得超過8,479平方米，而最低3層作非工業用途。該集團擬透過內部資源及銀行借貸撥付代價及未來發展成本
，而收購土地將可補充香港土地儲備。

齊魯高速（01576）公布，作為有限合夥人出資2.85億元（人民幣．下同），成立合夥企業濟南贏通股權投資基金合夥企業（有限合夥）以投資於 PPP 項目。

該集團指，山東華贏作為普通合夥人將出資1萬元，而 PPP 項目為山東省煙台市城市快速路紅旗路及德潤路南段（港城西大街互通立交－通林路）建設工程，總投資約61.2億元，建
設期及運營期分別為2年及17年，屬於公益性建設項目，採用「政府付費」模式，政府方將參考項目設施可用性、運營維護成本及績效結果每年向項目公司支付一次運營補貼。

該集團指，以合夥企業有限合夥人的角色參與投資 PPP 項目，有效控制投資風險，增強投資組合，從 PPP 項目收益獲取投資回報。

越秀房託（00405）公布截至6月底上半年業績，可分派總額3.4億元（人民幣．下同），按年增0.8%；中期每個基金單位分派0.0853港元，減少30.8%；以今年6月30日的收市價3.06港元計，分派收益率為2.79%。

今年上半年，越秀房託收入錄得9.4億元，增長7%，物業收入淨額上升7.6%，達到6.8億元，除稅後淨虧損5.21億元，去年同期為2.86億元溢利，主要是融資成本增加及港元銀行貸款及港元、美元有擔保票據產生滙兌虧損所致。截至6月底止，整體物業出租率約88.8%。

7月酒店入住率返疫前

越秀房託主席兼行政總裁林德良表示，雖然上半年受疫情爆發及經濟下行影響，內地寫字樓需求減弱，但集團整體收入仍增長7%。在7個寫字樓項目中，有2個項目受疫情衝擊，其餘5個的租金錄得升幅，而且出租率保持在高位。上半年續租率達85%，其中越秀金融大廈續租率達72%，續租租金升7.5%。他預期，下半年內地疫情穩定，寫字樓需求回復，料下半年寫字樓市場會較上半年好。酒店公寓方面，他透露，上半年酒店受到疫情不利影響，隨着疫情受控及旅客增加，酒店業務已復甦，6月及7月入住率回升到80%至85%，是2019年疫情前的水平。

樓面呎價13085元 低預期下限

樓市前景陰霾密布，即使是市區地皮，發展商出價也未敢進取。市區重建局（市建局）旗下西營盤崇慶里/桂香街發展項目（崇慶里項目），由遠東發展（00035）以12.4億元擊敗8家本地發展商中標，造價較市場預期的下限略低約3%，每方呎樓面地價（樓面呎價）13085元，但相比西營盤醫院道用地7月下旬開標的樓面呎價12821元，則略高約2.1%。

市建局宣布，經詳細考慮和審議後，決定與遠東發展旗下全資附屬公司Mega Source Global Limited合作發展崇慶里項目，中標價為12.4億元。

方文昌：地點優越交通便利

遠東發展地產總裁方文昌認為，港島市區地皮供應罕有，而崇慶里項目的地點優越，鄰近港鐵西營盤站兩個出口，交通便利，加上西營盤發展成熟，配套充足，看好該項目發展前景。他表示，出價已計及加息、項目設計要求等因素，並預期未來本港加息速度緩慢。

遠東發展對上一次投得市建局項目，是2014年12月獨資中標深水埗海壇街229A至229G號需求主導項目，已發展為單幢住宅項目傲凱。該集團亦積極在官地市場和私人市場物色發展機會，包括去年夥拍新世界發展（00017），向佳兆業（01638）購入九龍東啟德一幅住宅地。

昨天公布招標結果的崇慶里項目，屬市建局約5年以來首個批出的港島區重建項目，佔地約1.16萬方呎，可建樓面面積約9.48萬方呎，當中包括約4306方呎的商業樓面面積，住宅部分可興建約165伙。市建局今年4月就該地皮招收意向書，5月收到34份意向書，6月推出招標，並於7月收到9份標書，入標財團包括長實（01113）、新地（00016）和新世界等。

業界指港島地價「平咗一大截」

市場對於該用地估值約12.79億至16.11億元，意味今次遠東發展的中標價，較市場預期下限還要低約3%。據了解，該項目設分紅要求，日後賣樓收入達30億元以上便要按機制與市建局分紅，意味日後住宅呎價逾3.3萬元，便有可能觸發分紅機制。

參考同區住宅屋苑與藝里坊．2號和瑧璈等近月成交呎價約2.3萬至逾3萬元，市場估計崇慶里項目日後開售呎價動輒逾2.5萬元。

事實上，崇慶里項目屬於近半個月內第二幅批出的西營盤區住宅地皮，對上一幅是賣地表西營盤醫院道用地，可建樓面面積約4.3萬方呎，由嘉華國際（00173）於7月26日以5.51億元中標，樓面呎價12821元，即崇慶里項目的樓面呎價較其略高約2.1%，但兩幅用地的中標價，均較市場預期為低。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，該兩幅地皮位處優質地區，招標時反應俱不俗，惟中標價則反映港島區地皮的地價已經「平咗一大截」，相信對未來區內和區外的土地招標成績都有影響，地價或會有所下調。

商場劏舖繼續出現蝕讓，屯門青山坊2號1樓商場壹號總站，在過去一個月內錄3宗買賣，原業主全數損手離場，當中有一名投資者以合共145萬元沽出兩個舖位，持貨7年賬面共蝕473.3萬元，虧損76.5%。

資料顯示，有投資者沽出壹號總站5及6號舖，建築面積俱為74方呎，每個舖位成交價72.5萬元，呎價約9797元，合共套現145萬元。

上述兩個舖位都在2015年3月購入，當中5號舖的購入價326.7萬元，呎價約4.41萬元；6號舖購入價則為291.6萬元，呎價約3.94萬元，兩個舖位合共買入價618.3萬元，但現時只以145萬元沽出，賬面共虧損473.3萬元，貶值76.5%。至於該商場過去一個月的另一宗成交為42號舖，建築面積約74方呎，作價53萬元，呎價約7162元。舖位原業主於2014年9月斥資199.1萬元入市，持貨約8年，賬面蝕146.1萬元，物業跌價73.4%。

工商舖上月註冊量跌價穩

尖沙咀漆咸道南65號的首都廣場則有買家成功「撈底」，轉售舖位獲利離場。據悉，商場3樓T62號舖，建築面積62方呎，原業主於2019年2月以65.8萬元購入，持貨逾3年後以75萬元售出，呎價約1.21萬元，賬面獲利9.2萬元，升值14%。

另外，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，工商舖7月錄得366宗買賣註冊，按月下跌約29.6%；註冊金額涉58.94億元，按月微升約5.9%。其中，商舖錄100宗買賣註冊，按月降約28.6%；但成交總值卻達29.01億元，按月大增43.7%。

最快2024推盤 集團增至6123伙待批

市場繼續有大型住宅發展項目申請預售樓花同意書，其中住宅單位總數約9700個的新地（00016）西貢十四鄉大型發展計劃，率先就第1A期共773伙於7月向地政總署申請預售樓花同意書，並令該集團滾存待批樓花單位數目增加至6123伙，佔7月待批單位總數約三成。去年曾遭地政總署取消預售、高銀金融（00530）前主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟，上月再申請預售，涉及381伙，發展商透露，項目正申請滿意紙，並已預留足夠資金應付項目支出。

雷霆料獲批賣樓需時

地政總署上月接獲兩宗全新預售申請，涉及1154伙，較6月的695伙多出66%。最矚目為新地西貢十四鄉第1A期，提供773伙，預計落成日期為2025年6月底，距離入伙期34個月。新地副董事總經理雷霆表示，項目仍處於發展前期階段，預計取得預售樓花同意書需時，初步估算最快2024年推售。

事實上，整個十四鄉大型發展項目，由3個地盤所組成，總佔地約670萬方呎。新地先後完成兩輪補地價，總涉資逾196.4億元，屬於私人發展商自行申請補地價的項目中，最貴重的一個。

新地早於2017年以超過158.9億元為十四鄉項目完成首輪補地價，當時已可興建約4900個住宅單位，惟新地進一步修訂發展計劃，並於去年完成次輪補地價，涉資約37.5億元，令整個發展項目的可建單位數目大增約98%，至約9700伙。

綜合地政總署資料顯示，新地旗下共有9個新盤正待批預售樓花同意書，合共6123伙，相當於全港滾存待批樓花單位數目20222伙約三成，大部分來自屯門兆康住宅項目NOVO LAND發展項目，分6期發展，第1A期正銷售中，其餘5期仍待批售樓紙，共涉及3761伙。

另外，在去年8月被取消預售同意書的傲玟，項目上月重新申請，涉及381伙，預計落成日期為今年12月底。位於常盛街17號的傲玟提供401伙，自2019年推售至今累積只有27個單位已簽署買賣合約，惟在屢次延遲入伙等情況下，先後共有8個單位已終止買賣，包括藝人陳家樂。

傲玟再闖關 正申請滿意紙

高銀金融旗下金鋑有限公司發言人指傲玟現已竣工，並正申請滿意紙，發展商會因應市況考慮不同銷售策略，包括以現樓或樓花形式出售，亦已預留足夠資金應付項目支出。

7月共有2個項目獲批預售樓花同意書，涉及1620個單位，按月減少2991伙或約65%。新獲批的項目包括由嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道15號住宅項目第1期，涉及1017伙，以及恒地（00012）粉嶺發展項目One Innovale第1期One Innovale–Archway，涉及603伙，周六（6日）將進行首輪銷售。

私人住宅落成量連續兩個月回落，根據差餉物業估價署（差估署）數據分析，今年6月全港共有約902個私人住宅單位落成，屬於今年3月錄得771伙以來的3個月低位，按月降23.8%。不過，以上半年合計，則有12064伙落成，相當於該署預測全年落成量22851伙約52.8%。

差估署昨天公布最新的《香港物業報告每月補編》，6月落成量約902伙，今年首6個月則有12064戶竣工，較去年上半年的8961伙，大增約34.6%。其中，新界區落成量上半年達8591伙或71.2%，九龍區也有2237個單位落成，比例約18.5%；餘下約1236伙，則來自港島區。

萊坊統計，上半年本港甲廈租金僅微跌，該行認為下半年核心區可帶動整體市況，租金料溫和增長。

據萊坊每月商廈租金走勢，7月份絕大部分商業區波幅不大，升跌均在1%之內，反映整體租金甚平穩。該行指，上半年港島區甲廈微跌0.7%，核心區如中環及金鐘更錄升幅，分別達114.7元及73.9元。

國金2期 連錄租務

報告亦提到，除了寫字樓物業之間為了留住現有租戶的激烈競爭外，業主和共享辦公空間營運商的競爭也很激烈。業主現更願意提供靈活的租賃條款，並為租戶提供設備齊全的辦公空間。隨着租金下調，更多租戶正在重新考慮傳統的辦公室選擇。因租金回調，部分商戶進行升級，如一家加拿大投資機構，原租用商務中心，現轉租國金2期約4,500平方呎單位。

國金2期近期錄數宗租務，其中高層11至16室，建築面積約8,733平方呎，成交呎租約150元。物業屬極高層，景觀甚佳，新租客為投資機構。另外，該廈約2.75萬平方呎樓面，獲美資投資銀行富瑞金融集團（Jefferies）租用，該公司原租用同區長江集團中心，趁租金下跌轉租國金2期。據悉，有關樓面原由野村證券租用，集團早前棄租。此外，另一家美資機構景順投資（Invesco），租用怡和大廈約3.1萬平方呎樓面，機構原租用同區花園道3號，亦屬辦公室升級。

萊坊預計，核心商業區的寫字樓需求將持續增加並支持整體租賃市場，推動寫字樓租金將在2022年下半年錄得溫和增長。

九龍續租個案多

至於九龍區方面，近日租務以搬遷為主，包括一家船務公司，原租用觀塘Two Harbour Square商廈，現轉租尖沙咀港威大廈約2.3萬平方呎樓面。

該行指，從近期的租戶搬遷來看，市場對靈活辦公空間的需求不斷增長，租戶尋求升級或優化寫字樓仍然是九龍區寫字樓租賃市場的主要趨勢。除了追求寫字樓的質量外，九龍區租賃市場內租戶間對優質辦公室的競爭，很大程度上受到租戶續約的支持。7月份九龍區錄得了一些重要的租戶續約個案。

展望未來，在市場不確定的情況下，預計租賃需求將繼續萎縮。在通關之前，相信租戶在未來3至6個月內將保持謹慎，寫字樓租金將維持平穩。

受疫情影響，據利嘉閣工商舖統計，上半年工廈價量齊跌，其中金額較去年下半年跌25%。

利嘉閣（工商舖）地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，受疫情走勢牽動，工廈上半年呈「首季回落、次季反彈」的情況，冀疫情可以受控，帶動整體經濟好轉，下半年工廈登記可望穩中趨升。總結上半年全港共錄1,560宗工廈物業買賣登記，涉及金額約169.21億元，較去年下半年分別跌15%及25%；如按年同期比較更挫22%及23%，反映第5波疫情窒礙市場復甦，量及值同創近3個半年度低位。

今年上半年，工廈市場成交繼續由中細價物業領軍，當中2,000萬元以下者已佔92.2%；其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別錄628宗登記，為各組別中交投最暢旺者，佔整體工廈登記量達4成，惟較去年下半年的771宗減少19%。值得留意的是，上半年除了最貴及最平兩極的工廈買賣逆市上升外，普遍均錄得跌幅，當中以銀碼介乎500萬至1,000萬元以內者，錄得的31%跌幅最大，上半年只有348宗登記。至於200萬元以下的超細價工廈，及1億元或以上者均見逆市上升，前者有241宗，後者有25宗，反映不乏有用家及投資者趁疫情低位吸納的情況。

葵涌交投按年增27%

按地區劃分，在10個觀察區之中，登記量錄得8區下跌，2區上升，當中以柴灣/筲箕灣的57%跌幅最顯著，上半年只錄得30宗；其次屯門亦由去年下半年的157宗，大跌48%至今年上半年的82宗。另外，逆市上升者，主要是有新項目應市的地區，包括新蒲崗/黃大仙由去年下半年的87宗，大增34%至今年上半年的117宗；而蟬聯交投量最旺的傳統工廈「重鎮」葵涌過去半年勁錄529宗登記，且按半年增加了27%。

至於工廈摸貨方面，受累首季第5波疫情嚴峻，買家及投資者入市十分謹慎，因此上半年除了在1月份曾錄得2宗摸貨登記，涉及金額約達1,356.31萬元外，餘下5個月均未再有錄得摸貨的登記個案，反映上半年摸貨市場再度轉靜。

展望下半年，朱亮恒指出，工廈交投於次季徐徐回升，相信下半年可繼續反覆向好，上升勢頭將會持續，而新一屆政府表明積極考慮進一步放寬防疫及出入境限制，局部或較大規模的通關有望實現，這絕對有利於工廈市場，工廈成交量有望每月回升至200至300宗水平。據此，朱氏預計下半年工廈物業買賣登記量可平穩錄達1,600宗，料按半年微升3%；而成交金額亦相應增長約3%，可望達至175億元。

地政總署資料顯示，上月有兩個住宅項目獲批售樓紙，其中嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德4A區1號項目第1期，合共提供1017伙。新申請預售項目亦有兩盤，共涉及1154伙，最矚目為新地旗下十四鄉第1A期項目，而高銀金融前主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟，去年遭該署取消售樓紙後，上月重新提出申請。

地政總署資料，該署資料顯示，上月有兩個項目獲批售樓紙，合共提供約1620伙，較6月的4611個單位，按月減少2991伙。啟德跑道區繼續成為今年新盤供應重鎮，以嘉華國際、會德豐地產及中國海外合作發展的啟德承豐道15號（4A區1號）第1期項目，亦於上月獲批預售，該盤提供1017伙，為迄今區內批出預售的項目中，規模最大，預計關鍵日期為2024年11月，樓花期約28個月。

Park Peninsula後首盤批出

該項目為Park Peninsula公布後，首個獲批售樓紙項目。至於期內獲批預售的項目，為恒基旗下粉嶺ONE INNOVALE-Archway項目，涉及603伙。

嘉華會德豐中國海外合作

上月有兩個項目申請預售樓花同意書，涉及1154伙，較6月份695伙，按月增459伙。上月申請預售項目中，最矚目是新地旗下十四鄉項目。該項目擬分期發展，是次入紙申請預售為第1A期項目，合共提供773伙，預計關鍵日期為2025年6月30日。

至於高銀金融前主席潘蘇通私人持有的何文田常盛街17號傲玟，亦重新入紙申請預售，該盤提供381伙，預計落成日期2022年12月31日。資料顯示，該盤去年8月被地政總署取消預售樓花同意書，為一手新例於2013年實施後首宗個案。發展商發言人回覆查詢時指出，傲玟現時已經竣工，並正申請滿意紙。公司會因應市況考慮不同銷售策略，並已預留足夠資金應付項目其他支出。

此外，總結上月待批預售樓花同意書的項目有41個，涉及20222伙，連跌2個月，創7個月新低，較6月份的20688伙，減少2.3%。

美聯首席分析師劉嘉輝表示，上月新申請預售樓花單位較獲批為少，導致累積待批單位數目回落至7個月新低，惟待批單位數目依然達2萬伙，加上目前已批出預售樓花同意書，但尚未發售新盤的單位總數約8000伙，相信未來數月樓市仍然聚焦新盤市場。

仲量聯行發表《香港住宅銷售市場綜述》預期，今年有近1700個面積不多於215方呎納米樓落成，數量幾乎是去年三倍，考慮到政府放寬按揭保險限制及及加息等因素，預期納米樓樓價將受壓。業界預期，政府去年底起於推出的土地，引入單位面積限制，相信納米樓落成量於今、明兩年會見頂。

仲量聯行表示，由於土地供應長期緊張且住屋需求高企，不少發展商提供納米單位予買家選擇，以迎合預算有限的買家。過去數年納米樓相對受歡迎，據該行估計，買家中逾半數為投資者。不過，納米樓的受歡迎程度於近期似乎減弱，大部分納米單位佔比較大的項目，均未能重現昔日的高銷售率。另外，由於預期細單位供應會增加，有可能面對較大租金壓力，投資者的入市態度將趨向審慎。

業界：落成量今明兩年見頂

不過，政府去年底公布，政府賣地表推出招標的土地會加入最低單位面積280方呎要求，而港鐵及市建局項目，以及私人住宅發展的換地和修訂地契的申請，更會引入該安排。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰相信，納米樓落成量會在今、明兩年見頂後回落，首先政府去年底開始引入最低單位面積限制；其次是今年初進一步放寬按揭保險，準買家較以往更容易購買面積較大單位；最後市場對加息的預期及租務市場減弱，拖低買樓投資的意欲，直接影響市場對納米樓的需求，導致納米樓一手餘貨增加，令發展商規劃發展時，減低納米樓在整個項目的佔比。

仲量聯行研究部執行董事黃志輝亦指出，政府放寬按揭保險限制後，買家購買較大面積單位的可行性提高，帶動換樓需求增加，意味市場上細單位供應增加，令細單位的競爭加劇，而未來利率將會繼續上升，降低置業人士的入市信心，特別是投資者。

疫市持續不定，加息亦為市場帶來負面因素，部分投資者沽貨鎖定利潤，灣仔巴路士街一個地鋪，以4600萬易手，平均呎價3.29萬，原業主盛滙商舖基金，持貨逾一年帳面賺千萬，物業升值約30%。

該鋪位為巴路士街14號京都大廈地下，位處交加里交界，建築面積約1400方呎，目前由旺記打冷小菜館承租，月租12萬，租期為今年5月至2025年5月，以成交價計算，回報約3.1厘。原業主為盛滙商舖基金，於2021年3月購入該鋪位，作價3550萬，持貨一年5個月，帳面獲利1050萬，物業升值約30%。

業內人士指，該鋪位門闊約22呎，深約50呎，位處灣仔民生段，顧客為周邊居民，灣仔區消費能力向來較高，該鋪位所受影響亦相對細。

平均呎價3.29萬

盛滙商舖基金近期積極沽貨，連同上述鋪位，於過去一星期內連沽兩鋪。

日前，該基金持有的灣仔軒尼詩道107至115號協生大廈地下107號鋪，建築面積881方呎，作價約6050萬，平均呎價約6.86萬。該基金去年3月以5080萬購入，持貨約1年半，帳面獲利約970萬，物業期間升值約19%。該鋪現時由食肆以約14萬租用，料回報約2.77厘。

食肆承租 回報3.1厘

自後疫情以來，該基金買入63間街鋪，沽出24間街鋪，套現約4.7億，集中千多萬至數千萬的中價鋪位，位處民生旺段。近期購入荃灣曹公坊12號德仁樓地鋪，建築面積約1500方呎，作價約2400萬，平均呎價約1.6萬，由麵包店以月租5萬承租，回報率約2.5厘。原業主於2012年4月以1720萬買入，持貨10年，帳面獲利680萬，升值近40%。

謝斐道鋪49年升112倍

還有，元朗鳳攸南街3號好順景大廈18號鋪，建築面積約1000方呎，連露天牌照範圍，由該基金以3300萬購入，租客西餐廳，月租11萬，回報4厘。原業主於2008年以150萬買入。

灣仔區錄長情業主沽貨，謝斐道314至322號金碧大廈地下1號鋪，建築面積約600呎，作價約1830萬，平均呎價3.05萬，原業主於1973年10月以16.15萬買入，持貨49年，帳面獲利1813.85萬，物業期間升值約112倍。